台灣本周五(8日)將舉辦「台灣國際房地產博覽會」，參展國家有來自英國、澳洲、泰國、菲律賓、馬來西亞等約10個國家，物件十分多元，其中杜拜更是首次來台展出，增添博覽會亮點，其中泰國業者直言：「台灣和中國相比市場確實小一點，卻相對較富裕，期盼能搭上海外置產潮，讓台灣熱錢流向泰國」。

杜拜公寓標榜收益8%
首次參展的杜拜的住宅公寓，房產特色在於不收增值稅、收入所得稅、甚至是遺產稅，標榜投資人租金收益，可淨收逾8%，且因杜拜300多萬人口中有8成是外籍人士，因此市場非常熱絡。

泰國豪宅商「雷蒙置地」(RML)，今年首次參加台灣國際房地產博覽會，主要銷售位於曼谷Sukhumvit旁的「THE ESTELLE PHROM PHONG」、金融熱區沙吞中心地段的「TAIT 12」和泰國文化中心周邊的「THE LOFT RATCHATHEWI」，3案主力坪數15∼48坪，總價約台幣1000萬∼2000萬元以上。

RML銷售顧問李超全說：「雖然台灣和中國相比市場確實小一點，卻相對較富裕，且中國人在國外賣逾千萬元豪宅，面臨資金限制，台灣付款相對容易，期盼能搭上海外置產潮，使台灣熱錢流向泰國。」此外，該建商還將提供頂級公寓包租回酬方案，保證年租金收益4%，預定房型即享昭披耶河畔免費住宿。

有千萬土地摸彩活動
中華民國不動產交流協會執行長張俊麟分析：「近年東南亞投資氛圍愈趨火熱，尤其泰國房價基期低，投資報酬率至少5∼8%，1房型從400萬∼1500萬元有，台灣人偏好500萬∼800萬元1∼2房，多買來當包租公。」
張俊麟強調，其實台灣人最愛的還是日本，此次日本參展廠商佔一半以上，投資地區以東京為大宗。活動將端出千萬土地摸彩活動，位信義區1筆公告地價現值的公共保留用地，目前所有人為主辦協會中華民國不動產交流協會為主，將抽4名額分割千萬土地送出。

房市整體回溫有感，北市地政局近期公布2019年7月的交易件總數為1186件，較6月增加3.31%，當月總金額為285.86億元，增加3.39%；至於第2季價格對比第1季，12行政區住宅價格有9區齊漲，基隆河北側的士林、內湖、北投則微幅下修。專家表示，不少購屋族會趁鬼月前的7月進行買賣交易，加上又接近選舉，同步刺激房市交易趕在上半年爆發，不過價格漲跌僅在正負1∼3%盤整，仍看不出明確多空態勢。

看屋詢問2年增1成
據統計，今年7月實價登錄買賣交易件數顯示，較6月增38件，增3.31%；較去年同期1022件增164件，增16.05%。中信房屋行銷企劃部副理江龍名說：「過往市場冷清在於信心面不足，但中美貿易戰也趨緩，悲觀預期減少，看屋詢問度近2年增5∼10%。」

至於7月交易總價共285.86億元，則較6月276.48億元增幅3.39%；較去年同期237.22億元增幅20.50%。進一步觀察12行政區住宅價格季指數，較上季漲的有大同、中山、松山、中正、信義、文山、大安、萬華、南港，漲幅最多為大同區2.98%；下跌則有士林、北投與內湖，內湖區下降最多達0.83%，標準總價來到1816萬元。


住宅價格大同漲最多
地政局補充，7月全市住宅價格月線、季線下跌，半年線漲幅趨緩；大樓月線轉跌，季線、半年線微揚；公寓及小宅月線、季線、半年線均同步下跌。對於大同與內湖的增降幅部分，台灣房屋智庫經理陳炳辰說：「大同區價格上揚，主因房價基期低，若出現高價新案交易易拉高區域均價；內湖也因屬市中心外圍，老舊房型多，又有塞車利空，房價長期不易走升，微降也不意外，這次市況實價統計，漲跌僅正負1∼3%，看不出明確多空態勢。」

達麗建設（6177）即將邁向股票上市第二個十年，「國際盃」效益將展現，預計2019年~2023年業績將大爆炸，至少598億元案量在手。

達麗今年前三季在「全民萬歲」入帳、台北市售地挹注下，營收達58.99億元，年增達7.35倍，創下歷史新高。 原本預計第四季完工的12億元新案「達麗漾CITY」，已遞延至明年。年底前將靠「達麗101」、「達麗世界灣」、「全民萬歲」店面等新成屋銷售，來挹注業績。

5日在法說會中，執行副總經理梁景清表示，達麗自2019年~2023年的五年間，將至少可儲備598億元的案源在手；今年以高雄大案總銷58億元的「全民萬歲」交屋入帳為主。

展望2020年，將有「達麗漾CITY」12億元和「達麗大景匯」25億元兩大案，完工交屋，共37億元。

進入2021年，達麗將有五大案完工交屋，包括「達麗大道」21億元、「達麗居山」47億元、「達麗東京」30億元、美國西雅圖「KODA」45億元、「漾CITY 2期」15億元，總計將有158億元新案完工。

至於2022年，更將有七大案完工交屋，包括「陽明段」41億元、「仁信二」5億元、「覆鼎金段」28億元、「武東段1期」33億元、「廣明段」14億元、「創研段」53億元，預計將有174億元完工交屋，屆時將邁向入帳最高峰期。

2023年達麗將有四大案完工交屋，包括西雅圖「太空塔」58億元和「富士松村」50億元兩案，及台灣的「武東段2期」38億元、「何安段」25億元，總計完工交屋量達171億元，業績將大爆炸。來自美國西雅圖的營收占比將高達五成。

達麗發言人陳志豪表示，陳志豪表示，達麗將採台灣、美國「雙軌策略」，積極布局台灣和美國西雅圖的購物商場、辦公和飯店，加碼商用不動產。法人估計，達麗未來五年計畫若順利完銷，將可貢獻EPS達46.5元，賺進四個股本。

全球掀起綠建築風潮，建商近幾年爭相在綠覆率、綠地比等設計規格上比拚。而台中綠豪宅建商－龍寶建設、陸府建設、宏銓建設，堪稱是開拓綠色人文的建商先鋒，多年來推出的綠意建築、量少質精，因為把「小眾產品」做到極致，目前是台中少數能讓粉絲排隊等推案的品牌建商，新建案均創下區域新高價。

其中，以生機別墅在中台灣豪墅市場聞名的陸府建設，編制了專職的景觀植栽部門－綠海團隊，提供景觀設計、植栽養護等專業知識、技術，也成為住戶購買綠色豪宅的一大保障。

單元二新落成的「陸府植森」大樓，基地面積1,043坪、建蔽率僅21％，800多坪土地規劃為原生態森林，戶戶擁有大跳島陽台，各戶陽台綠化與垂直植生牆都由建商設計施作，深受企業主青睞，社區成交均價每坪50.9萬元，最高成交價61.8萬元。尚未開案的單元二公益路新案與北屯區11期新案，已接獲大批粉絲詢問。

此外，以高度人性關懷的有情建築為理念的龍寶建設，期望建築與鄰里間的平衡關係，如「謙臻邸」與「誠臻邸」串連出七期最綠、最美的100米城市綠廊，並圍塑出大片中庭花園。

七期新落成的「龍寶四季臻邸」，有限基地上創造最高景觀價值的傑出設計，社區成交均價達57.3萬元、最高單價為61萬元。龍寶魅力圈粉無數，屢屢開案即完銷，粉絲早已引頸期盼龍寶水湳新案訊息。

台中另一個綠豪宅建商－宏銓建設，10年前推出的宏銓「述森林」，以特殊三翼風車造型結構，達到戶戶三面採光與360度視野，珍珠橢圓型陽台與飄型主樹與綠瀑攀附於立面，為辨識度相當高的作品。全新落成的西區宏銓「緣溪行」，流線型錯層陽台及戶戶三面綠意環繞，該案雖然低調銷售，目前社區均價47.7萬元，最高成交單價51.9萬元，為西區新成屋中表現相當突出的新建案。

北市南港研究院路一棟7層樓三年新成屋，因建商財務問題，2~7樓淪落法拍，前兩拍均流標，本月4日進行三拍，總價降至6,956萬、每坪約32萬元，仍無人投標收場。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，個案法院公告載明屋況不佳，加上不點交，因此下殺到3字頭仍無人接手。

遭拍賣的建案位於南港研究院二路巷弄內，為地上7樓、地下1樓建物，因建商財務問題，2樓至7樓於今年9月遭銀行申請拍賣，1拍底價約1.08億元，共約217坪，每坪單價約50萬元。

資料顯示，該建物於2013開工、2016年取得使照，為三年新成屋，但根據士林地方法院公告，該建物可能空置已久，B1、B2電梯井會漏水、積水，二樓廚房天花板滲水，鋁窗變形。四樓、五樓廚房天花板滲水，除廚房外，其他地板未鋪設磁磚。

六樓安全門卡死無法進入，七樓浴室未裝蓮蓬頭，主臥牆面滲水，油潻剝落，樓梯間牆面也滲水。另外，R1積水，因外面排水管阻塞，雨大時，水常淹至R1梯廳，R2也積水，R3為機房、水塔，雨太大時，水會從R3屋頂一路滴至R1。

除了屋況不佳，法院筆錄載明，該棟建物還有工程款糾紛目前訴訟中， 因此拍賣不點交。

徐華辰表示，拍賣個案所處研究院路二段，距離南港市區、經貿園區較遠，目前區域新建案單價每坪約50~60萬元，個案三拍底價一坪32萬元，雖然只有市價五到六折，但是屋況不佳，得標人還是花一筆錢補強整修，因此一再流標。

商仲業者指出，台北市中心可出租大面積辦公空間持續減少，且租金水準上揚，不少大型企業轉而以買代租，過去一年來辦公室投資市場活絡，並預期會持續升溫。
CBRE世邦魏理仕本周發布今年第三季辦公室市場概況，台北辦公室租賃市場持續保持高熱度，尤其是A辦市場，租賃需求穩健加上無新供給釋出，第三季平均空置率下探至6.4%，創2002年以來的新低。

世邦魏理仕指出，租賃需求主要源自於租戶有意遷往區位好、品質佳的辦公大樓，其中以專業服務業及科技業的企業租戶最為積極。大型租賃案例包括國際精品業者Chanel租下台北南山廣場內高樓段的整層空間，新加坡共享辦公室業者JustCo啟用其位於國泰民生建國大樓的第二個據點。

A辦房東上調租金
第三季台北A辦平均租金升至每坪2773元，較上季成長0.3%，較去年同期增加3.3%。由於空置率低，A辦房東多採強勢態度，除了上調租金開價，也有縮短免租期，或對其他租賃條件趨於嚴格。

台北B辦平均空置率也持續下降，本季降至3.5%，主要是250坪以上的辦公單位需求穩定。台北市中心多達三成五B辦大樓屋齡超過30年，大樓本身條件的限制，B辦房東調漲租金的空間有限，第三季平均B辦租金每坪1784元。

世邦魏理仕台灣顧問及交易部主管陳頌民表示，目前可供出租的中大型辦公單位數量稀少，但跨國企業持續尋求辦公室升級的機會，市場現有供給持續縮減下，靈活辦公空間成為大型企業考慮搬遷的選項之一，近期國際藥廠台灣諾華即承租了一整層靈活辦公空間。

Q3交易量創5年新高
投資市場方面，在空置率探新低，租金持續走揚下，今年第三季交易金額達68.9億元，較去年同期成長近一倍，並創下五年來同季交易量最高紀錄。

聯強國際及其相關企業買下南港區世界明珠辦公大樓，紡織大廠宜進實業也積極投入廠辦市場投資，購入台北內湖科技園區近1000坪廠辦，以及汐止遠雄U-TOWN內約1500坪的空間，合計投入9.9億元，預計對外出租，以增加獲利。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，投資人投資興趣濃厚，但不願追高價格，第三季平均售價維持不變。受惠辦公室租金持續穩定成長，第三季優質商辦收益率小幅升至2.63%。

「大台中房市交易動態資訊平台」針對高鐵烏日特區近年來表現統整分析，提出3大說明：由於同質性產品眾多，致投資效益偏低，投資客不易出手或出手後轉手率較慢，而目前當地生活機能尚未健全，主要仍須仰賴高鐵站東側之烏日舊有商圈，故自住客也會再三考慮，去化速度緩慢。

1.新建案分佈位置與市場價格水準分析：

自從台中高鐵站啟用後，都市發展重心往西移動，再加上市府「副都心」之整體規劃，促使區段徵收區發展快速，建商積極推案，端看屋齡兩年內新成屋主要分佈位置，是以範圍東起筏子溪，西臨國道一號、台1乙省道，南至台中生活圈4號線-環河路四段為界；而區域內新推產品以集合住宅大樓為主流，格局以2房及3房為主，坪數多規劃在35坪?50坪，屋齡於5年內之大樓，每坪約16萬元?18萬元；而近一年內之預售新案、甫完工交屋之住宅單元，則多採取低單價、低總價等讓利策略搶市，瞄準首購消費族群，將其推案下修至25坪?50坪，每建坪單價則多落在20萬元?25萬元，而價格差異依樓層別、景觀視野、內部裝潢、屋況等條件影響略有不同。

2.主力推案區域戶數與人口數變化：

推案熱區主要集中在烏日區的三和里與榮泉里。三和里以2017年度表現最佳，戶數共增加225戶、年增率達12％，人口數共增加360人、年增率達7％；而榮泉里則以2014年度表現最佳，戶數共增加290戶、年增率達23％，人口數共增加520人，年增率達15％。以增加部分換算每戶平均家戶人口數(人口/戶數)，三和里為約1.6人、榮泉里為約1.8人。

3.新建餘屋(待售)住宅數量：

統計自2012年第四季至2018年第二季為止的新建餘屋住宅數量，烏日區榮泉里於2015年第四季開始出現餘屋爆量情形，並呈逐年成長趨勢，顯示該區域房屋存量問題嚴重。

由於同質性產品眾多，致投資效益偏低，投資客不易出手或出手後轉手率較慢，而目前當地生活機能尚未健全，主要仍須仰賴高鐵站東側之烏日舊有商圈，故自住客也會再三考慮，去化速度緩慢。

根據台北市地政局「房市指標溫度計」顯示，2019年第2季台北市的「交易價格面」呈現過熱的「紅燈」，北市的房價更創下20年新高。而台灣房價所得比，最高的前三名分別是台北市、新北市和台中市，如果你想在台北市買房，得要超過14年不吃不喝，才辦得到。

錢是賺了，但轉頭怎麼就沒了呢？台灣的年輕人想存錢都難，怎麼敢想買房？

中央大學經濟系教授 邱俊榮：「台灣的區域發展非常不平衡，那整個高所得行業的發展，特別是金融業，幾乎都集中在台北市，房價最大的特色就是，它還不是根據市場的供需來決定，它其實最重要的是一個資金現象，只要這個市場的資金非常的多，那房價就很免不了的要上升。」

看看台北市地政局，第2季房市指標溫度計的「交易價格面」是過熱的「紅燈」，分數也從第1季的8.4分升高到第2季的8.8分，台北市的房價創下20年新高。

而內政部營建署公布的108年第一季房價負擔能力指標，也顯示台灣房價所得比，最高的是台北市，高達14.15倍，等於要超過14年不吃不喝才能買房；第2是新北市12.03倍，台中市第3，9.74倍，但對於小資族來說，想買房真的沒機會嗎？

運巢社社長 倪子仁：「台北市的購屋壓力指數不會下來，有下來就是，意思意思，就不要在台北市(買房)，往新北市走。」

學者建議小資族如果想買房子，可以往蛋白區找，或是找社會住宅，先租房子也OK，才不會造成過大的房貸壓力，政府也要盡可能，讓區域平衡發展，才有可能扭轉，北部高房價的現況。

過去由於房市高漲，使得不少人深信買房能帶來財富，因此就算本身已有房產，仍是拼命「囤房」。不過，品嘉建設創辦人胡偉良認為，由於我國的房貸比例很高，加上房貸利率偏低、還款期限也夠長，所以在房價上漲的情況下，會讓人產生一種錯覺，認為買房比較輕鬆，而且也是一件穩賺不賠的事，所以就產生繼續買房的念頭，但今非昔比，現在買入第2間房已經開始越來越危險。

胡偉良以台北為例，目前房屋的平均成交期已經拉長到半年以上甚至長達1年，這段時間如果有業主到仲介公司賣房，通常會被房產經紀人告知兩點，一是買家會議價，二是急用錢難變現。

胡偉良分析，由於買家會議價，目前房子的實際成交價會比掛牌價低，比如掛牌1500萬的房子，實際成交價可能會下殺到1200萬；二是房子成交週期大概在1年左右，這需要看房子的情況，購房者對價格的預期、貸款等諸多因素才能決定多久能賣掉房產，總體而言就是急用錢難變現。

胡偉良說，從上述兩點來看，表面上房價雖然沒有大跌，但加上銀行利息和買家的議價空間之後，大部分家庭持有的房產要想賺錢，已經變得很難；從當前的情勢來看，未來房子只能拿來住，未來的房產要想賺取高利潤將會越來越難。

為什麼要民眾停止繼續買第2套房產呢？胡偉良表示，因為第一套房產，對於大部分家庭來說，都是為了自住，畢竟租金居高不下，一套自住的房產是每個家庭的基本需求；且房價經過上一輪上漲過後，價格已經讓不少家庭望房興嘆，現在還在買房的基本上只剩下兩種人，也就是剛需的首購族和改善房的換屋族。

胡偉良說道，由於我國的房貸比例很高，加上房貸利率偏低、還款期限也夠長，所以在房價上漲的情況下，會讓人產生一種錯覺，認為買房比較輕鬆，而且也是一件穩賺不賠的事，所以就產生繼續買房的念頭，但今非昔比，現在買入第2間房已經開始越來越危險。

對於自有房產的民眾，胡偉良說，通常買入二套房之後，必然有一套房面臨出租的局面，但國內房產租金回報普遍不高；當然過去房產的出租回報也一直不高，但過去貨幣貶值預期強烈，房價上漲不僅能夠彌補租金回報，而且還可以「以租養貸」；不過，目前面臨資本寒冬，房價繼續上升的機會恐怕不大。

胡偉良補充，很多人過去從不擔心房產折舊的問題，這是因為過去房市供需不平衡，銀行只對超過一定年限的老舊房才會減少貸款額度，但日後情形有可能改變；另外，隨著政府不斷鼓勵及扶植租賃市場的發展，未來可供出租的房子將大量增加，租金收入比可能會降；因此，大部分家庭買入第一套房產都已經掏空了積蓄，一方面承受不起房價下跌的風險，另一方面房子租不掉也賣不掉，很容易自找麻煩。

「大台中房市交易動態資訊平台」發布大台中房市分析月報，在建物買賣移轉登記數量部分，2019年10月的買賣登記棟數為4,563棟，月增44.9％，年增12.8％，而10月買賣移轉的前三大熱區依序為南屯區、西屯區、北屯區。建照、使照量部分，2019年9月建照月增9.8％，年增2.1倍；使照月減81.2％，年減76.5％。請領建照戶數以北屯區佔大宗，其次為豐原區安康段社宅案。統計至2019年1-9月為止，建照年增幅22.8％；使照量年增幅14.3％。

「大台中房市交易動態資訊平台」發布2019年11月份大台中房市分析月報，就台中市不動產交易量體及價格進行專業分析。本次各數據統計時間說明如下：買賣登記案件數量統計至2019年10月、建/使照數量統計至2019年9月、實價登錄資料因發布時間差而統計至2019年8月。在建物買賣移轉登記數量部分，2019年10月的買賣登記棟數為4,563棟，相較於上月增加44.9％，比2018年同月增加12.8％，而10月買賣移轉的前三大熱區依序為南屯區(873棟)、西屯區(663棟)及北屯區(614棟)。

建照、使照量部分，2019年9月建照為2,432(戶)，月增9.8％，年增2.1倍；使照為344(戶)，月減81.2％，年減76.5％。本月請領建照戶數以北屯區佔大宗，其次為豐原區安康段社宅案(516戶)；反觀使照量則大幅萎縮，觀察核發使照名單可見本月以單一戶數為主，無量體大的建案完工戶數挹注所致。統計至2019年9月為止，建照量合計為17,019(戶)，較2018年同期增加3,165(戶)，增幅22.8％；使照量為9,529(戶)，比2018年同期增加1,194戶，增幅14.3％。

依據2019年8月份實價登錄資料顯示，台中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主，其成交數量比例分別為52.6％與20.6％，而成交金額比例分別為51.1％與24.6％。2019年8月建物交易總金額為約308億元，本月住宅大樓與透天厝新屋交易量大幅萎縮，而使總金額銳減約107億元。

屋齡2年內之大樓新成屋交易主要集中在北屯區、大里區與南區。北屯區連續兩月遇總太美樂地大量交屋，佔該區近75％之交易量(245件)，成交價為12.8~17.1萬/坪，本月均標以下區位均反映該案行情，表現與上月相當，而前標~頂標則有下修情形，跌幅達2萬/坪以上；大里區主要有允將康活及君大院兩案交易流通，本區表現持平；南區近八成交易屬勝美樹廈個案，該案成交價為20~25萬/坪。

屋齡2年內之透天厝新成屋交易主要集中在清水區、梧棲區及太平區。清水區主力購買總價為900~1,160萬元間；梧棲區主力購買總價為870~1,168萬元間，本月仍有微笑大未來個案餘量交易，成交總價為836~1,030萬元間；太平區主力購買總價為1,060~1,588萬元間。

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠特助表示，隨著2020年台中捷運綠線即將通車，有三鐵共構交通路網優勢的烏日高鐵特區再度被看見，目前已有林新醫院烏日分院、大台中會議展覽中心以及國泰人壽「物流共和國台中園區」啟用，新光人壽台中「傑仕堡」投資案正如火如荼興建中，後續還有「ATT 4 FUN」連鎖購物中心進駐。

　碧桂園（02007.HK）11月5日晚間公告，公司及附屬公司，連同其合營公司和聯營公司于2019年10月單月共實現歸屬公司股東權益的合同銷售額約567.6億元，較2018年10月同比增加40.46%，歸屬公司股東權益的合同銷售建築面積約667萬平方米，較2018年10月同比增加52.22%。

2018年萬科“活下去”的預言，正在2019年上演。

2018年，萬科高調喊出“活下去”的口號仍言猶在耳。今年，這句口號卻成了很多中小地產公司沒能實現的目標。

據人民法院公告網的公告顯示，截至到10月31日，2019年宣告破產的房地產相關企業數量已經超過400家，且進入2019年下半年之後，破產房企數量增速有所加快。

而破產名單中，大多數都是中小型房企，且多數集中於三四線城市。當然，2019年深陷泥潭的房企中，也不乏知名度較高甚至躋身全國百強的知名房企。

而引發400+家中小房企破產的原因是，沒能找到“救命錢”。

眾所周知，房地產是典型的高周轉、高杠杆、高負債行業，對資金環境、融資環境極其敏感。

一旦融資政策收緊，大型房企尚可以借助降價促銷回籠資金，而中小房企則可能面臨“活下去”的難題。

超400家房企，沒能"活下去"

2019年以來，越來越多的房地產行業人士感受到了前所未有的壓力，一位TOP10的房企老總更是感慨，“保持現有規模重要？還是活下去重要？當然是活下去！”。

這，不由令人想起2018年年底萬科刷屏的“活下去”海報。

活下去！這句話的隱藏的含義是，外力借不到錢的情況下，內生造血已經成為房企最重要的事情，一切只能靠自己！

2019年以來，在債務密集到期、銷售下滑的背景下，房企大多只能借新還舊。

據恆大研究院統計，截至到2018年底，房企各主要管道有息負債餘額高達20.3萬億，預計將在2019~2021年集中到期，其中2019年到期規模便高達6.8萬億元。

其中，到期債券佔據重要比例。據Wind資料統計，2018-2021年，房企債券合計到期金額超過1萬億元。

眾所周知，房地產是典型的資金密集型行業，高周轉、高負債、高杠杆的“三高”是最鮮明的特點。

一旦融資管道被切斷，中小房企們大概率將直面“活下去”的窘境。

2019年以來，全國已經出現多起房地產相關企業破產的案例。通過人民法院公告網查詢，截至到10月31日，2019年已宣告破產的房地產相關企業數量超過400家。

而破產名單中，基本都是不知名的中小房企。大多數只是曾經有過涉房地產業務，這樣的企業破產倒閉，對房地產行業的影響相對有限。

但值得一提的是，一些過去經營良好的大中型房企也頻頻“爆雷”，這種市場信號便不容忽視。

近日，知名房企：三盛宏業被曝拖欠員工理財資金，且被法院列為“老賴”。而就在一個月前，該房企剛剛躋身100強名單，其控制人位列第胡潤富豪榜第398位。

2019年6月A股的上市房企：銀億集團（000981）在500億負債的重壓下，因資金鏈斷裂而宣告破產重組。

在預售制度下，買房者需先交納購房款，2-3年後房企才能等到開發商交樓，期間開發商一旦資金鏈斷裂，挪用建房資金，投資者認購的房子，極有可能成為爛尾樓。

而對於國家而言，“房住不炒”依然是中長期的基本政策。

房地產，正在丟失最大的"金主"

2019年的中國房地產行業，比以往任何一年的情況都更複雜。

據不完全統計，2019年前9個月合計的415次房地產調控，平均每個工作日有2次以上的房地產調控，刷新了歷史紀錄。

7月30日，中央政治局會議再提“房住不炒”，並首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”；

7月31日晚間，央行直接“點名”房地產行業佔用了較多的信貸資源，旨在引導商業銀行轉變傳統信貸路徑依賴，合理控制房地產貸款投放。

這無疑是房地產最害怕的一則政策：銀行將控制對房地產貸款的投放規模。而截止到2019年6月31日，26家上市銀行對房地產行業提供的貸款高達29.7萬億元。


可見，商業銀行歷來都是房地產行業最大的“金主”。

然而，隨著政治局定調，央行開始鎖緊涉房貸款。2019年10月以來，各大商業銀行頻頻因違規提供涉房資金，而領到巨額罰單：

10月8日，中信銀行杭州分行被罰款195萬元，因貸款資金被挪用于購房；被挪用於房產公司經營；

10月10日，興業銀行北京分行違規向房企提供融資，被罰600萬元；

10月10日，浦發銀行北京分行信貸資金違規用於投資及購房以及通過信託通道發放土地儲備貸款，被罰290萬元；

10月11日，平安銀行義烏分行將信貸資金用於支付購房首付款被罰款50萬元；

......

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，銀行通過表外等管道給房地產違規‘輸血’的風險將全面增大，房企未來的資金成本和資金鏈會承受一定的壓力，尤其是中小房企。

利率超15%！房企正"硬著頭皮"借錢

國內融資受阻，不少房企紛紛走出國門、境外發債融資。據中原地產研究中心統計顯示，截至10月8日，2019年內房企美元融資533.6億美元，同比上漲50%，雖然各種政策收緊，但房企美元融資的數量依然刷新歷史記錄。

單單9月份，房地產企業海外美元融資便高達37.97億美元，相比8月的15.8億美元，環比暴增超140%。

而發債利率也在不斷攀升，10%已不再是天花板。據Wind資料統計，2019年至少已有三隻房地產美元債券的發債利率超過15%。



而，最近的一次便是在7月10日，泰禾集團（000732）公告，泰禾全資子公司擬發行4億美元債券，債券票面年息15％，每半年支付一次。

成本之高令業內驚訝，而泰禾集團2018年淨利潤率為12.6%。意味著，不惜賠錢，也要借“高利貸”維持現金流。

但，這還不是最高的利率。2019年年初，當代置業（01107.HK）發行的一筆美元票據，利率竟達到了15.5%。可見，2019年以來，房企們對資金的渴求度超過了一切。

打折促銷，只為賣房、回款

2019以來，房地產企業融資的各大管道正在關閉，已是殘酷的現實。如果一旦房子銷售不能及時帶來現金流，到期的巨額債務無疑將拉響警報。

從2019半年報透露：2大龍頭房企—萬科、碧桂園，已經非常堅決地促銷售、抓回款、控制拿地、降低周轉速度。

十一“黃金周”期間，以恆大、碧桂園為代表的大型房企集中降價促銷，頻頻刷屏。使得2019年10月，恆大實現銷售903億元，同比大增70.2%，連續2個月創單月銷售歷史最高紀錄。


不過，克而瑞研究中心指出，雖然部分大型房企通過大範圍的折扣促銷，使得10月銷售業績環比上升，但市場整體並不如頭部房企資料這麼好，專案總體去化率並不佳。

克而瑞研究中心的資料顯示，2019年10月，TOP50房企中有近60%的企業單月業績環比下降，其中多數房企較9月的業績環比降幅在20%-30%之間。

從目標完成情況來看，截止到10月末，在年內設定了全年銷售目標的企業中，超過30%的房企，目標完成率在70%-80%之間，剩餘少數房企目標完成率不及70%。

在行業增速放緩、調控趨嚴、融資貴的背景下，部分房企完成2019年業績目標仍有較大壓力。在未來僅剩的2個月內，或將加大促銷、降價力度，積極推盤去化、衝刺全年目標。

中國房地產正式進入下半場，大洗牌或許才剛剛開始。

深圳將重點佈局3個方面，重大創新載體，新興產業集群和產業鏈重點領域關鍵環節。

11月5日，深圳在產業領域又推出了大動作。

上午9點半，深圳在市政府新聞發佈廳舉行“30平方公里產業用地全球推介計畫新聞發佈會”。

2016年，深圳出臺《關於支援企業提升競爭力的若干措施》，提出加強產業用地統籌管理，確保中長期內全市工業用地總規模不低於270平方公里，占城市建設用地比重不低於30%。

深圳全市的建設用地規模約為900平方公里，土地開發強度已逼近極限，此次一次性集中拿出30平方公里產業用地向全球推介，可謂史無前例。

深圳常務副市長劉慶生在發佈會上表示，“大家經常聽到議論，深圳沒有土地，但這個問題需要用辯證的思維來看待，只要是符合深圳未來發展定位的產業，願意到深圳來的，我們非常歡迎，用地予以保證，要多少地給多少地。”

深圳市規劃和自然資源局聯合市工業和資訊化局在今年出臺了《關於促進工業區轉型升級支援實體經濟高品質發展的工作方案》，其中提出，在空間上，以政府主導的連片工業區為突破，打造具有持續增長動力和全球競爭力的產業發展新引擎，以市場主導的各類工業區為主體，激發一批工業區自主轉型升級典範。力爭實現全市工業區向創新驅動、功能完善、空間優質、成本適中、集約高效的高品質產業空間轉型。

21世紀經濟報導記者從發佈會上瞭解到，此次推出的30平方公里產業用地中，位於深圳市域範圍內的約25平方公里，另有約5平方公里位於深汕特別合作區，共有35個地塊，面積大於1平方公里的地塊共有9個，面積最大的地塊達到4.8平方公里，位於光明科學城。

具體來看，以新興產業、先進製造業為主導的片區主要分佈在寶安、龍崗、龍華、光明、坪山和深汕合作區；以總部基地為主導的片區主要分佈在南山和福田；以科技研發為主導的片區主要分佈在光明和大鵬；以高端物流為主導的片區主要分佈在寶安和鹽田。

簡單梳理可知，除了羅湖區之外，深圳其他各區都參與了此次產業用地集中供應。

圍繞本次推出的30平方公里產業用地，深圳將重點佈局3個方面，重大創新載體，新興產業集群和產業鏈重點領域關鍵環節，包括新型顯示器件產業集群、人工智慧產業集群、生物醫藥產業集群、積體電路、射頻器件、微機電系統、核心工業軟體、醫療影像設備等領域的設計、研發、製造中試環節等。

據深圳發改委主任聶新平介紹，12月中旬，深圳還將舉辦全球招商大會，屆時將發佈更為詳細的產業政策和地塊資訊。

11月4日，深圳統計局發佈了今年前三季度的經濟資料，GDP增速為6.6%，其中第二產業增速為5.5%，這對比上半年第二產業7.3%的增速下降了1.8個百分點。三次產業結構由上年同期的0.1:40.2:59.7調整為今年前三季度的0.1:39.3:60.6。

劉慶生在發佈會上介紹，深圳的一產比重幾乎可以忽略不計，二三產的比重大約為四比六，意味著深圳的發展結構中，以工業為代表的第二產業發揮著支撐性、基礎性的作用，是深圳工作的重中之重。去年深圳規上工業的產值突破了9000億，成績不可謂不大，但如果橫向縱向分析的話，深圳還應該做得更好。

劉慶生還表示，從地均產出的角度來看，深圳每平方公里的產出大約為13億元，香港大約為21億元，新加坡大約為33億元，紐約接近90億元；從人均產出的角度，深圳大約是28000美元左右，香港、新加坡、東京、紐約等城市都大幅超過深圳。

“這種現狀，支撐不了（深圳成為）全球標杆城市，我們必須要進一步努力，使深圳發展的能級更高，更強。”劉慶生說。

11月5日，位於東莞南城的“巨無霸”CBD地塊開拍。最終，華潤以總價45.12億元摘取該地塊，溢價率為25.26%。樓面價為11417元/平方米。

公開資料顯示，該地塊編號2019WG044，位於東莞市南城街道宏圖路東側，是南城CBD唯一大型未開發商住地，也是水澗頭舊改安置房區域。

據悉，該地塊分為ABCDEFGH區域，土地性質包含商服金融用地、住宅用地、地下空間、安置房區等多種性質用地。用地面積為10.85萬平方米，計容面積39.52萬平方米。其中，拆遷安置面積18.76萬平方米。

按照規定，拆遷安置項目建成的住宅、商業物業按建築面積計算限定最高銷售單價均不高於8000元/平方米（毛坯房），產權車位限定最高銷售單價不高於8萬元/個，住宅、商業物業和產權車位元銷售對象由南城街道辦事處統籌安排(不受東莞市現行住房限購政策約束)。

在土地拍賣過程中，金地、華潤、保利、東實經過32輪競拍，華潤將報價推到最高限價。按照規定，在該宗地達到最高限價後，將採用“現場地塊概念設計方案評審”方式，確定最後競得人。而華潤正是該舊改拆遷安置前期服務商。

值得注意的是，華潤此次刷新了北大資源於2016年9月創造下的34.3億黃江地塊記錄，登頂東莞總價地王。

中國金茂（００８１７）公布，截至２０１９年１０月３１日止十個月，累計取得簽約銷售金額共計１３５９﹒９５億元（人民幣﹒下同），按年增加２８﹒６５％；累計簽約銷售建築面積約６１６﹒５６萬平方米。此外，截止２０１９年１０月
３１日，已錄得已認購（未簽約）物業銷售金額共計５６﹒１５億元。
以單月計，１０月份取得簽約銷售金額１２１﹒５０億元，按年增加５５﹒４％；簽約銷售建築面積約５５﹒１５萬平方米。

低同區二手逾10% 折實907萬入

樓市氣氛雖好轉，但全新項目低價推售情況未有改變。路勁基建（01098）旗下路勁地產在港首個住宅發展項目元朗山水盈，昨天正式開價，發展商低價出擊，首批推出67伙，折實平均呎價10973元，重返2016年7月水平，低同區二手逾10%，並令區內絕跡多年的4位數呎價重現，個別單位折實呎價低見9900元，亦創逾3年新盤呎價新低；項目全推3房戶發售，折實入場費906.8萬元。有業界表示二手市場隨即受壓，當中以大單位最受影響。

首批67伙應市 全屬3房單位

山水盈首張67伙價單，實用面積916至970方呎，全為3房單位，平均呎價13381元，發展商提供最高18%折扣，折實平均呎價僅10973元，平絕區內新盤。目前區內近3年推售的新盤，折實平均呎價均在1.15萬元以上，今年6月推售由新世界（00017）旗下瑧頤，首批110伙折實平均呎價更達16266元。山水盈首張價單呎價已重返2016年7月水平，當時新地（00016）推售PARK YOHO Sicilia，首張50伙價單折實均價約10848元。

路勁地產保留山水盈第10座細單位作收租用途，首張價單全推3房戶，最平單位為5座2樓B室，實用面積916方呎，折實售價906.8萬元，呎價僅9900元，屬全盤呎價最平單位，亦是區內自2016年8月後，再有新盤折實呎價跌穿1萬元。

路勁地產銷售及市場推廣總監鍾彩玲表示，項目首批以「勁喜價」推出，希望以較優惠售價發售，吸引市場注意，開價較二手市場有逾10%折讓，首批共有16伙折實售價低於1000萬元。項目提供6種付款方法，若配合放寬按揭保險樓價上限計劃，以建築期付款最高15%折扣計算，只有4伙折實售價低於1000萬元。發展商將視乎情況加推，有一定加價空間，今天起開始收票，最快下周推售。

山水盈地盤位於元朗凹頭，位處爾巒毗鄰，由於有西鐵架空路軌橫跨地皮，2016年推出地皮後曾經歷流標，同年由路勁以9.88億元奪得發展權，每方呎樓面呎價僅2690元。山水盈是次以低價出擊，相信與西鐵架空路軌貫穿項目有一定關係。發展商日前開放示範單位時已透露，項目開則時考慮各項環境因素，單位廳房同向，背對西鐵架空路軌貫穿，開則符合環評要求，並採雙層玻璃幕牆，相信已解決噪音問題。位於高埔徑3號的山水盈提供331伙，實用面積300至3889方呎，預計2021年3月底入伙。

映日灣餘貨提價周六推

中原地產亞太區副主席陳永傑指出，項目以豪宅作定位，首批以低價出擊較罕見，甚至較附近二手屋苑低10%至20%，二手定必受壓；因項目主力推售3房戶，料二手大單位交投最受影響。美聯物業住宅部行政總裁布少明預期，項目低價推售，除用家外，亦將吸引投資客入市。

樓市升溫促使發展商加快散貨，億京旗下荃灣映日灣昨天重發價單，調高項目尚餘44伙售價1.1%至2.1%，將於周六（9日）發售。

近期樓市氣氛回穩，青衣公屋長安邨一個低層單位今年6月曾以已補地價400萬元易手，但最終買家撻訂離場，單位近日重新以未補地價200萬元沽出。

據了解，單位為長安邨安湖樓低層20室，實用面積354方呎，原圖則開放式，今年6月以已補地價400萬元在自由市場售出，呎價11299元。但買家擬因上會問題撻訂，遭沒收40萬元訂金。

御金．國峯570萬五年新低

業主重新把單位放售，終以未補地價200萬元售予綠表買家，呎價5650元。原業主於1999年以12.94萬元購入單位，近年向多間財務公司借貸合共約83萬元，現沽出賬面獲利187.06萬元，升值約14.5倍。

土地註冊處資料顯示，西九龍御金．國峯6座中低層F室，實用面積322方呎開放式戶，以570萬元售出，呎價17702元，造價創屋苑5年新低。原業主2011年12月以504萬元一手購入，持貨近8年賬面獲利66萬元，升值約13.1%。

近月多區出現遊行示威，零售業雪上加霜。藥房及水貨店充斥的上水新康街，原有化妝品店於4月以每月26萬元承租其中一個舖位，但開業逾半年便「關門大吉」，提早離場。舖位短時間內獲一家藥妝店以22萬元租用，租金僅逾半年便下跌超過15%。

市場消息指出，新康街80號地下，建築面積約1000方呎，今年4月獲一家專賣化妝品的零售店以每月26萬元承租，呎租約260元，租期3年，至2022年3月底，並另有3年續租權。

該化妝品店今年4月起在上址經營，但因6月開始出現連串社會活動，上水一帶亦曾零星出現示威，影響內地客減少來港購物，打擊當區零售業。該化妝品店決定於10月結業，經營僅逾半年便提早退租離場。

鴨寮街舖七年蝕76萬易手

據了解，舖位業主在原租戶離場後，隨即以每月28萬元重新放租，但因舖位租金走弱，較難以年初價錢租出，最終減至22萬元始獲承租，呎租220元，新租戶為藥妝店。該舖租金在逾半年內下調4萬元，跌幅約15.4%。

此外，深水埗鴨寮街39號地下B1號舖，建築面積約250方呎，以510萬元售出，呎價2.04萬元。根據土地註冊處資料，原業主於2012年8月以586萬元購入，持貨7年，賬面虧損76萬元，貶值約13%。

劣勢似沙士 寬按保只能緩跌勢

受到中美貿戰及港社會政局不穩拖累，里昂認為，港住宅樓價、零售銷售及甲級寫字樓租金將於未來12個月從高位回落20%至25%，為2003年沙士以來首次，予港地產股「減持」評級。

里昂以「No Takers（沒有參與者）」為題發表研究報告，指中美貿易戰自去年1月起爆發，加上本港自6月開始持續出現示威活動，宏觀環境與2003年相似，當時全球剛經歷科網泡沫爆破，本港又有沙士肆虐。該行預期，在經濟下滑、港股回落、資本外流、人民幣貶值、旅客減少等因素困擾下，本港樓市將持續受壓，當中第四季樓價跌勢會明顯加劇。

地產股股價 料仍調整1成

政府早前放寬首置按保限制，里昂認為，措施只會減緩樓價跌勢，但在疲弱的經濟前景下，難以扭轉樓價下滑的趨勢。

本港樓價在首季回落，同期零售銷售仍然穩健，當時地產股平均股息率與美國十年期國債孳息的差距曾見2.85厘。里昂相信，息差已經見頂，目前息差已收窄至2.67厘，意味該行給予「沽售」評級的地產股普遍仍有10%調整空間。

里昂指大部分投資者都認為，當地產股價平均較每股資產淨值（NAV）折讓50%，便是觸底訊號，但在樓市下行周期，有關指標的可信性及準確性存疑，該行覺得每股股息（DPS）的能見度較高且預測性更強，才是更適合在下行周期時，判斷地產股的指標。

本港地產股財政實力普遍雄厚，里昂認為，所有地產發展商在未來1至2年均有能力維持甚至增加股息，因部分發展商已鎖定了合約銷售收入，並從本港地產以外業務獲得額外收入。收租股方面，里昂估計，寫字樓收租股大都可以維持或增加股息，但零售收租股中，能維持股息不變的個股料屬少數。

現時里昂予長實（01113）及信置（00083）「跑贏大市」評級，並一併給予新地（00016）、新世界（00017）、太地（01972）、九置（01997）、恆隆（00101）及領展（00823）「沽售」評級。

豪宅市場造價持續高企，市場消息透露，薄扶林寶翠園1座高層E室，實用面積1,448平方呎，屬於4房雙套房設計，剛以4,600萬元易手，呎價31,768元，屬於理想價水平。

原業主早於2007年以約1,800萬元購入，持貨12年帳面獲利2,800萬元離場。

陽明山莊2房 造價2720萬

其次，利嘉閣地產分行經理梁志偉透露，大潭陽明山莊5座中低層41室，實用面積約1,042平方呎，屬於兩房套間隔，外望享清幽山景，剛以2,720萬元易手，呎價約26,104元。原業主在2008年5月，以約1,475萬元買入上述單位，持貨約11年，帳面獲利約1,245萬元，賺價約84%。

另一方面，市場消息透露，中半山曉峰閣2座高層B室，實用面積652平方呎，剛以約1,280萬元易手，呎價19,631元。較銀行估價1,756萬元低約27%。據講，同層有單位曾發生命案，故拖低同層單位的造價。

近期泰國政府積極發展基礎建設，不僅當地經濟起飛，國際上泰銖幣值也愈來愈強勢，富裕程度在東南亞國家中排名第4。首都曼谷購屋需求隨之增強，當地房價急起直追，豪宅更是一棟棟接連落成，《蘋果》直擊當地甚至出現每坪167萬元高價、幾乎等同台北豪宅價。不過，現階段正面臨中美貿易戰影響，中國投資客炒房比例大幅減少、台灣反而備受關注，曼谷開發商說：「以目前亞洲來看，台灣經濟穩定，躍升強勢市場，買家不少，許多人來此以投資為主，轉手再賣也很好脫手。」

主要開發高端豪宅的泰國開發商「雷蒙置地Raimon Land」（代號RML），自2004年迄今在曼谷、芭達雅、普吉島等精華地段，推出總價約台幣1000萬∼2000萬元以上1∼3房豪宅產品，共20棟建築、5126戶，總銷約64.5億元，除了精品住宅外，還包括商辦大樓、旅館等，每年花費約30億元獵地，推案則是住宅、商辦各半，在當地具有一定市佔率。

軌道帶動地價上漲
記者在曼谷現場進一步觀察發現，在地許多白領族隻身離家工作，主要購屋坪數落在13∼54坪左右，尤以1房型最受購屋者歡迎、3房型購買比例最少；至於豪宅方面，坪數約在16∼240坪，目前主力為2房，除了純住宅區Mid Sukhumvit外，空中捷運設點及曼谷最大購物商場「ICON SIAM」進駐，昭披耶河沿岸也成新興豪宅區，不僅有RML開發的「River Show Unit」，近期還有文華東方的酒店豪宅以及四季酒店豪宅等。

當中還發現，由於泰國現階段為開發中國家，都市更新、外來開發商進駐等因素，造成土地取得愈來愈困難，而且原本已有空中捷運、地鐵、機場捷運共5條路線，4年後將再增加6條路線，帶動土地價格上漲，建商獵地成本增加，房價也有上漲趨勢，「甚至高端豪宅市場來看，2010年每坪約80萬元，2015年漲到每坪約109萬元，今年則是每坪約117萬元，昭披耶河畔的豪宅區甚至開出每坪167萬元新高價」。

RML事業發展部經理Panon Leelamanit補充說：「泰國房產以價錢分為超級豪宅、豪宅、高級住宅、中產階級及平價5種等級，近年來雖然房價上漲，但豪宅部分變動幅度並不大，每坪價格平均93~127萬元。」

房屋移轉稅只要1%
值得注意的是，泰國物價低且房屋移轉稅只要1%，加上距離台灣不遠，近年來成台商海外置產最夯標的之一。RML統計近5年成交狀況，發現除了有52%為當地購屋者外，亞洲市場佔32%最多，再來是歐洲13%、美國2%，RML事業發展部經理Panon Leelamanit表示，「亞洲市場中，台灣佔13%，反而是目前最強勢購買力，多以投資為主，轉手再賣也很好脫手。」

近期中美貿易戰不僅影響台灣房市，也扭轉泰國房市型態，過去不少中國投資客大量買房、炒房，形成惡性循環，如今中美貿易戰加上泰銖幣值增強，中國客採購量大幅減少，搶房效應也漸漸趨緩，相較於過去投資客只看合約瘋狂買房，現在理性購屋者出籠，會看過樣品屋再下手。

至於泰國政府為了避免房地產泡沫化，也祭出外國人購置房產限制，以大樓來看，比例為本地人51%、外國人49%；此外，泰國僅有MBK Bank提供外國人貸款，但利率高達7∼9%，且禁止2貸、3貸，也因此目前整體房市轉為穩健。