台中公益路為知名美食1級戰區，餐飲品牌若想打響名號，進駐此地的廣告效益最高，但也因租金不斷攀升，近年商圈出現版圖轉移。往台灣大道方向的舊公益路段出現空租狀況；反而是河南路往單元2重劃區的「新公益路商圈」，不少排隊名店、知名餐廳紛紛進駐，至少帶進上百商家，店面租賃、買賣皆有驚人漲幅。

王品集團近期也搶進新公益路商圈連開2家新餐飲品牌，另外，包括知名藝術幼兒園、連鎖超市、全台最大的室內攀岩、彈跳健身中心等，也都相繼進駐，生活機能一應俱全。而每逢中秋節都會出現誇張排隊人龍的彰化蛋黃酥名店「不二坊」，其第3代也以新品牌「不二製餅」卡位新興商圈。

黃昏市場收租百萬
普安開發董事長廖學從說：「單元2新公益路周邊的土地租金只有500∼700元，不過西區舊公益路租金行情每坪動輒2000元，相差3倍以上。舊公益路租金貴、停車麻煩，因此知名餐飲都移往新商圈，基地大又方正、租約大多簽15年，這5年至少已經上百商家進駐。」店家寧願卡位承租單元2新公益路商圈，也不願進駐西區舊公益路商圈，2商圈消長可見一斑。

而在新公益路商圈周邊還有另一大現象，近年許多土地開發相中新商圈效益，不少都承租土地在分割商場當二房東，像是「黎明黃昏市場」佔地約2000坪土地，當時出租每坪500元，租金約10多萬元，由業者承租後再以每坪3∼4萬元搭起輕鋼架作為黃昏市場分割攤商出租，每個月估計有上百萬元的現金流，商業效益相當驚人。

當地土開業者說：「6、7年前重劃完成前，嗅到市場商機的就有一波搶租地潮，加上餐飲業資金回收速度快，現大多已回本，後進者也不斷湧入。」如今觀察單元2重劃區的新式店面，大多為獨棟型旗艦名店，與住家獨立，避免住商混合大樓所面臨的出入複雜、氣味干擾問題，是單元2商圈提升整體區域價值的最大特點。

新商圈2年漲73%
這波商圈轉移也帶動不動產租售行情，觀察實價登錄同一路段店面資料比較，2016年時，向上路三段舊大樓店面的成交單價為42萬元，2018年6月位在向上路三段的新成屋「國聚花園御所」店面成交單價則為每坪72.9萬元。新舊店面漲幅高達73.5%，相當驚人。

統計2016年至2018年南屯區店面月租金前10名，其中位在單元2的店面佔了4位。2016年時單元2店面最高月租為20萬元，至2018年最高月租金已來到27萬元，年年創新高，單就最高月租金漲幅約有35%。

公益路廣告力不敗 撐5年名氣通人知

台中商圈西移趨勢明顯，素有「美食華爾街」的公益路商圈因租金貴、店家汰換速度奇快，曾製作國宴甜點的名店「法爵」業者也承受不住，去年就已撤出；但也有業者反向看中廣告效益而進駐，並表示「撐5年就能朝全台發展。」

舊公益路見空租潮
1名公益路燒烤店高先生表示，選擇從高雄北上台中拓點，第1首選就是公益路，因為公益路為台中餐飲指標一條街，「能在這條路開店5年，就能朝向全台、甚至全球發展」。

舊公益路因知名度高，房租水漲船高，已陸續出現「空租潮」。觀察公益路、東興路口，1個十字路口轉角，卻有著3間店面空租長達數個月，其中1間是知名「法爵」餐廳，曾經是小英總統欽點，製作國宴指定甜點，業者也承受不住高漲的租金，去年就已撤出，目前空租至今達1年。

七期房仲施朝翔指出，「舊公益路每坪租金行情平均約2000元，相較於單元2租金成本、開發條件都不足，所以許多大品牌店家都進駐公益路開設1∼2年，有時只是為了知名度打廣告。」

詢問剛進駐的寵物商品店家，業者嘆，承租1間小透天，權狀坪數50∼60坪，月租就要近20萬元，如果單純看營業收益根本無法打平，完全是因為該路段知名度高，具有品牌廣告效益，算一算在這要掛1面大廣告，1個月約要5∼10萬元，如此計算承租才不心疼。

可有效打開知名度
專家指出，商圈發展往低價區塊移動很自然，許多舊公益路的店面其實收益早已難負荷租金，但是有著廣告效益，才讓很多品牌願意嘗試進駐，藉此打開知名度。

歷經4年的房市盤整期，許多建商遭到淘汰，根據司法院公告，台北市北投區近期出現1筆法拍公告，該案債務人為佳達開發建設有限公司，拍賣原因為清償債務，而這已是2018年以來佳達第2次現身法拍市場的物件。

佳達挺不住再淪法拍
法拍業者指出，其實光是初步統計目前法拍市場上的物件，就高達約126個建商、開發商名下物業遭到法拍，在法拍市場上的物件約有302筆，可見此波盤整，已經淘汰不少體質差的建商。據司法院公告，台北市北投區奇岩路1棟木造2層樓別墅遭到法拍，公告建坪為46.53坪，其中增建坪為20.72坪、總底價8755.44萬元，拆算單價每坪約339萬元，將於24日進行一拍。

其實佳達開發被法拍已不是第1次，2018年9月5日佳達就有1筆舊莊街物件遭法拍，是2012年推出預售的「綵彩」，基地面積約196坪，興建地上5樓、地下1樓建物，原規劃45坪，平均開價每坪68萬元；而該案在2013年更名為「I STYLE」，縮小格局為20∼23坪，單價降為63萬元；2017年再改名「中研高登」，仍不敵財務窘境，流入法拍，總戶數18戶中，扣除已售出部分，有13戶遭法拍，一拍底價落在1744∼2375萬元，換算單坪超過75萬元。

根據士林地院2018年11月5日公告，佳達開發建設宣告破產，內容指出佳達營運多年，因大環境改變、生意嚴重虧損，包括開設票款、借款皆無法如期清償，債權人紛紛申請強制執行，債務高達9億多元，但佳達申報財產僅5億多元，故於法有據、應予准許。

寬頻房訊資料顯示，初估2019年1月至今，至少有126個建商名下持有物件遭到法拍。發言人徐華辰分析，目前法拍市場上債務人為建設開發公司多數是過去市場反轉時，因周轉不靈而導致名下資產遭拍賣，其中，不乏遭債權方重啟第2輪拍賣的案件，事實上以今年新流入的案件來看，比率已較過去幾年減少，也證明體質較差的小型建商早就無法支撐而被淘汰。

買屋須留意業主財務
消費者受害情事近年層出不窮，初步統計去年建商倒閉、落跑、1屋多賣等情事，受害者高達百餘名，以新北市中和嘉泉建設、桃園銘曜建設、基隆碩晟建設為例，至少造成消費者損失金額約數10億元。據受害者指出，買賣過程建商多以「1次付現打折」、「便宜出售」、「多戶購買再打折」等吸引被害人購屋。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒，買預售屋、新成屋時，不可忽略業主財務狀況，先到實價登錄網站查詢附近成交行情，並可以在附近接待中心多看屋，透過交談同區建案了解狀況，也可向當地房仲洽詢，若是開價過低、急售等，就要提高警覺。

土地價格愈墊愈高，也讓營建成本大漲，近期不少建商跨足其他領域朝向多角化經營態勢發展。從建築起家的麗寶集團事業版圖再添一筆，除了飯店、樂園、生物科技外，也正式宣布跨足月子中心市場，誓言打造出「讓人看完就想生小孩」的五星級產後護理之家。

開幕住房率達8成
麗寶集團首度跨足產後護理領域，大舉投入新事業「麗馨國際」，台中市北區「麗馨」產後護理之家，位於一中街附近，從土地、建築、規劃、備品，一條龍全部與旗下企業結合，由麗寶建設打造獨棟會館，建材直接配置全熱交換器；備品也直接選用與福容飯店相同Queen Size床舖，正式宣布開幕接客住房率已達8成，成績不俗，目前優惠價格5200∼6500元。

全棟地上6樓、地下2樓，提供嬰兒55床、產婦47床，房間規劃8∼11坪飯店式裝潢，貴妃椅、乾溼分離衛浴一應俱全，另外體貼產婦產後如廁問題，全室配備免治馬桶與溫水洗手設備，外加1天6餐由營養師、中醫師共同調配的客製化月子膳食；吃飽喝足後也有許多寶寶照護課程、放鬆芳香療程等軟性服務提供給辛苦的媽媽們，另外也搭配婦產科醫師與小兒科醫師定期巡檢。

麗馨國際護理總監蔡宜澖表示，雖然少子化衍生的坐月子中心商機龐大，但台中坐月子產業早已陷入紅海市場，多家知名產後機構爭相降價吸客，因此，產後機構必須做出差異化，才能在競爭中脫穎而出。

北中南申設6中心
目前麗寶集團分別台中、新北市、高雄規劃申設6家飯店式管理的頂級產後護理中心，看準中部商機，甚至一口氣申設3家分館。自麗馨開幕後，未來台中市太平新光重劃區、南區台中高工附近，也已分別申設「麗禾」、「麗園」2家產後機構，目前已動工興建。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，現在上市櫃建商也需要擁有穩定現金流的產業來經營，過去推案是一個主要方式，如果有商業不動產能經營，對於整個財務報表、結構來講也會相對體面。

台中市不動產開發公會訂7月26日改選，富旺國際（6219）董事長林正雄，可望出線接任第15屆理事長，林正雄昨（9）日表示，未來將全力推動綠能智慧宅，並計畫將明年訂為「台中智能住宅4.0元年」。

富旺近幾年推案範圍涵蓋台中、苗栗、新竹及桃園地區，日前以2.59億餘元標購高雄市楠梓區一筆770坪土地，推案腳步正式跨入高雄，新案預計明年進場銷售。

展望今年，富旺新推個案都訂下半年進場，三案總銷金額約41億元。其中，在台中市北屯太和路推出的12億元新案「富旺雍華」，產品規劃以36至42坪、三至四房格局為主，每坪單價23萬至24萬元，目前潛銷預約已近二成。

林正雄表示，為提升中部地區民眾住的品質，台中市不動產開發公會將與台中市政府合作，鼓勵建商投入綠建築與智能宅的開發；富旺國際後續推案，也會以此標準來規劃建案，並申請綠建築、智能宅等相關標章。

今年房市買氣持續增溫，根據住商機構統計近年家戶購屋比，上半年六都平均為1.8％，創下近五年來同期新高，較去年同期增加0.1個百分點，除了台北市外，其餘五都均較去年同期成長。其中，六都家戶購屋比最高的桃園市為2.2％，為升格以來連續五年蟬連六都同期最高。

家戶購屋比為統計評估區域買氣的指標之一，家戶購屋比愈高，代表該區域的家庭購屋意願愈強。統計顯示，今年上半年六都中以桃園市的2.2％最高，台中市亦有超過2％水準，高雄則較去年同期成長0.3個百分點，增幅六都居首。

相較於過去幾年來交易量低檔不振，今年除台北市以外的各大都會區，房地產買氣升溫的態勢明顯，新北、台中、台南、高雄四都的家戶購屋比均創下2016年房地合一稅實施以來的同期新高，新北、台中、台南三都則是連續三年正成長。

大家房屋企研室主任郎美囡表示，今年上半年不動產買氣暢旺，買方猶豫期縮短，交易量增加，不過僅有自用買方為主力、欠缺過往房市熱絡時的投資需求支撐下，家戶購屋比增加幅度仍相對平緩。由於下半年總統大選走向白熱化，民眾目光及重心難免偏向選舉議題，預估下半年的買方將偏向觀望，交易成長的態勢將趨緩。

不過，值得注意的是，自2015年升格為直轄市的桃園已連續五年家戶購屋比在六都居首位。郎美囡表示，桃園市近年包括青埔在內的各大重劃區推案熱絡，房價相對雙北低，加上生育、社福等相關補助政策吸引力高，在桃園市成家購屋相對其他都會區高。

同樣屬於人口持續成長的台中市，也逐漸反應在購屋需求上，今年家戶購屋比重返2％，至於高雄市今年開春房市受惠韓流效應帶動，交易一直頗為熱絡，家戶購屋比急起直追，直逼新北市水準。

根據中信房屋統計，十年來家戶人口數因分戶變化、少子化等因素縮水，每家戶人口從2.96人縮水至2.69人，使全台人均居住面積從10.65坪增至12.18坪，多數都會區人均居住面積都放大，僅有高雄愈住愈小。

中信房屋依據內政部建物所有權買賣移轉登記資料計算人均居住面積，六都中南二都的人均居住面積遠大於北中四都，其中以台南市的人均居住面積最大，平均每人約14.46坪，其次為高雄市12.88坪；雙北市均約10坪多，新北市面積10.25坪甚小於台北市的10.76坪；桃園、台中則都在11.46坪左右。

中信房屋研展室副理張漢超表示，買賣移轉人均居住面積主要反應買賣移轉的單戶面積與家戶人口數的關係，可呈現買賣移轉數字在每人居住空間面積上的變化。這十年來每家戶中人口數持續減少，使得每人可分配的居住面積放大。

他指出，高雄人均居住面積縮水現象，主要原因在於近十年間高雄人口成長緩慢，自2009至目前為止人口僅有0.08％，是六都中成長最緩慢的直轄市；加上建商考量土地取得不易，改採取小宅推案策略，使得買賣移轉面積變小，使高雄這十年來出現「愈住愈小、愈住愈擠」的現象。

台中推案量今年大暴衝將挑戰2,500億元，創27年新高！可望接任台中市不動產開發公會第15屆理事長林正雄表示，剛性購屋需求持續暢旺，大台中房市推案量上半年已達1,500億元，低總價、低自備款的首購案占逾7成，預期前7月將一舉超越去年全年推案量1,861億元，全年總銷將挑戰2,500億元。

林正雄認為，今年大台中總推案量高達2,500億元，低總價、低自備款的首購案約占7成以上，是上半年新推案普遍熱銷的主因之一。

據台中市不動產開發公會最新統計，下半年預計進場的推案量高達1,000億元，大都集中在928檔期之前，避開總統大選的干擾。

包括有皇普建設首度插旗台中市北區「光華高工」進化校區舊址3,414坪的「皇普花園」預售案，總銷達百億元；國雄「台灣大道」案總銷80億元、興富發8期「文心愛悅」案60億元、富宇南屯區建功段案60億、總太「2020」二期65億元、「遠雄之星」8期50億元、順天單元3新案50億元、惠宇七期案與國美館案，合計總銷76億元。

下半年總銷在20億~30億元之間的中小型建案，更是遍地開花，包括國泰北屯區單元12「MEGA」案，總銷30億元；太子建設太平區平欣段案27億元；惠宇北屯區機捷案三期21億元；順天潭子區「大豐」案20億元、櫻花太平區「大櫻國」17億元等。

中台灣房地產龍頭公會、旗下會員有逾600家建商的台中市不動產開發公會，預計26日召開第15屆第一次會員代表大會，全面改選理監事，除了林正雄可望出任第15屆理事長，為了傳承經驗與提攜二代，目前規劃約4成理監事由建商二代出任。據悉，規劃中的理監事成員包括親家、鄉林、富宇、嘉磐、林鼎等建商二代。

林正雄指出，公會未來將加速推動建照申請作業，縮短流程與時間；因應肥咖條款上路，積極推動台商回流台中設廠的機制；最重要的是，積極推動房屋分級制度。不動產是耐久財的觀念需更新，未來公會將大力推動住宅4.0、四代宅，引領建商會員朝申請「綠能智慧建築」標章升級邁進。

「都市更新條例」修正案在今年1月底公布，蔡英文總統對都更效率寄予厚望，更訂下今年都更加危老達400案目標。檢視上半年推動成果，內政部營建署昨（9）日表示，截至6月底止，都更核定44件，危老重建申請164案，合計208案，上半年KPI可說是順利達標。

蔡總統今年初訂下都更100案、危老300案的年度目標，營建署都更組組長王武聰表示，上半年都更案共計核定44件，較去年同期37件多。

過去都更核定案件平均每年僅40件，近兩年來，每年成長到77件左右，顯示都更熱度正在加溫。

至於危老重建方面，上半年共有164件申請，已經核定95案，多集中在雙北、台中，申請件數也已初步達標。

為加速推動都更，營建署昨也發布最後一項都更條例子法「都市更新公開評選申訴審議收費辦法」，定明每件申訴事件的審議收費標準及繳納方式，每一申訴事件收費10萬元，如有辦理鑑定項目或其他必要事項需要時，需繳納相關鑑定費及其他必要費用。

營建署表示，今年1月底至今半年內，中央已完成都更條例12項相關子法新訂、修訂及廢止，呼籲地方政府也要儘快跟上腳步，針對都更條例授權地方政府的八項配套，應儘速完成。

營建署指出，地方政府需配合的重要配套，包括實施代拆時的申請條件、應備文件、協調、評估方式、拆除等作業事項自治法規，權利變換估價者選任的建議名單，自治法規訂定建築容積獎勵項目、計算方式及額度，以及房屋稅、土地增值稅優惠延長等。

營建署表示，目前各地方政府中，新北市、台北市由於需求最顯著，腳步也最快，陸續有些配套已完成研議或修正，期待地方政府配合都更條例修正，儘快完成並落實相關配套。

黑松昨（9）日董事會通過旗下黑松資產管理與知名百貨微風廣場的不動產租賃協議書，修定租金調幅及延長租賃期間，其中租金自2021年10月26日起五年內，將原先每年商場租金調漲幅度下修，從逐年累進調高2.5%改為調高1.5%，引起百貨業界及不動產界高度關注。

今年以來，台北市東區店面租金因人流不再導致租金大降，西熱東冷趨勢已成立，昨日微風與黑松的新合約下修調幅，是否代表這波租金冷風吹向百貨業，格外引起關注。商仲業者認為，雖然微風百貨地點不在東區核心區域上，但過去有些東區百貨公司租金調漲幅度都不小，因此微風的動態仍是指標之一。
黑松強調，租金並未調降，只是調漲幅度下修；微風則提到，今年上半年微風廣場業績持續正成長，而微風與黑松是長期合作夥伴，租金調幅是符合市場行情。

另外，昨日的新約將延長整體租賃時間達八年至2029年10月。黑松補充解釋，原始合約在2021年到期，後來延期五年至2026年，針對這段區間的合約，原先租金調幅自2021年10月26日起五年的租金，商場租金逐年累進調高2.5%，將下修為調高1.5%，停車位租金維持不變。

另外，微風也同意延長租賃期間，自2026年10月26日起延長三年至2029年10月25日止，而租金調幅採商場租金逐年累進調高1%，停車位租金維持不變。

微風廣場為微風集團的「起家厝」，黑松與微風持續延長租賃時間，也讓微風可安心改裝。

今年年初微風集團舉辦尾牙，董事長廖鎮漢曾感性地表示，18年前在東區創立首家微風廣場，當時很多同業對他說東區太飽和，不會有微風的市場，但是微風提出兩大策略，一是精品時尚，二是鎖定女性經濟，也讓微風在東區立足，奠定18年後的微風集團，可見微風廣場對於微風的重要性。

人口紅利始終能支撐房市交易，房仲業者認為，桃園市與台中市不僅人口移入比例高，加上房價也較雙北市來的低，未來皆可望帶來穩定的買盤。只是下半年總統大選進入白熱化，影響加劇，購屋態度轉趨觀望，全台交易量都可能收窄，待2020年政經局勢皆明朗後，買盤才會陸續回籠。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，桃園市近年重劃區推案推陳出新，房價比雙北便宜，因 此買氣不墜，加上生育等相關補助政策吸引力高，在桃園市成家購屋者相對較多。而台中市為六都中人口正成長最高的大都會，這也逐漸反應在購屋需求上，讓剛性買盤支撐房市買氣。

展望下半年，郎美囡指出，若國際關係穩定，全球經濟可望回穩，長期而言，受惠於人口紅利的都市，房市買氣應正向發展。

不過，總統大選前哨戰開打，仍是影響目前交易的觀察重點。

永慶房屋業管部經理謝志傑指出，最近美國總統川普與中共國家主席習近平在G20期間達成共識，美中雙方重啟協商，貿易戰似乎出現喘息的空間，然而後續發展難料，景氣依舊混沌未明，而下半年開始總統大選逐漸進入白熱化，不管未來經濟或政治議題是否明朗化，當前民眾購屋心態恐怕會偏向觀望，下半年是否延續回溫力道，值得留意。

　招商蛇口公告，2019年6月，公司實現簽約銷售面積148.25萬平方米，同比增加48.74%；實現簽約銷售金額283.09億元，同比增加22.13%。2019年1-6月，公司累計實現簽約銷售面積515.23萬平方米，同比增加43.77%；累計實現簽約銷售金額1011.92億元，同比增加34.75%。

　　2019年上半年的地産狂歡似乎到了盡頭。中國銀保監會有關部門負責人近日表示，為加強房地産信托領域風險防控，針對近期部分房地産信托業務增速過快、增量過大的信托公司，銀保監會近日開展了約談警示，要求這些信托公司控制業務增速，提高風險管控水平。促使監管“緊箍咒”出臺的原因則是，地産信托的狂飆，根據普益標準數據顯示，2019年上半年，投向房地産領域信托産品共計發行2954款，佔比39.43%，募集規模達到4531.94億元。

　　高收益穩回報的吸引力

　　據了解至少有10家信托公司被指導。針對房地産信托被收緊一事，中信證券明明團隊指出：在“房住不炒”思路下，二季度以來多項文件要求控制房地産融資，而近期對房地産信托業務監管政策加碼，房地産信托融資或將承壓。今年一季度信托融資有所回暖，信托資金投向房地産比例擴大，新增信托逐漸向房地産集中。雖然信托融資佔房地産開發融資資金來源比例不高，但對房地産信托監管政策的加碼可能會造成其他機構的謹慎情緒和融資渠道的收緊。

　　“若是出現約談，説明窗口指導的力度是很強的，很大程度上也説明當前對于防范金融風險的操作還是比較多的。實際上這對于信托公司的資金發放計劃是會有很大的影響，而且也需要積極落實房住不炒的政策。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對21世紀經濟報道記者表示。

　　嚴躍進認為，此類禁止性的做法以及近期的部分亂象，也説明此前資金面是有所放松的，貸款方面也出現各類亂象。而恰是此類亂象，也導致各地地王現象又開始出現。從後續市場的表現來看，需要防范新的風險，相關地産企業也需要防范融資方面的新壓力風險。約談後資金面會收緊，考慮到近期融資市場的降溫和銷售市場的降溫，房企預期會改變，這會帶來新的問題，或者説近期拿地會趨于保守。

　　信托之所以青睞房地産不無道理。深圳一家信托公司負責人對21世紀經濟報道記者表示，現在一年能給出10%收益的産品，基本上都被“房托産品”包攬。“實體經濟一直不振，一般制造企業的利潤越來越薄，一年能夠給出10%收益的行業屈指可數，不過並不是所有的房企都有這個實力，一般要排名前100的頭部企業。”

　　“‘房托’産品表現穩定收益也高，一般都能給到8%左右的收益，不能兌付的情況極少，因此我們財富中心今年六成産品仍然集中在‘房托’這個領域。不但是客戶安心，銷售人員也安心。”一家大型信托公司廣州財富中心的負責人廖晨(化名)告訴21世紀經濟報道記者。

　　據廖晨介紹，目前房地産信托的年化收益率都在8%之上，且相比其他産品來説，兌付更為靈活。“部分産品可以提前付息，比如我們現在在售的産品就有可以按季度或者半年度付息。”

　　地産信托仍佔大頭

　　信托資金有多少投向房地産？根據普益標準數據顯示，2019年上半年，投向房地産領域信托産品共計發行2954款，佔比39.43%，募集規模達到4531.94億元，其投資金額居集合信托五大投向之首。平均預期最高收益率8.7%。整體看上半年房地産信托市場火熱，是資金流向最多的投資領域。

　　對于房地産信托被戴“緊箍”的原因，普益標準分析師龍燕在接受21世紀經濟報道記者採訪時認為：今年以來房地産信托市場發展迅猛，同時也成為違規問題高發領域。在“房住不炒”的政策背景下，銀保監會發布“23號文”(《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》)，後續約談多家信托公司，旨在整治房地産信托市場亂象，有效防控房地産領域風險。在一係列監管措施下，過熱的房地産信托市場有望降溫，銀保監會對信托公司的窗口指導也將常態化，有助于促使信托公司回歸業務本源、加強主動管理能力，轉型發展房地産信托業務，探索開展真實股權投資業務，如REITs是未來可選的方向之一。

　　用益金融信托研究所的數據則顯示：信托資金偏愛一二線及省會城市的房地産項目。據統計，二季度已披露投向區域的1201款房地産信托産品中，廣東省以223款産品高居第一位。其中，房地産信托數量超過100款的地區有三個：廣東、江蘇和四川。

　　用益信托網研究員帥國讓告訴21世紀經濟報道記者，從月度數據來看，房地産類信托在2019年3月達到募集規模的巔峰，4、5、6三月募集規模有起伏變化，但月募集規模均在600億元以上。房地産信托在集合信托産品的地位上升，在信托業的業務轉型期，房地産信托構成了信托行業管理規模的重要支撐點，短期內難以出現明顯的下滑。但隨著5月中旬的“23號文”的出臺，監管層對過熱的房地産信托採取嚴厲的措施，未來房地産信托規模增速或將有所下降。

　　由于頻頻“涉房”，今年不少信托公司領到“罰單”。如3月7日，粵財信托被廣東銀保監局處以220萬元罰款，罰款原因包括“違規開展房地産業務”；3月22日，北方國際信托被天津銀保監局處罰，原因是“違規發放房地産自營貸款”以及“信托資金違規發放房地産貸款”；5月23日，中融信托也因“開展房地産信托業務不審慎”遭到黑龍江銀保監局處罰。

　　據了解，銀保監會本次對信托公司提出五方面要求：一是要求這些信托公司增強大局意識，嚴格落實“房住不炒”的總要求，嚴格執行房地産市場調控政策和現行房地産信托監管要求；二是要求提高風險管控水平，確保業務規模及復雜程度與自身資本實力、資産管理水平、風險防控能力相匹配；三是要求提高合規意識，加強合規建設，確保房地産信托業務穩健發展；四是要求控制業務增速，將房地産信托業務增量和增速控制在合理水平；五是要求提升受托管理能力，積極優化房地産信托服務方式，為房地産企業提供專業化、特色化金融服務。

　　上半年樓市“前高後低”分化加劇 下半年市場面臨進一步調整 警惕部分三四線新庫存風險

　　今年上半年，中央重申“房住不炒”的政策主基調，落實因城施策、城市主體責任的長效機制。地方“因城施策”有收有放，市場成交“前高後低”，各線城市分化加劇。分析人士指出，下半年政策仍將以穩為主，但房地産市場面臨進一步規模調整，同時應當警惕部分三四線出現新的庫存風險。

　　各地堅持“房住不炒”政策基調

　　2019年上半年，針對房地産行業，從中央到地方、從需求管理到供給管理，都體現出了高度的政策協同，中央層面多次強調“房住不炒”，各地政府根據形勢變化及時跟進政策，因城施策以確保市場平穩運行。

　　“上半年房地産行業整體的政策基調體現為：堅持‘房住不炒’，調控力度不減。”中國指數研究院相關負責人分析認為，今年4月份中央政治局會議對“房住不炒”的再次強調，對市場情緒、後續政策的跟進起到了關鍵的引導作用。

　　隨後，多個監管部門協同緊盯市場風險。住建部的適時預警、央行的貨幣閘口管控、銀保監會的資金通道監管，共同構建起了房地産市場的風險防范機制。

　　值得一提的是，上半年住建部連續兩次預警提示。4月份，住建部明確將房地産長效機制考核目標落實到年度、季度甚至月度，並對一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警。5月，住建部又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

　　“住建部連續兩次預警提示足以説明決策層調控房地産的決心已定，房價仍是不能碰的紅線。”克而瑞地産研究中心分析人士指出。而在被住建部點名房價預警提示之後，蘇州多部委緊急召開座談會，明確2019年房價漲幅目標必須控制在5%以內，且不排除進一步加碼調控的可能性。

　　在業內看來，地方政府緊縮政策數量呈現“前低後高”“前穩後嚴”，調控跟隨市場變化及時調整。政策緊縮程度自4月以來明顯加強，特別是近期市場熱度較高的西安、蘇州，分別升級了限購、限售政策。同時，全國部分城市利率上浮水平止降回升，合肥、蘇州、東莞等地及時收緊土拍政策。這些都充分體現了調控緊盯市場變化及時收緊的特點。

　　記者注意到，今年上半年，房地産信貸政策相較寬松，房貸利率連續6個月逐級回落。融360數據顯示，截至2019年5月份，首套房貸平均利率降至5.42%，較前期高點減少0.29個百分點；二套房貸平均利率跌至5.74%，較前期高點減少0.33個百分點。

　　市場“前高後低”分化加劇

　　近日，易居房地産研究院公布的數據顯示，2019年6月份，受監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環比增長8%，同比增長3%。結合近6月移動平均數據來看，2019年上半年，40個典型城市新建商品住宅成交面積環比2018年下半年下降10.3%，同比2018年上半年下降0.3%。

　　上半年重點城市商品住宅成交規模穩中略降，新房價格表現平穩，但各線城市市場分化更加明顯。易居研究院研究員沈昕分析指出，這主要是一線城市和部分熱點二線城市在今年3、4月份出現了“小陽春”行情，而大部分三四線城市則持續走弱。

　　“在‘房住不炒’的大背景下，下半年成交出現較大回升的可能性不大。”沈昕分析認為，預計2019年下半年40城成交繼續下滑。分城市類別看，一線城市由于連續兩年成交量低迷，已經企穩反彈；東部和中部二線城市後續還有可能繼續降溫，其他地區的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風險。

　　不僅僅是新房市場，近日，貝殼研究院發布的《2019中國房地産半年報》指出，上半年全國重點城市房地産市場從低迷中走出，但回暖並不穩定，市場整體表現出“前高後低，分化加劇”的特點。

　　“上半年後期成交量雖然下落，但新增客源及帶看量並未同步減少。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，“不過，重點城市的改善型需求受制于認房認貸難以釋放，市場缺乏大幅向上動能。”

　　今年上半年，部分城市出現樓市“小陽春”、土地市場回暖等苗頭。貝殼研究院的數據顯示，北京、上海、深圳、西安、杭州等城市二手房市場大幅調整後，需求開始釋放。“上半年，重點城市二手房市場，在部分地區一季度行政調控放松、房貸利率下調、市場預期改善等因素影響下，從底部回暖。”許小樂分析認為，這種回暖表現為一季度二手房市場底部向上、新房市場回暖、土地市場走出低迷。但二季度在政策收緊、預期轉變背景下，市場回暖並未持續，2019年上半年呈現明顯的“前高後低”特徵。

　　部分城市“新庫存”風險隱現

　　業內人士普遍認為，下半年房地産市場仍將以“穩”為第一要務，保持政策的連續性和穩定性，防止房地産市場出現大起大落，進而落實穩地價、穩房價、穩預期的長期調控目標。而在具體的執行層面，中央已將更多的政策自主權賦予地方政府，要求夯實城市政府主體責任，確保房地産市場平穩健康發展。基于此，熱點城市調控政策仍需從緊執行，且不排除加碼調控的可能性。多數三四線城市房地産市場猶存較大的下行壓力，調控政策微調放松已在預期之中。隨著樓市成交明顯放緩，廈門、煙臺等二三線城市庫存風險浮出水面，下半年壓力城市有望逐步放開調控，“四限”政策皆有放松可能性。

　　易居研究院統計的上半年50城市商品房供求比與土地庫存去化周期顯示，當前二線城市土地庫存去化周期仍處于長期的向上趨勢中，並且即將超過三四線城市的水平。一季度以來房企在二線城市拿地面積快速增長，但隨著“小陽春”的熱度的降低，熱點城市房地産市場下半年或將開始降溫。

　　對此，易居研究院研究員王若辰分析預測，未來一年半，無論50城商品房成交量增加、減少或保持不變，商品房供求比都大概率將在大于1的區間內繼續震蕩上行。“即未來一年半，商品房供應量將大于需求量，建議房企未來適當控制拿地量。”

　　在分析人士看來，下半年房地産信貸政策或將適度收緊，房企融資將明顯收緊，尤其是那些激進拿地的房企將成重點監管對象。不過，在資金利率相較低廉的大環境下，下半年商業銀行仍將增配居民房貸業務，房貸利率有望延續前期下行趨勢，但進一步下降空間相對有限。

　　鑒于2019年上半年我國經濟、貨幣政策、樓市調控基調等影響房地産市場走向的諸多因素整體發展方向符合去年底預期。中指院方面預測，2019年全年全國房地産市場將呈現“市場規模高位回落，價格穩字當頭，投資、新開工中低速增長”的特點。考慮到目前全國商品房銷售規模已平穩回落，但投資、新開工增速仍較為突出，預計下半年市場規模調整將進一步深化，投資、新開工增速存繼續下調空間。

房企一直在尋找生意增量的出路。

房地產這門生意已經走到“增量”與“存量”的十字路口，在市場存量化特徵日益顯著的當下，房企一直在尋找生意增量的出路。

7月6日，華泰汽車宣佈與富力集團（02777.HK）達成戰略合作，雙方將在新能源整車製造、智慧網聯及無人駕駛方面展開合作，未來還將加快佈局東南亞等海外汽車市場。

對於新能源汽車領域的佈局，富力不算先來者。目前聲勢最大的是恆大（03333.HK），此外還有大手筆的寶能，以及碧桂園（02007.HK）、華夏幸福（600340.SH）、萬達等頭部房企。

房企跨界不是第一次，在尋找增量突破這條路上，房企沿著地產行業上下游摸索，孵化出了長租公寓、養老產業、物流等相關細分領域，但在市場下行週期，更多的房企選擇放棄這些周邊業務。但新能源汽車領域是個例外，即便如富力一般資金略顯緊張的房企，也願意大手筆投入。

房企注資新能源

根據華泰汽車公告，富力集團與華泰汽車將攜手整合優勢資源，發展電動化、智慧網聯及無人駕駛汽車技術，將輕量化新材料、新技術、新工藝應用于整車開發製造全流程。雙方將在產業、創新技術、壯大品牌三方面完成戰略佈局；同時，雙方將加快佈局東南亞等海外汽車市場，推進汽車組裝和銷售業務。截至目前，雙方均未公佈富力集團的具體持股比例以及後續雙方具體的合作細節。

在這一領域步子邁得最大的是恆大。2018年2月，恆大首家汽車公司睿馳智慧汽車（廣州）有限公司註冊成立。同年6月，恆大健康與Faraday Future（簡稱FF）結盟造車，此後陷入複雜糾葛，直到2018年底重組協定達成，恆大與FF分道揚鑣。

進入2019年，恆大造車開始提速。從1月開始，先後花費9.3億美元收購NEVS51%的股權，繼承薩博整車研發和製造技術；與世界頂級超級跑車公司科尼賽克簽訂合作協定，組建研發和生產製造世界最頂級新能源汽車的合資公司，?大NEVS持股65%，以獲得科尼賽克的技術專利和品牌；隨後以10.6億元入股動力電池企業卡耐新能源，持股58%成第一大股東，補充電池業務；3月，繼續收購泰特機電有限公司70%股份，獲得荷蘭e-Traction輪轂電動機技術。

在一系列精密佈局下，恆大幾乎佔領了新能源汽車的各細分領域，同時持股廣彙集團，打通後期銷售管道，隨後購入廣州南沙工業用地，為後續搭建廠房做鋪墊。目前恆大幾乎覆蓋了新能源汽車的全產業鏈佈局，其口號是“力爭3-5年成為世界規模最大、實力最強的新能源汽車集團”。

除恆大外，聲勢最大的是姚振華旗下寶能集團。截至2017年12月，寶能以66.3億元收購觀致51%的股份，宣佈寶能正式擁有造車品牌和能力。此前，寶能已經在杭州、昆明、廣州、西安建有四大生產基地，規劃投資總額1240億元，領域橫跨新能源、整車和零部件領域。寶能汽車最近一次亮相是在2019年2月，當月貴陽市2019年第1次工業專案集中開工投產儀式在寶能新能源汽車產業園舉行，據悉寶能新能源汽車產業園項目總投資164億元，成為貴州省最大的汽車整車廠。

更有實力的碧桂園也同樣斥資6.4億元在總部所在的順德新城創智城片區買下總面積11.8萬平方米的土地，計畫在區內成立動力電池、新材料、整車、馬達控制器、動力總成等5大研究院，打造新能源汽車小鎮。然而碧桂園本身並沒有造車的打算，其方向是打造汽車類產業小鎮；更早前，尚未受困於資金壓力的華夏幸福也曾出資3.3億元收購合眾新能源近53.4%的股份，意圖進軍新能源領域，後因資金鏈問題退出。

藍海還是另有所圖？

房企在尋求增量的路上從未停止，尤其是那些被政策眷顧的行業。當“租購並舉”在兩會中被重點提出之後，很少有房企不參與佈局長租公寓；當老齡化被提上日程之後，各種模式的養老產業在房企內部被孵化出來。一切有風口的地方，就有房企的身影。

今年6月，國家發展改革委、生態環境部、商務部印發《推動重點消費品更新升級暢通資源迴圈利用實施方案（2019年-2020年）》，提出不得對新能源汽車實行限行、限購，已實行的應當取消，鼓勵地方對無車家庭購置首輛家用新能源汽車給予支持。

這是政策鼓勵的冰山一角。從2014年，我國新能源汽車開始起步，一直到2018年，新能源汽車呈現井噴式爆發。據媒體報導，截至2018年底，全球新能源汽車累計銷量突破564萬輛，中國占比52.8%，連續四年居世界首位。同時，2018年國家補貼政策再度給予利好，鼓勵製造高能量密度、低百公里電耗、長續航里程的車型，明確有意要培養新能源汽車行業巨頭。

事實上，在汽車行業，新能源技術全面取代傳統內燃機技術已經成為確定的事。與傳統技術相比，新能源汽車能量轉換效率更高，對環境的污染更小，因此不論中國還是歐盟等發達國家和地區都相繼推出了“內燃機汽車停產時間表”。

在資金聚集和政策鼓勵之下，投資者紛紛掉頭圍攻新能源汽車領域。一向對政策最為敏感的房企從2017年起，紛紛開始行動起來，經過兩年多的構建，房企在造車領域初見雛形。

但效果如何？以寶能和觀致為例，在寶能入股之後，觀致在2018年的銷量有了明顯提升，當年觀致批發銷量同比大增412%，但是銷量的提升卻沒能帶來業績的增長，反而讓虧損愈演愈烈。

根據雙方協定，寶能的關聯公司將在2017年從觀致採購1.5萬台汽車用於共用出行服務；2018年計畫採購9.5台汽車，2019年-2020年，寶能每年將從觀致採購10萬輛汽車。雖然有寶能的助陣，但是觀致的銷售成本卻同比增加了305%，導致虧損達到22億以上，作為第一大股東，寶能業績同期受到影響。

即便如此，房企也願意在前期燒錢搭建出一套完整的汽車生產平臺。中原地產分析師盧文曦表示，在房企紛紛轉型之際，如果能投身汽車領域，無疑為新的增長搭建了一個優質平臺，可以在主業之外尋求新的增長點。

然而從另一個方面看，由於政策鼓勵引導，各地方政府對生產新能源汽車的土地給予一定的寬鬆拿地條件，讓新能源廠商能夠順利拿地造車。在這一利好引導下，房企紛紛入局以求圈地；從另一個角度講，也能讓房企走向產業園的發展道路，在房地產的細分領域再下一城。事實上，雖然新能源汽車前景較好，但是目前仍然靠國家補貼運營，這勢必會導致房企投入大量資金，對企業的資金鏈是一大考驗，尤其在目前整體市場尚不穩定的情況下，做出投身新能源的決定，其背後必須要有一定的財力支撐。

目前來看，這些花大價錢投入造車領域的房企還未有成功案例。某汽車領域研究員表示，造車有一定門檻，尤其是新能源領域，雖不比人工智慧有更高的技術要求，但同樣對於技術、研發、製造等環節有一定專業性要求。對於門外漢房企來說，目前還處於起步階段，很難判斷其成功率，儘快拿出適銷的產品才是目前最重要的功課。無論如何，這是一條“道阻且長”之路。

內房企業債務還款高峰期逐漸逼近，紛紛趁今年債市較為好轉盡早籌集資金，世茂房地產（00813）昨天落實發行於2026年到期的10億美元（約78億港元）優先票據，年利率5.6厘。

是次所得款項淨額用於為境外債務再融資及作一般企業用途。票據原則上獲新加坡交易所批准上市及報價。

世房表示，據業內人士評價，此次美元優先票據期限長、利率低，體現龍頭企業融資渠道好、成本低的特點，較近期同業發行的票據相比優勢明顯。本次認購反應熱烈，總訂單近60億美元，充分反映債券投資者對該公司業務表現和未來前景充滿信心；本次7年期優先票據的發行，再次印證該公司穩健發展的優勢，得到金融機構及廣泛投資者認可。今年5月底，旗下世茂建設獲核准發行132億元人民幣公司債券。

中海外雙幣固息債融資

此外，中海外（00688）宣布，在香港首次成功設立境外中期票據（MTN）計劃，中海外日後可根據融資需求，靈活把握市場視窗，發行不同規模、幣種、票息、期限的債券，提升境外融資效率。在此中期票據計劃下，中海外昨天已成功發行20億港元（5.5年期）及4.5億美元（10年期）雙幣種固息高級債券。

中海外上述港幣固息債券創中資企業境外公開市場發行的最長年期港幣債券，且創同行業最低利率；訂單峰值超過58億港元，票息2.9厘。上述美元債券票息3.45厘，創中資房企債券發行利息成本最低，訂單峰值超過39億美元。

新居屋嚴重超購 申請者搶買同類二手

今期居屋6個屋苑（下稱新居屋）共4898伙（包括27個因申請人撤銷買賣而被收回重售的單位）出現大幅超購逾60倍的爭崩頭情況，但似乎無損同類二手市場的購買力。據統計，其中3個新居屋周邊同類二手未補地價居屋市場，過去約兩個月至少出現9宗破頂個案，其中鄰近何文田新居屋冠德苑的冠熹苑，新近誕下未補地價750萬元的樓王成交，呎價12584元，造價及呎價均盡破該居屋未補地價紀錄。

未補價市場兩月錄9宗破頂

新居屋以市價五九折推售，令參與幸運大抽獎的申請達破紀錄的逾30萬份。在激烈競爭下，有部分申請者索性「投身」二手市場買樓，其中與今期新居屋樓王冠德苑同位於常樂街的冠熹苑，據消息指出，一個中層3室原圖則開放式改3房戶，實用面積596方呎，本月初獲買家斥未補地價750萬元承接，呎價12584元，不論樓價或呎價均在新居屋抽籤前刷新屋苑未補地價紀錄。原業主2000年以未補地價151萬元買入，轉手賬面獲利599萬元（約4倍）。

除冠熹苑外，同樣鄰近冠德苑、樓齡已屆20年的冠暉苑，早於今年5月也出現一宗破頂個案，當時A座鳴暉閣頂層5室原圖則開放式戶，實用面積527方呎，就以未補地價580萬元易手，呎價11006元，樓價及呎價同創該居屋未補地價新高。

事實上，新居屋定價雖然吸引，但超額爭崩頭的情況驚人，令部分申請者卻步，並率先轉軚物色區內二手市場，提高入市機會。負責何文田區的美聯物業高級營業經理鄭桂鈺表示，該行過去約一個月至少接獲5名新居屋申請者查詢何文田區二手居屋放盤情況，「佢哋都係見到申請超額得咁緊要，所以打定輸數搵定樓。」但由於該區未補地價居屋盤源短缺，有部分甚至連黃大仙等地區居屋都「唔放過」。

新居屋申請反應理想，除令申請者大打退堂鼓外，鄭桂鈺透露，同時亦刺激區內部分居屋業主借勢加價，例如冠熹苑近期就有兩宗提價個案，其中一個頂層開放式單位，實用面積211方呎，原以未補地價260萬元放售，近期已調高約7.7%至280萬元，意向呎價13270元，挑戰該居屋未補地價呎價新高。

此外，將軍澳新居屋雍明苑周邊二手居屋，期內亦曾錄得新高價成交。例如富康花園繼5月未補地價樓價高位衝上640萬元破頂後，該屋苑5座中層D室一個原圖則3房單位，實用面積592方呎，未補地價造價進一步升上643萬元，呎價10861元，樓價短短約一個月再創屋苑未補地價新高。

富康花園643萬再闖巔峰

而周邊的寶盈花園，一個8座中層C室原圖則兩房戶，實用面積484方呎，6月初也曾以未補地價607萬元成交，呎價12541元，呎價更一度貴絕全區未補地價居屋，雖然單位及後被買家撻訂，業主須重新以未補地價610萬元放售，但據消息指出，該盤近日亦加價5萬元，叫價升至615萬元，意向呎價高見12707元，呎價挑戰新界未補地價居屋次高。

美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，新居屋申請嚴重超額，反映中籤機會微，有部分申請者怕「等到抽籤結果公布後，啲購買力湧出嚟扯高樓價」，於是近月率先偷步入市，令一些高質素二手居屋單位價格出現破頂情況。

朗濤上樓書天鑽周六售 菁雋OMA OMA加推

兩區齊爆新盤戰。大埔白石角朗濤昨上載樓書趕本月售，追擊同區天鑽；而屯門區兩盤齊推，菁雋再加推120伙，個別加價6%，暫收6,800票創單幢盤新高，同區OMA OMA原價加推50伙。

朗濤主打2至3房 趕月內推售

大埔區多個新盤齊推，鷹君（00041）白石角朗濤昨上載樓書，項目共設723伙，由8座14層高住宅大樓及2座4層高低座住宅組成，標準單位戶型涵蓋1至4房，主打2至3房，面積357至2,083平方呎不等。

鷹君執行董事羅俊謙預料，項目最快下周開放示範單位及公布首張價單，首批將推不少於2成單位（即145伙），月內將進行首輪推售。項目定價將參考同區新盤，亦會反映項目優勢。

發展商指，是次項目為集團1989年推出中半山寶樺臺後首個住宅項目，未來集團亦會物色適合土地發展。市況方面，羅俊謙指上半年新盤銷情理想，雖有小波動影響，但相信為短期因素，長遠本港樓市需求持續，料樓市平穩發展。

至於同區另一新盤，中國海外（00688）天鑽早前加推180伙，市場消息指項目暫收約600票，較推出單位超額逾2倍。項目已上載銷售安排，將於周六（13日）以公開發售形式推售184伙，同日以招標形式推148伙，合共推332伙。

菁雋暫收6800票 單幢盤新高

另一戰綫屯門區。佳源國際（02768）、陞域的「龍床盤」菁雋繼續成市場焦點。市場消息指，截至昨天菁雋收票急增至6,800票，料創單幢新盤收票新高；預計最快今日公布銷售安排，料周日（14日）開賣。

菁雋昨再加推新一批單位，但折實價已再無低於200萬元單位。價單定價269.6萬至873.2萬元，價單呎價19,618至25,311元，連22%折扣計算，折實價210萬至681.1萬元，折實呎價1.53萬至1.97萬元。

菁雋新推的15樓29室，面積178平方呎，折實價286.7萬元；較上周四推出的12樓29室，折實價268.8萬元，加價6.7%，扣除樓層因素，實際加約6%。

至於同區掃管笏永泰（00369）OMA OMA亦加推50伙，定價361.4萬至1,033.2萬元，永泰地產執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖指，今次屬原價加推，包括開放式至3房戶，樓價最低為1B座5樓C室，面積254平方呎，定價361.4萬元，呎價14,228元。他指，現時市場百花齊放，相信不會構成競爭，反而令市場焦點放在新界區。

OMA OMA昨晚上載銷售安排，於周六（13日）推售共110伙。當中83伙以公開銷售形式推出，另有27伙則同日以招標形式出售。

另外，新地（00016）御半山II期昨上載最新銷售安排，推出10伙於周六銷售。系內司徒拔道18號豪宅項目，今天公布最新部署。嘉華（00173）嘉熙亦上載最新銷售安排，將於周六以先到先得形式推售15伙。

受惠活化政策 額外添45萬呎樓面

政府推出工廈活化政策2.0，並透過放寬地積比率促進重建。政策公布至今約9個月，已錄得至少14宗放寬密度的工廈重建申請，涉逾307萬平方呎，較放寬密度前，額外增加45萬平方呎樓面。

政府新一輪工廈活化措施，目標是促進工廈重建，有別於工廈活化政策1.0時鼓勵業主改裝活化，新政策容許非住宅地帶的工廈，可向城規會申請放寬非住用地積比率上限20%，額外2成的樓面成為發展商重建工廈的誘因。

根據城規會資料顯示，由去年施政報告宣布政策至今，大約半年多已接獲至少14宗工廈重建，並且申請放寬地積比率的個案，合共涉及307.2萬平方呎樓面，相較該批單位沿有原地積比重建，只能夠提供約261.8萬平方呎樓面，額外增加45.4萬平方呎，措施的確吸引一批投資者及發展參與重建。

英皇提3申請 合共54萬呎樓面

當中英皇國際（00163）屬於其中一個大贏家，至今已經就3個工廈重建項目提出申請，合共涉及53.5萬平方呎，相較未有工廈活化政策前，額外獲得8.9萬平方呎樓面。

特別的是，該3宗工廈重建計劃均打算重建成新式工廈，意味除了有機會須補地價修訂高度限制外，毋須就更改土地用途補地價，該8.9萬平方呎屬於活化政策下受惠的樓面。

事實上，由於工廈重建成工廈，在政策上亦會獲得額外樓面，業主更毋須補地價，故此在上述13宗申請之中，亦有多達6宗屬於計劃重建成工廈的個案。

至於另一位贏家則為由莎莎太子爺郭浩泉等多位「富二代」組成的基金麒豐資本，分別就新蒲崗七寶街1號美華工廠大廈，及就觀塘鴻圖道32號榮興利工業大廈申請重建，合共額外增加6萬平方呎樓面。

增地積比 重建較改裝更吸引

受優惠措施影響，甚至有發展商放棄舊有的改裝活化方案，轉投全幢重建，當中興勝創建（00896）旗下葵涌打磚坪街57至61號，原本早在2012年及2016年分別獲准活化成酒店及商廈，但發展商在今年3月轉為申請重建成28層高商廈，並將地積比由9.5倍增至11.6倍，額外增加5.2萬平方呎樓面至28萬平方呎。

市場預計，投資者及發展商較能捕捉到政府優惠，故此在首批申請之中不少均由投資者提出，但隨着措施漸見成效，料會有更多工廈業主參與。

上半年二手價量齊升，私樓平均價885.8萬元創新高，另錄逾2萬宗成交，較去年下半年升42%。

二手樓價續創新高，元朗世宙頂層連天台戶，以呎價1.67萬元創新高。

錄逾2萬宗成交 升42%

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，今年上半年全港錄20,405宗二手私宅買賣登記，涉及金額1,807.53億元，兩個數字較去年下半年，同時上升42%。其中上半年平均每宗二手私樓成交價885.8萬元，較去年下半年升0.2%，創歷史新高，較97年下半年409.5萬元，高出1.2倍。陳海潮預期下半年樓價向好，均價或可挑戰900萬元。

元朗世宙頂層戶 呎價16783

二手樓價創新高，元朗世宙5座頂層連天台戶，面積429平方呎，2房間隔，以720萬元沽出，呎價16,783元創新高。原業主2015年以596.2萬元購入單位，持貨4年升值123.8萬元，升值2成。

其次，東涌裕東苑B座高層14室，實用面積429平方呎，目前屬1房間隔，中原地產資深分區營業經理林溢斌指，單位以540萬元（連地價）沽出，呎價12,587元，屬近日高價。原業主2014年388萬元購入單位，單位升值39%。