台中市長盧秀燕再砍社會宅！前市長林佳龍任內原規劃15處社會宅，不到1年2處陸續喊卡。北屯太原段社宅用地，基地面積高達1萬1330坪土地公開標售，23日開標。《蘋果》取得地政局配餘地標售土地清冊發現，該筆開出底價34.1億元，立委、業界人士抨擊「只會賣地」。對此，市府澄清，取消社宅是土地調整，將在另處蓋社宅，總戶數目標不變。

全台中規劃15處、逾5000戶社宅，不到1年已有2處陸續喊停。(紅框處)為北屯太原段140地號鳥瞰。
該地位處北屯廍子重劃區，附近多首購1字頭產品。其中，太原段140地號臨環太東路大里溪首排，原被前市長林佳龍定為台中「社宅用地」，2016年即有公聽會且初步規劃構想，原計劃分5區進行社宅開發，量體高達3500戶，為台中最大社宅。

官方澄清政策調整
今年5月立委洪慈庸爆料，該社宅已解約，市府先是否認，隨後澄清是政策調整。住宅發展工程處指出，原訂第1期450戶北屯太原段，因同區已有同榮段及北屯段社宅計劃，共計超過700戶社宅，評估後調整至社宅需求度高的西屯區新增國安段，分3期興辦，第1期500戶預計明年發包，因此原土地交還地政局處置。

立委洪慈庸質疑，西屯國安段要租用台糖土地，北屯太原段則是市府自有地，成本相對較低，不解為何不能同時進行；記者查詢土地公開標售資料，更赫然見到這筆土地即將打包標售，底價高達34.1億元。

洪慈庸表示，先前踢爆盧秀燕市長上任後取消太原段社宅，如此重要青年政策為何變更多次，令人不解，盧市府至今也不願正面回應問題。現又將原規劃社宅的太原段土地標售，事實證明，盧市府對該區不是有其他厲害的規劃，恐還衍伸「賣地炒房」疑慮，附近緊鄰上市櫃建商新案，不免引發外界聯想。

不具名地產業者認為，像是北屯廍子重劃區、太平新光區段，早年標售土地早已滿足開發成本，按照法規，政府後續配餘地可因應政策及需求，設定為「地上權、社會宅、產業園區」等其他用途使用，所以取消社宅住宅可理解，但賣地並非必須的，應有更好用途。他推測，「龍規燕不隨」一方面是因為台中市府缺乏財源，二方面可滿足建商對土地需求。
正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔指出，市府財源吃緊應是賣地主因，但賣地興建住宅不一定是全民之福，若能以其他方式進行開發，民眾才能享受公共利益。

3年地價高漲逾3成
該地旁為知名預售案總太「2020」，2016年該地標售總面積為1萬2097坪，標得每坪19.04萬元，總金額約23億元；相隔3年，地政局拿來標售，面積高達1萬1330坪，開出底價34.1億元，換算每坪價格30.1萬元，地價硬是漲了3成多，令人咋舌。

黃昭閔解釋說：「這塊地應是首次標售，若市場接受度不高，會逐步調整底價，今年周邊太平新光育賢段，每坪標售價也高達3字頭，自然身價水漲船高，但預估最後若標脫，溢價率應不高。」

「家中梁柱鋼筋暴露、水泥剝落、後陽台塌陷，海砂屋住起來膽顫心驚，每天都沒辦法好好入睡。」位於淡水捷運站正對面的知名海砂危樓「東來大廈」，於2012年被新北市政府鑑定危海砂屋，符合危樓都更標準，並於今年3月發文於90天後進行斷水斷電，昨日新北市市長侯友宜巡視時表示：「對於東來大廈的住戶，將會盡最大力量給予協助。」

根據東來大廈最新版土地都市更新事業計劃書內容，東來大樓預計在2024年完成都更；實價登錄資料也顯示，東來大廈在2014年時低樓層物件每坪單價約為25.3萬元，而經過估價師精算後，東來大廈在未來都更完成後，住宅價格將會來到每坪均價40萬元，1樓店面則有機會挑戰每坪90萬元，漲幅將近6成。

同意比例提高至98%
東來大廈過去於1988年完工，原有81戶，為地上7層、地下2層建築物，社區在2012年鑑定為海砂屋，現況鋼筋嚴重裸露、外牆剝落。去年新北市府協助辦理耐震詳評，結論認為東來大廈面對5級地震時，建築物將有立即性危險，因此將東來大廈列為危樓，建議拆除重建。為解決東來大廈都更推動問題，新北市都更推動辦公室於今年3月19日在淡水幸福里設置前進工作站，經過溝通整合，同意比例已由原來76%提高至98%。

從這棟大樓打地基就入手的住戶吳小姐表示，「當初天母1坪才6萬元，我當時買了7萬元，誰知道這會是海砂屋，搬入後天花板開始有水泥塊掉下來，住在裡面很害怕。」其他住戶也說自家後陽台鋼筋都外漏了，很怕地震一來，整棟大樓就倒了。此次都更已協商10年之久，大家都希望可以順利推動，完成這指標性危樓都更案例。

錢難賺！不少民眾為省下房屋仲介費，選擇不透過房仲自售房屋，專家提醒，自售房屋要注意帶看安全、交易安全、事後點交及稅賦等4大部分，建議採用雙代書及履約保證，以保障交易安全，並掌握售屋節稅方法，以免成為繳稅冤大頭。

自售房屋要付出大量的帶看屋及議價時間成本外，還要留意帶看安全、交易安全、事後點交及稅賦等4大部分。林琨凱攝
網路售屋平台盛行，甚至以「把服務費留給自己」為廣告訴求，不過，民眾自售房屋首要付出大量的帶看及議價時間。住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出，賣屋要注意房屋的「賣相」，不求多美麗的裝潢，至少乾淨整潔，照片明亮，廣告說明清楚，才能避免日後糾紛，帶看時，要注意人身安全，最好有人陪同，或待在門口附近，有狀況能第一時間逃離。

建議採用內政部契約
自售房屋最容易遇到詐騙等交易安全，中信房屋新莊副都心加盟店店長林家民指出，去年就發生不少無房貸的屋主，房屋被過戶且申請房貸，將房屋貸出的錢拿走後，又過戶回去給屋主，建議採雙代書，把關交易流程，且履約保證作價金信託，並採用內政部不動產買賣契約書，才能增加交易的安全。

因應這類詐騙案件，不動產公會已跟銀行協商，指定撥款委託書需匯至賣方的戶頭，無房貸的屋主即便沒有資金需求，也建議申辦理財型房貸，動用房貸才會產生利息，因房屋有設定抵押給銀行，可簡單破解類似詐騙。
即使房屋售出，也不算結束，原屋主須負瑕疵擔保責任，最常見為漏水糾紛，可歸責於2年內的漏水，原屋主都要負責修繕，不能以「現況交屋」作為不修繕漏水的藉口。林家民表示，不少屋主其實並不了解自己的房屋，就曾發生屋主不知道自家房屋是海砂屋，賣屋後，買方求償海砂屋及裝潢價金，賠了近90萬元。

前1年無出租與營業
售屋相關稅賦，也是民眾自行售屋常忽略的一環，以土地增值稅為例，採20%、30%、40%累進稅率，而一生一次自用住宅稅率僅10%，但在簽約買賣前1年必須沒有任何出租或營業的情況。林家民表示，就曾有屋主算錯房客戶籍遷走時間，導致土增稅不適用自用住宅稅率，後來還是跟買方協商延後交易時間才解決。

若2年內有再購入房屋，無論先買後賣，或先賣後買，都可以辦理土地增值稅及財產交易所得稅或房地合一稅的重購退稅，但要留意，僅限自用住宅，且購屋登記日後5年不得再移轉、出租及營業使用。


【專家意見】房屋合一稅申報 30日內完成
售屋後，別忘了房價要實價登錄，可請代書代為登錄，2016年後購入的房屋，記得在完成移轉登記日之次日起，30日內完成房屋合一稅的申報，且無輔導申報，一旦發文通知繳稅，就要罰款，處本稅1~3倍罰款，2015年前取得的房屋，隔年5月要申報財產交易所得稅，就曾有民眾忘了報稅，5年後被查稅，因是店面，補稅加罰款繳交了1000多萬元。另外，若賠錢賣屋也要報稅，若忘了申報，將處3000元以上、3萬元以下罰緩。

全台30年以上老屋有384萬戶，有40％更急需進行耐震評估，而營建署為加速民眾重建，所祭出加碼10％額外的容積獎勵，將於明年到期。由於部分地方政府修法進度不一，使得很多想要重建的民眾，優惠看得到、吃不到。有立委已提出修法並付委，盼優惠期限延長兩年至2022年，以嘉惠更多民眾，估立法院9月開審。

對此，內政部次長花敬群則表示，原則上不會延長，但內政部2個月內會提出替代腹案或轉軌機制，會比危老條例更完善、更合理、更明確的方案。

為加速全國危老建物重建，立法院2017年通過危老條例立法，立法後3年內、也就是2020年5月前申請重建計劃的30年老屋，可享有加碼10％額外容積獎勵，比都市更新容積獎勵更優惠。

但國民黨立委李彥秀觀察，各地方縣市對於建蔽率等地方自治事項修正進度不一，仍有部分縣市迄今尚未完成相關自治法規修正，使得很多民眾還無法享受到獎勵、時限就要到了。至今年4月止，全台僅核定114件重建計畫，明顯與預估需求數目不符，故提出修法，盼延長兩年至2022年。這項草案於5月已交付內政委員會審查，待9月新會期開審。

對此，綠委洪宗熠說，已有民眾陳情此事，原則上贊成延長，營建署當初定下3年時限，卻未考量各地政府立法步調，修法延長時應同步要求地方政府須在一定期限內，完成修正配套的自治法規，避免一再延長優惠但民眾卻享受不到。

綠委張宏陸則持不同意見，認為現在談延長，等於讓行政怠惰的縣市又有喘息空間，應待明年5月檢討執行情況、再討論是否延長額外獎勵的時間。

花敬群則透露，目前正研議完整的替代或轉軌機制，最快在2個月內對外公布。他說，日前已經和各地方政府溝通過一次，會在7月再次召開更全面性的會議，爭取更多溝通，「原則不延長」。

至於轉軌機制是否比限時獎勵更優惠？花敬群賣了個關子說，轉軌機制是思考讓都更與危老可以相互銜接，進一步結合，內涵則希望分門別類，讓不同類型案子有最佳的重建途徑。

營建署副署長陳繼鳴也說，限時獎勵3年，就是希望大家盡快申請，如果延期大家就不會在獎勵期限內積極去推動，距離截止期間還有接近1年，希望各界盡快參與。他並澄清，3年限時獎勵是危老條例母法規範，與地方自治條例無關。

大直水岸景觀值多少? 大直豪宅「西華富邦」近日揭露26樓一戶交易，26樓六戶已全數售出揭露。資料顯示，26樓面水岸的住宅一坪215萬至217萬元，兩戶沒有水岸景觀的，成交價都是178萬元，一坪相差近40萬元。
以總價來看，同樣26樓，看得到水岸的，由於單價高、坪數大一些，一戶要3.2億元以上；看不到的，一戶約2億元。換句話說，想開窗就看到大直水岸，買家得多花1.2億元，已經可以在台北市區再買一戶豪宅。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，水岸是都市稀有景觀，大直水岸除了擁有寬闊河面，還有大片綠地、高速公路、飛機起降、台北101、城市景觀以及遠處山景，多樣的景致， 讓富人願意砸下重金擁有一戶。

西華富邦位於大直重畫區植福路，為飯店式豪宅，樓高42層，16樓以上具基隆河水岸景觀。住宅分兩棟，其中5至26樓為品字型格局，一層三戶，兩戶面水岸，一戶面山，面水岸戶別約143坪，面山約108坪。

根據實價資料，西華富邦繼去年12月，以2.08億賣出26樓一戶非水岸戶後，近日揭露，今年3月再賣出26樓另一戶非水岸戶，總價2.02億元，扣除車位，兩戶非水岸戶單價都約178萬元。

觀察實價資料，西華富邦26樓六戶已全數出售，最早的兩戶，交易日期在2015年，總價分別為3.4億元、3.5億元；去年4月另兩戶水岸戶同時售出，成交價均約3.2億元，單價215萬、217萬元。和非水岸戶相比，買價相差將近40萬元；由於水岸戶規畫坪數多出35坪，加上單價高，總價比非水岸戶高出1.2億元以上。

陳炳辰表示，富豪買房想法和一般人不一樣，他們買豪宅除了買氣派，也注重稀有性，除了享受生活，也考量轉手時獲利空間，也因此即使同樓層坪數僅相差35坪，總價多出1.2億元，仍然有人願意買單。

台北市東區倒店潮逐漸緩解，但大店面招租仍具挑戰。戴德梁行統計顯示，今年第2季東區在租金略為下降後，空置率從上一季的12.5%降至10.1%；不過，近年來快時尚品牌相繼撤出東區商圈，總租金動輒百萬元的大店面去化將面臨困難。商仲業者分析，雜貨、藥妝可望成為下一批租客。

戴德梁行統計北市東、西區商圈空置率，西門町空置率從第1季的2.4%下降至1.8%，每坪租金水準上升到1.8萬至2.2萬元。忠孝商圈在租金調降到每坪1萬至1.7萬元後，整體空置率也獲得緩解，從12.5%降至10.1%。

戴德梁行表示，今年第2季忠孝商圈空置情形獲得改善，除Adidas與康是美承租原其店面旁之空置單位外，女裝品牌「MOMA」、日系美妝品牌「ORBIS」、日系珠寶訂製店「K.UNO」皆於第2季進駐，該商圈空置率為10.1%，較前一季下降2.4%，惟商圈租金仍然 微幅下修，希冀吸引商家回流。

不過，快時尚退出東區仍是一大隱憂，戴德梁行指出，韓系快時尚品牌「SPAO」2018年撤出忠孝商圈後，今年第2季也撤出西門商圈。美國快時尚品牌「FOREVER 21」也在第1季末撤出忠孝商圈，面積約605坪。快時尚品牌相繼調整在台規模後，忠孝商圈空置大店面招租恐面臨挑戰。

瑞普萊坊市場研究暨顧問總監黃舒衛認為，即使各零售商圈因人潮消長而出現業態或租金價格的調整，但東區仍有無可取代的優勢，就是在地住戶的消費實力，也有人趣稱為「old money」，從忠孝東路四段216巷屹立不搖的傳統藥妝、銀樓商家、通訊行等可見一斑。

黃舒衛認為，近兩年入住一線指標店面的MINISO名創優品、Fred Segal等，顯示出生活雜貨與複合式商店不只賣精品、服飾、家飾，也賣餐飲等複合的生活型態產品，可能是快時尚之後竄起的新主流。

東區在大面積店面空出後，黃舒衛預估，除藥妝店的需求積極，在租金下修後，還有國際品牌躍躍欲試，想引進這類知名度高、產品組合靈活、經營策略調整快的生活雜貨與複合式商店。

今年第2季西門商圈空置率跌破2%，其中藥妝品牌持續擴大進駐西門商圈，美妝品牌也搶進，戴德梁行統計，截至第2季，西門捷運站6號出口200公尺步行距離內，已有14家美、藥妝店進駐，數量及比例極高。

日本藥妝品牌「松本清」第2季進駐西門商圈，目前累計共有台、港、日、韓等藥妝、美妝品牌看好此商圈，包括松本清、日藥本舖、Tomods已在西門町插旗，顯示該商圈仍有人潮，市場前景看好。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，國內消費景氣不振，服飾產品又多受網購衝擊，不只韓系、美系平價服飾品牌逐漸退出台灣市場，不少港資老字號連鎖品牌對業績不佳店面也直接熄燈；而走價格親民化的美妝雜貨業者，最近卻是逆勢崛起。

陳炳辰指出，近年如寶雅、松本清等知名業者皆砸重本搶租店面，寶雅近期在蘆洲徐匯商圈、台中公益商圈，都以高價租金入駐大坪數空置店面。

松本清除在北市西門町插旗，更在捷運行天宮站以每坪租金破萬元的行情進駐，可以看出相當看好國內藥妝零售市場前景。

台北居大不易，動輒數千萬元的房子，讓許多小資家庭望屋興嘆。不過，精華地段的蛋黃區買不起，離市中心不遠的蛋白區，雖然要多花點交通時間，但房價就相對親民，小資族若想躋身有殼族，退一步想，用「時間換取空間」就較容易達標了。

政大周邊分為2個主要商圈，政大平面商圈及政大二期重劃區。政大平面商圈主要是以指南路二段、秀明路、新光路一段、萬壽路頭；政大二期重畫區以政大一、二、三街、萬壽路為主。

以政大平面商圈來說，居住人口大多為當地居民與政大學生、教職員為主，加上教育環境不錯，居民組成及環境單純，深受大眾喜愛。政大商圈最熱鬧的地段就是政大校門口的指南路二段，有連鎖餐飲麥當勞、星巴克，還有連鎖超市Jasons、藥妝店康是美、圖書館等，應有盡有，生活機能相當不錯。

文山區堪稱文教區，附近學區不乏明星學校，也是吸引購屋族的原因；附近有政大實小、萬興國小、指南國小、北政國中、政大附中等，從國小到大學，一應俱全。

唯一美中不足的交通問題，仍以公車、自行車及開車為主，開車經由信義快速道路進入市中心車程約10分鐘；捷運動物園站距離政大商圈步行仍需10?15分鐘，目前政大捷運站正在規畫當中，預定設於指南路與萬壽路口，完工後將成為政大周邊的重要聯外捷運站。

永慶房仲最新住宅實價登錄行情網中得知，近一年政大平面商圈的中古公寓，屋齡大多為30年以上，成交總價以 880萬?2,000萬元為主，因步行3?5分鐘就可到達最熱鬧商圈，深受自住、置產民眾的喜愛。

近年來新增許多預售建案，其中，「松露院」，規畫26?50坪的2?4房產品，總價1,550萬元~3,000萬元；「政大豐匯」，則主打7?28坪的1?2房產品，總價720~1,720萬元，「政大藝術家」，規畫11?27坪的1?2房產品，每坪開價48萬元起。

目前台灣的房市，以剛性需求為主要市場，很多潛在買家，都希望房價能便宜一些，但對於有房的人來說，房價變低，就意味著手中的資產變少，尤其是開發商，手裡還有大量的房子沒有賣出去，房價下跌更意味著利潤變少。不過品嘉建設的創辦人胡偉良認為，賣方太過在意賣個好價錢，對於房市回溫沒有幫助，因為在房地產行業，交易量的下滑才是最致命的。

胡偉良指出，從2010年開始，房市交易量從40萬棟一路暴跌，至今仍然無法恢復。關鍵就在於一些賣家太堅持價格。

胡偉良表示，在房地產市場，降價求售，雖然利潤變少，至少還有利可圖，但銷量下滑，剩餘的房子只能「爛在自己手裡，一文不值」。

胡偉良說，一個房子從預售買房到賣房最少都需要四年的時間，就以這幾年的房價來看，房價漲幅停滯，要靠買賣房來賺錢，基本上難度很高，若買房是為了投資，那麼房子一旦賣不出去，連成本都無法回收，對炒房客來說，房子賣不出去，只會被套牢。

胡偉良分析，銷量下滑除了部分買方堅持價格，也因為房價太高，使得購房者的購買力不足，負擔不起如今的房價。其次房市下滑，也讓潛在買家對未來前景不看好，也就是說購房者覺得未來房價會下跌，買房只會是買虧了。

胡偉良也認為，台灣的城市化程序已趨近飽和，進入緩慢發展階段，也就是說人口流動趨緩，另一方面出生率的降低使得未來市場需求減少，這些都會造成剛性需求下降，房子供需不平衡，房子就會滯銷。

胡偉良強調，對於投資客、開發商來說，在一些城市，特別是台北市以外的城市，要能「認命體察時事」，如今房市交易量下滑，手裡的房子賣不出去最終只能淪為紙上財富，有價無市。

回顧今年上半年，官方嚴控「房住不炒」，房市得以維持平穩態勢，至於下半年房市怎麼走？陸媒點出，「穩」、「嚴」、「緊」三個大方向不變，且房市溫度可望再降。至於備受關注的房地產稅問題，大陸發改委城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家李鐵指出，就改革角度來看，推出房地產稅是一件好事，但目前並非推出房地產稅最好的時機。

陸媒指出，今年4月，住房和城鄉建設部對今年第一季房價、地價波動幅度較大的城市，做出預警提示。5月，住房和城鄉建設部又對近3個月新建商品住宅、中古屋住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市，再度預警提示。

隨著官方和地方政府一系列調控政策的實施，5、6月分 ，房市過熱的情況，得到了控制，例如成交火熱、地王頻出的蘇州，5月分特別加強房市調控政策，包括土地價格一但超過市場指導價5%的水平，就要落實「工程竣工才可預售」的政策;部分區域新房限售3年、中古屋限售5年等，此外，西安等多個城市也實施了調控措施，在地方政府「因城施策」、「一城一策」等努力下，市場表現回歸平穩。

展望下半年房市，陸媒指出，「穩」、「嚴」、「緊」三個大方向不變，房市溫度可望再降。「穩」就是穩地價、穩房價、穩預期，既要防止房價過快上漲，又要避免大起大落。「嚴」就是有關部門下半年將繼續嚴查房地產領域違規融資，防範和化解金融風險。「緊」就是地方政府可能繼續收緊政策，以提前預防房市過熱。

至於房地產稅一直是各界話題焦點，李鐵認為，從目前來看，房地產稅很難推行，一來政府正在推行減稅措施，二來「把錢從房子擁有者兜裡往外掏是很難的事情」，因此，他認為從長期、改革的角度來看，房地產稅是一件好事，但目前並不是推出房地產稅最好的時機。

7月8日消息，保利地產(13.440, -0.10, -0.74%)公告，2019年6月，公司實現簽約面積409.63萬平方米，同比降低4.28%；實現簽約金額636.62億元，同比增長5.76%。2019年1-6月，公司實現簽約面積1636.47萬平方米，同比增長12.56%；實現簽約金額2526.24億元，同比增長17.33%。

　　今年上半年，北京住房租賃市場的淡旺季規律走勢依舊，市場整體熱度較2018年同期下降，雖然租金仍然保持上漲趨勢，但交易量已出現下行。業內人士稱，7月北京租賃市場的量價還將上行，不過，8月後市場將進入淡季，量價轉向下行。

　　交易量同比下滑1.88%

　　據我愛我家(4.890, -0.31, -5.96%)研究院統計資料顯示，2019年上半年，北京住房租賃交易量環比2018年下半年下降4.95%，同比2018年上半年下降1.88%。

　　從半年資料來看，2018年以前，北京住房租賃交易量基本呈持續增長趨勢，2017年下半年達到高峰，此後中止連續上升，開始小幅下滑。單看上半年資料，2019年上半年的同比降幅雖然只有1.88%，但卻是近十年來上半年資料的首次下滑。由此可見，北京住房租賃市場規模的無限增長期已經結束。


　　2011-2019北京住房租賃交易量半年走勢

　　6月單月，北京住房租賃交易量環比增長14.42%，同比增長1.39%。從上半年的月度走勢看，3月為今年第一個交易高峰，4、5、6月則呈現連續增長趨勢，市場的淡旺季走勢與往年一致。

　　在新增房源量方面，6月北京住房租賃市場環比增長1.43%，同比下降3.52%；新增客源量環比增長1.05%，同比下降20.49%。新增房客比為0.21，與3-5月基本持平。

　　6月新增房客源均環比上升，同比下降，市場熱度伴隨畢業季的來臨繼續上升，但不及去年同期。對此，我愛我家研究院分析，對比2018年及今年上半年的房客比可以發現，2018年春夏租賃旺季期間，房客比都有明顯下滑，房源增長不及客源增長，市場供需矛盾加劇。今年3月以來，新增房客比始終保持0.20的水準，供需關係平穩，與2018年的兩個旺季相比，今年的供需矛盾明顯緩解。

　　上半年整租平均租金92.09元/平方米•月

　　雖然今年上半年整體交易量已經下行，但整租市場租金仍保持上升趨勢。據我愛我家研究院統計資料顯示，2019年上半年，北京住房租賃交易的整租平均租金為92.09元/平方米•月，環比上漲3.70%，同比上漲8.11%。整租的套均租金為6044元/套•月，環比上漲1.33%，同比上漲5.31%。其中，6月單月，北京住房租賃平均租金為94.71元/平方米，環比上漲2.29%，同比去上漲6.96%。

　　另據蘑菇租房的統計資料顯示，今年北京畢業季期間（4月、5月、6月）合租房源平均成交均價分別為2046元/月、2077元/月、2134元/月，環比2018年同期，增幅為：-0.64%、2.84%、3.84%。

　　從各區域情況來看，據我愛我家研究院統計，2019年上半年，西城區以119.37元/平方米•月的整租平均租金領跑，東城區、海澱區分列二、三位，平均租金同樣超過110 元/平方米•月，朝陽區排名第四，平均租金101.08元/平方米•月。其各區租金與前四位差距較大，平均租金基本在80元/平方米•月以下。


　　同比2018年上半年，十區整租平均租金全部上漲，其中西城區、順義區、海澱區漲幅最大，漲幅分別為12.52%、11.30%、10.03%，漲幅最小的是通州，僅1.06%。西城區在教育資源、區位優勢等因素的影響下仍然牢牢佔據北京住房租賃市場的高地。

　　另據巴樂兔租房的資料顯示，6月北京各區，合租租金排名前三分別為，朝陽區2335元、海澱區2255元、昌平區2111元。租金較低的是大興區1702元以及順義區1626元。

　　預計7月量價上行 ，8月後進入淡季

　　對於接下來租賃市場的走勢，我愛我家研究院認為，6、7月大學生畢業形成的夏季租賃旺季，依然是北京住房租賃市場最熱的時刻，市場交易在旺季明顯高於其他月份。因此，7月北京租賃市場的量價還將上行，不過，8月後市場將進入淡季，量價轉向下行。

　　巴樂兔租房聯合創始人高萌分析稱，6月合租市場交易量的提升，與畢業生租房旺季的階段相吻合，預計7月份交易量還會繼續上漲，租金方面，根據對一線市場的研究分析和對比去年同期，預計7月份租金相比6月不會有太大變化。

　　今年上半年，中央重申“房住不炒”的政策主基調，落實因城施策、城市主體責任的長效機制。地方“因城施策”有收有放，市場成交“前高後低”，各線城市分化加劇。分析人士指出，下半年政策仍將以穩為主，但房地產市場面臨進一步規模調整，同時應當警惕部分三四線出現新的庫存風險。

　　各地堅持“房住不炒”政策基調

　　2019年上半年，針對房地產行業，從中央到地方、從需求管理到供給管理，都體現出了高度的政策協同，中央層面多次強調“房住不炒”，各地政府根據形勢變化及時跟進政策，因城施策以確保市場平穩運行。

　　“上半年房地產行業整體的政策基調體現為：堅持‘房住不炒’，調控力度不減。”中國指數研究院相關負責人分析認為，今年4月份中央政治局會議對“房住不炒”的再次強調，對市場情緒、後續政策的跟進起到了關鍵的引導作用。

　　隨後，多個監管部門協同緊盯市場風險。住建部的適時預警、央行的貨幣閘口管控、銀保監會的資金通道監管，共同構建起了房地產市場的風險防範機制。

　　值得一提的是，上半年住建部連續兩次預警提示。4月份，住建部明確將房地產長效機制考核目標落實到年度、季度甚至月度，並對一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警。5月，住建部又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

　　“住建部連續兩次預警提示足以說明決策層調控房地產的決心已定，房價仍是不能碰的紅線。”克而瑞地產研究中心分析人士指出。而在被住建部點名房價預警提示之後，蘇州多部委緊急召開座談會，明確2019年房價漲幅目標必須控制在5%以內，且不排除進一步加碼調控的可能性。

　　在業內看來，地方政府緊縮政策數量呈現“前低後高”“前穩後嚴”，調控跟隨市場變化及時調整。政策緊縮程度自4月以來明顯加強，特別是近期市場熱度較高的西安、蘇州，分別升級了限售、購等政策。同時，全國部分城市利率上浮水平止降回升，合肥、蘇州、東莞等地及時收緊土拍政策。這些都充分體現了調控緊盯市場變化及時收緊的特點。

　　記者注意到，今年上半年，房地產信貸政策相較寬鬆，房貸利率連續6個月逐級回落。融360資料顯示，截至2019年5月份，首套房貸平均利率降至5.42%，較前期高點減少0.29個百分點；二套房貸平均利率跌至5.74%，較前期高點減少0.33個百分點。

　　市場“前高後低”分化加劇

　　近日，易居房地產研究院公佈的資料顯示，2019年6月份，受監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環比增長8%，同比增長3%。結合近6月移動平均數據來看，2019年上半年，40個典型城市新建商品住宅成交面積環比2018年下半年下降10.3%，同比2018年上半年下降0.3%。

　　上半年重點城市商品住宅成交規模穩中略降，新房價格表現平穩，但各線城市市場分化更加明顯。易居研究院研究員沈昕分析指出，這主要是一線城市和部分熱點二線城市在今年3、4月份出現了“小陽春”行情，而大部分三四線城市則持續走弱。

　　“在‘房住不炒’的大背景下，下半年成交出現較大回升的可能性不大。”沈昕分析認為，預計2019年下半年40城成交繼續下滑。分城市類別看，一線城市由於連續兩年成交量低迷，已經企穩反彈；東部和中部二線城市後續還有可能繼續降溫，其他地區的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風險。

　　不僅僅是新房市場，近日，貝殼研究院發佈的《2019中國房地產半年報》指出，上半年全國重點城市房地產市場從低迷中走出，但回暖並不穩定，市場整體表現出“前高後低，分化加劇”的特點。

　　“上半年後期成交量雖然下落，但新增客源及帶看量並未同步減少。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，“不過，重點城市的改善型需求受制于認房認貸難以釋放，市場缺乏大幅向上動能。”

　　今年上半年，部分城市出現樓市“小陽春”、土地市場回暖等苗頭。貝殼研究院的資料顯示，北京、上海、深圳、西安、杭州等城市二手房市場大幅調整後，需求開始釋放。“上半年，重點城市二手房市場，在部分地區一季度行政調控放鬆、房貸利率下調、市場預期改善等因素影響下，從底部回暖。”許小樂分析認為，這種回暖表現為一季度二手房市場底部向上、新房市場回暖、土地市場走出低迷。但二季度在政策收緊、預期轉變背景下，市場回暖並未持續，2019年上半年呈現明顯的“前高後低”特徵。

　　部分城市“新庫存”風險隱現

　　業內人士普遍認為，下半年房地產市場仍將以“穩”為第一要務，保持政策的連續性和穩定性，防止房地產市場出現大起大落，進而落實穩地價、穩房價、穩預期的長期調控目標。而在具體的執行層面，中央已將更多的政策自主權賦予地方政府，要求夯實城市政府主體責任，確保房地產市場平穩健康發展。基於此，熱點城市調控政策仍需從緊執行，且不排除加碼調控的可能性。多數三四線城市房地產市場猶存較大的下行壓力，調控政策微調放鬆已在預期之中。隨著樓市成交明顯放緩，廈門、煙臺等二三線城市庫存風險浮出水面，下半年壓力城市有望逐步放開調控，“四限”政策皆有放鬆可能性。

　　易居研究院統計的上半年50城市商品房供求比與土地庫存去化週期顯示，當前二線城市土地庫存去化週期仍處於長期的向上趨勢中，並且即將超過三四線城市的水準。一季度以來房企在二線城市拿地面積快速增長，但隨著“小陽春”的熱度的降低，熱點城市房地產市場下半年或將開始降溫。

　　對此，易居研究院研究員王若辰分析預測，未來一年半，無論50城商品房成交量增加、減少或保持不變，商品房供求比都大概率將在大於1的區間內繼續震盪上行。“即未來一年半，商品房供應量將大於需求量，建議房企未來適當控制拿地量。”

　　在分析人士看來，下半年房地產信貸政策或將適度收緊，房企融資將明顯收緊，尤其是那些激進拿地的房企將成重點監管對象。不過，在資金利率相較低廉的大環境下，下半年商業銀行仍將增配居民房貸業務，房貸利率有望延續前期下行趨勢，但進一步下降空間相對有限。

　　鑒於2019年上半年我國經濟、貨幣政策、樓市調控基調等影響房地產市場走向的諸多因素整體發展方向符合去年底預期。中指院方面預測，2019年全年全國房地產市場將呈現“市場規模高位回落，價格穩字當頭，投資、新開工中低速增長”的特點。考慮到目前全國商品房銷售規模已平穩回落，但投資、新開工增速仍較為突出，預計下半年市場規模調整將進一步深化，投資、新開工增速存繼續下調空間。

　　記者從北京市住建委獲悉，新版《北京市住房租賃合同》示範文本，以及配套使用的《北京市房屋出租經紀服務合同》和《北京市房屋承租經紀服務合同》示範文本，7月8日起正式發佈實施。

　　[租金]

　　合同中明確規定，未經雙方當事人協商一致，出租人不得在租賃期限內單方面提高租金。合同提前解除的，出租人應在合同解除後約定日期內退還已收但尚未發生的租金。承租人應當在合同解除後約定時間內搬離。

　　[續租]

　　新版合同的說明中明確，租賃期滿，出租人不再繼續出租住房的，應當至少提前30日書面通知承租人；繼續出租的，同等條件下原承租人享有優先承租權（原承租人存在重大違約行為的除外）。

　　[合租]

　　新版住房租賃合同還增加了禁止違法群租的相關要求。《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經紀服務合同》示範文本均在說明中強調，不得改變房屋內部結構分割出租、出租房屋人均居住面積不得低於5平方米、每個房間居住的人數不得超過2人等有關禁止違法群租的內容。

潘石屹轉型無力淨利六年縮水80%

與以往不同的是，潘石屹此次賣資產，或帶有“尋求新的盈利增長點”的考量。

7年過去了，曾表示“不賣資產”“不拿地開發”的潘石屹重回老本行，一邊 “賣資產”，一邊宣佈重新拿地開發房地產。

6月28日，SOHO中國(00410.HK)召開物業銷售推介會，SOHO中國透露，計畫今年將推出部分在持物業進行銷售，涉及上海、北京共計13個專案，資產總價值約78億元。

長江商報記者粗略統計發現，SOHO中國在2014-2018年均有不同程度的銷售動作，累計達8個專案，出售或將要出售的物業涉及資金超過350億元。

事實上，自2012年，SOHO中國提出從“銷售”向“自持”物業轉型，其主要收入來源也從賣樓轉為收租，逐漸剝離房地產業務的同時，營收逐年下降。

長江商報記者梳理發現，SOHO中國近十年來營收下降近5倍，2009年為75.29億元，2018年為17.21億元。值得注意的是，下一步SOHO中國打算集中在一線城市最繁華的地段拿地，部分資金還將用來還債。將目光重調回拿地開發，或許是因為SOHO 3Q的發展未達到其預期。

資料顯示，2014年，SOHO中國租金收入達到4.24億元；2018年，這一數值為17.35億元。租金收入雖然實現了大幅度增長，但隨著公司開發戰略的收縮，公司整體的營業額和淨利潤出現下滑。2018年全年，SOHO中國實現營業額約17.21億元，淨利潤約19.25億元。這與其巔峰時期——2010年184.23億元的營業收入、2012年105.85億元的淨利潤相比，營業收入縮減了90%以上、淨利潤規模縮水了80%。

“轉型後其實還是要關注資金方面的壓力，因為實際上轉型本身往往也帶來了資金流的變化。如果不出售項目，那麼資金壓力會很大。而對於一些物業來說，拋售後進行資金回籠，本身也是一種很好的經營模式。”財經評論員嚴躍進向長江商報記者表示，營收淨利潤指標縮水，說明運作的週期很長、潛在的成本很高，這都會帶來很多壓力，也說明企業需要反思經營策略。

5年出售8個項目超350億

近日，SOHO中國在北京舉行物業銷售推介會，宣佈將分批出售部分自持物業，涉及金額約78億元。第一批將推出5個項目，分別是北京的望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO以及上海的SOHO東海廣場，SOHO中山廣場，共有9個單獨標的房源，面積約2萬平米，預估總價約16億。

“我們這次銷售的房源一部分是自己留下捨不得賣的房子，另一部分是客戶經營不好的退回來的房子。”潘石屹在發佈會上說。

長江商報記者粗略統計發現，自SOHO中國轉型自持以來，潘石屹在2014-2018年均有不同程度的銷售動作，累計達8個專案，出售或將要出售的物業涉及資金超過350億元。

具體以來看，2014年，公司以52.3億元出售上海SOHO海倫廣場和靜安廣場，30.5億元出售淩空SOHO一半專案；2015年9月，將外灘地王股權轉讓給複星，對價84.93億元；2016年7月，公司將SOHO世紀廣場出售給國華人壽，對價32.97億元；2017年6月，公司以35.73億元出售虹口SOHO，50.08億元出售淩空SOHO。

值得注意的是，在2018年3月舉行的2017年業績發佈會上，潘石屹明確表示未來不再出售資產，到2019年6月，公司再次宣佈將旗下13宗物業資產出售，預估總價值78億元。

轉型自持物業營收利潤大幅縮水

SOHO中國成立於1995年，公司已發展成為北京、上海最大的辦公樓開發商之一，開發總面積超過500萬平米。2007年，SOHO中國登錄港交所，公司實現營收70.44億元，一度超過現在的龍頭房企，2012年，公司實現營收153.05億元，提出要在5年內超越萬科的宏偉藍圖，成為彼時國內最引人矚目的房企。

風頭正足時，選擇了轉型，2012年，潘石屹宣佈SOHO中國從“銷售”向“自持”物業轉型，將戰略重點放在租賃業務上，截至目前。共用辦公業務SOHO 3Q已拓展至北京、上海以外的其他城市及協力廠商物業，目前在中國7個城市擁有31個中心，合計超過30，000個工位。

其主要收入來源也從賣樓轉為收租。從2014年至2018年，公司租金收入分別為4.25億元、10.25億元、15.11億元、16.69億元和17.35億元，期間租金對公司總營收的貢獻從7%增至100%。2018年報顯示，公司在北京、上海各4個項目，除外灘SOHO出租率為87%之外，其他物業出租率均在95%以上。

年報顯示，截至2018年末，SOHO中國投資物業平均出租率高達96%。其中，前門大街專案出租率連續兩年達到100%，望京SOHO則貢獻了最多的租金收入，達到3.86億元。

然而，轉型7年，SOHO中國逐漸“掉隊”，營收與利潤都出現了“縮水”，從高峰時期的180億元降至如今不到20億元，淨利潤也從百億降到了不足20億元。

2018年半年報不盡人意，資本市場紛紛做出“看空”反應。摩根士丹利更是在報告中表示，SOHO中國中期核心盈利表現差於預期，主要因為上半年毛利率僅76%，低於預期的79%，將其評級由原來的“中性”直接降至“拋售”。

在這期間，公司屢次出售資產回籠資金，也沒能挽救業績衰退。

欲重回地產業務拿地

與以往不同的是，潘石屹此次賣資產，或帶有“尋求新的盈利增長點”的考量。對於今年約78億的自持物業項目出售之後的資金用途，潘石屹回復表示，“下一步SOHO中國打算集中在一線城市最繁華的地段拿地，部分資金還將用來還債。”

財報顯示，截至2018年12月底，SOHO中國銀行借款共計176.94億元、公司債券30.00億元，資產負債率為29.52%。由於上述公司債券已於今年1月到期摘牌，SOHO中國目前的資產負債率應該遠低於29%。2018年末，公司現金及現金等價物55.66億元，短期借款9.64億元。

從行業來看，SOHO中國的負債率水準在高杠杆的房地產行業裡不算什麼，公司不存在地產開發商普遍存在的債務壓力。但對早已不是地產企業的SOHO中國不算一個小數字。而且自持物業量太大，近年寫字樓租金回報率不高，甲級寫字樓市場遇冷。

“物業回報率是3%，這在市場上表現已經不錯。但銀行貸款的利息是4個點，租金回報率還趕不上銀行貸款利息。另外，SOHO中國目前資產太單一，主要都是辦公產品。銷售之後，我們儲備點別的東西挺好。”潘石屹認為。

於是，曾表示“不賣資產”、“不拿地開發”的潘石屹重回房地產老本行。下一步SOHO中國打算集中在一線城市最繁華的地段拿地。

“重新拿地也說明對於開放型的物業還是看好的，單純只做持有，往往壓力很大，通過開發和銷售的模式，有助於回籠資金，也利好改善此類企業的經營狀況。若是在好地段進行拿地和開發，那麼也說明其近期資金面還是不錯的，有能力去拿地，同時也體現了企業在業務操作上略有調整。不排除其對於後續專案銷售模式還是看好的，所以會通過拿地來進行開發。”嚴躍進認為，SOHO中國未來發展的機會還是很多的，尤其是在收並購、物業管理等方面有很多優勢。如果單純進入地產業務開發，那麼要關注行銷資源不充分等風險和壓力。

中國奧園（03883）昨日股價急跌8.6%至10.62元。公司收市後發通告澄清，注意到近日有社交媒體刊登的文章，指奧園今年首6個月累計合同銷售金額可能為257億元（人民幣．下同），而非公司本月2日所披露的536.3億元。

奧園表示，文章及供應商所自行推算的合同銷售數字完全欠缺根據，強調公司並未向該文章的作者及供應商提供任何資料，亦不知悉其獲得有關資料的來源。另外，據港交所（00388）權益披露，奧園主席郭梓文昨天增持200萬股，每股作價10.7206港元。

市區住宅供應少，發展商賣樓開價絕不手軟。福晟國際（00627）在港首個住宅項目何文田現樓新盤晟林，昨日發出首張30伙價單，定價進取，折實平均呎價高見31271元，貴絕今年推售九龍區新盤，較新世界（00017）今年4月推售同區瑧樺首張價單折實平均呎價高出28.6%，折實入場費741萬元，最快下周發售。

741萬入場 料下周發售

晟林首張30伙價單，實用面積260至419方呎，定價798.9萬至1746.5萬元，平均呎價33715元；發展商提供最高7.25%折扣，折實平均呎價31271元，與同區4月份推售的瑧樺首批折實平均呎價24308元，高出28.6%；同區同類型現樓項目恆地（00012）旗下加多利軒，近2個月累售10伙，平均呎價約27400元，晟林首批較之高出14.1%。晟林呎價貴絕今年九龍區推售新盤，項目折實入場費741萬元，為2樓E室，實用面積260方呎，呎價2.85萬元。

福晟國際控股集團投資總監張楠表示，項目首批以開心價推出，定價較保守，主要給市場一個驚喜，價錢反映質素，對銷情有信心。項目隨即收票，最快下周發售，首張價單折實計約3.6億元。

事實上，項目高價推售，主要是「來貨價」不低。福晟國際於去年3月向永義國際（01218）以9.2億元購入項目，總樓面約3.28萬方呎，每方呎成本價高約2.8萬元。位於喇沙利道6號的晟林提供79伙，主打實用面積260至419方呎1房及2房戶，頂層設有1個複式單位，實用面積達3949方呎。

主打中小戶 吸用家投資者

中原地產九龍豪宅高級資深營業董事李子明表示，晟林主打中小型單位，741萬元入場費於市區算十分罕有，相信可吸引用家及投資者。

港島區大面積舖位受資金追捧，灣仔杜老誌夜總會舊址以8.92億元易手，物業9年大幅升值逾1倍。

九年升逾倍 買家宏璟資本

杜老誌夜總會舊址位於灣仔謝斐道250至274號杜誌台地下1至10號舖、1樓全層及2樓1至16室，屬謝斐道及杜老誌道交界，總建築面積約3萬方呎，以8.92億元售出，呎價約2.97萬元。

上址曾由杜老誌夜總會租用多年，但物業在2010年由資深投資者「台灣張」張彥緒以4.35億元購入後，夜總會在翌年結業，物業之後一直租予會所及餐廳。張彥緒持貨接近9年後沽出，賬面獲利4.57億元，大幅升值1.05倍。

根據土地註冊處資料，新買家為VALUE WONDER INVESTMENT LIMITED，公司董事包括周建華、黃錦蓮及楊偉文，為基金宏璟資本或相關人士。該基金今年初斥資19億元購入上環蘇杭街69號全幢商廈。

新港中心3700萬成交

另外，商廈方面，尖沙咀新港中心2座5樓12室，建築面積約2053方呎，以約3700萬元成交，呎價約1.8022萬元。

暑期租務旺季效應，6月住宅租金升勢凌厲，帶動上季整體住宅租金向好。中原地產一項研究報告指出，6月平均呎租報37.5元，全季按季上升5%，屬近5年按季最大。

6月平均呎租報37.5元

根據中原地產新簽租約統計，6月份全港107個大型私人住宅屋苑的實用面積平均租金每平方呎錄得37.5元，為歷史第三高，較5月份36.7元上升2.2%。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，租賃市場順利進入暑期季節性旺市，租金單季急升半成，即將追回早前連跌兩季共5.3%的跌幅。相信未來租金升勢持續，以2018年8月份歷史高位37.8元為目標，現時相差0.8%，相信7月份租金將會升穿歷史高位。

本月首7日 嘉湖錄14宗租

10大藍籌屋苑方面，2019年上半年新界區藍籌屋苑租金率先跑出，嘉湖山莊升6.1%及沙田第一城升4.6%。中原地產高級分行經理馬斯力透露，踏入7月份嘉湖山莊租務持續暢旺，首7日共錄14宗租務，其中麗湖居6座高層G室，實用面積547平方呎，放盤僅1天即以1.4萬元租出，呎租26元，屬於理想租金水平。

核心區甲廈租金高企不下，市場消息透露，中環中心高層9、10室，面積約4,314平方呎，剛以月租約47.5萬元租出，呎租約110元。據悉，該單位舊租金於2016年簽訂，當時呎租僅82元，3年間租金大幅上升34%。

其次，中環華人行高層全層，樓面約9,434平方呎，剛以月租89.6萬元租出，呎租達95元，屬於理想水平。