西子灣 涼了 商圈空租化 滿街盡是招租廣告 11年人潮剩3成

高市鼓山區西子灣周邊為港都知名觀光景點，但近期包括西子灣渡船頭，與鐵道文化園區周邊店面空租情況有明顯增加趨勢，不少店家竟要盤讓。店家表示，觀光人潮在韓市長當選後並無大幅提升，生意仍一年不如一年。實價登錄揭露今年前7月僅11筆物件移轉，並不熱絡。

鼓山西子灣風景區屬於哈瑪星生活圈一環，近期在哈瑪星鐵道文化園區周邊出現整排空租店面，即便位於人潮聚集西子灣渡船頭旁，如濱海一路與濱海二路，亦有許多店面空租。從渡船頭到捷運西子灣站短短550公尺，就有5家娃娃機業者進駐，當中更出現招牌已經架，但實際卻未營業現象。

觀光潮一年比一年差
西子灣渡船頭旁店家楊小姐指出，自己在這開業11年，西子灣一年不如一年，或許是駁二藝術園區那邊太好，加上增設碼頭可搭船至旗津，導致西子灣渡船頭沒什麼人，平日遊客稀少也就算了，假日卻也是一年比一年差，「去年市長大選時人還比較多，選後反而不見人潮，周邊有做4年與經營11年店家都紛紛倒閉，這2∼3年在渡船頭倒了大概4∼5家，跟11年前相比人潮剩20∼30%，只能說目前自己在苟延殘喘。」

統計觀光局數據，哈瑪星內2大旅客聚集地標景點「打狗英國領事館」與「駁二特區」觀光人次發現，2016年後，「打狗英國領事館」從原先90.4萬人次大幅滑落至去年僅剩下39.5萬人次。駁二特區也從437萬人次衰退至去年僅剩408萬人次。韓國瑜市長上任後雖致力拼觀光，統計今年上半年揭露數據，「打狗英國領事館」與「駁二特區」旅客人次有回溫跡象，但跟全盛時期相比仍有落差。

曾領補助老店要頂讓
查詢591房屋交易平台發現，位於鼓元街57號，1棟屋齡68年老宅店面將頂讓，頂讓金150萬元。該店負責人林先生指出，其實生意不差，之所以會想要盤讓，是因自身還有國外工作要執行，才會以150萬元盤讓，該物件若包含當初都發局補助老屋改建，光改造、裝潢與添購設備花費約400萬元。

《蘋果》過去曾報導該棟，2017年高市政府都發局舉辦建築風貌營造整建裝修及經營補助計劃，老屋以戶為單位，室內外補助130萬元，申請者負擔30%為標準。當時申請老屋改造的張景昱，將老屋建築分成3單位，1樓分租給「愛木記憶工坊」與「歐陸食材小舖」，2樓則為自己開設「野Fun食旅」。

事過境遷，1樓「愛木記憶工坊」已搬走，2樓張景昱開設「野Fun食旅」也於去年歇業。原「愛木記憶工坊」與「野Fun食旅」2單位空間作為「my cofi哈瑪星」餐飲使用，「my cofi哈瑪星」正是目前要頂讓的店家。
「野Fun食旅」去年歇業，張景昱回想過去經營時光指出，哈瑪星平日人潮其實有限，學生族群不是該商圈消費主力，觀光客比例佔多數，新店要在這邊開業其實很辛苦，於是結束營業，並將2樓空間盤給「my cofi哈瑪星」。

房東委託販售比例增
「my cofi哈瑪星」經營者林先生表示，哈瑪星不少商店經營都有困境，但就自家來說，今年業績是有成長的，因觀光客銳減，所以開始著重本地客層，如中山大學師生或當地民眾，因本身多在國外才找人接手，目前有3∼4個團隊洽詢。
實價登錄揭露今年前7月哈瑪星周邊僅11個物件成交，總價帶介於500萬∼1500萬元，多以老宅為主，但過去交易不算踴躍。永慶不動產高雄中華藝校加盟店主任許珮君指出，哈瑪星商圈近年來有不少年輕人來開業，亦有不少文創商家，主因是區段租金與房價跟市區相比，仍便宜2∼3成，目前出現的部分閒置店面，是因今年陸客明顯減少，房東或地主委託販售比例提升。

北市中山區南京西路上「快食尚」歇業後，舊店址以月租130萬元求租，原本傳出日本連鎖壽司業者高價搶租，卻遭富豪房東悍然拒絕，不但最新的消息是，本土美妝品牌寶雅證實租下該店，目前進行裝修工程，最快明年才開幕，租金則「不便透露」；仲介預估，以原先搶租競爭度來看，寶雅租金可能高過開價的130萬元。

回應租金「不便透露」
目前南西商圈「租金地王」，是位於南京西路27號的愛迪達南西店，4層樓獨棟門市，月租金150萬元，寶雅以130萬元租下「快食尚」舊址，將成為南西商圈的「租金地后」。

「快食尚」7月底歇業後，213坪店面開價130萬求租，除了寶雅之外，另有日本連鎖迴轉壽司與日本連鎖親子餐廳業者搶租，據了解，房東早已談妥新租客對象，但低調遲未公布，近日店面1樓張貼「室內裝修許可證」公告，裝修住戶就是寶雅國際股份有限公司，負責人為董事長陳建造。「快食尚」歇業後，目前店面正進行裝修，數名裝潢工人忙進忙出，寶雅公司也向《蘋果》證實，已租下該店面，經公司開發部評估，該地商圈人流極佳，因此「不會錯過」在台北市指標地段拓點機會。

寶雅公司表示，目前室內裝修正對陳列空間作調整規畫，為符合工程法規，裝修期間長達半年，預期開幕最快也是明年之後，須視工程進度而定。至於租金是否有超過開價的130萬元，寶雅低調回應「不方便透露」。

愛迪達門市租金最貴
香港商匯泓不動產副總吳懿倫表示，從室內裝修單看來，租客確定是寶雅。但裝修期長達半年是長的，也許寶雅對店面規劃有其他策略。因為寶雅是自己找房東談的，租金多少不清楚，但以當初搶店競爭度來看，有可能超過130萬元。
經營當地店面仲介表示，南西商圈目前總租金最貴店面是150萬元的愛迪達南西門市，該店面為四層樓獨棟，總面積約120餘坪，目前當地商圈行情，130萬元租金已是當地總租金第2高的店面，因為南西商圈算黃金地段，估計130萬元租金，未來很有可能被超越。

涉黨產爭議的元利國發院建案卡關多年，元利建設於永建國小旁、面積2000多坪，規劃28層樓建案，今年2月終於闖關成功，並於7月取得建照。讀者告訴《蘋果》，上月初該基地已圍起工地圍籬，元利建設則回應，「目前只是施工前置作業，將推出40∼50坪的一般住宅。」以區段行情來看，該建案有望突破6字頭。

土地爭議迄今未落幕
國發院土地位於文山區木柵路一段、興隆路四段，分為南北兩側，面積約2.3萬坪，1953年國民黨於該處設置革命實踐院作為訓練國民黨基本幹部的場所，2000年變更為國發院，2005年以42.5億元賣給元利建設。
當時83%土地為機關用地，國民黨和北市府達成回饋協議，同意捐地5800多坪給永建國小當校舍使用，便可變更為住宅區用地。針對北檢偵辦前國民黨主席馬英九是否涉及賤賣圖利，黨產會認定該土地為不當黨產，國發院土地爭議迄今尚未落幕。

元利建設於2016年間，對於2000多坪基地，規劃總樓地板面積約1萬餘坪、38層樓高的建案，並向北市府都發局申請開發，但因基地位在永建國小旁，都審委員認為38層樓建築體太高，要求調降為28樓；元利砍10層樓再次申請，今年2月順利闖關成功，後續按程序申請建照並開工。

住在附近的讀者黃先生告訴《蘋果》，「大概在9月初開始，永建國小旁基地，工地圍籬已經圍起來了。」實際查詢台北市建造執照，元利建設於7月22日取得建照，工程造價約10.9億元，規定開工日起4年內竣工。

規劃50坪擬先建後售
對此，元利建設副總經理吳麗謹證實，「我們已經取得建照了，目前也架設工地圍籬，但現在只是施工的前置作業，近期還不會動工。」由於元利總裁暨全聯實業董事長林敏雄近年常推出超級豪宅案，如「和平大苑」、「元利信義聯勤」皆備受矚目。至於是否再造指標？吳麗謹回應，「木柵路這邊不適合做豪宅啦！這塊地基地約2900坪，就是規劃40∼50坪的一般住宅，目前打算完工後再推案，除非有其他變數才會考慮預售。」

住展雜誌企研室經理何世昌指出，目前該區段行情平均每坪落在55萬∼60萬元，知名建商建案每坪來到65萬元，「由於元利建設推案價格偏高，預估房價會開出6字頭。」試算1戶要價2700萬元。該客層應以當地客、自住客為主，調漲機率不大；若連同另一基地打造大型開發案，確實會帶動整體行情。

為了打造一幢國際級豪宅建築，國城建設與國際團隊留意每一個細節，將「回家真好」的心情完整呈現。國城建設發言人洪嘉聰表示，希望豪宅建案「國城定潮」能夠帶領灣區走向世界」，透過國際團隊的宏觀視野，從建築帶動周邊環境與開發，改變高雄的天際線。

國城建設洞燭先機，在高雄亞洲新灣區的高軟興建頂級商辦大樓 UFO 案，吸引鴻海集團在此成立電腦數位中心，而後陸續帶動動漫 AI、VI 等高端科技產業陸續進駐，吸引全球頂尖好手聚集。洪嘉聰表示，當時這個區塊的開發案只有夢時代，正當所有人懷疑其發展潛力時，國城已埋下想購地的種子。

洪嘉聰強調，要塑造一棟獨一無二建築，需要外在的基地條件、內在規劃設計等配合，想像灣區未來，讓人直覺聯想到新加坡 Gardens by the bay 濱海灣花園的發展型態，在如此精華的地段，4 面臨路且擁 2112 坪基地面積，是先天的優勢條件。

國內許多建案，常以國際名家國際團隊宣稱，但多屬掛名；國城此次邊持尊中原創設計精神、力邀國際大師團隊，選定建築外觀設計由新加坡豪推手 SCDA 負責，公共公空間的設計委由，法雲安縵酒店御用設計師 Jaya Ibrahim 所率領的團隊負責；而營造建築變化氛圍的燈光由澳洲團隊 The Flaming Beacon 擔當。規劃上，特別呼應了高雄特殊的城市需求，以都市綠洲概念，善用每個空間，有兩座挑高五層樓的空中花園，讓綠覆率超過 100%。

洪嘉聰認為「想做獨一無二的建築，讓世界能看到高雄，先決條件就是籌組國際團隊；用頂尖高手的經驗，創造在任何時空背景環境都很『潮』的建築。」「國城定潮」目前已啟動全面銷售，總銷上看 150 億，坪數範圍從低樓層 100 坪，到頂樓一戶 560 坪超豪宅，已掀起全台豪宅市場話題。

買氣未同步跟上 較8月微幅衰退

民俗鬼月一過，北台灣建商便在9月上旬大舉推出預售案，單月推案總金額將近千億元，不過，買氣似乎未同步跟上，反而還較8月出現微幅衰退，北台灣新案市調機構分析，若10月買氣未有起色，11、12月因更接近總統大選，觀望態度會更明確，因此，預期第4季房市應該會較平淡，可能須等到大選底定、甚至農曆年後買氣才會浮現。

根據住展雜誌內部製作的北台灣新案風向球觀察6大項目，9月的議價率、來人組數及成交組數與8月相較呈現持平狀態，至於廣告批數與新成屋、預售屋供給等3項則呈現上揚狀態。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，風向球分數上揚主要是推案量擴張所帶動，市況反而出現極微幅下滑，買氣略遜於預期。

週休假期天候不佳 影響房市買氣
若進一步分析，9月風向球6大觀察項目統計內容，9月每週來人組數平均約29.2組，相較8月每週平均30.7組，則出現微幅減少，9月成交組數表現，每週平均約2.3組，也較8月每週2.5組，呈現微幅減少，不過，何世昌解釋，9月成交組數仍和8月一樣在相同級距之內，因此才會導致分數不變。

他進一步分析，新建案市場旺季不旺的原因，可能與總統大選及部分週休假期出現天候不佳有關，但在一些房價親民的區域市況依舊不減，像是板橋、龜山A7重劃區、淡海新市鎮等地。

何世昌觀察，倘若10月市場買氣能夠上揚，回復旺季應有水準的話，11、12月便還能有所期待；反之，10月若仍不夠熱，11、12月則因距離總統大選更近，可期待性就更低了。如果第4季市況轉為平淡，接下來可能要等到選後、甚至是農曆年後，市場變熱絡的可能性才會比較高。

營建成本持續墊高，高雄口碑建商隆大營建（5519）積極布建新案厚實入帳基礎，董事長陳武聰說，「房價不知不覺中就漲了」，提早進場對購屋者相對有利。

法人表示，高雄預售推案爆量，供給過剩壓力下，回到個案表現，建商口碑好，產品規劃得宜的建案，將是市場贏家。隆大目前在市中心以及橋頭新市鎮都有建案推出，滿足購屋者需求，對明年後年的進帳奠基。昨天隆大收盤14.9元，漲0.2元。

陳武聰表示，長期來堅持興建合理價位好宅，觀察38年高雄房市發展，近來土地與營建成本飆漲二成，高雄房價將漲得「不知不覺」，有自住、購屋需求消費者宜趁早進場選擇好宅，相對有利。

陳武聰指出，在南高雄金融街之稱的中正路新推出「鳳凰中正」換屋大樓預售案，採53~65坪規劃，適合換屋族群，一層4戶、全棟規劃55戶。與近年市區小宅、低坪數、低總價成為強烈對比，將具有競爭優勢。同時隆大在橋頭新市鎮推出「鳳凰冠」首購預售案，潛銷期即售出60多戶，主因在於橋頭新市鎮由營建署主導規劃，對於建築規劃要求嚴格，加上橋頭科學園區建設計劃推動、進行中的加工出口區二期建設等，有利購屋需求提高，當前房價帶仍維持在1字頭，近來該區銷售反應良好，未來二、三年內，房價有機會緩漲至2字頭。

9月住展風向球連續亮出第七顆黃藍燈，不過建商在選前推案依然積極，帶動9月總分止跌回升至37.2分，比8月攀升4.1分。風向球六大觀察指標呈「三升三平」，其中議價率、來人組數與成交組數持平，廣告批數、預售屋與新成屋供給量則上揚。

惟年度重頭戲「928檔期」總體表現未如預期，來人、成交狀況沒有跟上推案腳步，住展雜誌企研室經理何世昌表示，如果10月房市還是旺季不旺，那就要等到明年初大選結束，農曆春節過後才有機會恢復熱絡。

何世昌表示，住展風向球分數攀升原因，主要是建商大舉推案，預售案量就逼近1,000億；惟成交量反而低於預期，跟民俗月淡季差不多。

住展統計，預售屋案量在9月上旬就爆出大量，顯示建商等不到「928檔期」就迫不急待推案，整個9月預售量暴衝至900多億元。包括華固、宏普、亞昕、遠雄建、興富發等一線上市建商都進場搶攻928檔期。

9月新成屋供給量方面，新釋出戶數約1,400戶。房地產廣告方面，新案廣告量明顯激增，9月達1.37萬批。來人組數方面，9月來人組數平均每周29.2組，較8月的30.7組稍減。而在成交組數方面，9月也下降至每周約2.3組，比8月2.5組減少，顯示9月風向球分數雖上揚，但整體市況沒有比民俗月更好，低於原先預期。

何世昌表示，9月預售新案市場旺季不旺的原因，可能與總統大選逼近，且碰到中秋連假，及天候不佳有關。但有些房價較有吸引力的熱區市況依舊不減，例如板橋、龜山A7重劃區、淡海新市鎮等，買方還是很捧場。

展望第四季，何世昌表示，如果10月房市買氣能夠上揚，回復旺季應有水準的話，那麼11月、12月還能有所期待；但如果光輝10月不光輝，那麼11、12月因距離總統大選更近，對房市干擾程度將增強，一旦第四季旺季不旺，恐怕就要等大選結束，甚至是農曆年後，房市才可能恢復活力。

過去幾年持續累積增加的房屋賣壓，在今年首度出現不升反減。根據房仲業者調查，六都一般住宅網路待售規模，這一年來減少了12％，除了台北市年減8％以外，其餘五都減少10~15％不等；高總價住宅待售量體減少幅度更甚一般住宅達19％，一年來在資金回流、自住需求旺盛下，買方需求力道已大於賣方供給釋出。

根據屋比房屋統計顯示，目前六都約有23.2萬件一般住宅在網路上待售，比起去年9月時26.3萬件約減少了12％；另外針對台北市總價逾8,000萬、新北市總價逾7,000萬、其他地區總價逾4,000萬的高總價住宅待售戶數，目前六都有7,090件，比起去年同期的8,757件減少了19％。

以各都會區來看，不論一般住宅或高總價住宅待售供給規模的縮減，大體呈現「愈南部都會區減少幅度愈大」的現象，又以高總價住宅產品在這一年來去化此現象更為明顯。整體而言，台南、高雄減幅約25％，桃園、台中約20％，新北市13％、台北市僅約8％。

屋比房屋趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，過去幾年房市自高點拉回，持續累積的房屋賣壓，到今年首季開始出現轉折，整體房市網路待售規模首度出現縮減，尤其在今年資金回流、利率持續探低，加上過去因信心不足暫緩進場的購屋需求遞延出籠，使得買方去化力道開始大於賣方供給的力道。他指出，民眾已不再一面倒的預期房價會下跌，進場意願也較過去幾年提升。

中美貿易戰如火如荼，台商資金回流，商用不動產市場需求大增。仲量聯行調查指出，2019 年中，台北市各級辦公大樓平均每坪月租金行情達 2768 元，創近 18 年新高紀錄，也讓整體商辦空置率大幅降。估計下半年辦公大樓全年租金行情仍將有 3-5％漲幅。而跨國企業輝瑞大藥廠租下信義計畫區「台北南山廣場」頂樓辦公室，每坪租金超越 5000 元大關！商仲業者預估，2020 年信義計畫區每坪租金可望上看 6000 元。

台北辦公市場「外溢效應」轉向新北

台北市精華地段辦公產品出現租金大漲的主要原因，是市場處於「供需失調」狀態！台灣經濟研究院產經資料庫研究員暨產業顧問理事劉佩真指出，台北市辦公市場會出現「外溢效應」，新北市辦公產品擁有「優惠租金、親民售價」優勢。位於交通便利的商用辦公、工業用辦公產品將因此受惠。

台北市商用不動產因面積大、租金貴，僅能符合跨國企業或大型企業之需求，而一般中小企業及工作室「面積小、租金合理」的需求，就會「外溢」，因捷運及交通網絡便利，普遍轉往新北市。而隨著經濟與網路型態轉變，「工時變長，上下班時間」的界線越來越模糊，青創企業、個人經營、創客 (Maker) 時代等興起，朝九晚五 8 小時固定工時的常態生活模式被逐漸打破，「小規模、大經濟」、「生活辦公無界限」、「異業合作多」、「坪數趨小」的新型態辦公空間開始迅速興起。

降低辦公空間持有成本，創造更高收益價值

新北市「新型態工作室」提供中小規模公司、創客、全天候彈性使用辦公空間，舉例來說，對於空間需求不大、但卻想擁有獨立空間的企業或個人工作室，「新型態工作室」就提供了這樣辦公生活無界線的環境，如：一個空間內可以同時存在皮雕、電商、文創 3 個獨立又相互連結的行業，也可以網路創客、直播產業、遊戲軟體設計匯聚同一空間，各自獨立，卻又可相互支援。「新型態工作室」讓新創產業降低辦公室的持有成本，創造更高收益價值。

已有建商二代，嗅到市場趨勢，看準未來產業結構的轉變，將在新北市土城推出『坪數趨小』、『跨界』的工作室，希望達到滿足這些新型態產業微型公司的水平、垂直理念，透過左鄰右舍的異業結合，相互技術支援與商業合作，落實小規模、大經濟的理念。商仲業者認為，對於中小企業、青創企業、個人工作室等行業來說，這種「新型態工作室」應該能夠提供另一種辦公新模式，後續發展潛力值得注意。

新北市2日預告，捷運十四張站旁邊的「新店央北青年社會住宅」將於12月9日正式受理，全基地共1,070戶，保留部分戶數做為社福專案及跨世代青銀共居空間等使用，本次開辦受理共有926戶，租金7,400元起。

新北市政府城鄉發展局長黃一平表示，本次開辦的新店央北青年社會住宅，位於新店央北整體開發區央北二路與央北三路口，周邊主要為住宅區，附近有國小、醫院、文教等設施，生活機能完善，受理期間自今年12月9日至明年1月3日截止。

本次招租926戶，其中套房691戶、2房型186戶、3房型49戶。弱勢優先戶套房7,400元起，二房型10,900元起，三房型14,700元起，均低於市場行情64折以下；另一般戶也都低於市場行情八折以下，租金均包含管理費，並提供床架、衣櫃、廚具等設備，不須額外加價購買。

另外，新北市政府城鄉發展局提醒，送件的先後順序不會影響審查結果，於12月受理期間，相關申請表單可於新北市政府城鄉發展局網站下載；另外，已於本年度申請本市三峽國光青年社會住宅之申請人，如前次申請所附應備文件無誤且無任何變更，得填寫本案簡易申請書，或透過本案網站線上提出簡易申請。

廣州年末“銷售大戰”已於國慶日前夕掀起。

從9月份開始，廣州多個在售樓盤出現了批量降價。由祈福集團開發的廣州最大樓盤祈福新邨降價被市場解讀是“廣州樓市降價第一槍”。

該樓盤去年6月開盤帶裝修的房源，叫價4.5萬元/平方米，成交價格在4.3萬元/平方米，而今年8月推出的2期，有部分房源最低叫價3.39萬元/平方米。

儘管祈福新邨大幅下降屬於個例，或系此前定價太高，脫離市場所致，但廣州市場內打折樓盤並非孤例，多個樓盤早已經開始打折降價的促銷活動。類似一口價、促銷活動在國慶日前夕拉開帷幕。

白雲區綠地•柏玥晶舍多個戶型推出了“一口價”活動。面積100平方米房子一口單價3.1337萬/平方米，126-128平方米的一口價單價32060元/平方米，98平方米單位則一口價32709元/平方米。

這些促銷活動在一程度上也帶動了新房成交。8月推出價格優惠的祈福新邨就是一個典型案例，該樓盤9月網簽193宗，成為當月熱銷樓盤。

廣州中原研究發展部也預判，接下來廣州的一手房成交表現會優於二手房。其表示“十一黃金周向來是開發商集中開盤推貨的節點，加上今年9月一手市場供應量位於年內第二高位，達70.25萬平方米，約6523套，預計將陸續在十月入市。

相比新房市場，廣州的二手房已經連續下降4個月至年內最低的慘澹行情。

來自廣州中原研究發展部的最新資料顯示，2019年9月1-28日廣州市（不含南沙、從化）二手住宅網簽均價為27116元/平方米，環比上月略有上漲0.89%。

而廣州鏈家研究院監測的資料顯示，8月廣州全市二手房的交易套數環比7月份明顯下降12%，共成交9892套。整體成交均價從今年5月開始呈下跌趨勢，且連續下降4個月。截至目前，鏈家還未出具廣州9月二手房的相關資料。

將來自不同仲介機構監測的資料進行縱向對比後，廣州9月二手房房價似乎止跌了。不過，不同的資料機構出具的資料略有不同，這樣對比可能並不嚴謹。

比如，國家統計局公佈的8月70城房價資料顯示，廣州一二手房價漲幅均有回落。但其中二手房環比價格與上月持平，同比去年下跌2%。這與鏈家監測的8月資料仍有下降，稍有不同。

不管統計資料中廣州二手房價環比走勢如何，但一個既定事實是，這些來自不同機構的資料都令外界感受到廣州樓市正在逐步轉冷，二手房房價下降已成事實。

一些二手房業主也對房價預期不足，而開發商則降價跑量，賣方市場出貨態度積極。更多購房者依然持幣觀望，期待更低價格的筍盤，買方市場預期不足。這種持久博弈，讓廣州房地產市場逐步轉冷，賣方市場轉入買方市場。

9月，廣州中海康城的一套三房102平的北向二手房，以406.5萬元成交；而稍早前，該社區同戶型同朝向的二手房成交總價是420萬左右。

這意味著，廣州二手房的議價空間正在不斷增大。廣州海珠區西板塊的光大花園，在9月放盤的房源降價幅度基本在5%左右，大概在15-20萬元區間。

二手房價格逐步下調，也促使廣州老城荔灣區9月的成交活躍。在荔灣區，部分打算置換的業主由於長時間未能成交，心理價位開始逐步下調，部分房源降價幅度可達8-10萬左右，即總價的5-8%左右，以求加快出售手上的舊盤源。

廣州中原研究發展部提供的這些案例，呈現了廣州二手房市場遇冷的真實一面。

58安居客房產研究院首席分析師張波有著同樣的感受，他對介面新聞表示，廣州樓市的降溫已成事實，雖然今年1-2月廣州還經歷了一波房價小幅上漲，但從三季度開始房價的下行趨勢已經變得非常清晰，從9月的資料來看，二手房依然處於下行通道。不過，他指出，新房的下行力度已經偏弱。

今年四季度廣州還將有大批全新項目入市，買賣氣氛或將更加熱烈。這或將會進一步分流部分客戶，屆時二手成交能力將有所下滑。”

加大供貨，降價促銷，“金九銀十”的花式銷售依舊入常。但一個不可逆轉的事實是，調控持續深入，今年的廣州房地產市場沒有以往那麼熱鬧了。

10月3日晚間，碧桂園披露9月銷售業績。今年9月，碧桂園及其附屬公司、連同合營公司和聯營公司共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約515.8億元，同比增加40.39%。此前業績顯示，1至8月，碧桂園累計實現權益合同銷售金額為3713.5億元。據此計算，今年前9個月，碧桂園累計實現權益合同銷售金額為4229.3億元。

　　野村發表行業報告指，據克而瑞（ＣＲＩＣ）數據顯示，該行所追蹤的１７間內地發展商九月份合同銷售表現較預期強勁，按年增加３３％，升幅較８月份的２１％進一步加速；按月則增長３０％，促使該行對內房板塊看法轉趨樂觀，並偏好融創中國（０１９１８）、世茂房地產（００８１３）、旭輝控股（００８８４）、中國奧園（０３８８３）及華潤置地（０１１０９），均予其「買入」投資評級。

　　野村稱，今年首九個月，上述１７間內房平均銷售按年增長１９％，大部分已達其全年銷售目標的７５％。其中，龍光地產（０３３８０）九月合同銷售表現最強勁，按年增長１３３％；其次為合景泰富（０１８１３）及龍湖（００９６０），分別按年升９３％及５５％。該行認為，今年內房合同銷售增長將保持平穩，預期全年銷售按年升１５％至２０％。

　　該行相信，內房九月強勁的銷售表現將可刺激市場情緒，而相關股份的股價亦已反映近期內地收緊樓市政策等因素，加上中國宏觀經濟疲弱，預期未來再進一步推出收緊措施的機會有限。此外，板塊亦有多個正面催化劑，包括中國戶籍制度有望寬鬆及信貸數據料較預期理想等。

財華社（０８３１７）公布與電子動感就香港灣仔富通大廈物業訂立租賃協議作為辦事處，自本月１８日起計為期二十四個月，每月租金為３３﹒８萬元，財華獲授選擇權可將租賃安排再續期兩年。並須於簽訂租賃協議時繳付６７﹒６萬元按金，相當於兩個月租金。
電子動感由財華社控股股東、主席勞玉儀全資持有。

僑雄國際（００３８１）指持４７％股權的聯營公司ＵＳＯＭａｎａｇｅｍｅｎｔ　＆　Ｈｏｌｄｉｎｇ　Ｃｏ　Ｌｔｄ所投資薩摩亞業務，獲當地政府自然資源和環境部正式發出租賃變更，同意租賃物業的土地增加公共、酒店、房地產和商業等用途
，額外擴大價值。
該集團指，租賃物業佔地面積５００英畝，即約３０３５畝，如按當地商業用地市場價格和專業估價師的資訊，有關一畝市場價９０萬元計算，價值約２７﹒３２億元，以所持聯營公司４７％股權計，即擁有約１２﹒８４億元資產的發展權益，相對於其投資聯營公司的對價增值約４倍，而租賃物業未來發展會對聯營公司收益及利潤作出積極貢獻，對其發展有利。

新地（00016）發表年報，董事局主席郭炳聯在報告提到政府建議修訂《逃犯引渡條例》及其後續事件，引發了前所未有的社會挑戰，加上全球經濟放緩，香港經濟短期內將持續疲弱。他更表示，香港正面對前所未有的挑戰，令集團在未來數年的業績表現多會不確定。

郭炳聯指出，在未來一年，預料全球經濟將繼續受到民粹主義及貿易保護主義等各種挑戰的影響，惟環球低息環境將有助緩和下行風險。儘管中美貿易矛盾持續，預計內地經濟在貨幣及財政刺激措施下將以合理的速度增長，為內地樓市提供支持。

隨着大灣區不斷發展，以及香港作為國際金融及商業中心，集團將繼續發展地產業務，致力為香港的中長期經濟增長進一步作出貢獻。

他續稱，集團相信香港政府有足夠能力令香港回復正常，並繼續成為一個安全、充滿活力和魅力的國際城市。而集團將盡力興建更多住宅單位，包括更加積極把農地轉換為住宅發展項目，為解決香港的房屋問題出一分力。

兒子郭基泓酬金增23%

年報亦顯示了新地第三代年度酬金，其中郭炳江兒子郭基煇年度酬金總額為963萬元，按年增5.7%；而郭炳聯兒子郭基泓年度酬金總額為891萬元，按年多23%，而郭炳聯年度酬金則為386萬元，按年增3.8%。

已故新地前主席郭炳湘，其長子郭基俊去年12月任新地非執董，年報亦提及他年度酬金總額為16萬元。

政經困境夾擊 今明年估累瀉20%

近月的社會衝突事件，加上全球經濟有衰退之虞，營商環境持續不明朗，導致核心甲級寫字樓區租賃需求疲弱。戴德梁行指出，中區甲級商廈今年第三季租金按季急跌3.2%，為過去7年單季最大跌幅；待租率更升至14年新高的7.4%。該行估計，租賃需求將持續疲弱，今年中區超甲級和甲級商廈平均呎租按年最多下跌8%，明年再進一步下挫最多13%，即兩年內累跌約兩成。

待租率7.4%創14年新高

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝表示，面對持續不明朗的社會及經濟狀況，租戶普遍暫停搬遷或擴充，租賃減少及市道轉差，令全港整體甲級商廈租金連跌兩季。第三季全港甲級商廈平均呎租為74.7元，按季下跌2%，當中以中區甲級商廈平均呎租跌幅達3.2%為最高，至平均呎租133.7元，是自2012年以來最大的季度跌幅；今年首三季中區甲級商廈平均呎租累跌3.8%。今年第三季中區超甲級商廈平均呎租158.7元，較第二季跌2.8%，而首三季中區超甲級商廈平均呎租累積挫4.3%。雖然大部分商業區的甲級商廈平均呎租下跌，唯獨港島東甲級商廈平均呎租仍按季微升0.3%，今年首三季暫有2.8%升幅。

全港甲級商廈吸納量由第二季的513697方呎，回落至第三季的295214方呎，吸納量維持在正數，但有不少預租個案是在社會衝突發生前已簽訂，並且大部分成交位於港島東等非核心區。由於近年中區甲級商廈租賃以中資公司為主，而此類企業需求大減，加上有不少公司亦準備搬到非核心區，中區的甲級商廈待租率在第三季升至7.4%，屬過去14年新高。

蕭亮輝指出，第三季市場氣氛明顯轉壞，目前影響市場的不明朗因素仍未見解決跡象，今年第四季以至2020年各商業區甲級商廈租金展望都不容樂觀，預料中區超甲級及甲級商廈今年全年租金跌6%至8%，下挫幅度為各商業區最大；來年則會再跌8%至13%，即今明兩年合共有約20%跌幅。

銅鑼灣舖租挫7%冠核心區

蕭亮輝分析，社會衝突對商舖市場的影響最大，甲級寫字樓市場則與經濟環境關係較密切。由於企業考慮和研究撤離一個據點需時最少兩年，加上香港接近內地，營商地點有一定優勢，預料外資企業未必因今次政治事件而把辦公地點完全撤出香港。

商舖市場方面，戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威指出，內地訪港旅客數目急跌，重創零售業，商舖租金由升轉跌，第三季核心與非核心區商舖租金全面下調。核心區中以銅鑼灣區按季下跌7%最大，中環及尖沙咀分別跌5.9%及5.1%、旺角下挫3.6%，反映遊客減少及示威衝突對於商戶生計的負面影響。

他預期，遊客人數在第四季未必有太大回升，低迷市況延續，地舖空置率將持續上升。他認為港島區最受打擊，中環全年租金跌幅將達13%至15%，銅鑼灣跌11%至13%；而九龍區尖沙咀料挫7%至9%、旺角則有4%至6%跌幅。

林應威說，受示威影響，以往最依賴自由行的鐘錶珠寶及藥妝類別生意最受打擊，另外近年向好的餐飲業營業額都下跌。由於以往香港未有同類事件發生，現有租戶傾向與業主洽商短期減租，暫時主要一線地舖未有棄租情況，但明年到期的租約，須減租20%至30%才有望吸引租客續約。

樓市形勢向下，小業主開價趨保守。貴為目前全港未補地價呎價最貴居屋的筲箕灣東濤苑，新近有3房單位以開價不足「八球」放售，惟最後卻遭買家壓價至738萬元未補地價成交，較樓上同類單位半年急瀉100萬元，呎價11567元更創該居屋今年未補地價呎價次低。

三房戶738萬沽 半年瀉百萬

美聯物業客戶經理陳奕德稱，東濤苑B座旭濤閣低層9室，實用面積638方呎，原圖則3房，原業主受最近社會動盪影響，叫價已屬保守，9月19日放盤叫價僅750萬元，開價較其上高一層同室今年4月造價838萬元，已低88萬元（約10.5%），惟放盤不足半個月，最後仍要減價至未補地價738萬元沽出，呎價11567元，呎價創該居屋今年次低；對比同面積單位，是次造價則重返去年11月水平。原業主2008年以未補地價213.24萬元買入，賬面仍獲利524.76萬元（約2.5倍）。

據知，新買家屬同區上車客，「睇樓加埋議價，大約傾咗一個星期，本身一嚟仲想還（價）到730萬」，經雙方討價還價後，最終同意以738萬元成交。

面對樓市風險有增無減，雖然小業主叫價回軟，但買家入市態度同樣審慎，甚至有「縮沙」撻訂情況。中原地產高級區域營業董事藍浩然說，粉嶺花都廣場5座高層A室，實用面積392方呎，上周本獲買家斥517萬元承接，並繳付10萬元訂金，惟該買家見社會爭議升溫，擔心後市轉差，近期毅然忍痛「斷臂」取消交易，料訂金連雙邊佣金損失逾20萬元；上址現重新以520萬元放售。

豪宅方面，樓價跟隨大市下挫，代理稱，山頂蒲魯賢徑9號寶園中層B室，實用面積1940方呎，剛連車位以5300萬元售出，呎價27320元。而較其高一層同室，相同面積，去年1月連車位以5980萬元售出，意味只相差一層，相隔一年多卻賣平680萬元，跌幅約11.4%。按原業主2008年入市價3450萬元計，沽貨賬面賺1850萬元（約53.6%）離場。

另外，美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，今年第三季錄得12742宗一手及二手住宅買賣登記，屬有紀錄以來同期次低，當中二手佔8357宗，非但較第二季14400宗大跌約42%，更創1996年有紀錄以來同期最差，甚至少於2003年第二季沙士時期的9200宗。他預料，第四季貿易戰及政治事件未有徹底解決跡象，對經濟及民生的影響逐步浮現，加上市場預期房屋供應增加，若發展商繼續以貼市價推售住宅新盤，將令二手樓價受壓。

中美貿易戰未有解決跡象，加上社會風波持續，本港經濟陷入衰退邊緣，拖累物業成交放緩。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，今年第3季樓市是繼2018年第4季中美貿易戰爆發以來，再現一二手額量齊跌情況，可視為去年情況之延續，而二手成交量更加為有記錄以來同期最差，甚至差過2003年「沙士」。

額量齊跌逾4成

回顧第3季樓市，一二手皆出現「額量齊跌」局面。綜合土地註冊處數據，顯示第3季一手私樓錄得4,385宗買賣註冊，較第2季7,139宗大幅下跌近39%，註冊金額約422.4億元，較次季的757.4億元銳減約44%。二手方面，今年第3季共錄得8,357宗二手住宅註冊，非但較第2季14,400宗大跌約42%，更是有記錄以來註冊量最低的第3季，甚至低於2003年第二季沙士時期錄得的9,200宗。期內涉及金額則錄得約676.1億元，較次季錄得約1,205.3億元亦大幅下跌近44%。

期內一二手合共註冊12,742宗，則是有紀錄以來第三季次低的水平，僅略高於13年第三季錄得的12,048宗。該行資料指，樓價最近亦已由高位回落，美聯樓價指數最新報169.29點，較紀錄高位累跌約4.29%，而今年以來樓價累積升幅已收窄至5.14%。

不過，隨著樓價回調，部分有置業剛需的買家已開始部署搵盤，不少減幅大於整體樓價跌幅的「筍盤」已獲承接，令近期的二手成交回升。根據美聯物業分行統計，9月份大型屋苑成交明顯增加，以10大藍籌屋苑計算，9月份10大藍籌屋苑共錄得164宗成交，重上逾百宗的關口之餘，亦較8月份錄得的90宗回升逾8成，創近5個月新高。料9月份全港二手成交量有機會從低位回升至3,300宗。

本季一二手交投料回穩

該行預料，第4季樓價跌勢放緩，相信今年第4季一手私樓註冊量將出現「額量回升」情況，註冊量將達4,500伙，較第3季輕微回升約2.6%，註冊金額則料達430億元，按季亦回升約1.8%。二手住宅方面，同樣有機會出現回升，估計第4季註冊量達8,500宗，按季微升約1.7%，註冊金額則料錄680億元，按季亦微升不足1%。

新地（00016）發表年報，董事局主席郭炳聯在報告提到政府建議修訂《逃犯引渡條例》及其後續事件，引發了前所未有的社會挑戰，加上全球經濟放緩，香港經濟短期內將持續疲弱。他更表示，香港正面對前所未有的挑戰，令集團在未來數年的業績表現多會不確定。

郭炳聯指出，在未來一年，預料全球經濟將繼續受到民粹主義及貿易保護主義等各種挑戰的影響，惟環球低息環境將有助緩和下行風險。儘管中美貿易矛盾持續，預計內地經濟在貨幣及財政刺激措施下將以合理的速度增長，為內地樓市提供支持。

隨着大灣區不斷發展，以及香港作為國際金融及商業中心，集團將繼續發展地產業務，致力為香港的中長期經濟增長進一步作出貢獻。

他續稱，集團相信香港政府有足夠能力令香港回復正常，並繼續成為一個安全、充滿活力和魅力的國際城市。而集團將盡力興建更多住宅單位，包括更加積極把農地轉換為住宅發展項目，為解決香港的房屋問題出一分力。

兒子郭基泓酬金增23%

年報亦顯示了新地第三代年度酬金，其中郭炳江兒子郭基煇年度酬金總額為963萬元，按年增5.7%；而郭炳聯兒子郭基泓年度酬金總額為891萬元，按年多23%，而郭炳聯年度酬金則為386萬元，按年增3.8%。

已故新地前主席郭炳湘，其長子郭基俊去年12月任新地非執董，年報亦提及他年度酬金總額為16萬元。