「只差一條街，每坪就差10萬元。」對於較不熟悉房地產的人，或許會很好奇為何有這樣的差異性。房仲業者分析，房屋之所以隔一條路就有價格落差，多半來自於「重劃區」與舊市區、也就是屋齡新舊的差別；房地產雖然保值，但畢竟建物會老、會壞，要是隔壁剛好有重劃區出現，自然會有只差一條路，每坪價差10萬元的事情。

記者實際走訪新莊副都心和南港兩大重劃區，空拍發現，新莊副都心重劃區原本一片漆黑，因停車場燈光明亮，舊市區相對之下黯然無光；南港經貿二路重劃區則截然不同，切開商業區與住宅區的經貿二路，相較燈火通明的商業區，住宅區反顯得黯然失色。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，新莊中原路自思源路往中港大排方向，左側（即中原路南面）為舊市區、右側（即中原路北面）為副都心重劃區，由於重劃區許多建案仍在規劃、興建中，夜晚時間一到，就會發現，舊市區燈火通明、重劃區則一片漆黑。
兩邊對比之下，看似左側較為繁榮，但其實房價差異卻完全不一樣。

副都心每坪42~45萬
張旭嵐指出，看似一片漆黑的新莊副都心重劃區，房市近年逐漸升溫，雖然新莊副都心初期規劃時，房價剛好在全盛時期，單價曾一度飆破每坪60萬元，但近年受房市盤整衝擊，逐漸落到4字頭，甚至在2015~2016年曾有建設公司開過3字頭房價。

如今房市盤整5年已過，剛性需求的自住客出籠，加上中央合署辦公大樓進駐，機場捷運、環狀線等利多陸續到位加持，房價、買氣皆已逐漸回穩，目前該區預售、新成屋每坪均價落在42~45萬元不等。
後續重劃區內將有Au捷運商城陸續完工，預計在2020年營運，並結合餐飲、休閒、美麗華影城、商辦等，可望帶動商業機能，讓房價持穩發展。

舊市區每坪30~36萬
舊市區房市由於平均屋齡偏高，綜合華廈、公寓等住宅，近年房價每坪約落在30~36萬元不等。
舊市區的幸福路、中原路一帶商圈，由於發展較早、屋齡幾乎都超過10年以上，但也因此生活機能成熟、到位。
相比中原路另一頭的重劃區，整體房價仍屬親民，加上許多在地客居住多年，一條中原路隔出兩地房價差異，也屬正常。

南港重劃區經貿二路往南港大橋方向，左側為商業重劃區、右側為住宅重劃區；在捷運、南軟建置完成後，外商、科技業、金融業陸續進駐，其中顯著地標是中國信託總部。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨分析，南港重劃區內的商業區與住宅區僅一路之隔，房價卻出現落差，主因是屋齡與屋況不同；商業區周圍多數都是老屋，公寓單價依屋況、區位差異，3到4字頭為大宗，華廈則在4字頭左右。

交通機能支撐房價
一路之隔的住宅區，多半是新成屋及10年內屋齡的社區大樓，1~4房選擇十分多元，較優質的大坪數產品每坪開價75~90萬元；3房型附車位總價約3300~3500萬元， 1~2房附車位約2000~2300萬元、無車位則2000萬元左右。

徐佳馨說，南港重劃區早期推案時正處於房市高點，房價一度喊破9字頭；歷經近年房市盤整，自住客對於高總價較無興趣，2015、2016年時曾出現6、7字頭成交紀錄，不過近2年房市回穩，當地具捷運、北二高等交通機能，未來變化還有待觀察。

近年來政府打房奏效，房市進入盤整期；其中房價最高的台北市，去年第4季房價所得比創下打房5年以來最低點。不過，年收入200萬元有十足條件買屋的新手爸媽胡姓夫妻，卻擔憂房貸會吞噬了孩子的教養費，不敢買房。

房價跌，真的會刺激民眾購屋意願？《蘋果》採訪到一名道地的台北人，從小在信義區長大、34歲已婚的胡先生，目前在外商公司擔任工程師，和老婆育有1子，在吳興街租一間30坪公寓，月租2.8萬元。2014年時胡先生年薪約150萬元，當時準備結婚，在大台北地區找房子，後來考量生活環境與妻子工作，婚後仍決定租屋在信義區，一邊存錢，兩人婚後年收入250萬元左右。

2016年夫妻倆存了約800萬元，鎖定汐止、信義區、南港看房，「看來看去還是想要住在信義區」，所以鎖定信義區吳興街一帶老公寓，但還沒看中任何一間，兩人愛的結晶此時報到，讓他們打消買房念頭。隔年小孩生了，胡妻辭掉工作專心在家帶小孩，所幸胡先生也升遷，年薪一路爬到200萬元。

高薪族也望屋興嘆
胡先生現在全家生活開銷約3~4萬元不等，加上房租約7萬元，沒有買車子和車貸養車的問題。兩人現在生活無虞，但為了小孩的教育費，買房的計劃，只能暫緩擱著。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴指出，北市精華區房價高，連高薪的上班族也望屋興嘆，不過其實觀察市場可發現，很多民眾購屋只選在熟悉的生活圈區域內找房，加上購屋資訊取得的不充分，忽略了交通、生活機能條件相近且價格更實惠的鄰近區域。

以信義區來說，只要一出了信義計劃區的豪宅區段，房價其實就明顯的降低。目前捷運六張犁站或是北醫生活圈一帶，中古華廈每坪約55~65萬元、公寓每坪45~55萬元之間，購買約30坪左右的3房產品，總價想壓在1500~2000萬元左右機會相當大。但胡先生表示，妻子仍希望每年可以出國遊玩，維持生活品質，因此暫不考慮買房子。

償貸5萬買不下手
台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，2017年房價在谷底時，胡先生年薪仍有200萬元，每月可償貸金額約在5~7萬元，意味著可貸款金額為1000~1400萬元，可望買到1200~1600萬元總價左右的住宅；她指出，信義區吳興街600巷也有不少選擇，但依然無購屋意願，顯見並非「買不起」而是「買不下手」。

2014年房價高峰，在經歷多年打房後，房地合一、實價課稅兩大議題在房市發酵，成為近年房價下修的起點，投資置產族退場，自住客等候低點、買氣滑落，2017年房價落至谷底，北市均價約60.9萬元；如今交易已逐漸回溫，2017~2019年5月北市房價從60.9萬元一路到現在的62.5萬元，雖然漲幅不大，但已持續回穩。

過於擔憂錯失良機
張旭嵐說，其實許多人跨不出購屋的第一步，是「心理壓力」大過「金錢壓力」，怕買房後就必須承擔高額貸款，又會怕買貴、買差等等，加上擔心購屋後影響生活模式，造成跨不出購屋第一步，因此錯失最佳購屋時機。

陳傑鳴則指出，以總收入200萬元的首購夫妻來說，只要存夠2成自備款，每月房貸壓在收入1/3內，並非不可能。另外，對於已存夠自備款，也有足夠負擔能力，但擔心臨時有急用，希望能多保留現金靈活運用的民眾，陳傑鳴認為，以目前的購屋環境，與過去動輒10%以上利率相較，對購屋者相對友善。目前除房貸利率僅約1.7%低檔外，還有「長寬限期」、「長貸款年限」……等方案，可供民眾依自身需求挑選。

張旭嵐也建議，出社會3~5年的上班族，可把購屋納入理財規劃的一環，藉此檢視自己的財務狀況，了解「自己與房的距離」，也能給自己工作上的動力，創造加薪的空間和機會。

高雄市三民區漢口街1間店面，下周三將被法拍，法拍筆錄註明該物件曾「發生殺人案」。《蘋果》追查，案件發生於2010年，但命案發生地點，其實是住戶共同使用的地下室停車場，疑因法拍物件持有部分地下室，被「從寬認定」註記凶宅，拍價更是比照凶宅，市價打6折出售，業者認為很有機會標出。

這起命案發生於2010年6月，嫌犯埋伏在大樓前，見死者返家，持凶器重擊2名被害人一路追打至地下室致死亡。案發迄今近10年，事故逐漸被人們遺忘，直到近期這幢7層樓高的大樓，因1樓店面屋主生意失敗，資產流入法拍市場，同時又莫名被貼上「凶宅」標籤，才再度引發議論話題。

法拍店面非命案現場
該物件屋齡24年，包括1樓店面及地下室，坪數共179坪，此次法拍要價1091萬元，相較2017年2月7日第1次登上法拍市場時的最高價2490萬元，因冠上凶宅惡名，價格跟著腰斬。

根據法拍筆錄記載，該物件「目前無人居住使用，外觀良好，有發生非自然死亡情形」、「本件標的曾於99年6月11日發生殺人案；惟實際使用情形，投標人應自行查明。」讓人誤以為該物件就是發生命案的現場。

《蘋果》實際走訪，遭法拍的店面拉下鐵門，出入口停滿機車，鐵捲門上貼滿數十張「拍」字的小廣告，外觀淒涼凌亂，附近住戶透露，當年死者在4樓租屋，死亡地點是住戶共同使用的地下室停車場，遭法拍的店面和地下室根本不是凶宅，還冷嘲說，「按這樣的標準，整棟大樓都是凶宅了。」

原主跑路與命案無關
另一名鄰居陳姓男子則說，法拍物件原是荷田建設公司老闆的家，對方生意失敗，欠錢跑路，1樓店面迄今沒再租過人，「空著的問題是路沖，和兇殺案沒有關係！」

根據法拍紀錄顯示，該物件於2017年2月7日以總價2490萬元第1次拍賣，但直到四拍都流標；2018年4月11再以1704萬元第2次拍賣，同樣多次流標後終以1106萬2000元標出，但得標者沒有繳錢，視同流標，以上皆未公告該物件為凶宅。
直到高雄地院今年6月19日才終於註記公告為凶宅，並以1363萬元第3度法拍，但一拍仍流標，從法拍屋查詢系統可見，該物件將於下周三進行二拍，總拍賣底價1090萬8000元。

法院從寬為避免爭議
高雄地院行政庭長葉文博表示，經了解，本案先前已拍賣出去，但拍定人買到後發現該大樓曾發生殺人案，回頭向法院反映並要求撤銷拍賣，法院也認為拍賣時未註記此事，確實影響拍定人權益，因此同意將原本的拍賣撤銷，再另分1個案號重新拍賣，並在拍賣公告的房屋使用情形欄位，註記拍賣標的目前無人居住，曾於2010年6月11日發生殺人案，實際使用情形投標人應自行查明等，以免拍定後又生爭議。

對此，104法拍網總經理籃茂山分析，法院在2017年法拍時，可能未查明物件背景，沒有特別公告凶宅，推測得標者是在標下後發現緊鄰的地下室曾發生過命案，才遲遲未繳錢流標。

「通常會依建號認定凶宅，雖然命案現場不在該法拍物件內，但同樣位於地下室，為了保險起見，法院仍會從寬認定，避免後續爭議。」籃茂生解釋，不少投標者看準凶宅低於市場行情進場，該物件已打6折，「真的很便宜，搞不好就賣出去了！」

凶宅概括 專有區域非自然死亡

要判定是不是凶宅，法律認定和民間買賣各有不同，加上造成凶宅的原因百百種，容易形成模糊地帶。
內政部曾對凶宅做出函釋，若主建物及附屬建物的專有部分，發生兇殺或自殺，陳屍於專有部分，或是在專有部分有求死行為致死（如跳樓）都算是凶宅；但在專有部分遭兇殺，卻陳屍他處，就不算是凶宅。

案發陳屍皆凶宅
包租公律師蔡志雄解釋，內政部函釋僅供參考，法院會放寬認定標準，「在專有部分自殺、他殺、一氧化碳中毒、意外死亡等，都算是凶宅」。

美商ERA不動產資深經理陳泰源指出，以跳樓案件為例，5樓住戶從住家跳樓輕生，陳屍在中庭，因原屋主有求死意志，那5樓該戶就屬凶宅；而在非專有處，如頂樓跳到中庭，或公設健身房、KTV等發生死亡事件，則不算。

法律雖認定兇殺案死者遇害與陳屍處不同，遇害處不算是凶宅，但對於民間買賣上仍多有忌諱。21世紀不動產資深仲介沈政興分享曾碰過1件他殺案例，11號的住戶在自家遇害，一路跑到17號倒地身亡，11號為案發地，17號為陳屍地，那這2戶都是凶宅。

到院前死亡就算
沈政興提到，房仲不是醫務人員更非所有權人，無法得知確切死亡地點，無論自殺、他殺，只要到院前死亡就是凶宅。凶宅的定義大不同，至於如何判定？最簡單的方法就是看「專有部分」，在專有部分發生非自然死亡事件，就可以說是凶宅。
此外，凶宅轉手後可能漂白，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，即使物件說明書上沒有註明，多數房仲仍會告知，且現在網路上不乏相關資訊可查詢，房仲業者與賣方想隱瞞也難。

「大凶」怨念重「小凶」多意外

凶宅常成投資客置產標的，通常約市價5折成交，且依案情還有「大凶」、「小凶」區別，價格也略有不同。

掛在中庭價略波動
永慶房屋中山晴光店業務主任葉勝峰表示，他殺的案件屬大凶，輕生案件則為小凶。過去在松山區的電梯大樓物件，單坪行情約60萬至70萬元，因屋主吞藥輕生，該間凶宅以單價50萬元賣出。

「看死在哪邊的，影響最大」，葉勝峰說，若4樓屋主跳樓輕生，最後過世在2樓陽台，實務上，包括4樓與2樓都算凶宅，中間3樓也會受到影響，如以單價行情60萬元看，死亡地2樓影響最大，約剩30萬元；中間的3樓約剩50萬元；求死意志於4樓，則大概在40萬元左右。不過，若從頂樓跳樓，死在中庭，短期間社區行情會略有波動，不過長時間來看，對社區物件影響倒是還好。

住商不動產台北101世貿加盟店經理韓衍堃表示，8年前在信義計劃區接過1個凶宅案，屋主是失足墜樓，原房子總價約2600萬元，後來以2200萬元賣出。韓衍堃說，大凶像是兇殺案怨念較重的狀況，小凶則像失足意外之類的狀況。凶宅約為市價5折，失足意外也有6折，實際價格仍會看地區及屋況而定，而基督徒則不會介意物件是否為凶宅。

凶宅易入手難轉手
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，依目前市場交易習慣，凶宅價格約為市場正常交易價格的5折，因遠低市場行情，較易入手，但不易脫手，多是由投資客承接，而仲介在知道是凶宅的狀況下，除了口頭告知，屋況說明書也應交代清楚凶宅狀況。

陳傑鳴說，實務上對於凶宅的認定，還會根據事件的發生原因、過程、時間等因素來考量，如獨居老人在家中因病過世，卻無人發現，經過數月才被發現陳屍家中，該案例雖屬自然死亡，但因放置時間過長，在市場中常被認定為凶宅，會影響買方購買意願。

名門易理教育協會理事長楊登嵙表示，民眾若想購買凶宅，大凶的房子，不論亡者家屬是否進行招魂儀式，都建議進行超渡儀式，如擔心之後還有狀況發生，可再進行除煞儀式，像彰化的送肉粽就是除煞儀式之一；而小凶的房子，則是請法師來念經文除煞，超渡除煞，單人小案件，價格約6千至1萬元左右。

過去10年，全球共享辦公室數量大幅成長，像WEWORK、SPACES等，已成為商辦新寵兒。近年這股風潮也延燒到台中商用不動產，相對北部，台中處於起步階段，但商辦市場重新活絡，共享經濟崛起功不可沒。以台中七期商辦來看，大多走大坪數產品，吸引業者吃下再分割出租，拉高報酬率；不過共享座位價差相當大，頂級月租金最高可達萬元。

共享辦公室近來在台中大行其道，時尚寬敞的空間設計，租用方式靈活彈性，地段位置都在蛋黃區中的蛋黃區；不但提供工作交流空間，還有飲品零食點心享用，成為不少創業人士或自由工作者的辦公首選。

可降低資金準備門檻
專家表示，共享辦公室優缺點鮮明，興起主因主要是能滿足剛創業者需求，既有靈活辦公空間，也降低資金準備門檻，大多以網路科技族、接案族居多。只是，最大缺點就是隱私性不足，商業點子被獲取可能就得作廢。建議挑選除了看環境、價格條件外，也要評估有無提供額外的附加價值，例如會計法律諮詢、不定期各式講座、進修課程或運動美食品酒會等，讓不同產業的人可以隨時找到對的人解決問題，或是跨界交流。

位在七期「NTC國家商貿中心」商辦的「皇家NTC商務中心」，是由業者先買入整層750坪空間，再分割成70個不同大小單位辦公區，規劃包裝再出租，當初定位頂級商務，單位月租金定價1萬元，高於當地行情；關鍵在於地段、硬軟體空間及設備，承租者可享豪華公設、秘書、會議室等空間服務。

皇家NTC商務中心董事長王崑霖指出，未來企業不一定要將辦公室設在高成本的台北，反而可選在台中設立商務中心；相較兩地同等級的辦公成本，不管是自購或是租金，相差都達3∼4倍，顯示台中商辦相當具有市場潛力。

看好附加價值CP值高
另外，台中南區最高大樓「大安國王大樓」21樓，去年有業者砸下1200萬元購入105坪空間、再花400萬元改裝，成立「星客匯」商辦空間，導入「平行整合、垂直共享」創新概念；室內簡約劃分出4間大小不同的空間，涵蓋獨立辦公室、會議室以及80個自由流動的座位，並提供健康輕食吧檯區域。「星客匯」國際商務執行長陳寬翰表示，許多中古商辦大樓，都缺乏好的交流休憩空間，導入辦公空間結合咖啡館這樣的共享方式，不僅能保留商辦供租需求，多樣化交流除了解決商辦企業員工所需，更添增舒適交誼空間。「星客匯」會員區分為3種，大樓企業員工月繳1500元即可享有咖啡、零食點心；3000元則有供午餐；商務空間出租則是每月8000元。

業務賴小姐說：「這種商業方式在台中很新，只要找到同商辦5∼10家小公司合作，報酬率應不差，且對合作企業而言，等於是給予員工福利，相當方便、CP值高。」共享辦公室不僅是空間營造，「軟實力」及帶給承租方怎麼樣的附加價值，也是市場區隔方式。「星客匯」國際商務執行長陳寬翰指出，共享辦公空間勢必得結合附屬資源，例如提供會計、新創、法律等方面的諮詢，都是加分的。

若是業者一窩蜂投入共享辦公室，會不會成為共享單車現象？台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析說：「共享辦公室不像Uber或Airbnb，共享辦公室只是由提供者將擁有資產分割出租，投入門檻不高，卻易造成大量競爭者同時湧入市場現象，未來有可能汰弱扶強；但因辦公空間屬硬需求，即便供需失衡象，可透過改裝出租或導入商業模式活化，變化性高，且台中正處起步階段，整體還待觀察。」

台中近年商辦房市延燒，不少知名建商紛投入商辦領域，一棟棟高聳建築陸續完成。據《大台中房市月報》最新報告指出，台中4月建物交易總金額為約288億元，住宅大樓、透天厝佔比金額比例分別為47.8%、31.5%。不過，其中以商辦類別最引人注目，因受惠台中最豪華商辦「聯聚中雍大廈」落成，戶戶總價1.26∼1.5億元，帶動成交金額大幅暴增，比例佔有5.5%，較以往少見。

36戶已有30戶登錄
據市調，台灣未來3年內有4棟超過190米高的新摩天樓會陸續落成，最新完工的「聯聚中雍大廈」高192米，也是台中最高新大樓。據實價登錄揭露，總戶數36戶，已有30戶登錄行情，單層最大坪數450坪、多分割2戶使用，成交總價介於1.26∼1.5億元之間，為中南部最貴商辦單價。

「聯聚中庸大廈」坐落於台中七期新光三越、大遠百雙雄之間，該案退縮35米，與兩側百貨公司廣場相互銜接，為豪宅建商聯聚建設打造的頂級商辦；外觀明亮引人注目，燈光設計也具獨特性，配備皆採最高檔；燈光、通風系統、建材、電動捲簾、隔間概念等，皆打破中台灣辦公大樓紀錄，售價亦是同業的2倍。

價格創中台灣之最
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，該棟商辦價格已創下中台灣之最，甚至緊追台北市蛋黃區商辦，平均單價約8字頭，這也代表台中吸納企業及海外台商企業的實力不容小覷；未來隨著更多高樓商辦落成，也會牽動台中蛋黃區房市。

「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（簡稱危老條例）的十％時程容積獎勵明年落日，內政部決定不展延；但正擬與各地方政府商討針對「危險建築物」放寬都市更新最小劃定面積門檻，甚至取消限制，讓危老建築在時程容獎到期或條例落日後，能改為接軌都更案。

內政部透露，危老條例施行時間僅十年，預計二○二七年五月底落日，加上十％時程獎勵明年五月到期，讓不少房產業者擔心之後無相關因應措施；內政部正在研擬危老接軌都更各項方式，未來就算時程獎勵或條例落日，危老也可改走都更，甚至可獲得一．五倍容積獎勵。

改走都更 有更高1.5倍容獎
官員說，針對危老條例中的危險建物部分，在短期無法獲得地主、建物所有權人的百分百同意，而基地面積又無法達到各縣市都更劃定最小面積等雙重難題，近期將與各地方政府商討降低劃定面積門檻，不排除讓危老案接軌都更案時，可不受都更基地最小面積限制（都更最小面積為一千平方公尺、約三○四坪）。

政治大學特聘教授張金鶚指出，危老、都更出發點不同，危老案有急迫改建需求，是「危險」、而非「老舊」建物，而都更是改善環境的工具；若為了讓危老案能轉走都更，去降低都更，甚至取消最小面積限制，他並不樂見。

他強調，並不反對「小型」都更案，只是前提得具公共利益及公共建設規劃；目前不論是危老或都更，都是給容獎蘿蔔，卻沒有看到棒子，建議應制定部分罰則，才能更加速都更進度。

市場︰可增進都更意願
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛認為，調降都更最小面積門檻，不僅可讓更多小面積老建物得以適用各項重建優惠，增加更新意願，也能讓部分整合困難的都更案，可加速送件、推動重建。

他說，這雖然不盡然符合都市整體發展、景觀等公共利益需求，但對於地主權益保障，或達成居住安全目標，將有一定的助益；對於不願參與更新的地主，或想以小吃大、用畸零地卡住開發的都更蟑螂，也可因此被劃出，降低都更案推動的不確定性。

危老門檻再降 面積占過半就算

內政部近來又放寬危老案認定門檻，只要重建計畫範圍內危險或老舊建物合計占總面積超過二分之一，就可申請危老重建，較過去重建計畫範圍得要百分百危險及老舊建物，門檻等於降低一半。

根據營建署統計，今年上半年核定都更案計四十四件，不到危老案核定九十五件的一半；房產業者分析，主因是危老案須百分百產權所有人同意，加上沒最小基地面積限制，容獎又採取行政審查，程序遠快過都更，件數當然多於都更。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，危老雖須百分百所有權人同意，因容積獎勵採審查制，且提供十％時程容積獎勵，最高可拿到基準容積的一．四倍；反觀都更案拚死拚活、走完都審也難拿到一．四倍，更別奢望最高的一．五倍，近來有不少都更案切割出百分百同意的基地改走危老案，爭取倒數時程容獎，未來半年危老案熱度將持續發燒。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛形容，這就等於大門半開卻另開側門，卻也讓門檻降低，提供更多從業者參與商機；相較都更耗費時間，有了替代的危老案，減少開發商與慣地主間糾纏困擾，不少開發商對「縮小版」都更已重心恢復信心。

科達機構房產研究中心經理于靜芳指出，危老和都更案最關鍵條件仍在百分百所有權人同意，面積小、所有權人愈單純物件，整合較易成功，若附帶土地持份高的建物也相對較具開發價值。

「10％容獎」將落日 危老申請爆量

危老案加碼十％的時程容積獎勵，將於明年五月到期。根據內政部最新統計，到六月底止，全國危老案申請累積件數達三百件、已核定一六七件，光五月就新增申請逾五十件、核定逾卅件，創危老條例上路兩年多來單月最高。

營建署都更組組長王武聰指出，近兩年危老申請中，未通過原因多是沒有取得百分百同意，其他多是跑完程序就會核定。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，危老案爆量研判有不少是來自都更案切割轉向；危老案的確吸引許多住在老舊公寓民眾詢問，也有些產權單純案件慢慢整合成功，但更多的應該是對都更絕望的開發商轉向危老案。

政治大學地政系特聘教授張金鶚建議，危老案申請件數已達三百件，顯示有其效果，或可從這三百件申請案來研究，不論是基地大小、地點，甚至是申請容積獎勵等，找尋出更多的證據去推動更適宜的都更政策。

根據內政部統計，截至今年第一季，全國住宅平均屋齡達廿九年，屋齡卅年以上住宅高達四一○萬餘宅，對比全國稅籍住宅八七○萬宅，占比達四十七％，相當於每兩戶住宅就有一戶屋齡超過卅年；張金鶚強調，這些數字更凸顯推動都市更新的重要。

老屋完成都更 大台北須花1400年

根據住展雜誌調查，若以近幾年銷售的都更案估算，整合時間至少十五年起跳，大台北屋齡逾三十年老屋要花一千四百餘年才能全數完成都更。

科達機構房產研究中心經理于靜芳指出，都更案從整合、都審程序到後續興建、銷售，得花一、二十年，主因除「一坪換一坪」迷思，還有都更拆遷、分配問題，及負擔稅賦沉重、容積獎勵誘因少等相關機制不完善；光是要通過所有產權人同意，就是極大的困難點，加上公權力多未能介入，都更申請案量就呈現年年遞減。

業者也無奈︰
從未婚到結婚，等到小孩都上國中了

以近年新推出的指標都更案「忠孝詠吉」與「昇陽信義」為例，整合時間都十五年起跳，前者是由上市建商長虹建設主導，董事長李文造曾公開說：「若早知道要整合十六年這麼久，當初便不會做了」；負責此案的李文造兒子、長虹建設副總經理李耀民也說，他從未婚到結婚、到小孩都要升國中了，這個都更案才整合完成、推出。

住展雜誌企研室經理何世昌形容，台灣都更已變成一盤「珍瓏棋局」（意指難解棋局），大部分都卡在權利變換談不攏；在有限容積內，建商要有足額利潤才肯做，屋主要分回夠多的坪數才願參與，兩方都沒有錯，關鍵就是容積不夠分，雙方利益角力，注定都更是條漫漫長路。

國泰建設（2501）高雄建案順銷交屋，今年第4季入帳吃補，當前設定高雄短中期至少購地10億元以上，謹慎保守地深耕南部市場，對高雄房地產市場的觀點，維持警覺性中立，不冒進推案，選擇優良地點再入手。

法人表示，國泰建設是國內第一家營建上市公司，具有紮實深厚的全台房地產大數據分析能力，對市場見解向來受到建築界重視。19日國建收盤22.55元，漲0.15元。

上市建商主管說，國泰建設標榜永續經營，上市企業每年要配股給股東，因此推案需有穩定的節奏，土地是建築原料，國泰建設預定明年高雄購地至少10億元以上，主要鎖定市區、500坪以上，才能規劃出優質的建案，由於國泰建設給土地掮客的佣金比市場行情高，預期可吸引各方土地資源。

法人分析，國泰建設在高雄一度多案齊發，總銷合計上百億元，目前高雄僅剩民生圓環O2案，以及二聖路「DOUBLE A」、「國泰聚」，其中後二案今年底前可大部分完成入帳，對國泰第4季營收有助攻效果。

閱讀國泰建設年報，其高雄市場對營收貢獻占比約17%，未來國建南部營業額會不會增加，將視土地取得多寡而定，但也不會冒進、為了推案而推案，多家上市建商對高雄房地產市場普遍維持警覺性中立。

國泰建設指出，今年邁入55周年，正式推出位於高雄中正高工地標建案「國泰聚」，由於長期累積大量粉絲，以品牌實力、工程嚴謹、社區服務及售後服務等，「國泰聚」規劃地上28樓超高樓，戶數80戶，周邊綠地公園多，中高樓層視野無遮蔽，潛銷已有不錯的進帳。

另方面，「國泰聚」結合關係企業COZZI飯店，社區物業管理秘書安排學習COZZI飯店服務精神，經專業訓練後，才能到社區工作，為的就是讓住家服務徹底飯店化，讓住戶能真實感受到星級飯店的服務，住戶享有COZZI飯店提供生日宴客、入厝餐點等專人服務，到飯店用用餐9折、住房95折優惠。

財政部最新預告都更投資抵減相關辦法修訂草案，出資協助公辦都更的民間企業，相關支出可在一定比率內抵減營利事業所得稅額。若都更案在主管機關核定的預定期限內完成，公司可抵減支出的20%；期限後五年內完成可抵減10%；期限後逾五年完成則可抵減5%。經濟日報提供

這是配合《都市更新條例》修法而新修訂的辦法。本次都更條例修法重點之一，就是特別增列「政府主導都市更新」專章，盼強化公辦都更量能，讓公辦都更作為領頭羊，帶動都更2.0。

也因此，都更條例第70條明定，出資並協助實施公辦都更者，實施都更支出可適用投資抵減規定，希望藉由這項租稅優惠，為公辦都更導入民間資金及力量，打通任督二脈。

依財政部預告的「股份有限公司組織之都市更新事業機構及協助實施者投資於都市更新地區適用投資抵減辦法」，將出資挹注、協助公辦都更者納入投資抵減租稅優惠適用對象，藉此增加誘因、吸引民間投資。

草案規定，出資並協助實施者可依都更事業計畫完成年度，依規定抵減應納營所稅額，計畫在主管機關核定預定完成期限內完成，可抵減支出總額的20%；超過期限五年內完成，可抵減10%；超過期限逾五年才完成，只能抵減5%。

若當年度不足抵減，可在往後四年內抵減。每一年度抵減總額，以不超過當年度營所稅額50%為限，但最後年度抵減金額不在此限。

申請投資抵減企業，須在都更事業計畫完成一年內，檢附實際支付費用證明文件及主管機關的成果備查函，申請核發投資抵減證明。

舉例來說，國家住都中心推動公辦都更，近期就有台銀圓山、信義兒福B1-1、B1-2基地等三件關鍵都更案將招商，參與投資廠商投入都更的相關費用，例如規費、建築設計費、公聽會費用等，都可以用來抵稅。

草案也明定兩大但書，若都更事業計畫或證明文件有虛偽不實，或是未依核定的都更事業計畫執行，將無法核發投資抵減證明。

據住展雜誌統計，2019年Q2雙北市線上銷售的新建案數量共676個，其中新成屋建案共有453個，占比約67.01％，預售屋建案則有223個，占比約32.99％。住展房屋網企研室經理何世昌表示，大眾印象中大台北是預售屋當道的市場，但其實從2015至今，大台北房市早已由新成屋掛帥，預期現況未來一年內並不會改變。

若把雙北市分拆來觀察，台北市Q2線上銷售的新成屋案高達165個，占北市全體案數量比重約72.05％，距離歷史最高峰的72.86％差距不到一個百分點。反觀銷售中的預售屋建案僅有64個，占比只約有27.95％，距歷史最低點的27.14只有一步之遙。

新北市Q2線上銷售的新成屋案有288個，占全市建案數量比重約64.43％，單季下降0.88個百分點，比重已連五季下降。同期預售屋案則有159個，占比升至約35.57％

數據顯示，自2014年以來迄今，北市新成屋建案數量不斷攀升，但預售屋建案數量卻位在低水位，多年來比重難大幅提升。雖然台北市近五年預售屋建案比重低於新成屋，但不同時間點的成因並不相同。

何世昌直言，「過去是預售屋賣不好，所以預售屋案大減，如今投資買盤出籠，預售案賣太好，銷售率能夠快速達陣而撤場。」

何世昌解釋，在2014年到2017年間，由於房市景氣反轉、買氣冷清，再加上預售屋交屋潮來臨，新成屋數量快速增加，而勇於推預售的業者卻大幅度減少。但2018年到現在，受到房市景氣復甦影響，建商大舉推出預售屋建案，但因投資、置產族群重現市場，北市預售屋案消化速度加快，部份預售屋案能夠在短時間內完銷結案。有些未完銷的預售屋案，通常在銷售率到達六成、七成之後會先撤場動工，等到成屋後再進場銷售。

因而，台北市2018年來預售屋新推案雖多達110個，但因去化大多順利，所以待售中的預售屋案數量並不多。反倒是新成屋因地點、價位，以及不獲投資客青睞等問題，待售建案數居高不下，占比超過七成。

至於新北市的部份，雖然新北市近期預售屋銷售狀況也不差，但與北市相比，新北市投資買盤沒有北市那麼踴躍，且單一建案戶數通常比台北市多，所以要在短時間完銷的難度較高，因此預售屋比重才會持續走高。

　　據住建部網站最新消息，根據財政部、住房和城鄉建設部《關于開展中央財政支持住房租賃市場發展試點的通知》和《關于組織申報中央財政支持住房租賃市場發展試點的通知》，財政部、住房和城鄉建設部于近期組織開展了中央財政支持住房租賃市場發展試點競爭性評審工作。

　　按照競爭性評審得分，排名前16位的城市進入2019年中央財政支持住房租賃市場發展試點范圍，名單如下（按行政區劃序列排列）：北京、長春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、重慶、成都。

　　住建部稱，上述16城名單處于公示階段，公示期為2019年7月18日-2019年7月24日。

　　經中國證券報記者向開封市不動産登記中心確認，日前，開封市住房和城鄉建設局7月17日下發《關于調整新建商品住房時限及撤銷備案限制的函》稱，經開封市百城辦例會研究決定，現取消開封市新建商品住房自取得《不動産權證書》之日起滿3年方可上市轉讓的交易時限，取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結時限。

　　2017年5月，開封市人民政府網站公告《關于規范房地産開發企業行為維護房地産市場秩序的通知》。《通知》的九大條政策主要以穩定市場、控制房價、約束房企為主。

　　其中，第七條遏制房地産投機炒作行為，明確自發文之日起（含），凡在開封市區（不含祥符區）購買的新建商品住房，自取得不動産權證書之日起滿3年方可上市轉讓。交易雙方通過贈與方式轉讓住房的，參照購買新建商品住房執行。

　　嚴厲調控之下，難言避風港。

　　房地產行業正迎來罕見多種融資管道收緊階段。融資代表著房企再生能力，在整體銷售難有大突破背景之下，部分房企或將面臨生存焦慮。

　　中原地產研究中心統計資料顯示，2019年是房地產政策最密集的年份。上半年，全國房地產調控政策高達251次，相比2018年上半年房地產的192次調控，同比上漲了31%。其中，上月單月，全國房地產調控政策次數高達46次，超過了5月份的41次。值得關注的是，在本輪調控政策中，房地產金融風險被頻繁提及。具體來看，5月，銀保監會發佈通知表示，銀行、信託必須嚴格執行房地產宏觀調控政策；6月，銀保監會主席郭樹清在陸家嘴(14.910, 0.21, 1.43%)論壇上表示，要防止房地產企業融資過度擠佔銀行信貸資源；7月，監管層連續2次針對房地產信託及美元債發佈政策。至此，房企融資各個管道均受到不同程度的阻礙。

　　2018年，房企融資收緊政策還主要針對國內發債管道，而到了2019年，監管層已經將防控房地產金融風險的領域延伸至信託、海外融資等。

　　“目前來看不是掐斷而是收緊，融資收緊會加快行業的整合速度，對於高負債率房企來說存在更大挑戰。”58同城安居客房產研究院首席分析師張波表示。

　　罕見融資收緊

　　“目前，開發貸、房地產信託、內債外債和私募等融資管道一致收緊，這在歷史上非常罕見。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭向記者表示，此次調控之前，2018年11月到2019年4月，房企融資環境相對寬鬆，再往前追溯，2017年到2018年的前三季度，融資環境較為緊張，2016年前三季度融資環境非常寬鬆，很多房企都是在2016年大量發債。

　　今年5月份之前，監管部門早已發出預警信號。3月7日，粵財信託被廣東銀保監局處以220萬元罰款，原因包括“違規開展房地產業務”；3月22日，北方國際(8.500, 0.00, 0.00%)信託被天津銀保監局處罰，原因是“違規發放房地產自營貸款”以及“信託資金違規發放房地產貸款”；5月23日，中融信託也因“開展房地產信託業務不審慎”遭到黑龍江銀保監局處罰。今年以來，各地銀保監局已對8家信託公司開出14張罰單，粵財信託、北方信託、百瑞信託、華信信託、中泰信託、華寶信託、浙金信託和中融信託被罰款金額合計超過1200萬元。

　　落實到具體政策上，5月17日，銀保監會下發的“23號文”被許多人認為是信託融資監管的開始，7月4日，銀保監會開始對部分信託公司視窗指導；7月6日銀保監會針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司展開約談示警，要求控制房地產信託業務增量和增速。

　　可見，近年來炙手可熱的房地產信託已經成為監管部門的重要盯防對象。根據信託業協會資料，截至2019年1季度末，投向房地產的信託資金餘額2.81萬億元，占比14.75%，較2018年4季度末上升0.56個百分點。今年一季度以來，全國首套房平均貸款利率回落，商品房銷售有所回暖，房企新開工意願增強，預計短期內房企的信託融資需求或難以降低。

　　境內融資管道收緊時，境外債券融資都是房企資金來源的重要補充管道。根據慧博投資的資料，在7月初問詢房地產信託融資將收緊後的一周內，約有15家房地產企業火速在離岸市場發行了總計約50億美金的外債以備糧草。

　　然而，此次融資收緊政策中，海外融資這一管道也沒能倖免。

　　7月12日，發改委發文要求，房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，與此同時，房企還需詳細披露其海外發債的具體情況和資金用途。因此，境外融資管道也將進一步收窄。

　　為何如此嚴厲？

　　對於融資政策收緊的原因，中原地產首席分析師張大偉認為，房地產市場必須穩定，而穩定房地產最主要的是防止出現金融風險。所以在最近幾個月，針對房地產融資的各方面政策都在規範與收緊。

　　楊紅旭也作出了類似的解釋。他表示，一方面，在“三大攻堅戰”中，“防範化解重大風險”居首位，即防範重大金融風險傳遞到房地產，這是一個總體要求。另一方面，今年二季度，部分城市出現“小陽春”，樓市“過熱”的現象引起了對融資面的額外收緊。

　　張波觀察到，2019年第一季度房企融資規模是最大的，融資環境也是最寬鬆的。目前房企融資環境再度收緊，他認為存在兩方面的原因，一方面是在“房住不炒”的大背景下，對於房企側強化監管，另一方面是對於房地產行業的產能的結構性調控，引導資金合理流向。“除了防風險外，這次針對于房地產的金融側調控有個很大的目的，即改變房地產結構性產能過剩的現狀，這需要通過金融收緊政策來實現。”張波表示。

　　那麼，未來房企融資又將呈現怎樣的局面？

　　張宏偉認為，目前只是階段性收緊，未來融資環境仍具不確定性。

　　張波也表示，房地產及上下游行業對於國內經濟的帶動作用不容小覷，為保持國內房地產市場的穩定性，下半年即使對於房企融資的限制不放鬆，更為收緊的空間和可能性也相對較小。但不可忽視的是，對於現有負債率過高且規模化過於“激進”房企的融資監管會有所加強。

　　“影響是立竿見影的，開發企業的拿地量已經開始在減少了。下半年，房企在部分城市的促銷和降價也會增加，樓市的溫度相比上半年會明顯降低。”楊紅旭表示。

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　　廣州 “商改租”細則出臺，專家表示——

　　存量活了供應多了 利於平抑房價房租

　　目前的供地結構中，商業、工業占比高，住宅占比低。通過商改租增加租賃房源，對於人口淨流入的大城市來說，對於需要租房的群體來說，都是利好消息。

　　7月16日，廣州市出臺《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》（以下簡稱《意見》），明確已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公混合等類型非住宅存量用房，可以按規定改建為租賃住房。

　　商業、商務辦公用房可以租賃，也就是俗稱的“商改租”。《意見》同時提出，廣州市內符合相關要求的非住宅存量用房，可向有關部門申請改造租賃住房。

　　商改租並非新政策。早在2016年，國務院發佈的《加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》就指出，允許改建房屋用於租賃。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規範改造後出租，改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效。

　　2017年，住房和城鄉建設部、國家發展改革委等9部門聯合發佈的《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》也明確，積極盤活存量房屋用於租賃。鼓勵住房租賃國有企業將閒置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等，按規定改建為租賃住房；改建後的租賃住房，水電氣執行民用價格，並應具備消防安全條件。廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥等12個城市列入首批試點城市。

　　實際上，在此次公佈上述《意見》之前，廣州在2017年發佈的《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》中就提出，允許將商業用房等按規定改造成租賃住房，此次的指導意見更加細化。

　　在一線城市中，深圳、上海也早已明確規定可以商改租，其他一些二三線城市也積極推進商改租。

　　對於商改租，恆大研究院副院長夏磊認為，我國目前供地結構中，商業、工業占比高，住宅占比低，而在實際需求中，住宅需求大，商辦需求少、空置率高，存在供需不匹配的問題。商改租是盤活存量的必要之舉。目前，寫字樓空置率不斷上升、租金不斷下滑，市場持續低迷。與此形成鮮明對比的是，住房租金有上漲壓力、房源嚴重短缺。商改租，在不改變土地性質的前提下，可有效解決商住不平衡的問題。


　　中原地產首席分析師張大偉說：“一二線城市有大量商業閒置用房，這一現象產生的原因很多。從利用效率角度來看，將這部分房源改造成出租房源，的確有利於緩解租賃房源短缺壓力，同時也能減少資源浪費。”

　　商改租又會對市場產生哪些影響？專家表示，加快推進租賃住房建設、培育和發展住房租賃市場，是貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”的重要舉措，是加快房地產市場供給側結構性改革和建立購租並舉住房制度的重要內容。住房租賃市場的發展壯大，長期來看應該能夠在一定程度上起到平抑房價的作用。

　　總體來看，租賃房源增多有利於緩解一些城市租賃房源短缺的現狀，有望對周邊市場租金形成一定平抑效果。

　　不過，租金的區域性及個體差異也是存在的，租金與租賃住房的地段、朝向、品質等都有很大關係，對房租的影響還要具體情況具體分析。無論如何，通過商改租增加租賃房源，對於人口淨流入的大城市來說，對於需要租房的群體來說，都是利好消息。

　　“今年寫字樓市場比之前差遠了。”7月16日下午，在上海浦東新區八佰伴商圈東泰大廈，一家商業地產經紀公司勝邦地產的銷售人員蔡甯甯（化名）見到《中國經營報》記者便談到，近期，企業主需要對比很多家寫字樓才肯成交，“都無奈地說，公司效益不好，預算卡得嚴。”

　　蔡甯寧所處的門店在八佰伴CBD商圈和陸家嘴(14.910, 0.21, 1.43%)金融城一帶精耕20餘年，主要從事寫字樓租賃銷售、樓盤行銷代理策劃和諮詢評估，見證了很多喬遷入駐時滿懷信心的企業主，也瞭解不少低調離場的公司。

　　作為浦東中央商務區的核心，陸家嘴聚集著上海最為高端的寫字樓建築群，其租售狀況下行也是上海整體寫字樓市場的一個表現。

　　近日，記者走訪上海中心大廈、恆隆廣場、虹橋正榮中心、綠地外灘中心和中庚環球創意中心等寫字樓專案發現，各個區域都存在寫字樓空置的情況，有的高端專案退租後整層的辦公室空置待租。

　　針對專案招租和運營情況，記者致電致函上海中心大廈建設發展有限公司和綠地集團相關負責人，截至發稿，暫未獲得具體回應。中庚地產實業集團有限公司旗下行銷方面負責人透露，公司兩幢寫字樓的出租率分別為80%和60%，剩下的主要為高區價格相對較高的房源，將努力吸引聯合實力強、租金承受度高的企業入駐。

　　根據世邦魏理仕發佈的報告顯示，今年上半年，上海寫字樓的空置率同比上升4.4個百分點至18.0%，創下近10年新高。租金報價與有效租金同步下行，當期有效租金同比下降2.9%至296.8元/平方米/月。


　　空置率攀升需求不振

　　上海陸家嘴是中國最具影響力的金融中心之一，一幢幢高聳入雲的摩天大樓裡，集聚百餘家世界500強跨國公司、外資金融機構和境內外企業總部。直到現在來看，進駐陸家嘴辦公，不僅是企業實力的體現，更是企業尋求“進階”的平臺。

　　相比于去年，蔡甯甯和同事明顯感受到這一片區域辦公樓的銷售有所降溫，去年還有企業主整層租下，今年卻沒有出現。金融公司退租搬離之後，很多寫字樓長時間出現整層空置的情況。

　　據她介紹，上半年，門店裡有成交的時候，但是帶看的租戶減少，以前一套寫字樓有10余組企業主帶看，如今一套辦公室只有1組。而且，今年以來，單套房源成交的時間維度拉長，以前一個星期成交，現在快的需要一個月，最慢的要跟幾個月才“拿下”。

　　“上海中心大廈和環球貿易中心附近幾乎都有辦公室整層空出來，都是今年退租的。” 蔡甯寧說，為了吸引租戶入駐，消化掉空置的辦公室，寫字樓項目運營方時常召集各家企業開項目交流會，或者降低租金。

　　7月的一個工作日下午，記者以企業主的身份實地探訪上海中心大廈，在總台處，記者看到一份租賃寫字樓辦公室的資訊登記表，從登記日期來看，前來求租的企業並不少，需要的辦公室面積在150平方米、180平方米不等。不過，一位元該大廈辦公租賃事務的吳姓負責人表示，按照規定，企業以200平方米以上起租，面積在270~5000平方米，8~81層都可以選擇。

　　據戴德梁行研究部提供的資料顯示，寫字樓租賃主要用於專業服務、金融業、科技和媒體電信、零售業、製造業、醫藥健康、房地產、物流等行業，成交面積分別為23.3%、23.2%、19.8%、13.5%、8.1%、7.9%、3.0%、1.0%，其中內資企業占66%，外資占34%。

　　對比陸家嘴的28幢已在租售的寫字樓物業，上海中心大廈的空置面積為最高。

　　針對上海中心大廈項目的空置面積和運營策略，記者致電致函上海中心大廈建設發展有限公司，但截至發稿，暫未收到回應。

　　7月10日，國際五大商業地產代理行之一的仲量聯行發佈第二季度上海房地產市場回顧及展望，報告以中央商務區和非中央商務區對比，其中，浦東中央商務區的空置率上升至13.1%，非中央商務區的空置率上升至26.2%，浦西的空置率則略微降低。租金方面來看，由於近期竣工項目降低了租金預期，且一部分現有項目在激烈的市場競爭中開始推出更多激勵政策，浦東中央商務區租金環比下跌3.6%，至10.7元/平方米/天。非中央商務區租金環比下跌2.1%，至6.5元/平方米/天。

　　在閔行區閔虹路166弄的中庚環球創意中心，記者走訪瞭解到，該專案共有3棟超甲級寫字樓，負責辦公樓租賃事務的工作人員介紹，寫字樓裡有貿易、互聯網、化工、建築和紡織等行業的公司入駐，一些朝南的樓層已經出租，高區朝北還有很多樓層可供選擇，其他樓層的寫字樓都可以選擇，其中18樓整層尚且空置。

　　中庚集團旗下的上海城開集團龍城置業有限公司行銷部王經理介紹，上半年，中庚環球創意中心的月均出租面積約為3000平方米，目前3號寫字樓全部售罄，1號和2號寫字樓自2017年開始對外招商，對於空置的房源，接下來準備將零散的小面積房源組合起來，向企業主提供300平方米以上的辦公場所。

　　核心區項目“腹背承壓”

　　一家總部位於上海的房地產百強企業內部人士介紹，今年以來，多家企業採取戰略性收縮，削減運營成本，擴張速度放緩，還有企業受中美貿易摩擦的影響，原本準備開設分公司的計畫臨時暫停。

　　“面對寫字樓競爭的壓力，去年本來老闆的要求是，上漲所持有的寫字樓租金，結果到了10月份，臨時開會反而調低了租金水準。”上述房企內部人士向記者透露。

　　業內一般而言，寫字樓市場的平均空置率在10%左右，小幅波動屬於健康水準。

　　“這種局面是供應量增加造成的。”上海寫字樓市場戴德梁行中國區寫字樓部主管沈潔將上半年寫字樓空置率攀升的原因，直接指向寫字樓的供應量增多。

　　在她看來，上海中央商務區和非中央商務區域均有寫字樓新增供應，包括前灘和徐匯濱江板塊一些寫字樓專案陸續建成招租，整體空置率方面的資料自然而然明顯攀升。加之經濟形勢增速放緩、中美貿易摩擦以及共用辦公降溫等內外部商業環境的擠壓，上海寫字樓市場進入10年來的“調整期”。

　　世邦魏理仕公佈的資料顯示，上半年，上海寫字樓市場新增供應累計達54.9萬平方米，續租占比亦較往年顯著增加，顯示在經濟前景未明影響下租戶在租賃決策上更為保守。

　　“直觀感受是，上半年，上海寫字樓的空置率處在相對較高的位置。”對於這種狀況，仲量聯行商業地產部資深董事王岳持有相同的觀點，受到供應和需求的交叉影響，中央商務區因為金融行業受去杠杆影響而需求量不足，從供應週期來看，市場又經歷著一個寫字樓供應高峰的階段。

　　頗有意思的一點是，上海非中央商務區寫字樓項目的供應量增多，給企業主增加更多選擇性的同時，也加劇了市場運營的競爭。尤其在浦東，新項目的業主為爭取主力租戶競爭愈發激烈。

　　在上海張江一家互聯網金融公司上班的吳東衡告訴記者，今年有三四家原本靠近市區辦公的公司搬到了自己所在的辦公樓，包括遊戲公司、晶片製造公司和機器人(15.850, 0.63, 4.14%)科技公司等。“我們的辦公樓不僅位置偏遠，距離地鐵站還有2公里。”

　　在王岳看來，租戶選擇的標準包括區域位置、交通條件、物業管理和租金成本，非中央商務區其實也是市場的主體之一，租金成本更低，企業多是出於運營成本的原因遷出傳統中央商務區。

　　一家商業地產五大代理行的高級董事向記者分析表示，今年以來，陸家嘴寫字樓市場受到前灘供應的影響比較大，租戶的選擇面增多，加之國家對於內資金融的管控，導致陸家嘴每幢寫字樓都或多或少有租金增長的壓力，可以說是腹背受敵。除此之外，綠地集團接盤董家渡地塊之後，打造開發綠地外灘中心，其運營發展方向暫時還是未知數，對比濱江沿線的江景寫字樓項目，綠地外灘中心推出上市也將面臨較大的競爭壓力。

　　對於下半年的發展情況，萊坊高級董事、上海辦公樓及工業服務部主管張延軍表示，預計2019年下半年，上海還將有超過150萬平方米左右的新專案入市，其中位於新興商務區的比例超過60%，市場租金將存在下行壓力，空置率繼續上升。

　　優淘城總裁薛建雄在梳理近20年上海寫字樓市場之後認為，近幾年各個區域的商辦寫字樓供應量迅速增加，企業需求量無法與之匹配，短時間內難以消化。而且，受到政策監管趨嚴的影響，一些高風險企業的需求還會被寫字樓運營商所排擠。洗牌期過後，或將進駐更多高端的商業和服務業，提高租金回報率。

瑞安建業（00983）間接全資附屬賦臻集團，擬向Millennium Fortune Investment Corporation出售利置發展全部已發行股本及銷售貸款，總代價約3.87億元，預期於完成時就出售事項將錄得溢利約1820萬元。將出售的公司主要資產為觀塘偉業街93號一幢商業大廈，總樓面面積約2.78萬平方呎，目前該物業若干單位出租予商業租戶。

截至去年底止，將出售的公司經審核資產淨值約1.153億元，該物業的賬面值為3.6億元。該公司認為，出售物業將提供良好機會變現其投資以取得合理利潤，預期會產生現金流入淨額約2.64億元。

本港商業地產市道不斷變化，業主亦因而調整收租策略。由大鴻輝興業發展的鰂魚涌全新項目1001 King's Road將於本季落成，物業將由原先銀座式商廈，改為專攻由核心商業區搬遷的企業公司客源，意向呎租60至65元。

本季落成 叫租18萬起

位於鰂魚涌英皇道1001號的1001 King's Road，位於英皇道及華蘭路交界，為一幢31層高商廈，總樓面面積約12.4萬方呎，預計於本季內落成。大廈標準單位建築面積由3049至6190方呎，現時意向呎租由60至65元，即月租逾18萬元起。

資料顯示，1001 King's Road前身為英皇道999至1013號金山樓，大鴻輝於2009年起開始收購，直至2014年才透過強拍統一業權，其後作重建。由開始收購到大廈落成，歷時約10年。

在最初部署重建時，物業擬作酒店及商廈混合式發展，及後因旅遊業不景氣等因素影響，市場對酒店房需求放緩，故改為發展銀座式商廈，吸納食肆等租客。不過，隨着中環租金愈升愈高，不少公司甚至跨國企業都「東移」至租金折讓超過一半的港島東。因此，1001 King's Road亦在落成前改變出租策略，向公司企業客招手，作寫字樓用途。

力吸核心區租戶

大鴻輝集團創辦人兼主席梁紹鴻表示，港島東商業區成形，有更多公司願意進駐，1001 King's Road將會主力吸納中環、灣仔等傳統商業區的租戶，認為港島東的租金具競爭力。不過，項目除地舖外，中低層單位亦會考慮租予餐飲行業，因區內有不少寫字樓，但食肆數量卻不足以應付需求。

據了解，同區太古地產（01972）的太古坊一座去年落成並全數租出，呎租約55至75元。新世界（00017）旗下K11 ATELIER King's Road則在本月獲批入伙紙，總樓面約44萬方呎，已預租約一半樓面，平均呎租約60元。因此，1001 King's Road的叫租與市價相若。

居二市場交投保持穩定，天水圍天頌苑實用面積429平方呎單位，累減40萬元，以居二價340萬元易手。另外，大角咀富榮花園3房戶以居二價755萬元易手。

富榮3房綠表 755萬沽

祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，天頌苑M座高層15室，實用面積429平方呎，今年5月以居二價380萬元放盤，數度下調底價，終以340萬元易手，累減40萬元，減幅約1成，實用面積平均呎價7,925元，新買家為白居二中籤者。

屋苑樓齡約20年，備受白居二和綠表客垂青，物業屬和諧式設計，間隔具靈活性，部分為開放式設計。

另外，市場人士指出，大角咀富榮花園11座中層D室，實用面積592平方呎，3房間隔，向北望街景，以居二價755萬元沽出，實用面積平均呎價12,753元，售價屬市價，原業主於2015年8月以630萬元購入，持貨4年帳面獲利125萬元，單位升值約2成。

康山低層2房 呎價12297

此外，鰂魚涌康山花園2座低層H室，實用面積431平方呎，2房間隔，以居二價530萬元易手，實用面積平均呎價12,297元，售價屬理想價，而屋苑未補地價放盤的單位有限。

龍床盤熱賣，帶動二手細單位交投，元朗映御1房單位以453萬元沽出，業主持貨3年，單位升值接近5成。

大埔嵐山380萬沽 呎價19388

屯門龍床盤熱銷，刺激細價二手市場，近日錄得多宗辣招鬆綁的細單位成交，業主均能以理想價獲利離場。當中元朗映御2座低層5室，屬1房單位，實用面積302平方呎，原業主於2016年3月以305.2萬元買入，屆滿額外印花稅（SSD）的3年辣招稅限期後隨即放售，單位剛以453萬元售出，實用呎價1.5萬元，帳面獲利147.8萬元，持貨3年升值48%。

大埔嵐山9座低層一個面積196平方呎的迷你戶，剛以380萬元易手，以單位實用面積196平方呎計算，成交呎價約19,388元。前業主於2015年8月份以181.2萬元，當時實用呎價不足1萬元僅為9,292元，持有單位近4年，是次沽貨帳面賺198.8萬元，升值約1.1倍。

紅磡環海東岸 連約478萬售

另外，紅磡環海東岸1C座中層B室，實用面積229平方呎，連租約以478萬元獲承接，實用呎價20,873元。新買家為投資者，以月租1.26萬元計算，可享租金回報率近3.2厘。

原業主於2015年9月承造銀行一按及發展商二按、以374.6萬元購入單位，趕4年低息蜜月期前沽貨，帳面賺103.4萬元，單位升值約28%。

另一方面，長沙灣尚都中層F室，實用面積313平方呎，獲區內首置客以600萬元承接，為屋苑首宗額外印花稅鬆綁成交。原業主持貨3年，帳面賺約140萬元，升值30%。

有望周內銷售 加推單位或加價

相隔三十年再有香港新盤推售的鷹君集團，旗下大埔白石角朗濤首張價單收票表現不俗。鷹君代理銷售及市務副總經理梁淑儀透露，截至昨日中午，約有1萬人次到場參觀，累收約800票，以此計算，較首張價單150伙超額認購逾4.3倍。她還表示，發展商正在積極考慮加推，有望本周內進行首兩輪銷售且加推，加推單位屆時或有進一步加價空間。


香港文匯報記者昨日現場所見，樓下排隊處人頭攢動，還有行人經過主動詢問排隊需時；樓上示範單位處人聲鼎沸，其中均以家庭客為主。港鐵站出口及商場一帶有不少代理駐足撈客，有代理向客人主推該盤係鷹君三十載的首個新盤，且期待室內設計和裝潢或與其他新盤有所不同。

客源方面，梁淑儀指出，以新界客為主，超過一半為區內客，餘下則為港島及九龍區居民，其中用家和投資者各佔一半。該盤昨繼續開放於朗豪坊辦公樓內的示範單位予市民參觀。

800萬以下單位最受歡迎

現場另有中原負責人透露，首張價單中，以800萬元以下的單位最受歡迎，相信均以家庭客為主。而與周邊其他樓盤相比，折實平均呎價僅為1.3萬元左右，便宜近兩成，價格十分有競爭力，故現場睇樓客很踴躍。

朗濤首張價單合共150個單位，包括1至3房單位，面積介乎389至1,231平方呎，當中以2房單位為主，佔約7成。平均呎價 17,173元，扣除最高 21%折扣後，折實平均呎價 13,567元，較同區二手有約15%至 20%折讓。折實入場呎價11,446元，為近一年來白石角折實入場呎價最低的新盤，396方呎一房折實入場 553.6萬元。

OMA OMA再沽出17伙

另有市場消息指，永泰（0369）旗下屯門OMA OMA昨日銷售新一批單位，約售出17伙。截至昨日下午4時，OMA OMA單日沽出17伙，累售213伙，佔公開發售單位（共293伙）逾七成。

資料顯示，鷹君於2014年5月以24.12億元投得該項目地皮，可建樓面約73萬方呎，每方呎樓面地價僅約3,300元，為區內住宅官地中每方呎樓面地價最低的地皮。計入建築費等成本支出，單以首批折實平均呎價計，朗濤的利潤至少有30%。