頂級辦公大缺貨！繼「台北南山廣場」頂樓辦公室每坪月租首度創下5,000元大關之後，史上第二棟挑戰5,000元關卡的辦公大樓，將由「宏盛國際金融中心」接棒。宏盛建設表示，目前出租率破九成多，接下來頂樓將對外開價5,000元招租，力拚年底滿租。

辦公市場旺，頂級辦公市場更是強強滾。高力國際資深執行董事楊慧明表示，近10年台北市頂級商辦租金漲幅累積高達近15％，2009年當時每坪月租約2,790元，2019年前三季已來到3,200元，一漲不回頭。

最近除「台北南山廣場」頂樓42、43樓辦公室，租金行情已漲到每坪每月5,000元大關，由輝瑞藥廠承租，市場傳出，南京東路三段捷運聯開案「宏盛國際金融中心」頂樓20樓一整層也喊價到5,000元，待價而沽；興建中的「富邦A25」，預租階段也開到4,500元以上。

宏盛建設證實，「宏盛國際金融中心」出租率累計已超過九成，接下來頂樓20樓將對外開價每坪月租5,000元招租，由於市場上頂級辦公大樓奇貨可居，宏盛有信心，目標力拚年底滿租。

據內政部實價登錄資訊顯示，「宏盛國際金融中心」目前最高租金行情在15、16樓，由共享辦公室品牌「Spaces」承租面積達1,160.9坪，每坪月租達3,517元，刷新中山區最高價的辦公室「樓王」紀錄。

至於其頂樓是否可接棒「台北南山廣場」，成為第二棟月租成功挺進5,000元大關的辦公大樓，宏大國際資產公司總經理陳益盛表示，「宏盛國際金融中心」辦公室的租金行情，目前每坪月租行情大約在3,000~3,517元；至於小巨蛋對面的台北國際金融中心，辦公室每坪月租行情大約在2,800~3,300元。

如果「宏盛國際金融中心」頂樓要開到每坪5,000元對外招租，超乎合理行情太多，不太可能；除非有特殊規劃，或付租、創價能力較強的餐飲租戶進駐。

商仲業者昨發布「2019/2020年亞太區裝修成本指南」，亞太區辦公室每坪裝修成本約9.69萬元，較去年同期增加4.2％；其中，東京每坪近18.6萬元，連續3年蟬聯亞太區裝修成本最高昂的城市；台北市每坪也要10萬餘元，僅低於東京、香港、首爾等。

每坪近18.6萬 3連霸
這項指南結合亞太區內29個城市的資料，並針對「辦公室裝修趨勢」、「機會」、「選址的影響」做出分析及預測；其中，香港每坪裝修成本13.11萬元、上海9.27萬元、北京8.93萬元；而亞太區裝修成本最低廉的則屬印度的艾哈邁達巴德，每坪約6萬元。

該指南顯示，勞動力短缺、建造需求增加，以及材料成本上升等因素，帶動平均裝修成本上漲；同時，隨著辦公方式改變，空間坪效也變得更高，可省下一部分成本。

仲量聯行亞太區造價管理總監麥耀之表示，企業追求為員工提供更為舒適的辦公環境，因此辦公空間的需求不斷變化，前衛式裝修的辦公空間，也就是以開放式為主的風格，日益受到企業青睞，不僅是因相對傳統封閉式辦公室裝修風格更為靈活，平均裝修成本也便宜約23％。

至於東京連3年蟬聯亞太區最昂貴的辦公室裝修市場，推測應是日本2020年將迎來奧運會等重大活動，因此引發極高的建造熱潮；加上勞動力短缺等因素，推高日本市場的裝修成本。

仲量聯行自行定義3種裝修風格，包括「前衛式」、「現代式」及「傳統式」，前衛式主要是現代風格的開放式樓面，無封閉式辦公室，提供多種家具類型，以適應不同的日常工作所需；現代式則融合前衛式風格及少量高管獨立辦公室的變體，在設置傳統單位之餘，也設有共享空間；傳統式以獨立的辦公室為主要樓面設計，其餘為標準單位，公用辦公桌及共享空間較為有限。

仲量聯行中國區專案與開發管理服務部總監柯大衛指出，前衛式辦公室設計裝修風格還具有成本優勢，對一個中等建造規格的辦公室而言，相對於傳統式，採前衛式裝修平均每坪可省下2.2萬元。不過，無論採何種風格，建築工程都占總體裝修成本的最大部分、達46％，其次是機電工程約占3分之1。

威京集團主席沈慶京說，京華城已經在等拆除執照，最快年底前就會開始拆，原址規劃興建的頂級商辦共有四棟，目前仍在修正部分設計，落成後將會成為台北地標之一，該案預計2023年正式啟用。

京華城近期被威京集團以372億元標回，沈慶京接受本報專訪時，駁斥外界流傳的「左手換右手」的耳語，他認為中石化旗下鼎越標下京華城轉做商辦，對股東100%是好事，因為這塊地價值達500億元。

本（11）月28日京華城將舉辦熄燈儀式說明會，30日為營業最後一天。9月中石化標下京華城後，在離京華城熄燈不到半個月之際，沈慶京首度接受媒體專訪。

對於自己標回京華城，沈慶京透露，「從來沒想過」，而關鍵轉折點就發生在今年6月：京華城第三次標售的前夕。
當時，聯貸銀行團的主辦行凱基銀擔心沒人投標，建議中石化自己下來買開發頂級商辦。

沈慶京說，因為凱基銀也是大股東，他聽完建議後，評估結果發現此方案可行，便開始尋找合作方，甚至找上國內某上市建商攜手合作開發，只是過程又幾經轉折，最後破局決定各自努力，最終才由威京集團出手標下。

沈慶京一手打造的「京華城」在落成後近20年，依舊是台北市極具話題性的地標型建築；另外集團另一代表作、被譽為台灣最貴「超豪宅」的陶朱隱園已經完工、正潛銷中。

提到未來的興建規劃，沈慶京說，「因為有航道90米的限制，只能在限制裡做變化，但我是希望從101的上面、從高架橋上面，或是一般從地面上看，看上去都一定要是特別的造型。」

沈慶京透露，四棟辦公大樓在設計上要做些連接，未來還會有條天空廊道，但最終的設計圖還在敲定當中，他認為一定會是台北市地標建築。

四棟頂辦未來採租售併行，但名稱是否沿用京華城則尚未定案，但對於售價，沈慶京則笑說：「跟信義計畫區隨波逐流。」

由雙北市政府評選的2019優良社區日前出爐，房仲統計實價資料指出，北市5個151戶以上獲獎大型社區，房價平實，最低4字頭就可買到。新北獲獎的大型社區，房價多在2字頭，最便宜一坪18.9萬元。

為鼓勵民眾投入社區管理維護、保持良好居住環境，雙北市政府每年評選優良公寓大廈。永慶房屋資深經理謝志傑表示，得獎社區代表管委會制度成熟，社區經營有成，公共設施維護管理較佳，住戶的權益也較有保障，是買方購屋的指標之一。

永慶房屋統計今年台北市大型優良社區前三名，包括時尚之星、重陽花園新城、崇仁花園大廈，以及獲得綜合獎、環境整潔綠美化特色獎的潤泰萬花園、興洋興天地等社區，時尚之星近一年多成交19件最多。崇仁花園大廈17件居次。

謝志傑表示，時尚之星鄰近捷運雙連站，步行僅需6分鐘即可抵達，周邊有寧夏商圈及家樂福，該社區1到3房物件都有，挑高3米6，生活機能成熟、加上優良社區管理，讓該社區套房物件交易熱絡。

交易量排名第二的崇仁花園大廈，位於萬華區，為軍宅社區，屋齡約10年，周邊有青年公園及南機場夜市；萬華潤泰萬花園、南港重陽花園新城近一年均成交11件，重陽花園新城為國宅，社區有中庭花園及兒童遊戲空間，停車空間也相當充足。

根據實價資料，北市大型優良社區前三名，時尚之星均價每坪54萬，重陽花園新城、崇仁花園大廈均價每坪43萬至45萬元，在台北市都算相對低價。

新北市優良社區部分，9個總戶數300戶以上，獲得各類特色獎項的大型社區，房價最高為位於三重的冠德美麗台北，均價一坪49萬，其次為麗寶之星T1，也在三重，每坪約42萬元，第三為汐止區的超級花園，每坪39.9萬元。

其他優良社區集中在林口、淡水，房價多在2字頭，其中淡水「淡江有約花園」僅1字頭，每坪18.4萬元。

謝志傑表示，大型社區擁有豐富的公共設施，需分擔的管理費也較低，但居住人口多，若有大型活動或決策時，意見也較難整合，民眾購買大型社區時，不妨選擇各縣市政府選出的優良社區，同時兼顧居住品質，住得安心有保障。

實價顯示，隨房市回穩，北市熱門國宅房價紛紛回升，湖光國宅回升7.5%最多，青年新城第二、南港國宅及興安國宅並列第三，漲幅都在5%以上。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析，近幾年房市買氣穩定回升，隨房價下修力道減弱，剛性買盤不再等待，價格較為親民的國宅產品，成為不少首購及換屋族留在北市的首選，由於買氣增加，房價也跟著上升。

雖然國宅回漲，房價仍在相對低點，十大熱門社區，有一半4字頭可買到，最便宜均價一坪41萬元，其他五個社區，一個5字頭，四個6字頭，在台北市都還算相對便宜。

永慶房屋統計今年前三季交易量前十名國宅（含軍宅）社區，僅有屋齡較新文山區「崇德隆盛」持平，其餘多有3%以上漲幅，其中湖光國宅2017年均價每坪45.3萬元，今年前三季均價48.7萬元，近三年上漲7.5%最多。

謝志傑指出，湖光國宅位於內湖瑞光路、文德路之間，鄰近文德商圈及內湖科學園區，無論就業或是生活機能都相當充足，總價不到2,000萬即可入手，吸引許多剛性需求的民眾到當地購屋。

漲幅6.1%、排名第二的青年新城，位於萬華區，周邊有青年公園，且鄰近國光市場、雙和黃昏市場及南機場夜市，日夜生活機能皆十分豐富，該社區產品種類多樣，換屋及首購族都可以找到符合需求的產品。

興安國宅與南港國宅皆上漲5%，並列第三；興安國宅位於復興北路上，由於位處台北市精華地段，鄰近民生復北商圈以及中山國中站及南京復興站，在生活及交通機能的支撐下，房價也有所成長。

南港國宅也稱南港花園社區，則位於南港公園旁，距離捷運站稍遠，但環境優美，目前均價41.8萬，價格經濟實惠下，成為青壯年族群的熱門購屋標的。

謝志傑表示，國宅產品雖然價格較為親民，且公設比較低，能夠擁有較大的居住空間，但屋齡多為20年以上，屋況差異較大，且多數停車空間較為不足，民眾購買國宅產品前，應詳細檢視屋況，才能買到高CP質的好屋。

位於台北市精華地段的信義區行政中心設定地上權案20日將開標。北市財政局今天表示，此案權利金底價為新台幣近一百億元，地上權50年，初估每年可收回土地租金約1.18億元。

位於信義路5段的信義區行政中心，周邊鄰近台北101等百貨，行政中心大樓目前是區公所、台北市選舉委員會等公家單位使用，此地原是機關用地，因被鑑定為海砂屋，北市府為活化土地，經都委會審議後，包含行政大樓及旁邊西側廣場變更成商業區用地，原地採公開標售空地產權，而信義區公所等單位將搬遷至廣慈園區公宅。

北市財政局金融管理科長吳雅鳳今天說，此案採二階段開標辦理，截止投標收件為20日上午11時，下午先開資格審查標會議，若投標廠商不需補齊相關文件，會再公布價格標；若需補文件，價格標會擇期公告。

她表示，經委託3家不動產估價師事務所比價，並由市有財產審議委員會審議後，此案權利金底價為99億8800萬元，地上權存續期50年。

此基地總面積7099平方公尺，約2147坪，建蔽率不予規定、法定容積率560%，土地使用分區為一般商業區，範圍包含2筆市有土地，分別是信義區行政中心大樓及西側廣場。

她指出，市府除收權利金外，還有土地租金收入，依「台北市市有非公用土地設定地上權實施要點」，初估換算每年租金收入約1.18億元。

財政局表示，此基地鄰近101大樓及南山廣場等百貨，周邊商業發展繁榮，10月初辦招商說明會時，包含壽險公司、建設公司等多家廠商出席。

林口世大運選手村社會住宅第2波公開招租已全數收件完畢，此次共有852件申請，超出本次招租756戶，目前正進行資格文件審查作業，預計在2019年底正式通知申請人審查結果，2020年1月14日辦理公開抽籤序位，2月3日至2月10日進行看屋選屋作業。

國家住都中心表示，林口世大運選手村社會住宅第2波公開招租活動，從2019年10月4日到11月12日經由現場、郵寄及網路申請3種方式，經統計現場收件案量最多，佔總案量63％，評估主因為收件現場備有專業服務人員提供民眾諮詢，服務人員可以確實了解申請者個案狀況，迅速解答民眾疑惑。

而此次郵寄申請佔10％，網路申請佔27％，相較於2018年公告招租網路申請僅3％，網路申請成長幅度驟增，顯見本次招租重整各類網路搜尋介面，簡化上傳文件申請流程，並編纂淺顯易懂、活潑生動的懶人包、多樣化文宣等，多元管道宣傳極具成效。

住都中心進一步表示，本次招租標的為三、四房型，除三代同堂、小家庭有需求外，「共住」方案也頗受青睞，經分析共住申請案件共達112件，達13％，比第1次公告招租成長逾10倍，顯見有共住需求，期望透過合租房子降低租屋壓力，獲得更好的生活環境。

國家住都中心表示，將儘速完成審查作業，請申請人耐心等候，相關訊息亦可上官網查詢。

買房是人生重大決定，物件的選擇與人生第一間房該買在哪裡？是首購族的重要功課，但也往往是購屋族最困惑最迷惘的地方。專家建議，買房的事前功課很重要，除了多聽多看還要多多觀察，才不會買到讓自己後悔的房子。

地產專家張欣民表示，買房是人生中的大事，不管房子選在哪，當地的生活條件機能是首要條件，但要如何判斷當地的經濟發展與生活機能水平，關鍵可以從人口密度來看，再來就是看該地的住宅型態，以透天厝、公寓及電梯大樓來做比較，若是附近大樓林立，代表有良好的生活機能保證，加上周邊若有熱鬧商家進駐，表示業者認同當地的服務人口及商機，畢竟不會讓自己做賠本生意；反之周遭若皆是老舊公寓或傳統的透天厝型態，表示當地開發尚未成熟，當地的各種機能條件也不適合建大樓。

另外，張欣民也強調，若想買的房子附近有文化藝術設施，像是美術館、圖書館…等藝術文化場所，代表當地有高度且完善的生活水準，可是相對環境也會直接影響房價，生活條件越好當然房子的所需價格也較高。

但不管要住在哪裡，房市的蛋黃區和蛋白區各有優缺點，有人喜歡熱鬧但有人卻愛遠離市區感受清靜和悠閒，結論是自己住得開心和舒服才重要。

台南過去房價溫和上漲，平均房價還是六都最低；相對於北部驟然上漲，又向下修正調整，台南的房價趨勢算是穩定發展、市場比北部穩定；台南市政府也表示，台南的房價所得比7倍，台北市14倍，新北市超過12倍，台南算是六都最可以負擔的。

內政部營建署發布108年度第二季住宅價格指數及房價負擔能力，台南市房價所得比為7.12、貸款負擔率29.18％為六都最低，也低於全國平均房價所得比8.79、貸款負擔率36.06％，相較之下，也顯示出台南房價明顯低於其他縣市。

台南市府都發局表示，台南市因房價較北部低，房價所得比及貸款負擔率尚在合理範圍，而市府每年提供新購屋貸款利息補貼，以低利貸款協助市民輕鬆購屋。另外在租屋部份，社會住宅的推動，市府採取務實穩健的策略，以租金補貼、包租代管、興辦社會住宅三階段逐步推動，根據民國106年租金補貼戶之租用住宅者調查報告統計指出，台南市租金補貼申請者平均月租金為7131元，扣除每月補貼3200元後，每月自行負擔僅3931元，為六都最低。

都發局更進一步指出，在直接興辦社會住宅部份，首波規劃公辦都更案，只租不售社會住宅450戶。此外，小東路北側國有閒置土地，由市府自行興建社會住宅預估350戶，預計110年動工、112年完工。未來也將持續清查國公有閒置土地，評估興建公營住宅可行性。

而以內政部公布實價登錄來看，目前台南的新屋房價平均20萬上下，相較雙北動則5、60萬以上的房價，年輕人在台南所付出的居住成本遠低於北部，台南市長黃偉哲表示，南科的高科技業擴廠帶來龐大就業機會，市區的觀光服務業也需要員工，期望北漂的年輕人能返回台南居住、工作。

新北捷運環狀線第一階段通車目前已進入倒數，橫跨新店、中和、板橋、新莊4個行政區，起點為新店大坪林站，終點至新北產業園區站。而14站點皆屬新北市境內，專家指出，周邊房市表現，逐漸受捷運影響，大多有微幅上漲趨勢，其中以景安站最受惠，房價3年來漲幅也較明顯，原因在環狀線的開通，可大大緩解區域內道路狹小，容易塞車的窘境。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析，景安站屬於早期發展的地區，生活機能良好，加上捷運中和新蘆線與環狀線雙捷運站利多加持，吸引民眾進駐，此外，區域內道路較為狹小，容易受塞車之苦，環狀線通車後，將有利於在板橋、新莊、五股等地就業的民眾上下班便利通勤，因此房價表現較其他站優異。

而景安站則與2016年同期相比，從每坪38.6萬元上漲至40.2萬元，漲幅達4.1%。新北市捷運工程局也指出，環狀線兼具通勤、轉乘功能，通車後能使往來新北市都會區的乘客不必再到台北市區轉乘捷運，才能到新北市他區，舉例來說，若從新店到板橋，或者新莊到板橋，可直接透過環狀線一站到底，以大坪林站至新北產業園區站而言，就可比現行車程省下約20分鐘。

謝志傑說，捷運環狀線第一階段沿途經過新店、中和、板橋、新莊及五股等區域，同步串連起大台北地區的綠線、橘線、藍線、機場捷運線的轉乘交通網絡，讓大台北地區交通路網趨於完整，環狀線可說是近年來最重要的交通建設，全線15.4公里，共有14個車站，也是第一條全線都位新北市境內的捷運路線， 最後謝志傑補充，目前通車在即，近期房價難有太大的變動，建議如有購屋需求且能夠接受現在價格的民眾，可以開始調整購屋步調，尋找適合自己的房子。

一線城市房價持續下跌，唯有深圳逆流而上，尤其是二手房。

11月15日，國家統計局公佈10月70城房價資料，北京、上海和廣州二手房環比分別下降0.6%、0.2%和0.1%，深圳則上漲1%，從而帶動四個一線城市整體上漲0.1%。

而這發生在四年多來首次出現超過35城二手房下跌的背景之下。10月，二手房下調城市多達35個，是最近四年多的最低點。上一次的低點是，2015年3月份，曾出現過48個城市二手房價格下調。

在新房市場，四個一線城市環比上漲0.1%，其中北京和廣州分別下降0.2%和0.1%；上海和深圳均上漲0.4%。

作為更能真實反映市場的二手房，是觀察樓市客觀現實的樣本。過去這一年，一線城市的表現已明顯分化。

廣州樓市自年中以來持續低迷，新房和二手房都出現明顯下跌，近期尤甚。反觀深圳，在取消144平以下豪宅稅後，二手房又受到了進一步的刺激，不少業主開始反價，業內預計，二手房價將持續保持堅挺，難以下跌。

低迷的廣州

廣州是這一輪房價上漲中最晚上漲的一線城市，而它的下跌也比北京、上海晚了些。

據21世紀經濟報導調查，進入9月以來，廣州樓市陷入低迷，二手房表現不佳。10月，廣州市（不含南沙、從化）仲介網簽量為3520宗，較9月同期（4527宗）環比下滑22.2%，同比下降23.7%；二手住宅網簽均價為25765元/㎡，環比下降5%。

這與國家統計局的資料保持一致。10月，北上廣深二手住宅銷售價格同比上漲0.5%，漲幅比上月擴大0.4個百分點。其中，廣州下降2.4%，北京下降1.5%，上海上漲1.1%，深圳同比漲幅4.7%。

環比方面，廣州表現稍好一些，相比北京上海的跌幅，僅為微小的0.1%。

從過去5年的“銀十”成績單來看，廣州今年成交量亦為近五年的最低值。

另據中國社科院財經戰略研究院發佈《中國住房市場發展月度分析報告》，從一線城市近一年的房價走勢看，廣州的下跌程度較大。

其中，近一年廣州累計下跌6.55%，北京累計下跌4.46%，上海累計下跌1.02%。深圳在一線城市中房價相對抗跌，近一年房價微漲2.52%。

廣州中原研究發展部認為，近幾個月來，廣州不少開發商“以價換量”促銷，分流了二手房需求。

比如科慧花園專案，前段通過推出特價樓棟單位（單價僅1.8萬/m2起）搶走了不少二手房客戶。

另外，由於掛牌房源長時間未能售出，中原業主報價指數出現逐步下調，10月下旬時，報價指數下跌至26.4%，超7成業主報價有所下調，幅度在5%左右居多，讓利已成普遍現象。

中原認為，目前市場以買方為主，買方觀望情緒濃厚，入市步伐放緩，僅遇到“心水”價位才考慮入市，叫價相對強勢，導致業客雙方形成僵持局面。

在此背景下，廣州中原研究發展部認為，臨近年末，不少開發商有沖業績的壓力，或將加大“以價換量”促銷力度，屆時一手分流將有所加劇。預計二手住宅周度成交量或將保持1000-1200宗水準，難起較大的波動，而價格將持續穩定。

廣州市場的表現與全國整體趨勢一致。中原地產首席分析師張大偉指出，從二手房資料看，今年已經連續出現了5個月20個城市房價下調。

一二線城市的新建住宅與二手房住宅均出現了明顯回落，2019年上半年的小陽春已經過去。按照當下趨勢，二手房價格更代表市場真實情況。雖然全國市場成交量依然慣性沖高，但以價換量開始出現。

特殊的深圳

在大部分城市樓市入秋、臨冬之時，分化繼續顯現，與8-9月相比，二手房房價繼續上漲明顯的城市主要有哈爾濱、福州、吉林、唐山等，新建住宅的西寧、呼和浩特、南寧、唐山等城市。

一線城市中，深圳因為政策利好也出現了明顯的上漲。

深圳國土局備案資料顯示，2019年10月，二手住宅共成交7165套，環比上升0.6%，同比上升89.2%；成交面積57.9萬平，環比上升2.8%。

深圳中原領先指數小幅上升，10月中原領先指數918.8，環比上升1.4%，二手均價54551元/平。

從反映後市預期的指數來看，中原經理指數在9月初升至高位後逐步下滑，10月初略有上升後，再次回落，處於9月以來的低點，但依然高於6、7、8月。

報價指數走勢略有不同，10月初依然維持高位，後雖有小幅下滑，但整體依然略高於9月。先行示範區政策公佈兩個半月，利好逐步消化，市場歸於理性。

而在11月11日，深圳普宅標準調整為容積率1.0以上、單套建面144m2以下，為購房人節省了大筆稅費，直接利好被豪宅線擋在門外的置換需求。

按照新政，深圳至少30%以上的二手房將能享受“減稅”優惠，從幾十萬到上百萬不等。

Q房網資料顯示，豪宅線和稅費調整引發二手市場關注度爆增，即時成交大幅上升，周度二手住宅過戶量已呈小幅爬升態勢。

市場中，已有不少二手房業主反價，收回掛牌房源重新加價掛出。

不過，Q房網也指出，房價不會出現大漲，“房住不炒”調控思路不變。

中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為，這是一個政策性的修補，2015-2016年深圳的房價暴漲，普通住宅都變成了“豪宅”，這次調整以後就大幅降低了購房成本，這對活躍未來二手房交易，有非常大的促進作用。

他認為這個政策是否刺激房價上漲還不一定。因為畢竟二手房還有倒掛，深圳的二手房市場也不平衡。

張大偉則認為，該政策對特別是一線城市中的北京與上海影響較大。按照深圳這個趨勢，它們也應該調整非普通住宅認定標準。

“北京上海當下的豪宅標準過低，不符合市場真實情況。以北京為例，86%的新建住宅被認定為豪宅。六環內普通住宅只有5%。”

但他預計，大部分城市會上調價格標準，而不會直接取消價格標準，北上部分核心區的140平米左右戶型很可能超過1500萬，的確應該計算為豪宅。

據時代週報記者不完全統計，自2016年以來，新進東莞市場的品牌房企超過30家，包括：泰禾、新城控股、星河、奧園、融創、陽光城、中海、遠洋。

臨近年底，土地市場秋風瑟瑟，東莞卻是例外。

11月11日，東莞市農村（社區）集體資產管理網發佈消息顯示，華夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司中標成為中堂鎮蕉利村G107東側片區改造項目共3宗地塊的前期服務商，總更新面積79.81萬平方米。

時間向前推移，11月5日，經過32輪競價之後，華潤置地以45.1億元最高限價奪得東莞CBD商住地，成為東莞總價地王。

除了華夏幸福和華潤置地，其他龍頭房企也在加速搶灘東莞。

據時代週報記者不完全統計，自2016年以來，新進東莞市場的品牌房企超過30家，包括：泰禾、新城控股、星河、奧園、融創、陽光城、中海、遠洋。

房企蜂擁而至，土地價格走高。

據東莞房產壹線資料，2018年，東莞出讓商住地35宗，成功出讓面積約100萬平方米，成交總價約245億元，平均樓面價11391元平方米，2019年（11月8日止），東莞成功出讓面積約87萬㎡，成交總價約310億元，平均樓面價升至13268元平方米。

土地市場轉冷以及行業降溫的當下，東莞為何能夠獲得房企青睞？

“這是由於東莞所具備的大區位優勢，北接廣州市，南接深圳市，可承接廣深產業轉移，綜合來看，比佛山的條件都好。”11月16日，一位央系房企投資部人士向時代週報記者表示，佈局在東莞的專案所面臨的風險較少，其所在公司在東莞擁有不少項目。

市場火熱背後，也有部分房企仍持觀望態度。

11月15日，花樣年執行董事張惠明告訴時代週報記者：“現在東莞土地價格變貴了，已經不符合正常的投資邏輯，未來會看機會，算清帳後再考慮是否佈局。”

11月15日，中建地產一位投資負責人向時代週報記者表達了同樣的觀點，“東莞是我們戰略區域，只是需要等等，目前地價高，沒有合適機會”。

土地市場火熱的另一面，東莞的銷售市場表現相對平淡。

同日，記者走訪發現，2016-2017年東莞拍出的高價地項目已相繼入市，部分專案“割肉出貨”，也有部分專案進展遲緩。

土地市場保持熱度

10月份以來，東莞城市更新不斷傳出消息。

10月12日、15日、22日、29日，分別有合生創展、珠江投資、碧桂園、時代中國、鴻榮源等房企拿下城市更新項目。

公開土地市場，房企表現積極。

11月5日，華潤置地以最高封頂價45.12億元登頂東莞總價地王，折合樓面價22452元/平方米。

11月15日，華潤置地東莞公司相關人士回復時代週報記者稱，關於此塊地，目前公司還在做規劃設計，要以政府規劃批復為准。

不僅如此，10月22日，東莞國際商務區招商交流會上，政府與企業共簽約10個專案，擬投資總額達410億元，簽約名單包括華潤、嘉裡、新鴻基、恆基兆業、招商局、保利等。

11月17日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時代週報記者指出，東莞屬於人口淨流入城市，有便捷軌道交通以及明確的區域規劃，支撐房地產市場發展的基本面不錯。

據廣東省統計局發佈的統計資料顯示，截至2018年底，東莞市常住人口已經達到839.22萬人，創下東莞歷史峰值。

市場端層面，2019年，東莞計畫供應14宗商服用地和51宗住宅用地，這一資料比去年翻了近兩倍。

火熱的土地市場競爭中，高溢價屢現。

為抑制土地市場的過熱，今年6月，東莞修改土拍規則，使用終次報價規則，即當東莞土地拍賣報價達到最高上限後，交易系統暫停接受新的報價，轉為通過網上終次報價，而終次報價則以“最接近所有終次報價平均價者得”。

新盤盈利空間被壓縮

與此同時，那些誕生於2016年東莞土拍熱潮的高價地專案，正陸續入市，在日益下行的樓市中，壓力不小。

2016年9月27日，黃江鎮寶山社區的1宗3.1萬平方米商住地被融創以總價194660萬元拍下，折合樓面地價20422元平方米，溢價率689%。最終在售洋房產品戶型為82―115平方米3―4房精裝，均價約24000元平方米，僅比拿地價多4000元平方米。

11月15日，記者從該樓盤現場銷售人員小孫（化名）得知，今年5月該項目開盤，推出4棟住宅樓和4棟商務公寓。截至目前，推出的4棟住宅樓僅剩幾套尾貨。

“融創在2016年才進入華南區域，這是首次在東莞的項目，希望打出自己的影響力，這個價格算是虧本在賣。”小孫向時代週報記者表示。

“對於大房企來說，分現金流項目和利潤型項目，很多項目現在都是保本。”上述央系房企的投資部人士向時代週報記者指出。

融創選擇折本去貨，也有部分房企選擇以低利潤入市。

2018年8月9日，萬科、中交、中天三家房企聯合拿地，以樓面價16965元/㎡，拿下該東莞鳳崗一宗地，建成“鳳崗四季花城”項目。該項目今年5月別墅開盤，7月份推出洋房。

11月15日，鳳崗一仲介人士向時代週報記者表示，該樓盤的成交熱度極高，萬科是一棟一棟開盤的，而該樓盤是開盤兩三天時間就能全部賣完，該仲介人員介紹道。

不過，還有更多的房企在拿到高價土地之後，專案卻遲遲沒有入市。

2016年9月22日，北大資源投資有限公司以總價34.3億元同樣獲得黃江一宗占地面積61710.83㎡商住地，歷經3.5個小時，折合樓面價25264.46元/㎡，溢價率高達662%。

時隔三年，北大資源的黃江專案陷入停工狀態。

11月15日，在該專案現場，時代週報記者注意到，工地大門左邊矗立著一棟正在修建的五層高的建築，主體結構基本搭建完成，右側有兩棟尚未封頂的低層建築。整個建築工地空無一人，地上堆放著一些鋼材，工地正處在停工狀態。

同日，一位附近工地的建築工人向時代週報記者表示，該專案至少已停工半年。

停工背後，是企業日益增長的銷售壓力。

11月15日，一位接近北大資源的人士向時代週報記者透露：“停工是因為該專案向規劃局提出了更改容積率的申請。”

其透露：“該項目本來計畫的是建設別墅和洋房，但別墅去化週期長，資金回籠速度慢，所以將別墅全部改為高層洋房，需要去規劃局重新申報，才停工了。估計明年年後將開工，年底會開盤，預估在3.5萬元平方米。”

當房價上漲預期不再，高價地專案的利潤空間將被極大壓縮。

從9、10月份的資料來看，東莞的房地產銷售市場起伏不大，房價平穩。

東莞不動產登記中心資料顯示，10月份全市新建商品住宅網上簽約銷售3616套，環比下滑27%，銷售面積41.97萬㎡；按銷售面積和銷售金額進行計算，銷售均價為21156元/㎡；相比9月20743元/㎡環比上漲2%。

近幾個月北京二手房均價持續下跌，正是因為限競房出現“井噴式”的集中供應和成交。除限競房外，大量共有產權住房在此期間集中成交，也造成了一定的影響。

年末二手房區域市場調研

統計局資料顯示，10月二手住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點。一線城市中，深圳上漲1.0%，其餘三城俱有所下跌：北京、上海和廣州分別下降0.6%、0.2%和0.1%。21世紀經濟報導記者在一線城市的調研情況也佐證了資料反映的情況。北京和廣州都在經歷交易週期被拉長、業主價格不斷鬆動的量價齊跌最長下滑週期，深圳受政策利好驅動，在下跌潮中逆流而上。

隨著限競房的大量入市，新房和二手房的對比態勢正在發生細微的變化，並對二手房市場帶來深遠影響。-甘俊 攝

“（二手房）價格確實在下降，這幾個月來，下調報價的情況要多於上調的。但就算這樣，成交量也不大。”11月19日，鏈家地產北京珠江綠洲門店的業務員小劉向21世紀經濟報導表示。

這家門店位於北京東五環外，屬於朝陽區的雙橋片區。按照鏈家app的資料，現階段，該區域二手住宅的平均成交價格約在4.5萬元?平方米左右，比上半年的價格水準有小幅下調。且下半年以來，該區域的成交量一直處於較低水準。

在本輪房地產市場調整中，北京是最早出臺政策、也最早見效的區域市場之一。當前，北京二手房交易量占整體市場的八成以上，二手房市場的變化，幾乎是北京樓市的全部寫照。

根據國家統計局的資料，今年7月到10月，北京二手住宅成交均價連續四個月出現下滑。這是2018年以來，北京二手房價經歷的最長下滑週期。一線經紀人回饋的資訊是，業主不斷下調報價，但購房者的觀望情緒仍然嚴重。

自2017年3月的“317新政”以來，北京已有兩年多未出臺新的重磅調控措施。那麼，究竟是哪些因素，“驚擾”了北京二手房的價格？

比二年前下跌13%

“如果沒有政策因素影響，二手房交易是有一定季節性波動的。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂向21世紀經濟報導表示，每年春節後，二手房市場通常都會有一波漲勢，然後再逐漸向下調整。

他表示，2018年春節後到現在，北京二手房均價經歷了兩次季節性上漲和兩次持續性回落，月度均價環比變化在2%左右，幅度不大。

近幾個月的房價回落，就帶有一定的季節性因素，而且同期的交易量相對不高。

北京市住建委的資料顯示，今年7月至9月，北京二手住宅交易規模均位於12000套到13000套的區間內，10月因國慶長假的影響，交易量降至8844套。而今年的交易高點位於3月，整體交易量超過16000套。

我愛我家北京惠新裡門店的業務員向記者證實，最近幾個月，觀望現象確實明顯，“按照慣例，如果在15天的‘黃金期’內還沒有實質性進展，房源的交易週期就會拉長。”他透露，當前北京二手房的交易週期在60天到90天，而市場好的時候，週期會在40天到60天。

他所說的“市場好的時候”，是指2017年的“317新政”之前。2017年3月，北京出臺樓市調控政策，將二套房最低首付比例提高至六成，最高貸款年限由30年降至25年，同時對企業購房實施限售，期限為三年。3月26日，北京再度發文，將商住類房屋的限購門檻設置為5年納稅或社保證明，等同於住宅類產品。

這兩項政策將北京樓市分割成兩段，新政後，由於需求被壓抑，北京二手房交易一度遭遇“腰斬”。雖然市場在2018年後有所恢復，但“後遺症”存在至今：除了交易週期不斷拉長外，業主對價格的堅持也持續鬆動，並導致交易均價下調。

貝殼研究院指出，當前北京二手房業主調價仍然以降價為主，且調價行為中，業主降價占比不斷走高。2019年10月，業主降價比重為91.6%，為“317新政”以來的最高值。

該機構還指出，自“317新政”後，北京二手房均價便在波動中逐步回落，當前北京二手房均價為5.8萬元/平方米，與去年年底持平，較2017年3月的高點累計下跌13.6%。

只有學區房依然堅挺。根據我愛我家、安居客、鏈家等交易平臺上的資訊，在海澱區的中關村、雙榆樹區域，西城區的小西天區域，曾在今年8月曾有過高頻率的成交，此後的價格基本也維持在較高的水準，未出現顯著下調。

限競房影響定價心態

北京房地產市場很早就進入了“存量時代”。到2018年，二手住宅簽約量達到15.2萬套，占比85%，二手房市場的主導地位凸顯無遺。

但中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報導指出，隨著限競房的大量入市，新房和二手房的對比態勢正在發生細微的變化，並對二手房市場帶來深遠影響。

限競房是以“限房價，競地價”的方式拍賣土地，然後建成的房屋。北京從2017年末開始大規模出讓限競房地塊，限競房專案則從2018年年中開始集中入市。截至今年10月，北京合計供應新建住宅7.8萬套，其中4.76萬套是限競房，占比61%。

由於在土地出讓階段就對房屋售價進行限制，限競房的銷售價格通常低於同區域的市場水準。中原地產指出，截至目前，北京限競房網簽資料22794套，均價48731元/平方米，明顯低於全市商品房交易均價。

貝殼研究院的資料顯示，今年前10月北京新建純商品住宅成交同比增長95.4%，幾乎翻倍，而二手房全市網簽同比下降9.3%。

這一情況並不能從根本上改變二手房的主導地位，但在今年入市的新房中，有不少項目位於五環內，地段相對優越，這部分專案就以限競房為代表。這在某種程度上改善了“新房郊區化”的現象，同時也會對區域內的二手房市場帶來衝擊。

張大偉表示，限競房不僅有價格優勢，而且還會分流二手房的需求。“只要區域內有一個限競房項目，就容易把整個區域的成交量分流過來，也會拉低均價。”

他認為，近幾個月北京二手房均價持續下跌，正是因為限競房出現“井噴式”的集中供應和成交。除限競房外，大量共有產權住房在此期間集中成交，也造成了一定的影響。

值得注意的是，在價格持續下滑後，近期北京二手房市場出現升溫端倪。21世紀經濟報導調研的多個區域都出現帶看量回升的情況。經紀人小劉就表示，最近較為忙碌，“每天都會帶人看房”。

那麼，北京二手房市場會不會出現反彈？張大偉認為，限競房對二手房市場的影響還將持續。截至今年10月，北京住宅（不含共有產權住房）庫存再次突破7萬套，創下最近8年來的最高紀錄。由於庫存規模較大，近期部分限競房專案還出現降價，這勢必會影響二手房業主的定價心態。

58安居客房產研究院首席分析師張波也認為，目前北京二手房市場依然處於買方市場，受嚴格調控政策影響，中短期房價上漲的動力依然偏弱。預計此輪降溫還將持續到2020年春節後，即明年3月、4月，市場的熱度才有望回升。

深圳近日調整“豪宅稅”的舉措一度攪動波瀾不驚的樓市，這是調控鬆動，還是落實一城一策細化調控？此舉將利好剛需還是暗助樓市投機？其他一線城市是否跟進？

雖然業界曾預測熱點城市有望近期跟進，不過，北京市住建委近日回應網友提問時表示，目前北京還沒有具體修改普通住宅標準的時間。

11月19日，上海市房屋管理局發佈關於延長部分規範性檔有效期的通知，表示2014年11月20日生效並即將到期的上海普通住房標準將繼續實施，有效期延長至2024年11月18日。

普宅被豪宅化

深圳市地稅局發佈消息稱，從2019年11月11日起，容積率在1.0以上、單套建築面積在144平方米以下的房子為普通住宅，滿兩年交易可免征增值稅。

但官方也表示，這並非對房地產調控進行鬆綁。深圳市住建局稱，本次調整主要是取消了之前的普通住房價格標準。這是在堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，落實國家減稅降費精神，充分考慮普通居民家庭合理住房消費而採取的一項舉措。

對於深圳的做法，業界的評價也較為正面。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，深圳出臺了普通住宅稅費政策的新內容，進一步體現了稅費政策和房產政策之間的互動關係，尤其是基於房地產市場的實際情況，對稅費政策進行調整，比較務實，也有助於降低相關房產的交易成本。

調整普通住宅認定標準為何能減稅？這為何又與業界所稱的“豪宅稅”相關聯？這要從普通住宅與非普通住宅的區別談起。

從稅費角度來看，在多數城市，普通住宅和非普通住宅在二手交易過程中的主要差別在於契稅和增值稅（此前為營業稅）。

如按深圳此前規定，個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅，而個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

除了增值稅，在房地產交易過程中，一些地方稅務部門也會對普通住房和非普通住房予以不同的契稅稅收政策，比如不少城市規定對非普通住房的契稅稅率定為3%，而普通住房則是1%或者1.5%。

普通住房和非普通住房又如何認定呢？雖然各個城市之間略有差異，但對普通住房的認定一般有三個標準：一是社區建築容積率在1.0（含）以上；二是單套建築面積在144（也有地方為140）平方米（含）以下；三是單價不超過最高限，或者是總價不超過最高限。

以上三點需同時滿足才為普通住宅。反之，上述三項有一個不匹配即被視為非普通住房。

近幾年來，一些熱點城市房價上漲較快，導致不少住房的成交單價或者總價增加較多，實際上一些面積不大的住房也被“擠入”了非普通住房之列，“普宅被豪宅化”的問題帶來了交易稅費的增加，這些稅也被民間俗稱為“豪宅稅”。

深圳市住建局表示，我市目前適用的普通住房標準於2015年9月公佈實施。隨著房地產市場形勢的變化，該普通住房標準與居民合理住房需求日益不匹配。目前，市場上大量中小戶型住房交易需要繳納增值稅，這無疑加重了普通居民家庭、剛需購買住房的負擔。近兩年來，政府有關部門收到很多群眾的反映，要求調整普通住房標準，保障剛需購房。

此番深圳調整對普通住宅的認定標準，相當於刪去了第三個標準，即價格標準，這意味著會有大量在舊規定下被認定為非普通住宅的房源，在新規定下將被確定為普通住宅，進而帶來交易稅費的減少。

諸葛找房資料研究中心國仕英表示，深圳此次政策調整主要有兩點：一方面之前深圳對於“豪宅”的定義是跟總價掛鉤的，但房屋的總價會受區位、周邊配套、開發商等外在客觀因素影響，此項政策實施後，即使房價再高，只要符合其規定的容積率和麵積的住宅都是普宅；另一方面，新的徵收標準規定社區容積率高於1.0、建築面積144平方米以下的住宅都是普宅，目前市面上很少有容積率小於1.0的社區，此政策調整更加貼合實際，政策調整落實後，將會有更多的房子被列為普通住宅。

國仕英認為，政策落實後，對於購房者來說是最受益的。“豪宅”房源被劃為普通住宅範疇，對於購買自住的房屋來說，成本基本上節約20萬元左右。

業界呼籲其他城市儘快跟進

深圳根據群眾呼聲率先調整“豪宅稅”， 引發業界對其他城市應儘快跟進的呼籲。比如自2014年9月30日發佈普通住宅標準至今，北京已經五年未對此進行調整。

在北京住建委官網的“政民互動”欄目中，就有網友提問：普宅標準應針對當前的市場現狀作出適時、及時的調整。深圳目前已經修改了普通住房認定標準，請問北京何時修改？

該網友表示，目前，北京五環外很多限房價項目都超出了普通住宅標準，而真正會住到這些房子裡的人，絕大部分是剛需和剛改，他們的收入相對來說並未達到很高水準，這一部分人理應在稅費優惠上給予傾斜。

對此問題，北京住建委11月12日在回復中表示：目前北京還沒有具體修改的時間。

沒有具體修改時間，不意味著沒有修改的空間和必要。中原地產首席分析師張大偉表示：“北京非普住宅標準已經影響和制約市場的正常健康發展了。”

他表示，北京的非普通住宅認定標準更低，市場基本全面“豪宅化”。“由於普通住宅認定標準過低，導致北京新建住宅市場有86%的成交是非普通住宅，普通住宅基本集中在六環外，六環內只有5%是普通住宅。”


具體來看， 依據由北京市住建委、財政局和稅務局2014年10月份實施的《關於調整本市享受稅收優惠政策普通住房平均交易價格有關問題的通知》，北京市享受稅收優惠政策的普通住房，須同時滿足以下三個標準：1.住宅社區建築容積率在1.0（含）以上；2.單套建築面積在140平方米（含）以下；3.實際成交價格低於按本通知確定的價格標準。

張大偉認為，這個標準自2014年起已經接近五年沒有變化，而對於市場來說，經歷過2015~2016年的房價上漲後，這個價格已經遠遠不符合當下市場的實際情況。按照這個單價，北京基本是不可能有符合標準的專案，也就是說，除非二手房造假避稅，做陰陽合同，否則全北京90%以上的房子都是“豪宅”。

他認為，普通住宅被“豪宅化”的問題在很多城市都存在，影響了市場正常交易。調整這個政策，將有利於部分剛需專案，雖然可能帶來市場的短期波動，但整體看，這也是屬於市場化的政策調整。

中國能源建設（０３９９６）指，附屬公司中國葛洲壩集團簽訂非洲萊索托王國馬菲騰特別經濟區項目ＥＰＣ合同框架協議，合同金額約５﹒２３億美元。
該集團指項目位於萊索托王國馬菲騰地區，距離首都馬塞盧８０公里，主要工作內容為新建佔地面積約為６萬平米的輕工業、農業、醫藥加工園區，包括加工廠房、庫房、辦公區、物流設施、配套生活設施、供水和電力設施等。

寬按保助換樓 800萬內放盤升幅明顯

近日社會爭議升溫，二手交投驟降，而放盤量亦隨之增加。現時全港共有1.89萬個單位放盤，按月近1成，創今年新高，當中放盤價800萬元以下單位盤源增幅明顯。

據中原地產網頁資料顯示，10月中施政報告放寬首置按揭後，全港共有1.76萬個單位放盤，及至近日，社會爭議升溫，二手市場普遍持觀望態度，交投明顯放緩，二手成交量「打回原形」，重回施政報告前淡市水平。

增至1.89萬個 返回1年前水平

不過，正因為上月中、下旬的旺市，不少業主部署換樓，將自住單位先放賣，導致放盤量持續增多，上月底時已升至1.8萬個水平，及至近日，社會爭議急升温，令最新放盤量增至1.89萬個，較10月中時，按月升7%。

據本報記者統計，目前全港放盤量為今年最高，返回1年前水平，2018年11月初的放盤量為19,667個。

至於首置按揭政策一出，不單刺激市場成交，亦令不少業主部署換樓，希望借機換入面積較大的單位，樓價800萬元以下可承造9成按揭的盤源增加。首置按揭推出後，市場約有6,623個放盤，增至近期的7,157個，升幅達8%，較整體放盤量多1個百分點。

其中港島區及九龍區的放盤量增幅最明顯，分別達13%及11%，放盤單位分別有825個及1,209個。數字反映首置按揭不單刺激800萬元以下物業成交，亦能激活放盤，尤其是市區物業。

康怡呎價叫1.75萬 升幅6%

至於放盤叫價，首置按揭推出後至今已有1個月，平盤早被消化，目前各屋苑叫價普遍已回升。比較主要的10大屋苑，上月中與現時叫價上升的屋苑達半數，無變化的佔3個，只有2個屋苑叫價向下調整，反映小業主就放盤單位叫價信心仍強。

其中，以鰂魚涌康怡花園叫價變化最大，呎價由1.65萬元，升6%至目前的1.75萬元，其次為嘉湖山莊，叫價升至呎價1.25萬元，較1個月前升4%。除此之外，其他主要屋苑叫價變化不大，升跌幅均在1至2%之內。黃埔花園及新都城則屬於向下調整，兩者最新叫價分別為呎價1.75萬及1.78萬元，跌幅為1%。

大部分申寬密度縮則 新地最積極

發展商加快新界農地規劃，大多數研放寬密度作縮則發展。據統計，近一年城規會接13宗農地申請，擬建伙數多達3.85萬伙，若全數獲批，估計相當逾2年半的私樓供應量。

社會對房屋需求有增無減，發展商加快配合就新界農地展開規劃，搶佔先機。據本報記者統計，城規會過去一年共接13宗農地/棕地的規劃申請，當中有11宗屬修訂申請，大部分於多年前已獲批作住宅發展，惟趁用地周邊基建配套轉趨成熟，發展商紛提出將地皮放寬密度及縮則發展，使可建單位數字大增，估計由原先逾1.26萬伙，增至約3.66萬伙，幅度增加近2倍，其中以新地 （00016） 最為積極。

新地就6農地作規劃修訂

新地先後就6個農地項目作規劃修訂，共涉約2.76萬伙，不少是採用「先補價落實發展、後申縮則闖關」，以元朗石湖圍項目及西貢十四鄉項目最為市場矚目。

新地今年6月以21億元就石湖圍項目完成補地價後，翌月建議將地積比由0.4倍放寬至5.5倍發展，並縮小單位，擬建單位數目由原先約300幢洋房，改為興建11,292個分層中小型單位，增福達36.6倍，伙數多於一個沙田第一城（提供1.06萬伙），發展樓面約601.6萬平方呎。

同系西貢十四鄉項目，發展商於2017年底以159億元進行補地價，其後申請放寬密度發展，今年初獲城規會「開綠燈」，可建單位由4, 930伙倍增至9,500個，平均單位面積減4成至約610平方呎。

在新界持有最多農地的恆地 （00012） ，年內亦分別就3幅農地提交規劃方案，擬建約4,683伙，比舊方案多逾4倍，當中大埔蕉坑項目計劃發展2,250個公私營房屋單位。

2宗全新申請 共提供1958戶

另外，近一年也錄得兩宗農地全新申請，除新地的上水天平山村北用地外，長實 （01113） 亦就大埔鳳園地皮申請，料合共提供1,958伙；連同修訂申請，倘若全數申請獲得城規會批准，預期總建單位達至3.85萬伙，數量相當於逾2年半的私樓供應量。

晉縉集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典認為，發展商加快改劃農地有3項原因，一是長策調整後，私人土地供應減，發展商要補充土地持續發展，其次是政府提速拓展多個新界新發展區，使區內基建道路發展趨完善，居住需求殷切下，提出合適改劃時機，另外將推行的土地共享先導計劃等新房策，相信會使更多發展商蠢蠢欲動，相關農地申請會繼續增加。

據珠海中原市場研究中心資料顯示，10月珠海全市推出6幅土地，推地宗數按月減少約6成，供應面積約140.41萬平方米，按月輕微增長約2.4%，當中，2幅為商住地用，均位於金灣區，佔地達19.99萬平方米，另有2幅商辦綜合用地，分別位於拱北及保稅區，佔地約99.85萬平方米。

住宅成交量跌 均價升2%

而10月商品住宅供應量明顯回落，反映出發展商推盤熱情減退，全市商品住宅新增供應單位約1,883套，總面積約19.93萬平方米，其中面積按月減少逾56%，而新增的預售房主要集中於斗門片區，達1,092套，面積達11.36萬平方米，佔總供應面積約57%，而其單位面積介乎100至110平方米的戶型為主，佔約26%，達486套。

至於月內珠海市住宅網簽成交達3,263套，涉及面積約34.88萬平方米，按月減少約7%，當中市區住宅成交佔比進一步擴大，佔總成交面積逾4成，達14.36萬平方米，按月上升5%，總成交量約1,221套，其中，斗門翠湖苑佔163套；相比之下，斗門區成交面積按月下跌28%，至9.03萬平方米，達878套成交。至於同期全市成交均價為每平方米23,386元，按月上揚2.4%。

10月一手量、價表現平平，隨着年底前發展商業績進入搶收期，如推出特價單位、成交折扣等優惠以吸引買家，預期市場上供應將進一步增加，但由於買家觀望氣氛較濃，未必能帶動交投量增加。

跌六成至15年低 聖誕新年看淡

本港示威衝突活動未見平息，反而不斷升級，旅遊及零售市道淡靜，零售商戶對前景欠缺信心，亦減慢租舖步伐。根據中原（工商舖）數據顯示，11月截至15日約半個月時間，共錄得77宗商舖租賃成交個案，連挫4個月，對比10月同期下跌約22%，按年跌幅更達六成，創2004年有紀錄以來，以每月首15天統計的舖位租賃成交宗數新低。該行相信，今年聖誕及明年農曆新年檔期舖位租務市場會持續淡靜，料要到明年3月過後才有機會逐步復甦。

反修例引發的一連串示威衝突已踏入第六個月， 對零售的負面影響漸現。中原（工商舖）數據顯示，11月截至15日共錄得77宗商舖租賃成交個案，較10月份同期的99宗，減少22宗或22.2%，除為今年交投最低的一個月外，更為該行自2004年後有紀錄以來同期新低。該行指出，去年11月首15天，市場共錄194宗租賃成交，即按年跌幅高達60.3%。

自6月爆發多場示威及警民衝突後，舖位租務成交宗數自7月份錄198宗後持續下降，更每況愈下，10月份首半個月跌至約99宗水平後，本月首半個月亦見再進一步下降，更為今年第二次首15日租務成交低於100宗水平。至於成交金額方面，11月暫錄得約805萬元，對比上月及2018年11月同期分別減少約33%及66%。

四大消費旺區成交均不足10宗

按分區統計，各個示威重災區於11月上半月僅錄得零星舖位租務成交，4個傳統消費旺區的租賃成交都不足10宗，銅鑼灣只得2宗、中環有3宗、尖沙咀錄得7宗，旺角相對之下最多，亦僅錄得8宗成交。

市況淡靜，成功租出的舖位，月租難免較舊租下調，例如中環擺花街52至60號地下新豐樓地下2號舖及閣樓，建築面積共約1500方呎，本月以每月約6萬元租出，呎租約40元，較舊租7.5萬元跌20%。

中原（工商舖）商舖部董事黃偉基表示，本港社會紛爭接近半年，短期內仍未見解決跡象，旅客對香港望而卻步，加上受示威活動影響，不少商戶多日都要提早關門或全日休業，對生意造成打擊。由於社會充滿不穩定性，令商戶對租舖持審慎態度。他預期，除非社會運動漸見平息，否則相信聖誕及農曆新年檔期舖位租務市場都會淡靜，預料要到明年3月才有機會逐步復甦。萊坊執行董事兼估價及諮詢主管林浩文直言，之前一般相信示威衝突只影響零售區，但及後發展至民生地區都受波及，對零售業的打擊屬全面性。因此，估計至明年農曆新年之前，舖位市場都無甚轉機。

今年工商舖登記持續疲弱

此外，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，工商舖投資市場氣氛持續疲弱，料今年全年買賣登記僅4900宗及1170億元，宗數有機會打破1999年4999宗，創歷史新低。

　　銷監局繼續嚴打新盤違規情況，續今年八月新地旗下大埔新盤違反一手例後，由中國海外發展的鴨脷洲南區．左岸，因沒有在樓書內列出空調機房的面積，被該局作出檢控， 昨日被法院裁定違規，並須罰款10萬，是今件以來第2宗檢控個案。

　　據銷監局資料，中國海外發展的鴨脷洲南區．左岸因違反一手例，昨日於觀塘裁判法院進行聆訊，涉及共10項控罪，為沒有按《一手住宅物業銷售條例》附表1第1部第11（2)（c）條及附表2第1及第2部的規定，在售樓說明書列出空調機房的面積，最終被裁定違反一手例 ，須罰款10萬。

　　而上述個案，為銷監局自13年成立以來，第7宗的檢控個案，同為今年第2宗成功檢控。本報昨日就中國海外被法院裁定違反一手例作查詢，其發言人稱不作出回應。

　　除昨日裁決的檢控個案，今年8月時，新地旗下大埔雲滙第1期亦因違反一手例，最終被法院裁決，須罰款5萬，案情指，該盤於今年3月修訂售樓說明書，招標文件中訂明如買家選擇靈活付款計畫，並於今年付清樓價餘額，可享有「提前付清樓價現金回饋」，可獲樓價3%至6%的現金回贈。

　　但截至本年3月時，該盤只在「成交記錄冊」中提到「提前付清樓價現金回饋」的名稱，而未能在「成交記錄冊」中指出購買物業連帶獲得回贈的百分比，阻礙公眾人士了解本港住宅物業市場情況。

　　而新地方面亦指出，決定認罪體現該集團對社會責任的承擔，節省法庭時間及公帑之外，亦避免在現階段為社會帶來爭議。

　　至於該局成立以來的第一宗檢控，為同珍旗下的長沙灣新盤富雅閣，當時涉及19項控罪，包括沒有在12份臨時買賣合約內載有《一手住宅物業銷售條例》（《條例》）附表4所列的強制性條文。

　　同時亦沒有在2份買賣合約內載有《條例》附表7所列的強制性條文1項控罪、沒有於指明期間內向銷監局提供售樓說明書的印本，以及沒有在要約出售已落成的發展項目的指明住宅物業後，在切實可行範圍內，盡快向買方提供一份在之前的3個月內印製的賣方資料表格等。

　　該盤最終亦被法院裁定違反一手例，同時亦被罰款72萬，為銷監局成功檢控個案中，罰款最高的個案。

　　除此之外，亦有部分發展商因違反一手例，最終被法院裁決須繳交罰款，其中麗新旗下油塘Ocean One，就沒有在樓書內所在位置圖列出位於距離發展項目的界線250米內的電力分站和一個公廁，連及其餘控罪，被罰款20萬。

　　美利投資旗下長沙灣菁盈雅軒，沒有在樓書列出入口電梯大堂天花板裝修物料、22樓D室窗口式冷氣機的型號等，連同其餘控罪，被罰款16.8萬。

在低利率和更加寬鬆的貸款規定促使買家大量湧入澳洲房市之際，滙豐控股 (HSBC) 在新的一份研究報告中，將澳洲房價 2020 年的漲幅預期，提高了逾一倍。

滙豐首席澳洲、紐西蘭經濟學家 Paul Bloxham 週二在一份報告中表示，匯豐目前預計 2020 年，澳洲房市將上漲 5% 至 9%，高於此前預期的 0% 至 4% 的漲幅。

與上一輪繁榮時期一樣，雪梨、墨爾本等主要城市預計將引領漲勢，滙豐現在預計雪梨 2020 年還將上漲 8% 至 12%，墨爾本將攀升 10% 至 14%。

房地產市場迅速扭轉局面之際，整個經濟仍在走弱。就在六個月前，問題還是價格還會跌多少。自 6 月以來，澳洲央行 (RBA) 三次降息，以期刺激就業和投資，但目前為止，此輪寬鬆的主要影響似乎是房價被推高。

除了房貸利率創歷史新低外，房地產市場反彈也受到澳洲房貸放寬之刺激，以及對房市投資友好的政府重新勝選、成屋供給短缺的因素所推動。

Bloxham 說道：「澳洲房市已起了變化，這種變化的速度之快意味著住房需求急劇增加，而成屋市場供給卻沒有增加太多，結果當然就是房價猛漲。」

不過，Bloxham 預計，價格的快速上漲應該會吸引更多的賣家進入市場，進而放緩目前的上漲速度。