過去10年，全球共享辦公室數量大幅成長，像WEWORK、SPACES等，已成為商辦新寵兒。近年這股風潮也延燒到台中商用不動產，相對北部，台中處於起步階段，但商辦市場重新活絡，共享經濟崛起功不可沒。以台中七期商辦來看，大多走大坪數產品，吸引業者吃下再分割出租，拉高報酬率；不過共享座位價差相當大，頂級月租金最高可達萬元。

共享辦公室近來在台中大行其道，時尚寬敞的空間設計，租用方式靈活彈性，地段位置都在蛋黃區中的蛋黃區；不但提供工作交流空間，還有飲品零食點心享用，成為不少創業人士或自由工作者的辦公首選。

可降低資金準備門檻
專家表示，共享辦公室優缺點鮮明，興起主因主要是能滿足剛創業者需求，既有靈活辦公空間，也降低資金準備門檻，大多以網路科技族、接案族居多。只是，最大缺點就是隱私性不足，商業點子被獲取可能就得作廢。建議挑選除了看環境、價格條件外，也要評估有無提供額外的附加價值，例如會計法律諮詢、不定期各式講座、進修課程或運動美食品酒會等，讓不同產業的人可以隨時找到對的人解決問題，或是跨界交流。

位在七期「NTC國家商貿中心」商辦的「皇家NTC商務中心」，是由業者先買入整層750坪空間，再分割成70個不同大小單位辦公區，規劃包裝再出租，當初定位頂級商務，單位月租金定價1萬元，高於當地行情；關鍵在於地段、硬軟體空間及設備，承租者可享豪華公設、秘書、會議室等空間服務。

皇家NTC商務中心董事長王崑霖指出，未來企業不一定要將辦公室設在高成本的台北，反而可選在台中設立商務中心；相較兩地同等級的辦公成本，不管是自購或是租金，相差都達3∼4倍，顯示台中商辦相當具有市場潛力。

看好附加價值CP值高
另外，台中南區最高大樓「大安國王大樓」21樓，去年有業者砸下1200萬元購入105坪空間、再花400萬元改裝，成立「星客匯」商辦空間，導入「平行整合、垂直共享」創新概念；室內簡約劃分出4間大小不同的空間，涵蓋獨立辦公室、會議室以及80個自由流動的座位，並提供健康輕食吧檯區域。「星客匯」國際商務執行長陳寬翰表示，許多中古商辦大樓，都缺乏好的交流休憩空間，導入辦公空間結合咖啡館這樣的共享方式，不僅能保留商辦供租需求，多樣化交流除了解決商辦企業員工所需，更添增舒適交誼空間。「星客匯」會員區分為3種，大樓企業員工月繳1500元即可享有咖啡、零食點心；3000元則有供午餐；商務空間出租則是每月8000元。

業務賴小姐說：「這種商業方式在台中很新，只要找到同商辦5∼10家小公司合作，報酬率應不差，且對合作企業而言，等於是給予員工福利，相當方便、CP值高。」共享辦公室不僅是空間營造，「軟實力」及帶給承租方怎麼樣的附加價值，也是市場區隔方式。「星客匯」國際商務執行長陳寬翰指出，共享辦公空間勢必得結合附屬資源，例如提供會計、新創、法律等方面的諮詢，都是加分的。

若是業者一窩蜂投入共享辦公室，會不會成為共享單車現象？台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析說：「共享辦公室不像Uber或Airbnb，共享辦公室只是由提供者將擁有資產分割出租，投入門檻不高，卻易造成大量競爭者同時湧入市場現象，未來有可能汰弱扶強；但因辦公空間屬硬需求，即便供需失衡象，可透過改裝出租或導入商業模式活化，變化性高，且台中正處起步階段，整體還待觀察。」

台中近年商辦房市延燒，不少知名建商紛投入商辦領域，一棟棟高聳建築陸續完成。據《大台中房市月報》最新報告指出，台中4月建物交易總金額為約288億元，住宅大樓、透天厝佔比金額比例分別為47.8%、31.5%。不過，其中以商辦類別最引人注目，因受惠台中最豪華商辦「聯聚中雍大廈」落成，戶戶總價1.26∼1.5億元，帶動成交金額大幅暴增，比例佔有5.5%，較以往少見。

36戶已有30戶登錄
據市調，台灣未來3年內有4棟超過190米高的新摩天樓會陸續落成，最新完工的「聯聚中雍大廈」高192米，也是台中最高新大樓。據實價登錄揭露，總戶數36戶，已有30戶登錄行情，單層最大坪數450坪、多分割2戶使用，成交總價介於1.26∼1.5億元之間，為中南部最貴商辦單價。

「聯聚中庸大廈」坐落於台中七期新光三越、大遠百雙雄之間，該案退縮35米，與兩側百貨公司廣場相互銜接，為豪宅建商聯聚建設打造的頂級商辦；外觀明亮引人注目，燈光設計也具獨特性，配備皆採最高檔；燈光、通風系統、建材、電動捲簾、隔間概念等，皆打破中台灣辦公大樓紀錄，售價亦是同業的2倍。

價格創中台灣之最
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，該棟商辦價格已創下中台灣之最，甚至緊追台北市蛋黃區商辦，平均單價約8字頭，這也代表台中吸納企業及海外台商企業的實力不容小覷；未來隨著更多高樓商辦落成，也會牽動台中蛋黃區房市。

大台北新建案預售及成屋比率，自4年前房市翻轉後跟著轉變；根據市調機構統計，近4年大台北新案以新成屋當道，今年第2季逾450個、占近7成，且已連續5季新成屋占比逾65%，顯示去化速度減緩，預期未來1年難以改變。

住展雜誌統計，今年第2季雙北市銷售中新建案共676個，包括453個新成屋案以及223個預售屋案，占比分別為67.01%及32.99%。其中，北市第2季銷售中建案近230個，其中新成屋高達165個、占72.05%，與統計以來2017年第4季新成屋占72.86%的高峰相較，差距不到1%。至於新北市第2季銷售的建案，新成屋288個、占64.43%，連續5季下降。

住展房屋網企研室經理何世昌表示，北市近5年預售屋建案低於新成屋，2014至2017年因為房市翻轉，預售屋賣不好，建商對於推預售案相對保守，主軸以去化新成屋為主；近年則因投資、置產買氣出籠，預售案去化速度較新成屋快，所以可銷售的預售屋也不多。

他指出，北市2018年以後推出的預售案，因多數去化順利，所以待售中的預售屋案不多；反而新成屋因地點、價位、不獲投資客青睞等問題，待售建案數居高不下。

雖然新北市近期預售屋銷售狀況也不差，但與北市相較，新北市投資買盤沒有北市那麼踴躍，且單一建案戶數通常比北市多，所以要在短時間完銷的難度較高，因此預售屋占比持續走高。

鴻海創辦人郭台銘的豪宅住所「信義富邦」5月出現最新成交訊息，2樓被偉仲企業以逾2億元買下；專營豪宅的房產業者指出，拆算車位後每坪不到200萬元，相較2014年郭董以每坪350萬餘元買進1樓戶，僅是不到6成的價格。

偉仲以逾2億元購入2樓
甫成為郭董鄰居的偉仲企業，背後大股東是全球製帽大王王台光，10多年前曾斥資20億買進中石化近2成股權，與威京集團沈慶京展開經營權爭奪戰，最後因未順利取得主導權而出清股權。

根據地籍資料，「信義富邦」2樓戶108.69坪，另有2個車位，每坪單價不到200萬元，買家原本就是該社區的住戶，屬於同社區住戶加買。

房產業者透露，最新成交的2樓每坪單價，與郭董多年前買進1樓出現如此大的差距，除了1樓屬於特殊戶、擁有庭院外，郭董買進時機屬於房市高檔，加上個人特殊因素，因此買進價格才會每坪超過350萬元。

業者︰豪宅成交景氣復甦
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近期新豪宅與中古豪宅陸續有成交消息傳出，一方面反映不少產業當紅，企業主購置豪宅的需求增加；一方面是市場景氣復甦，政府也積極向台商招手回台，海外資金開始回流，後續還會有豪宅交易出現。

大師房屋董事長陳建慶指出，中古豪宅只要讓利便會有機會成交，以「信義之星」為例，過去房市高點時，每坪成交單價180萬至190萬元，近幾月則多落在150萬至160萬元，與高點有15%至20%的讓利幅度；而且多數是第一手屋主轉售，即使讓利15%至20%，獲利仍可翻倍。

此外，不少中古豪宅成交多為同社區住戶加買，以「仁愛一品」為例，近1年的3戶實價揭露資訊，都是同社區住戶買進。

針對勞保局抱怨移轉給國產署處理的非公用不動產閒置多、收益差；國產署官員坦言，這幾筆不動產有些是面積太小，而且又是道路用地，除非由地方政府採取有償撥用徵收，否則恐難標脫；部分則因地點不佳、或是建物較為老舊，也不容易標脫，但未來還是會積極將勞保基金不動產列標處理。

國產署官員說，勞保基金移交給國產署的不動產中，有六案位在台北市，依規定台北市的案子無法標售，只能以標租方式列標，雖然其中一案曾順利標脫，但得標者中途毀約退租，主因也是物件太過老舊。

國產署官員喊冤，國產署幫忙活化勞保基金的不動產，須耗費時間，除非標脫，否則也沒有收一毛錢；因列標前要先估價，但國產署若估價太高，就降低標脫可能，若估價太低，又會被認為是賤價，並非沒有積極處理。

官員強調，過去幫勞保基金活化案件也有成功個案，例如「希望廣場」地上權案，也是透過國產署列標後，最後順利標脫，且當時該案涉及幾塊畸零地，也是由國產署先代墊款項買下。

官員無奈說，勞保局提出的幾案因標脫率較低，國產署會與行政院主計總處討論，仍會先積極列標，但若勞保局還是對標租結果不滿意，建議也可依照程序，由勞保局拿回去自行活化旗下不動產。

勞保基金是房地產大戶

官員︰非公用不動產依規定移轉國產署 「就空在那裡」

根據勞保基金資料顯示，全台擁有六十一筆、四十三棟不動產，多數在台北市，市值估約百億元，但其中六筆位於台北市的資產收益為零，遭質疑是坐擁金山卻沒善用？勞保局官員解釋，是因二○一四年組改後，非公用不動產都得移轉給財政部國有財產署，以設定地上權或標租處理，「移轉出去結果就空在那裡」。

勞保基金全台共有六十一筆、四十三棟不動產，約在二十八個地點，扣除勞保局澎湖、宜蘭及花蓮辦事處外，大多位於台北市；二十八個地點中，有建物有土地的二十一個、僅土地有七個。

勞保基金名下不動產分為公用與非公用，依規定非公用得移轉給國產署，進行標租或設定地上權。目前已出租有收益的，像是位於北市新生南路與八德路交界的希望廣場，在二○一六年由全球人壽以四十一億三八八○萬元標下七十年地上權，除權利金可挹注勞保基金外，每年約可收取租金三三九六．八五萬元。

但至少有七筆資產閒置收益掛零，其中六筆位於台北市。一筆位於四維路不動產，勞保基金只擁有四、五樓，本來標租出去後月收六萬元，不到半年就不租了，從前年五月放到現在；另金山南路一筆三十六坪地上權，已兩度流標，底價一千八百萬元，因面積太小，只能等鄰地整合。

還有泰順街一筆不動產，移交國產署已四年，旁邊就是政戰總局土地，或可整合處理，但到現在都沒動；一棟位於羅斯福路三段巷子內的連棟透天厝，國產署只在前年標租一次，流標後就閒置至今。

勞保局官員說，現在只能每半年發文給國產署，強調這幾筆移出不動產沒有收益，希望儘速處理，對方也回文會辦理，結果還是一直空著；猜想可能是有的案子太小，國產署同樣收取一％作業處理費，優先處理面積較大、金額較高的非公用國有土地，會較容易達成其「績效」目標。

櫻花建設（2539）總經理陳世英昨（18）日宣布，位於台中市南區的「櫻花孩子王」二期正式公開，此案潛銷預約已破65%；法人說，櫻花建下半年建案完工入帳大爆發，全年入帳逼近70億元，可望創歷史新高。

陳世英表示，台中躋身全台第二大都會，加上交通建設、公共工程與新興重劃區陸續完工，在人口紅利加持下，房市剛性需求強勁，櫻花建也決定加碼推案，今年總推案金額將達55億元。

其中，位於復興北路、近忠明南路的「櫻花孩子王」二期，規劃208戶（含7間店面），坪數16至49坪，從1房到4房產品都有，每坪單價約30萬元，總銷20.18億元，目前潛銷預約已達141戶，成為市場指標。

陳世英指出，此案基地三面臨路，靠近台鐵五權站，以及美術館特區、13期重劃區、八期好市多秀泰生活圈，交通便利、生活機能充足，受到許多首購及上班族青睞。

另位於烏日高鐵特區的「櫻花綴綻」，總銷6.5億元，潛銷預約已破五成；太平「大櫻國」總銷16.9億元，潛銷預約三成；三峽「櫻花學」第三期品學區總銷6.6億元，銷售已破六成；新竹北區金雅段大樓案總銷4.9億元，預計第4季進場。

櫻花建近幾年四處獵地，目前在台中、彰化、桃園、林口等地擁有近1.6萬坪土地；陳世英說，這些庫存土地足以供應櫻花建三至四年推案所需。

櫻花建今年完工入帳建案逼近70億元，包括新成屋「櫻花沐然」、「櫻花濱城」、「櫻花活力水岸」等餘屋，總銷約7.4億元，今年可望全部完銷。

桃園市楊梅「櫻花博」總銷14.6億元，目前已銷售九成以上；台中市北屯「櫻花東山1號」總銷8.5億元，銷售已逾八成，預計第3季完工；太平「櫻花青上森」總銷25.1億元，銷售破九成，預計第4季完工。

另外，還有三峽「櫻花學」博學區、家學區總銷7.1億元，均已完銷；台中市南區「櫻花孩子王」一期總銷21.3億元，預計第4季完工，目前住家部分已完銷，只剩店面。

房市尚未完全觸底，但投資客已重返房市，進場「掃」貨，台北市擁有低自備款優勢的預售屋，近來動輒傳出「秒殺」佳績，沒貨可賣。據18日最新公布的市調指出，台北市線上可銷售的預售案目前只剩下28％，直逼歷史新低，為歷年來罕見。
土地銀行董座黃伯川日前談到，這一波房市已呈Ｕ型反轉趨勢，目前在Ｕ字型的中間偏右位置。住展雜誌18日公布最新統計指出，口袋飽滿的投資客也趁這波盤整期，逢低進場，使得台北市第二季底銷售中預售案只有64個，占整體案量比27.95％，距歷史最低點的27.14％，僅一步之遙。

至於新成屋案，則高達165個，占台北市總案數72.05％，距離歷史最高峰的72.86％，不到1個百分點。

住展房屋網企研室經理何世昌表示，預售屋和新成屋占比之所以形成如此特殊的比重，和以往的原因可謂大不同。「以往預售屋萎縮，是因為賣不好；現在，則是因為投資買盤出籠，預售案賣太好！所以銷售率能夠快速達陣，因此很快就完銷，光榮撤場所致。」

住展調查，2018年~2019上半年，台北市預售屋平均銷售率高達52.3％，遠優於新成屋的39.98％。何世昌表示，以北投「華固翡儷」來說，就創下近九成銷售率；內湖「竹城有樂町」也100％完銷。

台北市預售案不但普遍賣到呱呱叫，而且不時出現「秒殺」的暢銷案。去年底，新美齊天母總銷約11.6億元住宅案，還沒確定案名、接待中心才剛開始蓋，就被美國AIT一次「打包」買走，創下最快「秒殺」紀錄；今年，忠孝東路一段「忠泰值」，賣不到二個月就被搶走八成。

何世昌表示，從2018年迄今，房市景氣回溫，建商大舉推出預售屋，但因投資、置產族群重返市場，所以消化速度加快，甚至叫好叫座，短時間內就完銷結案；至於有些未完銷的預售屋案，通常在賣到六~七成後，會先撤場，等到興建完成後再進場銷售。

住展雜誌這項調查也指出，第二季雙北市線上銷售的新案數量共676個，其中新成屋453個，占比67.01％，預售屋223個，占比32.99％。

實價揭露，士林圓山一號院13樓戶轉手，買進總價8,535萬元，以5,900萬賣出，慘賠2,635萬元。房仲表示，房市已脫離急跌期，房價逐漸回穩，不過，先前房市好時，追價追過頭的人，現階段轉手仍得付出慘痛代價。

圓山一號院位於士林基河路，近士林夜市，原為知名地標金雞廣場。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，個案近捷運劍潭站、台北藝術中心，擁有士林夜市商圈、圓山景緻，2012年推案時開價破百，上喊每坪120萬元。

當時房市一片榮景，許多建案創新高價，不少人也勇於追價，但不到兩年時間，在政策重手打房下，房市急轉直下，2014年房市明顯反轉，之後房價一路下修。

陳炳辰表示，觀察圓山一號院實價資料，最早一批成交價都多在八、九字頭，甚至有破百萬，但在2015年交屋以後，成交價下滑至七、八字頭，甚至跌破七字頭，以每坪69.6萬元出售。

實價資料，雖然圓山一號院房價下修，但過去一直沒有住戶轉手，一直至最近，出現第一戶，13樓戶以總價5,900萬元出售，相較該住戶在2012年買進價格8,535萬元，一共賠了2,635萬元。

陳炳辰指出，13樓戶交易價格，無論單價、總價都創社區新低，研判應有個人資金因素，由於預售時以每坪92.9萬買進，賣出時單價僅63.8萬，加上坪數不小，扣除車位逾86坪，因此賠售金額驚人。

高雄市地政局開發的第77期重劃區最近行情看漲，已有兩家建商進場，由於鄰近國道1號高速公路五甲交流道及88快速道路，交通十分便利，重劃後成為建商推案的重點地區。

看好鳳山房市發展前景，銳揚建設在第77期重劃區推出「銳揚新世代」大樓住宅，不到1個月就售出100戶，泰郡建設「悅讀DNA」，也在4天售出40戶，這一帶被稱為「新五甲特區」屬於全新的重劃區，建商看準未來交通便利，規畫完備，準備蓋大樓，房市行情看俏。

銳揚建設總經理侯嘉璋表示，77期重劃區坐擁綠地、公共設施完善、街廓整齊寬敞，看好未來市場可能會成為高質感首購宅推案的新熱區。

「銳揚新世代」大樓住宅建案16日動土，總銷約20億元、245戶，主攻2、3房，總價介於700萬到800萬元間。

泰郡建設「悅讀DNA」也是主攻2房到4房的首換和首購，上周六進場銷售，近一周來也賣了近百名，主要是鳳山和五甲地區的首換客等。

　　7月18日晚間，保利地産（600048）發布2019年半年度業績快報公告，2019年上半年公司實現營業總收入711.6億元，同比增長19.52%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為103.53億元，同比增長59.14%。

　　保利地産表示，報告期內，公司營業總收入同比增長19.52%；因結轉項目毛利率同比提高、投資收益增加，營業利潤同比增長39.30%，利潤總額同比增長38.55%；因結轉項目權益比例提高，歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增長59.14%。公司報告期內實現簽約金額2526.24億元，同比增長17.33%，為以後年度的業績增長奠定基礎。

　　保利地産近日發布6月份銷售情況顯示，2019年6月，公司實現簽約面積409.63萬平方米，同比降低4.28%；實現簽約金額636.62億元，同比增長5.76%；2019年1-6月，公司實現簽約面積1636.47萬平方米，同比增長12.56%；實現簽約金額2526.24億元，同比增長17.33%。

房地產投資增速高位回落。

國家統計局資料顯示，上半年全國房地產開發投資61609億元，同比增長10.9%，增速相比一季度回落0.9%。儘管仍處在相對高位，但多位元分析人士均指出，在銷售走弱、新開工放緩、土地購置持續為負、房企融資受限的背景下，全國房地產投資在下半年或將下行。

大潮將退，哪些區域將率先支撐不住？

21世紀經濟報導記者整理各地陸續發佈的上半年房地產投資資料發現，不僅青海、寧夏、海南等中西部地區已經出現了房地產投資負增長，在31個省、市、自治區中，有19個都出現了投資增速下滑的狀況，其中也包括廣東、山東等總體投資額排名靠前的省份。

多數地區房產投資增速下滑

東部省份依然是拉動房地產投資增長的主要區域。

從上半年房地產開發投資額總量來看，廣東、江蘇、浙江三個省份投資額均超過5000億元，山東、安徽、河南、四川、福建、湖北、重慶緊隨其後，投資額也均超過2000億元。

這些省市也成為了拉動房地產投資持續高位的重要區域。根據國家統計局資料計算，上半年房地產開發投資額為61609.3億元，同比增長6055.38億元。

其中，廣東省同比增長超過800億元，山東、四川、江蘇、福建的房地產開發投資額同比增長量處在400億-600億元區間，屬於房地產開發投資額增量的第二梯隊。上述5個省份對全國上半年房地產投資增長的拉動比例達到了43.5%。

從增速來看，隨著房企加速重返一二線城市，三四線城市為主的中西部地區，房地產投資情況開始與東部地區出現分化。

國家統計局資料顯示，上半年東部地區房地產開發投資33180億元，同比增長9.9%，增速比1-5月份加快0.2個百分點。而中部、西部地區房地產投資增長分別達到8.9%和15.5%，增速分別回落0.3和3.0個百分點。

不僅是區域板塊出現分化，在中西部省份內部，也出現了比較嚴重的分化。

上半年來看，房地產投資增幅最大和最小的省份，都集中在中西部地區。其中，西藏、雲南、廣西、貴州、山西、四川、湖南等地的房地產投資增速都超過15%。同時，投資同比負增長的省份，只有寧夏、海南、青海三地。

不過，需要注意的是，增速下滑的省份正在大量增多。根據21世紀經濟報導記者的統計，全國有19個省份相較一季度出現了不同程度的增速回落。其中，山西、遼寧、內蒙古、甘肅、寧夏等多地，降幅超過10個百分點。

在東部地區，廣東、山東、福建、河南等總量靠前的省份，同樣出現了增速下滑的情況，但由於房企投資熱情仍在，增幅變動較小，基本維持在3個百分點以內。

唯一的例外是山東，作為棚改政策力度最大的省份之一，山東受棚改政策轉向影響較大，增速相較一季度下滑超過5個百分點。

易居研究院研究員沈昕則向21世紀經濟報導表示，整體來看，2019年下半年，隨著開發商資金面緊張和商品房銷售乏力，預計全國房地產開發投資增速將繼續回落。

新開工面積等先行資料放緩

實際上，多位受訪人士對下半年房地產投資的走向預測均偏向悲觀，而從新開工面積等房地產投資先行資料來看，這一擔心確實有資料支撐。

從全國來看，上半年全國開工面積達105508.60萬平方米，同比增長10.1%，增速下滑了1.8個百分點，這一跌幅是房地產投資增速回落幅度的兩倍。

總量來看，山東、廣東、河南、四川、江蘇五個省份新開工面積最多，均達到7000萬平方米以上。而江蘇、廣東、福建等地，新開工面積都在上半年出現負增長。

此外，全國有17個省市的新開工面積增速放緩，北京、上海、天津、廣東、浙江、山東、河南、江蘇等房地產市場體量較大的東部省份，都出現了類似情況。

而在土地市場領域，一二線增速回落，三線增速下滑，同時土地庫存去化週期持續上行，房企拿地動力衰減。

易居研究院的資料顯示，受其監測的50個城市中，上半年一線城市土地市場成交面積359萬平方米，環比增長37.2%，增速明顯回落；二線城市成交面積4274萬平方米，環比增長6.1%，回落3.9個百分點；三線城市1676萬平方米，環比下降23.8%。

恆大研究院院長任澤平近期也撰文指出，2019年上半年投向房地產的信託資金5359億元，占比接近40%；上半年房地產企業海外債發行額490億美元，同比增長56.7%，引發監管部門的關注。由於2019年上半年經濟短暫企穩、房市小陽春、房地產信託和海外債融資規模有所上升，為穩定市場預期、規範融資，近期政策加強房地產信託管控，嚴格規範房地產海外發債融資用途，房地產融資監管升級。

沈昕則告訴記者，2019年下半年，考慮到房企資金面緊張和多數三四線城市房地產市場仍然低迷，預計開發企業土地購置面積還將低位盤整。

　　財政部網站18日消息，近日財政部、住房和城鄉建設部組織開展了中央財政支援住房租賃市場發展試點競爭性評審工作。按照競爭性評審得分，北京、長春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、重慶、成都等16個城市入圍中央財政支持住房租賃市場發展試點。

　　有業內人士表示，此次試點意在利用三年時間，支援部分人口淨流入、租賃需求缺口大的大中城市發展住房租賃市場，構建有利的體制機制，多管道籌集租賃住房房源，促進專業化、機構化租賃企業發展，建設住房租賃資訊服務與監督平臺，改善租賃住房消費環境，加快形成租購並舉的格局。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對於納入租賃市場的城市，可以預計租賃市場發展的財政資金會更加到位，這有利於租賃市場的發展，包括租賃平臺的建立和完善、租賃用地的供給、租客相關租賃權益的保障。此外，或會引導後續相關開發商和投資者更關注此類城市，同時也有利於各類社會資本加快進入此類市場。

　　沿著前灣一路向西，道路兩旁的建築拔地而起，到處都是熱火朝天的景象。6年前，深圳前海蛇口自貿新城還是一片灘塗，如今這裡已經規模初成，寫字樓群開始陸續面世。

　　前海片區雖有利好，但如今還是個“大工地”，配套設施還有待完善。同時，該片區辦公氛圍不夠濃郁，又不斷有新的寫字樓交付。據高力國際資料，這一片區甲級寫字樓的空置率已經高至65.7%。

　　前海片區的集中供應客觀上影響了深圳全市寫字樓市場資料。但這不是全部原因。今年上半年，深圳甲級寫字樓的整體空置率升高至23.3%，福田、南山的空置率分別為16.1%、21.7%。

　　記者近日在深圳寫字樓市場調查發現，很多中小型企業正在不斷平衡租金成本與營業收入之間的關係，它們或不再負擔得起高額的租金。這些為成本所困的企業，選擇在關外用更低廉的租金租下辦公區域。

　　深圳寫字樓市場正處在變動時期，無論是供應端還是租賃端，都開始進入新一輪的洗牌期。

　　供應量攀升

　　前海是一片被寄予厚望的區域。從2013年拍下第一塊地至今，前海向來頗受房企青睞，卓越集團、華潤置地、招商蛇口(20.880, -0.17, -0.81%)等均在該片區有落子。

　　6年過去，早期建設的寫字樓陸續入市交付，但目前願意在前海辦公的企業還不多。“交通不太方便，打車司機都不太願意進去。”一位熟悉前海片區寫字樓的人士指出。

　　前海片區正在成為深圳全市供應的“大戶”。據高力國際資料，2019年至2021年，深圳甲級寫字樓新增供應總量將超過437萬平方米，其中超八成來自南山和前海；2019年下半年，預計全市約有超108萬平方米的新增寫字樓供應入市，同樣主要集中在南山和前海。

　　寫字樓集中供應但配套沒有成型，大型的企業機構都未入駐，這些都成為了前海片區的寫字樓空置率高企的原因。

　　7月16日，《每日經濟新聞》記者走訪前海片區發現，這一片區還處在集中建設的階段，路上行駛的多是貨車。部分已經交付使用的寫字樓，目前也還沒有成熟的商業配套，的確不是理想的辦公地點。

　　在已經交付的前海信利康大廈，《每日經濟新聞》記者走訪了21層以下的近10個樓層，除了一家企業培訓機構和一家傳媒公司有人員辦公外，多數樓層即使已經裝修完畢，也仍處於無人辦公狀態。

　　記者以公司租賃為由聯繫上這棟大廈的招商人員，他介紹了一個200平方米左右的物業，是一個已經裝修完畢的單位，而且已經掛上了公司的名稱。“本來想在深圳開公司，但最後沒有開起來，現在放出來租。”

　　隨後《每日經濟新聞》記者在天眼查以及社交媒體上搜索這家公司的名字——其董事長負面纏身，而欠薪資訊則鋪天蓋地。

　　這是前海寫字樓情況的一個縮影。前期入駐這一片區的企業，多數承租的都是小面積的物業，而這些企業本身資質並非十分良好，很難保證長期經營狀況穩定，一旦經營情況不理想就會退租，這在一定程度上也推高了寫字樓的空置率。

　　在另一棟已經交付的前海香江金融中心，其情況也與之類似。其前臺的工作人員表示，“目前寫字樓還有很多的，（因為）我們都是大面積（500平方米起租）。”

　　從CBD寫字樓搬離

　　前海片區的供應走高對深圳寫字樓的整體空置率造成了一定影響，而全市寫字樓市場的整體情況也並不十分樂觀。

　　相比起北京和上海，深圳的寫字樓整體空置率處在高位。今年上半年，北京甲級寫字樓空置率達到11.5%，上海優質寫字樓市場空置率為18.0%，均低於同期深圳甲級寫字樓23.3%的空置率。

　　值得注意的是，包括高力國際、第一太平大衛斯等機構的報告都曾指出，互聯網金融的退潮影響到了深圳的寫字樓市場，但在一線市場的人士則表示，這一原因“並不全面，還是因為（企業）算不過帳了。”

　　這與整體的經濟景氣度有關係。據《每日經濟新聞》記者調查瞭解，今年以來，深圳有很多中小企業在測算過成本之後，都開始從CBD的寫字樓中搬離了。

　　小劉所在的企業從福田CBD的寫字樓裡搬走了。從去年開始，他所在的公司人員減少了一半，營收也開始收縮，迫不得已，他們在關外尋找了一處創意園區，租金從原來的的200元/平方米/月下降到了110元/平方米/月左右。

　　小劉的公司並非孤例。一名在福田CBD從事寫字樓租賃的仲介人士告訴《每日經濟新聞》記者，最近他經手了多宗“寫字樓退租”的事件，“很多就是租不起了，搬到關外去了。”

　　“搬到關外不僅是考慮到租金的因素，當然這是主要原因。還有就是，關外的生活成本低了很多，很多企業在關外招工會更容易一些，現在關外的園區相對來說好租一點。”上述仲介人士指出。

　　退租的人多了，又沒有更多的企業湧入CBD，這一情形直接讓寫字樓的租金步入下行區間。“最近跟我談降租金的也很多。”一名南山區從事寫字樓租賃的人士指出，“如果不租出去，一直空置會虧更多，沒辦法，只能降租了。”

　　高力國際資料顯示，2019年上半年，深圳全市甲級寫字樓租金小幅下挫至236元/平方米/月。

　　高力國際華南區董事總經理馮文光表示，截至今年上半年，深圳全市甲級寫字樓存量達到553萬平方米，2019年全年供應將創歷史新高。需求落後於供應，深圳甲級寫字樓平均租金增速承壓。

　　各地陸續發佈的上半年房地產投資資料顯示，青海、寧夏、海南等中西部地區出現了房地產投資負增長，在31個省、市、自治區中，有19個都出現了投資增速下滑的狀況。

　　房地產投資增速高位回落。

　　國家統計局資料顯示，上半年全國房地產開發投資61609億元，同比增長10.9%，增速相比一季度回落0.9%。儘管仍處在相對高位，但多位元分析人士均指出，在銷售走弱、新開工放緩、土地購置持續為負、房企融資受限的背景下，全國房地產投資在下半年或將下行。

　　大潮將退，哪些區域將率先支撐不住？

　　21世紀經濟報導記者整理各地陸續發佈的上半年房地產投資資料發現，不僅青海、寧夏、海南等中西部地區已經出現了房地產投資負增長，在31個省、市、自治區中，有19個都出現了投資增速下滑的狀況，其中也包括廣東、山東等總體投資額排名靠前的省份。

　　多數地區房產投資增速下滑

　　東部省份依然是拉動房地產投資增長的主要區域。

　　從上半年房地產開發投資額總量來看，廣東、江蘇、浙江三個省份投資額均超過5000億元，山東、安徽、河南、四川、福建、湖北、重慶緊隨其後，投資額也均超過2000億元。

　　這些省市也成為了拉動房地產投資持續高位的重要區域。根據國家統計局資料計算，上半年房地產開發投資額為61609.3億元，同比增長6055.38億元。

　　其中，廣東省同比增長超過800億元，山東、四川、江蘇、福建的房地產開發投資額同比增長量處在400億-600億元區間，屬於房地產開發投資額增量的第二梯隊。上述5個省份對全國上半年房地產投資增長的拉動比例達到了43.5%。

　　從增速來看，隨著房企加速重返一二線城市，三四線城市為主的中西部地區，房地產投資情況開始與東部地區出現分化。

　　國家統計局資料顯示，上半年東部地區房地產開發投資33180億元，同比增長9.9%，增速比1-5月份加快0.2個百分點。而中部、西部地區房地產投資增長分別達到8.9%和15.5%，增速分別回落0.3和3.0個百分點。

　　不僅是區域板塊出現分化，在中西部省份內部，也出現了比較嚴重的分化。

　　上半年來看，房地產投資增幅最大和最小的省份，都集中在中西部地區。其中，西藏、雲南、廣西、貴州、山西、四川、湖南等地的房地產投資增速都超過15%。同時，投資同比負增長的省份，只有寧夏、海南、青海三地。

　　不過，需要注意的是，增速下滑的省份正在大量增多。根據21世紀經濟報導記者的統計，全國有19個省份相較一季度出現了不同程度的增速回落。其中，山西、遼寧、內蒙古、甘肅、寧夏等多地，降幅超過10個百分點。

　　在東部地區，廣東、山東、福建、河南等總量靠前的省份，同樣出現了增速下滑的情況，但由於房企投資熱情仍在，增幅變動較小，基本維持在3個百分點以內。

　　唯一的例外是山東，作為棚改政策力度最大的省份之一，山東受棚改政策轉向影響較大，增速相較一季度下滑超過5個百分點。

　　易居研究院研究員沈昕則向21世紀經濟報導表示，整體來看，2019年下半年，隨著開發商資金面緊張和商品房銷售乏力，預計全國房地產開發投資增速將繼續回落。

　　新開工面積等先行資料放緩

　　實際上，多位受訪人士對下半年房地產投資的走向預測均偏向悲觀，而從新開工面積等房地產投資先行資料來看，這一擔心確實有資料支撐。

　　從全國來看，上半年全國開工面積達105508.60萬平方米，同比增長10.1%，增速下滑了1.8個百分點，這一跌幅是房地產投資增速回落幅度的兩倍。

　　總量來看，山東、廣東、河南、四川、江蘇五個省份新開工面積最多，均達到7000萬平方米以上。而江蘇、廣東、福建等地，新開工面積都在上半年出現負增長。

　　此外，全國有17個省市的新開工面積增速放緩，北京、上海、天津、廣東、浙江、山東、河南、江蘇等房地產市場體量較大的東部省份，都出現了類似情況。

　　而在土地市場領域，一二線增速回落，三線增速下滑，同時土地庫存去化週期持續上行，房企拿地動力衰減。

　　易居研究院的資料顯示，受其監測的50個城市中，上半年一線城市土地市場成交面積359萬平方米，環比增長37.2%，增速明顯回落；二線城市成交面積4274 萬平方米，環比增長6.1%，回落3.9個百分點；三線城市1676萬平方米，環比下降 23.8%。

　　恆大研究院院長任澤平近期也撰文指出，2019年上半年投向房地產的信託資金5359億元，占比接近40%；上半年房地產企業海外債發行額490億美元，同比增長56.7%，引發監管部門的關注。由於2019年上半年經濟短暫企穩、房市小陽春、房地產信託和海外債融資規模有所上升，為穩定市場預期、規範融資，近期政策加強房地產信託管控，嚴格規範房地產海外發債融資用途，房地產融資監管升級。

　　沈昕則告訴記者，2019年下半年，考慮到房企資金面緊張和多數三四線城市房地產市場仍然低迷，預計開發企業土地購置面積還將低位盤整。

呎價重返五年前 首批553萬入場

近期住宅樓市氣氛持續向好，鷹君（00041）旗下大埔白石角朗濤為集團近30年首個新盤，更為區內壓軸推售的臨海項目。發展商未有因市況向好而高價推盤，昨日發出首張150伙價單，折實平均呎價13567元，為區內近年推售的新盤首張價單中次低，呎價最平僅11446元，不單平絕區內新盤，更重返2014年水平，折實入場費553.6萬元。朗濤以低價推售搶客，業界表示區內雖然仍有不少供應，但相若價位的貨種不多，料有一定競爭力。

34伙售價平過「六球」

位於科研路7號的朗濤，為白石角區內最後一個新盤，屬臨海項目，有一定優勢。發展商昨日發出首張150伙價單，平均呎價17173元，買家採用180天付款最高可享21%折扣，折實平均呎價13567元，為近一年多以來，區內以發價單形式推售的新盤包括信置（00083）逸瓏灣8、億京海日灣II、新地（00016）雲滙2期及嘉華國際（00173）嘉熙之中，首張價單平均呎價次低，僅高於今年初逸瓏灣8首批折實平均呎價13228元。

朗濤首批單位集中第6及7座，價單中呎價最平的是7A座1樓D室，實用面積781方呎，折實售價893.9萬元，呎價僅11446元，平絕區內新盤以發價單形式推售的單位。翻查紀錄，對上一個提供相若呎價的新盤為信置旗下逸瓏灣II，即項目最平呎價重返2014年水平。朗濤共有10伙折實呎價低於1.2萬元，全為7A座D室2房1套單位；至於首批折實售價最平單位為6A座1樓D室，實用面積396方呎1房戶，折實入場費553.6萬元，呎價13980元。整批單位共有34伙折實售價低於600萬元，即買家可承造八成按揭。

代理：貼市價吸引 料一炮沽清

鷹君執行董事羅俊謙表示，朗濤參考區內其他新盤，首批以「優逸起動價」推售，屬市價發售，定價合理及具吸引力。項目今日開放示範單位供公眾參觀及進行收票，料月內發售，加推時有一定提價空間。

朗濤為鷹君近30年首個住宅項目，首批以低價推售，其中原因是地皮購入價不算高。鷹君於2014年5月以24.12億元投得地皮，每方呎樓面地價僅3300元，為區內最平，當時更創新界東地價新低。是次發展商推盤亦「做到足」，除首批定價吸引外，發展商亦備有5種付款方法，更提供最高為樓價80%的高成數一按計劃及最高為樓價30%的二按計劃，另外並提供員工折扣，實行全方位吸客。朗濤提供723伙，實用面積357至3098方呎，預計2020年7月底入伙，樓花期不足13個月。

中原地產亞太區副主席陳永傑表示，朗濤首批貼市價推售，較二手市場最少有15%折讓，項目入場費僅553.6萬元，於同區以至新界東選擇不多，有吸引力，估計首批可一炮沽清。

美聯高級區域營業董事余永泰表示，項目定價克制，首批開價吸引，雖然同區仍有不少新盤推售，但貨種以至單位類型亦有差別，加上發展商為大單位提供代繳15%從價印花稅優惠，相信可吸納換樓客。

市區及新界上車屋苑樓價齊齊彈升。鰂魚涌南豐新邨一個兩房戶剛以759萬元售出，較同類貨相隔約7個月急升逾兩成，呎價19412元，創該屋苑呎價次高。馬鞍山新港城也有兩房單位以650萬元賣出，比對同類貨今年初成交價速漲逾一成。

市場消息稱，南豐新邨8座中層B室，實用面積391方呎，兩房間隔，叫價780萬元，獲買家議價後剛減至759萬元成交，呎價19412元，屬該屋苑呎價次高，僅低於12座中層F室以每方呎19949元保持的全屋苑最高呎價紀錄。原業主2008年聯名以248萬元低撈入市，持貨約11年沽出賬面獲利511萬元，升值約2.1倍。

翻查南豐新邨今年同類單位買賣，其中一宗為10座中層B室兩房戶，面積相同、樓層及景觀相近，今年1月以630萬元易手，反映前述同類貨相隔約7個月，造價大漲129萬元(約20.5%)，升幅明顯跑贏大市。

新港城君傲灣呎價創紀錄

另外，新港城身價亦隨大市向上，世紀21奇豐區域經理莊瑞生指出，H座低層3室兩房戶，實用面積338方呎，最新以650萬元易手，呎價19231元，呎價屬該屋苑今年最高。原業主2015年以450萬元入市，賬面賺200萬元(約44.4%)。而該單位樓上一個高層同室，面積相同，但樓高超過20層，今年1月獲一名沈姓買家斥資586萬元購入，未計樓層因素，最新該宗成交單位的造價較之賣貴64萬元(約10.9%)。

其他地區亦有樓王成交誕生，利嘉閣地產分行經理黃金欽表示，將軍澳君傲灣1座極高層F室，實用面積456方呎，原圖則兩房改一房間隔，屬頂樓對下一層的鳳凰樓層單位，新近獲買家斥880萬元承接，呎價19298元，呎價創該屋苑新指標。按原業主2009年入市價279萬元計算，是次轉手賬面獲利601萬元，賺幅約2.2倍。

代理消息指出，灣仔YORK PLACE高層A室，實用面積684方呎，3房間隔，近日以2140萬元售出，呎價高見31287元，屬該廈自去年5月後相隔逾一年呎價再度破頂。原業主2010年以1650萬元入市，賬面賺490萬元，升值約29.7%。

資金流入二三線地區，香港仔利群商場一個相連舖位，在放盤超過3年後，剛以2600萬元售出，新買家為首灃控股（01703）主席陳首銘。

首灃控股主席承接

根據土地註冊處資料，香港仔大道223至227號利群商場1樓1及34號舖， 建築面積約3847方呎，以2600萬元售出，呎價6759元，以交吉形式由陳首銘購入。上址原業主早於1983年一手購入，作價共191.47萬元，2016年開始以2000萬元放售，今年初更調高叫價至3000萬元。不過，舖位在今年3月抵押予一家財務公司，獲借貸2500萬元，最終舖位成交價略高於借貸額。原業主36年賬面獲利2408.53萬元，舖位升值12.6倍。

另外，土地註冊處資料顯示，舖位投資者、有「兆安李太」之稱的李佘少鴻，透過寶臨有限公司購入渣甸山白建時道41至45號寧苑全數12個單位連車位，成交價由6178.4萬至7500萬元，總值8.24998億元。上址地盤屬住宅（丙類）用途，佔地19903方呎，可建總樓面約19085方呎，以成交價計，每方呎樓面地價約43228元。

住宅樓價持續上升及破頂，但不少市民卻認為現時並非置業的最佳時機。花旗銀行發表2019年第二季市民置業意向調查結果，超過七成受訪者表示現時屬於差或極差的置業時機；另有28%受訪者認為樓價會在未來一年下跌。

花旗銀行調查結果顯示，今年第二季，有71%受訪者認為現時屬於差或極差的置業時機，為自2018年第三季後有關比例再度升穿七成，較今年首季的57%勁升14個百分點。年齡組別21至29歲的年輕受訪者當中，亦有超過七成認為目前非置業好時機。

花旗：28%看跌未來一年樓價

至於認為現時屬於好或極好置業時機的受訪者比例，由2019年第一季的4%，下降至2019年第二季的2%。

另外，今年第一季有24%受訪者認為樓價未來12個月會下跌，在第二季有關比例已增至28%，按季增加4個百分點。認為樓價在未來12個月上升的受訪者比例，今年第二季佔36%，較第一季的42%減少6個百分點；餘下36%受訪者則認為樓價平穩。雖然樓價不斷向上，但市民置業意欲卻高漲。在2019年第二季，有25%受訪者表示現時對置業非常感興趣或頗感興趣，比例仍屬近年高位。在年齡組別21至29歲的年輕受訪者中，亦有接近四分之一受訪者表示現時對置業非常感興趣或頗感興趣。

花旗銀行零售銀行業務主管李貴莊表示，不少市民觀望樓價持續攀升，但對置業仍感一定興趣，他建議有意置業的市民應首先衡量本身置業能力。

是項調查為花旗銀行委託香港大學社會科學研究中心，以隨機抽樣電話訪問形式，在2019年6月訪問超過500名香港市民。

市區地皮吸引財團併購，何文田自由道1B至1C號舊樓錄得約6宗收購，共涉資1.3億元，新買家相信為內地財團。

收購呎價最高2.2萬

據土地註冊處資料顯示，何文田自由道1B至1C號兩舊樓錄多宗成交，每宗收購價介乎1,800萬至3,000萬元，涉資逾1.3億元，收購呎價約1.6萬至2.2萬元不等。新買家為輝宇國際投資有限公司，註冊董事為王輝宇（WANG, HUIYU），但持有香港身份證。

上述物業現為兩幢樓高4至5層（包括1層地庫）住宅，樓齡約63至64年，鄰近富威花園及太平居，地盤面積約2,970平方呎，劃入「住宅甲類」用途，估計日後若重建成商住樓宇，可建樓面約2.7萬平方呎。

鄰近的同區自由道9至13號舊樓，今年獲內房萬科置業透過強拍統一業權，估計將重建住宅發展，且何文田為傳統豪宅區，吸引財團收購區內舊樓。

另外，資料顯示，堅尼地城爹核士街1D及1E號兩舊樓，分別獲1.64億及1.4億元全幢收購，新買家為特明有限公司，註冊董事黃錦明，料為高山企業相關人士。該公司日前已宣布收購堅尼地城爹核士街1B至1E號全數舊樓業權，將合併重建發展。

據最新報告顯示，外國買家近年購買美國房地產的意願大幅降低，其中以中國大陸買家縮手情況最為明顯，導致最近一年美國房市外國人買盤跌破1,000億美元，年減近4成，創有史以來最大跌幅。

全美房仲協會（NAR）17日公布報告指出，從2018年4月1日至2019年3月底期間，外國買家在美國買房的總金額年減36％至780億美元，不僅遠低於前一年的1,210億美元，更創下2013年以來的新低。

在交易量方面，外國買家這段期間共購買183,100間美國房產，同樣低於前一年的266,800間。

經濟學家與房地產業者表示，影響外國買家在美國置產的因素眾多，包括中美貿易紛爭延燒、全球經濟降溫、美元升值，以及美國總統川普不斷高舉反移民旗幟等。

外國買家在美國買房的意願降低，尤其是大陸買家急速縮手，導致美國沿岸城市房價下跌，新建案成交機會渺茫。該報告指出，大陸買家同期在美國買房總金額暴跌56％至約130億美元。

房仲業者指出，其中受到最大衝擊的是紐約市、邁阿密的高檔公寓，以及南加州與西雅圖的豪宅大廈，畢竟購買豪宅的客戶多數是外國買家。

房地產公司Compass業務伊登（Martin Eiden）表示：「以紐約市房市來說，現在可說是經歷經濟大衰退以來最大修正期。外國買家幾乎都跑光了。」

外國人在美國買房的風氣始於2013年，當時為數不少的大陸與南美洲買家試圖在海外置產並尋找划算交易，美國房市則成為他們首選目標。

NAR首席經濟學家勞倫斯．遠（Lawrence Yun，音譯）表示，大陸買家過去在加州房市相當活躍，如今他們態度轉為保守謹慎，或許有助於緩解該區房市供給短缺問題。

英國官方最新發布的數據顯示，向來被海外富豪視為投資置產首選的倫敦，5月平均房價創2009年金融海嘯以來最大跌幅，專家分析英國脫歐的不確定性，是導致倫敦房價走緩的主因。

英國國家統計局（ONS）公布，首善之都倫敦5月平均房價年跌4.4％，與4月的跌幅1.7％相比跌勢加大，寫下2009年8月來最大跌幅，當時紀錄為年跌7％。

倫敦房價下滑，加上英格蘭南部及東部的房價漲勢放緩，拖累全英房市行情，英國整體房價在過去3年放慢上漲速度。迄至今年5月的1年內，全英平均房價年漲1.2％，不如4月漲幅1.5％。

倫敦房市蛋黃區肯辛頓（Kensington）、切爾西（Chelsea）等高檔地段，因房價走跌且跌勢凶猛，成了領跌倫敦房價的罪魁禍首，但在過去2個月跌勢放緩。只是倫敦蛋黃區的跌勢有向外蔓延的跡象，倫敦朗伯斯（Lambeth）5月房價年跌4.5％。

經濟學家指出，英國脫歐造成房價走軟。英國智庫EY Item Club首席經濟顧問亞契（Howard Archer）說:「脫歐時限延後到10月31日，英國國內政局尚未安定，這些不確定因素恐拖累經濟，也會阻礙房市發展。」

不過相較英格蘭，威爾斯與蘇格蘭房價漲勢強。截至5月的1年內，威爾斯平均房價年漲3％，但遜於迄至4月的年度漲幅5.3％。蘇格蘭截至5月1年內的房價漲幅2.8％，優於迄至4月的年度漲幅1.7％。

英格蘭截至5月1年內的房價漲1％，迄至4月的年度漲幅1.3％。

ONS同時公布，即便薪資漲幅持續擴大，英國6月通膨率持平無變化，年升2％與5月數據一致，符合英國央行設立的目標。上月核心通膨率由5月的1.7％升至1.8％。