南港輪胎重砸160億元打造住商指標案「世界明珠」，昨日開工動土，近萬坪基地總銷高達1000億元，是台灣最大規模單一預售案。備受關注的是，Discovery頻道將耗時4年拍攝興建過程，完整紀錄從無到有的「世界明珠」。代銷業者強調，「預估4年後完工，每坪要價200萬∼300萬元。」

坐落在北市南港的「世界明珠」，醞釀逾25年，全案基地達9453坪，為「帝寶」2倍大，共規劃2棟頂級七星級商辦，及6棟住宅大樓；其中，住宅約佔49.1%、辦公大樓42.5%、商場6.7%、藝文展演佔1.7%，總銷金額高達1000億元；值得關注的是，全案結合生態及節能概念，同時強調「家的安全性」，從建築工法到規劃設計，皆達到台灣建築史上最艱困、最高標準。

喻「總統官邸」邀柯P入厝
「世界明珠」採用高強度鋼材SM570M及制震器，搭配220支基樁，預計深入岩盤15米，耐震度高達7級，與核四電廠安全停機設計震度0.4G相當。永峻工程專案負責人張敬昌強調，「全案採箱型鋼柱內灌1萬磅強度混凝土，及高韌性樑柱接頭工法，是目前市面上最高安全規格的頂級住宅。」南港輪胎名譽董事長林學圃更自比是「總統官邸」，「邀請柯文哲在4年後歡喜入厝！」

林學圃表示，「世界明珠」是多核化中心，周邊圍繞文化產業館、音樂廳、南港生態保護區等，具環境價值及不可取代性。吸引外界矚目的是，聯強國際日前宣布斥資50.87億元作為全球營運總部，每坪成交價高達100萬元，創下南港商辦行情最高價，他直言，「不只聯強，目前也有不少成交戶，包括前3大企業及香港富豪。

「東區門戶之肺」將成型
全案保留大面積空間種植逾萬顆不同品種的喬灌木，遮蔽率僅31%，並於3樓及頂樓空中花園打造立體植栽，連結南側北流公園及南港生態保護區，形成「東區門戶之肺」。南榮開發執行長洪國雄指出，「我在基地上班10年，每天聽到的鳥叫聲，是台北市居民無法想像的，宛如1座在森林裡的住宅。」不僅內部結構工法獨步台灣，建築外觀將過往常被忽略的「轉角」全部打開，展現宛如流動瀑布般的曲線，並配建築常用的錯層、降板與大樹植栽的手法，讓綠色生態進入每個角落。

住宅方面，每戶規劃100∼250坪，預計共300戶，負責代銷此案的甲山林機構董事長祝文宇說明，目前房價平均單坪100萬元，「預估會邊賣邊漲，4年後可能要價200萬∼300萬元，加上南港發展快速，未來將會超過信義計劃區。」此外，Discovery頻道將耗時4年拍攝興建過程，完整紀錄從無到有的「世界明珠」，Discovery大中華區總製片人兼原創節目總監畢凌晨(Abram Sitzer)表示，「《打造未來之都》節目將讓上億亞洲觀眾看見這艱困又浩大的工程，台灣建築將躍上國際，成為台灣之光！」

台灣社會高齡化、人口高度集中都會區，憂心未來愈多市郊偏遠城鎮恐將步上日本「無人村」後塵。觀察實登，今年光是新北就有7個區域，全年實價交易個位數，沒人買、沒人賣，房市猶如一灘死水，即便總價只要1桶現金，也罕有買方進場，對比都會區繁華街景、千萬房價，不免令人唏噓。

坪林與烏來「零」交易
觀察內政部實價登錄發現，在新北市29區當中，今年個位數交易為雙溪9筆、貢寮7筆、石碇3筆、石門2筆、平溪有1筆，坪林與烏來區甚至「零交易紀錄」。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰直言：「1年只有個位數的交易量，看得出當地市場停滯，畢竟山區、海濱等地，因投資性與自住機能價值低，加上建物少，交易量冷清，除非自住或有特別偏好，否則根本不會去買。」

對照內政部戶政司統計資料顯示，截至2019年9月為止，石門區總人口數總計11904人，相較10年前同期人口數12281相比，減少377人；貢寮與雙溪等地，則分別是12075人與8711人，與10年前的13906人、9829人皆減1000人以上。這些地區普遍存在高齡化、人口外移、無新建設，更遑論房市買賣交易。

其中，貢寮出現最低總價100萬元，屬「親友間交易」，第2低的雙溪區為145萬元、16.10坪，再來是石門老梅路150萬元，26.02坪，以購屋CP值來說，石門房子勝出，換算每坪僅5.7萬元；另一屋齡39年單坪9.7萬元，總價250萬元、同為2層樓公寓。

新北市淡水地政事務所梁課員坦言，石門對外聯通道路只有台二線，對於偏鄉出現個位數的交易數字似乎不意外，又沒有像淡水有新軌工程等利多，投資性與自住機能都不佳。陳炳辰說，石門房價大概落於100多萬至200多萬元，如出現更高價格，可能就是具備海岸景觀的觀光價值民宿。不過他補充，實價登錄有時候並不會完全揭露，若比對轉移棟數資料可能不太一樣。

石門目前無新建案
石門區公所民政災防課鄭課長分析，在地人口老化加上就業機會不多，吸引不到建商，買賣多為中古屋為主，「若是外地客想要來買房，可能是看中空氣好，或覺得這裡是純樸鄉鎮而入手，也有過來開咖啡廳的，新建案目前是都沒有。」
如何活絡偏鄉人潮問題，新北城鄉發展局綜合規劃科詹股長表示，靠山海地區，其實也不太希望被過度破壞，維持一定供給就好，去年開始委由農業局、文化局與觀光局去配合國發局的「地方創生」計劃，目的要在偏鄉地方製造就業機會，進而吸引當地人返鄉工作，或更多外地人口入籍。

低價宅一直都頗受首購或投資客青睞，但若位於都會區公寓總價僅32萬元，你會心動嗎？實價登錄揭露今年8月成交1戶位於旗津區旗津三路871∼900號3樓公寓，成交價僅32萬元，從備註欄中發現，該戶於2016年5月當時就曾成交但屬親友特殊交易，成交價21萬元。估算該屋前任屋主持有3年轉手，獲利11萬元，不過，專家指幾乎沒有太多利潤。

旗津區位處高雄市郊，隨著陸客減少房市交易不熱，區段成交以老舊透天厝與公寓為主。從實登上路至今共成交51筆公寓，若扣除1樓店住產品，成交總價多落在150萬∼350萬元之間，由數據揭露發現，旗津過去僅極少數公寓成交百萬元內，多數屬親友間特殊交易。

每坪不到5萬元
此次成交物件坪數僅6.74坪，土地持有坪數僅2.01坪，成交金額為32萬元，換算每坪4.8萬元，於過去，相同物件曾以總價21萬元成交，但當時屬於「親友、員工或其他特殊關係間之交易。」

住商不動產民族大順加盟店經理蔡卓翰分析，分析該戶面積不到7坪，約等同於1個套房大小，因沒有標示屬於特殊物件，所以算是正常交易內容，但同路段同屬公寓物件，過去曾成交每坪約2.3萬元，最貴則是每坪近9萬元，因此，此次成交算是合理行情，「屋主持有3年又3個月僅獲利11萬元，若扣除仲介費與房地合一課稅，其幾乎沒有太多利潤。」

過去為市場小眾的綠建築，近年幾乎成市場標配，尤其以台中房市最明顯，以綠建築手法闖出品牌的3大建商，龍寶、陸府、宏銓，標榜年推案量僅1∼2件，但早在10多年前就推綠建築，且價格硬是高出區域行情1∼2成。

價格高出區域行情2成
受惠全球房市掀起綠建築風潮，中部的陸府建設、龍寶建設、宏銓建設均為知名綠建築建商，作品量少質精。住商不動產7期南屯店協理黃權銘說：「台中房市競爭激烈，想要避免淪為紅海價格戰，必須在產品面走出差異化。」
如陸府建設在單元2的「陸府植森」，植栽密度超越建築密度，基地800多坪規劃原生態森林，種植多種台灣原生種樹木，流瀑、野溪蜿蜒，猶如山林秘境。跳島陽台綠化與垂直植生牆皆由建商設計施作，社區均價每坪50.9萬元，最高成交達6字頭，對比同生活圈的新屋4字頭，行情高出不少。

龍寶建設7期成屋豪宅「謙臻邸」與「誠臻邸」，以百米城市綠廊圍塑出大片中庭花園。位於烏日三榮路一段與三榮二路口的龍寶「園臻邸」，基地面積1989坪，全區正面加立面綠覆率超過基地面積180%。，每坪單價33萬至39萬元，創烏日高鐵新高價。台中另一資深綠豪宅建商宏銓建設，在公益路的「緣溪行」，樓層數僅13層，流線型錯層陽台及戶戶3面採光，最高成交單價51.9萬元，創下當地新高。

台北市政府與民間團體共同推動的重返東區榮景計畫，持續帶動人潮，加上部分房東降租一至三成吸客奏效，據調查，東區店面空置數自今年2至9月，從245間減至142間，減少42％，顯示東區商圈正逐步復甦。

台北市光武里里長、東區發展協會理事長韓修和表示，永慶房屋與東區發展協會合力市調，將東區所有店面一一盤點，以市民大道、仁愛路、復興南北路、光復南北路所圍成的東區街廓，調查顯示空置店面今年來減少百家以上。

包括大安路一段、忠孝東路四段101巷、敦化南路一段190巷、復興南路上原本各有十多間的空置店面，如今都剩下零星空置，主要幹道忠孝東路四段自復興南路到延吉街的臨路店面，今年初時有11間空置，如今僅剩永福樓、

Forever21等四間店面空置。

韓修和表示，北市府針對東區大力招商、舉辦活動帶進人流，加上不少房東不論續約或空店招租，普遍降租一至三成，吸引不少業者進駐，其中又以餐酒館、燒烤類的餐飲業，及本土自有品牌服飾業最多，也有藥妝、醫美業者。

目前東區商圈仍以統領百貨周邊租金行情最高，約每坪1.5萬元，不過頂好名店城周邊已下跌至每坪1~1.2萬元，不少巷內店面如忠孝東路四段101巷、敦化南路一段160巷、190巷多已從每坪8,000元，降至3,500~4,500元。

北市府與民間團體積極推動的重返東區榮景計畫，7月首度舉辦大型封街活動，9日台北市長柯文哲再訪東區主持Happy Family夜光遊行及耶誕點燈活動，持續帶動人潮進入。

永慶房屋表示，未來五年內將有三圓正義國宅案、台電大安超高變電所地下化改建旅館案、富邦忠孝懷生都更案、元大商銀辦公總部案、統創建設「統創緻」、志榮建設「BR4」等六大住宅及商辦案完工，台北市商圈排名有機會重新洗牌。

內政部長徐國勇11日出席地政節慶祝大會時表示，過去一年地政成果有目共睹，在健全不動產租賃市場，全台一半縣市已成立租賃住宅服務商業同業公會，輔導取得租賃住宅管理人員資格已達5,248人，733家業者申請租賃住宅服務業經營許可，租賃住宅服務業已逐步整軍。

2018年《租賃住宅市場發展及管理條例》上路，相關12項子法已經陸續發布實施，徐國勇表示，在強化交易資訊及土地開發資訊透明化方面，政府已修正公布平均地權條例，讓實價登錄資訊更為即時正確。同時強化不動產交易實價查詢服務網查詢功能，提供民眾更詳盡的交易資訊，也完成建置「土地開發資訊系統」及「土地徵收管理系統」透明公開土地開發及徵收資訊。

另外，為邁向智慧政府目標，內政部近 年來推動「土地登記跨域服務」、「地籍存摺MyData」、「土地登記網路申辦」等智慧地政便民服務，未來更將以New eID數位身分證為基礎，延伸到行動應用，透過資訊科技應用，促進地政服務數位轉型。內政部積極推動3D國家底圖、建立自駕車用高精地圖等圖資整合及加值智慧應用，加速測繪產業服務鏈結，擴大國際交流與合作。

徐國勇在會中頒發108年地政業務考評績優縣市獎，直轄市組前3名為台北市、新北市及桃園市政府；縣（市）組前5名為新竹市、嘉義縣、彰化縣、花蓮縣、南投縣及嘉義市政府。而基隆市及金門縣政府分別獲頒測量及區段徵收「業務精進獎」。

人總是會喜新厭舊，一間屋子住久了，也想換個房子住。有位網友在「爆廢公社二館」po文說自己有一間40年屋齡的透天厝，要賣掉換一間約20年屋齡的大樓公寓，想問問大家的意見，怎知網友一面倒地勸他，「別笨了」。
原po文中表示，前幾天買晚餐，跟熟識的店家老闆討論到，自己有一棟40年屋齡的透天厝，不過這間透天還有100多萬貸款要還，在生活機能都相當的條件下，想要賣掉透天厝去換一間約20年屋齡的大樓公寓，想知道有人跟他一樣的選擇嗎？

網友看完po文後一面倒地勸原po不要換，「如果有透天強烈建議不要換，頂多打掉重蓋」、「不要換，透天好」、「每月都要繳管理費、分攤公用水電費，光這二樣，透天就贏了」、「透天啊！公寓那麼不方便、隔音又差、還有公設，又要被樓上樓下住戶干擾」、「透天，因為還有土地啊，換公寓不值得」。原po也留言表示，大家也太熱烈了，他會慢慢回，更堅決的表示透天是「不會換啦」。

央行所統計公布的購置住宅貸款餘額，近年不斷創新高，不少人把這項數據解釋為房市發燒，房地產學者章定煊表示，真相可能是大家都為了購屋欠了一屁股債。

章定煊表示，他對住宅貸款統計數據沒有懷疑，但數字結構很值得研究。

他說，目前房價和2012至2014年差不多，但是2013年交易量達37萬棟，2014年也達32萬棟，而去年僅27.8萬棟，今年預估也只有30萬棟上下。交易量減少，為什麼2014年的購置貸款餘額僅5.86兆，到了今年9月卻是7.25兆，成長了23％？

章定煊說，從國泰房地產指數來看，房市交易確實熱了一些，但以戶數來算，成交量也只有2013高峰期的六成而已。現在小宅盛行，再加上高單價北冷、低單價南熱，若以金額來計算的成交量比六成更低。

交易量比之前低很多，住宅貸款卻增加很多，市場可能發生了下列四種情況：

一、最近幾年購屋者的財務能力比過去差，比過去的購屋者貸了更高成數的貸款。

二、為了減輕每月負擔貸款的，近幾年的購屋者都比過去的購屋者貸了更長年期的貸款（15年延長到20年、甚至30年）。

三、近幾年的購屋者越來越沒有能力提前清償貸款。

四、近幾年的購屋者，隨著利率降低，紛紛轉貸，爭取更低的利率，同時展延付款年限，降低每月的付款金額。

章定煊說，現況來看，房貸餘額新高，要解釋成買氣發燒，很難說得通，更可能的情況是大家都為了購屋欠了一屁股債。

1111人力銀行今日公布調查，顯示15.4%上班族願轉投製造業，機會多、薪水好、福利佳是主因，尤其最羨慕製造業有績效獎金，以及豐厚年終、分紅配股、旅遊補助，還有健康檢查。此外，在房市回穩的情況下，調查亦顯示23.4%上班族想轉進不動產，因為不動產新人均薪達4萬2000元，高出新鮮人薪資1萬4958元。

1111人力銀行調查指出，有七成上班族與製造業有淵源，包含目前從事製造業、曾經從事以及想要投入（15.4%）。想投入原因包括工作機會多、薪水相對較好、員工福利好以及離家近。

進一步交叉分析，想轉戰製造業的上班族比率最高的分別是百貨販售、民生服務以及資訊科技業。

1111人力銀行職涯發展中心總經理李大華表示，儘管美中貿易戰持續膠著，壓抑製造業表現，上半年受到景氣波及，但下半年開始是傳統的生產旺季，也是歐美消費性產品的出貨高峰，包括人工智慧（AI）及5G等新科技應用，都帶動相關產業的產品需求，加之近期台商回台投資擴增產能，讓製造業景氣可望在明年度止跌回穩，且根據工研院的預估，2020年製造業產值將達到19.18兆元，成長率1.28%，讓製造業有機會翻轉上半年成長減速的陰霾。

調查也發現，有意進入製造業的上班族，為跨入產業願意提前準備，包括累積相關經驗、提升專業技能、考取專業證照/證書，及精進外語能力。

調查顯示，高達46.5%受訪上班族曾與「不動產業」有交集，包括想要投入（23.4%）、目前從事以及曾經從事。想要投入或曾經從事不動產業的主要原因包括：薪水相對較好、看好產業前景、享受從業福利/附加價值高、符合個人興趣及員工福利好。透過交叉分析指出，目前不動產業的從業人員年齡主要分布以36~45歲為主力。

上班族看不動產業「績效獎金/業績獎金/管理獎金」最讓人心動，其次是「豐厚年終」、「國內外旅遊補助」、「分紅配股」與「購屋低利貸款」等。

李大華表示，受到低利率及建商力推中低總價自住建案影響，市場終於擺脫價量谷底，房市受到激勵可望帶動周邊產業人才需求。

上述調查在製造業調查部分，針對上班族會員隨機抽樣，調查時間9月19日到10月14日，有效樣本數5076份，信心水準95%，誤差值為正負1.38個百分點。不動產業調查部分，有效樣本數3386份，信心水準95%，誤差值為正負1.68個百分點。

買房到底要選預售屋還是新成屋？恐怕讓許多人天人交戰難以抉擇。有網友在「Mobile01」上提問：「若不考慮預算，5年內新成屋或預售屋，大家會選擇哪一個呢？」引起兩派支持者熱烈討論，然而預售屋與新成屋雖然各有優缺點，其中卻有一項，是預售屋難以扭轉的致命缺點。

支持預售屋的網友認為，若是有口碑、地段佳的好建案，想買好的座向、格局、車位，「當然是預售，怎麼會有人覺得到了成屋還買得到？」、「通常好屋、好位子在預售都被搶光了」、「好的條件，新成屋也要有人拋售才有機會買到」，而且「裝潢、設計、客變一次到位，省去敲敲打打」，甚至有人直言：「寧願讓建商賺，也不要讓投資客賺」。

偏好新成屋的網友則認為，選擇買新成屋「一翻兩瞪眼，不用擔心未來不確定的因素」、「看得到，可立即入住，有時間就挑到喜歡且不用整修的，若不順眼或差強人意的地方，一樣可以直接花錢裝潢」。

也有人認為，預售屋要等1至2年才能看見成品，耐心不足或是想像力不夠，都難以安心掏錢買房，加上有的預售屋展示樣品與實際完工空間被壓縮，不少人都還是認為「選擇能實際進去感受空間的新成屋」比較好。

不過，預售屋與新成屋兩者的優缺點中，有一項卻是預售屋難以改善或防範的，那就是鄰居。有網友指出「千金買房、萬金買鄰，看看停車場，看看住戶，晚上去聽聽，1個月後就差不多可以下訂了！最少安心一點點」。

　　日前，弘陽地產（01996.HK）公告稱，將發行於2022年4月11日到期本金總額為1.5億美元的新票據，票面利率9.95%。對於發債用途，弘陽地產方面表示，擬將所得款項淨額用於為現有債務再融資及一般公司用途。

　　事實上，自去年7月弘陽地產正式掛牌港交所後，已多次進行海外融資。據不完全統計，上市至今，該公司已發行7筆美元優先票據，募集資金總額超15億美元。

　　“弘陽發行美元債的票面利率在9.5%-13.5%之間，整體來看融資利率處於高位。在高利率下依然頻繁進行融資的背後，是其日益增加的負債規模。”一位熟悉弘陽地產的人士告訴財聯社記者。

　　弘陽地產半年報顯示，截至2019年6月30日的總借貸約283.8億元，較2018年年末的219.2億元增長29.4%；融資成本也出現大幅上升，約為1.83億元，較去年同期的1.19億元增長54.1%。

　　“融資成本的變動主要由於報告期間內土地獲取及物業開發擴張導致借貸增加所致。”弘陽地產方面表示。

　　今年以來，該公司進行了堪稱大手筆的拿地以及收購。據不完全統計，今年前10個月其拿地40餘幅，總計耗資逾297億元，超過其2018年全年拿地所耗費總額。

　　截至2019年6月底，該公司土地儲備總量為1570萬平方米，其中約70%位於長三角地區。弘陽地產高管在中期業績會上曾表示將用回款的50%用於拿地。

　　值得關注的是，弘陽集團董事長曾煥沙在2017年提出了“2020戰略”，其表示弘陽要在2020年完成千億目標。

　　而近幾年被弘陽地產看作是最後的彎道超車的機會。“整個地產行業留給我們實現超越的時間不多了，我覺得過3-5年，大局就基本定了。”弘陽集團執行總裁張良曾表示。

　　財報資料顯示，2019年1—10月，弘陽地產累計合約銷售金額為495.01億元，同比上升42.84%。而其在2019年全年銷售目標為600億元，前10個月已完成全年目標的82.5%。

　　建銀國際研究報告認為，弘陽地產在2019至2022財年可實現21%的複合年增長率。如果按照建銀國際預測的增長率來看，弘陽地產在2020年實現千億目標，難度頗大。此外，即使弘陽今年超額完成600億元銷售目標，明年欲實現千億目標，依然存在較大挑戰。

　　為了“彎道超車”，在大規模擴儲的同時，弘陽地產還從知名房企不斷挖角高管，打造職業經理人團隊。

　　該公司10月31日公告稱，袁春獲委任為弘陽地產的聯席總裁，主要負責協助行政總裁有關集團營運及行銷管理的工作。袁春此前分別在中海、龍湖以及鴻坤任職，甚至一度被傳為龍湖CEO的“准接班人”。

　　在此前的7月5日，雷偉彬獲委任弘陽地產執行董事、副總裁及提名委員會成員。雷偉彬曾任時代中國控股(14.7, -0.48, -3.16%)有限公司首席財務官，在會計、企業融資及投資者關係方面擁有超過20年工作經驗。

　　除此之外，在過去幾年裡，弘陽地產陸續挖來多位知名房企高管，甚至在2018年一舉公佈了9大高管入職，其中不少來自旭輝、泰禾集團、新城控股等企業。

　　“袁春的履歷很豐富，擁有出色的行銷和團隊管理能力，而雷偉彬在財務方面也很有經驗，這兩人的加盟可以補足弘陽地產的一部分短板，但想讓企業經營更加穩定，要看雙方的磨合程度，是否能為企業帶來真正的效益還有待時間檢驗。”一位元房地產機構分析師告訴記者。

　　綠城中國披露了2019年10月銷售簡報。

　　公告顯示：10月份公司實現合同銷售面積67萬平方米，環比增加52.27%，同比增加97.06%；合同銷售金額194億元，環比增加63.03%，同比增加113.19%。2019年1~10月份公司累計實現合同銷售面積380萬平方米，累計合同銷售金額986億元。


　　10月銷售均價為28894元/平方米，環比增加7.17%。

　　10月銷售額：環比增加63.03%，同比增加113.19%

　　對比上月銷售資料，綠城中國本月銷售金額較上月增加75億，環比增加63.03%。較上年同期增加103億元，同比增加113.19%。


　　1-10月份，綠城中國累計銷售額為986億元，較上年同期增加270億元，同比增加37.71%。

　　10月銷售面積：環比增加52.27%，同比增加97.06%

　　對比上月銷售資料，綠城中國本月銷售面積較上月增加23萬平方米，環比增加52.27%。較上年同期增加33萬平方米，同比增加97.06%。


　　1-10月份，綠城中國累計銷售面積為380萬平方米，較上年同期增加87萬平方米，同比增加29.69%。

　　10月銷售均價：每平米環比增加1934元，增加7.17%

　　根據當月銷售額及銷售面積計算，本月綠城中國銷售均價為28894元/平方米，較上月相比每平米增加1934元，環比增加7.17%。與去年同期相比每平米增加2122元，同比增加7.93%。


　　根據累計銷售面積及銷售額計算，1-10月份綠城中國累計銷售均價為25947元/平方米，環比上月每平米增加548元，增加2.16%。較上年同期相比，每平米增加1510元，同比增加6.18%。

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深圳“豪宅稅”徵收標準迎來重大變化。

從2019年11月11日起，容積率在1.0以上、單套建築面積在144㎡以下的房子為普通住宅，滿兩年可免征增值稅，而不再問總價。

以南山為例，之前一套120㎡、市場價1000萬元、原價300萬元的房子，按照之前南山高於490萬元滿兩年的要繳差額增值稅，增值稅大約要繳37萬左右，按照新的140㎡以下滿兩年免征增值稅，就可以免征37萬元增值稅。

今年前三季度共有12個省市房地產開發投資占固投比重超過全國平均占比水準（19.5%），其中上海、北京、遼寧、海南四省市占比較大，分別為56.3%、50.9%、44.8%和42.4%。

31省房地產投資占比小幅上升 上海北京逾五成

時代週報記者 謝中秀 發自北京

作為全社會固定資產投資的重要組成部分，房地產投資的占比大小對當地的經濟結構具有重要影響。

近日，時代週報記者對全國31個省市自治區2019年前三季度固定資產投資和房地產開發投資情況整理發現，今年前三季度共有12個省市房地產開發投資占固投比重超過全國平均占比水準（19.5%），其中上海、北京、遼寧、海南四省市占比較大，分別為56.3%、50.9%、44.8%和42.4%。

綜合近兩年資料來看，上述四個省市持續領先—2018年排名為上海、北京、海南、遼寧，占比分別為52.9%、49.0%、47.5%和46.5%。2017年則為上海、海南、北京、遼寧，占比分別為53.2%、49.8%、44.1%和35.5%。

“從全國層面看，最近幾年房地產投資占固投比重均為18%左右。如果考慮到房地產產業上下游所帶動的水泥、家電、家裝等行業投資，廣義房地產領域投資占全社會固定資產投資比重會達1/3左右，與基建、工業各占1/3。但我們應該注意到，房地產投資占一個地方的固投比重越大，說明這個地方經濟受房地產影響越大。” 中國社科院城市發展與環境研究所土地經濟與不動產研究室主任王業強對時代週報記者指出。

上海、北京房地產開發投資占比較高有經濟、人口、城鎮化等多重因素支撐，但遼寧和海南則有些令人疑惑。

“遼寧在東北地區無疑是最具吸引力的，海南則是受益於國家自貿區政策的影響。遼寧和海南的比重高更大程度上受到分母的影響，不能一概而論。分母小了，比重就高了。有一個類似的指標是房地產投資占GDP的比重，2018年，海南達到34%，全國第一；而上海、遼寧、北京分別為12%、12%、11.9%。”王業強表示。

房地產投資占比與地區經濟正相關

近三年資料顯示，上海的房地產開發投資額占固定資產投資額比重一直為全國31個省市自治區中最高，並在近三年呈現了“高―低―高”的波動。北京的比重則在近三年從44.1%上升到了50.9%，上升6.8個百分點。遼寧在近三年排名有所變化，從第四名升至第三名，但占比呈現了“低―高―低”的起伏變化，但目前44.8%的占比仍高於2017年全年的35.5%。海南作為近幾年減輕房地產依賴的“排頭兵”，雖目前占比仍較高，但排名從第二名降至了第四位，且占比在不斷降低。

“直轄”並不是上海、北京居前的解釋。因為今年前三季度，另外兩個直轄市—天津和重慶房地產開發投資占固投比例僅為22.3%和24.6%。經濟發展程度和房地產市場情況的相關性更強—時代週報記者梳理北上廣深四個一線城市，以及熱點城市杭州今年前三季度房地產開發投資占固投比例的情況發現，四個一線城市及杭州的占比均超過40%。其中廣州為45.5%，杭州為47.9%。深圳尚未查詢到前三季度資料，但上半年資料顯示，這個占比為41.3%。

房地產開發投資力度與地區經濟有明顯關係。北京大學國民經濟研究中心主任蘇劍向時代週報記者指出：“經濟發達地區的房價被認為有支撐，因此需求會大些，所以房地產開發投資力度更高。而經濟落後地區的房地產則被認為需求較小、開發收益率較低，所以開發投資力度較低。”

城市經濟和發展水準是更加強有力的支撐。中國黃金集團首席經濟學家萬喆向時代週報記者指出：“北上廣深以及杭州等城市，由於快速城鎮化、經濟活力強、人口集聚，自然需要更多房地產投資進而對居住需求進行支撐。”

另外，萬喆還表示：“我們在計算房地產開發投資額的時候，更多的是看房地產開發企業法人所在地，而不是標的所在地。在此基礎上，北上廣深等一線城市擁有更多大型房企註冊，中小城市可能更多的是本地的房企。這可能也會對地方房地產開發投資額的計算產生一定的影響。”

總體占比微幅上升

國家統計局資料顯示，2019年前三季度，房地產開發投資額為98007.67億元，房地產開發投資額占固定資產投資額比重約為19.5%。較2018年（18.1%）和2017年（17.5%）略有上升。

從重點省市看，北京、上海、重慶、杭州保持持續微幅上升。北京較2018年全年上升1.9個百分點，上海上升3.4個百分點，重慶上升1.8個百分點，杭州上升0.6個百分點。廣州、深圳、天津、成都穩定，較2017年全年有所下降。

比重波動既有房地產市場變動的原因，也有整體經濟及固投變化的因素存在。“目前房地產投資占比提高的確應該有總投資增速下滑的原因。”蘇劍表示。

但在整體固投增速下滑態勢，以及房地產開發投資下滑、市場趨穩壓力下，未來兩者比重關係將如何變化？專家們存在不同看法。

“總體來說，房地產開發投資仍有一定韌性。但中央調控的決心也很堅定，明確表示‘不將房地產作為短期刺激經濟的手段’‘房住不炒’。在此基礎上，預計市場的出清會在明年正式開始。”萬喆指出。

在蘇劍看來，隨著經濟增速下滑，房地產需求也會下滑，甚至可能比總投資下滑更快。但王業強認為，房地產開發投資占固投比重甚至會更高，他表示：“在經濟面臨下行壓力，增速放緩的影響下，固投和房地產也會下滑。未來比重如何變化，要看誰的下滑幅度更大。在此基礎上，房地產投資占固投比重有可能不變，甚至有可能還會提高。”

但無論如何，房地產開發投資仍對固定資產投資舉足輕重。“當前固定資產投資增速主要由房地產投資支撐。” 通證券研究所副所長、首席宏觀債券分析師姜超曾表示，“2019年5月固定資產投資累計增速達5.6%，而占比僅21%的房地產投資拉動了固定資產投資增速近2.3個百分點，也就是說，超過40%的固定資產投資增速由房地產投資貢獻，另兩大分項基建投資和製造業投資對固定資產投資增速的拉動均不足0.9個百分點。”

在此基礎上，如何應對房地產市場趨穩、開發投資增速趨緩對固投的影響，以及平衡過度依賴房地產帶來的金融杠杆率問題，則是各地需要思考的主要問題。

房企的日子越來越艱難。11月6日，國購投資有限公司（以下簡稱：國購投資）發佈了《關於法院裁定受理國購投資有限公司及下屬公司重整申請及指定管理人的公告》（以下簡稱：公告），這家“安徽第一大房企”將走向破產重整之路。

根據人民法院公告網消息，截至11月11日，宣告破產的房企已經增加到431家。房企融資接近冰點，同策研究院最新資料顯示，其監測的40家典型上市房企，在10月完成融資金額折合人民幣235.82億元，環比大幅下跌65.80％。

10月融資額度驟降

根據國購投資2018年度審計報告，截至2018年12月31日，國購投資單體資產總額約為120.08億元，負債總額為126.34億元。國購集團及其下屬公司因流動性問題，陷入債務危機，由此而引發大量的訴訟和執行案件于短期內集中爆發，各公司的銀行帳戶和資產被多家法院凍結、查封，企業生產經營受到重大影響，企業財產面臨被強制執行的風險。

而在國購投資公告的前一天，11月5日，標普全球評級（下稱標普）在發佈的報告《中國房地產觀察：融資受限束縛開發商擴張拳腳》中表示，中國房地產開發商正在換擋變速，接受融資環境前所未有收緊的現實。融資受限將抑制購地活動，同時，隨著銷售回籠現金變成越來越重要的一個資金來源，部分開發商將加快銷售步伐。標普預計2020年全年全國商品住宅銷售額增速將放緩至0%-5%，主要靠基本面較好的城市的穩健住房需求支撐。作為需求指標的銷售面積近幾個月已重新恢復增長。雖然2019年上半年房地產銷售表現強勁幾乎都歸功於房價上漲，但8月以來全國累計商品住宅銷售面積已重返正增長區間。

同策研究院最新資料顯示，其監測的40家上市房企，在10月完成融資金額235.82億元，環比大幅下跌65.80％。而且，多個融資管道的融資額均跌至冰點。資料顯示，10月，房地產企業發行公司債折合人民幣101.08億元，環比減少35.14％；通過發行超短期融資券、向金融機構借款、發行優先永續債券等方式，融資金額60.93億元，環比減少67.12％；通過境內銀行貸款融資40.45億元，環比減少74.79％。

克而瑞地產的研究資料則顯示，10月份，95家典型房企的融資總額為864.87億元，環比下降24.5%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對21世紀經濟報導記者表示，融資金額大幅下滑更多是季節性因素，因為年關將至，房企開工意願減弱，導致需求減少。不過，不可否認的是，房企確實面臨較大的融資壓力，隨著政策加碼，“缺錢”可能會是一種常態。

海外融資成救命稻草

銀行的房地產開發貸款也明顯收縮。

央行公佈的資料顯示，房地產領域貸款增速則連續14個月回落，9月末，人民幣房地產貸款餘額為43.3萬億元，同比增速為15.6%。前三季度，新增人民幣房地產貸款4.6萬億元，占同期人民幣新增貸款量的33.7%，與去年全年水準相比低6.2個百分點，降至24.1%。房地產開發貸款餘額11.24萬億元，同比增長11.7%，增速比上月末低1.7個百分點。前三季度，新增房地產開發貸款為1萬億元，占同期各項貸款增量的7.7%，占比與去年全年占比相比低了3.9個百分點。

央行辦公廳主任周學東認為，目前是比較合理的占比。過去房地產熱的時候個人購房貸款增長會非常快，占比高的時候有些城市甚至超過50%，銀行貸款增量中超過一半流向房地產及購房領域。　現在從全國來看，占比降至24.1%，是相對比較合理的水準。根據多年觀察，25%左右的占比是比較合理的。過去幾年多數情況下，這一資料都在30%以上。”

與此同時，信託的融資額度也快速下降。11月9月，用益信託網發佈10月份集合信託市場報告。據用益金融信託研究院統計，10月共有58家信託公司成立1314款集合信託產品，環比減少27.12%；成立規模為956.67億元，環比減少47.03%。房地產信託規模下降是導致信託規模下降的重要原因，房地產信託共募集資金281.72億元，環比下滑60.47%。報告認為，房地產信託再度收緊以及宏觀經濟下行壓力是影響信託公司展業的重要因素。

多條融資通道幾近被封殺之後，海外融資成了房企“救命稻草”。根據中原地產統計，僅11月5日這一天，房企美元債融資金額就接近20億。9月單月房地產企業海外美元融資37.97億美元，8月為15.8億美元。10月資料顯示，累計已經有13家房企發佈了接近50億美元的融資計畫。

中原地產首席分析師張大偉認為，整體看，房地產行業資金緊張，房企抓緊視窗期，大量大額度發行美元債。2019年房企美元債刷新紀錄已成定局。

美元債的井噴對緩解部分企業融資有很大好處。截至11月5日，2019年房企合計海外發佈的計畫融資590億美元，相比2018年同期上漲了接近50%。從融資成本看房企融資成本分化，主要在6%-15%之間。

張大偉表示，美元債對於房地產企業來說，並非主要資金來源，整體政策影響看，2019年二季度後房企大額度融資減少，房企搶地現象也開始減少，特別是對於融資管道較少的企業來說，壓力將非常大。今年特別是下半年開始，房企明顯更加關注資金鏈的安全，房地產市場必須穩定，而穩定房地產最主要的是防止出現金融風險，所以在最近幾個月，針對房地產融資的各方面政策都在規範與收緊。目前看，信託與海外融資，都是規範而不是全面暫停，對於中小房企來說，對於高負債率房企來說，未來預計融資難度將非常大，但是對於大型企業來說，影響相對有限。

嘉峯匯煞停記招 兩新盤毋懼全港衝突

昨日本港各區出現大規模警民衝突，令嘉華國際（00173）九龍東啟德嘉峯匯原定開放示範單位的計劃被迫煞停，但亦未有阻礙其他發展商推盤步伐。路勁基建（01098）旗下路勁地產元朗山水盈昨日落實於周五（15日）進行首輪銷售，而鷹君集團（00041）旗下大埔白石角朗濤亦於同日進行新一輪推售，兩盤周五公開發售連招標共發售227伙，其中逾半屬招標發售。

嘉峯匯上周獲批預售後，發展商嘉華國際隨即起動樓盤銷售程序，原定昨日率先開放示範單位供傳媒參觀，惟昨日早上出現大規模警民衝突，發展商於早上11時前通知各大傳媒因應各區交通情況，記者會改期，復辦時間則有待公布。位於沐泰街9號的嘉峯匯提供1006伙，實用面積287至3268方呎，預計2021年11月底入伙。

逾半屬標售單位

其他發展商毋懼大規模警民衝突，續推售手上新盤。山水盈昨日發出銷售安排，周五進行首輪銷售共82伙，當日全推首張價單67伙以抽籤方式發售，不設大手購貨組別，認購伙數亦沒有上限，周四截票。另外推出15伙同日以招標方式發售，招標期至今年底。市場消息稱，項目截至昨日暫收約170票，以抽籤發售67伙計，超購1.5倍。位於高埔徑3號的山水盈提供331伙，實用面積300至3889方呎，預計2021年3月底入伙。

朗濤昨日亦發出新一份銷售安排，同樣於周五發售145伙，當中以發價單方式推售的單位只有41個，另外104伙以招標方式發售；連同山水盈兩盤，周五共發售227伙，逾半屬標售單位。

位於大埔白石角科研路7號的朗濤提供723伙，實用面積357至3098方呎，預計明年7月底入伙。項目至今累售近400伙，套現逾40億元。

明翹匯首錄3伙撻訂

佳明集團（01271）旗下青衣明翹匯開售僅10天即沽約76%，昨日首錄撻訂，涉及3伙，以成交總額1740.8萬元計，發展商殺訂約87萬元，並上載銷售安排停售該3個撻訂戶。位於細山路18號的明翹匯提供776伙，本月初推售至今累沽近590伙，套現超過36億元。

曾於7月公布首輪開售但最終煞停，並減價重推的福晟國際（00627）旗下何文田單幢現樓豪宅項目晟林，昨日首輪銷售30個減價單位，成交紀錄顯示即日售出10伙，單日套現近9000萬元；售出單位中最貴為7樓A室，實用面積419方呎，以1159.1萬元賣出，呎價高見27663元。位於喇沙利道6號的晟林提供79伙，實用面積260至3949方呎。

昨日大規模警民衝突下，新盤仍錄得不少成交。信置（00083）旗下大埔白石角逸瓏灣8因應政府放寬按保計劃，建築期付款由零折扣大幅增至6.5%，市場稱昨日連沽11伙，銷情較晟林更佳；其他樓盤如恆地（00012）紅磡啟岸亦單日沽3伙，昨天新盤料錄得逾30宗成交。

為增加市民上車渠道，「綠表置居計劃」（綠置居）恆常化後第二批項目「綠置居單位2019」（下稱新一期綠置居），房委會安排最快下月推出接受申請。項目涉及柴灣蝶翠苑及青衣青富苑，共有3696個單位，將以市價49折出售，售價由82萬至273萬元，以綠表客最高可承造九成半按揭計算，首期只需約4.1萬元便可榮升業主。

售價82萬至273萬

消息指出，房委會資助房屋小組將於本周五（15日）商討新一期綠置居各項細節，暫敲定12月推出接受申請，明年3月攪珠，5月揀樓。據了解，房委會指剛完成抽籤的居屋2019計劃以市價59折出售，綠置居定價會依據該年度的居屋計劃定價減一成，故新一期綠置居將以市價49折推售。

新一期綠置居項目分別位於柴灣區柴灣道蝶翠苑及青衣青鴻路青富苑，房委會參考截至今年10月鄰近的私人及居屋屋苑成交資料，按市價49折計算，建議單位售價由82萬元至273萬元。

柴灣蝶翠苑2022年入伙

其中位於柴灣的蝶翠苑，屬於首個港島區綠置居，為單幢樓，共828個單位，售價由98萬至207萬元，平均呎價6100元，料最快2022年8月底落成入伙。

而青衣青富苑分為兩幢，共2868個單位，售價由82萬元至273萬元，平均呎價5460元，預計將於2023年4月底入伙。

除上述兩個項目外，據悉亦有12個來自上一期綠置居項目長沙灣麗翠苑的單位重售，其中一伙屬於實用面積452方呎的大單位。

新一期綠置居項目只限綠表人士申請，包括公屋租戶及已通過詳細審核的公屋申請人等，公屋戶毋須進行資格審查。當局建議受公屋清拆計劃影響的家庭申請者優先揀樓；其次預留1100個配額予「家有長者優先選樓計劃」，然後為其他家庭及一人申請者，當中一人申請配額為400個。

居屋頻現樓價搶「凸」銀行估價的情況。鰂魚涌居屋康山花園有兩房單位以已補地價780萬元成交，較個別銀行網上估價最多搶高8%，呎價18097元創今年新高。

兩房呎售18097 今年最貴

代理表示，康山花園2座中層H室，實用面積431方呎，原圖則兩房戶，近日獲買家以已補地價780萬元承接，呎價18097元，呎價屬該居屋自去年7月後首度重上1.8萬元關。原業主早於1986年以未補地價30.45萬元一手購入，未計補地價，約33年賬面大幅升值749.55萬元。根據滙豐及中銀香港（02388）網上估價系統，該單位現獲估值722萬及729萬元，造價相對估價最多高出58萬元（8%）。

其次，利嘉閣地產首席聯席董事蔡庭勇稱，將軍澳居屋富康花園1座低層H室原圖則3房，實用面積592方呎，新近有買家睇樓當日即以已補地價723.8萬元易手，樓價創該居屋次高之餘，相對上述兩間銀行網上估價698萬及716萬元，即搶「凸」25.8萬元（3.7%）及7.8萬元（1.1%），呎價12226元。以原業主2007年以已補地價入市金額160萬元計，上址約12年升值563.8萬元（3.5倍）。

粉嶺嘉盛苑首破「六球」

另外，粉嶺居屋嘉盛苑樓價首度突破600萬元關，市場消息稱，B座嘉輝閣中層2室，實用面積603方呎，原圖則開放式戶，以已補地價635萬元易手，造價貴絕全屋苑，呎價10531元。原業主2013年以已補地價343萬元入市，賬面升值292萬元（85.1%）。

同區碧湖花園更首度晉身千萬元住宅行列，利嘉閣地產分行經理李建禧指出，5座頂層A室3房，實用面積1006方呎，附755方呎天台，剛以1130萬元售出，呎價11233元，樓價創全屋苑新高外，料屬同區約7個月以來首宗逾1000萬元二手成交。

據悉，原業主2012年斥460萬元入市，至去年初以1400萬元放售，放售長達逾一年，終累劈270萬元（19.3%）沽出，賬面賺670萬元（1.5倍）離場。

中原地產高級分行經理余震楠說，沙田希爾頓中心C座高層8室，實用面積475方呎3房單位，以768萬元轉手，創該屋苑今年售價新高，呎價16168元。按2016年入市價575萬元計，賬面賺193萬元（33.6%）。

樓市仍受中美貿易戰及社會事件影響，個別單位仍然要大幅減價才獲吸納，以鴨脷洲海怡半島2房單位為例，業主減價87萬易手，低銀行估價約5%。

低銀行估值5%

區內代理指出，海怡半島本月暫錄13宗二手買賣，主要因為業主仍提供一定議價空間，例如22座高層A室，實用面積584平方呎，屬於2房連士多房間隔，業主一直叫價1,080萬元放盤，日前減價至993萬元易手，較銀行估價1,047萬元稍低約5%。

資料顯示，屋苑本月所錄的二手買賣，大部分均比銀行估價低，反映業主目前叫價仍然高企，需要大幅落價才吸引到買家入市。

太古城3房削價12%

其次，鰂魚涌太古城本月暫錄8宗成交，其中高安閣低層C室，實用面積701平方呎，屬於3房間隔，業主叫價1,550萬元放盤，累積減價182萬元，以1,368萬元易手，減幅約12%。不過，據銀行網上估價顯示，單位約值1,339萬元，反映成交價仍屬市價水平。

另一方面，中原地產資深分區營業經理許偉業透露，葵涌月海灣2座高層A室，實用面積410平方呎，業主叫價670萬元放盤，同區客原本還價640萬元，拉鋸後以664.5萬易手，造價屬於今年新高價。

每伙收購價830萬 料合併比鄰地發展

舊樓收購活躍，市場消息指由周大福（01929）相關人士收購的長沙灣順寧道舊樓，最後一伙以830萬元獲承接，累計斥2.49億元收齊全數業權，料與比鄰地盤一併發展，樓面增至逾11萬平方呎。

據土地註冊處資料顯示，該舊樓位於長沙灣順寧道320至328號，日前獲財團以830萬元購入項目一伙，累積購入項目共30個單位，每伙收購價劃一為830萬元，估計已成功統一業權「拔釘」，累斥資約2.49億元。

新買家為Hing Shun Property Limited，現時公司註冊董事為張秉佑、家祥企業管理有限公司等，張氏為會計師，市場消息指，為周大福企業或有關人士。

料發展商住項目

該廈現時為樓高6層住宅，樓齡近60年，地盤面積約6,600平方呎，劃為「住宅（甲類）8」用途，建築物高限為主水平基準以上100米，若重建為商住項目、以地積比率9倍計算，可建樓面約5.94萬平方呎，以收購價2.49億元推算，每平方呎樓面地價約4,192元。

合併樓面料達11萬呎

事實上，周大福或相關人士去年初以1.96億元完成收購比鄰的順寧道330至332號舊樓翠華閣，前身為公務員合作社，需要進行兩次補地價才可進行重建。不過，由於兩地為相連地盤，估計發展商會一併重建發展，可讓地盤面積可增加至約1.26萬平方呎，預計可重建樓面約11.34萬平方呎。

上述兩地盤位置較鄰近喜韻，距離長沙灣港鐵站約8至10分鐘步程，周邊交通配套成熟，具重建價值，參考樓齡約4年的喜韻，近期二手成交呎價介乎1.6萬至1.77萬元。