扯 捷運聯開宅 1人租28戶 租金較社宅低「欺負弱勢」 捷運局：法規沒限制

台北捷運聯合開發住宅承租無上限，單人就可承租28戶，挨批一旦轉租賺很大。北市議員高嘉瑜昨質疑捷運聯開宅竟可讓人轉租牟利，且每坪月租金比社會住宅低，根本是「欺負弱勢、欺負青年」。北市捷運局回應，聯開宅都是透過標租公司公開招標，現行法令未限制承租戶數，且因出租時是毛胚屋並有長租優惠，租金才較便宜。

高嘉瑜昨開記者會表示，捷運聯開宅以單一民眾個人名義大量承租的情況嚴重，例如蘇姓民眾承租捷運辛亥站聯開宅10戶，另承租蘆洲站聯開宅「希望城市」18戶，1人就承租了28戶；另有蘇姓民眾也承租兩處共22戶，陳姓民眾承租小碧潭站聯開宅「美河市」一般事務所21戶，高質疑是大量標租後轉租他人牟利。

租金幾乎砍半 若轉租可牟取暴利
高嘉瑜說，她上租屋網平台查詢美河市一般租金水準，29樓的18.3坪房子月租2萬5500元，但捷運聯開宅18.33坪且是更高樓層，月租卻只要1萬3643元，幾乎只要半價，遠低於市場行情，等同承租人如轉租後，每戶每月可多賺1萬1857元。
若和北市都發局的美河市社會住宅相比，租29樓、20坪要1萬4300元，平均每坪月租金約715元，但美河市的北市捷運局聯開宅19.86坪僅1萬3921元，平均每坪租金701.5元，比社會住宅還便宜。

另外，捷運聯開宅重複承租情況嚴重，高嘉瑜清查北市府持有的美河市396戶中，有238戶為重複承租1戶以上，佔比約60%；蘆洲站希望城市463戶中，有137戶重複承租，佔比約29.58%。

高嘉瑜質疑，捷運聯開宅遭大量承租，應是被轉租牟利，北市捷運局卻沒負起監督和管理之責，且對外招標承租價格如此便宜，轉租可牟取暴利，一般民眾卻無法享受，有圖利特定人士嫌疑。

社宅含管理費 長租9.5年另有優惠
北市捷運局資材管理室副主任邱靖棠回應，捷運聯開宅都是依法公開標租，可承租戶數也沒有限制，且是透過競價由價高者得，符合市場機制，但如要分租、部分轉租，仍要先送該局同意；上述承租28戶聯開宅的民眾有提報轉租申請，但是否每名重複承租人士都有合理、合法轉租，仍要清查。

至於捷運聯開宅租金較社會住宅便宜，邱靖棠則解釋，主要因標租的聯開宅是未裝潢的毛胚屋，且管理費要另付，社會住宅則有裝修，也內含管理費；另為了順利招租，也提供聯開宅9.5年長租優惠。

聯開宅年收租10億 挹注捷運建設

針對台北捷運聯開宅疑被大量標租再轉租牟利，是否涉及居住正義問題，景文科技大學財務金融系副教授章定煊認為，應回歸政府標租聯開宅的政策目的，若政府考量收入最大化、對承租戶數不設限，就會導致北市議員高嘉瑜反映的包租多戶、再轉當二房東狀況；若以照顧社會為出發點，設限承租戶數，行政成本雖會提高，但能顧及最大範圍民眾。

北市捷運局表示，捷運聯開宅基地坐落在雙北，分回北市府的有37處商辦、11處住宅、6處含商辦及住宅，可出租總戶數1828戶，商辦671戶已出租643戶、出租率95.83%，住宅1157戶已出租1078戶、出租率93.19％。

北市捷運局估計聯開宅每年租金10億元，但會隨出租狀態不同而起伏，租金收入則做為挹注捷運建設的經費。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，目前聯開宅租金定價約是市價7至9折，以高嘉瑜點名的聯開宅為例，小碧潭站「美河市」9.5年的長約租金可到7折，有轉租牟利空間；蘆洲站「希望城市」位在巴士蘆洲總站旁，地點也不錯；辛亥站聯開宅「敦南捷境」因鄰近墓地，抗性較高。

陳傑鳴指出，目前聯開宅周邊租金單價行情，希望城市與美河市約每坪900至1200元，敦南捷境約每坪1000至1300元。
地產中心、記者林媛玲

剛舉辦完青少年高爾夫球賽的新北市林口區東華高爾夫球場，昨天進行第4輪、第4次法拍，結果因延緩執行而停拍，據法拍公告，這已經是東華球場第12次拍賣，自2007年第1輪首拍的54.458億元一路調整價格，到這次的17.05281億元，減價約37.4億元。

東華球場自2007年進行首拍，12年來法拍12次通通流標，據法院公告，債務人為東華育樂，債權人為中華成長3資產管理，拍賣原因為清償債務；此次執行拍賣土地共35.95萬坪、17.05281億元，拆算單價每坪約4728.7 元。

今年12月將舉辦賽事
東華為國內知名高爾夫球場，1993年風光開幕、曾多次舉行PGA賽事（美國職業高爾夫球系列賽事統稱），現任球場管理者為東華育樂總經理張歐誠。

張歐誠現年78歲，父親張東華出自迪化街，從事海產、砂糖貿易、馬達、肥料代理等生意，事業版圖相當廣泛；張歐誠則曾從事羅馬彩色磁磚經銷，而東華球場則是為了紀念父親，張歐誠與兄弟委託日本設計師規劃打造，並以父親「東華」命名。

不點交恐有佔用疑慮
東華球場今年8月才剛舉辦完2019台灣青少年高爾夫公開賽，高達194名各國青少年選手參加，張歐誠還親自出席頒獎典禮；記者致電到東華，接電話人員表示，目前球場、餐廳一切營運正常，今年12月10∼13日還將舉行2019 TLPGA巡回賽－台灣大哥大女子公開賽。

寬頻房訊發言人徐華辰分析，法院筆錄中提及，該土地使用區均為林口特定區計畫之保護區，並採取部分不點交方式執行拍賣；過去多次流標原因，主要是保護區難以開發，採取部分不點交方式，建物恐有他人佔用之疑慮。

且高爾夫球場屬於特殊產業，通常只有同行會有興趣投資，但拍賣內容並不包括已發行之球證，即使得標人得標想繼續經營球場，還必須與東華育樂協調，綜合以上條件，就會難以引起投資人興趣。

此次停拍原因為延緩執行，徐華辰解釋，主要債權人與債務人達成短期和解條件，債權人同意向法院聲請延緩執行就會出現此項程序，至於兩方用甚麼條件達成短暫和解，就無法得知。

具有31年歷史、旅行業團客餐飲名店「水蛙魯」突然發公告，指因不敵陸客縮減加上不景氣，將在本月底將熄燈，業者羅孝有（61歲）昨接受《蘋果》獨家專訪時表示，巔峰期1天接上千位客人，每月營業額500萬元，迄今只剩100人，營業額掉到百萬，「連全盛時期的一半都不到」，他心痛表示，顧客9成都是陸客，「陸客禁令不知何時恢復，根本撐不下去。」

團體陸客佔9成
羅孝有是廚師出身，1988年在圓山飯店樓下的海軍俱樂部開餐廳，鎖定台灣旅行團，5年前搬來南京東路三段地下室現址，約300坪空間，店租30萬元，因適逢陸客來台熱潮，餐廳順勢轉型做陸客團，因口味是陸客喜歡的鹹重滋味，評價頗高，尤其是招牌剁椒魚，還讓人誤會是老鄉來台開店。

水蛙魯主要是做團體餐，陸客佔9成，但最近陸客來台銳減，只剩顛峰時期的1、2成，月營業額也直直落到200萬元，「這個月可能更低，可能只有100萬元出頭。」羅孝有感嘆，光成本和人力開銷就不夠，之前租金約20幾萬元，房東租金有逐年調高，但停在30萬元很久了，「房東也知道我們愈來愈難做，謝謝他的體恤。」至於未來，羅孝有淡淡說，會先休息一陣子再做打算。

員工導遊皆不捨
擔任導遊的李小姐聽聞水蛙魯要歇業，特地前來替老闆打氣，她說，水蛙魯成為團客名店原因就是夠貼心、夠美味，「像員工知道我愛吃滷蛋，都會特意多放1顆滷蛋在我的便當裡。」

水蛙魯員工李小姐哽咽表示，「我們只是吃人頭路的小員工，聽到停業都很難過，但對老闆和老闆娘而言，他們心裡的難過比我們多千倍以上，希望現在政府可以把經濟帶動起來，不然以後這種失業潮會愈來愈多。」

單身青年及新婚育兒租金補貼方案從本周開始申請，但是，不少房客欲申請補助時，都遭遇房東不願意提出身分證字號，導致房客無法申請的困擾。

內政部今指出，房東若拒絕在租約中載明資料，最高可罰30萬元。但是，房客申請租金補貼，影響的是房東被追稅的結果，有部分房東就坦言說，這樣的話會考慮漲租。

至於租賃市場是否掀漲租潮，房市專家表示，多數房東可能會對房子開出「報稅價」，但是，單身婚育租金補貼目前計劃辦理1年，就算房東漲租，「也只是短期問題。」

罰鍰3萬∼30萬元
根據內政部規定，房東租給租金補貼戶，即為公益出租人，可享綜合所得稅每屋每月租金收入最高1萬元免稅、房屋稅適用自用住宅稅率1.2%，地價稅適用自用住宅用地稅率2‰；但即使政府祭出3大租稅優惠，仍然有許多租客會因房東拒絕提供個人資料，無法申請租金補貼。

內政部指出，依2017年1月上路的《房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項》規定，包括房東及房客的姓名、身分證字號等資訊，都必須在租約上載明，《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》也有相同規定，若房東拒絕提供個人資料，經要求改善仍不載明，依照《消費者保護法》規定可處3萬∼30萬元罰鍰。

《蘋果》針對租金補助問題隨機訪問房東及租客，在外租屋2年的何小姐表示，「會想申請租金補貼，不過房東已經表明不能報稅，怕就算答應了，明年反而漲租」。

郭姓房東則無奈嘆說，「自己兒女也在外租屋，了解補貼能減輕租客的負擔，雖然政府有優惠租金1萬元以下免稅，但是，市區幾乎都要破萬元，對房東來說，標準還是太高，要是因為課稅而影響收入的話，確實會讓人想漲租。」

屬不得約定無效條款
針對多數租客擔心，房東表明不能報稅，會不給申請租金補貼，崔媽媽基金會法律服務組組長曹筱筠表示，報稅在定型化契約中，屬於不得記載、約定的無效條款，若房東以不能報稅為由拒絕租客申請補貼，屬違法行為。她也提到，「假設每月租金1萬2000元，扣掉1萬元免稅額，租賃所得為2000元，再扣抵必要費用43%，租金收入等於0」，雖然課稅對房東一定有影響，但損失並不大。

租客申請補貼，房東可能因此漲租，在房價貴翻天的時代，是否造成「買不起也租不起」的窘境？信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，多數房東對於能否報稅會開出不同價格，大部分租客還是會以低租金做妥協。不過，他也提到，單身婚育租金補貼方案目前只有計劃辦理1年的時間，就算房東漲租也只是短期問題。

以往台中高價店面多位處全台知名度高的熱門地段，如公益路、逢甲商圈及一中商圈等地，但今年高價店面成交的前2名卻是為在地型商圈，分別在單元2的永春東七路及北平路，每坪單價來到125.3萬元，創下台中今年最高，業者表示，「買家相中兩地開發潛力，有利多或是新興商圈區塊，畢竟現在台中一地難求，多傾向邊出租邊養地等時機」。

出租養地等待時機
台中在地商圈由於多屬在地型消費，店面租售行情非常穩定，多為在地小吃聚集地，甚至過去2年無店面交易紀錄。但據內政部公布最新實價資訊中，北平路二段與文昌東2街交叉路口，地坪約133坪的店面，在今年5月以1.06億成交，謄本資料顯示為彰化起家的知名麵包業者，店面單價來到125.3萬元，為當地單價最高的店面產品。

據了解，這塊百坪角地原分割成3店面出租，為伊蕾名店及2家小店舖，總租金約10萬元出頭，原地主年事已高而欲售出，據周邊住戶表示：「因附近有捷運，所以價格跟著水漲船高，像這塊地多年來都開出億元高價，掛了多年廣告近期終於有買家現身，據說未來要蓋房子，但可能因為規劃設計還有合建問題喬不攏，所以也貼出短期出租公告，月租金行情20萬元出頭。」

開發考量高價購入
另1間百萬金店面則是位在南屯區永春東七路上，查看過去該區段交易紀錄透天店價格約在3000∼4000萬元，但今年鄰近星巴克的1棟2層樓店面，空租許久再轉售，4月交易總價是2.4億元，單價為120.3萬元，業者表示，「目前已出租，但行情、業種不便透漏」。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，2店面所在的區段，都是屬於在地飲食型消費商圈，以往幾乎都沒有什麼交易紀錄，但是，如今一釋出就成當地超級天價，一是物以稀為貴，二是土地難求、終端房價高，這般高價購入大多是有開發考量，如果換算現今房市行情還算能支撐，低利率也是大型公司置產的最佳途徑。

延宕多時的台北車站雙子星大樓聯合開發案，最快下（10）月可望決定後續辦理方式。此案最優申請人南海發展因無法於期限內成立新公司，基本上已失去最優申請人身分，但因其向高等行政法院提出的假處分案，還在最高行政法院審理中，主辦單位台北市政府捷運局將待法院審理結果出爐，即將已預擬的兩個方案，呈送北市府決定後續處理方式。

據指出，因南海發展之前向高等行政法院提出假處分，要保留其最優申請人的資格，但隨即遭到駁回，之後南海發展提出抗告，再以其他事由提出假處分，第二次的假處分案已移至最高行政法院審理中，北市捷運局認為，現在法院審理的速度都相當快，此案應該很快就會有結果，若是南海發展再遭駁回，即有兩案可處理。

據了解，捷運局研擬的第一案，是由次優申請人的藍天團隊遞補最優申請人資格，雙方將會進行議約，議約順利完成，藍天團隊同樣要成立一家專責興建營運雙子星大樓的新公司，然後與北市府簽約；第二案是北市府直接宣布廢標，擇期重新公告招商。

官員說，這是預擬方案，細節不方便多說，最終北市府會選擇哪一個方案繼續走下去，是北市府的權責。

商辦租金節節攀升，根據最新實價揭露資訊，7月北市信義計畫區指標商辦「國泰置地廣場」35樓租賃面積約176.22坪、月租金80萬餘元，拆算每月每坪租金高達4568元，創該商辦租金單價新高，也是全國第2高的商辦租金單價。

傳南山廣場租金每坪破5000元
房產業者指出，日前傳出「南山廣場」42、43樓每坪租金單價破5000元，但尚未揭露；因此，「國泰置地廣場」35樓租金為實價揭露以來全國第2高的商辦租金單價，僅次於南山廣場38樓每月每坪4672元，兩者僅差104元，相當於便利商店2杯咖啡錢。

信義區頂級辦公室租金上漲
「國泰置地廣場」歷次實價揭露資訊，2017年3月35樓每月每坪租金約3700元，僅相隔2年，同一樓層的租金單價漲幅23.46%，顯示信義計畫區頂級辦公室租金上漲趨勢。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北市有許多辦公大樓租金都刷新紀錄，主要受惠於信義計畫區A辦空置率下降，北市又有一些舊大樓因都更或危老改建，市場上供給減少，但租賃需求仍緩步增加，加上南山廣場、國泰置地廣場與台北101大樓高樓層租金陸續出現每坪4000元以上高價，帶動整體頂級商辦租金跟進上漲。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，多棟大樓房東租金開價明顯上調，以國泰置地廣場為例，高樓層租金單價開價達到每坪4700元，低樓層也達4300元，隨著空置率持續在低水位，房東態度更加堅持，未來1年租金上漲的態勢不變。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，除了信義計畫區高級商辦供不應求外，各類新型態公司搶進黃金門牌，對於品牌塑造、業務爭取、員工招募都有極大需求，尤其背後有富爸爸的僑外資公司，有個響亮的大樓做招牌，企業認同就提升好幾倍。

2019年初內政部公告土地現值，全台單價最低的地王為南投縣地王，為位於草屯鎮太平路與碧山路角地一坪55萬元，不到台北101大樓十分之一價格，顯示南投房價處於全國相對低點，內政部近期公布上半年房屋買賣移轉棟數，原被認為房地產交易不熱絡的南投異軍突起，上半年買賣移轉棟數增幅逾24％，排名全國第二，遠高於六都的台中市，房地產業者認為，主因南投距台中車程不用半小時，吸引自住客入場，交易熱絡讓南投房市脫離谷，吸引投資客、建商獵地布局。

台開集團於南投草屯園區歷經十年植樹造景，預計開發溫泉、養生、退休園區，位於南投草屯大虎山區，擁抱山谷與城市日夜景，溫度宜人含氧充足，並有建築大師隈研吾禪風規畫設計，已成為南投開發身心靈休閒區首選。交通地理位置相當良好，經草屯交流道、中區快速道路，30分鐘就可到台中。

此園區以中潭公路為主要交通要道，東臨國姓鄉、埔里鎮，西北通往中彰投各縣市，區域內有國道六號南投段計畫，鄰近都市開發計畫、南投觀光大學規畫等。土地分區為山坡丙建，總土地面積：21,737坪，建蔽率40％，容積120％，未來發展商機無限。

新天堂樂園2 移居花蓮新選擇

台開集團攜手全球知名酒店品牌宜必思（ibis）合作，將在花蓮打造吉安鄉華北二路打造「新天堂樂園 2」，可望吸引ibis全球一億多個會員客群入住。

「新天堂樂園 2」旅館採積木旅館概念設計，應用3,675個3米立方模組打造而成，占地約3,173坪，總樓板面積達14,350坪，地下一層，地上10層，樓高近50公尺。預計將在2020年年底完工，並且在2021年初試營運。

台開花蓮「新天堂樂園 2」旅館，房型規格為坪數11.4~22.8坪、一~二房，總價399萬起，不僅可投資、可買可租，也採分享經濟制，有平台可做入住分享（一年有30天住宿券），年投報率約10％左右。同時與宜必思酒店全球一億多個會員與全球旗下2,051個ibis酒店連結，如：巴黎、蘇黎世、上海、新加坡、雪梨、東京與首爾等城市，可望吸引ibis會員客群入住，預計飯店運營後，將帶動附近1,000家以上商家運營。洽詢專線：（02）2313－1553。

房地產「代銷天王」海悅國際（2348）昨（4）日召開法說會指出，今年海悅代銷案依然維持破千億元的高水準，並計劃加碼自地自建案，包括新莊總銷15億元、及鶯歌總銷15億元等住宅案。

海悅國際總經理王俊傑昨天受邀參加兆豐證券舉辦的法人說明會，表示海悅為布局多角化經營及增加獲利，海悅日前成立子公司海鉅廣告公司，資本額為3,000萬元，以每股10元價格，共計投資2,550萬元，取得85％股權；至於去年，海悅則已投資鉅陞建設，持股約20％，以衝高未來營收和獲利。

近年住宅房價回檔，民眾售屋賠多賺少，辦公室市場相反，由於供不應求，不少人轉手獲利可觀。實價揭露，信義路四段一間屋齡33年舊辦今年6月出售，屋主持有六年獲利1,000多萬元，大賺逾三成。

大家房屋企研室主任郎美囡表示，此筆交易位於信義路四段、光復南路口附近的吉星大廈，雖然屋齡老，但交通方便近信義計畫區，加上屋主買進時價格仍在相對低點，因此有高額獲利。

郎美囡表示，國內房地產投資市場過去長期以住宅為主，2013年北市頂級豪宅上喊一坪300萬時，頂級辦公室產品才100多萬，一般B辦更只有五、六十萬元，行情遠低於住宅。

2017年以後出現明顯變化，很多舊辦公大樓被拆掉改建住宅，隨台商回流增加，辦公室租賃供給開始吃緊，2018年後辦公室空置率頻創新低，租金則逐季上漲。

根據信義全球資產統計，今年第二季北市整體空置率已降至到4%以下，辦公室平均售價則上升到每坪約85萬元，不少早期買進辦公室的人都有獲利。

資料顯示，今年前7個月，全國共完成固定資產投資（不含農戶）348892億元，同比增長5.7%，增速比上半年回落0.1個百分點，比去年同期加快0.2個百分點。

從資料上看，雖然固定資產投資仍保持較為平穩的增長態勢，但從製造業投資、高技術產業投資、社會領域投資、基礎設施投資以及房地產開發投資等領域來看，業內對於後續房地產開發投資的預判，更多地是維持“穩中小幅下降，但投資仍具韌性”。

房地產開發投資方面的資料顯示，2019年前7個月，全國房地產開發投資72843億元，同比增長10.6%，增速比前6個月回落0.3個百分點。其中，房屋新開工、施工、竣工面積同比增速分別較前值減少0.6%、增加0.2%和1.4%。

“從資料上看，房屋新開工溫和走弱，施工仍在溫和抬升，竣工仍處於大幅收縮階段，不過，新開工和竣工之間的背離仍然沒有明顯的收窄趨勢。”中信證券固定收益首席分析師明明對《證券日報》記者分析稱，在政策嚴控房地產融資的環境下，雖然房企拿地保持低位，但施工環節的支出和土地購置費的“貢獻”，成為今年上半年房地產開發投資增速保持穩定的最重要支撐因素。

截至目前，雖然房地產開發投資資料較此前有小幅下滑，但若綜合土地成交面積、房地產銷售等方面的資料來看，目前房地產投資仍然保持較為平穩的態勢。

東方金誠房地產行業高級分析師謝瑞在接受《證券日報》記者採訪時表示，目前，房屋新開工、房屋存量施工高位以及滯後結算的土地購置費仍會為房地產開發投資形成一定的支撐，整體上看，房地產開發投資增速仍具韌性。

雖然8月份房地產開發投資資料尚未公佈，但謝瑞預計，由於前期土地購置降速對投資增速的拖累影響已經開始顯現，且近期房企融資監管政策持續收緊，債券、非標、開發貸等融資均出現邊際收緊，疊加近期對於銷售去化的擔憂導致房企新開工意願減弱，預計8月份房地產開發投資增速仍延續平穩回落。

58安居客房產研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者採訪時分析稱，儘管前7個月房地產開發投資增速略有下降，但下降幅度依然相對平緩，換言之，房地產開發投資依然保持了較好的穩定性，在此背景下，預計8月份房地產開發投資增速同比依然會保持在10%以上的增幅，但開發投資環比增速或略有下降。

信託公司將發力基建、消費金融和家族信託領域

“搶收”房地產信託業務

某信託人士對中國證券報記者表示，房地產相關業務應該能占到信託行業收入的四成左右。上半年信託行業整體回暖，兩個因素起到重要作用，一是房地產，二是資本市場對於固有業務的提振。

普益標準資料顯示，2019年上半年，投向房地產領域的信託產品共計發行2954款，占比39.43%，募集規模達到4531.94億元。用益資料顯示，6月集合信託成立規模為1402.17億元，從投資領域來看，房地產類集合信託成立規模仍占比最高，為622.80億元。

雲南信託研究發展部近日發佈的2019年上半年信託產品發行規模與增長情況的研究報告顯示，房地產信託的發行規模占比最大，依然是集合類信託產品的主流產品。

從今年7月開始，房地產信託開始收緊，有些信託公司甚至暫停了房地產相關業務。不過，部分信託公司們已經“出招”在前，並實現了“搶收”。

從2019年初開始，信託公司開始大量發行房地產信託產品，現金管理類、債券類信託產品走俏。“房地產信託收益高，投資者也認可。不過房地產信託一開始熱賣，我們就預計到離監管不遠了。”某信託經理表示，“抓緊時間，多賣受歡迎的產品，監管收緊的時候，就能‘手中有錢，心中不慌’。”

“我這邊沒有具體的資料，只能說上半年確實得益於房地產信託，提振了信託公司業績。”某中型信託公司的相關人士稱。

據華經情報網的資料，信託業今年上半年整體業績呈現回暖勢頭，59家信託公司實現營收499.40億元，同比增長14.25%；淨利潤279.55億元，同比增長13.96%。而據中國信託業協會資料，2018年底時，信託業則是一片“雙降”之勢：營收下降9.38%，淨利潤下降13.68%。

今年7月，信託公司迎來了預期中的監管。這次“視窗指導”整體的情況為：2019年的剩餘時間，房地產信託規模不超過2019年6月30日的規模；已備案專案不影響發行及成立，未備案專案一律暫停；符合“432”的通道類業務也算房地產專案，受視窗指導影響，全部暫停；地產公司並購類也算房地產專案，受視窗指導影響，全部暫停；城市更新類舊改專案暫時不受此次視窗指導影響；房地產企業的供應鏈金融和購房尾款類專案暫時不受此次視窗指導影響。

上市信託公司業績分化

我國信託業僅有三家整體上市的信託公司，包括A股上市公司陝國投A和安信信託以及港股上市公司山東國信。

上述三家公司中，山東國信上半年實現營業收入8.58億元和淨利潤3.28億元，分別同比下降9.78%和23%。分析人士指出，令人失望的業績，與令投資者“心寒”的股價表現相伴而行：自2017年底上市後下行趨勢明顯，截至9月3日收盤其股價徘徊在1港元“仙股”門檻以下。

A股兩家信託公司業績方面，陝國投上半年實現營收8.32億元，同比增長63.42%；淨利潤3.48億元，同比增長70.45%；安信信託上半年實現營收1.34億元，同比下降91.68%；淨利潤1157.57萬元，同比下降98.93%。

分析人士認為，上述信託上市公司在細分業務上都有亮點。如陝國投固有收入增速明顯，該公司業績增長的主要原因在於，公司抓住資本市場回暖的時機積極運作，證券投資相關收益大幅增加以及公司不斷優化業務結構，加大自有資金運作力度，利息收入較上年同期大幅增加所致。山東國信雖然業績下降，但家族信託成為了該公司一個明顯的增長點。

隨著信託通道業務和房地產業務被監管部門“點名”，去通道、嚴控房地產信託成為趨勢，發力主動管理業務成為越來越多信託公司的角逐場。例如，今年上半年陝國投新增專案規模454.45億元，主動管理類信託項目占比超過50%。截至今年6月底，山東國信主動管理型信託資產規模達1091.59億元，占全部信託資產規模44.1%，同比提升11.3個百分點，主動管理型信託產生的收入為3.68億元，占全部信託業務收入中手續費和傭金收入的77.1%。

信託網分析師郭彥菊指出，今年上半年多數信託公司業績增長，一方面受益於國內資本市場的回暖，另一方面則是主動管理業務增長明顯。下半年，信託公司可能還是要緊隨市場與政策，發揮主動管理能力，服務實體經濟；在房地產信託業務收緊的情況下，“防風險”依然是主基調，業務可能轉向基礎設施項目及消費金融等領域發展。

轉型瞄準三大領域

分析人士表示，經歷行業高速增長浪潮和政策調整即將帶來的“潮水退去”，信託公司接下來勢必告別傳統的路徑依賴，開啟一段轉型升級之旅，尋找新的發力點。目前看來，基礎設施建設、消費金融、家族信託可能是今後信託公司發力的新領域。

今年以來，監管部門多次下發檔，規範房地產信託業務，同時也加大了對違規信託公司的處罰力度。據中國證券報記者不完全統計，今年已有近十家信託公司因違法違規被罰，其中不少涉及房地產信託業務，累計罰金已逾1200萬元，接近去年全年罰金之總額。

今年5月，銀保監會發文《關於開展“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知》，重申對房地產信託融資亂象的整治。針對房地產信託業務明確提出將重點治理通過“股權投資+股東借款”、“股權投資+債權認購劣後”、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資等行為。

此外，除了前述的7月“視窗指導”。8月初銀保監會下發的《中國銀保監會信託部關於進一步做好下半年信託監管工作的通知》指出，按月監測房地產信託業務變化情況，及時釆取監管約談、現場檢査，暫停部分或全部業務、撤銷高管任職資格等多種措施，堅決遏制房地產信託過快增長、風險過度積累的勢頭。

受監管持續發力的影響，集合信託發行市場出現明顯降溫。用益信託發佈的資料顯示，7月集合信託發行規模為1951.9億元，環比減少16.7%，房地產信託發行“驟冷”趨勢格外明顯，7月房地產類信託募集規模為584.25億元，環比減少19.63%，但在各類產品募集規模中占比仍居首位。

用益信託研究員帥國讓表示，集合房地產信託發行量下滑明顯，主要原因是餘額管控。

業內人士表示，房地產信託業務收縮已成定局。對於一些高度倚重房地產信託業務的信託公司來說，下半年業績壓力相對較大。

各家信託公司現在不得不重新規劃路徑，尋找新的發力點。對此，某信託人士對中國證券報記者表示，基礎設施建設可能是今後信託公司著重發力的領域，“現在看來，除了基礎設施可能會有所作為，其他領域的創收能力還不強，貢獻度有限。”他表示，“除了基建，消費金融、家族信託或許還有些機會”。

9月4日，時代中國發佈8月未經審核經營資料。

截至2019年8月31日止，1-8月集團累計合同銷售（連合營專案銷售）金額約為431.4億元，同比增長17.85%；簽約建築面積約為2,891,000平方米，同比增長33.16%。

於2019年8月，集團合同銷售（連合營專案銷售）金額約為63.28億元，同比增長14.33%，環比下降13.36%。簽約建築面積約為437,000平方米，同比增長33.64%。

據財經網瞭解，時代中國2019年年度銷售目標為750億元，按此計算，時代中國前八月完成年度目標的57.52%。

此外，時代中國當日公告稱，預期於2023年到期的1億美元6.75%優先票據的上市及買賣批准將於 2019年 9月 5日生效。

截至8月31日，A股房企年中報披露收官。從營業收入看，A股房企業績分化明顯。

截至8月31日，A股房企年中報披露收官。從營業收入看，A股房企業績分化明顯。綠地控股、萬科和保利地產繼續穩坐A股房企營收前三甲，曾經的老牌房企萬通地產卻只能靠處置非流動資產支撐利潤。

資料顯示，2019年上半年，A股119家房地產開發企業合計實現營業總收入9128.61億元，營業總收入排名前3的房企合計錄得營業總收入4120.48億元，貢獻占比超過45%。

“綠萬保”穩坐營收前三甲

2019年上半年，綠地控股、萬科、保利地產分別實現營業總收入2015.87億元、1393.20億元和711.41億元，再度登上A股房企營收前三甲。財報資料顯示，2015年至今，綠地控股、萬科和保利地產三家房企營收始終遙遙領先其他同行。

細分來看，2019年上半年，綠地控股于房地產開發業務取得營業收入為900.91億元，僅占其營業總收入的44.69%；於基建業務取得營業收入為1077.46億元，占比為53.45%。

此外，萬科於房地產業務實現營業收入1329.90億元，占比為95.46%；保利地產於房地產銷售業務實現營業收入653.34億元，占比為91.84%。

相較于萬科和保利地產，綠地控股的業務結構更為多元。有趣的是，多元化的業務結構並沒有為綠地控股帶來更多的利潤，資料顯示，2019年上半年，“綠萬保”三家分別實現淨利潤113.38億元、192.86億元和129.64億元，綠地控股淨利潤為三家房企中最低。

綠地控股半年報顯示，上半年房地產開發業務的毛利率為27.97%，基建業務毛利率僅為3.86%。將資金投向毛利率相對較低的基建業務，看起來有點“費力不討好”，但中信建投指出，綠地控股借助基建平臺所形成的TOD拿地模式將助力公司在低能級城市維持高周轉。

中信建投舉例稱，2018年至今，綠地控股先後推動長沙、宿州、陽江宜賓等近20個高鐵商務區項目落地，占比達新增土儲的30%以上，其中有多個項目實現了年內由拿地到回款的高周轉效率。

萬科營收增速降20個百分點

Wind資料顯示，2019年上半年，A股119家房企總計實現營業收入9128.61億元，較2018年同期增長23.80%。綠地控股、萬科、保利地產上半年營業總收入分別同比增長27.54%、31.47%和19.49%，僅保利地產營業總收入增速低於23.80%。此外，同比2018年，綠地控股和保利地產營業總收入增速均有所提升，但萬科營業總收入增速卻由51.80%降至31.47%。

財經評論員嚴躍進指出，營業收入同銷售資料是兩個概念，從銷售資料看，萬科、保利地產上半年的表現還是不錯的。此前，克而瑞研究中心發佈《2019上半年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》顯示，以權益金額計，萬科和保利地產分別排名第三和第四，一二名為碧桂園和恆大，均為港股上市企業。

嚴躍進表示，普遍來講，受市場降溫、以往基數較高、成本把控等因素影響，大型房企的營收增速開始放緩，不再像過去那樣高歌猛進。

萬通地產靠“賣資產”支撐利潤

119家房企中，營業總收入下降最厲害的三家企業依次為*ST華業、天保基建和萬通地產，分別同比下降96.41%、89.52%和79.75%。其中，曾有“萬通六君子”光芒支撐的北京老牌房企萬通地產較為知名，但如今顯然已風光不再。

萬通地產在半年報中解釋道，營收收入大幅下降，系公司所屬子公司本期達到結轉收入時點的項目比上年同期減少所致。財報數據還顯示，2019年上半年，萬通地產實現歸屬于上市公司股東的淨利潤2.18億元，同比降31.77%。

中新經緯用戶端發現，在非經常性損益專案下，萬通地產通過處置非流動資產獲得3.94億元收益。換言之，萬通地產通過出售資產才保證了上半年歸屬于上市公司股東的淨利潤為正。

中銀國際認為，2019年下半年，伴隨房地產行業政策和融資的進一步收緊，區域市場將呈現需求、供給、政策等各個層面的分化，銷售及投資下行壓力加大，弱市下龍頭強者恆強。

民生證券則表示，在宏觀經濟環境不明朗的前景下，房地產調控政策將繼續以“穩”為主。同時，上半年的調控收緊主要集中在融資端而非銷售端，龍頭房企依賴其行銷端和融資端的巨大優勢，有望帶動行業集中度進一步的提升。

上海市委書記李強昨日（４日）會見了新鴻基地產（０００１６）主席兼董事總經理郭炳聯。
李強說，上海願進一步與包括新鴻基在內的香港工商界深化合作、共同發展。希望新鴻基發揮自身優勢，擴大在上海的投資，持續助力打響「上海購物」品牌，積極參與上海自貿區臨港新片區、長三角生態綠色一體化發展示範區和虹橋商務區等新區域、新領域的建設發展。
郭炳聯表示，新鴻基將積極配合國家戰略實施，繼續加大在滬投資，深化拓展全方位合作，同心協力取得更大發展。

本港新股上市進度踏入9月明顯有加快跡象，彭博引述知情人士稱，正榮地產（06158）母企正榮集團計劃分拆物業管理業務正榮物業到港上市，擬集資1億美元（約7.8億港元）；「鞋王」百麗國際分拆上市的運動零售及服務平台滔搏國際，據悉將尋求本周通過上市聆訊，集資10億美元（約78億港元）。

報道指出，正榮物業上市一事僅處於初期階段，發行規模等細節可能有變。正榮物業官網顯示，所管理的物業類型包括住宅、寫字樓、商業、酒店公寓及別墅等。

滔搏爭取本周通過聆訊

近年有多隻內地物管股來港上市，所管理面積主要來自同系的內房股，因此規模與其合同銷售有一定關係；正榮物業同系的正榮地產去年才來港掛牌，累計今年首7個月，合同銷售為687.08億元人民幣。

除了滔搏國際，路透旗下IFR報道，內地手機遊戲開發商及營運商玩友時代（FriendTimes）亦期望本周內通過上市聆訊，擬集資1億美元（約7.8億港元），倘若通過，最快下周展開上市前推介。值得留意的是，目前正展開上市前推介的有捷信、復宏漢霖、貴州銀行及東曜藥業，總集資額高達37億美元（約288.6億港元）。

樓價回落，重燃市民「借足」九成按揭上車的希望。大埔翠屏花園相隔約8個月再重現「九成按揭」成交，一個兩房戶僅以398萬元售出，樓價失守「四球」外，買家入市首期隨時低見39.8萬元，較兩個月前同類單位首期89.16萬元少逾五成。

消息稱，翠屏花園A座低層7室，實用面積262方呎，原圖則一房改兩房間隔，本以410萬元放售，但遭上車客還價後終減至398萬元沽出，呎價15191元，屬該屋苑今年1月後樓價首度跌穿「四球」關，意味買家最高有機會承造九成按揭，首期隨時低見39.8萬元。原業主2010年以130萬元購入，賬面升值268萬元（約2.1倍）。

翠屏花園同面積單位如B座高層5室， 今年7月以445.8萬元售出，以買家最高可承造八成按揭計，當時入市首期需89.16萬元，意味短短兩個月買家入市首期少49.36萬元。

另一上車屋苑天水圍嘉湖山莊樓價再破底，消息稱，翠湖居1座極低層F室，實用面積449方呎，兩房間隔，原叫價470萬元，剛減至460萬元沽出，呎價10245元，造價較8月初錄得景湖居10座低層E室同類兩房單位的485萬元低價成交，再平25萬元（約5.2%），撇除內部轉讓及凶宅和凶宅同層成交，造價創該屋苑今年1月後新低。原業主2010年聯名以148.8萬元「執平貨」入市，故今次低市價沽出，賬面仍賺311.2萬元（約2.1倍）。

康怡呎造14262 逾年新低

利嘉閣地產分行經理陳家豪表示，鰂魚涌康怡花園D座低層16室，實用面積596方呎，3房間隔，周二（3日）以850萬元售出，呎價14262元，撇除內部轉讓，呎價創該屋苑去年6月後逾一年新低。據悉，同座有單位曾發生駭人的烹夫命案，令該座交投及造價一向慘淡，故今次單位放盤約3周，終劈價100萬元（10.5%）才沽出。按原業主1985年入市價40.8萬元計，賬面賺809.2萬元（約19.8倍）。

另外，樓價回調，部分住宅升幅近完全蒸發，中原地產高級分行經理何嘉業說，西環薈臻中層B室，實用面積259方呎，以622萬元售，呎價24015元，按原業主2012年入市價605萬元計，賬面僅獲利17萬元，扣除其他開支，則至少蝕24.3萬元。

萊坊公布2019年第二季《全球樓價指數》，中國內地按年樓價升幅達11%，位列全球最高，而按季計算，則由中國香港錄得6.8%升幅，位列榜首。不過分析料，樓價升幅將會放緩甚至下跌。

由外資測量師行萊坊公布的《全球樓價指數》，追蹤和比較全球56個市場的一般住宅市場表現。

56市場 平均年度增幅3.4%

在最新公布的今年第二季排名指出，報告追蹤的全球56個市場中，錄得平均年度增幅為3.4%，當中逾9成市場的住宅樓價保持不變或錄得上升。

當中中國內地錄得的按年升幅達10.9%，位列全球第一，而在排名前10的地區之中，則有5個屬於歐洲國家。至於中國香港按年增長排名位列37名，錄得按年升2.7%。

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅指出，中國內地樓價的增長實際上比上一季11.6%的按年增長放緩，只是上季領先的其他國家，如斯洛文尼亞和拉脫維亞，在第二季增長大幅減少，令到中國內地位列榜首。

不過，若果以按季計算的升幅作排名，香港在第二季錄得6.8%的樓價升幅，屬於56個地區之中最高，其次則為台灣（6%），以及馬爾他（4.7%）。

分析：港樓價下半年或跌5%

紀言迅指出，數據相信有所滯後，並未反映最近的經濟及社會形勢，相信要下季公布的報告才能夠反映。他估計，按照近期本港樓價按月下跌速度，下半年樓價或跌5%，但若果發生重大的事故，樓價有機會跌5至10%。

至於中國內地的樓價走勢，紀言迅估計，當地樓價將進一步放緩，因近期推出的刺激措施，並不包括任何刺激樓價或者放寬調控措施，一綫城市樓價將大幅放緩，有機會錄得低單位數，甚至零增長。

據土地註冊資料顯示，銅鑼灣寶靈頓道15號榮安大樓地下，以7,950萬元易手。

新買家透過廣寶集團有限公司購入，公司董事為李頲，相信為新地（00016）或有關人士，該集團已收購該廈多年，並已申請強拍，料收購工作已進入尾聲。

位於寶靈頓道5至11號的榮安大樓，樓齡45年，為1幢16層高商住物業，新地去年中就項目重啟收購，已經斥1.02億元購入6個單位。其中15樓B室，實用面積304平方呎，登記成交價1,019萬元，呎價達33,520元。

今年3月，新地就銅鑼灣榮安大樓申請強拍，持項目91.67%業權，該地盤面積約3,938平方呎，劃為混合發展用途，可重建商廈或住宅發展。

新地持92%業權 已申強拍

若以重建商廈地積比15倍計，可建樓面約5.9萬平方呎。另新地現持有寶靈頓道1至3號全數業權，比鄰寶靈頓道13至17號正申請強拍，料3地盤可合併，可建樓面增至12萬平方呎。由於銅鑼灣為核心商業地段，故重建價值甚高。

恆基陽光資產管理昨宣佈，陽光房地產基金（0435）截至今年6月30日止年度全年業績，期內物業收入淨額按年上升5.6%至6.825億元。年度可分派收入錄得3.7%增長至4.673億元。末期分派每基金單位14.1仙，連同中期分派每基金單位13.2仙，年度每基金單位分派合共為27.3仙，按年上升3%以及派發比率為96.4%。

截至今年6月30日，陽光房地產基金的物業組合估值為200億元，較去年上升6.7%。資產淨值相應上升7.6%至159.91億元，折合每基金單位9.68元。

管理人之行政總裁吳兆基表示，鑒於中美貿易之緊張局勢，宏觀經濟環境的不確定性將持續為全球經濟前景蒙上陰影，預料寫字樓物業組合的下行風險相對較低的同時，零售業的前景明顯不太明朗。儘管如此，管理人將竭力以積極並負責任的方式，引領陽光房地產基金的業務發展，為持份者灌注長遠及可持續價值。