房市築底回溫，台商回流及自住買盤不斷出籠等利多下，不少指標建案都創近年同期新高，令人出乎意料的是，六都屋齡5年內新屋滯銷嚴重，尤以雙北市最多，超過5成1年賣不掉。專家指出，新屋平均總價比區域行情高出2倍，加上大多集中在新興重劃區，買氣跟不上供給，因此滯銷。

屋比房屋彙整六都目前網路住宅待售資料，以超過1年賣不掉的物件來看，屋齡5年內新屋多達44%，屋齡5∼15年有36%、15∼30年有35%、30年以上則有38%。其中，台北市、新北市新屋滯銷最嚴重，分別有59%、51%。

內湖達62%比率居冠
根據內政部不動產資訊平台統計，雙北市2018年至2019年Q2住宅交易中，屋齡5年內新屋交易分別僅佔19%及18%，低於其他都會區2∼3成，目前雙北超過8成以上的住宅交易都是中古屋，可見一斑。

屋比房屋總經理葉國華表示，北市新屋房價動輒3000萬∼5000萬元，甚至破億，新北2000萬元以上新屋相當普遍，即使購屋族年薪百萬也無力負擔；近年新屋房屋標準單價調整，導致房屋稅增加，不少北市大坪數高總價新屋，每年房屋稅高達數十萬至上百萬。細看雙北市各區域新屋滯銷狀況，淡水910間數量最多，其次是林口653間、新莊401間；比率則是內湖62%居冠、北投61%次之、三重59%第3，比重皆在6成上下。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析，普遍是總價過高問題，皆為區域平均成交總價2∼3倍，如內湖區和北投區，平均成交總價僅2347萬元和1911萬元，滯銷新屋待售平均總價卻要5347萬元、4084萬元，高出2倍多。

總價比區域高2∼3倍
超額供給也是造成新屋滯銷關鍵，陳傑鳴說明，新興重劃區供給量大，包括淡海新市鎮、林口機捷沿線、新莊副都心等，雖有不少買盤進駐，但去化速度跟不上供給。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，過去新北市數個重劃區今年逐漸去化，價格也下修，像新莊副都心，現況不乏跌落至頭前重劃區房價，林口重劃區A9站周邊也有難見亮點。陳炳辰認為，明年大選結束利空出盡，自住投資買盤將陸續進場，重劃區有望以盤整價格吸引買方，2020年全台房屋移轉棟數有機會見30萬棟。


新成屋難賣 北市近6成滯銷逾1年
工商時報

房屋銷售市場上，新成屋最難賣，44％的新成屋滯銷超過一年還賣不掉，台北市更有近六成新屋滯銷超過一年。觀察雙北市滯銷新成屋平均總價多是區域平均房價行情的2?3.1倍以上，高總價偏離主流需求，成為滯銷的主因。

根據屋比房屋對於網路待售住宅統計，屋齡5年內房屋高達44％滯銷一年還賣不掉，甚至比屋齡30年以上的老屋38％滯銷還高，更比5?30年房屋約35％高出一截，顯然房市雖回溫，但新成屋去化速度遠不如中古屋；而北市的北投、內湖區都有逾六成新成屋滯銷超過一年，新北則以三重、新莊等區占近六成最高。

房仲業者分析，新成屋滯銷主要原因在於「總價嚴重偏離市場主流需求」，除了反應建商或投資客高取得成本，過去景氣好時較多規劃中大坪數產品，使新成屋總價大幅提高，也與市場主流需求脫節。

屋比房屋統計顯示，雙北市滯銷新成屋開價，幾乎是住宅平均成交總價的二至三倍以上，以台北市內湖區為例，滯銷新成屋平均開價5,347萬元，是區域平均總價2,347萬的2.3倍；新北市新店區滯銷新成屋平均開價3,506萬，是區域平均總價1,273萬的2.8倍。

屋比房屋總經理葉國華表示，雙北市近年來屋齡5年內的房屋占總成交量不到二成，低於其他都會區的二至三成，除了總價偏高外，近年新屋房屋標準單價調整，導致房屋稅增加，也是目前雙北新屋滯銷的原因。

除了不少地區新成屋總價高，脫離多數民眾可負擔範圍外，近年供給量大的新興重劃區也是新成屋滯銷重鎮，屋比房屋趨勢研究中心總監陳傑鳴指出，光新北市的淡水、林口及新莊三區，就有約2,000戶新成屋滯銷超過一年，淡海新市鎮、林口機捷沿線、新莊副都心等地雖有不少買盤進場，但區內因供給過多，去化速度跟不上供給。

高雄市內人口北移顯著，使北區成為市內移民熱門地區，房市動能強勁。而位在北高雄核心的楠梓區，更吸引眾多建商進軍插旗，主攻首購市場。看好楠梓環境、就業、學區、生活機能的蓬勃發展，遠雄建設於楠梓益群橋旁推出「遠雄明水漾」，訴求離塵不離城的水岸生活，近商圈、5 分鐘步行可達翠屏國中小學，訴求首購也能輕鬆成家，公開即熱銷 6 成。

近年北高雄產業升級，如橋頭科學園區計畫、楠梓加工出口區鑽石計畫，皆引入上億元投資額，帶進上萬就業機會，使得北高地區升值，房市升溫回到穩定成長水準。

遠雄分析，目前房市以自住需求為主流，短線投資客已少見，多以剛性需求自住家庭為核心置產主力。另外因政策利多，９月高雄市政府都發局與高雄銀行攜手合作，提供戶籍地為高雄的高雄人，可享有「首購高雄宅」最長 40 年的房屋貸款期限，最高可貸 80％，為全國首創房貸最高年限，且利率只有 1.6％，大幅減少首購的付款壓力，因而掀起一波首購購屋潮。

「遠雄明水漾」是遠雄首次進入高雄楠梓推案，「1 字頭水岸宅」成為最親民的建案訴求，建築 15 樓高、1 樓大廳面寬 34 米、挑高 7 米，採低建蔽、高綠覆、以法式元素呈現生活藝術，有著花園、戶外親子空間、庭園區、健身房等設施。室內空間規劃 2 至 4 房格局，室外規劃高雄厝陽台收攬水岸美景，強調讓生活更接近大自然。

全案採大面寬客餐廳的平面規劃，3 房皆為邊間，採光佳，面河低樓層可看河濱綠帶、高樓層更可眺望益群橋水岸。遠雄房地產總經理張麗蓉表示，台灣今年房市，低單低總市場將成主流，買氣受經濟影響較小，遠雄看好南台灣房市升溫，因而加強南台灣推案力度，希望對位自住型客層，推出符合其需求之產品，讓一般民眾都能輕鬆成家。

「遠雄明水漾」更是楠梓全區唯一領先業界三大保固，包含建築結構體保固年限２５年、防水保固５年、地壁磚保固５年。 目前房市自住需求為主流，客戶成交區域以楠梓、左營佔 8 成居多，多以軍公教、電子業為主。在購屋用途以自住居多。

老屋占比再攀新高，今年第二季又有逾13萬宅加入逾30年老屋行列，造成屋齡逾30年老屋占全國房屋稅籍住宅比重逼近5成，相當於每兩戶便有一戶是屋齡超過30年的老屋。

人口老化加老宅 雙老議題亟待解決
根據內政部資訊，今年全國房屋稅籍住宅總數為872萬餘宅，相較上季增加1.5萬餘宅，屋齡逾30年的老宅總數高達423萬餘宅，占整體比重約48.52%，而且老宅增加的速度相當驚人，本季屋齡逾30年的老宅相較上季多出逾13萬宅，是整體稅籍住宅增加數量的8.5倍。

若將時間拉回10年前，2009年第二季，當時全國房屋稅籍住宅總數為773萬餘宅，其中屋齡逾30年的老屋宅數近206萬宅，占整體比重約26.61%，10年後，逾30年老屋已達423萬餘宅，10年內暴增近220萬宅，對於全國房屋稅籍住宅10年增加數量不到百萬宅、約98萬餘宅，凸顯老屋增加速度遠遠大於新屋供給。

房地產業者指出，日前內政部統計處發布去年8月底，全國戶籍內有65歲以上的老人逾266萬戶，平均每3.3戶就有1戶有65歲以上老人，人口老化問題嚴重，若再加上老宅問題，雙老議題已經成為當前要解決的課題。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，不只是都市建築新陳代謝不足，鄉下老屋即便有稅籍資料，也因為屋齡太老、殘值過低，不見得需要繳房屋稅，重建沒誘因、拆除又要成本，也間接使全國老屋比例持續攀高。

都市建築更新緩慢 造成老屋比例攀高
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，都更案進度緩慢，主因住宅翻新效率不及老化速度，又碰上台灣進入高齡社會，未來老人住老宅會更明顯，可能會逐漸變成一種社會問題，需要建立一套有效率的都更運作模式，才能讓都更有結構性的改變。

商用不動產市場強強滾，根據外商不動產顧問公司最新統計，台北市辦公市場平均空置率，第三季續降至3％，創下30年來新低點；至於辦公租金水準已創下18年新高，每坪月租近2,800元、年增5％，為近六年來漲幅最大。展望2020年走勢，仲量聯行董事總經理趙正義表示，預期商用不動產市場會更精彩。

趙正義表示，這一波商用不動產成長動能，來自於辦公升級需求，加上貿易戰引導台商回流。他指出，商用不動產第三季成交額創五年最高達256億，前三季累計成交693億元為2012年以來新高；至於土地市場，第三季在京華城成功標出下推升至732億元，累計前三季達1,621億元刷新歷史新高。

仲量聯行商業不動產部副總劉建宇表示，興建中的信義計畫區富邦A25辦公大樓最近開價每坪月租4,500?5,000元，不少潛在租戶正在談；另外捷四宏盛國際金融中心19、20樓也開價4,000?4,500元，目前只剩兩個樓層，出租率達90％。

日商大和房屋集團看好高雄發展，確定斥資60億元興建高級飯店及住宅，預定2020年動工、2023年開業營運，市長韓國瑜2019年10月8日接見該公司執行董事片岡幸和等一行，他說，高雄積極招商引資、友善投資環境，他感謝大和房屋看好投資高雄，也盼與企業成為好友，歡迎更多廠商到高雄開發，攜手合作共創繁榮。

大和房屋2019年3月買下中山二路、林森四路口的精華土地，基地面積約5,125平方公尺，並投入鉅資60億元，計劃興建21層日系高級飯店及29層集合住宅，為表達對該投資案的重視，特派高層執行董事片岡幸和率團來台拜訪，向韓市長所帶領的市府團隊致意，感謝展現高度行政效率。

韓國瑜表示，高雄是經濟上沈睡的巨人，一旦崛起便會震撼台灣，近一年來已吸引海內外目光，他有信心大和房屋這次的投資會帶來豐收的結果，期盼繼續看好高雄，未來有更多合作可能和機會，市府積極營造友善的環境，有任何困難定會竭盡全力協助解決問題，請廠商千萬不要客氣。

韓國瑜說，市府致力於縮短行政作業程序，未來申請案件透過線上系統，即可清楚掌握案件進度、多久時間內可以完成；團隊認為可與企業並肩成長，而非高高在上的管理方式，期待政府和企業成為好朋友，一起創造城市經濟繁榮，在和睦的氣氛下攜手合作，歡迎更多廠商到高雄開發投資。

2019年8月初廠商已將本案建築設計圖說提送市府，經都發局加速完成都市設計審議於9月17日審核通過，大幅減少時間成本，工務局後續協助完成建照申請，全案盼能於明年初如期開工，2023年完工營運，約可創造300個就業機會。片岡幸和也表達未來繼續開發合作的期待，盼在高雄成長茁壯。

大和房屋創立於1955年，事業以獨棟住宅為中心，並拓展至租賃住宅、住宅大樓、商業設施、事業設施(如物流設施、醫療、照護設施等)等領域，進行多方位之積極經營。此外，不單只是新建住宅，該公司亦積極推動住宅翻修相關業務，是日本國內在住宅、建設、不動產公司業界營業額排名第一之企業。

仲量聯行2019年10月8日發佈Q3(第三季)投資市場調查報告指出，本季直接大型商業不動產在數筆飯店及辦公室預售案交易帶動下，交易金額達新台幣256億元，創五年來第三季交易新高。2019年至今，大型商用不動產總交易額已達新台幣693億元，除已超越前兩年全年總額外，並也是2012年來同期新高。本季物件在區位優勢、價格合理及市區商辦供給緊縮等因素吸引投資及自用型買家陸續出手。台灣不動產市場在充滿變數的景氣環境下逆勢成長，顯示不動產仍為企業資金主要的避險保值管道之一。

仲量聯行調查報告顯示，本季最大筆交易為西門世民酒店(55億)，其國內法人購買。再者，近年來總部化整合營運趨勢興起，企業藉由租賃或購買取得足夠空間作為總部；但因主要商業區供給有限，許多改為透過購買興建中的預售大樓或逐戶購買等方式，來取得大樓的完整產權。本季最大宗辦公室交易即為聯強國際、華邦電子、美安文教基金會及育秀教育基金會以新台幣63.6億元購得南港興建中的世界明珠辦公大樓。

報告指出，本季大型土地交易(含政府標售)持續表現穩健，交易總額為732億元，除創單季歷史新高外，2019年前三季大型土地交易總額並已達新台幣1,621億元，亦創歷年交易額新高。本季最顯著的交易為京華城標售案，買方為鼎越開發/中石化以總額372億取得約五千坪市區精華土地。該筆交易即佔本季土地成交額的50％；其餘則為壽險業增購桃園土地計畫興建商辦大樓、建商取得營建用地及企業購地自用。

2019年至今國內保險/壽險業者參與直接商用不動產投資金額已達65億元，已超過2018年整年度總額57億元。繼上季富邦人壽買下凌雲通商大樓以及國壽買下民生建國大樓部分樓層來完整大樓產權後，本季國泰再度增購先前購買桃園土地周邊的另一塊基地來整合擴大開發商辦大樓。至第三季壽險業者尚可用於不動產投資的餘額季來到達新台幣5.9兆元，年成長達約10％。加上國內銀行現金過多，市場游資極度充沛，惟目前市場具理想投報率供給有限。投資方除持續積極尋找直接投資標的外，預計也將持續評估其他標的物類型、公私合作開發或海外不動產。

新北市中和「嘉泉名璽」社區，因建商發生財務危機，整個社區多達79戶遭銀行聲請法拍，今（8）日進行一拍，由債權銀行陽信銀行以底價11.54億元直接承受。

嘉泉名璽位於中和員山路上，為地上17層建築，規畫120多戶。資料顯示，個案在2010年開始預售，原訂2014年完工，但興建過程中，建商嘉泉建設爆出財務危機 ，無力續建，2015年一度要求預購買方必須每坪加價12萬元，引發預購戶抗議。

建案後來仍在2017年完工，並取得使照，但糾紛仍不斷。今年一月陽信銀行針對嘉泉建設名下建物聲請法拍，拍賣原因為拍賣抵押物，該社區已有部分住戶入住，遭拍賣物件均為空屋。

原本預定今年2月19日一拍，但因故停拍，今天重新進行一拍， 底價11億5,416萬餘元，由陽信銀行直接承受。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，銀行可能認為建商已倒閉，債權索討無門，一次79戶拍賣，拍出機率不高，與其一再流標打折拍賣，乾脆承受保住債權價值，日後再慢慢處理。

依據內政部實價登錄資料，今年1~8月六都不動產交易類型，僅台南市以透天居多，其他五都熱銷類型都是住宅大樓，新北市將近一半的交易為購買住宅大樓，房價最高的台北市，住宅大樓交易量也大於公寓。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，近年住宅大樓供給量大，住宅中以大樓的貸款條件較佳，此外住宅大樓設有電梯，多數大樓型社區有管理員及社區清潔維護，因此購買住宅大樓的比例較高。

大家房屋統計今年六都不動產交易類型，僅台南市透天占比31.4%高於住宅大樓，其他五都皆以住宅大樓交易量占較多。

其中新北市大樓交易占比約五成最高，台北市住宅大樓占28%、高於公寓23%，桃園市大樓占42%、台中市35%、透天22%，高雄市大樓45.8%，透天21%。

郎美囡指出，近幾年在重劃區、新市鎮的推案都以大樓為主，尤其賣壓較大的區域為求順銷，新大樓的價格與中古屋相差無幾，促使買方購買住宅大樓，且多數民眾考量年邁後爬梯不易，而大樓社區多有管理及垃圾清潔，基於生活便利性及安全性購買大樓，至於台南市民多數習慣住透天，因此住宅類以透天為交易大宗。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，台北市平均房價居冠全台，不少購屋人會選擇實際坪數大、單價相對低的公寓，尤其在老屋重建推行下，購置老公寓有了另一層意義，不過在普遍自住、自用的考量下，台北市購屋者逐漸改以大樓為主。

新北市城鄉局指出，考量捷運土城站未來將成為板南線及萬大-中和-樹林線的交會轉乘站，提出捷運土城站周邊都市計畫變更暨劃定更新地區案，透過公辦都市更新重建行政大樓，調整土地使用機能，帶動周邊商業發展。

新北市城鄉發展局說明，新北市府都更三箭第一箭主打「捷運到哪，都更到哪」，考量捷運土城站未來將成為板南線（土城站）及萬大-中和-樹林線第二期工程（LG11站）交會的轉乘站，為因應在地公共服務需求轉變，整合現有分散的公有機關，提出捷運土城站周邊都市計畫變更暨劃定更新地區案自5日起公開展覽30天，透過TOD概念適當地調整土地使用機能。

新北市城鄉局表示，本案未來將採用公辦都更方式，打造一站式行政服務園區，除納入現有行政機關外，將導入在地需要的托老托幼設施、活動中心、圖書館、健身中心、社會住宅等多元服務空間，促進土城地區再發展。

由政府主導都市更新，透過大面積、低度利用，且未符都市應有機能之國公有土地再開發利用，帶動區域再發展，同時結合民間力量，引進都市更新相關產業挹注資金及專業，共同推動都市再發展。

新北市城鄉局分析，產業發展能量將透過交通運輸流動及既有產學網絡，達到厚實經濟基礎及向外擴張影響力。同時，透過推動產業土地活化與再發展，落實老舊工業區更新，包括基盤設施更新、產業聚落建構及轉型、結合都市發展等策略，並穩定產業用地供給，規劃適地產業區位等具體措施，促使土地能因應產業需求及時提供。

自板南線通車之後，捷運土城站已是土城市區對外聯繫的主要門戶。

為期提升公共服務品質，針對區內機關的空間需求進行規劃，涵蓋捷運土城站周邊的機關、停車場及公園等用地，面積約2.1公頃，其中公有土地面積比例達98%，現作為土城區公所、警察局土城分局、土城區衛生所、土城區戶政事務所、公園及停車場使用。

中部最貴豪辦「聯聚中雍」近日公開，個案外觀搶眼，內部設計也結合豪宅、藝術、五星飯店特色，和一般頂級辦公室大不同，包括梯廳、電梯、洗手間、辦公室、停車場、收信室等設計，都讓人眼睛一亮。
聯聚中雍位於台中七期，在新光三越、大遠百之間，樓高192米、39層，為新北以南，高雄以北最高大樓。個案今年5月起陸續揭露，每坪53萬至70萬元之間，為雙北以南最貴豪辦，比七期其他A辦貴了近一倍，買家不少是中部隱形冠軍企業，包括帽子大王全成製帽，窗簾大王億豐工業、黏扣帶大王百和興業等。

一如聯聚其他豪宅，聯聚中雍基地退縮，讓出約500坪的開放空間，除了種植高大樟樹，並打造一座6.8公尺高大青銅雕像，雕像取名「行」，意喻台商勇往直前的精神，現已成民眾熱門打卡地標。

頂級商辦大樓大廳多以石材、金屬打造，加上挑高，常有冷冰感，中雍也有上述元素，但在大廳中央掛了一張歐洲古董織毯，並在一樓梯廳端景布置一座戶外雕塑，雕塑後面搭配一面銅牆，充滿藝術風。

大廈電梯為智慧派車PORT系統，可根據搭乘的流量進行分析，電梯從1樓到39樓僅需38秒，電梯中另外裝設一個小天使雕像，襯以柔和的燈光，讓人搭電梯時有種受到溫柔守護的感受。

中雍停車場也相當特別，地下一層是機車停車位，不只車位大，全區天花板使用銀色金屬擴張網，四周弧形設計收邊，並在一面牆上掛了一幅駿馬畫作，相當時尚前衛，來這裡上班的機車族，光是停車應該就會覺得很有尊貴感。

汽車停車場則全部用石材地面，複壁也採全石材設計，停車場梯廳比一般住宅客廳還亮眼，兩邊設計端景牆，一側為「阿基米德」、「但以理」等馬賽克拼貼藝術，另一側為金屬設計瀑布式簾幕。

中雍的收信室和各層樓廁所也都充滿設計感，收信室採三進式，進入時需刷卡，刷卡同時，公司信箱即會亮燈打開。廁所使用飯店等級設備，打開門，馬桶即自動掀蓋，且是免治馬桶，廁所也都有景觀。

各樓層辦公室廊道牆面都用鍍鈦設計，室內樓高均4.5米，室內部分採高架地板，全配戶可選配瑞典進口Bolon地毯，這種地毯防水、防焰、吸音，且易清洗，就算灑落咖啡，簡易清洗，就能不著痕跡。

聯聚中雍和其他頂級商辦最大不同之處是，一般商辦任由屋主決定使用方式，中雍為使大樓維持最舒適狀態，限制每一樓層員工以72人為上限，屋主必須簽下協議合約才能購買，陽光捲簾、燈光也均採統一規格，讓大樓由外向內看時維持一致。

示範區利好激勵 深圳一手增銷八成

今年國慶黃金周，在深圳、內地和香港客戶的推動下，深圳新房的成交出現暴漲。據美聯物業全國研究中心的統計顯示，今年國慶期間深圳市新房共成交412套一手住宅，同比大幅上升82.3%。有分析指，8月深圳獲批建設社會主義先行示範區的利好，催熱今年黃金周的一手市場。據香港文匯報記者到部分樓盤實地了解，最近購房者中不乏香港人身影。有樓盤銷售員稱，6月至今港人購買的單位有近百套。

近日，多個開發商利用國慶黃金周檔期推新盤，10月共計推出近30個項目，包括住宅和公寓等，佳兆業三期御景佳園（鹽田佳兆業城市廣場三期）、招商前海灣、?大城和萬科和雅軒等。

新盤均價平過同區二手

記者以客戶名義到鹽田佳兆業城市廣場三期，現場看到不少購房者前來諮詢和購房。樓盤銷售員稱，鹽田佳兆業城市廣場佔地26萬平米，建築面積超過100萬平米，是地鐵8號線附近的大型綜合體，項目規劃居住人口將達到3萬人至5萬人。

該銷售員說，由於樓盤每平米均價不足5萬元(人民幣，下同)，加上靠近地鐵和沙頭角口岸等，而周邊二手樓價格為5.5萬至6萬人，因此吸引不少客人，6月推出的佳兆業城市廣場二期800多套房3個月已售罄，三期在國慶黃金周推售1,248套，現時有98折，黃金周過後便恢復至99折。

代理指港人買家佔兩成

他透露，七天假期已售出100套，大部分人來自深圳羅湖、福田和香港，約20套的買家是港人；今年8月，港人通過深圳中原地產在二期購買13套。計及售樓處和通過其他中介的銷售，計及6-9月及國慶黃金周，港人前來購買近100套。

另一樓盤龍華?大時尚慧谷是公寓，均價在每平米2.6萬元至2.8萬元之間，周邊是大型寫字樓和商業。項目銷售員告訴記者，很多顧客看好其低價位升值前景而購買作投資，港人也不在少數。一套55平米的兩房總價僅130多萬元，不少購房的港人是一次性付款。

不過，他說，港人買公寓需要以註冊公司名義購買，項目交付後需每年交房產稅。但在購房的港人看來，升值前景遠遠超過房產稅。

多以公司名義一筆過付款

龍崗大運仁?夢公園項目於16號線地鐵口附近，鄰近深港國際中心，包括公寓、寫字樓和約20萬平米的商業。銷售員介紹，房型包括單身公寓、一房一廳和兩房一廳等，除深圳和內地投資客外也有香港人，他們大多購買一房一廳用於投資，多數一次性付款，同樣地，他們也需要以公司名義購買。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，今年國慶黃金周市場明顯比去年好，儘管金九表現一般，但銀十成色確實不錯。深圳中原地產董事總經理鄭叔倫也指，黃金周新開盤的?大城和萬科和風軒都賣得挺不錯。新房成交同比大漲逾八成，說明大量購房者紛紛入市。去年黃金周嚴厲調控，當時大量購房者觀望，今年先行先試示範區的利好，是吸引他們積極入市的重要因素。

多家內房企業陸續公布銷售數據，其中龍頭中海外（688）上月合約物業銷售金額為340.66億元，按年增29.2%，相應的已售樓面面積約157.4萬平方米，升13.3%。該股昨日微升0.6%報25.2元。

　　中海外累計今年首九個月，合約銷售金額2902億元，升28.2%，累計樓面面積約1376萬平方米，升11.7%。同時，中海外截至上月底，已認購物業銷售約319.8 億元，預期將於往後數月轉化為合約物業銷售。同系的中國海外宏洋集團（081），上月合約銷售額47.1億元，按年少15.3%，銷售面積37.6萬平方米。

　　至於融創中國（1918）上月合同銷售金額629.1億元（人民幣，下同），按年增18%，合同銷售面積約430.2萬平方米。累計首九個月合同銷售金額3695億元，增16%，累計合同銷售面積約2532萬平方米。

　　雅居樂（3383）則公布，上月預售金額118.2億元，增長19.7%，對應建築面積為91.5萬平方米。累計九個月預售金額共876.2億元，對應建築面積為630.4萬平方米。另外，中國住宅價格見放緩，中國指數研究院昨日公，九月中國百城新建住宅平均價格是每平方米15051元，按月升0.31%，但升幅收窄0.06個百分點。房價較去年同期升3.56%，但升幅亦較八月收窄0.12個百分點。以個別城市來看，64個城市房價按月上升，按年少5個；有30個城市下，多1個；其餘6個持平。

　　中指院表示，未來各地將繼續圍繞「穩地價、穩房價、穩預期」的總目標，推進「一城一策」實施方案，保持政策持續穩定同時，亦及時應對市場新情況。該院又指，房企融資環境將繼續收緊，年內房地產市場將呈低頻波動、平穩發展趨勢。

10月8日是新舊房貸政策更替之日，牽動著全國購房者的心。據央行此前發佈的《關於新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》顯示：

10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。

首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。

另外，商業用房購房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。

21世紀經濟報導獨家獲悉，上海作為一直以來房貸利率全國最低的城市，在本次房貸利率換錨之後，並沒有在5年期LPR基礎上加點，而是首套房減20個點，在業界意料之外。

減點只是暫時

21世紀經濟報導從兩位元滬上國有大行和股份行高管處瞭解到，房貸利率掛鉤LPR之後，上海當前執行房貸利率初步為首套個人住房貸款利率不低於相應期限LPR減20基點，二套個人住房貸款利率不低於相應期限LPR+60基點。

諸多上海銀行業人士表示，減點只是暫時的，未來會逐步調整到相應期限LPR之上。

以9月20日公佈的5年期以上LPR4.85%來計算，房貸利率為首套房最低4.65%，二套房最低5.45%。

新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。

這次比較出乎意料的是，上海並未加點，而是減點，因此一定程度上首套房貸利率甚至較此前降低。而之前滬上銀行執行的是首套最低基準利率95折，即4.655%。也就是說，最低利率可能比新政之後降低了0.005個百分點。

“二套房與設想中比較一致，首套房原本以為是按照全國最低下限4.85%來，這樣的話上海房貸利率是上升的。”一位股份行高管表示。

而一位國有大行上海分行高管對21世紀經濟報導表示，這是為了銜接當前上海房貸政策，“上海房貸一向比較特殊，需要一個過渡期，所以開這個口子情有可原。”

但是具體如何執行房貸新政，是否在當前4.65%的水準上加點，還要看各家銀行具體安排。一般來說，國有大行資金充足，貸款利率水準更低，可能更貼近最低線。

不過，雖然今日是換錨之日，多數銀行目前尚未執行新政。一位元國有大行上海分行房貸客戶經理對記者表示，尚未接到今日如何更改房貸利率政策的通知。

全國14個典型城市利率一覽：首套房百萬貸款月供多6元

易居研究院對全國14個典型城市進行了房貸測算，這14個城市包括：4個一線城市，北京、上海、廣州和深圳；7個二線城市，杭州、蘇州、南京、寧波、合肥、重慶、海口；3個三四線城市，無錫、珠海、佛山。

上述14個城市在執行LPR貸款利率後，利率稍有增加，按照貸款本金100萬計算，其中首套房的月供額比過去增加了6元，而二套房的月供額比過去增加了15元。從城市結構上看，二線城市的負擔增加相對會大一點，而三四線城市則沒有太明顯的負擔，甚至有減負的現象。

二套房利率相對變化大

2019年9月，根據全國銀行間同業拆借中心發佈的資料，全國貸款市場1年期報價利率LPR為4.20%，相比8月份的4.25%有所收窄，即收窄了5bp或0.05個百分點。

而貸款市場5年期報價利率LPR則為4.85%，和8月份的4.85%是持平的。當然，若和央行5年期基準利率4.90%相比，當前5年期報價利率LPR則相對更低。

從房地產的角度看，易居研究院的數據， 2019年10月份，4個一線城市首套房的LPR房貸利率為5.23%，相比9月份的5.21%略有上升，上升幅度為2bp，即0.02個百分點。

同時，4個一線城市二套房的LPR房貸利率為5.61%，相比9月份的5.58%略有上升，上升幅度為3bp，即0.03個百分點。

上海的房貸利率相對變化最為明顯，其中首套房利率上升5bp，二套房上升6bp。不過在實際操作中，情況卻大相徑庭。



從此類房貸利率資料可以看出兩個特點。

第一、一線城市採用新的利率定價機制後，利率變動其實不大，只有微小的變動，進一步體現了利率穩定的導向。

第二、首套房和二套房的利率變動方面，二套房利率的變動幅度稍微更大一點。



本月，7個二線城市首套房的LPR房貸利率為5.67%，相比9月份的5.64%略有上升。同時，7個二線城市二套房的LPR房貸利率為5.99%，相比9月份的5.94%也是略有上升，上升幅度為5bp。蘇州的首套房貸利率出現下降，相比上個月下降8bp,不過整體仍維持在高位，為6.05%。

從此類房貸利率資料可以看出兩個特點。

第一、二線城市中首套房的利率上升幅度並不大，而二套房的利率上升幅度相對大。

第二、橫向對比看，二線城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超過一線城市，這和二線城市房地產政策近期略偏緊的因素有關。

3個三四線城市樣本中，首套房的LPR房貸利率為5.59%，相比9月份的5.64%略有下降，下降幅度為5bp，即0.05個百分點。同時，3個三四線城市二套房的LPR房貸利率為5.83%，相比9月份的5.88%略有下降，下降幅度為5bp，即0.05個百分點。

隨著LPR定價機制改革的推進，未來房貸利率的定價方式和利率水準等都會發生變化，進而也會影響住房按揭貸款的成本，即月供金額的大小。基於前面14個城市的統計結果，以“100萬貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款案例進行成本測算，進而觀察LPR貸款利率下購房者的月供壓力發生了什麼變化。


從測算結果可以看出，14個城市在執行LPR貸款利率後，首套房的月供額比過去增加了6元，而二套房的月供額比過去增加了15元。雖然略有上升，但基本上不會對購房者形成太多干擾，或者說是可以忽略不計的。而從城市結構上看，二線城市的負擔增加相對會大一點，而三四線城市則沒有太明顯的負擔，甚至有減負的現象。

引導資金更多流入實體經濟

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示，國慶長假後，全國住房按揭貸款市場執行了新的定價機制，LPR定價模式有助於實現利率市場化的導向。而各地將基於因地制宜、因城施策的思路，基於各地樓市情況和房地產金融情況，陸續落實地方性的LPR房貸政策。各大商業銀行將根據實際經營狀況和房地產政策導向，基於LPR基礎利率和基點等要素，重新計算房貸利率和進行房貸的發放。

從測算中也可以看出，最新一期LPR利率的調整，並不會對按揭貸款的成本產生實質性的影響，更多的影響還是體現為貸款定價方式的調整，即後續利率自我調整的空間會更大。

東興證券表示：結構性降息，意在穩房價穩預期。從2002年以來，不同期限貸款基準利率都是同步調整的。因此將這種結構性降息解讀為穩房價穩預期，延續之前對房地產金融偏緊的調控思路。東興證券認為今年5月以來房地產金融政策持續偏緊將引導資金更多流入實體經濟。

此外由於按揭貸款額度不足，預計全國房貸利率仍將延續上行趨勢。8月份全國首套房貸平均利率為5.47%，二套房貸平均利率為5.78%，均已經連續3個月上行，東興證券認為這一趨勢或將會延續。主因房貸額度在上半年投放較多，下半年額度不足。分地區來看，不同城市房貸利率將受房貸供求和“一城一策”調控所決定。

從目前行業基本面來講，也不支持對房地產金融寬鬆。受三四線城市較強支撐疊加低基數影響，8月房地產銷售超預期。8月單月銷售面積同比增長4.7%，為12個月來最高。8月單月的房地產開發投資同比增速10.5%，相較上個月上行2個百分點。累計開發投資同比增速10.5%，雖然有所下行但仍屬較高水準。因此較扎實的基本面不支持大面積的寬鬆政策出臺，無論是房地產金融政策還是以“限購限貸限售限簽”為代表的行政政策。

降LPR和降息兩工具比較：如果未來5年期LPR下行，對房貸利率的影響力度弱於降息。此處降息特指改革LPR形成機制之前的降低存貸款基準利率。從本質上講，商業銀行房貸利率定價是由自身資金成本、客戶信用資質等因素決定。從資金成本角度，由於降息相比降LPR更有效的降低了銀行負債端綜合資金成本，故如果未來5年期LPR下行，對房貸利率的影響力度弱於降息。

中原地產首席分析師張大偉則表示，整體來看，LPR政策落地前後，各地銀行房貸利率不會發生較大變化。目前，各地房貸利率基本平穩，出現明顯波動的不多，大部分銀行依然正常放款。從全國主要的一二線城市看，目前利率水準相比2019年二季度有輕微波動，但80%以上城市依然維持在過去2年的最低利率。所有城市的房貸利率相比2018年四季度，都沒有明顯上行。

昨天，我們從杭州豪宅仲介處得到一個消息，金庸先生在內地的第二套房子，一套九溪玫瑰園別墅掛牌出售了。

差不多是21年前的此時，秋高氣爽，金庸先生和夫人在朋友推薦下，來到綠城•杭州九溪玫瑰園參觀。


1996年開始開發的九溪玫瑰園，曾入圍全國十大豪宅，為綠城房產打響了行業標杆的名號。資料照片 記者 韓丹 攝

遠眺浩浩蕩蕩的錢塘江，遙望滿目青翠的五雲山，金庸非常滿意，立即買下了一套，心情大好的他還打趣：“與清風明月為伴，與文人雅士為伍，我以後可以請隔壁房子的瓊瑤女士喝龍井茶了。”巧的是，彼時瓊瑤已在隔壁的常安度假村買了套房產，這下，兩位來自海寧的“遠房親戚”又多了個“切磋”的地方。

交付後，除了瓊瑤，金庸先生還曾邀請林青霞來這裡參觀（林青霞曾在金庸作品《笑傲江湖》中飾演經典角色東方不敗）。

如今一代大俠離去，曾經的住所，又將迎來哪位有緣人呢？

金庸21年前買下的這套別墅

長什麼樣？

在杭州，名人故居進入市場的先例比比皆是。

拿不久前成交的西湖邊長生路32號不老裡3號“徐青甫故居”來說，在阿裡拍賣平臺掛牌，共吸引13萬人圍觀，經過460輪鏖戰，起拍價從3179萬元，共加價5625萬元，最終以8804萬元落錘。

這次，金大俠這套能躋身杭州房產頂豪的別墅，自然也十分吸睛。“大俠故居”+“綠城打響名氣的第一炮”雙光環的加持，讓這套房子以高熱度進入大眾視野。

快報記者瞭解到，九溪玫瑰園這套金庸故居，是獨棟別墅，建築面積453.35平方米，帶花園，花園面積約1800平方米，背靠五雲山，視野開闊。目前掛牌價格6800萬元。

從房子照片來看，上深紅色+下灰色外牆立面，搭配白色窗臺+窗框；建築對稱排布，透露著強烈的儀式感；房前一整片廣袤的大草坪，頗有些上海老洋房的感覺。邊上綠植包圍，更顯幽靜、典雅。

濃蔭綠樹，花香鳥囀，是金庸先生喜歡的調調。

看多了時下流行的飛簷戧角的中式宅院，稍顯復古的法式獨棟，反倒有另一番觀感。

不過據記者瞭解，多年來，金庸並未住過這裡，房子至今仍是毛坯。

仲介傭金豐厚

成交一單或到手70余萬元

幾乎從昨天傍晚開始，小半個房產仲介朋友圈，都發佈了這套九溪玫瑰園房子出售的資訊。給金九銀十的時節添了一把熱度。

“如果出售成功後，傭金可觀！所以很多仲介都發佈了這套房源資訊，想分一杯羹。”一位仲介內部人士透露。

按照行情，豪宅仲介可收取總價的2個點做傭金，扣除相關折扣，差不多也能拿1個多點。

倘若這套房子最終成交價和掛牌價相當，是6800萬元，那麼僅這麼一單，仲介人員差不多就能拿到70余萬元的傭金。

業內人士透露：“很多都是‘兼職豪宅仲介’，也就是說，他們平時是做普通公寓、住宅這些仲介，手裡並沒有這套金庸故居九溪玫瑰園的一手管道，是豪宅仲介下的又一級分銷。”

我們在各大仲介平臺上，也未有發現關於這套房子的資訊。目前來看，最直接的房源發佈，是在極少數仲介的朋友圈。

為什麼沒有公開售賣？

因為這個價位的豪宅，有專門的豪宅仲介售賣管道，雖然受眾並沒有外網多，但是面對的客群要精准得多。

根據透明售房網資料顯示，截至昨天晚上8點，杭州正式備案的經紀人有29128人。看著基數很大，但絕大多數仲介，主做普通住宅、租賃；專門從事豪宅買賣的仲介，少之又少。

“全杭州不過20餘人。有獨立的經紀人，也有自己開經紀公司。”業內人士透露，這些豪宅經紀人，大多在行業內紮根了10年左右甚至更久。有些以前是普通二手房仲介，有些曾經是開發商，操盤過多個排屋別墅。他們專業技能?熟，銷售路子很廣，杭州排屋別墅的發展史，他們了然於心，從設計環節到施工、交付，瞭若指掌。這些豪宅仲介手上老客戶多，很多都是超級富豪，當然，行事也諱莫如深。

“目前，這套房子的業主、房產託管人等，都非常低調，他們不希望因為這套房子受到關注。”一位仲介知情人士透露，昨天還有很多媒體、個人，以看房者的身份去九溪玫瑰園探房，“後來發現他們拿出了攝像機，就被制止了。”

金庸先生和杭州的淵源頗深，他曾在浙江大學人文學院擔任院長達8年之久，被浙大師生親切地稱為“大師兄”。

金庸深愛杭州，他說過，“我的第一份工作在杭州”“我的第一份愛情在杭州”“一生最愛的城市是杭州”“年紀大了，但最憶是杭州”。

西湖則是“金大俠”筆下的御用地盤，在多部武俠小說中反復提及。

首部長篇武俠小說《書劍恩仇錄》，應該是金庸小說中出現杭州最多的一部。江南武林幫會紅花會首領陳家洛三會乾隆就是在杭州；《笑傲江湖》裡，令狐沖學會“吸星大法”，也是在杭州；《射雕英雄傳》裡，郭靖、黃蓉在西湖邊喝酒賞荷；還有臨安皇城的景色，三潭印月的劍術比拼，樓外樓的酒菜……不誇張地說，西湖著名景點，都被金庸寫了個遍。

金庸太太林樂怡很早曾透露金庸本人的心思：他一生最喜愛的城市的確是杭州，確實有過在杭州終老的念頭。為此金庸很早就在西湖邊買過一套養老別墅，但因習慣了久居香港等種種原因，最終未能成行。

金庸這套別墅所在社區充滿了故事

九溪玫瑰園這套金庸故居，掛出來還沒幾天，有意向客戶了嗎？

“已經有人在詢問了，但不多，個位數。”仲介告訴我們，這類房源，關注的人肯定沒有那麼多，畢竟‘金字塔頂端’的客戶群體有限。不過據周邊豪宅仲介透露，九溪玫瑰園別墅項目，一個月帶看客源組數為5組左右，比周邊別墅區看房的人要多——周邊還有西湖高爾夫別墅、夢湖山莊、新西湖花園、陽明穀、雲棲玫瑰園、潤和山莊等。

說到九溪玫瑰園，很多杭州人並不陌生。

它位於杭州之江國家旅遊度假區內，在錢塘江、五雲山、九溪、雲棲之間，鄰近六和塔，自然環境得天獨厚。

我們諮詢了一些資深地產人士，他們表示，這個專案，有很多故事。

整個園區最大的特點是：建築與周圍山巒水景有機融合。1996年開始開發，曾入圍全國十大豪宅。

“90年代末期，杭州乃至全國的房地產開發水準都處於初級階段。”業內人士說，綠城•九溪玫瑰園的橫空出世，打破了這種狀態。“甚至可以這麼說，綠城成為行業標杆的名號，也是從九溪玫瑰園真正打響的！”

九溪玫瑰園總占地230畝，建築面積54960平方米，容積率0.31，綠化率65%；園區有別墅126幢、公寓8幢80套、會館1幢，餐飲、健身、娛樂、休閒設施一應俱全。

我們在透明售房網查詢，有關九溪玫瑰園的資料更新停留在2012年12月13日，而最新的公告是在2013年9月2日，稱九溪玫瑰園已售罄。

20年前，這裡的一套別墅總價至少上百萬。

現在，記者在一家房產仲介平臺看到，九溪玫瑰園一套建築面積293.41平方米的低層，4個多月前掛出，3室3廳1廚3衛，售價3350萬元，折合單價114175元每平方米。

這還只是掛出來放在平臺上委託售賣的。仲介內部人士透露，外網未掛出的總價3000萬-7000萬的房源還有3套。這些房源總價很高，購買人群小眾，掛外網沒有什麼意義，基本都是定向推送的。

而除了別墅產品，同社區的公寓住宅，目前在售的均價約4萬元/平方米，面積在100-200平方米。

九溪玫瑰園一套別墅賣了一個億

房東卻說一分沒賺

仲介足足跟了3年

1998年9月，金庸先生和夫人在朋友推薦下，來到綠城•杭州九溪玫瑰園參觀，當即買下這套房源。

除了金庸先生，據傳還有一位著名的浙商，當時也在九溪玫瑰園買了房子。

那位浙商一買就是兩幢，後期還耗資八九百萬，請了國外建築大師來設計裝修。房子裝修得氣場強大，十分經典。

不過業內人士調侃：遺憾的是，現在這個房子裡面住的只有他的保姆、管家等十幾個人。再高規格的別墅區，也難免成為“保姆的樂園”，真是個魔咒啊。

業內人士提醒：從投資角度來看，像九溪玫瑰園這樣的房子，投資回報率非常有限。因為總價高，買家客群極其有限，轉手不會靈活；放在出租市場，更不理想。哪怕一年收租40萬元，和幾千萬元的“身價”相比，回報率微乎其微。

從成交情況來看，週期也比較長。

今年7月，曾爆出九溪玫瑰園天怡苑組團，一套法式獨棟成功售出，房東掛牌價1.8億，建築面積1037.79平方米，最終簽約總價1億，折合單價96359元/平方米。知情人士透露，算上裝修款和稅費，買家付出約1.5億元。參照往年豪宅買賣經驗，買家大概率全款支付。

但即便總價高，可作為2010年買入房子的房東，也有一肚子苦水：相當於一分錢沒賺。

拿到超過100萬仲介費的仲介，也覺得自己不容易：這套法式獨棟，從掛牌到成交，足足跟了3年。

“這樣的豪宅，它更大的價值或許在於‘收藏’和‘擁有’。”末了，業內人士這樣說。

金庸在杭州的第一處房產

贈送給了最愛的杭州

《笑傲江湖》裡，令狐沖跟隨向問天來到杭州。

西湖邊，但見“碧波如鏡，垂柳拂水，景物之美，直如神仙境地”。“向問天一笑，縱馬來到一個所在，一邊倚著小山，和外邊湖水隔著一條長堤，更是幽靜。兩個下了馬，將坐騎系在河邊的柳樹上，向山邊的石級上行去。轉了幾個彎，遍地都是梅樹，老幹橫斜，枝葉茂密，想像初春梅花盛開之日，香雪如海，定然觀賞不盡。”

這裡是“梅莊”，令狐衝要在這裡劍敗琴、棋、書、畫“江南四友”，與任我行大戰一場。

金庸在杭州的“梅莊”，就在西湖和北高峰之間的“雲松書舍”。這也是他在杭州最早的地產。

“雲松書舍”位於錢塘十八景之“九裡雲松”起點，又在康熙帝御筆西湖十景“雙峰插雲”之碑亭側，原屬於杭州植物園。

快報早前報導過，橫匾“雲松書舍”四字由汪道涵先生題名，左右分別是金庸親筆手書的對聯，“飛雪連天射白鹿，笑書神俠倚碧鴛”，14字囊括了金庸《笑傲江湖》等14部武俠小說。書舍回廊壁上刻有金庸十五部小說壁畫，從靖哥哥俏黃蓉到喬幫主令狐沖韋小寶陳家洛一應俱全，栩栩如生。

書舍中間是一個天井。一邊牆上鑲著一方大青石，刻《雲松書舍碑記》，介紹了書舍的修建過程：書舍所在地塊由杭州市政府贈送給金庸先生，于1994年10月奠基，1996年6月竣工，總面積3200平方米，建築面積1100平方米。書舍由“耕耘軒”“玉蘭亭”“松風明月樓”“賞心齋”和“聽松亭”等樓臺廊榭等建築組成，是典型的江南庭院風格。共花費人民幣1400萬餘元，為金庸先生所出。

1996年雲松書舍建成後，金庸先生覺得書舍造得太美滿了，又在西子湖畔，不應該由他一人獨享，應當讓所有人都能分享美景，於是決定將雲松書舍無償捐贈給杭州市。

當時負責書舍管理的耿乙勻女士回憶，金庸先生一天都沒有在書舍住過，有關部門覺得有憾，還專門安排金庸先生來此小住。2004年春天，金庸先生帶著夫人及二三好友來到雲松書舍。這是金庸先生在雲松書舍住過的難得的一晚。

現在，在書舍中，不僅可以瞭解金庸先生的生平故事，還可以看到不少金庸的藏書和小說手稿等。

雲松書舍的開放時間為9：00-16：30，這裡可能是杭州最具“俠氣”的地方。

曾被房地產業奉為圭臬的“逆週期拿地”準則，在本輪市場下行期中似乎失效。

上海易居研究院的統計顯示，今年第三季度，土地市場出現量價齊跌的局面，二線城市和三四線城市的交易面積跌幅均在10%以上。其中，8月和9月，熱點房企的拿地規模更是顯著下滑。比如，萬科在8月和9月的合計拿地支出，尚不足7月單月的水準。

與“高點賣房”的策略相對應，“逆週期拿地”也稱“低點拿地”，是指房企在市場下行期獲取土地。通常來講，該策略符合“低進高拋”的商業原則，有助於降低拿地成本，維持企業利潤。

2019年樓市進入下行期已成為行業共識。今年上半年，隨著融資閘門的開啟，房企的確掀起一陣拿地熱潮。但到下半年，樓市調控持續加碼，住宅市場反彈乏力，企業的情緒急轉直下。7月和8月以來，多家房企表示出“收縮投資”的意願，並最終付諸行動。

如今，土地市場正繼續走低，並逐漸展現出價格上的誘惑力。未來，“逆週期”的策略還能繼續實施嗎？

供需意願雙雙下降

上海易居研究院的統計顯示，今年第三季度，全國336個城市的經營性用地成交面積接近5.5億平方米，環比下降11%，同比下降10%。

分城市能級來看，今年一線城市土地供地力度明顯加大，第三季度成交量高達844萬平方米，同、環比漲幅分別為35%和13%，二線、三四線城市成交建面環比分別下降13%和11%。尤其是三四線城市，在自然資源部分類調控政策的指導下，供地量一直在縮減。

價格方面，今年第三季度，336城的整體成交均價為2494元/平方米，環比下降12%。各能級城市的土地交易價格普遍下滑。

該機構指出，一、二線城市由於高價優質地塊減少而導致成交均價回落，三四線城市更多的是受樓市萎靡不振的影響，削弱了房企拍地的積極性。“第三季度三四線城市地價僅為1655元/平方米，環比二季度下降了14%。”其表示。

三季度的市場表現印證了資料的變化。蘇州、南京、武漢、天津等熱點二線城市，均出現土地流拍的現象，且流拍土地數量明顯高於二季度，另有不少優質地塊底價成交，或低溢價成交。上海易居研究院指出，近幾個月土地供應量整體下滑，且一些地方政府設定了較高的土地底價。

在需求端，房企拿地意願的下降更是顯而易見。

7月末，富力地產發佈了一份內部檔《關於要求地區公司確保完成銷售任務的通知》，強調2019年下半年“原則上暫停拿地工作”，如遇有優質土地專案等特殊情況，可單獨呈報集團董事長審批。

據21世紀經濟報導瞭解，進入下半年，大部分房企的策略是，強化銷售，同時收縮投資規模。如今看來，企業的確已經付出行動。

中原地產指出，今年8月和9月，房企的拿地支出明顯減少。這兩個月間，僅有14家企業的拿地支出超過50億。此前的數月，大型房企單月拿地過百億的現象並不少見。

據該機構的統計，今年7月單月，萬科的拿地支出達到283億，到8月和9月，萬科的合計權益拿地總價不足200億。綠城在7月的拿地支出達到99億，但此後兩個月的合計拿地支出僅為44億。第三季度，富力在公開市場並無拿地動作，融創仍有零星拿地行為，但比此前明顯縮水。

消極拿地

按照慣常的運營邏輯，房企傾向於在市場低點時進行“逆週期拿地”。但在當前的市場下行期，除了個別案例外，多數企業的拿地行為顯然不夠積極。

從8月開始，某20強房企蘇南區域負責人張遠（化名）就不斷在朋友圈推送專案的行銷資訊，其中包括中秋和國慶期間的價格優惠措施。但上半年曾被頻繁發佈的拿地海報，則甚少出現。

張遠向21世紀經濟報導表示，近期公司的拿地規模確實在下降，但對銷售有明顯強化。就他所負責的蘇南區域而言，不僅預算所剩不多，而且被強化了拿地準則，“‘老大’明確說了，寧可今年不再拿地，也不能拿錯哪怕一塊”。

企業的謹慎有其道理。從今年5月底至今，監管層就不斷收緊房企的融資管道，同時嚴控社會資金進入房地產業。7月30日召開的中央政治局會議首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

受此影響，房企的信託、私募、ABS等管道已被圍堵，銀行授信的審批流程也在延長，且企業融資成本明顯提升。上海易居研究院指出，9月房企的平均融資成本為6.47%，環比上升0.76個百分點。但分化情況嚴重，部分企業的平均融資成本已經超過10%。

不僅如此，到今年年中，行業的整體負債率也在提升，其中TOP10房企的提升較為明顯。

“現在土地市場確實處於相對低點，部分地塊的價格比較有誘惑力。而且按照慣例，年底可能還會有一批不錯的地推出來。”張遠向21世紀經濟報導說，但總部會不會額外給預算，目前還不好說。

中原地產首席分析師張大偉認為，“低點拿地、高點賣房”只是一個理想狀態。因為在市場低點時，企業手裡未必有足夠的拿地資金，而且對於“低點”，不同企業有不同的判斷標準，“踩錯點”的情況並不少見。

“市場處於下行期或低點時，企業最先考慮的往往是如何穩住陣腳，而不是伺機擴張。”北京某大型房企相關負責人向21世紀經濟報導表示，真正能做到“逆週期拿地”的企業，都具有非凡的資金實力。另一種情況則是，企業具有冒險精神，敢於承擔負債的壓力，而不斷出手拿地。這種情況多見於對規模有追求的企業。

他認為，“逆勢而上”的企業仍然存在，今年年末，如果部分城市推出優質地塊，土地市場有升溫的可能。但距離市場信心的真正恢復，恐怕還有段距離。

該人士還表示，企業主動拿地意願不強，還有一個原因，“如果是在一季度拿的地，今年還能通過搶開工，實現年內銷售，並形成一個正現金回流。”但下半年拿的地，已經錯過了這個操作週期。

二手樓價升幅收窄，甚至出現蝕讓。大坑上林有4房單位以3380萬元售出，低其樓下單位7年前售價逾「兩球」。土瓜灣迎豐更有蚊型開放式戶3年零升值，原業主慘蝕約45.82萬元離場。

代理表示，上林2座高層B室，實用面積1170方呎，4房間隔，原叫價3900萬元，新近減至3380萬元連車位沽出，呎價28889元，較其樓下低一層同室2012年6月成交價3610.5萬元，低230.5萬元（約6.4%）。

原業主2015年斥資3000萬元連車位購入，賬面雖賺380萬元，但扣除各項開支，實質賺幅僅約61.2萬元。

土瓜灣迎豐400萬售 3年零升值

蚊型單幢樓迎豐更要「見血」，中原地產分行經理吳子麟表示，迎豐高層B室，實用面積185方呎開放式單位，原業主開價450萬元，惟及後減至400萬元方能沽出，呎價21622元，按原業主2016年一手買入價364.728萬元計，本身賬面可獲利35.272萬元，但由於當年入市須另繳樓價15%的從價印花稅（DSD）即共約57萬元，故連同其他使費，是次實際要倒蝕約43.48萬元離場。

此外，據土地註冊處資料，佐敦珀．軒中層A室，實用面積245方呎，開放式間隔，上月下旬以460萬元售出，呎價18776元；原業主2014年以580.5993萬元入市，轉手賬面已蝕120.5993萬元，若計及其他使費，蝕幅料增至約165.84萬元。

有代理表示，大角咀柏景灣9座低層B室，實用面積848方呎，3房戶，短短一個月減價225萬元（約11.4%），剛以1755萬元易手，呎價20696元；參考滙豐及中銀香港（02388）網上估價，上址現獲估值1947萬及1910萬元，意味成交價較銀行估價低最多192萬元（約9.9%）。據土地註冊處資料，原業主為香港聯合出版集團副董事長兼商務印書館前總編輯陳萬雄及相關人士，2005年斥資655萬元買入，沽貨賬面賺1100萬元（約1.7倍）。

土地註冊處資料顯示，何文田加多利軒中層E室，實用面積267方呎，一房間隔，上月以488萬 元轉售，呎價18277元創新低；原業主2017年以588.014萬元一手買入，因持貨未夠三年，未計樓價10%額外印花稅（SSD），賬面已蝕100.014萬元。

樓市步入調整期，新盤銷情轉慢，但仍不乏創新高成交。南豐牽頭發展的將軍澳日出康城LP6，昨日以項目「雙破頂」的價錢沽出2座頂層特色戶，成交價3072.7萬元，呎價23138元，造價及呎價均屬日出康城次高成交。

南豐昨日表示，旗下LP6以招標方式售出2座68樓D室，為4房連雙套房間隔，實用面積1328方呎，連1203方呎天台，天台設有按摩池，成交價3072.7萬元，呎價23138元，成交價及呎價除創項目新高外，亦屬日出康城近一年最高紀錄，更是日出康城歷來次高的成交價及呎價，僅次於會德豐地產MALIBU去年5月售出的2B座70樓A室連天台特色戶，實用面積1306方呎，成交價3487.1萬元，呎價26701元。

近期一手市場不乏大額成交，新地（00016）何文田天鑄2期3座25及26樓頂層C室複式戶，昨日以1.254億元售出，成為本季首宗逾億元成交，單位實用面積2090方呎，連566方呎天台，呎價6萬元，天台亦設有按摩池。

此外，新地旗下長沙灣南昌站上蓋匯璽III再錄撻訂，項目上月底進行次輪銷售354伙，並即日售出95%（共337伙）。

成交紀錄顯示，匯璽III合計有7伙的買家撻訂離場，其中包括開放式、1房及4房戶，成交價由643.5萬至4154.03萬元，總成交價達8904.17萬元，發展商合共殺訂445.2085萬元，為今年2月LP6後新盤單日錄得最多撻訂個案。

私人住宅落成量持續減少，差餉物業估價署（下稱差估署）最新數據顯示，今年8月僅有205個私人住宅單位落成，較7月的526伙減少61%，落成量連挫兩個月。今年首8個月計算，合計有6465伙落成，相當於差估署預測全年落成量20415伙約31.7%。

以首8個月計算，總落成量6465伙，較去年同期的11566伙，大減約44.1%；今年新界區暫時有2821伙落成，佔總落成量約43.6%；其次為九龍區，落成量為2493伙（約38.6%）；港島區的落成私宅數目則為1151伙。落成單位以實用面積431方呎以下的A類單位為主，佔3944伙，相當於總落成量約61%。

近月私人住宅售價逐步回落，租金則未見明顯下跌，令私人住宅租務回報率略為回升。

以實用面積作分類，僅實用面積753至1075方呎的C類單位回報率維持在2.2厘不變，其餘的4類單位回報率均按月上升0.1個百分點，8月報2.2厘至2.7厘。

其中實用面積逾1722方呎的E類單位，回報率於7月和8月各升0.1個百分點，8月報2.2厘。

物業管理服務商四川藍光嘉寶（2606）昨日起至10月11日公開招股，發行逾4,291萬股，其中約10%在港公開發售，招股價介乎每股30.6至39元，集資最多逾16.7億元。以每手100股計，入場費為3,939.3元，股份將於10月18日於港交所主板掛牌。華泰金融與農銀國際為聯席保薦人。

四川藍光嘉寶首席財務官張強表示，公司在主營的物業管理服務上，源自於與母公司藍光集團合作的收入與佔比正呈現逐步下降趨勢，至今年上半年收入佔比下降至約52.4%。此外，現時公司與第三方開發商合作的在管面積佔約57%，顯示公司在市場上擁有一定的競爭能力，未來將持續積極與第三方開發商合作。

派息方面，副總裁陳振華指公司期望有穩定派息政策，上市後冀保持派息比率在不少於淨利潤的25%，並會平衡投資者需求及公司自身發展所需。

對於本港示威活動持續，會否影響公司的上市活動時，董事長姚敏表示公司是按既定計劃上市，看好香港資本市場和物業管理行業的前景。以發售價中位數34.8元計算，公司集資淨額約為13.848億元，其中77%將用於物業管理服務業務拓展以擴大業務規模；5%將用於提升社區增值服務；8%用於升級IT系統；以及10%將用作營運資金和一般公司用途。

FRIEND TIMES首掛無升跌

另一方面，內地手機遊戲營運商 FRIEND TIMES（6820）昨首日掛牌上市。該股昨平開，報1.52元，其後高見1.55元，惟其後持續下跌，午後更一度低見1.41元，但臨近收市則再度回升。FRIEND TIMES昨最終收報1.52元，無升跌。

政治風波未有平息迹象，樓市前景未明，市場更錄得多宗蝕讓及低市價成交。

　　中原分行經理吳子麟表示，土瓜灣迎豐高層B室，185方呎，開放式間隔，原開價450萬，以400萬沽出，呎價約21622元。據悉，原業主於2016年6月以364.7萬買入，不惜付雙倍印花稅，現持貨滿3年，若連同雜費計算，損手約30萬離場，屬屋苑首宗蝕讓個案。

　　土地註冊處顯示，何文田加多利軒中層E室，267方呎，以488萬售出，呎價18277元。原業主於2017年以588萬購入，帳面蝕100萬，若連同印花稅、額外印花稅等雜費計算，料是次交易蝕逾150萬。

　　據區內代理指出，佐敦珀軒中層A室，245方呎，開放式間隔，以530萬放盤，累減70萬，以460萬成交，呎價18776元，造價為屋苑近3年以來新低。據悉，原業主為投資者，於2014年580.5萬購入，一直作收租用途，是次轉手帳面蝕讓120.5萬，連同印花稅及各項雜費，損手約142萬離場。

　　中原副區域營業經理王勤學表示，元朗朗屏8號1座中層H室，481方呎，2房間隔，原叫價660萬，終減價20萬，以640萬沽出，呎價13306元，創屋苑入伙後同類型單位新低。

　　世紀21日昇聯席董事蔡嘉駿表示，北角嘉運大廈高層C室，155方呎，1房改開放式間隔，原叫價478萬，累減38萬，終以306萬成交，呎價19742元，低市價兩成。市場消息指，屯門大興花園2期7座低層G室，447方呎，2房間隔，以489萬沽出，呎價10940元，低市價逾1成，造價創同類型單位半年新低。