2000萬元 雙北居．易

總價2000萬元為雙北民眾購屋門檻，台北市民眾預算多落在1000萬~2000萬元間，新北市民眾有高達99%預算都落在2000萬元內，究竟該怎麼買，本期《地產王》帶您特搜，總價2000萬元建案看房去。

想一圓購屋夢，預算的掌握最重要，以免買房成為沉重的負荷。根據房仲統計，台北市民眾購屋預算以1000萬~2000萬元佔大宗，若想買新建案，大多只能買到1、2房小宅，或往房價相對便宜的蛋白區覓屋，可以買到較大坪數產品，專家建議，選擇低公設比、零雨遮且得房率高的建案，同樣預算可買到更大的實坪。

台北市房價高，台北市新建案2000萬元以下大多只能買到1房、2房，室內空間有限。《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，如果想要實坪大一些的，就得考慮蛋白區或區段條件較差的建案，如北投、內湖、萬華、文山、大同、南港等區，這類房子因為單價相對低，可買到的坪數較大。

換屋置產買盤現身
傳真實業經理陳斯昭表示，2017、2018年房地產景氣不佳，建商多推1、2房小宅因應，為自住買盤市場，今年度也有不少小宅推出，但發現3房產品逐漸增多，銷售狀況甚至比1、2房佳，顯示今年換屋置產買盤逐漸現身，整體而言，今年台北市單價有稍微上漲，推案量則微幅下跌，銷售狀況也較去年好。

因應自住首購買盤，少見的千坪大基地條件，也規劃小宅產品，如位於內湖區碧潭1分鐘路程的「醍湖」，雖無湖景，但有千坪的基地，以及內湖國小、麗山國中明星學區，卻是規劃15~17坪小宅產品，單層挑高3.6米，總價1500萬元起就可以與豪宅社區「勤美璞真碧湖畔」當鄰居。

善用交通運輸網絡
何世昌指出，大致上而言，台北市公共交通運輸相當發達，即使沒捷運也有公車可以選擇，蛋白區的交通機能不會太差。其次，也可以選擇低公設比且得房率高的建案，或者雨遮不計價，以及零雨遮的物件，可以在固定預算內買到更多實坪。至於該不該買魔術空間呢？基本上建議儘量不要，但如果是家戶人口多但購屋預算少的購屋族，可能無可厚非，但自己心裡應有最糟的打算。

同樣的總價2000萬元預算，來到新北市，選擇就增加許多，以往新北市第一環的機能成熟市區，建商多推換屋型產品，近年來出現不少2~3房小宅，訴求首購族也買得起精華地段，重劃區則以相對市區便宜房價，以及未來發展願景，銷售開出紅盤。
根據房仲調查統計發現，新北市99%的民眾購屋預算都在2000萬元以下，事實上，近年來豪宅級換屋產品銷售狀況不佳，建商轉以剛性需求的首購族為目標，甚至以換屋產品為主流的新北市第一環市區，都有小宅現身。

新店房價支撐力道強
《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，新北市第一環區域各有優缺點，通常會建議民眾依個人原生地、或者工作地點就近購買即可。
近年的小宅熱潮，讓一向蓋大坪數豪宅的漢皇集團也降低坪數。漢皇集團董事長孫正乾表示，我們以3代同堂的概念，同棟不同戶，每天都一起吃熱騰騰的飯，生活又不互相干擾，這才是小坪數核心價值。「漢皇盛世」位於樂華商圈、捷運永安站及四號公園的黃金三角區，距離捷運永安市場站僅約500米，為市區少有的千坪基地，建築加裝新日鐵制震器，社區還有少見的露天溫水泳池會所，主力坪數為21~23坪2+1房，總價約1500萬元。
傳真實業經理陳斯昭表示，今年新北市建案銷售狀況與去年大致雷同，重劃區的買氣不錯，包括江翠、央北、仁義、土城擴大重劃區等，市區來說，板橋明顯銷售率最高，再來是新店，房價支撐力道最強，有趣的是，民眾對新屋較有信心，反而屋齡1~5年的新成屋賣不太動。

重劃區交屋潮撿便宜
何世昌指出，新北市現階段以總價1500萬元以下銷售狀況較佳，因為不僅大部分首購負擔得起，投資客也愛低總價物件，產品以往以3房為主流，但受限於預算，現以2房及小3房較受歡迎。
如果擔憂區域環境問題的購屋族，則可以選擇當區的重劃區，環境相對單純、住戶均質，如果某一重劃區剛好遇到大量交屋潮，說不定還有便宜建案可撿。但跨區購屋通常對當地房價、建商口碑較不熟悉，購買前多作功課，以免被當「盤子」。

自住客當道，挑屋眼光愈來愈高，建商新推案也走向高端路線，桃園中壢、平鎮地區、大新竹地區都出現高價建案，每戶總價2000萬元起跳。

過去首購當道，但今年以來不少有購屋經驗的換屋族群嗅到房價落底、不動產景氣回溫，紛紛出手換屋，除了雙北市以外，在桃園、新竹地區相當明顯。統計實價登錄資料，今年前9月桃園市2000萬元以上交易就達到437件、大新竹地區亦有309件，其中又以桃園區、中壢區、竹北市佔比最高，皆突破百件。

竹北市今年前9月2000萬元以上交易量高達200件，水岸高價區、高鐵特區皆為熱門地段。
以2000萬元中高價位，社區規劃又精緻，近期在桃園市中壢地區就有「恩至大時代」預售透天案，基地逾4000坪，規劃地坪26~33坪、建坪85~129坪的大型社區，該案訴求中壢體育園區正對面、近中原大學商圈，斜對面即是家樂福，為該區近年少見的造鎮案，除了建築本身設計精緻，社區休閒公設也不馬虎，規劃全齡化會館，地下室停車位、人車分道，社區有24小時保全管理，總價2300~2800萬元，目前銷售超過6成。

「風禾公園」旁價高貴
平鎮亦有少見的崗石別墅，由台南幫「環泥建設」一條龍營造開發的「環泥大名邸」坐落坤慶重劃區，總價2227萬元起，為地坪29~38坪、建坪98~115坪別墅建案，大門即面3000坪公園綠地，步行3分鐘內有家樂福平鎮店，外觀以新古典風格崗石設計，戶戶大面寬、大棟距，採物業管理，公設豐富有中庭花園、會議室、閱覽室、健身房、KTV、廚藝教室、信箱區、垃圾儲藏室等，吸引區域換屋客目光。

而這些中高價產品，不只規劃完善，地段更是不差，像是桃園區最受注目之一的重劃區「中路特區」，距國道2號交流道5分鐘，被視為藝文特區接班人，其中又以「風禾公園」周邊房價最為高貴，而位於首排的「京澄無為」二期─大方無隅、上善若水，皆採單層雙拼，戶戶邊間、3面採光，更是南北帝王座向，每坪開價36~38萬元，室內配有日本名匠品牌Cleanup廚具、三協氣密窗，搭配5+5 LowE膠合玻璃，客廳採用落地窗，臥室為低檯面大面窗，除了視覺上開闊，更引進陽光。

京澄建設業務部指出，中路特區為純住宅區，居住品質單純，回家就能享受純淨生活，而重劃區周遭都是發展完善的商圈，預估在人口移入下，發展會相較於藝文特區開發時程縮短許多。
大新竹房市以園區高階主管為主力，尤其該區在房市景氣回溫時，更是領先全台的指標，台灣房屋竹北高鐵直營店業務副總林合湧指出，竹北地區中高總價地段為興隆路水岸豪宅區、喜來登商圈以及高鐵特區，這些貴客多有機能、學區、河岸、公園綠地的考量，出手猶豫期短，約2~3天，跟實價登錄差不多價格就會出手。

興隆路水岸首排吸睛
位於興隆路水岸首排的「大觀自若」為少見單層單戶規劃，建築結構抗震係數高達0.33G，超越法令規定，今年以來交易頻傳，光上半年就有8筆成交紀錄，社區採高端管理，有憲兵海陸退役軍人擔任特勤，更引入到府飯店式服務，每坪開價33~45萬元，總價5000萬元起。
面對高鐵特區綠園道的成屋案「豐邑明日軸」基地在六家五路二段上，設計49~125坪3~5房，每坪開價26~32萬元，戶戶皆有不同景觀。現場專案經理指出，買方多為雙薪家庭，一方在園區上班，另一方則是在外地上班、有高鐵通勤需求，其次則是重視生活綠覆率環境的園區高階主管，看中該案外觀設計、良好社區管理、公共設施與室內3面採光格局方正的規劃。另外，該案也為少數戶戶擁有景觀的明星學區宅，該學區為東興國小。

蛋黃市中心新推案要讓購屋族「有感買得起」，大多採縮小坪數、控制總價，普遍以千萬元作為分水嶺，正恰好是不少雙薪首購族的理想購屋預算，《蘋果》盤點近期蛋黃區千萬元新案，讓您用最低總價門檻，卡位機能滿點的黃金地。

過去台中購屋預算達千萬元，蛋黃、蛋白任君挑選，但自2012年迄今，市中心房價普遍翻漲1倍，新屋單價上看3字頭成基本門檻，新推案無不縮小坪數、拉低總價，專家表示，台中現正走向台北模式，「單價太高，愈住愈小」，蛋黃區千萬元內的新案，未來將成為稀有產品。

土地價格飆漲，台中市區房子價格愈來愈貴，千萬元總價成為市場分水嶺，房產業者試算指出，以大眾收入而言，假設雙薪家庭月收10萬元，購入千萬新房、貸款約700萬元，往後每月約繳3.5萬元，剛好符合3成生活預算，居住成本「緊繃」，因而成為市面上新案常見的門檻價格帶。
正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔說：「照過去經驗，台中不分屋齡、大樓總價帶以500萬~1000萬元為主，佔了購屋比例超過50%，為市場接受度最高的產品，最受消費者青睞。」

蛋黃蛋白價差縮小
台中市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長林志雲指出，今年台中房市呈現「外熱內冷」，推案幾乎集中外圍，台74沿線新屋3房幾乎都站上千萬元，蛋黃、蛋白價格差距縮小，市中心單價控制在千萬元以內為主。
黃昭閔分析，市區不管是生活機能或工作機會，都讓房地產相對保值，今年市區推案以大型建商推案最積極，因拉低總價門檻，且兼具機能綠地、商圈和學區，普遍銷售速度都不錯，「關鍵點是低利率持續、房貸年限拉長，都讓買房相對不困難，建商獵地自然不手軟，土地屢創高價。」

例如興富發建設推案向來不手軟，近期進場的8期捷運宅「文心愛悅」，總戶數578戶，外觀如「赫里翁系列」升級版，打出自備78萬元交屋方案，最低總價入手門檻約千萬元；另如12期重劃區親家建設推出的「親家7UP」，住家17~28坪、最低總價僅598萬元起。

800萬買精華區2房
房市買氣回溫，今年前10月高雄建物買賣移轉棟數較去年成長逾10%，許多首購族紛紛進場置產。依內政部不動產資訊平台揭露，高雄近4年平均購屋總價均逾800萬元，該價格在市區精華地段可買大樓2房含車位，郊區更可升級大3房。

近年南台灣房市買氣回溫，除原有剛性自住客的需求，不少換屋與豪宅客也紛紛進場買房。依據內政部不動產資訊平台揭露，縣市合併後高雄購屋平均單價從2011年的每坪13.1萬元上揚至17.8萬元，漲幅約35.8%，平均總價也從664.9萬元成長至862.8萬元，顯示總價800萬元已是平均購屋門檻。

以高雄市場來說，高雄房屋市場調查協會理事長蔡紹豪分析，目前購屋族群多屬雙薪家庭，主力購屋總價帶介於500~800萬元，其中市區新建案平均購屋成交單價介於23~25萬元間，郊區則多屬1字頭房價，總價800萬元可在市區精華地段買到2房含車位，亦可在郊區購買有車位的大3房。

800萬卡位豪宅聚落
以近年推案密集的高雄車站站前商圈為例，浤圃機構預售案「星帝標」，規劃地上21樓，採日本住友制震，規劃27~51坪，開價每坪26萬元起，進場2周已售4成 ;「高雄站前」為2~3房住宅，總價468萬元起。

鄰近美術館特區的中都生活圈也是推案熱區，800萬元即可卡位未來豪宅聚落，如興富發集團造鎮案「美樹大悦」，距中都濕地公園僅300公尺，休閒設施多元，規劃23~38坪，最低總價518萬元起。大樓成屋案「韻綠」屬70年土地可分割地上權，規劃30坪、47坪2~3房，開價每坪17~21萬元，目前銷售已達9成。

愛河風景區則有正對愛河的大樓預售案「愛情河左岸」，共600戶，規劃23~46坪，地上32樓屬高市少見超高建築，雖屬3字頭房價，但設計小坪數將總價控制在2房最低688萬元。

蛋白區買含車位3房
除在市區精華地段，800萬元還可至楠梓與仁武等區買大3房含車位。龍登國際經理賴敏雄指出，相同總價在市中心蛋黃區，住宅坪數較小，但至蛋白區可買大3房，購屋族可透過通勤時間換取更多居住空間，對首購族具吸引力。
近年最熱門蛋白區位於楠梓的高雄大學特區，目前有逾10件大樓案，成交單價介於15~18萬元。仁武區澄德重劃區因距高鐵商圈車程不到10分鐘，近年也頗受購屋族青睞，如全誠與城揚建設合作案「可麗都」，規劃23~52坪，開價每坪19萬元起，銷售已破百戶。

高市都發局推動「六龜之心」山城再造計畫，進行歷史建築「池田屋」修繕工程，除了委託建築師劉金昌修復外，還與六龜區公所合辦「池田屋修繕」導覽解說活動，希望透過活動吸引人潮，振興地方產業，同時也計畫將百年的旗山糖廠打造成為兼具複合機能的產業園區。目前正在修繕糖廠日式建築及倉庫群，未來做為農業創新場域。

其中，高雄都發局委託建築師劉金昌規畫池田屋歷史建築修復，以2004年原高雄縣府時期的調查研究為基礎，發掘出許多隱蔽於老建物的獨特文史價值。例如，屋內以荖濃溪卵石及溪旁所生菅莖為材料，製作房屋的布基礎及牆體；以漿砌卵石及編菅莖夾泥的特殊工法施作，也有別於一般日式木造建築的磚造布基礎、編竹夾泥牆體等型式。

屋齡90年的高雄客運六龜站，原名為「池田屋」，是六龜區唯一具有歷史建築身分的日式老屋，都發局透過「六龜之心」山城再造計畫的推動，將原本破敗傾頹的建築，改造為「六龜故事館」及旅遊資訊中心。自今年3月修復，如今已逐漸修復重現當年風貌。

耗時8年，台中市首個百分百輔導未登記工廠合法化的示範園區「潭子聚興產業園區園區」，終於在25日正式動土，除了協助未登記之工廠逐步改善達成合法化，同時解決企業缺地問題，預計後年完工後，能嘉惠30間廠家。

潭子聚興產業園區總開發經費達11.8億元，在總面積14.76公頃當中劃設8.86公頃作為產業用地，提供未登記工廠進駐，其餘為公園、道路等公共設施用地。產業用地又分為台糖只租不賣土地，以及2.29公頃之市府用地，總開發經費11.8億元，預計2020年底即可交地給廠商建廠，2021年園區工程全數完工。

目前該園區所招攬之進駐廠商，多為低污染、低耗能、低耗水的機械電子加工業，且需符合位於台中市、擁有臨時工廠登記或尚未登記工廠之條件，其中將保留半數土地給潭子區在地業者。

市府土地將以每坪17萬元售予業者，為防止炒作土地，合約內容將限制進駐廠商須於4年內取得工廠登記，正式營運後8年內才得移轉土地，同時完成使用係以建蔽率不得低於預登記土地面積之30%，如違反規定，將沒收完成使用保證金，並得依原價無息買回土地。

自今年9月辦理預登記後，目前已有39家廠商登記申請，台中市政府經濟發展局工業科專員邱琬婷透露，由於目前仍在進行廠商的資格審查當中，因此無法透露參與的工廠名單，不過已預計於下個月抽籤選地，抽選結果將會公告在市府經濟發展局網站上，預估可以吸引40.5億之廠商資金進駐，同時創造逾900個就業機會。

潭子區嘉仁里里長林瑞文認為，對於上市上櫃公司，本區園地仍嫌太小，因此多應為中小型工廠進駐，不過這個起頭將大大促進潭子當地之地方發展，有機會靠都市計畫產生更大之工業用地。

有巢氏台中潭子復興加盟店專員黃道弘則分析，該園區對人口的拉力或許不會像外界想像的那麼高，因為廠方原本就多為當地地方產業，不過由於目前當地行政中心附近沒什麼特別的商圈，僅有大明高中、潭子戶政事務所等標的物，園區正式完工後加上台74、國道4號的交通便利性可望帶來人潮的聚集，生活機能有望因此逐漸完善。

永信建設（5508）建案布局完整，除深耕地上權案外，目前可銷售入帳的「君峰」、「明頂大鎮二期」、「韻綠」等新成屋銷售情況順利，將對年底及明年上半年業績有加分效果。

法人指出，永信建設為高雄口碑建案，長年高股利的政策受到投資圈歡迎。29日永信建設收盤33.2元，漲0.25元。

永信建設表示，為達成業績目標，對建案的布局謹慎具節奏感，目前正在興建中的案子包括光華青年路大樓，左營果貿、鳳山福誠、仁武及小港共五處，總銷合計約90億元，隨著建案陸續完工展開銷售，即可入帳貢獻營收。

此外，永信建設是高雄地上權建案專家，月前再以1.93億元取得鳳山1,450坪70年地上權土地，平均每坪13.25萬元、溢價率12.55%，將規劃大樓先建後售，約2021年完工銷售，挹注中長期獲利，其創造的高利得引起投資圈矚目。

由於永信推出的地上權案地點多數在非市中心區，大面積的土地容易規劃大型社區，進而降低管理費，只要交通便利、年地租也不高，可讓購屋者感受到成本優勢，則銷售困難度就可降低。

房市回溫，加上待售與實際成交物件總價帶落差過大，導致賣方開價和成交價的差距持續擴大！統計六都今年待售住宅物件平均開價與實價登錄平均成交總價來看，北市、台中、台南、高雄等四都，開價與成交價差距皆超過六成，台中市更突破七成、居六都之冠；產品型態（大、小坪數）供需落差，加上屋主心態隨景氣好轉而轉硬，雙雙加深買賣雙方兩者認知的距離。

房市賣方與買方的距離有多遠？以六都今年待售住宅物件平均開價與實價登錄平均成交總價來看，待售物件開價因大坪數產品較多、總價帶拉高，六都平均物件開價總價創高，但因實際成交主要為低總價小坪數產品，呈現「賣大買小、賣高買低」的現象，尤其資金湧入的低房價都會區最為明顯。

根據調查顯示，今年台北市網路待售住宅物件平均開價已突破4,000萬元，但比起實價登錄所揭露的平均成交價2,489萬元來看，兩者差距達62％；此外，近年房市熱絡的台中市，賣方平均開價逼近1,800萬元，甚至還高於新北市的1,777萬元，高出平均成交價達74％，價差高居六都之冠；而同樣受資金湧入的低房價區台南、高雄，兩者落差也都將近七成。

房仲業者指出，過去中古屋市場開價和成交價落差，多來自於產品供需落差大，市場需求主力是中低總價的標準產品或小坪數產品，大坪數高總價物件遇到景氣差，餘屋庫存難以出清。但現在除了大坪數餘屋供給量仍未去化至平衡的狀態外，因台商回流等房市利多訊息頻傳，加深了屋主信心，也讓供需鴻溝加深。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，民眾已不再一面倒的預期房價下跌，加上過去市場累積不少觀望的遞延買盤，雖總統大選、中美貿易戰等變數，房市整體買氣並不差，所有官方、民間的房市相關指標均呈現樂觀或近年最佳，屋主或建商信心也轉強，使得賣方開價、成交價均出現提升。

陳傑鳴強調，開價與成交價落差擴大，是一個警訊，可能會使得好不容易復甦的房市再度陷入膠著。目前市場二大賣方建商或屋主信心明顯轉強，拉高售價、議價空間縮小、與推出高價案的狀況都較過去幾年增加，恐壓縮民眾進場意願，一旦經濟發展不如預期，更可能會出現曲高和寡、乏人問津的狀況。

富宇地產（4907）看好中部房地產市場，10月底砸重金在北屯機捷特區購地，11月董事會通過在20億元額度內繼續購地囤貨；此外，富宇今年9月首度跨足彰化和美推案、締造銷售佳績，帶動股價近日一度衝上27.2元、創下一年來新高。

富宇今年前十月因沒有新案可認列，營收為3.66億元，年減78.08％；前三季EPS僅0.11元。

富宇為了未來推案持續購地囤貨，今年10月底標下台中市北屯捷運機廠「商2」土地858.17坪，每坪單價約85.23萬元，總金額7.31億元，創下區域新高價。

富宇總經理鍾堯明表示，北屯機捷周邊為推案兵家必爭之地，目前住宅區土地成交單價約在5、60萬元，「商2」土地今年起也站穩「8」字頭，未來土地將朝高單價產品方向規劃。

富宇不僅布局台中房市，今年9月也首度跨區彰化縣和美鎮、推出「世紀美」預售案，主打2,400坪大基地，規劃25至40坪、2至3房產品，總戶數368戶住家及11戶店面，總銷約28億元，是彰化和美最大建案。

鍾堯明表示，和美鎮與彰化市區相鄰，是台灣重要的傳產聚落，近年受到彰化市區房價攀升的外溢效應影響，連帶推高和美鎮新案價格，加上區域內推案的基地面積多為3、400坪，並無大基地的住宅大樓產品，「世紀美」主打六星級豪宅公設的規劃更為吸睛。

「世紀美」是富宇地產今年最後一案，也是富宇地產年度銷售重點。看好位於彰化和美鬧區周邊大樓稀少，附近還有學區與公園綠地的生活機能，在品牌效益加持下，不少來自彰化市區以及和美、線西、伸港、鹿港，甚至中科、台中港特定區等鄰近區域的在地人，慕名而來購屋。

今年深圳樓市逆勢火熱，火到11月底還沒結束。

千萬豪宅集中入市且頻現日光盤，一遍遍刷新群眾對深圳樓市購買力的認知。

11月30日，位於前海的頤灣府千萬豪宅去化率近九成。

11月28日，同樣位於前海、總價1049萬元—1878萬元的招商領璽吸引了1306批客戶“搶”456套房源，4小時售罄。

看到樓市火熱，深圳某處已經“沉睡”十年的樓盤也緊鑼密鼓地準備“跑步進場”，預計攬金百億元。

年底豪宅集中入市

據媒體報導，11月30日上午，位於深圳前海的豪宅頤灣府開盤，367套房源，870位元有效客戶認籌。

備案資訊顯示，頤灣府此次批售的367套住宅共3棟，戶型建面約119㎡-191㎡，均價10.2萬/㎡，單價區間8.1萬-13.2萬/㎡，總價區間960萬-2531萬/套。

這樣一個總價千萬級別的“土豪盤”，開盤僅4個半小時，就賣掉322套，去化率近九成。其中，120㎡的03戶型最受歡迎，開盤90分鐘，便全部賣完。

同樣位於前海的招商領璽“戰況”則有過之而無不及。11月28日，招商領璽開盤。其當天推售的是120㎡-150㎡的3-4居室共456套。

備案均價為10.8萬/㎡，單價區間為8.7-12.3萬/㎡，總價區間為1049萬-1878萬/套。

從規模及總價上看，該樓盤比頤灣府更“壕”，開盤4小時，全部售罄。

業內人士分析指出，上述兩個樓盤地理位置較近，且目標群體相近，開盤較早的招商領璽無疑提前吸收了部分購買需求。

10月以來，深圳豪宅開盤當日出現購房盛況層出不窮。

10月30日，位於福田區的深業中城開盤，該樓盤本次共獲得2794人進行誠意登記，推售房源為192套。

該項目備案均價為13.1萬元/㎡，單價區間為10.8萬元/㎡—19.67萬元/㎡，入場費高達1508萬元，而預售價最高的房源為7787.66萬元。

開盤當天也是人山人海。

深業中城開盤現場 記者餘世鵬 攝


“沉睡”十年的樓盤也在加速入市


開發商賣房深諳“趁熱打鐵”的套路，就連已經“沉睡”10年樓盤的開發商也坐不住了，行銷中心正在裝修，或將“跑步進場”。

該樓盤是德弘天下華府，為深圳羅湖區有名的豪宅盤，由於毗鄰深圳四大名校之一的深圳中學，一直備受關注。

深圳房地產資訊網顯示，德弘天下華府總建築面積265188平方米，其中住宅面積174935平方米，商業面積6997平方米。

項目規劃建設8棟超高層住宅樓，住宅套數大約600-700套，專案規劃建設的面積是200平米—1000平米的大戶型或超大戶型。

事實上，該項目早於2009年2月便開始開工建設，2010年11月，這個樓盤就已經封頂，卻一直沒有開售。

這與當時的樓市調控政策不無關係。根據深圳2006年出臺的“70/90政策”，新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下的住房數量占比，必須達到開發建設總面積的70%以上。

不少開發商選擇將住宅設計成雙拼甚至多拼戶型，意味著購房者需要用2個以上購房名額，買到大戶型房子。

不久後深圳又出臺“限購令”，“房票”成為稀缺品。於是，德弘天下華府開盤就此擱置。

今年6月25日，深圳市規劃和自然資源局公告了關於德弘天下華府專案總平面圖修改的公示，該樓盤又逐漸走入公眾視野。

近日，有消息稱，該樓盤預計12月開盤，有68-75平米的兩居室戶型，以及400平以上複式，且以一房一證銷售。

值得注意的是，10年間，該地段房價已發生翻天覆地的變化。據中國房價行情網，2010年底羅湖區新房均價為3.2萬/平，如今均價已躍至7.14萬/平。

業內人士指出，德弘天下華府帶有深圳中學學位，加上地理位置優越，按照當前的行情，可以判斷該專案開盤後均價大概率為10萬/平及以上。按其住宅面積174935平方米算，預計該項目攬金百億元。


專案銷售情況分化


據深圳中原研究中心，12月潛在計畫入市專案共16個。

其中的光明新盤龍光玖龍台2期，已於11月30日開盤，有知情人士表示，其推出的705套房不到10秒就全部售罄。

該樓盤單價區間在4.3-5.4萬/㎡，均價4.8萬/㎡，總價區間在421-703萬/套，另外需加裝修費4500元/㎡。

事實上，並非所有樓盤都如此熱銷，豪宅專案銷售情況分化較大。

如11月24日突擊開盤的“地王盤”龍華金茂府，其去化率至今仍是個謎。該樓盤單價為9.46萬-14.42萬/平，均價約10.3萬/平米，總價區間為1190萬-7337萬/套。

據開發商消息，龍華金茂府21號正式啟動認籌，三天收籌200多個。昨晚突擊內部解籌，到訪183組，成交161套，首批解籌率88%。

但也有人質疑其去化率的真實性，認為“賣不了這麼多”。由於開盤現場沒有銷控表，去化率始終是個迷。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受媒體採訪時表示，龍華地段的豪宅跟南山后海區域、福田香蜜湖區域的豪宅不是一個概念，龍華這塊地的公共配套沒落地，教育醫療、商業CBD的建設很緩慢。但金茂府卻比周圍價格高出40%左右。

深圳樓市火熱背後的原因

對於近期深圳樓市的火熱行情，分析人士指出，主要有幾方面原因。

一是，11月11日，深圳調整“豪宅”認定標準，即容積率在1.0以上，單套建築面積在144㎡以下的房子為普通住宅，取消豪宅稅。對於購房者而言，相當於省下數十萬元豪宅稅，刺激了購房者的入市意願。

二是，8月18日，中央發佈關於支援深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見，加之年初《粵港澳大灣區發展規劃綱要》發佈，市場對“雙區驅動”的深圳房地產市場期待較大。

加之開發商有意抓住火熱行情，加速推進新盤入市，供求雙方共同用力，推高了深圳的房地產熱情。

但上述分析人士指出，去杠杆、房住不妙的政策基調沒有變化。

事實上，相關資料已顯示樓市整體轉淡趨勢。國家統計局消息，10月份70個大中城市中，二手房房價下降的城市達到35個，占到一半。這意味著，10月份房價下跌城市數量已創出55個月新高。

從房價上看，貝殼研究院資料顯示，近一年來，廣州成為四大一線城市跌幅最大的城市，上海和北京也出現下跌。其中，北京二手房掛牌均價從一年前的64166元跌至61302元，跌幅超4%；上海從52991元跌至51228元，跌幅超過3%。深圳成為二手房掛牌均價唯一上漲的四大一線城市，從61024元上漲至最新的62639元，漲幅近3%。

中國社科院財經戰略研究院近日發佈的11月《中國住房市場發展月度分析報告》預測，對明年房價持審慎態度，2020年重點城市住房市場總體先抑後穩，房價有望實現軟著陸。

在11月20日央行披露第三期貸款市場報價利率（LPR）中，1年期LPR為4.15%，此前為4.2%；5年期以上LPR為4.80%，此前為4.85%。1年期與5年期LPR分別下調5個BP，其中5年期以上LPR為今年8月LPR新政施行以來首次下降。


市場普遍認為，1年期LPR屬於中短期，主要給企業貸款參考；5年期以上屬中長期，主要影響房貸利率。所以此次5年期LPR報價首下調，市場出現房貸利率隨之下調的期待。

但市場表現卻並未印證上述邏輯。近日，多個一二線房貸熱門城市傳出利率繼續上行、額度告急、暫停房貸等消息。

21世紀經濟報導記者採訪發現，整體來看房貸利率維持穩中有升的局面，僅個別地區個別銀行出現上下浮動。

央行近日發佈的《2019年第三季度中國貨幣政策執行報告》強調，發揮貨幣信貸政策促進經濟結構調整的作用，更好地服務實體經濟，按照“因城施策”的基本原則，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

多數市場人士認為，在房貸政策與市場基本面未見動搖的前提下，房貸利率很難下行。

房貸利率不降反升

根據融360大資料研究院11月28日發佈的《2019年11月全國房貸市場報告》（下稱《報告》），全國房貸利率上行趨勢已持續半年，並繼續維持增勢。2019年11月，全國首套房貸款平均利率為5.53%，環比上漲1BP，為相應期限LPR加點68 BP；二套房貸款平均利率為5.85%，環比上漲1BP，為LPR加點100BP。

臨近年底，大部分銀行的房貸利率趨於穩定，上調和下調房貸利率的銀行數量均環比減少，超70%的銀行維持房貸利率穩定。但對於高利率城市的房貸，進一步上漲的趨勢仍在持續，首套房貸款利率最高的城市仍是南寧，利率水準再上漲14BP，已達6.30%。

從北上廣深四個一線城市情況看，房貸均有不同程度的緊張跡象。《報告》指出，2019年11月，上海仍為全國首套房貸款利率平均水準最低城市，但平均水準已經從10月的4.83%上漲至4.90%，不再低於全國最低下限。

此前有消息稱，廣州建行房貸利率較10月下調5個基點，但21世紀經濟報導記者向建設銀行廣東省分行房貸業務人士求證獲悉，房貸利率並未下調。北京和深圳的房地產仲介人士也對21世紀經濟報導記者表示，目前房貸利率保持穩定。

對於隨著LPR調整出現的利率下行，業內人士給出了一種解釋。

融360大資料研究院分析師李萬賦指出，對於大部分城市而言，LPR新機制改革暫時帶來的只是參考基準的變化，實際利率水準主要還是受當地調控政策的影響，並反映在加點數上。對已在銀行按LPR新規簽訂合同但未放款的購房用戶，11月20日放款的用戶有可能享受到房貸下降的“紅利”。

但這並不意味著11月20日之後的新用戶，房貸利率都能下降5個BP。對於11月20日後簽訂的新合同，銀行可以改變加點數，其大框架仍是在滿足當地房貸利率下限的基礎上進行調整。即，如果各地自律組織制定的房貸利率下限未發生變化，LPR下調後，多數銀行可能會提高加點數，以保證實際利率水準滿足下限要求，或保持利率穩定。

李萬賦進一步指出，可以肯定的是，在LPR下行的預期下，簽訂合同和放款期限之間存在的時間差，有可能帶來購房用戶實際利息支出小於簽訂合同時的預期水準，對於這類用戶算是個小驚喜。

但市場人士仍普遍認為，房貸利率走勢將維穩為主，短期看之前受新規影響較大的城市，可能會有所下調，以削弱此前房貸利率水準上調的影響。

停貸系季節性因素

臨近年尾，不少房貸熱門城市的部分銀行出現暫停房貸的情況，主要集中在長三角的二三線城市。近日，有媒體報導稱這種停貸影響區域進一步擴大，深圳等一線城市也出現部分銀行暫停房貸的跡象。

21世紀經濟報導記者向建設銀行深圳分行、平安銀行深圳分行和深圳房地產仲介業務人士求證獲悉，深圳並未出現暫停房貸情況，只是臨近年末，額度緊張，需要排隊放款。

此外，一位股份行房貸業務人士提示購房者，房貸主力銀行在各地存在差異，但整體看以四大行為主，一些股份行和城商行本來房貸業務就開展得不多，他們的額度調整和利率變化，對市場影響有限。目前的放款週期延長和暫停貸款都屬正常現象，目前全行業均優先保證普惠貸款額度。

21世紀經濟報導記者還瞭解到，額度緊張導致的房貸放款時間延長，在全國範圍內較為普遍。北京、廣州、深圳、珠海、南昌、南京等多地，均出現不同程度的排隊放款情況。這延續了年尾房貸額度緊張的慣例，目前等放款時間多在1個月以上。在往年初，不少地區額度充裕時期，放款週期僅一周左右。

另一方面，年底房貸額度緊張也有利於房貸利率維持穩定，因為放款延緩，LPR的下調傳導到新增房貸利率的速率將降低。年底前多數城市的房貸利率保持基本平穩，而年後房貸利率是否可以實現市場穩中有降的期待，還待時間檢驗。

　　11月29日，德祥地產集團有限公司發佈中期業績。期內，德祥地產收益減少10%至港幣1.11億元；毛利下跌26%至港幣3850萬元；公司擁有人應占虧損淨額港幣5.21億元，同比增長80.28%；中期股息每股本公司普通股股份3港仙，同比下降70%。

　　其中，物業方面，與上個財政年度同期錄得的分部溢利港幣4.33億元相比，本期間錄得分部虧損港幣7820萬元。

　　同日，德祥地產另一公告顯示，於當日聯交所交易時段結束後，公司間接全資附屬公司Beam Castle（作為買方）與世祿（作為賣方）訂立收購協議，並已向世祿收購銷售股份（相當於Premier Maker全部已發行股本的19%）及銷售貸款，代價為港幣1.46億元。於本公佈日期，Premier Maker間接擁有中國公司（該物業唯一實益擁有人）50%權益。

　　為償付部分代價港幣9640萬元，德祥地產另一間間接全資附屬公司科進須向世祿轉讓本金金額為港幣1.8億元目標貸款票據（包括截至到期日止應計利息約港幣1280萬元）。

　　根據收購協定，世祿向Beam Castle授出認購權，據此，Beam Castle有權要求世祿于認購權期間內按認購權代價出售認購權權益予Beam Castle。

　　德祥地產表示，收購事項為集團在上海收購物業股權投資良機，而該項投資亦將為集團提供穩定收入來源。此外，認購權為集團提供機會，日後可以預先協定價格增持該物業權益至16%，讓集團得以盡享該物業旗下酒店業務增長所帶來的利益。

今年以來，北京二手房掛牌均價一路下行。

諸葛找房資料顯示，今年2月份北京二手房掛牌均價為6.27萬元/平方米，而到了10月份則降至5.91萬元/平方米。值得注意的是，11月28日當天（截至19點），北京降價房源有1829套，平均每套降價21.71萬元，而漲價房源僅有107套。

《每日經濟新聞》記者近日在北京二手房市場實地走訪發現，仲介人員喜歡用“平穩”來形容目前的市場。不過也有業內人士向記者表示，目前北京二手房市場帶量有稍稍回暖，且按以往經驗明年春節後市場可能會出現季節性復蘇。

掛牌價連跌10個月

近幾月以來，北京二手房市場的關鍵字便是“平穩”：價格穩中有降，市場觀望氣氛濃厚。

近日，記者來到了北京豐台區域進行實地調查，仲介人員很熱情地向記者介紹轄區內的房源。

“您看這一套，宜蘭園113平方米的房源，6月份的時候報價510萬，目前已經下調到了458萬，您應該還能再商量一下。”

而仲介人員也喜歡用“平穩”來形容目前的市場：“目前北京二手房市場總體是穩定的，尤其是這幾個月，不管是成交價格還是掛牌價都沒啥太大的變化，漲跌的幅度都不會太大，市場短期內可能就是這樣了。”

“新增掛牌量的變化也不是特別大，不過成交量不是特別大，所以市場上的房源您還是能夠選一選的。”

在記者諮詢的仲介店，一位姓田的女士前來登記房源，她說自己在豐台的房子好像一直在降價。“2017年的時候，我們社區的房子大概有500多萬元，但是現在我再看市場價只有300萬出頭了。雖然還是比我當初買房的時候要高一些，但是心理上還是會有落差。”

據國家統計局資料，在一線城市10月二手住宅銷售價格環比上漲0.1%的背景下，漲幅已經比上月回落0.2個百分點。其中，北京更是下降0.6%，而上海和廣州分別下降0.2%和0.1%。

諸葛找房資料則顯示，2019年2月至10月，北京二手房掛牌均價一路下行，從6.27萬元/平方米降至5.91萬元/平方米。11月28日當天（截至19點），二手房掛牌均價為5.93萬元/平方米，較上月同日下降0.03%。值得注意的是，11月28日當天，降價房源有1829套，平均每套降價21.71萬元；而形成鮮明對比的是，當天漲價房源僅有107套。

據安居客資料，截至11月25日，北京16個區域二手房銷售價格環比10月均有不同程度的下降，且降幅較大。其中門頭溝區降幅最大，達4.94%；其次是房山區和延慶區，降幅超過2%；東城區、石景山區、通州區、大興區、順義區降幅超過1%。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂向《每日經濟新聞》記者表示：“當前北京二手房均價為5.8萬元/平方米左右，與去年年底持平，較2017年3月高點累計下跌13.6%。自2017年3月調控後，北京二手房均價便開始回落，從當年4月持續跌至2018年2月，均價累計下跌13.5%。2018年春節後到現在，北京二手房均價經歷了兩次季節性上漲和兩次持續性回落，月度均價環比變化在2%左右，幅度不大。在持續調控下，北京二手房市場進入平穩期，價格基本也處於橫盤狀態。”

而對於二手房市場需求下跌，許小樂認為，限競房的大量入市在一定程度上分流了二手房需求。“在供應增加的情況下，今年前10月北京新建純商品住宅成交同比增長95.4%，而二手房全市網簽同比下降9.3%。”

中原地產首席市場分析師張大偉也認為：“當前北京限競房供應量太多，而且基本上都是90平方米的小三居，總價集中在400萬~500萬元，和二手房價格接近，致使購房者有非常豐富的選擇空間，這對二手房市場的影響也非常明顯。”

春節市場或回暖？

不過，北京二手房市場並非呈現出一瀉千里的一邊倒態勢，近期也能夠發現一些回暖的跡象。

帶看是一種潛在的市場需求表現。貝殼指數顯示，10月份北京二手房市場的帶看量已經增至39萬次，相較於9月份有2萬次的增加。

許小樂也說：“目前北京二手房市場帶看量開始小幅回升，在前期均價持續下跌後，積壓的需求開始緩慢入市。”

另據諸葛找房資料，北京二手房掛牌價自今年第44周以來，已經連續3周上漲，均價從5.88萬元/平方米上升至5.93萬元/平方米。

由此可見，北京二手房市場大量的需求仍然存在。上述田女士就告訴《每日經濟新聞》記者：“我也是為了換房才想著把手裡的房子賣掉的，現在我們住的是剛需盤，孩子上學想住得近一些，還要考慮老人，所以也想換個大一些的。不過手裡的房子賣不出去，我們改善的計畫也要擱置了，或許要考慮在孩子學校周圍租房子住。”

在田女士所在住宅社區周圍，記者看到了很多的路邊攤“高價收房”廣告，田女士說：“這些人是春節過後才開始陸續出現的，收房價格很低，感覺是來抄底的。”

不過，許小樂對即將到來的春節市場比較樂觀。“當前北京二手房市場處於調控以來的中低位，年末市場已開始修復，且按以往經驗明年春節後市場可能會出現季節性復蘇。”

　　11個月賣出了前三年銷售額總量的70%，難以想像，在進入政策性住房時代、限競房和二手房廝殺激烈的北京市場，“4000萬元+”頂級豪宅市場簽約量卻迅速陡升。

　　“從2018年7月份首次開盤以來，月均銷量在3套-4套之間，個別月份可能達到10套，這在單套總價‘4000萬元+’的頂級別墅市場並不多見。”當《證券日報》記者來到位於北京五環外某別墅專案時，該專案銷售人員向記者透露，從首次開盤至今已成交近百套，實現超過40億元銷售額，其中不乏單套近1億元的豪宅。

　　另據相關成交統計資料顯示，2019年前三季度，全國豪宅成交均價榜TOP50的上榜專案，銷售單價全部都是“10萬元+”，最貴的高達21.8萬元/平方米。而今年年內，在北京豪宅市場上，總價超過4000萬元且單價超過10萬元/平方米的項目亦不在少數。

　　“4000萬元+”豪宅集中簽約

　　北京合碩房地產經紀有限公司（簡稱“合碩機構”）向《證券日報》記者提供的統計資料顯示，2019年至今，北京“4000萬元+”豪宅成交金額達206億元，是2018年全年的2.7倍，占2016年至2018年過去三年成交總金額的近七成。

　　“頂級豪宅簽約週期較長，有的可能長達一年以上時間，因此今年的集中簽約可能是過去一兩年市場已銷售豪宅的放量。”合碩機構首席分析師郭毅在接受《證券日報》記者採訪時表示，加上過去兩年在一定程度上限制簽約，現已放開，因此網簽較為集中。

　　而在合碩機構提供給《證券日報》的北京年內豪宅成交榜TOP10項目中，成交總金額從40多億元到不足7億元不等，其中有4個豪宅單價均超過10萬元/平方米。

　　據《證券日報》記者瞭解，該專案目前在售的二期聯排別墅，主力產品面積約680平方米-1280平方米，總價4000萬元/套起，整個專案預計有194套房，目前已售近百套，未來不排除有總價8000萬元、甚至破億元的產品入市銷售。

　　一個週末的下午，《證券日報》記者在探訪上述樓盤時發現，銷售中心的沙盤邊，兩三家人由不同的銷售帶著講解，有一組轉而不久就走向了貴賓室細聊。“有不少客戶在看過我們的別墅後，一個星期之內就下單了，這一比例甚至達到了30%-40%，這在頂級豪宅市場中確實不多見。”該別墅項目相關人士向《證券日報》記者透露，購置這個專案的財富階層年齡結構一般在45歲-55歲之間，多是企業主，能源、外貿、高新技術和房地產行業人士居多，也不乏年輕財富新貴，一般身家資產都在2億元以上，以北京西部客群為主。他們的共同訴求是，將來想定居北京，自住兼投資，同時實現資產配置的目的。

　　“有些人本來沒有購房打算，陪朋友來看房之後反倒先下了單。”上述人士進一步向《證券日報》記者透露，“有一位元客戶之前是企業主，沉澱了不少財富，後來覺得自身行業沒有太大發展空間，就將這些錢固化成高價值的不動產資產。”

　　身家超2億元富豪出擊豪宅

　　“從資產價格邏輯來看，2016年以來一直執行嚴格的限價政策，導致單價水準可控；在單價性價比高情況之下，總價‘4000萬元+’意味著面積夠大舒適度更好，是財富階層可以接受的。”郭毅在接受《證券日報》記者時表示，總價較高別墅專案在地段位置和產品形態上有優勢，比如該別墅基本處在森林公園濕地之中，擁有不可複製的資源和產品優勢，在“限墅令”之下，買家此時入手看的是未來。

　　“這個項目的快速集中成交並不是行業普遍現象。”郭毅表示，頂級豪宅的買家主要分成兩類，一類是傳統行業的企業主，財富積累到達了一定程度，在當前的經濟形勢下，其事業發展遇到了一定瓶頸，從資產配置角度考慮，若選擇回報率可觀的資產，房地產還是優選之一，因此會在頂級豪宅市場釋放品質改善需求；第二類是創業成功的年輕財富階層人群，他們是經濟轉型紅利的獲得者，在現在這個階段才能實現財富的迅速累積，否則不具備購置頂級豪宅的能力，因此在獲得大量財富後，馬上出手。

　　“‘新富豪’如今也逐漸成為頂級豪宅市場的主力購買力之一，包括來自於科技產業、自主創業等領域誕生的‘輕資產’富豪。”諸葛找房資料研究中心分析師國仕英在接受《證券日報》記者採訪時表示。

　　“對於‘4000萬元+’的頂級豪宅市場，目前看還是來自于傳統行業較多，尤其是一些低調的隱形富豪。這兩年有些資產在縮水，具有不確定性吃過房地產紅利甜頭的客戶，當看到優質的不動產資產時，就會動心。”華北世茂相關人士向《證券日報》記者如是表示。

　　至於這一市場的未來走勢，國仕英表示，頂級豪宅價格高昂，仍是高收入人群的才能購買的，購買人群數量有限，未來頂級豪宅市場的走向主要以穩為主，不會有太大波動。

遠東發展（00035）上周表示計劃分拆英國、澳洲、新加坡及馬來西亞部分酒店，以房地產信託基金（Reit）形式（下稱酒店信託）到新加坡上市。遠展董事總經理孔祥達表示，將分拆收入相對穩定的酒店，但不一定是「帝盛」品牌，並預計會引入基金股東作基石投資者。

酒店回報低 易鎖死資金

遠展於2015年以現金加股份組合，成功私有化帝盛酒店。孔祥達提到，由於當時帝盛屬開發及營運角色，股份流通量不高，而股價對資產的折讓亦較大，故選擇私有化。

至於今次分拆酒店上市，是認為由遠展持有不適合，酒店業務回報只有數厘，但資金卻遭鎖死，未能作其他更高回報投資。

他預計，未來將由遠展開發酒店，帝盛負責管理，而酒店信託將獲遠展開發的酒店的優先購買權；此外，酒店信託亦會按情況收購其他酒店，不限於英國、澳洲、新加坡及馬來西亞這四個國家。

今次分拆並不包括香港酒店，他解釋，是憂慮受本港社會事件影響，未能體現資產價值，但不排除於日後重新注入，「在決定分拆的時候，香港情況已受影響。」

澳洲及新加坡的一些零售資產，他指出，當出租率達九成或以上，以及收入穩定時，只要遇上好價錢便會賣斷，「在目前低息環境下是套現好機會。」

多個新盤部署12月登場，二手市場受影響，十大屋苑交投未見突破。中原地產統計的十大屋苑，過去周末（11月30日及12月1日）合共錄得8宗成交，與前一個周末（11月23日及24日）的交投量相同，零成交的屋苑則略為減少，由前一個周末的7個，減少至過去兩天只有5個屋苑未聞成交。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，過去周末睇樓活動趨正常，發展商亦趁市面轉平靜，以貼市價格推出一手新盤，同時間二手業主普遍只願意提交不多於5%的議價空間，準買家則期望有較大減價幅度，令二手交投膠着，相信樓市正尋找方向。該行統計的十大屋苑，以鴨脷洲海怡半島錄得3宗成交最多，天水圍嘉湖山莊亦有2宗交易。

美聯物業分行統計的十大二手藍籌屋苑，過去兩天錄得9宗成交，按周增加1宗。該行住宅部行政總裁布少明認為，社會事件氣氛有所緩和，雖然不少劈價筍盤已被消化，但由於政府放寬按揭保險樓價上限等政策，吸引準買家積極物色心水物業，估計12月二手成交量約3500至3600宗。

利嘉閣地產總裁廖偉強說，該行統計的十大屋苑，過去兩天錄得7宗成交，按周不變，連續4個周末成交量不足10宗。

工商舖市場前景受中美貿易糾紛和本地政經因素影響，交投氣氛未見活躍。中原（工商舖）指出，截至11月27日，11月暫時錄得約203宗工商舖買賣交易，較10月全月約192宗微升約5.7%，屬今年次低水平。由於尖沙咀廣深港高鐵香港段西九龍總站上蓋（下稱高鐵站上蓋）商業地的每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）較低，該行估計會對商廈市場帶來衝擊，更有個別商廈單位的業主下調叫價，幅度約2%至7%不等。

中原（工商舖）數據顯示，上月首27天的203宗工商舖買賣，涉資僅約28.97億元，較10月全月的29.45億元低約1.6%，暫時是今年工商舖交易金額最少的一個月。

中原（工商舖）董事總經理潘志明指出，工商舖買賣市場自6月以來持續淡靜，情況令人憂慮，而高鐵站上蓋商業地的樓面呎價僅13345元，導致部分二手業主接受現實減價。其中觀塘寧晉中心高層單位，建築面積約4111方呎，意向呎價約1.4萬元，較8月時叫價每方呎1.5萬元下調約6.7%，最新叫價約5755萬元。

潘志明預期，短期而言商廈二手表現將更疲弱，更多業主考慮再調整叫價，令整體工商舖買賣市場倍添壓力，後市視乎本港政治局勢、中美貿談進展和利率走勢等因素而定，預料本月工商舖交投表現窄幅上落。

另外，美聯工商舖（00459）營運總監兼商業部董事翁鴻祥稱，全港50幢主要甲級寫字樓（50大甲廈）11月僅錄得5宗買賣，較10月的6宗減少1宗，僅高於錄得1宗成交的8月，屬今年次低水平。

翁鴻祥認為，臨近年底交投淡季，不少業主和投資者已開始部署外遊，估計短期交投量難有突破，在市場悲觀氣氛下，料以低市價成交為主。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，截至11月27日，11月樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位和工商舖等）暫錄得5897宗；由今年初起計算，今年整體登記共錄得70092宗，估計全年約77000宗水平，料為2016年錄得73004宗以來的3年低位。

11月首27天錄得登記金額約479.5億元，今年內累積約6438.6億元，估計全年登記金額為7000億元，同樣是2016年以來近3年低位。

春節以來最靜 預期拖累樓價走勢

踏入租務淡季，租金回調之勢更趨明顯。10大屋苑上月僅錄281宗租務，是年初農曆新年以來最淡靜月份，預期對樓價走勢構成更大壓力。

根據中原地產前綫分行統計資料顯示，11月份10大藍籌屋苑錄約281宗租務成交，較10月份的305宗回落8%。當中只有鰂魚涌太古城錄得50宗租務成交，算是最活躍的屋苑，其他屋苑表現均不算理想，包括沙田第一城、嘉湖山莊租務成交量均按月回落逾1成。

至於租金方面，10大藍籌屋苑中有2個屋苑租金錄得正增長，其他8個屋苑均處於呆滯或下跌趨勢，當中4個按月回落，跌幅介乎1.7%至4.6%不等。其中，沙田第一城連跌5個月，由6月份高峰期呎租46元，跌至上月的呎價40.9元，累積跌幅約11%。

其中，40座中層B室，實用面積248平方呎，上月中以10,200元租出，重回年初租金水平。業主於2014年以290萬元購入，租金回報約4.2厘。

暑期旺季後 一城租盤續累積

美聯助理區域經理翁凱傑指出，暑期租務旺季過後，沙田第一城租盤不斷累積，目前仍約80個租盤積存，兩房單位叫價最平10,500元起，預期12月仍有3%下調空間。

事實上，政府10月中推出新按保計劃後，刺激不少租客轉租為買，對租金構成壓力。以天水圍嘉湖山莊為例，10月錄得68宗買賣，而11月變得租售兩閒。中原地產天水圍副區域營業經理馬斯力透露，嘉湖山莊樂湖居6座低層G室，實用面積548平方呎，屬於細3房間隔，舊租金每月1.2萬元，早前以10,800元轉租，租金回落約10%。

代理料12月 租金下調3至5%

另一方面，利嘉閣地產客戶董事林偉明透露，受社會爭議事件影響，不少內地生提早退租，北區多個屋苑租盤供應顯著增加，例如粉嶺名都連錄3宗內地大學生退租個案，其中4座高層E室，實用面積399平方呎，去年以月租1.25萬元租予內地大學生，業主近日以1.1萬元重新推出市場招租，租金下跌約12%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，近日二手樓市交投相當牛皮，相信租務市場同樣受影響，預期12月份租金仍有3%至5%下調空間，對樓價構成負面影響。