外送平台成餐飲業趨勢，只要動動手指，無論好幾公里外的餐廳或大排長龍的名店，不出門就能吃到；令人意外的是，外送產業興起竟然和「打房」扯上關係，有精華區店面的房東無奈大吐苦水「被擋財路」。專家分析，店面位置對外送營收影響不大，不少店家確實會考量租金成本。

外送平台具廣告效益
在精華區出租店面房東透過PTT現身說法，指出外送產業殺傷力很大，以往店家為了打響知名度，會挑選精華地段設點；如今利用外送APP直接搜尋類型再比價，店面位置反而不重要，「我直接去找個巷子裡的老透天，弄來當中央廚房，入手價只要450萬元也不用特別翻修，成本多低啊！」少了天價店租，自然能調降產品定價，吸引顧客下訂。
隨機詢問民眾高小姐表示，「搜尋會以吃的類型為主，不太會看店家位置。」郭小姐則說，「會考量店家位置，不過是看離家近不近，主要是比價。」

在東區商圈屹立30年的同心圓水晶紅豆餅，2代老闆娘陳力瑜說，「很多人不知道店面搬遷，生意確實有受影響，反觀外送平台上營收穩定，大概佔3成，旁邊炸雞店甚至有5∼7成營收靠外送。」若和外送平台合作，店面在哪都沒差，她也笑說，「我甚至想過要不要直接做外送就好，還能大省成本。」

店家設點在精華區得負擔店租壓力，和外送平台合作也要被抽成30∼35%不等，陳力瑜表示，「外送平台具廣告效益，還能增加不同客源，適合新興餐飲業者試水溫，目前市場來看，應該會選擇捨棄黃金店面。」

餐飲通路成本漸改變
面臨外送產業興起，餐飲通路成本改變，瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，精華區店租每坪最高要價上萬元，且承租店面還得考量設備、環境衛生及鄰里關係，外送營收不受影響，「現代人都看手機啊！網路廣告效益比較大。」

不過，實體店面不見得會被外送平台取代，黃舒衛舉例，「海底撈」也有外送，但同樣價錢卻不能欣賞桌邊拉麵、川劇變臉，大家多會選擇到店裡用餐，而燒烤類型因受限設備不能外送；也就是說，對體驗性質高的業者來說，精華區店面仍有需求，小本生意個體店家則會考量租金成本，「房東要適度調整，才能因應趨勢。」

1張高爾夫球證動輒上百萬元，不只打球享有VIP級待遇，哪天不打還可以用球證抵稅，因此，國產署產生標售球證業務，因球證數量不多，北區分署每年僅約標售1次，沒有標脫，下次標售底價將打9折。

開放球證抵稅
為何國產署會標售高爾夫球證？國產署北區分署處分科表示，源於國稅局開放讓民眾用球證抵稅，國產署因此承辦該業務，讓有需要的民眾可到國產署網站上填單申請，如果有一定的數量，就會公開標售，近2年標售數量都是3張球證。
國產署北區分署最近一次標售高爾夫球證是在今年4月，全部3張球證，共標脫1張，標脫球證是新北市林口的「幸福高爾夫俱樂部會員證」，標脫價為130萬元，底價為109萬3500元，該標共2人投標，另一位投標金額為120.5萬元。

每年標售1次
國產署北區分署處分科指出，球證標售底價是照國稅局核定該球證的抵稅價格訂定，如果當次標售未能標脫，會在下次標售時，以9折賣出，通常1張球證的價格約1百萬元以上，因球證的量不多，目前國產署北區分署經管的數量，就是今年4月未標脫的2張，每年約標售1次，下次標售應也會在明年4月。

人口紅利是影響房價一大因素，觀察全台人口密度前10高行政區，近3年房價全上揚，漲幅前3名由北中南各佔其一，其中，密度最高且最平穩的是新北市永和區。房仲業者分析，人口密度高地區生活機能佳，持續產生吸力，而房價漲幅高的地區均有充足且新興的重大交通建設，成為房市成長最大利多。

據內政部戶政司統計，全台人口密度前10高行政區，分別為新北市永和區、台北市大安區、新北市蘆洲區、高雄市新興區，以及新北市板橋區、三重區，台北市大同區、松山區、萬華區和台中市北區。
觀察實價登錄資料，以上10區近3年房價全部上揚，高雄市新興區漲幅最高達16.6%，平均每坪19萬元；再來是台中市北區成長10%、每坪17.6萬元；第3名則是萬華區，成長7.9%、每坪46.6萬元；人口密度居冠的新北永和僅微幅上漲1.4%，平均每坪42.7萬元。若以最高單價來看，大安區平均每坪85.1萬元居冠，松山區69.9萬元及大同區54.1萬元分居2、3名。

台中北區3年漲10%
細看榜首永和區，有中正、永福、福和、秀朗4座橋連通台北市，且捷運公車路線多，傳統市場、大賣場、百貨商場等一應俱全，生活機能完善，還有明星學區加持，房價相較北市親民。有巢氏房屋研究發展中心資深研究員陳金萍表示，雖然人多擁擠，但生活機能到位，房市供需穩定。

屋比房屋總監陳傑鳴分析，永和房價表現相對平穩，近期隨房市復甦加上萬大線興建等題材，更可發現一些捷運宅、近四號公園的社區，房價已回到歷史高點，甚至創下歷史新高，後市也相當看好。

至於漲幅居冠的高雄市新興區，有捷運紅、橘線交會的美麗島站，連接南北高雄交通樞紐，周邊還有六合夜市商圈能滿足日常生活，加上鐵路地下化工程接近完工，讓該區坐穩精華區寶座。台慶不動產高雄中正文化店店東高玉樹說明，新興區位處高雄車站周邊，主要路段逐漸打通連接南北高雄，效應開始發酵，交通利多成為最大推手，讓周邊房價有所支撐。

另外，房價成長同樣亮眼的台中市北區，有水湳經貿園區及大型量販店，又有台74線太原、松竹匝道，且台中鐵路高架化移除平交道、地下道，打通東西兩側道路，帶動當地購屋需求增加。陳金萍指出，北區是台中較早期發展區域，熱門物件包刮2∼4房、大別墅等應有盡有，產品多元。

看好萬華通車前漲勢
漲幅第3的北市萬華區，房價本就較其他行政區低，因捷運萬大線已動工，近年逐步盤整回升。永慶房屋萬華直營店店長李漢郎表示，低總價加上低利率，吸引不少「租不如買」的首購族，1000萬∼2000萬元就有2∼3房；且近年政府積極推動危老都更，萬華有不少老舊社區，都更危老題材發酵，無論購屋自用或置產，都對老屋重建有所期待。

陳傑鳴認為，萬華是台北少數房價還在4字頭的區域，觀察市場可發現萬華房價確實已有落後補漲的味道；對於預定於2025年完工的萬大線，他指出，萬大線對於萬華及中永和房市將產生明顯的帶動效果，依照過去捷運興建經驗，通車前往往會有一波漲幅，值得多加留心。

現代人買房以預算為主，購屋族入手門檻低的小宅趨熱，甚至不到10坪的套房，也因總價不到千萬元，賣得嚇嚇叫。但專家指出，今年北市蛋黃區小宅推案量不多，「新建案坪數確實都有縮減，但並非市場主推小宅。」

不到10坪也熱銷
台北市最小坪數新案屬文山區「政大豐匯」，規劃9坪、11坪、26坪套房及2房，打出低總價588萬元起。信義代銷研展部經理楊國昌指出，該建案看準學生租屋市場的房東客群。且又與周邊如「松露院」、「政大富山」等主打2房的建案有所區隔，具特殊性，一推出反而引爆買氣。

捷運中山國小站旁的「中山Q1」，規劃15∼24坪，總價1258萬元起就能擁有民權東路燙金門牌，也備受青睞。海悅國際業務部協理戴大為說明，地點好的小宅總價雖然壓低，仍要價逾千萬元，出租不划算，還是以自住或2代置產為主。因權狀坪數須扣掉公設，最理想為26∼28坪，如板橋新建案「幸福昇樺」，為市區稀有大基地638坪，規劃24∼37坪，吸引許多單身買方，其中，又以26坪、2+1房的銷售最好。

自住多26∼28坪
此外，若預算不高又想住豪宅，也可捨棄坪數考量，如羅斯福路的「寶舖212」，是小坪數豪宅建案，規劃23、26坪，2房2衛，總價3000萬∼3500萬元，每坪單價130萬元起跳，因地段精華，不到半年銷售一空。

《住展》雜誌企研室經理何世昌分析，以自住來看，最常見26∼28坪、2房格局。另外，10坪以下套房多投資置產，迷你2房則因應預算再壓低，但他強調，「格局不好規劃，住不舒適，不建議購買。」他也說明，房市和房價、少子化無關，主要受房地產景氣影響，因總價拉低、購屋族易入手，加上基地受限，新建案坪數都有縮減，並非市場主推小宅。

數據解密國人購屋習慣，房仲業者統計六都房屋交易數據，結果顯示新屋交易佔比不斷攀升，近4年來都超過4成，吉家網董事長李同榮據此分析，購屋市場將有重大變化，包括老屋不值錢，年輕人轉向蛋白區找新屋，以及企業搶進頂級A辦。

蛋黃區老屋仍具價值
吉家網統計，2011年至2018年之間，六都房屋交易量新屋佔比，結果發現新屋成交量逐年攀升，從2011年的2成5，成長到最高2016年4成9；2017年、2018年也超過4成。吉家網董事長李同榮指出，六都新屋佔比逐年遞增，顯示購屋族「喜新汰舊」，加上小宅趨熱，及不與父母同住的「2代不同堂」現象，預測市場未來供需將有重大變化。他強調，市場剛性需求趨向中小坪數、低總價，預售屋與新成屋獲青睞，老屋將愈來愈不值錢。

其次，台北都會單價持續攀高，市區老屋耐震漏水都是考驗，相對蛋白區交通便利性提高，李同榮認為，這也讓購屋族寧願從蛋白區挑選單價較低新屋。另外，企業搶進可彰顯身分與實力的頂級A辦，即使供給量有限，1坪租金上看4000元，仍掀起搶租風潮。

台灣智庫發言人張旭嵐認為，「蛋黃區老屋因地理位置佳，且後續享都更利益，仍具價值」，值得注意的是，位於邊陲的蛋殼區老屋，若無交通優勢，身價恐折舊「跌更快」。

《住展》雜誌統計，今年預售案3房型比重激增，光前3季推案量就比去年全年多，可看出換屋族群潛在需求化為買盤，使供給量與市佔率明顯走高。針對銷售狀況，業者表示，換屋需求一直存在，加上預售單價和中古屋差異不大，成換屋自住目標。

潤泰峰匯挑戰新高價
考量基地面積及周遭環境，約45∼55坪的中大坪數建案比例不多，但在市場上仍有一定需求，如江翠重劃區的「信義嘉和」，規劃25∼49坪、2∼3+1房格局，每坪開價49萬∼59萬元；同區「潤泰峰匯」規劃27∼53坪、2∼4房純住宅，單價最高達6字頭。信義代銷延展部經理楊國昌表示，雖然挑戰該地區新案高標，仍吸引有換屋需求買方進場，所以主要還是看產品特性及地點。

坪數愈大影響總價，板橋區的「帝后花園」，除了26∼29坪的正2房外，也有規劃55坪的3房及60坪的4房格局，每坪開價58萬∼69萬元。海悅國際業務部協理戴大為指出，大坪數總價較高，多為做生意投資型買方選購。楊國昌表示，其實換屋需求一直存在，尤其台北市屋齡30年以上老屋數量多，換算單價與中古屋和新成屋、預售屋差異不大，中大坪數產品就成為家庭換屋自住目標。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，近來換屋族買方增多，中大坪數物件的銷售比例有增加，3房房型對多數家庭來說最實用，不過，在總價考量下，仍偏向中小坪數，以符合購屋最大經濟效益。

台中超級豪宅交易沉寂好一段時間，近期終捎來好消息。草悟道超級豪宅「天空樹」、「由鉅大恆」雙雙再有破億元成交，實價揭露已有4筆成交紀錄，單價最高7字頭。業者表示，過去豪宅交易停滯，市場觀望氛圍濃，不過今年整體房市漸趨熱絡，更絲毫不懼明年大選，豪宅指標顯示房市春燕又回巢，成交價再與7期新市政中心豪宅互別苗頭。

因為交屋潮歇，沉寂好一段時間的台中市草悟道豪宅，近期陸續傳出交易喜訊，據內政部最新實價揭露資料顯示，鄰近國美館的豪宅「天空樹」今年7月交易13樓戶，坪數是231.6坪，成交總價1.1億元，排除車位單價為56.5萬元；另一「由鉅大恆」更有3筆億元豪宅成交，其中7樓戶總價來到1.1556億元，單價70.1萬，成交價相當亮眼。

低樓層單價55萬元起
「由鉅大恆」規劃地下5層，地上35層，鄰台中國家美術館，屬草悟道生活圈，包括市長、企業主、知名節目主持人等入住，名人薈萃加持房價。台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，觀察實價揭露交易單價，高樓層6字頭起跳，超高樓層才達7字頭，低樓層則在55萬∼60萬元。此次7樓交易單價來到70.1萬元，可說是很漂亮的成交價位。他強調：「今年超級豪宅買家幾乎皆為自然人，顯示市場信心趨升。」

至於樓高39層的「天空樹」，近年與一街廓之隔的「由鉅大恆」相互輝映，推升草悟道成為台中市繼七期之後，最受矚目的豪宅區塊。陳炳辰分析：「『天空樹』平均單價為58萬∼60萬元，高樓層價碼也有7字頭的實力，但中低樓層不乏位在5字頭，事實上，2大指標豪宅實力相去不遠。」
仲介王芳進則認為，附近指名度較高的成屋約3字頭，這2棟豪宅價格早已跳脫當地市場行情，主要具收藏價值，畢竟西區可開發土地也很少了。

「勤美之森」最具特色
除了2大超級豪宅以外，今年璞真建設推出「勤美之森」複合式開發案，第1期基地面積達4000坪，以「東京Midtown」城中城為理念，打造結合五星級酒店、商場、美術館與住宅大樓的大型造城計劃，並邀請到日本建築大師隈研吾設計美術館與教堂，產品坪數為77、95坪，單價每坪50萬∼60萬元，為台中今年最大且最具特色個案。

過去翻開報紙、雜誌可見滿版的建案廣告，看版面大小還有些許較勁意味，如今時代不同，有感閱報率下滑加上傳統平面廣告曝光率低，越來越多建案廣告選擇網路投放，甚至找來網紅助陣行銷，代銷業者表示，「就有客戶看到LINE廣告後來賞屋，上億豪宅立刻成交！」

邊滑手機 邊接收資訊
隨著網路世代來臨，建案除了一般的關鍵字廣告外，Yahoo原生廣告及Google聯播廣告成為數位廣告主流；不過，因應現代人手1支手機，滑開FB卯貼文、點開YouTube看影片，甚至透過LINE TODAY看網路新聞，都會不時跳出建案廣告，無論一般住宅還是豪宅，將大部分預算比重下在數位媒體已漸成趨勢。

創意家行銷副理林宜潔舉例，北市中正區的豪宅案「正隆天第」規劃79∼101坪、3∼4房格局，總價最高達1.6億元，鎖定年長者、商務人士等客群，「手機和通訊軟體，是多數人接受資訊的管道，就連高收入的醫生、老闆階級，可能沒空看報，但會用LINE接收新聞。投放手機版的LINE廣告，像在聊天列表或是LINE TODAY新聞內容中出現，雙十連假就有1組客戶看到廣告來賞屋，立刻成交1.1億元。」

網紅行銷 廣告不死板
林宜潔也提到，新北市總價較親民的重劃區建案「弘暉大苑」，也有超過7成民眾是因為看到廣告才到現場賞屋，尤以年輕族群而言，效益更顯著。

除投放廣告外，新店「華潤禾禾好好」、萬華「隱苑」等建案為吸引年輕首購族群，紛找時下正夯網紅及YouTuber業配，就連網路節目《木曜4超玩》的「一日系列」影片，也和板橋建案「新板巨星」合作，累積突破200萬觀看人次，顯見建案廣告不再死板，力求創新。

林宜潔表示，數位廣告有數據追蹤回報，可立即修正版面，能更精準鎖定有需求的客群，這類廣告投放方式也逐漸被建商肯定；不過，因多數建設公司屬傳產，「還是會有業者堅持要在報紙雜誌上看到廣告，或是發傳單等，紙本廣告未來還是有，但如何讓建案廣告搶佔手機版面、抓住眼球，是時下趨勢。」

買新房或整修老屋，難免需要裝潢整新，屋主向來最不樂見有裝潢糾紛狀況，律師點出，遇到裝潢瑕疵，必須趕快限期命令業者修補改善，最好施工時能約定，一旦上法院訴訟，恐怕花錢又耗時。
臉書粉絲團「厝邊好律師」的律師許哲涵及林子翔，都點出常見裝潢糾紛，包括裝修造成漏水、尺寸、坪數不合、電器品牌和約定有落差等瑕疵，這些都是裝潢公司在施工上發生欠缺契約的約定品質，或功能不符約定使用，以及價值減少狀況。

按圖施作求保障
林子翔表示，過去曾遇到當事人裝修自家老屋時，被業者追加工程款項，灌水裝潢費用，原本約定好只裝潢房屋內部範圍，最後未經屋主同意，連同未事前約定之樓層、屋頂、外牆都擅自追加施作，意圖海削當事人工程款約52萬元。
他提到，該業者的確有沒按圖施作的裝修瑕疵，還擅自追加工程，但法院因人力關係，訴訟時間長達近2年，仍無法解決，使屋主遲遲無法入住，官司進行期間，又因主張瑕疵等相關舉證責任問題，還得拿出數萬元的鑑定費用，當事人身心俱疲，不想跟業者拖下去，因此雙方以工程費40萬元，做為和解協議。

裝潢工程容易發生瑕疵紛爭，但民眾通常不會馬上發現，從分享個案來看，現行法律制度設計原意或許沒問題，但實際運作結果，卻常不利於民眾，相較裝修公司在官司期間，一樣能繼續承接其他案件，但提出訴訟的民眾，卻因打官司而陷入長期無法入住的泥淖。


常見裝潢糾紛有家具做工瑕疵，尺寸不合、電器品牌和約定有落差等。
合約價錢寫仔細
中信房屋西屯黎明加盟店經理文奕夫建議，民眾裝潢時，要先看清楚裝潢合約，仔細確認每個施工項目跟價錢，並多找幾家業者比價，最好在施工時，能夠依進行項目做分階段監工，避免施工完再修改的麻煩窘境，萬一真的發生裝潢糾紛，會先請師傅修改，萬一兩邊協商不成，再藉訴訟方式解決。

沉寂許久的台中北區房市，今年顯得特別熱鬧！在順天、皇普兩家上市建商分別取得北區市中心、且擁有歷史意義的大面積土地後，今年陸續進場推案，最近紛紛傳出熱銷捷報。

其中，皇普建設去年取得「光華高工」位於北區進化路校本部舊址3,400餘坪土地後，第四季將推出百億造鎮大案「皇普莊園」，總戶數達936戶。由於潛銷一個月預約逾400戶，本月於26日提前熱鬧開工。

無獨有偶，順天建設在標下國民黨台灣省黨部舊址近2,600坪土地後，也在今年第二季推出總銷50億元、總戶數408戶的「順天謙華」案。由於基地鄰近一中、中友雙商圈與多所明星學區，周邊生活機能佳，潛銷期間預約破六成，4月中開工動土至今，整體銷售率已超過九成。

「皇普莊園」是北部上市建商-皇普建設，首度插旗台中房地產市場的代表作。由於該基地是擁有60年歷史的「光華高工」校本部，皇普還針對光華高工校友祭出購屋優惠價。

皇普建設董事長蘇永平表示，「皇普莊園」採一次性開發，總銷金額達百億，預計11月中正式開案，自9/21潛銷至今預約已超過400戶，已購客戶有不少來自區域客，還有部分彰化、南投、甚至北客。由於熱銷佳績不斷，讓皇普對台中首推案充滿信心。

事實上，台中市北區生活機能完整，數十年來一直是台中人口密度高的行政區，但區域內大面積土地稀少，能取得像「皇普莊園」、「順天謙華」如此大面積的土地開發案，實屬不易，因此，上述新案一開案就深受區域客的青睞，尤其是公教人員與醫護人員。

以「皇普莊園」為例，周邊集結多所學校與醫療資源，包括育仁、雙十、一中、新民、中國醫藥大學附設醫院等，深受知識族群的青睞；同時，緊鄰大台中車站計畫，擁雙捷運、一中、中醫雙商圈與中友百貨，生活機能佳。

「皇普莊園」總戶數936戶（含16戶店面），產品規劃25~46坪、二~四房。蘇永平表示，皇普積極獵地，近年來在全台都會區購入許多土地，二年來推案量上看210億元，鎖定首購、首換族群。他說，皇普的慣例是，一旦新案銷售破五成，就會在周邊繼續找地開發，未來計畫在台中持續獵地推案。

　　10月24-25日，由廣州地鐵、越秀地産（00123.HK）聯手舉辦的“接軌城市美好”品牌發布活動在廣州舉行，越秀地産TOD模式（以公共交通為導向的發展模式）的三大項目亮相。越秀地産總經理助理、越秀地産大灣區軌交地産公司總經理張研表示，越秀地産與廣州地鐵戰略合作之後，雙國企聯手將會成為“軌交物業開發專家”。

　　活動上，廣州地鐵總規劃師歐陽長城用一串數字介紹了廣州地鐵的發展：“到目前為止，廣州地鐵已經開通運營里程478公里，線網里程居全國第三、世界第十，土地儲備達到1000萬平方米。”

　　他還透露，廣州地鐵未來將會實現大灣區一體化發展，在大都市融合中會扮演越來越重要的作用。“廣州地鐵的運營將會覆蓋整個大灣區，推動城市功能和産業功能的集聚。”2019年廣州地鐵正在籌備運營三條城際線助力大灣區一體化發展，到2020年將會新開165公里，到2023年廣州將會行程823公里城軌超大線網。

　　張研表示，越秀地産與廣州地鐵戰略合作之後，雙國企聯手將會成為“軌交物業開發專家”。“越秀地産有實力承接地鐵物業，打造軌道上的美好生活場景。”目前，越秀地産已經有3個TOD上蓋居住物業，總建築面積超過329萬平方米，未來將會覆蓋25000位業主。

　　此外，為了更加全面地提升TOD模式落地的能力，越秀地産將與軌交研究院從項目落地可行性、前期規劃、成立重點難點技術研究、服務運營、資源對接等方面，立體化保障TOD模式的不斷成熟，引領行業TOD項目開發的標準化。

　　張研還透露，目前越秀地産也在積極爭取更多的合作項目，根據不同項目的區位特點進行針對性探討。

曾因在股市中表現活躍且具有行業代表性而被譽為四大地產龍頭股“招保萬金”之一的金地集團，近年來卻有明顯掉隊的趨勢。雖然金地在2016年踏入了千億銷售陣營，但營業收入的增長速度卻不及銷售額，一些項目違規也漸漸浮出水面。此外，金地集團2019年上半年的營業收入勾稽異常，更令人懷疑其財務資料的真實性。

近年來，在“看得見的手”與“看不見的手”的雙重作用下，房地產行業經歷了多次洗牌。昔日被視為四大地產龍頭股的“招保萬金”（即招商蛇口、保利地產、萬科地產、金地集團）漸漸被如今的“碧萬恆融”（即碧桂園集團、萬科地產、中國恆大、融創中國）取代。與此同時，“招保萬金”之間的分化也越來越明顯，曾經被視為潛力股的金地集團，如今已經連續幾年業績墊底。

雖然金地集團近年來的銷售業績一直不錯，但營業收入的結算表現卻不太穩定，營業收入遠不及公司銷售額的增長情況。這一方面與公司在專案開發中權益占比較低有關，另一方面或許也與公司在專案操盤或房屋交付的過程的影響有關。記者注意到，金地集團在不同地區的多個專案都被爆出存在虛假宣傳、施工問題、違規交付等現象。此外，其2019年上半年有部分營業收入沒有相應的現金流和經營性債權的支持，存在營收虛增的嫌疑。

陷入規模困境 金地掉隊“招保萬金”

從“招保萬金”近三年的營收和淨利規模來看，金地集團一直處於“墊底”狀態（表1）。金地集團2016年至2018年的營業總收入分別為555.09億元、376.62億元、506.99億元，不難看出，金地集團的營業收入和淨利潤在2017年出現了較大幅度的下滑。那一年，金地的營收規模與萬科地產、保利地產、招商蛇口分別相差近2052.35億元、1086.8億元、377.93億元，雖然其在2018年的業績表現有所回升，但仍然不及2016年的業績，且和萬科、保利的營收差距拉大。

金地集團在其2017年年報中解釋稱，公司當期營業收入下滑幅度較大的主要原因是並表範圍內的房地產項目的結算面積和結算收入減少。值得關注的是，由於房企銷售面積的結算往往晚於預售時間兩年左右，故金地2017年和2018年的營業收入大部分來自2015年及2016年出售的項目。

但據克爾瑞銷售排行榜資料，金地集團在2015年的銷售金額為621.2億元，招商蛇口以570.1億元銷售額位列其後。如此看來，金地集團2017年結轉收入項目的基礎並不比招商蛇口差，但前者的營業收入卻比後者少了近400億元，這一方面與公司在項目中的權益占比相關，另一方面也說明金地極有可能在項目操盤或房屋交付的過程中出現了問題。

此外，眾所周知2016年是房地產行業的一個“新週期”，在宏觀調控高光時刻到來的同時，主流房企也加快了“拼規模”的步伐，TOP5龍頭房企的銷售規模達到2000億，第二梯隊的門檻也上升到了千億級。然而，《紅週刊》記者梳理金地集團2016年銷售情況卻發現，雖然金地2016年也踏入了千億銷售陣營，但該年專案的結轉情況卻不太理想，2018年僅實現營業收入506.99億元，雖然較2017年同期增長34.6%，但2016年至2018年間的複合增長率卻為-2.98%。這意味著金地集團2016年成功衝擊千億陣營後，並未給公司帶來顯著的業績提升。

值得關注的是，金地近年來的規模擴張依賴合作開發專案，也導致其營業收入與銷售額增長之間存在一定落差。克爾瑞研究院於近期公佈的2019年1-9月中國房地產企業銷售TOP200排行榜顯示，金地集團2019年前九個月的全口徑銷售金額為1418.0億元，位列第12；但其銷售權益金額僅為879.2億元，位列第17。

《紅週刊》記者注意到，金地集團在拿地權益占比方面也存在相同的問題，據中指研究院披露的資料，金地集團2019年前九個月的拿地金額約為463億元，在所有房企中位列第10，較去年同期328億元的拿地金額上漲41.16%。但據金地集團2018年業績報告，金地集團在全年的新增土儲中的權益占比僅為45%。到了2019年上半年，其拿地權益占比有所上升，但平均水準仍不高。半年報顯示，截至2019年6月，金地集團的總土地儲備約4760萬平方米，其中權益土地儲備約2550萬平方米，權益土儲比例約53.5%。



專案違規、工程品質等問題頻出

房地產開發企業經營的特殊性決定了預售房屋並不意味著房企完成了商品房銷售，只有當項目樓盤施工完畢依法取得分戶驗收備案表和綜合驗收備案表並順利交付至業主後，相應的預售房款才能結轉為營業收入。此外，開發商還應在交付房屋後輔助業主完成過戶，取得不動產證書。從宣傳銷售到交付過戶，任何一個流程出了問題都有可能影響專案的推盤進程，甚至貽誤專案營業收入的結算。

據《紅週刊》記者瞭解，金地集團多個地區的專案都存在虛假宣傳、霸王條款、違規交付等問題，這或許也是金地集團在專案權益占比偏低以外的一個影響營業收入結轉的重要因素。

以華北地區為例，9月26日，北京市住建委微信公眾號“安居北京”發佈消息稱，集中查處曝光了一批違法違規開發企業，其中就包括兩個金地集團參與開發的項目。據悉，金地集團和首開股份聯合開發的和悅華錦專案、金地集團和中國電建開發的金地華宸項目存在不實宣傳、補充協議中存在不合理條款、樣板間裝修標準與實際交房標準不符等違規行為。對此，北京住建委已經責令包括金地集團在內的涉違規行為企業進行整改，並對部分專案暫停網上簽約資格。

此外，金地集團華東地區和西北地方也同樣有專案遭消費者投訴。杭州湘湖金地都會藝境的一位元業主向《紅週刊》記者表示，該專案樓盤於2017年3月份前後開始預售，合同約定的交付日期為2019年12月31日，但業主近期參觀樓盤施工情況卻發現社區內公共區域紅磚鋪設、公共連廊欄杆設計、樓盤內綠化等多處設施都存在實際施工情況與宣傳不符、設計存安全隱患及地磚斷裂等工程問題。“目前最明顯問題是有幾棟樓的外牆表面已經出現了鼓包現象。開發商一方面推卸責任回復外牆鼓包的照片是光線問題，另一方面卻對部分外牆立面剷除重做。9月份以來，金地方面每個月都會派人與業主就專案施工及維權問題舉行溝通會，如今已經舉行了兩次，卻沒有任何實質效果。”

對此，有工程驗收業內人士向記者表示，從樓盤照片來看，確實有部分區域存在外牆不平的情況，極有可能是保溫層固定不牢所致。這種情況下外牆在風雨等外力作用之下存在局部脫落甚至大面積脫落的可能，會有一定的安全隱患。

記者瞭解到，金地集團在陝西西安的金地湖城大境天字一號專案，還因未通過房屋的綜合驗收導致部分業主入住多年卻未能順利辦理產權證。據該專案業主介紹，“由於該樓盤一直未能順利辦理‘大證（即專案竣工驗收備案表）’，導致業主們無法申請產權證。金地集團對大證的辦理則一拖再拖，業主們等候起來遙遙無期。維權期間有業主聲稱拿到了有關部門的情報，現在竣工驗收的大證已經開出來了，但是金地沒有取回，可能涉及收費之類的。但是當業主向開發商詢問詳情時，開發商卻從不正面回應。”

北京市東元律師事務所合夥人李松向記者表示，開發商在向業主交房的同時還需交付行政主管部門審批的竣工驗收備案表及分戶驗收備案表。未通過綜合驗收的商品房不符合法律規定的交房條件，因此該樓盤在最初交付時開發商就已構成違約。另據《城市商品房預售管理辦法》規定，由於開發企業的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發企業和承購人有特殊約定外，開發企業應當承擔違約責任。因此該專案房屋由於沒有通過綜合驗收，導致業主入住多年卻無法順利辦理產權證，顯然金地方面也應對此承擔違約責任。

對此，《紅週刊》記者向金地集團方面核實上述專案情況，不過截至發稿前公司並未回復。

營業收入存在勾稽異常

《紅週刊》記者注意到，由於上半年銷售金額的大幅增長，其入帳的預收房款金額也不低。半年報顯示，金地集團2019年上半年的預收款項較2018年末增長21.49%至847.33億元。但蹊蹺的是，剔除掉當期預收款項的增加額約149.86億元後，金地集團2019年上半年僅有約206.29億元的現金收入來自當期的營業收入，這意味著公司當期應該有大量營收金額體現為經營性債權。然而，記者根據財務勾稽關係核算後發現，金地集團當年有39.23億元左右的營業收入存在勾稽異常，有虛增嫌疑。

據金地集團2019年半年業績報告，公司上半年實現營業收入224.83億元，其中房地產開發收入為200.33億元，物業管理收入為11.13億元，物業出租收入為4.50億元，其他業務收入為6.88億元。由於金地集團未分季度公佈其營收構成情況，故根據其前兩個季度的營收比例大體估算，其一季度實現房地產開發收入約99.04億元，物業管理收入約5.50億元，物業出租收入約2.22億元，其他業務收入約3.40億元；第二季度實現房地產開發收入約101.29億元，物業管理收入約5.63億元，物業出租收入約2.28億元，其他業務收入約3.48億元。

根據財政部、稅務總局、海關總署公告2019年第39號文“從2019年4月1日起，納稅人發生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用16%稅率的，稅率調整為13%；原適用10%稅率的，稅率調整為9%”之規定，整體核算後，金地集團2019年上半年含稅營收大約為243.95億元。

根據財務勾稽關係，上述含稅營業收入在財務報表中將體現為同等規模的現金流量流入和應收賬款及應收票據等經營性債權的增減。

2019年上半年，金地集團合併現金流量表中的“銷售商品、提供勞務收到的現金”金額為356.15億元。由於當期預收賬款不屬於當期營業收入相關的現金流入，故需要剔除掉這部分金額的影響。2019年上半年公司預收賬款較上期增加了149.86億元，扣除掉該部分後，與營業收入相關的現金流為206.29億元，與含稅營業收入243.95億元相較差值約為37.66億元。也就意味著金地集團在2019年上半年有37.66億元的收入因未收到現金而須體現為經營性債權的增加。

金地集團資產負債表顯示，其2019年上半年應收票據及應收賬款金額為1.35億元，2018年末相同項目金額為1.03億元，相較增加了3203.7萬元。其中還需剔除計提壞賬準備的影響，2019年上半年較2018年末壞賬計提增加額為229.09萬元，扣除掉該部分影響後2019年上半年應收票據及應收賬款實際上較上期增加了2974.61萬元。相比之下，經營性債權實際增加2974.61萬元，小於理論應增加額37.66億元，差異金額約達37.36億元。

值得注意的是，出現上述差異的原因可能是金地集團將應收票據背書、貼現所致，然而其財報卻未披露該部分相關資訊，對此或許需要公司給出合理解釋。

10月25日，海南省人民政府辦公廳發佈了關於印發《海南省新一輪戶籍制度改革實施方案（試行）》的通知。

方案主要內容為：基本取消本省（除三沙外）落戶限制。省內居民，可在有合法穩定住所（含租賃）的城區、建制鎮的社區（以下統稱城鎮社區）落戶。省外居民，取得本省居住證並參加海南省城鎮從業人員基本養老保險（暫不含臨時養老保險繳費帳戶）和海南省城鎮從業人員基本醫療保險的，可在有合法穩定住所的城鎮社區落戶。

這意味著，在海南落戶將會變得容易一些。包括海口、三亞等核心城市的戶口也全面放開了，不再設立學歷、年齡等剛性門檻。只要有居住證，參加社保，就可以落戶。對工作、生活在海南的人，以及想買房的外地人來說，都是一大利好。

此次，海南全省範圍內全面取消落戶限制，有典型的示範效應。此前，在10月20日前後，三亞已經調整了人才購房政策。因為，海南作為一個特殊區域，可以說在過去一年為實現了房住不炒，制定了全中國樓市調控最嚴厲政策，特別是，海口、三亞的限購、限貸、限售等政策，全面超過了北上深等一線城市。如今，隨著海南全面人才新政的來臨，將爭奪人才之戰，推向深入，並推動以落戶之名的全國房地產市場進一步去庫存。

海南省全面取消落戶限制，外省人可自由落戶

方案原文如下：

海南省新一輪戶籍制度改革實施方案（試行）

為貫徹落實國家有關政策要求，推進新一輪戶籍制度改革，便利非戶籍人口落戶，加快破除制約人口自由流動的制度性障礙，結合海南實際，制定本實施方案。

一、基本取消本省（除三沙外，下同）落戶限制。省內居民，可在有合法穩定住所（含租賃，下同）的城區、建制鎮的社區（以下統稱城鎮社區）落戶。省外居民，取得本省居住證並參加海南省城鎮從業人員基本養老保險（暫不含臨時養老保險繳費帳戶）和海南省城鎮從業人員基本醫療保險的，可在有合法穩定住所的城鎮社區落戶。

二、居民在落戶地點無自有產權住房的，一律在其合法穩定住所所在的城鎮社區集體戶落戶。居民也可在其自有產權住房以外的合法穩定住所所在的城鎮社區集體戶落戶。逐步清理規範各類單位集體戶、人才中心集體戶，引導戶口掛靠在單位集體戶、人才中心集體戶的居民將戶口遷移至其自有產權住房戶口或合法穩定住所所在的城鎮社區集體戶。儘快實現城鎮社區集體戶全覆蓋。

三、落實有關政策要求，取消農業戶口與非農業戶口性質區分，統一登記為居民戶口。維護農業轉移人口的土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權（以下簡稱“三權”），不得以退出“三權”作為遷出戶籍的條件，引導其依法自願有償轉讓“三權”，全面推行戶籍變動與“三權”脫鉤。

四、各市、縣、自治縣人民政府是落實本輪戶籍制度改革的責任主體，要周密細緻做好具體實施工作，確保改革不折不扣落地落實。省發展改革委要加強統籌協調、督促指導，密切跟蹤監測改革進展、落戶形勢、有關影響以及各方面反應，及時研究解決改革衍生的各種問題、困難，在試行1年後開展一次評估。省公安廳要抓緊制定落戶的公安機關具體操作辦法，並儘早出臺實施。省教育廳要進一步加強和規範高中階段學校的學籍管理，會同相關部門做好防範“高考移民”相關工作，科學預測普通高中入學需求增長，多措並舉增加學位供給。省住房城鄉建設廳要會同相關部門做好穩定房地產市場工作。

本方案由省發展改革委會同相關部門負責解釋。本方案自印發之日起試行。此前我省有關規定與本方案不一致的，按照本方案執行。

試行中遇有重大問題或建議，及時向省政府報告。

爭奪人才爭奪房地產，人才落戶政策成為影響買房決策的重要因素

此前，在10月20日前後，三亞已經調整了人才購房政策。在三亞市政府官網12345服務熱線欄目上披露，對於外省戶籍人才，滿足全日制大專以及以上學歷、在三亞實際工作滿一年、且繳納一年社保及個稅的，可在海南省購買一套房產。同日，網傳三亞人才購房新政，其中，急需緊缺人才購房，無需個稅或社保證明。

當然，從全國宏觀政策層面來看，這都是積極落實發改委相關政策的配套。4月8日，國家發展改革委公佈《2019年新型城鎮化建設重點任務》，明確大城市取消或放鬆落戶限制，北上廣深等超大城市也要大幅增加落戶規模。據《2019年新型城鎮化建設重點任務》，2019年，積極推動已在城鎮就業的農業轉移人口落戶，繼續加大戶籍制度改革力度。

其中，在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上，城區常住人口100萬—300萬的II型大城市要全面取消落戶限制。梳理顯示，城區常住人口100萬—300萬的II型大城市包括珠海、海口、濰坊、撫順、銀川等城市。這些城市主要集中在偏遠地區的省會城市及省內較發達市區。

統計顯示，9月以來，各地人才政策依然頻繁發佈，已經累計超過30城發佈了各種人才引入政策。而2019年全國已經有超過150城發佈了各種人才政策，與2018年同期相比上漲超過40%。

過去2年，相當一批城市發佈了力度空前的人才政策，人才政策的確影響了房地產市場的穩定。特別是部分二線城市，房價上漲加速，最主要的一個原因就是人才政策變相的放開了限購等政策。最典型的就是西安，通過大幅降低人才落戶條件，推動了房價上升。

隨著長期經濟壓力進一步顯現，未來可能會有更多城市放鬆對“樓市自用需求”的限制，比如支持人才購房、降低落戶門檻等措施，來提振房地產市場需求。

幾近腰斬！今年前三季度海南房屋銷售面積和金額同比下降近50%

值得注意的是，就在檔對外發佈的前一天，10月23日，海南省召開2019年前三季度經濟運行情況新聞發佈會。

根據海南省統計局對今年前三季度經濟運行資料來看，今年前三季度，海南省房地產開發投資同比下降28.1%，而房屋銷售面積584.95萬平方米，同比下降48.6%；房屋銷售額928.92億元，同比下降44.6%。

這一切，都來自2018年4月，中央宣佈在海南建設“全島自貿區+自由港”後，海南壯士斷腕，破除“房地產依賴症”，通過一系列政策調整，把海南全省搞成了中國樓市調控最嚴厲的省份，其中海口、三亞的限購、限貸、限售等政策，全面超過了北上深等一線城市。

回顧2018年4月海南的全域限購嚴格限購政策內容，至今仍然令人回味。內容主要為：海口、三亞、瓊海已實行限購的區域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。上述區域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。自通知發佈後戶籍遷入本省的居民家庭只能購買一套住房，並須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

但是，在房地產調控的巨大壓力下，海南經濟增長也“壓力山大”。根據海南省統計局公佈的資料，上半年全省GDP增速為5.3%，在全國處於墊底的位置，僅高於吉林、黑龍江和天津。

房地產銷售的不景氣，也讓海南成為全國房地產市場投資倒數第一！1-9月份房地產開發投資海南為負增長-28.1%。同時，2019年9月，海南房地產再出禁令。9月16日印發的《海南省產業准入禁止限制目錄 (2019年版)》針對房地產業提出的管理措施為：禁止建設房地產開發經營中的產權式酒店；生態保護紅線區內建設商品房；利用海岸帶可開發的一線土地、新批填海土地建設商品住宅；五指山、保亭、白沙、瓊中4個中部生態核心區市縣開發建設外銷房地產專案。

自10月以來，廣州土地市場變局頻現，多宗地塊終止、延期出讓的背後，房企在灣區的拿地態度正在轉向。

9月18日，廣州公共資源交易中心掛牌9宗地，其中包含位於海珠、白雲、天河、從化的4宗宅地，上述4宗宅地原定於10月24日出讓，採取“競價-競配建-競自持-搖號”的競拍原則。

但位於白雲、天河、從化的三宗宅地分別因故終止出讓，最終僅海珠區宅地以底價成交。

自10月以來，廣州土地市場變局頻現，多宗地塊終止、延期出讓的背後，房企在灣區的拿地態度正在轉向。

“臨江靚地”底價成交

10月24日，“臨江靚地”海珠區大幹圍西側地塊最終以底價被中海地產摘得，成交總價50.96億元，成交樓面價34628元/㎡。

據財經網瞭解，海珠區大幹圍西側地塊一經掛牌就備受矚目，主要由於該地塊自身的稀缺臨江屬性，同時該地塊為海珠區今年首拍住宅用地，也是廣州土拍史上起拍樓面價第二高的宅地。

出讓檔顯示，該地塊土地用途為二類居住用地、商業用地相容服務設施用地，位於廣州市海珠區耀利工業區以東、環島路以北、大幹圍湧以南、廣佰海港城項目以西，宗地面積約為4.39萬平方米，可建設用地面積約為2.58萬平方米，最大計容建面約為14.72萬平方米。

地塊周邊存在多個在售樓盤，如雅居樂海珠小雅、金融街融禦、越秀星匯海珠灣等，房天下資料顯示，上述社區10月參考價在4.02萬元/m²-5.5萬元/m²之間。

好地研究院執行院長方曉泉認為，該地塊底價成交在情理之中，“首先這塊地的屬性其實並不好，它位於海珠區一線沿江的位置，肯定要打造成沿江豪宅產品，但配套、環境、交通幾方面都很欠缺。地塊被大片廠房包圍著，交通也很不便利，只有一條小路進出。因此這個高端專案開發起來難度比較大，即便房企底價摘得也有壓力。其次，地塊總價高。當前開發商普遍缺錢，這個項目貨值比較高，將來銷售速度不會很快，因此資金回籠週期長，當下能夠承受這個壓力，有實力拿下這塊地的企業也很有限，所以該地塊競爭不激烈。”

廣州地市頻現變局

自10月以來，廣州土地市場上，多宗宅地被終止、延期出讓。

廣州公共資源交易中心分別在16日、21日、24日發佈了三則公告，原定於與海珠區宅地同日出讓，位於白雲、從化、天河的三宗地塊，均終止掛牌。

10月23日，原定於10月31日出讓的白雲區金沙洲AB3705032地塊也終止掛牌，該地塊用地性質為住宅用地，總用地面積為64520㎡，起始價為38.73億元， 起始樓面價為16881.49元/㎡。

此前，穗規劃資源增掛出告(2019)29號地塊和穗規劃資源增掛出告(2019)30號地塊，分別在10月14日、19日終止交易程式。上述兩宗地塊原定於10月21日出讓，出讓總價為61.12億元。

除上述終止掛牌地塊外，近期還有兩宗地塊競價時間被延後。10月14日，南沙區橫瀝鎮靈山島尖C1-25-02地塊競價出讓時間延後至11月1日，該地塊宗地面積3.84萬平方米、起拍價10.54億元；10月16日，花都區芙蓉大道東一地塊競價出讓時間延後至10月31日，該地塊起拍價2.68億元。

中原地產專案部總經理黃韜認為，廣州土地市場多宗宅地終止出讓的原因，可能是在土拍前夕意向房企“臨陣脫逃”，也有可能是土地出讓的條件不符合當下的市場情況。“近幾個月來房企銷售情況不是很好，資金回流存在一定難度，所以房企拿地的意願可能差一些。另一方面，有些土地的出讓價格較高，限制條件較多，也會進一步影響開發商的拿地意願。”

同時，黃韜表示，目前廣州的公開土地市場，已經在不低於標準地價的基礎上，趨向市場化，而當前的一系列表現是市場的回饋結果。

房企灣區拿地趨謹慎

自年初《粵港澳大灣區規劃綱要》出臺後，大灣區便成為行業關注的焦點。看准粵港澳大灣區的建設帶來的巨大機遇，眾多房企紛紛將其視為必爭之地。

好地研究院統計資料顯示，2019年1-8月，大灣區9市共成交經營性用地276宗，出讓面積1167.7萬平方米，總成交體量3071.8萬平方米，出讓金總額2246.6億元，成交樓面均價7314元/㎡，平均溢價率20%。

但三季度以來，不僅廣州出現多起土地流拍現象，大灣區土地市場上頻現土地流拍與終止掛牌現象，土地市場秋意漸濃。

根據好地研究院統計，截止目前，2019年廣州市已流拍、撤銷14宗涉宅地，均集中在下半年。整個大灣區已流拍、撤銷72宗涉宅地。其中9月、10月流拍、撤銷的地塊最多，已達40宗，占總數的56%。

同時，三季度以來，大灣區土地市場上也鮮見高溢價率成交土地，中原地產統計資料顯示，9月灣區7城（廣州、深圳、中山、珠海、惠州、東莞、佛山）土地溢價率為7%，較8月下跌4%。

在方曉泉看來，房企在大灣區拿地的態度目前普遍趨於謹慎，主要原因為灣區地塊屬性差、地價高、新房市場低迷，以及大環境融資難、政策嚴導致的房企降預期。

上半年，房企積極湧入的激烈競爭中，房企拿地成本確實在無形中被抬升，大灣區的土地正變得更加“昂貴”。據克而瑞資料統計，2019年上半年粵港澳大灣區9城共成交經營性用地（含純宅地、商住地、商辦地、綜合用地）212宗，同比減少46宗；成交面積2499萬平方米，同比減少17%；但今年上半年灣區土地攬金1771億元，同比上漲16%。

而合碩機構首席分析師郭毅認為，大灣區土地市場轉冷或也由於當前大多數房企的核心訴求並非擴儲備，“下半年融資環境趨緊，房企資金入口收窄的同時，銷售回款的速度也在減慢，對多數房企來說，目前正處在注重自身現金流的階段，而並非積極擴張階段。另外，從企業本身來說，經過上半年的補倉，土儲也相應達到相對均衡的狀態，現階段房企的業務重心，或許更多放在衝刺全年業績目標上，而不是繼續擴儲上。”

　　位於北京豐台區高立莊的萬科泊寓專案正在加速推進工程建設，該專案下的700多套租賃住房則於近日開始預租，明年入市後將成為附近為數不多的租賃項目。資料顯示，該地塊是北京最早一批由房企建設、運營的集體土地建設租賃住房的項目。

　　在建的高立莊萬科泊寓項目 中新經緯 薛宇飛 攝

　　北京是首批開展利用集體建設用地建設租賃住房試點的城市之一。2017年，北京提出計畫今後5年供應1000公頃集體土地建設租賃住房。業內期待，在多管道增加供給的情況下，能夠平抑市場的租金價格。

　　租房煩惱多 市場缺口較大

　　由於外來人口較多，北京租房市場巨大，痛點也多，房租價格高、租住品質差、供求矛盾大等一直都是困擾因素。2018年上半年，全國居民人均居住消費支出2157元，占人均消費支出的22.4%。其中，北京超出全國平均水準的3倍，達到7140元，同比增長22.1%，占人均消費支出的36.3%。

　　在官方調查統計中，居住支出是指與居住相關的支出，包括房租、水、電、燃料、物業管理等方面的支出，也包括自有住房折算租金。近幾年，北京居住支出占人均消費支出的比重不斷提升，資料顯示，北京市2016年人均居住支出占比為31.6%，2017年為32.9%，2018年又提升了3.4個百分點。

　　諸葛找房資料研究中心最新的資料顯示，北京當前的租金均價為90.83元/平方米/月，一居室、二居室、三居室的租金價格分別為5570元/月、6645元/月、10172元/月。

　　2018年，北京租房市場出現的價格上調引發不小關注，也將租賃市場的短缺問題暴露無遺。貝殼研究院2018年8月發佈的資料顯示，北京租賃人口為800萬人，而租賃房源量僅為350萬間，租賃缺口達400萬間以上。

　　貝殼研究院前院長楊現領認為，如果一種產品或服務的價格出現持續的上漲，那只能說明一個問題：供給短缺，要麼是數量的絕對短缺，要麼是品質的相對短缺。一線及二線核心城市的租賃市場同時面臨這種形式的短缺，是租金上漲的根本原因。

　　正如楊現領所說，品質相對短缺，或租住品質欠缺，是北京租賃市場的另一個槽點。當前，北京大量租賃住房的供應仍然依靠老舊社區，整體租住品質難以提升，即便是近幾年逐漸崛起的長租公寓可以提供房間改造，但其市場份額依舊不大。另一方面，長租公寓企業品質參差不齊，跑路、倒閉的事件屢見報端，也給租賃市場帶來一絲陰霾。

　　集體土地租賃住房穩步推進 萬科成積極參與者

　　針對租賃住房供應短缺的現狀，北京通過多管道增加供給，其中，在集體建設用地上建設租賃住房成為重要的一環。從2011年起，北京先後在朝陽區平房鄉、海澱區唐家嶺等5個集體土地地塊開展了租賃住房專案試點，建設租賃住房1.28萬套。

　　2017年8月，國土資源部、住房城鄉建設部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定在北京等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

　　2017年11月，北京市規劃國土委、市住委聯合印發《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，計畫於2017年~2021年的五年內供應1000公頃集體土地，用於建設集體租賃住房，平均每年供地任務量約200公頃。有媒體計算稱，1000公頃土地大約能建40萬套租賃住房。

　　北京市相關部門今年9月透露，已確定68個集體土地租賃住房試點專案，已開工21個，可提供房源約2.7萬套。


　　高立莊萬科泊寓項目樣板間 中新經緯 薛宇飛 攝

　　中新經緯記者注意到，萬科等企業是北京集體土地建設租賃住房的重要參與者。據瞭解，萬科在北京已經獲取6個集體土地建設租賃住房專案，總建築面積75萬平方米，能夠提供總計21498間租賃住房，總投資額約90億元。未來三年，萬科計畫每一年新增約7000間租賃住房開業。

　　“目前萬科負責的6個長租公寓中已經有2個正式施工（高立莊、成壽寺），剩餘4個（草橋、瀛海、大興舊宮、台湖）也基本會在今年開工。高立莊、成壽寺項目將於年底完工，目前已開放城市展廳部分，開始向周邊企業和個人預租，預計在2020年第一季度末至第二季度初開業上市。其餘幾個項目也會在2021~2022年陸續開業。”萬科泊寓相關人士介紹稱。

　　有業內人士認為，擅長開發與運營的房企參與到集體土地租賃住房中去，對租賃房的品質建設能起到一定的保障作用，後期運營也相對得心應手。由於成本相對較低，集體土地租賃住房專案或更容易盈利。

　　提升租住品質 期待平抑價格

　　為了讓集體土地租賃住房更具競爭力，北京發佈的上述檔還要求，集體租賃住房要具有一定的交通等配套基礎設施和公共服務條件；結合“三城一區”和產業功能區，堅持毗鄰產業園區、交通樞紐和新城的原則進行佈局建設；配置必要的教育、醫療等居住公共服務設施；房屋套型結構和麵積標準，可結合區域實際情況，按照市場需求，進行規劃、設計和建設，同時實施全裝修成品交房。


　　高立莊萬科泊寓專案的雲中圖書館 中新經緯 薛宇飛 攝

　　據瞭解，萬科參與建設的高立莊泊寓專案在交付使用時，不僅是全裝修成品交房，還會配備各類傢俱家電，租戶完全可以實現拎包入住。而在設計理念上，高立莊項目試圖打造一個共用複合、以人為主的新社區。為了適應年輕人的需求，社區打造了雲中圖書館，租客們可以在館內看電視、讀書、做分享交流，每個節日還會組織不同的活動，讓同一個社區的住戶形成一個社群；社區內配建有商業，可以滿足租客們的日常需求；轟趴館等娛樂場所，為集體團建提供去處。

　　高立莊泊寓專案的科技感十足。社區會根據租客的使用習慣，智慧調節路燈、空調、電梯的運營狀態，既能夠滿足人們的生活需求，又節能環保；採用AI識別體系，做到真實核對每一個住戶的身份資訊，即時採集、即時監控，保障社區的人員安全；為應對各種突發情況，社區的管理系統能夠提前預設好“及時通報”。

　　泊寓相關人士介紹稱，高立莊專案開間產品定價為3000~5000元/月，約為周邊同品質一居室租金70~80%，既能夠保障居住品質，也能降低租賃成本。業內人士表示，隨著集體土地租賃住房專案的上市，在改善租客租住品質的同時，也期待能平抑、穩定市場價格。中

將軍澳區本月暫210宗 今年最多

放寬按保樓價上限，二手交投急增，過去周六、日10大屋苑承接上周旺勢，錄26宗成交，創4年新高。將軍澳10月至今暫錄約210宗成交，已超越今年7月最高峰近207宗水平。

過去兩天，中原地產10大屋苑錄26宗成交，按周升3成，並創2015年5月16至17日錄26宗後新高，屬4年多以來新高；美聯物業錄26宗，按周升18%，約2年半新高；利嘉閣地產錄25宗，按周升32%；香港置業錄12宗，按周跌14%。

嘉湖交投轉旺 本月錄60買賣

10月至今，天水圍嘉湖山莊暫錄約60宗買賣成交，為今年最高成交量月份。中原地產天水圍區域營業經理文家輝表示，周六日屋苑連錄10宗成交，有本區上車客以626萬元購入樂湖居9座低層B室，實用面積633平方呎，套3房，實用呎價9,889元，該上車客1個月前開始物色嘉湖山莊2房，預算500萬元，首期100萬元承造8成按揭，惟當時市況不穩，故遲遲未決定。施政報告出爐即提升預算至650萬元。

另外，美孚新邨本月暫錄24宗買賣成交，平均呎價約13,673元。美聯物業高級區域營業董事吳志輝指，美孚新邨6期蘭秀街26號中層D室，實用面積687平方呎，獲區外客以978萬元承接，實用呎價14,236元，原業主於2010年11月以505萬元購入，帳面獲利473萬元。

其次，將軍澳10月暫錄約210宗成交，已超越今年7月最高峰近207宗水平，個別單位造價一個月上調約6%。隨着市場需求增加，賣方收窄議價空間，令樓價趁勢掉頭上揚。正如新都城1期2座中層C室，實用面積364平方呎，2房，施政報告前以618萬元易手，實用呎價16,978元；施政報告宣布後同類單位造價推高39萬元，1期6座高層B室，實用面積同屬364平方呎，以657萬元易手，平均實用呎價18,049元，1個月內樓價調升約6%。

將軍澳怡心園 2房700萬破頂

另外，將軍澳怡心園2房戶以700萬元沽出，售價和呎價均創同類新高。市場人士指，怡心園4座高層F室，實用面積503平方呎，單位於今年5月以720萬元放盤，至6月社會運動蔓延，8月調低叫價至698萬元，10月初更減至670萬元，直至本月16日放寬按揭措施出籠後，業主即日將叫價上調至700萬元，終以700萬元達成交易，平均實用呎價13,917元。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，放寬按保樓價上限，置業首期大減，不少買家怕遲買會貴，料旺市將持續。美聯物業住宅部行政總裁布少明亦表示，新房策即時帶動樓市氣氛，並認為市場置業剛需旺盛，倘若個別業主願意落價出貨，二手交投將保持活躍。

政府放寬首置按揭保險的樓價上限，最受惠莫過於一批過往缺乏足夠首期，因而轉投居屋、首置上車盤的買家，資助房屋申請熱潮會降溫嗎？

近年政府推出的各類資助房屋，由綠置居、居屋，以至白居二或首置盤，市場反應均相當熱烈，接獲的申請宗數屢創新高，以即將開始揀樓的2019年居屋為例，申請宗數逾30萬份創紀錄新高，超額逾60倍。

這些申請人之中，除了不少屬於年輕人外，亦有一部分屬於有一定收入，但缺乏置業首期的買家，過往按揭成數限制下，600萬元以上的二手樓造6成按揭，首期達240萬元，即使以居屋申請的家庭入息上限5.7萬元、每個月4成作儲蓄首期計算，仍然要多達8至9年時間才能夠有足夠首期。

高收入欠首期家庭 樓市新動力

居屋或者首置盤除了樓價較市價有所折讓外，單位能夠承造9成按揭亦是一大賣點。以剛過去的一期居屋為例，單位定價156萬至529萬元不等，首期不過15.6萬至52.9萬元。

由此可見，受惠放寬首置按揭的私樓上車客，與部分居屋、首置盤的申請人有所重疊，特別是首置盤煥燃懿居的家庭收息限制介乎5.7萬至7.4萬元，符合800萬元首置按揭的壓力測試要求，相信是最受放寬首置按揭影響的買家群，日後有機會投入私樓二手市場，影響到資助房屋的申請情況。

另一個角度來看，從煥燃懿居收票2.08萬份計，單是家庭申請便佔36%或者7,500份，反映市場的確有不少缺乏首期但高收入的家庭，相信今次放寬首置按揭釋出的購買力，將數以萬計，成為樓市新動力。

跑馬地樂活臺特色戶，以3,300萬沽出，同創物業售價和呎價新高。

市場人士指出，樂活臺高層連天台戶，實用面積1,213平方呎，以3,300萬元易手，實用呎價27,205元，售價和呎價均創新高。原業主於2006年以1,150萬元購入，帳面大幅獲利2,150萬元。

賽西湖大廈連車位 售2500萬

另外，北角半山賽西湖大廈錄本月首宗買賣成交，美聯物業高級分區營業經理胡宗樂表示，最新成交為賽西湖大廈1座中層B室，實用面積1,124平方呎，由於單位屬優質放盤，間隔寬敞實用，且連車位，外區租客見單位價格合預算，故斥2,500萬元入市，平均實用呎價22,242元。

原業主於2004年9月以818萬元購入，持貨15年帳面獲利1,682萬元，單位升值逾2倍。

灣仔壹環3房2450萬沽

此外，利嘉閣分行經理高偉鴻表示，灣仔壹環中層A室，實用面積862平方呎，套3房連工人套房，享開揚山景，以2,450萬元易手，平均實用呎價28,422元。

原業主在2012年8月以2,048.3萬元買入，持貨7年帳面獲利401.7萬元。

持續逾4個月的示威打擊本港零售業，商舖頂租放盤個案有上升趨勢。美聯工商舖資料研究部及美聯旺舖數據顯示，本月截至21日，市場共有145個商舖頂租放盤，較8月底統計時增加15個，頂租舖數量不足兩個月內急升11.5%，有超過八成為經營飲食業。

上述145個頂租商舖放盤中，香港區有44個，佔總數逾三成；新界區最新共有36個放盤，佔比約24.8%。九龍區放頂租個案為三區最多，達65個，佔總數近45%，較8月底的52宗急增13宗。

這些個案中，超過八成屬於餐飲業。近月訪港旅客大減，不少市民亦因示威活動減少外出用膳，令餐飲業界生意大受影響。租金、食材及工資等開支都加深食肆經營者的壓力，部分商戶生意難以維持，故將舖位放頂租。

受內地旅客歡迎的藥妝店及珠寶鐘錶店都有放頂租，美容美甲店、食品店和運動衣履店也現零星放頂租個案。

美聯旺舖董事盧展豪表示，除放頂租舗外，不少飲食業商戶同時搵人頂手。他預計，本地社會事件將繼續影響市場，未來數月放頂租個案會上升。

張宇人：300食肆倒閉促減租

飲食界立法會議員張宇人周六在電台節目上稱，現時至少有200至300間食肆倒閉，但只得一至兩間大中型企業願意整體減租，其餘業主仍在考慮中，希望業主可盡快「一刀切」減租提高業界士氣，避免飲食業出現倒閉潮。他擔心若情況持續，未來或有逾千間食肆結業，並認為示威者因政見不同而針對性破壞某些集團的店舖，最終只會令員工受累。

區區現反價 公營屋私樓齊旺

二手住宅大旺市重臨，破頂潮有乘勢捲土重來的跡象。青衣夾屋宏福花園在新一份《施政報告》公布後約十天，即搶閘誕生全港夾屋王成交，一個球場景及街景3房單位癲賣1028萬元，造價貴絕全港夾屋。沙田區沙田中心廣寧大廈兩房亦反價3萬元，以583萬元沽出，呎價相隔約半年來首次重上2萬元關，短短約11天急彈10%。

消息指出，宏福花園2座中層E室，實用面積706方呎3房戶，客飯廳望開揚球場景，設有靚裝修，過去周五（25日）以已補地價1028萬元沽出，打破今年6月由同屋苑同座中層A室以1020萬元創下的全港夾屋樓價紀錄，並屬該屋苑今年5月以來，約半年間三度改寫全港夾屋造價紀錄，呎價14561元。

長安邨420萬沽 同區綠表公屋紀錄

中原地產副分區營業經理練玉群表示，該單位原於去年9月開價1003萬元放售，原業主堅持「唔到一千萬唔賣」，今年3月一度封盤，直至《施政報告》公布後樓市氣氛反彈，遂於本月21日重新開價1028萬元放盤，短短約5天即獲外區換樓客斥破頂價承接。練玉群直言，是次原業主放盤態度已算克制，因為「其實近期好多業主都（臨場）再反價10萬至20萬元」。原業主2013年以628萬元買入，約6年賬面獲利400萬元，升值63.7%。

同區未補地價公屋樓價亦創出新指標，首度衝破400萬元大關。消息指出，長安邨8座安湄樓中層12室，實用面積529方呎，原圖則開放式單位，過去周六（26日）以未補地價420萬元售出，樓價創青衣未補地價公屋新高，較同區今年5月以400萬元創出的區內高位，再貴20萬元（5%），直逼將軍澳寶林邨及沙田廣源邨以430萬元保持至今的新界未補地價公屋紀錄；呎價則為7940元。原業主1998年以未補地價25.52萬元購入，賬面升值394.48萬元（15.5倍）。

沙田中心呎價重越2萬關

買家入市氣氛高漲，區區現反價，中原地產高級區域聯席董事馮澤源指出，沙田中心廣寧大廈高層E室，實用面積288方呎，原圖則一房改兩房戶，開價580萬元，「因為呢兩日好多人畀價」，有一名買家儘管睇樓當日已出到價，惟臨場仍遭原業主反價3萬元，最終「焗追」以583萬元成交，呎價20243元，撤除內部轉讓，屬該屋苑呎價今年4月後首度重上2萬元關。原業主2016年以408萬元購入，約3年賬面賺175萬元（42.9%）。

同座一個低層E室單位，早前於《施政報告》公布後當日以530萬元售出，即同類單位樓價相差53萬元（10%）。馮澤源坦言，現時區內實在有意出售的盤源已賣到「七七八八」，餘下單位叫價普遍要求較市價高5%至10%。

中原地產分行經理朱建宗說，屯門新屯門中心3座高層F室，實用面積455方呎兩房，叫價510萬元，有上車客願零議價承接，原業主仍臨場反價5萬元，終獲買家追價至515萬元易手，呎價11319元，相對本月中7座高層C室兩房成交呎價10281元，貴10.1%。原業主1994年以135.3萬元買入，賬面賺379.7萬元（2.8倍）。

中原地產分區營業經理陳旭明說，東涌過去周末連錄至少7宗成交，東堤灣畔5座高層F室，實用面積607方呎兩房戶，有區內客「之前有對其他單位還價，但通通錯失入市機會」，於是把預算提高，剛斥768萬元購入前述單位，呎價12652元，樓價創該屋苑同面積兩房新高。原業主2013年斥550萬元買入，賬面賺218萬元（39.6%）。