長虹建設(5534)今日舉辦「長虹天際」完工慶功宴記者會，長虹建設董事長李文造表示，「長虹天際」規劃70、83坪，每坪32~36萬元，總價2500~3000萬元，目前已售超過8成，在中小坪數當道市場中逆勢突圍，創造銷售逾230戶行情，因此舉辦慶功宴，現場吸引200組民眾參與。

李文造表示，「長虹天際」規劃地上36樓，為林口在地最高，全棟SRC鋼骨，並與P&T團隊合作，公設比僅30%，但規劃22項休閒設施，擁有五星飯店等級大廳，加上70、83坪規劃在林口A9站生活圈可說是真空型產品，因此在小坪數當道市場逆勢突圍，擁有絕佳個案表現，全案銷售已逾8成，表現相當亮眼。

新高創廣告協理謝文偉表示，「長虹天際」預售時每坪單價曾來到40萬元，當時即已售6成，現在成屋單價約32~36萬元，每周皆有成交，銷售步入尾聲，今日慶功宴現場又再售出2戶，顯見買氣確實回溫。

針對長虹建設推案布局，李文造表示，林口的發展持續在燃燒，百貨公司、雙影城等持續進駐，十分看好未來發展，目前林口還有2~4個建案預備推出。至於手上建案，「忠孝詠吉」已完銷，接下來新店央北、文山區以及台中梧棲都有推案，信義計劃區旁豪宅「松德長虹」即將進場，並於北台灣大舉進補6塊廠辦土地，總銷規模達300億元，將陸續推出。

住展雜誌21日公布最新統計指出，今年前十月推案量淨增最多的前十名戰區中，有高達七個行政區挾重劃區推案潮，上演房市大復活！其中，二重疏洪道、新莊副都心、青埔特區等從一度「零推案」變成「狂推案」；至於桃園龜山A7重劃區更堪稱「最狂重劃區」，推案戶數逾6千戶，贏過整個台北市案量。

住展最新調查顯示，今年前十月推案量年淨增金額最高的前十大區域，依序為龜山、三重、板橋、新莊、中正、淡水、林口、中壢、北投、大同。住展雜誌企研室經理何世昌表示，這十區有七區都因重劃區掀起推案潮而進榜，當中有幾個重劃區在過去幾年差點「死透」，但如今起死回生大復活，顯示房市正在復甦當中。

何世昌表示，今年推案量新增金額榜首桃園市龜山區，前十月推案金額已達617.3億、年增294.1億元，遙遙領先北台灣各區，而關鍵動力就來自A7重劃區，由於2字頭相對親民的房價，前十月推案戶數已破6千戶，預計全年會超過7千戶；7千戶到底有多狂？以台北市來說，估計今年新推案戶數約6千多戶，因此光是A7重劃區，供給量就超過整個台北市，推案狂潮可見一斑。

第二名的三重區前十月推案量為479億元，年增254億元，年增幅超過1倍。主要除仁義重劃區進入第一波推案高峰期外，獲解禁的二重疏洪道重劃區也有不少建商進場案，湧現推案潮。第三名的板橋則繼續拜江翠北側重劃區之賜，推案量年增193億元。

何世昌表示，房市回溫，部分重劃區躍居房市主角，像新莊的頭前與副都心重劃區、林口與淡海新市鎮，以及桃園中壢的青埔特區等，今年都上演王子復仇記。 包括新莊副都心、青埔特區等重劃區，在房市低迷時曾一整年推案「掛蛋」，沒有建商敢推案；頭前、林口、淡海，新案數量也是屈指可數，而今年淡海新市鎮敗部復活，前十月已推出3千多戶，顯示建商信心都回來了。

何世昌表示，建商推案意願往往與市況冷熱呈正相關，「贏要衝，輸要縮」。若買氣持續復甦，預期北台灣重劃區將會從原本空頭市場的邊緣人，躍居為房市主角，明年可望再爆一波推案潮。

台北市住宅區八米巷不能開餐飲業緊箍咒，恐成為住宅區小巷道內店面租金的殺手。近日台北市松江路、行天宮一帶不少巷內餐飲店家，陸續遷址或貼出歇業公告，均因違規遭罰，由於餐飲業向來是店面租客大宗，未來餐飲業在合法要求日益增強下，原本付租能力就較差的店家需求萎縮，更挫傷小巷弄內店租。

近日松江路巷弄內的法式料理Allson’s Kitchen三賀家、任意門咖啡等近十家店家，陸續傳出歇業、遷址的消息，據了解，因遭人檢舉其違反於住宅區臨路寬不及八米，不能作餐飲營的規定，這次受罰的店家集中在松江路259巷，錦州街242巷等巷弄，都是六米巷道。

台北市因高密度住商混合、加上一線店面租金居高不下，餐飲業不少隱身在住宅區小巷弄，早期師大商圈內雲和街的餐飲小店，長期遭住戶抗議檢舉而一一退出，造成商圈沒落；知名牛肉麵店林東芳搬至安東街砸重金裝潢後，也因違規重回八德路；此外如文青聚落赤峰街也有不少餐飲店家遭檢舉而撤出。

台北市土地使用分區管制自治條例等相關規定，住三用地從事飲食業，設置地點須臨八米寬以上道路，若在2013年7月25日以前營業登記設籍，列管暫緩處罰，之後才開店的會面臨6~30萬罰緩、勒令拆除、停用等處置。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，餐飲業本為店面租客大宗，為符合規定，原在住宅區小巷道內勢必移往八米以上巷道，八米巷道成為租金強弱的分野，住宅區合法經營餐飲店家也會面臨較高店租、成本的壓力。

香港商匯泓不動產副總吳懿倫認為，住宅區內小巷弄的餐飲業本來就多為付租能力較弱的業者，一線商圈為商業區、大馬路，本來就是高付租能力業種的天下，一旦取締加重，會擠壓小巷弄的三線商圈店家，往較大巷道的二線商圈移動，使二線商圈更為強勢。

新美齊（2442）昨（21）日公告拿下捷運環狀線中和站和中原站捷運共構案最優申請人；新美齊董事長林傳捷表示，該案預計明年首季完成簽約，若後續請照順利，不排除明年就能推出兩大新案，並可望最快2021年挹注營運。

新美齊持續衝刺房地產業務，昨日公告拿下捷運環狀線中和站（Y11）、中原站（Y13）兩大捷運共構案最優申請人，其中前者面積達729坪，其中土地所有權人分回58.66%、公司分回41.34%，預計投入資金約9.4億元。

林傳捷指出，兩案預計明年首季正式簽約，其中中和站部分因周邊缺乏策略型商辦案，加上站體有高度限制，目前朝向共享辦公室產品規劃，總銷初估10億元。

中原站方面，面積達590坪，全案地主分回55.56%、新美齊分回44.44%，投入金額為7.92億元；林傳傑分析，該案目前規劃為一樓店面，其餘則是住宅，總銷約10億元。兩大案將在拿到建照後預售，由於兩案捷運站體已完成，因此無需再施做地下樓層，將縮短工期，最快有機會明年底完工並貢獻收益，惟建照、使照以及施工狀況還需視實際狀況而定。

台北國稅局表示，房地合一稅跟舊制房屋交易最大的不同，在於無論賺錢還是賠錢，只要有出售，就應該在一個月內主動申報，最近查核發現，有民眾誤以為賠錢的交易就不必申報，結果反而挨罰。

官員用實際案例說明，有位民眾在2015年1月23日以977萬元買入台北市某房屋以及其坐落基地，購屋後又主動整修，支付改良修繕費用39萬元，並於2016年8月29日以980萬元出售，這位民眾自行試算之後發現，其實這筆賣屋交易虧了36萬元，感覺虧損應該不必申報，最後因為未在期限內申報，被處以3,000元罰鍰。

官員表示，房地合一稅新制上路後，個人交易2016年1月1日以後取得的不動產，都屬於房地合一稅的課稅範圍，不論這筆交易有賺錢或虧損，都要依規定於所有權移轉登記日的隔天起30日內，主動辦理房地合一稅申報。

官員提到，除了2016年以來的房屋之外，其實新法上路還有個過渡期，房地合一稅的精神在避免炒房，在2014年1月2日以後取得的房地產，若持有期間不滿二年就馬上出手，其實也會被歸類在房地合一稅的課稅範圍。

官員表示，房地合一稅也可以透過網路申報，只要準備讀卡機，使用自然人憑證、金融憑證、已註冊健保卡等，就能透過網路辦理申報，若是沒有讀卡機，輸入身分證字號與戶口名簿戶號，也可以辦理網路申報。

如果沒有在期限內主動申報，官員表示，依據《所得稅法》第108-2條規定，可處3,000元以上3萬元以下行為罰，若有應補稅額，還會按補徵稅額處三倍以下罰鍰，兩種罰鍰擇一從重處罰。

捷運行天宮站周邊多家巷弄餐廳近來傳出將暫停營業，正在另覓新址，引發消費者關注是否又是房東漲租逼店家出走，房仲表示，和房東無關，主要是這些巷弄餐廳位於道路未達8米的住三區，依法不得營業，有人不斷檢舉，店家只好被迫搬遷。

目前區內「任意門咖啡」已經搬家，知名法式料理Allsons Kitchen三賀家，也在臉書公告12月20日暫告營運並喬遷，新地點仍在尋覓中，其他還有5、6家餐廳也傳出積極另尋店面準備搬家。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，依照台北市土地使用分區管制自治條例，以及台北市土地使用分區附條件允許使用標準規定，第三種住宅區從事飲食業，設置地點規定須臨8米寬以上道路。

上述店家集中在松江路259巷，錦州街242巷，和民生東路二段147巷6弄和12弄，都是6米巷道，依法不得作為餐飲使用，若在民國102年7月25日前營業登記設籍，列管處理暫緩處罰，之後開店的，則可依法處6萬元以上30萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀，並限期三個月改善。

張旭嵐說，誤觸「住三區」開業限制的案例不少，師大商圈雲和街一帶巷弄中的餐飲小店，就因周邊住戶抗議和檢舉，被迫退出商圈，也使得師大商圈沒落。

東區知名牛肉麵店林東芳，2018年搬到安東街店面擴大營業，還砸重金裝潢，也因周邊住戶檢舉，只得捨棄豪華裝潢，今年搬回八德路重新開始，賠上了數千萬的裝潢費用。

張旭嵐表示，文青風盛行，不少年輕人喜歡在巷弄裡開設咖啡輕食或特色小吃，在開店選址前，應該注意相關法規限制，以免開店了才發現踩到地雷，賠了夫人又折兵。

內政部公布最新餘屋調查，六都以淡水賣壓最大，截至2018年第4季，待售餘屋達3,209戶，其次為中壢、左營，三民、桃園，都在2000戶以上。另外新莊、楠梓、龜山、汐止，板橋也都入榜前十名。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，餘屋前十名，除了汐止外，都是老面孔，主要是區內都有重劃區大量推案待去化。汐止並無重劃區，餘屋量會暴增，主要是內湖、南港房價下修，大批區外客回流港湖，許多建案銷售停滯，餘屋快速累積。

他表示，汐止房市和南港、內湖連動密切，南港、內湖房價一漲，很多人就會往汐止買房，相反的，只要南港、內湖房價下修，汐止建案往往就「等嘸人」。今年內湖、南港有回升趨勢，預料汐止餘屋量會逐漸減少。

內政部營建署20日發布「2018年低度使用（用電）及新建餘屋（待售）住宅資訊統計分析」，截至去年第4季，全台餘屋有7萬5,227戶，仍處於高峰。六都以新北市1.55萬戶最多，桃園1.2萬居次，高雄約1萬戶第三。

餘屋量前十大行政區也集中在新北、桃園、高雄，新北四個最多，桃園、高雄各有三個。

何世昌表示，餘屋量前十名行政區，除了汐止，其他都有重劃區，其中淡海新市鎮近年雖推案減緩，但過去幾年累積大量供給，仍待去化，相較先前3,300多戶，餘屋已有下降趨勢。中壢、中壢、左營、桃園、新莊、餘屋量也都呈下滑走勢。

汐止區近一年餘屋量暴升，根據內政部資料，汐止2017年第4季餘屋共879戶，僅隔一季，2018第2季大增至1,795戶，暴增一倍，第3季、第4季略有下滑，但仍達1,528戶，餘屋量排名全台第九。

近年房價經歷修正後，2018年豪宅交易開始回溫，台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，2016年房地合一稅上路後房市落底，豪宅價格也隨之修正，而受惠台商回流、房市緩復甦，以及逐漸穩定的豪宅價格下，今年以來豪宅仍有不錯的銷量，像是「和平大苑」今年狂銷20戶坐穩「豪宅銷售王」寶座。

今年兩棟大安區豪宅買氣持續噴發，除了「和平大苑」至今狂銷20戶坐穩「豪宅銷售王」寶座，同樣在大安區的「敦南寓邸」也緊追在後，共賣出18戶，而傳出賠售的「西華富邦」，事實上在價格盤整穩定後去年狂銷30戶，今年也賣出10多戶的佳績。合計這三棟豪宅今年賣出近50戶。

元利建設坦承，今年以來「和平大苑」銷售確實有不錯成績，出手買方多是殷實的傳產企業主，主要著眼目前國際情勢變化和轉變，在基於自用且資產配置的考量之下，選擇購買口碑優質的豪宅新案。

陳炳辰指出，豪宅銷況逐漸走向個案表現，除了口碑優質的豪宅外，在經過房市盤整後的豪宅價格，也陸續吸引高資產族進場，因此除了大安區豪宅「和平大苑」、「敦南寓邸」也亮眼的成績外，傳出賠售的「西華富邦」在價格穩定後，去年也賣出30戶的亮眼成績，惟高點進場的屋主轉售時，多少碰上賠售的命運。

壽險業面臨海外投資避險成本高漲，加上投資額度已近滿水位，將投資目光重回國內商辦不動產。除南山人壽昨（20）日再砸大錢買樓外，近二年六大壽險業標售與計畫加碼投資不動產金額已超過千億元。

近二年壽險業不動產最大投資案為富邦人壽，2018年以權利金約79億元取得高雄捷運凹子底站旁的地上權，打算斥資400億元蓋綜合商業中心，昨天斥資159餘億元標下台北信義行政中心地上權的南山人壽亦不遑多讓，以南山廣場耗資500億元歷時五年興建來看，預料總投資金額不會太低。

法人表示，國泰人壽近來不動產投資相對保守，但近二年也斥資約132億元買下台中市、桃園市、基隆等非台北市精華不動產，加上原六福皇宮已轉租給JR東日本大飯店，2021年初開幕，預料每年收租逾百億元的國壽，仍穩居保險業不動產收租冠軍。

新光人壽看好不動產穩定投資收益與增值利益，內部規畫擬以300億元為上限，在全台尋找優質標的，並是唯一一家有意投資興建銀髮日照中心的壽險公司，新壽過去幾年投資的內湖不動產邁入收割期，今年租金收入上看42億元，可望與去年收租41億元的富邦人壽爭老二地位。其他新增投資案金額都比較小，介於28億?36億元間，像今年10月全球人壽買桃園華亞科技園區。台灣人壽連二年買下內湖相鄰商辦大樓各約18億元，加總估算六大壽險投資不動產上看千億元。值得注意的是，保險業投資不動產仍採審慎態度，標的也從一整棟商辦，到分層或是轉向郊區倉儲物流等。

雙北捷運交通便捷，生活圈緊緊相連，因此新北市捷運站點，若是越靠近台北市，平均房價相對較高，但板橋區的江子翠站竟是例外。相比之下，板橋站和新埔站房價更強。

根據今年內政部公布的實價登錄顯示，接近北市的幾個新北捷運站點，包含新店區大坪林站均價在50萬元、永和區頂溪站均價48萬元、三重區台北橋站均價42萬元，都是同行政區的捷運沿線裡行情最好的站，但板橋區的江子翠站卻是例外，平均單價49萬元，低於新埔站的52萬元和板橋站54萬元。

地產專家張欣民分析，雖然江子翠站、新埔站、板橋站3站相連，但江子翠房價不及板橋和新埔，主要原因是，江翠北側預售案推出，造成市場壓抑，導致江子翠站周邊房價較無動能，上漲的幅度就有限；而板橋站房價高，主因是新板特區豪宅林立，附近生活機能自成一格，加上三鐵共構的優勢；而板橋站又位處行政中心，居住人口眾多，生活機能相對不必仰賴台北市，另外，新埔站則因共購宅戶數多，加上環狀線通車帶動，進而拉高平均單價。

張欣民也提到，若江子翠站周邊10年左右中古屋房價跟江翠北側重劃區差不多或更低的話，他建議買中古屋會較有優勢，畢竟周邊生活機能方便，再者江子翠站附近的中古屋還是相當保值；相較下，重劃區新大樓的公設比不僅重，也無生活機能，所以考慮買房的民眾得好好思考未來的區域發展與生活便利性。

常山北明(000158)11月21日晚間公告，公司原第五分公司廠區用地使用權將于12月24日公開出讓，土地面積7.65萬平方米，為住宅和教育用地，競拍起始價12.97億元。由于該地塊拍賣價格及搬遷支持資金返還時間不確定，此次公開出讓對公司利潤的影響尚不確定。

　中國人民大學商學院學生小邱明年研究生畢業，最近一直在找工作，面試基本都在北京，但他也在考慮要不要去其他城市。

　　“北京的競爭太激烈了，跟我一起面試的，經常十個人裡面七八個清華、北大的，剩下兩三個是人大的。”小邱說。

　　放眼全國，像小邱這樣的大學畢業生，將是多個城市爭搶的物件。教育部指出，2020屆高校畢業生規模預計將達到874萬人，比2019年增加40萬。

　　在近幾年的人才爭奪中，以新一線城市為代表的熱點地區，普遍將關注點放在了大學生身上，陸續放寬這一群體的落戶門檻，有的還給予安居補貼、購房優惠等。

　　這一定程度帶動了大學生的就業地選擇偏好。根據麥可思研究院今年6月發佈的《2019年中國大學生就業報告（就業藍皮書）》，相比於北上廣深，新一線城市的吸引力在不斷增強。

　　正值秋招季，21世紀經濟報導記者梳理了15座新一線城市最新的大學生落戶政策。根據《2019城市商業魅力排行榜》，這15座城市分別為成都、杭州、重慶、武漢、西安、蘇州、天津、南京、長沙、鄭州、東莞、青島、瀋陽、寧波和昆明。

　　今年以來，人才爭奪的勢頭絲毫沒有減弱。截至目前，15座城市均對大學生敞開了大門，一些城市已經將落戶門檻放寬至大專乃至中職畢業。

　　在落戶政策趨於同質化之後，各個新一線城市幾乎又站到了同一起點，對於即將畢業的大學生們而言，下一個有吸引力的點是什麼？

　　落戶政策有進一步放鬆趨勢

　　今年以來，部分新一線城市的落戶政策又有進一步放鬆之勢。

　　春節過後，西安率先打響第一槍，本科及以上學歷落戶不再受年齡限制。2018年，西安就曾率先推出“面向全國在校大學生僅憑學生證和身份證即可完成線上落戶”，新政實施三天的時間裡，吸引了超過1.5萬人遷入。

　　杭州在5月發佈了大學生落戶細則，交1個月社保即可。2018年，在杭州以學歷落戶的條件需交滿1年社保，同時居住滿1年。

　　重慶針對一般人才的落戶政策姍姍來遲，但頗有一步到位的氣魄。今年5月重慶提出，所有人才落戶均不受在渝務工、就業年限和繳納社保年限的限制，甚至沒有年齡限制，並且直系親屬可隨遷。而大學專科或具有初級專業技術職稱以上的在重慶就業人員，即可納入人才範疇。

　　6月，青島將畢業生落戶門檻放寬至專科學歷。

　　武漢曾在2017年年初啟動了 “百萬大學生留漢創業就業工程”，今年7月又出引才留才新政，對專科人才及其配偶、未成年子女落戶均敞開了大門。

　　寧波也在7月出臺了《關於進一步放寬我市戶口准入條件的通知》，放寬“先落戶再就業”適用人群的範疇，從原來要求的“全日制大專以上應屆畢業生”，改為“畢業15年內的全日制普通高校、中等職業學校（含技校）畢業生”；專科學歷或中級技能職業資格人才的落戶社保繳納年限要求，從原先的1年改為6個月。

　　總體而言，新一線城市大多已經將人才落戶的門檻放寬至大專生，僅天津和南京除外；西安、長沙、鄭州、瀋陽等更將中等職業學校（含技校）畢業的學生也納入了可憑學歷入戶的群體。

　　截至目前，各地政策的差異主要體現在：落戶是否需要先就業，需要多久的社保繳納證明，是否有年齡上限的限制。

　　從這些指標來看，鄭州和昆明最為寬鬆，既沒有年齡方面的限制，也沒有就業、繳納社保的要求。若針對應屆畢業生，不考慮年齡因素，武漢、西安、青島、瀋陽等城市也都允許大專生直接落戶。

　　此外，大約2/3的城市對應屆大學生給予無差別的補貼。單看補助金額，鄭州稱得上最慷慨，博士3年的生活補貼5.4萬元，並且最高可享受10萬元的購房補貼。

　　就業機會牽引人才流動

　　在強勁的人才政策之下，新一線城市普遍迎來了常住人口的快速增長。2018年，西安、杭州、成都、重慶、鄭州、長沙、寧波和武漢的常住人口增量都超過了18萬。除深圳、廣州和佛山之外，新增人口數量靠前的，均由新一線城市包攬。

　　具體到大學生群體，上述《2019年中國大學生就業報告（就業藍皮書）》的資料顯示，北上廣深就業比例持續下降，從2014屆的25%下降到了2018屆的21%。而新一線城市吸引力不斷增強，從2014屆的22%上升到了2018屆的26%。在新一線城市就業的應屆本科畢業生中，外地畢業生占比從2014屆的28%上升到了2018屆的37%。

　　此外，剛畢業時在北上廣深就業的畢業生中，三年內離開的比例明顯上升，從2011屆的18%上升到了2015屆的24%。

　　小邱告訴21世紀經濟報導記者，從落戶政策來看，很多城市看上去都差不多，補貼大多在幾萬元以內，是相對短期的小利益，可能對一些人有吸引力，但很難單靠此驅動大家做長期的就業決策。他身邊的同學裡確實有不少人考慮畢業後去新一線城市，但主要是跟就業機會結合起來，比如想做互聯網的同學會更傾向於去杭州。

　　在深圳一家高科技企業從事研發工作的小鐘，正在考慮舉家搬遷到成都，他所在的公司有到成都建研發中心的計畫，小鐘覺得這是個不錯的機會。

　　京東數字科技近日發佈的《2019基於京東大資料的中國人口遷移和城鎮化發展研究報告》認為，杭州、成都、重慶、長沙等人口淨流入強勁的城市具有收入增速快、產業升級加速、房價收入比低等特徵。


　　最近幾年，大公司將第二總部或區域、功能總部設置到新一線城市漸成風潮，小米第二總部落戶武漢，騰訊西南總部落戶重慶，華為全球存儲總部落戶成都。由此創造的就業崗位，也成為新一線城市吸引人才的一大助力。

　　智聯招聘發佈的《2019年秋季中國雇主需求與白領人才供給報告》顯示，新一線城市平均薪酬加快追趕萬元目標，而城市間的薪酬差距也在進一步縮小。

　　華南城市研究會副會長孫不熟告訴21世紀經濟報導記者，政府做的很多事情，包括放鬆戶籍門檻等，相當於“導流”。但把人吸引過來之後，如何留得下來，將“流量”真正變為“生產力”，還是需要有高品質的產業。對於地方政府而言，最重要的是提升營商環境，這是體現差異化的方向。

　　對於年輕人而言，城市品牌、生活方式等變得越來越重要。比如很多奢侈品牌把首場發佈會放在成都，從資料來看，成都也的確受到了年輕人的歡迎。“城市軟實力，這也是地方政府比拼的另一個方向。”孫不熟說。

　　2019年初，房地產市場逐漸回溫，但隨著“因城施策、一城一策”在全國各級城市的貫徹落實，市場從“小陽春”逐步降溫。進入10月份以來，全國土地市場普遍出現量價齊跌態勢。

　　儘管如此，熱點城市土地出讓金規模仍然不斷刷新歷史同期紀錄。據易居研究院資料，前10月受監測的40城市中，土地出讓金達到千億元的有8個；中原地產研究中心統計則顯示，截至11月18日，土地出讓金達到千億元的城市已達12個。

　　那麼，今年土地市場呈現出何種變化？哪些城市的土地交易仍然保持熱度？距離年終僅有一個多月， 各級城市供地及房企投資還將呈現哪些變化？


　　上海某在建工地 圖片來源：每經記者 包晶晶攝

　　前10月土地市場量價齊跌

　　“初步統計，10月份全國300個城市土地住宅用地供應規模超過1億平方米，同比下降1.4個百分點，但成交規模同比下降接近20%，10月份的供應節奏是有所放緩的。10月份全國300個城市住宅用地，不管是供應還是成交同比都有所下降，成交樓面價也是基本下跌。但按照慣例，部分企業年底拿地動作較多，導致了土地溢價率開始出現了小幅上漲的走勢。” 中國指數研究院杭州分院副總經理高院生分析認為。

　　易居地產研究院月初發佈的《10月40城土地市場月報》顯示，今年10月，40城土地成交面積環比下降7.9%，移動平均土地成交均價環比下跌3.8%，量價齊跌。其中，4個一線城市土地成交建築面積環比下降36.8%；二線城市成交面積環比下降9.1%，地價環比下跌5.4%。尤其是以南京、武漢為代表的熱點二線城市，多宗地塊以底價成交，土地市場涼意濃濃。

　　今年以來土地購置面積同比降幅較大也與去年同期基數較高有關，考慮到房企融資環境持續收緊，預計全年開發企業土地購置面積維持負增長的態勢沒有懸念。

　　但易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者：“即便個別城市出現突然火爆的情況，但從全國土地市場資料來看，大趨勢還是降溫的，說明當前企業還是趨向謹慎和保守，土地市場也不會明顯反彈。”


　　更能反映市場冷熱程度的成交溢價率在10月份繼續下降。據易居方面統計，10月份40個典型城市土地溢價率為14.3%，較9月下降2.4%，已經連續4個月下降。

　　同策集團首席分析師張宏偉分析認為，“從企業投資的角度來講，近期拿地前評估的淨利潤要求比之前提高很多。以往在核心城市拿地，基本有著10%~12%的利潤要求，今年二季度有的企業率哪怕利潤5%、6%，甚至不賺錢都會拿地。但近期由於融資環境收緊、企業資金鏈緊張，而且當前行業處於低谷期，所以房企為了控制風險，把利潤要求提高了。”

　　分城市來看，10月份一線城市中除了北京土地成交溢價率高於10%，廣州僅為3%、上海和深圳為0%。40個典型城市中土地成交溢價率排名前5的城市分別為襄陽、東莞、瀋陽、武漢和荊州，溢價率分別為 44%、40%、33%、22%和 22%。

　　但多位業內人士在 接受《每日經濟新》記者採訪時表示，儘管市場走弱，但對房企而言卻是不可多得的拿地“窗口期”。

　　“我們認為，從現在到明年一二季度這個階段，對於一二線核心城市的確是比較好的拿地視窗期。表現主要是各個城市出現流拍和大量的底價成交，這代表著現在土地市場進入一個階段性調整期，這種情況下是個比較好的拿地視窗期。”張宏偉說。

　　各城土地市場冷熱不均

　　今年1~10月，40個典型城市土地出讓金收入22097.6億元，同比增加15.7%，增速回落1.5個百分點。由於各城市實施“一城一策”差異化調控，各城市在供地節奏、土地政策、市場環境上的差異造成了土地市場的分化。

　　其中，一線城市地價在2019年6月上漲較明顯，主要是深圳、北京和上海土拍較熱，溢價率一度分別達到48%、17%和 23%。而10月份一線城市土地市場成交量下降明顯，地價小幅下跌。

　　較為突出的是二線城市的表現。今年2月份之後，廈門、南京、杭州、成都、武漢和重慶等前期熱點二線城市地價反彈明顯。《易居快報之40城土地市場月報》指出，其主要原因一方面是因為第一季度發債融資量較多，房企資金面較為寬鬆；另一方面是因為開發商拿地預期的轉變——規避三四線城市、向一二線城市轉移，同時一線城市供地量又比較少，熱點二線城市成為主要的拿地對象。但進入下半年，在政策持續快速收緊的趨勢下，成交量持續下降、地價漲幅不斷收窄，9月漲幅轉負，10月量價齊跌。

　　從供應量上看，據中指研究院公佈的資料，1~10月，北京、上海、深圳、天津、廣州、南京、杭州、武漢8個城市供應量超過去年同期，其中天津、武漢、重慶分別以1302萬平方米、807萬平方米、743萬平方米的供應量排名前三位。

　　與此同時，《中國300城市土地市場交易情報》顯示，10月份三四線城市整體供應增加，但成交總量下滑。300城中，三四線城市成交土地面積4561萬平方米，環比減少27%，同比減少15%；土地出讓金為1243億元，環比減少21%，同比增加14%；土地平均溢價率為10%，較上月下降0.3個百分點，比去年同期增加5個百分點。

　　三四線城市土地趨冷已是業內共識，土地流拍數量高企更是印證了這一趨勢。高院生指出，“流拍率來看，10月份單月300個城市中共有52宗流拍，流拍率達到7.8%，其中42宗出自三四線城市，10宗出自二線城市。如呼和浩特前段時間出讓12宗地塊，其中7宗流拍。由此看來，三四線城市‘遇冷’的情況更加嚴峻，企業從安全性的角度更傾向於二線城市以及二線周邊的城市。”

　　嚴躍進向記者分析了兩個截然不同的三四線城市代表。包頭作為三四線城市中較為強勢的代表，近期地價刷新歷史記錄，但在以往這些城市表現並不突出，說明部分開發商包括碧桂園等的進入，使得地價上漲，同時溢價率也相應上漲較快。這也反映了當前西北、西南、西北和東北部分城市的崛起。

　　而無錫則恰恰相反，在2017~2018年市場表現較熱，但當前管控比較嚴，土地市場出現了明顯降溫。說明調控已經顯現了效果，是值得肯定的，這對於整個市場具有積極的意義。無錫跟包頭表現截然不同，市場走勢也說明瞭不同的城市的特徵。


　　杭州昆明領銜賣地榜

　　事實上，不少城市每年都會制定年度土地供應計畫。在今年僅剩的一個多月裡，今年的土地市計畫完成得如何了？

　　先看北京。今年7月，《北京市2019年度國有建設用地供應計畫》發佈，計畫安排商品住宅用地600公頃，下限為300公頃，這也是北京首次設定商品供應用房的下限。但據中指研究院《中國300城市土地市場交易情報（2019年10月）》，截至10月，北京共成功出讓住宅用地42宗，總建設用地面積近271公頃，入市宅地面積尚不足300公頃。

　　10月15日，北京三宗宅地集中入市，總面積約18.8萬方米，單日攬金近百億元。11月13日，北京亦莊經濟開發區兩宗限競地塊出讓，總建設用地面積9.73萬平方米，總成交價達73.52億元。下月，北京預計將迎4宗宅地入市，總規劃建築面積48萬平方米。

　　但北京今年土地市場具有一定的特殊性。中國指數研究院土地雲事業部副總經理劉韌堅分析稱，“2019年的特點是宅地成交樓面均價同比上升，但是溢價率同比下降。以三季度為例，北京宅地成交樓面均價25324元每平米，同比上漲22%，但平均溢價率僅9%，較2018年同期下降13%，市場的降溫比較明顯。三季度以來，在樓市嚴控背景下，房企融資管道顯著收緊，市場預期顯著回檔，房企拿地趨理性，宅地的市場熱度持續回落。”


　　資料來源：中指研究院

　　再看今年前10月土地出讓金額排在第一的杭州。從今年5月起，杭州住宅用地溢價率開始下滑，至8月份觸底反彈，10月溢價率環比續增。10月份，杭州成交的9宗宅地中有7宗為溢價出讓，平均溢價率為21%，較上月增加8個百分點。中指研究院方面分析，下月杭州土地供應量預計將繼續收窄，如無新政策發佈加緊調控，溢價率水準或將繼續走高。

　　“在一二線城市當中，杭州在過去3年的土地出讓金額應該是最多，整體供應量也比較大。”張宏偉指出：“今年下半年從銷售角度來講，過去兩三年的土地供應量大，所以市場壓力應該是存在的。個人建議杭州應該適度減少土地供應量，或者是根據每個區域的供應情況差異，進行結構性地增加或減少。”

　　再如地處西南的昆明。在中指研究院《2019年1~10月全國土地成交金額TOP10排行榜》中，昆明躋身第10位，同比增長超過100%；位列規劃建築面積榜首，同比增長85%。

　　對於昆明土地市場的火熱，嚴躍進表示，“還是因為房企特別看好昆明。昆明所在的西南市場房地產開發投資資料明顯超過歷史資料和全國同類城市板塊。近期海南市場表現不好，部分需求進入到昆明、南寧和貴陽市場，尤其是昆明和南寧，這兩年特別是今年下半年表現非常明顯。土地交易熱、地價便宜，也吸引了很多房企去拿地。”

　　張宏偉認為，昆明由於政策限制較少，產品能夠實現快速去化，因此房企都在進行佈局，一旦有土地出讓，成交狀況便會比較積極。但他同時指出，“應該還是要控制一下土地供應節奏，除了公開出讓的地塊，昆明還有許多的城中村改造、舊城改造的項目，後續必然也會流轉到土地市場，導致整個市場供應量增加，所以需要適度的控制土地的供應。”

　　劉韌堅仍然看好二三線城市的投資機會。“二三線城市開發商會根據人口流入和企業流入情況加大投入，未來我們相信實際上三四線城市明年還是有一定的幾率，依然是溢價平平的態勢。但是二三線城市我們相信還是有很大的機會繼續維持土地市場興旺的態勢。”

最近，“沉睡”多年的德弘天下華府“刷屏”整個深圳地產圈。該專案從落成到如今再傳發售的消息，前後歷經9年，可謂深圳房地產市場一個“特例”。

位於深圳市羅湖區的德弘天下華府由8棟橢圓形建築組成，其中多棟建築超過50層。自2010年11月封頂後一直未對外銷售，但經常會傳出樓盤開盤的消息。近期，德弘天下華府再度傳出即將公開發售的消息。證券時報記者來到現場看到，專案行銷中心正在裝修，週邊已有許多房產仲介在活動，也有許多人駐足詢問，入市跡象明顯。

有房產仲介表示，德弘天下華府將推出80平方米以下的小戶型及複式大戶型，其中一本證小戶型總價預計600萬元起，有待開發商公佈。

公開資料顯示，德弘天下華府由深圳茂業（集團）股份有限公司開發，在2010年11月封頂。當時，深圳“限購令”尚未實施，開發商卻未選擇立即對外銷售。隨後，深圳實施限購政策，德弘天下華府就一直處於“沉睡”狀態。業界還有一說法是項目違建超標，無法拿預售，調整後違建超標問題一直沒能解決。所以，“爛尾樓”、變相“捂盤”等說法一直圍繞著德弘天下華府。

如今，德弘天下華府的價值已經翻了好幾倍。如果該項目在2011年初就開售，當時羅湖區的新房均價不到每平方米2萬元；如果現在對外發售，業內人士預計每平方米至少能達10萬元。因為該樓盤還屬於深圳中學初中部的學位房，深圳優質學位房之“貴”，讓這個“沉睡”多年的項目從燙手山芋變金子。易居研究院智庫中心研究中心嚴躍進表示，復活諸如“爛尾樓”這樣的專案也是開發商獲取優質地段的方式之一，而且啟動快、成本低，也能提高資金使用率。

中國能源建設（０３９９６）公布，旗下附屬廣東能建電力設備廠（廣設公司），斥資約１億人民幣向母公司旗下資產公司收購廣州市一幅地皮及地上建築物。
該集團收購廣東省廣州市海珠區南石路５號、南石路８號劃撥土地使用權及地皮及地上建築物。
由於該項目已納入廣州市今年土地收儲計劃，而根據當地政府部門要求，僅能由廣設公司辦理有關土地收儲事項，因此，簽訂實物資產轉讓協議能達成政府土地收儲，而滿足政府回收目標土地價格預計高於收購的評估價格，令其獲得明確經濟收益。

二手樓市氣氛轉靜，業主議價空間擴大。市場消息透露，大埔白石角逸瓏灣一個海景大單位，業主大幅減價1,230萬易手，僅平手離場。

區內代理透露，逸瓏灣5座低層A室，實用面積2,044平方呎，屬於4房雙套房間隔，而且單邊坐落，廳房均可望開揚海景，屬於屋苑最優質單位。業主原本叫價5,500萬元放盤，但一直跟隨市況調低叫價，最終上周初減至4,268萬元售出單位，累積減價1,232萬元，呎價20,881元，屬市價水平。

資料顯示，原業主2016年初以3,902萬元購入單位，持貨3年帳面獲利366萬元離場。不過，扣除釐印費及裝修費等雜項支出，估計實質平手離場。

其次，同區天賦海灣7座中層A室，實用面積1,708平方呎，屬於4房間隔，業主原本叫價4,000萬元放盤，議價後以3,100萬元易手，減價幅度達22.5%。而原業主則於2011年以2,941萬元購入，是次易手帳面獲利159萬元。惟扣除釐印費（125萬）及其他雜項支出估計僅僅平手離場。

長沙灣喜漾3房 明賺暗蝕

另外，長沙灣喜漾2座高層B室，實用面積665平方呎，屬3房單位，原本叫價1,300萬元放盤，議價後減至1,238萬元易手。原業主2015年以1,202萬元購入，帳面獲利36萬元，惟扣除釐印費（45萬）及佣金等，估計蝕讓逾20萬元，屬區內短期內第二宗明賺暗蝕個案。

至於細價樓方面，粉嶺牽晴間3座低層C室，實用面積573平方呎，原本叫價780萬元放盤，最終減價100萬元以680萬易手，呎價11,867元，屬屋苑今年呎價最平單位。

另一方面，美聯一項研究報告指出，11月首20日二手住宅註冊量錄2,293宗，較10月同期的1,618宗上升約41.7%。值得留意，當中逾600萬至1,000萬元二手物業表現最突出，暫錄901宗，較上月同期大增約108.1%。

華南城（01668）上半財年合約銷售額77.3億元，已達全年銷售目標的48.3%。然而，在今年20億元的投地預算當中，目前只用了1億元。集團副主席兼執行董事馮星航在中期業績會上表示，目前集團土地儲備充足，不急於投地。

馮星航表示，集團可持有作未來發展的總樓面面積達1,770萬平方米，足以應付7至8年的需求，故目前未有迫切性投地。他又指出，偏好配套住宅地及倉儲物流地，料將於鄭州、合肥等地方尋覓合適目標。

對於集團中期純利錄得25.9%的按年跌幅，他解釋，主要是物業重估入帳所致；人民幣貶值亦對業績構成一定影響。不過，他強調，集團的持續性收入及核心利潤仍然錄得增長。他表示，內地經濟放緩對集團影響不大，物業出租率及租金收入仍錄得增長，主因是旗下園區的租金不高，中小企經營成本較低，仍有能力生存。

仲量聯行最新《香港地產市場觀察》指出，租賃需求疲弱拖累整體甲級商廈呎租於10月按月下跌1.6%，跌幅為過去逾10年以來最高。

整體平均呎租 跌至74.3元

仲量聯行數字顯示，10月整體甲級商廈平均呎租已跌至74.3元。中環甲級商廈租金跌幅為各區最高，下跌2.3%至平均每平方呎122.1元。租金回落主要因為空置率上升，尤其中環商廈空置率於10月升穿3%，為2015年3月以來的新高。

由於新租賃成交按月減少49%，導致中環商廈市場於10月份錄得10.1萬平方呎的負吸納量。部分業主在其租客遷離中環之後，開始面臨難以另覓新租客承租空置樓面的局面。

仲量聯行商業部主管鮑雅歷（Alex Barnes）表示，整體甲級商廈市場上月錄得18.9萬的負吸納量，是連續第3個月錄得負吸納量。現時的租賃需求集中於非核心商業區，佔總租賃成交70%。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，10月份全港共錄133宗居屋第二市場買賣個案，較9月的152宗回落13%，但仍屬近5個月次高；同期物業成交總值約6.97億元，較9月份的7.65億元，按月減少9%。

10月下旬市場氣氛升溫，普遍業主隨即反價，刺激未補價居屋樓價錄得不俗升幅。上月每宗居屋第二市場買賣平均作價約524.1萬元，較9月份的503.4萬元上漲4.1%，終止連跌3個月走勢。不過，仍較今年6月份高位的542.1萬元低3.3%。

陳海潮指出，在新按揭政策之下，樓價800萬元或以內的物業最高可承造9成按揭，大大降低首置入場門檻，變相為置業人士提供更多選擇，料部分居二買家會轉投其他市場。初步估計，11月份居二市場成交有機會進一步回落至近100宗水平，而平均每宗售價料趨平穩。

上月氣勢極盛的二手住宅購買力於本月突然被「淋熄」，部分屋苑交投應聲急挫。青衣灝景灣塵封20日終打破僵局，錄得本月首宗成交，惟相對上月全月8宗仍少87.5%。

中原地產市務經理葉健聰稱，灝景灣7座高層F室，實用面積690方呎，3房間隔，望內園景，昨以1150萬元售出，呎價16667元，較原業主9月開價1250萬元低100萬元（8%）

同區客1150萬購3房園景戶

據了解，上址屬該屋苑本月首宗成交，新買家來自青衣區，入市作換樓用途，「（與原業主）傾咗大約一星期」，方打動對方沽貨，按原業主2000年入市價415萬元計，賬面賺735萬元，升值1.8倍。

綜合代理資料，灝景灣上月全月共錄得8宗成交，交投量冠絕全區住宅屋苑，較次席共5宗成交的盈翠半島，多3宗或60%，其中7宗（87.5%）屬於政府放寬按揭保險樓價上限（放寬按保）後、即10月下半月短短16天內錄得，但踏入11月形勢急轉直下。

葉健聰直言，受近日市場交投轉靜影響，該區開始有劈價情況，部分單位成交價相對市價低3%至5%。

另外，東涌海堤灣畔近期交投相對上月同樣失色，美聯物業營業經理陳贊強說，該屋苑本月至今只得5宗買賣，僅相當於上月全月12宗的41.7%，成交價618萬至795萬元。其中海堤灣畔2座低層F室，實用面積508方呎，兩房間隔，最新獲買家斥618萬元承接，呎價12165元。上月放寬按保後，位於上址樓下一個最低層同室，樓層相差約8層，於10月18日以628.8萬元成交，即最新造價較之反賣平10.8萬元（1.7%）。

原業主2003年以124.7萬元買入持作出租，現沽貨賬面賺493.3萬元（4倍）。