高市苓雅區五福三路沿線為亞洲新灣區發展核心地段，然位於該路與英雄路口，竟出現有3棟外觀殘舊屋齡近60年透天厝，家門旁即為私人停車場。一旁緊鄰2處停車場空地，分別屬於京城集團與第一商銀所有，因京城於此大量收購區段房屋，形成3戶老宅佇立精華區的特殊現象。

該地位五福三路與英雄路口，周邊即為高雄女中，屬亞洲新灣區一環，生活圈有大立精品百貨、中央公園、漢神百貨。至光榮碼頭僅150公尺，距愛河風景區也只有300公尺，值得留意的是，老透天厝旁即為高雄第1豪宅「國硯」，實價登錄揭露高樓景觀宅，過去還出現每坪68.7萬元，為高市最高價紀錄。

「國硯」每坪68.7萬元
《蘋果》調查發現，位於五福與英雄路口角地，為京城集團於2008年以每坪121萬元，向國產署標下440.7坪商五用地，而之後京城集團開始陸續收地，目前已收到逾550坪。而3戶老宅門牌位於光明街100巷，地坪20∼23坪，分屬3個不同姓氏自然人持有。

不少人眼中該類住戶視為釘子戶，依《憲法》第15條指出「人民之生存權、工作權及財產權，應予保障。」即便屋況老舊，居家旁鄰房已被打除導致牆壁磚瓦外露，但是否要賣給建商仍取決於住戶意願。記者實際訪查發現，3戶老宅中有戶長期空無人居，另2戶住民不願意表達任何意見，即便住家旁老屋已被打除，但住戶僅表示不知道鄰房被誰收購，至於京城有無跟他們互動，受訪者都說不清楚。

京城尊重地屋主意願
查詢實價登錄發現，光明街100巷1∼30號透天厝，於2013年曾出現總價175萬元成交，換算每坪地價僅14.1萬元，雖無登記特殊交易但價格低於市場行情。2015年12月位於光明街121∼150號老舊透天厝，地坪21.78坪成交價1400萬元，換算每坪64.27萬元，合乎該區商五地價。今年3月光明街91∼120號地坪11.19坪透天，成交500萬元，該交易備註屬親友員工交易。

鄰居顏先生指出，京城收購有3戶沒收成，未來這3戶收購完成推出大樓可能影響自家採光，希望京城收購光明街100巷3戶後，可連同後側整排一起收購，就自家來說，願意被收購。走訪數十位居民皆拒訪，不過，部分居民私下告知，推測可能雙方價格談不攏才整合10年沒成。

京城建設發言人周敬恆指出，該筆土地購買至今已一段時間，何時開發未定，開發與否與周邊住戶願不願意出售房屋並沒太大關係，能否收購土地仍要尊重地屋主意願，建商立場當然土地愈大愈好開發。

市價70萬∼80萬元
富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，3戶老宅臨路僅不到4米通行，地坪僅約20坪，要將效益最大化仍要跟周邊土地整合，因屬商五用地每坪市價大概70萬∼80萬元。永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮指出，可能40∼50年習慣，不願意去改變，這些老舊透天厝雖然有前景，但單戶不太易產生效益。

高市鼓山區美術館生活圈是港都知名豪宅聚落，然而在高樓林立的龍水路沿線，卻有14間屋齡已51年地上2~2.5樓老宅，跟整個重劃區街景有很大落差。《蘋果》詢問當地住戶指出，當初參與土地重劃，但選擇保有原本居住環境，即便當初貼錢數十萬，重劃後至今，地房價出現的大幅增值，現在回想起來感到慶幸。

美術館屬44期市地重劃區，1993年釋出抵費地，目前市價每坪突破百萬元，對照之前該區尚未重劃時，工廠林立，每坪地價推估不到10萬元。重劃完畢後建商積極購地推案，創下連105個月居住人數增加紀錄。

區段新屋房價多落在每坪25萬元以上，部分指標豪宅如超豪宅「高雄HH」，每坪開價60萬∼80萬元。2013年，京城建設曾在該區面美術公園首排，買下總價42.71億元的1394.82坪土地，換算每坪成交306萬元，創下高市最高紀錄。
龍水路距美術公園僅美術館路一路之隔，有14戶屋況外觀較老舊的透天厝，地坪多在15∼20坪，跟市容形成強烈對比。住在龍水路老屋的郭小姐指出，當初參與重劃時希望保留房子，重劃後因土地價值提升，可分到面積減少，為保留房子還須花錢跟市府買回土地，「當初去貸款借錢，怕無力償還，但現在很慶幸當時的決定。」

地價每坪約70∼80萬
高雄市政府地政局指出，重劃前龍水段991地號∼1014地號已建築之土地，係依照市地重劃實施辦法規定：「重劃前已有合法建築物之土地，其建築物不妨礙都市計畫、重劃工程及土地分配者，按原有位置分配辦理。」重劃後因土地價值提升，依法規定繳納差額地價。富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，該物件地坪都在20坪以下，屬特住五用地，評估每坪約70萬∼80萬元，要突破百萬有難度，但跟重劃前土地相比，地房價至少增值10倍以上。

遠雄建設上周舉行全台最高住家「遠雄THE ONE」建築外牆點燈，公布目前售出134戶，總銷已破百億元，該案將於2020年完工。近年高雄頂級豪宅案如雨後春筍般推出，「遠雄THE ONE」、「京城KING PARK」、「雄崗信義美術館」、「高雄HH」、「定潮」與「皇苑世紀館」6豪宅，開價皆突破7字頭，有望挑戰高雄最貴豪宅紀錄。

目前「國硯」保持第1
實價登錄揭露，高雄住宅大樓成交單價，最高為國揚集團位於亞洲新灣區豪宅「國硯」，每坪最高68.7萬元，該價格從2012年揭露至今，高掛高雄第1，近期包含「遠雄THE ONE」等6大豪宅開價皆達7字頭，虎視眈眈挑戰高雄第1目標。
遠雄房地產總經理張麗蓉表示，「遠雄THE ONE」銷售至今，每月平均售4∼5戶，預計2020年完工，屆時將成為高雄地標。每坪開價50萬∼70萬元，完工後對於高雄豪宅與頂級飯店市場將產生衝擊，其住宅房價與飯店定價均可能改寫現況。

正對凹子底森林公園豪宅案「京城KING PARK」，獲得南台灣唯一耐震與綠建築雙標章，每坪開價68萬∼98萬元，實登揭露每坪最高66.2萬元。而上周公開的「雄崗信義美術館」，每坪最高開價100萬元，創北高雄新紀錄。另外，豪宅建商皇苑建設指標豪宅「皇苑世紀館」，實登揭露每坪最高達56萬元。

美術館地區豪宅「高雄HH」，為南台灣首座普立茲克建築獎得主奧地利建築師Hans Hollein作品，並獲美國綠建築LEED金牌獎，每坪60萬∼80萬元，最高價已逼近6字頭。亞洲新灣區豪宅除「遠雄THE ONE」，另有總銷160億元國城建設指標案「定潮」，標準層每坪開價50萬∼70萬元。

定潮
客源不限台灣企業主
6大豪宅都有開價突破7字頭紀錄，高雄房屋市場調查協會理事長蔡紹豪指出，高雄頂級豪宅鎖定客源不侷限在台灣企業主，與國外各大城市相比，其實價格不算太高。

海外置產最怕就是「對當地的法規跟居住習慣不熟悉」、「天高皇帝遠沒人管理物業」、「買到爛尾樓建案血本無歸」3件事，21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱表示，民眾在購買前優先考慮國家政局穩定性，並選有信譽代理商及建商，若自行購屋遇到買賣爭議，可向各縣市消保官申訴。

遇爭議先向消保官申訴
董家菱說，優先考慮標的國家政局穩定性，及該國稅制、持有期間及售屋成本，包含持有稅、管理費、代租管費用，及出售的交易所得稅，確保投資收益是否符合期待。她表示，最好挑有信譽仲介公司，且要能提供「一條龍」服務，還要留意負責和當地建商合作的國內業者，是否有不動產經理人銷售執照。

若是沒有經紀人或代理商可協助，可檢附具體個案資料，送請經紀業所在直轄市、縣(市)政府查明，並向消保官申訴，或向「消費者調解委員會」申請調解；若涉及跨國消費糾紛，可至「外交部領事事務局」網站查詢各國申訴管道，或透過經紀業協助，向國外企業經營者所在地的國家申訴，依當地不動產相關法令規定處理。另外，還得考慮貨幣穩定保值性，建議選以美金交易國家，較能避免匯兌損失。購買前務必實地考察，深入了解物件特色及當地環境，避免只聽代理商片面之言。

瑞普萊坊海外專案投資部經理劉慧華建議，投資區域選開發中國家最佳，風險最低保值較好，轉手較有價值。劉慧華指出，以英國倫敦為例，普遍1個套房報酬率3∼5%，但有些業者自行提到6%，看到這樣的數字就要擔心可能受騙。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛建議，想要海外置產的民眾，如在台灣找代理商，可查詢有無接洽大型建商跟建案，比較有保障。

為力抗台中港三井Outlet Park的來勢洶洶，麗寶樂園渡假區28日宣布，籌備許久的「麗寶Outlet Mall」二期，以國際精名品為主力，目前招商達成率逼近八成，預計12/25試營運，還將引進「秀泰影城」，成為中台灣首座擁有影城的Outlet Mall。

麗寶樂園渡假區副總王永豪指出，總投資金額達50億元的麗寶Outlet Mall一期加二期，未來總店數可達260家，不僅一舉超越三井Outlet Park的170家，更傲視中台灣Outlet Mall市場。

麗寶的投資計畫還不僅如此，王永豪表示，渡假區擁有國際級賽車場，集團為此砸下6億元重金、打造了T11與T12兩棟賽車主題飯店，其中，T12賽車主題飯店總客房數65間，預計2020年第一季試營運；T11客房數100間，預計2020年暑假試營運，為渡假區營運添新動能。

王永豪進一步指出，渡假區結合了麗寶樂園、麗寶Outlet Mall、福容大飯店、摩天輪、國際賽車場等硬體設施，今年前三季整體營收約達28億元，年增率6％；其中，麗寶樂園受惠秋冬旅遊獎勵補助方案的刺激，自9月以來，散客約增加了二成以上，今年截至10月底，預估總入園數將可衝破百萬人次，2019全年上看110~120萬人次，超越2018年的106萬人次。

王永豪說，2020年跨年晚會預計於麗寶樂園渡假區舉辦，加上秋冬旅遊補助案、麗寶Outlet Mall二期試營運等利多加持下，2019年總入園數有機會挑戰800萬人次的歷史新高。

永信建設近來看好可分割地上權住宅前景，介入地上權住宅開發，第一個可分割地上權住宅、400戶的「R5新世界」，開賣一年即完銷，目前正在銷售位於中都特區的「韻綠」，也售出近90％，「R5新世界」二期預計明年6月開賣，28日又砸下近2億元，標下國產署土地，準備興建「R5新世界」三期，2021年完工銷售。

財政部國有財產署28日招標多筆高雄的設定地上權住宅建案，其中，位於鳳山區福誠一街與福誠五街口的1,457.93坪土地，由永信建設以每坪13.25萬元得標，總價約1.93億元，溢價約12.55％。

永信建設副總顧岳軍表示，28日得標的可分割地上權住宅，將規劃興建「R5新世界」三期，地上15樓、地下二層，約190戶，預定2021年完工銷售。至於在同一生活圈的「R5新世界」，總銷約30億元，因每坪平均售價只有15萬元，二到三年前，完工銷售時，一年即完銷。

顧岳軍指出，當初在銷售「R5新世界」過程中，訓練了一批地上權住宅的精英團隊，並教育將近1萬名的潛在購屋者，才使得該案快速完銷，想要購買永信的地上權住宅，「還有數百名在排隊」，顯見平價的地上權住宅，需求相當熱烈。

內需回溫，六都店面頂讓數量減少1成！不過，台北市蛋黃區、餐飲業仍是紅海戰場，大安、信義區頂讓店面數量仍持續攀高，而「餐飲食品業」則是頂讓店面各業種中唯一未減少的，反應蛋黃區高租金打垮街邊店，商圈內同質業種高度競爭下，老闆更是難當。

根據591刊登店面頂讓的廣告數量顯示，今年六都合計前三季達7,014筆，比起去年減少約10.2％，其中台北市減少幅度約4.9％，比起其他五都普遍減少一至二成，顯示店家經營壓力仍大。值得一提的是，以大台北各行政區來看，大安、信義及北投等區刊登店面頂讓數量甚至都有超過7％的增幅；反觀新北市，只五蘆洲、新店等少數區域增加。

以大台北頂讓店面的業種來看，約有73％的頂讓店面為「餐飲食品」類比重最高，其次則是「服飾精品」約占8％、「生活休閒」占6％，相對於各業種頂讓店面數量與去年同期相較，都有14~42％的明顯減福，「餐飲食品」類維持高檔凸顯其經營壓力，台北市的餐飲類甚至還增加。

瑞普萊坊研究部總監黃舒衛表示，店面頂讓代表原經營因個人或市場因素，準備退租店面，也把設備留下，不再做復業的打算。以市況來看，2017年實施一例一休、基本工資調整，再加上不少熱門商圈店面租金居高不下，讓勞力密集的服務業面臨經營成本增加的挑戰，進而退出市場。而頂讓店面因租金、業種等因素，接手度也有不小差異。

雖然近年零售、餐飲業營業額屢創新高，不過精華地段高店租壓力以及商圈內一窩蜂開店、同質性競爭，仍是店面經營者尋求下個經營者的主因。觀察頂讓店面的型態，餐飲業中不少為咖啡廳、火鍋店、手搖飲為最大宗，另一大宗為卡拉OK、養生會館等，多因競爭激烈、娛樂產業轉型以及觀光衰退等因素尋求頂讓。

此外，近年平價旅館市場在供過於求、陸客衰退衝擊下，台北市南京西路、公園路、撫順街、民族西路也有多家青年旅館，尋求頂讓換手經營。

實價登錄造假時有所聞，一般認為登錄不實價格被抓到，頂多就是罰款，嘉義一位江姓地主以1,600萬元賣掉土地後，和買方講好以3,200萬元登錄，今年5月法院判決觸犯刑法使公務員登載不實文書罪，買賣雙方均遭判處拘役。

高雄地院所屬民間公證人三民聯合事務所表示，使公務員登載不實文書最重可判三年以下有期徒刑，個案買方、賣方因初犯，且自白犯罪，法官判處拘役數十日不等，得易科罰金，負責登錄的地政士則另涉及偽造文書罪，由檢察官另案處理。

根據法院判決，江姓地主在2017年委託施姓地政士，出售名下嘉義市土地，蔡姓投資客等三人決定合資以1,600萬元買下，但要求地政士實價登錄申報時，必須將成交價申報為3,200萬元，以利未來轉售時減省增值稅及向銀行取得較高額之貸款。

施姓地政士告知江姓地主後，地主同意，雙方成交，施姓地政士在2017年4月，和蔡姓投資客等人到嘉義市一家銀行聯簽訂買賣總價為3,200萬元不實的不動產買賣契約書、不動產買賣價金安全信託契約書，由銀行辦理不動產買賣價金信託。

隨後由施姓地政士到嘉義市地政事務所申請辦理土地所有權移轉登記，並在2017年5月，以電腦上網到內政部地政司實價登錄系統，登錄不實成交價格3,200萬元。

三民公證表示，法院判決並未說明不實成交價格為何曝光，實務上曾發生銀行稽查發現交易行情遠高於市價，提出檢舉案例。不少人認為依最高法院73年台上字第1710號判例，若聲明或申報，經過公務員實質審查，並不涉及刑法使公務員登載不實，認為登錄不實被抓到頂多只是罰款，沒有刑責。

但此一判決，法官特別說明，實價登錄僅形式上審核申報人之身分無誤後，即應予受理，地政機關並無實質審查權，賣方配合買方、地政士登錄不實價格，均為共同正犯。

近期囤房議題引發關注，財政部統計處統計發現，和一○二年未實施房屋稅差別稅率及調高房地稅基時相比，一○七年全國持有一房增加了百分之九點四，但持有二房以上卻增加二成多，顯示政策抑制囤房的力道不足，有房族囤房也比年輕人首購容易得多。
房愈囤愈多，地主持有土地面積自然愈來愈大。統計發現，土地面積超過一千五百平方公尺以上的持有人逐年上升，全國土地持有人多集中於四十五歲以上，一○七年占比達七成七，顯示地主持有的地愈來愈大、愈來愈老。

值得注意的是，有房族買房增加幅度甚至比首購多，統計處表示，一○二年與一○七年相比，持有二戶以上全國成長二成，遠超過持有一戶的增幅。稅率相對較高的住家非自住用房屋稅籍，也就是持有第四戶以上，一○七年比一○四年增加七萬戶，成長近一成一，以台北市增加一點八萬戶、增幅百分之廿三點一居冠。

專家認為，不動產持有成本過低，應是我國囤房問題始終難解的問題核心。根據財政部統計處的數據也顯示，雖各地方政府調高稅基，使一○五年公告地價大增三成，但四成三地主地價稅不到一千元。一○七年公告地價調降，地價稅不到一千元的地主占比提高至四成四。

在房屋稅方面，一○三年起修正的房屋稅條例，實施差別稅率，住家用房屋分為自住及非自住用，非自住用房屋適用較高稅率。後續多數縣市修正近卅年未調整的房屋標準單價，調高房屋稅稅基。不過，房屋稅稅制調整後，全國稅額四千元以下占比仍超過五成二。

官員指出，因稅基調整絕大多數都不溯既往，只有新屋受影響，因此過半屋主未受稅制調整影響而大幅增加負擔。按六都觀察，房價高的雙北地區反而房屋稅在四千元以下的較其他四都多。

我國自用房地都以輕稅為原則，統計處指出，我國自用住宅用地稅籍占四成，但貢獻稅額不到一成，超過四成戶地價稅不到一千元。自住用房屋稅額，四年來僅增十六億元。

自2016年實施房地合一稅後，讓原本不景氣的房市更加低迷，2017年到2018年桃園市的不動產買賣交易件數來到只剩4萬多件，2019年1至9月交易量已達33,464件，比2018年同期增加11.9％，顯見桃園交易量有回溫跡象，歷年房價表現逐步回穩，2019年「新屋+中古屋」合計均價站上「2字頭」，來到每坪20.4萬元破近5年歷史新高。目前開發甫完成的小檜溪重劃區，挾區位優勢，現階段素地交易表現熱絡，區內有5座親水公園是最大賣點，綠地公園以及親水步道，綠意環繞的生活環境，以及市府積極打造「桃園新東區」，吸引不少台北客戶來此購屋，後市可期。

台灣房屋智庫經理江怡慧指出，根據桃園不動產交易e指通網站，統計自2015年起桃園市每半年交易價量變化，2019年1至9月交易量已達33,464件，與2018年同期相較增加11.9％，顯見交易轉熱。桃園市在過去5年成屋房價行情都在「1字頭」範圍內價格，目前已逐漸回升，進一步觀察2019年屋齡在5年內新大樓交易均價來到每坪20.4萬元，破了近5年大樓均價的新高，屋齡在5年以上的大樓交易均價來到每坪16.6萬元，也創下了中古大樓均價新高，顯見桃園房價盼回不回了。

目前桃園房市買盤以自住客為主，桃園市交易熱區分別是桃園區、中壢區、楊梅區，如，中正藝文特區、中路地區以及青埔高鐵特區一帶交易量維持穩定，主要原因是民眾觀望心態逐漸散去，自住型買家撐場不但在看屋意願有增加，出價比例亦增加不少，以首購與小資族居多。

小資族出來買小宅產品，因此拉高單價，自住市場則是目前總價購屋的趨向，總價在900-1200萬的中古電梯大樓居多。首購多以3房車以內或是2房或2+1房接受度也提高不少。至於購屋者多偏好議題建設的區域，有學區加持、捷運、公園、圖書館或是大型建設等周邊更受到青睞。

據報道，長租公寓服務商“青客公寓”更新了招股文件，預計于11月5日在納斯達克挂牌上市，最高募資近1億美元。天眼查數據顯示，青客公寓運營主體為上海青客電子商務有限公司，法定代表人為金光傑，持有該公司74.53%的股份。據長江商報報道，高速增長的青客公寓也難以避免行業“以虧損換市場”的通病。青客公寓2017年、2018年、2019年前6個月凈虧損分別為2.45億元、4.99億元、3.73億元。

房企融資陷四面楚歌。地產企業的馬太效應會越來越明顯，中小房企未來的資金鏈面臨考驗。

人民法院網站消息，截至10月27日，宣告破產的房企已經增加到408家。

這種趨勢進入9月之後更加明顯，房企“補血”力度加大。

根據克爾瑞地產研究發佈的報告，9月份，有95家房企的融資總額為1124.48億元，環比上升45.3%，同比上升17.2%。

與此同時，監管對於違規涉房貸款不斷壓縮，有消息稱某省聯社要求嚴格落實房地產調控政策，房地產貸款占比高於20%的農商行，不得以任何方式新增房地產貸款。

根據21世紀經濟報導不完全統計，自2018以來，銀保監系統已經因違規涉房，對銀行開出過億金額罰單。8月9日，中信銀行因違規發放房地產開發貸款等13項違法違規行為被合計罰沒2223.7萬元。

年內調控次數再創新高

融資成本也再上臺階，今年前三季度，房企債券類融資成本6.88%，較2018年全年上升了0.67個百分點。

中原地產研究中心統計資料顯示，截至10月8日，年內房企美元融資533.6億美元，同比上漲50%，雖然各種政策收緊，但房企美元融資的數量依然刷新歷史記錄。9月單月，房地產企業海外美元融資37.97億美元，相比8月的15.8億美元，翻了一番還多。發債利率也不斷攀升，10%已不再是天花板。據21世紀經濟報導記者對公告的不完全統計，今年至少有三隻債券的發債利率已經達到或超過15%。

而且，這種跡象可追溯到更早之前的7月12日，泰禾集團股份有限公司發佈公告稱，泰禾全資子公司擬發行4億美元債券，債券票面年息15％，每半年支付一次。成本之高令業內驚訝，泰禾集團2018年淨利潤率為12.6%。不過這不是最高的，此前當代置業的一筆美元票據，利率達到了15.5%。

而至9月，全國房地產調控政策依然密集發佈，中原地產研究中心統計資料顯示，9月單月全國房地產調控政策發佈次數高達48次，雖然少於8月份的60次、7月份的56次，但整體看，2019年房地產調控政策的密集程度依然刷新歷史紀錄，1月份68次、2月份21次、3月份15次，4月份60次，5月份41次，6月份46次。從房地產調控的政策密集程度看，2019年前9個月合計的415次房地產調控，平均每個工作日有2次以上的房地產調控，刷新了歷史紀錄。

連續14個月回落

10月15日，央行發佈了今年前三季度金融統計資料包告和9月社會融資規模存量統計資料包告顯示，9月末，廣義貨幣（M2）餘額為195.23萬億元，同比增長8.4%，增速分別比上月末和上年同期高0.2個和0.1個百分點。在社會融資方面，9月末社會融資規模存量為219.04萬億元，同比增長10.8%。

其中，房地產領域貸款增速則連續14個月回落，9月末，人民幣房地產貸款餘額為43.3萬億元，同比增速為15.6%。前三季度，新增人民幣房地產貸款4.6萬億元，占同期人民幣新增貸款量的33.7%，與去年全年水準相比低6.2個百分點，降至24.1%。

央行辦公廳主任周學東認為，目前是比較合理的占比。過去房地產熱的時候個人購房貸款增長會非常快，占比高的時候有些城市甚至超過50%，銀行貸款增量中超過一半流向房地產及購房領域。現在從全國來看，占比降至24.1%，是相對比較合理的水準。根據多年觀察，25%左右的占比是比較合理的。過去幾年多數情況下，這一資料都在30%以上。”

與此同時，房企一直仰仗的“金主”——銀行也因為違規涉房，祭出罰單也開始多起來。

10月10日，北京銀保監局公佈了兩張共計890萬元的行政罰單。其中，興業銀行北京分行違規向房企提供融資是其被罰的主要原因；浦發銀行北京分行信貸資金違規用於投資及購房以及通過信託通道發放土地儲備貸款成為其被罰的主要原因。這兩家銀行分別被罰款600萬元和290萬元。

10月8日，浙江銀保監局披露的罰單顯示，中信銀行杭州分行被罰款195萬元，案由包括貸款資金被挪用于購房；被挪用於房產公司經營；對公房地產開發貸款貸後檢查流於形式、貸款資金被挪用於購買股權等。

10月11日，平安銀行義烏分行將信貸資金用於支付購房首付款被罰款50萬元。

“隨著監管趨嚴，銀行通過表外等管道給房地產違規‘輸血’的風險將全面增大。房企未來的資金成本和資金鏈會承受一定的壓力，高房價可能會出現調整。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

不過也有某股份行的負責人表示，銀行之所以鋌而走險給房企貸款，是因為目前經濟下行背景下，其他行業的不良率較高，房地產行業的貸款在目前情況下仍是優質資產，且可以承受較高的利率。從公司盈利的角度來看，銀行自然願意將貸款向房企傾斜。

物價水準偏低，經濟運行低於潛在增速，問題出在需求方，擴大需求才能解決問題。擴大需求就需要增加信貸。信貸不增長，購買力上不去，擴大需求就是一句空話。

住宅地價漲幅連續6季度放緩 一線城市表現冷熱不均

種種跡象表明，地市秋意漸濃。

時代週報記者梳理2015年第一季度至2019年第三季度近四年來全國住宅地價走勢情況發現，全國主要城市住宅地價均價已經從5305元/平米漲到了7385元/平方米，漲幅達39%。

在此期間，隨著2016年底新一輪調控開始發力，地價漲勢被遏制。若排除2018年第二季度和2019年第三季度，全國住宅地價環比漲幅連續8個月收窄。

自然資源部直屬中國國土勘測規劃院近日發佈的《2019年第三季度全國主要城市地價監測報告》（以下簡稱《2019年三季度報告》）也顯示，截至2019年第三季度，住宅地價同比增速已經連續6個季度放緩。

根據《2019年三季度報告》，在短暫的二季度沖高之後，三季度全國主要城市住宅地價環比增幅重回收窄通道。2019年第三季度，全國主要監測城市住宅地價環比增長1.24%，較上一季度下降0.46個百分點。

“調控政策和資金趨緊是最主要的原因。”同策研究院總監張宏偉對時代週報記者表示，“今年六七月份以來，房企融資環境不斷收緊，另外市場銷售回款速度放慢，兩個因素都直接導致了企業的資金面緊張，所以房企拿地趨於謹慎，地價增幅放緩。”

在政策持續加碼的效力下，地價漲幅放緩或已成定局。“受擴大土地供應、改革出讓方式和加強監管整頓多維度舉措影響，土地溢價率也持續走低。”交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹在接受記者採訪時表示。

地市涼意來襲

這一輪地市涼意覆蓋了全國大部分區域。

根據《2019年三季度報告》，第三季度，無論是從全國維度，還是分重點區域和一二三線級別城市來看，住宅地價環比增速都有所回落。

在全國範圍內，2019年第三季度，全國共有94個城市住宅地價環比上漲，較一季度減少8個，另有7個城市住宅地價環比下降，較上一季度增加6個。此外，長三角、珠三角、環渤海三大區域三季度住宅地價漲幅均有所回落；一線、二線、三線城市住宅地價環比增速較上季度分別下跌0.25個百分點、0.71個百分點和0.25個百分點。

二季度短暫沖高是三季度回落幅度凸顯的原因之一。“今年年初，受政策調整預期，以及房企資金面寬鬆等因素影響，地市呈現了一波‘小陽春’。”張宏偉表示。

如果拉長時間軸，近四年全國主要城市地價走勢中，有個明顯轉捩點，即2017年第二季度—2015年第一季度至2017年第二季度，我國地價環比增幅持續走高，但在2017年第二季度之後，則向下收窄。

“這輪調控從2016年9月30日就已開始，但由於政策具有慣性和滯後性，所以資料顯示2017年前兩個季度我國地價仍保持一定增長態勢。” 上海中原地產市場分析師盧文曦表示。

“整體來看，受前期市場運行慣性、房地產市場分化以及政策效應滯後性等多重因素影響，一線城市住宅地價仍處高位盤整，三線城市則有明顯上升跡象。”中國國土勘測規劃院也在《2017年第二季度全國主要城市地價監測報告》中解釋。

“2017年房地產調控和供給側改革明確要求各地合理安排住宅用地供應，並編制完成住宅用地供應中期和三年滾動計畫，熱點城市都著力提高了住宅用地的供給力度。同時各城還積極探索新的土地出讓模式，如對土地出讓設置最高限價、限地價競房價/競自持面積/競投養老設施面積等。” 夏丹指出。

一線城市冷熱不一

城市間的微觀差異也在顯現。

四個一線城市中，北京和深圳仍有熱度。10月15日，北京推出亦莊舊宮、大興孫村和通州馬駒橋三宗地塊，其中位於五環內的舊宮地塊最終以49次舉牌、總價44.3億元、溢價率34.2%被電建+京能聯合體拿下。

深圳今年6月一次性出讓5宗宅地、吸引30余家房企爭奪後，10月23日，再掛5宗宅地，起始總價126.78億元，擬於11月22日出讓，吸引市場關注。

但上海和廣州地市頗有“涼意”。10月，上海掛出5宗地塊，2宗宅地、3宗商地，其中寶山區楊行鎮宅地曾於2018年掛牌出讓，但當時根據出讓人申請，中途終止了出讓。時代週報記者注意到，2019年9月該地塊再次掛牌，已下調起拍樓板價近5000元每平米。10月14日，該地塊以底價成交。

在廣州，據克而瑞廣州區域統計，10月已有6宗宅地臨時撤牌。其中，10月24日，天河廣氮宅地終止網上掛牌。同日掛出的白雲江高鎮宅地、從化太平鎮宅地均因故終止出讓。

“受市場大環境影響，廣州今年下半年地市轉冷，政府為規避流拍給市場帶來的負面影響，故本月宅地頻頻撤牌。”克而瑞廣州區域判斷。

更為直觀的價格方面，中原地產研究中心資料顯示，今年前三季度北京和廣州溢價率分別下降27.36%和33.57%。另據中國國土勘測規劃院資料，上海地價同比環比下降明顯—在2018年第四季度和2019年第一季度，上海市住宅地價環比為負增長，分別為-0.25%和-0.17%；從同比來看，2019年第三季度上海市住宅地價也呈現了負增長（-0.19%）。

中原地產首席分析師張大偉向時代週報記者解釋，整體來說，上海和深圳的樓市比較堅挺，房價也處高位，連帶地市表現較好。對北京來說，北京市場也非常優異，但是由於北京土地全面限價，並且供應多，所以價格較為穩定。但廣州則是近期市場表現較弱，土地溢價率開始明顯下調。

除了四個一線城市，熱點二線城市之間的地價走勢也出現分化。。

2018年，杭州以2489億元土地出讓收入奪得全國第一，但在地價方面，卻有些褪色。中國國土勘測規劃院資料顯示，今年三季度杭州住宅地價環比呈現負增長。

而與杭州“一衣帶水”的寧波表現亮眼。2019年第二季度和2019年第三季度，寧波已經連續兩個月保持環比增幅3%的高速增長。

盧文曦對時代週報記者表示：“在今年穩房價、穩地價、穩預期要求下，杭州針對較熱的土地市場火速出臺了針對性政策，6月底開始在土地出讓環節實行‘雙限’。受此影響，杭州地價降溫明顯。當一個城市限制較多，資金自然而然會轉去其他城市，寧波就是受益於杭州調控從嚴，承接了熱點城市外溢資金投向，從而使當地地市熱度上升” 。

當前戶籍背後捆綁的東西較多，包括子女入學、醫保、養老等，“短期內，國內其他地方特別是北上廣深等一線城市，還難以跟進”。

“此前相關部門做過人口方面的課題研究。測算結果顯示，取消全省落戶限制會帶來一定衝擊，但影響不大，不太可能出現短時間內人口劇增的現象。”10月25日，針對海南取消落戶限制的消息，海南省發改委一位曾參與過具體方案研究制定的人士在接受時代週報記者採訪時透露。

10月24日，海南省人民政府辦公廳網站發佈了一則“關於印發《海南省新一輪戶籍制度改革實施方案（試行）》（以下簡稱《方案》）的通知”。根據《方案》，海南省內居民，可在有合法穩定住所（含租賃）的城區、建制鎮的社區落戶；海南省外居民，取得本省居住證並參加海南省城鎮從業人員基本養老保險（暫不含臨時養老保險繳費帳戶）和海南省城鎮從業人員基本醫療保險的，可在有合法穩定住所的城鎮社區落戶。此外，居民在落戶地點無自有產權住房的，一律在其合法穩定住所所在的城鎮社區集體戶落戶。居民也可在其自有產權住房以外的合法穩定住所所在的城鎮社區集體戶落戶。

“此前海南已經出臺了很多配套政策。比如高考移民，教育部門有相關規定；在比如購買住房，現在海南房地產限購有相關規定。在這個背景下，才有條件去做這個事情。”不過，上述海南省發改委人士也強調，“前面要放開，但（後面）要把好關，防止想佔便宜或者目的不純的人進來，不能亂了。”

海南大學經濟學院副院長李世傑在接受時代週報記者採訪時認為，當前戶籍背後捆綁的東西較多，包括子女入學、醫保、養老等，“短期內，國內其他地方特別是北上廣深等一線城市，還難以跟進”。

10月28日下午，時代週報記者致電海南省政府服務熱線，接線人員表示，目前海南戶籍改革實施方案的具體細則檔尚未出臺，目前還無法辦理相關的落戶業務，“正在等細則檔的下發，具體時間仍不確定”。

“海南有能力承受短期湧入百萬人口”

根據今年4月國家發改委印發的《2019年新型城鎮化建設重點任務》，城區常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制。

海南省2019年統計年鑒顯示，截至2018年末，海南19個市縣中，人口總數排在前三位的分別是：海口市、儋州市和三亞市，人口總數分別為230.23萬人、99.84萬人和77.39萬人。海南省發改委人士告訴時代週報記者，海南省取消落戶限制主要是依據國家發改委的要求。“原來海口、三亞的積分落戶等政策，跟國家有關規定不相符合。”上述人士還表示，海南建設自貿港，需要各方面人才。對此，《百萬人才進海南的行動計畫》已經出臺相關規定，“但務工人員也要適當有個口進來”。

在中央宣佈支持海南建設自貿港後，去年5月，海南出臺了《百萬人才進海南行動計畫(2018―2025年)》，提出到2025年實現“百萬人才進海南”。但政策實施效果並不理想。2018年末海南省常住人口934.32萬人，比上年增加8.56萬人，城鎮人口比重為59.06%，城鎮化率低於全國平均水準（59.58%）0.52個百分點。

李世傑在接受時代週報記者採訪時分析，戶籍制度導致市場不能完全對人力資本的流動發揮配置作用，某種程度上限制了人的自由流動。“取消戶籍限制，意味著將來在海南居住，就擁有購房、子女入學、醫療社保等全部權利，改革的力度非常大。”

“其他地方放開戶籍限制，會擔心人口大量湧入，不知道如何收場，但海南不存在這個問題。”李世傑分析，一方面，從現實基礎看，“海南目前人口總數偏少，900多萬的常住人口，難以支撐起自貿港的建設。即便短期內湧入百萬人，也承受得住。”另一方面，從未來發展前景看，取消戶籍限制，可以應對人口紅利的減弱。

四季度房地產交易將迎小高潮？

“落戶政策難免影響房地產市場。今年以來，已有多個城市使用人才落戶政策為限購打開了窗戶。”中原地產首席分析師張大偉表示。

樓市、經濟指標雙雙下跌或是海南打開人才落戶視窗的主要原因。

“過去兩年，海南是全國房地產下調最大的區域。今年前三季度，海南房地產開發投資同比下降28.1%，房屋銷售面積584.95萬平方米，同比下降48.6%；房屋銷售額928.92億元，同比下降44.6%。”張大偉指出。

放大範圍來看，受房地產調控影響，近兩年海南的固定資產投資、地區生產總值也在下降。“今年前三季度，海南省固定資產投資(不含農戶)同比下降16.3%。”張大偉據資料分析道。

海南此次取消落戶限制，將在多大程度上刺激當地樓市？

“取消落戶限制不等於取消限購。拿到海南省戶口後，還需嚴格執行海南省的限購政策，也就是說，此次政策放開後，非本省居民家庭可通過醫療保險落戶，但買房還需滿足至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。”諸葛找房資料研究中心分析師王小嬙在接受時代週報記者採訪時具體分析認為。

不過，王小嬙指出，因海南省各區域限購政策不一，如五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣，可通過落戶方式取得購房資格以及購房條件的放寬，“有助於購房需求的釋放，促進當地房地產市場回暖”。

海南房地產市場研究員羅浩在接受時代週報記者採訪時重點指出，海口的學區房會增值。“《方案》主要是為了加快海南城市化進程，而海南的城市化將以農村人口進城為主，這對海口的房地產市場是重大利好，學區房會增值。”

多位房地產業內人士表示，海南樓市將受此次政策利好。

“預計落戶政策放鬆，短期內對於樓市熱度提升將起到明顯作用。海南樓市或在四季度迎來一波交易小高潮。” 58安居客房產研究院首席分析師張波表示。

　多次調低年度銷售目標的瑞安房地產（00272.HK），要完成全年100億元的銷售額度，仍顯得頗為吃力。

　　近日，瑞安房地產公告表示，前9個月，公司累計合約物業銷售額按年下跌55.65%至48.12億元。

　　事實上，與內地房企節節攀升的銷售規模相比，里安房地產全年物業銷售目標由2017年的210億元調減至2018年的120億元，再到2019年的100億元，可謂一降再降。

　　此外，以瑞安房地產為代表的港資房企，多年奉行慢周轉開發模式，也屢次捲入“囤地”質疑。據瞭解，截至6月30日，里安房地產位於華南的唯一專案佛山嶺南天地在開發長達12年後，仍有近六成土地處於待開發狀態。

　　近日，記者實地探訪發現，位於天地路一側的“佛山嶺南天地1地塊商業項目3期”主體建築已建成，不過仍處於打圍狀態。現場施工銘牌顯示，該專案2019年3月開工，預計2020年1月竣工。而靠近福賢路一側的大片空地被鐵皮圍擋起來，暫無動工跡象。

　　針對公司經營業績、專案開發進度，以及內地市場投資情況等問題，長江商報記者發送採訪函件至里安房地產品牌及企業事務部，截至發稿，尚未收到對方針對具體問題的答覆。

　　銷售額同比下跌過半

　　近日，瑞安房地產公告稱，前9個月，公司累計合約物業銷售額按年下跌55.65%至48.12億元，其中包括住宅物業合約銷售額按年下跌57.42%至45.72億元和商業物業合約銷售額按年上升114.29%至2.4億元。

　　此前，瑞安房地產在半年報中表示，報告期，實現收入79.02億元，較2018年上半年下跌58%；股東應占溢利同比增長8%至13.26億元。

　　里安房地產表示，收入減少主要由於確認的物業銷售大幅減少所致。資料顯示，上半年，里安房地產已確認物業銷售總額，包括被確認為收入的物業銷售和其他資產處置共78.17億元，較2018年上半年178.99億元下跌56%。

　　不過，公司已確認物業銷售總額同比下跌過半，主要還是2018年因出售上海瑞虹新城1號和7號住宅地塊，為當期貢獻了149.81億元的收入。

　　近年來，不少港資房企呈現出且戰且退、套現收縮的態勢，里安房地產也出售了不少內地優質資產股權。據長江商報記者不完全統計，截至目前，瑞房在出售物業上已經套現將近500億元。

　　因“賣賣賣”被業界廣泛關注的里安房地產，去年的大批老臣的出走，也曾轟動一時。去年7月，里安房地產被曝遭遇人事大地震，離職高管中包括加入里安21年的郭慶，以及入職17年的劉夢潔。而過去幾年間，包括蔡玉強、黃勤道、尹焰強在內的老臣均已相繼離開。

　　老臣們的集體出走背後，里安房地產近幾年的業績表現難言樂觀。長江商報記者翻閱其近十年的財報發現，公司營收最高點為2018年的248.41億元；淨利潤的高點則要追溯到2011年，當年實現歸母淨利潤34.28億元。公開信息顯示，里安房地產2018年的住宅物業銷售目標僅為120億元，2019年，這一銷售目標再度下調至100億元。

　　瑞安房地產可能也意識到危機，“賣賣賣”的同時，通過收並購或招拍掛等開拓新項目，被業界稱為“邊買邊賣”的港資房企。根據披露，2018年7月，里安房地產聯合太保壽險、SODH及上海永業，以136.1億元的總價拿下上海史上總價第三高的新天地商辦地塊，樓面價約為44963元/平方米。同時，今年6月，里安房地產以1.48億元代價，向姊妹公司里安建業有限公司收購南京一幅319871.9平方米用地的34.8%權益。

　　這一定程度上也推高了公司的負債率。截至6月30日，里安房地產的資產負債率為55.23%，同時，淨資產負債率升4個百分點至44%。放眼整個行業，港資房企的財務策略普遍偏保守，新鴻基地產、新世界(8.800, 0.01, 0.11%)、九龍倉等港資房企的資產負債率普遍維持在30%左右。對於里安房地產偏高的負債率，有分析人士提出，里安在向商業物業開發商轉型同時，負債率是其必須重視的一個問題。

　　佛山項目“囤地”風波

　　在房地產市場近20年的發展中，港資房企慢周轉、追求利潤最大化的開發模式也將企業多次捲入“囤地”風波。

　　其中，截至6月30日，里安房地產位於華南的唯一項目佛山嶺南天地，在拿地12年後仍有近六成土地處於待開發狀態，被指“坐地生財”。根據半年報披露，截至報告期末，佛山嶺南天地項目已落成物業38萬平方米，發展中物業7.9萬平方米，仍有66.4萬平方米屬於“日後發展物業”。

　　近日，長江商報記者實地走訪發現，位於佛山祖廟東華里片區的佛山嶺南天地專案占地面積較大，其中“嶺南站”購物商場和嶺南天地，在週末飯點時段人氣較為火爆。

　　同時，位於天地路一側的“佛山嶺南天地1地塊商業專案3期”仍處於打圍狀態。現場施工銘牌顯示，該專案2019年3月開工，預計2020年1月竣工。而靠近福賢路一側的大片空地被鐵皮圍擋起來，暫無動工跡象。同時，里安房地產在半年報中提到，總建築面積為5.20萬平方米的第13a號地塊於2019年上半年開始動工，並計畫於2019年底推出預售。

　　公開資料顯示，2007年11月，佛山祖廟東華里片區改造地塊被里安房地產旗下8家子公司斥資75.1億元以聯合競買的方式斬獲，樓面價約5004.45元/平方米，刷新廣東總價地王紀錄。

　　獲得土地後，里安方面曾表示，將規劃為集古跡修護、商業、寫字樓、酒店及別墅、高端洋房、公寓於一體的大型專案，計畫總投資達200億元，預計2020年全面投入使用。

　　然而，嶺南天地的開發中並非一帆風順，期間由於面臨資金壓力，不但將國內其他城市的多個項目和地塊出讓，連嶺南天地的地塊也曾出讓給日本三井集團，並將一宗地塊虧本售予碧桂園。

　　2011年11月，里安房地產公告表示，作價3.9093億元將旗下附屬公司Value Land的49%股權售予日本三井，以用作集團的運營資金及佛山嶺南天地的進一步開發。

　由於Value Land持有佛山嶺南天地18號地塊92%的權益，所以收購Value Land49%的權益後，三井將獲得佛山嶺南天地18號地塊的45.08%應占權益。直至2015年和2016年，里安才分兩次將兩宗地塊回購，三井集團退出嶺南天地專案。

　　而2016年4月，里安房地產再次公告稱，碧桂園以17.26億元的代價向里安房地產收購佛山嶺南天地項目的一幅土地。值得一提的是，里安房地產出售該幅地塊是以出售旗下全資子公司（佛山源康房地產發展有限公司）的股權來完成，出售事項完成後，預計虧損9000萬元。

　　如今，距離項目拿地已過去12年，里安房地產此前承諾2020年完成整個項目開發，目前卻還有近六成土地處於待開發狀態，針對為何開發節奏如此緩慢，2020年能否完成整體開發，以及對於外界的囤地質疑，長江商報記者多次聯繫里安房地產方面，截至發稿未獲回應。

　　位於佛山市禪城區的佛山嶺南天地專案中，多個子專案正在施工建設中。

今周新盤逾1100戶搶客 社運後最多

《施政報告》放寬按揭保險樓價上限（下稱放寬按保）後發展商積極推盤，周一（28日）起一連5天，推售單位超過1100伙，為6月初社會運動爆發後最旺的一周。中國恆大（03333）屯門掃管笏恆大．珺瓏灣第1期昨日進行首輪銷售，首天推出的167伙僅6個半小時即告沽清；佳明集團（01271）青衣明翹匯收票連日爆升，發展商亦不敢怠慢，昨日加推新一張154伙價單，折實平均呎價15847元，並落實周五（11月1日）進行首輪銷售，連招標共發售388伙。

新界兩個主打細單位新盤本周正面交鋒，恆大．珺瓏灣第1期以快打慢，本周分3天發售合共550伙，昨日先推售167伙，分3組揀樓，位於灣仔中國恆大中心售樓處，昨日下午2時起已開始有準買家到場，發展商先進行S組（曾申請居屋向隅客）登記，下午3時已出現大排長龍情況，人龍估計超過300人。

明翹匯提價加推154單位

市場消息稱，S組於傍晚6時前完成，共售出逾60伙，有準買家表示受到放寬按保推動才入市，有信心樓價在帶動下上升。隨後即展開A組大手組別及B組銷售。發展商稱截至晚上9時半全數單位獲認購，即167伙約6小時即告沽清。

位於管翠路8號的恆大．珺瓏灣第1期提供754伙，實用面積202至2420方呎，2021年5月底入伙，項目首張價單以貴絕同區推售，首天銷情即告沽清。項目今日進行第2天銷售共158伙、周四（31日）則銷售225伙，即本周共推售550伙，佔項目約73%。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，項目樓價細吸引不少年輕客入市；中原地產亞太區副主席陳永傑稱，項目一Q清袋，但本月已近尾聲，料11月新盤推售更精采，料可重返2000宗以上。

另一個主打細戶的青衣明翹匯，連日來入票不斷爆升，發展商昨日加推新一批共154伙，折實售價449.2萬至873.2萬元，折實平均呎價15847元，較上一張價單調高4.5%。

佳明集團營業及市務總監顏景鳳說，新一批均價不同，主要反映座向及景觀，扣除相關因素僅微升1.5%，定價克制，「最緊要大家開心」，項目迄今發出價單合共388伙，折實市值約22億元，當中佔90%單位折實低於800萬元，集團落實周五發售388伙，包括價單上的375伙，另推出13伙實用面積755方呎3房單位同日標售。

LP6天池屋6519萬冠康城

市場消息指出，項目截至昨晚8時累收逾4000票，以公開發售價單上的375伙計算，超額9.7倍。位於細山路18號的明翹匯提供776伙，實用面積278至2728方呎，2022年1月底入伙。

明翹匯加入推售搶客，令昨日起一連5天約14個樓盤合共發售超過1100伙，為6月份社會運動爆發後，最多新盤推售的一周。

新盤交投急增，不乏新高價，南豐牽頭發展的將軍澳日出康城LP6昨日以招標方式售出2座68樓A室頂層天池屋，實用面積2739方呎，天台1976方呎，天台設有私人泳池，以6519萬元售出，創日出康城新高，較去年5月售出的MALIBU頂層特色戶成交價3487.1萬元，大幅高出約87%，成交價亦屬整個將軍澳分層單位的次高。

樓市前景不明朗，惟未影響發展商增版圖意欲。上周三（23日）截標的港鐵（00066）香港仔南港島線黃竹坑站物業發展項目（下稱黃竹坑站）第四期，相隔5天港鐵公布由第二期得主嘉里建設（00683）和信置（00083）再下一城，更引入逾20年未有中標鐵路物業項目的太古地產（01972）合組財團投得，預計興建約800伙，最快2022年預售。市場人士估計，該地盤住宅單位日後發售的實用呎價料約2.8萬元起。

提供800伙 呎價料2.8萬起

今年9月大收38份意向書的黃竹坑站第四期，上周三截標時共收到6份標書，最終由嘉里建設等擊敗長實（01113）和恆地（00012）等投得。該地盤可建樓面面積約63.8305萬方呎，嘉里發展執行董事朱葉培接受本報查詢時透露，將興建2幢38層高的分層住宅，提供約800伙，主打兩房及三房單位，吸引換樓客和分支家庭等，預計2022年預售；至於該集團與信置在2017年投得的第二期，提供約600伙，目前正進行地基工程，料最快明年底前預售，相信第二和第四期可享協同效應。

朱葉培指出，黃竹坑站往來金鐘僅兩個站，區內寫字樓項目陸續落成令該區工作機會增加，而南區未來住宅新供應亦集中該區，看好該區發展。

信置副主席黃永光對夥拍嘉里建設及太古地產投得黃竹坑站第四期感到非常高興，強調對本港的未來充滿信心；實際上，港鐵過去兩年批出6個項目，其中4個由信置以合資形式投得。

太地參與 稱區內具潛力

至於太古地產對上一次投得鐵路項目，已經是上世紀九十年代以合資形式投得東涌站第一期，後來發展為東堤灣畔、海堤灣畔以及商場東薈城等；不過，該集團近年在黃竹坑亦有發展經驗，乃與中華汽車（00026）合作興建甲級寫字樓South Island Place，去年落成。太古地產發言人表示，黃竹坑是一個具增長潛力的地區，是次讓集團有機會於該區作進一步投資，並強調太古地產一直積極於香港尋找發展新住宅項目的機會。

據了解，黃竹坑站第四期的補地價約67.5774億元，每方呎樓面補地價約10587元，分紅則固定為25%，市場估計該地皮的價值（已包括補地價金額）約95.7億至127.7億元，每方呎樓面地價約1.5萬至2萬元。

參考代理資訊，鄰近黃竹坑站一帶的二手屋苑，例如樓齡約7年的深灣9號及樓齡約24年的南濤閣等，近月二手成交呎價1萬至3.75萬元。萊坊執行董事兼估價及諮詢主管林浩文說，近年地價和發展成本趨升，以合組財團形式投地，有利分散發展及將來銷售時須承受的風險，屬於市場「新趨勢」，估計黃竹坑站第四期落成後發售呎價逾2.8萬元。

十大屋苑交投量相隔半年，首次重返200宗。據中原地產統計，10月截至昨日（下稱10月）十大屋苑暫錄223宗成交，較9月194宗增加29宗（14.9%），屬今年4月錄247宗後半年最多，其中觀塘麗港城、荔枝角美孚新邨及將軍澳新都城的交投量，更齊齊按月倍增。其中，以麗港城爆升2.1倍最驚人，由9月僅8宗激增至10月的25宗，為該屋苑去年1月錄36宗後近兩年最旺。

麗港城錄25單 飆逾兩倍

利嘉閣地產市務經理許嘉揚稱，麗港城樓價「食正」放寬按揭保險樓價上限（放寬按保），自措施公布後交投急速轉旺，短短13天連錄約17宗買賣，集中於成交價700餘萬元的兩房戶，較10月放寬按保前僅8宗激增1.1倍，入市首期大降亦令該屋苑買家趨向多元化，由過往集中換樓客轉為更多上車客查詢。

許嘉揚續說，受該屋苑成交轉旺帶動，近期部分單位售價反彈，以36座低層D室3房為例，實用面積687方呎，以950萬元成交，呎價13828元， 較其樓下低層同室本月初售價900萬元，回升50萬元（5.6%）。原業主1998年325萬元購入，賺625萬元（1.9倍）。

其次，美孚新邨交投大爆發，10月衝上24宗的半年新高，較9月10宗大增1.4倍。中原地產分行經理馮健平說，放寬按保形同為樓市減辣，該屋苑大部分單位售價為600萬至1000萬元，因此明顯受惠，措施公布後吸引大批上車及換樓客睇樓並入市。

不過，部分屋苑交投受累業主叫價心雄而放慢，中原地產區域營業董事黎宗文直言，沙田區沙田第一城10月暫錄16宗成交，較9月41宗下跌25宗（61%），跌幅為十大屋苑之最，主要是放寬按保後不少業主心態馬上轉強，叫價相當進取窒礙屋苑交投。

錦禧苑綠表546萬雙破頂

其他成交方面，美聯物業首席高級營業經理陳少鴻謂，馬鞍山居屋錦禧苑A座錦歡閣中層2室，實用面積645方呎原圖則3房，以未補地價546萬元售出，呎價8465元，樓價及呎價同創該居屋未補地價新高。原業主1988年以未補地價37.96萬元購入，賬面賺508.04萬元（13.4倍）。

大角咀富榮花園2期地下21號舖，面積約574平方呎，以約1,320萬元成交，呎價約2.3萬元。該舖現由教育中心及菜檔租用，月租合共約4.65萬元，回報率約4.2厘。

據了解，原業主於09年以545萬購入，早前以約1,800萬元放售，如今減價約27%沽貨，持貨10年轉手，獲利約775萬元離場，舖位升值約1.4倍。

另外，土地註冊處資料顯示，荃灣荃立方商場1樓F34舖，面積約64平方呎，原業主於2012年以約243.2萬元購入，原本放盤叫價82萬元，最終以62.3萬元易手，持貨7年帳面蝕讓約181萬元，期內貶值74%。

　　南豐等發展的將軍澳日出康城LP6，昨以招標形式售出2座68樓A室特色戶，面積2739方呎，另連1976方呎天台，並設有獨立泳池，成交價6519萬，呎價23801元，造價貴絕整個日出康城，創區內成交總價新高，同時亦較之前紀錄高出87%。

　　該單位亦為將軍澳藍塘傲、於去年底創下的7486萬紀錄後，為將軍澳區內第二高價分層住宅單位。據成交記錄冊顯示，買家於選用先住後付計畫，九成餘款於物業落成後始上會。

　　另一方面，同區由會德豐發展的GRAND MARINI亦錄成交。

杜拜房市過度開發隱憂浮現！當地地產開發商達馬克（DAMAC）董事長Hussain Sajwani接受《彭博》專訪時表示，目前杜拜房地產市場正面臨「十字路口」，並指杜拜房市已出現過度供給，需要暫停1、2年開發，否則可能面臨經濟災難。
Sajwani警告，若杜拜開發商繼續忽視過度供給的問題，將對當地銀行造成衝擊，房價下跌將不可避免地導致呆帳增加，並應嚴格規定，以避免債務違約，進而衝擊銀行獲利。

地產開發商籲減少推案
他在受訪時也指名競爭對手伊瑪爾（EMAAR），是造成過度供給的罪魁禍首。他表示，該公司提供的付款方式，鼓勵了市場上的投機行為，伊瑪爾旗下最有名的建築包括杜拜哈里發塔（Burj Khalifa），目前杜拜政府持有伊瑪爾約29%股權。

Sajwani指出，目前杜拜主要開發商包括MERAAS、NAKHEEL等，都已暫停或減少約8成建案，但伊瑪爾卻繼續在市場大量投入房地產。他表示：「若我們不解決問題並從中成長的話，我們將看見一場災難。」他認為，供給過剩造成的連鎖效應非常嚴重，因為杜拜經濟相當仰賴房地產。

達馬克公司過去2年急遽減少新建房地產銷售，Sajwani表示，公司將專注於銷售現有庫存。即使如此，今明兩年達馬克預計完成建造的戶數，合計仍高達1萬戶，今年來達馬克股價跌幅高達40%，受獲利下滑影響，今年也不準備發放股利。
根據仲量聯行（JLL）估算，今年杜拜新建房數約3萬戶，數量是市場需求的2倍，目前已有許多人呼籲杜拜房市應暫停開發，自5年前高點以來，杜拜房市逐漸下滑，當地房價已跌約30%。為防止事態變得更加嚴重，杜拜近來已成立委員會，管控當地房地產供給。