台北車站前的「京站」，是全台首創、地上租賃權50年的5鐵共構住宅，2009年完工交屋，帶動全台建商爭相跟進。迄今10年，相較多數地上權住宅難以脫手或跌價，京站卻逆勢上揚，每坪行情逾40萬元，與當初開價30多萬元相比，漲了3成3，租金報酬率近6%。

據實登與各房仲網站的成交資料顯示，京站去年至今有近143筆出租，網路各家房屋網站待售的就超過50間，每坪成交單價約41萬元，比附近每坪80萬成交行情少一半。

大同區報酬率僅3%
比較京站與附近大同區的套房，屋比房屋調查統計，京站每坪月租金約2001元，換算14坪套房，租金報酬率將近6%，年租金收益達33.6萬元；附近大同區套房，租金每坪約1660元，房價每坪約57萬元，租金報酬率則在3%。

屋比房屋趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，一般購屋出租租金報酬率僅2∼3%，京站套房租金報酬率6%，確實很高。從調查數據看，京站最近成交行情每坪約40萬元上下，最大優點是比起一般租屋，能享有自己裝潢空間且具備5鐵共構機能。不過，京站14坪套房雖約17年可回本，但加上裝潢、修繕等成本，報酬率恐再下修，投資不見得能獲利，而且還要準備購房資金，即便有廣告戶打出總價636萬元起，但京站地上權宅僅有使用權，對銀行來說保障太低，多不願承貸，就算承貸也僅能貸到市價一半，不建議用此方式投資。

陳傑鳴提醒，這類使用權住宅因有使用年限，價值會隨著時間遞減；比如京站地上權使用年限為50年，現剩下40年，申貸時銀行也會隨著使用權年限減少可貸額度。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，以投資京站出租來看，僅適合市場老手投資，因為地上權案子增值有限、能申貸銀行也不多，投資老手身上較可能有充足資金資產可作運用，雖然帳面上報酬率可能有達到6%，但投資風險除了空租期疑慮，還有裝潢修繕與地租成本，另外想再轉手也不大容易。

在京站購買5個樓層、經營商旅與商務中心的大師房屋董事長陳建慶表示，京站因不具房地產權，目前也僅京城銀行承作房貸，貸款成數約銀行鑑價6成，約市價5成、利率稍高約3%，因此多數會付現金。對比附近單坪80萬行情，目前單坪行情僅約40∼45萬元，比當時每坪30∼35萬元，漲幅逾3成。以14坪套房為例，居家有廚具、陽台，月總租金約2.5∼2.8萬元，如租給外籍人士，如日人對屋況條件要求較高，月租可達3.5∼4萬元。

市價6折銷售較快
住展雜誌企研室經理何世昌表示，地上權住宅只要價格低到市價6折，就會賣很快，7折賣稍慢，8折才可能賣不動，像京站當時開價約市價7折，而華固新天地預售時，因為市場好，市價6折反應還不錯，但成屋之後，陸續出現購屋糾紛。

地上權在高雄仍屬新興商品，近年來買氣不差。如國揚實業子公司神揚建設的地上權案「微笑時代」，開出每坪最低17萬元，從預售到成屋目前銷售近450戶，另包括中都重劃區、鼎山商圈等均有樓，1字頭房價住進市中心非夢事。

建商推地上權造鎮
高雄地上權宅多以市價7折購入住宅，民眾置產壓力降低，但專家提醒，選購地上權除要著重在地段屬精華區，周邊有無競爭產品，與購入後要繳交地租等，都是需要留意處。統計高雄目前較具規模地上權住家包含大樓案「微笑時代」、「韻綠」、「全民大樂」與未來將公開成屋銷售「美邦ONE MORE」，預計下半年鑲揚國際也將在河堤社區規劃戶數逾500戶以上中小宅地上權造鎮。而透天厝則有已封盤鳳山「銳揚國寶」，與近期公開位於岡山區87期重劃區旁，造鎮案「藏富市」，包含透天與大樓目前總地上權戶數逾2000戶。

近期銷售較佳個案為位於光華商圈，大樓成屋案「微笑時代」，基地面積3452坪規劃748戶，建案屬可使用70年地上權住宅，因休閒設施規劃有泳池、健身房、圖書館、視聽室、才藝教室，對首購具吸引力。案場銷售副總林毅指出，建案目前銷售約450戶，購屋客群有2成屬銀髮族、6成為首購客，約2成屬長期投資客層，從4月起每月成交約20戶。上揚國際總經理林聰麟分析，20多年前高雄購屋族置產都以透天優先，但因地價上漲，加上大樓具備較高隱密與安全性，民眾購屋思維開始改變，「相同地上權可幫消費者省去一大筆自備款與月房貸負擔，房價多是所有權產品7折。」

住商不動產民族大順加盟店經理蔡卓翰指出，地上權住宅最大優勢就是房價相對便宜，但貸款成數多在7成，未來轉手價格也因年限縮短下跌，而雖然不用繳納地價稅，但得繳交地租，租金隨公告地價每2年調整1次，購屋時必須將該成本計算。

8折誘不動買心 台中2案經驗慘

地上權宅滿10年，相較於北市沸揚揚、高市穩定發展，台中的地上權宅相較冷清，迄今僅2件，其中首件地上權住宅案、位於台中市南屯區八期的「美邦THE DAY」，已開案施工，卻因購屋者全退訂，完工時程延後至明年，業者也將重新包裝再銷售；而位在水湳經貿園區內的「親家Q+」，也因銷售不如預期，由建商自租，反而有9成滿租。業者指出，中南部房價低廉，上述2地上權案僅周邊8折，誘因不大，除非改為商用，不然純銷售住宅案不一定順利。

建商：還是有信心
美邦建設在南屯八期、豐樂雕塑公園附近，以2房、總價528萬元廣告價，推出中部首件地上權住宅案「美邦THE DAY」，想搶進首購市場，豈料2014年開工後，不斷停工、復工，已購客已全數退屋，最後改為2020年完工。業者表示，修改產品方向，調整坪數，將在今年重新包裝大樓再次銷售，強調「對於地上權住宅還是有信心。」

另一在精華水湳經貿園區內的地上權住宅案「親家Q+」，地上權70年，總戶數110戶，是當地重劃區唯一住宅案，預售開價每坪25萬元起，銷售不如預期，一直到2016年成屋後，才更改定位飯店式管理、自租模式，2房租金21800元、3房26800元，符合新屋租金行情，因鄰近中科吸引科技業，近9成滿租。

代銷分析，地上權案挑戰中南部民眾「有土斯有財」的觀念，加上房價相較低廉，若是蛋黃區地上權案、每坪單價仍20萬元以上，頂多是附近新古屋8折價格，誘因並不高，所以要推出售的純住宅的地上權也相對辛苦。

台北市府加速危險及老舊建築物重建，昨日表揚3名績優危老推動師。獲獎者認為，包括地主整合不易、北市各區行情不一，都是重建問題。由於危老10%容積獎勵到明年5月截止，目前報核案件共366案，推動師建議中央，參考都更條例逐年遞減，「別讓重建推動力量變低。」但都發局回應，目前暫無延長計劃。

去年7月起推動「危老重建推動師」培訓，昨3位受頒績優危老的推動師，分別是積分拙石建設公司經理陳妍伶、新美齊集團總經理特助柯登耀，及首鋼開發公司協理陳凱樂。陳妍伶表示，第3種住宅區公寓容積率規定為225%，以10%容積獎勵算，1坪約換得2.25坪，只是4、5樓住戶因容積建蔽率因素，較難1坪換1坪。柯登耀表示，「受限法規，重建後使用面積，不能滿足住戶1坪換1坪的期望，是重建遇到的主要難題」。

對於危老條例限時10％容積獎勵明年5月9日到期，陳凱樂建議改每年遞減方式，不要一下就沒有，否則重建推動力量恐變低。昨北市府於「松山金融都更工作站」舉行揭牌儀式，北市都發局長黃景茂表示，目前北市危老重建推動師約8900名，將輪值進駐工作站。

至少要月付12萬元，可過上優雅的老年生活，台灣有多少人願意？新光金控即將在年底前推出其首棟出租式樂活宅，訴求65~80歲的健康老人可入住，月租至少10萬元，並可能要再付2萬元買相關服務，但新光金董事長吳東進卻有信心174戶可租出，預計年底前就會開放預約入住。

吳東進表示，三大因素讓他極有信心這些高價出租式樂活宅可全數租出，一是僅有174戶，量體並不算大；二是周邊有遠東科技園區等，如Amazon、Google等都要進駐，等於有數千個高薪收入家庭可能會轉戰新板；三是最低月租10萬元，其實比信義傑仕堡等便宜，信義傑仕堡是出租式商務住宅，幾乎是滿租，因此新板樂活宅相信也有一定的租戶。

為強化其樂活宅的生活機能及居住品質，吳東進除親自試住，也要求集團高階主管及預計要前往新加坡李光耀大學受訓的主管都要試住、完成新光三水教養，三水就是日式茶水、陶藝泥水及水中飛輪的戲水，全是未來要提供給高齡住戶的周邊設備，現在要求主管親身體驗後，給予改善意見。

吳東進說，新光第一棟專門為65~80歲長者設計的出租式樂活宅，就是要讓入住者「每個年齡都要很高興的活在當下」，所以從居住、飲食、運動、娛樂、健康照護到出入交通，都有配套，長者只要拎包入住，即可過上流老人的生活。

由於新板傑仕堡有一房30坪的34間、二房40坪的138間及60坪的2間，月租可能在10~12萬元加上生活費每月2萬元，入住者一個月至少12萬元。

但吳東進說，越來越有信心可以全數租出，主要是這次房間數並不多，二是新板的高收入者增加，應足以支撐，三是以新光經營出租式住宅傑仕堡多年經驗，這次租金並不算貴，若又有更多的店家及服務進駐，即可增加租戶入住意願。

內政部推動第二期社會住宅包租代管，推出縣市版計畫1.5萬戶、公會版計畫5,000戶，合計2萬戶，已獲行政院核定。內政部表示，縣市版、公會版雙管齊下，希望擴大住宅租賃市場量能，也讓大小型業者都能夠有機會投入市場。

營建署表示，今年2月行政院已核定社宅包租代管第二期縣市版計畫，受限於參加業者家數，為滿足經濟或社會弱勢、就學、就業等族群租屋需求，也讓未能參與縣市版計畫的業者，有機會可投入產業，內政部加碼推動公會版計畫。
營建署指出，公會版計畫將由國家住宅及都市更新中心協助，借助其行政法人的效率與彈性，偕同地方租賃需求較高的六都地方公會，與符合資格的業者合力推動5,000戶社宅包租代管。

目前縣市版進度較快，其中台中市、桃園市及苗栗縣政府已上網公告徵求業者；屏東縣政府則已完成公告徵求業者作業，其餘新北市、台南市、高雄市、基隆市、新竹縣市、嘉義市等地方政府也將陸續辦理招標。

至於公會版計畫，目前正由國家住都中心研擬相關辦法，預計今年9月底正式開辦，屆時加入公會版計畫的民眾及業者，同樣可享有獎勵補助及稅賦減免等優惠。

據了解，營建署推動縣市版、公會版雙軌並行，除希望媒合更多包租代管戶數外，也希望藉此達到扶植業者、健全租賃市場目的，讓大中小型的租賃業者都有機會在租賃市場中分到一杯羹。

營建署指出，租賃住宅市場發展及管理條例去年6月上路以來，目前包括六都、基隆市、宜蘭縣及新竹市等都已成立租賃公會，且全台有279家業者取得租賃住宅服務業登記證，顯示租賃市場前景受到期待。

國防部大鵬九村進行重劃的87期工程，即將在今年底完工，將釋出大約17.59公頃的建築用地，由於該區距離高雄捷運南岡山站只有500到800公尺，加上達麗建設等企業已投資捷運南岡山站附近的地上權商場，兩者未來將可串成一個生活圈。

高雄岡山大鵬九村市地重劃區，也就是第87期重劃區，土地面積約28.88公頃，國防部是最大地主，2016年4月公告重劃迄今，工程只剩不到10％，高雄地政局長黃進雄29日表示，全案可望2019年底完工，可望釋出17.59公頃建築用地。

他說，87期重劃區為了市場興建，已先點交0.5公頃土地給高市府經濟發展局接管，並先行開放15米寬的克難街通車，方便附近居民進出。

黃進雄指出，87期重劃區是高雄市縣合併後，岡山區的第一個公辦市地重劃區，未來將有4.58公頃的公園用地，占重劃區總面積15%以上，加上該區北眺阿公店溪、河堤公園，南望典寶溪滯洪池及劉厝公園，且鄰近捷運南岡山站，可說是北高雄最有發展潛力的地點之一。

建商說，目前附近的土地價格約每坪20多萬元，一旦87期重劃區完成，由國防部標售、釋出土地，勢將成為搶手貨，因為，高雄北機廠開發區將陸續有和春護理之家、小樽宴會廳、高醫岡山醫院、享溫馨宴會廳、及達麗米樂公司投資大型複合式商場，成為大岡山及北高雄民生消費、區域醫療網絡的重鎮。

台北市忠孝東路東區商圈一年多來因租金過高，及信義計畫區、西門町兩大商區擠壓而引發關店潮，引發政府與民間高度關注；不過，近來房東紛紛自砍租金，如今搶救東區計畫似乎開始看到成效！最新調查顯示，目前店面平均空置率下降至一成以下，市場預期2020年下半年，東區店面空置率有機會回到合理水準。

欣元商仲總經理焦文華29日表示，北市忠孝東路東區商圈一樓店面的平均空置率，今年第一季攀升到13.4％的史上高點；不過7月下旬已降到9.4％，目前空置店面為19間，與近五年最多空置27間相比，似乎逐步恢復生機。

戴德梁行協理薛惠珍表示，在房東降租下，東區商圈店面空置率已獲得舒緩，新品牌紛紛進駐，空置率約10.1％，季跌2.4％；租金方面仍處於持續下修走勢，房東普遍希望能夠吸引商家回流。


焦文華表示，東區商圈2019年店面租金與五年前相較，房東新簽約的店面租金平均下調15％~30％。最近一年新承租的知名店家共21家。欣元商仲分析，東區商圈今年首季最冷清，不過隨著房東積極降租，最近新開店的詢問度也增加3~4成，其中有意進駐的國外品牌以日韓港中最積極，預期2020年下半年，空置率可望下降到5~6％水準。

焦文華表示，展望未來2~3年，東區將有台北大巨蛋、三圓建設正義國宅都更案、台電多目標使用開發案等三大指標案陸續完工，屆時東區商圈才會擴大串聯效應，帶動更多的人潮，因此東區還是有機會重拾風華。

焦文華表示，東區商圈走下坡主因是租金高漲、零售市場不景氣，電商浪潮衝擊實體店面，造成店租下跌、租客退租。

其實大多數的房東都了解市場概況，也願意降租；只是市場變化太快，租金降幅比不上承租方退租速度。今年新租客平均店租已下跌15％~30％，連部分房東都對既有老租客降租10~15％。

欣元商仲調查，東區商圈以忠孝東路四段自復興南路至光復南路間最精華，總計有201家店面，自營店面占11％，出租店面占89％。很多知名品牌的全台營收冠軍店或千萬店都位在東區分店，至於同時在東區開出2~3家分店的連鎖品牌至少15家。

知名豪宅仲介大師房屋29日正式將總部搬遷至「欣翰士林官邸」，重回士林天母一級豪宅市場，並開放當區加盟，大師房屋董事長陳建慶表示，豪宅市場不景氣，與兩岸局勢、大環境關聯密切，很難回到往日榮景，大師營收比七年前掉了八成，今年則是力拚轉盈。

2011年大師曾創下7億以上營收，不過豪宅市場逐年衰退，去年僅1億多，據點從最多15個營業處，減少至目前的6個營業處，陳建慶表示，豪宅市場難回到往年光景，包括香港反送中、國內大選激烈、中美貿易戰等大環境變數衝擊，更使今年5月以後的豪宅市場急凍。

他指出，一線豪宅自2014、2015年迄今房價掉了10~15％，二線的假豪宅全數現形，跌2~3成的所在多有，不過台北市一線豪宅市場供給仍少，有實力的建商不會降價賣，市場是「沒有撐、沒有量、不會跌」的態勢，但也很難回到往日榮景。

對於只鎖定頂端市場的大師房屋來說，面對豪宅交易量縮，就是「積極準備、作最壞的打算」。自香港反送中後，在香港舉辦台灣房產展銷會反應熱絡，例如近期代銷陽明山總價5,000萬的「陽明一會」，就有十組客戶自行搭機來台看屋，足見台灣房屋吸引港人的潛力；同時也積極開發建商總價1,000多萬，位於如林口、青埔、淡水的中低總價產品，延伸至過去少做的低價市場。

大師房屋自25年前在信義計畫區發跡，2011年進駐京站「大師國際商務中心」，包括大師商旅在內，擁有3,000坪面積是京站最大客戶，而大師房屋使用881坪商務中心1/4的面積；今年則是合併中山營業處，並整合總部、地政士、加盟、國際、租賃等進駐「欣翰士林官邸」，首次擁有自己的獨立總部。

房價居高不下，針對日前民眾在提點子平台提案課徵空屋稅並迅速成案，財政部今天回應，空屋的認定上有困難，決定提案人的訴求不予參採，地方政府可以調整非自住房屋稅率，或是自行開徵特別稅。
針對民眾在國發會公共政策網路參與平台提點子所提出的「應課徵空屋稅」，財政部今天回應，針對提案人訴求，財政部與內政部於7月19日召開協作會議討論，經與會人員就各面向探討政策、法源及實務運作情形，由於「空屋」認定尚有困難，決定提案人的訴求將不予參採。

日前有民眾在5月中旬於國發會公共政策網路參與平台上提案，建議課徵空屋稅，且稅率要「有感」，一個家庭如果有1間以上的房屋，應該要課稅，稅率訂為房價的20%至30%，以緩解高空屋率、高房價情形。提案在5月29日成案，財政部也依法在2個月後作出回應。

財政部表示，「空屋」定義及認定困難，例如偏鄉、老舊房屋、無租屋市場需求地區等非自願性房屋空置情形，是否屬空屋稅加重課稅對象，均須加以考量；若以水電使用量為判定標準，屋主為規避課稅，恐造成水電浪費。

財政部說明，現行稅法尚無「空屋稅」，不過有2方法，第一，地方政府可以就房屋空置的使用情形，於房屋稅條例法定稅率範圍內，訂定徵收率課徵房屋稅。例如視持有房屋多寡，在法定稅率區間內（1.5%~3.6%）調高非自住房屋稅率。

第二，依地方稅法通則規定，地方政府可以就房屋空置開徵特別稅課、臨時稅課，或於原房屋稅稅率上限30%範圍內，調高房屋稅徵收率。

財政部也表示，將繼續敦促非自住住家用房屋採單一稅率課徵房屋稅的地方政府，因地制宜按持有房屋戶數訂定差別稅率，（落實囤房稅），提高非自住房屋的持有成本，實現居住正義。

台經院在7月25日公布最新景氣觀測數據，受到美中貿易戰與國內選舉等因素影響，2019年6月的六都建物買賣移轉件數，較5月衰退13.0%，顯示賣方開價趨硬，讓買方趨於觀望，也讓不動產業者對於今年下半年的房市看法趨於保守。對此雙北老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良分析，當前買賣雙方對於房價認知的差距，其實跟「建商的成本」密切相關。

胡偉良表示，目前產學許多專家，都在呼籲建商讓利降價，讓交易量得以衝高，這樣房市才會熱起來，但有些建商卻始終堅持價格，就是因為成本考量，降價空間僅約5到10%。

胡偉良表示，前一陣子交易量好像看好，讓部分建商覺得，又有漲價的空間，但其實之前願意進場的買家，只是等得太久，不想再等下去，所以看到部分建商已有讓利，就願意進場，實際上5到10%的讓利空間，無法滿足所有買家的期待，大部分買家還期待再降更多。

胡偉良解釋，建商當初在推動建案時，會設立一個價格，這個價格使得建商的成本偏高，因此為了不要賠太多，就會不願意將房價降太多，這就是為什麼目前市場上的交易量停滯，無法更進一步，因為買方和賣方呈現僵持狀態。

胡偉良說，加上當前「實價登錄2.0」修法不順的情況下，建商和民眾的資訊仍然嚴重不對等，民眾看不出來房價真正的變化，也讓部分建商得以控制房價，充其量只能「私下」跟建商議價，看能否談到好價格，但這就不是「普及化」的讓利。

　　隨著北京《促進城市南部地區加快發展行動計劃（2018—2020年）》不斷深入實施，業界人士表示，房山作為城南行動計劃的一部分，將享受規劃發展的紅利。

　　近日，北京土地招拍挂平臺公告，位于房山區竇店的北京高端制造業基地06街區02地塊項目由北京京東方生命科技有限公司競得，成交價為1.28億元。這標志著京東方擬于房山區投資建設的北京京東方生命科技産業基地項目（一期）進入新階段。該項目總投資136億元，包括投資83億元的智慧醫工核心能力中心項目和投資53億元的數字醫院項目（一期），是房山區引進的重點項目。

　　隨著重磅企業的入駐，中國社科院城市發展與環境研究所原所長牛鳳瑞日前在“一路向南——京西南新區域價值解析”主題沙龍上表示，北京市的新版規劃、南城計劃，以及房山的十三五規劃，都數度提及房山的重要戰略地位，被視為中心城人口和功能疏解的承接地、津京冀協同發展的重要區域、高質量發展的實驗區，以及和諧宜居區域，戰略地位高。

　　北京房地産法學會秘書長趙秀池認為，房山宜居宜業的最大資本便是生態環境的優勢。公開資料顯示，到目前為止，房山的生態環境在整個北京市區縣中依然名列前茅。此前，為了維護好青山綠水的環境，房山曾一度重拳整治當地的石化、水泥廠及建材生産等高污染、高噪音、高能耗的産業業態。

　　要落實房山的戰略定位，實現房山的高質量生活，在趙秀池看來，必須推動房山的多元化地産發展。也就是説，要把各種各樣的房子蓋好，讓老百姓住有所居，住得舒服。同時提供産業支持及崗位保障，興建地産項目、産業園及科技園。

　中國金茂近日向平安人壽、新華保險配售股份募資，折射出開發商多路徑融資的現狀。多位專家表示，與品牌房企不同，中小房企融資難上加難，特別是在下半年樓市調控繼續維持差異化調控思路下，政策不會松動，房企融資環境依然趨緊，市場交投可能繼續降溫，房企資金鏈將面臨考驗。

　　穩 調控繼續從嚴

　　從開封撤回“取消限售”文件，到蘇州限售再次加碼，再到呼和浩特開展中介機構自查和整改種種跡象表明，在“房住不炒”基調下，熱點城市樓市調控政策將繼續保持從嚴態勢。

　　中國社會科學院金融所房地産金融研究中心主任尹中立表示，從政策層面看，下半年整體收緊的走勢比較明確。居民杠桿率過高主要體現在貸款買房，且因為房地産貸款有總量控制，事實上還有以消費貸名義貸款實際用于購房的情況存在。因此，為了防止居民債務增長過快，抑制購房需求是必要的政策。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，樓市調控堅持“一城一策”，三四線城市要避免冷得太快，一二線城市要保持差別化政策，鼓勵有效需求和合理需求，抑制投資需求。

　　李宇嘉認為，房貸政策會偏緊，實施額度控制。同時，中國證券報記者發現，近期房貸利率，特別是熱點城市房貸利率有所上調。以蘇州為例，目前首套房貸款，蘇州各大銀行普遍執行基準利率上浮22%的政策。

　　李宇嘉還表示，房地産企業的融資政策正在收緊。“相對而言，目前融資政策還是更多偏向于龍頭房企。例如，目前基本上是龍頭房企能進入銀行的融資白名單，小房企進不去的。”

　　淡 銷售或穩中下降

　　尹中立預計，下半年房地産市場銷售將呈現穩中有降趨勢。

　　數據顯示，1-6月，全國商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份擴大0.2個百分點。銀河證券26日發布研報預計，7月份銷售同比將達到一個低點，之後在“一城一策”、各城市周期分化的情形下，銷售同比降幅將逐步收窄。

　　尹中立認為，上半年房地産企業業績整體維持了去年的增長態勢，但下半年房地産業經營將整體走弱。

　　從上市房企上半年業績來看，龍頭房企普遍實現高增長，保利地産、融創中國等房企業績預增超過30%。招商證券研究發展中心房地産行業主管分析師趙可表示，從已公布業績預告的9家房企來看，市場普遍認為中期業績超預期。中期業績增速明顯高于全年中樞，會帶來兩個確定性影響：一是順勢上調全年業績預測，但上調幅度相對有限。二是上下半年業績增速“前高後低”。

　　緊 開發商現金流有壓力

　　多重影響之下，下半年開發商資金鏈將面臨考驗。從資金來源來看，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進預計，在當前融資渠道收緊的情況下，下半年房企資金來源主要是銷售回款。如果銷售行情不好，不排除房企主動降價的可能。

　　據銀河證券研報統計，2019年一季度，房地産行業總資産規模達107,522.49億元，同比增長21.62%，行業資産負債率達79.82%，相比于2018年上升0.01個百分點，行業杠桿率維持穩定水平。一季度融資環境寬松，一些房企採取了“高杠桿、高周轉、高回報率”的經營策略，追求快速發展容易埋下隱患。

　　尹中立表示，加速賣房可能是房企獲得生存權的首選。同時，如果房企未來到期的債務與能夠獲得的現金流不匹配，就有可能出現流動性風險。

　不同城市不同地區房地產市場的變化走勢有差異，房價水準及其漲幅也不盡相同。這既與當地市場供需狀況有關，也與各地調控措施及力度不無關係。房價漲幅依然過高的城市，應該按照中央“房住不炒”的定位，認真審視評估本地樓市調控措施及效果。無論是堅持因城施策、一城一策、落實地方政府主體責任，還是制定人才引進獎勵政策，都不能有悖於“房住不炒”定位。

　　近一個月來，一些地區或部門相繼出臺新的樓市調控措施，引發社會廣泛關注。

　　比如，江蘇蘇州市明確規定新房和二手房在購房人取得不動產權證後，分別於3年和5年之後才可轉讓；陝西西安市對遷入戶籍居民和非戶籍居民購房，在繳納社保和個稅方面提高了門檻；銀保監會約談部分房地產信託企業，要求控制房地產信貸規模和比重。這一系列舉措，是相關地區或部門針對房地產市場形勢的發展變化，為更好落實中央“房住不炒”定位所採取的應對措施。

　　2016年9月30日，本輪樓市調控啟動以來，上百座城市加入了樓市調控行列，先後推出數百次調控具體措施。從全國性資料觀察，最為明顯的變化有兩點。一是今年上半年，全國商品房銷售額和銷售面積同比分別增長5.6%和下降1.8%，均降至調控以來的第二個低點（第一個低點為今年1月份至2月份，受節日因素影響較大），表明在一定程度上擠出了泡沫；二是70個大中城市特別是一線城市新房和二手房，同比與環比房價指數都比調控前有明顯回落。

　　同時，還應該看到，不同城市不同地區相比較，房地產市場的變化走勢還有差異，房價水準及其漲幅也還不盡一致。這既與當地市場的供需狀況有關，也與各地調控措施及力度不無關係。蘇州市雖然不在國家統計局在統的70個大中城市之列，但江蘇省各主要城市房價漲幅在全國城市中處於相對較高位勢。另據多家媒體報導，蘇州市一些熱點地區樓市掛牌價及銷售均價近期均有明顯提升。5月份，住建部在提示了6座城市之後，又對房價漲幅較高的4座城市發出預警提示，其中就包括蘇州市。

　　據報導，蘇州市此次出臺新的調控措施，是近3個月來第四次加碼樓市調控。此前，在一些城市將新房再上市時間確定為2年，就有分析人士指出，兩年時間對投資投機性購房者而言，是一個可以接受且能夠堅持的時限。正因如此，蘇州市把新房限售時限延至3年，對遏制炒房或許有一定效果，但效果仍需進一步觀察。
　　從過去兩年的中央經濟工作會議到今年4月份的中央政治局會議，都明確提出並反復強調“房住不炒”定位。房地產調控能否取得實效，房價能否回歸價值，更多民眾的剛需和改善性需求能否更好地得到滿足，都在於是否堅持了和在多大程度上堅持了“房住不炒”定位，而不在於具體調控次數和措施條數的多少。所以，有些城市雖已多次加碼調控，但要儘快取得實效，其政策措施還有完善的空間和餘地，如將新房限售時限延至與二手房相同，視售房套數將限售與稅費政策相結合等。

　　當前，各地特別是房價水準或漲幅依然過高的城市，都應該按照中央“房住不炒”的定位，認真審視評估本地樓市調控措施及效果。無論是堅持因城施策、一城一策、落實地方政府主體責任，還是制定人才引進獎勵政策，都不能有悖於“房住不炒”定位。符合這一定位的措施就應該堅持和強化，反之就應調整乃至取消。與此同時，各地黨委政府要從本地實際出發，積極推進結構性調整和新舊動能轉換，促進經濟社會持續健康發展。

　2018年以來，長三角一體化建設進入全面提速的新階段。青浦區作為上海市長三角一體化建設的前沿地帶，也隨之按下了“快進鍵”。

　　7月23日，在“推進一體化、聚焦高品質”之2019中國？吳江長三角區域合作洽談會上，上海市青浦區副區長彭一浩、吳江區人民政府副區長吳琦、浙江省嘉善縣副縣長劉志鵬簽署了《青浦、吳江、嘉善三地2019年一體化發展工作方案》。

　　第一太平大衛斯華東董事長朱兆榮對記者表示：“長三角一直是全國開發商非常關注的區域，尤其是上海與浙江、江蘇省界，包括嘉定區、青浦區、松江區等。”

　　值得關注的是，青浦區南與浙江省接壤，西與江蘇省相連，是上海市唯一一個共同與江蘇省和浙江省連接的區域，戰略地位顯著。中原地產2019年上海樓市半年報顯示，青浦區以上半年新房成交面積45.3萬平方米的成績位列上海各區榜首。

　　事實上，不少全國性開發商紛紛看好青浦區的發展，尤其是看好青浦區內一些價值窪地。據記者瞭解，去年7月10日，中國金茂以總價30.6億元競得青浦區華新板塊的兩宗相鄰宅地。這意味著中國金茂將上海的第一個“悅”系項目落在青浦區華新板塊，如今專案也已經開盤。

　　“雙概念”賦能青浦區

　　2018年11月，長三角一體化發展正式上升為國家戰略，青浦區作為長三角一體化的重要節點，區域的火熱勢頭再次燃起。其中，建設虹橋商務區更是成為推進一體化發展的核心抓手。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，青浦樓市成長價值的體現，是以地鐵17號線開通為標誌性節點的。而後續青浦將成為長三角一體化示範區的重點建設區域，其發展會更加強調“內核”的概念，屬於非常優質的區域。

　　近日，記者實地探訪發現，在大虹橋、長三角一體化雙概念的推進下，青浦區成為房地產開發商們眼中的“香餑餑”。碧桂園、萬科和恆大、綠地、金地、中國金茂、首創、融信等全國性房企均在青浦區佈局。

　　朱兆榮對記者坦言，佈局長三角在較大程度上取決於開發商自身的企業背景、項目經驗和專業程度。從某個角度來講，一體化發展並非一蹴而就，且兼具複雜和階段性特徵，同時充滿機遇。

　　他認為，開發商應善於發現和抓住商機，保持理性，並制定與政府規劃步調相一致的長期投資發展戰略。

　　如此多的房企入駐，也造就了青浦區強大的供應量與成交量。青浦區成為上海當之無愧的火熱區域之一。據中國指數研究院上海分院報告顯示，截止6月底，商品住宅庫存青浦以88.7萬方居各區域第三，成交也較為活躍，出清週期在12個月以內，處於合理區間。

　　記者發現，長三角一體化概念下的青浦區，尤其是同時受到“大虹橋”概念輻射的區域，吸引了很大部分的購房者，新房去化同比明顯增速。

　　例如，今年6月份開盤的虹橋金茂悅項目，去化率較為理想，主力戶型99平方米的3房也非常熱銷。記者實地走訪發現，即使不是週末，前來售樓處看房的客戶仍不在少數，約有7組客戶圍繞沙盤聽銷售顧問講解，也有部分客戶已經開始和銷售顧問談到買房細節。

　　虹橋金茂悅銷售人員對記者表示：“項目位於青浦區華新鎮，這一板塊是虹橋商務區的擴展部分之一。不僅區位優越，而且項目本身是金茂在上海的首個‘悅’系專案，產品更加年輕化、輕奢化。”

　　房企轉戰“價值窪地”

　　一方面受到長三角一體化概念的賦能，另一方面虹橋商務區的建設也給予了青浦區產業支撐。

　　近年來，虹橋商務區成為上海以及國內外企業總部的集聚地和貿易機構的彙集地。商務的流通為房地產市場帶來的是龐大的居住需求，恰恰因為虹橋商務區彙聚了國際交通樞紐、會展中心、世界級商務圈，住宅愈發稀缺。

　　事實上，隨著虹橋商務區的居住外溢，眾多房地產開放商更多地開始重點佈局青浦區域內的價值窪地板塊。從開發程度看，青浦區內的徐涇板塊以及趙港板塊，因開發年代早，目前發展逐漸趨於飽和。而華新板塊成了距離虹橋核心區較近、也較具潛力的板塊之一。

　　這引發了房企的紛紛佈局。例如，在2018年7月10日，中國金茂以總價30.6億元拿下了華新鎮26-01和44-02兩宗相鄰宅地，其中44-02地塊以17.2億元成交，樓面價為每平方米2.1萬元，溢價率為1%，計畫開發虹橋金茂悅專案。

　　記者在華新板塊走訪中發現，該區域配套和交通相較于徐涇是有所落後，但是價格卻處於窪地，性價比較高。徐涇板塊的新房均價已經達到了約6.5萬/平方米，趙巷板塊均價也在約5萬/平方米。而華新板塊的新盤金茂悅均價在4.2萬/平方米，處於價值窪地。

　　虹橋金茂悅專案負責人在接受記者採訪時表示：“華新板塊是涵蓋華新工業園、商貿商務區、現代服務業聚集區、居住生活區，融合產業、服務業、商業、辦公、居住、社交於一體的大型產業社區。金茂看重了青浦區未來的發展，也是看重了華新板塊的升值空間。”

　　據上述金茂悅銷售人員介紹，虹橋金茂悅在售主力戶型為99平方米3房，這一戶型也較受歡迎。中國指數研究院上海分院報告資料，2019年1~6月，上海商品住宅市場90~120平米首改為主的改善產品是成交主力，占比39%。

　　此外，專案社區綠化率達35 %，地下車位配比達1：1.35。周邊3條高速外加1條南北動線，便利性不言而喻。周邊1公里範圍內商業、教育、醫療等資源都非常豐富，能夠滿足居住者日常生活所需。

　　接受記者採訪的多位元業內人士均認為，受到多年的利好刺激，青浦區整體的市場價格處於高位，但青浦區內仍有價格窪地可供剛需改善客戶選擇，長期青浦區樓市仍被看好。

大陸財政部日前公布《土地增值稅法（徵求意見稿）》，這意味土增稅將啟動立法腳步，從《土地增值稅暫行條例》上升為法律層級。除法律位階提高，具體影響上，諸葛找房數據研究中心研究員姜國君表示，《徵求意見稿》對申報納稅及清算環節更具強制性，比現行條例更嚴格，這將一定程度增加建商的資金壓力，可以達到抑制建商過度開發、經營灰色地帶等作用。

姜國君認為，雖然短期來看，此法恐增加房地產開發業者的經營壓力、降低建商的資金利用率，但長遠來看將更有利於建商把握開發的經營節奏，並防控資金風險。

取消土地增值收益調節金

大陸財政部相關負責人日前表示，為建立土地增值收益分配機制，使稅制與建立城鄉統一建設用地市場的土地制度改革銜接，最新發布《徵求意見稿》將集體房地產納入徵稅範圍；同時擬取消土地增值收益調節金，使立法前後集體房地產負擔總體穩定。

此外《徵求意見稿》的其他調整，包含稅收優惠政策調整，增加地方政府對普通住宅、集體房地產享受減免稅的許可權。在地方稅收優惠層面，將建造增值率未超過20%的普通住宅免稅規定，授權給省級政府結合當地實際情況決定減徵或是免徵。

普華永道中國企業稅務服務合夥人朱虹認為，如果未來各地方政府對普通住宅不予開放免徵的話，則會造成房地產開發企業的稅負增加。

強化企業稅務管理能力

另外這次調整中，也明確規範納稅義務發生時間和申報納稅期限，清算環節由應清算與可清算合併為應清算；徵收管理模式也改變為後續管理，同樣都帶來新挑戰。

據《證券時報》引述朱虹說，對從事房地產開發業者來說，《徵求意見稿》不再區分「應清算」和「可清算」，而是合併考量為「應清算」的6個條件。這對企業的稅務管理能力有更嚴格要求，既要避免延遲報稅產生滯納金及罰款風險，也需要考量清算後轉讓房地產的稅務影響。

普華永道中國企業稅務服務合夥人王魏也表示，對於透過股權轉讓方式轉讓房地產專案，是否徵收土地增值稅的問題，由於之前缺乏國家級法律規定，造成徵納雙方的不確定性，建議在本次立法能有更明確規範。

資助房屋迷你戶持續被搶貴。將軍澳顯明苑一個實用面積僅213方呎的居屋單位，新近以已補地價380萬元登記易手，呎價17840元，創該屋苑已補地價呎價新高。

根據土地註冊處資料，上述顯明苑頂層10室，實用面積213方呎，原圖則為開放式間隔，本月10日以已補地價380萬元售出，呎價17840元，較今年4月歷史呎價高位17361元，再漲約2.6%。按原業主2012年已補地價入市金額190萬元計，約6年賬面賺190萬元，升值1倍。

近期多個資助房屋迷你戶呎價出現突破，例如黃大仙公屋鳳德邨3座紫鳳樓低層4室，實用面積155方呎迷你單位，本月以已補地價298萬元易手，呎價19226元，締造全港已補地價公屋呎價新指標。

另外，大角咀居屋海富苑A座海寧閣頂層10室，實用面積211方呎，於6月以已補地價408萬元售出，呎價19336元，屬全港已補地價居屋呎價次高紀錄。

全幢物業受追捧，德昌電機（00179）公布，以9.48億元售出柴灣利眾街14至16號全幢物業。以該物業的總樓面面積約95476方呎計算，成交呎價約9929元。

剛售出的物業為德昌廣場，與港鐵柴灣站的步程僅約5分鐘。德昌電機表示，昨天與海外公司創福發展有限公司訂立臨時合約，出售持有該廈之公司的全部股份和相關貸款，料10月23日或之前完成，估計將可就出售該物業錄得約3.2億元收益，所得款項將用作一般營運資金。

資料顯示，德昌電機去年曾經委託物業顧問放售德昌廣場，該廈為活化工廈項目，活化為1座11層高的商廈，每層樓面面積約7000至9000方呎。土地註冊處資料顯示，原業主於1993年斥2.3661億元購入，以此計算，26年間該廈升值約7.1139億元（約3倍）。

上環柏廷坊全幢招標 估值18億

市場對商用樓面需求殷切，吸引部分業主把手上物業善價而沽。澳門有基金公司或相關人士新近委託物業顧問，推出上環柏廷坊全幢以遞交意向書形式出售，9月13日截止，市場估值約18億元。

世邦魏理仕香港資本市場部主管及執行董事甄浚岷表示，獲業主委託標售文咸東街22至26號的柏廷坊全幢，該項目樓高24層，現作為寫字樓和商舖用途，將以現狀並連現有租約，以及大廈命名權一併出售。該廈的總建築面積為70616方呎，以市場估值約18億元計算，每方呎叫價約25490元。

資料顯示，柏廷坊由前述澳門基金或有關人士於2016年年底以10億元向建生國際（00224）購入，當時每方呎造價約14161元。

另外，市區傳統豪宅地段供應極少，有業主則集合業權聯合招標。最新個案為九龍塘義德道17號獵苑，業主集合81.25%業權推出招標，8月9日截標；該81.25%業權市場估值約6億元。獵苑屬於公務員合作社項目，佔地約2萬方呎，位於義德道與和域道交界，1960年落成，樓齡約59年，屬於1座4層高的物業，提供16個單位。

高力國際資本市場及投資服務部高級董事郭振昌說，是次招標涉及13個單位，相當於該地段81.25%業權，其中5個單位已經完成補地價，可以自由轉讓，其餘8個需要補地價的單位，相關業主於上周已經收到補地價金額文件。郭振昌指出，該用地最高可建地積比率為3倍，可建樓面面積最高約6萬方呎，樓層數目上限為13層，相信該項目可以吸引中港發展商及投資者競投。

新盤3800伙擬下月推 愛海頌涉876伙

多個新盤部署8月份推出，涉及約3,832伙。青衣細山街項目昨正式命名為明翹匯，待批預售樓花同意書；而長沙灣愛海頌亦計劃下月推售，涉及876伙。

明翹匯提供776伙 批售即推

青衣區內多年未有全新項目推出，佳明集團（01271）旗下青山細山街項目，昨命名為明翹匯。項目提供776伙，標準單位戶型由1房至4房，當中1房及2房共佔7成，標準單位實用面積由299至808平方呎。項目另設有特色單位，包括平台或花園特色戶，及頂層複式戶，單位面積278至2,728平方呎。

佳明集團營業及市務總監顏景鳳指，項目料8月底獲批預售樓花同意書，而售樓處及示範單位已準備得「八八九九」，如獲批預售會隨即推出市場銷售。

顏氏指，區內逾15年未有全新項目推出，故定價會以鄰近地區如荃灣新盤作參考。而近月發生的社會爭議，她相信屬短暫性，而區內多年未有新供應下已囤積大量購買力，上周六新盤銷情理想，反映市場需求強勁，故不擔心影響後市及銷情。

另一個全新大型項目，長實（01113）長沙灣愛海頌亦正待批預售樓花同意書。長實助理首席經理（營業）何家欣表示，項目位於紅磡置富都會商場的示範單位已經準備好，只要獲批預售樓花同意書即可推出。

項目合共提供876伙，間隔2房及3房，實用面積由474平方呎起，主打2房戶，佔整體單位約7成半，預計可吸引換樓客及家庭客。

8月份多個大型新盤準備推出，其中以新地（00016）西南九龍匯璽III最大型，項目涉及1,172伙，主打1房戶，佔單位總數約52%。項目早前已上載樓書，料下月初可推出市場。

御半山II期 原價加推50伙

同系屯門御半山II期昨日加推50伙，折實售價由538.8萬至738.1萬元，呎價由14,254至19,312元。與早前項目加推單位相比，是次屬原價加推。項目安排10伙，於本周六（3日）以先到先得形式推售。

而荃灣映日灣亦已上載樓書，料同於下月推售。項目共840伙，主打2房戶型，更提供區內面積最細的開放式單位。

多個大型新盤部署推出，帶動市場氣氛，昨日錄2宗豪宅成交。西南九龍匯璽昨售出一低座單位，為海鑽匯6樓A室，面積1,630平方呎，成交價3,753.05萬元，呎價約23,025元。

而何文田KADOORIA以招標售出嘉道理道113號1樓單位，面積1,945平方呎，造價8,488萬元，呎價約4.36萬元。

恆地（00012）旗下何文田加多利軒，入伙至今不足半年，租務市場成交活躍，其中一個開放式單位以呎租78元租出，創何文田區呎租新高紀錄。

據代理統計所得，位於何文田勝利道的加多利軒，入伙至今累積租出逾60個單位，其中一個接近20樓的高層J室，實用面積179平方呎，屬於開放式間隔，業主叫價1.5萬元招租，議價後以1.4萬元租出，呎租78.2元，屬區內呎新高紀錄。

業主於2016年以約409萬元購入，租金回報逾4厘。

冠熹苑低層 呎租高見51元

美聯物業區域營業董事鍾坤文指出，何文田區迷你單位供應不多，故租金升幅明顯。以加多利軒為例，開放式單位上月約1.3萬元有交易，現時升至1.4萬元。

另一方面，同區冠熹苑低層10室，實用面積約213平方呎，剛以月租1.08萬元租出，呎租51元，直逼同區入伙新盤呎租水平。

世紀21奇豐助理區域營業董事周淑萍表示，沙田第一城雙號座頂層連天台戶，實用面積304平方呎，2房間隔，獲租客以月租1.5萬元承租，實用面積呎租約49元。業主於2012年購入上址，當時作價250萬元，現可享租金回報高達7.2厘。

天水圍嘉湖山莊打破近一周零成交悶局，連錄兩宗3房買賣，有單位減價20萬元沽出，成交價580萬元。

547呎高層 617萬易手

單位為嘉湖山莊景湖居2座低層D室，實用面積547平方呎，開價600萬元，放盤逾1個月後，最終減價20萬元，以580萬元沽出，呎價10,603元。成交價較兩間銀行估價分別562萬及568萬元，略高2%。原業主1998年以193萬元購入單位，持貨21年，帳面獲利387萬元，升值2倍。

另外一宗成交為景湖居6座高層H室，實用面積547平方呎，成交價616.5萬元。本月嘉湖山莊暫錄31宗成交，交投量與上月相若。

太古城美孚 1周零成交

不過，中價屋苑買賣仍然冰封，其中鰂魚涌太古城、荔枝角美孚新邨、海怡半島，過去一周零成交。代理指出，只有零星業主願意減價，加上社會爭議及中美貿易戰下，買家入市轉趨審慎。

交投量跌，美聯物業綜合資料指出，過去一周（7月22日至28日）全港35個大型屋苑錄23宗買賣，較前一周（7月15日至21日）的45宗，按周減少約49%；另按周計算，成交宗數創出今年新低。