正值年末之際，回顧今年房市築底回溫，北台灣前11個月推案量也突破兆元大關，創史上第4高，顯示建商推案信心已經回到多頭水位，尤以新北市累積逾4000億元最多，行政區則是桃園市龜山區最高，案量達768億元。不過，專家提醒，「得觀望買氣能否消化，以免推案擴張快速，最終影響銷售率表現。」

據《住展》雜誌統計北台灣新成屋、預售屋推案量，今年前11個月累計1兆71.7億元，創下歷史第4大量紀錄，相較去年同期略減230億元、年減幅約2.2%。其中，新北市累積逾4000億元鉅量、桃園市案量約2400億元，年增幅皆約1成；台北市則不增反減，推案量約2100億元，較去年同期大減800多億元、年減幅約2成8。

進一步觀察各縣市，推案量最大的新北市，尤以板橋案量達577億元最多，新莊、三重案量也均逾500億元；反觀去年前11個月推案量居冠的新店，今年因受到央北推案放緩影響，推案量僅約335億元，較去年銳減逾4成。

桃園市今年房市火熱，累積推案量擠上第2高，其中，龜山區案量高達768億元，為北台灣各行政區之最，另外如中壢、八德等行政區案量也有增加趨勢；然而，大多數行政區供給量出現大幅度衰退，又以蘆竹衰退幅度逾6成最多，主要是南崁新市鎮開發飽和、可建用地變少所致。

桃園建設亮點多
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，今年桃園房市有利多亮點，除機捷通車外，捷運三鶯線延伸到八德區、捷運萬大線與桃園市龜山區的捷運棕線串聯，以及桃園鐵路地下化與新北段接軌等建設，交通更加便利，且台商資金回流，紛紛於桃園購地設廠，可望帶動八德、龜山的就業機會和住宅需求，建商才會積極推案。

至於台北市，以北投區累計案量約298億元居冠，中正、中山、信義與內湖等區也都有逾200億元案量；推案量最少的則是松山區，僅32.6億元。事實上，北市新建案供給偏低，假如未來買氣持續回升，新房屋供給不足問題將逐漸浮現。張旭嵐指出，北市素地有限，北投相對其他區域推案總價門檻較低，對於目前主力買方而言接受度較大，加上士林北投科技園區積極招商，為北投房市發展增添信心。

逢大選推案放緩
目前推案量已破兆元大關，全年是否有望和去年抗衡？《住展》雜誌企研室經理何世昌分析，由於總統大選投票在即，年底前建商大多放緩推案的腳步，預計今年全年站穩1.05兆元沒有問題，但是應該沒有機會碰到1.1兆元的高標。
從推案量的角度來看，顯見建商推案信心已經回到房市多頭水準，不過，何世昌提醒，業者仍需注意買氣能否消化如此龐大的供給量，以免推案快速擴張、個案競爭加劇，最終影響銷售率表現。

2019年進入尾聲，房仲業者認為今年房市因自住及置產型買方出籠，交易穩定成長，明年也將延續此狀況，呈量增價穩格局。不過台北市市況則有3大特色，包括億元豪宅交易量近5年最少、店面成過街老鼠、商辦大樓成搶手貨。
台北市不動產仲介公會依據北市地政局前11個月建物買賣移轉件數推估，台北市今年全年買賣移轉件數約2萬7403件，年增率2.12%，與其他5都均連3年正成長，但因北市房價偏高，年增幅最小。該會理事長黃文雄表示，受中美貿易戰影響，台商挾帶數千億元資金歸來，香港反送中也帶來港人購屋需求，加上台灣長期低利環境，自住及置產型買家紛紛出籠，整體房市表現比去年好。

店面成過街老鼠
不過針對台北市今年市況，黃文雄指出3大特色，其一是億元豪宅實際交易量不如預期，據截至10月的實價資訊，逾億元住宅成交126戶，推估全年不及200戶，是5年來最少，與市場預期有落差，應是高端買方多精打細算，想等最適當價位時再出手。
台北市不動產仲介公會公關主委張欣民則指出，在電商及百貨賣場夾擊下，店面產品成人人喊打的過街老鼠，不過精華地段的店面仍有價值，不會全被取代，地段較差、沒價值的店面在陸客緊縮、消費族群轉移後都會被打回原形。此外，台商回流不只找廠房，也要找好門面的商辦，因此商辦在今年大翻身，北市高級商辦更是一位難求，預計5年內都是市場搶手貨，且商辦公有地標售將成熱門標的。

台北市不動產仲介公會12日舉行年終記者會，公會表示，2019年北市買氣持續回溫，交易量可望創近四年新高。展望2020年，最大變數是政黨是否輪替，但這次大選明顯缺乏激情，預料選後很快就會雲淡風輕，房市仍將維持量增價穩格局。

北市仲介公會根據台北市今年前11個月建物買賣移轉件數推估，今年全年北市建物買賣移轉可達2.74萬件，連三年成長，不過年增率僅約2%，在六都中成長幅度最小，敬陪末座。

仲介公會理事長黃文雄分析，今年全球都籠罩在美中貿易戰陰影下，但台灣意外成為受惠國。大台商紛紛歸來，還挾帶數千億資金，香港反送中抗爭也帶來港人購屋需求，加上股市「萬一」財富效應，自住及置產型買家出籠，房市表現比去年好。

黃文雄說，台北市年增率在六都敬陪末座，主要還是房價偏高的關係。台北市房價原本就居高不下，加上最近這波房市榮景，房價漲幅更大，中產階級大多只能望台北屋興嘆，因而引發的民怨也最深。

回顧過去台北市建物買賣移轉件數走勢，早在2006年達到高峰68,976件之後，就呈現逐年下滑的情形。2016年房地合一實施，更將台北市房市打趴在地，買賣移轉件數只剩21,500件。交易量大幅萎縮，也讓北市出現少見的關店潮與轉職潮。

展望2020房市，公會認為，2020年房市看不到新的、具威脅性的不確定因素，有的都是屬於今年的延續，如美中貿易戰。國內最大變數是政黨是否輪替，但這次大選明顯缺乏激情，預料選後很快就會雲淡風輕，維持量增價穩格局。

香港反送中效應，移民署統計今年1到10月香港居民來台居留許可人數為4352人，定居許可1189人，較去年同期約多出2成，桃園市坐擁國際機場，房價又較雙北親民，房地產業者明顯感受下半年不少港人來台看屋、購屋，尤其沿著機捷沿線看房，除了年輕港人購屋，也有退休的人帶著孩子來購屋，希望遠離香港動蕩，在台灣安居樂業。

移民署數據顯示，今年香港居民申請居留許可人數每月約2、300人，9月增加至882人、10月則有1243人，與香港學生來台求學有關，今年取得定居許可人數每月幾乎都破百人，申請居留與定居2項數據皆比去年要多出2成，有成長趨勢。

桃園市政府民政局民政科指出，香港人來台定居不須放棄原有國籍，由於屬港澳地區人民，可先向移民署申請定居證，取得後再向戶政機關辦理初設戶籍登記，即可取得身分證，因戶政系統辦理初設戶籍登記不會區分國籍，無法統計港人來桃園定居的數據。

不過，房地產業者對港人來台移居詢問度大增相當有感，台灣房屋智庫經理江怡慧說，今年下半年港人看屋、購屋需求明顯成長，不少是「搭機捷看房子」，包含林口長庚、中壢環北、青埔一帶都是熱區，有的人注重市區機能，也選擇中壢海華、南崁或藝文特區等物件。

江怡慧觀察，港人購屋價位呈現兩極，年輕人多選擇1千萬元左右物件，表達香港太亂、局勢不穩，想來台灣做點小生意，後續也會在台灣定居，尤其2、300萬港幣在香港能買的房子不大，但在桃園能找到3房物件，是不錯的選擇，也有退休族帶孩子來看房，中高階層會鎖定2、3千萬元以上物件，生活空間大，方便全家移民。

受惠於資金效應及自住買盤，即使持續有中美貿易大戰等外部因素的干擾，2019年台北市的房市表現仍然逆勢增長，交易量創下近4年來新高，房價也漸趨穩定，展望即將到來的金鼠年，台北市不動產仲介經紀業公會認為市場上看不到「新的變數」，預期房市還會是個「量增價穩」的格局。

根據台北市地政局前11個月建物買賣移轉件數推估，台北市2019年全年建物買賣移轉件數約27,403件，與2018年全年26,832件比較，年增率2.12％，跟其他5都一樣，都是2016年以來持續第3年正成長，只是台北市2019年在6都當中成長幅度最小，敬陪末座。



根據台北市不動產仲介經紀業公會理事長黃文雄表示，2019年全球幾乎都籠罩在中美貿易大戰等外部因素的干擾之下，但台灣卻意外的成為受惠國，大台商紛紛歸來，還挾帶著數千億資金；香港反送中抗爭，更帶來港人購屋需求，加上內部有股市「萬一」的財富效應，以及長期低利的環境，自住及置產型買家紛紛出籠，整體房市表現都比2018年好，6都全都是呈正成長之勢，台北市年增率在六都敬陪末座，主要還是房價偏高的關係。

台北市房價原本就居高不下，加上最近這波房市榮景，房價漲幅更大，讓很多中產階級都只能望台北屋興嘆，因而引發的民怨也最深。回顧過去台北市建物買賣移轉件數走勢，早在2006年達到高峰68,976件之後，就呈現逐年下滑的情形，比其他地方還早回落。2016年房地合一稅實施，更將台北市房市打趴在地，買賣移轉件數只剩21,500件，只有高峰期2006年的三分之一，房市交易量大幅萎縮，因而出現房仲史上少見的關店潮與轉職潮。



黃文雄理事長指出，2019年台北市房市呈現出三大特色，其一是真豪宅表現不如預期，再者，店面產品成過街老鼠，三是辦公樓成搶手貨。

一、真豪宅表現不如預期

根據內政部實價登錄截至10月份的資料顯示，台北市億元以上的真豪宅成交戶數只有126戶，全年成交可能不及200戶，將是近五年來最少的一年，跟市場的預期有頗大落差。事實上，很多回流台商都有購買億元豪宅的實力，只是這些人也都是精打細算之人，還在等最適當的價位才會出手。

二、店面產品成過街老鼠

自從東區店面出現大量空置之後，很多知名商圈也都出現店面產品乏人問津的情形，在電商及百貨大賣場夾擊之下，店面產品幾乎成了過街老鼠，人人喊打。不過只要是租金或是售價有適時回落，精華地段的黃金店面還是不會寂寞。實體店面還是有它存在的價值，不會全然的被取代或是消失。

三、辦公樓成搶手貨

跟店面產品成鮮明對比的是辦公樓，豬年可說是商辦大翻身的一年，也是商仲業者大豐收的一年，目前台北市高級商辦幾乎快到了一位難求的地步。在六都當中，台北市國際化的程度最高，在中美貿易大戰之下，大台商回流不只找廠房，更要找好門面的商辦大樓，加上跨國科技業、新創產業也紛紛展開全球佈局，台北市相對低廉的辦公成本以及高素質的人力，就成為這些外資企業落腳的最佳選擇，短期在五年內，台北市辦公樓都會是市場搶手貨，連帶地讓商辦公有地的標售也成熱門標的。

展望金鼠年房市，台北市不動產仲介經紀業公會認為，持平來看，2020年房市看不到新的、具威脅性的不確定因素，有的都是屬於今年的延續，如中美貿易大戰。國內最大變數是政黨是否輪替，但以這次大選明顯缺乏激情來看，選後很快就會雲淡風輕，預期房市仍會是走基本盤，大體上還會是個「量增價穩」的格局，只是增加的幅度仍不會太大。

自己左手賣給右手的價格算行情嗎？根據根據公開資訊觀測站公告，南港輪胎2019年12月5日代子公司南榮開發公告，出售南港廠開發案「世界明珠」30戶住宅給公司前10大股東智凱開發、元瑞開發、元鴻開發，根據公告資料換算，市場人士指出，其中4戶高樓層景觀戶，每坪單價平均為174.29萬元。房地產人士表示，目前實價登錄從成交到揭露大約要3個月時間，而不能即時揭露價格的預售屋，需要拖延更多時間，往往成交數月後的買賣資訊都見不得光，全台灣的預售產品都儘量在躲避實價登錄，南港輪胎透過100％轉投資公司購買自家建案，以「公告」方式對外宣示成交價格，為「世界明珠」的住宅價格「定錨」。

股票市場「做價、做量」都這麼做

股票市場中，為了讓股票維持一定的水準，主力常用的招數就是「製造成交量」，製造成交量最簡單的方法就是「左手換右手」，什麼是左手換右手呢？簡單來說，就是有一個人自己賣給自己買，檯面上看起來成交量很不錯，但實際上僅是海市蜃樓。想想看，如果有一間小吃店，中午時間一個人都沒有，你敢進去嗎？但是如果一堆人，你就可能會走進去吃中餐。股票市場也是相同道理，主力為了製造量多的假象，「左手換右手」就是其慣用的伎倆！

威京集團2019關係人不動產「雙交易」

房地產的交易是不是也這樣？也許是！也許不是！近期房地產市場頻頻出現這些「自家買自家不動產」的交易，2019年7月3日「陶朱隱園」由威京集團關係企業承耀公司購入7樓戶別，市場推估總價約在18.3至22億間，每坪成交價格至少達610萬元，寫下台灣史上豪宅新紀錄。2019年9月25日同樣是威京集團的京華城連續流標3次之後，第4次標售，由最大股東中石化旗下100％持股的子公司鼎越開發，以372億元「搶標」成功，這兩件自家集團「關係人交易」的不動產，都有不動產鑑價，都符合規定，一般人也無法質疑過程有什麼問題。

南港輪胎也出現「自家捧場」置產

繼威京集團這樣操作之後，南港輪胎2019年12月5日也出現一樁「自家人捧場買進」不動產的戲碼，根據資料，南港輪胎代替南榮開發董事會公告，通過出售「世界明珠」30戶住宅予智凱開發(買13戶，19.507億元)、元瑞開發實業(買9戶，10.009億元)、元鴻開發實業(買8戶，9.073億元)等，總交易金額達38.589億元，這3家公司均為南港輪胎股前10大股東的「關係人交易」，同樣的請了多家不動產鑑價公司完成鑑價手續，該做的流程也都做足、做滿了。

世界明珠VS.仁愛帝寶，地段差一截

於是，根據「世界明珠」這筆高達38億元的交易，市場人士開始根據公告資料拆算，其中4戶高樓層景觀戶，每坪單價平均為174.29萬元，也特別強調「有意購買『世界明珠』的高端客戶，都必須考量這個數字作為價格基礎。」銷售單位表示，對開發商團隊來說，此案確定只會越賣越貴，所以先買先贏，但也強調此案絕不急著賣光，因為參考台北指標豪宅之一的仁愛路帝寶，從開始推案迄今，價格上漲幅度有多大，就能理解開發團隊為何不急著衝刺。南港具備天時地利的優勢，以南港為中心的生技、會展與電子等國際產業鏈還在持續壯大，各項交通建設越來越成熟，本案未來倒吃甘蔗喊甜的企圖非常明顯。誰能先看懂行情大趨勢的，誰就會先出手佈局，享受城市發展帶來的最豐盛果實。

蛋黃區VS.蛋白區，價錢怎麼會一樣？

台北指標豪宅的仁愛路帝寶，因為「仁愛路」地段獨特、大面積素地稀有，且搭上房地產上一波漲勢，所以房價持續走揚，南港地區可興建的大面積建築土地並不是沒有，相對於台北市中心「蛋黃區」來說，南港應該是比較像是台北市「蛋白區」，當蛋白區的房價想要賣得跟蛋黃區一樣的時候，戴德梁行總經理顏炳立「貓的市場，不會有老虎的雄風！」的名言又開始被懷念！顏炳立2019年7月曾說「中山北路怎麼會搞到160萬元(坪)我想不透；松江路怎麼會有160萬元(坪)，賣到松仁路的價格？天母又怎麼會賣到200萬元(坪)，我只能祝福與祈禱！」

左手賣右手，是「被認可的行情」嗎？

左手賣右手的交易，只要不違法，交易就確定成立，但是，這樣的交易會是「被認可的行情」嗎？這把尺在每個人心中都會有不同的刻度，自己去衡量吧！。

南港房市再傳捷報，繼日前聯強國際等企業，買下「世界明珠」，每坪拆算單價達百萬元後，南港輪胎日前代子公司南榮開發，公告出售「世界明珠」28 戶住宅，給公司前 10 大股東智凱開發、元瑞開發和元鴻開發，總交易金額 38.589 億元，拆算金額達 174.29 萬元，再度刷新記錄，一掃外界質疑「每坪沒有 150 萬元行情」的疑慮。

根據公開資訊觀測站公告，智凱開發買進 13 戶、總面積 1664.75 坪、總銷售金額約 19.5 億元；元瑞開發實業買進 9 戶、總面積 881.62 坪，總銷金額約 10 億元；而元鴻開發實業買進 8 戶，以約 9 億元、購入 794 坪。

今年 9 月開案的「世界明珠」H 棟商辦大樓出售 15 個樓層及 100 個車位分別給聯強國際（2347）、華邦電（2344）、美安文教基金會及育秀教育基金會，總交易金額達 63.58 億元。根據業界專家表示，聯強當初一口氣先付了總價一半的現金，而且買進面積達到六千坪，議出每坪百萬的房價，況且還是辦公大樓部分；但對照台北都會區豪宅價格高於辦公的現況，住宅部分每坪開價 150 萬元應屬合理價格。

業界分析，南港具備交通與大面積開發的優勢，以南港為中心的生技、會展與電子等國際產業鏈仍在持續壯大，未來很可能呈現「房價倒吃甘蔗」的趨勢，「世界明珠」商辦熱銷，豪宅將可能比照帝寶模式惜售，等待未來房價更多的增值空間。

爸爸年事已高，開始規畫要將房產移到兒子名下，卻發現想送房給兒子，要繳納的稅費好多，土地增值稅、契稅是不是也該幫兒子繳清呢？南區國稅局表示，在這類案件當中，土增稅、契稅由爸爸繳或兒子繳，對贈與稅的影響可就大大不同。

官員表示，不動產因為贈與移轉，相應所發生的土增稅與契稅，依法應該要由受贈人繳納如果是爸爸送給兒子，其實應該由兒子來繳納，這筆不動產移轉的土增稅與契稅，依據《遺產及贈與稅法施行細則》第19條規定，也可以自贈與總額中扣除。

依法受贈人要繳土增稅與契稅，若是長輩代繳將併入贈與總額。

然而實務上還是有不同做法，官員指出，如果實際是由贈與人代為繳納，也就是爸爸先繳掉了，就會等同於幫兒子承擔債務，依據《遺產及贈與稅法》第5條第1款的規定，應當要視為贈與的一環，這筆代繳稅費金額，也必須併入贈與總額中，會被國稅局核課贈與稅，雖然還是可以再減除，但贈與總額就會提高。

官員舉例，一位爸爸贈送一套房地給兒子，其中土地公告現值有1500萬元、房屋評定現值為200萬元，原本贈與的總價值就有1700萬元，另外還須支付土增稅300萬元及契稅12萬元，所以稅費的部分合計312萬元。 官

員指出，如果這筆稅費由受贈人，也就是兒子繳納，則爸爸的贈與總額，就可以從原本的1700萬元，扣除稅費312萬元後，再扣除每年贈與稅免稅額220萬元，只要繳納贈與稅116.8萬元〔（1700萬元－312萬元－220萬元）×10%〕。

但如果這筆稅費是由贈與人，也就是爸爸代為繳納，官員指出，這筆房地產贈與總額，就會變成1700萬元加上稅費312萬元，達到2012萬元，即便扣除稅費312萬元及每年贈與免稅額220萬元後，應納贈與稅額卻會變成148萬元〔（2012萬元－312萬元－220萬元）×10%〕。 不只贈房，親屬借錢買房或借貸擔保，都視為贈與行為。

官員提醒，不只是贈與房子會有這個困擾，依據遺贈稅法規定，二親等以內的親屬買賣財產，像是由長輩借錢給晚輩買房，或是幫晚輩提供借貸擔保，也會視為贈與行為，提醒民眾必須留意。

2019年進入尾聲，台北市不動產仲介公會表示，今年台北市房市呈現三大特色，一是真豪宅表現不如預期，二是店面產品成過街老鼠，三是辦公樓成搶手貨。
豪宅部分，根據內政部實價登錄截至10月的資料顯示，台北市億元以上的真豪宅成交戶數只有126戶，全年成交可能不及200戶，將是近五年來最少的一年，跟市場的預期有頗大落差。

公會表示，很多回流台商都有購買億元豪宅的實力，只是這些人也都是精打細算之人，還在等最適當的價位才會出手。

店面方面，自從東區店面出現大量空置之後，很多知名商圈也都出現店面產品乏人問津的情形，在電商及百貨大賣場夾擊之下，店面產品幾乎成了過街老鼠，人人喊打。

公會認為，雖然店面整體表現差，但只要租金或是售價有適時回落，精華地段的黃金店面還是不會寂寞。實體店面還是有它存在的價值，不會全然的被取代或是消失。

辦公樓跟店面產品則成鮮明對比，豬年可說是商辦大翻身的一年，也是商仲業者大豐收的一年，目前台北市高級商辦幾乎快到了一位難求的地步。

公會分析，在六都當中，台北市國際化的程度最高，在美中貿易大戰之下，大台商回流不只找廠房，更要找好門面的商辦大樓，加上跨國科技業、新創產業也紛紛展開全球佈局，台北市相對低廉的辦公成本以及高素質的人力，就成為這些外資企業落腳的最佳選擇，短期在五年內，台北市辦公樓都會是市場搶手貨，連帶地讓商辦公有地的標售也成熱門標的。

截至今年第三季，台北商辦空置率低於3%，創多年來新低，而在商辦供給短缺、租賃需求強勁及土地取得有限的環境下，投資人開始把視線轉移政府土開招商案件，仲量聯行統計，明年即將公告招商的「公辦都更」、「捷運聯開」、「設定地上權」等3大類，總投資金額上看千億元規模。

2019年政府推出的招商案屢傳捷報，截至目前預計累積投資金額超過1,500億，包括台北雙子星聯開案約600億元、松江南京及信義區行政中心地上權案。

仲量聯行副總經理侯文信表示，2020年雙北都會區政府大型招商案至少12案，大致可分為3大類，分別為「公辦都更」合計約400億元、「捷運聯開案」也有60億元、「設定地上權」確定的部分也近600億元，總投資規模上看千億元。

從今年地上權案表現來看，由於台北市可開發的大面積土地稀少，包括信義行政中心標出159.81億元、松江南京也標出53.3億元等亮眼成績，仲量聯行認為，除了大面積土地缺乏外，地租計算降低投資風險，大幅度提升民間投資信任度及進場意願。

仲量聯行也提到，明年第一季將推出的世貿3館地上權案，占地面積近5000坪，使用分區屬娛樂設施區，勢必再將掀起搶地大戰，可望創下2020年地上權案累積投標金額的高峰。

明年也有不少指標公辦都更招商案，其中，台電公司北儲中心AR1-2開發案是台北市少見面積大、產權單一、近捷運站的公辦都更指標案件，投資金額至少110億，目前已有多家業者表達投資興趣。

另外，新北市即將通車的環狀線沿線已成投資焦點，捷運聯開案也將是備受矚目的項目之一。

仲量聯行表示，台灣投資市場在全球景氣動盪中逆流而上，且在低利環境中，不動產投資仍可提供相對優渥的增值空間，國內外資方都展現對台灣未來看好的態度，但在台北地區土地取得相對困難下，預期明年政府招商案將延續今年的熱潮，將會是備受市場關注的焦點。

　　12月12日，萬科物業與戴德梁行簽約成立合資公司。雙方表示，此舉旨在進一步強化雙方的戰略合作，著重于商業物業及設施管理等服務上的強強聯合，以適應中國商業物業及資産管理方面的重大變化，更好把握中國城市化進程中的發展機遇。

　　據悉，上述合資公司將由雙方股東注入資産包構成，業務將聚焦在商業物業與設施管理領域，主要包括:商業物業及資産管理(Property and Asset Management)、綜合設施管理(Integrated Facility Management)。萬科物業是中國領先的物業服務公司，連續十年蟬聯中國物業行業百強第一。戴德梁行是享譽全球的房地産服務和咨詢顧問公司，遍布全球70多個國家。

　　萬科與戴德梁行的合作由來已久。早在2018年7月，萬科物業即宣布以首次公開募股定價的方式，購買戴德梁行4.9%的股份，成為其第四大戰略股東，此次成立資産服務公司是雙方戰略合作的進一步深化落地。業內人士指出，通過此次整合，新公司不僅能在中國商業物業與設施管理領域領跑，更有望在資産服務領域進入第一陣營。

　　“萬科物業以業務融合的方式打開了國際化路徑。”萬科集團合夥人、萬科物業集團首席執行官朱保全表示“雙方此次戰略合作是大中華區商業物業資産服務領域的一次重量級、里程碑式的整合。雙方的合作不僅是業務整合，更是優勢資源的聯盟。新公司集中了股東方的優勢，將持續提升其在大中華區的引領地位。

　　戴德梁行全球執行主席兼首席執行官Brett White表示，與萬科物業的戰略合作將為雙方在大中華地區的業務增值提供難能可貴的商機。戴德梁行擁有強大的市場影響力，通過與萬科物業的戰略合作，將為客戶創造更多價值和卓越服務，通過創新和不斷優化業務運營模式，引領行業發展。

　　各大房企今年前11個月銷售成績單已於近期出爐。克而瑞披露的榜單顯示，信達地產1-11月全口徑銷售銷售額為292.9億元，行業排名第80；權益金額為214.1億元，行業排名第81。

　　信達地產此前將2019年權益銷售金額的目標定為270億元，以此計算，前11個月完成了79.3%。財經評論員嚴躍進在接受中國網財經記者採訪時表示：“信達地產2019年銷售目標肯定完成不了，這也說明公司受市場影響較大。”嚴躍進進一步解釋稱，受房地產市場降溫影響，今年很多房企的銷售目標完成度可能維持在85%-90%。

　　中國網財經記者就相關問題致電致函信達地產，得到的回復是：專業機構協力廠商資料往往有其自身的資訊來源與統計口徑，公司不便於對專業機構協力廠商資料作出評論。

　　中國網財經記者查詢了信達地產的三季報，1-9月公司房地產權益銷售合同額是159.8億元，完成全年銷售目標的59.19%。

　　總負債超過800億元

　　根據克而瑞披露的資料計算，信達地產2018年前11月的流量銷售額為181億元，權益銷售額為284.9億元，以此計算，權益占比為157.4%，而今年同期這個資料是73.10%。嚴躍進告訴中國網財經記者，這說明在一些既有專案中，信達地產既要實現一定的規模又要拿地，只能通過合作進行，這跟市場降溫有一定關係。

　　據瞭解，合作拿地一般有兩個原因，一是減輕資金壓力，二是房企之間優勢互補，比如品牌房企具備資金實力，卻沒有地域優勢，進軍外地依靠當地開發商能更好的實現產業佈局。

　　那麼，信達地產是否有資金方面的壓力？三季報多個資料顯示，信達地產的盈利能力有所下滑。其中淨利潤、經營性現金流量淨額分別下滑30.82%和45.86%，毛利率由上年同期的33.72%下滑至28.63%，銷售淨利率由12.35%下滑至7.88%，淨資產收益率更是由7.54%降至3.06%。

　　截至2019年9月末，信達地產總負債為801.05億元，其中短期借款為4.82億元，一年內到期的非流動負債為157.50億元，而同期賬上的貨幣資金僅為134.28億元。 信達地產還進行了多次發債融資，據中國網財經記者不完全統計，信達地產自2019年以來累計發行了49億元公司債券。

　　信達地產也在2019年放緩了拿地速度。克而瑞披露日前披露了1-11月新增土地建築面積前100名數據，信達地產未上榜。從信達地產披露的三季報來看，1-9月公司新增儲備計容規劃建築面積 44.69 萬平方米，而去年同期為81.74萬平方米。截至2019年三季度末，信達地產儲備專案計容規劃建築面積290.33萬平方米，與上年同期的302.66 萬平方米相比有所減少。

　　有業內人士指出，信達地產拿地放緩或許是資金鏈承壓。不過信達地產告訴中國網財經記者，近年來，公司加強集團協同，積極開展專案並購，同時拓展代建、監管等輕資產業務，拓寬公司專案來源。前三季度，除了權益儲備增加之外，公司操盤代建項目計容建築面積也達到79.19萬平方米。公司會緊密跟蹤市場形勢和政策環境動態，採取靈活的拓展策略，按照既定目標推進土地增儲和開發拓展工作。

　　安徽專案因品質問題遭投訴

　　盈利能力下滑的信達地產，其旗下產品品質也屢被詬病。在人民網(20.270, -0.46, -2.22%)地方領導留言板上，安徽合肥信達公園裡二期業主投訴稱，社區存在高層外立面鼓包嚴重、凹凸不平等情形，業主認為存在脫落安全隱患，而專案方隨後給出的回復是“觀感稍差”。

　　該業主還指出，信達公園裡二期陽臺和廚衛窗戶90度內開，對孩子來說不安全，因此要求更換為180度平開、上內開的窗戶。不過，專案方隨後的回復中僅表示“更換五金件，窗扇距離外牆內側5釐米左右”。而中國網財經記者注意到，信達地產官網的宣傳語是“以提供宜居產品、品質生活為己任，將夢想中的建築家園和生活希冀傳遞給千家萬戶”，這或者與業主的感受不太一致。

　　此外，信達公園裡二期還有業主在微博投訴，稱從裝飾公司為業主提供的有限項目近期的相關實景圖片來看，樓盤存在地庫開裂嚴重、裝修標準低、綠化不達標等14個問題，並且在這份投訴文件上，有全體業主的簽名。

　　對於信達公園裡二期業主們的投訴，中國網財經記者向信達地產方面求證，得到的回復是：“合肥市城鄉建設局會同公園裡二期專案的建設單位、施工單位以及監理單位相關人員對專案施工現場進行查勘，對進場原材料進行取樣送檢及實體拉拔試驗，並出具了相關檢測報告，檢測報告表明：公園裡二期項目原材料品質合格，施工品質在規範允許的偏差範圍內”。

　　此外，安徽淮南市城鄉建設局還於今年8月末發文稱，市建築管理處檢查組於7月18日至8月4日共對57個工程項目進行了專項檢查，結果顯示這57個專案全部存在問題，其中信達地產旗下2個地塊在列，分別是舜耕樾府南地塊和北地塊。其中項目南地塊有混凝土存在孔洞、露主筋等缺陷；鋼筋保護層抽檢，實測值超大，不符合規範要求兩項問題；北地塊在檢查中被查出部分構造柱預留鋼筋偏位嚴重，個別磚砌體組砌方式不正確等12項問題。

不能誤讀為深圳樓市調控放鬆。

深圳樓市又有新的動向。

12月12日上午，深圳市住房和建設局向媒體披露，深圳已取消去年出臺的商務公寓“只租不售”限制。

2018年7月，深圳出臺的“深四條”調控政策規定：開發商在各類新供應用地（含招拍掛、城市更新、征地返還用地等）上建設的商務公寓只租不售。

為何一年之後便取消了這一規定？深圳市住房和建設局介紹，原因在於：該政策抑制了部分城市更新專案的活躍度，長期看利於增加商品房供給，短期看不利於可售商務公寓銷量。

據《南方日報》的報導稱，取消商務公寓“只租不售”自11月起已經開始執行。據深圳市住房和建設局監測市場反應，因該政策是相對長效的政策，對短期商品房銷售雖然利好但影響有限。

深圳中原地產研究中心的資料顯示，11月深圳公寓供應量放量，批售面積為32.53萬平米，環比上升7.7倍，公寓供應量創2019年新高。

網簽資料則顯示，11月深圳全市商務公寓共成交2222套，環比上升6.93%；成交面積為12.98萬平米，環比上升13.35%。但價格方面，11月公寓成交均價下降了2.49%至58146元/平米。

深圳市房地產研究中心主任王鋒在接受媒體採訪時表示，之前規定“只租不售”，是因為商務公寓炒作得比較厲害。去年“731”以來新拿地的商務公寓專案很少，即使其入市也需要3年左右週期。而政府的政策實際是政府對規劃建設政策的調整，對房地產供應結構的一種供給側調整，不能誤讀為深圳樓市調控放鬆。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹也向21世紀經濟報導記者表示，限制房企出售商務公寓會極大地打擊他們的建設積極性，深圳未來以城市更新為主，工改商、商改商占比較多，因此為了保障舊改的順利完成，調整此政策是非常必要和合適的。而由於建設需要時間，供應增加是一個比較長的過程，因此市場很容易消化此項政策。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經濟報導記者分析，從“只租不售”政策本身來看，當時很大程度是為了培育住房租賃市場，特別是培育規模化的租賃市場，要求開發商持有一定的公寓用作長租。但現在租金已經趨穩，而且開發商持有的物業也並非租賃市場的供應主體，這也是為什麼不久前備受關注的深業中城豪宅項目“由租轉售”。

今年11月以來，深圳已陸續調整了“豪宅稅”徵收標準，解凍了深汕特別合作區的新房銷售，此外，11月粵港澳大灣區建設領導小組第三次會議“豁免”了港澳人士在內地大灣區城市買房的限制。

李宇嘉認為，深圳的房地產市場有一個新的變化，是希望將市場啟動，讓交易端迴圈得快一些，所以調整了“豪宅稅”，增加土地出讓等。深圳作為粵港澳大灣區核心城市，會吸引包括港澳人士前來購房，而公寓早已是深圳住房多元化供應的一個重要組成部分。

三天內，兩個城市，兩則樓市調控資訊引發輿論關注。

12月10日，江蘇張家港傳出消息稱，不滿2年的房產可以正常過戶，當地執行兩年多的“限售令”已經取消。就在消息迅速發酵時，張家港市房產交易中心的工作人員于次日向媒體表示，已經停止上述操作，並恢復原來的過戶政策。

12月11日，長沙市發改委發文，對商品房價格的構成進行規範，並將商品房的平均利潤率限定在6%-8%。消息再度引起輿論關注。12月12日早間，長沙市發改委回應稱，這是長沙2017年新政有效期滿後的延續，且僅適用于成本法監製商品住房。

在這兩則消息背後，是房地產市場愈加分化的現實。多家機構的統計顯示，與一二線城市相對不錯的基本面相比，部分三四線市場正舉步維艱。

11月72次政策調整

據中原地產的統計，2019年1-11月，各地出臺的房地產調控政策達554次，比2018年同期增加了30%，頻率為歷史最高。其中，僅11月就有72次政策調整。

11月29日，佛山出臺新政，強調在佛山工作的本科以上學歷人才可購買一套住房，被認定的相關“優粵佛山卡”人才，更可直接購買兩套。

11月末，天府新區成都管委會發佈新政，強調直管區招商引資企業(機構)員工、行政企事業單位員工、引進(推薦)人才三類人員，購買直管區範圍內的住房不受戶籍、社保繳納時限的限制。

12月4日，鄭州住房公積金管理中心發佈公告稱，將鄭州市住房公積金貸款額度由60萬元提高至80萬元。

中原地產首席分析師張大偉指出，今年的樓市政策一直是雙向調控，既有放鬆，又有收緊。但近期來看，市場的下行壓力不可忽視。

上海易居研究院發佈的資料顯示，2019年1-11月，40城住宅成交面積同比微增1%。但這種成績更多來自于房企的以價換量，對於此後的市場走勢，該機構認為，雖然年末房企推盤量可能大幅增加，但成交量難以明顯增長，明年年初成交量可能進一步下降。

受樓市冷淡的影響，今年以來，房企拿地面積和金額都不及去年同期。多數城市的土地溢價率偏低，流拍、流標數量較高。

北京某大型房企相關負責人透露，很多三四線城市已經暗中對調控進行了鬆綁，比如在拿地中給予優惠，預售價格管制有所放鬆，政策執行不甚嚴厲等等。

太平洋證券指出，從成交量上來看，2019年或將是新房市場的歷史大頂，後面幾年量跌價穩將是大勢所趨。未來新房需求將從每年17億-18億平方米，向每年11億-12億平方米左右的中樞水準緩慢回歸。

在近期的“第七屆鳳凰網全球華人不動產盛典”上，中國房地產業協會會長馮俊也表示，經過近二十年的高速發展，住房極度短缺已經成為過去式，今後不太可能繼續保持高速增長。

部分三四線市場被透支

與成交量的沖高回落類似，市場分化的趨勢越發顯現。

全國房地產商會聯盟主席顧雲昌將我國城市化進程分為兩個階段，在第一階段，人口從農村向城市流動，房地產市場表現為同冷同熱，調整步伐相對一致；在第二階段，人口從中小城市向大城市流動，房地產市場表現為城市和區域的分化，即使同一區域內的不同城市，樓市走向也可能截然相反。

他認為，當前我國正處在城市化的第二階段。因此，過去“一刀切式”的調控政策不再適用，“一城一策”，乃至“一區一策”是主要的指導思想。

以張家港為例，作為隸屬于江蘇蘇州的縣級市，如今張家港樓市已經與蘇州市場出現分化。

2017年8月，張家港出臺“限售令”，是蘇州第一個啟動限售政策的城市。當年，張家港樓市炙手可熱，不僅土地價格連創新高，住宅成交量也達到276萬平方米，住宅均價首次破萬。

“限售令”立竿見影。根據上海易居研究院的資料，2018年，在市場供應量明顯增加的背景下，張家港的住宅成交量同比減少18%，市場呈現供大於求的態勢。2019年1-11月，張家港住宅成交量僅為164萬平方米，同比下跌29%。張家港也成為今年蘇州縣級市里唯一個成交量同比下滑的城市。

“2019年上半年蘇州市區市場熱度完全沒有蔓延到張家港。”上述機構總結。與張家港試圖鬆綁調控相比，今年蘇州已經兩次升級調控政策。

在土地市場，2019年前11月張家港成交的30宗各類涉宅地塊中，只有3宗為溢價成交，其餘均為底價成交。

上海易居研究院指出，近幾年，張家港市區商品住宅成交的套均面積持續穩定在144平方米左右，可見張家港不是外來投資投機活躍的市場，而是一個本地居民內生需求主導的改善型市場。

所以，“這兩年張家港市場成交量的下行，未必是限售所致，更大的原因是其作為縣級城市需求局限性所帶來”。該機構認為，從市場表現低迷的角度，張家港取消限售政策在情理之中，但無論取消還是恢復，對市場的實際影響並不大。

前述房企人士表示，過去兩年來，很多三四線市場被透支，如今正進入一個階段性的衰退期。

太平洋證券也指出，過去三四年新房成交連年超預期，除了棚改貨幣化的催化劑作用外，成交主力其實是透支的未來的城鎮化需求(縣城遷徙到地級市，地級市遷徙到省會城市，老城區遷徙到新城區)。對於這些區域，還需一定時間進行“休養生息”。

偉業控股（０１５７０）公布，以３５００萬元（人民幣．下同）取得河南省新蔡縣地皮５１％股權，進一步向華中地區擴展。　　
該集團指，向持有該地皮的公司增加註冊資本１０４１萬元及股份溢價２４５９萬元，而該地皮位處Ｈ區的部分正開發，總建築面積約２﹒５２萬平方米及可售建築面積約１﹒９６萬平方米，目前未售出總可售建築面積約１﹒３１萬平方米，而位於Ｂ╱Ｋ區的總建築面積約１７﹒７９萬平方米及可售建築面積約１６﹒３７萬平方米，其上工程已完工，目前未售出總可
售建築面積為７０２６平方米。
該集團指持有該地皮的公司於今年首１０個月純利約３８１４萬元，而過去兩個年度均虧損。

基滙資本先後收購29個領展（00823）商場，其中長沙灣麗閣商場耗資逾億元進行8個月活化工程後，昨天正式重開，商場及街市內合共有約40個舖位，基滙資本董事總經理（資產管理）梁泰來表示，翻新前街市出租率不足20%，翻新後現已全數租出；商場的出租率也增至90%以上。

社運對民生消費影響微

高級總監（資產管理）羅璟禧稱，商場翻新後人流以倍數增長，租金則只有輕微調整，並保留部分大面積舖位，以較低租金租予社福機構營運。

近月社會動盪對本地零售業造成打擊，惟民生消費所受影響較小。梁泰來透露，麗閣商場的食肆數量由6間大幅增加至23間，升幅近3倍。他強調，基滙資本所持商場主要售賣民生用品，受社運影響較輕微；公司亦有向租戶提供支援，例如派發優惠券等；明年要視乎經濟環境再決定會否調整租金，並計劃活化位於鴨脷洲、屯門、將軍澳、葵青的4個商場。

麗閣商場外貌仿效外國貨櫃屋商場，希望吸引區外年輕人重遊舊區，增加商場人流，場內除保留社區小店，亦引入特色商戶及新建小食街、初創企業、藝術教育機構及多間社福機構進駐，而街市因應街坊需求，提供新鮮魚肉菜檔戶及食肆，衞生環境也明顯改善。該公司公共事務及市場總監黃梓謙強調，商場翻新後，社福機構面積已較以往增加一倍。

民生舖位繼續錄得蝕讓成交，西營盤蚊型盤AVA128基座一樓的一個樓上舖，剛以448萬元售出，約一年半勁蝕逾150萬元，貶值超過25%。

消息指出，德輔道西124至128號AVA128的一樓A舖，建築面積572方呎，以448萬元售出，呎價7832元。據悉，舖位交吉易手，且位於大廈內，不設窗戶。

根據土地註冊處資料，該舖位原業主於2018年5月斥598.5萬元一手購入，持貨僅約一年半，賬面虧損150.5萬元，大幅蝕讓約25.1%。

土瓜灣舖獲市建局收購 罕有損手

此外，據土地註冊處資料顯示，土瓜灣啟明街4至24號啟明大樓地下18號舖，建築面積約450方呎，獲市區重建局以1131.3萬元收購，呎價約25140元。原業主於2012年12月以1215.44萬元高位入市，持貨6年賬面蝕84.14萬元，貶值6.9%，成為近年罕有獲市區重建局收購仍要虧損的成交。

除蝕讓外，亦有今年下半年成交的舖位終取消交易。灣仔駱克道406號地下舖位，建築面積約1280方呎，今年8月獲一家海外註冊公司承接，作價約7500萬元，呎價約58594元。

中原（工商舖）商舖租賃部高級分區營業董事黃新宇表示，有關交易最近正式取消，原業主遂把該舖重新推出招租，月租約12.3萬元，呎租約96元。

據了解，今年中起，有財團對駱克道406至408號舊樓及駱克道410至412號年豐大樓進行收購，最少已收購約19伙，涉資近2.5億元，但自8月後收購未再有進展。是次駱克道406號地下的交易取消，未知財團會否放棄其餘已成交的單位。

國際配售已足額 引入4基礎投資者

繼續有內房商分拆物管業務在港上市，市場消息指，寶龍地產（01238）旗下寶龍商業上周已通過上市聆訊，將於下周一（16日）開始招股，集資約10億元，12月27日掛牌，農銀國際融資為獨家保薦人。

消息續指，寶龍商業國際配售部分已足額，並引入4名基礎投資者，合共認購3,600萬美元（約2.8億港元）股份，包括安踏（02020）及永輝超市（滬：601933）。永輝超市周二（10日）公布，認購寶龍商業價值1,000萬美元的發行股份，將持股1.5%。

康寧傑瑞首掛升 1手賺3300

資金仍追捧醫藥等焦點板塊，康寧傑瑞（09966）及心動（02400）昨首日掛牌承接暗盤升勢，惟今日掛牌的4隻非熱炒概念新股，昨暗盤3跌1升（見表），當中辰林教育（新上市編號：01593）最多僅升1.4%。

2首掛新股以醫藥股康寧傑瑞表現最好，漲近32.4%，收報13.5元，一手（1,000股）帳面賺3,300元，成交達15億元；心動亦升6.8%，收報11.86元，一手（200股）帳面賺152元。

信誠證券聯席董事張智威指，今年恆指整體跑輸外圍，在上升動力欠奉下，市場續「炒股不炒市」，資金遂不斷流入有投資潛力的熱炒板塊。他預料，新股市場漸呈兩極化走勢，醫藥、物管，以及受阿里巴巴（09988）帶動的新經濟股將受青睞，擁不俗升幅，其餘新股則容易被投資者忽略。

壹賬通美上市 規模縮近半

另外，外電引述知情人士透露，全球最大家用電器製造商海爾（Haier）旗下子公司海爾智家（滬：600690）計劃在港上市，將向海爾電器（01169）的股東發行海爾智家的新股，以換取其手中股權，從而將估值達77億美元的海爾電器私有化。

報道指，計劃目前處於初步階段，已聘請顧問協助，尚待監管部門批准，擬於明年下半年完成。海爾智家發言人回應查詢時表示，不知悉該計劃，海爾集團、海爾電器則尚未回覆。

此外，平保（02318）旗下金融壹賬通縮減在美上市規模，將美國預託證券發行股數從3,600萬股大削27.8%至2,600萬股，發行價亦由12至14美元降至9至10美元，料集資2.6億美元（約20.3億港元），較原先5.04億美元（約39.3億港元）少48.4%。

仲量聯行：低息寬按保帶動 跌2成現承接

明年不明朗因素仍困擾樓市，仲量聯行認為，社會爭議仍未平息，影響明年經濟並令失業率勢上升，中小型住宅樓價料跌約15%，豪宅因內地買賣家大幅減少，跌幅約20%，但認為樓價仍受低息及放寬按保帶動，跌2成料見承接。

據仲量聯行資料顯示，2019年下半年市場氣氛轉弱，中小型住宅及豪宅樓價向下，而全年中小型住宅樓價仍微升1.3%。

核心零售區 舖租料跌15至20%

對於明年樓市，仲量聯行香港主席兼資本市場主管曾煥平認為，由於社會事件影響，經濟料轉差失業率上升，由於受影響的人數達數十萬，故中小型住宅受一定壓力，在空置稅推出及住宅供應增加的夾擊下，發展商為求去貨，新盤定價將承受更大壓力，預計中小型住宅樓價將於明年下跌10%至15%。

至於豪宅市場方面，他認為過去數年大多數豪宅買賣，主要依賴內地買家需求，而近一年內地買家已減少入市，預計2020年豪宅價格將下跌約20%。

對於樓市走勢，他認為始終難以估計本地事件影響有多深，惟本港樓市仍有兩大利好因素，低息環境料持續一段長時間，加上政府放寬按保後，用家選擇比以前多，料樓價跌約2成以內，便開始有買家承接。

商舖市場方面，該行指示威衝突直接衝擊核心零售區，今年舖租已跌18.4%，料明年再跌約15至20%。至於投資市場，曾煥平認為各項物業價格包括甲廈、商舖等，同樣有下行壓力，相比之下以工廈較看好。

土地註冊處資料顯示，土瓜灣啟明街4至24號地下18號舖，以1,131.3萬元成交，物業面積約450平方呎，現由金屬店租用，呎價約2.5萬元。買家為市區重建局，近年積極收購該廈單位，包括地下多個舖位。

翻查資料，原業主於2013年，以1,215.4萬買入舖位，持貨6年獲收購，仍蝕約84.1萬元，蝕幅約7%。

另外，土地註冊處資料顯示，中環中心39樓7室，面積2,102平方呎，5月份以8,843萬售出，買方剛登記取消交易。