近年新北市新板特區賠售案頻傳，《蘋果》整理5個曾風光站在7字頭的社區發現，這些社區現在皆為5字頭，房仲分析，過去新板特區吸引大量投資客進場，甚至還傳出有9字頭的成交行情，但自2014年房市反轉，投資客大量退場，導致該區域房價頻頻下跌，且房價似乎仍在修正中，尚未脫離盤整。

據實價登錄顯示，新北市新板特區內的「國鼎」、「超級F1」、「巴黎16區」、「謙岳」、「新都廳」都曾風光站上7、8字頭單價，然而2018∼2019年最新成交戶卻出現5字頭行情。

一級戰區賠售頻傳
其中跌幅最高的為新站路1號、屋齡5年的「謙岳」，樓高26樓、共45戶，規劃144∼162坪大豪宅，2014年6月曾出現每坪89.9萬元單價、直逼9字頭，但此後節節敗退，2018年9月最近1筆成交的5樓戶，單價為每坪51.1萬元，不僅少了38.8萬元，還整整打了56折。

而坪數最小的則是新府路66號、屋齡10年的「超級F1」，住家部分規劃11∼45坪、1∼3房以及套房產品，由於住家最高成交單價曾上衝78.2萬元，也被稱作為小豪宅社區，不過近年卻頻頻出現5∼6字頭的成交價，例如最近1筆、2019年6月的15樓戶，成交單價每坪僅有57萬元，相較78.2萬元少了整整21.2萬元、打了72折。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，新板特區為新北房市一級戰區，近年賠售頻傳，不論是豪宅、小坪數產品都無一倖免，儼然成為買房賠售重災區。從過去經驗來看，房市多頭時新板特區因投資客大舉進攻，造成最容易被炒作的「套房」與「豪宅」價格大幅拉升，但2014年豪宅稅、房地合一稅推出後房市反轉，這些產品也受到最大衝擊。

近2年房市回溫，但許多社區仍為5字頭，與同社區歷史最高單價，有達33∼62%的差距，相較去年6字頭，顯見房價仍在修正、持續下探未停。

價格築底衝7字頭
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，「一樣都是豪宅，雙北豪宅買家略有不同。」新板特區主力買盤多為原在新北發跡，或從其他縣市北漂而來、白手起家的國內小企業主，這類買方雖有財力但也務實，在一片降價、賠售風中，沒有足夠誘因不會出手。

張旭嵐補充，近期市場受到台商回流資金挹注，高總價物件成交不少，不過這些資金除了買地買廠房外，豪宅產品則著重在區位性與產品設計的特殊性，導致資金幾乎全部流入北市大安、信義區指標性豪宅。

也因價格修正築底，今年1月推出主打40∼60坪中大坪數產品的「永雄卓閱」都更案傳出銷售8成，每坪成交價落在65∼70萬元；即將推出的「馥華艾美」尚未公開資訊，但主打艾美酒店服務，將再度吸引富商目光，為新板特區注入新的活水。

新板撐不住 北漂定錨竟慘賠

投資、自住買房時機不對就慘賠，1名40歲李小姐向《蘋果》表示，2013年她以1400萬元購入新板特區的「超級F1」，今年初賣出卻僅剩1300萬元，加上裝潢100萬元費用，直接慘賠200萬元。
家在台中的李小姐因工作長年在北市租屋，後來經同事介紹，看上交通便利的新北市新板特區購屋，最後以貸款8成方式，買下總價約1400萬元、22坪的「超級F1」17樓，拆算單價每坪約64.3萬元，再加上100萬元裝修，共花了1500萬元。

賣房立馬賠200萬元
在小豪宅居住6年的李小姐，因多年漂泊台北，考量家中父母即將步入高齡，於是回鄉工作陪伴父母，並欲出租小豪宅公寓，沒想到回家1個月，發現還是想保有自己生活空間，於是決定將房子賣掉，改在父母家附近購屋，並透過房仲以底價1500萬元出售，誰知道賣了半年賣不掉。

李小姐表示，「因為已經在台中訂了新房子，要是沒賣掉壓力會很大，所以跟房仲斡旋溝通下，自己也查了實價登錄，發現行情真的不如過往，最後就以1300萬元賣出，扣除還給銀行的錢，剩下540萬元左右。」回想當初購屋自備款是280萬元，賣個房子就立馬賠了200萬元，令她十分後悔買房，直呼「早知道就繼續租屋好了！還不用每天從板橋搭車到台北市上班。」

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析，過去房市景氣好時，新板特區吸引大量投資客搶進，中小坪數產品平均成交單價約在7字頭上下，豪宅、大坪數產品甚至可達9字頭，而李小姐買入時間點就在2013年高峰期，當時「超級F1」中高樓層平均單價約65∼70萬元，但隨2014房市反轉，投資客大幅縮手，加上江翠北側重劃區近年又有大量4∼5字頭新案搶市，吸引大量購屋者目光，因此房價過度炒高，以套房與豪宅產品為主的新板特區，難以受到買盤青睞。以近年該社區成交均價58.68萬元而言，李小姐可用單價64.3萬元賣出還算是小賠。

陳傑鳴提醒，近2年自住客出爐，新板特區雖活絡，但主要需求仍以2∼4房產品為主，過大或過小坪數的產品，難以受一般自住客群青睞，建議不管購買哪類產品，還是先多諮詢當地房仲，避免將來售屋陷入慘賠命運。

投資超過百億的新北市新店區「裕隆城」開發案，開發期間歷經景氣低迷、金融海嘯，規劃就超過10年，好不容易2017年正式動工開挖，近期裕隆建設卻又宣布「推案將再延宕」。業者指出，因全球景氣不佳、房地產大好大壞，加上原定工法困難度高，住宅部分將會變更設計，從外觀、樓層、坪數一併再討論。房市專家認為，「景氣無法支撐房價、房市熱區轉移，應是業者縮手主因」。

尚無對外潛銷預約
新店裕隆城位於新北市新店區中興路三段，共規劃3期開發，第1期HTC總部大樓已完工許久；第2期商住區，基地坪數6783坪，目前開挖地下室、規劃商住合一，地上8樓以下為商場，將引進誠品旗艦店、威秀影城等；地上8樓以上為住家、坪數25∼50坪，尚未推出。第3期純住區，規劃3棟地上46樓住宅，坪數73∼146坪，價格未定，已取得建照，開發期限至2029年。

記者致電詢問是否確實喊卡，裕隆建設副理吳立言表示，「裕隆城案商場部分不變，但2∼3期住宅區部分，因景氣不佳加上建築工法難度太高，所以包含外觀、樓層及住家坪數，都將變更設計；至於基地現況目前僅開挖地下室，工程仍舊進行中。」他強調，因住宅過去無對外潛銷預約，沒有購屋客受影響，但暫無實際推案時程。

500億案量風險大
住商不動產企畫研究室經理徐佳馨分析，「目前新店熱區集中央北重劃區，預售新屋單價5∼6字頭『就很緊繃』，對裕隆開發案更產生不小壓力。」她表示，雖裕隆城未公布住宅單價，但依照品牌及規劃設計，絕對高於行情不少，甚至過去曾傳出百萬單價行情，對比南港區一帶新屋單價才剛突破百萬元，業者恐怕也考量「有行無市」，加上總銷案量高達500億元，貿然推案風險實在過大。

除景氣因素之外，造鎮案「裕隆城」最大亮點是由已故普立茲克獎建築大師札哈．哈帝（Zaha Hadid）操刀設計，原將成為新北市一大地標，但據了解，其複雜的曲面、弧度設計，讓業者大嘆工法太複雜、實際運作困難度非常高，也成為住宅喊卡主因。

台北市有很多文青氣息的特色巷弄，房仲業者統計北市主要文青街區和周邊行情，發現除青田街和瑞安街高於其行政區均價外，其餘皆較平均房價低。專家表示，不少文青巷弄具特色，生活機能也不錯，但屋齡老舊影響價格，雖有歷史風情卻少有推案，讓房價呈現兩樣情。

青田高於行政區均價
青田街區位在北市大安區龍安里，是老樹和老屋的聚落，知名景點為屋齡逾80年的「青田七六」日式老宅，現在是餐廳兼藝文展示區；其他還有貳月咖啡、青田茶館等網美拍照打卡店。住商不動產企畫研究室經理徐佳馨表示，青田街特色是擁有許多日據時期的老房子跟老樹，當地咖啡館多集中在金華公園一帶，以咖啡餐飲或文物小店為多，常吸引文青或對歷史文化有興趣的客群。

住商機構根據實價登錄統計北市主要8條文青街和區域行情比較，青田街每坪均價為117.93萬元，較大安區均價88.83萬元高出29萬元，價差32.8%最多；瑞安街每坪均價90.72萬元，價差2.1%次之，其餘街區以大同區迪化街，低於區域16.8%價差最大，每坪均價47.17萬元，麗水街則低於區域行情12.9%次之，每坪均價77.4萬元。

迪化街低於均價最多
徐佳馨指出，房價表現較好的青田街與瑞安街，和區域內有豪宅拉抬密切相關，而低於行情表現的巷弄，除了跟其生活機能連動外，區域內若公寓比重高，也會影響價格表現；此外，若有新推建案，中古屋主因有比價基礎，對價格有較高期待，也會對房價表現有幫助。大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，文青巷弄各有風情，不過要是購買屋齡高的老房子，如果屋況不佳，一定要預留維修與裝潢費用。

太子建設（2511）昨（17）日舉行法說會，太子建設表示，由於市場轉為剛性自住需求為主，接下來太子建設依舊鎖定首購、換屋族為主要客群，且明年開始推案重心在南台灣，新推案就高達122.3億元，衝刺南部市場。

太子建設指出，今年營建事業有五大新案完工入帳，其中北台灣包括桃園10.1億元的「太子松馥」、目前銷售25%，另外18億元「太子華威」去化約一成，12.6億元「太子W」銷售率達七成。中台灣8.6億元「太子郡」銷售97%。南台灣則是19.4億元的「太子學透天」。
除了新完工建案入帳外，太子建設還有成屋案持續銷售挹注，像是「太子信義」、「太子馥三」、「太子咸亨」、「W時代」、「太子新富」，以及「太子君峰會」、「太子win2」。

太子建設指出，今年房地產事業來自北中南建案新推案的金額差不多，其中台北約46.6億元、中台灣36.8億元、南台灣則是48.2億元；不過2020、2021年則是以南台灣推案為主力，尤其2020年光是高雄、台南新推案就高達122.3億元，2021年也有58億元新案將推出，因此明後年新推案將以南部為重點。

太子建設強調，未來集團目標客群仍以剛性自住的首購、換屋族為主，購地策略則以六大都會區具有重大交通建設的地區為主，並希望透過集團資源垂直整合發揮最大效益。

太子建設今年上半年營收達61.06億元，較去年同期39.77億元增加53.5%，稅後純益達5.88億元，較去年同期4.79億元增加22.7%，每股稅後純益達0.36元，優於去年同期的0.3元；太子建設昨日以平盤11.05元作收。

太子建設表示，依今年上半年營運來看，房地產占營收比重達45.8%，營造部分包含大成工程、誠實營造、王子水電等，比重達25.7%，時代國際、日華金典酒店方面，占比為20.7%，至於台大、成大BOT案固定收益為2.6億元、占比達4.1%。

國人平均壽命拉長，帶動換屋需求增加。房仲業者調查，近3年首購與換屋的購屋比率已經拉近，主要是高齡者賣掉市中心公寓轉往市郊買電梯大樓，以及中南部捨透天換電梯大樓等。

賣掉公寓 買市郊電梯大樓
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，對於銀髮族來說，住在需要爬樓梯的老公寓，對膝蓋是相當沉重的負擔；因此，近3年可以觀察到北部銀髮族選擇賣掉市區老公寓，轉往交通便利的市郊購買電梯大樓的換屋需求、中南部則有銀髮族選擇賣掉透天換購電梯大樓。

另外，在人口結構變化與高自有住宅率，近年繼承移轉數量屢創新高，1965年調查22至39歲的有配偶的婦女活產數平均3.8胎，至今他們年齡已是76至93歲，即使遺留下來不動產可以繼承，繼承人不僅人數眾多，同時繼承人也可能是接近退休年齡的銀髮族。

曾敬德表示，以平均壽命80.7歲來看，若長輩遺留有不動產可繼承，可能就有近4個人有繼承資格，而女性壽命又比男性長，因此可能還會出現高齡配偶繼承的狀況；根據台北市地政局統計，80歲以上的繼承占比約5%，50歲以上高達71%，40歲以下繼承的只占16%。

以房養老 達3598件198億
另外，近年推動的以房養老，自2015年11月開始辦理，至今年上半年銀行已達3598件、金額為198億元，較去年底增加529件、28.25億元，申請數量有逐漸增加趨勢。

財政部國產署指出，房地產市場明年有地上權兩條大魚，分別是北市信義區世貿三館，及鄰近松山機場國泰營區設定地上權案，兩者市值分別為550億元、150億元，且據悉五大壽險業者積極探詢擬參與投標，國產署粗估權利金上看250億元。

2020年兩大地上權案雖不得作住宅使用，但因面積遼闊、鄰近捷運站與機場、交流道交通樞紐，相當有潛力。國產署長曾國基指出，世貿三館案市價高達500~600億元，潛力不下於一旁的信義微風南山廣場。

曾國基指出，世貿三館案目前規劃允許設置商場、旅館、美食街等，部分樓層限定容納5萬人以上的會議展覽區，未來不僅可透過展覽吸引人潮，各國大廠來台辦展也有適當場所。

另外，鄰近松山機場及民生社區的國泰營區基地也將捲土重來，將綁定台北市都市計畫變更，由國防部軍備局先行捐贈79筆小面積土地給北市府，國泰營區容積率即可提高到400％。該基地面積達2,982坪、市值約150億元，一旁就是民權大橋，附近又有國中小學區，加上街廓完整、交通便利，已有業者來函洽詢。國產署表示暫不考慮住宅用途，會以商辦、商旅為主要方向。

國產署法規明定，地上權案權利金是依照市價三到七成計算，近幾年多為市價35％~45％，像是空軍官兵活動中心市價約81億元、權利金底價為36.7億元、約占市價45％，而該案最後以82億元標出，溢價率為223％。

國泰、世貿兩大地上權案預計也是以空軍官兵活動中心方式計算權利金。換言之，依照比例而言，總價700億元的兩大案件權利金約為245億元~315億元，有望再突破空軍官兵活動中心的地上權「地王」（每坪單價720萬元）紀錄。

國人平均壽命延長，平均已達80.7歲，房仲業者指出，高齡化、長壽化社會的房市衍生三大趨勢，由於60年代女性平均生3.8胎且進入繼承高峰期，銀髮繼承成為趨勢，40歲以下青壯首購族等待繼承房產機會將會大幅減少；此外，電梯產品的租買取代公寓透天成為高齡換屋主力，以及房養老產品日益熱門。

國人壽命呈現上升趨勢，男性77.5歲、女性84歲均創下歷年新高。目前過往高出生年代的房產進入繼承高峰期，而以1965年調查時22~39歲的有偶婦女平均生3.8胎，目前他們年齡為76至93歲，若長輩有遺留房產可繼承，由於繼承不僅人數眾多，繼承人也可能是接近退休年齡的銀髮族。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，若長輩遺留有不動產可繼承，可能就有將近4個人有繼承資格，女性壽命又長於男性，可能還會出現高齡配偶繼承的狀況，以台北市地政局的統計繼承人的年紀來看，80歲以上的繼承佔了5％，50歲以上的繼承更高達71％，真正在40歲以下繼承的只占繼承比例中的16％。

國人長壽化也改變了一些房產交易現象，不少住在老公寓的銀髮族，可能因為爬樓梯太吃力，想要更好管理的電梯大樓，對電梯大樓產品租買的需求提高。

曾敬德表示，近年首購及換屋的比例已逐漸拉近，可看出換屋型需求正在增加，尤其大台北地區捷運縮短城鎮間的距離，生活條件差異化降低，民眾逐漸接受跨出市中心向外圍購買電梯大樓，中南部不少由透天厝換為電梯大樓的換屋行為，也與高齡化、長輩膝蓋爬不動有關。

此外，以房養老產品也有增加趨勢，今年上半年來，銀行辦理以房養老件數增加了529件、金額28.25億元，累計辦推動近四年來，銀行辦理以房養老已經達到3598件，總金額為198億元。

宏普建設（2536）17日召開法說會指出，今年住宅新案暫時進入入帳空窗期，年底前業績來源主要將靠新成屋銷售來挹注；展望2020年，宏普耕耘商用不動產的效益，將進入開花結果期，出租給日本三井不動產的台北市忠孝東路「三井花園飯店」，將在2020年完工開幕，屆時將使得商用不動產貢獻租金收益進入大爆發時期，業績可望翻揚。

宏普經理詹俊炫表示，宏普攜手三井不動產集團進行的海外第一家飯店「三井花園飯店」，2017年9月開工，基地為450坪，預計明年中完工，興建完成地上17樓、地下5層的300間客房，屆時，將可望正式貢獻宏普租金收益。

宏普表示，明年在商用不動產的效益將大幅顯現，除了「三井花園飯店」之外，今年上半年完工的德行西路「宏普世貿」辦公大樓，總計地上15樓、地下四層，採出租、出售併進的方式，迄今已剩下2個樓層，租售成績相當亮眼，全案預計9月至年底將陸續認列租售的營收，2020年認列效益將全部展現。

除了上述兩筆商用不動產外，宏普手中還有大直金泰段2,640坪、內湖舊宗壹電視大樓旁1,265坪，兩筆可供開發為辦公或廠辦的素地，為2020年的開發重點。

在住宅方面，詹俊炫表示，今年已陸續推出新店「中央公園」約60億元、「宏普頤和」24億元；接下來還有新莊副都心10億元、北投洲美25億元、桃園青昇段20億元、新店央北70億元等。

觀察房市用點燈率準嗎？一位民眾PO文「用點燈率看銷售狀況是不是傻」，引起網友熱議，有人說家裡若裝遮光窗簾，根本看不出有沒有點燈，有人說，買了房子一定要住嗎？有人慨嘆，這年頭買房不能裝窗簾，以免被人説鬼城沒人住。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，只用點燈率來看銷售狀況，真的很傻，因為很多建案知道購屋族心態，往往入夜後會把多間房子點亮，讓人以為已經有很多人進住；有些大樓已有不少人進住，但因社區所在位置遠，住戶回到家時間很晚，晚上八點還沒有幾戶點燈；另外，遮光窗簾也確實會影響判斷。

徐佳馨表示，用點燈來判斷大樓入住率，不如以大樓冷氣室外機數量，社區管理費繳交狀況與售屋網站委託出售量，比較精準。

一位民眾以用點燈率看銷售狀況是不是傻為題，上網貼文表示，重劃區常被批評點燈率很低，但現在很多人晚上都待在臥室，加上遮光窗簾，看不出有沒有點燈，他認為最準的是看地下室汽機車數量，有沒有雜物，順便可知道大樓住戶水準。

不少網友認為看點燈率確實不準，有網友說，買了又不一定要住，大安區點燈率也不到七成，統計點燈率根本來搞笑的；不少人認為看冷氣機最簡單也最準，不過要注意是不是建商先裝好，其實還是空屋還沒賣掉。

也有人建議可以看不計價時段的停車格，或路旁可免費停車的地方，附近住的人夠多，這種位子都會一位難求，不過也有人表示，重劃區都有室內車位能停，誰跟你停路邊，看路邊根本不準。

有人認為觀察大樓停車場也是好方式，沒有人會沒事擺輛車子積灰塵，但要注意扣掉工作人員的車輛。

有人認為冷氣，燈光都可以造假，但消費力假不來，因此可以看看附近有沒大賣場，如果附近一堆賣場，可以肯定人口很多，不過這只能評估一個大區域概況，無法針對單一建案評估。

不少人認為應該多項一起看，包括點燈率、冷氣戶外機、戶外停車位狀況、商店開店數量，上班時間車流量等，另外小餐館、早餐店密度也是指標 。

台灣進入高齡化社會，購屋行為也跟著改變，除了電梯大樓較受歡迎外，平均繼承年齡也不低，以平均壽命80.7歲的統計來看，若是長輩遺留有不動產可繼承，可能就要有將近4個人有繼承資格，真正在40歲以下就能繼承房產的，只佔繼承比例中的16%。
內政部統計國人的平均壽命為80.7歲，其中男性77.5歲，女性84歲皆創下歷年新高，長期而言國人平均壽命呈現上升趨勢，對於不動產也會產生一些連帶影響，包括高齡族的換屋需求，帶動電梯產品的租買需求增加，另外像是銀髮繼承成為趨勢與以房養老需求都可能受此影響而增加。

雖然國人平均壽命拉長，但在雙北房價高漲，人口結構與高自有住宅率等綜合因素下，近年繼承移轉的數量也屢創新高。

不過，若對比人口結構來看，1965年調查22~39歲的有偶婦女活產數平均為3.8胎，至今他們年齡已經是76歲~93歲，即使遺留下來不動產可以繼承，繼承人不僅人數眾多，同時繼承人也可能是接近退休年齡的銀髮族。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，以平均壽命80.7歲的統計來看，若是長輩遺留有不動產可繼承，可能就有將近4個人有繼承資格，而統計女性的壽命又比男性長，因此可能還會出現高齡配偶繼承的狀況，根據台北市地政局曾經做過的繼承人年齡統計，80歲以上的繼承佔了5%，50歲以上的繼承佔了高達71%，真正在40歲以下繼承的只佔繼承比例中的16%。

換句話說，多半繼承人等到已年過半百，順利繼承後也快要退休，因此「以房養老」格外受到矚目。銀行自2015年11月開始辦理，根據銀行局統計，至今年上半年銀行辦理以房養老的件數已經達到3598件，金額為198億元，相較於去年12月底，今年以房養老增加的件數為529件、金額28.25億元，且申請數量有逐漸增加的趨勢。

此外，近年首購與換屋的比例已經逐漸拉近，明顯看出換屋型的需求正在增加。曾敬德表示，尤其是大台北地區的生活條件拉近，捷運也縮短城市間的距離，民眾逐漸接受跨出市中心向外購買電梯大樓，或者中南部地區捨透天換電梯的行為，某部分與國人的壽命拉長，長輩膝蓋爬不動有直接關係。

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　　金融街(7.820, -0.09, -1.14%)今年以來經營業績表現，並與去年同期資料、主流50家上市房企經營資料均值進行比較，同時根據房地產企業開發業務的整體商業模式和運作流程，參考主流評級體系，歸類經營指標並賦予相應權重，從四個方面來評估金融街今年以來的“中考成績”與“改變”。

　　上半年，金融街實現營收95.18億元，同比增長43.58%，歸母淨利潤10.53億元，同比增長21.7%。中考成績方面，金融街總體的成績不理想，總成績為B-。業務發展成績較好，“中考”成績為A-，但由於高企的淨負債率和較低的淨資產收益率，金融街財務實力和盈利能力的成績較為一般。

　　基本業務方面，金融街2019年上半年拿地金額為59.1億元，拿地面積為56萬㎡，而2018年上半年拿地金額為63.8億元，拿地力度基本保持穩定。金融街半年銷售金額在克而瑞銷售排行中位列第72位，為178.4億元，較去年同期上漲93.49%。拿地強度（拿地金額/銷售金額）中等，為0.33，銷售均價與拿地均價之比為2.88。但公司存貨周轉率基本保持穩定但水準較低，較去年同期的0.05提升至0.07。

　　財務方面，金融街今年中期平均融資成本較2018年有所下降，為5.88%，低於主流上市房企平均融資成本均值6.44%。2018年資料顯示，金融街平均融資成本也為6.03%。截止上半年，公司淨負債率較高企，為178.21%，大幅高於行業均值99.62%，但較上年末的187.62%有所降低，可見金融街上半年並未有明顯降杆杠的動作。

　　目前金融街貨幣資金+受限制使用資金共有162.09億元，短期債務為126.59億元，長期債務為691.82億元。短期償債壓力指數是評估一家房企一年內的債務壓力情況，金融街短期償債壓力指數為0.78，高於主流房企資料均值0.66的水準。

　　規模與盈利方面，金融街規模優勢和盈利能力較為一般。2019年上半年金融街總資產1538.18億元，淨資產368.28億元，土地儲備貨值為4673億元（以當期銷售均價乘以土儲面積所得），權益土儲貨值為3738億元，金科股份(6.770, -0.15, -2.17%)預收賬款（合同負債）為163.85億元，整體規模處在主流房企的中下游。

　　金融街的銷售毛利率47.46%，銷售淨利率14.64%，低於主流房企16.5%的平均水準，半年ROE僅為3.27%，遠低於行業平均水準9.8%。


　　說明：

　　（1） 指標統計所用資料均來自中國指數研究院、克而瑞、wind資料、公告、公開資料等。

　　（2） 相應指標測算成績為新浪財經選取一定週期內，對公開經營資料賦予相應

　　權重，並參考主流評級體系，進行分值計算。

　　（3） 上市房企資料均值為新浪財經依據相關評價體系，篩選50家主流上市房企的一定週期內資料，進行算術平均。

　　（4） 上市房企經營資料統計為2019年半年數值，部分指標為測算資料，新浪財經依據公開資料、相應會計準則進行公式計算。

　　新的貸款市場報價利率(LPR)機制形成後，自10月8日起，新發放的商業性個人住房貸款利率將以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。第一財經記者從上海地區多家銀行瞭解到，目前仍有首套房利率九五折的優惠，二套房貸款利率為基準利率上浮10%。但下個月新LPR正式執行後，首套房貸利率的打折價將退出市場。

　　記者在採訪中發現，一些原本計畫按揭買房的購房者加速購房進程。上海市某銀行信貸經理對第一財經記者表示，近期來做房貸按揭的客戶明顯增多了，大家都想趕在利率“換錨”之前簽好合同，趕一個九五折利率的末班車。但房貸利率到底是漲還是跌，重要的參考標準將是每月發佈的LPR。

　　根據8月25日央行發佈的公告，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。

　　因此若按照8月20日公佈的LPR來計算，全國範圍內新發放的首套個人住房貸款利率不得低於4.85%，二套房貸款利率不得低於5.45%。這與當前上海地區房貸利率相比有小幅上漲。

　　根據央行發佈的公告，2019年10月8日是定價基準轉換日，在此之前已經發放和已經簽訂合同但未發放的貸款仍按原合同執行。

　　但業內人士分析認為，目前來看，LPR對房貸利率的影響較為溫和。國家金融與發展實驗室特聘研究員、中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼認為，總的來看，在利率有過打折的地區，未來一段時間，個人住房貸款利率有上行的可能性，但幅度不會太大。不同銀行對個人住房貸款業務定位不一樣，因此房貸利率未來估計會有分化，大型商業銀行房貸利率調整預計相對溫和。

　　此外，除了根據LPR的最低利率，實際發放的房貸利率還會受銀行信貸資源的影響；同時，各地主要還需“因城施策”確定首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

　　目前，國內多數城市的首套房房貸利率為基準利率上浮10%~20%，二套房是基準利率上浮20%至30%。融360大資料研究院監測資料顯示，2019年8月全國首套房貸款平均利率為5.47%，二套房貸款平均利率為5.78%。若以8月20日5年期以上LPR報價4.85%比較，8月全國首套房和二套房貸款平均利率水準相當於在此基礎上分別加了62個基點和93個基點，均遠高於新政規定的利率下限。

　　17日，國家統計局發佈8月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。資料顯示，8月房地產市場總體延續平穩態勢。其中，一二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比、同比漲幅均與上月相同或回落，三線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅與上月相同，二手住宅漲幅微升，同比漲幅回落。

　　值得注意的是，二手住宅方面，近兩年來首次連續出現3個月20個城市房價下調。一線城市二手住宅銷售價格同比漲幅自去年6月以來，時隔14個月首次轉降。

　　業內人士表示，持續出臺的調控政策疊加資金收緊，房價漲幅全面放緩趨勢出現，“金九”開局不利。在政策不發生調整的情況下，預計未來幾個月70城房價漲幅繼續收窄，四季度樓市難言樂觀。

　　房價漲幅全面放緩趨勢出現

　　國家統計局城市司首席統計師孔鵬表示，7月30日，中央再次強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，要求落實房地產長效管理機制，提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段。在此背景下，8月份，房地產市場總體延續平穩態勢。

　　統計局資料顯示，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅與上月相同，其中北京上漲0.5%，上海上漲0.3%，廣州和深圳均上漲0.2%。二手住宅方面，二手住宅銷售價格從上月的環比上漲0.3%，轉為8月環比持平。其中北京下降0.4%，較7月下降0.1個百分點，上海和廣州從上月的上漲0.4%轉為持平，下降0.4個百分點；深圳上漲0.2%，較上月下調0.5個百分點。同比方面，一線城市二手住宅價格由7月的上漲0.2%轉為同比下降0.2%。值得一提的是，這是一線城市二手住宅價格同比資料自去年6月以來的首次轉降。

　　二線城市方面，31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.5%和0.2%，漲幅比上月均回落0.2個百分點；同比分別上漲9.9%和5.5%，漲幅比上月分別回落0.8和1.2個百分點。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅與上月相同；同比上漲9.0%，漲幅比上月回落1.2個百分點。二手住宅銷售價格環比上漲0.8%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；同比上漲5.8%，漲幅比上月回落1.3個百分點。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，8月房價上漲城市明顯減少，二手房價格下調城市持續增加。綜合來看，新建商品住房價格環比上漲城市數量為55個，二手房環比上漲城市43個，均是2018年以來的低點。

　　根據統計局資料，8月新建住宅環比漲幅較7月相比明顯放緩的城市達32個，二手住宅方面，41個城市漲幅明顯放緩。具體來看，新建住房價格環比下降城市多達10個，較7月增加7個。其中，韶關由7月的環比上漲0.8%，轉為環比下降0.9%；平頂山更是從7月的環比上漲1.6%，轉為環比下降0.5%。二手住房價格，7月環比下降幅度最大的為遵義，環比下降0.6%；到了8月，有7個城市下降幅度超過0.6%，福州、濟南、成都、安慶環比下降幅度達0.9%，烏魯木齊、宜昌更是環比下降了1個百分點。

　　成交縮量 庫存步入上升通道

　　在房價漲幅放緩的同時，市場成交也有明顯下調。上海易居房地產研究院報告顯示，重點監測的40個城市，8月新房成交環比下降9%。具體來看，4個一線城市新建商品住宅成交面積環比下降19%，同比下降16%。18個二線城市新建商品住宅成交面積環比下降10%，同比增長6%。18個三四線城市新建商品住宅成交面積環比下降4%，同比下降17%。

　　在此背景下，住宅存銷比進入上行週期。上海易居房地產研究院報告顯示，住宅現房存銷比自2018年8月以來連續震盪上行，整體來看存銷比已進入上升通道，樓市供求關係轉變，漸趨供大於求。

　　與之相對應的是，房企存貨去化週期也進入上升通道。上海易居房地產研究院研究員姚方表示，存貨是房企未來可變現的重要資產。存貨規模過大或過小均會造成一定的經營風險，若規模過小，房企可能會因土儲不足而被動補庫存；若規模過大，房企可能會因過於激進的拿地策略導致債務攀升，後續政策調控從嚴可導致存貨轉化成資金難度增加，從而去化週期延長且資金吃緊。

　　姚方介紹，截至2019年上半年，20家上市房企存貨規模達26874.7億元，環比增長0.6%，同比增長16.6%。從20家房企存貨去化週期來看，大型與中型房企存貨去化週期分別為9.8和22.8個月，環比分別增長2.4%和0.5%。

　　姚方認為，隨著中央層面對樓市的再次定調，市場降溫態勢難以扭轉，預計2019年三季度房企去化週期繼續上行。

　　房地產金融環境不斷收緊

　　一向是房地產市場高峰月的“金九”，今年也未能如期而至。9月上半月，易居最新監測的13個城市二手住房成交量29305套，較8月上半月下降16.6%，較2018年同時期下降10.8%。

　　房地產行業研究員沈昕表示，房地產業作為一個資金密集型行業，金融環境的變化直接影響房地產市場。8月住戶部門貸款餘額同比增速繼續回落，一年期國債收益率與上月持平，首套房貸平均利率連續3個月小幅上升，房地產行業金融環境有小幅收緊。

　　沈昕說，“最近幾個月，監管層不斷收緊房地產信託、銀行貸款、境內外發債、ABS等房企融資管道。資料顯示，7月以來，信託公司投向房地產領域的資金規模和比例均出現了明顯下滑，此外銀行開發貸額度也在減少，不排除未來還有進一步減少的可能。在監管不放鬆的情況下，全面降准給房地產行業帶來的增量資金較為有限。”

　　在國慶長假結束之後，房地產市場將迎來一項新政——自10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率，以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。

　　廣州相關人士透露表示，廣州地區中國銀行(3.620, -0.04, -1.09%)將在9月23日左右實行利率新政，首套房貸利率預計為5.5%。短期的波動不可避免，但應該都在用戶的心理承受範圍之內。

　　姚方表示，預計後市購房者觀望情緒將加重，四季度樓市恐繼續下行，房價指數漲幅也將繼續收窄。

9月17日15時，淘寶拍賣平臺上的杭州“底價1元學區房”開拍，共有16人繳納20萬元保證金報名競拍，3881人設置提醒，6.1萬人次圍觀。至16時10分，最高出價為200001元，拍賣將於18日15時結束。

杭州學區房1元起拍 16人繳納20萬保證金報名競拍

9月2日，淘寶拍賣平臺掛出一套杭州學軍小學的學區房，起拍價僅1元。《競買公告》顯示，該房源為建成於1995年的馬塍路某幢302室，建築面積80.2平方米，競拍者需交保證金20萬元。


“這是一套個人房源，學軍小學、杭州第十三中學‘雙學區’，交易完成即可落戶。”受業主委託的浙江省直房地產服務有限公司人士告訴記者，因為淘寶拍賣平臺無法進行個人委託拍賣，業主委託具備房產服務資質的該公司代理拍賣事宜，“業主對自己的房子有信心，認為能拍出較高價格，定1元起拍價是他認為可以吸引更多人關注。”

學軍小學的學區房在杭州很熱門，澎湃新聞在當地二手房交易監管服務平臺上查詢發現，馬塍路上一套面積81.9平方米的住宅掛牌價655萬元，每平方米約8.08萬元。

大陸傳媒機構發布的2019年《中國商業地產20強榜單》16日出爐。榜單顯示，萬達集團、寶龍集團、富力集團位居前三強，其中，奪得寶座的萬達集團商業營收達264.45億（人民幣，下同），旗下品牌商場有294個，酒店75家，有報告認為，目前大陸商業地產行業相較住宅地產景氣較穩，但行業兩極化態勢明顯。

據《時代周報》報導，榜單顯示，萬達集團上半年商業營收達264.45億元，擁品牌商場294個，酒店75家；寶龍地產商業營收達124.17億元，商場達137個，品牌酒店達9家；富力集團營收則達39.07億元，商場達23個，酒店達90家。

寶龍將新開64家商場

萬達集團旗下房地產開發公司萬達商管發布上半年營運數據顯示，公司投資物業租賃收入約171.82億元，較去年同期成長20.09%，毛利率為77.41%；酒店營運收入約7.3億元，較去年同期成長30.17%，毛利率為45.15%。該公司在公告中還表示，將持續提高

再有內房擬分拆物業管理業務到港上市，保利地產（600048.SH）公布，旗下物業管理公司保利物業收到中證監通知，批准其分拆至港交所（00388）主板上市，發行不超過1.53億股境外上市外資股，每股面值1元人民幣，全部為普通股，惟尚須取得香港證監會及港交所等批准。

IFR早前報道，保利地產今年有意分拆保利物業來港上市，計劃集資3億美元（約23.4億港元）。保利物業官網顯示，公司於1996年成立，於2017年在新三板掛牌，並於本月除牌。

計劃籌逾23億

公司去年上半年收入18.53億元人民幣，按年升30.3%；純利約1.84億元人民幣，按年增65.95%；在管的物業總建築面積為1.3億平方米，合約建築面積為2.19億平方米，分別按年增長40%和66%。

高盛料明年內地樓挫半成

內地樓市限價政策及4月落實的壓抑地價措施持續發揮效用，整體樓價升幅繼續收窄，路透根據國家統計局公布數據測算，8月70個大中城市新建商品住宅樓價按年上升8.8%，雖連漲47個月，但幅度較7月收窄0.9個百分點，為連續3個月按年升幅收窄；按月計樓價升0.5%，連漲52個月，幅度較7月收窄0.1個百分點。高盛對明年內地樓價預測由無升跌，調低至下挫5%，並下調16隻內房股目標價。

一線城市二手價14個月首跌

8月一手樓價按年升幅最高的仍然是西安及大理，分別大漲22.3%及21.5%，樓價升幅至少10%、但不足20%的城市有28個，其中呼和浩特樓價漲19.5%，貴陽及秦皇島樓價分別升17.7%及17.6%。一線城市方面，廣州漲9.4%，幅度收窄0.8個百分點；北京升4.8%，擴大0.5個百分點；上海升2.2%，擴大0.3個百分點；深圳升0.6%，收窄0.3個百分點。

一線城市一手樓價平均按年漲4.2%，升幅回落0.1個百分點；一線城市二手樓價跌0.2%，是去年6月以來首次轉降。31個二線城市一手樓價平均上升9.9%，回落0.8個百分點。

按月計，一線城市一手樓價升0.3%，升幅與7月相同，其中北京漲0.5%，上海升0.3%，廣州及深圳均漲0.2%。二線城市一手樓價升0.5%，回落0.2個百分點；一線城市二手樓價按月升0.2%，回落0.2個百分點。

國統局城市司首席統計師孔鵬表示，8月房地產市場整體延續平穩趨勢。7月底中央再次強調堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，要求落實房地產長效管理機制，提出不把房地產作為短期刺激經濟的手段。具體而言，一二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格按月、按年漲幅均與7月相同或回落，三線城市新建商品住宅銷售價格按月漲幅與7月相同，二手住宅漲幅微升；按年漲幅均回落。

高盛把明年內地住宅樓價預測，由持平降至下跌5%，由於住宅供應增加但置業需求比較呆滯，而這情況尤其出現在一二線城市。該行把內房股資產淨值平均下調4%，把明年及2021年每股盈利預測下調1%及5%，目標價減少5%，平均潛在上升空間降至23%。

高盛相對較看好中型發展商，主要由於其估值與增長前景之間有更大誤差。

物業投資氣氛淡靜，但中環大樓面商廈仍然搶手。爪哇控股（00251）剛剛斥資7.8億元，購入中環華威大廈逾半業權，為今年下半年罕有大手寫字樓成交。

爪哇控股以7.8億元購入中環威靈頓街50號華威大廈58.83%不可分割業權，總建築面積約34243方呎，呎價約22778元。現時物業年租金收入約1860萬元，回報約2.4厘。

原業主為老牌家族，由1963年持貨至今，於1998年夥拍鄰廈業主重建成一幢24層高寫字樓，名為華威大廈。第一太平戴維斯香港董事總經理及投資部主管袁志光稱，儘管寫字樓交投淡靜，但中環核心區商廈向來供應少，故放售三個月即迅速覓得買家。

此外，由莎莎國際（00178）主席郭少明幼子郭浩泉等人創辦的房地產基金麒豐資本，斥資3.3億元購入觀塘鴻圖道33號王氏大廈2、5、6、7樓連天台共4層，每層約7000至8000方呎，將聯同該廈部分業主合組公司共持有該廈90%業權，餘下業權亦正洽購中，望可統一業權發展。

項目地盤面積1萬方呎，計劃重建成新式工廈，將來重建若獲城規會通過，物業最高地積比率可達14.4倍，總樓面約14.4萬方呎。

仲量聯行資本市場部執行董事陳柱衡稱，獲業主委託為獨家代理，放售鄰近孔嶺村的粉嶺坪輋丈量約份第76約多個地段，佔地超過14.2萬方呎，市值約2.8億元，每方呎地價約2000元。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務工業及物流資深董事黎尚文表示，獲業主委託為獨家代理，出售粉嶺安樂門街15號全幢工廈；該工廈於1994年落成，現時由業主自用，作高科技產業用途。

舖市遇冷鋒 業主普遍減租1至2成吸客

社會爭議衝擊本地零售及餐飲業，核心區舖位頂租、減租續現。9月份放頂租的商戶個案急增近10倍，絕大部分為餐飲業；另核心區交吉舖位難獲承租，普遍業主減租約1至2成吸客。

近月示威活動持續，營商環境難免受影響，除了零售外，餐飲生意亦嚴重受衝擊，而中小規模餐廳經營上遇上困難，代理透露，踏入9月份，接獲頂租盤明顯增加，單計首兩星期，已接獲約20宗新增放頂租盤源，遠較以往每月2至3宗，多出近10倍。

首兩周 已接20商舖放頂租

據了解，涉及頂租及頂手的商舖，絕大部分為餐飲，如銅鑼灣謝斐道506至508號地下，面積約900平方呎，由餐廳以每月13.8萬租用，據悉現於市場放頂租，另外，尖沙咀厚福街11A號地下，面積約1,000平方呎，由餐廳以每月16萬元租用，代理指亦於市場放頂租。

此外，代理透露，不少餐廳同時於市場放頂手，銅鑼灣禮頓道128號地下一餐廳，現每月租金約6.5萬元，據代理指租客有意結束業務，並放頂手，涉及約15萬元。另元朗富來花園商場地下舖位，面積約430平方呎，餐廳以每月7萬元租用，據悉亦於市場放頂手，涉及約10萬元。

除頂租外，個別餐廳於租約未完提早遷出，如灣仔駱克道175號1樓舖位，面積8,850平方呎，由酒家以每月43萬租用，租約至2021年5月，代理指，租客已決定今個月遷出，現業主把舖位於市場放租，月租降至38萬元，減約12%。

零售核心區吉舖尚未消化，業主普遍要減租吸客，例如西洋菜南街核心段共5個交吉舖，其中68號地下及閣樓，面積合共約2,000平方呎，本年初業主開價每月租金約85萬元，未獲承租下，近期降至約78萬元，減幅約8%。

旺角「舖王」 減價28%求租

近西洋菜南街及奶路臣街交界舖位，算是旺角「舖王」之一，高峰期月租高見160萬元，近月租客遷出，業主原叫價為月租180萬元，及後降至150萬元，近一個月再減至130萬元，減幅約28%，現仍未租出。

利嘉閣（工商舖）商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明指，近期市場上放頂租個案增加，而放頂手的商戶，幾近全數為餐飲業，他指，若餐廳位處零售核心區，因示威衝突持續，內地客減少，令生意轉差。

他分析，不少餐廳同時放頂手，由於當中涉及牌照、裝修及基本生財工具，故對有意經營餐飲的商人來說，頂租及頂手盤仍有吸引力，畢竟可節省開業成本。他預計，在整體消費受影響下，頂租盤將再增加。

營商環境轉差，交吉舖位上升。美聯工商舖（00459）統計，4大核心區（尖沙咀、旺角、銅鑼灣、中環）增至481間，料明年增至逾600為近年最高，並估計今年舖租下跌約15%。

4核心區 交吉舖增至481間

美聯工商舖資料研究部進行調查，最新4大核心區（尖沙咀、旺角、銅鑼灣、中環）交吉舖數目增至481間，較去年多73間，整體街舖空置率為6.5%，按年升0.9個百分點。

美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，今年空置率上升，反映出普遍零售商對於擴充持審慎態度，包括貿易戰令人民幣貶值，影響內地客消費等因素，他指近期本地政治事件持續發酵，影響吉舖的吸納量，而這影響尚未完全反映在上述數據之內，故交吉舖位數字仍會上升。

銅鑼灣空置9.4% 4區最高

按區域劃分，4區空置率全綫上升，其中，屬傳統旅遊區的銅鑼灣的空置率錄9.4%，為4核心區最高，按年升1.3個百分點。同為旅遊區的尖沙咀，空置率今年也微升0.4個百分點至6.8%。不過，受惠於高鐵站啟用，內地旅客量增加，鄰近高鐵站的彌敦道以西一帶，空置率跌至2.2%，反觀彌敦道以東則升至8.4%。

後市方面，美聯旺舖董事盧展豪分析，明年整體舖位空置率將上升，預計明年空置率將達8%至9%，意味着合共超過600間吉舖，較今年增加120至200間，租金方面，因目前業主多減租吸客，亦有個別錄得減租個案，相信下半年核心區舖租跌約15%。