國家住都中心21日宣布首件招商的捷運圓山站西側公辦都更案決標，最優申請人綜合評選由麗寶建設得標，投資金額43億元，預計12月底簽約，2025年完工營運。

未來麗寶建設要以30億元向台銀承租房地20年，打造複合式飯店、數位科技創業等綜合性的商場。

圓山站西側土地是國家住都中心成立後推動的第一件公辦都更案，具有相當大的指標意義。本案主要地主為台灣銀行、台北市政府，及部分私有土地和違章戶，國家住都中心先降低不同意戶等變數，讓開發商以最短的時間投資興建。

國家住都中心指出，公辦都更完成後，台銀可分回南側A區全部房地，預計打造成複合式飯店及美食大樓，以及結合數位科技創業、藝術休閒觀光、樂活宜居三位一體的圓山綠水新天地。

北市府可分回北側B區，作為市府公益性設施，設置日照中心。另麗寶建設規劃，北側B區將規劃為住宅、新創辦公室、親子休閒商店街。

本案只有麗寶建設一家投標，經過資格審查、評審委員評分後，符合招商文件要求，獲得開發資格，最快可於12月簽約，最快在2025年完工營運。承辦人員指出，招商文件中對出資人規範是一家以上參與，麗寶投標後符合相關資格。

台銀圓山站西側公辦都更案與過去最大的不同，就是出資者不只要投資興建，更要回租台銀分回的南側A區房地20年。前五年租金下限是1.286億元，隨後每三年調高一次，總計20年租金不得低於30.3億元，如此一來，可大大活化台銀資產。

國家住都中心認為，本案做了許多創新，在房東角色的台銀方面，過去出租房產最長5年，這次提高到20年，是很大突破。在開發者方面，需要回租並經營20年，不僅需要營造實力，更需要有經營複合式商場的經驗。

官員說，麗寶經營福容飯店、麗寶樂園等休閒娛樂設施很有經驗。國家住都中心原本期待有更多集團投入，最後僅麗寶一家投標，雖有點意外，但覺得驚豔。

另住都中心希望，未來圓山站西側都更案可兼顧新創事業，及連結光華商場、三創等，形成科技廊帶。麗寶規劃，南側A區將可開發AR?VR展售場地，北側B區則有新創辦公室，達成原定招商目標。

集團盼拋磚引玉 重現台北西區風華

由不動產開發全聯會名譽理事長吳寶田主導的麗寶建設，21日成功得標國家住都中心主導的「捷運圓山站西側公辦都更案」，獲選為最優申請人。麗寶建設表示，這不但是國家住都中心七大公辦都更案當中，第一筆成功招商的公辦都更案，其實從往年歷任總統推動的住宅政策，麗寶都一路相挺，希望拋磚引玉，重現台北西區風華。

麗寶建設執行長陳志鴻表示，「捷運圓山站西側公辦都更案」是麗寶建設集團參與都更案的第八筆，至於公辦都更案，則是第一筆，希望拋磚引玉，貢獻社會。

陳志鴻表示，其實早從20多年前，集團董事長吳寶田就相當積極參與政府推動的住宅政策，包括從1994年前總統李登輝提出一坪6萬元勞宅政策時，麗寶率先響應；2010年前總統馬英九推動合宜住宅政策時，麗寶建設、集團旗下上市公司名軒開發，就分別參與開發「麗寶快樂家」和「名軒快樂家」二筆林口合宜住宅。

另外歷次政府重大BOT案，包括台中麗寶樂園、淡水漁人碼頭福容大飯店等，麗寶都參與；至於都更案，集團至少已參與七筆，因此，集團配合政府政策推動都更，不遺餘力。

陳志鴻表示，「捷運圓山站西側公辦都更案」麗寶建設則將分回北側B區，預計規劃為住宅、美食購物廣場、親子休閒商店街、新創辦公大樓等；比較特別的是，台銀分回的南側A區，未來將由麗寶建設回租，租期為20年，將規劃為創新能量匯聚的複合式飯店、及美食大樓，打造結合數位科技創業、藝術休閒觀光、樂活宜居三位一體的「圓山綠水」新天地。

陳志鴻表示，其中麗寶回租的複合式飯店，有考慮引進福容飯店。全案包括2幢建築，包括南側1幢1棟、北側1幢3棟，共4棟10?11層樓的大樓。預計12月底前完成簽約後，5年完成都更、請照和施工程序。

高雄第一個自辦都更案「逸文苑」，歷時11年喜迎完工，7月完工至今已銷售三成佳績。京城建設總經理陳添進表示，高雄屋齡超過30年的房屋約有40萬棟，都更勢必是未來開發的重要一環，而「逸文苑」不僅是高雄首個自辦都更案，更是京城建設的都更指標案。

陳添進坦言，該都更建案過程困難重重，基地前身是屋齡42年的社會住宅，自2008年高市府公告都市更新政策後，該京城建設隨即積極整合，2011年4月提出申請，3年半拍板定案，直到今年9月公開銷售。

陳添進說，11年對建商而言，可以讓3個建築案從規劃到完工，但對京城建設來說，11年卻是一棟建築從整地到完工經歷的時間。

位居高雄傳統市中心的「逸文苑」，步行可到捷運橘線O7文化中心站，鬧中取靜，除了擁有緊鄰彩虹公園、百貨商圈、文化中心機能外，更擁有超級明星學區五福國中優勢，吸引優質客層入籍。

當地房仲業者指出，「逸文苑」坐落區域向來藝文風氣興盛，文化中心生活商圈自早期發展以來，即為自營商、公教人員密集區域，塑造優質居住氣圍，巷弄恬靜，具生活風格的小店隱身其中，有如同台北市大安區，乃至青田街名人巷的生活底蘊。

「逸文苑」外觀跳脫傳統方盒，以律動花瓣造型定義區段價值，京城建設跳脫方思考，最後選擇用國際間地標型建築如日本的Sekisui House, 知名建築大師Norman Foster作品等使用的Double skin Facade觀設計方法，讓外觀設計擁有更高的自由度，展現優美而立體的弧度，並帶來隔熱、減低噪音等效果。

此外，「逸文苑」700坪公設擁有多個符合生活需求的規劃，包括宴會廳、健身房、KTV、瑜伽室、多功能才藝教室、圖書會議室等，其中圖書會議室、宴會廳、KTV、多功能才藝教室內皆配備投影系統，讓空間有能多功能應用，在家就能舉辦會議、演講、成果發表會，滿足追求生活品質的菁英需求。

總銷約30億元的「逸文苑」，可銷售部分約20億元，並規劃29~93坪的多元規格的產品，每坪單價29萬元起，總價自850萬元起，目前完工銷售已達到三成。

法拍市場再釋出一宗精華區法拍屋！據法院公告，台北市大安區國父紀念紀館旁的「大安國硯」9樓戶別，將於下月6日以底價1.11億元、換算每坪156萬元重啟一拍。法拍業者認為，該案雖位處精華區、屋齡僅七年的點交物件，屬於法拍市場的搶手貨，不過底價明顯高出市場行情五成，一拍出脫機率不高。

據查，該房屋債務人為涉掏空華美電子前董座楊名衡所屬的楊氏科技名下資產，去年因涉財報不實、掏空資產等遭台北地檢署起訴，去年1月也因其財務問題，名下資產「大安國硯」9樓戶別遭法院查封，權狀面積79坪，包含二個平面車位，去年8月曾以1.34億元拍賣，不過以流標收場，這次則以底價1.11億元重啟拍賣。

「大安國硯」是知名的精華地段爛尾樓續建完成個案，規劃二棟、共42戶，由於位在國父紀念館旁光復南路麥當勞後方巷內，地段精華，備受矚目，早在2002年預售銷售並開工，不過因消費糾紛延宕至2012年才完工，據實價登錄顯示，該社區在2015年底時，最高曾有每坪近128萬元的交易單價，不過近二年來的交易單價約依樓層不同，落在每坪90萬?110萬元間。

法拍業者指出，近年不少市區高總價住宅遭法院拍賣的原因，多因屋主經營不善、或債務問題導致，法拍市場接手性隨著房市回溫更為熱絡。這種精華地段屋齡較新、且有點交的空屋，本屬法拍市場的熱門物件，不過底價偏高，要在一、二拍時吸引買方出手不易，不過三拍降至底價約每坪百萬，接近市場行情，預料會吸引投資人進場。

工業地產市場買氣強強滾，桃園華亞科技園區廠房21日進行公開標售，底價24.5億元，結果吸引逾十組潛在投資領取標單，最後由全球人壽砸下28.08億元成功得標，顯示倉儲物流不動產需求持續升溫。

第一太平戴維斯受託辦理桃園龜山華亞科技園區廠房公開標售，地點位於桃園市華亞科技園區科技三路上，緊鄰廣達電子的研發園區，土地面積4,568.66坪，廠房總面積1萬3,395.51坪，現況整棟出租作為倉儲物流之用，是目前市場難得的大型穩定收益資產。

全案標售底價24.5億元，公告期間有逾十組投資人領標，競爭激烈，最後由全球人壽以28.08億元得標，溢價率14.6％。

第一太平戴維斯總經理黃瑞楠表示，物流倉儲已成近期最受矚目的商用不動產投資類別，累計今年倉儲物流不動產交易金額合計近96億元，零售、超市與電商是主要的自用型買方。

黃瑞楠表示，專業投資法人也將具備長期穩定租金收入的倉儲物流不動產，視為優質的投資標的，其中以壽險與不動產投資信託基金REITs最為積極。


全球人壽 28億買科技園區廠房
經濟日報

浩瀚數位公司在華亞科技園區的廠房，日前委託第一太平戴維斯辦理公開標售，昨（21）日開標結果，由全球人壽以28.08億元得標，溢價率達14.6%。
據了解，浩瀚數位為活化資產因而出售，由於廠房有出租收益，且富邦momo今年新簽租約，是目前市場難得的大型穩定收益資產，標售底價24.5億元，公告期間有近十組投資人領標，競爭激烈，最後由全球人壽以新台幣28.08億元得標，暫居第4季壽險業購置不動產最高金額的案例。

浩瀚數位廠房位於桃園市華亞科技園區科技三路上，緊鄰廣達電子的研發園區，基地前後雙面臨路，土地面積為4,568.66坪，廠房總面積13,395.51坪，建築規格包括樓高、樓板載重、卸貨碼頭規劃及數量等皆為高規格設計，現況整棟出租作為倉儲物流之用。

今年工業地產穩定成長，物流倉儲成最受矚目工業不動產投資類別。第一太平戴維斯總經理黃瑞楠表示，包括昨日以28.08億元標脫的華亞科技園區廠房，今年倉儲物流不動產交易金額合計近96億元，零售、超市與電商是主要的自用型買方。

黃瑞楠說，具長期穩定租金收入的倉儲物流不動產，被專業投資法人視為優質投資標的，其中以壽險與不動產投資信託基金REITs最為積極，像國泰人壽、南山人壽、全球人壽，乃至今年斥資新台幣25.278億買下世紀鋼構桃園物流中心的樂富一號，都將倉儲物流納入不動產配置，預期未來倉儲物流不動產的交易將更頻繁。

黃瑞楠認為，今年商用不動產交易增溫，自用與投資型買方的市場信心雙雙增強，無論從總成交金額、單筆交易規模以及單價都明顯優於去年表現，交易動能主要來自剛性自用需求增加。

有民眾在2017年砸300萬元投資英國莊園，業者宣稱改建酒店，保證年獲利10%，經過1年酒店沒蓋成，連房產證明都沒拿到，讓她大罵：「國外建商不負責，找仲介也推卸責任，現在錢飛走了。」消保處表示，購買海外不動產不受《消保法》保護；專家表示，海外投資不動產風險大，不熟悉別嘗試。

台北44歲退休族的徐小姐，2017年在台北世貿海外投資不動產展覽，透過仲介介紹，以6.8萬英鎊 (當時匯率換算，接近台幣300萬元)，含台幣9萬元仲介手續費，買入尚待改建的英國酒店「斐麗文藝莊園」1樓，約5.3坪雙人房型1間，沒想到自此成為噩夢。

稱110或125％回購出場
徐小姐氣炸說：「仲介稱保證獲利，在銷售簡介上，承諾投資人10年內，保證年租金收入達10％，且投資期間內，可隨時以110或125％的回購條件出場，誆稱此案件絕對獲利，最後根本什麼都沒有。」

「斐麗文藝莊園」（Dunsmore Hall）基地為私人歷史莊園，位於英國倫敦市郊的拉格比小鎮，距倫敦大約火車車程70分鐘，該標的由英國建商（Northern Powerhouse Developments Ltd）改建新式酒店並向海外兜售。徐小姐購入產品售價8.5萬英鎊，因還未蓋好，故仲介收取6.8萬英鎊，中間價差當作前期租金回報。

按照徐小姐提供投資時程計劃，英國建商應於去年4月拿到建照、7月完工，今年10月就應收到首年10%租金約8500英鎊（約台幣33.4萬元）報酬，但現在城堡連蓋都沒蓋。照合約規定，建商若未取得建照，投資人可在2周內要求退還6.8萬英鎊，徐小姐則說：「當時曾主動向英國建商反應要求退還，建商稱4個月內可還款，但至今一直沒有下文。」

徐小姐表示，今年7月仲介舉辦台灣銷售說明會，現場她曾向該仲介的英國總公司人員反映錢討不回來，對方先是回應該公司信用良好，不用擔心，「後來卻又以開發商資產已被清算及凍結為由，拒絕替英國建商償還投資金額」。徐小姐求助無門下，再回頭找向台灣仲介，原來銷售時，台灣仲介稱投資者下訂後，英國總公司會有英國律師協助整個產品買賣流程，徐小姐表示，但現在無法要回資金，仲介卻改口稱英國律師是英國開發商提供，將錯誤推給英國律師，建商出包，仲介卻售後不理，甚至還藉由鼓勵投資人聯合對英國律師提告該投資案，藉此推卸責任。

徐小姐近日發現，英國建商早在2015年就有財務經營問題，開發商公司黑洞高達幾百萬英鎊，該仲介卻完全沒有說明，現在投資金額要不回來，對照仲介在官網宣稱「所有支付款項受履約帳戶保護」，顯然是虛構誘騙。對於徐小姐指控，對此法律顧問詹振寧澄清，他們是基於投訴人有意解約及要求緩還投資價金下，建議徐小姐找英國當地律師，在該司協助下，對該建商提告，而非請她告向英國律師。詹振寧指出，他們也將徐小姐女反應，完整轉達給英國建商，再委請英國律師向徐小姐溝通，該英國建商在建照取得上確有遲延，但並沒拒絕徐小姐賠償要求，目前雙方應已在解約上調當中，在合約尚未解約下，銷售產品提供的履約支付保證，效力依舊存在。

遭指控的仲介業者表示，過去5年營運以來，都沒發生客戶反應或投訴類似問題，該司是以仲介角色，提供投資產品買賣服務，銷售產品時，公司都會向消費者完整說明產品內容，消費者也是在了解同意下，才會簽約購買，合約也都遵照英國法規訂定，投資人對產品買賣有任何需求，像跟英國律師溝通，都會積極協助。針對仲介回應，徐小姐反駁，她並沒有提告，當時法院是協調階段，且台灣仲介就是請她告向英國律師，雖然英國建商沒拒絕賠償，但至今也沒有還錢，更沒有就解約上做協調。

簽約應確認合約主對象
行政院消保處副處長吳政學表示，海外投資不動產屬於投資行為，而非消保法所保護的消費行為，該投訴個案也許有廣告不實可能，應循法律訴訟途徑解決。據《消費者保護法》第二條第一款、第三款明定，「消費者保護法所稱『消費』，是指基於求生存、便利或舒適的生活目的，在食衣住行育樂方面，為滿足人類需求的消費行為」。

過去在海外代銷業任職分析師、現為中信房屋研展室副理的張漢超提醒，投資人投資海外不動產，簽約時應確認合約的主對象是代理商，還是海外當地建商，因代理商僅是仲介角色，消費者在簽約內容中的主對象，多指向海外建商，若遇投資糾紛，仲介多不負責處理，投資人恐求助無門，民眾若無自住需求，不熟悉情況下，不要輕易嘗試投資海外不動產。

海外投資不納入消保 喊「保證獲利」其實最危險

近年海外不動產投資話題不斷，房產仲介廣告，最常見東南亞國家如馬來西亞、越南、泰國，還有日本及英國等，業者大舉「精選優質房地產投資」‎口號。日前發生有人透過海外代銷投資英國不動產，卻因海外建商未取得建照，說好的獲利成幻影卻求償無門，數百萬元血本無歸。

代銷僅是介紹銷售
中信房屋研展室副理張漢超表示，代銷業者看準投資人渴望高報酬心態，用保證獲利話術銷售。過往爆出海外投資糾紛的，皆由代理商代銷海外建商產品，並稱保證獲利，買後遇到問題卻又不負責，風險相當大。目前對於這類糾紛，恐怕僅能找國際律師尋求解決。若需投資，建議以國內產品優先，較能掌握狀況。
對於行政院消保處指出「海外不動產投資不在消保法保護範圍內」，內政部地政司副司長王成機尊重該法主管機關解釋，但民眾透過不動產經紀業購置海外不動產，若發生糾紛，仍可到經紀業所在地的地方政府，找消費者服務中心或消保官申訴，或地方政府調解委員會申請調解。

最好實地勘查物件
王成機說，外交部領事局網站上，可查詢到各國消費者保護機構的申訴管道，民眾可備齊相關資料或藉仲介業協助，提出跨國申訴。王成機呼籲，民眾投資海外不動產，若聽到保證獲利說法，都是業者話術，應該小心查證業者提供的獲利空間，同時審慎評估負擔風險能力，提前做好危機風險管理。

21世紀國際事業部經理王斟智表示，假設海外糾紛為建商違約，將協助對當地建商提告，也會針對語言狀況，提供專員協助溝通。至於糾紛發生手續費能否退還，則看合約內容有無承諾。他提醒，代銷業者多僅負責介紹與銷售，銷售時若提及獲利保證，須確認該獲利保證是否列於合約，若僅口頭承諾，可要求業者加註。此外，投資人投資海外不動產，不論投資公司名氣多大，建議能實地勘查投資物件，掌握狀況同時評估面對風險能力。

台中都更腳步加快，南區指標大樓「嘉磐樸樹」昨動土，為當地首場危老重建。市長盧秀燕出席開工典禮說：「台中有著40萬棟老建築，目前危老政策啟動1年半，至今送件已達93件，已開啟都市更新及市區活化的新契機，也希望南區首件指標案例能起帶頭作用。」

1年半送件達93件
危老重建全台如火如荼展開，開發商收購舊市區老舊建物意願大幅提升，據台中市府都發局統計，危老政策上路至今1年半，已達93件，而今年目標50件已經提前達標，民間反應相對熱烈，可加快都市翻新進程，目前危老條例申請期限至2027年。

南區首場動土的危老重建則位於忠明綠園道的指標預售大樓「嘉磐樸樹」，該基地面積達797坪，前身為1間50年的老舊閒置工廠及宿舍。去年開發商購地後先不開發，反而先開創文創市集「CP皇后鎮」也在短短8個月時間吸引約6萬遊客人次，成為知名的打卡景點。嘉磐建設董事長魏嘉銘說：「當時向原地主洽談多次，因為對方年事稍長，對土地非常有感情，因此危老重建除了可提供新的硬體以外，更重要的是喚回人與土地的情感與美好回憶，才有這樣別出心裁的活動。」

近期市府依「都市危險及老舊建築物加速重建條例」准予重建、取得建照，並爭取綠建築標章、耐震設計、退縮建築、無障礙環境設計等容積獎勵項目，預計新建地上20層、地下4層共154戶的集合住宅。嘉磐建設特助魏豪志表示，為了友善里民，該案特別於大樓側邊規劃90公分道路，便利附近里民連接綠園道，也開啟土地的下一頁故事。

每坪突破30萬大關
重建將推新案「嘉磐樸樹」，於第4季公開，因地點鄰近學區，吸引不少自住家長購屋族指名，建商更首度規劃駐點麵包師傅、首創公設麵包坊服務。全案住家坪數單純37、43坪、3∼4房，主力總價1300萬∼1500萬元，一舉突破每坪30萬大關，銷售已突破6成。

台中南區首場危老建築
基地：台中市南區忠明南路
前身：東原工業有限股份公司，為50年廠房，去年由嘉磐建設購入打造文創市集，近期通過危老重建，推預售案「嘉磐樸樹」

皇普建設（2528）團隊，2017年底由新團隊進駐後，積極推案、衝刺營運，其中百億大案「皇普莊園」將在本周六（26日）舉行動工典禮、11月中正式公開。此外，明年起在新案陸續完工入帳下，業績確定虧轉盈且營運逐年扶搖直上。

皇普建設董事長蘇永平，積極帶領新團隊衝刺業績。皇普建設指出，今年規劃推出三大新案，總銷合計破160億元，其中今年329檔期已在桃園龜山新案推出總銷約30億元的「皇普MVP」，該案位於機場捷運A7體育大學站和A8長庚醫院站之間，目前銷售率破五成、熱銷超過150戶，預計2021年第3季完工，挹注營運。

另外，總銷35億元上下「皇普雲鼎」目前銷售率約六成，每坪推案價25萬~27萬元，預計2022年第4季完工；皇普昨（21）日下跌0.1元，收在20.95元。

皇普表示，政府目前對房地產政策是以都更、社會住宅等照顧民眾居住權益為主，在房市回歸供需基本面下，認為今年房價不會再跌。值得注意的是，皇普建設旗下百億元大案「皇普莊園」是台中最大危老條例更新案，該案預計本周六（26日）舉行動工典禮，全案將在11月中正式開案，將以每坪2字頭推出，目前預約狀況已破四成。

「皇普莊園」戶數高達936戶，其中住宅920戶，店面16戶、可能採部分保留不對外銷售，新案預計完工年度在2023年，後續銷況將是公司後續獲利能否大幅跳躍的關鍵。

法人指出，明年皇普建設在總銷18億元「皇普鉑苑」，以及總銷9億~10億元的台南東區新案「皇普文苑」兩大案完工下，明年營運確定擺脫連四年虧損的陰霾、可望正式轉虧為盈。

看好國內觀光飯店市場的麗寶機構董事長吳寶田，近年來持續加碼開枝散葉，他認為，台灣擁有全球得天獨厚的條件，「一個小時、甚至半小時就能到海邊、高山」，且台灣輕旅行商機正蓬勃發展，對台灣未來觀光市場有信心。

看好國內國旅輕旅行商機，麗寶集團不僅在投資100億元的台中麗寶國際賽車場旁，去年興建完成房間數共計230間的兩棟主題飯店，更在屏東墾丁投入美棧大街旅店，且南投埔里、水里兩地也規劃分別打造生態親子遊樂園、新飯店，合計投資金額超過33億元。

吳寶田說，他相當看好國民旅遊的觀光市場潛力，尤其是國內國旅輕旅行商機，認為輕旅行市場正開始蓬勃發展，因此新飯店事業均定位「精品路線、平價飯店」路線，搶攻國旅輕旅行商機，「捷運圓山站西側都更案」飯店案未來也依此方向規劃。

吳寶田強調，接下來將主打「精品路線、平價飯店」路線的輕旅行飯店。

國人居住空間逐年擴大，你感受到家變大了嗎？行政院主計總處最新統計顯示，平均每戶住宅建坪45.24坪，每人可居住14.83坪，持續創新高。

主計總處官員表示，就住宅長期趨勢來看，房子確實是越蓋越大，因此每戶建坪呈現逐年上升趨勢，2009年平均每戶坪數為43.96坪，10年後的今天，每戶平均建坪已達45.24坪。

至於每人可居住坪數增加，除了房子本身變大之外，也和住在裡面的人變少有關係；主計總處調查顯示，國內家庭平均每戶人數從2009年的3.34人 ，下降至今日，平均每戶裡面只剩下3.05人。

建坪最小→台北31.8坪
建坪最大→竹縣58.36坪
主計總處官員表示，每間房子裡面住的人減少了，每個人能分到的居住空間自然就增加，因此平均每人可居住面積從2009年的13.16坪，增加至今成為14.83坪。

各縣市當中，以台北市每戶平均建坪31.8坪最小，其次是新北市32.87坪，基隆34.37坪第三，北北基也是全台僅有的三個平均建坪低於40坪以下的縣市。

根據內政部實價登錄資料，位於台北市內湖區金湖路的高價住宅「文心AIT」，於今年5月有一筆19樓戶別交易，總價約1.98億，換算單價約94.1萬。該社區鄰近美國在台協會，周遭環境以純住宅規劃為主，先前交易價碼都達百萬行情，但近年開始傳出賠售消息，成交單價甚至可見8字頭。如今近期房市回溫，中高樓層成交單價仍無法站上百萬，房產業者認為，應與區域特性有關。
自由時報報導，台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，「文心AIT」總樓高26層，屋齡為6年，共134戶，擁大湖公園綠地機能、捷運內湖站生活圈，與美國在台協會新址為鄰，被視作有機會讓國外人士租售的熱門社區。

不過，陳炳辰說明，內湖一直有交通擁塞、老舊公寓偏多的狀況，房價相較台北市其他行政區低，以星雲重劃區為例，有捷運站、湖光市場商圈等機能，成功路上也多見新案，大樓產品單坪均價達75萬，但當地舊華廈、公寓單價行情僅4、5字頭，差距之大也可想見區域利多發酵效應並不穩定。

　　自去年10月開始，華僑城頻頻出售旗下資產。10月21日，北京產權交易所披露，深圳華僑城房地產有限公司擬轉讓旗下兩家公司50%的股權，且為打包出售，轉讓底價合計約為47.12億元。

　　其中，上海華筵房地產開發有限公司（簡稱“上海華筵”）50%股權的轉讓底價約為24.84億元，資訊披露至11月18日結束。

　　據北交所披露，上海華筵為大型國有控股企業，註冊資本約為45.74億元，經營範圍主要包含房地產開發經營、物業管理、停車場管理、展覽展示服務。深圳華僑城房地產有限公司及華潤置地（上海）有限公司各持有上海華筵50%的股份。

　　今年前9個月，上海華筵淨虧損529.68萬元。截至9月30日，該公司的資產總額約為50.37億元，負債總額約為5.01億元，權益總額約為45.36億元。

　　同時，華僑城轉讓上海華合房地產開發有限公司（簡稱“上海華合”）50%股權，底價為22.28億元。

　　上海華合的經營範圍包含房地產開發經營、物業管理、停車場管理以及展覽展示服務。深圳華僑城房地產有限公司及華潤置地（上海）有限公司各持有上海華合50%的股份。

　　2019年1月至9月，上海華合淨虧損約326.29萬元。截至9月30日，該公司資產總額約為40.65億元，負債總額約為1.49億元，權益總額約為39.16億元。

　　交易條件約定，意向受讓方在受讓上海華筵50%股權的同時，須同時受讓上海華合50%股權。

　　起高樓，宴賓客，……

　　一則拍賣消息引起極大關注。

　　根據北京市第三中級人民法院官網公告，其將於11月18日10時至11月19日10時止，在京東網司法拍賣網路平臺上首次公開拍賣北京市朝陽區姚家園路105號3號樓1-14層，評估價為9.69億元，起拍價6.78億元，起拍價相當於評估價的7折。

　　而這一標的，正是此前高光時刻的樂視大廈。

　　根據評估報告，拍品權利來源為法院查封，房屋所有權人為北京宏城鑫泰置業有限公司，總層數為14層，其中1-2層為配套商業，3-14層為辦公用房。房屋性質為商品房，證載用途分別為配套商業和辦公，總建築面積為19620.76㎡，其中辦公用房建築面積為17092.50 平方米，配套商業建築面積為2528.26 平方米。

　　啟信寶顯示，北京巨集城鑫泰置業有限公司註冊地址為北京市朝陽區姚家園路105號3號樓1501室，就在被拍賣房產的樓上，樂視控股（北京）有限公司對其100%控股，最終受益人為賈躍亭，持股92.07%。

　　公告顯示，北京市第三中級人民法院不負責房屋騰退。中信銀行(6.280, 0.26, 4.32%)觀湖國際支行對上述部分房產享有租賃權。樂視網(1.690, 0.00, 0.00%)（維權）資訊技術（北京）股份有限公司和樂風移動科技（北京）有限公司向法院提交了對上述部分房產的租賃合同，樂視網資訊技術（北京）股份有限公司和樂風移動科技（北京）有限公司在法院就上述部分房產租賃權的執行異議已被駁回，現就上述部分房產租賃權的執行異議之訴正在審理過程中。

　　樂風科技是賈躍亭關聯企業。根據啟信寶中的工商資訊，賈躍民是樂風移動科技前法定代表人，他也是賈躍亭的兄長、樂視網前副董事長。

　　根據拍賣資訊，目前已歸入融創孫宏斌旗下的樂視網作為承租人，具有優先購買權。融創是否會再度出手也成為人們關心的話題。

　　公開報導顯示，2014年，樂視控股子公司北京宏城鑫泰從八大處控股集團總經理張景明處買下該大廈，之後更名為樂視大廈。

　　這裡也見證了樂視的高光時刻。

　　據媒體報導，2016年底，樂視體系爆發資金鏈危機，樂視大廈作為地產資產用於質押以換得融資，這筆14億元貸款資金來自於浙江中泰創展，期限為兩年，年利率為8%，總利息為2.24億元。

　　2017年11月，樂視大廈傳出擬急售的消息，喊價為14億元。

　　2018年7月，時任樂視網董事長劉淑青正式發佈了新品牌“樂融”，樂視大廈又更名為樂融大廈。

　　近日傳出在美國主動申請個人破產重組、與妻子甘薇離婚已支付51萬美金家庭撫養費等消息後，賈躍亭的歸期依然未定。

　　2019年10月17日，北京市第三中級人民法院官網上掛出了樂視大廈拍賣的消息。

預期之中的土地市場降溫，如約而至。

日前，由中國國土勘測規劃院城市地價動態監測組發佈的《2019年第三季度全國主要城市地價監測報告》顯示，第三季度全國總體地價水準環比、同比增速均放緩。其中，住宅地價同比增速連續六個季度放緩。

今年上半年，全國土地市場一度出現“小陽春”，從4月開始，熱點一二線城市連續升溫，土地單月成交合計金額均在3000億以上，溢價率也保持在20%左右。

但隨後連續出臺的收緊信託與海外融資等政策，使得房企融資成本以及現金流壓力進一步提升，全國土地市場也一改二季度的升溫之勢，掉頭直下。

另一個背景是，7月30日的中共中央政治局會議強調，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，土地市場與樓市一樣，依然是只允許出現小陽春，而不允許入夏。

供應、成交、溢價率均降溫

傳統的“金九銀十”火爆銷售情形並未出現，土地市場行情也在下行。

根據中指研究院的統計資料，供應方面，今年前三季度，全國300個城市共推出土地20936宗，同比僅增加0.1%；推出土地面積88068萬平方米，同比減少1%。

成交方面，1-9月共成交土地17850宗，同比減少2%；成交總面積達到74034萬平方米，同比減少2%。

分月份來看，9月相較於8月又呈現環比下滑的態勢。根據中原地產研究中心的資料，9月共成交土地673宗，相比8月份成交土地總數1124宗，環比下降40%。其中，超過10億的地塊共58宗，但43%的地塊以底價成交，平均溢價率僅為5%，只有21宗地塊的溢價率超過了10%。

但從重點城市的表現來看，存在分化現象。

中原地產的資料顯示，前三季度，納入觀察的全國50大城市合計賣地總額達到了3.14萬億，創造了同期紀錄，同比增幅達到18.1%，並且出現了9個千億賣地城市。

其中，土地出讓金同比正增長的城市有35個，但土地溢價率正增長的城市僅27個。

杭州前三季度的賣地收入最高，達到2289億，但比去年同期下降了1.6%；土地溢價率為16.65%，同比下降42%。

四大一線城市中，1-9月土地出讓金均為正向增長，其中深圳的同比漲幅最大，達到155%，上海僅微漲1.43%；溢價率方面，上海、深圳為正向增長，北京下降了27.36%，廣州下降了33.57%。

進入10月以來，土地降溫趨勢愈發明顯。中原地產的統計資料顯示，首周前50宗熱點地塊中，有31宗是底價成交，占比高達62%，這一比例刷新了近幾年的紀錄。

從房企的表現來看，克而瑞的資料顯示，7月有6成百強房企拿地腳步放緩，8月更是有3成百強房企未出手拿地；9月百強房企新增貨值約7000億元，較8月份的1.1萬億元大幅下降36%，同時，溢價率也延續了此前下滑態勢。

分梯隊來看，TOP10房企的拿地銷售比僅上漲1%，保持理性狀態；而11至30強房企拿地銷售比在0.45左右，是50強房企中拿地最為積極的梯隊，主要處於提升規模的需求，如美的、中梁1-8月拿地銷售比超過0.7；50至100強房企在1-8月拿地態度較為積極，“求生”欲望強烈。

房企錢緊出手謹慎

在今年的中期業績會上，就有不少開發商傳遞出了將謹慎拿地的訊號。

融創中國董事會主席孫宏斌稱，在拿地方面，公司下半年基本沒有指標，除非是特別好的地，拿地基本是停止的。

萬科首席運營官張旭則回應，拿地是根據收了多少錢回來才能拿多少地計算，並沒有固定的拿地計畫。但從實際表現來看，萬科8月拿地權益總額為150.41億元，而9月僅為50.28億元，環比大幅下降66.7%。

房企不再任性“買買買”，一個最直接的原因是融資收緊。

7月12日，國家發改委發出通知，對房企海外發債加強約束，新融資只能用於置換一年內到期之中長期海外債務，同時，還需就債務規模、期限等進行備案登記。此外，央行、銀保監會都加大了對房地產融資及有關信貸產品的監管力度，嚴禁消費貸、銀行理財、信託等各類資金違規進入房地產領域。

孫宏斌在中期業績會上坦言，這次嚴控房地產，對發債、信託、開發貸都作出了一定限制，是從融資端切入的調控。

但優質城市的優質土地，從來都不乏開發商爭搶，地方政府在推地動作方面有所調整。

深圳前海桂灣原計劃10月22日出讓兩宗地塊，一宗為商業用地，一宗為綜合用地，因為包含了片區稀缺的住宅而備受關注。但就在10月18日，深圳土地交易中心發佈公告稱終止出讓程式，引起業內譁然。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經濟報導記者分析，國家統計局剛剛發佈的70城房價資料中，深圳新房與二手房環比漲幅均進入了全國前十，尤其新房是2016年下半年以來首次進入漲幅前十。此次前海土地終止出讓並未披露具體原因，但一個可能性較高的猜測是，如果樓面價、溢價率較高，可能會造成市場預期變化，形成地價、房價聯動上漲，這對於樓市調控是不合時宜的。

張大偉也指出，整體來看，房地產企業依託信託等融資大幅度快速進入房地產市場導致土地市場短期升溫，是政策收緊的主要原因。房企年末資金鏈吃緊，熱點城市的土地溢價率開始明顯下調，不排除後續土地市場流標再次明顯增加的可能性。

對於後市的預判，上述《2019年第三季度全國主要城市地價監測報告》指出，未來國內宏觀政策進一步落地，國民經濟繼續保持總體平穩，房地產市場調控力度持續。預計主要監測城市地價整體保持低速增長，熱點城市住宅用地市場保持趨穩態勢。

2014?2019年國慶期間，北京新建商品住宅網簽量分別為538套、442套、216套、222套、235套及190套；二手住宅網簽量則分別為56套、101套、209套、28套、44套及41套。

北京樓市降溫 華北房企降價

沈琳（化名）擁有購房資格已經滿兩年。在與父母商議後，決定近期在北京購入自己的首套住房。從開始看房至今已經過去了半年的時間，儘管已經加了20多個仲介的微信，但她仍然沒有決定買下哪一套住房。

像沈琳這樣持幣觀望的不在少數，這也在仲介方面得到印證。宣武門附近鏈家的一位元仲介告訴時代週報記者，今年整個9月雖然團隊有四五套的成交量，但自己手上是零成交，而像他這樣零成交的經紀人不少。

無論是新建商品住宅還是二手房市場，在以往房地產銷售旺季的金九和銀十，北京樓市成交量創下了自2014年以來的歷史新低。

諸葛找房資料研究中心的統計顯示，2014?2019年國慶期間，北京新建商品住宅網簽量分別為538套、442套、216套、222套、235套及190套；二手住宅網簽量則分別為56套、101套、209套、28套、44套及41套。

近日，時代週報記者走訪了北京多個樓盤銷售專案，發現大部分都打起了促銷優惠活動吸引購房者購房，包括97折優惠或者推出特價房來吸引購房者。但時代週報記者在現場注意到，儘管看盤的人不少，但真正簽約的還在少數。

10月21日，易居研究院研究員沈昕向時代週報記者表示，國慶長假後，全國住房按揭貸款市場執行了新的LPR定價機制，但從各地的執行情況來看，與之前的貸款利率相比基本保持穩定。9月銷售未見明顯起色，房企在年底沖業績規模和資金面收緊的雙重壓力下，或會加大促銷力度。

華北市場普遍降溫

房地產市場降溫明顯。

國家統計局資料顯示，2019年前三季度，房地產開發企業土地購置面積15454萬平方米，同比下降20.2%；房屋新開工面積165707萬平方米，增長8.6%，增速回落0.3個百分點。商品房銷售面積119179萬平方米，同比下降0.1%。

具體到華北區域，今年9月份在北京、天津以及石家莊等幾個重點城市之間，成交面積有所下滑，房屋庫存面積有所上升，月度均價有所下降。

根據易居研究院中國百城住宅庫存資料，2019年9月，成交面積方面，北京市環比下降11%，同比微增6%，天津市環比上升22%，石家莊環比微增4%，廊坊同比下降20%，燕郊同比下降60%；庫存面積方面，北京市環比上升12%，同比上升29%，天津市同比上升6%，石家莊市環比上升5%，廊坊同比上升29%。

根據易居研究院中國百城房價報告，2019年9月，房地產月度均價方面，北京市環比下降2%，同比上升7%，天津市環比下降3%，同比下降1%，石家莊市同比下降3%，廊坊則同比下降22%。

21日，易居研究院研究總監嚴躍進向時代週報記者表示，從目前的房價資料來看，北京周邊一些地區確實開始降溫，這一點是肯定的，這也體現了“房住不炒”的導向。“三季度市場降溫，也會帶來一定庫存量的增加。”嚴躍進補充道。

華北房企四季度待衝刺

市場降溫同時，規模房企的整體目標達成情況，亦不及去年同期。

克而瑞的資料顯示，截至9月末，在年內設定了全年銷售目標的房企中，近四成房企目標完成率達到75%以上，其中，陽光城、世茂、寶龍、九龍倉、大發地產等9家房企目標完成率實現80%以上；另有近四成房企的目標完成率處於65%?75%區間；剩餘房企目標完成率未達到65%。

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位於華北區域的房企銷售目標完成率如何？

時代週報記者統計了總部位於北京、天津以及廊坊的九家上市房地產企業。

其中，總部位於北京的龍湖集團、當代置業、首創置業、遠洋集團、首開股份、國瑞置業，2019年前三季度銷售目標完成率分別為79.37%、69.72%、63.85%、63.51%、68.43%、56.67%。

總部位於廊坊的榮盛發展目標完成率為60.56%，總部位於天津的融創中國目標完成率為67.18%。

目標完成率最低的是華夏幸福。根據其剛剛公佈的三季報，2019年前九個月該公司銷售總額為1006.45億元，較其2100億元的2019年銷售目標只完成47.93%。

總體來看，上述房企銷售目標完成率除龍湖集團外均未超過70%，相較於其他區域而言，華北區域上市房企今年前三季度銷售顯得較為疲軟。

從這幾家房企來看，除了龍湖集團外，其他房企均重倉華北區域，也較為依賴華北區域的收入。

其中首開股份五成收入來自于北京，華夏幸福七成房地產營收來自於環北京區域。

上述房企的前三季度目標完成率一定程度上反映了華北市場的冷淡狀況。

以價換量促入市

10月20日，時代週報記者來到位於大興亦莊開發區的和悅華錦售樓處，該專案自2018年7月底入市，目前仍餘有60多套待售新房。

專案銷售人員告訴時代週報記者，為了抓緊清盤，項目推出了特價房優惠，優惠幅度在10多萬元，平均每平方米優惠1000元左右，目前有十幾套特價房。

和悅華錦由保利地產、首開股份以及金地集團聯合開發。這三家房企前三季度的目標完成率均不超過70%。隨著年末的來臨，該項目也打起了清盤促銷的活動。

同樣讓價的還有華夏幸福推出的孔雀城項目。孔雀城專案自2013年起開始陸續入市。該專案銷售經理告訴時代週報記者，目前有多個戶型處於周年慶折扣中，此外還有少量特價房出售，相較於原價可便宜10萬多元。

就連新樓盤也推出促銷活動。

10月20日，時代週報記者來到位於大興的金隅•金鱗府，該項目在前一日剛開盤。與其他樓盤相比，該專案前來諮詢的購房者明顯較多。

金鱗府的銷售人員告訴時代週報記者，目前該樓盤沒有特價房活動，但是對於購房者有97折的優惠，計算下來大概優惠幅度在13萬元左右，相較于特價房相差不大。

根據58安居客房產研究院跟蹤監測的全國50餘個重點城市，目前已經有10餘個品牌房企在打折促銷。

易居研究院的研究顯示，今年上半年，大中開發商發債量大增，其中美元債為主，緩解了部分資金壓力。但5月底以來，房地產信託、銀行貸款、境內外發債、ABS等融資管道紛紛收緊，考慮到四季度整體銷售增速難以有較大起色，房地產企業的資金壓力將加劇。

　　京版《住宅設計規範》徵求意見稿公佈 住宅層高不小於2.8米

　　北京最小套型面積提升至24平方米

　　廚房串味兒等“纖芥之疾”獲解決　　

　　“目前本市大部分住宅的廚房設置都是豎向排氣道，排氣道首層至頂層貫通，住戶安裝的排油煙機的排氣管道接至豎向排氣道中，由於豎向排氣道層層相通，因此經常出現廚房串味兒的情況，一家做尖椒炒肉絲，樓上樓下鄰居都嗆得直咳嗽。”10月21日，北京市規劃和自然資源委員會在官網公佈了北京市地方標準《住宅設計規範》徵求意見稿（簡稱京版《規範》），有效解決了做飯串味兒的問題。除此之外，《規範》還有哪些亮點呢？讓我們逐一解讀。

　　北京市規劃和自然資源委員會有針對性地開展了一系列專項調查、研究，在徵求其他相關單位的意見上，根據國家標準的《住宅設計規範》，組織編制了京版《標準》。“在編制過程中，我們對住宅設計的要點進行了精細化地‘梳篦式’掃描，不放過每一個細節，特別是老百姓(71.190, -3.36, -4.51%)反映比較多的廚房串味兒，衛生間地漏反味兒，排水管噪音大、二次裝修浪費等實際問題，這次都通過專項研究、逐個突破的方式一攬子打包解決了。”市規劃自然資源委員會相關負責人介紹。在這次新發佈的北京地方版《住宅設計規範》中，建議廚房排油煙採用水準直排方式，在做好隔油、避風、防雨等措施的前提下，把排油煙機的排氣管道通過外牆直接排至室外，不再經過室內豎向共用排氣道，這樣，不僅能大大減少廚房串味兒情況的發生，還可以節省廚房內部管井佔用空間，提高內部使用效率。

　　相對於建築結構、功能分區，廚房串味兒、排水管噪音大、二次裝修浪費等問題都是不影響功能使用的“纖芥小疾”，但這樣的問題也得到了本次《規範》編制部門的重視。比如排水問題，他們根據工程實例進行了多種方式的比較，通過實驗和回訪使用等多種途徑，最終推薦採用衛生間同層排水方式。

　　“同層排水是指在排水系統中，器具排水管和排水橫支管不穿越本層結構樓板到下層空間，與衛生器具同層敷設並接入排水立管的排水方式。採用同層排水系統後，有四大好處：一是可以減少噪音，因為上層住戶的排水管與下層住宅間有樓板分隔，同時排水管有回填墊層覆蓋，大大減小排水噪音；二是滲漏隱患低：同層排水系統中排水管未直接裸露在下層住戶的衛生間或廚房上方，減小滲漏隱患；三是產權明晰：管道檢修等可在本戶中進行，不干擾下層住戶；四是不易發生堵塞：排水管道同層敷設，可以用一個共用的水封配件替代舊式排水管件，不易發生堵塞，方便清理疏通。”市規劃自然資源委員會相關負責人向北青報記者詳細解釋了採用這種方式的優點。

　　在京版《規範》中，一些困擾市民多年的居住“痛點”被破解，並落實在京版《規範》中。比如通過廚房排油煙水準直排方式，解決廚房串味兒問題；對於二次裝修浪費問題，則通過新建住宅建築全裝修成品交房方式解決，避免交房後裝修造成的二次拆改、大量建築材料的浪費、敲牆挖洞的結構安全問題、擾民等問題。

　　最小套型面積提升2平方米

　　在京版《規範》中，北青報記者看到了很多對居住細節進行提升的內容描述。比如，在國家標準《規範》中，最小套型面積為22平方米；而在京版《規範》中，把最小套型面積定在了24平方米。

　　“別看就差2平方米，對於小戶型的居住感受是完全不一樣的。京版《規範》之所以這麼定，主要考慮到目前人們的居住需求已經從滿足基本生活逐漸向舒適生活轉變，在專案總結、實地調研的基礎上，結合工程資料經驗，提高了臥室、起居室（廳）、廚房及衛生間等套型主要功能空間的使用面積要求。其中，臥室、起居室使用面積要求均提高1平方米，廚房及衛生間使用面積要求提高0.1平方米至0.5平方米。根據不同功能空間的使用面積要求的提升，將套型最小使用面積也進行了提升。”市規劃自然資源委員會相關負責人認為，這個2平方米面積的增加，是對小戶型居住者感受的關愛。

　　保證室內淨高不低於2.5米

　　京版《規範》同時對居住空間的層高提升了標準，要求住宅層高不小於2.8米，保證室內淨高不低於2.5米。“由於住宅地板採暖的應用、裝配式結構形式以及衛生間同層排水以及我國人均身高的提高和人體工程學等多方面考慮，將住宅層高和淨高的數值提高了。室內合理淨高的保證，才能真正滿足居住的舒適度。”此外，從居住安全、標準統一等多方面因素考慮，本《規範》還將陽臺欄杆高度統一設置為1100毫米，並保證其完全牢固。

　　在京版《規範》中，還提高了居住空間窗地面積比和採光係數的指標要求，這對於北京這樣的北方城市來說，在增加自然採光的同時，會不會讓冬天的室內比較冷？對此，負責這方面標準編制的專家向北青報記者解釋：“對於這一點，我們是經過嚴密測算的。當前正在修編的北京市《居住建築節能設計標準》進一步提升北京市居住建築節能設計水準，外窗的保溫性能指標將大幅提升。京版《規範》在這個基礎上，適度提高了窗地面積比指標要求，在優化室內採光環境的同時，仍可保證冬季室內保溫及採暖的節能要求。提高的採光係數指標要求，也能夠體現本《規範》對室內採光舒適效果的要求，可更科學地評價室內天然採光水準。”

　　分戶牆隔聲性能要求提高5dB

　　在很多細節上，京版《規範》都比國家標準高一些，如在用電負荷上，行業標準中的用電指標最低為3kW，國家標準中的用電指標最低為2.5kW，京版《規範》中規定的最低標準為6kW。

　　再比如京版《規範》的住宅隔音指標也是略高一些。參與編制《規範》的相關專家解釋：“現行國家住宅設計規範中規定的住宅隔聲指標是根據我國已經普及建造的建築構造隔聲性能，綜合考慮到不同地區的經濟水準及地域差異而制定的規範限值，隔聲性能指標較低。可以說其僅能保證隔絕鄰里之間正常及提高嗓音的說話聲，並不能隔絕較響的說話聲、音樂聲及叫喊聲等聲能大的雜訊干擾。本次京版《規範》編制採納現行國家《民用建築隔聲設計規範》中高要求住宅的隔聲性能設計指標，對以往隔聲問題較大的關鍵構造的隔聲性能提高要求，將分戶牆和分戶樓板的空氣聲隔聲性能要求提高了5dB，臥室、起居室（廳）的分戶樓板的撞擊聲隔聲性能要求提高了10dB。隔聲性能提高以後，將有利於隔絕鄰里之間相互的雜訊干擾，滿足住戶對私密性的要求，為居民提供有保障的舒適聲環境。”

　　適老化設計延長住宅生命週期

　　目前，我國已步入老齡化社會，居住的各方面應該對老年群體給予更多的關注。這一點在京版《規範》中也有所體現。

　　京版《規範》中，由原來的七層及七層以上或住戶入口層樓面距室外設計地面高度超過16米設置電梯，調整為四層及四層以上或住戶入口層樓面距室外設計地面高度超過9米的新建住宅建築，必須設置電梯。

　　另外，住宅內設置電梯的居住單元應至少設有1台可容納擔架的電梯，且電梯轎廂尺寸不應小於為1.50米×1.60米，轎廂門淨寬不應小於0.90米。

　　適老化是一個系統工程，除了設置電梯，京版《規範》中還有設置緊急呼叫裝置、安裝扶手以及無障礙設施的一系列內容。比如提高了套內通道及門洞寬度的大小要求，保證套內無障礙通行寬度；公共門廳設置了輪椅回轉空間；加強各項預防性防護措施，如住宅內衛生間、臥室等預留安裝扶手和緊急呼叫裝置的條件，保障行動不便人群日常生活的安全等內容。

新世界發展（00017）副主席杜惠愷旗下的豐盛服務（00331），計劃以7.05億元向母公司收購富城及僑樂兩間物業管理公司。豐盛服務副主席兼執行董事林煒瀚稱，公司的機電工程業務在內地發展多年，有計劃會借助機電業務的網絡，把物業管理業務引入內地。

藉機電業務網絡拓內地市場

豐盛服務計劃收購的本地物業管理公司，目前共管理13萬個住宅單位、360萬平方米商業樓面面積及5萬個停車位，惟收入增長近年只維持低單位數水平。林煒瀚坦言，物業管理業務在本港難再有爆炸性增長，但能為集團提供穩定收入及與其他現有業務帶來協同效應。

不過，他提到集團的機電業務在內地發展多時，不同的城市亦設有辦公室，日後會利用機電業務在內地的網絡，為物業管理業務開拓內地市場，特別是大灣區內的發展。問及會否在內地併購物管公司以加快發展，他表示，不排除收購的可能性，會以能壯大公司、為股東增加派息及派息穩定性作為宗旨。

豐盛服務去年已向母公司收購清潔及洗衣服務公司，近期又有意收購物業管理公司。問到日後會否再向母公司收購餘下如保安及園藝等資產時，林煒瀚稱，每日均有視察不同的收購可能性，但目前首要任務是完成收購及將新收購融入公司體系中。他指若成功收購，日後公司員工合計將達1.3萬人，相信能加強各業務間的合作及交流。集團首席執行官兼執董潘樂祺強調，新收購業務與現有業務未有重疊，暫未有計劃裁員。

豐盛服務今次的收購作價有約5.64億元以現金支付，全來自銀行貸款，餘下則以可轉換優先股支付。集團執董李國邦解釋，在考量財務支出及資金調配後，決定借貸支付。他提到，由於預期集團未來會中標不少大型機電項目，故預留更多手頭資金作一般營運用途。

逾6500盤可揀 聚焦將軍澳南荃灣西元朗

施政報告就首置按揭方面作出重大的改動，由原來400萬元樓價最高可承造9成樓按，門檻一躍至800萬元，對一眾首期不足的置業初哥而言，絕對是一大喜訊。

據中原地產網上搵樓資料顯示，目前800萬元或以下的私樓放盤逾6,500個，盤源遍布全港九新界。

該批放盤單位類別之廣，由數十年樓齡的單幢樓、大型私人屋苑，以至近年大熱的納米樓等，甚至一些樓齡較新的半新盤，亦符合上車之選。既然首置按保提升，財力有餘的準買家，何不選擇樓齡新、交通便、配套齊的屋苑而入市。

而符合以上條件的屋苑中，3大區成為大熱，將軍澳南、荃灣西，以及元朗的新屋苑，備有不少5年樓齡內的新樓，兼且交通、會所配套齊全的屋苑，市區代表之一的將軍澳區，僅是私樓放盤逾840個，而800萬元以下者佔一半，而將軍澳南約有逾100個單位。

將軍澳南 多屬SSD鬆綁

將軍澳南泛指港鐵將軍澳站對出的臨海住宅區，現有超過10屋苑，平均樓齡由1年至8年不等，由於該區屋苑受高度限制，規模不算大，但會所設施齊全，交通便利，其中，天晉更與同系天晉II、IIIA更相互有天橋貫穿商場，可直達港鐵站及區內地標式商場POP CORN。

區內代理指，當區的屋苑雖然不少屬1、2年樓，但連樓花期買入計，大部分已脫離3年額外印花稅SSD期限，如SAVANNAH、海翩滙等亦因為相繼鬆綁至令放盤及成交增多。而以800萬元的樓價上限，可選購當區實用面積約200至400平方呎的單位，間隔由開放式至2房不等，叫價最低的開放式戶有海翩滙，約570萬元，至天晉IIIA 2房內園，叫價800萬元。

而另一個目標地區，同樣為近年新盤集中地的港鐵荃灣西站的臨海住宅，包括荃灣西站上蓋海之戀、愛炫美，比鄰全．城滙，以至柏傲灣及環宇海灣，由剛入伙至5年樓齡。上述的屋苑中，叫價低於800萬元放盤約有20個，半數以上屬連租約，可交吉，部分雖未過SSD，個別業主表明「包」SSD放售。

至於可選的單位，實用面積約300餘至400餘平方呎，開放式至1房居多，其中柏傲灣目前盤最多，不過以開放式戶為主；而海之戀現時僅有一個放盤叫價800萬元，屬中層開放式戶，亦連租約，可交吉，業主包SSD。

元朗區 800萬可買3房

似乎800萬元的樓價，只能買2房或以下的細單位，但其實元朗區仍有機會「掹車邊」買到3房。

元朗5年樓齡以內的新屋苑，除了GRAND YOHO已超出預算外，朗屏8號、世宙、尚悅、溱柏、譽．88差不多有近180放盤叫價於800萬元以內，基本上要找一個2房上車都不太難，但想要3房，就要靠運氣，目前溱柏有一個高層3房，開價800萬元。當然交通就無西鐵元朗站的YOHO系屋苑方便，但勝在用盡800萬元買到最大戶型。

大屋苑交投穩定，具保值能力，最適合初次置業人士，而屬指標上車盤的沙田第一城，據市場統計目前叫價低於600萬元以下的放盤約70個，而現以交吉放售的大2房，實用面積304平方呎，開價508萬元。

交通便利 租金達1.3萬

由7期52座物業組成的沙田第一城，提供逾1萬伙住宅，當中實用面積介乎200餘至300餘平方呎的2房，最為市場受落；此類2房屋則簡單區分作有窗台、無窗台及大2房三類型，市場平均叫價約520萬至540萬元。

現放盤的41座低層D室，實用面積304平方呎，屬原則2房，已交吉，可睇樓，向街景。原業主9月中放盤，開價550萬元，至9月底已主動降價至508萬元。

借盡9成 月供超過2.4萬

位置上，41座鄰近商場及巴士總站，而距5分鐘路程更可抵馬鐵第一城站，起居、交通甚為便利，至於同類型單位市值租金可達1.3萬元。至於參考網上估價，與放盤價相若。而新施政報告樓按門檻放寬下，此室要借盡9成也不太難，首期僅50.8萬元，月供超過2.4萬元，而借8成，月供約2.1萬元。

世紀21奇豐新界東豪宅分行助理區域營業董事周淑萍表示，沙田第一城的2房，現時平均叫價約520萬、530萬元，市場上不多過5個放盤，叫價低於500萬元以下。

但要留意的是，此等單位有機會屬事故或與事故同層單位，叫價再筍，銀行亦未必肯承造樓按，即使全資買入，作長綫收租，租金也較市價低。

享鐵路商場賣點 仍有機成百億地王

鐵路上蓋項目銷情理想，黃竹坑站上蓋第4期住宅項目將於周三截標，有測量師認為，受市況影響，地皮估值較年初下調1成，惟享鐵路及未來商場配套兩項優點，仍有條件成為百億地王。

黃竹坑站第4期住宅項目為港鐵本年度第二個推售項目，位於整個物業發展項目的東南面，鄰近已批出的第1期，可興建兩幢不多於800伙，景觀主要望海洋公園一帶及開揚山景，上月大收38份發展意向書。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，項目享兩大賣點，包括第3期商住項目經已批出，意味第4期落成後，該帶的上蓋商場也可啟用，彌補目前區內商業配套不足的情況。

連地價估值96億至108億

另一個賣點是基建，項目位處黃竹坑站上蓋，補地價金額涉近67.58億元，每平方呎樓面補價10,587元，屬已推出的4期項目中最高。

他預計，項目位置鄰近傳統豪宅地段南區，日後較適合興建約500至逾1,000平方呎的大單位，該帶未來也會打造成新興的豪宅區。

對於近期經濟氣氛轉差、樓價下調，張翹楚認為對地價也有一定的影響，縱然今次項目優質，但預計折合地價連建築費等，項目總投資額將高近140億元，市場尚有其他地皮出售，如日出康城、啟德區，按現時社會環境來說，發展商未必願重押在單一地塊或一個地區，而社會事件和中美關係將繼續影響市場，加上空置稅準備實行，料影響發展商的出價意慾，在地價上作出一定折讓，已就用地估值較年初下調約1成，連地價現總值為96億至108億元。

今年私樓動工量極之緩慢，8月再度出現單位數極低水平，拖累全年動工伙數進一步下降。屋宇署最新數字顯示，8月全港只有2個私宅項目動工，涉及共2伙，較7月的1,488伙大挫99.9%，為今次供應第二少，拖累今年首8個月累計動工量4,209伙，較去年同期的9,753伙大減56.8%，為2015年以來的5年同期新低。

全年動工量恐得1萬

政府近年供地重心放在公營房屋，導致私宅土地供應下降，直接影響市場動工量。利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，雖然餘下月份仍有一定項目可望開展，發展商也有一些自身土儲可望展開動工的項目。然而，年內已有多達3個月出現零星動工伙數的情況，故預期全年動工量恐需再向下修訂至只有約1萬左右水平。

2個於8月動工項目包括位於港島山頂白加道22號的項目，涉及單位1伙，據悉由阿里巴巴集團主席馬雲於2015年以近15億元購入，擬建1幢4層高洋房，總樓約12,680方呎。另一是位於新界粉嶺軍地南地皮，亦為1伙。

該月落成量同樣偏少，只有2個私人住宅項目，分別是屯門城．點(約204伙)及銅鑼灣加路連山道103至105號(1伙)，合計僅約205伙單位落成，較7月的526伙再挫61%。至於今年首8個月只有6,465伙私宅落成，較去年同期的11,582伙按年大減44%，創近4年同期最少。

首8個月落成量減44%

陳海潮表示，受到一手空置稅影響，加上本港「政治事件」持續，市況前景未明，私宅落成速度緩慢，今年首8個月僅佔差估署全年預測的20,420伙約32%，整體竣工進度仍落後於預期。估計全年落成量有機會接近1.6萬伙水平，低於差估署所預測的約2萬伙水平。

22份建築圖則批出

另一方面，屋宇署公佈8月共批出22份建築圖則，以長沙灣興華街西地皮規模最大，獲准於2層地庫之上，興建11幢25層至28層高分層住宅連康樂設施，總樓面約98.8萬方呎。地皮於2017年11月由信置、會德豐、世茂、嘉華及爪哇等財團以172.88億元投得，據去年向城規會申請資料，將提供約1,400個單位。