台北市大安區臥龍街海砂屋都更案歷經9年終於推動，連釘子戶都同意搬遷了！據悉，原不願簽屬同意書的4戶中，有1戶已簽署同意，其他3戶雖仍未簽署同意書，但同意搬離，不過由於遷離時間在上個月、適逢鬼月，所以目前仍有10餘戶居住於此陸續搬離中，自救會成員說，辛苦多年都更終於成真，10月就要正式拆屋，再也不用擔心受怕了。

台北市臥龍街「全家福」社區，1985年落成、屋齡高達34年，共80戶住戶，期間曾發生多戶天花板、樓梯等水泥剝落事件，但由於當時海砂屋概念並不普及，直到2010年才經專人發現疑似海砂屋，次年再由土木技師進行初診，確立海砂屋無誤，不過卻也因此展開了9年抗爭。

目前雖然全數同意搬遷，自救會也在9月2日舉辦了拆遷前的住戶聚會，1樓住家外住戶也陳列家中琳瑯滿目的懷舊老物展示，包括彩色手套做成的翅膀、住戶女兒滿滿的溜冰獎盃、退休警察的收藏物模型手槍，甚至黑膠唱片、油紙傘、懷舊收音機等。

但據了解，實際上仍有3戶未簽署同意書，《蘋果》走訪現場找尋，並未找到所謂的釘子戶，發現現場幾乎都已人去樓空或無人在家，但獨家訪問到同意戶黃小姐，黃小姐表示，「目前住戶幾乎都搬離了，自己因適逢鬼月，加上尋覓好的新住處正在裝潢中，所以尚未遷移。」

意識到危險同意搬遷
現年55歲的黃小姐指出，自己家中10多年前就曾發生多次天花板剝落事件，當時並不知道是海砂屋，後來檢驗確診後，也一度猶豫都更同意與否，因為在家從事褓母業的她，擔心因此失去收入，不過考量整體安全下，最後也同意並協助說服其他不同意戶。

與丈夫、婆婆、2個小孩，從房子落成並入厝至今，30餘年的家要拆遷讓她十分不捨，這裡不僅有小孩成長、丈夫以及婆婆一起變老的回憶，更重要的是這裡有台北碩果僅存的「人情味」。黃小姐說，「鄰居平常都會一起聚餐、買菜，大家都擔心搬出去後，房子興建3年間無法時常聯繫，已經先搬走的人也都說找不到這裡的人情味。」

記者聯繫自救會主委林同聲現場受訪，林同聲表示，海砂屋會先不斷腐蝕鋼筋、壓迫水泥最後才崩落，對結構傷害無法短時間發現，許多住戶也不認為自家有問題，直到陸續每戶都出現小型剝落，再加上近2次台南、花蓮大地震，讓社區受損情況加劇，發生1次臥室、3次浴室等住戶較危險的崩塌事件，才讓許多住戶意識到危險，加速同意都更。

仍有3戶未簽同意書
目前多數住戶都已經遷離，剩餘的10餘戶只是因上月適逢鬼月，礙於禮俗才還沒搬，目前也以陸續搬離中；記者問到傳出還有4戶釘子戶，林同聲則說，目前1戶已經同意，另3戶雖未簽署同意書，但其實也都已同意搬遷。
林同聲表示，已經同意的那戶，原本反對的原因是因為捨不得鄰居與熟悉的環境，但鄰居皆已搬走，所以也就不捨地簽下同意書，另外3戶雖已同意搬遷，但後續自救會也將持續與他們溝通，希望能夠和平完成都更。

行政院長蘇貞昌宣布高鐵將從高雄左營南延屏東，並提出南延屏東路線4案相關內容，包括經過左營、燕巢、高雄車站與小港機場，並將交由交通部評估。《蘋果》詢問房市專家發現，若將車站行經高雄車站向南延伸至屏東，對高雄房市加分最多，而高鐵屏東站周邊屬尚待開發聚落，短期房價影響有限。

左營案可行性最高
高鐵南延屏東路線目前風向傾向左營案，主線由高鐵左營站岔出，在六塊厝設高鐵屏東站，興建經費低且可行性最高，若從區段發展來說，該路線對於高雄發展效應有限，主因是高雄車站仍無法與高鐵、捷運與台鐵3鐵共構，對房市影響不大。

富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，高雄台鐵、高鐵與捷運3鐵共構，目前位於左營高鐵商圈，若高鐵沒有駛入市區的話，從高鐵左營站直接到達屏東，對高雄房市與區域發展沒太大影響，若能將高鐵駛入高雄車站，屆時高雄車站擁有3鐵共構機能大利多，對房價將有大幅度的加分效果，預料漲幅至少可以達到10%，「而屏東高鐵車站目前仍屬低基期房價，即便確定施工，短期房價漲幅僅5~10%。」

屏東漲幅僅5~10%
中洲建設副總經理黃瀚霆分析，無論高鐵採哪種方式進入屏東，對屏東發展來說絕對是正面影響，但目前進度也僅在規劃，房價漲幅應不至於過高，倒是地價可能會率先反應出來，等確定興建且路線確定，開發商可能前至周邊購地卡位。

台北市近年街邊店面受到電商及百貨商場夾擊，部分商圈店面效益降低，店面交易價格也受影響，據實價登錄統計台北市近4年1∼6月店面交易資料，交易量最高在去年，共208件，今年則為185件，下滑11.1%；成交單價方面，最高成交單價為279.8萬元，與去年最高成交單價369.9萬元，差了近百萬，且上半年沒有單價超過300萬元的店面交易。

網購改變購物型態
綜觀近4年北市店面交易，2016年房市緊縮，店面置產也縮手，上半年僅153件交易；之後市場築底反彈，2017年交易件數增加到162件，並出現單價超過400萬元的交易；2018年交易量繼續往上走突破200件，最高交易單價也有300萬以上，但今年上半年交易量及最高單價都雙雙下滑，交易件數只有185件，最高成交單價為279.8萬元，單價300萬元店面掛零。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，網購的便利性改變消費者的購物型態，而餐飲體驗式消費也傾向整合至大型商場，都是店面光環減弱原因；而一線商圈店面屋主仍堅守價格，與買方難達共識，另外，辦公室、廠房也是市場熱門交易物件，加上政府力推老屋重建，老屋也成為投資標的，投資人選擇多元，進而影響店面交易的價量表現。

投資報酬率不誘人
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，今年上半年台北沒有單坪300萬元以上的交易，主因是好物件釋出少，加上即將總統大選，賣家會等到選後價格比較好時再拋售；另一原因是北市店面投資報酬率只有2%以下，不如拿去中南部投資還有3%，且今年股價表現也很好，投資人還有其他投資標的，就不一定要買店面。
住展雜誌企研室經理何世昌認為，台北市店面近年投資一直往下走，未來有發展性的還是觀光熱區店面，但是觀光商圈價格容易大起大落，長期來看，受觀光人數和政治衝擊的影響大，會看觀光旅遊業的景氣來決定價值，而在地商圈則是一直保持穩定。

據房屋業者統計，上半年熱銷捷運宅，銷售量最高前3名分別是文湖線內湖站60件、東湖站58件和中和新蘆線的中山國小站44件；以捷運路線統計，最熱門的是文湖線有5站、松山新店線有4站。專家表示，房價實惠才能吸引民眾，而內湖科學園區蓬勃發展，龐大的就業機會也讓不少科技人就近落腳。

文湖線上榜5站
永慶房屋根據實價登錄資料，統計2019年1∼7月北市捷運站房市交易熱區，總價1000∼2000萬元的交易量前3名，分別為內湖站、東湖站與中山國小站，而辛亥站、港墘站與南京復興站也有超過35件的交易量；以線路來看，文湖線上榜5站奪冠，松山新店線有4站入榜，其中的景美站交易量有41件名列第6最熱銷。
永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，目前房市以自住買盤為主，「買得起」為最優先考量因素，北市總價1000∼2000萬元的產品是房市主力，加上捷運站有交通、生活機能優勢，購屋需求通常也相對穩定，「尤其內湖科學園區龐大的就業機會，也帶動購屋需求，讓不少科技人就近落腳。」

新北投站最親民
若從住宅均價來看，以新北投站每坪39.2萬元最為親民，吸引首購族進場，熱門成交路段為光明路、溫泉路、泉源路及中和街一帶；而東湖站、辛亥站、景美站、萬隆站與港墘站一帶目前也保有4字頭房價。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，捷運文湖線總價低於2000萬元產品，最熱門屬屋齡30∼40年、2∼3房，每坪40∼50萬元舊公寓，適合雙薪或預算有限小家庭。

中華民國不動產開發全國聯合會理事長楊玉全10日表示，最近各界對於囤房稅、房地合一稅等不動產稅制相關議題多有討論，他認為，與其鼓吹課囤房稅，還不如針對年輕人成家提出完整配套，幫助年輕人買下第一間房。

楊玉全主張，政府應提供35歲以下年輕人400?500萬元購屋貸款額度，他曾請會計師精算，目前購屋貸款利率大概在1.6?1.7％，若政府提供利率補貼，貸款年限從30年拉長到40年、利率降到1.2％，那麼每月繳交的本息會比支付房租要低，如此可以讓年輕人有買第一間房的機會，將來所得提升了，再遠換近、小換大、舊換新。

新竹老字號建商昌益建設董事長楊玉全，今年走馬上任全聯會理事長，陸續對房地產稅制、危老和都更等相關政策提出建言。他在10日首度接受媒體專訪時表示，他經營房地產快40年，深深體認到推動年輕人購買第一間房的補貼政策，才是政府當務之急。

楊玉全一手催生新竹不動產開發公會、擔任創會理事長6年，再升任台灣省不動產開發公會聯合會理事長6年，迄今集團經營事業涵蓋新竹、台南、台東和日本，台北也正在尋覓土地，長久下來發現不動產整體政策要徹底改革很不容易，但幫助年輕人或低薪者購屋置產不僅很重要，也是可以即刻推動的政策。

至於立委呼籲開針對多戶非自用住宅課徵囤房稅，且實施差別稅率，對此楊玉全則表示，「如果真的要課，那台灣就死了！」台灣有錢人太多了，很多人都擁有三、四戶房子，也有在繳房屋稅和地價稅，如果硬要課徵囤房稅，除非配套完整，否則很可能政府最後還是課不到稅，卻先整死房地產業。因此他主張，政府與其推動囤房稅，或花大錢蓋社會住宅，還不如先實施利率補貼，可以實現「居住正義」，收到立竿見影的效果。

豐邑機構砸重金購地不手軟！豐邑10日再以旗下大美投資公司名義、砸下7.36億元，順利標下2,525.5坪商用地，加上年初以82億購入七期與嶺東特區土地，以及旗下的豐謙建設在北屯區「大買家」量販店旁購地，豐邑機構今年截至目前為止，合計已在台中、台南砸下130億購地，顯示對中南部房市發展深具信心。

不僅如此，豐邑機構旗下的旌旗開發，今年6月底也以「天價」每坪98.8萬元、總計砸下36.1億元、標下位於台南市平實營區的3,658坪商用地，未來規畫開發飯店與商場。

豐邑機構總經理邱崇喆表示，隨著台中房市買氣加溫，豐邑機構旗下子公司為了囤積土地、陸續開發，加上看好台中高鐵特區位於烏日副都心的開發潛力，「豐邑不會在高鐵特區缺席！」因此首度砸重金購地，預計推出首購產品、以2至3房為主力，每坪單價「2」字頭，總銷近30億元。

邱崇喆表示，豐邑建設標下台中市南屯區建功重劃區2,580坪土地，推出「菁科城」一期，產品規劃26-40坪、總戶數536戶，總銷金額約55億元。

由於「菁科城」一期基地距離台中精密機械園區不遠，隨著精科園區已經開發二期，第三期開發案正如火如荼加速進行中，吸引許多工具機大廠、科技大廠陸續進駐投資。因此，「菁科城」一期尚未公開、銷售即衝破五成，讓豐邑更加看好嶺東商圈的發展潛力。

豐邑建設今年1月下旬再砸15.22億元、於南屯區春安路嶺東商圈購置2,514坪土地，續推「菁科城」二期，總戶數570戶、2-4房產品，總銷約55億元。

不僅如此，豐邑建設今年1月下旬砸下66.5億重金，自親家建設手中買下台中七期河南路與市政路口近2,500坪土地。邱崇喆表示，該土地因為地理條件佳，未來將攜手雙橡園開發共同開發土地，初步規劃將打造一座擁有豪宅、辦公樓、飯店或是商場的複合式不動產案，總投資金額將超過200億元。

中油近年積極活化資產，中油說，新竹市成功段地上權案已在5日公告招標，地上權期限為50年，未來可作為出租住宅、旅館和辦公室，權利金底價為新台幣2.21億元。

中油積極活化資產，藉此增加公司營收，包含台北市龍江路土地、新北市板橋前成品倉庫土地、新竹市大學路旁土地等均設定地上權公開招商。

中油官網5日公告新竹市大學路旁土地一案，中油指出，基地坐落於新竹市大學路旁，距離交通大學正門僅250公尺，鄰近清華大學，且距離國道1號光復路交流道約350公尺，可以直達新竹科學園區，交通十分便捷。

中油表示，該案為使用分區為第二種住宅區 ，土地面積為4826.62平方公尺，建蔽率為60%、容積率200%，是新竹市少有大面積基地。

中油表示，未來得標地上權人可依據都市計畫相關規定，開發為學生出租住宅、商務出租住宅、辦公室和旅館，開發項目十分多元，有利投資人彈性規劃。

中油指出，地上權設定為50年，權利金底價為新台幣2.21億元，地租為每期申報地價6.25%，以今年地價估算約350萬元，押標金則為1000萬元。

中油表示，附近也有中油土地設定地上權案，在民國102年由暐泰投資公司以約2.6億元得標，作為出租住宅和商務旅館，由於鄰近校區，不少學生有租屋需求，業者透露收益還不錯。

中油將在17日上午10時在中油大樓501會議室舉辦招商說明會，讓投資人瞭解招標須知重點並進行交流。中油說，若有興趣的民眾請在16日中午12時前傳真02-87899028，或是以電子郵件207110@cpc.com.tw 並告知參加人數，以利場地座位安排與資料準備。

中油表示，地上權案已在9月5日公告招標，將在11月5日下午2時30分截止投標，同天下午3時開標，招標以權利金公開競標最高出價者為得標人。

有關媒體報導北市社宅2019年開工績效僅21％一事，都發局說明，本年度社宅目標開工8處計3,334戶。截至2019年8月31日已開工3處721戶(華榮市場、興隆A區、興隆E區)，開工率為21％。另三興社宅於9月4日開工，目前開工率達38％。其餘4處(樟新水岸、和興水岸、南港機廠、福星)亦已陸續決標，將於年底前開工，因均屬統包工程，目前刻進行設計作業，預期年底前達成開工率100％目標。

有關審計處指台北市府12處基地無法如期完成，主要係因2018年下半年招標過程不順利，經檢討原因包括營建物價上漲、完工期限緊迫及超出廠商(市場)胃納量等外在因素，都發局已適度調整預算與提供工程預付款機制、因應市場缺工問題及各案基地條件，評估合理工期；及考量營建市場胃納量，分階段上網招標。目前12案已有10案順利決標，後續將加速推動社宅興建作業，俾利實現本府施政目標。

中信房屋依據六都最新公布的建物所有權買賣移轉資料統計2019年1到8月累計量，結果顯示過去被熱烈討論房市多空的新北市淡水區以黑馬之姿位居累積移轉量的第三名，而桃園市桃園區、中壢區則是分別取得累計移轉量最多的前一、二名。中信房屋認為這樣的現象與高房價時代下，買方僅能退而求其次尋求相對CP值較高的生活圈有關。

截至8月最新公布數字累積買賣移轉量，台北市買賣移轉最高前三名分別是內湖區2,638棟、中山區2,569棟、大安區1,745棟；新北市為淡水區4,871棟、板橋區3,986棟、新莊區3,631棟；桃園市為桃園區6,318棟、中壢區4,924棟、楊梅區2,886棟；台中市為北屯區4,050棟、西屯區3,969棟、北區2,532棟；台南市為2,859棟、東區為1,982棟、安南區1,298棟；高雄市為鳳山區3,060棟、三民區3,053棟、楠梓區2,694棟。其中桃園市的桃園區和中壢區分別拿下六都中買賣移轉量第一及第二名，新北市淡水區則為居第三。

張漢超指出，縣制時代的桃園，中壢其實比當時的桃園市更熱鬧(當時縣轄市的「桃園市」即目前的「桃園區」)，後來在地方政府的策略規劃下，重塑兩地的市容與商圈，現今的桃園區已是商業發展欣欣向榮的行政區，同時也分流了部分中壢擁擠的人潮。

2019年8月以來桃園區的遷入人口已有14,569人，為桃園市之首，而居次的中壢區也有13,350人，在人口帶動房市需求的前提下，民眾於桃園市區置產時，便會考量商圈、區位、房價等因素，桃園區及中壢區因而脫穎而出，未來當桃園捷運路網完善之後，也可望再次推升桃園市整體房市的交易氛圍。

至於向來是房市多空論戰的新北市淡水區，在經歷房市休整過後，現階段已能維持穩定的交易量。張漢超表示，淡水區是個以商業為發展脈絡的行政區，一直以來，房地產交易主力區域多沿中山路、文化路、中山北路、淡江大學周邊來發展，不過近年的交易區域已向外延展。

隨著淡海地區家樂福進駐、輕軌通車後，人氣便為淡水外圍注入了不少的交易活力，淡海地區房市賣壓沉重的陰霾也稍稍緩解。2019年以來淡水房市買賣移轉量居高，應與消費者接受區域內生活機能改善、退出高房價的雙北市中心、選擇房價CP值相對較佳的因素有關。不過雙北近郊仍有其他如五股、泰山等區域能與淡海地區匹敵，因此後續實際入住率能否隨交易量的增加而提升仍值得觀察。

今年上半年台北市店面交易「價量均跌」，最貴店面成交價僅落在每坪279.8萬元，且有別以往一級戰區改由內湖區奪冠，是否代表西門町熱度轉冷？房仲業者指出，今年店面未創高價的主因在於，一級商圈如西門町的釋出量減少，自然成交價格難再創新高。

屋比房屋平台統計，今年9月初西門町待售店面量只有62件，相較去年同期的75件，下跌17.3%%，若與2017年同期的82件相比，少了近四分之一的待售量，顯見目前屋主並未有出售店面的意願，惜售心態意味濃厚。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，台北市東西兩大商圈互別苗頭，在東區人潮散去迎來空置潮後，租金已有所修正，反觀西門町受惠觀光人潮，空置率在2%以下，每坪月租金來到18,000至20,000元水準，屋主難免有惜售心態。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，以人潮聚集的西門町而言，店面身價也會水漲船高，但在屋主釋出意願不高的情況下，尤其西門町正核心徒步區一帶，今年幾乎無店面釋出，自然難有亮眼的成交案。

內房股時代中國（01233）計劃分拆物業管理服務公司時代鄰里上市，並已遞交上市申請，據報擬集資8000萬美元（約6.24億港元），刺激時代中國股價昨彈8.3%至13.3元。另外，有傳復星國際（00656）及復星醫藥（02196）分拆的復宏漢霖，擬引入卡塔爾投資局成為基石投資者，認購9000萬美元（約7.02億港元）股份。

時代中國公布，建議以實物方式分派時代鄰里股份，每持有2.6股時代中國，將獲派發1股時代鄰里，而上市後將不保留任何時代鄰里股份，意味不再是其附屬公司。瑞銀發表報告稱，分拆有助釋放物管業務價值，成為時代中國股價正面催化劑。

時代鄰里初步招股文件披露，去年全年賺6416.4萬元人民幣，按年上升87.8%，收入增34.1%至6.96億元人民幣；集資所得將用於業務擴張，利用先進的物聯網、互聯網及AI技術打造智慧社區，以及進一步發展一站式服務平台等。

復宏漢霖引入卡塔爾投資局

至於復宏漢霖，據路透旗下IFR報道，預計集資4.8億美元（37.44億港元），較早前所傳的5億美元（約39億港元）稍有下調。據報，復宏漢霖將引入卡塔爾投資局成為基石投資者，認購9000萬美元，另有3名中國投資者承諾認購合共5000萬美元（約3.9億港元）。另外，白雲山（00874）公布，擬啟動分拆子公司廣州醫藥來港上市的籌備工作。資料顯示，廣州醫藥主要從事西藥批發、藥品零售；中成藥、中藥飲片批發等多項藥務。

越秀地產（00123）宣布向母公司越秀集團行使期權權利，收購蘿崗和陳頭崗兩項新地鐵房地產項目51%權益，代價分別約為48.8億元（人民幣．下同）和40.3億元人民幣，合共89.1億元，即約100億港元。兩家將收購的目標公司，分別持有位於廣州市黃埔區及番禺區地鐵上蓋物業。

位於黃埔區的物業可發展成由住宅樓宇及教育設施組成的多用途綜合體，總建築面積為93.6萬方米，項目位於黃埔區蘿崗核心地段，鄰近廣州地鐵6號線香雪站。番禺區項目性質為純住宅用地，總建築面積約87.7萬方米，屬廣州地鐵22號線陳頭崗站上蓋物業。

　　新的個人住房貸款利率政策將從10月8日起正式執行。中國證券報記者獲悉，目前已有13個省市部署了個人住房貸款利率定價基準的轉化工作，有望近期落地。一些房貸業務占比較多的大型銀行已基本準備就緒，而大行公佈的實施方案預計會對中小銀行起到一定示範作用。

　　業界普遍認為，房貸利率新老政策將實現平穩過渡，換“錨”之後，房貸利率不會出現大漲大跌。

　　加點下限非一成不變

　　某銀行住房貸款部門工作人員向中國證券報記者表示，目前暫未收到總部下發的房貸利率新政執行細則，但預計與當前執行的方案，即首套房房貸按基準上浮10%不會相差太多。

　　北京、上海房屋仲介機構向中國證券報記者表示，暫未收到各家銀行正式下達的通知。但有廣州鏈家房屋銷售經理人告訴記者，“有消息稱，各銀行的執行方案會在15日左右公佈，中小銀行預計會按照四大行的方案執行，首套利率相較之前會略高一些，但實際情況仍待確認。”

　　據悉，北京新的個人住房貸款定價基準為：首套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR+55個基點，二套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR+105個基點。

　　事實上，在此前房貸計算方式上，乘法方式出現很多弊端，當基準利率處於低位時，被乘後效應會相應變小。改用LPR加點的方式，可以解決效應變小的問題，使得計算方式更為直觀。

　　按照最近一次公佈的五年期LPR（4.85%）計算，北京首套個人住房貸款利率下限是5.4%，二套房是5.9%，該水準與當前主要中資銀行新發放的個人住房貸款利率水準基本相當。“這次定價水準的確定主要是為了實現與LPR掛鉤，同時考慮了保持北京房地產金融政策的連續性和穩定性需要。”知情人士稱。

　　值得注意的是，此次確定的加點下限並非是一成不變的。上述人士介紹，未來將根據北京房地產形勢變化和LPR波動情況，指導利率定價自律機制適時適度調整個人住房貸款利率的加點下限。

　　大行基本準備就緒

　　央行公告稱，新的個人住房貸款利率政策將從10月8日起執行。上述人士表示，“在此之前，將指導相應銀行修改貸款合同、改造升級系統和組織員工培訓。在10月8日之前，簽訂商業性住房貸款的合同中可選擇基準利率作為定價基準。如果部分銀行已準備就緒，在和借款人協商一致後可選擇按照LPR加點方式來確定貸款利率。”

　　房貸業務占比較多的工商銀行(5.500, -0.01, -0.18%)和建設銀行(7.060, -0.03, -0.42%)均已開展相應工作。

　　中國工商銀行個人金融業務部副總經理任西明表示，目前主要開展三方面工作：一是印發了關於進一步加強貸款市場報價利率應用的意見，對分行落實進行了安排和部署。二是制度層面，主要涉及個人貸款管理辦法中利率條款的修訂，如增加LPR的定價方式，9月中下旬可以完成檔的印發。三是在系統方面，工行系統支援個人住房貸款選擇LPR的定價模式。目前正在進行系統測試，9月中下旬可完成該系統的準備工作。

　　建行也陸續開展多方面工作。中國建設銀行住房金融與個人信貸部副總經理黃有綱介紹：一是研究制定業務實施細節，具體包括新發放房貸LPR的取值、利率調整方式、加點數值確定規則等。二是修改貸款合同。三是系統改造。加緊推進業務系統中LPR定價參數調整和文本變更等功能的開發實施。四是全面推進部署。已召集分行研究落實，指導分行做好LPR利率轉換準備工作。五是組織員工培訓。六是做好客戶執行工作。

　　避免衝擊房地產市場

　　有不少市場人士提出疑問，拉長週期看，未來LPR可能會向下浮動，會否導致房貸利率也一路走低？多位人士認為，如果LPR變化但加點不變，確實會使得房貸利率發生變化。但當前房地產調控強調因城施策，各地市場利率定價自律機制也會在利率確定過程中發揮重要作用。

　　事實上，如果出現個別城市因為LPR變化帶來房貸利率變化，導致當地房地產市場矛盾比較緊張，那麼市場利率指導就會相對頻繁一些，比如一兩個月就會調整一次。LPR所反映的是貸款市場的趨勢，同時房地產市場的趨勢也會反映在LPR趨勢上。

　　據知情人士透露，當前已有13個省市部署了個人住房貸款利率定價基準的轉化工作，下周有望落地。

　　海航系正準備將旗下位於美國的兩個地產專案裝入上市公司。

　　9月10日，海航投資(2.740, 0.01, 0.37%)（000616.SZ）公告，公司擬以現金的方式收購海航投資控股持有的境內合夥企業海南?興聚源股權投資基金92.86%的基金份額，收購價約13.94億元。收購完成之後，海航投資將持有恆興聚源的全部股權。

　　另一則公告中，公司擬以支付現金的方式收購海投控股所持有的海投一號7.3%的份額，收購價約7295萬元，收購完成後，海航投資持有海投一號85%的份額。

　　在這兩次收購中，海航投資累計花費約14.67億元。

　　由於海投控股與海航投資屬於同一實際控制人，這兩筆交易均構成關聯交易。

　　具體來看，?興聚源是由海航投資、海航投資全資子公司億城投資基金管理與海航投資控股於2015年6月在海南設立的基金公司。在股權比例分配上，億城投資基金作為GP持有恆興聚源基金0.07%的份額，海航投資作為LP持有7.07%的基金份額，海投控股持有92.86%的基金份額。

　　截至5月31日，?興聚源經審計的總資產約為15.01億元，負債總額0萬元，營收款項總額9993.3萬元，淨資產15.01億元，營收0萬元，營業利潤30.96萬元，淨利潤30.96萬元，經營活動產生的現金流量淨額0.05萬元。

　　?興聚源作為境內的投資主體，認購了海外基金公司鐵獅門GP設立的鐵獅門合夥企業99.8%的股份，這家基金公司用這只房地產開發信託基金投資了位於紐約曼哈頓西 34 街與十大道交接處的土地開發專案，該專案已於2014年4月取得土地權，計畫於2021年完工，工期約7年。該專案規劃開發為寫字樓，預計可出租面積約285萬平方英尺（約合26.47萬平方米）。

　　海航投資擬接手的另一個專案也位於美國紐約。

　　此次海投控股擬轉讓的這部分基金份額，投資了紐約市布魯克林梅西百貨商場已有建築基礎上再加建的一幢 10 層寫字樓（該項投資以下簡稱“鐵獅門三期”）的專案，該專案的實際投資方為海航在境內設立的基金海投一號。

　　2016年4月8日，海投控股、海航實業發展、海南絲路股權投資基金共同成立了海投一號，設立時的投資總額為200萬元，其中普通合夥人海南絲路股權投資基金有限公司占比50%、有限合夥人海航投資控股有限公司占比40%，有限合夥人海航實業發展（深圳）有限公司占比10%。後續海航投資控股有限公司實際出資7.65億元，海航實業發展實際出資1.34億元。

　　鐵獅門三期專案為再開發專案，計畫在紐約市布魯克林梅西百貨商場的已有建築基礎上再加建一幢10層的寫字樓，占地面積為76094平方英尺，總工程面積為621434平方英尺，其中包括375548平方英尺的翻新面積和245886平方英尺的新開發面積。項目預計於2019年三季度完成施工，初步商業計畫是於2020年下半年通過交易，為海投一號和美洲置業設立的HNA REIT 以及其成員提供資金流動性。專案總投資額約2.06億美元，目前已全部投資完畢，已無需後續投資。

　　截至5月31日，海投一號經審計的總資產約16.41億元，負債總額1.72億元，應收款項總額1.03億元，淨資產9.99億元，營收1584萬元，營業利潤和淨利潤均為2172萬元。

　　在兩則公告中，海投控股均表示此次出售手中持有的基金份額是基於自身戰略發展及現金流平衡等因素的考慮。從財務資料上看，截至2018年12月31日，海投控股總資產832.82億元，總負債239.28億元，總收入153.71億元，淨利潤虧損5.97億元。

　　交易完成之後，這兩個海外地產項目將被海航投資裝入上市公司體系中。

　　對此，海航投資認為，收購?興聚源有利於提高上市公司的盈利預期，有利於上市公司對外投資資產配置優化，符合公司和全體股東的利益。

　　在收購海投一號基金份額的公告中，海航投資稱，公司在過去幾年轉型過程中，面臨一些挑戰與困難。現階段，為更好優化資產結構和資源配置，提升公司競爭力，公司基於對本次交易標的專案基本現狀、專案開發進度、上市公司未來發展方向等基本情況綜合考慮，決定進行該筆合夥份額收購交易，有利於公司的長遠發展和股東利益，為公司下一步轉型奠定基礎。

　　9月10日，華夏幸福基業股份有限公司（華夏幸福，600340.SH）公告，旗下間接全資子公司華禦江（武漢）房地產開發有限公司以底價116.246億元拍得湖北省武漢市武昌濱江區域兩幅地塊，地上占地總面積為19.41萬平方米，計容總面積超過111萬平方米，地下面積23.13萬平方米。

　　根據武漢市自然資源和規劃局公佈的競買須知，此次出讓的編號為P（2019）108號及P（2019）109號地塊，包含11幅地塊，土地性質設計住宅、商業、商務、商服、公園等，位於武昌區秦園路以南、武車二路以北，可建造一棟300米左右和一棟380米左右的超高層建築。

　　這是華夏幸福今年新增的首個“商業辦公項目”。華夏幸福透露，計畫在上述兩幅地塊打造華中金融科技中心，與武漢都市圈的產業集群形成聯動效應。

　　住宅戶均建築面積不小於120平方米，總戶數不超過2100戶


　　根據競買須知，108號地塊為武昌濱江商務核心區A包，含A1、B1、B2、B3、B4、J1、J2、J3地塊，土地用途為住宅、商服、公園與綠地、交通服務場站；出讓年限為住宅70年、商服40年。

　　該專案地上規劃用地面積145026平方米，地下規劃用地面積172991平方米；地上計容總建築面積不超過90.3萬平方米（其中商業、商務建築面積不超過66.1萬平方米；居住建築面積不超過24.2萬平方米），地下計容商業總建築面積不超過6.2萬平方米。


　　108號地塊中，B2、B3、B4為商服、住宅用地，J1、J2、J3為公園用地，其他為商業、商務、商服用地。B1地塊和B2地塊可建兩座超高層地標建築。

　　109號地塊為武昌濱江商務核心區B包（含C1、C2、C3地塊），出讓年限為40年。該專案地上規劃用地面積49088平方米，規劃用地性質為商業、商務用地，限高100米；地下規劃用地面積58350平方米，規劃用地性質為交通場站用地。

　　108號地塊的起始價為95.96億元，出讓最高價為110.592億元，競得人即為109號地塊競得人，109號地塊起始價20.286億元為成交價格。


　　華夏幸福公告顯示，108號地塊和109號地塊的成交金額均為地塊起始價。

　　根據《武昌濱江商務核心區實施性城市設計》對濱江核心區住宅品質要求，專案內住宅戶均建築面積應不小於120平方米，總戶數不超過2100戶。項目內應配建一所9班幼稚園，用地面積不小於3780平方米，建築面積不小於2730平方米。

　　競買人須承諾，引入1家其關聯的銀保監會批准經營的全國性保險公司的分支機搆入駐，該保險公司所屬集團須為2018年《財富》世界500強企業排名前50強，且所屬集團已取得由“一行兩會”所頒發的全部金融許可證（含銀行、保險、信託、券商、金融租賃、期貨、基金）。

　　競得地塊後，競買人持有商業及辦公建築面積不低於45萬平方米，其中，持有集中商業建築面積不少於20萬平方米，且持有建築自竣工驗收之日起10年內不得轉讓給其關聯方以外的企業。

　　可建一棟380米和一棟300米的超高層建築

　　競買須知顯示，B1地塊東南角佈置地標建築一處，具體位於西側規劃道路與中部次幹道交匯處，建築控制高度為380米（可上下浮動20米）；B2地塊東南角佈置地標建築一處，具體位於西側規劃道路與中部次幹道交匯處，建築控制高度為300米（可上下浮動20米）。

　　澎湃新聞在武漢市自然資源和規劃局下屬武漢市土地利用和城市空間規劃研究中心網站上看到，武昌濱江核心片將打造成為以文化商務、金融辦公、高端酒店為主的中部地區文化商務總部聚集區；從城市空間景觀形態的角度出發，對比世界著名金融中心如紐約曼哈頓、香港中環金融區及上海陸家嘴(14.410, -0.02, -0.14%)高層建築的聚集程度和分佈特徵，提出武昌濱江片的天際線優化建議，增加秦園路次高景觀節點，整體增加5處200米以上超高層建築。

　　今年1月28日，武漢綠地中心主體結構正式封頂，最終高度確定為海拔高度500米，建築高度為475米。從中國目前已結構封頂的摩天樓排名來看，武漢綠地中心排在第十位。

　　武漢綠地中心是武漢綠地國際金融城專案的核心部分。金融城總建築面積約300萬平方米，總投資逾300億元。綠地中心是武昌濱江商務區“武漢國際金融城”率先開工的單體項目，建成後將成為一個集超五星級酒店、高檔商場、頂級寫字樓和公寓等於一體的超高層城市綜合體。

　　武漢地處中國中部，中國第一大河長江及其最大支流漢江在城中交匯，形成武昌、漢口、漢陽三鎮鼎立。武漢是中國高速鐵路的中心和中部航空樞紐，乘坐高鐵至北京、上海、重慶、深圳、香港等城市均在5個小時左右；擁有40條境外直達航線，是華中地區唯一可直航四大洲的城市。


　　華夏幸福在半年報中表明該公司堅持核心都市圈聚焦戰略，打造京津冀都市圈、長三角（上海、南京、杭州、合肥）都市圈、粵港澳都市圈3個高能核心都市圈，推進佈局鄭州都市圈、武漢都市圈和成都都市圈3個高潛核心都市圈，以及長沙都市圈、西安都市圈、貴陽都市圈

　　和瀋陽都市圈等潛力核心都市圈。

　　截至半年報，華夏幸福在武漢都市圈佈局區域為雙柳、問津等地，報告期內，武漢都市圈新增簽約入園企業24家，新增簽約投資額68.43億元。2016年至今，華夏幸福圍繞武漢都市圈佈局6座產業新城，為武漢都市圈導入77個產業項目，簽約落地投逾270億元。

　　華夏幸福公告稱，此次拿地有助於進一步提升公司未來的經營業績。武漢是長江中游經濟圈龍頭城市，本次競得的兩幅地塊位於武漢市主城區武昌區域，緊鄰長江主軸，屬於政府重點規劃的濱江CBD核心區，有利於開啟公司在以武漢為核心的華中片區的新業務佈局，符合公司發展戰略。

首創置業（02868）公開掛牌出售天城永元50%股權，轉讓底價30.25億元（人民幣．下同），約34億港元，最終代價將取決於摘牌價格。根據轉讓底價計算，出售稅後利潤預期約6.6億元，擬將潛在出售所得用作一般營運資金。天城永元持有北京市豐台區盧溝橋鄉麗澤金融商業區F-03地皮的辦公大樓所有建築項目，餘下50%股權則由Bantex持有。

資助房屋樓價走勢飄忽，將軍澳寶林屯一個未補地價公屋單位，近日逆市以破頂價430萬元售出，追平新界未補地價公屋樓價紀錄。

美聯物業高級營業經理陳耀坤稱，寶林屯3座寶寧樓頂層一個實用面積698方呎的單位，原圖則為開放式，現改作4房戶，其中兩間睡房無窗，原業主於2015年放售，近日獲上車客斥430萬元承接，樓價創將軍澳未補地價公屋新高，兼追平今年5月由沙田廣源邨創下的新界未補地價公屋紀錄，呎價6160元。

居屋欣盛苑「三球」不保

據悉，新買家於區內搵樓逾一個月，「但因為要求（樓價）500萬以內大單位，所以遲遲搵唔到入市機會」，今次難得遇上前述「巨無霸」單位，兼造價合預算，故不怕以破頂價入市。原業主2006年以未補地價35.1萬元購入，賬面賺394.9萬元（約11.3倍）。

粉嶺居屋欣盛苑樓價則跌破近半年低位，消息指出，D座欣悅閣中層5室，實用面積401方呎，原圖則兩房間隔，以未補地價298萬元售，呎價7431元，樓價屬該居屋今年4月以來首度跌穿「三球」。原業主2000年持貨至今賬賺228萬元（約3.3倍）。

中原地產天水圍區域營業經理伍耀祖稱，天水圍嘉湖山莊麗湖居一個單號車位，原業主今年3月以130萬元連租約購入，惟市況波動下以118萬元連租約售出，約半年蝕讓12萬元（約9%）。該車位現月租2550元，新買家可享約2.6厘回報。

嘉湖本月首10天16買賣 超上月全月

細價屋苑議價空間擴大，二手交投明顯回升，多個屋苑首10天成交已超逾8月全月交投量。雖然價格比8月略低，但已反映二手樓市成功尋底。

特首宣布正式撤回修例後，樓市氣氛稍有緩和，過去周末二手睇樓及成交量明顯加快，當中以細價屋苑最明顯。例如天水圍嘉湖山莊本月首10天，暫錄16宗成交，超越8月份15宗，當中大單位跌價相對明顯。

嘉湖3房呎價9355元

中原地產天水圍副區域營業經理馬斯力透露，嘉湖山莊3期1座中層A室，實用面積636平方呎，屬於3房連套房間隔，業主叫價600萬元，議價後以595萬元易手，呎價9,355元，屬本月第2宗跌穿1萬元水平。原業主早於2013年以235萬元購入，持貨6年帳面獲利約270萬元離場。

其次，沙田第一城9月暫錄15宗成交，平均呎價約17,220元，比8月份的14宗及16,635元兩者均有反彈迹象。不過代理指，9月15宗成當中有14宗是兩房單位，因而拉高呎價，實質現時呎價17,220元比6月高位18,400元已回落6%。

一城2房560萬易手

美聯助理區域經理翁凱傑指出，沙田第一城現時有150個放盤量，比6月份的100個急升5成，可供上門參觀的鎖匙盤佔22個。由於放盤量增加直接令買賣回落。但是2房單位一直沒有跌穿500萬元心理關口，反而增加準買家入市信心。例如一名同區租客，睇樓逾3個月，見兩房單位造價開始企穩，最終以560萬元購入21座低層G室，實用面積327平方呎，呎價約17,125元。

另外，本來受社會爭議事件影響最嚴重的東涌區，近日二手交投急增，映灣園過去2天錄得6宗成交，累積12宗成交，追平8月全月數字。

另一方面，利嘉閣地產董事陳大偉表示，政府宣布正式撤回修例，股市急彈逾千點，加上減價放盤趨增，市場買賣氣氛轉好。綜合利嘉閣地產分行數據所得，全港十大活躍指標屋苑在上周（2/9至8/9）錄得43宗買賣個案，較前周（26/8至1/9）的31宗按周大升39%。

陳大偉指出，部分新盤向隅客回流二手，而業主亦提供較大議價空間吸引買家，最近二手屋苑睇樓量有所改善，整體市況稍為喘定，估計未來一兩周十大活躍指標屋苑交投，可保持穩中向好態勢。

本地社會衝突持續，加上中美貿易關係緊張，令香港樓市轉差。戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻昨於記者會上表示，現時部分受歡迎屋苑的樓價已較本年高峰期6月份回落3至5%，而差估署的樓價指數亦自5月高位下跌近3%。若情況未有改善，預計今年第四季整體樓價或再跌5至10%，即全年樓價變幅接近「打平手」。物業投資市場亦同樣淡靜，投資者普遍持觀望態度，令大宗交易的數目按季減少了55%。

較上季成交大跌45%

自從5月起，中美兩國再就貿易問題表示要調高關稅，觸發環球股市作出調整，加上本地的政治風波，令樓市氣氛驟變，物業成交量於6月開始下跌。政府的住宅物業臨時買賣合約數字顯示，住宅成交從5月的8,208宗，跌至6、7、8月每月少於5,000宗；7月及8月（第三季度首兩個月）累積的住宅成交僅8,889宗，較上季同期下跌了45%，接近本年首季首兩月合共8,632宗住宅成交的水平。陶汝鴻表示，社會衝突持續，中美兩國新的關稅措施亦如箭在弦，市場氣氛趨向審慎，在此一背景下，預料9月住宅成交量將維持在大約4,500宗的水平。至於今年第三季則合共錄13,389宗成交，按年下跌7%，按季下跌35%。

樓價亦跟隨市況回落，根據政府數字，私人住宅價格指數在6月及7月已經連續兩月下跌，戴德梁行預料8月份指數跌勢持續，跌幅將較5月峰值下調2.7%。

陶汝鴻續指，雖然近月市場氣氛轉差及成交量下跌，但目前業主持貨力強，市場也未見太多割價求售的個案，認為「劈價潮」並未出現。不過，影響樓價走勢的主要因素始終是本港的經濟基調，連月的示威已影響到本地旅遊業、零售業及消費情緒，假若衝突持續並影響到香港的國際金融中心地位及失業率，屆時香港的經濟表現將會受到更大打擊，樓價亦會面對更大的下調壓力。如目前衝突情況仍將持續，預料樓價至年底前將再下跌5-10%。

剛性需求依然強勁

此外，他表示難以準確預測中美貿易談判和大型示威活動對樓市的影響，但認為若示威活動得以解決，而下月中美重啟貿易談判的氣氛正面，那麼樓價將有機會反彈，因現時剛性需求依然強勁，而且息口出現下行勢頭與房屋供應緊張亦有利樓市表現。

大額物業投資市場方面，戴德梁行香港資本市場部執行董事高偉雄表示，截至9月中，物業投資市場暫錄得30宗1億元或以上的大額交易，按季大跌55%；涉及金額106億元，按季大跌69%。他認為，由於目前不少投資者持觀望態度，因此預計第四季該類物業的成交宗數會繼續淡靜。

高偉雄指，連月的政治風波及衝突已影響到本港投資物業的租金與價格走勢，令本地投資者傾向觀望；內地買家因受制於人民幣貶值故亦在市場上較為淡靜，只間中參與豪宅買賣。至於基金，對他們而言，能否促成大宗交易主要視乎目前香港局勢的發展。他認為，只有待目前的不穩定因素消除後，市場信心回升，投資市場的表現才會有望好轉，然而在目前情況下，預期來季的物業投資大額成交宗數仍會再度下跌。