商用不動產拜京華城順利標出所賜，本季交易達621億元，創下逾35季以來、單季交易額新高，甚至超越2017年全年546億元；土地交易615億元，光前3季累積逾2000億元，比過去6年單一年度的全年交易總額還要高。另觀近10年北市頂級商辦租金走勢，2019年前3季每月每坪租金3200元，相較2009年約2790元，10年漲幅達近15%。

根據高力國際統計，今年前3季商用不動產累積交易總額約1157億元，主要受到京華城及南港世界明珠辦公大樓2大指標交易案，衝高第3季整體交易總額所致。高力國際調研部董事梁儀盈表示，京華城屬於特殊個案，但是觀看今年大環境北市商辦確實很熱絡，本季投資目的為主交易額達470億元。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，京華城案例較特別，其他像是內湖、松江路、南京東路等成交狀況都不錯。值得注意的是，往年投資大戶，知名國際企業或建設大老都不是主要買家。因今年政經情況不穩，明年起伏可能會更大，像是商用不動產大爆發，或明年中國對台態度確定，造成外資不敢進來等。

土地部分，本季主要買家仍是建商，佔整季比重逾8成。前3季累積為2046億元，已比2013至2018年每一年度的土地交易總額還要高，距離2012年歷史高點僅差距30億元，高力國際董事總經理劉學龍指出，若土地熱度能延續，預計今年全年可望創歷史新高。

商辦租金10年漲15%
由於北市商辦近年供不應求，房東調漲租金企圖明顯，光是前3季漲幅便接近2%，其中頂級辦公室及信義區租金年漲幅更超過5%。觀察近10年北市頂級商辦租金走勢，2019年前3季每月每坪租金來到3200元，相較2009年每月每坪租金約2790元，10年來頂級商辦租金漲幅近15%。陳炳辰表示，目前信義區租金確實最貴，每坪租金從3000∼5000元都有，除信義區以外，像是南京東路二段、台北車站、敦化民生等較熱門的商辦區域，租金行情大概每坪2000∼3000元。

老屋界金馬獎、2019年台北老屋新生大獎今揭曉獲獎名單，從15件入圍作品，選出7件，其中「非住宅類」首獎為潮小屋，整建前為閒置20年的警察宿舍，是鐵皮加蓋而成的3層樓建築，敗破殘舊，設計團隊以綠為主題，保留加蓋鐵皮建材，翻新打造呈現截然不同台灣味，設計團隊表示，「都市老屋不一定能重建，卻有整建維護的價值，期望藉由新的裝修設計，讓閒置的空間注入新生命。」

華山町人氣爆表
台北市都更處表示，今年的老屋新生大獎以「台北溫度」為主題，共徵得95件作品，突破歷年新高，先選出15項入圍作品，再依3大類別「住宅類」、「非住宅類」、「社區空間類」選出首獎，今年另增設了「技術」、「經營」、「故事」3項，以及網路票選的「網路人氣獎」，共7項。

住宅類首獎為「生活實驗所」；非住宅類首獎「潮小屋」；社區空間類首獎「Lightbox攝影圖書室」；技術特別獎「Bito．永樂」；經營特別獎「台北NPO聚落 NPO HUB TAIPEI」；故事特別獎「玩味旅舍Play Design Hotel」；網路人氣獎「天成文旅-華山町」。

其中獲獎的潮小屋，前身為荒廢20年警察隊宿舍，是鐵皮加蓋而成的3層樓建築。設計團隊室以代表台灣山林底蘊的「綠」為主題，翻修時保留3樓加蓋鐵皮材質，發揮其特殊建築美感，呈現截然不同的台灣味。潮小屋設計團隊代表陳佳蔚表示，都市老屋不一定能重建都更，卻有整建維護的價值。

Lightbox以修代租
社區空間類首獎Lightbox攝影圖書室，坐落於台大溫羅汀商圈，為屋齡63年秘書處官員眷舍，申請以修代租，由非營利藝文空間Lightbox攝影圖書室整建裝修進駐，透過群眾募資計劃，打造不分男女老少都能自由免費學習攝影共學平台，實踐「共構共享」老屋新生精神。

實價登錄揭露外雙溪透天別墅「至善清泉」，33年透天別墅交易，168.94坪，總價1.28億元，為今年首筆北市郊區豪墅交易。專家表示，因大面積土地的豪墅供給量少，加上市區豪宅環境方便、服務更好等因素，讓有錢人喜好改變，使得豪墅產品不再是主流，只有特定族群會購買。

郊區豪墅已非主流
觀察近3年台北郊區豪墅，外雙溪僅今年1筆「至善清泉」，去年資深藝人湯蘭花也以1.36億元出售台北市青雲街別墅，其餘陽明山有3筆「過院來」交易，大湖山莊則有4筆交易。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，郊區透天別墅早年吸引不少名人富豪，現在富豪置產逐漸轉為社區型態住宅大樓，豪墅已非主流；除大地坪豪墅產品稀少外，大多優先考量地段，以及附加價值如飯店式服務、豪華公設等。張旭嵐分析，「主因是這類郊區別墅所含的土地都至少百坪以上，且遠離塵囂，吸引不少有地緣性關係、半退休狀態的高資產族，或偏好有獨立庭院的特定族群購買。」

以「至善清泉」為例，屋齡33年別墅含土地94.68坪，位處外雙溪一帶，相較陽明山或新店山區別墅，離士林市區不遠，生活機能和交通都方便，因此吸引注重生活品質的買家入手，開價都至少上億元。

張旭嵐指出，如內湖大湖山莊一帶，過去專供國大代表居住，成為名人政要聚集地，隱私規格高，加上之前規劃時是獨立地號，可翻新改建，不像新建別墅因有很多共同持有土地改建較麻煩；例如地坪90坪可改建約200坪別墅，成為近年豪墅交易重點區。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，豪墅產品供給量本來就很少，加上附近生活機能都不完善，使得購買族群多是中高齡高資產族。又因以前人重視隱私往山上跑，現在豪宅飯店式管理隱私就很好，住大樓也比住別墅容易整理，造成豪墅不再是市場主流。

目前位屬高市核心地段高雄車站，因台鐵車站改建工程，整個車站商圈如同一座大工地，但可別以為房市交易冷清，《蘋果》發現有投資客大量進場買廉價套房，不到1年整修後大批轉售，最快5個月套利115萬元。

多戶轉售疑投資客手法
據實價登錄上，位於高雄站前商圈建國三路151∼180號，有棟屋齡35年老屋，在去年6月有投資客進場，購入單價僅6.4至7.5萬元，並在6筆資產中的實價登錄上均標示為「屋況差需整理」，結果不到1年紛紛脫售，每坪成交價落在11.8萬元到13.1萬元，價差從30∼120萬元。最厲害的1筆交易則為去年6月購入價155萬元，11月就以270萬元售出，來回達115萬元。

台灣房屋高雄美術館特許加盟店經理李哲維分析，1次出現6戶同時購入分別於1年內轉售，推估同屬相同投資客操作，可能看中未來高雄車站具重大建設加持，將屋況老舊建築整修出售。
一般來說，簡易裝潢整修套房花費15萬∼20萬元，若套房坪數超過20坪要抓30萬元。短進短出須課房地合一稅，不然就是透過人頭登記，「該類產品通常無法貸款，因此多現金買賣居多。」

近3年房價漲幅近10%
高雄車站因目前屬於工地進行，建國三路沿線多店面空租。永慶房產集團統計，近3年區段房價卻持續上揚，2017年每坪均價13.1萬元、去年13.8萬元，今年更成長到14.4萬元，漲幅近10%。

目前包括站前或後站商圈，大樓新案近10場，每坪成交逾24萬元。高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蘇永仁分析，高雄車站200億改建計劃將改造高雄站前商圈風貌，地段具未來性，因此推案暴增。

瞄準台商回流商機，建商加大投入商辦市場；新潤興業（6186）昨（1）日公告以7.6億元標下新北市新莊區新知段54、54-1地號的907.5坪土地；新潤副總賴嘉鴻表示，為搶這波台商回流商機加上分散風險、多角化經營考量，因此標下此案規劃整棟商辦，目標明年第2季推出。

新潤興業前董事長黃文辰在今年6月底公司股東會後卸下董座一職，該職位由郭長庚接任，惟黃文辰卸任前已規劃好未來業績，其中今年入帳重點、總銷40億元的的新北市江翠北側重劃區「翠峰」一案，公司分回銷售六成、約24億元，目前僅剩5%可售，將在下（11）月交屋貢獻營運，第4季營運確定大幅衝高。
新北市政府昨日標售《新莊北側知識產業園區區段徵收案》相關土地，標售底價7.23億元，結果新潤興業擊退二家競標者，以每坪得標單價83.72萬元，溢價率為5.12%，拿下新莊區新知段54及54-1地號907.5坪地。該地也是此次新莊產業用地標售面積最大的土地。

賴嘉鴻指出，新潤興業基於分散風險、多角化經營考量，加上因應台商回流，產業用地需求增溫，因此出手標下該土地。

該案位於新莊知識產業園區中、鄰近新莊副都心重劃區，未來將規劃整棟商用辦公室，總銷初估達20億元上下，目標明年第2季推出；新潤昨日以平盤25.6元作收。

賴嘉鴻指出，近兩年雙北市商辦需求增溫，市場供不應求，其中新莊商辦需求力道強，加上區域釋出供給少，且屋齡較老舊，以及辦公產品空置率低，認為接下來買方對於優質且大面積的產業用地以及辦公大樓有高度需求力道。另外拿下此案後，接下來新潤除了穩健住宅市場外，更能跨足商辦領域，可望為營運再添新成長動能。

新莊北側知識產業園區，總面積為26.57公頃，其中產業專用區面積合計5.84公頃，占開發區總面積近22％，交通包含中山高、捷運環狀線及機場捷運線、特二號快速道路及東西向快速道路八里新店線，「一高二捷二快」交通便捷，且可連結新北產業園區（原五股工業區）優勢，發展重點事業，藉群聚效應帶動產業發展。

地上權建案房價具親和力，受首購族群注目，永信建設（5508）深耕地上權有成，推出的地上權建案銷售速度增快，甚至完銷結案，對挹注營收獲利大有助益。

法人指出，永信建設高雄五甲「R5新世界」，中都重劃區「韻綠」以及「福誠案」等三處地上權建案都傳出捷報，凸顯其獨到之處。昨天永信建設收盤32.4元，漲0.25元。

永信建設副總經理顧岳軍表示，永信R5新世界為全國第一件第三代地上權住宅完工交屋個案，並在完工隔年將400戶全數完銷，這也是全國第三代地上權住宅首件成立大樓管理委員會並完成報備的個案。

顧岳軍說，永信經營地上權案都聚焦首購族群，了解其需求後，規劃出最合理的房型及坪數，從購屋房價到大樓管理費等，都相當受到肯定，因此銷售速度可以加快獲得成功。

業內人士指出，地上權住宅有很多優點，包括房價較便宜，因為沒有土地所有權，比一般市場便宜三至五成，等於用較低的成本，就可進住到精華地段的房子。此外，租金報酬率較高，回收期會比正常住宅來得快。另不必繳交地價稅，轉售時不必繳交土地增值稅。

近年土地公告現值與公告地價大幅調漲，許多老房子出售資值稅比價差高，這些房子根本動彈不得，而地上權就沒有這個問題，而且70年的權利已經是二個世代，怎麼看都划算，將成為未來的趨勢，聰明、精明會算的購屋者，將會傾向買地上權建案。

六都1日公布9月建物買賣移轉合計1.79萬棟，月增2.9％、年增5.1％，反應房市淡季以及總統大選白熱化的觀望氣氛漸濃厚。不過今年前三季六都移轉量合計達16.85萬棟，年增7.5％，預估全台今年移轉棟數可望創下自2016年以來29萬棟以上大關。

不過據房仲業者指出，9月建物買賣移轉棟數與民俗月相當，主要因素在於9月仍屬淡季尾聲，加上近來房市穩步復甦、賣方心態轉硬，以及總統大選因素，使買盤趨於觀望。

根據據六都地政局最新公布資料顯示，受惠台南LM重劃區、高雄泛榮總生活圈的三民及仁武二區交屋潮，使台南、高雄較上月買賣移轉棟數均成長一成以上，在六都中表現亮眼。與去年同期相較，除了台北市呈現0.3％的微幅衰退外，其餘各都仍有1.8~13.5％的成長幅度。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，今年以來買賣移轉棟數各月的年增率多呈現成長，反應今年市場買氣明顯比去年好，不過短期買賣移轉棟數的高點，已經出現在7月份，房市淡季加上9月因颱風與中秋節天數較少等關係，移轉棟數維持和8月與去年同期相近的水準。

以今年前三季累計建物買賣移轉棟數觀察，六都合計約16.85萬棟，年增約7.5％。

其中，台北市年增1.5％、新北市年增2.9％，交易動能遠遜於大台北以外四都，桃園、台中、台南年增率均約在一成左右，高雄年增率則達14.6％。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，大台北地區交易成長幅度相較其他都會區小，顯示雙北市買方普遍認為價格仍有議價空間，同時賣方也堅持價格，使交易量難以成長。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，今年前八月全台移轉棟數為19.54萬棟、年增6.2％，亦為2015年以來同期最高，若第四季量能維持去年同期水準，全年買賣移轉可望達到29萬棟。

新北市地政局1日標售新莊、三重、金山和林口等26筆土地，總底價約29億元，總計出脫10筆、總金額約18.35億元，平均溢價率約3.4％，累計新北市政府今年已標出逾70億元土地。

新北市政府本次共標售新莊北側知識產業園區、三重二重疏洪道市地重劃、林口新市鎮，以及金山市地重劃等四處重劃區土地，以新莊北側知識產業園區最為熱絡，總計出脫約14.9億元土地。其中，新潤興業以7.6億元標下新莊新知段907坪土地，為此次標售最大手筆，日泰國際也以4.1億元標下520坪土地，明遠企業以近2億元取得236坪土地，平均標脫單價約在每坪78~84萬元。

新潤以7.6億元、每坪83.72萬元，溢價率為5.12％標得的新知段54及54-1地號產專區土地，是新北市府為獎勵土地大規模開發，彈性調整為「合併優先招標投標制」，為此次新莊產業用地標售面積最大的土地。新潤副總賴嘉鴻表示，新潤除深耕住宅市場，更跨足商辦，未來將規劃合宜的商辦產品，提供回台企業設立商辦需求。

科達機構董事長賴建程表示，新莊北側知識產業園區全區約26公頃，擁機捷、環狀線的雙捷運優勢，所串連的新莊副都心，包括儒鴻、中悅等企業均在此設立總部，宏匯集團打造地標型商辦、商場。

二重疏洪道重劃區的三重段此次標出三筆土地，總金額約2.1億元。此外，金山市地重劃區也標出三筆土地，總標脫1.4億元，其中一筆154坪小型土地有高達27.6％的溢價幅度，林口新市鎮的四筆土地則全數流標。

連月來「世界明珠」、「京華城」兩大地標紛紛成交，使得全台商用不動產、土地市場強強滾，最新市調顯示，累計前3季成交總額已逾3,200億元；由於第4季向來會是年度旺季，市場預期，2019年全年可望挑戰史上最大爆炸量。

高力國際（Colliers Inte rnational）調研部董事梁儀盈表示，今年前3季商用不動產累積交易總額已達1,157億元，超越2012~2018年每一年度的全年成交總額。主要是南港「世界明珠」辦公大樓和「京華城」兩大指標案成交，一舉衝高第3季交易額所致。

高力國際資本市場及投資服務部執行董事黃正忠強調，第3季成交的最大手筆商用不動產就是「京華城」，一筆囊括372億元，占整季比重逾6成。此外，工業不動產買氣持續熱絡，第3季成交金額達113.4億元，占比約18％；至於商辦成交額為75.1億元，占比約12.2％。買家主要的購買目的是投資，投資目的為主的交易金額達470億，且買進類型相較多元。

至於金融壽險業前3季投資占比才1成，與往年動輒3、5成相比顯得相當保守。如果第4季壽險業還是不積極出手，將有可能創下近9年來的壽險投資比重新低紀錄。

至於土地市場，高力統計第3季成交金額達615億元，累計前3季達2,046億元，已超越2013~2018年的每1年度土地交易總額；距離2012年歷史最高點的2,076億元只有一步之遙。

高力國際董事總經理劉學龍指出，第3季建商還是土地市場的最大買主，合計買進502億元，占整季交易比重逾8成；其中住宅區土地就有400億元、商業區土地約110億元、工業區土地約71億元。

台北市中正區博愛特區南海學園所在的植物園周邊，地段精華，開發也趨於飽和，整合不易，品陽建設耗費十年整合出近650坪基地，推出總銷45億元的預售案「品陽大苑」，規劃21層樓高建築，包含三間店面總計107戶，突破傳統學區設籍宅清一色小坪數框架，「品陽大苑」規畫25~47坪二~三房，除了設籍更增添了自住和置產概念，成為可以傳承的資產。

因屬中正區內超搶手的老牌明星學區國語實小學區，銷況熱烈，6月下旬開賣迄今三個月內，25坪小坪數通通秒殺，銷售率達七成，目前衝刺中高樓層47坪戶別。每坪成交行情多在九字頭以上，吸引包括自營商、醫生、律師、會計師、老師等，也深獲不少企業戶愛戴，曾有一位企業主抱著1.2億掃了三戶。

負責此案代銷的甲桂林副董事長曹瑞濱表示，這波不動產受到三個因素推動，包括資金潮、利率低及中美貿易戰，在這個時間點投資買房是恰到好處。曹瑞濱特別點出，貿易戰有點燃心一波貨幣戰的趨勢，美元走強，人民幣匯率「破七」跌破底線，催促台商資金流回至少8千億，房市首先受惠買氣回溫，其中最具話題性的就是擁有台北市國語實小、南門國中雙明星學區的「品陽大苑」，趁勢刮起搶購風潮。

曾在大安區推出「夏朵」、仁愛路「旅行與閱讀」等代表作的品陽建設，將眼光投注在南海學園，核心區域中的核心，推出「品陽大苑」，與元大建設「元大一品苑」、潤泰集團「松濤苑」成為環抱植物園南海學園的三大地標建築黃金三角。

「品陽大苑」具備捷運萬大線植物園站未來通車利多、奢侈的擁有台北植物園、國語實小、歷史博物館、兩廳院等，1.2公里台北最有文藝氣息的軸線，加上特別邀請日商大林組營建施工，從建築團隊到建材都是頂級規格，獲得廣大迴響。

品陽建設董事長徐森林早年是做紡織、化工產業出身，民國92年投入房地產市場，93年曾與昇陽建設合作推案，95年後就開始獨資推案。徐森林專挑北市精華地推案，2019年起將營運觸角伸入台南推案，2019、2020兩年總推案量達135億元。

　　上海易居房地產研究院今日發布最新《中國百城宅地成交報告》顯示，今年１至９月份，重點監測的全國１００個城市宅地成交面積為４４１６６萬平方米，同比增長７﹒５％。該增速相比１至８月份９﹒２％的數值有明顯收窄。據分析，三季度各大房企面臨了各類壓力，包括去庫存壓力、資金壓力等，所以總體上拿地心態會更謹慎，拿地動作也
會放緩。

　　報告還顯示，１至９月份，６４個三四線城市宅地成交面積為１６２９４萬平方米，同比下降７﹒９％。該數據相比１至８月份７﹒１％的降幅略有擴大。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從今年１至９月份全國百城宅地交易市場來看，和預期一致，此類增速曲線繼續下行，進一步體現了宅地交易市場降溫的態勢。從目前來看，庫存去化壓力依然較大、資金狀況也沒有得到實質性的改變。據此判斷，至少今年１０月份宅地交易市場會繼續降溫，購地增速曲線也將繼續下行。

　　儘管今年以來去通道、嚴控房地產信託規模的監管基調明顯，但對於集合信託市場而言，上周成立、發行規模均維持高位水平。用益信託的最新統計顯示，上周（９月２３日至９月２９日），共有１０６款集合信託產品成立，數量環比減少４﹒５％；募集資金１１２﹒４３億元（人民幣．下同），環比增長４﹒９８％。

　　值得關注的是，上周集合信托發行市場行情火熱，發行規模繼續維持４００億元以上的高水平。據公開資料不完全統計，本周共４６家信托公司發行集合信託產品２０５款，環比增加４﹒５９％；發行規模４３７﹒５７億元，環比減少０﹒４１％。

　　從信託產品投資領域情況來看，上周投向房地產類信託資金募集規模大增，基礎產業類和金融類信託募集規模有所回落。據統計，上周金融類集合信託募集資金３１﹒５９億元，環比下滑７﹒４７％；房地產類信託的募集規模５４﹒６２億元，環比增加６８％；基礎產業類集合信託募集資金２０﹒１７億元，環比減少４０﹒１３％；工商企業類集合信託募集資金３﹒５１億元，環比減少２８﹒１１％。

　　ＳＯＨＯ中國（００４１０）斥７﹒６１億元（人民幣．下同）（約８﹒３億港元）出售一籃子停車位予獨立第三者慧泊停車場投資（廣州），料錄毛利潤約２﹒５３億元（約２﹒７６億港元）。　

　　該集團指，出售的２５８３個地下停車位分布於建外ＳＯＨＯ東區、三里屯ＳＯＨＯ、ＳＯＨＯ尚都和朝外ＳＯＨＯ等９個項目，於６月底該等停車位的帳面淨值約５﹒０８億元，而２０１７和２０１８年度租金收入分別為約１７００萬元（約１８５３萬港元）及約２０００萬元（約２１８０萬港元）。　

　　該集團指，有見內地近期房地產市場發展，出售以公平價值變現於停車位投資收益良機，而停車位去年租金收入僅佔總租金收入約１﹒１４％，出售不會對其整體租金收入產生重大不利影響。該集團擬將出售所得款項淨額用作一般營運資金。

土地市場正逐漸趨於理性機構數據顯示，1〜9月，全國300城土地供應88131萬平方米，同比跌1％;成交面積72986萬平方米，同比跌3％;溢價率16％，同比跌0.4％。

實際上，繼4月份達峰值後，土地市場熱度持續下滑，8月平均成交溢價率不到10％。底價成交，流拍現象也明顯增多，南京，重慶，天津等熱門城市多幅地塊流拍。這一現狀，持續至9月。

不過，杭州仍是房企追逐之地。前九月，杭州賣地收金近2223億元，高居城市榜首。

資金追逐杭州市場

土地市場供求雙降，但出讓金額不降反升據機構數據，1〜9月，全國300城賣地收入35195億元，同比增15％;其中一線城市土地出讓金3830億元，同比增26％;二線城市出讓金19473億元，同比增26％。

這背後，是全國土地均價仍在持續走高。數據顯示，前九月300城土地成交均價2581元/平方米，同比增17％。二線城市拉動效果明顯，成交均價3442元/平方米，同比增17％。

“二線城市部分土地交易成本相對不高，且城市基建等發展不錯，使得部分近郊區土地表現較好，進而土地價格呈上漲勢頭。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

量跌價漲的土地市場中，杭州仍是最顯眼城市。前九月，杭州賣地收金近2223億元，高居城市榜首。

7月30日，新世界（00017.HK）發力杭州土拍市場，以97.92億元奪得杭州望江商住地塊。此地成為今年總價最高地塊，樓面價24860元/平方米，溢價率3.93％。新世界也成為嘉裡，恆隆之後，又一進入杭州的中國香港商業巨頭。

實際上，資金對杭州追逐已久2017年，杭州土地出讓金首次超過2000億元2018年再創新高，達到2501億元，在全國各城市中領跑。

合碩機構首席分析師郭毅認為，有規模訴求的房企，要把握自身趨勢合理納儲。在城市選擇上，二線和強一線城市吸引人口流入，衍生出深層購房置業需求。

杭州正是房企的擇優之選。近年來，在經濟發展，人才政策吸引下，人口快速湧入杭州。2015年2016年，2017年年，2018年，杭州新增常住人口分別飆漲12.6萬，17萬，28萬，33.8萬人。

此外，BOSS直聘發布的“2019二季度人才吸引力報告”顯示，在人才吸引力方面，北京繼續位列第一。杭州穩列第一集團，與一線城市在同水平競爭。

土地市場火熱之下，杭州土拍政策調控加碼。

6月29日，杭州土地出讓條件首次設置“限房價，限精裝”條款。杭州將在土地拍出前約定入市價格，地塊價格指標除土地出讓起價，封頂價，還包括未來新房毛坯銷售均價，毛坯最高單價及最高精裝標準。

“此次土拍新規，主要目的是限制杭州房價過快上漲，給之前火熱的土地市場降溫，穩定杭州房地產市場健康發展。”諸葛找房數據研究中心分析師國仕英稱。

但貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，杭州近年來人口流入較快，市場升溫的主要原因是居民和房企資金。限房價，競自持的方式並不意味著增加有效住房供應，不能治本。

杭州之外，房企拿地熱門城市還有上海，北京，武漢，天津，南京，蘇州，廣州，昆明，寧波; 1〜9月土地出讓金分別為1306.6億元，1224.2億元，1198.7億元，1177.4億元，1153.3億元，1015.6億元，957.7億元，807.4億元，804.3億元。

而除去新世界的豪賭，前九月涉足全國高價地的房企還有華夏幸福，陸家嘴集團，中海，万科，華潤置地，融創中國，嘉裡建設，星河集團等。入榜地塊均為大體量綜合宅地，拿地企業多為知名房企。

土地市場趨於理性

6月份至今，地產行業資金持續收緊。不管是信託，海外發債，還是房地產開發貸均嚴格管控。融資途徑收窄，融資成本提升，造成中小型企業資金面緊張，進而傳導至土地市場投資。各能級城市均未能倖免。

9月26日，成都拍賣出讓3宗商住用地，出讓面積共約140.6畝，總起價14.26億元最終，天府新區一號，二號地塊均因報名人數不足而流拍;蒲江縣鶴山街道三號地塊由成都立達房地產開發有限公司以0.7億元底價競得。

9月27日，蘇州主城區7幅涉宅地塊入市交易，總出讓面積36.33萬平方米，總建築面積74.99萬平方米，總起價93.3億元。據悉，7宗地塊最終均成功出讓，成交總額94.3億元，但僅一宗地塊達到溢價。

土地市場呈整體走低趨勢，但城市分化仍然存在，三四線市場降溫尤為突出。

前九月，一線城市土地推出面積2386萬平方米，同比上漲35％;成交面積2194萬平方米，同比漲29％;二線城市土地推出面積33589萬平方米，同比漲8％;成交面積28410萬平方米，同比漲5％。

反觀三線城市，1〜9月土地推出面積52157萬平方米，同比跌8％;成交面積42383萬平方米，同比跌9％;溢價率19％，同比跌2％。

2019年以來，受棚改規模收緊及部分需求被透支影響，三四線地市表現不及去年。易居研究院報告同樣表明，1〜9月，三四線城市宅地市場降溫較為明顯，近兩月累計宅地成交面積同比降幅持續擴大，進一步體現市場降溫特徵。

“當前三四線城市住宅交易市場降溫，重新面臨去庫存的壓力，這會打擊房企補充宅地的積極性;同時也影響了房企的資金回籠和繼續購地”嚴躍進稱。

土地市場降溫將向外傳導，“房住不炒”下，樓市大起大落已不再可能。而每當調控來襲，忙於加衣禦寒的永遠是開發商。已基本完成補貨值動作的房企，下半年應以銷售，回款為主，增強現金流實力;而負債率過高且過於激進的房企，把握資金安全應是重中之重。

大陸「北上深」邁向國際性金融中心同時，以省會城市為主的區域金融中心也迅速崛起。近1個多月來，從中央財經委到金融委的多個高規格會議中，頻提支持城市群展，更多省會城市將被打造為區域金融中心。據初步統計，有逾20個省會城市如杭州、成都，同時青島、蘇州、廈門近10個核心城市都明確提出區域金融中心規畫。

在打造區域金融中心基礎的金融機構、人才等吸引面向上，各地均拿出「真金白銀」。例如青島市對落戶自貿區的金融機構給予開放創新若干政策，還提供眾多註冊、辦公場所、經濟貢獻等補助，最高達到1億元（人民幣，下同）。

藉金融推動城市發展

在大陸新一輪的金融改革開放浪潮中，以中心城市和城市群為重點的區域發展戰略，成為經濟成長新引擎，包含上海、北京、深圳接連獲政策力挺，加速建設國際金融中心。而大陸其他省會城市也陸續發力，希望為地區發展提供強有力的金融支撐，在區域競爭「彎道超車」，並實施更大力道支持地區經濟及金融發展措施加快落地。

據新華網報導，透過業內人士表示，金融機構聚集將給企業更加便利的融資環境。蘇寧金融研究院高級研究員黃大智說，金融對城市發展的推動意義非常大，藉由「金融服務實體經濟」以不同形式、業態的金融，服務當地企業、產業和居民，最終會體現在城市宏觀指標上。

從當前大陸省級政府部署來看，作為發展城市群的關鍵，更多省會城市將被打造成重要區域金融中心。據初步統計，包括杭州、鄭州、成都等逾20個省會城市；青島、蘇州、廈門在內近10個核心城市都提出建立區域金融中心規畫。

強化基建 服務創新

交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉表示，一線城市的資金實力、技術創新基礎更好，有利於新興產業的發展；中西部的一些省會城市，通過承接產業轉移、加大城市基礎設施建設等，可實現錯位發展。

目前，眾多地區域金融中心建設規畫已浮出水面，多在金融機構總部和相關人才落戶給予財稅、土地等支持。例如南京計畫強化基礎設施建設、金融服務創新等，打造千億級數位金融產業聚落。

而成都則設立超過100億元的金融科技產業投資基金；武漢則推動湖北自貿區武漢片區擴大金融領域開放，申報創建全國科技保險創新示範區的方案等。

愛海頌恆大．珺瓏灣搶頭啖湯

踏入第四季，樓市雖受中美貿易戰及社會運動等困擾，仍有多個全新項目部署10月推售。其中長實（01113）與市建局合作發展的深水埗愛海頌，以及中國恆大（03333）位於屯門掃管笏大型住宅項目恆大．珺瓏灣，都力爭成為10月頭炮項目，分別提供876個及1982個單位。本月有機會推售的全新樓盤共8個，提供5482伙。

愛海頌為長實今年首個推售的全新住宅項目，已開始軟銷，今日將公布最新銷售部署。發展商明言，項目本月內開價及進行首輪銷售，愛海頌提供876伙，主打2房及3房戶。

發展商開盤策略受社運左右

中國恆大位於掃管笏的大型項目，上月底命名恆大．珺瓏灣，並表示將進行軟銷及月內推售。項目分兩期發展，提供1982伙，為近年新界區規模最大項目之一。恆大．珺瓏灣及愛海頌力爭為本季首個推售的全新項目。

預計本月推售的項目不乏豪宅項目，高銀金融（00530）主席潘蘇通私人持有的何文田傲玟，早前開放示範單位供參觀，料月內招標；新地（00016）東半山司徒拔道18號豪宅項目第一期CENTRAL PEAK亦有機會以現樓形式發售。總計有機會本月推售的新盤多達8個，涉及單位接近5500個。

美聯住宅部行政總裁布少明表示，多個全新項目均有機會月內推售，但實際上要視乎發展商推盤態度。過去周末繼續出現大規模警民衝突，若情況持續，將影響推盤策略，有機會延後應市。若市況許可，而發展商又能順利推盤，加上部分新盤如長沙灣南昌站上蓋項目匯璽III部署第三輪銷售，本月新盤成交可望重上2000宗。

一手國慶日錄3買賣 按年跌99%

踏入第四季首天，各區即爆發大型警民衝突，嚴重影響新盤銷售，昨天共有8個新盤安排以招標方式銷售共61伙，全部未錄成交。今年國慶日一手市場僅錄3宗買賣，較去年同期按年大跌99.2%；去年同期萬科置業（香港）首度推售屯門掃管笏上源，首輪銷售347伙全部沽清，連同其他項目共錄得367宗。

新盤昨日售出的3伙，新世界（00017）西貢清水灣傲瀧佔兩宗，單日套現逾7400萬元，其中F座P1的三複式單位，實用面積2637方呎，以6349.7萬元售出，呎價逾2.4萬元；另以1054.1萬元售出1座地下單位，實用面積423方呎，呎價逾2.49萬元；項目過去4天連沽8伙，套現3.78億元。恆地（00012）牽頭發展的馬鞍山迎海．駿岸亦售出一個海天名邸單位，成交價料逾2600萬元。

本港社會氣氛緊張，不少準買家昨天（國慶日）多選擇暫停睇樓及入市計劃，令二手交投急挫，全日僅錄得零星成交。其中一名年約30歲的屯門街坊，昨日睇樓並以399萬元（未補地價）購入屯門居屋龍門居一個兩房單位，樓價屬該居屋3個月內第二度跌穿「四球」關口。

祥益地產高級區域經理黃慶德指出，龍門居12座中層B室兩房戶，實用面積431方呎，昨天以未補地價399萬元沽出，樓價屬該居屋3個月內第二度下破「四球」，呎價9258元。原業主2011年以未補地價115.5萬元入市，賬面賺283.5萬元（約2.5倍）。

龍門居未補價再穿「四球」

據知，新買家為一名年約30歲的屯門街坊，「之前同屋企人住，想自己搬出去，因為要就業主時間，所以噚日出邊有示威活動都照去睇樓，同業主前前後後傾咗大約3個鐘，最後即日拍板成交，佢話唔係好怕出面亂，但買完樓後第一時間都返咗屋企」。

美聯物業營業經理陳贊強透露，東涌昨日亦僅錄得一宗成交，由外籍客持有的映灣園8座高層H室3房戶，實用面積904方呎，以1100萬元放盤約兩個月，昨日終減至990萬元售出，呎價10951元，較開價大削110萬元（10%）。該外籍客2007年以390萬元入市，賬面賺600萬元（約1.5倍）。

二手交投氣氛疲弱，甚至有睇樓客臨陣「縮沙」。中原地產高級區域營業經理黃海表示，其所處的天水圍中原地產分行昨日如常開舖，但準買家睇樓氣氛明顯較平日差，「之前全區平均每日都有約20至30枱客睇樓」，但昨日僅有7枱客，且全日未見一宗成交，「可能大家都驚咗示威，怕有危險，寧願等多日先再睇」。其中一名外區分支家庭客，昨日原本預約參觀嘉湖山莊一個實用面積446方呎兩房單位，但突然「甩咗底，佢本身都話想快啲入市，但昨天都驚有危險，決定再等等」。

加快「去中環化」 可省租達4及8成

經濟前景有憂慮，機構紛控制成本，不少原租用中環商廈機構，加快「去中環化」（decentralization）。消息指，原租中環的測量師行，預租金鐘及觀塘商廈共3萬平方呎，將遷離中環交易廣場，可節省租金達4成及8成。

測量師行世邦魏理仕目前租用中環交易廣場3層樓面，每層面積約1萬餘平方呎，合共約3萬平方呎，已租用數年，呎租約160元。消息指，該行近日有意搬遷，故先後租用兩個辦公室，包括金鐘太古廣場全層，面積約2萬平方呎，呎租約100元。由於同屬中區，故該辦公室主要給前綫代理使用，以及接見客人，由中環搬至金鐘，可節省近4成租金。

中環後勤部門 遷入觀塘ITT

另外，該行亦租用觀塘國際貿易中心（ITT），涉及物業中高層單位，面積約1.3萬平方呎，呎租約35元。

據悉，該行將把中環後勤部門，以及尖沙咀辦公室部門遷入該廈，若按該廈呎租與中環相比，可節省租金幅度高近8成，相信該行全數放棄交易廣場3層樓面。

事實上，中環租金向來高昂，早在10年前，已有不少租用中區的國際金融機構，租用非核心區商廈樓面，把後勤部門遷入，以節省開支，總部則仍保留在核心區。如今環球經濟不明朗，中美貿易戰持續，加上本地政治事件，機構更加需要控制成本，加速機構「去中環化」（decentralization）。

高力：45%機構擬遷出中環

據高力國際早前發表2019年度香港寫字樓租戶問卷調查報告，該報告透過訪問來自363名不同行業的租戶，面對租金高昂，41%受訪者正考慮租期約滿後搬遷，而港島核心區租金高企，有45%機構考慮遷出中環。

近一年市場錄得不少金融機構遷出中環，如新加坡金融租用港威大廈6座全層樓面，逾2萬平方呎，以每平方呎約65元租出，該集團原租用中環交易廣場3期，呎租逾160元，是次由中環搬遷至尖沙咀，可節省約6成租金。

另一方面，近一年陸續有律師樓遷出中環，例如今年一外資律師行，租用灣仔中環廣場基座部分，涉及樓面約2.3萬平方呎，成交呎租料約70元，搬遷後可節省一半租金。

後市不明朗，藍籌屋苑減價成交增，本報統計10個大型私人屋苑估價，9個下跌，以東涌映灣園2房按月挫7%最多，市區屋苑估價加快調整，美孚新邨大單位半月急跌152萬元。

受中美貿易戰及社會爭議等影響，市場充斥多項不確定因素，部分業主願減價沽貨，近期藍籌屋苑減價、低價交投增加，銀行亦加快調整單位估價。

據本報追蹤10個大型私人屋苑於9月至10月的滙豐及中銀（02388）網上估價變化，當中9個屋苑按月估價下跌，幅度介乎0.5%至7.3%，只有牛頭角淘大花園期內估價維持不變。

9個估價下跌的屋苑中，以東涌映灣園跌幅最大，以2期8座中層C室為例，實用面積560平方呎，9月初滙豐估價660萬元，9月中已降至643萬元，平均每周跌價約8.5萬元，而下半月估價加快下跌，一周跌15.5萬元，昨日（10月1日）最新估價報612萬元，按月累跌48萬元，跌幅約7.3%，重返今年3月份的水平。

美孚4房 估價半月少152萬

事實上，映灣園9月錄得24宗成交，成交量雖較8月份倍增，但不乏低價成交，平均實用呎價亦按月回落6%。

另邊廂，減價氣氛由新界上車屋苑蔓延至市區，多個市區藍籌屋苑在9月下旬估價加速調整。其中荔枝角美孚新邨百老滙街108號中層B室的4房單位，面積1,357平方呎，9月初滙豐估價2,354萬元，惟至昨日（10月1日）估價已回落至2,202萬元。換句話，單位半月內估價挫152萬元，幅度6.5%，回到半年前水平。

比較同屋苑百老滙街63號低層C室，2房面積507平方呎，滙豐估價按月累減27萬元或3.4%，最新報764萬元，跌幅較小，相信與市場投資信心轉弱有關，中高價單位或要以較大減價空間才可獲承接。

減價交投增，令二手成交價與銀行估價距離開始擴大，估價不足情況增。中原按揭董事總經理王美鳳認為，現時不少大型屋苑的業主減價達1成，預計末季的估價會繼續受壓下調，有機會抵銷今年升幅，惟長綫要視乎後市變化。

　　政治事件持續惡化，昨日多區爆發激烈的示威衝突場面，更有遍地開花迹象，不少代理行亦提早關門「防亂」，示威熱點包括金鐘、中環、銅鑼灣、旺角等地區，有逾100家大中小型代理行受影響，並於昨日提早關閉；樓市難免受到波及，睇樓活動受阻，無疑令二手市場「雪上加霜」，並即時凍結各區成交量。

　　昨日各區仍有大批示威者上街，覆蓋面甚大，不少地區的代理行亦提早關門以策安全，包括港島的金鐘、中環、銅鑼灣、灣仔及北角等，九龍區的尖沙嘴、黃大仙、新蒲崗、旺角等，新界區的青衣、屯門及荃灣等，受示威衝突影響的代理行紛紛關閉暫停營業。

　　其中，美聯住宅部行政總裁布少明指出，各區昨日均受大型遊行示威影響，為顧及集團同事人身安全着想，旗下約有27家分行需提早關門，當中分布於灣仔、銅鑼灣、屯門及荃灣等地區，受影響的同事調派到其他分行工作，或者往新盤工作，涉及人數約200人。

　　利嘉閣地產總裁廖偉強表示，昨日受遊行示威影響的分行大約35家，大部分於中午時段關門，大部分同事調派至其他分行工作，或者到新盤工作；另外，利嘉閣高級首席營業董事胡文妮指出，該行於元朗、東涌及葵涌分行昨日並未受遊行衝擊波及，惟該行主管一直密切最新情況，一旦發現分行周邊有社會運動影響，即會暫停營業，以確保集團旗下員工人身安全。

　　港置營運總監姚偉南指出，該行於奧運站及新蒲崗一帶約有數家分行因受示威事件需提早關門，當中以奧運站影響較大。

　　另外，據中原各區資深代理指出，為顧及集團旗下同事人身安全着想，該行昨日位於旺角、尖沙嘴、大角嘴及奧海城合共8家分行需提早關門，部分同事亦被調動至寫字樓繼續工作；至於屯門區內，該行位於鄉事會路的5家分行亦需提早關門，涉及同事人數約50人，及後亦被調動至其他分行工作。

　　祥益執行董事謝澤銘稱，受大型遊行示威影響，該區昨日於屯門區內約有10家分行需提早關門，因集團於該區設有多家分行，可將員工靈活調動至其他分行工作。

　　此外，值得一提的是，據該行灣仔區內代理指出，該行昨日早上全區代理需出外作簡報會，惟受大型示威衝突爆發後，約6家分行的同事均未能返回分鋪。

　　世紀21日昇地產執行董事黃文龍表示，昨日多區有示威活動，旗下北角等區門市亦因應情況決定提早暫停營業。惟事件直接影響樓市發展，不少買家對後市抱審慎態度，昨日假日北角區幾乎零成交，可謂「癱瘓」二手市場。

　　社會運動持續，二手交投幾陷停頓，僅錄零星成交。中原高級分行經理黃振文指，元朗尚悅13座高層A室，面積434方呎，2房間隔，業主5月開價650萬放盤，新近因應市況而調整，並以576萬沽出，屬市價水平，呎價13272元。

　　此外，祥益地產區域董事林偉光表示，屯門冠峰園1座中層D室，面積579方呎，獲同區客以576萬承接，呎價約9948元。