買北市精華區中古公寓，竟然不用千萬元！位於松山區鄰近京華城商圈、捷運南京三民站，1棟屋齡44年公寓4樓戶將於下周二進行三拍，拍賣底價只要524萬元，比當地行情5折價還要低。然而，該物件只有建物、沒有土地，法拍業者提醒，「一旦該建物消失，屋主就甚麼都沒了。」

位於八德路四段204巷7弄轉角處，整棟公寓共4層樓高，外牆貼滿馬賽克磁磚，整體看上去稍嫌老舊，觀察周邊巷弄建物，也以30年以上公寓產品居多；不過，隔一街口就是市民大道五段，且緊鄰京華城商圈，周遭不僅有公車站牌，距離捷運南京三民站也只要5分鐘路程，屬於台北市精華地段。

僅拍建物藏陷阱流標
查詢實價登錄，鄰近巷弄去年成交1筆屋齡43年、31坪的4層樓公寓4樓戶，總價1665萬元，單坪要價31.3萬元；該筆法拍物件條件相似，為屋齡44年的4層樓公寓4樓戶，面積約37坪開價524萬元標售，換算單坪只要14.2萬元，比打5折還便宜。

弔詭的是，該戶公寓此次已來到第三拍，8月20日一拍底價為817萬元，9月24日二拍打8折降至654萬元，皆比市場行情還便宜，然而，買北市公寓不用千萬，卻無人敢下手，接連淪流標下場。

拍定後不點交問題多
雖然從價錢來看十分划算，細看法拍筆錄卻發現暗藏陷阱，內容指出「松山區西松段三小段61、62地號土地不在本次拍賣範圍」，也就是說，買到的只有建物、沒有土地，即使標下後，地主仍可以行使優先購買權；此外，屋主過去轉賣給第三人居住，卻因未辦理過戶，目前存有無權占有爭議，拍定後不點交。

此次拍賣底價比二拍再打8折，是否有望標出？鑫創資產法拍部黃瑋諭指出，有無土地會影響價格，此法拍物件只有建物，開價524萬元並沒有比較划算，「最大的問題還是在於沒有土地，就算擁有建物所有權，一旦該建物消失，像是遇到地震等造成建物滅失等問題，屋主就什麼都沒了。」

記者隨機訪問附近民眾，謝先生表示，「還可以住的話會考慮，去外面租房子久了也是這個價錢，這個地段買來自住也算便宜。」不過，涂先生卻持不同看法，「我不會想買，心裡多少會懷疑啦！不過在這個區域，比較便宜的話應該會蠻搶手的。」

沒土地無法申辦貸款
黃瑋諭提醒，沒有土地就無法向銀行貸款，即使向鄰居買地取得土地所有權，銀行也會看坪數比例是否合理，才能核准貸款，得標者不僅得付全額現金購買，後續想轉賣脫手性也不高；或許有機會吸引自住或出租的買方進場，但由於沒有土地所有權，恐怕還得付每月付地租給地主。

買法拍最關鍵 留意坪數比例

北市松山區1棟老舊公寓4樓戶下周將法拍，令人驚訝的是，地點緊鄰京華城，距離捷運南京三民站也不遠，拍賣底價竟然只要524萬元；然而細看法拍筆錄發現，該物件只有建物、不含土地，原以為便宜買房，可能一不小心慘成掉入法拍陷阱的冤大頭。

當心土地建物分開賣
不少法拍屋有產權複雜問題，其中，老舊房子最容易遇到土地、建物「分離出賣」的情形。在下手投標前，必須看清楚法拍筆錄及使用情況，內容會明確記載建號、地號，土地及建物也會分開標示，可看出是否建物連同土地一起拍賣；即使只有建物、沒有土地，法院也會在筆錄內註明，像此案例就寫明「土地不在本次範圍」。

土地坪數短缺也是一大陷阱，鑫創資產總經理黃瑋諭表示，「像是4層樓公寓戶，若權狀坪數30多坪，一般土地坪數至少10坪，過去有案例是買到的土地坪數只有1、2坪，比例就不對。」如此擁有土地所有權，不僅無法向銀行申請貸款，難以轉售脫手。未來若面臨都更，也是依據土地坪數，都更後大小和其他戶一定有落差。

黃瑋諭提醒，坪數比例是否合理要看經驗，在投標前可對比市場上同值產品，看權狀坪數及土地坪數的差異，「比較大沒關係，少很多就要特別注意了！」此外，也可藉此得知該區域市場行情，避免買貴。

物件能否點交差很多
除了土地問題，法拍屋不像一般買賣可以賞屋，能不能點交差很多，104法拍屋總經理籃茂山指出，若拍定後可由法院點交，大概耗時3∼4個月後就可交屋；如帶有租約，或原屋主借他人住用，即使拍定也不能點交，就得透過自行訴訟方式，告贏才能申請強制執行，還得再花一筆錢解決。

最恐怖的是，入住後發現房子漏水等屋況問題，或法拍筆錄沒有註明輻射屋、海砂屋、凶宅等，買方不能要求法院退錢。籃茂山說明，雖然法院會盡量調查，但像有些凶宅事件時間過太久不可考，不見得能查明；買方看不到屋況，加上沒有瑕疵擔保權，是下標法拍屋得承擔的風險。

591房屋交易網，近日出現1筆因都更停業的首都大飯店小巨蛋館房型出租，該戶是8樓10坪套房，月租金2.1萬元，且租期限制最短1年，短短3天就成交，經手仲介表示因房型規格沿用原飯店裝潢，極具出租價值，房仲業者認為，房客一卡皮箱可入住相當方便，租金換算單價約2100元，也是合理行情。

該出租網站顯示，8樓10坪套房，標榜「原首都大飯店小巨蛋館」、「下樓即捷運」，月租金含管理費2.1萬元，家具包含電視、冷氣、洗衣機，甚至有按摩浴缸，還包水、電、網路，並有專人代收垃圾，限制最短1年租期。
今年1月，首都大飯店在自家網站公告，小巨蛋館因都更作業，自今年1月底起，即因租約到期停止營業，該棟建築是航運業益航旗下子公司薪昇暘開發，在2018年2月以7.6億元向家騰建設取得的都更案。

出租單價相當合理
經手仲介表示，出租該套房是受包租業者委託，於本月16日已找到房客，物件是周日（13日）上架，仲介低調不願透露承租者身分，「因該大樓計劃都更，推測屋主應是地主戶，可能是想在都更前先拿來出租」，房型規格沿用原飯店裝潢，限不得轉租。另外，出租物件屋況說明仍寫「同樓層還有其他房間可一起參觀」。

台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，當地套房產品，單坪月租金行情約2000元，近小巨蛋當地商圈飲食、交通等機能不錯，該出租物件，月租2.1萬元，換算單價約2100元，價格相當合理。

建管處未收到申請
陳炳辰提到，現今飯店業與不動產業的投資變化方式多樣，像台中、高雄社區過去都曾有樓下為飯店，而樓上物件出售給投資房產者，飯店業者再與這些投資者租賃。該房間在都更前以年租方式出租，算是一種變通方式，但不確定出租物件的屋主是否為飯店經營者，如果是，因過去該地段有蠻多旅遊陸客，顯見觀光飯店產業寒冬情勢，整間飯店如僅1間房型出租，出入環境是否安全，也值得注意。

台北市都市更新處表示，該案計10筆土地於2015年4月有申請進行都更程序，屬老舊公寓更新專案，實施者是家騰建設，採權利變換方式進行，據規劃，將建成19層住商大樓，含66住戶、3店面，及9事務所。目前該案仍在事業計劃階段，待進行都計、都設等審議程序。因2020年5月危老改建時程獎勵將至，建商也可能將基地面積縮小轉做危老，不過，台北市建管處表示，截至目前，該址都未申請危老重建計劃以及結構安全評估。

不想被苛重稅，要怎麼移轉不動產給子女成為大學問，據房仲業者網路調查顯示，有51.5%人採贈與方式傳承，29.6%選擇自然繼承，另18.3%則採買賣方式移轉 ;專家認為，不論以何種方式移轉不動產給子女，應考量稅務的優勢差異，顧及晚輩日後可能出售，將房地合一稅同時納入試算。

房地合一應納入試算
中信房屋總經理張世宗指出，若以贈與方式，贈與的不動產價值，並非以市價認定，而是以較低的土地公告現值和房屋評定現值為稅基，不僅需負擔贈與稅，還有契稅、土地增值稅和不動產贈與契約書須貼用的印花稅票。

若子女是自然繼承取得不動產，房屋以評定現值來認定，還有1200萬元免稅額，喪葬費與配偶、父母、直系血親卑親屬也有扣除額，除遺產稅外，其他土地增值稅、契稅則無須課徵。要留意的是，遺產稅需同時將其他非不動產遺產一併考量，若遺產淨額5000萬元以下者，課徵稅率10%；超過5000萬元至1億元者，課徵稅率15%；超過1億元者，課徵稅率20%。

預留稅源規劃免倒賠
張世宗指出，實務上不動產傳承晚輩仍以繼承方式居多，不過近年將不動產預先贈與給子女有增多現象，尤其中南部地區更偏好贈與方式，觀察今年1到8月六都建物所有權移轉的變化，在繼承部分，台北與新北分別成長5.35%與3.26%，為六都之最，而贈與部分，則以高雄5.59%成長最多，其次為台中2.76%。

張世宗認為，不管要以何種方式移轉給子女，應先顧及晚輩日後可能出售的時間點，將房地合一稅同時納入試算，節稅效益才能最大化。住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出，未做預留稅源規劃造成兒女賣屋反而大賠時有所聞，過去曾有父親過世，兒子繼承後想要賣屋還1800萬元貸款，以1850萬元出售，殊不知成本以公告現值和房屋現值計算，帳面賺50萬元，但房地合一卻得繳400萬元，反而倒賠。

台灣亞銳士（6171）看好台中房市，第4季一口氣推出兩案、總銷合計達30億元，董事長賴源釗昨（17）日表示，928檔期進場的「大城樂好事」，短短兩周賣出上百戶，銷售逼近六成，表現超出預期。

賴源釗同時宣布，集團將進軍商用不動產市場，位於台中七期新市政中心、市政府旁的1,100坪土地，將規劃興建地上26層、250間客房的星級飯店，目前正與國際飯店連鎖品牌洽談合作，預計明年啟動，總投資金額將達50億元。

另外，今年第二案「四月泊樂」，預訂12月進場銷售，此案基地位於10期景賢路上，基地面積約900坪，也是鎖定首購客層。亞銳士昨日上漲0.05元，收19.95元。

大城集團今年成立30周年，集團累計總推案數已達80案，總戶數超過5,000戶；亞銳士日前公告購入台北市北屯太祥段約600坪土地，交易金額2.1億餘元，目前集團庫存土地仍超過萬坪。

而看好北屯捷運機廠特區發展潛力，旗下亞銳士也加碼推案，今年首件預售案「大城樂好事」標榜坐擁四大「好事」，成為區域指標個案。「大城樂好事」基地1,188坪，規劃174戶住家，坪數25至43坪，總銷17億元。

賴源釗表示，「大城樂好事」位於機廠特區最便利之處，鄰近G3舊社站、G4松竹站紅綠線共構的轉乘機能；5分鐘內直上74號道，能快速串連中科、七期、高鐵站等重要地點，也因此購屋人中不乏中科的台積電等科技新貴。

此案外觀邀請七期豪宅新銳留銘男建築師操刀；公設由台灣首位榮獲德國紅點金獎殊榮的設計師張清平規劃；景觀設計則由2018年台中世界花博設計師尤俊雄主導，可說是精銳盡出。

高雄市政府今年9月與美國WELL建築研究院、樹德科技大學，簽署合作議定書，推動高雄厝3.0幸福建築，規劃以中都、亞灣為高雄厝3.0優先示範場域，結合濕地公園與愛河，導入風廊降溫與高綠覆率等，形塑高雄厝簇群的場域效益；高雄副市長李四川17日在高雄厝案例、合心開發公司的建案「若樸」，宣示高雄厝3.0正式啟動。

李四川表示，以往高雄厝大多為單點申請案例，今年度啟動高雄厝3.0計畫，以8項建築內涵為核心目標，將跳脫單一建築基地的管制，由都市設計與社區設計來引導「高雄厝區域化」開發，第一階段規劃以中都地區、以及亞洲新灣區，作為高雄厝3.0優先示範場域，以形塑高雄厝簇群的場域效益。

另外，原本高度開發的人工地盤造成自然地被消失，則以環境彌補策略，導入進階立體綠化、垂直擴張網、植生建築等手法來「提高立體綠覆率」，期望達100％以上。

合心開發副總李正聰說，「若樸」在高雄厝3.0的友善政策、環境條件和美學苗頭下，將藝術融入建築，引入三位本土年輕藝術家在此創作，完全讓人文藝術生活化，並在社區中發芽成長，不只具體實踐高雄厝3.0的精神及WELL幸福建築的理念，更是一處與人與自然為善的最舒適居住環境。

工務局表示，高雄厝3.0的其他內涵，還包括以增加建築物雨水貯集來「強化建築物防災」；提高太陽光電設置容量，並結合曬衣曬被區等生活空間機能的「進階綠能導入」；公共空間與住戶專有出入口無門檻的、順平設計的「進階通用化環境設計」；推展電動汽機車充電設施設備的「空汙應對處理」手法；「導入智慧生活科技」，如優化健身環境、高質量飲水、自動感應照明設備等；著重「人體與情緒健康」環境建置，綠建材使用率60％以上，以及結合文化、藝術或環境等公共事務作為，來提升社區生活質感。

大台北房價止跌反彈，精打細算的換屋族買盤也回籠，建商看準此趨勢，產品規劃也改弦易轍，根據調查，今年截至第三季止，大台北預售新案三房產品占比年增六個百分點，反觀以往最夯的二房小宅占比下降五個百分點，在建商搶攻換屋族大餅下，預料三房型可望重回推案主流。

根據住展雜誌調查，至第三季止大台北預售案（不含新成屋）可售戶數中，三房型占比約42.39％，年增約六個百分點，二房型以下的小宅雖仍為最大宗占比48.54％，但比重大減超過五個百分點。

住展雜誌統計，今年前三季，大台北預售案可售戶數為17,421戶，其中以二房型以下小宅最多達8,456戶，三房型則有7,384戶，4房以上大坪數住宅供給最少僅1,581戶，占比率只有9.08％。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，大台北預售屋建案三房型占比增加，原因與房市景氣回溫有關，由於購買三房型主要客層為中產家庭、換屋族群，這類族群往往已有自己房子，購屋急迫性沒有首購族那麼高，所以在房價下跌期間通常會縮手觀望，等到跌價疑慮降低後才比較願意出手。

何世昌認為，去年以來大台北房價止跌反彈，換屋族群潛在需求逐漸化為實在買盤，建商看到三房需求上升，因此有信心規劃三房產品，也使得三房供給量與市占率明顯走高。

至於台北市部份，住展雜誌指出，三房型占比率已連兩年上升，今年占比一舉突破四成、升至41％；若與2017年歷史低點相比，近兩年三房型所占比率已大增近12個百分點。

此外，北市今年前三季雖然推案量縮，但三房供給量絲毫不受影響，前三季累計釋出1,246戶，已超越去年全年的1,202戶；新北市預售屋三房占比去年為36％，今年急升至約42.68％，大增近六點七個百分點，反觀小宅則大減六個百分點至49％以下，占比已低於五成。

何世昌指出，從大台北預售屋房型變化觀察，可以看出建商嗅覺敏銳，不斷調整產品規劃來因應市場起伏。假如未來房市復甦趨勢不變，預料三房型可望重回推案主流。

房市回溫，房仲業開店潮再現！全台房仲家數今年前三季共增加154家，來到5,636家，等於今年來每二天就有超過一家房仲門市開張，尤其中南部、非都會區開店更熱，包括彰雲嘉南屏等地仲介家數均創歷年新高。

過去曾因為打房政策導致房市急凍，掀起一波房仲倒店潮，根據不動產仲介公會全聯會統計，在2014年底房市景氣最熱絡時，房仲公會會員家數達6,083家，至2017年底時僅剩5,394家，房市急凍期間萎縮近700家。

不過隨著房市觸底回溫，去年一整年房仲家數增加88家，今年前三季更增加154家，相當於一個月增加17家，顯示房仲展店腳步積極，大搶景氣回溫財。

今年這波房仲展店潮，以各縣市公會會員家數增減來看，桃園增加57家最多，其次為台中47家、高雄38家，均已逼近往年高點；不過，新北市目前為763家，僅為往年最高逾千家規模的七成左右，另台北市774家也回到過去超過850家的水準。

值得注意的是，包括彰化、雲林、嘉義、台南、屏東等縣市房仲家數持續攀高，並未受景氣波動影響，均為歷史高點。房仲業者指出，房仲家數與當地房產交易規模熱度相關，近年房市復甦，中南部的力道遠較北部強勁，不少市占率「中段班」的加盟品牌如中信、21世紀、太平洋房屋等，展店策略上都把中南部、特別是二線都會區、城鎮視為重點。

由於中南部房價基期低，交通建設延伸、工業區加速開發，衍生房仲業者搶進布局。

此外，信義、永慶二大房仲直營品牌在大台北各商圈布局綿密，也壓縮其他加盟品牌、獨立品牌擴展的空間。

不敵景氣、房市下滑衝擊，裕隆汽車17日臨時董事會通過變更新店裕隆城開發案設計，第一期的商業區開發案改為先興建商場，停止三棟住宅大樓建設，商場拚如期在2024年第一季開幕營運。第二期住宅區開發則暫停申報開工，未來視市場狀況重新規畫設計。

裕隆考量景氣因素及自家汽車事業轉型需求，今年集團營運策略轉為保守，支出龐大的新店裕隆城開發案，也列入檢討變更的重點項目。

9月下旬法說會上，裕隆主管已預告變更縮減新店裕隆城開發規模的訊息，17日臨時董事會正式拍板。

裕隆新店城開發案共分為商業區、住宅區兩期，其中商業區原規劃地下五樓、地上40層的建物，其中七樓以下為商場，8~40樓（三棟）為住宅，總樓地板面積約6.6萬坪，商場並已與誠品、威秀簽約。根據裕隆法說會資料，目前新店裕隆城商業區工程已完成地下的連續壁、基樁工程，目前進行一樓板工程。

這次變更設計後，將停止商業區八樓以上的三棟住宅大樓的建設，七樓以下的商場仍按原計畫繼續推進，力拚能按原定時程在2024年第一季開始營運。

至於第二期的住宅區，原規劃為地下五層、地上46層的超高住宅大樓，總樓地板面積高達4.6萬坪，已於今年4月23日取得建築執照，如今裕隆決定暫時申報開工。

新店是裕隆的起家厝，當初這塊約3萬坪、位於新店精華區的素地，裕隆請來設計過古根漢美術館等知名建築的札哈哈蒂（Zaha Hadid）操刀，裕隆原期待打造為台灣六本木，成為大台北南區的地標建築。無奈近兩年景氣快速變化，為不讓耗資不斐的開發案拖累裕隆現金流，特別是裕隆正處汽車本業轉型階段，不得不做出縮減新店裕隆城開發規模的決定。

據了解，新店裕隆城商業區變更設計後，估將減少100多億現金支出，降低短期金流壓力；但停蓋住宅大樓，也意味裕隆未來將減少龐大的開發利益，也讓資本市場失去想像空間。

台北市長柯文哲昨（17）日表示，明年起擬將單一自住房屋實質稅率從1%調降到0.6%；但是針對持有多戶房屋的所有人，將建議中央修法，規劃採累進計算，一至五戶為1.2%至3.6％，第六戶以上則擬為4.8%。

柯文哲昨日前往市議會，就「台北市房屋稅調整規劃」進行專案報告。他表示，北市府立場就是量能課稅，目前研議取消自住三戶優惠，並將向中央建議修法，不分自住與否，改以家戶持有戶數實施差別費率，而「建商囤房稅」寬限期，也建議從現行三年縮短至一年。

財政局說明，針對家戶依照持有戶數差別費率規畫，建議中央取消全國自住三戶以內稅率1.2％優惠，並改為第一戶1.2％、第二戶1.5%、第三戶2.4％，第四戶2.4％、第五戶3.6％，第六戶以上則暫定4.8％。

柯文哲表示，短期將研議單一自住及公益性出租房屋更輕稅。財政局表示，此案預計在11月召開不動產評價委員會議時提案討論，如獲通過，最快可在明年7月就可實施，民眾於2021年5月繳納房屋稅時適用，預計嘉惠20萬餘戶。

財政局補充說明，自2017年7月起，在台北市且是全國單一自住房屋，房屋稅實質稅率已自1.2％降至1％，現在台北市更研議將房屋實質稅率進一步調降至0.6％，要讓北市全國單一自住屋主再享有更低房屋稅。

此外，柯文哲也提出房屋稅的中期構想，將研議提高持有多戶房屋成本，此部分已有立委提案修正房屋稅條例，待通過後，市府將配合修正《台北市房屋稅徵收自治條例》。

柯文哲表示，在長期部分，北市府建議中央修法，推行房屋標準價格重行評定期程，由每三年一次修正為每兩年一次，並藉由「房地合一」課徵不動產持有稅。

財政局說明，根據現行規定，持有北市非自住住家用房屋者，在法定稅率3.6%內採差別稅率，納稅義務人於北市持有兩戶以下非自住房屋者，每戶課徵2.4%房屋稅，3戶以上非自住房屋者每戶課徵3.6%。

據住展雜誌統計，今年截至第3季為止，大台北預售屋建案（不含新成屋建案）可售戶數以兩房型以下的小宅為最大宗，所占比率約48.54％，但比重銳減逾五個百分點；三房型所占比率約為42.39％，比重年增約六個百分點。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，由於房市景氣回暖，換屋族買盤出籠，建商推案大幅增加三房型比重，反觀小宅比重正在快速下滑當中。

住展雜誌統計顯示，今年前三季大台北預售屋建案可售戶數為17,421戶，其中以兩房型以下的小宅為最大宗，共計有8,456戶，所占比率約48.54％。

三房型則有7,384戶，所占比率約為42.39％。4房以上大坪數住宅供給量最少，僅有1,581戶，所占比率僅約9.08％。

何世昌分析，大台北預售屋建案三房型所占比率增加，原因與房市景氣回溫有關。由於購買三房型主要客層以中產家庭、換屋族群居多，這類族群往往已有自己房子可住，購屋急迫性沒有首購族那麼高，所以在房價下跌期間通常會縮手觀望，等到跌價疑慮降低後才比較願意出手。

去年以來，大台北房價止跌反彈，換屋族群潛在需求逐漸化為實實在在的買盤。而建商看到三房需求上升，更有勇氣規劃三房產品，使得三房供給量與市占率明顯走高。

　　安邦仍在“瘦身”。

　　10月17日，《國際金融報》記者從北京產權交易所網站看到，安邦保險5.04億元掛牌兩家成都子公司股權及債權。

　　其中，成都京合企業管理有限責任公司（下稱“成都京合”）100%股權及539.53萬元債權底價2.17億元（股權掛牌2.12億元，債權掛牌539.5萬元）；成都靜廣企業管理有限責任公司（下稱“成都靜廣”）100%股權及552.7萬元債權底價2.87億元（股權掛牌2.81億元，債權掛牌552.7萬元）。

　　雖然是兩家公司的股、債權轉讓，但實際上，這兩家公司對應的是成都的兩棟寫字樓，成都京合持有天府國際金融中心1號樓，成都靜廣持有天府國際金融中心2號樓。
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　　5.04億元“賣樓”

　　該兩棟樓位於成都天府國際金融中心，其中1號樓建築面積2.87萬平方米，2號樓建築面積3.34萬平方米，均位於成都市科技商務中軸天府大道。兩家成都子公司股權及債權總價為5.04億元。

　　記者查閱交易檔瞭解到，目前上述兩棟樓均由成都國銳致誠物業管理有限公司進行物業管理，物業管理期限為2020年6月30日。物業管理期到期後，受讓方方可更換物業管理公司。

　　此外，天府國際金融中心1號樓二層部分房屋目前由轉讓方內部單位租用，在2020年1月1日之後，轉讓方應配合受讓方根據經營需要，安排內部租用單位搬離到其它空置房屋。

　　截至2019年7月31日，成都京合總資產2.05億元，總負債544.65萬元，營業利潤為-84.65萬元；成都靜廣總資產2.38億元，總負債558.65億元，淨利潤為-98.65億元。

　　本項目成交後，受讓方需按照如下標準支付交易服務費：（1）若協定方式成交，受讓方需按照成交金額的0.05%支付交易服務費。（2）若競價方式成交，受讓方需按照成交金額的0.2%支付交易服務費。

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　　曾以4.92億元吃進

　　實際上，上述兩家公司的掛牌動向曾在7月被北交所預披露，當時未公佈具體的公司名稱和股東資料。

　　記者注意到，安邦此前是以4.92億元的底價，將原成都市行政辦公中心（現更名天府國際金融中心）1、2號樓房產收入囊中。

　　2010年7月23日，成都農村產權交易所網站登出了相關轉讓公告，公告顯示，當時這兩棟樓的掛牌價是49200萬元，轉讓方是成都市機關事務管理局，公告截止時間為8月18日。

　　逾9年過去，目前的轉讓價格相比僅溢價0.12億元。

　　當時轉讓方設定的受讓方條件似乎是“量身定制”的。具體有如下條件：

　　首先，受讓方必須具有良好信譽和現金支付能力的國內知名的大型金融機構；其次，該機構註冊資本金不低於50億元、省級分支機搆不少於30家、進入四川市場的時間不低於5年；再者，該機構必須同時受讓1、2號辦公大樓資產，並且不接受聯合體受讓，在受讓轉讓標的物後應將其西南地區總部遷至該標的物所在地；最後，還要求在受讓轉讓標的物後按照規劃要求充分、合理利用轉讓標的物，不改變轉讓標的物的現有建築外觀設計和結構，使其保持城市地標性建築風貌。

　　資料顯示，該地塊共有7棟樓，建成時間是2007年底，占地約255畝。在同一地塊上，記者發現，民生銀行(6.220, -0.01, -0.16%)購置了其中的6號樓。

　　2008年11月，民生銀行公告稱，同意將成都天府大道西側原成都新行政中心（現更名天府國際金融中心）6號樓作為分行營業辦公大樓，整體購買價格為3.6071億元。

　　有趣的是，安邦正是因舉牌民生銀行而“一戰成名”。2014年11月，安邦系多次對民生銀行進行增持。截至2016年，安邦系合計持有民生銀行16.79%的A股股權，位列第一大股東。

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　　“瘦身”進行時

　　這次買樓，只是安邦大象瘦身中的“九牛一毛”。

　　2018年2月23日，原中國保監會依法對安邦保險集團實施接管，開啟了這家2萬億元體量保險集團的風險處置工作，目前中國銀保監會對其接管期已延長一年至2020年2月22日。

　　其中重大資產轉讓的動作包括：引入保險保障基金、變更安邦集團的股東，啟動戰略股東遴選工作，轉讓資產“瘦身”，涉及世紀證券、邦銀租賃、和諧健康、成都農商行等多家子公司。

　　2018年5月10日，安邦保險無償將旗下北京邦邦置業有限公司50%的股權轉讓給遠洋集團，共同打造不動產平臺公司，負責安邦旗下全部存量不動產專案的處置及運營管理等。

　　2018年5月22日，安邦保險集團接管工作組又轉讓世紀證券91.65%股權，轉讓底價35.6億元。

　　2018年7月，招商銀行(37.000, 0.19, 0.52%)、同仁堂(27.240, 0.05, 0.18%)、民生銀行等多家上市公司對外稱，作為股東的安邦集團將其所持股份以協議轉讓的形式，在其子公司之間進行內部劃轉。

　　2018年9月，金地集團(13.020, -0.09, -0.69%)發佈公告稱，安邦財產保險股份有限公司與安邦人壽保險股份有限公司簽訂關於金地集團股份轉讓的協定。


　　2018年11月28日，上海聯合產權交易所發佈公告顯示，邦銀金融租賃股份有限公司掛牌轉讓，轉讓30億股股份，轉讓底價47.35億元，占總股本的100%。轉讓方為成都農商行和安邦保險集團旗下子公司安邦人壽，兩方分別占比51%和49%。

　　2018年12月12日，所持成都農商行股權也被安邦保險以168億元掛牌出讓。

　　2019年7月4日，和諧健康在中保協官網發佈股權變更公告稱，原兩大股東安邦集團和安邦財險將出清其所持有公司全部100%股權，接盤方為福佳集團等5家公司。

　　目前，大家保險集團也已出世。7月11日，銀保監會官網顯示，經中國銀保監會批准，近期，中國保險保障基金有限責任公司、中國石油(6.110, 0.02, 0.33%)化工集團有限公司、上海汽車工業（集團）總公司共同出資設立大家保險集團有限責任公司，註冊資本203.6億元。

　　銀保監會表示，大家保險集團的設立，標誌著安邦集團風險處置工作取得階段性成果。

從今年3月到二季度，各地土地市場曾一度火爆，“地王”頻出。但進入三季度以來，各地土地市場明顯降溫，土地流拍地塊數量明顯上升，土地成交溢價率也頻頻走低。

中指研究院報告顯示，2019年1~9月，全國300城市土地供需總量較去年同期微降，樓面均價及出讓金總額同比增加近兩成。前三季度出讓金總額逾3.55萬億元，同比上漲17%。

分季度走勢來看，一季度整體供求各指標同比均降，僅一線城市供求量同比走高；二季度開始稍顯回暖，整體供求各指標同比均增，二線域市供地節奏加快，三四線城市出讓金及樓面均價走高；三季度全國土地市場整體供求量微降，一線城市樓面價回落，土地溢價率同環比出現下降。

市場下行週期之下，哪些區域土地市場能夠持續熱度？哪些房企會逆勢而上？消極拿地的房企是否會調整策略？

全國土地市場降溫明顯

國家統計局資料顯示，今年1~8月，全國房地產開發企業土地購置面積12236萬平方米，同比下降25.6%；土地成交價款6374億元，下降22.0%。

中指研究院《中國300城土地市場情報》顯示，今年1~9月，全國300個城市土地平均溢價率為15%，較去年同期下降1%；其中住宅類用地平均溢價率17%，同樣較去年同期下降1個百分點。

分城市看，前9個月，一線城市供地節奏加快，出讓金總額較去年同期增加近三成，樓面均價在調控之下得到有效控制，同比去年均有所下滑；二線城市供求量同比小幅增加，樓面均價同比上漲16%，在各線城市中漲幅居前；三四線城市整體供應同比小幅走低，成交量跌價漲，溢價率同比下降3個百分點。

中國指數研究院研發中心研究副總監曹晶晶向《每日經濟新聞》記者指出，“最近土地流拍率又有了提升，雖然沒達到去年四季度時候的高點，但從監測資料來看，9月份300個城市流拍宗數占成交宗數的7.4%，這一比例也是從今年5月以來逐月提高的，整個土地市場降溫比較明顯。”

資料顯示，土地市場自今年3月份以來開始逐步回暖。從各線城市土地成交情況來看，1~9月一線城市共推出土地460宗、成交431宗，成交面積2241萬平方米，同比增加32%。二線城市共推出土地7426宗、成交6462宗，成交面積28804萬平方米，同比增加7%。三四線城市共推出土地13050宗、成交10956宗，成交面積42980萬平方米，同比減少8%。

曹晶晶分析稱，土地市場降溫首先與大環境密切相關。政策背景下，從需求端來說各方的市場情緒、觀望節奏都出現了明顯的調整。尤其是在第三季度市場調整預期強化之後，未來還是比較緊張的狀態。

其次房企融資端整體壓力較大。在貨幣政策環境偏松的時候，對房地產行業資金監管在不斷強化，並且有整體趨緊的狀態，並且短期不會有太大的變化。今年以來的幾次降准，對房地產金融包括整個房地產行業利好比較有限。

從個人端來看，曹晶晶認為，儘管今年房貸利率已經連續6個月出現下調，但整體仍維持較高的水準。並且對整個房地產行業而言，短期內都難以降低，利率對需求、購買力、市場預期都產生了一些影響。

一二線城市領銜出讓金額

2019年1~9月，全國300個城市土地出讓金總額為35511億元，同比增加17%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額30392億元，同比增加21%。杭州前三季度出讓金總額逾2239億元，連續兩年居40城收金總額首位。

全國40個主要城市中，三亞、蘭州、大連漲幅名列前三，僅有9個城市土地出讓金同比縮水。

據《2019年1~9月全國土地成交城市排行榜TOP10》，一線與二線核心城市為房企投資拿地的重心，中西部城市土地市場火熱。

中國指數研究院研發中心研究主管古超向《每日經濟新聞》記者分析認為，“從企業拿地城市群來看，長三角和中西部仍然是房企佈局的重要區域。如1~9月份長三角區域土地城市熱度不減，TOP10拿地企業達到了3千億元，位元列區域榜首位元。中西部城市經濟發展加速，也成為企業投資熱土，TOP企業拿地金額達到了2千多億元。從城市角度來看，一線城市和二線核心城市也是房企投資重點，其中中西部一些部分城市土地成交市場火熱。”

《2019年1~9月全國住宅用地成交總價TOP10》榜單則顯示，土地成交價水準同比走高，杭州上城區一宅地由新世界發展以總價97.92億元摘得，居榜單首位。該榜單總額與去年同期相比上漲了8%，上榜門檻上升至66.6億元，過半數入榜地塊收金逾70億元，而榜單前三甲地塊總價均破90億元。

中指研究院報告指出，入榜地塊全部位元於一二線重點城市，且多宗地塊被品牌房企斬獲。近年來一二線城市的拿地門檻不斷增高，品牌房企資本運作能力和開發能力較強，在重點城市拿地更具優勢。

頭部房企與中小房企拿地分化

土地作為“糧倉”，其規模與結構對房企業績的影響持續加大。頭部房企憑藉在土地資源獲取上的優勢繼續開疆拓土。

前9個月，龍頭房企繼續發揮獲取土地資源的優勢。萬科、碧桂園、保利佔據1~9月拿地金額榜前三位。中指研究院資料顯示，前9月萬科累計拿地1381億元居榜首，碧桂園和保利分別以1166億元和865億元分列第二、三位。

同時，行業集中度進一步顯現。前9月TOP10企業拿地總額達7789億元，占TOP100企業的35.7%；TOP30企業拿地總額13907億元，占TOP100企業的63.8%。TOP10企業拿地門檻升至463億元。

進入9月之後，保利拿地持續發力，拿地金額超180億元；萬科單月拿地金額約50.3億元；華夏幸福以總價116億元獲取武漢兩宗地塊。

諸葛找房資料研究中心分析師岳濛濛向記者表示：“行業集中度上升是目前房地產行業的一個發展趨勢，大型房企有更優勢的融資管道和途徑，尤其是在融資管道收緊的情況下，中小房企資金鏈脆弱，抗禦風險能力較低，拿地更加困難，預計未來行業集中度會進一步上升。”

但億翰智庫認為，從1~9月累計新增貨值來看，儘管整體增速超過10%，較1~8月有所回升，但企業投資力度不及往期。TOP10、TOP20、TOP30梯隊房企同比增速均出現下滑，同比分別降低22%、11%、4%，TOP50、TOP100梯隊房企拿地力度較為積極，同比分別上升5%、77%。

同時，億翰智庫指出，一線城市土地成交熱潮反映出房企補倉意願增強，但在融資承壓的情況下，企業更傾向佈局高價值區域，同時也意味著此類城市土地市場競爭愈發激烈；部分三四線城市，尤其是具備經濟增長潛力的三四線城市將迎來機會。

房企進入精細化競爭階段

對於合理佈局高價值區域，中指研究院土地事業部副總經理劉韌堅對碧桂園近期的一系列佈局進行了分析。“根據資料庫顯示，2014年到2019年碧桂園總共以1968塊土地數量遙遙領先行業，包括土地面積等也是百強企業中第一位。但是從拿地晴雨錶的測算，碧桂園並不都是採取積極態度，只是在2017年3季度和4季度比較積極。

從2014~2019年，碧桂園在三四線城市新增的土地總占比達74%。也曾嘗試了在北上廣等城市拿地，但主要集中在一線城市遠郊區縣的位置，可以看出其重心放在三四線和五線城市。

溢價率方面來看，碧桂園在三四線城市拿地溢價率水準達到了41.29%，遠高於其他區域，說明在三四線城市反而搶的是當地城市最好的地。碧桂園基本上選擇小城市核心區域、占地在100~300畝區間，打造的是當地比較優質的項目，所以其對於城市的覆蓋化和對城市進入程度遠遠高於其他百強企業。

劉韌堅也坦言：“對於小型房企來說，最大問題還是‘拿不到錢’和‘拿不到地’。”

對於最後一季度的走勢，古超判斷：“未來在政策調控持續、融資管道全面收緊的背景下，行業競爭也日漸加劇，房企第四季度應該採取一定的應對措施，一方面加強銷售回款、降杠杆控制整個負債總量；另一方面是加強對行銷的重視，把握行銷節奏，積極推盤去化加大行銷力度，搶收回款保證充足現金流。”

“此外，企業應該加強與金融機構的合作，關注創新型融資產品的搭建，積極拓寬融資管道。在拿地方面重視現金流的基礎上根據自身財務狀況管理好拿地週期，保持充足現金流。”古超表示。

距離2020年還有不到80天，無論是在政策層面還是市場表現，房地產市場都未見輕鬆。

中指院統計顯示，今年以來百城新建住宅價格各季度累計漲幅較去年同期均有所收窄，其中三季度累計漲幅較去年同期收窄0.3個百分點，整體價格表現平穩。成交方面，三季度一線、三線代表城市成交同比有所回落，二線代表城市成交規模相對穩定。

對於後市，多位機構人士和業內專家向《每日經濟新聞》記者分析認為，四季度房企都會衝刺全年業績目標，無疑會加速推盤去化，但市場可能並不會因此出現過熱情況。但考慮到近期房企的積極行銷勢頭，四季度房價漲幅或將進一步回落。

前9月調控415次刷新歷史記錄

國家統計局資料顯示，2019年1~8月全國房地產開發投資84589億元，增速回落0.1個百分點至10.5%，為年內最低，降溫明顯。

今年4月19日，中央政治局會議重申“房住不炒”，要求落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制；7月30日，中央政治局會議繼續強調“房住不炒”，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

對比兩次會議內容，對長效機制的表述從“調控”變為“管理”，並首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的說法。

中指研究院認為，7月30日的中央政治局會議確定了三、四季度的政策基調，對市場情緒、地方政府後續政策的跟進起到了關鍵引導作用。三季度市場整體調整預期將進一步強化，會議在基調和作用方面與去年同期的中央政治局會議存在相似之處。

另外，地方政府緊縮政策數量在三季度達到階段高點，調控緊盯市場變化及時調整的特點仍比較明顯。整體來看，地方調控力度在7、8月份明顯加強，9月份有所減弱。如蘇州進一步升級了限購政策，合肥升級土拍政策，部分城市房貸利率上浮水平繼續回升，各地公積金政策密集調整，多地強化房地產市場監管等。

據中原地產研究中心統計，2019年前9個月各地合計出臺房地產調控政策達到415次，去年同期這一數字為385次。這意味著，平均每個工作日有2次以上的房地產調控，刷新了歷史記錄。

中原地產首席分析師張大偉認為，2019年是房地產政策出臺最密集的年份，而在房地產政策內容裡，過去很少提及的房地產金融風險在2019年來被密集提及。累計看，中央各部委在2019年來累計已經發佈過25次講話或政策，要求注意防範房地產金融風險。

對於四季度的展望，中指研究院表示，金融政策將貫穿始終，在四季度仍然會繼續延續。另外，一方面，部分城市的調控緊盯市場變化存在適度升級的可能；另一方面，部分城市通過局部優化現有政策，繼續精准保障首套自住購房需求。

房價漲幅收窄成交規模穩中略降

今年以來，受高價地專案集中入市等推動的結構性因素影響，商品房銷售價格仍保持較快上漲，但考慮到近期房企的積極行銷勢頭，四季度房價漲幅或將進一步回落。

中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查資料顯示，今年9月，百城新建住宅均價15051元/平方米，環比上漲0.31%，漲幅已連續11個月運行在0.4%以內；同比上漲3.56%，漲幅連續11個月收窄，整體價格表現平穩。

累計來看，2019年1~9月百城住宅價格累計上漲2.54%，漲幅較去年同期收窄1.51個百分點。今年以來各季度住宅價格累計漲幅較去年同期均有所收窄，其中三季度價格累計上漲1.08%，較去年同期收窄0.3個百分點。

成交方面，重點城市規模穩中略降。中指研究院統計顯示，今年前三季度，重點城市商品住宅成交面積同比穩中有降，三季度整體趨穩，近期市場調整壓力加大。

據初步統計，2019年前三季度50個代表城市商品住宅月均成交面積同比下降1.6%，其中三季度50個代表城市商品住宅月均成交規模約3210萬平方米，同比增長0.2%。

中指研究院認為，8月以來行業金融層面監管加強，疊加3~4月一二線市場銷售端的回暖導致需求後續釋放動力不足，市場調整壓力有所加大，8~9月重點城市成交規模同比均下降，“金九”成色不足。

二手房方面，2019年1~8月10大城市二手房成交套數同比增長12.9%，其中7~8月二手房成交20.6萬套，同比增長10.3%，半數城市成交同比增長。

億翰智庫上市房企研究中心主任張化東告訴《每日經濟新聞》記者，四季度市場應該還會面臨僵持局面，因為多數城市的去化週期還是比較短的，大部分一二線城市去化週期都在12個月上下，三四線城市多在18個月上下。而目前無論是從供給端還是需求端看，都是相對比較疲弱的，兩端不會出現突然大的變化。

三線樓市下滑四季度將繼續調整

從城市看，總體為一線城樓市增長、二線平穩、三線下滑。據中指研究院統計，2019年1~9月一線城市商品住宅月均成交面積為58萬平方米，同比增長19.9%。不過，8~9月需求釋放節奏開始放緩，市場出現調整。

二線代表城市前三季度成交面積約80萬平方米，同比下降0.6%，三季度成交同比增長1.9%，整體成交規模趨於穩定，內部市場延續分化格局。

值得注意的是，50個重點城市中近八成的三線代表城市位於長江和珠江三角地區，該類城市在嚴厲的政策下，市場調整態勢延續，帶動整體三線代表市場同比下降。前三季度，三線代表城市成交面積同比下降9.7%。其中，三季度月均成交面積在34萬平方米左右，同比下降約3.6%，揚州、三明同比降幅均在60%以上。

中指研究院表示，展望四季度，三四線代表城市由於前期需求存在透支後期增長乏力，市場將延續調整態勢，同時一、二線城市市場規模隨著市場環境的收緊及需求釋放放緩，也將面臨一定調整壓力，四季度整體市場承壓。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，四季度房企推盤力度比較大，還是走降價促銷的銷售策略，這在交易資料上應該是有回升，但回升幅度也是有限的。一方面政策面暫時不會有改變，而需求端也很難說完全釋放，四季度只能說可能會有一個溫和的小復蘇。

川財證券研報指出，考慮到三季度銷售市場有所降溫，預計不少房企在四季度的推盤速度可能會略為加快，但在房地產行業調控政策仍然持續的大環境下，預計今年四季度房地產銷售市場出現過熱現象的可能性較低。

　　近日全球領先的保險及資產管理公司——安聯集團旗下公司以約78億元人民幣（10億歐元）的估值收購了北京一寫字樓專案85%的權益。這也是今年以來，又一宗外資加倉中國寫字樓案例。

　　據戴德梁行統計，2018年全年加上2019年一季度，外資機構僅在北京的大宗房產交易已達10起，累計交易金額超過250億元。

　　對此，戴德梁行大中華區資本市場主管李志榮向上證報記者表示，無論是對中短期投資者還是中長期投資者而言，中國都存在大量投資機遇。


　　據悉，本週三安聯不動產代表多家安聯集團公司，與首峰亞洲宏觀趨勢基金III（Alpha Asia Macro Trends Fund III）成立合營公司，以收購北京融新科技中心85%權益，餘下15%的權益仍由賣方東久中國繼續持有。

　　交易雙方給記者的材料顯示，北京融新科技中心物業為位於北京望京區的國際甲級寫字樓，估值約達10億歐元。該物業於2018年3月落成，由六座辦公樓及兩座商場裙房組成，可租賃總面積約為131000平方米。物業坐落北京望京區來廣營地鐵站上蓋，區內彙聚當地眾多獨角獸及科技公司。目前該資產已進入穩定運營期，出租率達70%。

　　“自去年以來，各路外資就已經對北上廣深的核心物業青睞有加。”國際房地產顧問“五大行”之一的戴德梁行中國資本市場副董事總經理劉兵曾向上證報記者表示，今年給他的感受是，外資越來越活躍且有很多交易曝出來。他預計外資持續加倉中國寫字樓的態勢仍會持續。

　　有資料顯示，2018年內地商業地產總投資額達2960億元，外資占總交易額的32%。其中，外資機構參與北京大宗物業收購金額達到了169億元，占北京大宗物業總成交的三成。

　　17日，在北京首個共有產權養老試點專案——恭和家園，首批139戶家庭共有產權證書開始發放。

　　記者瞭解到，產權證全名為“不動產權證書”，標明了權利人、用途、面積、共有份額等法律要件，為自然資源部監製。

　　根據規定，購房者擁有養老房95%的產權，每間居室至少有一名60周歲以上老人，每月每戶只需繳納3080元的服務費。購房者擁有國家承認的產權證書，可以轉讓、出租、繼承。剩餘的5%產權由恭和家園投資建設方樂成老年事業投資有限公司作為養老運營商永久持有，不得買賣。

　　“樂成恭和家園養老試點項目的產權證與普通住房產權證具備同等作用及價值，發佈單位及概況等都無太大區別，唯一區別是標注了5%產權部分歸樂成持有。房屋的升值收益，也都歸房屋所有人所有。”樂成老年事業投資有限公司總裁曹靜介紹。


　　隨著人口老齡化程度加深，我國養老模式也在不斷創新。比如，目前經常提到的“以房養老”模式。但是，由於操作較為複雜，加之受傳統觀念束縛，“以房養老”推廣效果不佳。相比之下，可繼承的共有產權養老則更易被老年人接受。

　　共有產權養老試點諸多創新。這種“服務+產權”的新型居家養老模式，讓老人既有在家養老的歸屬感，又可以享受養老機構提供的完善服務，也為子女提供了一份可繼承的資產，解決兩代人的養老問題，在滿足不同年齡層養老需求問題上做到了兼顧和統一。

　　曹靜表示：“共有產權養老試點專案，一方面集合老人的養老需求，主要提供社會最大比重的中端經濟水準老人對優質老年生活的需求。同時，根據老人的集中性需求，提供91項整合養老服務，也提供各項個性化增值服務。”

　　據悉，年底前樂成養老還將在通州半壁店開啟新的共有產權養老試點項目，向周邊社區輸入養老服務能力。

《施政報告》周三宣布提高按揭保險樓價上限，惟只限購買現樓，並即時生效。昨日西九龍兩新盤正面交鋒，長實（01113）與市建局合作發展的深水埗樓花項目愛海頌首輪銷售218伙，有買家即選用建築期付款，待入伙才完成交易，以便符合新按保規定只能買現樓物業的要求。新地（00016）長沙灣南昌站上蓋匯璽III同日進行第三輪銷售共235伙，亦有買家表明會申請首置按保。不過，兩新盤銷情未明顯受新政策帶動，僅賣出50%至60%可發售單位，共售約218伙。另外，有新盤貨尾成交急升，採建築期付款方法入市買家大增。

愛海頌是《施政報告》發表後首個開售的全新項目，位於紅磡置富都會商場的售樓處昨日上午9時半前已有大批準買家排隊，發展商先進行大手購貨組別抽籤及揀樓。長實執行董事趙國雄表示，《施政報告》提高首置按保樓價上限，愛海頌有買家透露將採用建築期付款，昨日項目銷售未能直接受惠，料次輪銷售將配合政府政策。項目大手組別共售出21伙，最大手為一家庭客，屬3個家庭組合，共購入4伙，涉資約5700萬元。

愛海頌售110伙 即晚提價1%

居於觀塘的買家李小姐認為，放寬按保對入市有幫助，又指愛海頌價錢平，以逾900萬元購入兩房戶，選建築期付款方法，並會考慮是否採用按保。

趙國雄指出，放寬首置按保有助社會安定，形容措施對樓市是「及時雨」，相信可帶動成交量增加，對樓價影響則有限，不擔心二手市場會搶去新盤購買力。愛海頌最快下周進行次輪銷售，發展商即晚重發價單，調高價單上100伙售價1%。消息稱昨日共賣出約110伙（50.5%）。

匯璽III第三輪銷售賣六成

匯璽III推出235伙，當中178伙以發價單形式銷售，售樓處位於中環國際金融中心一期，早上一度大排長龍，有準買家稱將採用首置按保。市場指全日共沽出約108伙（60.7%），但與首兩輪銷售取得近沽清成績，銷情明顯放慢。

政府放寬按保掀起極大迴響，令買家入市心態轉變，中原亞太區副主席陳永傑預期，採用建築期付款的買家比例將增至逾10%，可申請新按保減少首期支出；美聯住宅部行政總裁布少明亦持相同看法，該行的愛海頌買家約有10%轉用建築期付款方法。

其他一手樓盤亦受放寬按保的消息帶動連錄成交，更有不少買家選用建築期付款計劃，其中合景泰富（01813）及龍湖（00960）合作發展的九龍東啟德尚．珒溋在《施政報告》公布當天，即沽出14伙，較上日激增約3.7倍，其中12伙買家選用建築期付款。

現時大多數新盤提供的建築期付款方法，買家只須繳付樓價10%至15%即可「睇到尾（入伙）」，但須留意建築期付款所付樓價相對較高，若再採用新按保，也要繳付額外保費。

全球政經前景不明朗，加上香港社會動盪，營商環境惡化，商廈空置率上升，投資價值大打折扣。去年開始拆售的中環皇后大道中99號中環中心，更出現甲級商廈市場自「反送中」運動以來「第一滴血」，今年5月以8746.8萬元售出的39樓其中一個單位，作為資深投資者的買家楊超成決定「壯士斷臂」撻訂，料損失近875萬元訂金。

涉及撻訂的單位為中環中心39樓3室，建築面積約1843方呎，英皇集團主席楊受成的胞弟楊超成於今年5月中透過永明企業有限公司購入，作價8746.8萬元，呎價約47460元。不過，根據土地註冊處資料，該單位已於上月4日簽署取消買賣協議，即已撻訂收場。

楊超成「斷臂」失875萬訂金

買賣合約文件顯示，買家在購入上址時，須先付100萬元訂金，並於簽署買賣合約時再加付774.68萬元；餘額7872.12萬元則於今年9月30日完成交易時繳清。由於今次取消交易，楊超成之前繳付的874.68萬元訂金料遭沒收。

中環中心39樓全層由有「磁帶大王」之稱的陳秉志和資深投資者林子峰等持有，於今年4月底把整層分拆成12個單位出售，建築面積由約1841至3140方呎，成為該廈第二層分拆出售的單位。資料顯示，該層自拆售以來累沽5伙，現撻訂1伙後，餘下4伙共套現約4.95億元，成交呎價42080至48435元。

中環中心今番撻訂，為中環區甲級商廈市場近兩年半以來再現取消交易個案。對上一宗為中環美國銀行中心，有低層單位2016年12月以2260萬元售出後，在2017年2月遭撻訂。

另外，消息透露，美國銀行中心32樓7至8室，建築面積3857方呎，望少量海景及山景，剛以每方呎58元租出，月租約22.37萬元。該單位舊租約每呎90元，意味新租金大跌35.6%，以呎租計屬該廈近3年半以來新低紀錄。

政府放寬首置按揭保險（首置按保）， 二手樓買家即時有反應，突然「變身」全盤可借足九成上車的九龍灣淘大花園交投即時彈升，昨連環錄得至少約3宗買賣，一個原圖則1房改2房單位更加價15萬元（2.5%），仍獲買家以615萬元承接。

據中原地產網頁，淘大花園目前共有39個放盤，叫價520萬至700萬元，原先最多只可借六成至八成上車，惟受惠首置按保，全數單位突「升級」至有機會借足九成，催化交投反彈。

利嘉閣地產聯席董事鮑允中稱，淘大花園昨單日錄得3宗買賣，其中I座中層7室，實用面積378方呎，原圖則1房改2房，3周以來一直叫價600萬元，但周三（16日）見《施政報告》宣布放寬首置按保後，即時加價15萬元（2.5%），昨日即獲買家以615萬元承接，呎價16270元。

另一邊廂，不少屋苑樓價受惠於首置按保的將軍澳，成交亦回暖。美聯物業營業經理林志堅表示，該區自《施政報告》公布後至今，兩天共錄得至少約12宗成交，平均每天約6宗，相對《施政報告》出爐前每天約3宗買賣增加1倍，其中2宗更屬加價後沽出，包括新都城1期3座中層G室，實用面積364方呎2房戶，原業主8月叫價670萬元，曾因社會動盪一度減落630萬元，但昨日在好消息下加價10萬元，至640萬元，最後獲區內上車客以638萬元承接，呎價17527元。

施政報告放寬首置客的九成按揭樓價上限，準買家可以選擇市區物業，尤其是交通方便而且單位內籠較寬敞的，正如是次推介藍田啟田大廈A座低層2房戶，實用469平方呎，叫價590萬元，若選用9成按揭，首期僅59萬元。

位於啟田道61號的啟田大廈，位置靠近藍田港鐵站A出口，只要步行分餘鐘便能抵達，出行方便程度媲美區內兩大私人屋苑。物業分A、B座而建，樓高32層，每層8伙，主供實用469、526平方呎兩種屋則，前者可間2房，而後者作3房用。

實用率高 無窗台設計

物業另一賣點是內籠實用率高，由於無窗台設計，單位空間感充裕，而且房間間隔可靈活改動。不過觀景就以區內的街、樓景為主，層數愈高，景致愈開揚。

起居方便亦是啟田大廈的優勢，除近港鐵站外，物業對面為啟田商場，內設食肆、生活百貨、街市等，購買日常所需絕無問題。而大廈基座亦有銀行、便利店及茶餐廳等。

是次推介的A座低層6室，實用469呎，已間有2房，備有裝修，廚廁等亦已翻新，業主目前叫價590萬元，實用呎為12,580元，世紀21聯誠董事謝寶昭表示，此為目前最平放盤，其餘叫價為600萬元或以上。

若按借貸9成計算，此室可借531萬元，以利率2.5厘，20年計算，每月還款28,138元，首期約59萬元。

新一份施政報告放寬按保限制刺激樓市，發展商乘機突擊開價搶佔先機。恆大旗下屯門掃管笏項目恆大·珺瓏灣昨日開放示範單位予傳媒，並上載首張151伙價單，為施政報告公佈後首個開價新盤，折實平均呎價1.54萬元，貴絕掃管笏一手樓。扣除最高11%折扣，單位全數「6球」(即600萬元)有找，折實入場費318萬元起。

首批151伙 318萬入場

根據項目首張價單資料，涉及151伙單位，面積介乎223方呎至378方呎，價單定價357.3萬至610.29萬元，價單呎價15,504至19,342元。如買家選用90天即供，最高可獲11%折扣，折實價318萬元至543.2萬元，折實呎價13,802元至17,215元。全數單位折實價平過600萬元，當中500萬元或以下有136伙，若是400萬元內亦有69伙，可承造九成按揭。

值得留意是，該價單折實平均呎價1.54萬元，為近年掃管笏首張價單呎價最貴樓盤。對比區內對上一個新盤、即永泰今年6月推出的OMA OMA，當時首批98伙折實平均呎價1.24萬元，恆大·珺瓏灣首批折實均價較OMA OMA高出約24%。

最平單位為2A座2樓E室及F室，面積同為223方呎，折實價318萬元，折實呎價14,260元。要注意是，除基本折扣外，項目亦提供代繳印花稅優惠，上限為樓價3%，以首置客為例，購買折實樓價442.8萬元以上單位才可用盡3%上限。

恆大·珺瓏灣坐落於屯門掃管笏管翠路8號，分兩期發展，合共1,982伙，共4座住宅大樓及22幢洋房。毗鄰新盤有NAPA、上源等，另有星堤2期等興建中項目。由於項目位置遠離市中心，附近居民需以穿梭巴士代步或乘坐巴士前往。 項目預計關鍵日期2021年5月31日，樓花期約19個月。

上源增建築期付款折扣

另一邊廂，萬科置業（香港）旗下屯門項目上源，自推出至今已售出996伙。鑒於項目樓花期縮短，選擇建築期付款辦法的客戶所享最高折扣優惠，將從以往的8%增加至12%。同時，因應客戶的需求，將為指定3房單位提供1個車位認購權。

滿名山2洋房下周招標

同區嘉里旗下已屆現樓的滿名山昨亦上載新銷售安排，推出山庭H16、H35號洋房，面積分別2,865方呎及1,785方呎，同樣連1,240餘方呎花園，於本月21日(下周一)起招標。據招標文件顯示，買家可於720日內分段繳付13%樓價、87%餘款可於1,138日內上會。