為維護社區品質，不少管委會規定向仲介收取「帶看費」，卻讓委託的屋主不滿恐影響買賣，「我們明明也沒少繳管理費，卻影響帶看意願」，據知悉淡水一帶新成屋皆收「帶看費」，其中，「海洋都心2」每次帶看費500元外，還另跟在地店頭收1筆10萬元保證金，在地仲介無奈說，最高1個月帶看成本上看5、6000元。

投訴人戴小姐向《蘋果》表示，她委託仲介出售淡水的「海揚」社區物件，總價1000多萬元，但仲介人員私下跟她抱怨，每次進出要繳帶看費200元，實在吃不消，戴小姐說「雖然仲介沒要我幫忙出，但他們帶看意願降低，也影響到成交速度，有住戶3個月遲遲未成交。」

海洋都心保證金10萬
記者致電淡水區多家在地仲介店頭，均無奈表示，淡水一帶新成屋幾乎都收取帶看費，1個月基本花費2000元，甚至上看5、6000元，如「海洋都心2」、「一森原」、「淡江有約」帶看費均1次500元，「天藝」300元，「微笑莊園」200元，「海洋都心1」100元。令人驚訝的是，「海洋都心」除收取帶看費外，接洽此社區買賣的店頭，還需繳交10萬元給管委會做為保證金，有不具名仲介表示「因海洋都心1∼3期戶量體大，加總5000戶以上，多數店頭還是會乖乖繳付」。「海洋都心2」管委會向記者表示，這是當初建設公司擬定管理辦法，未來會再視情況調整。「一森原」會館經理曾先生則說明，為保護住戶隱私所以規定較嚴格。

收費須辦理營業登記
國稅局淡水稽徵所審核員林淑娟表示，依《加值型及非加值型營業稅法》，收取帶看費屬銷售勞務範圍，不論收取金額多寡，社區應向國稅局辦理營業登記，每月4萬元以下未達起徵點；若總收入超過4萬元須繳稅1%；逾20萬元須開立統一發票並繳5%營業稅。至於包括「海揚」「微笑莊園」「海洋都心1、2」等多數社區皆有收帶看費用，卻無辦理營業登記，林淑娟表示，接獲檢舉通知限期補辦，若遲未辦理將處3000∼3萬元以下罰鍰，經查獲達課稅額度，國稅局可溯及既往追討營業稅。

國泰建設（2501）20日受邀參加法說會，透露房市底部已成形，今年國建銷售金額創下史上最高紀錄；展望2020年，房市將優於今年，不論藍綠誰上，房市都比今年旺，主要成長動能是自來於貿易戰帶動的海外資金回流潮間接轉進房市，國建規劃推案量更積極、上看200億元。

國建協理林清樑表示，國建向來擅長住宅開發，近幾年也轉進商用不動產布局，2023年將有南港「利百代大樓」都更改建廠辦大樓完工，2025年敦北國泰世華銀行都更合建案完工，為國建攜手日本三井不動產的飯店大樓。

林清樑表示，國建2018年處分上海商場獲利貢獻，EPS達3.11元；今年則回歸到房地產本業所貢獻，業績相較去年為低，完工交屋案源「國泰賦都」、「國泰昕春」、「國泰層峰」、「國泰聚」共四筆，總銷108億。

其中「國泰賦都」總銷33億元、已售八成多，「國泰昕春」13億元、幾乎完銷，「國泰層峰」45億元，已售七成多，「國泰聚」17億元、已售五成。第四季交屋認列重點，是「國泰聚」、「國泰層峰」和「國泰昕春」等。

至於2020年將完工交屋的案源，包括總銷12億元的「國泰水秀」、38億元「國泰禾」、27億元「國泰PLUS」、40億元「O2馥建築」四大案，交屋量共117億元，為下波完工入帳高峰。

林清樑表示，國建在2019~2023年的五年間，總計推案儲備量約500億元，其中，七成都在大台北都會區。

展望2020年，林清樑表示，明年推出桃園小檜溪重劃區二筆，總銷分別達30億元、30億元；新北市新店央北約40億元；台北市南港都更約31億元；台中七期約35億元；台南約35億元，這六筆總銷就逾200億元。

根據最新調查，2018年第四季新建待售住宅（餘屋）7萬5227宅，已連續兩季減少，較第二季的歷史高點8萬082宅減少4855宅或6.06％。

六都中，2018年第四季台北市新建待售餘屋5415宅、新北市1萬5500宅、桃園市1萬2165宅、台中市8260宅、台南市4562宅、高雄市1萬694宅，合計5萬6596宅，占全國餘屋75.23％。

若與前一季相較，僅台北市餘屋增加，其餘五都均減少；新北市因推案量大，待售餘屋住宅總數相對維持較大量，桃園市則自2016年第一季起大幅增加。

至於六都待售餘屋超過500宅的行政區，台北市有中山、中正、內湖3區，新北市有三重、土城、中和、林口、板橋及淡水6區，桃園市有八德、大園、大溪、桃園、楊梅及龍潭6區，台中市有北屯、西屯及南屯3區，台南市有安南、安平及永康3區，高雄則有左營、三民及楠梓3區。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，以六都2018年底家戶數做為分母，計算待售新屋的潛在家戶購屋比，最高為桃園的1.51％，其次為新北0.99％、高雄0.97％，台中0.85％、台南0.66％，均高於台北的0.51％；可見台北市供給量緊張，房價走穩後吸引建商投資，以致待售餘屋增加。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，全國新建待售餘屋減少，反映近年房市買氣回溫，新成屋與預售自住客捧場，因此，新建餘屋的數量從高檔下滑。

科達機構總經理丁維慶表示，雖2018年餘屋增加，賣壓顯得沉重，尤其新北市因市區人口密集、案量龐大，近年完工待售餘屋相對較多；但自去年第四季起，房市剛性買盤需求出籠，自住客看屋人潮湧現，新建餘屋也跟著去化。

新聞小辭典? 空屋、待售餘屋

根據統計，2018年11、12月全國空屋數（低度使用及新建餘屋）為91萬6383宅，較2017年同期增加5萬1548宅、增幅近6％，創下2011年調查以來新高。此外，六都中除台北市外，其餘五都空屋數均創調查以來新高。

根據最新報告，去年全國稅籍住宅數量為867萬9490宅，其中91萬6383宅為空屋、約占10.56％，較上年略增0.44個百分點。

雙北空屋數高 空屋率低
六都中，北市空屋數6萬4680宅、占7.21％；新北市13萬4130宅、占8.34％；桃園市9萬2919宅、占11.14％；台中市10萬1204宅、占9.81％；台南市7萬2557宅、占10.53％；高雄市11萬5346宅、占10.91％。

儘管雙北市空屋數為全國最多，但若以空屋率來看，雙北市空屋率不僅低於全國平均值，且維持在8.5％以下，為全國空屋率前二低。至於空屋率最高的縣市，反而是離島的金門縣、約18.36％，其次為宜蘭縣、占17.13％，連江縣約15.27％排第3，3縣市續居空屋率前3名，但宜蘭縣與連江縣名次互換。

空屋數增加 可能因人口老化
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，空屋數增加，可能與人口老化有關，例如舊屋換電梯空置、接老人同住照料等，雙北因人口最密集，空屋率相對最低。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，空屋是設有稅籍但目前空置的房屋，除建商或囤房族手上已有使用執照的新屋外，機能衰敗的老屋，或是偏鄉、人口外移，都是空屋率節節攀升的關鍵。

整體來看，空屋都是資源的浪費，但後兩者與房地產市場較無關，需要政府、民間力量介入推動產業及空間活化措施，以刺激閒置資源進行轉換、再生。

近期實價登錄揭露一筆中山區知名豪宅「西華富邦」交易，該戶位於10樓，2019年9月以總價2億3,325萬出售，不過依據實價登錄所載的前次交易記錄，該戶在2015年7月時是以2億4,110萬元購入，持有四年降價785萬售出，是實價登錄上西華富邦第四筆降價交易。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，近期台商資金回流後帶動高總價不動產交易，不過普遍不追高，市場所見高價多為新豪宅於預售時期的交易價格，故區域指標性豪宅交易復甦，房價拉抬力道仍有限。

降價不在高樓層，豪宅有view很重要

西華富邦位於大直的植福路，樓高42層，中高樓層有水岸景觀，綜觀實價登錄所揭露交易，出現過4戶降價出售資料，2018年12月位於13樓的交易降價2,127萬，2019年3月位於15樓則降價1,428萬出售，相較之下，2019年10樓戶降價785萬已偏低。郎美囡指出，西華富邦最高單價出現在2015年，每坪約290.6萬，交易總價高達4億3,595萬，而高樓層有水岸景觀，近年高樓層的交易單價維持在每坪200萬大關，觀察這四筆降價交易皆位於中低樓層，可能景觀條件受限，以及屋主財務配置等因素而降價售出。

市場競品多，價格各自表述

2019年豪宅市場交易頻傳，市場信心增強，但仍有知名豪宅賠售，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨認為，台北市新舊豪宅量體不小，市場競爭持續白熱化，同一社區豪宅也可能因為樓層、景觀、面向等因素影響價格，也間接影響房價支撐效果。

去年「空官俱樂部」、今年「信義行政中心」等地上權案標脫單價屢創新高，主要是北市頂級商辦供給稀缺，目前整體空置率僅約四％，為史上新低，帶動租金一波上漲，甚至出現每月每坪五千元的首例，因此吸引更多資金投資商用不動產。

北市頂級商辦 空置率僅4％
北市商辦租賃需求持續熱絡，激勵北市租金全面上漲、空置率續探底。高力國際針對北市商辦租賃市場進行調查，可供租賃樣本棟數二五三棟、租賃面積一六一．七萬坪，空置率僅四．一八％；換言之，待租坪數不到六．八萬坪，且有一七六棟整棟滿租，即近七成大樓處於滿租狀態。

此外，北市商辦租賃市場已連續十一季單季淨去化量超過五千坪，企業門面升級及擴編需求、營運整併、彈性工作空間進駐、科技媒體電信產業的擴張為租賃主力。

供給面則持續緊縮，興建中大樓仍以自用為主，整體市場已轉為房東市場，大面積選擇有限，預計年底空置率將跌至三．三％，房東漲租企圖心強，預料明年頂級大樓與信義區將面臨嚴厲漲租挑戰。

另，今年六都商用不動產及土地交易動能相當強，前三季北市交易額已突破千億元，台中市五七六億元居次，第三至六名則依序為新北市逾四百億元、高雄市三五八億元、桃園市三四七億元、台南市二八四億元。

高力國際指出，北市以商業地與辦公大樓較為熱絡；台中市則以住宅用地最熱，前九月交易總額近三百億元；新北市與桃園市以工業類地產較熱絡，包括工業用地、廠房及廠辦。

資誠全球聯盟組織（PwC）與城市土地學會20日發布《2020年亞太地區房地產趨勢調查報告》指出，大台北地區被國際機構與投資人列為亞太第14名最適合投資不動產之城市，近五年最佳，顯示大台北的商用不動產市場信心度，大大提升。亞太22個城市中，最適合投資不動產城市前五名依序為新加坡、日本東京、越南胡志明市、澳洲的雪梨及墨爾本。

普華（PwC）國際不動產公司指出，今年大台北地區不動產市場將會有明顯的復甦，主要有三大原因，第一是受到中美貿易戰影響，高資本、高技術密集的台商回流，將帶動工業地產的交易。第二是傳統東區的商辦老化，企業紛紛將總部遷移到屋齡較新的信義計畫區、大直及南港。第三則是共享辦公空間業者的積極搶市，也會使北市房屋空置率下降。

在我國住宅市場方面，房仲業如信義、永慶等，普華評估今年業績都有10％以上成長，自住買方等待幾年、房市落底，如今看準行情後、進場承接買盤。

普華國際不動產董事長劉博文表示，儘管中美貿易戰疑雲依然籠罩，但亞太隨電商崛起、智慧科技、新興消費模式、產業園區、長照住宅等持續吸引投資人。綜觀整個亞太市場，劉博文認為，商辦仍然是市場當紅炸子雞。

以亞太不動產冠軍新加坡為例，投資人持續看好其商辦市場，尤其是香港反送中抗議持續延燒，資金大舉外移到新加坡，不少私人銀行及共享辦公室業者商辦需求因此大增，如今新加坡的不動產空置率來到歷史低點，租金收益率維持3.6％。香港也因「反送中」紛爭不斷，排名居亞太最末位、第22名。

2018 年下半年美中貿易戰開打，至今超過一年，不過此舉對台灣來說反而促使台商積極返台設廠，帶動工業地產、甚至商辦租售的需求，高力國際今 (20) 日指出，反觀香港，則衝擊大於正面，又碰上示威行動，不但金融業擴張放緩商辦租金下降，甚至港製商品訂單遭明顯打擊，影響整體經濟。

高力國際指出，香港商用不動產市場，因貿易戰開打，金融業擴張放緩，又碰上示威行動，不確定因素讓辦公室租賃需求下降，尤其是跨國公司、大型金融保險及中國企業在港暫停擴張，金融業受壓裁員，中環金鐘等核心商業區，已連續 5 季淨去化量出現負值；金融及法律服務業者等業者選擇往郊區移動。

商辦投資市場方面，由於整體投資信心下滑，交易量萎縮，今年更出現 15 年來首見無單一產權交易案，經濟前景趨於保守，預期 2020 年香港辦公大樓租金及售價將下修，空置率也會上升。

高力國際指出，香港並非整體市場都處悲觀情勢，其中供給相對有限的工廠大廈，因電商對於倉儲物流空間強勁需求，促使租金向上推升，尤其是《活化工廈計劃 2.0》使投資人持續收購舊工廈，以利後續變更使用，提升散賣交易占比，其中非核心商業區像是屯門、元朗等逐漸受到重視。

至於香港住宅價格表現，受到美中貿易戰紛爭、示威活動持續，及整體經濟放緩，影響購屋信心，單季住宅交易量萎縮 4 成，不過尚未見大幅跌價，第 3 季平均售價小跌約 1.5%，所幸有賴上半年強勁漲勢，仍使 2019 年前三季住宅價格漲幅維持 5%。

在台灣的市場部分，根據高力國際調查，今年六都商用不動產以及土地交易動能相當強，前 3 季台北市整體交易額已突破 1000 億元、約 1009 億元，其次是台中市約 576 億元，第 3 至 6 名則依序為，新北市約 409 億元、高雄市約 358 億元、桃園市約 347 億元，以及台南市約 284 億元。

高力國際指出，進一步分析六都交易類型，北市以商業地與辦公大樓較為熱絡，台中市則以住宅用地最熱，前 9 月交易總額近 300 億元，至於，新北市與桃園市則以工業類地產包括工業用地、廠房以及廠辦較為熱絡。

至於，北市商辦租賃需求則持續熱絡，且續增的需求及緊縮供給將激勵北市租金全面上漲，空置率續探底，高力國際針對北市商辦租賃市場進行調查，可供租賃的樣本棟數為 253 棟，總供給租賃面積 161.7 萬坪，空置率僅 4.18%，換句話說，待租坪數不到 6.8 萬坪，也就是近 155 萬坪都有企業承租，若進一步調查整棟滿租情況，則高達 176 棟，也就是近 7 成大樓都處於滿租狀態。

而且，台北市商辦租賃市場已經連 11 季淨去化超過 5000 坪，主要是企業門面升級及擴編需求、營運整併、彈性工作空間進駐、科技媒體電信產業的擴張為租賃主力。

供給部分則持續緊縮，興建中大樓仍以自用為主，整體市場已轉為房東市場，大面積選擇有限，預計年底空置率將跌至 3.3%，房東漲租企圖心強；2020 年頂級大樓與信義區將面臨嚴厲漲租挑戰。

歷經樂陞訴訟案爭議及三次流標的新北市府捷運共構宅「碧潭有約」在今年9月成功標租，由展拓顧問公司得標，昨（20）日與新北市府簽約，投資金額5.9億元，將打造2,600坪的複合型商場，預計2020年7月開幕。

捷運新店站共構宅碧潭有約招商案一波三折，2014年樂陞公司承租地下一樓至二樓做為企業總部，2016年10月爆發弊案、積欠新北市府租金等爭議，新北市府在隔年8月與樂陞解約，後續三度招商均流標，直到今年9月23日才招標成功。

新北市府說明，此招商案每月租金215萬元，預計市府每年有2,580萬元收入；得標租賃期間為十年，若無違約或其他情事得申請續租，續租期間一次十年，以一次為限。若以租金20年加上整修經費等資金，展拓公司全案約投入5.9億元，可創造250個就業機會。

展拓公司董事總經理李鎮宇說，碧潭有約生活廣場預計2020年7月開幕，是複合型商場，設有超市餐廳及百貨等設施，此外，還會開通與捷運新店站的連通道，吸引人潮。新北市經發局指出，自簽約起前八個月免繳租金，由於初期業者需要統整環境、裝潢及處連通道，這段期間沒有營運收入，因此優惠八個月免租。

另外，為結合碧潭觀光旅遊，將重新布置連接商場與碧潭河岸的平台，希望帶動碧潭捷運站周邊商機。李鎮宇表示，未來二年內，對外招商引資約3億元，每年營業額預估6億元。

新北市副市長吳明機指出，新店有寶高智慧產業園區、捷運小碧潭站IKEA，盼碧潭有約廣場發展成當地代表性地標，帶來新店區新一波商機，創造更多就業及投資機會。

台北市政府持有的信義計畫區內最後一塊大型面積土地－信義區行政中心，昨天進行設定地上權開標作業，結果南山人壽以一五九點八億餘元權利金，溢價率高達百分之六十，以每坪七四四萬元寫下地上權歷史新高價，擊敗元利建設和豪昱營造，取得五十年地上權。

這樁標案也為明年不動產市場寫下序曲。商仲業者指出，明年第一季被譽為「王中之王」的世貿三館地上權標案，將成為萬眾矚目的新指標。

據指出，在等標期時，就耳聞多家壽險業者有意搶進，但這塊基地鄰近台北南山廣場，南山人壽勢在必得，未來可搭配進行整體規劃。

南山人壽表示，未來打算興建商辦大樓，與空橋相連台北南山廣場，共同打造台北最優質的辦公園區。今年在南山廣場挹注下，不動產年租金收入將上看四十億元，年成長百分之五十，未來投資收益率會符合主管機關規定。

值得注意的是，南山人壽以每坪七四四點三四萬元高價搶標，「被市場質疑買貴了」；不過房地產業內人士分析，該案法定容積率高達百分之五百六十，若後續走危老又可外加一點四倍容積，若不加計容移成本且施工成本又管控得當，還是有機會獲利。

北市財政局表示，此案預計今年底完成簽約，未來預估民間投資金額可達三百億元以上。目前這信義區行政中心尚在使用基地，三年後才會遷到廣慈博愛院，因此，年底簽約後，南山人壽可開始針對土地未來使用進行規劃，三年後交付土地後便可開發。至於開發項目，官員說，只要符合土地使用分區的項目都可以，這由南山人壽自行規劃。

　　今年以來，全國各地房地產調控482次，相比2018年同期上漲超過20%。國家統計局公佈的前10月房地產開發投資資料顯示，31省份中廣東、江蘇兩省份房地產投資超萬億。

　　2省份房地產投資超萬億

　　2019年1—10月，全國房地產開發投資109603億元，同比增長10.3%，增速比1—9月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資80666億元，增長14.6%，增速回落0.3個百分點。


　　近日，國家統計局公佈31省份前10月房地產開發投資情況。從房地產投資累計值來看，1—10月，廣東、江蘇繼續保持領先，廣東以12811.89億元穩居第一，江蘇以10226.99億元位列第二，同時，廣東和江蘇也是31省份中“唯二”房地產投資累計超過萬億的省份。

　　從增速來看，西藏、貴州、廣西、雲南、山西、四川、天津、福建、內蒙古、吉林、山東、湖南、廣東、安徽等14省份增速跑贏全國。其中，西藏、貴州、廣西增速位列前三，分別為40.1%、29%和26%。餘下17省份增速均未超過10%，其中，海南、寧夏、河北3省份的增速呈負增長，同比增速分別為-26.3%、-10.8%、-2.2%。


　　中新經緯用戶端梳理發現，自2018年6月以來，海南房地產投資連續16個月保持負增長，特別是進入2019年以來，增速下降趨勢尤為明顯。

　　據瞭解，海南為減少經濟對房地產的依賴，此前對房地產屢下重手。2018年4月以來，海南加大對房地產市場調控力度，實行商品房全域限購。今年9月，海南針對房地產業又提出了多條禁止措施：禁止建設房地產開發經營中的產權式酒店；生態保護紅線區內建設商品房；利用海岸帶可開發的一線土地、新批填海土地建設商品住宅；五指山、保亭、白沙、瓊中4個中部生態核心區市縣開發建設外銷房地產專案。

　　四季度投資將繼續放緩

　　對於四季度房地產開發投資趨勢，銀河證券研究院房地產行業分析師潘瑋認為將繼續放緩。

　　他指出，2019年1-10月份，全國房地產開發投資增速為10.3%，增速較1-9月下降0.2個百分點。開發投資增速緩步下行，今年上半年土地成交低迷將繼續影響投資，並且新開工和施工以來資料逐步走弱，對開發投資難以形成較強的支撐。綜合來講，在後續基數持續走高的背景下，土地購置費的進一步走弱和施工走弱仍將導致四季度投資仍將繼續放緩。

　　招商證券(16.220, -0.27, -1.64%)也認為投資將出現趨勢性回檔。招商證券分析指出，房地產投資10月高位回落，結構上拿地費用低位略反彈，而建安投資見頂回落，上游在短暫的分歧加大後價格下行壓力後續或加大。限價政策逐步放開帶動複停工缺口和開發速度均出現較明顯改善，以及近期融資收緊導致促開發搶回款，是投資脈衝高位的主要原因，但這些影響都較難持續，隨著建安投資10月見頂回落，投資趨勢性回檔將被暴露的更明顯。

　　關於開發投資到位資金增速放緩，光大證券(11.110, -0.11, -0.98%)認為，主要是國內貸款同比下滑拖累。2019年1-10月份國內貸款同比增速7.9%，相較於前九個月回落1.2個百分點，外部融資依然偏緊。此外，2019年以來房地產信用債淨融資額持續為負亦可側面印證外部融資偏緊的情況，疊加未來房地產債券未來到期仍較多，地產企業後續償債壓力凸顯。（中新經緯APP）

細則來了！

時隔3個月之久，上海自貿區臨港新片區的人才政策終於迎來了檔細則。

11月20日上午，上海自貿區臨港新片區對外正式發佈了支持人才發展若干舉措，共分7個部分發佈了48條具體舉措。

其中，在加大國內人才引進力度方面，此次發佈的具體舉措中，包含了特殊人才直接落戶、居住證加分、縮短“居轉戶”年限等方面內容；在此基礎上，還涵蓋了加強人才住房保障方面，包含購房政策制度調整、公租房、人才公寓等方面的具體措施。

發佈多項直接在滬落戶舉措

21世紀經濟報導記者注意到，此次發佈的若干措施中，加大國內人才引進力度共有8條具體措施。

其中對在新片區工作並居住的上海市居住證持證人，新片區將予以居住證專項加分，每滿1年積2分，滿3年後開始計入總積分，最高分值為20分。

在此基礎上，對在新片區用人單位工作的各類人才，新片區還將縮短其“居轉戶”年限。

具體來看，若干舉措提出，對已在新片區工作不少於3年的，居轉戶年限由7年縮短為5年；符合新片區重點產業佈局、經新片區管委會推薦的用人單位的核心人才，且已在新片區工作不少於2年的，居轉戶年限由7年縮短為3年。

新片區將對公益事業單位錄用應屆畢業生實施落戶加分。教育、衛生等公益事業單位錄用非上海生源應屆普通高校畢業生，直接落戶打分時加3分。

除此之外，記者注意到，新片區還對重點機構緊缺急需人才、技能人才和高等級技能人才，發佈了直接引進落戶的政策舉措。

其中，對重點機構緊缺急需人才，新片區管委會將結合重點產業佈局和發展實際，推薦區域內用人單位納入本市人才引進重點機構清單。納入重點機構範圍的用人單位引進的緊缺急需、具有本科及以上學歷學位和兩年以上相應工作經歷的核心業務骨幹，可予以直接落戶。

對緊缺急需技能人才，要求在國家職業資格和技能等級認定範圍內，聚焦新片區重點產業佈局，管委會將會同市人社局制定技能人才引進目錄。對該目錄以外的緊缺技能崗位核心業務骨幹，由管委會結合重點產業佈局，推薦行業代表性企業的特有目錄納入引進範圍。

而對高等級技能人才，要求必須是用人單位引進的獲得中華技能大獎、全國技術能手稱號、國務院特殊津貼、世界技能大賽獎項等的人員，以及獲得省部級高技能人才最高表彰資助的人員，不受技能人才引進目錄限制，直接引進落戶。

此外，特殊人才亦可推薦落戶。用人單位引進緊缺急需的特殊人才，可向新片區管委會提出申請，經新片區管委會向市相關部門推薦並集體審議通過後，予以直接落戶。

人才住房保障力度更大

除了社會關注的人才落戶問題外，此次發佈的若干舉措中，還針對加強新片區的人才住房保障提出了6條具體舉措。

具體內容顯示，新片區將定向微調住房限購政策。按區域發展和產業導向，對符合一定條件的非本市戶籍人才，購房資格由居民家庭調整為個人，可購買新片區商品房一套。新片區還將縮短非本市戶籍人才在新片區購房繳納個人所得稅或社會保險金的年限，將自購房之日前連續繳納滿5年及以上，調整為連續繳納滿3年及以上。

在此基礎上，新片區將調整商品住房選房購房制度。對符合購房條件、在新片區穩定就業且穩定居住的常住人口，按規定可在新片區優先選房購房。

與此同時，新片區還將實施限價商品房政策。控制限價商品房供應量，加大人才公寓供給力度。

具體來看，在公租房保障方面，新片區將建設“先租後售”公租房，建成後10年內作為公租房使用，其中50%房源可由單位按門棟整體購買作為單位租賃房使用；公租房建成10年後可作為商品住房按套上市轉讓。

在租房補貼方面，用人單位引進的在新片區無自有住房，且在新片區租房居住的符合條件的人才，可申請租房補貼。

最後在人才公寓方面，用人單位引進的在新片區無自有住房的符合條件的人才，可申請租賃人才公寓；符合條件的高層次人才可申請租賃國際人才公寓。為聚焦激勵人才，新片區將提高供應的精准性，對新片區有貢獻的企業和人才將享受一定傾斜。

21世紀經濟報導記者瞭解到，此次發佈的若干舉措內容並未臨港支援人才政策的“最終版本”。自貿區管委會相關負責人告訴記者，上述關注人才發展的舉措還將在日後的推行中，對所涉及的實施細則、申報通知、申報指南等，將由新片區管委會另行制定發佈。

房地產市場持續降溫，部分城市供求關係失衡，下調壓力逐漸加劇。11月19日，易居房地產研究院發佈的研究報告顯示，從受監測的主要城市來看，2019年住宅供給量整體小於需求，隨著全國市場進一步降溫，預計2020年全國商品住宅將供大於求。

易居針對35個大中城市商品住宅市場的供求關係進行分析發現，2019年，供求比較小的城市多為東北和中西部弱二線和三線城市，樓市較繁榮；供求比較大的城市多為一線和強二線城市，樓市一直處於調整當中。

“住宅價格與供求關係存在較大的關聯性，供小於求，房價易漲難跌；供大於求，房價易跌難漲。”易居研究院研究員王若辰預測，全國商品住宅供求比2016年以後逐漸增大，2019年接近供求平衡，2020年則預計將供大於求，市場將面臨繼續調整壓力。

億翰智庫針對全國33個熱點城市的住宅庫存研究發現，今年前三季度，這些城市的商品住宅庫存和平均去化週期的走勢均有緩慢上行的趨勢。雖然總體仍然處在合理的區間，但是分化跡象明顯。尤其是與2015年房地產市場高庫存時期相比，部分城市當前去化狀況堪憂。

其中，作為高庫存城市的代表之一，截至三季度末，廈門的去化週期是16個月；去化週期最短是蘇州，三季度末的去化週期僅為4個月。另外，滁州2019年9月底庫存達到531.0萬平方米，基本回到2015年初的庫存水準；湖州9月底庫存581.5萬平方米，比2015年初增加近2倍。

事實上，不僅僅是三四線城市，作為一線城市當中的北京商品房庫存也在上漲。中原地產研究中心近日的統計資料顯示，截至11月上旬，北京商品住宅庫存已經高達7.28萬套，這一資料是2011年8萬套庫存之後連續8年以來的最高點。

易居方面的資料顯示，2019年，北京、天津、岳陽、烏魯木齊和廈門等城市商品住宅均供大於求。除了烏魯木齊和岳陽以外，排名靠前的城市主要為一線城市或熱點二線城市，同時也是2019年整體市場表現相對較弱的城市。此外，呼和浩特、大連、昆明、瀋陽和北海等城市供小於求，這些城市主要是2019年樓市表現較好的弱二線和三線城市。

大陸房市景氣不斷轉冷，連房企拿地也跟著大幅縮手。根據Wind資料顯示，10月分，大陸房企的拿地總價已經跌破千億元（人民幣，下同）大關，拿地均價也已創下年內最低紀錄，業內人士指出，這說明大陸房企的庫存壓力加大，資金面也相當吃緊，過去那種灑錢搶地的盛況已不復見。

根據wind資料顯示，10月分，大陸房企拿地194宗，總面積為1085.95萬平方米，拿地總價不足千億元，僅917.71億元。從各月拿地均價來看，10月分每平方公尺8450.67元的拿地均價已經是年內最低。此外，按樓面地價計算，10月分每平方公尺3737.12元的價格也已創下年內最低紀錄。

資金面吃緊 不再搶地

從個別房企來看，按中國指數研究院的資料，10月分綠地控股、碧桂園和萬科拿地面積位居前三。其中，綠地控股以377萬平方米的拿地面積排第一，碧桂園和萬科分別以305萬平方米、204萬平方米的拿地面積尾隨其後。

針對房企拿地急凍，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，由於樓市降溫，房企庫存壓力比較大，企業資金面沒那麼好，這些都會導致企業拿地意願不會太高，不會像以前那樣高溢價，地價下降正說明市場的反應、投資者的反應。

嚴躍進指出，地價下降使得當前房價定價不會太強勢，未來，地價在房價中比重減小，也使得房價難以上漲。不過，地價繼續往下降的可能性不會太大，若地價再下降，有些年底業績完成不錯的開發商就會考慮積極拿地，進行補庫存的操作。

至於未來房企拿地還會持續收縮嗎？對此，嚴躍進表示，房企拿地近期會保持收縮，但後續房企拿地還是有擴張的機會。

金九不金 上行動力弱

58安居客房產研究院分院院長張波認為，金九不金之後，銀十成色也明顯不足，大陸房價整體上行的動力已經偏弱，許多房企採取「以價換量」方式拉動銷售，在10月銷售面積按年微增的同時，對於房價卻也同步產生下拉作用，預估未來熱點城市依然存在，但已難掩整體市場走弱的大趨勢。

　　內房企深圳控股（604）昨收市後公布，單計10月，其合同銷售額按年大跌按年下跌78.6%至2.75億元（人民幣，下同），按月則跌41.7%；期內合同銷售面積按年跌58.1%至1.75萬平方米，按月亦跌約26.6%。

　　累計今年首十月，深圳控股總合同銷售額按年上升13%至79.11億元，僅完成全年180億銷售目標額的44%。期內總合同銷售面積約為32.02萬平方米，較去年同期下跌13.8%；每平方米平均售價約為2.47萬元。

　　深圳控股稱，10月底開盤的深業中城一期住宅項目當日即售罄，銷售金額約49.7億元；該部分已認購未簽約款項將在近期陸續轉為合同銷售。

　　新增土地資源方面，深圳控股於11月13日以12.3億元成功競得南京2019G77住宅地塊。該項目位於南京河西板塊，項目佔地面積為1.75萬平方米，計容建築面積為4.36萬平方米，其中擬規劃住宅部分為3.83萬平方米。

　　深圳控股日前協母公司深業集團，與萬科集團簽訂戰略合作框架協議，稱雙方將重點推動在深圳市及周邊地區土地獲取、項目開發、城市更新等領域的合作。

明年初接受申請 錦田大埔西貢具潛力

土地共享先導計劃細節曝光，包括地點、時間及程序3方面有更詳細的內容，2020年初開始接受申請，審批流程需時36至42個月，期望在未來4至6年帶來土地供應，料錦田、大埔、西貢等地區較有潛力。

根據發展局提交立法會的文件，提及土地共享設不接納申請的「禁區」，合共面積達5.9萬公頃，相當於半個香港，包括4.4萬公頃的郊野公園、6種生態敏感地帶、12個優先保育區、以及政府規劃中的用地。

換句話，扣除上述地區以及已發展的市區、新市鎮，估計有潛力作發展的私人土地，以錦田、大埔、西貢及龍躍頭一帶較有潛力。據市場資料顯示，恆地 （00012） 現時擁有粉嶺皇后山周邊300多萬平方呎的農地，而新世界 （00017） 則在沙田、大埔及西貢合共擁有多達300萬平方呎的農地。

政府劃18個月補價「死綫」

在審批流程方面，政府預計批准需時36至42個月，第一階段會由公務員組成的中央小組展開3個月的審核申請，在審核後的3個月，則由專家組成的諮詢顧問小組，以及特首會同行會批出原則性支持，之後就展開30至36個月的法定程序。

值得注意的是，政府不但劃下18個月的補地價「死綫」，而且表明若在時限內未能完成補地價，則在5年內不會再接受該宗申請任何補地價，意味若果項目本身屬於農地、綠化地，情況則有如「凍結」該幅用地發展。最後，在完成各程序後，估計發展商須1至2.5年時間作土地平整，因此政府估算，大約在計劃推出後的第4至6年會帶來房屋土地供應。

據政府消息人士透露，明白這個做法屬於頗「辣」，但考慮若審批到補地價階段，其實不止發展商花了功夫，連政府投入相當的資源，包括為項目刊憲收地，若果「臨門一腳」未有成功是非常可惜，認為這個做法是平衡社會利益。

未來4至6年 供9萬公私單位

政府計劃在2020年初推出計劃，接受為期3年的申請，審批土地面積上限150公頃，按此推算，即最快在2024年至2026年會有在土地共享下的首批土地推出。假設土地共享下的項目，平均地積比率約3倍計算，以單位平均面積約500多平方呎計算，意味計劃在未來4至6年內，可以提供9萬個公私營房屋單位的土地，相當長遠房策下的兩年房屋供應量。

資深測量師、第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為，做法太苛刻，因一般商討補地價要批出第一口價，需一年至16個月，規定要在18個月內完成，變相逼發展商一定要接納政府的出價。

簽臨約5天繳全款 最高折扣17.5%

九肚山駿嶺薈公布50伙價錢，發展商推罕見極短成交期辦法，簽臨約5天後便要繳全數樓價，折扣率最高17.5%，折實呎價由17,556至25,864元，低同區約15%。

建滔旗下的駿嶺薈昨開價，首批50個單位，包括18伙分層單位及32幢洋房，實用面積介乎1,588至10,727平方呎，當中包括兩幢過1萬平方呎的洋房。分層單位價單定價由3,379.3萬至7,967.3萬元，價單呎價由21,280至26,700元，洋房價單定價由8,495.9萬至3.36億元，價單呎價均一31,350元。

發展商提供3種付款辦法，其中折扣率最高付款辦法屬100%現金付款，可減樓價17.5%，不過此付款辦法要求買家支付臨約5%，5天後簽正式買賣合約，便要支付95%剩餘樓價，極短成交期屬市場罕見，意味對買家的財力要求極高。

至於較長成交期的付款辦法，則屬30%現金付款，可減樓價6.5%，臨約先支付5%，簽正式買賣合約便要繳25%樓價，明年3月底前則繳餘下7成尾數。

低同區呎價15% 周六賣23戶

若以最高折扣率17.5%計算，今批單位折實價由2,787.9萬至2.77億元，折實呎價由17,556至25,864元。以此比較，駿嶺薈較同區新盤呎價低約15%。

發展商同時公布銷售安排，推出23個單位於本周六（23日）發售，不過首輪銷售只限發展商員工、員工的家庭成員或發展商商業夥伴購入，並未公開發售。

英皇國際 （00163） 旗下屯門珀居，16號屋以8,210萬元成交，實用面積2,766平方呎，花園及天台面積分別2,560及923平方呎，成交呎價29,682元。

新地 （00016） 馬鞍山雲海別墅昨沽出2幢洋房，包括Jasmine Avenue 1號屋及Lily Avenue 12號屋，成交價分別5,451.2萬及4,704.2萬元，洋房面積分別3,739及2,187平方呎，實用面積呎價1.45萬及2.15萬元。另長實 （01113） 上環My Central將一伙撻定單位加價14%，於下周一（25日）推售，涉及單位屬12樓F室，最新價錢2,157.8萬元，實用面積679平方呎。

發展商出價料審慎 恐添流標風險

即將在本周五（22日）截標的西九龍高鐵站商業地，是今年最矚目的賣地，估值高達791億元。有測量師認為，在目前社會環境下，發展商出價會相當審慎，流標與否取決於政府會否調整底價。

萊坊林浩文：屬兵家必爭地

該幅地皮於廣深港高鐵西九龍站上蓋，鄰近九龍站及西九龍文化區，佔地64.3萬平方呎，可建樓面達316.5萬平方呎，相較環球貿易廣場（ICC）還要大10%。

由於地皮位置優越，加上地皮規模龐大，市場一度估值地價有機會達到近千億元，而最近受社會事件及經濟衰退影響，最新市場估值介乎316.5億至791.2億元，樓面地價1萬至2.5萬元。

萊坊執行董事及估價及諮詢主管林浩文形容，地皮本身位置、質素屬於無可挑剔，認為這類香港站、九龍站、高鐵站的地皮屬於戰略位置，兵家必爭之地。

政府會否下調底價 惹關注

不過，林浩文最大憂慮在於地皮發展規模太大，投資風險高。「香港地價無得分期，建築成本投入成本全部都需要支付，資金回收期那麼長，對於發展商來說壓力都相當之大。」他估計，資金收回期有機會達25年至30年。

另一方面，目前社會環境、經濟衰退因素，均增加寫字樓及商場等商業項目投資風險，林浩文將其估值下調，最新為473億至633億元，每呎樓面地價1.5萬至2萬元左右，預期入標的都是大型發展商或者中資財團，並且以合資形式競投，標書數目最多僅3至4份。

至於地皮會否流標，林浩文認為，取決於政府會否因應市況下調底價，並提及近期啟德住宅地亦無流標收場，反映在政府下調底價後，雖然中標地價較低，但不一定會流標。

本地事件衝擊 零售掀結構性挑戰

環球經濟面對下行壓力，內地消費者外遊購買力漸減，加上本港持續5個月的社會事件惹起人身安全疑慮，本地奢侈品市道受衝擊，生意不景氣，摩根士丹利發表報告，直指香港旅遊及奢侈品零售市場正面臨結構性挑戰，下調持有本地主要購物商場的其中三大收租股盈利預測和目標價，包括九倉置業（01997）、希慎興業（00014）及冠君產業信託（02778）。

藉電商平台買奢侈品勢增

內地居民訪港自由行計劃已推行16年，「爆買」的熱潮已經減退，近年內地旅客外遊興趣轉向長途旅遊，大摩指出，內地居民大中華地區以外的出境遊將會持續增長，大中華地區旅遊佔比則料由2018年的51%，降至2025年的33%。同時，境內外奢侈品價差收窄，以及有競爭力的產品供應增加等因素影響之下，將加速奢侈品消費回流內地，都會令中國的奢侈品購物中心及免稅店得益。

該行又提到，網上及實體銷售渠道擴大，可收窄內地奢侈品市場的供求差距，目前奢侈品在內地電商平台的滲透率僅6%，低於全球平均水平的9%，預期往後將有更多奢侈品品牌願意進入內地電商平台，意味內地人外遊購買奢侈品的需求會減少。

由於內地旅客佔本港部分商場零售銷售額約40%至60%，大摩因此看淡本地收租股，把三大商場業主2020財政年度的每股純利預測平均下調6%，而2021財政年度則下調9%。該行把九倉置業目標價由48元下調至40元；希慎目標由37元降至33元；冠君產業信託亦由5.7元下調至5元。

希慎冠君5個月累挫逾兩成

事實上，三隻被大摩調低盈利預測及目標價的收租股，自6月至今股價累積跌幅介乎17%至24.4%不等，同期恆指跌幅不足0.1%，意味嚴重跑輸大市。九倉置業昨天早市低見43.2元，跌3%，收報44.25元，仍下滑0.7%，成交額1.56億元，6月至今累跌17.4%；希慎早段曾跌至30.1元，午市企穩，收報30.85元，升0.2%，6月至今累瀉24.4%；冠君昨日無升跌，收報5.04元，6月至今累挫21%。

財政司司長陳茂波周日以〈拒絕「攬炒」〉為題發表網誌，指粗略估算，第三季GDP按年倒退2.9%，當中逾2個百分點跌幅是源於零售、餐飲及酒店等直接受嚴重衝擊的行業。至第四季起，旅客來港意欲持續不振，本地消費需求疲弱，嚴重打擊經濟及投資氣氛，10月及11月首10日訪港旅客人次仍按年銳減逾四成；而第三季零售業銷貨量按年大幅下挫19.5%，10月零售表現比之前更差，或會創有紀錄以來最大的銷貨量跌幅。

私人住宅租金按月續跌，根據美聯「租金走勢圖」顯示，今年10月以實用面積計算的私人住宅平均呎租為37.59元，按月下滑約1%，從7月的高位連續3個月向下。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，美聯物業以該行促成的租賃成交統計，10月全港100個私人住宅屋苑的實用面積平均呎租37.59元，較7月份的歷史高位38.33元，3個月累跌0.74元（約1.9%）；導致今年首10個月的平均呎租升幅收窄至約1.6%，累漲0.7元。

劉嘉輝表示，租金連續3個月回落，帶動月租1.5萬元或以下的租務比率增加，今年上半年約32.6%租務成交的月租為1.5萬元或以下，惟7月至10月約4個月計算，此類價位的成交比例增加至34.8%。

至於上半年比例高達約38.8%的月租逾2萬元租務成交，7月至10月約有35.5%落入此類別；至於7月至10月餘下接近三成的租務成交，月租介乎約1.5萬至2萬元水平。