新北市土城區預售案「大同莊園」，2015年預售時聲勢浩大，颳起搶購風潮，但4年過去後，住戶紛紛要求解約賠償！《蘋果》日前接到多位民眾投訴，指大同莊園第1期，使照拖了半年才取得，害住戶不能如期交屋，建商卻辯解合約日期僅為參考用，住戶一氣之下分批組隊告上法院；近期一審判決出爐，裁定建商須賠15%違約金及利息共454萬元，而這只是單一提告者，後續還有55名住戶等著訴訟出爐，拿回違約金。住戶指「大同的文字遊戲，法官也不埋單，而且很多住戶都後悔沒有提告，現在居然還想再賣第2期，讓人非常傻眼。」

號稱全台賣得最好的預售案「大同莊園」，總面積約2.6萬坪，分3期開發，2015年在新北土城開賣，打著母公司大同旗幟，加上開價相較區域其他個案、低了1成以上，獲得青睞。但今年5月，工地遭爆台電人員與水電包商肢體衝突，過程被貼上臉書社團《爆料公社》，「大同莊園」第1期更因延遲取得使用執照，多達50名住戶串聯提告，要求建商解約賠償。

辯稱合約日期參考用
住戶王先生3年前相中該案，以總價3000多萬元、購入70坪戶，目前已繳交總價23%、逾700萬價金，他說，預售合約上載明，「正式開工日起第1230個(民國107年11月8日)之前完工，並取得使用執照。」，豈料，建商遲遲無法取得使照，已經賣掉舊屋的他，只能另租借在外，還被嗆「若要訴訟的話，他們不排除告到底」。

「大同莊園」原定去年11月8日應取得使照，卻拖到今年4月12日才取得，導致住戶不能如期交屋，建商卻辯解合約的日期僅參考用，今年初，200多位住戶聯合寄發存證信函，大同才回覆「取得使用執照日期是參考使用」，正確合約是指開工之後1230日，正式時間非2018年11月8日，應為2019年4月20日。為撫平住戶怒火，大同片面提出同意書，表示提供包含送總價1%的現金回饋、請第3方公正單位幫忙驗屋、免費送冷暖氣、當年度管理費減免等回饋，但「簽署後就代表認同大同沒有違約」，讓住戶大為不滿說：「合約是他們寫的，違約也是他們，大公司的處理方式很難讓人苟同。」

據了解，購買大同第1期住戶共410戶，包含聯合提告44戶，一共有56戶組隊提告。其中1戶訴訟判決已於日前出爐，法官判決被告，也就是「大同莊園」建商、大同子公司尚志資產，需返還原告已付價金269萬元，及15%違約金172萬元、遲延利息13萬元，總共454萬元，全案還可再上訴。

依據判決書顯示，法官認為，契約記載「自正式開工日起算1230個日曆天（民國107年11月8日）之前，完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。」括弧表示具體日期，兩者有互為說明、補充之意思，沒有疑慮。

雖然尚志資產辯稱，因遇上氣候、周總統大選、一例一休等因素等不可抗力因素，才導致施工日期延宕，但法官最終裁定，除了加計6 天颱風停止上班日，其他尚志資產所列舉的不可抗力因素均遭否決，因此依照買賣契約規定，「若逾期3個月未取得使用執照，視同賣方違規」，加上6天颱風假計算，自108年2月14日起，已達原告解除契約之條件。

尚志資產回覆將上訴
不願具名的法界人士表示，尚志資產主張延遲理由，如大選、國考等不可抗力因素，其實在興建工程前就能預見。法院判賠違約金15%並無酌減，是考量「消費者購買預售屋之間的利息損失、危險負擔比較重，且契約是建商訂的。」針對法院一審判敗訴，尚志資產開發回覆「日前法院因1戶購買戶，就使用執照取得期限之誤解所提起之訴訟，做出不利尚志資產開發之判決，惟尚志資產開發之委任律師認為，法院就工期展延之認定應有誤解，故將提起上訴，以維護公司權益。」

交屋慢慢來 住戶喊 「後悔沒告」

「大同莊園」因延遲拿到使照，遭逾50名住戶聯合提告，其中1戶判決已出，建商一審吞下敗訴，需賠住戶454萬元。可風波不只合約部分，許多選擇與大同和解繼續交屋民眾，看到施工品質都傻眼，陽台漏水、插座歪斜、梁柱東突西竄，甚至還有坪數短少。多名住戶私下更表示「交屋都拖半年了，施工品質還這麼糟，很後悔沒告。」專家推測，可能部分未完工，讓現場看來像工地，加上採用不同工法，與想像中落差大，但確實有許多瑕疵待改進。

倉促完屋品質待考驗
位在新北市土城區的「大同莊園」，屬大同集團自有土地，分3期開發，第1期在2015年推出，延遲拿到使照風波，鬧得沸沸揚揚，建商尚志資產遭住戶聯名告上法院，其餘住戶則接受和解，由大同提供總價1%現金回饋、幫忙驗屋、送冷暖氣、管理費減免等回饋，簽下同意書，承認「使用執照取得期限為108年4月20日，大同沒有違約。」

投訴人王先生透露，「大同第1期售出410戶，幾乎9成都簽同意書，但看到屋況這麼差，加上提告的人勝訴，都非常後悔，為什麼沒有告！」據了解，從4月到現在僅交屋30戶。有住戶在社區群組po文，寫「7月時被安排去量尺寸，結果非常失望，失望到想賣掉那種，連我的設計師都快哭了」，甚至有影片拍攝陽台處因不明原因嚴重漏水，及坪數短少情況。查看住戶提供的驗屋照片，乍看為半成品的施工狀態、看似像裹著泥巴的鋼筋外露，以為是鐵皮的天花板、插座歪斜，如此品質實在啟人疑竇。

冷氣排水管比梁柱高
詢問驗屋專家、樂菁驗屋經理霍天任表示，「大同莊園」屬SC鋼構建築，因此使用鋼層板間隔；裹著泥巴的梁柱，則是「防火披覆」，而廁所排氣也因施工未完成，預留管線很長。霍天任分析，會有這樣的誤會，可能是建商考量設計變更，故預留很多裝修面，而消費者對SC建築較陌生，現場工地協調解釋不佳，才有所誤會。「雖然還沒有完工，都已經進入驗屋階段了，不該像工地一樣」。

但他也指出，「確實有幾處施工不良，如冷氣排水管做得位置比梁柱還高，排水可能變成逆流；室內採輕隔間，若住戶須加裝分離式冷氣，得另補強。」

尚志資產開發則回覆「尚志資產為確保營建品質，委由大陸工程施工。例如：本建案樓板則是採用BARDEK版取代傳統鋼承版與混凝土澆置，以便利客戶。「大同莊園」自今年4月領得使照後，即積極裝修住戶室內工程，並於7月開始辦理驗交屋作業，至今已完成交屋100多戶。」強調施工品質、公設內容多元，且並無住戶所說的交屋緩慢問題。

繼東區商圈後，北市各大商圈接連引爆退租潮，店面價格走弱似乎成趨勢，就連年輕族群聚集的師大商圈亦無法倖免。位於師大夜市巷內一店面，今年8月以總價4000萬元售出，實價登錄揭露，該店面購入於2017年，總價5000萬元，2年慘跌1000萬元，等於賠掉1間台北市小套房。專家分析，近年來住戶與商家關係緊張，導致商家在師大商圈設店難免疑慮，進而影響價格表現。

居民抗議噪音與油煙
觀察實價登錄，師大路交易單價前2名為2013年在59巷內成交2筆，最高的單坪375.4萬元，總價高達1億100萬元；第2為每坪350.3萬元，總價9900萬元；至於第3、4名則是同戶店面，2017年每坪要價185.7萬元，今年售出價格為每坪148.5萬元，總價從5000萬元降至4000萬元。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，師大商圈鄰近師範大學、捷運古亭站及台電大樓站，且有學生、住戶支撐，且店面釋出稀少，但周邊住戶為維護居住品質，和商家關係緊張，接連出現店面退租潮，商圈業種改變後，整體來客量不如以往。
屋比房屋總監陳傑鳴指出，雖然店家出走導致商業行為沒落，但師大周遭位處蛋黃區，加上有新生國小、金華國中等明星學校，依然是許多人理想首選。

未來價格恐高於行情
陳傑鳴補充，餐飲業搬離後，也帶動自住買盤回歸，觀察市場可發現，近3年房價已有明顯止跌回升的跡象。針對店面價格大跌，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，影響房價發展面向多，特別是收益型不動產，若純粹以租金報酬率評估，除未來可能收入不如預期，還可能發生價格高於行情的情況，建議買方要特別審慎。

有媒體報導國土計畫增加用地限制，影響宗教寺廟申請合法化作一事，內政部今天表示，《國土計畫土地使用管制規則》草案尚未定案，會再聽取社會意見後審慎檢討，同時訂定既有宗教建築輔導合法機制，兼顧國土保育與民間宗教信仰。

預定2022年5月執行
上報在《同婚等政策衝擊宗教界　蔡陣營狂掃教會、拜廟防滅香2.0》一文中，引「宗教聯盟」說帖，指台灣目前有5000多座補辦登記寺廟，以及逾萬座已存在但未補辦登記寺廟，倘若座落非都市土地，且不符農業發展類別、城鄉發展2類別分類，將沒機會申報合法化並正式登記，進一步被認定違建，隨時有拆除危機。

內政部指出，輔導宗教寺廟合法是內政部重要政策，除由民政司透過寺廟登記，及補辦登記相關措施，輔導合法外，營建署也透過土地使用變更等方式協助宗教寺廟用地合法化。至於非都市土地部分，也會同有關部會研訂「國土計畫土地使用管制規則草案」，目前尚未定案。

內政部說明，國土計畫法於2016年5月1日起施行，預定2022年5月1日起正式執行。內政部研訂「國土計畫土地使用管制規則」草案，考量宗教寺廟應儘量靠近人口集居地區，故初步規劃以城鄉發展地區及農業發展地區，為宗教建築申請使用區位。內政部強調，將再聽取相關機關意見審慎檢討，及訂定既有宗教建築輔導合法機制，而非媒體報導「宗教建築將沒機會申報合法化」，甚至「隨時有拆除危機情況」。

看好台商回流及國內對商辦、廠辦需求，華固建設昨（16）日公告以總價11.52億元、拿下新北市中和中原段506地號四筆土地，總計面積達1,703.79坪，換算每坪成交價為67.61坪；華固建設表示，該案位於新北市中和中原街上，初步規劃將朝廠辦產品設計，惟目前推案時間、總銷未定。

華固建設今年交屋量創下有史以來最高峰，其中第3季在總銷50億元「華固樂慕」，以及總銷80億元的「華固名鑄」兩大案入帳下，推升華固建設第3季營收高達131.3億元，較去年同季7.17億元激增17.3倍，創下歷史新高；累計華固建設今年前九月營收達167.82億元，較去年同期28.97億元大增4.7倍。

華固建設第4季在旗下總銷42億元的新北市土城案「華固新代田」，預計10月完工，由於該案銷售率達七成，在該案接棒加入貢獻下，將為公司營運再添新一波高峰。

近一年進入超豪宅完工高峰期，豪宅市場進入新世代，台北五大超豪宅（元利信義聯勤、華固名鑄、聯合大哲大於、琢白、冠德信義）成交訊息頻傳，迄今實價揭露合計總金額達215億，顯示高端豪宅吸金魅力不減。

最新實價登錄揭露多件豪宅交易，包括「聯合大於」三戶高樓層以每坪214萬、211萬高價成交，「華固名鑄」也有兩戶19樓以每坪211萬成交，信義計畫區「琢白」10樓成交每坪201萬，被視為超豪宅門檻的單價200萬元交易案，在近一年新建豪宅密集完工後接連現身。

這些豪宅不乏「超級大咖買方」，環泥侯家除斥資近10億購入三戶聯合報舊大樓改建的「大哲」外，也以茂將投資名義以2.26億購入一戶「大於」26樓，此社區的屋主還包括聯合報王家二代、國泰金蔡宏圖家族的同記實業等；另外台塑王永在家族更以23.3億大手筆買進8戶「華固名鑄」。

北市豪宅市場走過低潮，指標新建豪宅在2017年底起陸續完工，吸引高資產族群資金，迄今已揭露的實價資訊來看，「元利信義聯勤」交易總金額達73.7億元，「華固名鑄」、「琢白」各超過50億元，「聯合大哲、大於」、「冠德信義」也陸續傳出成交訊息。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，市場資金充沛，企業主及台商滿手現金，五大超豪宅挾位於精華地段、大基地及國際知名團隊操刀設計等優越條件，吸引高端市場資金超過200億元。

台北東區商圈房市將風華再現，預估2020~2024年五年內有六筆住宅和商辦開發案完工，包括三圓正義國宅案、台電大安超高變電所地下化改建旅館案、富邦忠孝懷生都更案、元大商銀辦公總部案、統創建設「統創緻」、志榮建設「BR4」等六大案，將重塑東區天際線。

其中最具指標的是正義國宅都更案「Diamond Tower」，規劃為住宅和百貨商場複合式大樓，預計2020年完工，目前確定委託創意家行銷團隊代銷，創意家董事長王明正透露可能會更改案名，售價和總銷也會上修，不只400億元，將是東區乃至北市的「重磅級」大案。

位於捷運忠孝復興站旁的復興館南側空地，則是富邦「忠孝懷生」公辦都更案，2018年已完成簽約，規劃興建為台北文創基金會、富邦藝術基金會及富邦文教基金會等打造共享數位學習基地，預計2024年完工。

近年台南市房地買賣市場熱絡，南市地政局提醒交易風險需特別注意，因不動產交易過程繁雜、條文繁瑣、牽扯金額龐大，一旦發生糾紛後續效應與代價不容小覷，常見交易糾紛如漏水問題、施工瑕疵、終止委售或買賣契約等情形，民眾購屋前應加強防範。

地政局長陳淑美指出，台南市近期已完成安南區九分子、東區平實營區、新營區客運轉運中心、佳里區佳里國小等市地重畫區及東區南台南站副都心第一期、永康區永康砲校第一期、東區德高等區段徵收區的開發。未來從國道1號大灣交流道下來台南，可看到平實營區重畫區的中央公園，南台南副都心將建置科學教育體驗未來館，永康砲校一期區段徵收區內市立總圖正在興建中，另外，永康區鹽行國中區段徵收、安南區北安商業區、北區賢豐、南區喜樹灣裡市地重畫等大型土地開發案將持續帶動台南市不動產發展榮景。

陳淑美說，針對漏水問題，民眾在現場看屋時應注意樑柱接縫處是否留有水痕，牆壁是否有油漆脫落等情況，也可選擇於下雨天過後入內查看，已達到預防效果；施工瑕疵多發生於預售屋或新成屋，驗屋過程中應注意契約所約定施工工法或建材品質是否一致，並於查驗過程中留存紀錄，以備日後求證時之需要。

至於簽訂買賣契約，則須注意契約審閱權的使用，簽訂契約前針對各項條款逐一檢視並了解後，才可簽名蓋章，不要因急迫或未詳加考量即簽約，以免產生違約問題。

重畫區內一樣買房，價錢差很多，關鍵在於掌握重畫區三大房價密碼，就能找到平衡點，做出買屋的抉擇。
密碼一，重畫區「首案價格」成指標；幾乎所有的重畫區在發展初期生活機能都有待加強，因此重畫區的首推案，預售屋的價格通常會開得較低，甚至多為該重畫區房價的起漲點，等到建商們紛紛入駐插旗 ，房價可能從此一去不回頭。

破解重畫區的房價密碼第一件事，就是眼光要放遠，不要只看到眼前的荒煙蔓草就失去信心，能越早進入重畫區，越有機會買到便宜的重畫區物件，若等到重畫區百家爭鳴的中後段才進場，多半已經買到相對高點。

密碼二，建商插旗時間越早，日後越有讓利空間；重畫區內的諸多建案，通常喊出最高價的都是名氣響噹噹的大建商，很多購屋客有迷思，以為品牌就是王道，但同樣的價錢，跟大牌建商買到的空間，和小品牌的建案相比，甚至可能差到十坪左右。

Money101表示，房價與建商品牌的關係，遠不如取得土地成本的關聯性來得大，重畫區走讓利路線的建商，多數取得土地的時間較早，小牌建商可能會靠最初的眼光優勢，增加房價競爭門檻；但大建商招牌大也有好處，通常售後服務較佳。

密碼三，小區域地段決定房價，失之毫釐差之千里；由於重畫區多是一片荒涼，很多人會認為，買在重畫區哪一塊地方都差不多，實則不然，就算是蛋白，也還是有「蛋白中的蛋黃」，例如距離捷運出口較近的建案，價格當然還是較有支撐。

低薪時代加上少子化，單身族到底該租房還是買房？有網友在PTT上詢問「這個年代單身不買房，到底未來是輸還是贏？」認為因為少子化，內需市場只會越來越少，如果擔心老了租不到房，到時候再買小套房就好。文章一貼出，立刻引起熱烈討論。

認為單身不買房樂勝的網友們，多半抱持著享受當下的享樂主義，不喜歡被拘束，「穩贏，錢拿去享受，死了留間房子幹嘛？」、「單身最大，不買房不會被建商綁架，自由自在」、「多出來的錢可以投資+存起來為養老準備，可以出國看看不同的風景，每個人想要的幸福不同」。

想得比較長遠的網友們則認為，「現在無感，20年後輸慘慘」、「多出去走走，萬華的雅房一戶隔十幾間，這就是獨居老人最後的歸宿」、「老了沒房子住是要當遊民？有房至少可辦以房養老」。也有人認為，與其等到老了再來買小套房，不如趁年輕時容易存錢直接買，「從一開始就能打造自己最舒服、最適合的環境，不用看房東臉色」

另一派網友則跳脫單身買不買房的議題，認為「重點不是買不買，是有沒有錢，有錢才有選擇問題，沒錢根本沒得選」、「有存下人家買房每個月付的金額就沒事，真的聽信話術說不買房，租屋就好，多出來的錢可以享受人生，真的享受下去了就......」

隨著消費市場的逐漸擴大，販售的商品選項也越來越多元化，對於消費者來說，「複合式經營」似乎成為大勢所趨，藥妝店除了醫藥品、保養彩妝用品，更擴及家庭百貨與各類食品，所以除了大型量販店應有盡有外，在隨處可見的藥妝店裡，各種居家生活用品，也幾乎都能買的到。

根據媒體報導顯示，今年度熱門商圈店面的承租大戶，藥妝店異軍突起，成為台北市商圈的租屋黑馬。根據商仲業者調查，近年台、港、日藥妝品牌積極在台灣各商圈展店，甚至進入捷運站、一線百貨商場拓點。舉凡在各大著名商圈景點，都可以看到藥妝店的蹤跡。

而以現在民眾的消費習慣調查顯示，大家為了方便與節省時間，想購買居家生活用品幾乎就近取得，不一定會到大型量販店或商場採購，而往往選擇以住家附近的樂妝店，像是「屈臣氏」、「康是美」、「寶雅」…等店採買。

房產專家張欣民表示，美妝產業之所以能夠穩定成長，是因為不僅符合觀光客的消費需求，消費群眾涵蓋男女老少，客源寬廣，加上現在藥妝店賣的商品種類琳瑯滿目，單價也不高，不僅僅是藥妝，各種居家生活用品應有盡有，所以業績相對成長，成績保持一定水準，也成為藥妝店不斷擴點的原因之一，另外日本引進的藥妝，因為商品特定，不用出國在國內就可以買到，所以對台灣消費者來說，也有相對的需求。總結這些種種優點，就讓「美藥妝產業」在商圈裡有一定的存在價值。

而先前媒體也有報導指出，依據2018年統計調查，藥妝零售業銷售管道以實體店面為主，佔比約96.4%，而透過電子商務銷售佔2.9%，顯現出消費者還是喜歡到實體店面購買藥妝商品，以至於長期以來美妝產業獲得商圈消費力的一大保證。又以西門町觀光商圈舉例來說，高達14間左右的藥妝和美妝品牌進駐，可見藥妝、美妝市場還有相當大的可塑空間。

　　截至目前，北京地區限競房簽約數量合計達到20589套，突破2萬套大關。與此同時，北京土地市場累計已經成交超過100宗限競房地塊，數量仍在增加。因供應量持續攀升，北京地區限競房庫存量達到歷史高峰。業內人士稱，未來北京地區新房將以限競房供應為主，項目去化率將持續分化。地塊位置、開發商資質、配套設施建設，將是區分限競房項目優劣的主要因素。

　　項目成交分化

　　中原地産數據顯示，截至目前，北京限競房入市超過14個月，限競房簽約數量合計達到20589套，突破2萬套大關。與此同時，限競房供應量達到4.66萬套，庫存量達到歷史最高值。從單月網簽數據看，最近幾個月都是高位，但與供應量相比庫存持續積壓。限競房連續14個月出現供應大于簽約的現象。

　　中原地産指出，北京限競房自2018年6月10日開始入市，目前已入市限競房項目達到63個，合計入市限競房100期，合計供應住宅套數達到46618套。按照成交套數計算，網簽完成率為44.2%。其中，已完成網簽的限競房面積合計218萬平方米，平均網簽均價為48821元/平方米。

　　從已入市的限競房銷售情況看，項目之間去化率分化嚴重。中原地産首席分析師張大偉指出，少數位置優秀的項目簽約相對活躍，大部分項目去化率出現了問題。市場出現明顯的二八現象，20%的項目佔據超過80%的銷售。後續隨著大量郊區項目入市，預計限競房去化難題依然較大。

　　10月15日，中國證券報記者走訪位于大興區多個知名限競房項目發現，限競房項目去化率低主要和位置有關。多數銷售欠佳的房源存在交通不便、配套設施缺失等現象。有的限競房項目距離最近的地鐵直線距離超過5公里。

　　以位于大興區龐各莊附近的限競房新樓盤項目為例，項目2018年10月開盤，樓盤已經封頂，但目前仍然在大力推銷。項目附近沒有地鐵，居民區有開發商班車接送。據銷售人員介紹，在這裡買房的多數是改善型需求為主，畢竟單價低，可以挑合適的戶型，未來説不定地鐵就通了。

　　中國證券報記者走訪發現，多數大興區限競房項目以大戶型為主，由于不符合“非普通住宅”的標準，對購買者首付和貸款的資質要求較高。這也是造成去化較難的一大原因。

　　“多數項目的小戶型在開盤時就一搶而空，很多開發商對小戶型存在捂盤、惜售的情況。特價房不是想買就能買到，有些開發商‘十一’期間推出了幾套特價房，但是搶到的客戶基本都內部排了很久。”某中介銷售人員對中國證券報記者表示。

　　“如果做成普通住宅，很多兩居室一推出就被搶空。”某樓盤銷售人員對中國證券報記者表示。很多樓盤為了配合銷售，將總房款在銷售時進行分解，一部分為住宅費用，另一部分分解為精裝修費用。

　　二手房引流

　　限競房去化較難的原因與二手房選擇性較大、對購房者引流有關。“二手房基本都是成熟的社區，在配套上有明顯的優勢。特別是學區和醫療，這些方面限競房無法競爭。”多位業內人士對中國證券報記者表示。

　　多家地産機構數據顯示，2019年“金九”以來，北京二手房市場整體價格出現下調，特別是與限競房總價接近的房源，都有明顯的價格調整。二手房降價對限競房去化造成較大衝擊。

　　以限競房項目較多的大興區為例，多個限競房項目周圍都有2014年以後入市的二手房項目，開發商多為保利、萬科、龍湖、首開等知名開發商，項目品質和物業管理與目前入市的限競房項目相比難分伯仲。

　　“這些次新房項目最大的問題是房本不滿五年，原值較低。如果首付比例不夠，個稅比例要求較高。但如果是二套改善型，首付比例本身就很高，從這個角度看，這些次新房項目是很好的選擇。畢竟現在的限競房由于價格被限制，多數是毛坯交房，加上裝修時間真正入住可能需要兩年左右。算上時間成本，不如買次新房。”某中介銷售人員對中國證券報記者表示。

　　張大偉表示，2019年樓市小陽春過後，從點到區域房價開始調整，熱點城市逐漸下行。此外，北京的貸款政策嚴格，而非普通住宅標準過低，因此市場購房者基本都按照非普通住宅首付，二套首付比例需要80%。如果信貸政策沒有大的變化，北京樓市也難有大的波動。隨著限競房供應持續增加，存量二手房將繼續與限競房博弈。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，2019年樓市小陽春過後，多地區出現市場降溫現象，短期看都和金融信貸政策調整有關。商業銀行受益于降準政策效應，貸款政策有放松的空間，對房地産有一定的積極影響。但整體來看，房地産信貸政策仍然以穩定為主。從公積金政策變化看，無錫、呼和浩特等城市今年有所收緊，揚州、廈門、汕頭等城市有所寬松，放寬的城市對剛需首套購房者利好較大，對換房者而言影響較小。

　　供地持續增加

　　北京市規劃和自然資源委員會網站信息顯示，10月15日，北京出讓3宗限競房住宅地塊。地塊分別位于大興區黃村鎮孫村、通州區馬駒橋鎮、大興區舊宮東站。三宗地塊的商品住房都需要執行90/70政策，且限價銷售。此外，三宗地塊均配套幼兒園教育用地。從參與的企業看，舊宮地塊有10次報價16家企業參與，孫村地塊有5次報價7家企業參與，馬駒橋地塊有一次報價。

　　中國證券報記者梳理發現，疊加10月15日的3宗和以及即將拍賣的2宗，今年以來北京合計將成交105宗限競房住宅地塊。從地理位置看，大興及亦莊成交地塊高達28宗，大興區已成為北京限競房市場的紅海。

　　從參與拿地的企業看，民企參與限競房拿地的數量明顯減少，聯合體拿地的現象較為突出。以上述亦莊舊宮地塊為例，參與競拍的房企中，“電建+京能”“融創+南昌市政”“金茂+世茂+中交”“首開+保利”“中鐵置業+建工”均是以聯合體方式參與競拍。

　　對此，諸葛找房分析師國仕英對中國證券報記者表示，在北京地區已入市的限競房項目中，不少是通過聯合體拿地的方式。這一方面可以增加拿地的概率，另一方面後期運營銷售有雙重優勢。此外，如果去化率不及預期，給單家房企的資金壓力會相應減小。

　　兩任董事長被查。

　　中國“地產教父”結結實實地被拍在了沙灘上。

　　近日，廣州珠江實業開發股份有限公司（簡稱“珠江實業”）收到廣州證監局發佈的警示函。警示函顯示，廣東證監局於2019年6月對珠江實業進行了現場檢查，發現珠江實業存在多項違規行為：2018年半年報和三季報存在合併報表會計差錯、重大對外投資專案未及時披露、重大對外投資專案進展情況未及時披露。

　　廣東證監局認為，珠江實業時任董事長鄭暑平、時任董事長兼總經理羅曉、時任董事會秘書黃靜、時任財務總監羅彬對上述違規行為負有責任，決定對其採取出具警示函的行政監管措施。

　　值得一提的是，鄭暑平已經在珠江實業就任董事長一職近15年，自去年3月離任至今，珠江實業董事長人選已發生三次變動。此前據投資時報報導稱，這令投資者對該公司的管理層喪失了信心。從股價上看公司從去年3月以來股價波動下行，股價已跌去三分之一。

　　雪上加霜的是，珠江實業近一年半年財報均顯示營收下滑。2018年公司營收下降19.70%，2019年上半年降幅擴大至38.54%。財經評論員嚴躍進對時間財經表示，珠江實業經營收入不佳是因為公司土地儲備等規模不大，同時專案銷售受到限購等因素的影響。

　　某Top10房企地方管理層向時間財經介紹，珠江實業和合生創展集團有限公司（簡稱“合生創展”）都是朱孟依家族旗下的房企，這兩個企業不太像常規開發商，最近這些年很式微。

　　10月12日，珠江實業公告稱擬以3.35億元收購控股股東廣州珠江實業集團有限公司（簡稱“珠實集團”）持有的廣州市品實房地產開發有限公司51%股權，主要是為了獲得白雲湖車輛段地塊。對於一年半未獲得新增土儲的珠江實業而言，是久旱逢甘霖。而隱憂在於，公司2018年末淨負債率已高達198.36%，同比增長了82.80個百分點。

　　時間財經以投資者身份致電公司董秘辦公室，對方表示，公司有注意到負債率較高的情況，後續也會有相應方案。目前公司處於自我糾正和觸底反彈階段，正積極部署土地，加強自主拿地。管理層也趨於穩定。


　　僅有6個在建項目

　　珠江實業是廣州老牌上市公司之一。1993年，其在上交所上市之時，保利地產(15.800, 0.20, 1.28%)才剛成立一年，恆大、富力還未出山。那時的廣州地產是珠江實業和廣州市城建總（如今的越秀地產）、廣信房產的舞臺，三家並稱為廣州房地產市場的“三大寡頭”。廣州城區的白天鵝賓館、中國大酒店、花園酒店、廣州體育館等多地標性建築，均出自珠江實業。可以說，珠江實業塑造了廣州城區最早的天際線並影響至今。

　　朱孟依家族旗下的另一香港上市地產公司合生創展，早在2004年已是內地首家銷售額超百億元的房企，王石曾稱其為“房地產行業中的航空母艦”。因此，朱孟依被稱為“地產教父”，而合生創展也擁有“華南五虎”之首的江湖地位。起步早的珠江實業同樣有不少先發優勢。

　　但是經過中國房地產的“黃金十年”，珠江實業已經被房地產界的一波波“後浪”遠遠甩在了背後。2016年至2018年，中國房地產行業銷售總額的平均增速超過20%，而珠江實業的這一資料僅為2.29%。克而瑞研究中心發佈的《2018年中國房地產企業銷售金額排行榜TOP200》也不見珠江實業的蹤影。內地首家銷售額超百億元的合生創展如今規模仍在百億水準。

　　2018年公司實現營業總收入34.05億元，同比下降19.70%。其中，房地產板塊作為公司的核心業務，受可結算資源減少及結算進度影響，2018年公司實現收入27.61億元，同比下降30.84%，占公司營業總收入比例為81.09%。可對比的是，珠江實業2018年總營收僅為保利的1.8%。

　　2019年上半年，公司營收12.70億元，同比下跌38.54%，歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤為-1.19億元，同比下降172.57%。

　　中誠信證評給出的跟蹤評級報告顯示，公司銷售和結算規模持續下降，主要是因為項目開發進展較為緩慢，可售資源不足及受到調控政策影響。2018年公司實現銷售僅28.11億元，同比下降21.35%，其中權益銷售金額為24.24億元。

　　專案開發方面，2018年公司無新開工專案，在建專案情況方面，截至2018年末，公司報告期內僅持有3塊待開發土地和6個在建房地產專案，總建築面積為230.90萬平方米，其中在建面積為72.01萬平方米。從地產專案的佈局情況來看，其業務版圖較為集中。2018年，珠江實業在廣州、長沙的營業收入占總公司營收的65.99%。

　　與國內大多房企追求高周轉不同，朱孟依的發展模式與港資房企類似，即通過“囤地、慢周轉”的開發模式，最大限度獲得土地或物業升值帶來的收益。

　　典型的案例是，珠江實業拿下廣州越秀區的JY-8地塊過去了26年，但該地塊依然未能入市。廣州的珠江嘉園早在2014年就拿到預售證，但截至2019年4月30日，該項目仍未銷售完畢，去化率僅為77%。此外，公司2013年簽約的位於海口的五源河休閒度假區專案，截至2018年年度報告期末，仍屬於前期規劃階段，尚未銷售。

　　中誠信證評的報告表示，2018年，珠江實業存貨周轉率和總資產周轉率分別為0.41次和0.22次，分別較上年下降0.01次和0.10次，因專案受區域調控政策等的影響，專案周轉速度有所下降。


　　58安居客房產研究院首席分析師張波曾公開表示，專案閒置本身就存在著一定的政策風險，不但有可能面臨政府處罰，甚至有可能土地本身被政府收回。此外，土地長期閒置，會使土地實際可使用年限會明顯縮短，不利於項目未來銷售。嚴躍進則認為，這一定程度上說明珠江實業基本周轉能力很弱，後續擴張堪憂。

　　上述Top10房企管理層表示，每個城市基本都有規定土地被開放商買到後多久要開發出專案，常規是規定2年，未開發完就收回土地。但是實際操作中有政策可以辦延期，只要理由說的過去即可。拿地不開發最典型的就是李嘉誠。

　　請注意，珠江實業2018年有息債務呈上升趨勢，年末總債務餘額由上年的67.96億元增長至94.63億元。隨著公司部分債務臨近到期，短期債務規模由上年的4.43億元增至17.45億元。截至2019年3月末，公司資產負債率和淨負債率分別為77.15%和226.46%，財務杠杆水準進一步上升。


　　一年半換3個董事長

　　嚴躍進說：“主業不振從一個側面也反映出珠江實業的把握機會能力較弱。珠三角本身投資機會很大，按理不會出現主業不振的現象，所以企業未來需要梳理內部的管理條線。”

　　確實，朱孟依家族的地產王國中，家族管控似乎並未實現與職業經理人的穩定結合。比如，一直作為朱孟依最顯著標籤的“合生創展”，2012年以來總裁走馬換燈地換過薛虎、謝世東、武捷思、陳長纓等人，而在去年9月榮貴出任合生創展的行政總裁及執行董事之前，這一職位已空缺了六年。今年4月，加盟合生創展不到一年的馮勁義離職讓合生創展再次備受關注。

　　朱孟依家族旗下的另一家公司，廣東珠江投資股份有限公司是（簡稱“珠江投資”）同樣如此。今年7月24日，珠江投資原總裁許曉軍辭職，調任下屬公司，隨後餘耀勝出任總裁。9月3日，珠江投資再次發佈了人事任免公告，餘耀勝不再擔任董事兼總裁一職。翟素文、楊三明、李永紅三人的董事職位也被免去。

　　此前《每日經濟新聞》報導合生創展時稱，朱孟依家族對公司是全方位掌控。前員工表示老闆不放權，公司在管理方面比較傳統，企業文化不算強，凝聚力偏弱。

　　珠江實業情況也不妙。2018年3月31日，其發佈公告顯示，董事長鄭暑平因工作調動，不再擔任公司董事長，羅曉擔任公司董事長。僅約6個月後的10月9日，珠江實業再度公告董事長易主消息，稱羅曉因工作調動，不再擔任公司董事長及公司其他任何職務，鄧今強擔任公司董事長。今年3月29日，珠江實業再度發佈公告稱，董事長鄧今強、董事張綱及董秘黃靜辭職。4月，公司董事會選舉鄭洪偉擔任公司董事長。

　　必須提醒的是，據廣州市紀委監委通報，鄭暑平涉嫌嚴重違紀違法，目前正接受廣州市紀委監委紀律審查和監察調整。而羅曉則被公訴機關指控受賄，本人也已認罪。

　　早在2018年財報發佈後，上交所就發佈《關於對廣州珠江實業開發股份有限公司2018年年度報告的事後審核問詢函》，關注到珠江實業2018年對外拆借資金量較大且增長較快的問題。2018年年報顯示，珠江實業去年一年對非金融企業收取的資金占用費額度為2.29億元，占淨利93%；對外委託貸款取得的損益為1.67億元，兩者合計3.96億元。

　　換句話說，珠江實業去年通過資金拆借與對外貸款取得的收益近4億元，遠遠超過該年度獲得的淨利潤2.45億元。顯然，對外“放款”成為珠江實業的主要盈利來源。

　　嚴躍進稱，珠江實業對外放貸的做法，很容易讓投資者警惕。這種“撈偏門”的方式，容易讓公司不聚焦，喪失主業投資機會。

這是鄧森（化名）進入房地產行業以來面臨的最艱難的一次銷售週期。

過去幾個月，他負責的區域房地產市場逐漸下行，雖然做了行銷前置工作，依舊讓這位元80後區域負責人面臨巨大的銷售壓力。每天，他都會站在24樓的辦公室望著窗外人來人往，可是走進專案的客戶卻門可羅雀。有那麼一瞬間，他恍惚沒有站穩，突然發現自己已經很久沒有休息。

“整個公司的銷售壓力都很大，我們區域基本完成了指標，但是由於其他區域難以達標，公司還會給我們新增指標。前三季度，大部分地產公司都沒有達到預期銷售指標，行業面臨不斷調整的壓力和陣痛。”鄧森告訴記者。

房地產傳統的金九銀十在2019年的秋天並未如期兌現，包括萬科（000002.SZ）、中國恆大（03333.HK，下稱“恆大”）等龍頭房企都開始將部分專案虧本推出市場。一方面，前期的拿地成本過高，市場無力支撐更高房價。另一方面，行業銷售不樂觀，龍頭房企也開始選擇及時出貨，以確保回籠資金安全過冬。

高價地入市艱難

今年8月，萬科與融信中國（03301.HK）在上海聯合操盤的項目中興路壹號進入市場蓄客，雖然目前該項目並未獲得預售證，不過按照此前的拿地價格和入市時間計算，該項目即將面臨虧損局面。

2016年8月，融信中國聯合萬科，以110.1億的總價獲得上海靜安(原閘北)中興社區的一幅住宅地塊，最終名義樓板價約10萬/平方米，可售面積樓板價約14.3萬/平方米，創造當時土地成交新紀錄，根據市場測算，該專案需要賣到18萬/平方米可以保本。

時隔3年，該專案剛公佈了專案案名，即便是按照萬科的最低資本成本計算，該項目已經有超過10億的財務費用支出。萬科高級副總裁、上海區域本部首席執行官張海此前透露，該專案預計單價13萬元/平方米，若此價格坐實，則將大幅低於市場估算的保本價。

萬科選擇折本去貨，龍頭房企恆大同樣開始了自己的搶收式行銷。

今年8月，恆大宣佈“全國532樓盤，閃購7.8折”，集團旗下之區域公司，悉數推出全員行銷優惠升級活動，在8月20日至10月8日期間，恆房通推薦購房均享特殊優惠，且每日推出不定量的特價房單位。而作為全員行銷之主力，恆大數萬員工都積極在朋友圈轉發樓盤促銷資訊，試圖通過人海戰略帶動公司銷售提升。

今年10月，杭州國璽悅龍府終於領出第一批預售證，共計124套，均價3.85萬/平方米。而在2017年3月，恆大以3.04萬/平方米樓板價拿下該專案土地，按此計算保本價應該在5萬/平方米左右。這意味著，恆大同樣選擇在降價促銷同時，把一些過去拿地價格較高的專案虧本銷售，以獲得現金回流。

無論萬科上海項目，還是恆大杭州項目，在當下市場均非孤案，更為嚴峻的是，還有很多房企拿到高價土地之後，專案卻遲遲無法入市。

2016年5月，葛洲壩（600068.SH）以32.8億元、樓面價4.52萬 /平方米拍下河西NO.2016G14地塊，一躍成為南京最貴的土地之一。時隔三年之後，這個項目除了案名定為葛洲壩中國府外，一直遲遲不能入市。目前，南京河西板塊的預售證價格暫無法突破4.5萬/平方米的界限。

過去兩年一直發展不暢的泰禾集團（000732.SZ，下稱“泰禾”）則將自己位於深圳的土地“荒廢”了很多年。

今年9月，第一財經記者走訪深圳寶安區泰禾專案發現，2015年泰禾拿地的專案有一片土地還是淨地，沒有任何開發跡象。

2015年12月，泰禾以57億總價拿下深圳寶安尖崗山2塊土地。第一宗地總價29.6億元，樓面價5.1萬/平方米，第二宗地總價27.4億元，樓面價7.99萬/平方米。按照泰禾規劃，其中一塊土地規劃低密度產品，另外一塊土地規劃洋房，而記者在現場注意到，規劃洋房的土地沒有任何動工。

即便是計算資金成本，這樣的高價格土地也給泰禾帶來了沉重的負擔，繼而讓整個專案未來盈利前景渺茫。

銷售壓力陡增

部分專案虧本銷售背後，是房企不斷增加的銷售壓力。

“930這個節點董事長就對著整個行銷條線發火，任務沒有完成，規模可能無法如期達預期。我們瞭解到，大部分房企都沒有完成三季度銷售指標。”一位元上市房企高層私下向記者透露。

看起來一片歌舞昇平背後，悄然無聲的壓力正在肆虐地產圈。

克而瑞資料顯示，2019年9月，29個重點城市新建商品住宅成交面積2422萬平方米，環比下跌6%，同比下跌2%，成交面積不及2019年月平均值，“金九”成色明顯不足。市場普遍預期房價大概率將繼續走穩，甚至小幅下調，進一步加劇市場觀望情緒。

“案場一天就來兩組客戶，你說專案怎麼賣？”一位元華東地產人士在電話裡告訴記者，她的專案分佈在環滬多地，因為市場冷淡，項目銷售面臨嚴峻挑戰。

鄧森也開始越來越焦慮，工作到淩晨成為常態，有時候忙完手頭工作，團隊夜裡12點才開始開會，進一步討論近期的市場策略。即便是很多節假日，他們的工作也會拉到深夜之後。壓力與時間，讓這個年輕的80後頭上有了些許白髮。

“市場觀望情緒很嚴重，即便我們採用了一些降價促銷手段，客戶也沒有太多的購買意向。”鄧森告訴第一財經記者。

面對如此大的銷售壓力，許多龍頭房企，也出現了銷售下滑的態勢。

10月12日，保利地產（600048.SH，下稱“保利”）發佈公告，2019年9月單月，保利實現簽約面積271.91萬平方米，同比增長14.61%；實現簽約金額368.14億元，同比下降0.18%。一般而言，即便市場下行，規模房企由於供貨不斷增加，銷售情況通常還是會有一定上漲，而保利此次銷售下跌，成為首個標杆房企失守“金九”的情況。

同期，2019年1月~9月，保利實現簽約金額3467.73億元，距離5000億目標依舊有1500億的缺口。

同樣面臨銷售下滑的還有綠地控股（600606.SH，下稱“綠地”）和華潤置地（01109.HK，下稱“華潤”）。克而瑞資料顯示，綠地2019年9月銷售202.2億，環比8月下滑32.6%。華潤2019年9月銷售213.1億，環比8月下滑2.8%。

一般而言，房企在9月是推盤高峰，銷售幾乎都會明顯好於8月，而環比下滑背後，企業的推盤和市場的下行均成為原因之一。

同樣銷售乏力的還有華夏幸福（600340.SH），克而瑞資料顯示，2019年1月~9月華夏幸福全口徑銷售1004億，同比下滑9%。這家一直陷入現金流危機的房企，面對下行的市場，逐漸開始掉隊。

“銷售壓力大，公司也會節約預算，即便是我們管理層去進行團建，公司都要求我們個人出錢，而不能用公司的整體預算。”一位元閩系地產高管告訴記者。

房企放緩拿地

巨大的銷售壓力背後，讓土地市場也開始逐漸降溫，很多土地拍賣也比之前冷清了不少。

中原地產研究中心統計資料顯示，2019年10月以來，全國土地市場繼續降溫。累計資料看，10月內超過5億的地塊只有39宗，其中出讓金額最大的50宗土地有31宗是低價成交，占比62%，而2019年9月這個占比資料為40%。

龍頭房企同樣開始放慢自己的拿地節奏。據中指研究院數據，碧桂園（02007.HK）2019年9月拿地金額16.11億元，恆大2019年9月拿地金額9.14億元。即便是萬科，2019年9月拿地金額56.27億元，在拿地金額榜中排名第八。

一些二線房企，同樣開始收縮拿地。以融信中國為例，按照中指研究院統計，2019年1月~9月拿地金額120億，排名54位，遠遠低於目前融信中國的銷售排名。富力地產（02777.HK）2019年1月~9月拿地金額166億，排名43，同樣低於銷售排名。

土地市場冷清背後，不僅是房企銷售壓力劇增，同時融資成本也不斷增加。

克而瑞資料顯示，2019年9月95家典型房企的融資總額為1124.48億元，環比上升45.3%，同比上升17.2%。其中，本月企業境內外發債總量500.23億元，環比上升29.5%。本月融資成本6.47%，環比上升0.76個百分點。

“主管部門剛剛檢查完我們銀行是否存在對地產違規放貸的情況，估計其他銀行也正在被檢查。”一位元上海國有銀行公司部負責人告訴記者。

西政資本統計顯示，目前百強開發商的拿地資配資成本，前50強一般年化在13%~15%不等，50~100強一般年化在16%~18%不等，百強開外或當地龍頭開發商一般年化在19%~21%不等。

巨大融資壓力背後，房企開始逐漸降低自己的財務杠杆，因而帶來整體土地市場降溫。減速拿地之後，這個行業將逐步進入調整期。

“地產銷售上要有規模，要衝規模就要投資，如果靠自身滾動資金發展，維持20%到40%的增長是有可能的，但是如果要超過這個增長幅度，就必須加杠杆，但是未來幾年整個行業去杠杆是趨勢。”旭輝控股集團（00884.HK）董事長林中說。

弘陽地產（01996.HK）總裁蔣達強認為，過去依靠財務杠杆拿地的時代已經過去，高周轉模式也將逐步退出歷史舞臺，未來地產將注重利潤、規模和成長速度，除了上規模外還要有自己的核心差異能力。

“房地產逐漸開始去杠杆和進入平穩週期之後，未來這樣的市場情況可能將成為常態，而最難的一年，也許是未來最好的一年。”鄧森說。

　　10月17日，58同城、安居客發佈《2019年三季度樓市總結報告》，針對2019年三季度房地產市場發展狀況進行深度分析，為深入瞭解房地產市場變化、政府制定相關政策、幫助用戶更好實現安居等方面提供切實有效的指導資料。

　　58同城、安居客《2019年三季度樓市總結報告》指出，2019年三季度，中央明確強調不將房地產作為短期刺激經濟的手段，著力防範房地產金融風險。在此影響下，重點城市新房市場住宅銷售同比正增長，而二手房掛牌房源量逐步下行。不過，在大力發展租賃市場的政策支持下，重點城市租房供應量總體依舊保持平穩。

　　58安居客房產研究院分院院長張波預計，商品房銷售金額或將在2019年達到頂峰。房地產去產能化背景下，商品房規模見頂，2019年商品房銷量或呈現一增一減，全年的銷售面積同比減少，但銷售金額依然有望突破15萬億大關，從2020年始，全國商品房的規模無論是銷售面積還是銷售規模都將進入緩慢的下行通道。

　　全國資料：新房市場住宅銷售同比正增長，商品房庫存面積下降

　　在“因城施策”的調控政策下，三季度的全國土地開發速度出現放緩節奏。2019年全國土地購置面積同比下行明顯，三季度同比降幅略有收窄。2019年1-8月份，房地產開發企業土地購置面積12236萬平方米，同比下降25.6%，降幅比1—7月份收窄3.8個百分點；土地成交價款6374億元，下降22.0%，降幅收窄5.6%。

　　2019年房地產開發投資同比增速出現緩慢下降，但總體仍高於去年同期。在持續增長的開發投資節奏下，全國新房市場的住宅銷售面積、銷售金額也實現同步增長。

　　58同城、安居客《2019年三季度樓市總結報告》指出，三季度商品房銷售面積、銷售金額同比均出現上漲，住宅銷售同比實現正增長。雖然住宅銷售面積、住宅銷售額均實現增長，但不同級別的城市也有較大差異。58同城、安居客《2019年三季度樓市總結報告》顯示，2019年三季度，一線城市的商品住宅成交總量環比二季度有所下降。成交均價方面，上海的成交均價略有回落，深圳成交價格依然保持平穩。

　　二手房市場：掛牌量逐步下行，西部城市重慶、成都熱度高於一線城市

　　受到全國房地產市場同步下行、房地產信貸政策收緊等因素影響，三季度二手房市場成交明顯遇冷。

　　據58安居客房產研究院資料顯示，2019年三季度，全國二手房掛牌房源量逐漸回落，各月數據來看，5-7月掛牌房源量達到高點，8-9月逐步下行。

　　分不同級別城市來看，一線城市中上海二手房掛牌均價環比上漲1.4%，其餘城市價格波動不足1%；新一線城市中近半城市二手房掛牌價上漲，蘇州、寧波掛牌價漲幅約4%。

　　58同城、安居客《2019年三季度樓市總結報告》資料顯示，在一線城市中，上海的二手房找房熱度依然領先。新一線城市中，重慶、成都、瀋陽等城的二手房熱度高於一線城市。

　　租房市場：重點城市供應量總體保持平穩，中西部城市需求熱度領跑新一線

　　2019年上半年，全國熱點城市租賃市場走勢依舊保持平穩，2019年三季度供應總量不及二季度，但總體較為平穩。而租房需求方面，也整體呈現略微下降趨勢。

　　58同城、安居客發佈的《2019年三季度樓市總結報告》指出，租房需求方面，2019年1-9月， 3月份租房需求明顯上漲，4-9月各月租房需求較為穩定，三季度有略微下降的趨勢。新一線城市中，成都的租房需求居首位，其次為重慶、武漢等中西部城市。

　　在房源供應量方面，北京、上海、深圳三季度租賃房源供應量位居前三，武漢租房供應領先新一線城市。

　　而在平均租金資料中，58安居客房產研究院資料顯示，重點19城的平均租金在41.6元/㎡•月，深圳、上海的平均租金高於60元/㎡•月。新一線城市租金價格多在20-40元/㎡•月之間。

　　新房市場：環廣深城市群Q3找房熱度同比漲幅約一成，武漢在新一線城市中熱度最高

　　進入2019年三季度以來，購房者信心指數略有回落。但從長期來看，約九成購房者仍看好後市潛力。

　　58同城、安居客《2019年三季度樓市總結報告》指出，2019年前三季度總體的新房訪問熱度高於去年同期。三季度新房訪問熱度，同比去年三季度上漲8.9%。

　　值得一提的是，從不同城市級別的找房熱度來看，2019年三季度，三四線城市的新房找房熱度出現明顯下跌，一二線城市熱度則穩中有降。

　　細分來看，一線城市及周邊城市的總體找房熱度環比第二季度均有所下降，但同比去年上漲，環廣深城市群找房熱度同比漲幅最高，上漲約一成。

　　而在不同城市能級中，找房熱度差別較大。其中最為典型的是，武漢超越西安成為新一線最熱找房城市，重慶、成都排名第三、四位。

內地生活水平提升，對物業管理質素愈趨重視。上海易居房地產研究院中國房地產測評中心、中國物業管理協會、中物研協發布《2019物業服務企業發展指數測評報告》，並同時公布「2019物業服務企業綜合實力500強」榜單，是內地物管行業首次發布500強榜單。結果顯示，萬科、綠城、碧桂園物業位列前三甲。

第四至十名方面，依次為保利、金碧、彩生活、雅居樂、長城、金科及中海物業。

去年行業收入漲17%

至於《測評報告》則提到，2018年中國物管行業經營總收入7043.63億元（人民幣．下同），按年增長17.25%。其中，500強企業的物業費收入為2257.33億元，佔營業總收入的79.71%；逾95%的企業主要經營住宅物業管理，其次是寫字樓和商業物業。

政府宣布放寬首次置業人士按揭保險計劃的樓價上限，二手物業即時有反應，原先劈價求售的業主群起加價及封盤，大圍區更即日錄得多達30個業主大幅調高叫價5%至10%，其中一個500萬元的兩房單位，即日加價50萬元，最新叫價550萬元高市價一成。

金獅花園嗌高市價一成

利嘉閣地產市務經理古向嘉說，大圍區約200個住宅放盤，昨先後有兩成（約40個）業主加價及封盤，當中加價盤佔約30個，加幅約5%至10%，普遍屬叫價500萬至800萬元單位，包括金獅花園2期F座金滿閣中層5室，原則單位一房改兩房，實用面積321方呎，最新叫價550萬元，較市價高一成。

美聯物業首席高級營業經理陳少鴻也表示，馬鞍山同日有8個二手放盤加價，屬於叫價1000萬元以內的單位，加幅5%至9%，其中馬鞍山中心3座中層G室兩房，實用面積381方呎，原開價600萬元，「雖然早前一度被客壓到550萬元」，但業主昨日趁放寬樓按的消息進一步調高叫價50萬元（8.3%），至650萬元。陳少鴻直言，新措施長線定必刺激樓價向上，二手業主自然心雄，料加價個案陸續有來。

香港置業高級客戶經理譚征指出，九龍灣淘大花園及德福花園亦醞釀加價潮，淘大花園I座中層一個兩房戶，實用面積378方呎，原開價600萬元，即日上調10萬元，「業主聲言有客願付610萬元都要考慮」。

美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，放寬樓按對二手樓交投絕對屬正面消息，昨日有不少業主加價，相信僅屬提價潮的開端，「之後會陸續反映，可能有更多加價（個案）」，他認為措施有助樓價穩步上升，但並非「爆上」。

發展商歡迎 中細價樓受惠
《施政報告》提出放寬首次置業人士以按揭保險買樓的樓價上限，最高可借九成按揭的樓價由400萬提升至800萬元，八成按揭的樓價由600萬上調至1000萬元。發展商普遍對政策表示歡迎，認為可協助首期不足，但有供款能力的市民上車，亦方便換樓人士入市，增加物業流轉，相信中細價樓最先受惠。

方便換樓激活物業流轉

長實（01113）助理首席經理（營業）何家欣表示，新政策可啟動換樓鏈，釋放二手市場購買力，幫助市民提升居住環境質素，對市場有健康正面作用，會否推高樓價則有待觀察。

恆基物業代理營業（一）部總經理林達民認為，新政策能協助有供款能力，但首期不足的上車客入市，相信可帶動中細價樓流轉。

佳明集團（01271）營業及市務總監顏景鳳歡迎政府回應市場訴求，指調高八成及九成按保樓價上限，屬與時並進的利民措施，能真正幫助小市民上車，預料中細價樓均可受惠，亦方便換樓人士，讓物業流轉。

九建（00034）市務及銷售部總經理楊聰永稱，按揭問題向來是市場上的一項阻力，年輕人即使有穩定工作入息亦難以應付首期，相信新政策下，青年一代能以較低首期上車，估計樓市發展更健康。

政府開徵空置稅在即，發展商旗下現樓新盤亦改變策略，九建（00034）旗下油塘海傲灣已屆入伙，發展商昨天首度開放會所及現樓示範單位供傳媒參觀，項目僅餘約10%單位（約69伙）待售，並決定把其中30戶轉售為租，呎租將挑戰70元。

位於鯉魚門徑1號的海傲灣提供646伙，項目已正式入伙，發展商昨天首度開放面積約1.2萬方呎的會所One Coastal Club供傳媒參觀，並開放兩個現樓交樓標準示範單位，其中位於1A座27樓D室，實用面積391方呎，為2房間隔，可享維港景致。

至於另一個同層的E室，實用面積295方呎，為一房間隔，可享有園林泳池景。

楊聰永：並非避空置稅

九龍建業市務及銷售部總經理楊聰永表示，項目已於9月取得滿意紙，並展開收樓程序，整個項目由2018年10月推售至今，已累計售出近90%，套現逾34億元，尚餘約10%單位（約69伙），集團亦決定把其中30伙用作出租用途。

楊聰永續稱，是次把30伙轉售為租屬長線投資決定，並非避開空置稅，其他單位將繼續發售，售價暫維持不變，現時項目錄得呎租最高約65元，料出租單位呎租可望挑戰70元。

政府為首次置業人士放寬按揭成數，變相降低上車門檻，並消除市場早前對樓市政策的不明朗因素，券商紛紛唱好樓價及地產股前景。

地產股昨應聲反彈，新世界（00017）升逾4%，新地（00016）、恆地（00012）及長實（01113）亦升逾2.5%。受社會運動持續拖累，地產股自6月以來普遍回落約1成，股價平均較每股資產淨值（NAV）折讓約4成。

放寬樓按 利好發展商股

花旗及摩根士丹利指，放寬樓按可以釋放被遏抑的樓市需求，對樓市有正面影響，也利好發展商股表現。

花旗並稱，政府提供的生活補貼，可視為租金補貼，對住宅租金及樓價均有幫助，預期樓價反彈速度會比預期快。他早前估計，樓價會於明年2月前見底。

交銀國際聯席董事（房地產研究）謝騏聰認為，放寬首置按揭成數的幅度較市場估計為大，800萬元或以下的樓盤只需1成首期，將大幅增加合資格的上車人數，對樓價有正面影響，但實際上升幅有多大，還要視乎目前社會運動的發展。

新地新世界恆地 最受惠

謝騏聰稱，發展商股短綫將會反彈，未來有較多新盤推出的新地、新世界及有大量農地的恆地受惠最大。

他早前已建議可分階段小注吸納地產股，因目前地產股估值已跌至金融危機時水平，但實際上財政非常穩健，股息率亦有3厘以上，非常吸引。

銀河聯昌證券中港房地產研究主管鄭懷武認為，施政報告沒有如早前傳出的限制非本地人買樓的政策，並放寬首置按揭成數，反映政府的樓市政策較市場預期溫和，相信措施會對樓價有支持，緩和未來數月樓價的跌勢，地產股也會因此反彈，預期短綫升幅約有5至10%。

越秀地產（00123）近年採取「軌交+物業」模式發展，投資者關係部總經理姜永進表示，計劃每年獲取2至3個項目，期望5年後該模式可貢獻銷售額約25%。

所謂「軌交」即軌道交通，「軌交+物業」模式宛如港鐵（00066）在地鐵站上蓋及周邊地區進行物業開發一樣。廣州地鐵為越秀地產第二大股東，並與其合作開發軌交項目，首個項目「品秀星圖」上半年已實現合約銷售約21億元（人民幣，下同）。姜永進估計，今年來自該業務至少有50億元收入。公司亦正收購分別位於蘿崗及陳頭崗的地鐵房地產項目各51%權益，兩個項目預計2023年竣工。

每年將投放100億元人幣

姜永進預計，每年將投放100億元，佔公司總投資約20%至25%，計劃每年獲取2至3個項目，即3年後軌交項目可增至10個，冀其銷售額屆時可支撑未來相關項目的發展，亦期望5年後可佔整體銷售額四分之一。

他又指，公開市場拿地毛利率能達20%以上算很好，而軌交項目的毛利率一般較高，平均達30%或以上，又認為項目的周邊配套發展更完善時，房價可再調升，帶動公司盈利能力，故公司將加大拓展「軌交+物業」模式，並利用舊改，以較低的價格獲取土地儲備。

不少內房企業分拆物管業務來港上市，姜永進表示，公司正研究中，不排除未來分拆物管上市，但短期暫不考慮，先專注做好公司核心業務。

公司首9個月錄得合同銷售約480.6億元，按年升約34%，相當於完成全年680億元的銷售目標約71%。姜永進稱，第四季有較多可售貨源，對完成全年銷售目標有信心。

林鄭籲發展商配合 新地新世界支持

政府擬運用《收回土地條例》收購3類私人土地，包括逾450公頃的新界棕地、閒置高密度住宅地，以及3個市區寮屋區，望10年內建成單位供應，特首林鄭月娥呼籲發展商配合。

綜合政府過往公布的土地發展計劃，合共涉及約4,273公頃土地，而今年施政報告提出的收地及土地共享等新措施，若全部落實預計能釋出約907公頃土地（見圖），倘按土地供應小組諮詢預計，2026年前短缺815公頃計，或可填補未來7至8年的土地供應短缺。

曾強調要審慎使用收回土地條例的林鄭，在施政報告內花了大篇幅講述未來政府將引用條例收地，除了已公布的新發展區將會收地共700公頃，包括400公頃在未來5年內收地，更提出會針對3類私人土地，收地作公屋、綠置居、居屋，以及首置上車盤用途。

當中第一類用地為新界棕地，涉及450公頃，首階段會在今年底由規劃署就其中160公頃進行規劃。

壓縮研究程序 加快釋放棕地

為加快棕地的釋放，消息指負責接手作技術研究的土木工程拓展署會壓縮研究的時間，加快同步進行可行性及交通基建評估，以及壓縮除污工程評估等，目標是讓這些土地的房屋單位在10年內供應。

第二類則為，在各區分區大綱圖上，已規劃為「綜合發展區」或「住宅（甲類）」用途的高密度住宅發展用地，但閒置多年而未發展。當局現階段已物色10組尚未完成契約修訂土地，分布於九龍及新界西，在今年底展開技術研究可否作公營房屋，有機會研究引例收地。

最後一類則為油塘茶果嶺村、彩虹牛池灣村及黃大仙竹園聯合村3個市區寮屋區，合共7公頃用地，初步估計可發展6,300伙公營房屋或首置盤。

林鄭指，收回土地將百分百用作發展公營房屋，相信可滿足條例有關公共用途的要求，但不代表不會有被司法覆核的風險，亦呼籲發展商支持政府措施。

政府消息：當局不是「盲搶地」

政府消息人士亦強調，當局不是「盲搶地」，不會未有規劃就先收地，並且相信首置盤雖然在長遠房策納為私樓用途，但有關單位其實有相當資助成分，亦符合公共用途性質。

新地（00016）發言人表示，集團樂於參與土地共享先導計劃，亦願意主動配合政府在粉嶺北/古洞北、洪水橋收回農地興建公屋，願意提早交出該些已被規劃作興建公營房屋、社區設施及道路等的農地。新世界（00017）指，集團對各種能夠多管齊下增加土地及房屋供應的措施，均表示歡迎。會德豐地產常務董事黃光耀指，政府措施應該是希望加快釋放農地，認為最重要是要有個公平的機制處理，又相信本港屬於尊重私有產權的地方。

鄉議局主席劉業強指，擔心「盲搶」私人財產土地，會造成「滅祖滅鄉滅村」，又指收地價格與市場嚴重脫節，要求特區依法尊重私有財產權，提出合理收地價格。而立法會地產及建造界議員石禮謙表示，政府應該收地建公屋，但社會已經十分之分化，不應再向地產商開刀。