台北市松山區的「小南門點心世界」旗艦店，店面空租迄今已過2個月，據《591房屋交易網》顯示，該物件地下1層、地上2層共115坪營業面積，租金開出29萬元無人接手，已成閒置店面。問有無調降租金可能，王姓房東強調，「人家租金2年調漲1次，但我10年從來沒漲過價！」

位於東興路的「小南門點心世界」唯一旗艦店自2011年營業，豈料苦撐8年後，於今年2月正式吹熄燈號，引發外界譁然，紛紛揣測店面租金過高，加上人流不如預期，業者才會收攤止血。

松山3年租金降逾1成
《蘋果》5月曾致電王姓房東，她自知景氣不好，已經10年沒漲價，雖然小南門收攤後天天有人約看，租金卻談不攏。記者昨日再次去電詢問，房東表示大部分租客只想租1樓，盼能藉此議價，但她不願意分租，截至目前為止仍無人承租。
租客負擔不起天價店租，全台陸續傳出倒店潮，東區房東也自砍1.5∼3成租金，好奇王姓房東為何不能共體時艱。王姓房東無奈坦言，如果調降以後一定會跌，「我10年沒漲價，所以別人要我調降，我不同意啊！哪有租金不往上走，只能往下走的道理？」

以「小南門點心世界」原旗艦店115坪換算，每坪租金約2500元，雖然低於松山區平均每坪租金2884元，但該區近3年租金均開價走跌。屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析，本案例雖10年未漲租，但區段附近有部分店面租金已經大降，該物件租金僅符合市場行情而已。

總價過高客群較有限
該案租金總價過高，導致客群選擇有限，加上在巷弄內，會比較難租。建議屋主應評估大環境狀況與商家付租能力，適度調整租金價格，以免空置期拉長，得不償失。

據內政部最新統計資料，今年上半年全台買賣移轉棟數逾14.3萬棟，較去年同期增加5.6%，也是2015年以來同期新高；其中以新竹市年增25.8%，表現最佳。房仲業預估，若房市下半年維持上半年狀況，全年有機會衝上28萬棟。

近6年全國上半年移轉棟數，最低點為2016年的10萬8581棟，之後緩步走升，今年上半年14萬3788棟，為近5年新高。而各縣市今年上半年表現，新竹市達4343棟，較去年同期增加892棟，增幅近26%；其次為南投縣，增加24%，排名第2；雲林縣增加20.7%，排名3。

六都高雄成長最多
六都中以高雄市成長最多，今年上半年有1萬9684棟，較去年同期增加3299棟，年增20.1%，為第4；台南市、桃園市、台中市也成長5∼7%，列入增幅前10名。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡表示，今年上半年全台逾14.3萬移轉棟數，顯示消費者對不動產市場信心增強，買方下決定時間縮短，若下半年表現持穩，全年可望達到28萬棟，這會是自2015年全年的29.2萬棟後，表現最好的一回。去年市場原本也預期能達到28萬棟，但受9合1大選影響，僅近27.8萬棟；今年雖靠近大選，但景氣較去年回溫，仍有機會達28萬棟。

選舉恐干擾交易量
郎美囡指出，不動產市場逐步脫離谷底，首購、換屋等自用買盤的出手意願增強，像新竹市受惠科學園區就業人口及產業帶動，近年推案量大，尤其關埔特區新案林立，且多以2∼3房為主力，區域單價行情約20∼30萬元間，符合在地首購族需求；至於高雄市從去年底大選落幕後交易量即大幅成長，不過下半年受選舉干擾，交易量可能將放緩。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，房市回溫明朗，置產型買方也開始布局，尤其資金回流後，高單、高總價不動產受矚，例如豪宅市場與工業廠房市場明顯活絡，即便下半年買氣可能受總統大選影響，但在整體量增價穩趨勢下，房市已告別低迷，轉正向發展。

高雄前金區六合夜市享譽國際，該區段平均每坪行情大約1∼2字頭，只是《蘋果》查閱實價登錄，於今年1、2月，六合夜市周邊竟出現2戶成交總價分別僅為25萬元的交易案件、堪稱是全高雄最便宜套房，查詢發現2物件分屬上下樓層，且非屬特殊交易，價格之低僅是市價3分之1，遠比買1台國產車還便宜。

套房每坪僅5.1萬
根據實價登錄資料顯示，該物件位於六合二路91∼120號、屋齡為27年的地上13樓大樓的5樓、6樓；單戶坪數僅有4.92坪，成交價僅為25萬元，換算每坪成交僅約5.1萬元。

永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮指出，該物件距離六合夜市僅70公尺，屬於夜市出入口旁，區段套房成交價，依過去經驗多超過100萬元，且坪數都為12坪以上；該物件坪數僅4.92坪，若以市場合理行情每坪應為15萬元估算，該物件價值至少有75萬元，等於市價3分之1價成交，推估可能是屋況差須花費整修，不然就是屬特殊交易事件而未標記。

透天地價創天價
同樣位於六合夜市沿線，離該物件不遠處，於六合二路、自立二路口的1棟透天，地坪19.66坪、建坪53.68坪，則是開價1億元銷售，換算土地每坪開價達508萬元，創高雄天價紀錄。

相較土地單坪開價達508萬的透天，與每坪成交價僅5萬元的套房，2標的物件之間的距離僅僅為70公尺。
台灣房屋高雄美術館特許加盟店經理李哲維分析，六合夜市沿線屬觀光區，房市成交量有限，但夜市外圍近期有不少大樓公開，成交價每坪都站穩23萬元以上，而中古屋也都有每坪12萬元以上行情，該筆套房成交價確實偏低。

近年房市盤整，豪宅市場也受到衝擊，專營豪宅買賣的「大師房屋」將總部遷移至天母，每年至少可以省20萬元開銷。
董事長陳建慶表示，觀察豪宅市場，目前只會持續走壞，他舉例，豪宅市場真的好的話，皇翔建設也不會剩下3分之2、松濤院還是剩7戶、陶朱隱園到現在也還沒拿出來賣；但市況不好也不等於建商一定會降價，他說，其實真正的價格，還是必須看市場供需原則。

買家看實登喊折扣
以信義、大安區為例，大安森林公園周邊豪宅不超過20棟，只有去化價格的問題，他舉例皇翔開價每坪280∼290萬元，市場大家沒信心，不敢用280∼290萬元買，但「大師房屋」就賣出1戶單價242萬元，中山富御頂樓威剛，實價登錄6000多萬元，拆算單價每坪220萬元，屋主賠錢也要跑，不然等腳麻了就跑不掉了。「對賣家而言能跑就跑，買家則是價格對了仍會成交」，例如西華富邦，買家有需求就買了，但從頭到尾只願意加底價100萬元，一分錢都不願意再多出，最終售出單價每坪143萬元，創下該豪宅史上最低價，屋主賠售2100萬元。

陳建慶表示，現在1級豪宅買家都是從實價登錄2014、2015年房市高點打9折談起，成交價至少下修1∼1.5成，非1級就是2∼3成；實際觀察現在建商成交戶，實價登錄假設單價180萬元，實際上可能是170萬元，因為10萬元是裝修送給屋主的，他舉巴菲特說過的話「潮水退了就知道誰沒穿褲子了」。

此次「大師房屋」選定於「欣翰士林官邸」合併「中山營業處」，也是希望再次就近服務士林、北投、天母等區域的老客戶們。

信義房屋創辦人周俊吉今年股東會後突然卸下董事長職務，改以創辦人、董事身份繼續操盤，引起業界震撼，周俊吉接受本報專訪時指出，這是公司治理更成熟後合理的安排，自己更專注集團發展，同時在仲介代銷與開發兩大事業上重新定義客戶，從買賣房屋者擴及到社區住戶，有系統的推動服務深化升級，以下為專訪紀要。

問：為何選在此時卸任董事長？

答：這個想法已經醞釀一段時間，也是一系列有計畫的安排。信義房屋在2004年就有獨立董事、2013年獨董名額超過董事，在公司治理一直領先市場。雖然上市公司董事長有一定的權責，卸下董事長前內部也有所討論，未來自己在公司的時間減少，常態性工作由董事長、總經理逐漸承接，重大議案也有審計委員會在董事會前把關。

房地產業並非變動很大的產業，而且只有傳承，企業經營才會平穩，至於第二代是否接棒，得等他們有能力再來考慮交棒。

問：經理人接手後的信義房屋，有何規劃？

答：持續推動信義服務升級進化版，這二年來我們將「客戶」重新定義，過去的客戶是「買賣房屋者」，現在則擴大至為「社區住戶」，盡可能提供有償或無償的服務，像搬家、裝修、清潔、室內設計、甚至有系統的協助住戶召開管委會等，讓居住變得更方便、舒適，把「家」的概念擴大。以一個100人的社區來說，當中有5個人有買賣屋需求，以前服務那5個人，現在是服務100人，協助客戶買到一個好環境。

在過去這種擴大服務層面、建立新鄰里關係的社區服務只是一個概念，這二年開始試點，今年則是每個門市全面落實，並建立一套用清楚了解客戶需求的系統。

問：經營團隊如何落實服務升級概念？

答：不只在仲介事業，開發事業以興建住宅為主，大型項目都會有商業規劃，透過商業的經營，為住戶提供生活機能，例如嘉定「信義嘉庭」的店面就保留下來，目的是為了找到合適的租客。

「信義嘉庭」在交屋前一年讓住戶認識，建立起線上線下的社團，陌生人變熟人才變鄰居，總比陌生人直接變鄰居，更容易形成互助圈，雖然不少人擔心這樣的作法會讓住戶串連形成交屋阻力，事實上住戶自己形成各種社團，主動幫鄰居處理事情，吸引不少同業、政府官員來參觀。

問：信義房屋是「中城聯盟」的會員，大陸推案是否考慮與當地建商合作？

答：中城聯盟目前有六十幾家會員，不少是年營業額千億人民幣的大陸開發商，信義房屋則是唯一台商，也參與該聯盟十幾年。早期信義進入大陸市場只作仲介業，不過近年有開發事業，未來不排除與當地開發商合作，中城聯盟會員開發量規模大，共同採購是較大優勢。

問：信義除了目前的兩岸及日本、大馬市場，是否規劃進入其他市場？

答：東協及印度市場人口多、成長快，經營當地居民的房屋買賣是很大的商機，目前在馬來西亞已設立據點，也經營當地人市場。不只仲介代銷、包括開發事業都在評估東協各國的可能性，相較於開發事業金額龐大，「仲介先行」可以對當地價位、買賣方心理更深入了解，等市場熟悉了，進入市場就會比較有把握。

導入阿米巴經營 大陸門市績效提升

信義房屋今年導入日本「經營之聖」京瓷公司創辦人稻盛和夫所創的「阿米巴經營」，並聘請日籍顧問輔導；而在引進這套科學化的系統後，上海示範區的門市績效明顯提升，今年前六個月中有五個月都達到目標。

信義房屋進入大陸房仲市場多年，在主力經營區域中，財報顯示上海虧損收歛至新台幣1億元左右，蘇州則已是當地第一品牌，去年有約4,000萬元獲利，為進一步提升經營績效，特別導入阿米巴經營。

阿米巴變形蟲經營的核心理念，即是將組織分成許多小組織，組織可以隨時因應市場變化，小組織若求自身利益最大化，公司也將獲得更高利潤，每個阿米巴就像一個小企業，都有經營者、銷售額、成本和利潤，不僅考核每個領導人，可考核每個成員的附加價值。稻盛和夫這套模式過去曾讓日航成功起死回生、轉虧為盈，近年不少大陸企業、特別是製造業也採用這套制度。

信義房屋創辦人周俊吉表示，過去仲介業人員在估算業務及成交的可能性時，通常都憑直覺估算，然而引進經營理念相近的京瓷管理顧問，在與日籍顧問長時間的溝通後，帶進「京瓷哲學」新的模式，包括從區主管、店長、乃至經紀人，以科學化的方式改變了經營作法。

阿米巴經營運用在房仲業上，能分析出一個案件若有八成的成功率，另外二成失敗率需要做到哪些事才能轉變為成功率？每個案件都透過慎密的方式詳細評估，每個小單位都需留意收益。在上海試行區的門市經營績效明顯提升後，也開始推行至大陸所有門市。

歷時兩年半，台銀位於圓山捷運站旁的3千坪公辦都更案將於今日正式公告，根據台銀與住都中心規劃時程，預定在第四季完成遴選，年底前與得標開發商簽約。這是台銀歷來規模最大的都更案，位於捷運圓山站西側，庫倫街南、北側至承德路之間，台銀所持有的土地面積就高達3千坪，總樓地板面積近1萬坪。

在2011年花博結束後，各方對此地實施都更的建議不斷，之後在2017年4月，該都更案終於以「公辦都更」正式啟動，其中台銀持有近3千坪土地，占總都更面積98％，是最具分量的主導者。

台銀為此與內政部住都中心共同攜手合作，台銀內部評估，該都更開發計畫將引進都更實施者初期投資近14億元，屆時落成的不動產總市值，估計超過50億元，將成為北市最有代表性的大規模都更代表作。

2017年4月台銀與內政部共同合作研提此案之後，歷時兩年半，終於將在今天啟動招商。根據台銀評估，該地所座落的北大同區，原本土地就為低度開發利用，倘若透過該都更案，將能改善當地老舊建物的樣貌，乃至整體的生活品質，甚至可透過更新地區的整體規劃設計建構地區觀光商業服務核心，讓整個北大同區有新的發展氣象。

台銀在進行此案時也評估，該都更案在進行上具有三大優勢，一是該案位於圓山捷運站西側，具有交通轉運區位，及大量人流進出的優勢；二是旁邊是台北數位產業園區，可與之結合進行數位產業的研發、輔導及數位人才的培育；三是周邊文化、觀光景點眾多，可發展出東西向文化休憩軸帶，並創造出大型的開發空間。

倘若和老危重建相較，都更由於面積大、整合難度也高，因此相對不易進行，而台銀在這筆3千坪的土地上，一來是絕大部分土地為自有，因而大為降低整合難度，加上結合內政部住都中心打造這塊大面積都更案，走公辦都更模式，成功機率會更高。

台銀扮領頭羊 帶動大同區城市再造

根據台銀和內政部住都中心規劃，面積達3千坪的捷運圓山站西側都更計畫，涵蓋庫倫街、承德路、酒泉街等北大同區範圍，台銀主管指出，透過這個大面積的公辦都更都計畫，亦可把舊市區進行城市再造、改頭換面。

若以該基地所劃定的範圍，該基地串連中山足球場、美術公園、新生公園、孔廟等，涵蓋承德路三段的北大同文化園區及迪化運動公園，並東接台北市立美術館，這個公辦都更案也鄰近台北數位產業園區。

上述都更計畫以庫倫街為分界點，切出南北兩個街廓，較接近圓山捷運站的A區為1,600坪、B區為1,400坪，位於南側的A區作為商辦進行複合式商業使用，緊臨目前「明倫公宅」，位於北側的B區，則有住宅、商辦、及社福設施等三種規劃，作為住商複合使用。

目前該案分成兩階段來進行，第一階段先遴選出建商或土地開發商作為B區都更實施者，開發出住宅、辦公室、商場等住商複合式大樓，然後讓A區居民透過權利變換等方式，移居到B區，預計第二階段完成B區都更開發計畫。得標者可透過「權利變換」方式，開發並負責回租台銀分回的更新後A區包括房地、停車位在內的全部不動產。

台銀主管指出，本次招標開發商，希望開發商能提出結合捷運圓山站、花博公園及台北數位產業園區三者的再發展方案，以帶動北大同地區更多的都更新契機。

大型建商轉型商用不動產開發正夯！宏普建設攜手日本三井不動產的「三井花園飯店」預計2020年完工，無獨有偶，距離僅幾百公尺、皇翔建設與日本藤田觀光集團合作的「格拉斯麗飯店」也將在2021年完工，屆時兩大建商引進的兩大日本飯店品牌將短兵相接，掀起一場日系飯店大戰。

近幾年轉型開發商用不動產已是建築業的「新顯學」，巧合的是，宏普、皇翔兩家老字號建商在跨界拚觀光飯店之際，英雄所見略同都選擇在捷運忠孝新生站咫尺處，分別引進日系品牌飯店，預期2021年雙方將正式交手。宏普、皇翔表示，儘管兩座飯店離很近，但品牌、定位、目標客層都不一樣，應可各自吸引國際客源。

宏普建設最近正緊盯忠孝新生站附近的第一筆飯店開發案工程進度，預計2020年點交給日本三井不動產，開出「三井花園飯店」。宏普表示，全棟將打造地上17樓、地下五層的高端商務飯店，未來可望坐享租金收益和長期增值利益。

皇翔建設跨足飯店業的處女作是緊鄰士林官邸的「士林萬麗酒店」（Renaissance Taipei Shihlin Hotel），2018年十月開幕後，每月可為皇翔帶來2千多萬元營收，迄今平均住房率約6~7成，每晚平均房價6千多元。皇翔估計轉盈至少要十年時間。

皇翔興建中的第二座、第三座飯店，位於北市忠孝東路臨沂街口及台汽北站，將陸續完工開幕。有趣的是，皇翔位於忠孝東路臨沂街口的飯店距宏普租給三井的飯店案僅數百公尺，由皇翔100％持股子公司普立斯國際開發與日本藤田觀光集團簽約，以20年租約租給藤田，引進「格拉斯麗飯店」（Hotel Gracery），2021年開幕營運。

皇翔表示，目前共有三座飯店開發案，除「士林萬麗酒店」、「格拉斯麗飯店」外，還有台汽北站飯店案，位於京站對面，已引進萬豪酒店簽約管理，預計2022年完工。

草悟道沿線一向為中台灣首屈一指的「園道名宅圈」，隨著璞真建設首度進軍草悟道的百億超級大案「勤美之森」，5月正式進場以來、熱銷已超過百戶，與另三座百億豪宅－忠泰「老佛爺」、富邦「天空樹」、由鉅「大恆」形成四強鼎立，未來「草悟道名宅」將更具看頭！

北部豪宅建商近幾年來爭相插旗台中「園道名宅圈」購地推案，如今已形成百億豪宅聚落，且個案紛紛傳出銷售佳績。

其中，勤美集團旗下的璞真建設，在草悟道園區推出「勤美之森」複合式開發案今年3月已動工，第一期基地面積達4,000坪，將以「東京Midtown」城中城為理念，打造一座結合五星級洲際酒店、精品商場、美術館與豪宅大樓的大型造城計畫。

其中，總銷120億元的「勤美之森」雙塔式超高層豪宅大樓，坪數規劃77、95坪，每坪開價60萬元起，每戶總價5,000萬元起，自5月進場以來，成交量已衝破三成，已購客戶大都是中小企業主，來自台北的購屋客也不少。據悉，北客因為喜歡草悟道周邊的生活環境，紛紛南下購屋置產或是當退休宅。

與「勤美之森」相距不到200公尺、忠泰建設在台中首座百億豪宅案「老佛爺」，近2,000坪基地，正對科博館園道第一排，將打造全球唯一由時尚創意與藝術大師「卡爾拉格斐」量身打造的法式經典美學鉅作，從建築外觀、公共設施到室內空間配置，呈現純正的法式精品風格。

忠泰「老佛爺」產品規劃為兩棟34層、總戶數174戶住家，每戶坪數70、140坪，未來規劃引進國際設計精品「MOT明日聚落」進駐。

此外，由普立茲克建築大師－伊東豊雄設計規劃的富邦「天空樹」，建築體形塑成向天空無限伸展的大樹，運用內凹弧形外環樑結合曲線帷幕的尖端工程，2,766片抗風屏玻璃百葉，呈現出大樹開枝散葉的生命力，為台灣建築與工程界首見，吸引許多企業名人指名購買。在近一波台商回流投資潮中，「天空樹」在半年內成交了3戶，目前全案僅餘個位數戶別。

榮獲全台首座「鑽石級智慧建築標章」的由鉅「大恆」，座落在國美特區首席位置，充滿現代風格的建築外觀，走進室內卻感受到濃厚的藝術氣息，目前社區每坪成交均價65.8萬元，為「草悟道名宅」四強之首。

老牌房仲的太平洋房屋，近年難得有近20家新展店，且相隔8年昨再度舉辦年會。總經理蕭朝陽指出，目前台灣房市處於「L」型走勢，房價處於底部盤整狀態，即便買賣移轉棟數達到30萬棟，還不能算是復甦，至少要超過32萬棟，房市才算是回溫，預期築底還得要3~5年時間。

蕭朝陽說，太平洋房屋成立34年，最高峰時期全台200家加盟店，但歷經幾波房市反轉、股權移轉等，最差時加盟店數不到110家，是幾近腰斬，但近幾年在強化行銷與研判各區域房市後，新展19家店，主要集中在桃園與雲、彰、投等縣市。

移轉棟數破32萬 房市才算回溫
他指出，這些所謂的非傳統主要都會區，在前波房市反轉階段，價與量並沒有太多的萎縮，反而相較穩定，主因是區域自住需求，買氣表現一直都很穩定；蕭朝陽認為，台灣房市呈現「L」型趨勢，始終處於築底狀態，主因是房價太高，加上市場資金動能可否延續購買動力，都是後續值得觀察方向。

他直言，3~5年內房市不太可能有大幅好轉機會，畢竟買賣移轉棟數連續增加，還是處於相對低點，且要達到房市回溫狀態，買賣移轉棟數不只要達到30萬棟、甚至要超過32、33萬棟，才能算有溫度的回溫。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛認為，全台房仲業營業額連續2年雙位數大增，讓2016年前後關店、休養生息的仲介業者紛紛重出江湖，加上實價登錄後，越來越多資訊輔銷工具上市，大幅降低業務開發成本，也讓更多新品牌可用服務、成本等創新策略，在紅海市場切割出新藍海。

房仲業者根據聯徵中心第1季發布資訊，整理出全國房貸件數逾120件的行政區，發現購屋面積最小、最大都落在新北市，分別是三重與林口；且在三重買1坪的價位可在林口買到超過1.4坪。

雙北市房價高 購屋坪數最小
據聯徵中心統計，全國購屋面積前5小行政區，依序是新北市三重區約32.1坪、台北市中山區約33.6坪、新北市板橋區約33.9坪、台北市大同區約34.5坪及新北市汐止區約34.8坪，前5小均落在雙北市；房產業者解讀，主因是大台北購屋負擔相較其他都會區要沉重，預算可負擔坪數自然較小。

反觀首季全國購屋面積前5大的行政區，依序為新北市林口區約59坪、台南市北區約58.7坪、台中市南屯區約57.8坪、高雄市鼓山區約57.2坪及桃園市大園區約56.9坪，前5大購屋坪數均超過55坪。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，通常都會區捷運站點周邊與房價越高區域，購置小宅行為越是普遍，今年第1季購買坪數最小的前5名，都在台北市與外圍第1圈區域，第1名是三重區，第2名是北市小宅交易量最大的中山區，第3名則是捷運板南線上的板橋區，第4名為大同區，第5名為新北市的汐止區。

反觀新北市外圍區與大台北以外都會區，因房價水準相對平價，一般購屋族購屋壓力不若雙北市大，相對也可購買尺度較大的標準3房產品，不必因屈就於房價而選擇小3房或2房住宅，平均購屋面積都比北部大出許多。

　　被稱為“華南五虎”之首的富力地產，今日傳出大消息。

　　有媒體報導稱，富力地產的一份內部檔顯示，其今年下半年將暫停拿地，主要任務為促銷售，抓回款。

　　中原地產研究中心統計資料顯示，2019年二季度房地產企業紛紛拿地後，7月份企業拿地資料開始分化，拿地超過50億元的企業只有4家，中原地產首席分析師張大偉向時報君表示，相比二季度，房企搶地數量開始減少，加上融資收緊預期下，房企拿地意願不強。

　　截至今日收盤，富力地產跌幅0.42%，報14.3港元，目前總市值461億港元。

　　富力暫停拿地釋放何種信號？

　　據《中國建設報》報導稱，7月26日富力地產發佈了一份內部檔《關於要求地區公司確保完成銷售任務的通知》，檔中明確提到，2019年下半年原則上暫停拿地，並將促銷售、抓回款放在首要位置。


　　富力地產之前公佈今年年度權益銷售目標為1600億元，7月2日發佈公告稱，今年前6個月集團累計實現權益合約銷售金額約602億元，以此計算，上半年僅完成目標約37.64%，不到一半。其內部檔中也提到，“今年以來，集團銷售業績距離既定的全年銷售目標仍有差距”。

　　富力暫停拿地釋放何種信號？中原地產首席分析師張大偉向時報君表示，整體看是去杠杆，對於行業來說過去幾年杠杆相對較高的房企，最近拿地其實都有明顯減少；其次，從企業角度看，富力依然在消化之前與萬達的交易。

　　2017年11月，富力地產以199億元接手了萬達77家酒店資產，但此番收購並未被資本市場看好。但富力方面表示，此次收購萬達的酒店資產除了價格便宜外，還可以減少富力後期的酒店成本投入並可以直接運營產生收益，另一方面也有助於富力對於酒店業務方面的版圖擴張。

　　目前，經過了一個完整的財年週期“消化”後，富力在酒店業務上的營收確實有所提升，然而淨利潤依然虧損。2018年報顯示，富力在酒店業務上的營業額由2017年的23.8億元增至70.3億元，增幅明顯，然而虧損幅度也進一步擴大，由2017年的虧損1.46億元擴大至4.59億元。

　　從收購的資金量以及對酒店的回報率來看，萬達酒店並沒有給富力地產帶來很好的回報，反而拖累了富力地產整體業績。

　　中原地產研究中心統計資料顯示，相比於二季度，房地產企業7月份開始收緊拿地步伐，針對非熱點土地關注度減少，融資收緊預期下，企業拿地資料開始分化，在7月份，拿地超過50億的企業只有4家，分別是萬科、中海、金茂、華僑城。

　　張大偉認為，房企的資金鏈分化嚴重，大部分企業依然處於降杠杆階段，特別是2016年左右購入大量地王的企業，最近拿地非常少。中型房企成為搶地的主流企業，房地產市場拿地看融資，融資難時土地流標多。

　　同策諮詢研究分析師張宏偉向時報君表示，從行業角度看，資金端和融資端都收緊了，包括房地產信託、ABS、境外融資都收緊了，對企業的壓力很大。另外從銷售端來看，其實從5月份開始整個銷售回款壓力顯現，市場動力不足，6月份也沒有出現翹尾行情，因此三季度以來整個房地產市場回款壓力劇增。

　　也即是說，銷售端和融資端這兩個房地產企業最重要的資金來源管道都被收緊，企業壓力之大可想而知。這不僅是富力，對於大多數房地產企業來說接下來凜冬將至。張宏偉表示，接下來會有更多的企業將暫緩拿地，確保企業運營安全。

　　“我個人聽說有一些企業下半年開始把一些尾盤、車位、商鋪以及不太好的項目加大去化，降價銷售，有些企業開始採取動作了，希望能夠通過降價方式回籠資金。”張宏偉表示。

　　房地產內外融資管道收緊

　　進入7月以來，房地產融資管道被進一步收緊，包括房地產信託、境內外發債、ABS等融資管道相繼受限。而2019年是房地產政策出臺最密集的年份，其中針對房地產金融風險的監管也強於以往。

　　7月12日，國家發改委發佈《對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》（簡稱“778號文”），其中提到房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。

　　中誠信評級公司研究院評級與債券部研究員盧菱歌表示，房企境外發債募集資金現在僅可用於境外市場的借新還舊，無法對新項目進行融資，也不能在境內使用這部分資金。778號文是進一步控制外債總量規模，防範外債風險等監管思路的延續。

　　7月20日，有媒體爆出，房地產信託業務報備中，項目公司需具有二級開發資質，或持有專案公司50%以上的股東具有不低於房地產開發二級資質，方可放行。

　　光大證券(11.420, 0.09, 0.79%)研報透露，7月6日，銀保監會對部分信託公司開展了約談警示，主要涉及房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，要求將房地產信託業務增量和增速控制在合理水準，且對部分信託公司提出了2019年三季度房地產信託規模較二季度“零新增”的自我約束建議。

　　對於處於償債高峰期的房企，尤其是中小房企而言，今年下半年的資金鏈將迎來巨大挑戰。人民法院公告網顯示，2019年1月以來，截至7月24日，全國範圍內至少有279家房地產企業在人民法院登出公告破產文書。

　7月30日晚間，茂業商業（600828，SH）發佈公告稱，因市場環境發生變化，為了確保收購更加有利於上市公司經營發展，保障股東權利，經公司董事會慎重研究，決定取消《關於購買秦皇島茂業百貨有限公司100%股權暨關聯交易的議案》。

　　茂業商業在去年9月就曾打過秦皇島茂業的主意，隨後在10月又終止了計畫，而上交所在本月24日發去的問詢函中再次重提了此事。而此次，茂業商業尚未回復問詢函便已決定取消收購計畫。事實上，《每日經濟新聞》記者注意到，目前茂業商業自身資金也存在壓力，其截至今年一季度末的流動比率僅為0.52。

　　秦皇島茂業100%股權收購計畫“流產”

　　去年9月8日，茂業商業發佈公告表示，擬以19.92億元的價格收購關聯方中兆投資管理有限公司（以下簡稱中兆投資）持有的秦皇島茂業控股有限公司（以下簡稱秦皇島茂業控股）100%股權。隨後，在去年10月11日回復上交所的問詢函時，鑒於秦皇島茂業控股擬與中兆投資進一步清理關聯往來，茂業商業決定終止對秦皇島茂業控股的收購計畫。

　　在更早的2016年6月，茂業商業也計畫收購秦皇島茂業控股100%股權，但最終因“部分標的資產業績略低於預期”作罷。

　　今年7月24日，茂業商業發起了對秦皇島茂業的收購計畫，計畫以現金17.90億元收購後者100%股權，這一價格較秦皇島茂業截至今年3月31日的帳面淨資產溢價415.85%。與此同時，中兆投資還承諾秦皇島茂業在2019年至2021年各年度扣非後的淨利潤分別不低於12637.31萬元、12651.14萬元和12785.79萬元。

　　值得一提的是，秦皇島茂業原本為秦皇島茂業控股的全資子公司，直到今年6月18日才被轉讓給中兆投資。也就說，秦皇島茂業一直是茂業商業希望收購的對象。

　　7月24日當天，茂業商業再次收到來自上交所的問詢函，問詢函提到中兆投資仍欠秦皇島茂業5.08億元債務，在該關聯方往來尚未清理完畢的情況下，公司收購秦皇島茂業的原因及合理性；另外，由於作為控股股東一致行動人的中兆投資因未按時履行法律義務而被法院強制執行，上交所詢問茂業商業再次擬收購秦皇島茂業是否主要為控股股東提供資金支持。

　　如今，還未回復上交所的上述問詢，茂業商業便以“市場環境發生變化”為由，決定取消收購秦皇島茂業100%股權的計畫。

　　茂業商業流動比率僅為0.52

　　面對控股股東深圳茂業商廈有限公司（以下簡稱茂業商廈）的資金緊張狀況，茂業商業在去年已兩次伸出了“援手”。

　　去年3月，茂業商業以現金4.03億元收購實控人黃茂如旗下的重慶茂業百貨有限公司，溢價達329.97%；去年9月，茂業商業以現金5.66億元收購了茂業商廈持有的泰州一百97.31%的股份，溢價超過16倍。


　　但事實上，出售資產也僅是茂業商廈緩解資金緊張的途徑之一，最新公告顯示，截至7月2日，茂業商廈及其一致行動人累計質押茂業商業股份數約11.45億股，占其持有茂業商業總股份數的76.45%。

　　與此同時，茂業商廈正在申請發行15億元公司債券，該專案在7月18日顯示為“已回復交易所意見”狀態。

　　而另一方面，《每日經濟新聞》記者注意到，茂業商業自身的資金情況也並不輕鬆，一季報顯示，截至今年3月31日，茂業商業擁有的貨幣資產為13.32億元，尚無法覆蓋17.90億元的交易對價；茂業商業的流動資產和流動負債分別為39.49億元和76.23億元，流動比率僅為0.52。

　　“持續的高溢價收購關聯方資產，不管是否為向實控人提供資金説明，無疑都會引起監管的極大關注，而在上市公司本身資金也並不寬裕的情況下，此類交易更需謹慎。”某券商分析師向《每日經濟新聞》記者表示。

燕郊樓市去化週期長達31.7個月。

環京地區成為今年上半年庫存消化週期的“重災區”，其中燕郊31.7個月，高居環京區域之首，香河31.1個月，大廠29.6個月。

日前，上海易居房地產研究院發佈2019年上半年《中國百城庫存報告》（下稱《報告》），截至6月底，受監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45203萬平方米，環比增長0.4%，同比增長6.0%。百城存銷比即庫存去化週期為9.8個月，與5月持平。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從影響房價的各種因素來看，企業資金壓力、庫存、市場預期的壓力，都有可能使房企進行主動降價。而今天（7月30日）中共中央政治局會議的定調，說明單純因為經濟下行壓力大而盲目鬆綁樓市，以刺激手段來對待房地產，基本上是行不通的。

“第三季度各地政策鬆綁的可能性幾乎為零。”

環京部分區域去化週期超30個月

環京津地區成為今年上半年庫存消化週期的“重災區”。

《報告》顯示，北京市庫存消化週期為17個月、天津16.5個月，但周邊地市去化情況更為“慘澹”：燕郊31.7個月、香河31.1個月、大廠29.6個月、固安18.7個月。

相應地，拉長的去庫存週期在房價上也有所反應。6月，北京新建商品住宅價格迎來年內首降，環比下降0.1%；《中國百城房價資料》顯示，燕郊、香河、大廠、固安四地新房價格環比分別下降1%、1%、0和8%，其中香河和固安環比下降7%和9%。

嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示：“環京津地區去化週期過長，不單純因為庫存絕對高，而是因為新房的絕對成交量非常低。從實際情況來講，如果放開北京的郊區市場，購房需求仍然較大，仍要增加供地。”

根據“庫存五分法概念”，消化週期36~18個月間，進入減少供地範疇；6個月以下則需要加快供地。“綜合考慮各線城市的情況，6~14個月是比較健康的週期。”嚴躍進認為，“大城市可以更短一點，二三線城市可以放寬到18個月，也可以認為是健康的，這與各地的具體銷售情況有關。”


惠州、金華單月庫存增幅超100%

單月來看，《報告》顯示，6月有61個城市庫存出現了同比正增長現象。

其中，惠州、金華和岳陽位列增速榜前3位，庫存同比增速分別高達109%、109%和76%。三地的月度成交金額也出現了同環比大幅下滑。

以金華為例，根據《中國百城房價資料》，其月度成交金額環比下降54%、同比下降60%，跌幅居前。

“金華房價下跌就屬於擠壓泡沫的情況。”嚴躍進指出，“這些城市房價出現下跌的直接原因就是庫存過高，是三四線城市房價泡沫擠壓的重要代表。”

不過，在100個城市中，有39個城市的庫存出現了同比下降，濟南、合肥和江陰等城市的庫存下降態勢較為明顯。

北京中糧廣場、中糧•置地廣場平均出租率都低於90%。

7月30日，大悅城發佈2019年1-6月份未經審核的營運資料。資料顯示，期內大悅城合同銷售面積約為97582平方米，合同銷售金額約為16.99億元。

投資物業方面，位於北京、上海等區域的大悅城平均出租率都在90%以上，但寫字樓方面平均出租率略低，僅有香港的中糧大廈出租率為99%，北京中糧廣場、中糧•置地廣場平均出租率都低於90%，其中中糧•置地廣場僅為69%。

資料顯示中糧置地廣場於2018年8月正式開業，坐落在北京東城區的安定門外大街上。

此外在酒店經營方面，大悅城旗下三家酒店三亞美高梅度假酒店、三亞亞龍灣瑞吉度假酒店、北京華爾道夫酒店平均出租率分別為90%、73%、69%，平均可出租客房收入分別為1125元、1257元、1532元。

今年全國總價“地王”紀錄再次被刷新！

7月30日，杭州上城區、余杭區共2宗涉宅地塊入市出讓，其中上城區望江單元商住地塊經過11輪報價，由安添國際有限公司（新世界）以總價97.92億元競得，一舉超越了7月26日雲南昆明剛剛產生的總價91.97億元地塊，成為今年全國新“地王”。

《每日經濟新聞》記者注意到，雖然此次“地王”成交額再創新高，但在限房價、限地價的“雙限”土地出讓規則下，杭州熱門板塊的土拍出現明顯降溫，包括7月29日杭州出讓的6宗住宅用地，無一封頂成交。

總價“地王”紀錄頻刷新

自今年3月份以來，國內土拍市場明顯升溫，尤其是杭州、蘇州等熱點城市，不斷拍出高價地塊。

6月24日，深圳推出5宗宅地，分別位於寶安尖崗山、龍華民治、光明核心區、坪山中心區，共吸引了近40家、80組房企參與競拍。在激戰343次後，5宗地塊均以最高限價成交，總成交額達223.84億元。其中，龍光以65.85億元奪得龍華紅山的一幅地塊，樓面地價66988元/平方米，溢價率達45.01%。該地塊也是截至當時全國總價“地王”。

7月15日，經過56輪爭奪，中海地產以79.4億元奪得北京豐台區花鄉造甲村綜合性商業金融服務業及二類居住用地，樓面價達6.66萬元/平方米，溢價率18.79%。當天，該宗地塊吸引了包括金茂+寶龍+騏驥、首開+保利+城建+建工、中海、合生等4家企業或企業聯合體參與拍賣。而該地塊也成為截至當時的今年全國總價“地王”。

7月26日，俊發控股的雲南中豪置業有限公司，以91.97億元拿下了昆明市官渡區矣六街道共計11幅地塊，成為截至當時的今年全國“地王”。

然而僅過了4天，全國“地王”再次易主。

7月30日上午，杭州出讓2宗地，分別位於望江單元與喬司新城中心區，總出讓面積102791平方米，總起始價達95.93億元。其中上城區望江單元商住地經過11輪報價，由安添國際有限公司（新世界）以總價97.92億元競得，成為今年以來全國“地王”。

58安居客房產研究院首席分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者，以北京、深圳為代表的一線城市一直備受房企青睞。這些地方的核心優質地塊釋放出來比較少，北京之前雖然有供應，但在市中心核心位置土地供應異常稀缺，一旦有地塊放出，關注度勢必很高，這些區域未來房價支撐力很強，在這些地方拿地，未來利潤率不會很高，但是風險小，利潤穩定。同時，以杭州為代表的二線城市是開發商不得不做的選擇。整體來說，二線城市增長空間是最大的，但這些城市限價力度非常大，未來房企能否以合理市場價格進行銷售，有一定的不確定性。

土地熱催生更嚴出讓規則

土地市場的火熱，也催生了更加嚴厲的調控措施。

4月12日，合肥調整濱湖新區居住用地區域最高限價執行標準；5月11日，蘇州出臺樓市調控新政，推了一次報價出讓方式的土地出讓新規定；6月6日，東莞修改土拍規則，引入終次報價。

6月29日，杭州主城區、錢塘新區、蕭山區以及余杭區，同時掛牌了一批土地。出讓條件中首次設置了“限房價、限裝修”的條件：在競價規則中除地塊指標之外，明確了未來新房的毛坯銷售均價、毛坯最高價，以及最高精裝標準。即在之前“限地價+競自持”基礎上，杭州將在開發商競得土地前就約定入市價格。

自此，杭州土地調控從“限地價”，進入到限房價和地價的“雙限時代”。

“雙限”之下，杭州連續迎來兩次土拍。7月29日，蕭山區、錢塘新區6宗試點地塊成功出讓，總攬金超125億元。7月30日，杭州上城區望江單元地塊、余杭區喬司新城中心區2宗地塊分別拍出97.92億元和2.23億元，總價破百億元。

《每日經濟新聞》注意到，從這兩天8宗地宅土成交結果來看，由於“限價”提前鎖定了未來的房價預期，杭州熱門板塊的土拍明顯降溫，住宅用地無一封頂成交。

張波向《每日經濟新聞》記者表示：“這樣的好處是未來樓市價格可控，壞處是開發商利潤減少，以及專案本身的可保證性受到限制，可以劃到專案設計、環境配套、戶型設計非常少，這樣產品同質化就會嚴重，沒有亮點。老百姓只能買空間，而不是品質方面的享受。好地塊和好位置，價格因素導致材料選用上檔次無法提升，進而影響整體產品品質。”

摩根大通發表報告指出，市場普遍關注近期香港的示威活動有可能會影響住宅需求，但摩通相信，延遲土地供應對本港樓價及需求有支持，其中7月份推售的3個新樓盤，全部皆售罄便是有力的證明，該行維持對地產股的「增持」評級。

明日大嶼及農地轉換遇阻

報告表示，投資者關注本港近期連番爆發大規模示威遊行，可能令住宅需求減慢，並影響香港零售銷售，惟7月推售的3個新樓盤，合共逾1200個單位全部沽清，反映房屋需求仍然殷切，並無受到社會事件影響。

摩通又稱，投資者傾向同意兩個可提供大量土地供應的項目，「明日大嶼」及農地轉換計劃或許會延期，因為在目前政局敏感時刻推行並不適合。

由於預期土地供應延遲，摩通維持對地產股的「增持」評級，行業首選為會德豐（00020）及新世界發展（00017）。雖然最近領展（00823）股價大幅調整，摩通認為是投資者靜候趁低吸納的機會，由於領展盈利具可預測性及回購單位能力出色，預料市場仍為領展股份付出溢價。

另外，摩通報告又提到九倉置業（01997），若股價調整至45元，估值開始變得吸引，若股價在45元水平，股息率大約4.9厘。該股昨收報49.6元，升2.5%。

太古地產（01972）宣布，成功簽署首筆與可持續發展表現掛鈎的貸款，集團亦是香港首家根據按年環境、社會及管治（ESG）的表現指標，來建立融資機制的企業。

太地與東方匯理銀行達成協議，將一筆於2017年8月訂立的5.5億元5年期循環貸款，轉為與可持續發展表現掛鈎貸款，其利率會因應公司的ESG表現作出調整。這是太地於去年發行總值為5億美元的綠色債券之後，第二項推動可持續發展的舉措。

在新訂的貸款框架下，東方匯理銀行將基於以下標準每年下調利率：一是太地繼續獲納入道瓊斯可持續發展世界指數，二是太地的香港物業組合達致每年度減低能源耗用強度（即EUI，以每平方米千瓦小時為量度單位）的目標。

按兩項指標下調利率

集團行政總裁白德利表示，2016年公司推出2030可持續發展策略，以採取行之有效的措施，把可持續發展理念融入業務營運的各個層面。今次訂立與可持續發展表現掛鈎貸款，突顯公司致力尋求新的融資方式，和營運更具可持續性業務的願望，同時支持香港綠色金融市場的發展。

是次太地取得的可持續發展表現掛鈎貸款，將用作支持實踐2030可持續發展策略訂立的目標，如採用先進節能技術及支持發展中的綠色建築，包括太古坊重建計劃內的甲級辦公樓項目太古坊二座。

龍光地產（03380）昨日收市後發盈喜，預計截至6月底止中期業績，核心溢利較去年同期將錄得至少40%升幅，主因集團期內收入增加所致。2018年上半年核心溢利為29.38億元（人民幣．下同）。

集團今年6月合約銷售額約108.6億元，按年增長63.5%。合約銷售面積約84.9萬方米，合約銷售單價約1.27萬元。上半年合約銷售額為453.1億元，較去年同期增長27.7%，合約銷售面積則為339萬方米。

中鋁預警半年純利瀉逾九成

另外，中鋁國際（02068）盈警，指經初步測算，料上半年淨利潤按年減95.7%，扣除非經常性損益的淨利潤按年瀉99.3%。公司2018年上半年淨利潤為2.32億元，扣除非經常性損益的淨利潤1.32億元。

中鋁稱，業績大跌主要原因是受項目審批進度影響，公司原計劃在2019年上半年推進雲南高速公路項目，但開工時間晚於預期，未能貢獻收入；且部分大型工程合同進入施工尾期，當期可實現的收入按年降幅較大。上述兩項因素皆導致毛利按年縮減。同時，受應收款項賬齡變化影響，期內信用減值損失增加；而作為有色金屬行業工程技術企業，公司上半年亦加大科技投入，研究開發費用按年增幅超過兩倍。

二手交投回落，個別急於套現的業主選擇蝕讓離場。尖沙咀名鑄錄高層A室以2,800萬元售，帳面賺9.4萬元，實際虧損離場。

項目高層A室單位，面積約1,143平方呎，屬2房單位。據土地註冊處資料顯示，單位以2,800萬元易手，呎價約24,497元。

據了解，原業主於2012年以2,790.6萬元購入上述單位，至今持貨約7年，帳面賺約9.4萬元，計及交易其他費用，如印花稅約118萬元，原業主最少蝕110萬元離場。

爾巒複式 低購入價1成拍賣

元朗爾巒茵羅洛斯大道複式單位，將於拍賣場上推出，惟開價較5年前買入價，平逾1成。

根據環亞物業拍賣行資料顯示，物業1座複式單位，連平台及天台，室內面積1,683平方呎，拍賣開價2,500萬元。原業主2014年以2,810萬元購入單位，現拍賣開價較買入價平310萬元，低約11%。據悉，有銀行對單位估價，估值達3,500萬元。

針對非法佔用官地問題，地政總署成立特別行動專責組處理，鎖定100幅被非法佔用的黑點分階段執行土地管制，首階段處理的15個黑點，預計9個月內完成。

地政總署發言人表示，為了更迅速和有效處理近年不斷上升的非法霸佔政府土地和私人農地上違契構築物個案，署方近期調整了執管策略。除了分區地政處會繼續處理日常執管工作外，署方更透過成立由90人組成的專責組，重點打擊大範圍霸佔政府土地和私人農地上大規模違契構築物個案，並會不時公布行動結果。

專責組鎖定100幅較大面積政府土地被非法佔用的黑點（即每幅面積超過10,764平方呎）。初步調查顯示，有關土地主要用作工業、儲物、物流及泊車等用途，大部分分布於屯門、元朗及北區。

首階段處理15地 料9個月完

專責組首階段會處理其中15個面積超過3.2萬平方呎以上的黑點，涉及約40個不同作業者，並已開展土地管制行動，目標在9個月內完成處理，而其餘的黑點則期望在24個月內完成處理。