據營建署統計，今年上半年全台開工量大增，來到5.3萬戶，創5年來新高，買氣亮眼，但伴隨總統大選議題、中美貿易戰持續等不確定因素，外界好奇下半年房市是否因928檔期接近，和反送中來台港人增加的利多，維持上半年熱度？對此，房市保守派認為，因政治和經濟影響，買方會持觀望態度，但樂觀派則表示，市場以自住盤居多，不受影響；但兩派都認為從各項數據來看，港人來台買房只是杯水車薪，「不會帶動實質房價。」

依房地產市場慣例，淡季時建商會延遲進場，並將短期推案能量累積一次爆發，即將到來的928檔期剛好就是建商在鬼月淡季之後給市場的強心針，以炒熱短期房市熱度，雖然8月受鬼月影響房市供給量減少，但仍優於預期，928推案旺季之後能否持續熱絡，檢驗民眾對目前房市接受度。

2房低總價 還是主流
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨分析，今年928檔期，北部建商推案不會太理想，不過中南部因為價錢較便宜推案會較多，2房低總價的產品還是市場主流，但是因為2020馬上就要總統大選，房地產買氣一定會偏保守。
住展雜誌企研室經理何世昌認為，上半年推案量大增，主因除了自住需求之外，投資置產的買盤也持續湧現，從去年房市就已經開始止跌反彈，一直延續到今年上半年，成交量高，房價也在微幅上揚；至於下半年受政治經濟影響的因素很多，像是中美貿易戰、失業率上升、反送中、總統大選白熱化等，都會影響買方意願，使購屋者趨向觀望，但是建商推案腳步卻不見會趨緩。

已近歷年高點 勿追價
何世昌保守看待下半年房市，認為經濟成長沒有特別強勁、失業率上升也反映在未來房市需求，「下半年成交量不會比上半年多。」

至於港人來台置產狀況，何世昌解釋，港人來台購屋的量本來就不多，去年約28萬的移轉棟數，港人僅佔1000多人，杯水車薪，基本上對房價不會有實質的帶動，但是會增強市場信心面，賣方會覺得房子待價而沽，加上港人看好台灣房市，也會帶動市場熱絡。

何世昌建議，下半年有自住需求的人還是可以進場，但是記住絕對不要追價買，以現在來看已接近歷年高點，追價買房要小心，要不然賠售的可能性很高。

香港商匯弘不動產副總經理吳懿倫則樂觀看好未來928檔期，他指出「現在都是自住盤為主，選舉的影響不大，反而是因為反送中的議題，近期公司帶了好多團來看。」

自住剛性需求 撐買氣
吳懿倫表示，最多港人看台北，但是因為總價關係，成交最好的地方在淡水跟桃園，房價每坪只有10幾萬，總價1500萬元買得到40坪2~3房「很適合一家人居住。」他並補充，現在都是自住剛性需求在支撐買氣，而港人來台看房也都是自住需求，符合現在建商規劃的產品。

據實價登錄揭露，新北市中和區遠雄牡丹園23樓頂樓戶，2月以總價5050萬元成交、總坪數89.95坪，拆算單價每坪67.79萬，對照2014年同坪數房型，每坪70.77萬元紀錄，僅少了約2.98萬。業者表示，顯見即使2014年房市反轉，但建商口袋深不讓利，寧願放著慢慢賣也不願降價求售。

遠雄牡丹園樓2017年落成，屋齡約2年，位於中和左岸重劃區內的中原東街，2013年預售推出主打水岸景觀豪宅，高23樓，規劃2房24/36坪、3房51/68坪4種房型，共201戶；學區有中和國小、光復國小、積穗國中、光復國中。

牡丹園在2014年推出預售開價每坪65~75萬元左右，當時除了為房市反轉年之外，同年遠雄董事長趙藤雄因時任桃園市副市長葉世文行賄案，傳出委託房仲銷售，據在地房仲透露，當時由於遠雄給予的傭金過少，所以多數店東都不願配合。

遠雄口袋深 不讓利
但根據實價登錄，該案實際銷售狀況自2017年落成前就已銷售75戶，近2年又陸續售出85戶，目前總銷售共160戶，其成交價與預售開價幾乎少有起伏。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，牡丹園所在的左岸重劃區，由遠雄出資打造，整體造鎮計劃高達18.9公頃、多個建案集結而成，鄰近中和好市多、家樂福、環球購物中心、特力屋、大潤發、比漾廣場等六大生活圈，交通以汽機車為主，近華中橋連結北市萬華。

由於其區位特殊，是雙北少有的水岸大型土地，雖然2014年房市反轉，但近2年移轉量逐漸復甦，加上今年有台商回流置產、自住客出籠找屋等利多，建商口袋夠深也撐過房市低潮。

張旭嵐也指出，近期賣家有價格轉硬態勢，加上接下來年底選戰漸熱，市場買氣氛圍又將轉向觀望，急售的賣家或許價格有鬆動機會。

牡丹園客戶群主要為自住客與企業主，除了水岸景觀外，其方正的產品規劃、設計與格局，為吸引購買之主因，全案目前已銷售9成，其他成交戶將陸續揭露於實價登陸。

台北市中正區為傳統政經中樞與文教區，是不少購屋族置產首選區域之一，不過，據最新實價揭露資料顯示，中正區指標豪宅「力麒首御」今年6月有2筆低樓層成交單價跌落7字頭，對比2016年2樓86.5萬元，差距達10萬元以上。
調閱地籍謄本，「力麒首御」其中4樓戶是建商持有將近8年才以總價7980萬元售出，每坪成交單價約76.4萬元，不僅創下2014年該社區次低價，僅比6月另一個3樓戶單價76.1萬元，每坪多出0.3萬元而已。

交通要道 噪音成抗性
「力麒首御」屋齡約8年，總戶數68戶，樓高18層，除頂樓戶為單戶設計外，其他樓層為雙拼兩戶，坪數約65坪、75坪，可合併至140坪，基地面積約550坪，前有林蔭大道、後有古蹟保護區。

建商推案時主打「一街廓僅一建築」享受綠意環抱，加上「力麒首御」位在和平西路一段和廈門街口，交通也相當方便，步行8~10分鐘即可達捷運「古亭站」，西通萬華區、東往大安區都相當便捷。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析，「力麒首御」在2014年房市反轉後，價格明顯下滑，從該案實價歷史揭露數據來看，2016年低樓層2樓戶成交單價，每坪還有86.5萬元，但今年6月成交的3樓及4樓2戶，單價分別都只剩下76.1萬元與76.4萬元，價格確實出現修正。

低樓層戶除視野景觀不如高樓層開闊外，加上該社區又位在交通要道，車流量大，噪音問題也較明顯，高資產人士往往能避就避。

鄰近多案 屋齡降身價
台灣房屋智庫發言人的張旭嵐也表示，「力麒首御」位於古亭站生活圈，近年推案推陳出新，同價位選擇性多，也是價格受挫主因之一；單統計鄰近建案，就有同為力麒自家建案力麒南海賦御、力麒南海麒御。
其他鄰近較新的建案還有「鼎佳生活智慧宅」、「拓樸」等案，甚至擴及羅斯福路一、二段，5年內建案至少就有60個。張旭嵐說，這樣競爭激烈狀態下，屋齡稍微高一些的建案，就很容易受到影響調整價格銷售。

南部房價因屬低基期，居住空間與房貸壓力皆較中北部輕鬆，然而《蘋果》委託台灣房屋智庫統計高雄今年各區成交坪數，發現連郊區都出現小宅化現象，專家分析，蝸居時代來臨，當民眾實質薪資未大幅提升，購屋總價帶不會有太大改變，但房價一直上漲只能屈就居住小宅。

薪資未提升房價卻直漲
台灣房屋智庫統計，今年高雄市成交坪數，有32.8%選購坪數低於30坪以下住家，30~40坪有21.5%、40~50坪為18.9%、50坪以上約26.8%。

過去民眾至郊區購屋，主要是可選較大居住空間，但近來首購熱區楠梓區卻出現32.9%選購20~30坪小宅，超過4成購屋族置產買30坪以下。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，高雄居住走向小宅化，主因是近年新屋供給多屬2~3房，甚至出現不少不到20坪以下住家，而該趨勢無論是市區或郊區皆然，楠梓區是目前高雄首購最熱區，尤其是高雄大學周邊，目前推案主力也從過去大3房修正至小3房或2+1房、2房，主因是控制購屋總價。

龍登國際總經理戴嘉聖指出，過去5年高雄首購總價帶都在800萬元內，但近年隨著地價上揚、營建成本提高，但民眾實質購屋能力並未大幅提升，控制總價成為建商推案主流，市區出現不少20坪上下的2房，即便是換屋宅坪數也出現下修。

大宅集中鼓山前鎮仁武
統計發現，包括前金區與新興區都出現10~20坪超過26%交易量，而50坪以上多數成交主力在鼓山、前鎮與仁武區。
高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蘇永仁分析，鼓山區出現50坪以上成交量多主因是農16與美術館多豪宅，而前鎮區則為亞洲新灣區發展核心，大坪數交易量較多；仁武區則是多成交透天厝，因此坪數相對較大。

近9年全台前10大超高住宅，樓高逾150米、樓層38樓起跳的大樓，房價普遍高於區域行情1.1∼2.9倍不等，其中又以北市天母的「華固天鑄」單價149.5萬元最貴；台中西區「富邦天空樹」則以單價高出區域行情2.9倍拔得頭籌。房仲分析，區域高樓等同地標，且施工工法、設計與一般大樓不同，致使房價遠高於區域行情。

從世界知名城市的發展歷史來看，1座地標高樓建立，對於當地建築發展史，具有相當重要發展地位，例如美國紐約102層樓高的帝國大廈自1931年落成後，雄踞40年世界第1高樓地位；台灣的101大樓2004年也成為世界第1大樓，雖然2010年倍杜拜的哈利法塔超越，但聳立於信義區、台灣第1商辦地位仍無可取代。

營造成本高15∼50％
屋比房屋趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，樓層愈高、房價愈高，基本上牽涉到施工、設計等各種面向，例如電梯數量、消防設施、通風排煙設備設施都更加複雜。同時結構本身的抗震和荷載重也會更加強化，加上超高層建築由於「高度」突出受人矚目，因此在外牆面的裝修上也會更用心，檔次也較高，使得營造成本比一般大樓高出至少15∼50％。

陳傑鳴指出，這類超高層大樓一般選擇在「市中心」、「潛力發展區」或「景觀好的優質地段」才會興建，在擁有「高建築品質」、「優良地段」、「無限視野景觀美景」、「身份地位象徵」的4重優勢下，房價因此容易成為區域指標，住戶也都「非富即貴」，其無可取代性，使得建案房價總能成為區域之冠。

「華固天鑄」單價最高
台灣房屋智庫發言人張旭嵐也表示，觀察10大超高層住宅中，單價最高的「華固天鑄」鄰近美國、日僑等名校，天母對於富豪而言又是鬧中取靜的象徵；雙北最高住宅的「遠雄九五」則位於機捷新莊副都心站、新北產業園區站之間，各有其區位優勢。
超高樓除了享有絕佳視野外，也享有低噪音、隱密等優良條件，此外，部分有錢人也極信風水一說，曾有客戶表示，5樓以下看地氣，也就是所謂的地面磁場，但受到其他大樓的影響較多，而高樓層則以大樓座向為準，所受路煞、短柱及尖塔機會較小。
不過張旭嵐也提醒，風水之說畢竟為習俗信仰，所以也有不信，甚至是抱持完全相反意見的人，但無論如何，超高樓層總是能不斷創區域高價，尤其是頂樓戶，還享有隱密的條件，更是眾人之上，最據企業主或藝人的青睞。

超高住宅愈來愈多，實價揭露，超過150米超高住宅幾乎都高於區域行情，屋比房屋趨勢研究中心總監陳傑鳴指出，超高住宅整體成本高於一般大樓15∼50%不等，遠雄行銷副總經理則表示，超高樓象徵區域地標，甚至帶有歷史定位，可創造區域核心價值，所以設計、建築成本都會特別拉升，遠雄銷售業者還透露，其實「遠雄九五」已售出的38、39樓單價行情每坪都已破80萬元，但由於高出區域行情過多，才會遭實價隱匿。

業者指賣價是區域2倍
實價揭露，近9年全台前10大超高層住宅，價格普遍高於區域行情1.1∼2.9倍不等，以目前雙北最高住宅「遠雄九五」為例，近１年成交均價每坪落在60.6萬元，高於新莊區平均實價34.7萬元1.7倍，若如業者所言，其單價已破80萬元，對比區域行情更是整整高出2.3倍以上。

林塏茗表示，１棟超高樓的誕生，來自於打造核心想法，以早期新光三越站前店為例，政府規劃北車商圈，新光三越打造當時全台最高樓層，整個商圈就以該核心為發展，後來的101大樓也是同樣道理。

而新莊副都心則是新北市府規劃，繼板橋新板特區的CBD（商業特區），遠雄九五坐落在新北大道三段，為國道１號、機捷必經之路，打造全棟184.4公尺高建築，就是要樹立副都心第1印象，並以該大樓為商業核心發展。

林塏茗說，由於新北市以傳產為主，所以「遠雄九五」以九五至尊皇冠為設計概念，全棟崗石、新東方建築，吸引新北企業主入住。如「遠雄九五」1樓外部就設計了24節氣圖騰；燈光部分也以紅橙黃綠藍靛紫的彩虹7色，代表周一∼周日；並打造180度看海、看山的3面採光空間；此外，「遠雄九五」有別於一般豪宅的部分，就是打造豪宅少有的私人高空會所，包括健身房結合威士忌BAR、游泳池、媽媽教室、兒童遊戲區，甚至樓頂退縮空間可供高空露營等，讓住戶在休假時可滿足朋友、家人等聚會聯誼。

名牌公設耗資約2億元
遠雄行銷協理陳日昇指出，以高樓豪宅而言，一般都是毛胚交屋，所以整體成本的拉升，除了一般人所知的制震建材成本外，更重要的就是細節與內部設計，例如「遠雄九五」公設全部使用跑車品牌的歐斯特馬汀家具，整體約2億元、1樓lobby使用的WATERFORD首席設計師Billy Canning燈飾1盞就要2000萬元。

其他包括裝飾石材厚度也不一樣，一般都是2∼3公分、「遠雄九五」則高達20公分，其他還有度鈦金屬裝飾、馬來漆等等細節；建造鋼筋、鋼構都以廠辦規格打造，其中柱內灌漿就是1萬磅，為一般住宅（4000磅）2.5倍；而一般法規40樓房造價每坪16∼20萬元不等，一般樓層高的大樓層落在9∼12萬元，「遠雄九五」單坪造價每坪則至少超過25萬元以上，加上土地成本，攤提成本基本起跳就破50萬元以上。

目前已銷3成，客戶約7成為傳產企業主，包括食品貿易、金屬水電、紡織、建設公司老闆等，另外也有醫師、網拍業、金融業等大咖購入。陳日昇透露，其實該九五還有38、39樓戶早已成交，但由於單價高出區域行情太多，每坪單價接落在80萬元以上，所以被實價登錄隱匿。

「遠雄九五」屋齡約1年，2236坪基地、全棟樓高42樓SC建築，坐落於新北新北大道三段163號、總戶數121戶，規劃126、141、180、198坪，25樓以下是一般事務所，26樓以上為住家；總樓高號稱189.3米的板橋新巨蛋，扣除屋凸僅剩168.35米，以此基準，樓高184.4公尺的「遠雄九五」為雙北目前第１高住宅大樓。

寸土寸金的台北市東區，再度出現租不掉的店面，就位於光復南路一處黃金三角窗、前身是歐舒丹咖啡，去年底歇業後，房東開價60萬元，原本有餐酒館願意進駐卻破局，空租10個月；房仲業者表示，其所在的國父紀念館周邊，是餐飲1級戰區，每坪行情約在約2500元，但該店單價逾8000元，是區域最高價。

根據仲介顯示，招租的歐舒丹咖啡舊址，就在台北市大安區光復南路290巷和294巷口，為挑高的三角窗店面，1樓營業空間59.27坪、3樓46.37坪，1樓可做為店面，3樓則是廚房和辦公室，另有送菜電梯，月租金開價60萬元，最低租期5年，業者標榜「臨路三角窗、市招效果醒目、東區唯一驚豔店面」，但事實上，空租已長達10個月，店面仍乏人問津。

光復南路巷內磁吸強
承攬的徐姓仲介說，原來談定的租客後來沒租，該店月總租金開價60萬元，已經比租給歐舒丹時降租3萬元，「現在已有客戶在談」，記者詢問是否建議過房東降租，他回答：「價錢可以再談。」

《蘋果》上周走訪現場，發現仲介所言不假，該區域就位在忠孝東路、光復南路、延吉街之間，為「東區餐飲1級戰區」，隸屬光復南路門牌的6條巷子裡，每條至少開15∼30家以上店面，閒置店舖還不到1成，暑假最末日的4點下午茶時段，已有年輕人逛街用餐，尤以咖啡簡餐店最多客群，240巷知名甜點店「LADY M」，坐滿女性客群。

位於290巷內1家餐酒館歇業2周後，馬上找到新店家接手，29歲的林先生過去學程式設計，現在想一圓創業夢想，他一邊整理店面、一邊告訴記者，「現址34坪，月租金9.5萬元，已比前位餐酒館租客便宜5000元，這邊租金都差不多。」
同條巷子，還有1間3坪麵店，范姓老闆和妻子合力經營，開業幾十年，店租3.2萬元，他周休2日、月營業額約30萬元，1碗麵的售價約在35∼50元間，也能支撐，范老闆仍感嘆，「比起過去人潮，感覺少掉一半，生意影響倒還好。對面原本開燒臘便當，收掉後，聽說房東想賣1億元賣不掉，一直放著，也空好幾年了。」

特色不足就無法生存
在地張姓仲介表示，光復南路一帶店面租金，因房東心態影響，價差浮動較大，20坪左右，單價約2500至1萬元都有，如延吉街有2家緊鄰的店舖待租，同一房東、同是10坪店面，租金卻分別是7萬與9萬元，他也坦言「沒有租不出的店面」，通常區域行情價以內，2個月內都能租掉，3個月若沒租掉，就會依客戶出價狀況，看屋主有無意願調整租金。
張姓仲介說， 附近也有1家火鍋店，月租金開價13萬元，租金價格在區域行情內，但「該店2年期間已換4個老闆，東區火鍋店眾多，特色不足就無法生存。」

張姓仲介提到，光復南路巷子與延吉街多為餐飲店面，民以食為天的商機較不受影響，捷運國父紀念館站和地下停車場，都有助聚攏人潮。但歐舒丹已至少空租半年，顯見月租金50、60萬元，對餐飲業較難負擔，「租期1次5年也有關係。」

香港商匯泓不動產副總經理吳懿倫表示，歐舒丹咖啡舊址主要是1、3樓空間利用度欠佳，總租金60萬元偏貴，3樓46坪，租金單價以2500元計算，共11.5萬，剩餘1樓60坪，換算單價也逾8000元，已是地區最貴店面租金之一，該地單坪區域行情約5000至7000元，最常見約30至50坪，總租金近30萬元，餐飲業月總租金若達50萬，較難承受，「如果房東願意降到40萬，相信很快就能租掉。」

他認為，1級餐廳街戰場的餐飲商機向來不錯，月營業額多能達到30萬元，且光復南路巷子有地下停車場，好停車，帶得進人潮，「租不出去的店面不是租金太高，就是地點較差。」

養蚊或金店面 房東心態是關鍵

店舖租不出去，有時房東只能怪自己。北市光復南路歐舒丹咖啡因開價60萬元，為區域最高價，空租10個月，其周邊的延吉街與126巷的也有1間三角窗店面，過去由台灣之星承租近2年，今年6月收掉後，10坪空間，房東開價總月租金15萬元，單價1.5萬元，至今3個多月還未租出，房仲就說：「沒有租不出去的店，要看房東心態」。

短短300公尺價差大
台北市東區延吉街，從忠孝東路至仁愛路四段，短短不過300公尺，手搖飲、連鎖咖啡店、手搖飲、電信業、珠寶店家，一家接著一家開，似乎不受東區店面空租影響，但房仲透露，延吉街店租受房東心態影響，價差浮動大，單價約2500元至1萬元都有，10坪店面總租金要價15萬元，堪比忠孝東路上的街邊店，3個月至今仍未租出。

在地張姓仲介表示，光復南路一帶店面租金，價差浮動較大，20坪左右，單價約2500元至1萬元都有，除了台灣之星舊址，延吉街還有2家緊鄰的店舖待租，同一房東、同樣都是10坪店面，租金卻分別是7萬元與9萬元，「沒有租不出的店面，要看房東心態」，通常區域行情價以內，2個月內都能租掉，3個月若沒租掉，就會依客戶出價狀況，看屋主有無意願調整租金。

超出區域行情難出租
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，延吉街10坪店面總租金15萬元，單價1.5萬元，已是忠孝東路大馬路街邊店的價格，單價確實偏高，所以較難租出，延吉街店面區域單價行情應在8000元左右，街邊店陸續移往百貨開店下，人潮減少，租金如超出行情，短期間很難出租。

住商不動產仁愛光復加盟店黃經理表示，延吉街多小坪數店面，吸引不少手搖飲業者進駐，其他還有電信業、服飾業者等，10坪小店面，能負擔的總月租金約7萬元至10萬元間，月租15萬元的價格，在近2年東區生意不若以往的狀況下，租金不作調整很難租出，跟房東心態有關。

老宅市場愈發熱門，今年銀行聯徵中心統計，最新1季增加的屋齡36年以上的房屋貸款數，創下10年來新高，貸款利率則是創下10年來新低，貸款成數提升和貸款利率下降，顯見銀行也認同精華區老宅的含金量。房仲業者分析，許多老房位處精華區，是想要想留在市中心的購屋者最佳選擇，加上都更改建議題發酵，也會吸引置產客購買等待改建，若老屋地段佳，銀行也會放寬貸款成數。

都更危老改建議題發酵
根據聯徵中心最新1季的房貸統計分析資料顯示，屋齡36年以上的老宅房貸數量逐年增加，屋齡36年以上老宅的新增房貸樣本數 6690件，創下近10年新高，平均貸款成數也來到10年來最高的72%，同時貸款利率1.82%，則創下10年來的新低。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，捷運市府站到後山埤這一帶，還有聽到貸款成數到8的，條件幾乎跟買新屋沒什麼差別，主因還是新建案太貴，公設比高，加上熱門地段的供給量少；相比之下30年以上的老公寓或透天，地段通常比較好，公設比很低，格局方正，坪數實在，而且通常1層2戶前後採光通風，還不用管理費。

曾敬德分析，會買老宅多是自住考量，未來可能會因為爬不了樓梯而需要換電梯產品的情況。近年都更與危老改建議題發酵，除了購屋自用的客戶外，還有置產客購買精華區的老宅等待改建翻身機會，帶動今年第2季屋齡36年以上的老宅房貸數量明顯增加。

400多萬戶老屋逾30年
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨說，本來老宅供給量就比較大，台灣超過30年以上有400多萬戶，佔了台北成交的7∼8成，近年來利率走低，地段好的老宅貸款也相對容易；但是，仍要提醒買老宅的購屋者，要注意以後轉手問題，10年後屋齡可能達40年，屋況也會老舊不勘，轉手相對就會比較困難。

不過，徐佳馨也認為，如果說有人買來置產等都更，基本上應該不多，由於都更整合期可能都要拖很久，因此績效不好。反而是財團較容易取得完整產權的辦公大樓或飯店，比較適合危老都更，這是一個必然的趨勢，房子本來就會愈來愈老，可預見以後老宅貸款也將傾向愈來愈多。

全球首座「旋轉豪宅」-台北市信義計畫區新地標「陶朱隱園」，在完工取得使用執照一年多之後，第一戶買賣移轉登記終於開胡了！威京集團關係企業承耀公司買下7樓一戶，推估交易總價大約在18.3億~22億元之間，每坪成交價格至少站上610萬元大關，刷新台灣史上豪宅的新天價紀錄。

據建物謄本資料顯示，7樓這戶由承耀公司買下的戶別，正式交易日期為7月3日，產權移轉登記日期為7月18日，銀行擔保設定的債權總額為13.2億元，房貸承辦銀行為安泰銀行，房貸年限設定30年。若依銀行貸款成數五~六成反推，這戶總價約18.3億?22億元，每坪單價至少610萬元，甚至有機會上看750萬元。

至於承耀公司，主要業務為財務管理之諮詢、診斷、分析顧問等，公司地址登記在東興路12號的威京總部集團大樓5樓，董事長為楊靜娟，承耀法人代表蓁輝公司監察人為吳訂，是威京集團主席「小沈」家族成員，也是集團的高層。

早在今年4月以來，威京集團負責與亞太工商聯合建開發的中華工程，就率先以承攬工程公司身份，公告以總價42.78億元，取得「陶朱隱園」4戶豪宅及30個停車位，共1,197.68坪，以作為工程代墊款抵償；換算每坪成交價格，高達357.19萬元，每1戶總價高達10.69億元，也雙雙刷新台灣史上最貴總價、最貴單價紀錄。

此外，中工也是「陶朱隱園」的合建方，可依合建比率分回8戶，因此，中工總計可分回12戶。中工表示，目前這12戶「陶朱隱園」，產權都已陸續移轉過戶中工名下。

「陶朱隱園」占地面積約2,468坪，興建地上21層樓、地下4層的旋轉豪宅，每戶達300坪，為全球少見的垂直「吸碳」建築；每層樓旋轉4.5度，為全世界第一座旋轉建築。

近年自用小宅產品成為主流，加上豪宅推案交屋高峰期已過，新北總價逾5,000萬元的高總價住宅交易量不僅逐年萎縮，月均量從房地合一前實施的28.1件，減少至房地合一實施後16.6件，除了永和及新店二區較穩定外，過去曾大量推案的板橋、新莊、中和及林口、淡水五區榮景不再，豪宅交易規模幾乎呈腰斬之勢。

房市景氣熱絡的2013?2014年間，新北市總價逾5,000萬元的豪宅約有400件的交易規模，不過房市反轉後，近年每年僅約200件，自2016年起更呈逐年衰退的趨勢，今年上半年僅64件。

新北市的高總價住宅市場交易量多由豪宅新建案、交屋量主導，過去房市熱絡時新北各舊市區、重劃區高總價住宅預售推案遍地開花，在這波完工交屋高峰期後，市場交易多數來自新建案餘屋出售，以及零星的中古屋交易。

在2016年房地合一實施後，板橋豪宅月均交易量衰退54％，新莊、淡水、林口、中和衰退幅度更達60?66％。房地產業者指出，曾是新北豪宅推案熱門地段的板橋新站特區、新莊副都心、淡水小坪頂及紅樹林河岸首排，以及林口新市鎮地段較佳的區段，景氣好時只要有題材、基地條件允許，建商多規劃大坪數、高總價產品，然而景氣反轉、主流產品易位，高總價產品變燙手山芋，不僅餘屋滯銷，也少有高總價新建案推出。

較例外的為永和及新店二區，如永和「吉美一品花園」，新店「合環御寶」、「鑫洋百景」「吉美君品」、「國泰雙璽」等高總價社區仍陸續有交易，也顯示高資產族群在區位選擇上，回歸以鄰近台北市、生活機能完善的蛋黃區。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，近來台北市精華地段指標豪宅交易回溫，不過新北豪宅價量還不見明顯起色，新北豪宅族群和台北不同，選擇新北豪宅主力買盤多為原本就在新北發跡，白手起家的國內小企業主，這類買方雖有財力，但更務實，沒有足夠價格誘因不會出手。

　金地集團助理總裁王勇出席了主題為“中國世界級灣區的地産價值”的高峰對話。

　　王勇表示，在深圳吹響建設中國特色社會主義先行示范區號角的當下，地産企業需要好好思考粵港澳大灣區發展帶來的深刻變化，把握深圳先行先試的機遇，服務好這個年輕的、創新的城市。

　　大灣區經濟尚未真正融合

　　王勇認為，粵港澳大灣區的發展將提高對各種資金、資源的吸聚能力。

　　一方面，珠三角城市歷來對社會投資的吸聚能力強，同時産業升級轉型的空間非常大；另一方面，未來幾年各城市年均人口增長預期為2%，仍有一定的人口增長空間。可以預計，未來粵港澳大灣區城市人口增量當中，將有相當比例來自對高素質人才的吸納。

　　布魯金斯學會認為，美國經濟不是50個州的經濟，而是“大都市區經濟”。在這個意義上，新産業革命的競爭，就是全球大都市區之間的競爭。

　　2010年，美國排名前20位的大都市區聚集了37.4%的人口，實現了46.6%的GDP，獲得了63%的專利，大都市區同時是創新中心。而中國2018年排名前20位的城市人口，佔全國人口的15%，GDP佔全國的31%。

　　這種差距反映出我國人力資源空間配置效率上的差距。同時，也指示著人口空間流動和城市人口結構調整的方向。

　　“深圳的特殊優勢是實現了産業創新從點到面，到成熟網絡化，形成了一批世界級的科技企業、創新企業，打下了相當好的基礎。”王勇表示。

　　從産業發展看，雖然珠三角“世界工廠”早就響譽全球。而從現狀看，“珠三角”與國際發達城市相較，在生活服務供給質與量都有待提高，這些差距是未來城市經濟發展的主要空間所在。

　　王勇指出，以往各城市普遍各自發展，從現實角度看，區域經濟尚未真正融合。粵港澳大灣區整體能力發揮，需要以“産業協同”及“城市分工”為基礎，預計這兩個方面是未來政府主力推進的方向。包括對城市交通、配套資源、産業分工等各方面的“能力整合”措施有望快速啟動。

　　金地助力産業升級、消費升級

　　大灣區內人口密度較高，以廣州、深圳為核心，打造1小時生活圈，將極大推動對灣區內經濟、産業、生活及人才的大融合，對城市群的未來演進有深遠影響。無論是助力産業升級，還是服務美好生活，金地已全面謀篇布局。

　　基于金地物業目前在管的約3億平方米居住社區，以及未來商業設施面向的廣大服務對象，金地集團將發力健康、教育、體育、科技、文旅等領域，抓住消費升級、産業升級和科技賦能的機遇，開拓金地未來發展新篇章。

　　王勇在接受採訪時表示，金地做圍繞消費升級的業務布局主要是為地産做補充，“必然要為業主做好生活消費升級服務，更多地提升綜合開發和運營能力”

　　據了解，金地集團的産業平臺正在迅速崛起，目前在産業園、産城融合方面已經形成了：智造園、科創園、文創園、特色小鎮四大係列。自主開發及輕資産運營的純産業類項目共16個，布局中國長三角、珠三角、環渤海和美國硅谷等全球産業高地。

　　同時，金地還引入全球知名創投基金、孵化器等資源平臺，構築互聯互通、共生共贏的産業生態圈。依托金地30年綜合開發運營經驗，多元業態創新互動，厚積薄發，不斷探索城市價值。

　　金地産業平臺的目標在于：為企業生産運營全周期內，提供針對性的服務和解決方案。探索與完善中國産業園區領域多維立體園區服務體係，塑造業界標桿；打造完善産業園區“開發-運營-管理-維護”一站式服務體係，實現“開發-運營-管理-維護”同品牌係的無縫銜接。

　　同時，金地産業還將築造“政府-園區-企業”三者之間的橋梁和紐帶，以“統一園區運營服務”及“政企服務窗口”並舉的“芯”服務為代表，成就中國“六芯級”（芯基金、芯空間、芯配套、芯服務、芯品牌、芯聯盟）産業園區核心標準和價值力。

　　金地穩定增長的業績，為圍繞消費升級的業務布局夯實基礎。2019年上半年，金地集團實現營業收入224.83億元，同比上升48.78%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤36.32億元，同比增長51.65%。

　　上半年的銷售額上，金地集團也保持了一貫的穩健增長，累計實現簽約面積428萬平方米，同比增長13.97%，實現簽約金額855.7億元，同比增長35.68%。

　　投資拿地方面，在深耕廣拓戰略的指引下，2019年上半年，金地集團通過堅持對宏觀經濟和市場狀況持續監測分析，把握窗口期的投資機會，控制地價水平，利用多元化投資方式、通過廣泛參與獲取土地46宗，土地總投資額約554億元。

　　具體來看，金地集團上半年共新增了約675萬平方米的總土地儲備。深耕一線城市及核心二線城市，一線城市的總投資額佔比14%，二線城市的總投資額佔比63%，三四線城市的總投資額佔比23%。

　　目前，金地集團已進入了全國54個城市，總土地儲備約4760萬平方米，權益土地儲備約2550萬平方米，其中一二線城市佔總土地儲備比重高達80%，城市戰略布局完成轉換調整。

　　

　　9月5日，上海土地交易市場消息顯示，陸家嘴集團旗下上海東翌置業有限公司以91.087億元摘得浦東新區張江中區56-01、57-01、73-02、74-01、75-02地塊及57-02公共綠地、學林路、卓慧路、百科路地下空間，溢價率0%。其中，57-01地塊將建造“張江雙子塔”的其中之一，高度320米。

　　出讓檔顯示，此次拍出的地塊位於上海市張江副中心的核心位置，東至卓聞路，西至學賢路，南至環科路，北至海科路。地塊總占地面積8.99萬平方米，地上計容面積51.01萬平方米，地下經營性建築面積31.79萬平方米，總開發體量接近83萬平方米，地塊用途包括商服用地、商業用地、租賃住房等。

　　競得此次地塊的開發商為上海東翌置業有限公司，天眼查資料顯示，前述公司的大股東為上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司及上海陸家嘴（集團）有限公司，分別持股60%、40%。而上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司的大股東也是上海陸家嘴（集團）有限公司，持股56.42%。

　　官網資訊顯示，上海陸家嘴（集團）有限公司成立於1990年，是上海市政府批准組建並重點扶持的大型國有企業集團之一，成立初期，陸家嘴集團主要負責全國唯一以“金融貿易”命名的國家級開發區---陸家嘴金融貿易區的開發建設。

　　此次出讓的地塊一直備受關注。

　　根據去年11月發佈的《上海市浦東新區張江中區單元控制性詳細規劃56、57等街坊局部調整》（草案）顯示，將分別在57-01地塊、58-01地塊建立兩座超高層建築，高度達320米，兩座建築被喻為“張江雙子塔”，也被稱為是張江的新天際線。

　　此次出讓的地塊57-01地塊即“張江雙子塔”的其中之一。

　　根據規劃，除了限高320米的57-01地塊，該超高層旁邊的三幢建築業分別要求限高，其中56-01地塊160米， 73-02地塊50米，74-01地塊100米，75-02地塊100米。

　　按照地塊出讓條件要求，交地後12個月內要求全面開工；交地後72個月內要求竣工。其中，租賃住房用地交地後48個月竣工。57-01地塊則須在今年12月31日前就要開工。

　　這也意味著，“張江雙子塔”之一將在今年年底年就會開工。

　　不僅於此，地塊要求受讓人應自專案綜合驗收合格之日起至第三年末引入不少於5家經上海市或浦東新區認定的總部型金融或科創企業，並接受上海市浦東新區商務委員會的履約監管。

　　此外，75-02地塊還配有租賃住房，按照地塊要求，該租賃住房物業嚴格按照“只租不售”模式管理，僅用於出租，不得出售。受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業並持續出租運營；同時，禁止改變用途使用、轉租、群租、閒置及其他違反相關規定的行為。租約原則不超過6年。受讓人應參照政府相關規定，在具體運營細則中明確相關管理要求。且租金水準應不高於市場同類房源租金水準，租金價格可根據市場租金水準情況適時調整。

為了整治住房租賃市場亂象，多地監管部門集中“亮劍”。

租房最怕遇到隨意漲租、虛假房源、租金貸，為了整治住房租賃市場亂象，多地監管部門集中“亮劍”。據中新經緯用戶端不完全統計，近日，南京、深圳、杭州、山西、北京、合肥等六省市紛紛對住房租賃市場進行整治。

虛假房源、隨意漲租、租金貸成整治重點

中新經緯用戶端梳理發現，目前已有南京、深圳、杭州、山西、北京、合肥等六省市對住房租賃市場進行整治，其中虛假房源、隨意漲租、租金貸成整治重點。

在整治房源方面，山西通過部門聯合執法，糾正和查處發佈虛假房源資訊；南京明確，利用2個月左右時間展開住房租賃市場專項整治；杭州則開展為期1個月的住房租賃市場專項檢查工作，整治虛假房源；合肥針對住房租賃市場中房源資訊虛假等亂象，通過上線運行合肥市房產仲介行業誠信資訊管理系統，針對性治理房產仲介亂象。

北京對虛假房源更是零容忍，據中新經緯用戶端不完全統計，2019年以來，北京住建委已查處房地產仲介機構208家。

為解決隨意漲租等問題，深圳提出建立住房租賃行業主體備案和租賃合同備案制度；建立住房租賃指導價格發佈制度，引導市場合理定價，提高租金透明度。

在租金貸整治方面，杭州、南京均進行專項檢查工作，嚴查是否存在租金貸合同套嵌，大力整治強制或誘導使用“租金貸”支付租金亂象。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，各地在發展住房租賃中，在供應時圍繞房源、租金、經營模式出現很多亂象，需要在供給端、分配端積極管控，防範出現侵犯人民群眾利益的行為。

專家：呼籲加快住房租賃立法工作

日前，財政部、住建部公示了2019年中央財政支持住房租賃市場發展試點入圍城市名單，北京、上海、廣州、深圳、重慶等16個城市入圍，各個層面有關租賃市場的政策“紅包”不斷發放。與此同時，住房租賃市場不斷出現亂象制約著整個行業健康發展。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓指出，目前住房租賃市場處於規劃立法建設階段，相關法律空白，供應主體多，一些企業存在打擦邊球思想。

謝逸楓建議，通過加快立法，建立住房租賃市場制度體系，尤其是加強金融對住房租賃市場信貸方面的規範，加大租賃市場土地供應量，保障房源供應，進而穩定租金。

國家金融與發展實驗室特聘研究員、中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼在此前接受媒體採訪時表示，目前尚無對住房租賃信貸的統一管理規定，對仲介機構聯合信託公司等發放的租房貸款要求並不明確，對網貸平臺發放的“租金貸”等管理也存在空白。董希淼建議，規範住房租賃信貸行為，加強住房租賃信貸審慎經營。

中原地產首席分析師張大偉認為，租賃市場特別是長租公寓市場需要加大監管力度。長租公寓企業已經全面金融化，最大的問題是金融化帶來的“資金池”。租金通過平臺專案轉移到公司名下，實控人可以隨意動用，帶來了巨大的市場風險。

多地房貸利率調整！房價走勢如何？

上市銀行新增6萬億貸款流向：個人房貸占25%

“LPR新機制落地了，我們也在等總行的指示。我收到的消息是，接下來房地產貸款無論是房企開發貸還是個人按揭貸款，（貸款）價格肯定要提高。”一家國有大行寧波分行相關負責人李陽（化名）對中國證券報記者說。

中國證券報記者獨家獲悉，銀保監會此前決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作，目前已進入各銀行風險自查階段。

實際上，進入下半年，相關監管高層多次“敲打”房地產貸款風險、房地產業過度融資等問題。專家和分析人士預計，接下來房企融資的銀行和非銀管道難言放鬆，尤其是針對部分城市房地產市場的局部過熱，調控政策仍將從緊。預計房企融資成本提升將很快顯現，房企信用風險分化也將進一步加劇。

監管狠“敲打” 銀行嚴自查

銀行房地產貸款業務一直都是監管部門緊盯的重點。日前，銀保監會辦公廳通報了《關於對部分地方中小銀行機構現場檢查情況的通報》，再次“點名”銀行為“四證”不齊房地產項目提供融資、向資本金不足的房地產項目發放貸款等違規現象。

接近監管人士對記者透露，針對現場檢查出的違規現象，監管部門很快將披露處罰結果，處罰料從嚴、從重。實際上，今年7月，銀保監會阿拉善監管分局就公佈了兩張罰單：因向“四證”不全企業發放房地產開發貸款，中國銀行兩員工被禁止終身從事銀行業工作。

不少銀行業內人士對記者表示，“禁止終身從事銀行業工作”屬於比較罕見的頂格處罰，在很大程度上說明了監管部門整治房地產貸款領域亂象，防止房地產泡沫化、金融化的決心。

準備接待總行檢查組的李陽向記者透露：“除了房地產信貸業務情況、風險情況等，總行這次要求自查的重點是理財資金、同業資金投向房地產領域情況，另外是否存在變相為房企土地購置費提供融資的情況等。一旦被查出問題，不僅是罰錢的問題，對於分行的一些新業務准入都可能帶來影響。”

縮名單 提利率

房地產貸款一直是銀行信貸的大頭，但新的經濟形勢下調控政策從嚴，商業銀行也不得不調整信貸結構、優中選優。這從前不久披露的2019年銀行中報就可見一斑：部分國有大行房地產行業貸款增速出現回落。工行和農行上半年房地產行業貸款增速較2018年同期下滑了兩個百分點。

對於接下來的房地產貸款，尤其是房企開發貸款，“大戶”建行的態度也很明確。建行副行長紀志宏表示，建行一直嚴格落實“房住不炒”的調控政策導向，審慎推進房地產開發貸業務。上半年建行房地產開發貸增速同比下降，下一步，建行會繼續按照調控政策導向，推動貸款結構調整，秉持差別化、審慎、擇優原則，進一步嚴控房地產開發貸准入標準，確保房地產開發貸合規發展，同時加強資金用途方面的監管。

而記者採訪長三角、珠三角等地區銀行負責人時也得到類似回應，稱房企開發貸長期受名單制管控，預計接下來名單範圍可能進一步縮小，或者上收地方分行開發貸業務的部分許可權。

除了縮小名單外，不少銀行業內人士預計，在調控從嚴、LPR新機制落地等因素作用下，房企開發貸的定價也將快速提升。李陽稱，此前該行對於地方房企或者擴張勢頭較猛的房企，貸款利率在基準利率上浮50%以上，後續仍有上調可能。

房企信用風險料再分化

除了銀行管道外，多位銀行人士坦言，目前通過表外、委貸等為房企融資要求，一是底層資產必須穿透，二是信託公司必須主動管理。

在監管高壓之下，房企融資下半年的銀行管道、非銀管道、債券融資等可謂全面收緊，未來也難言樂觀。

穆迪在其最新發表的報告中表示，對境外發債和信託貸款融資的更嚴格監管，將對中國房地產開發商的流動性造成壓力，並擴大開發商之間的信用狀況差異。穆迪助理副總裁楊昱穎預計：“流動性疲弱、信託貸款敞口大或經營規模小的開發商將承壓，而信用實力和流動性更強的開發商可能會從實力較弱的同業手中獲得更多市場份額。”

聯訊證券首席經濟學家李奇霖直言，房企融資的凜冬已至。如果後續非標融資進一步收緊，房地產行業可能會出現“二八”分化。大型房企的融資也會出現收緊的情況，要更多選擇其他高成本的融資管道。

對房企而言，後續要規避兩類風險：一是貨幣資金與債務（尤其是短期債務）之比較低的風險，如果自有資金規模小，對外部融資過於依賴，信用風險相對來講會比較大。二是土地存量儲備不足，同時又積極拿地的風險，房地產銷售是下行的趨勢，後續回款能力可能沒有那麼強，外部融資又偏緊，房企的經營可能會比較困難。

李奇霖表示，在應對策略上，房企首先應注意控制擴張速度，提前儲備現金流“過冬”。在監管全方位封堵房地產債務融資管道的情況下，行業分化加大在所難免，未來可尋找互有優勢且能互相借力的同業與金融機構合作共同開發，從而在一定程度上緩解融資收緊帶來的負面影響。

1978年，我國城市人均住房建築面積僅有6.7平方米，缺房戶佔城市總戶數的47.5％。2018年，城鎮居民人均住房建築面積達到39平方米。40年間，我國城市人均住宅建築面積增長了逾5倍。

新中國成立70年，尤其是改革開放以來，百姓的安居夢正成為現實。同時，我國房地產行業已成為經濟發展的支柱產業之一，在促進經濟發展和居住環境改善等方面發揮了重要作用。

告別住房短缺

動遷之前，上海人吳先生一家三口擠在老城區的一個亭子間裡。一張小小的桌子，做飯時是案板，吃飯時是飯桌，寫作業時是書桌。擁擠逼仄的石庫門，陰暗潮濕的味道，因空間緊張而劍拔弩張的鄰里關係，構成了吳先生幼時關於居住的全部印象。

1978年年之前，中國的城鎮住房基本屬於福利性住房，行業發展緩慢。尤其在北京，上海等人口密集的大城市，經歷了一輪人口的大增長後，居民住房普遍緊張，居住環境普遍惡劣。 1978年年底的一份報告顯示，1977年年底全國城市缺房戶佔居民總數的17％，平均每人居住面積不足2平方米的擁擠戶達89萬戶。僅在上海的棚戶區就住著100多萬人。

住房制度改革迫在眉睫。房地產行業改革的一系列理論探討和實踐由此展開。在這一時期，万科，恆大等房企先後成立。

1998年7月中央正式發布文件，決定自當年起停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化，住房供給商品化，社會化的住房新體制，中國由此進入了住宅全面商品化的時代。

“我們經過了近20年的探索，到1994年形成了初步的政策框架，在1998年終於形成了城鎮住房制度改革的基本框架。”中國房地產業協會會長馮俊表示。

2002年，通過拆遷，吳先生一家終於住上了單獨廚衛的電梯房。

多個國家層面政策文件定調後，房地產行業迎來了高速發展的時期。

國家統計局發布的“改革開放40年經濟社會發展成就系列報告之八”指出，改革開放40年來，我國住宅建設規模大幅增加，有效改善了人民的居住條件1998 - 2017年年我國房地產開發投資累計完成85萬億元，年均增長21.4％; 2017年我國全社會住宅施工面積65億平方米，是1997年的4.4倍。

中國社會科學院發表的“中國住房發展報告（2018年至2019年）”顯示，中國居民已基本告別“蝸居”時代，進入“適居”時代。

中原地產首席分析師張大偉表示，房地產行業的發展滿足了人民群眾改善居住空間和環境的需求。此外，房地產的發展也帶動了其他產業發展，促進了當地經濟良性發展。

堅持根本定位

不過，在房地產行業蓬勃發展的情況下，部分區域房價高企備受關注。

馮俊認為，改革開放以來，房地產業發展為改善群眾居住條件，為經濟增長做出了積極貢獻。但是，住房投資品屬性過強，住房的基本屬性在一定程度上被扭曲，一些炒房現象干擾了房地產市場的健康運行不少中心城市，房價上漲的速度比居民家庭收入增長的速度快，居民家庭的住房槓桿率不斷上升，居民負債過高，也影響了居民其他消費增長的能力。資金過度向房地產業流動，加劇了經濟脫實向虛。

張大偉表示，高房價的產生與社會資源分配，城市發展不均衡，銀行的信貸大量流入房地產等因素有關。土地財政短期內難有替代模式，加之經濟週期的波動，房地產經常被用作短期刺激手段，因此核心城市房地產價格始終處於高位。

2016年底，房地產市場進入了一輪強調控週期2016年底中央經濟工作會議首提“房住不炒”; 2017年2月，中央首提“研究房地產長效機制和基礎性制度安排”一系列高規格表態和政策，體現了中央對解決好房地產市場問題，加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制的信心和決心。

邁向高質量發展

目前，我國房地產行業的規模已經達到15萬億元。經過多年的發展，房地產業的發展邏輯和格局正在發生改變。尤其是在“房住不炒”的政策主基調下，房地產暴利時代逐漸落幕，樓市將進入下半場。作為國民經濟支柱行業，關係到上下游60多個行業，房地產行業如何實現高質量發展？

中國恆大總裁夏海鈞認為，調控政策是“組合拳”。房地產企業一定要堅持“房住不炒”，滿足居民剛性居住需求，行業就會實現穩定，健康發展。

夏海鈞同時指出，未來中國房地產行業健康發展，仍有三個關鍵有利因素“。首先，中國的城鎮化率僅50％多，歐美等國家和地區則達到80％。我國還有20％的增長空間，每年增長1個百分點就是1400萬人口進城。二是中國目前人均居住面積39平方米，歐美則為80平方米，這個增長空間就是我們的需求。三是舊城改造0.20％的老房子要拆掉，每一個地產商將來都不能迴避這個問題。“

張大偉則認為，調控房地產不可能一蹴而就，過去幾十年積累的問題要慢慢緩解。房地產行業的高質量發展應堅守“房住不炒”的根本原則，房地產稅等長期房地產調控政策應該加快出台。房地產行業的長期健康發展，一方面要減少對土地財政的依賴，另一方面要降低居民對房地產作為投資品的依賴。

憂社會風波 業界：二手減價空間擴

社會爭議持續升溫，市況欠佳，投資者加速沽貨，據悉東涌區一個持有多個物業的投資者連沽海堤灣畔、藍天海岸兩伙，套現1,200萬元，低市價2成。

業界人士透露，由於小業主議價空間擴大，過去兩天東涌錄得6宗減價個案。其中一名在區內持有5至6個單位的投資者，1日內減價沽出2個單位。例如藍天海岸5座高層H室，實用面積490平方呎，屬於2房間隔，原本以650萬元放盤（叫價低市價約1成），但投資者仍接受議價，最終臨場減價30萬元，以620萬元易手，較網上銀行估價756萬元，低約18%。而實用呎價12,653元，成交價創下本年新低。

代理：本月東涌交投 明顯加快

至於另一個由該投資者持有的海堤灣畔兩房高層戶亦低市價2成沽出，該單位為1座高層F室，實用面積521平方呎，最新以600萬元成交，實用呎價1.15萬元，相較銀行最新估值712萬元低出16%。

另外，美聯物業首席高級營業經理吳惠斌指，本月東涌二手市場交投明顯加快，成交價普遍為低於市價10%至15%便獲得有承接。例如東堤灣畔6座低層A室，實用面積772平方呎，屬於3房間隔，則在早前連租約以900萬元放售，隨着租客搬走，最終減價8%至825萬元成交，實用呎價約10,686元，創屋苑近20個月呎價新低，並重返1萬元水平。

愛炫美2房連辣稅沽 僅賺10萬

事實上，除了上述持重貨投資者沽貨外，個別持貨不足3年的投資者，連額外印花稅沽貨。其中，新近入伙的荃灣海之戀．愛炫美，市場開始出現二手成交。

市場消息指，愛炫美2B座高層B室518平方呎，屬2房間隔，剛以1,080萬元易手，呎價20,849元，屬理想價。原業主2017年7月以約914萬元購入單位，持貨約2年，帳面獲利166萬元。不過，業主持貨不足3年，是次交易須支付樓價10%額外印花稅（約108萬），若連購入單位的釐印費及代理佣金等雜項支出計，實質僅獲利10餘萬元，屬於微利離場。

另一方面，市場再錄買家撻訂離場個案，市場消息指，大埔中心1座高層2房單位，實用面積361平方呎，上月底曾以528萬元易手，貼近銀行估價529萬水平。不過，消息指買家已撻訂離場，業主已將單位重新放盤，叫價450萬元。

業界指出，二手減價空間擴大刺激交投上升，不過未來數周將有更多新盤開價，相信將給予市場更多參考信息，有望進一步帶動二手成交。

後市前景未明，樓價及銀行估價近月加快回調。本報統計10個私人二手屋苑估價，全數均估價按月回調，以新界上車屋苑跌勢較急，其中天水圍嘉湖山莊估價按月挫6%最多，重返約半年前水平。

二手續減價 估價加快調整

後市未見明朗，部分業主近期開始願擴大議價空間，二手續見不少減價交投，令銀行亦加快調整屋苑估價。本報分析10個大型屋苑的估價，以滙豐和中銀網上估價系統作統計，10個屋苑的銀行估價按月計，估價均有出現回落。

新界上車屋苑估價變化較大，其中新界西指標屋苑天水圍嘉湖山莊2房估價按月跌幅最多。單位為景湖居6座中層E室，實用面積457平方呎，中銀估價由8月初的537萬元，每周平均逐降約6萬至8萬元，至昨日估價報504萬元，一個月估價跌33萬元，跌幅約6.2%，比對上一個月跌約3.2%，可見估價下調速度加快，估價有機會在本月跌穿500萬元關口。

嘉湖山莊上述2房的估價，較6月中發生連串示威活動前所錄得的高位估值554萬元，約3個月已回落50萬元，累積跌幅約9%，而目前估價亦已重返今年3月份時水平。事實上，該屋苑在8月份錄得多宗減價成交，當中有翠湖居1座低層2房，面積449平方呎，以460萬元沽，造價重回年初價格。

預計第四季 估價仍受壓

另一個新界東指標屋苑，沙田第一城2房按月估價亦跌逾半成。屋苑1座中層C室，實用面積327平方呎兩房單位，中銀估價由8月初的591萬元，逐步下調至最近的556萬元，按月減少35萬元或5.9%。

此外，政府日前公布撤回修例，參考該10個屋苑在近3個月的估值變化，大多數最新估價均低於6月份連串示威活動前的水平，個別曾有較大型示威衝突發生的地區，鄰近屋苑估價的回調幅度也較為明顯，最多累挫逾1成。其中牛頭角淘大花園及油塘麗港城，期內中銀估價分別跌約11%及11.3%。

經絡按揭轉介高級副總裁曹德明認為，銀行主要參考屋苑成交和後市前景估價，近期受內外夾擊影響，二手市場錄得不少減價、低價成交，令不少屋苑估價下挫，縱然政府日前公布撤回修例，銀行仍需時觀察後市及外圍未來發展，也視乎月內多個新盤開售能否帶動整個市場氣氛，預計第四季二手屋苑估價仍然受壓。

零售市道年初至今表現持續失色，加上本港政治事件未解決，化妝品零售商莎莎（00178）開始結束核心區分店，剛撤出尖沙咀海防道逾4000方呎、月租60萬元的複式舖位，業主現以8年前的月租45萬元放租。莎莎位於旺角西洋菜南街地舖分店下月租約亦告屆滿，即兩個月內共結束兩間核心零售區分店。

海防道舖叫租每月45萬

據了解，莎莎2011年起承租尖沙咀海防道35至37號海利行1至2樓全層，1樓建築面積約1700方呎，2樓建築面積約2600方呎，建築面積共4300方呎，當年以每月45萬元租用，呎租約105元。

莎莎已續租舖位兩次，最後一份租約至今年8月底，月租約60萬元，呎租約140元。據悉，舖位今年2月起推出放租，叫租為原價60萬元，惟莎莎拒絕續租，其後業主把租金減至2011年的45萬元，但莎莎仍決定在8月底租約到期後搬走，舖位現已丟空。

事實上，下月亦有面積較大的莎莎分店將結業，為旺角西洋菜南街7至19號好望角大廈地下13及15號舖，建築面積5500方呎的一線地段分店，因被藥房龍豐集團提價50萬元、以每月250萬元搶租，故須於今年10月中租約期滿後遷出。莎莎在2016年以200萬元租用此舖，僅租用3年便須撤離。

上述兩間莎莎分店面積俱為4000方呎或以上的大舖，原本月租共260萬元，現先後離場，將節省不少租金開支。

莎莎亦非全面棄租核心區舖位，個別獲業主減租的舖位，都願意續租。其中，租約將於今年底屆滿的銅鑼灣駱克道500號地舖，建築面積約2000方呎，莎莎最新以每月約68萬元續租，較現時月租90萬元，低22萬元或24.4%，租金與8年前相若。

另一個本地化妝品連鎖店卓悅（00653），位於尖沙咀海防道的分店亦即將被其他商戶取代。上址為海防道45號地下A至G舖，建築面積約818方呎，位處海防道及漢口道交界單邊，現時月租60萬元，已較高峰期回落約50%。

不過，舖位已被一家藥房出價每月70萬元預租，呎租約856元，租金較卓悅高10萬元或16.7%，卓悅將要在本月底前遷出。

近期民生地段鋪位受捧，有鋪主趁勢放售，屯門民生段仁愛堂60至64號（麒麟徑1至27號）幸福樓地下5號鋪（見圖），建築面積約450方呎，實用面積約284方呎，開價590萬，現時租客髮型屋，月租1.38萬，租約至明年10月30日，以開價計算，料回報2.8厘。該鋪位為業主盤，於本月18日通過環亞拍賣行拍賣。

勒泰集團（112）昨日公布，一家銀行於上周五（6日）入稟香港特別行政區高等法院原訴訟庭，表示該集團一家接全資附屬公司未能償還貸款，要求支付共計15.4億港元的貸款及利息，以及與該貸款違約有關的所有其他費用及開支。

　　勒泰有關貸款總額為15億港元，勒泰和公司主席及執行董事楊龍飛為貸款擔保人，因此一併被告。

　　該貸款以位於中國的商業房產作抵押，勒泰表示，公司正積極處理訴訟及申索，並與銀行商討償還貸款的各種可行方案，其中包括以公開拍賣方式處置部分抵押貸款。

　　另外，勒泰稱，該貸款的尚未償還本金及應計利息已在集團今年的中期業績報告中體現，被記錄為實際負債，並被重新分類為流動負債，入稟狀不會大幅增加集團的或然負債，現時亦毋須為此作出進一步撥備。

　　今年上半年，勒泰集團總資產值及資產淨值分別約為265億港元及61億港元；收益5.37億港元，按年減2.3%，股東應佔溢利為1427.7萬港元，按年下跌98%。