城市發展愈成熟，「熱島」效應愈明顯，台北市已有豪宅建案從風、光、水、綠化4項著手打造節能建物，企圖將「生態園」搬進豪宅，推估1年可省至少20萬元電費。

中華工程副董事長朱蕙蘭指出，目前手中「陶朱隱園」、「中工耘翠」及「土城AI智慧園區」等建案都是以節能減碳為出發點；以「陶朱隱園」為例，除設置6台風力發電設備、每年約省1萬度用電外，頂樓還裝設太陽能板，每年約省4萬度用電。

她估算，「陶朱隱園」推估一年可省下至少5萬度電，若每度電以4元計算，可省下20萬元，這對比豪宅價格來說並不算什麼，但對整體環境仍有一定幫助。

朱蕙蘭說，該案最大特色是將生態園搬進自家陽台，不但可種菜、植栽，甚至可打造幼兒戲水池等多功能用途，將綠色植物搬進住家，對於夏天悶熱的氣候也具有緩和作用；其中基地內綠覆率高達246%，透過樹葉密度較高的灌木及喬木，可避免高溫順應氣流進入基地內，推估可降溫3至4度，6~8月盛夏時估可減少30%的空調啟動時數。

東華高爾夫球場重新拍賣，傳有大咖準備進場！台灣金融資產服務公司今年8月公告進行東華高爾夫球場第3輪第4次拍賣，拍賣底價從第1輪的66億元降到17億元，但9月4日開標前夕債權人聲請暫緩執行；台灣金服日前重新公告拍賣，底價仍為17億元，將於11月27日開標，市場傳出已有買家準備進場。

底價17億 11月27日開標
東華高爾夫球場位於新北市林口區西濱快速公路旁，土地面積近36萬坪，是知名設計師佐藤毅操刀規劃的18洞標準球場，1993年至今已承辦多場PGA高爾夫公開賽，距桃園機場僅8公里、至台北港也僅13公里，背山面海、居高臨下、周邊景色相當壯麗，地理條件相當優良。

東華高爾夫球場是前波不景氣留下來尚未解決的不良債權，但過去東華高爾夫球場歷經10多次拍賣卻乏人問津。據了解，台灣金服8月公告拍賣東華高爾夫球場，原訂於9月4日開標，當時曾有潛在買家考慮進場，但考量土地增值稅及球場經營權的問題，想要直接買下債權，因此由債權人聲請暫緩執行，但後來潛在買家縮手。

台灣金服日前重新公告拍賣東華高爾夫球場，底價仍是17億元，不到土地公告現值38億元的一半；近日市場傳出已有實力雄厚的買家正在評估進場，這次東華高爾夫球場能否順利拍出，再次引起市場關注。

以台商為首的外資購樓，炒熱台灣十年房市！不少台商以境外紙上公司持續買台灣豪宅，以及香港等外國自然人購置台灣房產意願提升，二種外資型態推升了外國人在台買不動產的動能，據統計，今年前三季外國人取得土地所得權筆數3,084筆、年增28.6％；外國人取得建物所有權1,003棟、年增4.3％。

據內政部統計處資料，近10年外國人取得土地所有權筆數呈現波動上升趨勢，由2009年2,052筆上升，至2018年3,107筆，成長約五成，去年取得土地總面積更達48.5萬坪新高。至於取得建物所有權棟數呈現相對平穩，近年每年約在1,200棟左右，僅有2003年房市景氣初升段、2008年政黨輪替年、2015年房地合一稅實施前一年，才有較大量的「外資買房」。

以各縣市來看，今年前三季外國人取得土地，以新北市743筆最多，外國人取得建物則以台北市共254棟為最多。

過去「外資購樓」動態在台灣房市景氣熱絡時備受關注，不過近年來，台灣高房價造成潛在獲利空間壓縮、政治風險等因素，具投資屬性的「真外資」大減，多數外國人買台灣不動產均為台商化身的境外公司，與零星的外籍自然人置產。

曾敬德表示，外資在台取得不動產型態可以概分自然人、法人二大類，法人買最大的國家為英屬維京群島，其次為英屬開曼群島，去年來自這兩個國家即購買台灣建物面積2.5萬坪，即占外資買建物面積的近七成。

近年不少豪宅交易都有類似法人的身影，不少為大陸台商考量資金匯出效益、節稅，以及隱私等因素，多會設免稅天堂的境外紙上公司，作為不動產買方，不過實際買方仍為本國人民。

以去年外國人取的土地與建物的狀況來看，建物部分自然人買最大的就屬香港人，其次是美國人，顯示這二地確實有些外籍民眾因工作、商務、婚姻等緣故來台定居及置產。

遠雄建設線上個案銷售愈南愈熱！最新開案的台南「遠雄頂美」18日開出紅盤，創下開賣一個半月銷售六成的紀錄。遠雄房地產公司表示，計畫2020年~2021年推出三大案、總銷近100億元，累計2016~2021年的六年將連續推出六大案，總銷達144億元，深耕台南剛性需求市場。

遠雄房地產公司總經理張麗蓉表示，遠雄房地產公司第三季破天荒的在豪宅林立的台南中西區湖美社區推出遠雄頂美，以2?3?4房的超值規劃，創下9天銷售83戶、近9億元，銷售率突破四成的佳績，推出至今，銷售已超越六成。

張麗蓉表示，今年上半年房市回溫，遠雄房地產在業績表現上明顯感受，今年已經公開及去年跨年度個案、加上部分成屋收尾階段個案，總季全台有29個個案（不含預推個案），其中「遠雄江翠」、「遠雄一品」、「遠雄安南町」三案100％完銷，另有八案（含廠辦）進入只剩個位戶數的收尾階段，合計全年預計將完銷11案。

台南又是遠雄重點耕耘戰區。張麗蓉表示，遠雄在台南市場開發策略採全區域（市區、郊區均衡佈局）、全客層（房型、坪數、總價滿足市場各族群需求）、全案型（小案、大案、高端案多案型搭配推案）的「三全」策略全面布局，讓遠雄今年推出的新案都火速去化。

繼2016年遠雄首度到台南推出「遠雄新源邸」，總銷20億元，2018年第三季圓滿完銷後，今年三月再推台南「遠雄安南町」，總銷10億元，開賣100天就完銷137戶；10月再推「遠雄頂美」，總銷21億元。

遠雄2020年~2021年規劃推案近100億，包括2020年2月加碼推出總銷達55億元的超級大案「遠雄北府苑」、4月總銷20億元的高鐵案，以及2021年在永康推出總銷16億元新案。累計2016~2021年將連推六大案，總銷達144億元。

日勝生（2547）今年獲利將呈現季季高的格局，隨著房市回溫，第三季已順利虧轉盈，展望第四季，北市捷運聯開宅「超．站S」總銷金額從30億元上修至40億元，每坪售價也上修到平均83.5萬元，預計最近將陸續加入完工貢獻行列；法人估計，第四季營收獲利將可望優於第三季，邁向全年營運最高峰。

日勝生的民權西路捷運大橋頭站「超．站S」，附近行情每坪原本在6字頭，最近正式開賣，拜房市回溫所賜，全案每坪開價平均已超越7字頭，站上83.5萬元，部分高樓層「坐8望9」，躍居為市場大熱門，近期也傳出預約銷售成績爆棚的佳績，為第四季業績主要來源。

日勝生表示，新完工開賣的「超．站S」，規劃317戶，可售戶數約占三成多，每戶約27~62坪，為線上唯一聯開隔震宅，公設比約29％，推出四周來，累計來客數超過600組，目前每週來客人數達150組以上；全案總銷也上修至40億元，有希望認列營收和獲利在第四季財報。

日勝生去年有史上規模最大的合宜宅「日勝幸福站」交屋入帳，墊高基期，今年上半年因沒有新案完工交屋，多靠餘屋銷售和轉投資事業貢獻，因此上半年營收獲利雙雙衰退。

第三季在日鼎水務、及京站實業（2942）等投資貢獻下，營收19.58億元，稅後純益為4.91億元，較第二季轉虧為盈，EPS為0.54元，成功扭轉上半年的虧損局面；累計前三季營收46.49億元，稅後純益為3.4億元，年減90.67％，EPS為0.37元。

展望第四季，法人預期，日勝生本業和業外將雙管齊下同步貢獻。本業有「超．站S」，業外有「仁愛本真」和敦南兩大地上權飯店、中和青年住宅共三大案的租金收益，京站預計第四季申請送件轉上市，年底有週年慶衝刺業績，經營桃園污水下水道BOT的日鼎水務公司，第四季貢獻度也可望優於預期，總體觀察，第四季將可望邁向業績高峰。

總太地產（3056）第三季在台中市北屯區首購宅「美樂地」案完銷入帳加持下，單季稅後淨利達4.73億元、激增6.58倍，EPS高達2.25元、年增7.33倍！

總太地產董事長翁毓羚18日在法說會上指出，受惠於總銷28億元的「美樂地」第三季完工入帳，同時也帶動今年前三季獲利年增逾14％，EPS達2.05元。

總太前三季獲利表現亮眼，昨日盤中量價齊揚、股價最高衝上27.30元，創11月波段新高，成交量逾1,300張。法人表示，在量能持續擴張下，有機會挑戰上一波27.70元、今年以來新高價。

總太今年前三季營收為31.28億元，年增率24％；稅後淨利達4.28億元，年增率14.31％，EPS2.05元。

法人表示，今年第四季，總太原本還有總銷約18億元的北屯區「織築」案與東區「東方紐約」兩建案將交屋，但卻因故將延宕到明年首季陸續交屋，2019年整體營收與獲利恐將因此縮水。

不過，法人認為，正因為上述兩建案延後交屋，總太2020年營收與獲利將大爆衝！總太2020年預計有總銷高達83億元的3建案將完工入帳，包括總銷65億元、北屯區「總太2020」案、以及總銷約18億元的「織築」與「東方紐約」案。

實價揭露，北市士林夜市商圈內附近一棟近百年透天厝，一位建商兩年前以1.3億元買進，今年以1.19億出售，賠了1100萬元。房仲分析，建商應是看上土地價值，打算整合，可能整合不利，加上資金因素，因此決定放棄，認賠殺出。

這棟透天位於中正路、基河路之間，士林國中旁、下樹林街內。屋齡已98年，建坪約27.8坪，土地面積94.5坪。

台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，這棟透天殘破不堪，幾乎只剩斷垣殘壁，當初建商會以1.3億買下，應是打算整合周邊土地推案。留下老宅，主要是為了日後爭取較高的都更容積獎勵。

陳炳辰指出，實價顯示，士林夜市商圈目前土地單價約在一坪200萬上下，今年5月當地一棟屋齡近70年透天厝，建商以總價4.4億元買下，每坪即達225萬元。該棟百年老透天，土地94.5坪，建商以1.3億買入，換算土地每坪約137萬，明顯低於市場價格。

陳炳辰分析，建商可能看到價格便宜，加上該透天目前周邊有不少空地，若能順利整合，基地面積可達300坪，因此出手買下。當地雖然巷道狹小，該筆基地也不方正，但鄰近捷運士林站，若整合成功，開發套房出租住宅，當地有銘傳、北士商、東吳、文化等學生族群，租屋客群眾多，也有在地商家就業人口，仍有機會順利銷售。

但可能是鄰近土地持有者多，整合困難，因此在買進兩年後，今年3月下殺1100萬元，以1.19億元賣給另一位建商，由他人繼續整合。

台灣人口老化速度非常快，「以房養老」成為因應高齡化社會非常重要的政策，然而，銀行推動商業型「以房養老」面臨不少風險，而國人「起家厝不能賣」等觀念，也是推動阻礙。政府與業界還有哪些領域可以努力？又應該掃除哪些障礙？本報與華南銀行共同舉辦「以房養老面面觀」座談會，邀請產官學共同剖析如何讓以房養老找到更多發展契機。

主持人︰費家琪(經濟日報總編輯)

與談人︰黃天牧(金管會副主委)、薛瑞元(衛福部次長)、張振芳(華南銀行總經理)郝充仁(淡江大學風險管理與保險系教授)

「以房養老」為因應人口老化重要的措施，但銀行實施時遇到不少瓶頸。多位專家建議，建立專業法律諮詢、加入信託或保險機制、採用信用加強措施、強化社會教育等措施，增加民眾對以房養老業務的認識與信任，提高銀行承作意願，不僅可活化資產，也讓高齡者有安穩的晚年生活。

經濟日報與華南銀行於11月7日共同舉辦「以房養老面面觀」座談會，邀請金管會副主委黃天牧、衛福部次長薛瑞元、華南銀行總經理張振芳以及淡江大學保險系副教授郝充仁，一同探討以房養老的各項問題及改善之道。

張振芳指出，目前承作以房養老業務的瓶頸，除了大眾「有土斯有財」的傳統觀念待克服外，可借出的錢與年長者的認知落差、長者無法全面了解商品面的內容等，容易造成不必要的紛爭。

薛瑞元與郝充仁都認為，以房養老因為涉及不動產未來要移轉給銀行，不論是年長者與子女都須充分瞭解權利義務，因此，中間必須由專業的法律諮詢機構協助。張振芳也指出，華銀實務在辦理時，也常需要律師的協助。

薛瑞元也提到，老人辦理以房養老，但隨著年紀愈來愈大可能開始腦袋不清楚，銀行要注意違約的風險，建議要有類似信託、或保險的機制，要有人去確認這筆錢確實是用在老人身上。保險業也可以做，像是實物給付、或實物給付加上現金給付等。

由於銀行承作以房養老商品的風險較高，不論是利率波動或房屋價值下滑等，另還有偏遠地區房價較低的問題，郝充仁也建議，應該加入信保機制，能讓銀行控制風險。對此，黃天牧回應說，這幾年銀行一直有希望加入信保機制的呼聲，金管會相當重視以房養老議題，已經行文給銀行公會，12月底前有場研討會，共同腦力激盪提出解決方案。

以房養老立意良善，但有許多人不知道或不瞭解這項商品。黃天牧表示，金管會鼓勵銀行推出此項業務，也希望讓機制更為良善，以面對高齡社會的來臨，「教育宣導」永遠不會停止，會努力讓社會大眾認識這項商品。

日前，由於收購台灣指標飯店台北文華東方酒店，在台港商界嶄露頭角的香港商人盧啟賢 (Calvin Lo)，交易案曝光後引起市場議論，據悉，盧啟賢對台投資腳步未停歇，收購文華東方酒店後，消息人士透露，盧啟賢計畫以每坪 463 萬元收購台北 101 對面的 D1 與 D3 土地，共 2600 坪土地，交易金額將達 120 億元以上，可望再掀台灣資產收購旋風，也顯示其投資台灣的企圖心。

消息指出，盧啟賢作風低調，最近看中台灣精華區土地，規劃思考更多投資與發展，並計畫持續積極在台投資。

消息人士透露，今年八月起，盧啟賢就針對台北信義區 D1 和 D3 地塊，共 2600 坪面積土地進行收購談判；今年九、十月間，盧啟賢與律師也到台北進行地段評估。

消息指出，盧啟賢正計畫插旗全台最精華土地，過去數個月陸續和富邦金 (2881-TW) 與其代表的多位所有人進行交涉，預計以約每坪新台幣 463 萬元金額收購 D1 與 D3 土地，交易將在 2020 年一月完成，將再掀起全台土地、資產收購旋風。

事實上，信義區 D1 和 D3 話題不間斷，從幸福人壽前董座掏空案，到連鎖超市霸主林敏雄擊敗殯葬王龍巖 (5530-TW) ，以溢價 9.55% 強奪 D3，證明這塊土地的精華價值，只是所有權人眾多、面積細碎，以 D1 為例，地點位在信義路五段和莊敬路口、台北 101 對面，產權複雜，富邦集團花了近 8 年整合完畢，更創每坪 929 萬元的整合最高單價。

富邦金也一度將土地租給運動品牌 adidas 作為籃球場，因此該區土地才有「全台最貴籃球場」稱號，整合完畢後，富邦金旗下的旅館管理顧問公司 (富邦旅管)，也將與國際酒店集團瑰麗酒店 (Rosewood) 簽訂委託管理合約，將在 D1 引進瑰麗酒店。

台灣近年觀光人數逆勢成長，台北信義區飯店業三強鼎立局面，此案曝光後，勢必遭受衝擊，台北君悅酒店、W Hotel 與寒舍艾美，都已積極備戰，迎接凱悅酒店集團旗下最高等級品牌柏悅 (Park Hyatt) 與安達仕 (Andaz) 進駐，信義區飯店業將迎來數年來強度最高的洗牌局面，也反應精華區土地、資產市場的活絡與動能。

此次土地收購完成後，盧啟賢在台灣投資腳步仍不停歇，未來投資物件、商品與規模將同等程度，以國際頂尖品牌為目標，除投資也積極建設，藉此互相增強投資效益。

熟知盧啟賢的商界人士指出，盧啟賢顯然想加大投資台灣的力道與密集程度與野心，是多年來市場少見。

隨著美中貿易戰與香港事件發酵，未來國際局面怎麼推演與發展，經濟學家恐怕也無法解答，盧啟賢持續投資，後續市場都在看。

在房市高漲的時代，不少民眾會不停囤房，就是希望能夠「買房升值」。不過，品嘉建設、尚禹營造創辦人胡偉良認為，過去房市高漲讓銀行、房地產商以及購房者三者都能賺錢，但一旦樓市喪失賺錢效應，所謂的三贏局面就會土崩瓦解；在大勢不明晰的情況下，只觀察不操作才是最聰明的選擇。

胡偉良指出，2003年房價開始飆漲的那段日子裡，不難覺察大街小巷都在談論房子、都更，但大多數人沒想過，買房怎麼可能會憑空造富？有人會歸結於它的「賺錢效應 」，但存在賺錢效應的行為很多，例如彩票中大獎、股神傳說等一夜暴富等行為屢屢見報，但都是少數人。

胡偉良說，每一件都存在賺錢效應，但唯有買房，即是一個全民發財的國民運動，舉國上下，男女老少通殺，其實最核心的原因，在於房產是唯一一個「正和博弈」。

胡偉良稱，房市裡存在三種角色，分別是房地產開發商、銀行以及小市民，當今的銀行和房地產地產商都只有少量的自有資金，本質上都是「空手套白狼」，大部分資金來自民衆儲蓄。

胡偉良解析，首先小市民以1％甚至更低的利息把錢存進銀行；銀行再把錢以3％借給房地產商；房地產商拿著錢開發建案賣出去，過程中本金收益率一般為30％。

胡偉良補充說明，在這個過程的收益結果，小市民收益是1％；銀行等金融機構的收益是3％－1％＝2％；房地產商收益是30％－3％＝27％；不難發現，這個金融轉盤上，每一環節的人們都賺到錢了，是不是覺得非常美好？

「追本溯源會發忽略了一個人群，那就是購房者。」胡偉良說，是購房者為建案買單，才盤活了整個轉盤，養活了地產行業上下游數以萬計的民眾；而購房者不停買房，核心原因是什麼？首先不是居住需求，真正促使國民不停買房的根本原因，是「買房升值」的心理預期。

胡偉良說道，過去10年間大多數城市的購房者，年均收益超過8％；不誇張的說，閉眼付頭期款，你的年收益率，這樣的行情下，促成了三贏的局面，銀行、地產商、購房者，三者全都賺錢了。

但這一切美好的基礎，是房價上漲。胡偉良稱，從2014年開始突然發現房價不漲了，但大多數人沒把它當回事，事實上房市正處於失去「上漲預期」的路上；而一旦樓市喪失賺錢效應，所謂的三贏局面就會土崩瓦解。

胡偉良表示，買房不再賺錢，因此購房者不再青睞買房，導致地產商面臨滯銷困境；而資金成本擺在那裡，開發商需要現金流維持生存，但銀行自然不願意把錢借給負債過高的地產商，於是地產商只能借更貴的錢；未來，這種現象在房地產商裡，會越來越普遍；銀行也因為失去地產商這種大客戶，而利潤受損；最終，銀行、地產商、購房者三者都賺錢的時代都過去了。

　　冰火兩重天。一邊是美國東部時間11月5日，青客公寓（QK）正式登陸納斯達克，股價持續上揚，蛋殼公寓也在近期向美國證券交易委員會（SEC）遞交F-1招股書，擬進行首次公開募股（IPO）；另一邊，近期上海做中高端分散式長租公寓的源淶國際則被爆陷入運營糾紛。

　　一個事實是，最近一年來寓見、樂伽等分散式長租公寓陸續爆出運營問題，行業短板不斷暴露。11月7日，景暉智庫首席經濟學家胡景暉接受21世紀經濟報導記者採訪時表示，長租公寓行業存在准入門檻低、利用資金沉澱做擴張，杠杆過高等問題。行業的資金運作模式與國內目前資本市場的屬性不匹配，行業亟需立法監管以及建立更完善的行業運作準則。

　　不過，業內也出現與胡景暉不一樣的觀點。11月8日，在房東東2019中國第三屆品牌公寓CEO年會上，房東東創始人全靂指出，2018年長租公寓行業開始發生變化，首先是輕資產爆發，其次是長租公寓住建從房地產體系內剝離出來，因為至今沒有太好的盈利模式；再次，國家對行業出臺了非常多利好政策，這也促使長租公寓第一股青客公寓的誕生，這將導致整個行業的產品線跟結構的優化升級，包括整個產業鏈的完善。

　　源淶運營隱憂

　　據源淶國際前員工反映，自今年8月份以來，源淶國際已無力支付部分員工工資，導致員工陸續離職，並陸續申請了勞動仲裁。

　　源淶國際前員工已有人在10月29日收到有關部門下發的裁決書，要求源淶國際7日內支付欠薪，但也一直處於被拖欠狀態；此前有部分業主發現，按照合同約定的每月一付的房租沒有到賬。據部分業主反映，源淶國際客服人員在電話裡一直對業主進行安撫並承諾租金會到賬，但至今沒有兌現；源淶國際法定代表人孫元元也對業主的上門諮詢並不避諱，也透露了團隊面臨資金問題，但堅稱一直在尋求解決辦法。

　　記者查詢啟信寶獲悉， 2013年，孫元元註冊了上海源淶實業有限公司（簡稱“源淶實業”）註冊，並擔任法定代表人，同時也是大股東，個人持股比例35.52%。

　　綜合啟信寶及其他協力廠商工商資訊平臺顯示，源淶國際目前存在七大風險，包括因未按時履行法律義務而被法院強制執行、股權質押、旗下不動產抵押等。2019年10月開始，源淶實業被爆有欠稅資訊，涉資約28萬元。

　　源淶背後不乏基金身影。從上海源淶實業的股東結構可見，上海湧創鏵源投資合夥企業（有限合夥）持股比例為20.17%，其高管洪亦修也是源淶實業的董事；此外，上海容銀投資有限公司持股比例為14%，上海潮瀚公寓管理中心（有限合夥）持股比例為24.55%。

　　行業加速洗牌

　　綜合該公司離職員工與業內人士分析，源淶國際陷入運營糾紛主要原因是很多方面造成的。首先是宏觀經濟增速放緩，導致中高端長租公寓的租客來源減少。源淶國際的問題映射了上海中高端豪宅市場的變化。來自上海中原的資料顯示，今年已有多個中高端住宅的租金水準有明顯下跌，比如古北板塊的金色貝拉維，今年7月租金水準為160元/平方米/月，去年同期171元/平方米/月；巴黎花園去年7月136元/平方米/月，今年7月110元/平方米/月。

　　其次，源淶國際自身運營能力有待提升，一旦遇上市場行情不好、租金下滑的局面，此前與業主簽訂的租金交付合同，短期內難以快速調整。

　　再次，源淶國際在擴張過程中，內部管理問題不斷浮現。比如，從記者獲取的源淶國際與業主簽訂的合同上來看，業主要給予託管公司3個月的免租期，這期間用於裝修。但據一些業主反映，源淶國際實際上並未對其委託的房源進行過裝修，只是搬走了一些傢俱與增加部分軟裝。

　　青客公寓CEO金光傑指出，國內長租公寓發展還不到10年，這過程中企業更替，“有進有出”是正常現象。他簡單概括了國內分散式長租公寓的發展情況：比如大部分分散式長租公寓單房模型是賺錢的，虧損往往是非現金型虧損，比如一間公寓第一年租金有30%的利潤，按照當年市場估算應該是盈利的，但研發、利息、廣告支出、會計準則等四方面造成的虧損是目前分散式長租公寓無法覆蓋的。

　　他認為，長租公寓投資資金一定要“長”，只適合拿自有資金來做，租金貸也沒問題，但一旦運營方為了收房擴張啟用高利貸等資金就容易出問題。

　　金光傑透露，針對目前市面上的分散式長租公寓風險問題，自己也給有關部門建議過處理方案：在運營方解決資金問題的過程中，可以讓租客繼續住，最後房東可以選擇拿此前運營方提供的裝修。

　　他的邏輯是，目前一些不夠專業的運營方，在與業主簽約的時候，並沒有約定三方風險，當市場下行，長租公寓的房源空置率也隨之提升，大部分運營商不懂在條款裡面約定風險承擔條例，面對資金問題的出現就會很被動。

　　早在2018年，青客公寓在一份關於企業倒閉處置的預案中提到：“長租公寓企業雖未直接出現各類法律意義上的倒閉、破產情況，但因退租、退押金超過一定比例，以及各類金融機構停止放貸等，可能導致長租公寓企業倒閉、破產情況出現。”因此，運營方在簽約過程中有必要與業主、租客約定風險責任承擔。

　　深圳11日調整了普通住宅標準，取消了原先對成交總價的限制，使得大量二手房交易無須繳納買賣差額5%的增值稅。受此消息影響，當周深圳二手房市場成交漲幅明顯，雖有部分業主報價跳漲，但整體看來，業主報價趨於理性。

　　專家認為，調整普通住宅標準，降低了購房者的負擔，但因當前深圳房價較高，能釋放出來的需求有限，政策效應很快會減退，二手房交易將恢復穩定。

　　深圳房地產交易有調整 不少二手房交易免征增值稅

　　深圳11日將普通住宅標準調整為宗地容積率1.0以上且房屋建築面積144平方米以下，取消了原先對成交總價的限制。這意味著，不少原本總價超標的144平方米以下的房子，從“豪宅”變為“普宅”，持有滿兩年就可免征買賣差價5%的增值稅。

　　這一調整，對二手房交易來說，能省多少成本？深圳中原地產舉了一個具體案例：一套位於南山區的89平方米的二手房，業主已持有超過2年，原登記價350萬元，如今網簽價為700萬元。按照原標準，該套房成交總價超過南山區最高490萬元的限制，屬於非普通住宅，即“豪宅”，需要按買賣差價的5%交納增值稅約17萬元。而此次調整後，該房屬於普通住宅，免征增值稅。

　　此前，深圳不同區域的普通住宅成交總價上限於2015年9月制定，介於200萬元至490萬元之間，超出價格上限的住房都被認定為非普通住房。隨著房價的上漲，大量房子面積雖不大，但因總價超標，而被“豪宅化”。

　　深圳此次的調整實際上是讓利於民。深圳市住房和建設局表示，隨著房地產市場形勢的變化，原普通商品住房標準與居民合理住房需求日益不匹配。目前，市場上大量中小戶型住房交易需要繳納增值稅，加重了普通居民家庭、剛需購買住房的負擔。此次調整，將有利於使更多剛需家庭享受稅收優惠政策，降低剛需購房成本，滿足合理住房需求。

　　成交漲幅明顯 報價趨於理性

　　深圳相關調整消息一出，二手房市場上短期出現了較大波動。然而，一周下來，雖然少量業主“獅子大開口”般漲價，但整體掛牌價格漲幅輕微，顯示出賣方仍較理性，推動成交量明顯上升。

　　位於福田區一間鏈家店鋪的工作人員告訴記者，一位元業主把掛牌價從578萬元上調到608萬元。“但這只是個別現象。有的業主調價不多，也有很多沒有調價的。”

　　深圳貝殼研究院15日發佈的報告顯示，調整消息發佈當日及次日，成交量環比之前週末（一般情況下週末為每週的成交高峰）增加57%，顯示當前置業者入市意願明顯增強。

　　據深圳貝殼研究院統計，全市掛牌房源中有97.4%的房源掛牌價格穩定，僅2.6%的房源在政策出臺後進行過調整，其中掛牌價上調的房源占比1.9%，掛牌價下調的房源占比0.7%。調價房源的平均漲幅僅1.8%，顯示大部分業主心態仍較為理性。

　　後期政策效應將減退 二手房交易量將恢復穩定

　　深圳房地產市場以二手房交易為主。深圳“豪宅”只認面積、不認總價，降低了二手房交易成本，這是調整後成交明顯攀升的主要原因。但專家認為，由於當前深圳房價過高，購房者承受能力有限，後期政策效應將減退，二手房交易量將恢復穩定。

　　深圳中原董事總經理鄭叔倫認為，此次取消總價限制，只對面積進行限制，將使非常大比例的房源從“豪宅”變為“普宅”，大大刺激了144平方米以下、以前在“豪宅線”以上的住宅成交，對於改善性需求來說是重大利好。

　　深圳市房地產研究中心主任王鋒告訴記者，由於房價較高，購房者承受能力有限，近兩年深圳二手房成交量在小幅下降。此次調整後，短期成交量明顯上升說明了政策釋放出來實實在在的紅利，降低了購房者的負擔，促使此前猶豫不決的剛需入市。但長期來看，難以扭轉未來二手房成交整體放緩的趨勢。後期調整政策的效應將減退，在繼續執行房地產調控政策的情況下，二手房成交量將恢復到穩定狀態。

無論是土地市場還是二級交易市場，年底的深圳房地產市場可謂非常熱鬧：多宗土地即將入市，昔日“地王”終於揭開神秘面紗，被剛需客不斷詬病的豪宅標準終於破冰，二手房市場頻現提價現象……

年底集中供地

昔日“地王”終入市

一直以來，深圳土地財政依賴度較低，但在短時間內推出多宗土地，甚至還包括了多宗居住用地，實屬罕見。

近日，深圳市土地房產交易中心公示了前海的5宗土地，掛牌起始總價達90.52億元。其中，位於前海桂灣一宗居住用地T204-0142將採用“雙限雙競”的辦法以掛牌方式出讓，限定專案建成後普通商品住房入市最高均價為每平方米99000元。緊接著，12月16日前海又將出讓兩宗土地，分別為一宗商業用地和一宗工業用地。而在本周，深圳將出讓6宗純居住用地。值得注意的是，在所有居住用地的出讓公告中，均對普通商品住房或人才住房的入市最高均價做出限定。

大量居住用地即將入市，卻被限定未來最高銷售價格，這讓過去深圳許多“地王”入市面臨一絲尷尬。

2016年，多地被“地王”刷屏，房企拿地的熱情高漲，深圳市場也是如此，位於龍華上塘片區的金茂府就是當年的深圳“地王”。近日，記者調查發現，有房產仲介宣稱獲得金茂府的獨家代理，看房驗資需要200萬元，或預示著金茂府的住宅部分入市在即。

只是，市場人士普遍預計，該項目的售價將超過每平方米10萬元，遠遠高出目前上塘片區的二手房均價，也超過即將推出的每平方米7.14萬元的龍華“限價”居住用地，而這塊居住用地就在金茂府附近。

目前，深圳還有許多過去的“地王”項目入市時間遙遙無期，例如位於寶安區的泰禾尖崗山專案。不過，近段時間以來深圳新房項目紮堆入市，“地王”專案也在伺機行動。

二手房頻現提價

二套房利率也鬆動

11月11日，深圳宣佈調整普通住房標準：容積率在1.0以上、單套建築面積在144平方米以下的房子均為“普通住房”，滿兩年可免征增值稅，本次調整的最大“亮點”就是取消了相對滯後的價格標準。

政策發佈至今已經一周的時間，市場究竟有些什麼樣的反應？記者走訪深圳多個區的二手房市場發現，部分價格在400萬至600萬元之間的二手房業主提價現象明顯。而買方方面，很多潛在置業者都在加快看房買房。

“我們也很苦惱，剛剛談好的房子，業主聽到消息後提價20萬元，買家接受不了。”在羅湖紅嶺從事房產仲介工作的黃經理告訴記者，“價格在過去豪宅認定標準上下的二手房房源提價現象明顯，幾乎占到一半。”

“我們最新成交的一套鴻翔花園84平方米的兩房單位，成交價為580萬元，如果按過去的標準屬於”豪宅“，需繳納增值稅、契稅、個稅等稅費超過25萬元，調整後需要繳納的稅費在10萬元左右，省下超過15萬元。”黃經理告訴記者，“這套房子的掛牌價本身已經低於市場價，之前一直沒有售出，但就是在上週一臨時上調了20萬元，買家還是簽了，現在放賣的同面積單位都在620萬元左右了。”

記者發現，價格處在原各區豪宅認定標準之上的一些二手房，的確存在業主提價的現象。在福田區園中花園，記者看到多套二手房房源普遍上調10萬至20萬元左右，還有一些業主索性撤盤不賣。更有購房者稱：“稅費是省下來了，但是羊毛出在羊身上，最後還是加價給買家，只是之前是要準備現金交稅，現在這筆錢給了業主，可以貸款。”

此外，深圳的二套房貸款利率也悄悄“鬆綁”。根據融360大資料研究院監測的資料來看，11月深圳地區房貸利率呈現出“首套漲，二套跌”的特點，表現出對二手房市場的友好度。10月8日LPR房貸新政正式實施後，除了極個別銀行外，深圳地區其他銀行全部將二套房貸款利率調整至5．45％。到了11月份，有7家銀行又下調了二套房貸款利率，其中不乏郵儲銀行等主流銀行的身影。

深圳貝殼研究院認為，總體來看，深圳豪宅標準調整後，促進部分之前礙於“豪宅稅”過高而猶豫不決的剛需客入市，短中期市場氣氛將比以往更加活躍。

收益率升穿15厘 標普：投資信心減

內房現處於債務還款期，往後兩年還債規模將分別達6513.4億及近萬億元人民幣，在融資渠道受限之下，資金壓力逐步加劇，重債內房急於以減價催谷銷售、回籠資金。評級機構標準普爾表示，其研究覆蓋的內房，年內已發行逾650億美元境外債，明年債務到期牆（maturity wall）創新高，到期境外債涉款達270億美元（約2106億港元），但估計形勢仍可控；而由於投資者信心減弱與內房再融資能力受限制，部分內房的境外債到期收益率已經飆升至15厘以上。

須削價賣樓 毛利率見頂

標普指出，內房各主要融資渠道均受限制，融資增量渠道不通，房企須藉減價促銷加快賣樓、回籠資金；在減價潮下，預計明年內地商品住宅銷售額增長僅介乎0%至5%，不排除只能以提高銷售面積來推動銷售額增長。內房面對賣樓限價與地價上漲，利潤水平已自高位回落，減價促銷更對利潤率帶來多一重壓力，尤其是為擴大規模不惜高價買地的內房最易受影響。

因此，標普預期，今年內房毛利率已見頂，並將持續走下坡。研究所覆蓋的內房，今年上半年毛利率中位數為33%，預測明年將跌至30%以下，隨後逐漸下降至接近25%水平。

中小型內房融資能力較低，往往通過非標準債權資產籌措項目發展的前期融資，而相關融資手段經常面臨嚴厲政策限制。標普估計，現時內房難以透過非標融資作前期融資，故更依賴銷售回款套現資金，但面對調控政策調整，需要項目工程達一定程度才能預售樓花，項目周期因而延長，由原本的數個月增至一年以上，嚴重影響內房現金流。

世房槓桿比例低於4倍

與此同時，政府對內房境內外債務均作出增量控制，包括發改委下令要求一年內到期債務，才能獲批再融資額度，導致內房難以繼續依靠債務擴張來推動規模擴張。

碧桂園（02007）去年發生工地事故後表明要減慢發展增速，標普認為，碧桂園減慢增長速度，對其投資級別起正面作用，其債務對EBITDA得以降至4倍以下，但該公司的收入與利潤均已見頂，加上主攻三四線以至五線城市，面對目前的周期環境並不有利，其收入和利潤均可能進一步放緩，從而影響槓桿水平；衡量碧桂園的投資級別時，會留意公司營運能力是否足夠，以及面對三四線城市樓價大幅波動時能否維持穩定程度。

標普提到，世房（00813）今年銷售成績不俗，槓桿比例維持4倍以下，但須留意這情況能否持續。

中交建（０１８００）（滬：６０１８００）公布，旗下全資附屬中國港灣工程投資哥倫比亞波哥大地鐵一號線項目，中標合同金額約５０﹒１６億美元（約３５５億元人民幣），波哥大地鐵公司將在建設期及運營期支付投資人相應合同金額。　
該項目為全高架自動駕駛，項目總長２３﹒９６公里，含１６個車站、車輛段、高架橋、連接線等工程的建設及３０輛７編組列車、信號系統等設備採購。配套工程包括車輛段維修廠、６８號大道互通改造、快速公交重新改造、道路基礎設施重新改造、公共空間和城市化改造、部分管線拆移，其中配套市政道路２２﹒５６公里。　
該集團指，負責項目融資、設計、施工、採購、試運行、運營和維護，特許經營期為２８年３個月，其中建設期７年３個月，並於７年內分期注入不低於共約２﹒６億美元資本金，項目建設期資金大部分來源於政府的支付，剩餘部分資金通過融資解決。

466萬沽八號花園 次日940萬購新峰3房

政府放寬首置按揭後，刺激換樓鏈轉活，其效應逐漸浮現。市場近日連錄數宗串燒換樓個案，大部分以先賣後買方式換樓，以減輕雙倍印花稅支出。

市場消息透露，大埔八號花園4座高層H室，實用面積333平方呎，屬於2房間隔，業主於2007年以98萬元購入，上周以466萬元易手，帳面套現逾368萬元。沽貨業主次日即以940萬元，購入大埔新峰花園6座高層F室，實用面積826平方呎，屬於3房連主人套房間隔。

其次，美聯物業高級分區營業經理熊建明透露，新房策助推動換樓鏈，馬灣珀麗灣錄同屋苑串燒換樓個案。30座中層G室，實用面積499平方呎，早前以670萬元成交，原業主於2014年6月以448萬元購入，轉手帳面獲利222萬元。

沽貨業主次日即以848萬元，購入同屋苑28座中層B室，實用面積674平方呎，3房連儲物房，享深井海景。熊氏指出，換樓業主因有住屋需要，早前開始物色3房單位，有見政府放寬按保樓價上限，因而加快換樓，但強調換樓業主有足夠實力，不需申請8成按揭。

代理：寬按揭上限 用家加快入市

熊建明指出，放寬按揭上限，明顯加快用家入市，珀麗灣15座高層D室，實用面積785平方呎，套3房加工人房，業主數月前以1,100萬元放盤，議價後以938元萬達成交易，減幅約15%，實用平均呎價11,949元。

另一方面，新按保除了刺激換樓客入市外，過去首期不足的租客同樣受惠。消息指，荃灣荃景花園9座高層A室，實用面積577平方呎，業主原本叫價850萬放盤，議價後由同區租客以800萬元承接，計劃申請9成按揭，首期支出僅80萬元，比放寬按揭保前的320萬少240萬元。

至於整體二手市況方面，受近日社會爭議升溫影響，二手交投明顯回落。利嘉閣地產董事陳大偉表示，受本港社會運動持續升級影響，市場買賣氣氛再度轉趨觀望，加上部分交通受到阻塞，過去一周的二手屋苑睇樓量及交投量均見減少。

全港50個指標屋苑於上周（11月11日至17日）共錄74宗買賣個案，較前周（11月4日至10日）的126宗減少41%，連跌3周並跌穿100宗以下水平，創近5周新低。

近月發展商積極推售新盤車位，帶動整體住宅車位買賣合約登記（包括一手及二手）增加。中原地產研究部數據指出，今年10月共有540宗買賣登記，不但較9月的184宗按月大漲約1.9倍，亦是今年6月後再度升穿500宗高水平，創下近4個月新高。

不過，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇估計，今年全年住宅車位登記僅有5500宗，較2018年的8968宗按年急挫約38.7%，料創2009年錄得4988宗以來的近10年低位。

全年料僅5500宗跌38%

黃良昇指出，由於發展商9月積極推售新盤車位，10月的一手車位登記錄得351宗的高水平，帶動整體買賣數量向上，宗數創2018年8月後近14個月新高，較9月的38宗大幅增加8.2倍。

金額方面，10月整體車位登記總值錄得9.96億元，較9月的3.24億元顯著升約2.1倍；其中一手車位登記總值7.04億元，較9月的1.03億元按月漲5.8倍，刷新今年4月以來半年新高。

另外，10月住宅車位登記最多的屋苑為屯門海典軒，錄得67宗登記，金額約8010萬元；其次為九龍東啟德天寰的51宗，涉資約1.59億元；而元朗帝庭居以44宗排行第三，總值3530萬元。

香港社會持續動盪，事態更不斷升級，影響社會各個層面，地皮價值亦應聲下跌。普縉集團最近就西九龍站上蓋商業地皮重新估值，相比9月20日的估值800億元，大幅下調約兩成至約633億元，每呎樓面地價由2.5萬元下調至2萬元。其他測量師行亦同樣對估值有所下調，最新估值相比之前下調10%至15%。

估值下滑 年中曾料逾千億

香港西九龍站上蓋地皮將於本周五截標，惟遇着香港暴力衝突最激烈時期，各測量師行紛紛調低估值。普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典預計，項目每方呎樓面地價約20,000元，估值約633億元。翻查該行於9月20日估值，當時估值達800億元、每呎樓面地價2.5萬元，意味估值於短短2個月下調21%。

他預料，項目將由大型發展商合組財團競投，落成後每方呎售價約40,000元。值得留意，項目於今年中曾估值逾千億元，但現時市場上綜合各測量師行估值，只介乎316.46億元至712.04億元，估值顯然大幅下滑。而除了普縉集團外，美聯測量師行、萊坊等都於上周不約而同地調低估值。

樓面呎價1萬 流標機會高

其中美聯測量師行董事林子彬日前指，考慮到近月市況，把估值由原來約791.15億元下調10%，至712.04億元，樓面地價由每呎2.5萬元調低至2.25萬元。萊坊執行董事及估價及諮詢主管林浩文指，項目因投資額大，估計只有3至5個財團入標，獨資機會不大，他亦調低估值15%，最新估值介乎538億元至697億元，每呎樓面地價約17,000至22,000元，希望政府計算上會應近日市況去調整，以減低「流標」風險。

至於目前作出估值下限為泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚，他認為該用地估值僅約316.46億元，樓面呎價1萬元，更估計流標機會甚高。值得留意，今年以來，政府推出3 幅商業地，最後只售出1 幅，另外兩幅則流標及遭撻訂。而這唯一售出的啟德體育園商業/ 酒店地，於今年8月批予遠東發展，地價24.46 億元，亦較當時市場預期下限低11.25%。

資料顯示，項目位於九龍連翔道與柯士甸道西交界，佔地約643,101方呎，最高可建築面積為3,164,590方呎，將發展成大型平台商場及3幢甲級寫字樓，發展期止於2028年3月31日。項目須興建有蓋天橋及行人通道等建設，落成後只能以整座大廈形式分拆出售。

修例風波引起的暴力事件反覆影響本港，在預期香港經濟及失業情況惡化下，二手在曙光乍現過後再現疲態，不但交投急跌，市場繼續錄得大幅減價，成交造價再試低位。其中荃灣區昇柏山錄得低層2房減價近一成，以645萬元售出，造價貼近屋苑今年低位；而上環帝后華庭有3房單位大劈170萬元或11.3%，以1,330萬元連租約沽出。

昇柏山2房減近一成645萬沽

中原地產陳耀榮表示，大市影響下，近日荃灣區二手交投氣氛偏靜，買家入市心態審慎，業主需要增加議價空間，放盤才有望獲買家承接。陳耀榮表示，剛錄得荃灣昇柏山低層右翼E室成交，實用面積523方呎，屬2房間隔，開價708萬元，屬貼市價水平，近日議價至645萬元成交，減價63萬元或9.8%，折合呎價12,333元。

陳氏指，買家為用家，覺得上址間隔合用，樓價減幅吸引，並貼近同類型單位今年低位，遂入市自用。原業主則於2015年4月以560萬元買入單位，持貨逾4年，轉售後賬面獲利85萬元，單位期內升值約15%。

Grand Yoho 3房減逾71萬易手

利嘉閣地產梁偉傑透露，元朗新晉屋苑 Grand Yoho 錄得9座中層A室的二手成交，單位實用面積約774方呎，3房套連工人套房間隔，享翠綠山景。

單位於今年8月開始放售，業主原開價1,290萬元，經議價後減價71.2萬元或約5.5%，終以1,218.8萬元成功沽出，折合呎價約15,747元。

據悉，原業主於2016年9月，以1,114. 8萬元購入上述單位，持貨3年，現轉手賬面獲利約104萬元，物業升值約9%。

商業房地產數據分析機構Real Capital Analytics（RCA）昨日發表報告。根據外媒報道，第三季香港商業房地產交易額按年大跌32%，主要因6月份爆發的暴力衝突影響，境內投資者亦減少交易活動；期內亞太區交易活動也普遍放緩。

今年前九個月，內地、香港、日本、韓國的商業房地產交易額均呈下跌趨勢，而澳洲則持平。報告稱，儘管目前形勢不利，房地產仍然是投資者眼中有吸引力的投資類別。隨着澳洲加入降息國家之列，日本即將推出更多量化寬鬆政策，房地產投資仍具有吸引力。

身為東盟第一把交椅泰國，首都曼谷佔有重要地位，當地聚集離鄉的白領族及外商，自住需求暴增，國外投資客看好房市紛紛置產，亞洲市場為大宗。中國投資客現身說法，強調「報酬率高達4.5%」；台灣近年興起泰國買房熱潮，7成是小型投資客，但近期礙於泰銖幣值強過新台幣，仲介指「台人高峰期已過」，未來「中泰高鐵」完工後，估將掀起中國客買房潮。

記者直擊首都曼谷現況，錯落的高樓、商辦及飯店，隨處可見西裝筆挺的外國人，捷運（BTS）、地鐵（ＭRT）、機場快線（ARL）等大眾運輸路線密集，沿路還有不少施工中的新站點，接下來更有連結3大機場的高速鐵路計劃，未來發展可期。

CBRE世邦魏理仕調查近1年全球房價漲幅，曼谷位居第21名，房價較去年上漲4%，意外的是，並非當地人購屋力道增強，而是外籍人士買房需求高，大量湧入國外資金；根據泰國銀行統計，2018年外國人購買泰國房產交易總值約922億泰銖(約台幣930.3億元)，其中香港303億泰銖(約台幣305.48億元)居冠，其次依序是中國、美國、新加坡，台灣則位居第5，交易總值達36億泰銖(約台幣36.29億元)。

交易總值台灣第5
在泰國深耕超過30年的開發商雷蒙置地（RML）告訴記者，「我們統計近5年的成交狀況，在外籍配額49%中，有高達32%銷售對象是亞洲國家。」RML執行長Lee Chye Tek Lionel補充，「香港電影公司老闆也是大戶之一，過去在曼谷買下要價新台幣3億元的頂樓豪宅，為外籍人士中成交最高價的案例。」

目前在當地購買5間小豪宅的中國人何楊表示，「精華地段有新的捷運站設點，未來價值可能會漲，投報率高達4.5%，且曼谷租屋需求大，能夠穩定收益。」今年因中美貿易戰影響，當地開發商將目標轉往台灣市場，Lee Chye Tek Lionel直言，「今年推出的預售豪宅案，台灣買家佔交易總值13%，像最近我們連續賣出10戶豪宅，通通都是台灣人買的！」

7成是小型投資客
日商東急房地產泰國分部經理呂學唐分析，台灣人到曼谷買房，有7成為一般小型投資客，其次是賺取收租退休族，台人赴泰求學需求漸增，也成買房主因之一；令人意外的是，台商投資比例反而不高，因考量廠房多位偏遠地區通勤不便，不會選擇在曼谷買房。

但隨著泰銖匯率較新台幣強勢，呂學唐指出，「高峰期已經過了，接下來就是穩持現況。」他也提到，未來連接中國、泰國的「中泰高鐵」完工後，預估會掀起中國客買房潮。

正妹泰國買豪宅 轉手賺4間房

泰國開發商雷蒙置地（RML）一名來自中國的正妹銷售員何楊，年僅27歲就創下1年5億元的銷售佳績，並和朋友合資買房，透過轉賣再買，在曼谷滾出5間豪宅。她大方透露自己的投資經驗談，「以市中心來說，1房是目前市場趨勢，報酬率高達4.5%以上。」回顧菜鳥時期，她也曾經歷「零成交」黑暗期，直到入行3個月後才突然開竅，光去年個人績效就超過5億泰銖(約台幣5億元)，截至目前入行才短短4年半，累積銷售金額高達近20億泰銖(約台幣20億元)，不僅已是集團內的王牌銷售員，並晉升為助理經理。

泰國1房超主力
除了賣房子，她也在曼谷買了5套小豪宅，起初是趁著海外投資興起，泰國房市正火熱時，和朋友合資入手第１間房，短短8個月就順利轉手賣出，「我們大概只付了100多萬泰銖，賣掉之後再賺1倍，之後用這筆錢繼續買其他房子。」其中，位於沙吞（Sathron）區的豪宅案「TAIT 12」就一連買4戶，包括曼谷地標『MahaNakhon』、渣打銀行總部及4大會計事務所等具投資價值的區域。

泰國是不少國家投資客的目標，當地房價更因湧入國外資金連帶上漲，何楊表示，泰國因租屋需求大，又能保證穩定收益，且每年外資節節上揚，可見各國相當看好泰國經濟發展。至於最適合投資的產品，她認為，「年輕人偏好一個人生活，加上曼谷有許多外商需要租房，１房是目前市場趨勢。」不過，泰國政府有限制外國人買房額度，還得匯款到泰國本地銀行帳戶，程序繁雜；貸款方面，不僅利率高達7∼9%，且禁止二貸、三貸，藉此遏止外國人炒房惡習。