高雄市政府2019年最後一次的土地標售，將在12月18日開標，此次的開發區土地標售，總共有十標15筆建地，合計總底價約10.17億元，國內建商近來積極搶進、推案的楠梓區高雄大學生活圈，共有四筆大面積的土地釋出，成為此次土地標售受矚目標的。

高雄地政局長黃進雄28日表示，2019年第四季開發區土地標售，將在12月18日開標，此次總共標售十標15筆建地，合計總底價約10.17億元。

黃進雄指出，此次土地標售共有二大亮眼族群，一是小港的大坪頂特定區建地，二是高雄大學生活圈建地，其中，高雄大學生活圈除了既有生活機能，未來有台17線通車的利多，可更快速進入高雄市區，因此，此次推出四筆建地標售。

高雄地政局土地處分科長郭陽春表示，高雄大學生活圈目前大樓住宅每坪售價介於16到18萬元，每年至少有五個新案推出，而且都是順銷，因此，該區成為建商推案最愛之一。

他說，高雄大學生活圈之所以受到青睞，地價從每坪7到8萬元，一路上漲到20到25萬元以上，主要是該區以高雄大學為核心的文教氣息濃厚、房價親民、公園綠地充足、鄰近加工區的德賢商圈和德民商圈、交通便利等五大區域優勢。

郭陽春指出，此次在高雄大學推出一筆「商三」用地，面積約406.40坪，臨大學18街及大學29路，近援中國小及高雄大學，每坪底價26.44萬元，該區也推出一筆最大面積的「住三」建地，面積約784.38坪，每坪底價約23.14萬元。

郭陽春表示，此次土地標售總額最高的，則是第五標的大坪頂5號道路區段徵收區土地，面積約1385.29坪，每坪底價約14.87萬元，總價約2.06億元，基地位於高鳳路東側，環境清幽，附近有孔宅綠園、星光隧道，增加休閒空間，區內10號道路可通往大寮，交通便利，因四面臨路，可規畫興建透天店面住宅。

新北環狀捷運線第一期通車在即，悄悄再對沿線房市注入催化劑。鄉林不動產研究室觀察，台北市民考量到房價親民及重劃區公園綠地多因素，選擇跨區到新北市購屋，未來環狀線通車後，預計新店、中和、板橋、新莊這四區房市都將受惠。不過有專家持保留態度認為，「先前環狀線議題已經炒過頭，買賣雙方對於價格，可能會有認知上的落差」。

雙北交通越來越便利，新北市平均房價卻只有台北市的一半，根據金聯中心「購置住宅貸款統計資訊」揭示，統計去年Q3到今年Q2的這一年內，台北市電梯大樓住宅，平均每戶鑑價約2,773萬元，核貸金額為1,811萬元，是新北市電梯大樓住宅平均鑑價1,330萬元、核貸915萬元的2倍之多，因此吸引不少台北市民跨區到新北市購屋。

根據內政部統計，台北市今年1~10月淨移出人口數逼近2.5萬人，創下18年來新高，也是今年六都中唯一人口負成長的城市，而這些北市外移人口，主要轉往新北市、桃園市最多。

鄉林集團董事長賴正鎰說，對雙北市民而言，捷運路網愈來愈完整，居住地方離捷運站遠近成了購屋考慮要件，新北捷運環狀線第一階段通車在即，通車段的起點為新店大坪林站，終點至新北產業園區站，其中有4站都另外轉接捷運線，預計新店、中和、板橋、新莊這四區房市都將受惠。

鄉林建設協理劉安康表示，近年新北市政府積極打造新莊副都心成為下一個信義計劃區，包括台灣電影文化園區、AU捷運商城、國際創新園區等多項重大建設，都將在明年陸續完工，重大建設即將一一到位，也宣告了新莊副都心再度崛起。

劉安康舉例，鄰近環狀線A4副都心站的預售案「鄉林淳真」，坪數規劃47~66坪，已購客層以在地及台北市跨區各半，每坪成交單價坐穩5字頭，從正式公開到完銷僅短短8個月。

美商ERA不動產大安營業處資深經理陳泰源說：「環狀線通車後，絕對有利於餘屋的去化量，可能會吸引一些一家3口以上的家庭，以小換大或以舊換新，願意用通勤時間換取更好的居住品質，租屋族們也更願意離開台北市，因為付同樣的租金，在北市頂多租套房，但在新北卻能租到2~3房的空間。」

不過陳泰源對於環狀線周邊房價是否看漲，則持保留態度，他解釋：「在興建環狀線的10年間，房價早就已經炒了好幾波，如今即將通車，賣方的心態當然更看好，但買方不一定願意追價，對成交價格可能會有認知上的落差。」

台北市房價恨天高，據近一年實價登錄顯示，台北新屋交易3131筆，平均每坪79.2萬；老屋交易8294筆，平均每坪51.5萬，兩者價差53.8%，再進一步觀察區域，大安區不論新舊屋，平均單價都是最高價；中山區則是價差最大，高達71.7%。專家表示，台北市素地少、都更整合困難，市場上新屋供給量偏也少，交易量較受限。

綜觀各行政區新屋、老屋交易，新屋平均單價在90萬以上的行政區有大安、信義、中山、中正及松山，而新屋平均單價最高為大安區的118萬，而且老宅最高價也由大安區拿下，每坪74萬元，甚至高於萬華、北投、內湖、大同、士林、文山、南港等7區的新屋平均單價，可見大安區堪稱台北市最貴行政區。

至於老屋在台北市量體大，是房屋交易主力，大安區屈居第二，交易量最大者為中山區，共1266筆，而中山區也是新屋與老屋價差比率最高的區域，新屋平均單價93萬、老屋54.1萬，價差高達71.7%。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，大安區的老豪宅最多，故平均單價最高，且屬於台北市精華地段，故交易量是台北市第二大區域；至於老屋交易量最高的中山區，其區域內房屋類型多元，買方選擇性高， 且位於台北市中心地帶，交通便利、機能佳，因此老少屋在房價上也有大幅差異，而單價較低的老宅則成為購屋熱門選項。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨則說：「台北市雖為全台房價最高的都會區，不過一些區域老宅價格低，如萬華區、北投區平均單價約38萬元，不到4字頭就能入手台北市門牌。」但她也提醒，老屋通常修繕費用不菲，未來維護金額也高，因此裝潢整修的費用也應納入購屋成本中，才能夠妥善評估。

房市回溫，頂級豪宅快銷售一空。住展雜誌統計，台北市正銷售中，最高成交價達每坪200萬的5大頂級豪宅案，包括「和平大苑」、「琢白」、「西華富邦」、「華固名鋳」與「華固天鑄」，其中成屋最久已達5年，不過銷售均已接近尾聲，專家表示，這5大豪宅各擁公設、價位優勢，受高資產族青睞，加上近一年頂級豪宅供給驟降，線上豪宅銷售壓力獲得紓解，貨源減少後，豪宅市場逐漸浮現惜售氛圍。

位於台灣師範大學第一排的豪宅案「和平大苑」，雖在房地產景氣最悲觀的2016年開賣，但因建商-元利建設風評好，還有義大利國寶級大師LorenzoTondelli打造令人驚豔的公設，以及住在頂樓的周杰倫名氣加持下，讓「和平大苑」成為兩岸三地最知名豪宅之一，目前成交簽約戶數已達七成，最高成交單價每坪225萬元。

信義計畫區由普立茲克獎建築大師打造的豪宅案「琢白」，頗受到青壯富豪客層的青睞，該建案完工之後，成為信義計畫區內顯眼的地標之一，再加上碰上景氣不佳時，建商的價格策略務實讓利，在同區段內具有高CP值優勢，銷售成數已經達到6成多，最高成交單價每坪225萬元。

大直飯店式豪宅「西華富邦」，導入萬豪精品飯店服務，是台北市唯一由飯店人員進駐物業管理的豪宅案，中、高樓層可以遠眺基隆河景與松山機場景觀，新富人聚落已經成型，雖然總戶數高達198戶，但據業者統計，現在僅剩40幾戶左右，售出近8成，其中108坪的小戶型已經全部售完，最高成交單價來到每坪292萬元，為5大豪宅中最高價。

另外，松山區敦化北路豪宅案「華固名鑄」，建商分回的25戶已全部完銷，最高成交單價每坪226萬元; 天母地區豪宅案「華固天鑄」，則是天母地區唯一成交均價達每坪150萬的豪宅，近年來穩定去化，目前剩20幾戶左右，銷售率約7成，最高成交單價每坪207萬元。

住展雜誌企研室經理何世昌表示， 自2013年以來，台北市頂級豪宅市場供給量快速放大，但房市景氣卻在2014年下半年反轉，導致頂級豪宅市場價格壓力沉重，所幸2017年、2018年房市景氣復甦，且頂級豪宅市場供給量急縮，讓線上銷售中的頂級豪宅獲得喘息的空間，銷售因此見到轉運曙光。

何世昌說：「雖豪宅銷售速度遠不如多頭時期那麼好，如『鴨子划水』般緩慢前進，但也快划到終點，上述豪宅銷售都已近尾聲，有的豪宅案在價位已經轉硬、有的不再讓利，逐漸浮現惜售的氛圍。」

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，買方對市場信心增強，看好未來景氣，雖豪宅限貸還沒解禁，但對口袋深的高資產族並不影響，加上中美貿易戰、肥咖條款上路，都促進資金回流，他們多偏好選擇地段優越、保值性高的頂級豪宅作為投資標的，另外在前一波房市盤整後，多數豪宅價格均有下修，這時屬於房市的相對低點因此出手。

坤悅開發（5206）2019年喜迎交屋潮，帶動前三季稅後淨利達3.77億元、每股賺進2.54元，創歷史同期新高。

坤悅趁勝追擊、不畏總統大選的干擾，第四季一口氣在台中市南屯區與東區，分別推出「好時光」與「高飛」兩個預售案，積極搶攻年底購屋旺季的到來。

坤悅在台中市北屯區「泰若天成」，以及台中潭子區「迎勝」與「華泰金店」等新成屋交屋入帳帶動下，2019年前十月營收為20.50億元，年增42.80％。

此外，坤悅採取小而美的推案策略，2019年推案爆量，總銷預估逾30億元。

坤悅上半年已在台中市大里、太平、豐原等區域推案，包括大里區「坤悅JIA」，產品規畫36~38坪，以首購族為主力，總銷9.4億元；太平區「迎新墅」，總戶數59戶，總銷7.7億元；豐原區「心世代」，主打17~25坪的小宅，總戶數66戶，總銷4億元。

坤悅第四季在台中市南屯區推出「好時光」，規畫16至28坪、一至三房的產品，總戶數46戶，每坪開價38至45萬元。由於「好時光」主打精品小宅，加上鄰近學區，推出後吸引許多置產族群詢問。

此外，台中市東區在大車站計畫及與74號道環狀串連的影響下，近年躍居市區推案熱區。坤悅第四季在九期推出「高飛」案，規畫36至40坪、純三房產品，吸引首購、首換族的青睞，平日來客不少。

紡纖廠宜進（1457）轉型搶當「包租公」，公司持續獵房，今（28）日再公告投下4.55億元，向遠雄買下汐止區的不動產，將出租以增加公司收益。宜進看好汐止廠辦前景，在此之前，已多次向遠雄購買位在汐止的U-TOWN不動產，如8月時也曾聯手旗下光明絲織合力投下6.4億元，取得U-TOWN廠辦。
宜進發言人張恆嘉表示，公司取得投資性不動產出租，都有穩定租金收益，這些資產平均租金報酬率都在3%上下，優於銀行定存利率。

由於宜進從事的規格化大宗紡纖品經營不易，公司已經宣布轉型計畫，10月底公告旗下台南廠的加工絲部門將停產，等同公司將退出紡纖品的生產，未來只聚焦在高毛利的工業用織帶等利基型紡纖品，這部分委由外包廠生產。另方面宜進則積極投資商用不動產，主要用來出租，希望為公司帶進穩定的租金收入。

位於林口的東華高爾夫球場，台灣金服27日舉行第四輪第四次拍賣，由龍邦國際旗下保勝投以18億餘元標下，結束長達12年、14次流標，底價則從最高65億元降至17億元，已不到公告現值總值38億元一半。

東華高爾夫球場近36萬坪土地，位於新北市林口區西濱快速公路旁，資料顯示，東華高爾夫球場2007年即進入法拍市場，但一直標不出去，2017年重啟拍賣時，一拍底價高達65億元。

去年底該球場進入第四輪拍賣，一拍底價33億元，一再流標後，27日舉行四拍，底價約打對折，降至17億元，僅過去最高底價的26％，不到公告現值的一半，最後終於脫標，結束長達12年的法拍輪迴。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，東華高爾夫球場面積屬於保護區，開發限制多，過去只拍土地，並未包含高爾夫球場最具價值的設立許可證，還有佔用、租約、部分土地及無償轉讓等問題，過去拍賣乏人問津，12年來拍賣均流標收場。

徐華辰表示，今年9月公告四拍時，債權人臨時聲請延拍，當時即傳出有潛在買方評估出手，打算規劃休閒產業，重啟拍賣後，果然出現一封標單，由保勝投資以18.56億元標下，結束長達12年的法拍輪迴。

矗立在台北市的京華城Living Mall將於11月30日正式熄燈，根據規劃，未來京華城拆除後將規劃興闢頂級商辦，預計2022年完工後可提供超過上萬個上班族上班方便的場所，回饋附近商圈繁榮，同時為台北打造新的商辦地標建築，京華城創辦人沈慶京2019年11月28日出席熄燈儀式時無奈與悲傷的表示，他曾希望京華城能恆久的照亮台北的夜空，對於拆除京華城感到十分不捨，不過，夢想仍然不會熄滅，期盼未來繼續努力順應亞洲新局勢，站在消費者立場規劃頂級商辦服務更多國內外企業。

京華城創辦人沈慶京表示，當年創辦京華城，因為在兒童與青少年時期都找不到一個可以安全玩樂的地方，所以啟發我想讓兒童與青少年可以安全玩樂，就算天候不佳也老少咸宜，而且市民可以購物方便的理想，期盼能照亮台北的夜空，也因此在當時房地產熱絡的年代，放棄了轉手土地獲利的機會，堅持促進市容更新發展的理念，花了15年的歲月讓這個夢想成真，也確實創造了榮景。

人權作家柏揚曾在2001年於京華城的雙龍巨珠碑提寫「台北創造京華城」一文，其中「京華城的興建 不只是小沈一人的生命座標，也是台北市大氣磅礡的嶄新地標。」更是道出沈慶京對台北的使命。

沈慶京回憶，京華城Living Mall 2001年11月23日開幕，開幕當日進場就有50萬人次，營運18年來歷經九二一大地震、納莉颱風帶來的37萬噸大水、財務危機等風風雨雨，仍受到廣大民眾、股東和聯貸銀行支持，而他也在熄燈儀式中的以感恩的心情向所有支持者致歉與致謝。

他無奈的說，大環境變遷快速，2012年起京華城連續多次爭取回復容積率為560%的變更都市計畫內容提案遭當時市政府拒絕，花了超過6年爭取，在2屆監察院4次調查後才獲得平反平反，加上國門雙子星投標案遭卡關等事件都影響開發價值，面對營運18年的京華城將正式結束營業，他除了感到十分悲傷和不捨，同時也認為自己愧對直接、間接受影響的股東們，想和所有支持者說一聲「抱歉讓大家失望了」。

基於對全體股東、聯貸銀行團的責任與道義，從2018年12月12日起歷經4次國際標售，京華城於2019年9月25日由鼎越開發(股)公司得標，未來將改建為頂級商辦，建築面積超過24萬平方公尺，超越信義區南山廣場，完工後可提供超過上萬個上班族上班方便的場所，回饋附近商圈繁榮，同時為台北打造新的商辦地標建築。

他說明，歷經前3次流標後，京華城依照聯貸銀行的建議，詢問最大股東中石化尋找其他大型開發商共同合作投標的意願，而中石化也找來4家律師事務所、3家專業不動產估價師事務所、3家建築師事務所、2家不動產專業顧問與會計師事務所共同評估並出具專業報書，考量能為公司及股東帶來利益，中石化遵循相關關係人交易規範，評估程序合法嚴謹，最終於第4次標售時以高於競爭者的價格脫標。

他強調，除了感謝大家一直以來的支持，也將順應亞洲新局勢，預計於2022年推出頂級商辦，繼續服務國內外企業。也希望所有的人，尤其是年輕人，一生之中不向恐懼、懦弱、無奈妥協，除了請大家接受他的道歉外，也強調會繼續努力。這同時也呼應了藝術家楊奉琛在京華城廣場的「生生不息．京華願景」主題雕塑上面由創辦人沈慶京所撰寫的「因為感恩，所以實現」一文，這也正是他回饋父母，朋友，居住的這個城市市民的夢想和實踐。

近年商用不動產的交易逐步回溫，從業者最新的統計調查分析，2017~2019年近三年商用不動產交易價量持續上揚，市場交易已連續二年突破千億元大關，且2019年大有突破近10年歷史高點的趨勢。依據宏大國際資產最新的調查統計，近三年上市櫃公司，億元以上商用不動產交易，不包含建地的交易金額，已連續二年突破千億元，甚至2019年有機會突破高點2011年度(約1300億)再創歷史新高。

宏大國際資產總經理陳益盛表示，近二年商用不動產交易逐步增溫，從前年的623億，增加到2018年的1094億，到2019年前三季已超越2018年全年，金額達1124億，很有可能突破1300億再創歷史新高。2019年交易產品類型，工業地產價格仍是持續上揚，但交易量已稍放緩，而商辦類則持續增溫，交易量亦將連續二年持續成長。陳益盛表示仍持續看好商辦市場，以京華城為例，雖然現況是以商場百貨型態交易，實際上未來是要打掉重建為商辦大樓，如再加上台北雙子星開發案約15萬坪、幾處地上權交易及多家建商購地計畫興建商辦，實際商辦交易量將遠大於統計數字。

至於商用不動產持續增溫、交易價量放大，但景氣訊號卻仍持續在黃藍燈起伏，陳益盛指出這波的交易增溫，與前一波房地產景氣的情況不太相同，近期的交易是以自用型企業買家為主仍持續增加，主因在於小換大、舊換新、企業合併、擴充及部份的台商回台投資等，這點可從景氣領先指標當中的工業及服務業受僱員工、股價指數、建築物開工樓地板面積等項目仍屬中性偏多來對照。

陳益盛透露近二年成交的工業地、商辦買家，自用者大約占7成，投資置產約佔3成，持續仍在尋覓有意購買商辦、廠房的買家更是苦於市場供給不足，不易找到合適規模的企業總部、商辦或廠房，因此業務項目也不得不提高幫客戶代尋、並與開發商合作量身訂做的策略，目前幾件位於台北市大安、中山、南港、內湖及新北市新莊、中和、新店、土城等多處正進行中。如以純投資者而言，則著眼於投資保值、避險，而不在期望短期間大漲，以北市商辦平均收益率約2.4％~2.5％，而雙北市廠辦產品的收益率就更高些，約可達2.7％~3.5％，優於定存利率，仍是一項穩健的投資。

逢甲夜市一直是台中最著名的觀光景點，不過近日有個台中在地臉書社團卻以「崩盤！逢甲商圈恐近百店面求租」為題，並細數五大面向，引起許多網友熱烈討論。

臉書社團《台中大小事》發文表示，逢甲夜市過去以創意美食與便宜生活物品為主，自今年開始不但受學生歡迎的便當街已經看不到便當店家，取而代之的是一間間的夾娃娃機與3C周邊商品攤販，撐的住的店家也向商圈蛋白區外移動。

文章內從「中客不來影響？」「房東大漲房租」「唯獨住宿不受影響」「政府無所作為」以及「前店後廠自由港政見提早跳票」等五個分析面向，認為其實中客影響並不大，而是因為高房租造成無人商店進駐後，走不出特色與差異化，人潮逐漸崩盤。

文章發出後，有人貼出逢甲商圈人潮擁擠的圖片，表示逢甲夜市依舊熱鬧，但網友紛紛回應「只有假日這樣，平日你去看看」「只有這條比較多人，福星路人已經少很多了，真的很多店面在招租...」「我在逢甲住三年了，人氣變很差是真的」。

不過永慶不動產台中逢甲12期加盟店表示，其實近來大型店面的店租市有稍微調降的，而小型店面則降不下來，這是市場生態，而網友提到的便當街，現在確實因為租金翻倍漲而沒有人再賣便當，但是仍然有其他店家進駐處於滿租狀態。 至於空租現象，永慶不動產台中逢甲12期加盟店表示，現在會空租的房子，是因為房東不願意降租，只要降租都還是可以租得出去，而市場雖然行情有稍微下降，但是降幅相當有限。

　據香港地政總署公布消息，11月27日，新鴻基地産發展有限公司旗下公司紀奧有限公司及信明（香港）有限公司以422.32億港元，競得香港位于九龍連翔道與柯士甸道西交界的九龍內地段第11262號的用地，批租期為50年。由于總價高，面積大，這塊地的成交也刷新了年內香港土地成交總價的最高紀錄，同時也超過去年出讓的被稱為“香港拍地史上總價最高”的啟德第1F區1號地塊成交價，後者成交價為251.61億港元。

今年以來，北京二手房掛牌均價一路下行。

諸葛找房資料顯示，今年2月份北京二手房掛牌均價為6.27萬元/平方米，而到了10月份則降至5.91萬元/平方米。值得注意的是，11月28日當天（截至19點），北京降價房源有1829套，平均每套降價21.71萬元，而漲價房源僅有107套。

《每日經濟新聞》記者近日在北京二手房市場實地走訪發現，仲介人員喜歡用“平穩”來形容目前的市場。不過也有業內人士向記者表示，目前北京二手房市場帶量有稍稍回暖，且按以往經驗明年春節後市場可能會出現季節性復蘇。

掛牌價連跌10個月

近幾月以來，北京二手房市場的關鍵字便是“平穩”：價格穩中有降，市場觀望氣氛濃厚。

近日，記者來到了北京豐台區域進行實地調查，仲介人員很熱情地向記者介紹轄區內的房源。

“您看這一套，宜蘭園113平方米的房源，6月份的時候報價510萬，目前已經下調到了458萬，您應該還能再商量一下。”

而仲介人員也喜歡用“平穩”來形容目前的市場：“目前北京二手房市場總體是穩定的，尤其是這幾個月，不管是成交價格還是掛牌價都沒啥太大的變化，漲跌的幅度都不會太大，市場短期內可能就是這樣了。”

“新增掛牌量的變化也不是特別大，不過成交量不是特別大，所以市場上的房源您還是能夠選一選的。”

在記者諮詢的仲介店，一位姓田的女士前來登記房源，她說自己在豐台的房子好像一直在降價。“2017年的時候，我們社區的房子大概有500多萬元，但是現在我再看市場價只有300萬出頭了。雖然還是比我當初買房的時候要高一些，但是心理上還是會有落差。”

據國家統計局資料，在一線城市10月二手住宅銷售價格環比上漲0.1%的背景下，漲幅已經比上月回落0.2個百分點。其中，北京更是下降0.6%，而上海和廣州分別下降0.2%和0.1%。

諸葛找房資料則顯示，2019年2月至10月，北京二手房掛牌均價一路下行，從6.27萬元/平方米降至5.91萬元/平方米。11月28日當天（截至19點），二手房掛牌均價為5.93萬元/平方米，較上月同日下降0.03%。值得注意的是，11月28日當天，降價房源有1829套，平均每套降價21.71萬元；而形成鮮明對比的是，當天漲價房源僅有107套。

據安居客資料，截至11月25日，北京16個區域二手房銷售價格環比10月均有不同程度的下降，且降幅較大。其中門頭溝區降幅最大，達4.94%；其次是房山區和延慶區，降幅超過2%；東城區、石景山區、通州區、大興區、順義區降幅超過1%。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂向《每日經濟新聞》記者表示：“當前北京二手房均價為5.8萬元/平方米左右，與去年年底持平，較2017年3月高點累計下跌13.6%。自2017年3月調控後，北京二手房均價便開始回落，從當年4月持續跌至2018年2月，均價累計下跌13.5%。2018年春節後到現在，北京二手房均價經歷了兩次季節性上漲和兩次持續性回落，月度均價環比變化在2%左右，幅度不大。在持續調控下，北京二手房市場進入平穩期，價格基本也處於橫盤狀態。”

而對於二手房市場需求下跌，許小樂認為，限競房的大量入市在一定程度上分流了二手房需求。“在供應增加的情況下，今年前10月北京新建純商品住宅成交同比增長95.4%，而二手房全市網簽同比下降9.3%。”

中原地產首席市場分析師張大偉也認為：“當前北京限競房供應量太多，而且基本上都是90平方米的小三居，總價集中在400萬~500萬元，和二手房價格接近，致使購房者有非常豐富的選擇空間，這對二手房市場的影響也非常明顯。”

春節市場或回暖？

不過，北京二手房市場並非呈現出一瀉千里的一邊倒態勢，近期也能夠發現一些回暖的跡象。

帶看是一種潛在的市場需求表現。貝殼指數顯示，10月份北京二手房市場的帶看量已經增至39萬次，相較於9月份有2萬次的增加。

許小樂也說：“目前北京二手房市場帶看量開始小幅回升，在前期均價持續下跌後，積壓的需求開始緩慢入市。”

另據諸葛找房資料，北京二手房掛牌價自今年第44周以來，已經連續3周上漲，均價從5.88萬元/平方米上升至5.93萬元/平方米。

由此可見，北京二手房市場大量的需求仍然存在。上述田女士就告訴《每日經濟新聞》記者：“我也是為了換房才想著把手裡的房子賣掉的，現在我們住的是剛需盤，孩子上學想住得近一些，還要考慮老人，所以也想換個大一些的。不過手裡的房子賣不出去，我們改善的計畫也要擱置了，或許要考慮在孩子學校周圍租房子住。”

在田女士所在住宅社區周圍，記者看到了很多的路邊攤“高價收房”廣告，田女士說：“這些人是春節過後才開始陸續出現的，收房價格很低，感覺是來抄底的。”

不過，許小樂對即將到來的春節市場比較樂觀。“當前北京二手房市場處於調控以來的中低位，年末市場已開始修復，且按以往經驗明年春節後市場可能會出現季節性復蘇。”

今年以來，深圳樓市在出色的“小陽春”表現後，還沒來得及淡靜，又迎來示範區、前海擴容、豪宅稅調整等一波接一波重磅利好，也使深圳樓市在4個一線城市裡走出了獨立行情。

記者近日在深圳二手房市場走訪時發現，本月11日深圳豪宅稅新政實施後，二手房市場反應迅速，成交量增漲明顯。但新政實施半個多月後，深圳熱點區域幾乎無房可賣。

但與此同時，市場深處有置業者焦慮，即便接受現實不還價，仍沒能買到房子；有業主暗暗揣摩，怎樣以合理的理由、較低的違約成本，撕毀已簽的合約，攻防戰隨時上演；有西部仲介開始挑選客戶，推送市場新出的僅有的房源。

“搞不定二手，我打算買新房了”

整整一夜，在動員業主出價、簽字的間隙，成陽（化名）來來回回，在業主家的樓梯間抽掉了半包煙。他在業主家坐著，價格一點不能還就算了，他還眼看著好幾波人來看房。

動之以情曉之以理，從天南扯到海北，甚至跟業主的老婆都硬攀上了半個老鄉關係，淩晨12點過，業主仍絲毫未見動容，還是沒有答應跟他簽合同。畢竟，在利益面前，新認的半個老鄉，不足以讓業主輕易放手。

“業主想反價，但又惜售，不肯再出價，也不知道出多少合適。”成陽很是無奈，幹耗著無濟於事，於是他給帶看的仲介使了個眼色：今天暫告一段落，走！

緩步走出業主單元樓，他們撞見了隔壁仲介店的同行，正帶著另一波客戶在樓下等著跟業主談價。成陽和帶看的仲介情緒瞬間都低到了極點，他們知道，這房子大概率買不到了，這單傭金也沒有了。

成陽同業主拒絕他一樣，拒絕了仲介提出的再約其他業主的請求，並作出最後的決定：“搞不定二手，我打算買新房了。”他轉頭將一夜都緊緊捏在手裡的一式三份購房合同還給了仲介。

那天打車回家的路上，成陽一直不解，碧海灣發生了什麼？豪宅稅新政真的能啟動如此大的市場交易？那天，他回到家，已是淩晨1點。

這是豪宅稅調整後深圳西部市場發生的二手房市場案例。

“虛高”的錯覺

與成陽被迫轉戰新房不同，楊瑞（化名）幾個月前的匆忙成交，再回看時卻使他既驚又喜。

起初預算有限，買不到心儀的學區房，在市場初熱時被迫選擇了並不太喜歡的獨棟社區，宿舍式住宅、沒有陽臺、老破社區、公共交通不便……再次提起時，他仍舊不滿意地這樣評價自己被迫入手的房子。

但即便這樣他十分看不上的戶型，目前的價格漲幅也遠超他預期，並再次刷新了他對深圳房產的認知。他再次打開鏈家時，發現社區房源基本已經售空，掛牌量僅為兩套，且同戶型的掛牌價，比他不久前關注時一下猛漲了50萬元，遠遠超過了幾個月前的成交價。

“市場確實火熱，但實際上並不是外界看到的那樣虛高，以楊瑞的購入社區為例，仍有部分低價房源，但大部分房源沒有上架，所以外網看到的僅是已經簽了委託協議的，報價比較高的房源。”深圳某仲介員工劉青（化名）向《每日經濟新聞》記者介紹稱。

“起初業主對仲介不信任，不會跟仲介簽委託書，但只有有委託書的房子才能上架，有一些業主他不想簽委託書等，就只有我們內部能看。但那套掛的絕對虛高了，同戶型差價在130萬元左右，高掛牌價也會影響到其他業主心態。”

“店裡每天都有成交，示範區、豪宅線等利好頻出後，最近市場供不應求，這邊現在有很多業主看到市場這麼好，反價得特別厲害，也有很多不想賣的。”

對於市場未來預期，劉青也相當樂觀。“現在各種利好政策惠深還有豪宅線上調，成交特別火，之前市場價的房子基本上都賣掉了，之後有些業主漲了一二十萬的，基本上也可以賣掉。剛需可能年前都沒有撿筍盤的機會了。”

美聯物業全國研究中心總監何倩茹向《每日經濟新聞》記者分析認為：“對於深圳來講，第四季度利好消息頻出，因此房價雖有波動，但漲幅仍在預期範圍內。政府也不願意看到房價波動太大，未來房價漲幅若脫離預期，估計政府還將有後續辦法來應對。”

成交向羅湖龍崗轉移

8月份以來，特別是豪宅稅調整後，二手交易成本下降，市場迎來新的成交高峰。南山、寶安房源被持續消化，目前熱點區域基本上處於無盤可賣狀態。同時，市場熱度也在向遠郊和曾不太被關注的羅湖和龍崗區域轉移，輪動效應明顯且迅速。

據深圳貝殼研究院監測，豪宅稅調整後，全市二手房成交量上漲，其中中大戶型受稅費減免最為明顯，中高價位成交擴大，3房戶型成交占比最高。

成交方面，龍崗、大鵬、羅湖成交保持上漲，南山、寶安、龍華成交占比小幅減少。深圳貝殼研究院分析認為，一方面，新政後業主心理預期調高，尤其是南山、寶安對政策較為敏感、調價活躍的業主，部分業主漲價甚至超過減稅，令一些比較誠意入市的置業者轉而投向其他區域；同時，熱點區域優質房源迅速消化，也促使置業者購買其他區域；而龍崗、羅湖低價房源較多的優勢凸顯，剛需置業者受政策刺激，入市意願更強，置業需求得到有效釋放。

均價方面，新政實施兩周來，政策逐漸被消化，全市二手房均價回檔，剛需重新主導市場。中高價位物業成交占比減少，剛需重新主導市場，均價回檔至政策前水準。據深圳貝殼研究院資料，300萬元以內物業占比變化不大，300萬~500萬元物業成市場主流，占比43.6%。主要是龍崗、羅湖低總價物業較多，成交占比擴大，推動均價結構性調整。

此外，新政後，低價位成交占比縮減，中高價位成交占比擴大。據貝殼資料，300萬元以內房源成交占比下降13.1個百分點，主要是政策前僅龍崗、光明、坪山、大鵬普宅標準在300萬元以內，減稅後置業者能夠承擔更高價的房子；600萬~800萬元房源成交占比擴大5.4個百分點，主要是一些看房週期較長，但之前由於交易成本較高比較猶豫的置業者，在減稅政策刺激下紛紛入市。

而對於近期頻出的利好政策是否會將深圳房價推向新高度，一位不願具名業內人士分析稱，沒有一個城市能在經濟基本面持續承壓的前提下房價持續走高。

“最近二手房成交量明顯下降了。”位於上海的一家我愛我家店面置業顧問湯華（化名）在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示：“3個月前，門店每週成交量大約40~50套，但最近幾個星期只有25~30套了。”

成交資料與市場人士的感受基本一致。據上海中原地產資料，今年3~4月份上海二手房市場經歷了一輪成交高峰，隨後成交量逐月走低，連續5個月環比下降後；9月份出現了小反彈，重新站上2萬套“強弱分水嶺”；但進入10月，成交量繼續萎縮至1.6萬套，環比下降達24.1%，成為今年較為罕見的跌幅。

全年成交同比顯著增加

易居《上海10月市場報告》指出，除去受春節影響的2月份，10月份上海二手房成交量已創下今年來的新低，購房觀望情緒較濃。但2019年上海二手房市場成交量遠遠好於2017年及2018年。

觀察歷史資料可以發現，上海二手住宅成交自2017年初以來一直處於低位元盤整狀態，2019年3月開始的一輪“小陽春”行情帶動二手房市場全面回暖，成交量強勢反彈，創下2016年10月以來的新高。隨後4~8月成交量持續回落，9月出現小反彈，重新站上強弱分水嶺。

據中原地產交易資料，今年1~10月上海二手房成交量已達19.96萬套，超過2018年全年成交套數；今年“小陽春”期間市場表現遠遠好於2018年，單月成交比去年同期多7000到12000套不等。即使是今年成色不足的“金九”，2.1萬套的成交量也遠高於去年同期的1.5萬套。

上海中原地產市場分析師盧文曦告訴《每日經濟新聞》記者：“今年上海市場主要特點是‘量增、價穩’。‘量增’指交易量比2017年和2018年都有所好轉，但是這個增量並非像2015年和2016年那樣的非常規量。今年以來的平均水準在每月1.9萬套，和5年平均月度交易量相當，因此這個量是常規水準。在成交量的支撐下，今年房價已經止住類似2017年和2018連續走低的格局，出現探底、企穩的走勢。當然，基於交易量也是常規量，所以價格不具備持續上漲的條件。”

成交價格低位盤整

據國家統計局資料，上海二手房價格今年維持較為穩定的格局，前10月中，1月、7月價格環比持平，有3個月份微幅下跌0.1%~0.2%，而漲幅最大的4月及10月，也僅出現0.05%和0.06%微小漲幅。

與去年同期相比，上海月度二手房價格指數則以下跌為主。中原地產月度成交價格指數也顯示，今年無論是“小陽春”還是“金九”，兩個成交高峰期的價格指數均低於2018年。

湯華也坦言：“現在越有性價比的房源越好賣，近期成交的價格都比之前的低，房子雖然多，但是房東掛牌價格偏高，反而不好賣，性價比不高也是成交量低的原因。”

另一方面，隨著北上廣深等一線城市新建住宅進入“賣不完”時代，二手房交易也受到了抑制。

“上海還有新房二手房價格倒掛的現象，因此二手房價格有所抑制，加上買家對於未來價格的預期是“平穩”，只有價格到心理價位了才會入市。現在普遍談價空間在5%左右，能夠達到這個尺度才更容易促成交易。”盧文曦說。

易居《市場報告》預測：2015年至2016年10月的樓市繁榮期，二手房同比漲幅不斷擴大至過去12年來最高點36.7%，因此房價下跌調整期也較長。考慮到短期內二手房成交量還將萎縮，預計二手房價格環比繼續下跌。

掛牌價偏高抑制交易

但臨近年底，儘管成交量萎縮、成交價下跌，但湯華仍然覺得充滿機會。他告訴記者，近期前來掛牌的房東更多、更積極了，掛牌量幾乎是往常的一倍；同時，看房人也挺多。

事實上，今年上海全市範圍內的二手房掛牌數量都有了較大增長。《每日經濟新聞》記者查閱中原地產資料發現，今年前47周上海二手房掛牌總量達到46.3萬套，比去年同期多了2.5萬套。

諸葛找房資料研究中心月度資料顯示，二手房掛牌套數最高點出現在8月及9月份，但進入10月後出現了較大幅度減少。

但近期掛牌量似乎有所回升，在剛剛過去的一周（11月17~23日），上海二手房掛牌數量達到9605套，超過全年周平均值。“之前每週掛牌量大概在20套左右，現在每週在40套左右，有很大提升。大概是因為年底了，房東都在家準備賣房子了吧。”湯華告訴《每日經濟新聞》記者。

盧文曦則指出：“目前周度掛牌在9300套左右盤整，如果活躍的話至少1.1萬套以上，所以目前處於相對平穩的格局。基於成交量比去年有所增加，對房東心態是有利的，因此掛牌上不會像去年再進一步調低價格入市，大多選擇市價掛牌，只有部分急於成交的房東比較積極。對於置換客而言，只有價格合適，或者自己看中的某個房源才會主動降價求成交。”

湯華也反復談及“性價比”。“接下來儘量多推薦具有性價比的房源，成交機會更大一點。”

對於今年最後一個月的上海二手房市場情況，盧文曦預測：“最後一個月成交量應該在2萬套以內，但跌破1.5萬套也不太可能，大概率處於盤整收官。年底本身就不是交易旺季，加上市場也沒有出現趨勢性轉變，並且近期成交又有下滑，市場觀望情緒或再度增加。”

今年以來，“融資難”幾乎成為令所有房企困擾的難題。尤其在樓市遇冷的大背景下，當“融資難”遇到“償債高峰”，房企就不得不更加小心應對了。


歷經多年融資與再融資，房地產行業累積的債務達到了一個驚人的量級。據恆大研究院報告，截至2018年底，房企各主要管道有息負債餘額20.3萬億元，其中，大部分將在2019年-2021年集中到期。

一名房地產行業資深人士向《國際金融報》記者指出，2015年初，由於證監會發佈公司債新規後，公司債大舉擴容，房企融資逐漸轉向債券市場，地產債規模迅速井噴。而這一時間段發行的地產公司債期限到了2019年便開始集中到期。

作為資金密集型行業，房地產離不開融資“輸血”、借新還舊。然而監管高壓下，房企資金鏈緊張的聲音仍舊不絕於耳。

Wind資料顯示，2019年全年共計有5701.27億元地產債到期，其中，下半年到期金額共計2874.67億元。上半年，受益于較為寬鬆的發債環境，1-4月的地產債淨融資額均為正，但從5月開始至今，除7月之外淨融資額均為負。

不過，隨著近日不少房企大額融資專案紛紛獲批，房地產企業融資被嚴控的局面似乎得到部分改觀。

一周境內發債近百億

據不完全統計，11月份以來，包括碧桂園、陽光城、藍光發展、金融街、中國電建、海亮股份在內的二十餘家不同梯隊房企通過發行公司債或為旗下專案公司擔保來取得銀行借款，使得地產企業融資難、融資貴問題正在進入逐步改善階段。

以陽光城為例，11月22日-23日，作為閩系房企中“激進派”的陽光城，旗下5家參控股項目子公司接連獲得股東方提供的銀行借款擔保，借款總金額近20億元，其共同擔保方除了陽光城之外，不乏融創、正榮、大發等知名房企。

同時，陽光城以公司及下屬子公司項下房地產項目在銷售過程中形成的購房應收款為基礎資產發行相關產品進行融資，總額不超過20億元。

消息一出，11月25日開市，陽光城股價漲停，報收7.21元。

Wind資料顯示，11月18日-22日期間，房企境內發債總額達到96.9億元，環比暴增62%。業內普遍認為，2019年為房企償債高峰期，在樓市逐步回歸平穩情形下，預計房企融資態度將保持積極。

光大固收近期發佈的一份研究報告指出，當前，外部融資環境依然偏緊，地產企業已過規模為王的時代，邁入現金流為王、加速銷售回款的時代。在此背景下，房地產從投資、開發到銷售過程中，需要更加關注地產企業的資金鏈狀況以及抵抗流動性風險的能力，因為這決定了發行主體的信用資質。此外，逆勢擴張或將導致風險累積，需警惕自2015年以來杠杆率不斷攀升、投資激進的主體。

境外債兩極分化

值得注意的是，面對巨大的債務壓力，眾多房企在大發境內債來“補血”的同時，海外融資管道同樣被開啟。

據《國際金融報》記者不完全統計，僅11月，就有19家內房企先後發佈美元債，總額約68.63億美元，其中，萬科、旭輝、正榮、佳兆業更是接連發行2只境外債。

不過，需要指出的是，發債金額最高的萬科，其發債利率同樣為近期最低。公告顯示，萬科此次發債是基於其2013年7月設立的20億美元中期票據計畫，分別發行金額為4.23億美元、票面利率為3.15%的5.5年期固息票據，以及金額為3億美元、票面利率為3.5%的10年期固息票據。

近來發債成本最高的是德信中國和大發地產，其票面利率均達到12.875%，幾乎是萬科的4倍之多，不同規模的房企融資優劣勢展露無遺。

此外，佳兆業集團於11月4日和6日接連發行的2筆美元優先票據融資成本也都超過10%，僅次於德信和大發，高於行業平均水準。據億翰智庫統計，2019年1-10月，典型房企海外債平均票面利率8.89%。

國際評級機構惠譽在其發佈的中國房地產行業2019年信用展望中表示，開發商正通過削減土地補充和減少供應來應對疲軟的市場，當務之急是維持現金流和去杠杆，而大型開發商和小型開發商之間的增長策略可能會有所不同。究其原因，融資成本和融資難度是關鍵。

有分析人士在接受《國際金融報》記者採訪時指出，信託與海外融資，都是規範而不是全面暫停，對於中小房企和高負債率房企來說，未來融資難度預計將非常大，但是對於大型企業來說，影響相對有限。這也是大型房企在如今樓市下行週期仍能保持一定增速的根源所在。

上述分析人士進一步表示，我國房地產調控短期內難以放鬆，涉房融資收緊或維持較長時間。當前，房企雖然加快境外發債以補充資金需求，但對於仍處於債務集中償還期的房地產行業來說，境外融資難以覆蓋其融資需求，特別是中小型房企的資金鏈仍面臨嚴峻考驗。

財務穩健是王道

據人民法院公告網披露，截至11月20日，房地產開發商的破產數量已經高達446家，平均每天就有1.5家房地產企業倒閉破產。雖然相對於房地產公司總數而言，破產數目占比尚不足0.5%，但這一資料仍令整個地產行業感到不寒而慄。

“負債過高、資金鏈斷裂是房企破產的主要原因。”興業證券一位資深分析師對《國際金融報》記者表示，當前房地產商面臨資金困境，有限的資金主要流向大企業，加劇了房企馬太效應。中小房企的困難日子才剛剛開始，債務違約、資產處置、兼併重組的情況目前只是個案，將來可能會增多。

其實，就在今年上半年，中小房企普遍遭遇現金流斷裂的險境，最典型的案例就是銀億股份破產重組。

今年6月，銀億股份控股股東母公司銀億集團、控股股東銀億控股兩家公司想向法院申請重整。公告顯示，2019年以來，銀億集團、銀億控股持續面臨流動性危機，雖竭力制定相關方案、通過多種途徑化解債務風險，但仍不能徹底擺脫流動性危機。

同時，《國際金融報》記者注意到，因資金周轉困難，銀億股份多隻到期債券連連違約。根據其10月發佈的《關於新增債務到期未能清償的公告》，公司到期未清償債務合計達43.57億元。

此外，廣東老牌房企頤和地產日前也被曝出資金鏈斷裂危機，再次為樓市敲響警鐘。經廣東證監局調查顯示，頤和地產共計有9筆到期債務違約未披露，每一筆債務金額都超過了1000萬元，總計金額已超過50億元。公司董事長何建梁被廣東證監局出具了警示函。

對此，財經評論員嚴躍進向《國際金融報》記者指出，儘管目前房企融資環境有所改善，但房企首先要考慮的仍應是加快去庫存節奏，加快銷售回籠資金，改善經營性現金流，而非過度依賴外部融資管道。特別是中小型房企，由於樓市強調控期未過，更應當量入為出，控制好拿地支出與和銷售回款節奏，財務穩健才是“王道”。此外，充分利用CMBS、REITS、供應鏈金融保理ABS等創新類融資管道也是一個不錯的選擇。

最快明年上半年落實 集資28億

遠東發展（00035）公布，計劃分拆澳洲、新加坡、馬來西亞及英國若干酒店物業，以合訂信託組合（下稱酒店信託）形式赴海外交易所上市，以釋放資產價值，刺激股價昨升2.9%，收報3.5元。彭博引述消息稱，該酒店信託最快明年上半年赴新加坡上市，集資最多3.65億美元（約28.47億港元）。

遠展表示，已就潛在分拆及獨立上市向港交所（00388）遞交建議書，預計分拆後可為集團建立一個專責酒店資產的資產管理平台，以獲得新收入來源；釋放及變現酒店物業的價值，以令資本循環投資；以及利用該酒店信託更積極收購第三方酒店。

料主力旗下「帝盛」品牌

遠展於2015年以現金加股份組合，成功私有化帝盛酒店。彭博報道，遠展正與財務顧問研究相關事宜，預計酒店信託主要為旗下酒店品牌「帝盛」。

事實上，遠展董事總經理孔祥達今年中已表示，將透過三招釋放資產價值，當時已提出將以信託形式持有資產，引入新基金，套現部分資金；其餘兩招還包括抵押旗下資產，取得資金投資回報更高的項目，以及賣走一些非核心資產，例如非「帝盛」品牌的酒店。

截至今年9月底，遠展營運28家酒店，其中9家位於香港，澳洲、新加坡、馬來西亞及英國合共有10家酒店，其餘分布在中國及德國等地。28家酒店合共有7500間客房，另外有14家酒店正在發展中。

此外，遠展昨天公布截至9月底止中期業績，受惠物業銷售強勁、去年收購的TWC酒店及博彩業務增長及全期入賬，以及停車場業務等自然增長，期內收入大增75%至51.21億港元，帶動純利升16%至7.15億元，維持派中期息4仙不變。

中期純利增16% 息4仙

值得留意的是，集團經常性收入按年微跌1.6%， 其中整體酒店收入挫10.3%，受累平均每間客戶收入下跌，尤其是香港社會動盪，以致訪港旅客人數大幅減少。其中香港酒店收入大挫18.8%至3.1億元，跌幅為其他地區之冠。

管理層表示，由於香港出現社會動亂，預期集團酒店業務將受影響，若情況維持，對下半年財政年度的影響將更沉重。不過，隨着集團14家新酒店即將投入服務，長期增長潛力仍然向好。

集團截至9月底的發展中住宅物業的累計預售總值達116億元，至於目前住宅發展項目組合及待售已竣工的存貨達514億元，令集團未來的盈利前景明朗。

政府今年10月中宣布放寬按揭保險樓價上限（放寬按保）後，火速撻着二手樓市，一度刺激十大屋苑10月下半月的交投量爆升，惟隨着該政策「魔力」逐步消減，十大屋苑成交量亦「打回原形」。綜合代理消息，11月截至28日（下稱本月）十大屋苑僅錄得144宗成交，較10月全月共251宗，急挫42.6%，當中一半屋苑按月跌幅更近五成或以上，以紅磡黃埔花園按月插63.6%跌勢最急。有代理稱，放寬按保政策威力「短癮」，相信黃埔花園下月交投依然較呆滯。

本月十大屋苑有8個成交量按月回落，分別跌15.8%至63.6%；九龍三個指標屋苑中，黃埔花園、觀塘麗港城及荔枝角美孚新邨全線挫近一半或以上，以黃埔花園表現最「曳」，由10月共22宗，急減至本月僅8宗，跌幅達63.6%；平均呎價16370元，亦較10月的16976元下降3.6%，無論交投或樓價跌幅均屬十大屋苑中最傷。其餘9個屋苑本月平均呎價按月變化由下跌1.6%至上升4.9%。

黃埔花園價量傷絕十大屋苑

資料顯示，黃埔花園在10月中政府放寬按保後的下半月，成交量一度急增至16宗，平均呎價更升上17033元；換言之，本月的買賣相比10月下半月仍差一截。

太陽物業分行經理宏惠強坦言，政府10月中放寬按保，的確「引到一浸購買力衝出嚟」，令黃埔花園10月下半月成交急增，但政策威力非常短癮，「大約一兩個星期鬆啲就玩完」，主要是因為社會運動久久未解決，加上該屋苑叫價1000萬元內的盤源並非想像中多，拖累本月交投明顯回軟，相信下月交投依然較呆滯。

此外，10月成交量錄得68宗、創逾4年新高的天水圍嘉湖山莊，本月走勢亦無以為繼，暫只錄得25宗成交，按月縮63.2%。美聯物業高級營業經理湯少建說，隨着本月二手平盤被消化，該屋苑交投已明顯走下坡。

太古城兩房月內跌價11%

本月暫只得12宗交易的鰂魚涌太古城，最新出現大跌價成交。美聯物業高級分區營業經理吳肇基稱，夏宮閣低層F室兩房，實用面積580方呎，放盤5個月累劈20.8%，至1020萬元連租約售出，呎價17586元。原業主2012年以662萬元買入，賬面賺54.1%。位於對面的漢宮閣低層C室，面積相同，只高一層，一樣望樓，本月初以1143萬元成交，即是次售價較之低10.8%。

不過，鴨脷洲海怡半島本月交投標青，暫有20宗買賣，較10月的12宗增66.7%，表現冠十大屋苑，其中售價1000萬元內的成交佔交投55%，比例相對10月的41.7%為高。

政府近年透過改劃土地用途，增加公營房屋發展用地，部分地段涉及私人發展商推展中的計劃，令相關私樓出現變數。新地（00016）屯門藍地鄰近紫田村一幅用地，擬建96伙的分層住宅，惟由於地盤落入公營房屋項目的研究範圍，規劃署不予支持。另外，中資富元國際（00542）或有關人士有意把九龍城區的九龍城廣場重建為住宅，亦未得到規劃署支持，料難獲城規會開綠燈。

城規會周五（29日）將審議多個規劃申請，其中屯門康寶路鄰近紫田村一幅地盤約1.46公頃的地皮，新地曾於2014年獲城規會批准興建13幢5層（包括1層停車場）分層住宅，提供96個平均面積約1636方呎的單位，惟有關許可已在2018年失效，遂在今年8月向城規會重提相若方案。

規劃署文件指出，土木工程拓展署2018年2月開展一項有關康寶路一帶的公營房屋發展研究，預計2020年首季完成，新地上述申請的地點落入該研究範圍之內。規劃署認為，若城規會批准新地的建屋方案，可能影響該公營房屋項目的執行和完整性，甚至影響公營房屋供應，故不支持新地的建屋申請。

九龍城廣場申重建住宅觸礁

城規會同日亦審議由富元國際或有關人士提出，把九龍城賈炳達道128號九龍城廣場重建為住宅的申請，建議興建2幢31層住宅，提供850伙，總樓面約57.36萬方呎。規劃署指出，該用地乃規劃作商業樓宇連公眾停車場用途，以服務區內居民，發展商未有提出方法應付重建期間區內的泊車位需求，勢將加劇違例泊車情況，故認為發展商提出的方案未算成熟，不支持富元國際方面的建議。

另外，「紡織大王」方鏗家族就其持有的葵涌葵榮路20至24號華昌工業大廈，申請以11.4倍地積比率重建為1幢22層工廈，總樓面面積約19.4萬方呎，規劃署認為用途符合規劃意向等，不作反對。

原由海航持有的山頂盧吉道屋地，早前市傳已約5億元售出，據公司註冊處顯示，物業已轉讓予一名內地客。

持貨1年多 蝕2.1億轉手

土地註冊處顯示，持有盧吉道27號屋地的業主為御冠有限公司，據公司註冊處顯示最近有轉換董事的紀錄，內地拼音人士Jiang Guan Nan已獲委任為公司董事。

據悉今次交易作價約5億元，海航於2018年2月份以7.1億元購入，持貨一年多，料是次交易蝕2.1億元離場。

屋地佔地24,919平方呎，現址建有兩幢於1916年落成的洋房，曾被評級為香港二級歷史建築，現為一級。洋房現有面積8,059平方呎，以此計算成交呎價6.2萬元。惟屋地但尚未用盡地積比，地積比率0.5倍，以可重建樓面12,460平方呎計算，樓面地價約4萬元。

海航近年頻頻蝕沽豪宅物業，去年年底以3.5億元沽出銅鑼灣yoo Residence一籃子物業，已蝕1億元離場，今次盧吉道的蝕讓金額更高。

仲量聯行昨天公佈的《住宅銷售報告》指出，政府今年推出招標的啟德區住宅地皮所吸引的平均入標數目跌至5.5份，較兩年前大減67%，數字反映發展商投地趨審慎。

於11月13日截標的啟德（新九龍內地段6554號）住宅地皮接獲4份入標，與另一幅在7月招標售出的啟德地皮（新九龍內地段6577號），並列啟德發展區接獲最少標書的地皮。該發展區2017年住宅地皮平均接獲16.3份標書，2018年平均入標數目為6.5，今年則跌至5.5份。

組財團投地減風險

仲量聯行資本市場部資深董事莫凱傑表示，儘管其中一個原因是有更多發展商合組財團參與競投政府地皮，尤其大型地皮，但同時也反映發展商在樓市下行風險增加下，嘗試減低投資額及風險。

經濟已有衰退跡象

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如指出，啟德地皮（新九龍內地段6554號）以15.95億港元售予由中海、恆地、嘉華及九倉合組的財團，平均每方呎樓面地價較5個月前售出的相連地皮（新九龍內地段6553號）低27%。

她補充，香港八月至十月的失業率再升至3.1%，屬經濟衰退的初期跡象；加上香港政治局勢未明朗持續影響市場氣氛。在此情況下，發展商在短期至中期會繼續採取審慎策略投地，將導致地價下跌。