市調雜誌統計今年前9月北台灣推案量前10名行政區，主要集中於新北市、桃園市。第1名為龜山區，推案量高達491.8億元，較去年同期增幅約57%；推案成長最多的是三重區，年增率78.31%。專家分析，近幾年建商推案往新北、桃園移動，龜山A7重劃區因房價基期低僅2字頭，成買氣熱絡地區。

據《住展》雜誌統計，今年截至9月20日止，北台灣10大推案火熱區中，由龜山區奪下「推案王」寶座，今年前9個月推案量高達491.8億元，較去年同期大增近180億，年增幅約57％。第2名為板橋區，推案量緊追在後約486億元，年增率55.17%，第3名則是中壢477.7億元，另推案成長最多的為三重區，年增率接近8成。

A7重劃區可續熱到Q4
《住展》雜誌企研室經理何世昌分析，龜山推案大爆發的原因，主要是A7重劃區房價基期低，市場買氣熱絡，帶動建商推案意願與信心，新建案前仆後繼開出，預估這股龐大推案潮將持續到Q4，全年案量可望輕鬆突破600億元。板橋推案焦點除了江翠北側重劃區外，市區推案也頗具規模，建案銷售普遍繳出一張不錯的成績單，也帶動建商推案信心。
何世昌認為，由於板橋區Q4還有約2百億元的案量將會釋出，全年案量預估可能直逼7百億元，有機會可與龜山區力拼年度推案龍頭寶座。

值得注意的是，推案量第6名的三重區，年增率竟然高居第1名，高達78.31%，何世昌分析，主要是因為三重今年有2個地方推案量大爆發，分別為仁義重劃區、二重疏洪道重劃區。建商在過去已取得土地，卻因不看好景氣發展所以遲遲沒有推案，直到今年，他們認為買氣已見回升，才擴大推案動能。

三重捷運站旁達4字頭
仁義、二重疏洪道這2區推案，主打低總價2∼3房，搶抓首購族族群，仁義重劃區開價約落在38萬∼41萬元，二重疏洪道因橫跨疏洪道兩側，靠三重捷運站一帶開價約45萬∼50萬元，靠五股、先嗇宮區周邊大概落在36萬∼42萬元左右。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，北市因房價居高不下，近幾年建商都往北市外圍、桃園等區域移動，龜山的A7重劃區，新案普遍都還在2字頭，隔壁站A8、A9房價行情，卻已經來到3∼4字頭。

即使A7當地生活機能未開發是一大缺點，但是因為鄰近捷運，以及到附近A8、A9甚至北市的交通，皆有機能上的方便性，確實可以吸引「以房價換取距離」的首購買盤青睞與進駐。

高雄過去從未有速食1條街產生，但該現象竟在豪宅區美術館地區實現。《蘋果》發現，近期位於鼓山區美術東二路與美術南5街口，摩斯漢堡已掛上帆布宣傳。該店是今年繼肯德基設點，第2家進駐的速食店，與2013年已設立的麥當勞，3大速食店龍頭均設在同一路段，距離僅1.1公里。

近9年人口激增1.1萬
鼓山區美術館地區是高雄豪宅聚落，區段近年有許多超級豪宅誕生，如位於中華路，南台灣首座普立茲克建築獎得主奧地利建築師Hans Hollein作品，並獲得美國綠建築LEED金牌獎住宅的「高雄HH」，每坪開價60萬∼80萬元。區段居住名人則以前總統陳水扁最具代表性，其定居的豪宅「人文首璽」為知名建商皇苑建設興建。地段屬港都指標豪宅聚落，但過去被人詬病的消費機能與空屋率，在近期已大幅改善。

若翻開該區歷年居住人口，縣市合併初期，也就是2011年1月僅1萬8496人，但目前結算至2019年8月已來到2萬9599人，換言之，不到9年光景，該區人口激增1.1萬人，增幅高達60%。

然而，從2013年10月麥當勞進駐美術館地區後，區段就再也沒有新開的速食店，直到今年5月，肯德基青海店開幕，而近期摩斯漢堡也將在該區設點。《蘋果》取得讀者爆料訊息，摩斯漢堡承租的透天店面，其上手承租方租金行情為20萬元，推估摩斯漢堡租金行情不太可能低於20萬元門檻。

每坪店租上看1500
3大龍頭速食店全都挺進美術館特區，且皆設點在美術東二路上，成為奇景。估算3家門市的距離最遠僅1.1公里。永慶不動產中華藝校加盟店店長郭銘揮分析，青海路與美術東二路是該區商業機能最密集區段，從過去租金行情分析來看，該路段每坪至少有1000元以上的行情，因3家速食店皆為邊間戶，租金行情可能上看每坪1500元。

速食店紛紛搶進代表區段商業機能逐年成熟，過去遭人詬病的人口入住少或是點燈率低的現象不復存在。近期白天鵝機構將在美術館1次推出總戶數超過770戶，堪稱豪宅林立的美術館地區史上最大造鎮案「美術館1號」，據了解，每坪開價可能突破3字頭行情，挑戰區段2房新高價。

郭銘揮分析，以該區房型分布，除豪宅多之外，主要為小3房或正3房，由於過去比較少2房為主的造鎮社區，即便「美術館1號」推出單價較高，但因坪數相對較小，透過控制總價帶，首購族還是有機會入住該區，理論上買氣不至於太差。

曾傳出被藝人蔡依林看中、位於台北市敦化北路的億級豪宅「華固名鑄」頂樓戶，如今被放上房屋交易網站出售，共194餘坪、開價6億元。業者透露，該戶為樓中樓格局，屋主是地主分回戶，也是大企業老闆，「至少要5億元以上才有機會成交」。

成交至少5億元以上
目前該社區揭露的最高單價為223.9萬元，為力晶集團創辦人黃崇仁家族買下的2戶22樓，如果該戶能成交，每坪單價上看307.99萬元，專家認為，該社區名氣高，整體社區行情具200萬元實力，「趁好時機拿出來賣並不意外。」「華固名鑄」位於松山區敦化北路段上，對面即是台北小巨蛋，地上共23層、地下5層，社區4棟共86戶，有100坪與中高樓層的132坪產品，每坪開價260萬元，去年11月完工。

黃崇仁家族前年7月一口氣買下門牌6號、8號的高樓層2戶，每坪223.9萬元，是該社區目前揭露最高單價紀錄。此次開價6億元的出售戶，門牌為10號，為22、23樓打通的樓中樓戶別。為毛胚交屋，單價約307.99萬元；房仲透露，屋主是地主分回戶，估計成交價格最低至少為5億元以上。

對於屋齡未滿1年就出售，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰認為，可能是地主戶不需要該物件，看好「華固名鑄」名氣，於是趁著時機好拿出來賣，並不意外。他指出，由於是頂樓戶，據實價登錄，先前22樓戶已有3.1億元成交價，樓中樓戶開價6億元，屬合理行情。

行情有200萬元實力
「華固名鑄」擁雙敦學區與小巨蛋生活圈機能，是繼文華苑與敦南樞苑後，松山區另一豪宅指標，該社區成交揭露至今，高樓層2戶單價分別為224萬、201萬元，整體社區行情具有200萬元實力。
大師房屋中山營業處業務經理彭壯雲指出，「華固名鑄」屬都更合建案，當初由商辦大樓與附近老公寓一起整建，華固建設分回25戶，25戶應已完銷，其餘皆剩地主戶；據了解，10樓以下成交單價約190萬元左右，10樓以上的單價為194萬元起。

台北市內湖「友座君綻」都更案，北市府財政局將分回10戶中的4戶整批公開標租，昨日開標，由國內租賃業公司得標，以每戶變動租金1萬1100元標得，較9000元底價高2100元，總計月繳14萬800元給北市府，房仲估計該標案單價相較周遭行情便宜近一半，對得標業者算是還不錯的投資。

較周遭便宜近一半
北市府財政局此次公開標租的「友座君綻」4戶房地含4車位，包含28號11、12樓，與38號12、13樓，計收租金含固定租金加變動租金，4戶固定月租金為9.64萬元，再以每戶變動租金9000元為底價，昨日公布開標結果，由國內租賃業公司以每戶1萬1100元標得，加上固定租金，4戶總租金為14萬800元，換算單戶為3萬5200元。北市府財政局表示，得標人為租賃業公司，租期7年，該標案限制做住宅用途，不管自用還是出租，每月都須繳總租金14萬800元給北市府。此次公開標租，有限定資格必須是國內公司法人、同時是不動產租賃包租代管相關業者投標，目的是希望讓廠商協助市府經營管理相關出租業務，未來不一定都會採同一模式。

北市府財政局指出，標租價格評估是參考市價行情，因沒附其他裝潢家具，僅簡單油漆，所以評估出該合理標租價格。

每坪租金約664元
科達機構房產研究中心經理于靜芳表示，以標租物件4戶212坪，得標案總計月租14萬800元，每戶租金3.52萬元，扣除車位，每坪租金約664元。仍遠低於當地整層住家租金單價的600∼1200元，更僅是新大樓產品單價租金1500∼2200元的1/2∼1/3，對得標租賃業者來說，還算不錯投資。

隨著10%時程獎勵落日倒數不到1年，全國危老案件均加快腳步，截至8月31日止，全國受理的危老案達373件，已核准236件，進一步帶動危老推動師證照的需求，目前北市取得證照人數累積近萬名。

10%時程獎勵 明年529落日
中華都更全國總會新任理事長張美麗指出，內政部傾全力推動危老政策，根據統計，目前北市核定75件、新北市74件，台北市已經超車新北市，推測應與10%時程獎勵將在明年5月29日落日有關，甚至有委託辦理危老申請的民眾要求加速說明會，希望早日取得百分百同意。

她也指出，目前北市受理的危老案中，有相當比率是過往的都更案在整合上始終沒有進度，乾脆切割不同意戶的部分，分成兩個甚至多個危老案；北市羅斯福路就有一案，正臨大馬路共7戶，有1戶不同意，眼看10%時程獎勵的落日期限愈來愈近，乾脆切割成2戶以及4戶兩個危老案申請，直接跳過不同意戶。

中華都更全國總會常務理事鄭錕誠指出，實務上接到詢問的都更或是危老問題，7至8成都還圍繞在以前資訊不對稱的情形，但隨著危老條例上路超過2年，都更條例修正案已通過，甚至12個子法已完成，過往資訊不對稱的情況多數已解決；因此，都更已從過往多數人喊出「已死」的情況走出來，反而要進而走向「再生、動力」的階段。

住宅老化嚴重，台北市12個行政區中，就有5個行政區房市交易屋齡40年以上老屋占比超過三成，且每年有約近千位35歲以下年輕人買屋齡36年以上的房子，房仲業者指出，首購族購買屋齡大過自己的「老少配」現象，在高房價、老宅化下已漸成趨勢。

據聯徵中心統計，近年每年全台約有逾5,000件房貸為35歲以下買方，購買屋齡36年以上房子，其中台北市有近千名，均呈逐年提高的態勢。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，台北市新屋供給量有限，為了留在市中心，即使屋齡40年以上的老宅，還是受到購屋者青睞，形成「房市老少配」的現象。

以內政部不動產資訊平台資料觀察，台北市屋齡40年以上的老宅交易並不冷清，今年第一季北市屋齡40年以上老宅交易，12個行政區之中就有包含松山、萬華、中山、士林與信義等五個行政區，老宅交易占比在三成以上，這些區域平均成交屋齡均在25年以上，松山區更達32.6年。相對之下，最年輕的內湖區則僅有5％交易為40年老屋，平均成交屋齡約18.5年。

曾敬德表示，首購族若年齡在40歲以下，有相當的機會買到屋齡比自己年齡還大的房屋，成為購屋市場上的老少配，實務經驗顯示，台北市市中心這種現象愈來愈多。

有趣的是，即使是老宅，貸款銀行對於地段佳的老宅貸款條件並不會比較差。

以今年第二季來說，35歲以下年輕人買36年以上老宅平均貸款成數約77％、平均房貸利率約1.68％，首購族買老宅的每季都有穩定的數量，顯示精華區的老宅在買方心中仍有不錯的市場性。

橡園國際地產遭法院查封的文山區建案「橡園喆」26日台北地院執行四拍，由於底價已降至一拍時的對折左右，加上每戶總價帶約在2,000萬元，遭拍賣的八戶餘屋，共吸引吸引24封標單搶標，結果出脫七戶，平均溢價約8％，顯見法拍市場遇低價自用型物件釋出，仍能獲市場青睞。

橡園國際地產因債務問題，名下建案資產如「麗水翫」、「橡園喆」餘屋均陸續流入法拍市場，其中大安區小基地案「麗水翫」去年整棟法拍，在三拍時由百信建材以1.67億拍定接手；而過去在文山區木柵公園旁下崙路推出25戶「橡園喆」八戶餘屋遭查封，今年初以底價7字頭執行一拍，高於行情乏人問津，不過四拍底價接近對半砍，吸引不少搶標民眾。

「橡園喆」四拍各戶底價約在1,732萬至2,074萬元，得標總價約1,859萬至2,309萬元，多數拍定戶均有約7％~9％的溢價幅度，其中一戶10樓樓中樓戶別吸引六封標單搶標，溢價幅度近14％。

以實價登錄觀察，「橡園喆」在預售階段至二年前完工交屋時成交價格約在每坪51萬~55萬元，近兩年成交行情約在每坪47萬~51萬元。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，此次四拍由於物件總價帶不高，又為完工成屋，加上經過三度流標底價降至3字頭，已明顯低於市場行情二成，吸引不少自用型買盤進場投標，拍定價仍低於市場行情約10％~15％。

據內政部不動產資訊平台資料，近期北市屋齡40年以上老宅交易熱烈，今年第一季屋齡40年以上老屋交易量佔比超過3成，當中成交比例前5名分別為松山區、萬華區、中山區、士林區及信義區，許多年輕人考量老屋優良地點與交通優勢，市場出現購屋「老少配」情形。

選擇入手老屋的民眾，最關心銀行「房貸成數」問題，住商不動產發言人徐佳馨分享3要訣，購屋也能聰明還款。其一「地段」，以北市敦化南路和臥龍街老房相比，同樣坪數的公寓，通常敦化南路核貸情形會較佳，主因為敦化南路位於市中心精華區，具備黃金門牌優勢。

其二「土地持份」，市售不動產標的泛指「房屋」和「土地」，通常建物會隨著時間逐漸折舊，但土地物以稀為貴，稀少而有更多增值空間，對銀行來說，容易核准貸款金額也會愈高；其三「屋況」，老屋實際情形也會影響銀行鑑價狀況，買家挑選房源時需特別留意，以目前來說，銀行對老宅核貸成數多落在7成左右。徐佳馨分析，依照銀行貸款邏輯，「所有權人收入＆信用狀況」也是銀行決定貸款額度指標之一。

近期願意讓房客報稅的愛心房東人數不斷上升，據內政部統計資料，在公益出租人稅賦減免政策之下，已有4萬3,161戶的愛心房東享受到房屋稅減免，年增2.6倍。內政部表示，房東讓初入社會的青年人、新婚家庭或育有未成年子女家庭等房客，申報租屋補貼，自己也可享有綜合所得稅、房屋稅及地價稅的優惠，可說是利人又利己。

桃園一名51歲的房東鍾先生就表示，自己加入公益出租人行列，其實就是為了幫助弱勢，由於自己曾是租客，特別能感受租屋人的辛苦，而讓他們申報補貼，其實並不影響自己的稅賦，即使有影響也依然會做。

鍾先生分享心路歷程「錢夠用就好，自己也是過來人，讓年輕人、弱勢沒有未來，自己也不會好到哪裡去，因為等到自己老了也會成為弱勢。」而他現在的租客就是一名單親媽媽，每個月4,000元的補助，讓她原本8,000元的房租瞬間減半，減輕了不少負擔。

內政部表示，以目前「公益出租人」的綜合所得稅優惠，月租1萬元以下免稅，而鍾先生正好符合該項標準，所以在稅賦上絲毫不受影響，而能對租客有同理心對待，相當值得肯定。

關於「公益出租人」優惠稅率部分，房屋稅比照一般住宅採最低稅率辦理，地價稅則已有17個地方政府配合訂定自治條例，也可比照一般自住，稅率由1％降為0.2％。而綜所稅部分也有1萬元免稅，以月租金1萬2000元、綜合所得稅率20％為例，平均每月所得稅僅228元，計算公式如下(12,000-10,000)元X(1-43％)X20％＝228元；倘若有列舉房屋折舊、修理費等，超過43％部分還可抵稅。

近日有部分房東詢問如何申請公益出租人，內政部表示，如果屋主是出租給租金補貼戶，政府會將租賃雙方資料提供給稅捐單位，主動認定房東為公益出租人，房屋稅及地價稅部分就可直接改課優惠稅率。而綜合所得稅部分，房東在每年5月申報時，只要有申報租金所得，並表明自己是適用住宅法第15條的愛心房東，國稅局就可直接比對內政部提供的名冊，確認符合者即可享有每屋每月最高1萬元的免稅額度。

另外，內政部為了加強宣導公益出租人的綜合所得稅優惠，接下來也會在每年5月申報綜合所得稅前，用多元的方式提醒愛心房東記得申報租金收入。有關公益出租人相關問題，可洽內政部營建署及各住宅所在地之直轄市、縣(市)政府詢問，或至內政部不動產資訊平台－「住宅補貼」之「公益出租人」專區查詢。

山城發展再下一城！繼「豐富專案」7月開工，整合金融服務專區、國民運動中心、住宅及商業區將成為豐原發展的門戶新核心區，台中市政府也啟動延宕2年的豐原轉運中心，目前已完成招標，結合地上轉運中心功能，在豐原車站東站興建多目標立體停車場，串連鐵、公路運輸服務，並提供汽、機車停車空間，預計2021年底完工，將再活化豐原發展。

交通局長葉昭甫指出，豐原轉運中心工程2017年即編列預算，規劃初期因地下管線等因素延宕近二年，盧市長上任後指示交通局積極推動，多次邀請專家學者召開會議研討，並極力協商各管線單位自費限期遷移所屬管線，另於2019年7月5日召開地方說明會，依民意計畫興建兼具轉運、商場及停車場功能的轉運中心，並密集召開審查會議，終於2019年8月21日上網辦理公開招標作業，取得建造執照，9月24日完成招標。

交通局表示，將在豐原車站東站停6用地打造的豐原轉運中心，面積約1公頃，為求土地效用最大化，交通局透過公共設施用地多目標使用辦法，將轉運中心結合商業及停車場開發立體停車場，成為繼台中火車站轉運中心後，配合鐵路高架化以及大眾運輸路網規劃發展的第二個轉運中心，大幅強化豐原區大眾運輸服務。

此案工程決標價為6億968萬元，預計2021年底前完工，除一樓為8席公車轉運站、二樓為商場外，停車場約可提供汽車格301席，機車格849席，同時建物也預留結構供未來向上增建，以符地方發展需求。

交通局表示，正動工中的「豐富專案」，定位為帶動豐原發展的門戶新核心區，將引進運動服務業、運動體驗行銷、運動科學研究等相關產業進駐，配合豐原國民運動中心、金融服務專用區及商業區等整體開發，朝向「運動產業園區」發展，總開發面積達5.51公頃，未來加上豐原轉運中心完工後相輔相成，將大力提升豐原發展。

　　隨著我國房地產市場從增量市場轉入存量市場時代，二手房的市場份額正不斷擴大。早在三年前的2016年，一線城市的二手房成交量就已經達到新房的2倍以上。因此，二手房市場的表現也越來越被視為房地產市場的風向標。

　　在行業集中度不斷加劇、融資管道全面收緊的背景下，房企的回款需求更為迫切。尤其進入傳統的樓市旺季“金九銀十”，不少房企更是祭出“全員行銷”“降價促銷”“特價房”等花樣行銷策略。但業內專家表示，8月份一二線城市新建住宅和二手房住宅均出現了明顯回落，2019年“金九銀十”將難以出現。

　　今年的“金九”已接近尾聲，一線城市二手房市場到底表現如何？《每日經濟新聞》記者近日分赴北上廣深進行實地調查，為讀者展示一線城市二手房市場的真實表現。

　　“我的房源在楊莊，在石景山來講不管是地段還是交通都比較優質。最初報價365萬，但是無人問津，只能一次次降價。現在我的報價是359萬，還可以商量。”家住北京石景山的劉先生因為要去外地發展，不得已將手中的房源出手，但是過程並沒有想像中順利。

　　《每日經濟新聞》記者調查發現，近期，北京二手房市場下行趨勢明顯。國家統計局資料表明，7、8月份，北京二手房交易價格已經連續兩月環比同比雙降。不僅如此，北京二手房在掛牌量、成交數、成交週期等方面也難掩疲態，成交價格更是連續8周下探。

　　掛牌量兩年增超兩倍成交量同比降近四成

　　掛牌量代表著二手房市場的供應量，某種程度上，供應量將影響成交價格。

　　貝殼研究院提供資料表明，今年3月份以來，北京二手房新增掛牌量上漲明顯。

　　今年1~2月，北京二手房新增掛牌量每月僅有1萬多套的量級。而到了3月份，突然井噴至28000套，隨後每月新增掛牌量都在2萬套以上，8月份仍維持在22224套的高位。

　　如果比較更早的資料，上漲趨勢則更為明顯。據有關媒體報導，9月北京二手房掛牌總量在91076套，而2018年9月北京二手房掛牌數49296套，2017年11月掛牌數25941套。也即過去兩年間，北京被掛出來的二手房，從不到3萬套漲到9萬多套，漲幅超200%。

　　增加的供應無疑讓潛在購房人有了更多選擇，也直接影響到業主的報價。北京石景山某仲介人員告訴《每日經濟新聞》記者：“現在房源比較充足，所以目前的報價都能談。”

　　與激增的掛牌量相應，在市場觀望情緒的影響下，北京二手房成交量目前維持著較低水準。

　　諸葛找房資料顯示，2019年第38周，北京二手住宅成交套數為2328套，環比前一周上漲28.98%，但成交量的絕對水準仍然較低。

　　諸葛找房資料研究中心分析師國仕英向《每日經濟新聞》記者表示，“金九”前半月北京二手房市場仍然延續下跌趨勢，成交量持續下滑，第37周中秋假期致使部分需求積壓，積壓的需求在第38周釋放，帶動成交量有所上漲。但從歷史周度成交資料來看，仍處於歷史較低水準。

　　據中原地產研究中心統計資料，截至9月22日，9月份北京二手房住宅簽約7685套，不僅是今年2月以來成交量最低點，而且同比去年的12352套下降37.7%。

　　上述仲介人員告訴記者：“整個石景山地區二手房成交量每天大約在5~10套，並不是特別高。”

　　二手房價連跌8周市場低迷或延續至年底

　　《每日經濟新聞》記者注意到，由於各種市場因素疊加，目前北京二手房交易價格的確在不斷下探。

　　麥田資料顯示，8月份買方整體議價幅度（客戶議價=成交價/最後一次報價-1）為-5.95%，環比下降0.38%，議價空間持續6個月擴大。

　　據諸葛找房資料，第38周（9月16日~21日）北京二手房市場價均價為59072元/平方米，環比前一周下跌0.29%。這也是北京二手住宅市場價連續8周下跌，二手房市場熱度持續減退。

　　分區域看，第38周北京各區在售二手住宅市場價中，西城區二手房價格依舊最高，為107816元/平方米；其次為東城，為95281元/平方米；房山均價最低，為31165元/平方米；石景山區域二手房市場價降幅最大，達0.41%。


　　雖然仲介人員喜歡用“平穩”來描述當下的北京二手房市場情況，但也難掩二手房價格下跌的事實。上述石景山某仲介人員告訴《每日經濟新聞》記者：“我負責的片區內多數降幅都在1%~2%之間，樓齡新一點的社區會保值，個別偏遠老舊的社區降幅會大些。不過這是個大的趨勢，二手房自2017年3月以後就降了不少。”

　　同時，該仲介也為記者介紹了多處房源，雖然表面上這些房源總會有“離京”“換房”等出售理由，但幾乎都存在房主下調報價的情況。

　　另據公開資料，9月25日當天，北京的二手房降價房源就達1975套，平均每套降幅達25.19萬元，而漲價的房源僅僅有103套。

　　有專家認為，目前北京二手房市場低迷的狀態預計還將持續一段時間。

　　“近期從北京成交量價及市場購房情緒來看，北京房地產市場處於低迷期，市場觀望情緒濃厚，入市積極性低，業主降價銷售也並不能帶來成交。在調控政策沒有發生轉向前，北京二手房市場成交量將會保持穩定或下幅下跌趨勢，該趨勢將會延續至年底。”國仕英最後說。

　　對於地產企業，千億是個坎。邁過這個坎，就能加入地產一線企業，榮登TOP榜。四川富豪、藍光發展(6.100, -0.08, -1.29%)的掌門人楊鏗做了近30年的地產生意，也一直喊著要衝入地產千億俱樂部。

　　誰能想到，2018年藍光發展銷售收入未過千億，負債卻搶先一步破千億。市值僅180億元，負債卻達千億！藍光發展在踐行著何謂“自我燃燒”式發展……

　　9月24日晚間，藍光發展（600466.SH）發佈公告表示，旗下全資子公司重慶中泓17.8億元收購重慶華景域100%的股權，收購完成後將獲得重慶華景域目標地塊的全部開發建設權。

　　這也意味著，作為四川的地產一哥，藍光發展再啟擴張。

　　藍光發展的這起收購，最大的亮點還是被收購公司。公告顯示，重慶華景域在2018年的營收為0，且虧損4310萬元，而淨資產僅為3808萬元。但是藍光發展子公司此次收購重慶華景域100%股權的對價是17.8億元，其中包括 6.7億元的股權轉讓款，並承擔11.09億元的債務。

　　耗資17.8億元卻收購一家收入為0的公司背後，藍光發展更看重的是重慶華景域的地產開發專案。公告顯示，重慶華景域在2017年獲得了重慶市兩江新區約309畝地的使用權，並且已經獲得不動產權登記證，面積合計約43.5萬平方米。

　　有這些地，意味著在四川發家的藍光發展，更是坐穩了四川地產一哥之位。

　　其實在主營業務拓展之外，藍光發展在資本市場也是動作頻頻。

　　今年3月，藍光發展旗下的物業公司——嘉寶股份申請港股上市，被證監會核准。一旦嘉寶股份港交所上市成功，意味著內地房企旗下的物業管理企業港股“軍團”再添一員。

　　其實在申請港股上市之前，嘉寶股份就曾於2015年掛牌新三板，彼時新三板門檻較低，物業公司掛牌新三板更是當時的“盛事”。掛牌當年，嘉寶股份累計融資1.2億元，次年再次融資3910萬元。

　　手裡有了錢，嘉寶股份立刻開始買買買。招股書顯示，從2016年到2018年，嘉寶股份的收購次數達7次，累計花費資金約3億元，其中包括：2016年，以1.04億元收購國嘉物業；2017年，以6000萬元收購杭州綠宇76%的股權；2018年，以5200萬元收購成都東景65%的股權。

　　一方面通過頻繁的收購，擴大了資本版圖。另一方面，融資收購又增加了營收壓力。資料顯示，不論毛利率還是淨利潤，從2017到2018年，嘉寶股份均呈下降趨勢。

　　嘉寶股份在財報中解釋，這是因為所收購公司的毛利率以及平均物業管理費降低導致的。

　　不過在頻繁收購後，營收不利，負債問題又接踵而至。財報顯示，2017年，嘉寶股份的資產負債率是58.6%，到2018年已經上升至63%。

　　最終2018年7月26日，嘉寶股份從新三板摘牌。對於嘉寶股份的摘牌，有相關人士分析，融資能力是重要原因，新三板對於公司融資的限制相對較大，企業沒辦法短時間快速融資。相比之下，港股上市的優勢明顯，不僅估值高，而且融資相對容易。

　　嘉寶股份在從新三板摘牌後，僅過去4個多月的時間，就馬不停蹄地“備戰”港股，提前進行了調整經營範圍、更名等一系列動作。

　　此外，今年5月，藍光發展旗下的另一家公司——迪康藥業，也宣佈闖港股。不過說起迪康藥業，還有另外一段往事。

　　藍光發展是一家地產企業，為何旗下會有醫藥公司呢？這還要從藍光發展的上市說起。

　　藍光發展的實控人是楊鏗，1961年出生於四川。楊鏗的創業經歷相對簡單，18歲加入成都工程機械集團上游機械廠，工作十多年後，30歲的楊鏗離職創辦了四川藍光實業集團公司，也就是藍光發展的前身。通過做電腦城開發進入地產行業。

　　2005年，成都舊改，趕上機遇的藍光發展迅速。到2008年，藍光發展開始考慮上市，於是上市公司迪康藥業成了楊鏗的備選項。當時迪康藥業因為連續虧損被ST，已經落魄到股份被公開司法拍賣。於是藍光集團3.3億拿下迪康藥業29.9%的股權，這也為藍光發展借殼上市做好了鋪墊。

　　然而藍光發展真正上市要在7年以後，期間因為證監會出臺了一系列針對地產公司上市的新標準，並且對地產企業借殼上市進行嚴格把關，而藍光當時的土地儲備也嚴重不足。有資料顯示，2008年左右，藍光發展的土地儲備為450萬平方米，如果要上市，明顯不夠。

　　於是從2008年到2015年左右，藍光發展開始瘋狂拿地，為上市鋪路。野馬財經（微信公號：ymcj8686）不完全統計，2013年到2014年藍光發展耗資200多億拿地，到2015年，甚至溢價123%拿下了合肥的地王項目。

　　事實證明，藍光發展的提前儲備是正確的。2015年，手握“殼”資產——迪康藥業長達七年之久的藍光發展終於上市了，這也被稱作當年的“地產開閘第一股”。

　　所以如今迪康藥業在港股再上市，是屬於分拆出醫藥業務單獨上市。目前僅公佈了上市意圖。如果迪康藥業和嘉寶股份均成功衝刺H股，楊鏗將成為手握3家上市公司的又一地產大佬。

　　2010年到2017年，是中國地產發展的黃金時代。在地產行業摸爬滾打多年，楊鏗應該對這種趨勢早有判斷。早在2012年，在地產行業還沒什麼名頭、營收剛破百億的藍光發展，就先知先覺地表示，要以60%的年複合增長率，完成“9年1000億”的銷售目標。

　　早點加入地產千億俱樂部，是藍光發展的目標，不過2018年財務資料顯示，藍光發展實現銷售金額 855 億元，雖然同比增長47%，不過距離千億俱樂部還是差了一點。

　　不過2018年，藍光發展財務資料整體是健康的，營業收入308.21億元，同比增長25.53%；歸母淨利潤達到22.24億元，同比增加62.91%，業績“飄紅”。

　　對於藍光發展的快速發展，其中一個動力就是高負債。因為是借殼上市，所以藍光發展陷入一種惡性循環——通過負債進行融資。

　　從2015年上市以後，野馬財經（微信公號：ymcj8686）不完全統計，藍光發展通過上市平臺累積直接融資逾200多億元，間接融資逾300多億元。其負債率更是從2015年的109.16%飆升至2017年的154.47%。

　　而2018年年報顯示，藍光發展的帳面貨幣資金是251.87億元，短期借款達83.22億元，長期借款224.48億元，應付債券160.82億元，資產負債率82.04%。同期負債總計1237億。

　　到2019年上半年，資產負債率略有下降，為81.31%，但是總負債依舊增加為1427億元。

　　雖然地產公司負債高是行業常態，但是藍光發展182億的市值（9月26日資料）卻有上千億的負債，不得不說，這是籠罩在藍光發展頭上的陰影。

　　負債增加背後，藍光發展的融資成本在增加，2018年報顯示，其平均融資成本為7.54%，相比2017年的7.19%在上升。

　　此外，年報資料顯示，藍光發展當初借殼上市時的土地儲備問題，如今依舊是其困擾。2018年，藍光發展土地儲備建築面積為1455萬平方米，而其2019年自有房地產項目計畫開工面積是 1800 萬平方米，超過了現有土地儲備。

　　在發展地產主業的同時，楊鏗也想通過多元化發展來鞏固側翼，先後推動了3D生物列印以及醫藥業務。其中醫藥業務主要來自迪康藥業，不過迪康藥業的業績並不亮眼，2018年實現營收10.14億元，實現淨利潤0.9億元。相比藍光發展308.21億元的總營業收入，占比很小。

　　而3D列印，在2015年提出時曾轟動一時，卻至今未見進展，不過資料顯示3D列印相關業務淨虧損3041萬元。

　　如今，楊鏗手中的籌碼主要就是旗下兩家公司——嘉寶股份和迪康藥業在港股的上市情況了。你覺得藍光發展2019年能沖入千億俱樂部嗎？

上海樓市經歷了短暫的小陽春之後逐漸回落，也未在市場的期待中迎來傳統的“金九銀十”旺季。

從上海房產之窗近幾個月的二手房指數變化來看，7月份上海二手房指數終止連續四個月的上漲走勢，轉為下跌；8月份則繼續同環比雙雙下跌。上海中原地產資料顯示，9月前三周上海二手房新增掛牌2.9萬套，比去年同期減少14.7%；成交量則連續5個月環比下跌。

上海中原地產市場分析師盧文曦向《每日經濟新聞》記者表示，“慣例上，下半年的成交高點多半在9月份，從今年趨勢研判，10月上海二手房成交量大概率比9月低。”

賣套二手房至少等3個月

近日，《每日經濟新聞》記者走訪了上海多家仲介連鎖門店，不少工作人員表示，即使掛牌價格不太高，也起碼要等上3個月才能賣出。如果房齡、樓層各方面不是特別理想的話，從掛牌到成交可能要半年以上時間。

“最近來看房的都是剛需中的剛需，基本上沒有投資客了。”內環內楊浦板塊一家仲介的工作人員小鄭告訴記者。

由於該區域6~8月份有過一波動拆遷高峰，涉及數千戶居民，因此二手房看房和交易表現得異常活躍。但小王說，“現在這個狀態才是正常水準，和往年差不多，雖說是‘金九銀十’，但成交量並沒有上去。”

據中原地產資料，上海二手房新增掛牌量近期維持穩定，但與去年同期相比出現不同程度下跌，並且跌幅略有擴大。8月份新增二手房掛牌量3.65萬套，同比減少了11.4%；9月份前三周新增掛牌量2.9萬套，比去年同期減少14.7%。

二手房掛牌價格也在房東的心理預期影響下出現波動。從今年第34周開始，上海二手房掛牌均價止跌反彈，在第38周達到了環比0.66%的近期最高漲幅；掛牌價則達到56758元/平方米，比年初的62793元/平方米減少了6000元/平方米。

易居研究院報告認為，從上海市二手房掛牌來看，掛牌量有所減少且接受議價的行為增多。由此可知，除臨港片區由於新政導致個別板塊出現利好外，全市二手房市場景氣度持續減弱。

盧文曦指出，“樓市調控政策沒有動搖，因此市場需求很難快速釋放。並且經過兩年多的調整，房價也穩住了，市場也意識到炒房獲利空間相當有限，2016~2017年入市的甚至有可能面臨虧本的情況。這些事實也充分教育了投機客，所以目前買家基本都是自住客。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析認為，“掛牌量下降說明房東心態發生了變化，在掛牌價格上也沒有上漲的可能性；近期大家也不會盲目掛牌交易，現在也不是交易的好時機。另一方面，也不排除前期掛牌的部分房源消化掉了。市場交易量仍然不錯，可能是前期掛牌量減少的那部分體現在交易資料上。”

成交量環比連降5個月

自2017年初以來，上海二手住宅成交量一直處於低位元盤整狀態，易居研究院《上海房地產市場月度報告》資料顯示，今年3月份二手房成交量強反彈，一度創下2016年10月以來的新高，但隨後便持續回落。今年4~7月份二手房成交量持續回落，仍站在強弱分水嶺之上。

據上海中原地產資料，7月上海份二手房成交20211套，8月份成交19694套，9月上半月成交9048套，環比變化並不大。但值得注意的是，上海二手房成交量已經連續5個月環比下降，這也是自今年3月份以上海來首次出現二手房成交量不足2萬套的情況。

價格方面，國家統計局資料顯示，6月份上海二手住宅價格環比下跌0.1%，漲幅也再度跌回負區間；7月份環比漲幅0.4%，同比漲幅0.2%；8月份環比漲幅0%，同比漲幅0.3%。

《上海房地產市場月度報告》對成交結構進行了分析，8月份僅上海遠郊二手房成交量環比有所增長。其中受利好政策影響，浦東臨港新城的二手房成交量在各板塊中最高，環比增長128.8%，但購房者中以投資客為主。

易居研究院認為，在2015年至2016年10月的樓市繁榮期，二手房同比漲幅曾不斷擴大至過去12年來最高點36.7%，因此房價下跌調整期也較長。隨著成交量持續下行，預計後續二手房價格環比大概率下跌。

盧文曦也預測，“四季度成交量可能繼續震盪下行，價格穩定在目前水準，維持小幅震盪為主。”

“市場形勢雖然不好，但上海二手房市場不論是預付的交易量還是同比資料，表現都還不錯。說明一手房首付比例太高，導致部分需求進入二手房市場，特別是部分房源學區較好的，會有一個積極的表現。”嚴躍進向《每日經濟新聞》記者指出,“即使交易量出現持續下滑，也只能認為上海市場是有所降溫，但是不必太悲觀。”

在新的趨勢下，放開戶籍限制，能為區域經濟高品質協調發展提供支撐。

據報導，今年9月以來，河南新鄉、漯河等城市相繼發佈了全面放開落戶限制的實施意見，即只要想在當地落戶，即可在當地落戶。

作為人口大省的河南，為何會率先全面推行零門檻落戶？一時間，這個話題成了輿論關注的熱點。此次河南新鄉、漯河“零門檻”落戶，其依據就是今年7月河南省印發的《建立更加有效的區域協調發展新機制實施方案》，其中就提出推動鄭州市放寬落戶條件，其他城市全面取消落戶限制。

中小城市基本實現無條件落戶

實際上，過去幾年來，隨著各地掀起“引人大戰”，許多城市已經開始逐步放鬆長期以來限制重重的落戶限制。這是我國推進戶籍改革的重要成果。

過去十幾年，我國出臺了多項政策。早在2006年，國務院發佈的《關於解決農民工問題的若干意見》要求：“中小城市和小城鎮要適當放寬農民工落戶條件；大城市要積極穩妥地解決符合條件的農民工戶籍問題。”

2013年11月，《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》又提出：“要創新人口管理，加快戶籍制度改革，全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規模。”

爾後，國務院相繼發佈《關於進一步推進戶籍制度改革的意見》《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》等文件。

總體來看，這些政策和檔有力地推動了相關工作的開展，如我國已經全面建立城鄉一體化的戶口登記制度，取消了農業戶口與非農業戶口性質區分和由此衍生的藍印戶口類型，統一登記為居民戶口，並基本建立以居住證為載體的基本公共服務提供機制。

具體來看，我國根據不同區域或城市的情況採取了差別化的落戶政策，如人口資源環境相對緊張的超大城市採取了積分落戶制度，實現了人口有序流入。而武漢、成都、西安等特大城市和大城市普遍放寬落戶條件，轉移人口速度明顯加快。

此外，全國各省市中小城市普遍已全面放開落戶條件，基本實現無條件落戶，農業轉移人口和其他常住人口落戶城鎮數量明顯增加，人口空間佈局進一步優化。

都市圈、城市群正成人才集聚地

到2018年底，我國常住人口城鎮化率已經達到59.58%，戶籍人口城鎮化率達到43.37%，預計可以實現到2020年達到45%的目標。分城市來看，超大城市、特大城市、大城市常住人口分別占城市常住人口比重為12.42%、7.63%、20.39%，而中等城市和小城市約占60.22%，呈現了“金字塔”形分佈。

目前，隨著中國人口增速的持續放緩、老齡化的提升，以及經濟增速從高速增長期到中高速增長期，城鎮化發展趨勢正在發生巨大變化，呈現“極化”和“分化”的新趨勢，將對我國社會經濟產生重大影響。

其中，“極化效應”是指隨著大都市圈正日益成為我國參與全球競爭與合作的重要載體，我國城鎮化正在呈現向大都市及周邊地區集聚的趨勢，這是由經濟規律決定的——趨光性是人口流動的核心體現，高收益地區憑藉著自身優質的公共資源和更加美好的發展前景，對流動人口具有很強的吸引力。

“分化效應”是指在區域發展上，人口逐步從北方地區向就業崗位更多、生活條件更好、生態環境更優的南方地區轉移。

目前，中央已經注意到我國城鎮化新的發展趨勢。比如，在前不久召開的中央財經委員會第五次會議明確指出：“經濟發展的空間結構正在發生深刻變化，中心城市和城市群正在成為承載發展要素的主要空間形式……新形勢下促進區域協調發展，要按照客觀經濟規律調整完善區域政策體系，發揮各地區比較優勢，促進各類要素合理流動和高效集聚，增強創新發展動力，加快構建高品質發展的動力系統，增強中心城市和城市群等經濟發展優勢區域的經濟和人口承載能力。”

在新的趨勢下，戶籍改革能為區域經濟高品質協調發展提供支撐。這意味著“十四五”時期，順應城鎮化發展規律、調整城鎮化落戶政策，引導人口向大都市及大都市圈周邊地區轉移，是大勢所趨。同時，要不斷提升落戶品質，加快實現基本公共服務常住人口全覆蓋，進一步提升城鎮化品質，以更好挖掘人口紅利的潛力。

根據近期發佈的《中央商務區藍皮書：中央商務區產業發展報告（2019）》，2017年商務樓宇數量密集地區仍為北上廣深這四個城市，上海浦東新區商務樓宇達到239座，數量為一線城市之首。深圳福田CBD（中央商務區）核心區以1800億元的稅收貢獻額為掙錢最多的CBD。但是稅收過億元的樓宇數量，以北京最多。

哪個地方中央商務區樓宇經濟最好？

根據近期首都經濟貿易大學、社會科學文獻出版社共同發佈的《中央商務區藍皮書：中央商務區產業發展報告（2019）》顯示，2017年商務樓宇數量密集地區仍為北上廣深這四個城市。

上海浦東新區商務樓宇達到239座，數量可觀，為一線城市之首。深圳福田CBD（中央商務區）核心區(6.07平方公里)以1800億元的稅收貢獻額再次拿到第一，成為全國含金量最高的CBD。稅收過億元的樓宇數量，以北京最多。

報告將選取的主要中央商務區分為一線城市中央商務區和新一線城市中央商務區進行研究。選取的一線城市有北京、上海、廣州、深圳4個城市，新一線城市有成都、杭州、武漢、南京、重慶、天津、西安、長沙、瀋陽9個城市。上述經濟指標選取了稅收貢獻額、總部企業數、稅收億元樓數、重大專案數、樓宇空置率、樓宇租金等作為評價指標。

北京CBD稅收億元樓宇數量最多

根據上述報告，2018年北京CBD稅收億元樓宇比2017年新增2座，達到140座，成為全國億元樓宇數量最多的CBD。

上海、廣州、杭州等過億元樓宇也不少。

2017年上海陸家嘴CBD億元樓宇115座，深圳福田CBD 86座，廣州天河CBD 62座。杭州下城CBD和重慶中央商務區稅收億元樓宇數上漲明顯，2017年杭州下城CBD億元樓52座，重慶渝中區為36座。

為什麼北京過億元樓宇數量最多？原因是，入駐企業總部數量多，這也是衡量樓宇經濟的重要指標。

中央商務區樓宇經濟哪家強：北京稅收億元樓宇最多，深圳CBD含金量最高

截至2017年底，北京朝陽區企業總量達376304家，428家總部企業落戶北京CBD，其中5家跨國公司總部企業為2017年度新增。外資企業數量首次超10000家，總部企業落戶數量在3年間增加將近一倍。北京CBD也一直受到世界500強企業的青睞，截至2017年底總共160家世界500強企業選擇該地區作為其區域性總部。總部企業巨大的輻射力和影響力，不僅可以帶來可觀的GDP與稅收貢獻，也是提升城市影響力的重要手段。

上海浦東新區同樣是總部企業集聚地，由已知數據可看出，2017年，上海浦東新區總部經濟發展突出，總部企業數為281家，比上年同期新增17家。其中，世界500強總部企業90家，占全市的45.4％。

2017年，廣州全市共認定470家總部企業，其中天河區入駐跨國公司總部企業149家，占全市總部企業的31.7％，領跑同市的其他11個區。同時，天河區新引進了廣汽財務公司等12個世界500強企業項目，新落戶的重點項目多達50個，該區2017年度新增5家上市企業。2015~2017年，累計有44家企業將其總部選址天河區。

2017年，深圳福田區總部企業達到了353家，這個數字相比於2015年，新增了11家。福田區對於外商投資也十分看重，據統計，世界500強企業有98家選擇將地區總部設在福田區，同時2017年該區簽約引進了招商局金融科技公司、中信網安有限公司、中以國際創新中心等一大批世界500強投資企業。該區新落戶大型金融機構和高新技術千萬元以上企業5095家，億元以上大型企業630家。值得注意的是，深圳福田區有4家企業上榜《財富》世界500強名單。

深圳福田CBD樓宇掙錢最多

從未來發展趨勢看，北京、上海、廣州等地CBD空間小，未來發展受到了影響，但是深圳福田CBD全域面積是北上廣的10倍，未來拓展空間最大。

以總面積來看，深圳福田中央商務區面積最大，福田區為全域CBD，總面積達78.8平方公里。北京CBD核心區、上海陸家嘴CBD、廣州天河CBD和深圳福田CBD核心區面積分別為3.99平方公里、6.89平方公里、6.19平方公里以及6.07平方公里。

2017年深圳福田CBD核心區(6.07平方公里)以1800億元的稅收貢獻額再次拿到第一，成為全國含金量最高的CBD，掙錢最多，是北京的五倍左右（2017年北京CBD核心區(3.99平方公里)稅收貢獻額為375億元）。

中央商務區樓宇經濟哪家強：北京稅收億元樓宇最多，深圳CBD含金量最高

最近幾年深圳CBD寫字樓迅猛增長，這有利於降低寫字樓租金價格。2017年，深圳有8座新的甲級寫字樓項目入市，全年新增供應達到85萬平方米。在2017年8個新入市的專案中，福田區和南山區各占一半。坐落于福田區的平安金融中心、生命人壽大廈、皇庭中心和中國人壽大廈共計貢獻59.6萬平方米的新增供應，福田區的新增供應占整個深圳甲級寫字樓市場新增供應總量的70％。

未來，深圳核心區域與新興商圈的新增供應量預計會有一個井噴式爆發，超過20000平方米的寫字樓將投入使用，深圳福田CBD也將迎來許多優質項目入市，其作為深圳核心甲級寫字樓板塊的地位將進一步鞏固加強。從板塊發展的角度上看，受益於即將竣工人市的優質項目以及眾多配套設施和逐漸濃厚的商業氛圍，福田區作為深圳的CBD將繼續發揮主導作用。

從新一線城市看，CBD所在核心區面積差別明顯，武漢王家墩CBD核心區面積最大，為7.41平方公里，重慶解放碑CBD面積最小，僅為1.61平方公里。

新一線城市表現不俗，未來三年新一線城市即將交付的重大寫字樓專案平均值僅為2座，盲目跟風的樓字建設步伐已明顯放緩，新的樓字建設中更注重的是從功能的突出、客戶的定位以及差異化中尋求突破以求得更好的發展。各級地方政府在對CBD的規劃上已不再單純的對量進行追，更多的是對商圈構建、公共設施、綠地建設的重視，使CBD更加具有活力高有效率。

以「時光再倒流價」推售的西南九龍匯璽III續熱賣，昨日推售352伙成功售出逾96%，投資者佔比持續高企，有投資者斥逾3.3億再掃8伙大單位，連同首輪合共已動用逾5億元掃貨。

新地（00016）匯璽III昨日推售352伙，折實售價由602.1萬至4,362萬元，折實呎價19,998至28,830元。項目由早上約9時起有買家到場登記，首先為A組大手買家組別，首輪銷售中的東南亞華僑及相關人士再出手掃貨，市場消息指，該組買家再斥資3.3億元購入8個高層4房單位，屬是次銷售最大手買家。

據了解，今次8個大單位，全屬7座A室、8座A室，實用面積均屬1,513平方呎，每伙價單定價由5,130.6萬至5,452.5萬元，折實總值約3.3億元，另須繳30%辣招稅，涉及稅款約1億元。據統計，連上述東南亞華僑，市場有逾20組買家購入2伙以上，反映投資者佔比高企。

項目兩輪累沽近690戶

至於B組一般買家則於10時起登記，人龍一度排至商場外的翱翔道，高峰期有逾千人登記。項目即日沽出約337伙，佔可售單位96%。經過兩輪銷售後項目已累沽近690伙，預計發展商將於短期內再加推單位。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑，一手市場回復暢旺，反映一手提供優惠奏效，負利率因素凌駕中美貿易戰及社會運動影響。美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，除了向隅客及用家外，投資者比例亦高企，佔約4成。若以年齡層劃分，80及90後年輕買家亦佔比約5至6成。

長沙灣West Park 短期推出

另一方面，興勝創建（00896）旗下長沙灣West Park亦將於短期內推出，項目提供約63伙，間隔由1房至2房戶，面積由340至570平方呎。興勝創建項目管理董事周嘉峯指，項目快將推出，將以精品豪宅概念設計，並指定價將參考匯璽III成交。

長沙灣迷你戶新盤AVA 228錄高價成交，成交紀錄冊顯示，項目2樓H室單位特色戶，實用面積211平方呎，1房單位，另有520平方呎平台，早前以596萬元售出，呎價高達28,246元，呎價創項目新高紀錄。

建灝地產上月以高於市場預期的2.4億元，奪得屯門景秀里「蚊型地」，地政總署公布其餘發展商入標價，第二標價為2.09億元，即中標價較次標價高約17%。

落選入標價介乎3960萬至2.09億

屯門景秀里「蚊型地」上月截標，收18份標書，最終由建灝地產以高於市場估值1成約2.4億元投得，地政總署公布其他落選入標價，入標價介乎3,960萬至2.09億元，以最高可建樓面約37,574平方呎，每平方呎樓面地價為1,054至5,562元，即中標價高次標價約17%。

另一方面，該地皮的最低入標價僅為3,960萬元，每平方呎樓面地價1,054元，中標價較最低標價高出約5.16倍之多，反映部分發展商對市場的前景較為審慎，有意「執死雞」。

不過綜合而言，今次地皮首3份標書的入標價均逾2億元，差距約2成左右，可見亦有不少發展商對該地出價相對積極，相信是由於近年小型地皮供應甚少，投地競爭大，令不少發展商「餓地」已久。

而建灝集團一向主要透過投地或從私人市場購入土地增加儲備，對上一次投得官地為2016年3月批出的赤柱黃麻角道地皮，集團於屯門區亦有小型住宅項目的發展經驗，估計因此是次投地出價較為積極。

中原估10至11月 市場再現棄租個案

社會爭議持續，影響工商物業市場投資氣氛。中原工商舖預計，今年工商舖買賣涉約4,350宗，按年跌近一半，比沙士時期更慘淡。

9月僅約38宗舖位成交

自6月社會爭議影響，整體工商舖買賣宗數下跌，中原（工商舖）商舖部董事黃偉基表示，示威遊行對舖市打擊最大，市場陸續出現減價及減租情況，舖位買賣價量齊跌。今年第三季截至9月23日，暫錄約180宗商舖買賣成交，涉及總成交金額約45.89億元，按年減幅分別約49%及59%，同時對比次季亦下跌約44%及55%，最新9月僅約38宗成交。

中原（工商舖）董事總經理潘志明預計工商舖全年買賣約4,350宗水平，對比起2008年低於金融海嘯時期的1萬宗、比起2003年沙士期5,877宗更低，較去年下跌近50%。

後市方面，潘志明認為，社會運動短期內持續，除非出現突破性轉機，否則預計至明年第一季才逐漸淡化，相信現時未算是最壞時刻。他指，零售消費旺季為12月聖誕檔期及明年1月農曆新年，按慣例未來1個月為租舖高峰，但目前零售商有見旅客減少及消費市道差，也未有擴充動作，他料10至11月市場再出現商戶棄租舖位個案，租金再受壓。價格方面，他料工廈及商廈呎價今年跌約1成，而商舖價跌幅達2至3成。

政府賣地表私人住宅土地供應持續減少，發展局局長黃偉綸昨日公布今年10月至12月（即本財政年度第三季度，下稱下季度）的賣地計劃，總供應約3080伙，惟來自賣地表的地皮僅兩幅，共提供980伙，是2018年4至6月一季僅供應500伙以來，6個季度最少，只佔總供應的三成。因此，下季度港鐵（00066）須「孭重飛」，由提供約2000伙的將軍澳日出康城第12期住宅地，力撐未來一手供應。本財政年度首3個季度（4月至12月）推出的住宅地總計可建約9230伙，相當於全年供應目標1.35萬伙約68%，黃偉綸有信心全年可達標。

下季度將推出兩幅賣地表住宅地招標，可建980伙，單位數目較本季度（7月至9月）的1350伙大減27.4%，連跌兩個季度，屬近6個季度低位。兩幅賣地表地皮分別位於東半山大坑道135號，以及屯門第48區青山公路青山灣段，市場預計該兩幅土地可為庫房帶來約49.7億至75.6億元賣地收入。

賣地表得兩幅 康城12期撐場

港鐵繼本季度推出香港仔黃竹坑站物業發展項目第四期招標後，將在下季度私人住宅土地供應擔大旗，推出可建約2000伙的日出康城第12期招標，連同私人重建項目等約100伙，下季度從不同來源的土地供應總計3080伙，較本季度的3210伙回落4%。

黃偉綸表示，本財政年度首兩個季度（4月至9月）來自不同來源的私人住宅地可建約6150個單位，連同下季度的供應，3個季度共可興建約9230伙。由於港鐵本財政年度可推的項目，已在首3個季度登場，黃偉綸預告明年1至3月（第四季度），土地供應主要來自賣地表和發展商的重建項目，並對全年度供應達標有信心。

非每季推商地 無關示威

政府下季度未有推出商業用地招標，黃偉綸否認與近幾個月的示威活動有關，重申不會每季都推出商業地，「最近香港經濟轉弱，如果第三季再有負增長，技術上進入衰退，當然對地產商看後市有影響，但政府仍會持續努力推出土地。」他強調政府會繼續密切注意市況，適時推售商地，以滿足需求。

九龍東啟德第4C區4號商業及酒店地在過去4個月內，先後遭撻訂和流標，黃偉綸指出，發展商出價時考慮其對風險的承受能力，「如果私人發展商對風險的估算較重，入標價將會較底價低。」他認為政府的底價貼市，現有釐定底價的機制運作良好。雖然啟德跑道區屢有地皮流標，惟黃偉綸強調，把有關地皮定為商業及酒店用途是經過規劃和審慎考慮，若要改用途須一至兩年時間作研究和改劃，現時沒有計劃改變流標地皮的用途。

普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典估計，政府在明年1至3月完成全年1.35萬伙供應目標的問題不大，並指目前市況不穩，下季度不推出商業地招標屬合理安排。

新盤銷情連番報捷，多個全新項目趁勢部署推售。由中國恆大（03333）旗下屯門掃管笏項目已命名為「恆大．珺瓏灣」，分兩期發展，共提供1982伙，分層單位實用面積由200餘方呎起，計劃短期內展開軟銷，最快下月發售。另外，興勝創建（00896）深水埗單幢項目West Park料11月以現樓形式發售。

位於屯門管翠路8號項目已獲批售樓紙，分兩期發展，其中恆大．珺瓏灣第1期提供754伙，第2期則提供1228伙，合共1982伙。當中1960個分層單位，提供開放式至3房間隔，實用面積由200餘方呎至約800方呎，300餘方呎的1房戶佔近50%；另有22座洋房，實用面積逾2000方呎。

提供1982伙 分層面積200呎起

發展商表示，項目已完成封頂工程，示範單位設於灣仔中國恆大中心，料短期內展開軟銷，有機會下月推售；同系長沙灣東京街項目亦會緊接登場。

深水埗West Park將上載樓書

此外，興勝創建旗下深水埗通州街256號精品豪宅項目West Park已獲批入伙紙，發展商將於短期內上載樓書，並部署11月以現樓形式發售，定價將參考近期熱賣的匯璽III。West Park提供63伙，實用面積340至570方呎，提供1房至3房，另有25個車位。