香港反送中運動方興未艾，加速港人在台定居腳步。移民公司數據顯示，近2個月舉辦的港人移民來台說明會，報名人數增加1倍，港人來台賞屋、購屋有增加趨勢。專家表示，港人移民來台門檻低，但工作不見得有利，從台灣每年動輒25萬棟的交易量來看，港人購屋比例極少，無須擔憂「港資炒台房」現象。

香港反送中運動讓不少港人起了移居之念，台灣因民主自由、語言相通，又與香港鄰近，加上房價相對低廉，以及有全民健保，成為港人移居熱門地點。移民公司指出，單統計5、6月辦理的移民台灣說明會，港人報名人數就較4月大增1倍，各有約300人參加，顯見港人諮詢移民台灣的熱度急遽攀升。

創意家行銷品牌公關陸宜分析，港人除了面對政治爭議、社會前景未明且撕裂嚴重，長期對於高物價、高房價的不滿，都是動念移民的直接因素。一對港韓聯姻夫妻近期因反送中抗議，反覺得台灣自由、安定，決定在台購屋定居；另一對投資香港的台商夫妻也決定撤回資金，在台購買房地產穩定投資。

反送中推升台商回流
創意家以該公司推案進一步指出，近期北市中山、內湖、萬華分別出現5組港客看屋。一對香港父子看上中山區「僑聯大千」，該案位於捷運民權西路站旁，買方認為北捷與香港地鐵同樣便利，目前正考慮1次購買2戶；據了解，該父子打算2代家庭一同移居台灣。

另一買家為港人陳先生與韓國太太，2人都在台工作，原本猶豫未來要落腳香港、韓國，亦或台灣，因反送中，深感台灣生活步調與環境相對穩定，加上在內湖租屋已1∼2年，看過內湖建案「友座君綻」2次後出手購屋。

目前港人在台購屋成交實例不多，但預約賞屋港人確有陸續增加趨勢。例如有1名年約40歲出頭的香港男子，請台灣友人代為瞭解萬華區新成屋「力麒御品」，包括屋況、價格、生活環境後，將親到台灣賞屋。

創意家表示，香港反送中影響，不僅港人來台，在港台商也陸續回流。一對長年投資香港的台商夫妻，近日一口氣買下中山區「華山川」2戶，該對夫妻從中美貿易戰延伸到反送中，體悟到資金需急速撤回的嚴重性，而能自住兼投資的產品，莫過於房地產。

根據代銷業者分析，港人選房喜好，偏重工作通勤和生活採買機能的便利性，多以近捷運沿線或大眾運輸系統方便的商圈區域為首選；需求的空間以20∼50坪為主，但幾乎都希望是有管理員的住宅大樓。客群分析，商務人士、分居台港兩地的候鳥夫妻和退休族，是最常來台看房的3種類型。

選房鎖定機能佳商圈
住商不動產企研室經理徐佳馨指出，港人投資移民台灣僅需600萬元台幣的低門檻，但1年也不過約千餘人申請而已，相對台灣每年動輒25萬棟起跳的買賣移轉棟數，從數字來看未顯示因港人購屋帶動房市。

移民門檻雖低，但缺點也不少，因中、高階工作不多、薪資過低，加上金融業等限制，若非「洗盡鉛華」，就得過著空中飛人的生活，這也是最大抗性之一，且台灣和香港一樣與中國有政治糾葛等等，這些先天不足因素影響，現階段不用擔憂「炒房港資」轉進台灣。

不肖仲介用「AB約」喬價賣凶宅，還讓賣方吃虧！桃園市30歲的阿丁（化名）近日投訴《蘋果》，他為了出售家中凶宅，懵懂下配合房仲與買家簽下「AB約」，事後發現假價格將讓他多付10幾萬的房地合一稅，而且恐觸犯偽造文書等罪名，後悔想解約，買方卻要求賠償。

買方為貸款要求造假
桃園市逾30歲的阿丁，前年以總價280萬元買下屋齡逾7年、近20坪1樓公寓給家人住；豈料今年4月初，因家人上吊輕生頓成凶宅，於是委託房仲急售屋，但開價398萬元「很不好賣」；1個月後，終有買家出價150萬元，只是買方為貸款，要求做「AB約」造假成交價格，實際成交150萬元，合約價卻寫360萬元。

阿丁因急於出售，不再堅守398萬元開價，原本對「AB約」不以為意，但事後才發現，因持有不滿2年出售，要多繳數10萬元房地合一稅，還恐觸法，憤而向《蘋果》投訴。

阿丁告訴記者，自己簽「AB約」制式的不動產買賣契約書上填的是假價格，另1份手寫的為真合約真成交價。房仲跟他說買方是一對夫妻，但到場簽約買方有3位，看來像投資客，簽約過程也是買方下指導棋給代書，「這邊價格這樣填」。

阿丁和買方簽約後，回家再翻閱當初購買的契約書，驚覺360萬元假交易價，會因房地合一稅而吃悶虧，「房仲卻全沒告知」，經友人估算恐「賠數10萬元」，阿丁1周後反應給仲介，於是3方於6月中重簽「AB約」，將假價格從360萬元降成294萬元，買方及代書在旁說「這價格就不會虧了」。阿丁不滿表示，第2次簽約，買方還要他自行付掉雙方共3000元代書費，「明明可以避免，便沒答應支付」。

留意詐貸拒絕假合約
阿丁6月底向房仲反應「希望無償解約」，未得到回覆，7月3日阿丁再投訴《蘋果》表達不滿，隔天稱已得到房仲正面回應「願意無償解約」，但目前卡在買方對終止合約有意見，想要求賠償。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，違法承做「AB約」在業界時有所聞，常因買方自備款不足或投資客想全額貸款，因而將交易價格造假。「AB約」施行關鍵，在雙方擬定的交易價格是否符合銀行估價，以往就曾發生，投資客為詐貸，勾結銀行、仲介、代書，做AB假合約交易的案例。

「投訴人應拒絕AB假合約交易，以免受罰。」立勤國際法律事務所劉韋廷律師表示，AB約一旦以假價格向銀行詐貸，包括仲介、買方、賣方3方都是共犯，有詐欺銀行罪嫌，會面臨5年以下刑責；還有到地政事務所用假價格做實價登錄，導致登錄成交資訊不實，恐觸犯偽造文書罪，也有3年以下刑責。

公園綠地是民眾購屋指標之一，房仲業者統計今年1至4月交易量最大的北市公園宅，前3名是萬華區青年公園、松山區富民生態公園、文山區的木柵公園，每坪房價分別為43∼63萬元不等；而房價最低的則是北投公園，單價40.5萬元就能入手。

富民公園年增4.7%
永慶房屋根據實價登錄資料，觀察今年1∼4月台北市知名公園周邊700公尺內成交資料，平均單價在4字頭的公園宅有青年公園、木柵公園、北投公園及南港公園，而青年公園及木柵公園，紛紛擠進交易量排行前3名，相當搶手。

萬華青年公園面積24.4公頃，園內還有籃球場、室內泳池等設施，預計未來捷運萬大線通車後，可望提升當地交通機能。大家房屋企畫研究室主任郎美囡表示，相較北市蛋黃區，青年公園所在的萬華區，房價相對低，而且生活機能方便，鄰近南機場夜市商圈，擁有廣大綠地更是一大優勢。永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，青年公園今年1∼4月周邊成交82件，多屬電梯大樓產品，平均單價約47.6萬元，較去年同期下降1.9%。

富民生態公園坐落於民生社區，為台北市第1座生態公園，擁有物種豐富的生態池。謝志傑說明，富民生態公園平均單價約62.9萬元，較去年同期成長4.7%。而民生社區中就有25個大大小小的公園，綠地占社區面積約10分之1，加上行道樹林立，整個社區綠意盎然，周邊成交物件以公寓型產品為主。

今年房價漲跌各半
北市10大公園房價今年漲跌各半。修正最多的是北投公園，跌幅5.4%，從單價42.8萬元降到40.5萬元，同時也是最親民的公園。謝志傑分析，主因是去年北投成交的產品多屬於小套房，屋齡新、單價高，而今年成交產品多屬華廈，單價比小套房來的低一些。

228和平公園則從去年每坪62.8萬元漲到67.5萬元，漲幅7.5%，幅度最大。謝志傑說明，與去年相比，今年這區塊的高總價市場表現較亮眼，單價也比一般房子單價來的高。

高雄捷運僅紅橘雙線，雖然站點不多，但每天平均仍有超過17萬人次搭乘，已成為不少通勤族生活一部分。然而捷運北至岡山南至小港、西從鼓山東至大寮，要如何買到高CP值的捷運宅，或許可從熱門站點挑選。

巨蛋站2字頭最貴
《蘋果》委託永慶房產集團統計，高雄10大熱門捷運站房價最高為捷運巨蛋站與生態園區站，出現每坪2字頭房價行情，成交量分別為1106戶與891戶；其次捷運左營站、美麗島站、信義國小站、市議會站等均超過每坪18.5萬元。10大熱門捷運站多數每坪介於17∼20萬元，其中，最低則為捷運小港站，每坪僅12.4萬元，從去年至今仍有超過500戶的成交紀錄。

永慶不動產中華藝校加盟店店長郭銘揮指出，近年來居住人口有往北高雄移動趨勢，巨蛋站能出現2字頭房價，主因是周邊包括「京城鉅誕」、「麗晶晶硯」等豪宅拉高區段房價，該區中古大樓仍屬1字頭房價行情。

其中，捷運生態園區站周邊出現2字頭房價，原因則是生態園區站周邊有非常多新成屋陸續完工，直接墊高行情。

住商不動產民族大順加盟店經理蔡卓翰分析，捷運小港站區段多為老屋，加上周邊有航高限制，因此，近年來新屋供給量有限，區段不少中古屋每坪成交僅在10萬元上下，堪稱全台最便宜熱門捷運站宅，但因屋況相對老舊，購屋後仍要準備1筆裝修費。

根據聯徵中心統計，第1季6都購屋總價，北市買1戶住宅平均總價約2252萬元、平均購屋坪數近40坪；若將北市購屋總價拿到其餘5都買房，多半可買到2戶。房產業者分析，北市房價高居6都之首，購屋壓力也是全國最沉重。

北市購屋壓力 全國最沉重
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北部因地狹人稠、土地資源珍貴，使得房價居高不下，小宅相當受到歡迎；因此，出現購屋面積較小、總價卻較高的情況，北市1戶住宅在其餘5都可以抵2戶。

根據聯徵資料，北市第1季房屋貸款樣本超過3000戶，平均購買總價約2252萬元、坪數約39.6坪，貸款成數平均68%、利率約1.72%；新北市平均購買總價約1200萬元、坪數約39坪，若將北市購屋總價拿到新北市買房，可以買到1.87戶或相較北市多1倍的坪數。

另外，第1季台中市住宅平均購屋總價1028萬元、坪數約50.2坪，較雙北市多出約10坪；台南市平均總價則逐年攀升，第1季平均總價約797萬元、坪數約50.2坪；高雄市平均總價約850萬元、坪數約46.6坪。

曾敬德表示，中南部3都房價水準約為北市的3分之1，因此無須為了降低總價讓民眾買得起而特意壓縮坪數，3房加車位是主力住宅規劃；在就業環境許可的條件下，的確有些民眾會考慮到大台北以外的都會區生活。

上市營建股龍頭老大哥國建，在暌違七年後，終於重返台北市獵地，看好台北市下一個處女地科技產業聚落北投士林科技園區，國建首度插旗，砸下9.3億元買下北投區軟橋段土地，加計部分合建土地也一併「打包」，總計已取得近600坪土地，展現看好台北市房市的決心。

國建協理林清樑表示，國建此次是一部分買斷，土地面積約343.1坪，交易總金額約5.8億元，每坪單價約計169.96萬元，另一塊則是採合建方式，簽下259.7坪土地，預計合建分配比例為地主47.86％、國建52.14％，投入開發資金約3.5億元，總共取得兩塊。

林清樑表示，國建看好北投士林科技園區未來的產業聚落，和未來就業入口所帶來的居住需求，因此計畫在此推出住宅大樓。估計未來將推出的新案，總銷約28億元；國建依部分合建的比率推估，可分回約22億元。

這次在台北市獵地成功，是國建繼101年10月，以總價約20億元，買下集團關係企業國泰世華銀行的台北市中正區兩棟老舊商辦大樓，進行都更整合之後，七年來首見的一次購地手筆。

至於最近七年來，陸續在台北市取得的開發案源，包括南港辦公大樓、民生建國辦公和飯店案等，都是屬於合建或都更案，並非國建直接買斷，因此也顯示即使以國建的雄厚資金實力，龐大集團資源，在台北市要買到地，還是相當不容易。

林清樑表示，國建的買地、推案策略，是「市場在哪裡，國建就在哪裡！」只要市場有需求，國建就會儘量去買地、滿足當地的居住需求。看好自住和換屋需求，接下來，國建還是會積極在全台各都會持續買地。

累計2019年以來，國建總計買進二塊桃園的土地、台北市北投士林科技園區一塊，總共已「進帳」三塊地。

國建業績連續幾年大賺，且未來幾年交屋入帳案源無虞，因此購地、搶地，毫無後顧之憂。

其中台北市北投士林科技園區，被視為台北市下一波「搶地」樂園，上市營建股中已有潤泰新、華固和長虹等建商，搶先插旗；此時，國建也接棒卡位，計劃開發為住宅大樓。

南台灣重量級建商-太子建設下半年重押中南部房市、且大案盡出，預估推案量超過百億元；單是高雄地區就占了一半以上的推案量！太子建設總經理謝明汎16日表示，高雄上半年新推案「太子雲C」大樓與透天案，總銷32.6億元，由於南台灣買氣大爆發、推出不到半年近完銷，太子趁勝追擊、第四季續推「太子學」透天與大樓案，總銷55億元搶市。

謝明汎表示，目前太子在高雄地區手握2萬坪土地，因為看好高雄房市的開發潛力，預計將陸續推出新案，太子2019年全台推案量預估可達168億元；其中，南部地區就占了近百億的案量，超過一半以上的案量重押於南台灣（含台南與高雄），包括「花博5」、「太子君峰會」、「太子Win2」、「太子花漾」、「太子雲D」等，就是看好南台灣房市的潛力。

不僅如此，中台灣也是太子建設積極布局的潛力區。謝明汎表示，太子在睽違台中七期長達16年之後、再度於七期文心森林公園附近、大墩六街推出「太子咸亨」案，採取先建後售，目前新成屋已完工落成，產品規劃一層兩戶、每戶92坪，每戶總價超過4,000萬元。

謝明汎透露，由於美中貿易戰、台商資金回流發酵，目前已購客戶或洽談中的客戶、約有三成是台商。

太子建設2019年下半年規劃新推案，北部包括桃園中壢中央大學特區「太子松馥」案，總戶數107戶、總銷近8億元，將採先建後售；中部則有台中七期「太子咸亨」新成屋案，總戶數40戶，總銷17億元、台中太平區「平欣段」樹孝商圈預售案，總戶數226戶、總銷24.3億元；南部則有高雄楠梓市區「太子學」透天與大樓案，總銷55億元。

國銀房貸龍頭土地銀行董事長黃伯川昨（16）日表示，目前房市景氣「震盪趨穩」、呈「U」型反轉，有自住需求的購屋族，因為早晚都要買，現在可以考慮進場，「不敢講是絕對低點，但會是相對低點」。

在銀行界任職超過40年，黃伯川見證台灣房地產的飛黃騰達，也看過系統性下跌，他對房市景氣榮枯變化相當熟悉。

黃伯川說，房地產市場有投資也有自住需求，但「量比價先行」，因為沒有量就會萎縮，餘屋去化不易會導致跌價，目前部分地區仍有餘屋等待消化，但部分地區房價已上漲，而房地產市場不可能像股市，出現重大利空後急速下跌，利空一消失就「V」型反轉，因此，房市目前呈「U」型復甦，且位於中間偏右的位置。

黃伯川分析，「量比價先行」的意思是，股票如果只有成交十幾張，價格當然漲不動，所以價格上漲前，成交量會先放大；觀察最近不動產買賣移轉棟數，今年前五月六都買賣移轉棟數共9.1萬棟，為五年新高，顯示「量」已經出來了，而「量」就是「價」領先指標。

至於這是否代表，房價接著也會上漲？黃伯川說，各地區房價走勢並不相同，有的確實已上漲，但主管機關引導台商資金回流，但不希望這些資金流向炒房，因為炒房會使房價高漲，對首購族不利，所以特地限制用途，五年內不能碰房地產，就是希望這些回流資金能導引到產業進行實質投資。

黃伯川說，華人理財偏好房地產，不僅可以增值，也能傳給下一代。

根據聯徵中心第1季公布最新最新資料顯示，北市新買房的房貸族平均購買總價2,252萬元的房屋，不過建物面積僅約39.6坪，總價位居六都之冠，但購屋面積比起中南部短少約10坪，看似走出台北市購屋，房貸一族比較幸福。
房仲業者指出，事實上，台北市總價確實較其他區域高出一倍以上，雖然在中南部不如北部生活便利，但就具住空間品質的確比台北都會區愜意一些。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，同樣是房貸一族，北部因為地狹人稠，土地資源珍貴價格高居不下，因此小宅產品在市場上相當受到歡迎，因此平均下來出現購屋面積較小，但總價卻是一間抵兩間的狀況。

聯徵資料顯示，北市今年第一季貸款樣本超過3,000戶，平均購買2,252萬元的房子，約貸款68成，貸款利率1.72%，但平均購買坪數39.6坪，至於在北市以外的地方購屋，購屋壓力馬上減壓，新北市平均購買約1,200萬元的房子，購屋坪數約為39坪。

跨出大台北地區馬上購屋壓力大減，台中市平均購買1028萬元的房子，平均總價也超過千萬元，不過建物面積約50.2坪，比起雙北市多出約10坪，台南市的購屋總價也逐年攀升，今年第一季平均購買797萬元，高雄市則是平均購買850萬元，比起台北市也多出將近7坪。

曾敬德表示，中南部因為平均房價水準約台北的三分之一左右，不用特別因為總價去把產品規畫成小宅產品，3房加車位一直是市場上的主流產品，因此比起北部可以買的更大更便宜，雖然外在環境不如北部方便，但就房屋本身可以有較佳的空間居住品質，倘若就業環境許可的條件下，的確有些民眾會考慮到大台北以外的都會區生活。

內政部2019年7月15日發布第52期都市地價指數，全國都市地價總指數為100.55，較上(51)期上漲0.32％，變動微小。其中上漲幅度較大者為連江縣上漲1.13％，下跌幅度較大者為新北市下跌0.18％。除連江縣外，其他直轄市、縣(巿)漲跌幅皆於1％內微幅波動。

內政部表示，第52期(2018年10月1日至2019年3月31日)全國各直轄市、縣(市)中，上漲幅度較大者依序為連江縣上漲1.13％、基隆市上漲0.98％及金門縣上漲0.93％；下跌幅度較大者依序為新北市下跌0.18％、澎湖縣下跌0.12％。本期漲幅較大的連江縣政府表示，因近年來積極推動觀光行銷，逐步吸引觀光人潮與投資需求，進而帶動地價上漲，又因原本地價較低，以致漲幅計算後波動較為明顯。

在各使用分區指數與上期比較部分，住宅區指數上漲0.27％，商業區指數上漲0.50％，工業區指數上漲0.31％，變動微小。另本期全國土地買賣筆數為24萬5,885筆，較上期(25萬8,922筆)減少5.03％，較2018年同期(25萬90筆)減少1.68％。

內政部指出，都市地價指數是將各直轄市、縣(市)都市計畫範圍內的住宅區、商業區、工業區土地，以統計方法選取具代表性的中價位區段，查估其平均區段地價，據以編算某一地區內，土地價格在一定期間內的相對變動(上漲或下跌)的百分數，其性質類似物價指數，並定期於每年1月15日及7月15日發布。第52期都市地價指數已公布在內政部地政司網站，歡迎大家多加運用！

　　7月16日晚間，中國建築（601668）公布了2019年上半年經營業績。公司累計新簽合同額1.44萬億元，同比增長6.0%，整體業績穩中向好。其中，地産業務方面，期內實現合約銷售額1843億元，同比大幅增長30.6%，延續高速增長態勢；合約銷售面積1027萬平方米，同比增長7.5%；土地儲備1.15億平方米，新購置土地儲備684萬平方米。

　　具體來看，建築業務實現新簽合同額1.25萬億元，同比增長3.1%。其中，房建業務繼續保持高速增長，上半年實現新簽合同額1.04萬億元，同比增長18.9%。分地區看，境內外新簽合同額均保持增長，其中境外新簽合同額呈復蘇態勢，較去年同期增長74.6%。

　　實物量指標方面，竣工面積大幅上揚。期內實現竣工面積共計9122萬平方米，同比大幅增長72.1%。此外，在建施工面積12.56億平方米，同比增長7.0%。

　　市場分析師認為，上半年公司經營業績優異，有望完成2.82萬億元的全年新簽合同額指標。房建業務在手訂單飽滿，板塊業績有望進一步釋放；同時，下半年國家基建投資增速將有望回升，對基建板塊形成實質性利好；旗下中海地産業務銷售持續發力，下半年有望又好又快發展。

　　國家統計局15日例行發佈了今年上半年房地產投資情況。房地產開發投資和資金到位增速出現小幅回落。不過，銷售維持穩定，6月末，商品房待售面積50162萬平方米，比5月末減少766萬平方米。從上市公司來看，今年上半年，業績預增的公司占比約50%。

　　不過，上市房企業績出現明顯分化，行業集中度進一步提升。從目前資料看，有50%的上市房企業績預增。有分析認為，從目前情況看，房地產龍頭公司是行業集中度提升的主要受益者。因此，在股票投資上，重點關注行業龍頭或區域性龍頭。

　　記者梳理發現，今年上半年房企業績出現明顯分化，在目前已經預告的32家公司中，預計淨利潤增速下降的共有16家，占比達到50%。其中，業績下降的房企多為中小公司，如大港股份(6.660, 0.08, 1.22%)預計今年上半年有可能虧損2.3億元，財信發展(3.370, -0.01, -0.30%)預虧2900萬元~3700萬元。不過，金科股份(6.560, 0.14, 2.18%)、大悅城(6.310, -0.04, -0.63%)、首開股份(8.300, -0.01, -0.12%)等表現較好，其中金科股份預計半年報淨利潤下限將達到20億元。

　　不少機構人士告訴記者，雖然房地產行業整體業績表現穩定，但行業內分化明顯，建議謹慎參與業績不佳的個股，在市場回檔後，適當關注行業龍頭公司。同時，部分區域性龍頭個股也值得留意，但都需要以業績面為核心。

進入7月以來，銀保監會對房地產信託、海外發債進一步嚴控，標誌著房地產金融調控升級，下半年房企融資將更為艱難，不少進入償債高峰的房企，或將出現流動性困難。

7月15日，盛夏，北京。

中海地產以79.4億拿下豐台區造甲村地塊，成為今年的新總價“地王”；21天前，這家公司剛剛拿下深圳光明單價“地王”。

類似中海這樣的大型房企，正在成為土地和並購市場的主導者；另一邊廂，不少中小房企卻陷入了各種危機，如泰禾集團、新城控股，資金鏈和“黑天鵝事件”困擾著他們。

在中國房地產發展史上，似乎沒有哪一年像2019年上半年這麼分裂。年初的“倒春寒”、三月份的小陽春、五六月的搶地、七月的金融管控，以及貫穿上半年的房企業務、人事大調整，內部腐敗頻發，都昭示了這是不平靜的一年。

在這紛繁蕪雜的表像之下，有一條融資的暗線潛行。有無充裕的資金、能不能持續拿到低成本的資金，以及能否自造持續的現金流，是房企所有外在行為的推動力。

隨著市場的波動加大、融資的持續收緊，不同信用的房企之間，融資能力的分化凸顯。

進入7月以來，銀保監會對房地產信託、海外發債進一步嚴控，標誌著房地產金融調控升級，下半年房企融資將更為艱難，不少進入償債高峰的房企，或將出現流動性困難。

入春後搶地

3月之後，7月之前。

中間的3個月“小陽春”，是開發商們幸福而迷醉的日子。房子好賣了，融資通暢了，又開始搶地了。

在程紅（化名）的印象中，過去3個月土地市場的熱度，像是回到了2015、2016年。一二線城市地王頻出，行業集體性“補倉”的熱情高漲，其中6月尤其火爆。

程紅是深圳一家中型開發商投資部人士。他參與了6月24日深圳的“史詩級”土拍。本場土拍，吸引了數十家房企參與，收金224億，其中龍華“地王”可售樓面價達6.7萬/平方米。

不僅是深圳。據中原地產統計，截至6月末，全國50個大城市合計賣地超2萬億，同比增17.4%。

分析大家積極拿地的原因，程紅認為，首先是地方推出了不少優質地塊，宅地供應增加，開發商很感興趣；其次是很多公司資金充裕了，尤其是央企國企、大型房企。

資料顯示，上半年，中海及旗下中海宏洋拿地超過25宗，花費640億，若加上7月15日的北京地王，則已超700億；自5月份開始，保利發展在土地市場發力，僅6月拿地就超過了240億。

超大型民營房企也是土地市場的主力。碧桂園1-6月累計拿地981億（權益），融創拿地近700億。

程紅所在的公司雖然規模不是超大，但是個進取型公司，老闆的目標是兩三年內達到3000億，因此對各個城市的土地都非常關注。今年已在廣深拿了幾塊地。

易居智庫中心研究總監嚴躍進指出，資金因素推動房企“搶地”。二季度房企銷售不錯，此外資金狀況回暖，再融資寬鬆，增加了拿地的底氣。

Wind資料顯示，上半年房地產行業發行債券440只，同比增長42.39%，累計金額3466.03億元，同比增長29.12%。

中指資料顯示，上半年房企海外債發行約2615億元，超過去年全年；信用債發行總額3105億元，信託超4500億。

不過分化也在加大。同策研究院總監張宏偉表示，2019年上半年，40家典型上市房企融資規模波動較大，融資狀況十分不穩定。

中大型房企優勢盡顯。今年截至目前，中海境內外融資數百億，利率低至2.9%，創行業新低；保利上半年融資超過200億，利率低至3.6%；融創公告上半年融資金額超200億，利率7%左右。

內部暗流洶湧

銷售和土地市場的火爆表像之下，房企內部則問題不斷，從開發商向運營商轉型六年後，房企普遍面臨新業務的調整和收縮。

房地產龍頭萬科旗下四大區域，正在對各項新業務進行“修剪”。

7月初，被萬科列為核心業務的長租公寓，在深圳按下暫停鍵。深圳萬科正對已簽約改造的城中村房源進行清退並提供賠償；同時，萬科長租公寓事業部總經理薛峰離職。

萬科並非孤例。5月，被委以重任的碧桂園集團副總裁、機器人公司總裁沈崗離職。

機器人是碧桂園的重點業務之一，計畫五年內投入至少800億元，打造機器人全產業鏈高地。負責人的離職，為這一試水業務蒙上一層陰影。

此外，龍湖、遠洋、佳兆業等公司的長租公寓也在縮減投入。程紅所在的公司前兩年曾積極佈局長租公寓，但目前也已暫停。“老闆覺得只把存量做好就不錯了。”

新業務的收縮也與資金、財務有關。今年年初，萬科董事會主席郁亮在內部信中表示，三年不賺錢的新業務，都要砍掉。

開發商的多元化轉型難見盈利。多位房企內部人士透露，數年來，開發商基本都是用房地產的錢去支撐長租、教育、養老、度假等新業務的投資，在市場好的時候，問題不大；但房子一旦不好賣了，主營業務現金流緊張了，就再難“輸血”新業務。

如萬科萬村整改“燒錢”卻難短期盈利；恆大曾剝離虧損的快消和糧油，而足球和新能源汽車目前仍是虧損，恆大健康財報顯示，去年虧損達14億；碧桂園的機器人，更是投資不菲，短期卻沒有任何收益。

對資金和財務的重新考量，讓房企尤其是民營房企對內部腐敗的容忍度降低為零。程紅透露，在房企的內部體系中，行銷口相對更易套利，這兩年爆發的內部腐敗大多與此有關。

年初，雅居樂地產集團內部通報，海南區域總裁簡毓萍、廣州區域副總裁蔡小鵬兩人，因在行銷口、採購口貪汙，雙雙被開除解雇。

5月，朗詩地產、保利發展也相繼爆出員工腐敗問題。

21世紀經濟報導記者獲悉，6月底，某房企巨頭無錫公司銷售條線爆出一樁貪腐案，相關人員因倒賣內部房源和特價房，涉案金額或超過億元；另外一家大型央企北京公司行銷人員全線“下課”，或與貪汙銷售“管道”費用有關。

錢根再收緊

外熱內冷之際，房企的融資也將被重新收緊。

普益資料統計，2019年前6月，房地產信託募集資金為4500億元，創下近幾年的新高。

然而，拐點已至。

近期，監管開啟嚴厲的“視窗指導”：房地產信託不超過2019年6月30日的規模，“432”的通道類、地產公司並購類業務全部暫停。

中融信託人士表示，現在回看，嚴控房地產融資和信託，23號文只是一個開端。

7月12日，發改委下發通知，房企海外發債“只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務”，其他資金用途，如補充流動性、資本性支出、償還內債等被全面限制。

事實上，多名房企人士稱，5月份以來發改委已放緩房企海外發債，未來房企美元債將處於“存量滾續”，難有新增。

政策的效果已經顯現。6月，房地產信託成立規模465.83億元，環比5月縮水227.61億元，降幅達32.82%。

“從去年四季度開始，錢就非常緊了，今年一二季度好了些，但是現在感覺又緊了。”程紅回憶，這一年來，行業的資金狀況陰晴不定，未來的不確定性非常大。

他說，公司給出的策略就是抓住銷售視窗，儘快賣房；在融資順暢的時候，也找機會拿地，不過拿地金額不能超過當期銷售的50%。

而據記者瞭解，目前一些房企從銀行、資本市場、信用債等低成本的管道，已經融不到資了。去年爆出資金鏈問題的泰禾身陷泥淖，只能賣項目紓困。

但還是不夠。7月11日，泰禾在新加坡掛牌發行一隻美元債券，利率高達15%，震驚業內和債市。

“這麼高的利率，可見很缺錢了。”程紅不禁慶倖，自己公司還能以較低的成本融資，這家民營房企在香港資本市場的口碑不錯。

嚴躍進提醒，其他淨負債率高企、短期償債較多的房企也應警惕，如恆大、富力、佳兆業等淨負債率在100%以上的房企。

財報顯示，2018年恆大淨負債率為151.9%，富力淨負債率為184%，而以做舊改專長的佳兆業淨負債率更達236%。

國泰君安報告指出，早在2018年下半年來，房企的短期債務占比就有增長的趨勢，融資期限的擴張甚至到60個月以上。2019年－2020年是房企債務兌付高峰期，接近3成的融資在24個月內到期。

另據Wind資料顯示，2019年房企國內債到期數量508只，總償還量5303億元；海外債到期數量66只，到期規模238億美元。以此計算，下半年到期債務仍有近7000億元。其中，恆大、富力、佳兆業等短期債務壓力較大。

在大陸，前幾年經常可以看到「房價消滅中產」的標題；這兩年又冒出「房租消滅窮人」的熱詞，不少人調侃：「每月發工資後，轉身就交給房租。」根據研究機構近期所做調查顯示，北京、上海、深圳很多白領把每月一半的工資用來交房租，高房租已經成為很多年輕人闖蕩大城市的「攔路虎」。

先看大陸各地租金情況，據諸葛找房資料研究中心報告顯示，今年5月全大陸20個大中城市租金均價為每月每平方公尺44.15元（人民幣，下同），其中，一線城市租金均價為每月每平方公尺83.81元。

深圳房租收入比達59%

每月每平方公尺83.81元，意味一線城40多平方公尺（約12坪）單間房月租要3300元左右（約15000台幣），80多平方公尺的兩居室月租要6700元左右。當然，如果地段和裝修好一些，價格更高。再看收入，根據智聯招聘發布的2019年春季主要城市白領薪資情況，平均月薪為8165元，北京最高，為10910元，其次是上海、深圳和杭州。

從「租金收入比」可以在某種程度上反映一個租房人的幸福程度。貝殼研究院一份報告稱，一般認為30%及以下的房租收入比是相對合理的區間，但北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、重慶、西安8個城市中，只有成都與重慶房租收入比低於30%。其中，房租收入比最高的是深圳，達到59.2%，其次是上海與北京，均約為51%；也就是說，北京、上海、深圳的租屋族每月一半工資都要上繳房租去了。

租房透支年輕人現在

在大陸一線城市新一批工作的年輕人中，他們總說既然房價透支了未來，那麼「我們不買房只租房」。但他們後來發現房價透支了未來，而房租透支了現在，特別是對於中低收入群體來說，房租上漲的影響更為明顯。

《中國經營報》報導，由於中低收入的群體收入本身就不高，他們所承擔的房租甚至往往占到自身收入的1/3以上。在房租不斷上漲下，他們只能犧牲自己的生活品質，選擇合租群租，或者搬至更遠的郊區，並不斷縮減其他生活開支。過於惡劣的生活環境，會影響這一批勞動者的勞動壽命和勞動年齡，對人力資源產生負面影響。

國家財政部昨天發佈2019年上半年全國財政收支情況，2019年上半年全國土地出讓總計26,725億元(人民幣，下同)，較去年同期下降0.8%，為近四年來首次下滑。此前土地出讓收入已保持連續三年增長。單以6月份計算，2019年6月全國土地出讓收入為5,809億元，同比增長23.86%。

據中國指數研究院的CREIS中指數據顯示，上半年一線城市和二線城市土地出讓金分別為2,496億和12,561億元，同比增長達36%和26%；不過，三四線城市出讓金達7,433億元，同比下降3%。從城市來看，杭州上半年土地收入1,422.6億元，排名第一，武漢、北京、天津、上海、重慶均突破600億。上半年土地出讓金漲幅前三的城市依次為三亞、太原和蘭州，而烏魯木齊、海口、濟南的土地出讓金增速墊底。

日前國家統計局發佈的數據顯示，6月份內地城市商品住宅價格漲幅穩中有降，一線城市新建商品住宅售價格環比升0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二線城市新建商品住宅售價環比漲0.8%，漲幅連續三個月相同；三線城市新建商品住宅售價環比漲0.7%，漲幅比上月回落0.1個百分點。

3房海景戶 呎售13846同破頂

居屋第二市場樓價不斷上升，筲箕灣東旭苑海景3房單位，以900萬元沽出，創全港綠表居屋樓價新高，較去年屋苑舊紀錄再多7萬，並較今年新居屋冠德苑最貴樓王，貴逾7成。

較今年新居屋冠德苑 貴逾7成

相隔接近1年，綠表市場再誕居屋王，並首達900萬元水平。單位為東旭苑A座中層4室，實用面積650平方呎，今年7月以900萬元（未補地價）沽出，呎價13,846元，呎價及樓價同時創出全港綠表居屋新高，樓價較於去年5月份，同屋苑錄得舊紀錄成交價893萬元，略高出7萬元。

原業主2014年以530萬元購入單位，帳面獲利370萬元，5年升值接近7成。至於同戶型海景單位，於今年2月份樓市低潮時，曾以858萬元沽出，即相隔5個月，升價42萬元，升幅近5%。

代理指出，東旭苑居二市場綠表大單位放盤，長期少於5個，海景放盤更為罕有。由於樓齡只有18年，加上屬於康和式設計，間隔與私樓相似，吸引買家高價承接。翻查單位平面圖，入屋右方是廚房，設有小玄關。

同戶型放盤 650呎叫價938萬

客廳及睡房布局歸一，屋內全數窗戶可望海景。至於同戶型單位叫價，現正挑戰新高，為D座高層單位，實用面積同樣是650平方呎，現以938萬元（未補地價）放盤，呎價達1.44萬元。

值得一提是，如比較今年新居屋的定價，可以反映出上述東旭苑樓價水平。今年新居屋最貴單位位於何文田冠德苑，屋苑單位定價最貴529萬元，以項目最大單位568平方呎計，推測呎價為9,313元。即東旭苑樓價，較新居屋王樓價貴7成，另呎價貴近5成。

綠表平均呎價9625 連升9個月

另外，據房委會資料顯示，6月份全月錄140宗公屋及居屋第二市場買賣，較5月份的227宗，少38%。至於7月份上半月，暫錄16宗成交。而Q房網香港數據研究中心指出，7月份第二市場物業平均呎價報9,625元，呎價連升9個月。

Q房網香港董事總經理陳坤興認為，由於未補地價的居屋及公屋放盤量向來有限，相信第二市場居屋樓價會維持乾升。至於新一批白居二，及新居屋向隅買家，最快下半年會投入市場，預料將有利市場氣氛及呎價表現。

君豪峰周六賣16伙 啟岸同日推8單位

新盤市場再有全新盤推出，鷹君集團（00041）旗下大埔白石角朗濤，昨率先開放項目示範單位予傳媒參觀，周內開價，料可於月內推售。

鷹君集團執行董事羅俊謙指，朗濤最快於周內公布首批價錢，隨後向公眾開放示範單位，是次開放的2房及3房戶，亦將包括在首張價單內，項目首張價單推出單位不少於145伙。

項目定價將參考同區一手樓盤成交，參考區內新近項目成交，如比鄰的海日灣，新近售出平均呎價約15,706元水平，相信項目定價亦會以此為參考。

鰂魚涌君豪峰 1伙提價2%

羅氏指，一手市場近日交投暢旺，反映市場仍有充足購買力，料下半年樓市仍然平穩發展，只要入市需求持續，相信樓市長遠穩健。

另一方面，恆地（00012）旗下兩盤重新推出，其中鰂魚涌君豪峰1伙提價，為26樓A室，由早前價單定價678.2萬元加至691.8萬元，折實價由644.29萬加至657.21萬元，加幅約2%，本周六（20日）以先到先得形式售16伙；而紅磡啟岸亦將1伙提價，為29樓A1室，價單定價由738.3萬元調升至760.4萬元，折實價由679.23萬加價至699.57萬元，升幅3%。同於本周六售8伙。

成交方面，沙田九肚尚珩昨以招標形式，成功售出1幢洋房。是次售出的花園洋房為6號洋房，實用面積為2,741平方呎，屬4房（包括3套房）間隔，設621平方呎私人花園、16平方呎平台及720平方呎私人天台。洋房成交價為8,.853.43萬元，實用呎價為32,300元。

截至現時為止，項目售出共50伙，總成交金額逾30.47億元。

由百利保集團（00617）、富豪酒店集團（00078）及市區重建局合作發展，位於長沙灣的尚都昨沽出最後一個單位。單位為30樓E室頂層特色戶，單位屬2房間隔，實用面積約458平方呎，配344平方呎的天台。單位以998.5萬元售出，創項目新高價，呎價為21,801元。

啟德龍譽 周六推售34伙

至於萬科置業屯門項目上源，昨錄3宗成交，涵蓋1房至3房單位，其中1B座18樓B單位，實用面積353平方呎，成交價為566.7萬元，呎價為16,054元。項目至今累售975個單位。

另一方面，啟德龍譽亦上載最新銷售安排，將於周六以先到先得形式推售34伙。而信置（00083）旗下西貢逸瓏海滙亦將於同日以招標形式推出3座2樓M室，單位面積391平方呎，連103平方呎平台。

受工廈活化政策2.0帶動，工廈重建轉趨活躍。金朝陽（00878）或相關人士申請重建荃灣慶豐印染廠成25層高工廈，並放寬地積比率至11.4倍，提供約28.5萬平方呎樓面。

該工廈位於半山街18至20號，屬於1幢3層高工廈，佔地約2.5萬平方呎，現時總樓面僅5.8萬平方呎，並未用盡地積比率。

可建樓面達28.5萬呎

現時向城規會申請重建成25層高非污染工業用途的大廈，並要求將地積比率由分區大綱圖的上限9.5倍，放寬20%至11.4倍，可建樓面約28.5萬平方呎。申請由勝怡國際集團有限公司提出，該公司董事為金朝陽執行董事陳慧苓胞妹陳慧如。

事實上，隨着政府推出新工廈活化措施，透過容許放寬地積比率2成重建，加快了工廈重建步伐。

無視政局動盪 全幢物業成交反增

政局動盪加上中美貿易戰夾擊，令本港處於內憂外患，但樓市未見有太大影響，投資物業大手買賣更不減反增。綜合市場資訊及土地註冊處資料，自6月以來，市場最少錄得8宗全幢物業買賣或獲洽購至尾聲的個案，涉資逾57億元。興勝創建（00896）最新以4.2億元售出西營盤高街一幢服務式住宅，持貨4年賬賺1.67億元。

上月至今8宗買賣涉57億

本港政治局勢上月開始突起變化，但整體投資市場卻持續向好，逾億元的大手全幢物業成交頻現。統計上月以來共有6項整幢住宅及商廈物業落實成交，另有兩幢商廈及工廈獲準買家洽購至尾聲，成交價及洽購價由1.5億至17.6億元，總值共約57.22億元。

最新一宗包括興勝創建公布，以4.2億元出售高街111號全幢服務式住宅One Eleven予一家海外註冊公司。資料顯示，物業總建築面積約19800方呎，共提供26個單位，以成交價計算，呎價約21212元。據了解，項目現時全數租出，月租共120萬元，新買家回報約3.4厘。

興勝創建於2015年以2.53億元購入上址，物業前身為服務式住宅Ovolo，其後翻新及更名出租。市場消息指出，物業去年初曾以5億元放售，放盤至今一年半後售出，賬面獲利1.67億元，4年升值66%。該公司認為，出售事項將可讓資金重新投放於未來投資機遇，以及尋求其他增長機會。

鄧成波逾10億洽購葵涌工廈

項目鄰區上環上月亦有一幢服務式住宅易手，為位於皇后大道西123號的Largos Residences，由外資基金斥資6億元購入全幢。該物業提供44個單位，總建築樓面約36389方呎，呎價約16488元，估計發展共居空間項目。

至於興勝創建與招商局資本合資在去年斥資7.2億元購入的葵涌打磚坪街57至61號中央工業大廈全幢，消息指已獲資深投資者鄧成波及有關人士積極洽購，出價達10.5億元，交易有望日內落實。若以洽購價計，較購入價高3.3億元或45.8%。

上月以來6宗已落實的全幢成交中，有3宗由本地發展商購入長線收租或部署重建。最大宗為建灝地產以17.6億元向資本策略（00497）購入尖沙咀亞士厘道21至27號1幢住宅及2幢商廈，料將重建為商廈。

香港興業（00480）上月初斥7.6億元購入九龍塘衙前圍道148號住宅合勤名廈，英皇國際（00163）則以5.95億元購入上環荷李活道151號商廈CentreHollywood，俱用作長線收租之用。

粵港澳大灣區除了房產惹投資憧憬，車位升值潛力亦不容忽視。粵港澳大灣區經貿協會主席團主席曹景昌昨表示，預計大灣區內「9＋2」城市人口會持續趨向深圳、廣州、佛山、東莞等一線及二線等以高端產業結構為主的城市，而目前車多位少，供需不平衡，加上交通執法力度強亦令車主對車位的需求加大，在大灣區內的9個城市中，廣州、佛山、珠海將是開拓相關業務的最佳地點，港人若有意到內地作少量投資，可考慮購買車位。

大灣區車位未有限購

曹景昌指出，2008年內地汽車的銷售量約800萬輛，到2018年已升至約2,800萬輛，惟內地的停車場數量卻跟不上汽車的增幅，導致供需失衡。在城市化程度不高時，市民或會將汽車隨意停泊在街上，一旦政府開始收緊對汽車停泊的管制，將令車位供不應求。另外，汽車採用環保潔淨能源更是世界未來的大趨勢，而內地正大力發展新能源電車。現時，在內地駕駛新能源車不受限牌、限號等限制，更享受國家補貼及稅務優惠，故可預期路上行走的新能源車數目必定急速上升。然而，電車充電難的情況仍存在，在未來停車位必需具備充電功能，故此充電車位將非常搶手。

根據最新出爐的大灣區11城市2018年車位價格，佛山停車位均價32萬元（人民幣，下同）排名第六，約為廣州的一半；深圳因為政府限制購買，因此沒有價格。他認為，港人可以迎合大灣區發展趨勢，把握車位不限購的投資時機。

佛山車位3年或升值一倍

以廣州白雲區一個35萬元的車位為例，他預計每年可收租約8,000至12,000元。而過去3年大灣區車位售價以每年30%以上幅度上浮，加上內地車輛報廢的年期較香港長、車輛銷售的增速快，他預計佛山未來3至4年車位售價會升80%至120%。至於未來會否車位有限購令，他指出不排除這可能性，故更要盡早「進場」。

他以「中海金沙裡」停車場項目為例，車位數量共1,917個，按總戶數2,176戶計，車位比例只有1比0.8，至今已售車位1,588個，可售車位為288個，入門門檻為35萬元。