1間北市中山區吉林路公寓近日將法拍，一拍底價1293萬元，屋內隔成4間套房，月收租金3萬7200元，報酬率3.4％，高於北市平均租金報酬率2∼2.5％，但法拍專家分析，若考慮貸款利率、重新整修等支出成本，精算淨報酬率則會再下修，民眾出手前應多留意。

遭法拍物件位於吉林路350號3樓，屋齡45年，底價1293萬元、點交，3樓整層分隔4間套房，每月的總租金收入為3萬7200元，拍下立刻晉升包租公。寬頻房訊發言人徐華辰分析，該物件23坪，換算每坪單價約56萬元，與市場行情差不多，不過由於屋齡老舊，評估自用族群不會出手。104法拍屋總經理籃茂山表示，目前一拍底價單坪56萬，其實不便宜，誘因不大，估計等到二拍打8折時，才會吸引投資族群出手。

《591新建案》總編輯李忠哲表示，購屋的其他支出費用，如稅金、仲介費、手續費等都算成本，及衍生費用如網路費、第四台、修繕費、設備折舊費等，還有房客退租後的空窗期，精算淨報酬率，才能準確估出報酬率。

隱形成本不可忽
一般最常用的算法，是年租金除以房屋總價，得出「毛報酬率」，這是在最理想的滿租狀態下，房產可創造的最大租金收益。舉例來說，總價500萬元的房子，每月租金是1.5萬元，那麼1年的總租金收入就是18萬元，毛報酬率3.6%。專家建議，計算房屋總價還需加入其他支出，例如裝潢、修繕、折舊等隱形成本，所得到的「淨報酬率」才能更精確地估算出報酬率。

計算基準藏陷阱
由於淨報酬率的計算，牽涉個案、契約不同而有差異，李忠哲建議最保守的計算方式，就是年收租金不能抓滿租12個月，而是要扣掉1個月空租，以及網路費、第四台、修繕費等雜支，「只抓10個月租金」；而被當成分母的房屋總價，還要再加上裝潢費等。

例如高雄車站旁的某預售案，主打包租3年報酬率達總價15%，李忠哲提醒，這可能是業者將購屋總價以自備款當做分母計算，由於自備款一般是房屋總價的3成，當分母變小，報酬率自然就往上衝。民眾在試算租金報酬率時，必須了解租金是否符合行情，以及計算基準，若僅以自備款當分母計算，屋主日後可能面臨租金不夠付房貸本息、還款困難的窘境。

買房如買菜，高雄出現今年單日成交最多戶盛況！三民區河堤社區指標地上權造鎮案「河堤世界」周日舉辦VIP封館日，現場湧入超過400組約600人，當日簽約售出達127戶，連同10月初員購日，至今已售突破300戶，已佔逾5成。專家分析，地段位屬高市精華，每坪開價16~19萬元，約等同區段市價5~6折。

高市河堤社區有南台灣小天母美名，社區為高達40餘場大樓群聚，因每年定期舉辦藝文活動與創意市集，為港都知名文教聚落。而週日舉辦VIP封館日地上權造鎮案「河堤世界」位於明仁路，社區面積2100坪，包含575戶住家與33戶店面，住家坪數25~45坪，屬地上權存續70年物件，每坪開價16~19萬元，因購屋總價最低僅388萬元起，且現場購屋在減10萬，出現搶買現象。

南台灣代銷龍頭上揚國際在去年以鑲揚國際開發名義，以總價7億1680萬元標下河堤國小首排2104坪地上權土地，建案步行至河堤帶狀公園不到5分鐘，並找來MAG玫格設計建築立面，頤和設計公司規劃景觀造景。週日VIP封館日當日簽約統計高達127戶，控台上滿滿訂單，堪稱是今年高雄最熱銷首購宅。

上揚國際高雄業務四處總經理施棟瀝指出，銷售分成3階段，10月初舉辦員購日銷售約200戶，週日VIP日下午階段就銷售將近100戶，晚上結算時已達127戶，前2階段銷售約330戶，在1~2月會進入第3階段強銷，預計花半年時間完銷，「該案購屋客層以30~35歲首購居多，因受限市區房價高，很難有低於400萬元內物件，因此選購踴躍，其次購屋客層不少屬公教人員且多屬要為未來退休生活打算民眾，以低價入住精華區，享受醫療採買便捷生活機能。」

河堤社區周邊有已開幕「悦誠廣場」百貨，大順路沿線明年亦有義联集團「義享天地」A棟完工，周邊重大建設多。而實價登錄揭露區段新屋房價多數站上3字頭，若以每坪16萬元成交，該案成交價僅市價5~6折，價格具競爭優勢。

南台灣近年來出現不少地上權個案，且多數案場買氣頗為熱絡，如台南首場地上權，永康大橋重劃區透天案「上揚國寶」，公開不到2個月46戶全完銷。永信建設位於中都重劃區大樓案「韻綠」目前銷售已破9成，分析主因在於房價相對同區所有權案便宜，南台灣購屋客層埋單，購屋思維出現改變。

地上權與所有權在持有與交易稅賦上有些不同，但兩者都必須繳納契稅、印花稅、房地合一稅，但不同的是地上權不用繳納地價稅與土地增值稅，但必須支付地租。

富住通商用不動產研展部主任許值瑋指出，選購地上權其房貸利率會相對所有權高一點，貸款成數也相對較低，但若考量租金投報，因承租人不會去區分該棟建物是地上權或所有權，所以租金報酬相對較高，而「河堤世界」出現熱銷，最大原因在於規劃低單價、低總價精華宅，產品具獨特性。

房仲業者統近，近2年台北市高總價宅交易量逐年減少，總價3000萬元以上住宅交易量，自2017年至今已減少2.5%，7000萬元以上的高總價住宅，交易量平均減幅度更達27.2%。專家認為房市交易量縮應與民眾負擔能力有關，另8、9月資訊也尚未完全揭露，估計今年北市全年高總價住宅交易應會較去年增加。

中信房屋研展室統計台北市實價登錄總價逾3000萬以上的交易量，連2年持續減少的行政區有中山、內湖和士林等3行政區，分別減少28.4%、3.9%和23.2%。至於總價7000萬元以上交易連兩年減少行政區，則有中正、松山、內湖、南港和文山等5個行政區，減幅分別為45.5%、38.7%、38.7%、71.4%和57.1%。

中信房屋研展室副理張漢超表示，目前總價7000萬元以上的市場仍以賣方為主，高總價屋主對景氣看法樂觀，讓價意願低、價格立場趨堅，不過買方對於未來前景卻相對保守、追價意願薄弱，高總價住宅因而交易衰減，至於3000萬元以上的住宅，北市2年間交易量也衰退了2.5%。他認為應是民眾負擔能力問題，貸款7成、貸款20年，每月房貸也達約10.28萬元。

7千萬與3千萬2產品交易皆衰退，張漢超表示，顯示北市房市交易大餅仍在3千萬以下的住宅，平均交易量約佔全市8成，依目前經濟環境與社會結構的情況，3千萬以下中低總價的住宅恐怕還是大多數人需求所在。

不過，屋比房屋總監陳傑鳴認為，今年北市高總價住宅交易買氣其實不差，北市3000萬與7000萬的高總價豪宅今年目前交易量出現萎縮，估計應是8、9月資訊尚未完全揭露有關。

陳傑鳴指出，近年政府已不再有新的調控房市措施出現，過去幾年造成北市豪宅滯銷的豪宅稅也出現調降，觀察市況，近2、3年北市高總價住宅交易應有回溫跡象，尤其，今年台商持續回流投資，「大安」、「信義」等市中心精華的高總價住宅回溫幅度最大，估計今年北市全年高總價住宅交易應會較去年增加。

捷運松江南京站二、三號出入口地上權案9日開標，由元大人壽以53.3億元得標，相較其權利金底價41.02億元，溢價率約為29.9％，換算平均每坪標脫單價為367萬元。元大預計將其做為商辦用途。

松江南京案設定地上權期間為70年，其權利金底價設定為市價45％，而地租年息率則訂為4％，維持台北市華固新天地模式，其中1％隨每年公告地價浮動，另3％按照決標當年度的公告地價，估計每年地租約3千萬元。

松江南京案全案約1,450坪、位於台北市松江路90巷及松江路108巷間，涵蓋兩大基地，面積分別為574.7坪、875.7坪，建蔽率為45％、65％，容積率則為225％與630％。

國產署指出，本次招標沒有其他業者角逐，比預期冷清，只有元大一家投標，在同額競爭情況下，因此裁定由元大搶下其標案。這也是元大集團繼2018年9月豪砸82億元搶下空軍官兵活動中心後，再次搶下高單價地上權案。

由於松江南京案屬於精華區的大面積土地，國產署比照台北學苑與空軍官兵活動中心地上權案作法，在招標時明確禁止興建住宅，因此元大人壽無法轉讓其地上權及地上建物。然而，元大仍可建成商辦再出租。

至於為何只有一家投標，沒有其他業者有興趣？財政部國產署長曾國基分析指出，松江南京案北側基地與捷運共構部分是由捷運局先行代建地基與一樓部分，因此得標廠商還要再支付2.3億元工程代墊費，其次此一標案不得做住宅，還有捷運共構因素，不能部分移轉，這三大因素間接影響業者前來投標。

不過他認為，地上權案其實是介於社會住宅跟自有住宅的領域，不應是過度的競標，而是要合理反映當地行情。

曾國基也表示，市場相當看重明年第一季世貿三館及國泰營區兩案，市值分別為500億元、150億元。若按照國產署計算公式，世貿三案權利金底價可能在175億元~225億元左右，門檻相對較高。而國泰營區案約為50億元~75億元。

這次元大溢價率近3成，官員認為，並沒有特別高，是在市場一般水準，過去空軍官兵活動中心溢價率曾高達123％，南山搶下信義行政中心業者溢價率也有60％。

元大人壽：投報率高於3％

時隔四年，繼2015年3月斥資29.09億元標下國產署一江街土地作為元大人壽總部大樓之用，9日元大人壽再度出手拿下國產署「捷運松江南京地上權案」，以53.3億元得標。元大高層指出，未來該大樓將作商辦大樓之用，對外出租賺取租金收益，為元大人壽創造更多收益，而元大人壽亦確定未來投資方向，將以包括不動產投資在內的國內投資為主力。

元大高層對此指出，由於海外投資一方面好標的難找，且匯損風險越來越大亦連帶使得避險成本增加，再加上利率不斷探底使得國際板等海外債券提前贖回之風愈來愈旺，因此，與其一直在海外找好標的，元大金控與旗下子公司元大人壽均認為，不如把投資重心留在國內，不只是債券或股票，連同不動產，其實都是可掌握的投資良機。

近幾年來，元大人壽在不動產投資上也非常謹慎，元大人壽第一次投資就是四年前購置人壽總部大樓不動產，參加國產署標售買下一江街土地，第二次就是這回拿下「捷運松江南京地上權」；而元大銀行在不動產投資上，亦相當謹慎，包括去年參加前空軍俱樂部地上權開發案這場引外界高度矚目的公開標售，也是為了蓋銀行的總部大樓。

對此元大高層也就此次元大人壽得標國產署地上權開發案表示，短期內能看到的投資報酬率至少就高於3％，由於地上權期間長達70年，因此未來商辦出租的投資報酬率一定大有可為。

自從地上權土地的地租政策，改採「部分固定、部分浮動」機制之後，地上權已逐漸擺脫昔日票房毒藥之名，躍居為市場大熱門。據最新統計，近三年台北市六大地上權案，全部成功脫標，標脫總價逾350億元，儼然已鹹魚大翻身！

仲量聯行董事總經理趙正義表示，地上權案愈來愈熱門，雖然前幾年受到公告地價、建物標準單價大幅調高，房屋稅稅基也明顯攀升等影響，使得豪宅市場買氣低迷，也波及地上權案投標意願大減，但隨著公部門調整持有稅政策，並修改地上權計算地租的機制後，在商業用不動產市場需求殷切下，地上權案又悄悄被「點火」。

仲量聯行9日公布最新調查指出，最近三年台北市和國產署陸續公開標售的六大地上權案，包括台北市舊市議會、舊市議會旁、空軍官兵俱樂部、中正區成功段、信義區行政中心、及南京松江案等，幾乎都掀起轟動，累計已成功標脫價格逾350億元。

業者指出，地上權之所以重返榮耀，躍居為大熱門，最關鍵因素，是公部門改採「部分固定、部分浮動」的地租策略調整有關，每年地租計算方式，其中1％按公告地價調幅浮動調整，其餘均是固定依決標當年度的公告地價。地租計算趨於合理化，大大激勵投資人進場意願。

第一太平戴維斯協理丁玟甄表示，近年在公部門重新檢討權利金底價及地租調幅計算方式後，包括銀行、金融壽險公司在內的大型法人，都紛紛重返評估行列，使得地上權交易再度大放異彩。

日前台北市地上權案信義行政中心，由南山人壽以159.81億元得標，拆算每坪標脫單價高達744.19萬元，已躍居為目前地上權單價新「地王」。

另外，去年空軍官兵活動中心地上權案同樣被元大銀行搶下，以總價82.01億元，折算每坪標脫單價達719萬元，排名地上權案單價第二名。

市場預期，明年第一季「世貿三館」將公開標售，屆時可望被視為台北市最後一塊大面積素地，面積近5千坪，勢必成為2020年上半年商用不動產的指標大案，成為金融、壽險業下波競逐的肥肉。

商辦市場太夯！據調查，包括元大人壽9日以53.3億元獨家標下的國產署南京松江地上權案在內的今年五大土地交易案，統統清一色要開發為「豪辦」大樓！預期接下來壓軸大戲，將要由「世貿三館」地上權標售案登場，競標將更激烈。

仲量聯行董事總經理趙正義表示，南京松江地上權案分為南北兩基地，此次元大出價53.3億元得標，換算每坪得標價約367萬元，容積單價每坪83.72萬元，依週邊辦公行情估，每坪月租約2,700元，租金報酬率約3.75％，元大出價合理。

值得觀察的現象是，今年前三大土地交易案，都突破百億、都位於台北市蛋黃區。至於今年前五大土地交易案，則全部清一色朝向「豪辦」規劃，顯示台北市未來的商辦身價將不同凡響。

瑞普萊坊市場研究部調查，2019年迄今土地交易案，榜首為「京華城」的372億元，其次為南山人壽以159.8億元標得的「信義行政中心」地上權，第三名為元利建設以112億元標得的信義計畫區「D3」法拍土地，第四名則是元大人壽53.3億元得標南京松江地上權，第五名是興富發以51.1億標下的復興北路土地。

瑞普國際不動產估價師事務所所長吳竑緒表示，元大得標的南京松江地上權案位於有台北華爾街之稱的南京松江商圈中心，交通條件便利，周邊租金行情約每坪2,5002,800元，無論作高級商辦或旅館都易於得標人產品經營。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，今年土地交易最大助力來自公部門標售，松江南京、信義行政中心兩大地上權案，就突破200億元；今年公部門標售與地上權案達1,015億元，占整體交易33％，較去年的720億元增加40％。

黃舒衛分析，市中心一地難求、商用不動產租金攀升，再加上權利金及地租調整收取方式，地上權大翻身，躍居壽險業、開發商新寵。

明年第一季更有地王之王「世貿三館」地上權標售案，該案面積為信義行政中心的二倍，產品可塑性更大，可說是信義計畫區中心最後一塊可開發的大面積土地，屆時將成為各方競逐的標的。

台北頂級辦公短缺，租金直線上漲，台北商辦地標「國泰置地廣場」23樓戶今年10月實價租金達4,351元，已是今年連續四筆實價租金站上每坪4,000元大關，自完工近五年來實價平均租金漲勢強勁，不僅是連續四年走揚，五年漲幅更已超過三成。

信義房屋以實價登錄統計，「國泰置地廣場」2015年時平均租金每坪3,256元，當時景氣欠佳、低樓層甚至有每坪不到3,000元紀錄，不過隨頂級商辦供不應求，至2018年緩步上揚至平均每坪3,693元，「南山廣場」完工帶動信義計劃區頂辦一波調幅，「國泰置地廣場」今年7月35樓戶租金達每坪4,568元，今年平均租金大幅升至每坪4,330元，五年間平均漲幅33％。

信義計劃區商辦「三本柱」的租金都續攀新高，「南山廣場」38樓去年底租金達每坪4,672元，仍是商辦王，「國泰置地廣場」也有每坪4,568元的次高紀錄，屋齡較舊的地「台北101大樓」，中低樓層今年租金也站上每坪4,200元。

信義房屋專案經理曾敬德表示，台北商辦短缺，加上來自科技、新創、共享辦公等業種的企業租賃需求旺盛，空置率續探新低、租金則續攀新高，許多辦公大樓租金刷新自己新高紀錄，信義計劃區「商辦三本柱」每坪4,000元租金行情已成為常態，頂級A辦每坪4,000元以上的租金行情，已經從「天花板價格」，變成「一般行情價」。

曾敬德指出，來自科技、新創、共享辦公等業種租賃需求旺盛，商業區頂級辦公室缺貨，連帶出現外溢效應，其他商圈商辦也出現租金比價效應，除了信義世貿商圈租金上揚，松江南京、敦北民生及敦南商圈，也有明顯上漲趨勢。

日本三井不動產就是愛台灣！旗下知名的觀光連鎖飯店「三井花園飯店」與商場品牌「MITSUI OUTLET PARK」與「lalaPort」購物商場，均看好台灣的投資潛力，明年都將在台灣大舉投資興建，單是台中與台南三座OUTLET與lalaPort購物商場，預估總投資額就高達150億元！

在商場品牌部分，全台首座海港OUTLET-「MITSUI OUTLET PARK」台中港，12月營運滿一周年，由於業績表現與來客數達成預期目標，台灣三井不動產董事長兼總經理下町一朗9日宣布，台中港三井OUTLET二期明年夏季動工；至於台中東區lalaPort購物商場預計明年第二季動工；而台南歸仁高鐵站旁的三井OUTLET PARK也將於明年首季動工。三座百貨商場一口氣集中於明年動工興建。

三井不動產不僅加碼投資台灣零售百貨市場，同時看好日本來台旅遊人口逐年攀升，在台灣已規劃三家「三井花園飯店」。下町一朗表示，位於忠孝新生捷運站、全台首家三井花園飯店預計2020年營運，總客房數300間；此外，三井花園飯店中山忠孝館預計2020年動工、2022年營運；三井與國泰建設攜手合作的敦化北路分館則預計2024年開幕。

下町一朗表示，「中台灣消費力太強大了！」台中港三井OUTLET PARK去年12/12開幕時，年營收目標50億元、來客數目標800萬人次，「應可如期達成目標」。因此加速推動台中港三井OUTLET二期明年夏季動工，迎戰本月25日試營運的麗寶OUTLET二期。

台中港三井OUTLET一期總店數170家，預計明年動工的OUTLET二期總店數50家，將以服飾、皮件、鞋品等雜貨類為主，也將引進更多國際精品，預計2021年底營運。屆時台中港三井OUTLET一、二期總店數加起來可達220家。

三井不動產集團目前在台灣已有林口三井OUTLET與台中港三井OUTLET。其中，林口三井OUTLET今年邁入第四年，業績依然不俗，今年營收可望超越去年的67億元，預期兩座OUTLET今年可望為三井不動產締造逾120億的營收佳績。

此外，三中東區啦啦寶都公司董事總經理川邊直樹表示，三井不動產在台灣的第二座lalaPort購物商場、位於台中市東區台糖湖濱生態園區的lalaPort，店鋪規劃250家，預計2020年第二季動工，原訂2023年春天營運，但三井不動產希望趕在2022年提前營運。

在今年沒有大案入帳下，太設（2506）預期今年將呈現小幅虧損，不過該公司總經理陳清暉表示，明年第4季有大案「太平洋之森」入帳，獲利將較今年明顯成長。

位於台北市汀州路的「太平洋之森」建案是都更案，太設分回的總銷金額約30億元，陳清暉表示，目前住宅部分已銷售完畢，僅剩下些許車位待售，此案剛拿到使用執照，將先進行地主戶的交屋，預計歸屬於太設的部分會在明年第4季交屋，成為明年太設主要的業績來源。

至於明年的推案，則有楊梅的別墅案，陳清暉表示，此案分4期開發，明年農曆年過年後將推出第一期，總銷約10億餘元，將同時進行開工。由於別墅建案工進較快，估計後年就可完工交屋。

另外台北市天母太設也有一小塊基地，預計明年推案，不過由於該案面積小，總共只有6戶，陳清暉指出，該案是太設首度推出的智慧性住宅，目前已拿到建照，最快後年可望完工。

法人表示，由於「太平洋之森」淨利率約15%，扣除未售的停車位，此案對太設貢獻獲利超過4億元，每股貢獻約1.1元，將可帶動太設明年轉虧為盈。

不甩中客來不來！根據商仲業者調查，近一年來，台北市共有三十間旅館開幕、新增房間數達一五五三間。根據最新實價揭露，某新成立的旅館業者十月以月租金二五○萬元、年租金三千萬元，一口氣承租「英雄廣場」十一個層樓，加入西門商圈旅館戰局。

業內新手年砸三千萬
租11個樓層加入戰局

根據實價網，英雄文旅以月租二五○萬元租下台北市中華路一段上「英雄廣場」的一至四樓、及八至十四樓，還有地下一樓的十六個車位，租賃面積一八九一．四一坪，拆算每坪月租金約一三二二元；據瞭解，房東是李方集團旗下的開蘭有限公司，為整合該大樓產權並集中，開蘭在二○一七年十月砸十二．一億元買入。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，中國八月宣布停止發放中客來台自由行簽證，上半年來台旅客成長十二％的好光景瞬間降溫，九、十月中客來台人數，分別大減四十六％及五十二％；但這並無損觀光市場信心，過去一年，台北市共有三十間旅館開幕、新增房間數一五五三間。

其中西門町與台北車站商圈的新增旅館家數就達十間，且多是房間數在五十房以下的商旅或青旅，過去的書店一條街、補習一條街，已逐漸轉型為商旅一條街；大型國際旅館集團也看好北車的穩定觀光客群，包括日商三井花園酒店與西鐵飯店，都將在此打造五星級酒店。

科達機構總經理丁維慶分析，西門町、北車商圈因聚集日韓等自由行觀光客，成為外國旅客消費重鎮，吸引國際服飾品牌、藥妝店、運動品牌、影城、商旅及餐廳等進駐；以西門町商圈一樓平均每坪租金一．五萬到二．二萬元，顯示西門町商圈對外國來台旅客的吸引力，就算租金上漲，業者也願砸大錢進駐。

　　Wind數據顯示，截至12月9日，2019年以來A股房企涉及的並購動態達757條。房地産行業集中度提升速度加快，中小房企在“寒冬”中勉強維生，大房企則加速並購做大規模。專家預計，2020年房企並購潮料持續，特別是針對境內物業管理公司的並購或有更多案例出現。

　　頭部房企逆勢擴張

　　頭部房企並購動作頻頻。比如，融創中國今年以來收購了泛海、陽光100、雲南城投集團等公司旗下多項資産，並購耗資約400億元。融創中國相關負責人表示，強勁的銷售回款及放緩的拿地節奏，使得公司賬面累積了大量的運營現金流，收購不會對公司現金流造成影響，融創中國有信心保持負債率在未來幾年繼續下降。

　　業內專家分析，今年以來房企並購行為有所增多，主要原因在于當前市場行情冷淡以及融資環境趨緊，部分中小房企資金鏈出現問題或難以規模擴大，因而通過項目出售等方式退出市場或聯手龍頭房企。而對有實力的頭部房企來説，在控制杠桿率的前提下逆勢擴張，不失為一個做大規模的捷徑。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，未來幾年，房企並購趨勢會更加明顯。從今年以來的情況看，由于房企融資端受到嚴格限制，排名靠後的房企融資渠道收窄，融資成本高。同時，今年以來全國新房價格漲幅明顯走緩，前端獲利能力不足。這對于成本管控能力不強的中小房企來説，通過並購方式和大公司合作不失為一種生存方式。

　　並購潮仍將持續

　　業內人士普遍認為，房地産市場的並購潮仍將繼續，房地産行業集中度將繼續提高。李宇嘉指出，目前市場上存在的很多問題都是因為企業太分散，數量太多，門檻太低，導致産品質量參差不齊。行業進一步做大做強之後，規范性也會有所提升。

　　中信證券研究部首席基地産業分析師陳聰認為，大多數賬面資金充裕的公司，有迅速做大規模的想法，並購意願強烈。此外，越來越多的公司謀求上市，而港股市場對于上市公司的規模有一定要求，從而使得並購需求進一步增強。

　　陳聰還指出，科技成果應用的加速，品牌的出現，一定程度上使得並購協同效應有所增強。雖然並購會帶來管理文化的衝突和服務品控的挑戰，但科技的進步一定程度上增強了並購的內生合理性。小公司通過接入大公司的體係，可能會享受到單方成本下降或增值服務種類增加的好處。

諸葛找房資料研究中心發佈2019年11月全國大中城市租金均價報告顯示，2019年11月，全國大中城市租金掛牌均價為43.64元/平方米/月，環比下降0.23%，同比下降0.68%。租金連續5月下跌，且11月跌幅擴大0.14個百分點。

　上周，北京新建住宅市場成交額走低。根據北京中原的統計資料，上周（12月2日-12月8日）北京新建住宅市場（不包括回遷房，剔除共有產權房，包含普通住宅+豪宅+別墅）成交55.09億元，環比減少約5%；成交693套，環比增加2套；成交均價約53221元/平方米，環比有所回落。

　　近日，《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》出爐，這份指導長三角地區當前和今後一個時期一體化發展的綱領性檔讓市場再次將目光聚焦這片城市群。

　　對於房企而言，長三角一體化相比京津冀、粵港澳，覆蓋行政面積更廣，整體經濟體量更大，並已經形成了上海、杭州、南京、合肥、寧波等多個經濟增長點，發展優勢明顯。

　　因此，不少房企認為把握長三角發展利好意義重大。於是，以長三角為投資核心區域的規模房企佔據了一定的發展優勢。他們中有本土房企的蓄力，也有外來房企的重倉。

　　江蘇是兵家佈局重鎮

　　克而瑞曾統計，新城、中南、招商、中梁、弘陽等房企在長三角區域土地投資建築面積占比較大，均在40%以上。

　　深耕長三角的遠不止如此，前11個月超額完成全年業績目標的寶龍集團近7成項目集中在華東，其董事會主席許健康此前在接受《國際金融報》記者採訪時曾直言，長三角的吸引力在於“政府的高效執行力和良好的營商環境”。港資香港興業國際在內地市場“尋找十幾年後”，除了天津項目外，其它均分佈於長三角。

　　長三角對房企的影響力愈發重要，而在長三角城市群中佔據9席之地的江蘇更是不少兵家佈局的重鎮。

　　據協力廠商機構統計，2019年1-11月，江蘇省已成交地塊1610宗，總建築面積13136.34萬平方米，同比增加1.81%，相比去年全年（15151.33萬平方米）差額在2014.99萬平方米，總成交金額6116.7億元，同比上漲20.65%，增加609.7億元。

　　目前，江蘇省掛牌中地塊為419宗（只統計12月將出讓地塊），總建築面積4053.24萬平方米，總起價1236.35億元。若全部底價成交，全年合計總建築面積為17189.58萬平方米，相比去年全年漲幅約13.45%；全年合計總出讓金為7353億元，較去年全年漲幅約33.52%。



　　分城市來看，前11月成交金額排名前三的城市是蘇州、南京和常州，對應的出讓金分別為1589.4億元、1320.34億元和595.43億元。由此可見，蘇州、南京是江蘇省土地出讓金的主要貢獻地，僅這兩座城市占比便達到47.5%。

　　受經濟發展和城市能級等原因，城市間的地價也存在較大差異，因此出讓建面榜單與出讓金額榜單並不一致。前11個月，成交建面排名前三的城市分別為徐州（2066.59萬平方米）、南通（1577.62萬平方米）、蘇州（1466.06萬平方米）。

　　碧桂園奪得“雙榜冠軍”

　　這些土拍的背後究竟有哪些企業參與？

　　從企業端來看，前11個月，碧桂園以217.4億元的拿地金額和381.8萬平方米的拿地建面奪得了兩個榜單的“雙料冠軍”。

　　實際上，自2008年碧桂園在江蘇落下第一子——泰州碧桂園以來，經過10多年的發展，其已經實現了對長三角一體化規劃中27城的全覆蓋。作為集團的一級區域，江蘇區域一直是集團的業績重鎮，自2013年起，碧桂園江蘇區域連續七年業績過百億，2016年江蘇區域更是為集團貢獻了367億元的銷售額，位元列所有區域第一。

　　除此之外，招商、保利、新城均進入出讓金額和出讓建面雙榜的前十名。

　　其中，新城是典型的深耕長三角並實現快速擴張的企業，2018年年報顯示，其在投資核心區域長三角的土儲建面和貨值分別占到了集團總土儲的32%和41%。江蘇是新城的大本營，在新城土儲占比靠前的10個城市中，江蘇佔據了8席，常州、蘇州各占總土儲15%以上。2018年，新城全年銷售業績為2210億元，其中蘇州區域貢獻超200億元，蘇南、南京等區域也突破百億，因此，江蘇區域對於新城的“黑馬”業績起了舉足輕重的支撐作用。

　　江蘇本土房企三強除新城外，中南和弘陽在拿地端並未一擲千金。然而，較為謹慎的土地出讓金額卻並未影響上述兩家的出讓建面，中南建設(9.090, 0.17, 1.91%)和弘陽分別以172萬平方米和171.98萬平方米位列前11月房企拿地建面的7、8位。

　　有行業人士直言，這一情況主要是因為上述兩家並沒過多重倉熱點城市和核心區域。此外，如果借力商業地產談合作，這兩家企業在拿地依然存在優勢。

　　和新城一樣，發家江蘇的中南和弘陽也未擺脫對於大本營的依賴。年報顯示，2018年，中南建設共計實現合約銷售1466億元，其中江蘇區域貢獻超641億元，占比近44%。

　　弘陽的這一情況更甚，其2018年業績主要來源於11城，合約銷售排名前三的城市南京、蘇州、南通均位於江蘇，全年合約銷售額473.38億元，其中江蘇6城貢獻超391億元，占比近83%。

　　時至年末，上海樓市呈現量增價跌的特徵。

　　據上海易居房地產研究院在12月9日發佈的最新資料，11月，上海新建商品住宅成交面積約70.3萬平方米，環比增長31.4%，同比增長46.7%；新增供給面積48.4萬平方米，環比下降13.3%，同比下降27.2%。

　　從供需來看，11月上海新房供應量大幅減少，表現為供小於求。成交量僅較10月及去年同期有所回升，但從歷史資料來看，11月上海新房市場仍較低迷。

　　從價格來看，11月，上海新建商品住宅成交均價為53064元/平方米，環比下跌3.4%，同比下跌9.9%。

　　易居研究院研究員姚方表示，新房成交均價主要受成交專案結構影響，本月成交的新房仍集中在外環外，按成交面積排名前五位的項目成交均價均低於6萬元/平方米。新房價格仍處於自2018年10月以來的下行通道。

　　“歷年來12月，新房成交量幾乎都出現翹尾現象，預計12月新房成交量環比大概率出現小幅增長。” 姚方表示。

花旗銀行公布第四季市民置業意向調查結果，46%受訪者預期本港樓價將在未來12個月下跌，較上季回落10個百分點，預期樓價下跌的比例顯著下降；同時有接近六成受訪者表示現時對置業非常不感興趣，反映受訪者對樓市前景持觀望態度。

六成對現在入市非常不感興趣

是次調查委託香港大學社會科學研究中心，以隨機抽樣電話訪問形式，於今年10月份訪問超過500名香港市民。調查結果顯示，46%受訪者預期本港樓價將在未來12個月下跌，較第三季的56%回落10個百分點；有21%受訪者認為，香港樓價將在未來12個月上升，以及有32%受訪者認為樓價維持平穩，比例分別較第三季升3個百分點及6個百分點，反映看淡樓市的受訪者比例下跌。

此外，有57%受訪者表示現時對置業非常不感興趣，比例較上季升6個百分點；另有16%受訪者對置業持高度興趣，比例較上季微跌4個百分點。至於置業時機，調查顯示，今年第四季有60%受訪者認為，現時屬於極差置業時機，只有5%受訪者認為現時屬於極好的置業時機。

花旗銀行零售銀行業務主管李貴莊表示，雖然大多數受訪者認為樓價將在未來12個月下跌，以及現在非置業理想時機，但比例均較上季下降約10個百分點，而受訪者置業興趣較上季減弱，反映受訪者對樓市前景仍持觀望態度。

趙國雄：多戶型「大包圍」吸客

長實（01113）今年推售的全新住宅樓盤，只有與市區重建局合作發展的深水埗愛海頌4座共876伙。不過，2020年集團推盤量將大增，有4個全新項目共逾2800伙可推出發售，而且提供的戶型選擇多，囊括中小型單位、中上價物業以至超級豪宅，可謂「大包圍」式吸納各類買家。規模最大、提供1422伙的將軍澳日出康城第8期SEA TO SKY，預料為集團明年推盤的頭炮項目。

康城SEA TO SKY打頭炮

長實執行董事趙國雄接受本報專訪時表示，集團今年開賣的愛海頌至今累售約280伙，對銷情感滿意，項目單位面積較寬敞，買家主要為換樓客，現時尚有1座從未推售。集團明年預計最多推出4個新盤，涉逾2803伙，「包括中小型單位、中上價以至超級豪宅，可謂大包圍，為集團較忙的一年。」

趙國雄續稱，SEA TO SKY有機會於本月內取得售樓紙，之後隨即展開推售的籌備工作，料為集團來年第一盤。他說，區內近年有不少新盤推售，「整個社區旺咗，人氣聚」，上述項目為集團2015年發售日出康城緻藍天後，相隔逾4年再有日出康城全新項目推售。有別於緻藍天全盤均屬3房及4房大戶，SEA TO SKY也提供2房單位。此外，港島半山波老道項目的美化工程已進行得八八九九，預計明年首季登場。

沙田九肚麗坪路項目及香港仔黃竹坑站上蓋項目第三期（黃竹坑站第三期）則預計在明年下半年推售，分別提供約200伙及逾1000伙。趙國雄透露，九肚項目預計第三季推售；黃竹坑站第三期料最快第四季登場，主打2房及3房單位，將分階段推售。

政府於10月中放寬按揭保險樓價上限（放寬按保），趙國雄認為，以往按揭成數「十分緊」，買家只能承造樓價約50%至60%按揭，首期金額往往高達400萬至500萬元，令買家只能集中購買一手樓。放寬按保後，200萬元首期便可入市，不單可以購入二手單位，一手樓花物業亦可選擇建築期付款，待入伙後承造八九成按揭，有助換樓，而政策推出後將維持一段長時間，買家可以安心慢慢揀選合適單位，入市亦可以謹慎一點，不須急於買樓，樓市發展亦會更健康。

對於近半年出現的社會運動，令上半年樓市的升勢逆轉，業界普遍認為至年底樓價將重返年初水平，趙國雄坦言「今年樓價打回原形已屬不錯！」經過6個月的社會事件後，樓價並沒有大幅下挫，整體仍算穩健。他指出，社會事件雖未完全反映在經濟上，但影響有多深仍要視乎未來經濟發展情況，以及政府如何推出措施協助各行各業。

樓市最大隱憂是中美貿談

趙國雄估計，樓市較大的隱憂為中美貿易談判，能否在短期內落實協議、影響有多大仍屬未知之數。現時息口已非主要影響樓市因素，因本港經濟基礎穩健，未來看不到大跌的可能，但大升的機會也微，未來一年樓價保持平穩發展，料窄幅上落。

對於政府開徵一手住宅空置稅在即，已屆現樓的波老道項目亦是受影響樓盤之一，趙國雄直言，不會因為空置稅而改變推盤策略，「此類超級豪宅與大眾市場不同，買家不會只睇平面圖、樓書就去買，故集團強調要執到100%，甚至110%，此類物業買家入市沒有迫切性，亦非價錢問題，最重要是製成品有沒有買家鍾意。」

冠德苑佔八成 「樓王」30分鐘賣出

原定於上月底開始的「出售居者有其屋計劃單位2019」（下稱今期新居屋）揀樓程序，押後至昨日正式展開。房屋委員會（下稱房委會）原邀請約80名中籤者揀樓，全日僅54名中籤者出席，即約26人缺席，缺席率約32.5%。房委會公布，全日有53名綠表戶成功認購單位，其中何文田冠德苑最受歡迎，售出42伙，當中今期新居屋售價最貴的冠德苑「樓王」單位，開始揀樓僅約半小時便已獲揀選。

甩底比例高 房委柯創盛：屬可預期

房委會昨天邀請首批約80名幸運兒，分3個時段到樂富房委會客務中心揀樓，首個時段在10時30分開始。本報記者上午10時於現場所見，已有數十名準買家在場等候，也有不少市民圍觀現場電視屏幕，「𥄫實」單位銷售進度，情況熱鬧墟冚。對於首天有逾三成中籤者放棄揀樓機會，房委會委員柯創盛認為，居屋為一生人一次的房屋福利，在目前社會及經濟環境不穩的情況下，萬一「失業供唔掂要賣樓，不但會蝕到入肉，更連公屋也不可申請」，故入市會更謹慎，有較多人放棄揀樓屬「可預期的」。

根據房委會安排，受房委會公屋清拆計劃（下稱清拆計劃）影響的住戶（下稱清拆戶）可優先揀樓，昨天不少到場揀樓的清拆戶，都傾向認購何文田冠德苑實用面積逾500方呎、屬可裝修成3房的大單位。

房委會公布，昨天共有54名中籤者到場揀樓，全日售出的53伙均屬綠表成交，意味有98.1%出席者購得單位，其中已屆現樓的冠德苑最受歡迎，首日即沽42伙，佔全日售出單位近八成，相當於全盤603伙約7%；長沙灣凱德苑售出8伙；將軍澳雍明苑也賣出3個單位。成交紀錄冊顯示，冠德苑A座3室和6室最受歡迎，兩類單位實用面積同為563方呎，可分間為3房，共售出31伙，當中26樓6室為今期新居屋售價最貴的「樓王」，僅開始揀樓約半小時便已被揀選，售價528.99萬元。至於其餘3個全新屋苑葵涌尚文苑、馬鞍山錦暉苑及火炭旭禾苑，以及33個過往期數居屋的重售單位，則暫未「發市」。

另外，鑑於以往居屋揀樓期間，有銀行職員進入中心「拉客」，房委會職員特意在門外放置告示板，表明客務中心範圍內禁止進行按揭推廣活動。不過，記者昨天仍見有銀行及按揭轉介公司代表混入場內「撈客」，最後被房委會職員發現並制止。至於客務中心門外更出現「大混戰」，行人路一帶聚集數十名來自銀行、按揭轉介公司，以及裝修公司等行業的人士「拉客」，每當有買家步出客務中心即被「包圍」。

房委會指出，受清拆計劃影響的家庭申請者昨天已全部獲邀揀選居屋單位，今天將邀請約80位綠表及白表家庭申請者揀樓。

大埔嵐山減150萬沽 粉嶺名都呎價返年初

經濟下行對樓市負面影響漸大，各區均現減價成交。大埔嵐山複式單位，大幅減價150萬元易手；粉嶺名都2房單位以435萬易手，呎價重回年初水平。

二手市場觀望情緒濃，小業主議價空間擴大。市場消息透露，嵐山3座複式G室，實用面積1,720平方呎，屬於複式4房間隔，尚連約514呎天台及59呎梯屋。業主早於2015年以約1,617萬元購入，原本叫價2,100萬元放盤，有見近期社會爭議影響，累積減價150萬元，以1,950萬元易手，減幅約7%，是次易手帳面仍獲利333萬離場。同屋苑2座低層B室，實用面積928平方呎，上星期以890萬元易手，呎價9,590元，跌穿1萬元關口。

灝景灣2房 低估價48萬售

前綫代理指出，政府放寬按保樓價上限搶樓熱潮過後，一、二手市場觀望氣氛轉濃，二、三綫屋苑造價率先回落。中原地產區域營業經理陳夑佳透露，粉嶺名都4座低層C室，單位實用面積376平方呎，屬於2房間隔，原本叫價480萬元放盤，議價後累減45萬元，連租約以435萬元易手，實用呎價11,569元，是屋苑今年首見跌穿1.2萬元關口的個案。原業主則於1996年以190萬元購入上址，持貨23年，是次沽出單位獲利245萬元離場，單位升值約129%。

其次，青衣灝景灣10座低層C室，實用面積489平方呎，2房間隔，單位於今年9月以960萬元放盤，減價35萬元，以925萬元易手，較銀行估價973萬元低約48萬元。

華貴邨2房 綠表減價13.5%

至於綠表公屋，業主同樣要大幅減價沽貨。消息指，香港仔華貴邨華賢樓低層20室，實用面積385平方呎，可作2房間隔，業主原本叫價275萬元，最終減價13.5%，以238萬元（未補地價）易手，呎價6,182元。

事實上，近期二手觀望氣氛十分濃厚，利嘉閣地產統計顯示，全港50個指標屋苑於上周（12月2日至8日）共錄74宗買賣個案，較前周（11月25日至12月1日）的83宗回落11%，連續四周於85宗以下的低位窄幅徘徊。

利嘉閣地產董事陳大偉表示，盡管社會氣氛改善，但由於經濟前景不明朗，一般買家還價幅度較深，但二手平價筍盤匱乏，買賣雙方拉鋸的情況仍然嚴重，預計未來數周的50指標屋苑成交量表現，需視乎業主取態以及整體樓市氣氛勢頭。

美聯商業區域營業董事周永亨表示，中環夏愨道12號美國銀行中心3301至02室，面積約3,778平方呎，每月月租約22.3萬元，平均呎租約59元，較一年前叫租下調46%。

去年12月叫110元呎 降46%

周氏指，上述單位間隔四正，配備寫字樓裝修，可外望開揚維港海景和山景景觀，並正對電梯大堂，屬優質單位。據了解，業主由去年12月開始放租，最初平均呎租叫價約110元，現降價46%租出。

新港中心中層 呎租33元

據悉，近期中環甲廈連錄低價成交，如中環美國銀行中心，較早前一中層單位，以每平方呎約58元租出。如今租出單位，亦較數月前低約兩成。

另消息指，尖沙咀新港中心錄得租務成交，涉及物業1座中層03室，面積約1,443平方呎，以每月4.8萬元租出，呎租約33元。