今年房市不僅買賣移轉棟數挑戰30萬大關，且製造業回流、商辦供不應求，可說是住、工、商3門巨砲齊開，加上低利率條件、公部門標售添柴火，刺激建商大舉獵地。據商仲統計，全台土地交易金額高達3069億元，不僅創歷史新高，更比2016年歷新低點750億高出4倍以上，相較五都皆走揚，唯一負成長的是高雄市，年減48%。

瑞普萊坊市場研究部統計六都今年土地交易（含地上權）金額，全台交易總額達3069億元，相較去年增加59.8%，其中，台北市達920億元居冠，相較去年增加155%，再來依序是台中市663億元、新北市435億元、桃園市374億元、台南市296億元，唯一負成長的是高雄市，交易金額238億元，和去年相比減幅48%。

豪辦加持北市居冠
台北市交易總金額及年增率皆排名第1，主因是單價高，加上高總價的372億元京華城、信義行政中心地上權等大案加持。瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，前10大交易幾乎由商業區包下，連信義計劃區最後1張純豪宅建照的D3土地，都變更為豪辦，可見北市商業不動產的投資、需求兩頭旺。

從需求方面來看，盤點今年10大土地交易，建商搶佔8席，更有6家建商獵地超過百億元，其次則為製造業及壽險業。黃舒衛表示，資金寬鬆、回台投資、公共建設、剛性需求等4大支柱，帶動建商持續獵地，預期明年將外溢到公辦都更、聯合開發、地上權等。

明年土地持續火熱
至於供給方面，市場最大助力來自公部門標售（含地上權，但不含台糖合建），截止目前統計，包含國有財產署、鐵道局及各縣市政府，共標出1016億元、佔整體交易33%，較去年公部門標售720億元，增長41%。其中，公部門標售金額最高為台中市政府，太平區新光段、水湳機場及北屯機廠開發區等指標案共254億元。

展望2020年，黃舒衛表示，還有台北市世貿三館及國泰營區地上權案、新北市捷運環狀線秀朗橋站及景平站招商、台中市捷運綠線年底通車及G9站聯開案、高雄市輕軌周邊土地開標，以及鐵道局桃園、新竹、台中高鐵站周邊開發案，預計明年土地市場依然火熱，未來3∼5年的建築投資效益也將持續發酵。

耗時8年總開發經費近230億元的台九線新南迴公路截彎取直拓寬工程，最後1哩路「草埔隧道」預計將在12月下旬完工通車，橫跨台東縣達仁鄉安朔村與獅子鄉草埔村，屆時將縮短15∼30分鐘車程距離。該重大建設完工也意味著未來南台民眾至台東距離大幅縮減，台東房市買氣也悄悄往上攀升。

依據內政部不動產資訊平台揭露，區段房市年年成長，不分屋齡與類型，2011年每坪購入單價僅8.4萬元，2019年已來到每坪14.1萬元，成長67.8%，而該縣購屋總價也從460萬元上揚至825萬元，增加逾375萬元。然而，2010年台東縣人口達23萬人隨後每年開始遞減，平均每年減少約2000人，目前戶籍人口僅剩21.7萬人，過去10年均呈現人口外移現象。

市區每坪站上3字頭
台慶不動產台東中華東大加盟店總經理蔡東澄指出，台東房價近年來水漲船高跟南迴即將完工有著密不可分關係，該區新屋約有一半屬外地購屋族，而區段房價以台東市區為例，跟台南、高雄2行政區市郊如安南、楠梓區落差不大，透天厝新屋多在1300萬元上下，而華廈新屋則在每坪13∼15萬元居多。

蔡東澄分析，台東1年新屋供給多在200∼300戶，其實量體不高，而購屋族除當地民眾外，多數屬高雄屏東等嚮往東台灣生活的客群置產，近年來隨地價與營建成本提高，房價也跟著上揚，不少市區建地每坪成交已站上3字頭，而未來南迴全線完工，對於區段房市勢必有加分作用，外來購屋族將有所提升。

今年建物買賣移轉棟數將挑戰30萬關卡，加上製造業回流，辦公室供不應求，住、工、商「三門巨砲」齊發，配合超低利率環境，及公部門標售添柴火，激勵建商大舉獵地，推升2019年全台土地成交金額首度站上3,000億大關，刷新歷史天量紀錄。

瑞普萊坊市場研究部16日公布最新統計，截止到12月16日，包括所有權和地上權土地成交金額呈現大噴出，首度跨越3千億大關達3,069億元，年增率達59.8％，更是2016年低點750億元的四倍以上。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，全台六都除了高雄市外，都呈雙位數成長。其中榜首為台北市，因總價最高的京華城372億，及信義計畫區的信義行政中心地上權、元利D3土地兩大案成交，一舉衝高成交金額到920億元，較去年361億元增加155％，穩坐交易總金額、年增率雙料冠軍。

黃舒衛分析，前十大交易中，只有一筆內湖區潭美段是住宅區土地，其他全為商業區，顯示北市的商業不動產投資、需求兩頭旺。

台中市方面，交易總金額上衝663億元，較去年303億增長117％，交易總金額及年增率僅次於台北市。排名第三是台南市，新北市、桃園市分別排名第四、第五。

黃舒衛表示，今年土地市場最大買家還是建商，總計已砸下2,290億元補庫存，金額占比達75％。其次為製造業的268億元、占8.7％，第三為壽險業259億元、占8.4％。

年度十大土地交易中，兩筆為地上權，其餘多數是建商買走，而除了中石化以372億標下京華城外，包括寶佳機構買205億、興富發集團187億、豐邑機構172億、茂德機構117億、元利建設113億，金額都逾百億元。

黃舒衛表示，資金寬鬆、回台投資、公共建設、剛性需求等四箭齊發，將帶動建商持續全國跨區找好物件，預期2020年還將外溢到公辦都更、捷運聯開、地上權等市場。

黃舒衛表示，2020年即將登場的指標案，包括台北市世貿三館地上權、國泰營區地上權；新北捷運環狀線秀朗橋站及景平站招商；台中市捷運綠線年底通車及G9站聯開案；高雄市輕軌周邊土地開標；鐵道局高鐵桃園新竹台中站周邊開發案等，預計明年土地市場將持續發熱，並帶動未來三~五年的建築投資持續發酵，可望有效拉動內需市場動能。

經濟部工業局去年公告214.5公頃閒置土地，經過一年輔導後，60％閒置土地已活化，其中以中區去化92.7公頃為最多，其次是南區約20.6公頃、北區去化12.7公頃。

工業局清查，台灣北中南以中區閒置土地去化最快，工業局指出這是因彰濱工業區土地出售時就立下嚴格規則，若在期限內未完成建廠使用，未改善且沒正當理由，就會終止租約或強制買回，廠商有壓力進展就相當快，其餘地方也會全力協助廠商改善。

官員說，北區去化12.7公頃當中，是以食品製造業、印刷電路板製造業及電子零組件製造業為主。中部地區則包含機械設備製造業、基本金屬、其他金屬製品製造業及塑膠製品製造業等。南區包括汽車及其零件製造業、運動器材及用品電子零組件製造業等。

工業局指出，去年公告第一批214.5公頃閒置土地，估算有六成閒置土地開始活絡，剩餘40％只要在明年926大限前完成活化，就不會受罰或強制拍賣。另外，明年第二批閒置土地將在第一季公告，同樣會在公告後進入兩年輔導期，若未使用同樣會進行強制拍賣。目前推估第二波僅剩20公頃，詳細分布則待工業局公布。

工業局表示，當初業者取工業區土地就有簽訂相關切結書，必須在兩年內完成建廠使用，若沒使用也必須在兩年內自行租售或使用，若超過明年926大限，最高處以公告地價10％的罰鍰並限期改善，若沒改善就會進入公開強制拍賣。

新泰塭仔圳市地重劃開發加速，主要計劃已於今年通過內政部都審，民間自辦重劃已啟動，包括茂德、寶佳、海悅等建商插旗陸續啟動推案，預估明年案量可達百億元，成交單價3字頭，相對上新莊親民的房價，可望吸納周邊五股、泰山及新莊換屋族的移居潮。

新莊區除了副都心、頭前重劃區，目前最受關注就是「新泰塭仔圳市地重劃案」，面積逾400公頃，將是北台灣第三大重劃區。塭仔圳延宕超過21年後，主要計畫已於今年6月通過內政部都審，新北市長侯友宜日前宣布力促明年正式推動，結合輔大醫療專區、桃園機捷優勢，成為建商眼中北台灣潛力績優股之一。

塭仔圳腹地較新莊副都心大4倍、頭前重劃區大10倍，現階段可開始開發的塭仔圳重劃區，在自辦重劃期限期屆滿前已完成「地主自辦重劃區」，過去以寶佳機構「明日城」系列為指標推案，部分成屋單價更衝上4字頭，目前包括茂德機構取得3筆土地、寶佳機構5筆，海悅機構也購得1筆土地。

包括茂德的「幸福滿滿」、寶佳旗下和毅建設「沐光」，及明年初「新莊海悅花園」、寶佳旗下勝華建設新案等， 總計推案規模可望破百億；另一塊民間自辦重劃區位捷運泰山站旁，皆為商業區，新潤建設預計明年第2季推案。

台商回流潮不但激勵辦公、廠辦市場熱呼呼，連大戶豪宅市場也走出寒冬明顯升溫，明年北中南三大百坪摩天豪宅案，將向金字塔頂端客層招手，包括台北市「Diamond Tower」將開出每坪坐2望3的三位數高價登場；台中市「寶璽天睿」每坪則將開出8字頭；高雄「遠雄THE ONE」每坪開價50~70萬元，房市將更有看頭。

2020年北中南將登場銷售的摩天豪宅，包括台北樓高30和31樓的「Diamond Tower」，台中38樓層的「寶璽天睿」，高雄排名亞洲第六高、台灣最高摩天住宅大樓，68樓層的「遠雄THE ONE」。主要都看好台商回流潮可望挹注豪宅市場的買氣，只要好產品，買氣不會寂寞。

台中市建築業界第一代豪宅始祖寶璽建設創辦人梁德煌16日罕見在媒體面前現身表示，看好這一波貿易戰下台商回流所帶動的房市買氣，寶璽建設最新完工豪宅力作「寶璽天睿」，以燙金門牌「府會園道1號」的優勢向頂級客招手。

梁德煌早在七、八零年代就蓋出不少膾炙人口的經典豪宅，異於其他建商之處在於，寶璽非常重視「地理」和風水，好的「地理」不但可以讓所有住戶平安順利，更可趨吉避凶，因此深得豪宅客的心。

寶璽建設副總周白金表示，「寶璽天睿」位於府會園道1號，規劃地上38樓、地下4層，四面採全石材和金屬格柵設計；每層2戶，採「Z」字錯開設計，這也是建築業的創舉，讓每1戶可四面採光，採光面更多達27米。

全案總銷約80億元、共64戶，預售時已售五成多，每坪開價79~90萬元，實際成交價則約60多萬到80多萬元；最貴一戶，總價達2.5億元，每坪成交價達83萬元，預計2020年農曆春節前後開始交屋，屆時將正式強銷。

周白金指出，值得一提的是，「寶璽天睿」更大手筆配置每戶一套市價一千萬元的英國皇室御用品牌Valcucine義大利頂級廚具，深得貴婦的心。

仁武、橋頭科學園區可望形成高雄科技產業聚落。其中，仁武產業園區實際可用產業用地約48公頃，由於土地比起先前的和發產業園區貴了大約1.5倍，因此未來將引進航太、精密機械等附加價值高產業，預估創造每年逾242億元產值。

橋頭科學園區可提供產業用地約164公頃，預計明年提送二階段環評，同步將啟動招商作業，科技部傾向導入AIoT物聯網相關產業，預估年產值上千億元。

稍早，另一個和發產業園區工廠用地幾乎完銷，已有84家廠商進駐，預估可達100家，另有17家申租，其中17家公司開始營運，取得建照開工的在建廠房28家，總計84家廠商投資金額，包含土地約529億元，未來年產值估945億元。

高雄經發局長伏和中表示，高雄市政府可全權掌握的和發、仁武園區，開發方式大不同，仁武園區因有前瞻預算，只能透過採購法先辦理工程統包，再由高市府招商售地，但經發局仍傾向在售地招商時，引進民間企業，相對專業也較有彈性。

仁武產業園區第一期工程和設計費大約11億元，由行政院前瞻預算補助，正在進行工程統包招商，經發局打算一、二期一起招商售地，預定明年下半年辦理購地預登記作業。

至於和發園區即採用產業創新條例，委託台灣人壽投資的合發公司統包園區工程與招商售地的一條龍服務。

桃園市地價評議委員會16日通過明年地價調整，平均公告現值調漲2.12％、平均公告地價調漲0.92％，公告現值「地王」為桃園區中正路、復興路口的肯德基，連續14年蟬聯地王，明年公告土地現值約每坪145萬元，調漲1.7％。

桃園市地政局局長陳錫禎表示，今年地價調整作業期間買賣移轉棟數年增約4.7％，由於工業用地需求增多呈上漲趨勢，加上屋齡5年內大樓平均成交單價站上2字頭大關，顯示桃園房市交易量價回溫，有脫離前幾年低迷的氛圍。

此次桃園市公告土地現值平均調幅2.12％，各行政區中以中壢區3.34％最高，反應機場捷運A20站地區、中壢運動公園等區段徵收開發地區因開發進程帶動；平均調幅幅度最低為復興區0.57％，主因原住民保留地用途及移轉資格受限。

公告地價平均調幅約0.92％，各行政區中以觀音區調漲3.78％最高，主要反應草漯重劃區開發接近完工，反應其開發期程的地價漲幅。

明年桃園公告土地現值的「地王」仍位於桃園火車站前商圈，中正路與復興路口的商業區土地，公告土地現值每坪約145萬元。

受美中貿易戰影響，台商資金回流加快，市場預期豪宅市場應有亮眼表現，但台北市不動產仲介公會統計實價資料，今年截至10月，北市億元以上豪宅只成交126戶，預料全年不及200戶，將是近五年來最少的一年，比2016年還少。

台北市房仲公會公關委員會主委張欣民分析，豪宅市況跟市場預期有如此落差，因素有二，一是很多回流台商在台灣本來就有房子，這兩三年也多趁豪宅價格大幅回落時低檔購入，早已「買好買滿」。

第二，回流台商雖不乏購買億元豪宅的實力，且可一買再買，但這些人都是精打細算之人，還在等最適當的價位才會出手。

根據台北市仲介公會統計，台北市億元豪宅在2016年大減近三成、成交量降至210戶後，2017年，2018年，連兩年回升。大安區最明顯，2018年交易75戶，比2017年大增逾一倍，士林區豪宅也有明顯成長。

市場普遍認為2019年在台商加速回流下，北市億元豪宅交易量會更明顯增加，但統計顯示，截至10月只有126戶，大安區僅36戶，還不到去年一半，預料今年全市億元豪宅交易量將低於200戶，寫下近五年來新低。

張欣民表示，富人雖有錢，但他們買房比一般人更精打細算，近一年大多數億元豪宅交易，成交價多在社區相對低點，甚至創社區新低，可見目前買方沒有追價意願。

他表示，很多富豪台商在國內本來就有豪宅，而且不只一兩戶，自住需求不大，加上他們加購豪宅多基於投資置產，近一年豪宅價格止跌甚至略有回升，獲利空間下降，許多人紛紛轉為觀望，是豪宅量交易減少主因。

台灣北中南都別具特色，無論住在哪都各自有利弊，近日一名網友在Ptt好奇詢問，「台北市那麼多區裡，哪一區最不宜居？」許多網友對此發表看法，紛紛點名這「5區」，包括內湖、南港、萬華、文山，以及士林區的社子島。

國外網站InterNations調查「全球最適合外籍人士遷移、生活與工作的城市」，台北市今年再度蟬聯冠軍，主要原因包括，整體生活品質高、交通運輸便利、醫療系統普遍大眾都能負擔。然而有網友在Ptt發文寫道，「每次都在比宜居，這次來比不宜居，台北那麼多區裡，哪一區最不宜居，新北不在選擇範圍。」

貼文引來廣大鄉民熱議，「內湖交通有夠塞」、「文山幾乎沒有建設，一堆路超小很容易塞」、「黑壓壓的內湖和南港」、「當然是萬華，捷運站外面有很多流浪漢，治安也不好」、「內湖、南港先天條件不優，但有重劃區，重劃區還不錯，舊區就貧民窟」、「最近深深覺得內湖不佳，進入晚上就變養老模式，毫無娛樂可言。」

此外，士林區的社子島也被舉出缺點，「社子島只有四班公車，而且要等超久，那邊也沒超商 」、「不是社子島嗎」、「社子島那超無聊」、「社子島最可怕，台北最鄉下的地方。」

臨近年末傳統“旺季”，房地產市場銷售仍未有明顯的回暖行情。12月16日，國家統計局公佈全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

資料顯示，70個大中城市中有44城新建商品住宅價格環比上漲，10月為50城。不過從一線城市看，新房銷售行情漲跌不同，其中廣州依舊環比下跌，但北京上海深圳其他三個一線城市卻出現了小幅回升的態勢。而在其他城市中，唐山和銀川以環比漲幅1.9%領漲全國。

二手房市場的分化行情仍在持續，上演了“冰火兩重天”的態勢，其中北京二手房連續5個月環比下跌，而深圳則以環比上漲1.4%領漲一線。

據悉，在北京有業主降價240萬卻依然難以成交，而在深圳卻出現了業主仲介聯合捂盤漲價的故事，上演了一波房地產寒冬下的“另類”行情。

新房價格下跌城市增多

一線城市出現小幅回升

在“房住不炒”的背景下，全國房地產市場銷售仍未有明顯的回暖行情。

據國家統計局最新資料顯示，11月70城新房房價有44城環比上漲，相較10月的50城，減少了6城，這是繼9月上漲城市減少2城、10月上漲城市減少3城後再次減少。同時，在整體的漲幅中僅有9城漲幅超過1%，其中銀川、唐山以環比1.9%的漲幅領漲全國。

不過，一線城市新房銷售行情卻各有漲跌，其中廣州依舊維持跌勢，但其他三個一線城市則環比出現了小幅上漲，其中廣州下跌了0.5%，而北京、深圳、上海則分別上漲1.7%、0.2%和0.3%，北京新房銷售漲幅領跑一線。

從漲幅來看，北京漲幅比10月上升了1.9%，但深圳、上海的漲幅則較10月回落了0.2和0.1個百分點，增幅正在收窄。

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一般而言，每年下半年正是樓市迎來“金九銀十”的銷售旺季，但從近期房地產銷售情況看，“旺季不旺”的特點非常突出。儘管不少房企已經採取了相應的降價促銷的策略，但樓市整體的反映相對平淡，市場觀望情緒濃厚。

據國家統計局今日同時公佈的資料顯示，1—11月份，商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長0.2%，增速比1—10月份加快0.1個百分點。

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其中，住宅銷售面積增長1.6%，辦公樓銷售面積下降11.9%，商業營業用房銷售面積下降14.1%。商品房銷售額139006億元，增長7.3%，增速持平。其中，住宅銷售額增長10.7%，辦公樓銷售額下降11.3%，商業營業用房銷售額下降13.5%。

二手房市場分化持續

深圳依舊領漲一線城市

值得注意的是，今年下半年開始的“分化”走勢，在二手房市場表現尤其突出。

資料顯示，11月70城二手房房價有32城環比上漲，相較10月的31城，微漲1城，相較於9月的40城減少8城。

一線城市二手房的分化行情更是明顯。其中11月北京、廣州環比分別下跌0.4%和0.2%，上海和上月持平，而深圳卻依舊大幅上漲，環比漲幅為1.7%。從近期情況看，深圳二手房價格漲幅依舊領跑全國，而北京二手房價格卻出現連續5個多月下跌。

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造成深圳樓市二手房暖冬行情逆襲的原因，主要和政策因素相關。11月11日起，深圳市稅務局上調“豪宅線”，普通住宅的標準不再有價格的規定，容積率在1.0以上、單套建築面積在144㎡以下的房子均為為普通住宅。這有利於降低剛需族的購房成本。

11月6日，粵港澳大灣區建設領導小組會議決議便利港澳居民在粵港澳大灣區內地城市購房；豁免港澳居民在粵港澳大灣區內地城市購房所需的在本地居住、學習或工作年限證明，以及繳納個人所得稅及社保條件，港澳居民享有與內地居民同等的待遇。這也意味著全面放開港澳人士在大灣區的購房資格。

上述兩大政策直接支撐著深圳樓市的持續漲勢，尤其是二手房市場的“另類”行情。

國家統計局城市司首席統計師孔鵬解讀稱，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比各有漲跌，二三線城市漲幅與上月相同或回落。

11月份，各地堅持“房住不炒”定位，一城一策、因城施策，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，保障了房地產市場總體穩定。初步測算，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.5個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比上月分別回落0.1和0.2個百分點。

孔鵬指出，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅略有擴大，二三線城市漲幅分別連續7個月和8個月相同或回落。

“房住不炒”基調不變

地方“鬆綁”可能性較低

種種跡象表明，全國房地產市場整體的降溫態勢明顯。儘管有不少消息傳出有地方進行政策微調、“鬆綁樓市”的信號，但隨後又被證實並未出現明顯的放鬆動作。分析人士認為，在“房主不炒”的整體背景下，政策調控從嚴仍將持續。

12月10日，江蘇張家港傳出消息稱，不滿2年的房產可以正常過戶，當地執行兩年多的“限售令”已經取消。張家港市房產交易中心的工作人員于次日向媒體表示，已經停止上述操作，並恢復原來的過戶政策。

12月11日，長沙市發改委發文，對商品房價格的構成進行規範，並將商品房的平均利潤率限定在6%-8%。消息再度引起輿論關注。12月12日早間，長沙市發改委回應稱，這是長沙2017年新政有效期滿後的延續，且僅適用于成本法監製商品住房。

12月12日，深圳傳出商住公寓“只租不售”政策取消，該政策變化被理解為利好樓市的重要消息。但隨後深圳市房地產研究中心主任王鋒解讀稱，這一政策對深圳樓市的影響微乎其微，實際是政府對規劃建設政策的調整，對房地產供應結構的一種供給側調整，不能誤讀為深圳樓市調控放鬆。

事實上，從目前的政策基調來看，“房住不炒”背景依舊不變。11月16日，央行發佈的2019年第三季度中國貨幣政策執行報告稱，按照“因城施策”的基本原則，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

11月25日，央行又在《中國金融穩定報告(2019)》中強調，繼續嚴格遵循“房子是用來住的，不是用來炒的”政策定位，完善“因城施策”差別化住房信貸政策，抑制投機性購房。同時，加大對住房租賃市場的金融支援和規範，促進形成“租售並舉”的住房制度等。

據最新召開的中央經濟工作會議再次強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。

中國社科院發佈的《中國住房發展報告》預計，未來兩年將是樓市調控的關鍵期，樓市調控的機遇視窗將在2025前後關閉，住房發展的巨大潛力和預期將在2025年前後改變。

房地產市場最冷的不是住宅，而是寫字樓。

今年以來，一線城市除了廣州，北京、上海、深圳的寫字樓空置率均持續攀升。

經濟結構的調整和產業的變遷，是寫字樓空置的根本原因，而持續增加的供應量，也提升了空置率，局部區域供不應求。

多位協力廠商機構人士指出，供給與需求的斷裂，將使寫字樓在很長一段時間內處於待調整的過剩狀態。

將眼光放得更長遠些，隨著經濟和產業的調整升級，寫字樓市場的春天也許要幾年後才能到來。

空置率上升租金承壓

戴德梁行資料顯示，過去一年，全國一線城市整體寫字樓市場空置率攀升，達到近10年最高點，目前平均在10%左右；二線城市寫字樓平均空置率則更高，平均在28%左右。

租金方面，據中國指數研究院報告，2019年四季度一線城市商圈寫字樓的租金中，25%環比上漲，75%環比下跌；二線城市商圈寫字樓的租金中，50%環比上漲，40.9%環比下跌，9.1%與上期持平。

截至三季度末，北上廣深寫字樓的每平方月平均租金分別為389元、310 元、178 元、和233 元，同比增幅2.5%、-1.6%、1.1%、-3.7%，一線城市租金整體承壓。

值得一提的是，一線城市裡，寫字樓空置率內部分化嚴重，最低的是廣州，最高的是深圳。

據58安居客《2019全國寫字樓市場宏觀報告》資料，2019年前三季度，北京、上海、深圳寫字樓空置率為13.8%、12.5%、21.2%，分別較去年底上浮3.2%，2.4%，1.8%，廣州寫字樓空置率維持低位且持續下降至3.7%。

甲級寫字樓市場方面，根據萊坊2019年第三季度報告資料，廣州甲級寫字樓市場第三季度無新專案交付，目前存量為570萬平方米，整體空置率為8%，環比下降1%，主要租賃需求來自TMT行業，珠江新城、天河北、越秀、琶洲等區域空置率均在10%以下。

反觀深圳，雖有先行示範區概念優勢，主要租賃需求也是TMT行業，市場空置率卻不容樂觀，第三季度甲級寫字樓整體空置率高達21.3%，各細分市場空置率普遍在10%以上，其中，前海47%，華強北34.6%，車公廟30.8%，高新園24.9%，福田中心區15.1%。

未來三年寫字樓市場空置率也不容樂觀，因為新增供應在持續增加。萊坊研究部預計，廣州甲級寫字樓市場未來三年新增供應約為253萬平方米，以琶洲和金融城熱點區域為主，隨著琶洲互聯網總部等項目竣工入市，空置率將會逐步提升，在2020年達到峰值後會逐漸回落。

在深圳，短期內市場租賃需求持續萎縮，寫字樓新專案卻還在不斷竣工入市。在第三季度，深圳甲級寫字樓市場就有四個新項目竣工交付，主要位於福田和前海區域，存量上升至725萬平方米。萊坊預計，單在2020年深圳還將約有120萬平方米的新專案竣工入市。

這是一場長期戰役

在全國寫字樓空置率不容樂觀的情形下，空置率資料分化背後，有多重影響因素在交織作用。

張波分析，深圳方面，P2P行業綜合整頓導致相關金融企業退出，再加上新增供應大幅增加，是寫字樓空置率上升的主要原因。廣州方面，空置率的持續下降得益於較低的租金水準，以及較少的新增供應。

新增供應多，一定程度加劇了深圳寫字樓空置率高居不下的形勢。第一太平大衛斯研究部謝靖宇認為，深圳大量新增供應推高空置率，至少在未來半年內，預計更多業主會提供更大租金讓步或者優惠舉措，深圳寫字樓第四季度的租金也將有所下跌。

58安居客房產研究院首席分析師張波也表示，今年全國寫字樓新開發面積增長由負轉正，開發商還在積極拓展寫字樓市場，而寫字樓專案施工進度緩慢，後續充足的供應有可能進一步施壓售價及租金。

現階段，在整體經濟下行的大環境下，面對高昂的租賃成本壓力，中小企業擴張謹慎，甚至出走，寫字樓需求在短期內很難有較大改善。

但總體而言，多名分析人士均認為，這是一場長期戰役，不能只看一時得失。

以形勢嚴峻的深圳為例，從中長期看，萊坊中國戰略諮詢部高級董事陳鐵東表示：“由於服務業在深圳產業結構中佔據的比例還在不斷提升，以及考慮社會主義示範區的政策紅利將在未來幾年逐步釋放到科技、通信和金融等行業當中，預計甲級寫字樓市場會在2020年之後逐漸回暖，需求出現回升。”

從歷史上看，北京寫字樓此前的低空置率也得益於第三產業的高速發展。在產業結構上，深圳的第二產業占比在一線城市中最高，隨著製造業向服務業轉型，第三產業占比抬升，寫字樓需求也有望提升。

雖然整體市場空置率嚴峻，據萊坊研究院資料，在第三季度，深圳南山的高新園寫字樓市場較為活躍，憑核心商務區一半的租金水準，吸引了相當數量的金融服務和金融科技企業入駐。

此前世邦魏理仕研究部也預計過，2019年下半年之後國內寫字樓將有所復蘇，因為政策將引導更多元化的寫字樓需求，如深圳前海等地方政府用租金補貼政策為企業提供支援。

此外，需求端也有值得注意的一些微小變化，諸如聯合辦公等替代性辦公方式正在誕生。

隨著聯合辦公概念盛行，過往無力負擔甲級寫字樓的中小企業也有了入駐機會。據世邦魏理仕資料，儘管此前Wework上市折戟而後盈利模式遭質疑，截至2019年第一季度末，聯合辦公在北上深三大城市的市場滲透率已達到6%。

張波認為，在這一層面，如果開發商或業主或可以考慮帶來新的企業空間解決方案，滿足更多元的寫字樓租賃需求，有望在未來降低寫字樓空置率。

一、房地產開發投資完成情況

2019年1—11月份，全國房地產開發投資121265億元，同比增長10.2%，增速比1—10月份回落0.1個百分點。其中，住宅投資89232億元，增長14.4%，增速回落0.2個百分點。

統計局：中國1-11月房地產開發投資同比增長10.2%

1—11月份，東部地區房地產開發投資63770億元，同比增長8.3%，增速比1—10月份回落0.1個百分點；中部地區投資25102億元，增長9.7%，增速回落0.3個百分點；西部地區投資27455億元，增長15.3%，增速回落0.4個百分點；東北地區投資4939億元，增長8.9%，增速回落0.6個百分點。

1—11月份，房地產開發企業房屋施工面積874814萬平方米，同比增長8.7%，增速比1—10月份回落0.3個百分點。其中，住宅施工面積613566萬平方米，增長10.1%。房屋新開工面積205194萬平方米，增長8.6%，增速回落1.4個百分點。其中，住宅新開工面積151447萬平方米，增長9.3%。房屋竣工面積63846萬平方米，下降4.5%，降幅收窄1.0個百分點。其中，住宅竣工面積45274萬平方米，下降4.0%。

1—11月份，房地產開發企業土地購置面積21720萬平方米，同比下降14.2%，降幅比1—10月份收窄2.1個百分點；土地成交價款11960億元，下降13.0%，降幅收窄2.2個百分點。

二、商品房銷售和待售情況

1—11月份，商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長0.2%，增速比1—10月份加快0.1個百分點。其中，住宅銷售面積增長1.6%，辦公樓銷售面積下降11.9%，商業營業用房銷售面積下降14.1%。商品房銷售額139006億元，增長7.3%，增速持平。其中，住宅銷售額增長10.7%，辦公樓銷售額下降11.3%，商業營業用房銷售額下降13.5%。

統計局：中國1-11月房地產開發投資同比增長10.2%

1—11月份，東部地區商品房銷售面積58394萬平方米，同比下降1.3%，降幅比1—10月份收窄0.8個百分點；銷售額73341億元，增長7.1%，增速加快0.3個百分點。中部地區商品房銷售面積42441萬平方米，下降0.3%，1—10月份為增長0.6%；銷售額30314億元，增長5.6%，增速回落1.2個百分點。西部地區商品房銷售面積41238萬平方米，增長3.8%，增速持平；銷售額29943億元，增長10.6%，增速加快0.5個百分點。東北地區商品房銷售面積6832萬平方米，下降4.5%，降幅收窄0.5個百分點；銷售額5408億元，增長3.4%，增速加快0.1個百分點。

11月末，商品房待售面積49221萬平方米，比10月末減少102萬平方米。其中，住宅待售面積減少92萬平方米，辦公樓待售面積增加15萬平方米，商業營業用房待售面積增加4萬平方米。

三、房地產開發企業到位資金情況

1—11月份，房地產開發企業到位資金160531億元，同比增長7.0%，增速與1—10月份持平。其中，國內貸款23013億元，增長5.5%；利用外資161億元，增長57.5%；自籌資金52511億元，增長3.7%；定金及預收款54482億元，增長10.0%；個人按揭貸款24395億元，增長13.9%。

統計局：中國1-11月房地產開發投資同比增長10.2%

四、房地產開發景氣指數

11月份，房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為101.16，比10月份提高0.02點。

統計局：中國1-11月房地產開發投資同比增長10.2%

中國1-11月房地產開發投資同比增長10.2%，1-10月增長10.3%。

　　12月16日，國家統計局發佈了2019年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，從新房房價上漲和下跌的城市數量看，房價上漲的城市數量為44個，相比上月50個減少6個城市，上漲城市數量連續6個月減少；二手住宅方面，房價上漲城市數量為32個，時隔56個月再次出現超過30個城市房價下調。

　　國家統計局城市司首席統計師孔鵬對此解讀稱，11月份，各地堅持“房住不炒”定位，一城一策、因城施策，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，保障了房地產市場總體穩定。

　　總體來看，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比各有漲跌，二三線城市漲幅與上月相同或回落。


　　新房銷售價格上漲城市數量連續6個月減少

　　國家統計局公佈的資料顯示，70個大中城市中，房價環比上漲的城市數量為44個，已連續6個月減少。而價格環比下降的城市數量顯示為21個，比上個月增加了4個。具體來看，新房價格環比下降的城市有南京、杭州、合肥、廈門、南昌、濟南、鄭州、廣州、海口、貴陽、烏魯木齊、牡丹江、安慶、宜昌、岳陽、常德、湛江、韶關、瀘州、南充、遵義。

　　一線城市來看，僅廣州新房價格環比下降。國家統計局資料顯示，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.5個百分點。其中，北京、上海和深圳分別上漲1.7%、0.3%和0.2%，廣州下降0.5%。

　　另外，31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.3個百分點。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.1個百分點。

　　諸葛找房資料研究中心分析師國仕英指出，11月新建商品住宅方面上漲城市數量持續在減少，主要原因在於臨近年底，房企為了回籠資金加速銷售回款，紛紛降價促銷，降價力度及幅度有所加深，使得新建商品住宅銷售價格回落且更多城市加入到下跌行列。


　　連續2個月超過30城

　　二手房

　　價格下調

　　二手房受新房降價打折促銷的影響，二手房市場價格也到達低位。

　　國家統計局資料顯示，70個大中城市中，房價上漲的城市數量為32個，相比上個月增加1個城市。而從下降的城市數量來看，11月份顯示為33個，比上個月減少2個城市，連續2個月超過30個城市二手房價格下調。

　　按照中原地產研究中心的監測，2015年3月份出現過48城市二手房價格下調，之後的4月34個城市下調，5月份28個城市下調，6月份20個城市下調。這也意味著，時隔56個月30城再現二手房價格下跌。

　　國家統計局的監測資料顯示，一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京和廣州分別下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上漲1.4%。31個二線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅與上月相同。35個三線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個百分點。

　　諸葛研究中心分析師國仕英認為，下跌城市數量近一半，處於歷史低位。二手房市場在長期調控高壓過程中市場整體信心不足，加之二手住宅受新房降價打折促銷等效應影響，部分二手房業主也紛紛降價銷售，降價幅度也達到一個歷史高位，因此二手住宅價格已經達到一個歷史低位，預計在無政策刺激下，未來二手住宅價格將保持穩定運行。

　　具體而言，二手房價格環比下降的城市有北京、天津、石家莊、太原、合肥、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、廣州、海口、成都、貴陽、西安、烏魯木齊、牡丹江、金華、安慶、煙臺、宜昌、襄陽、岳陽、湛江、韶關、桂林、北海、三亞、瀘州、南充、遵義。

　　同比來看，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅略有擴大，二三線城市漲幅分別連續7個月和8個月相同或回落。

　　國家統計局的監測資料顯示，11月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.9%和1.0%，漲幅比上月分別擴大0.2和0.5個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲7.9%和3.9%，漲幅比上月分別回落0.8和0.5個百分點，均連續7個月回落。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲7.0%和4.1%，漲幅比上月分別回落0.7和0.5個百分點，均連續8個月相同或回落。

　　人才及落戶政策推動樓市熱度提升

　　政策方面，中原地產研究中心統計資料顯示，12月以來，房地產調控已經超過20次，累計四季度看，高達160次房地產調控，其中11月全國房地產市場政策調控次數刷新最近一年最高紀錄，高達72次，而在2018年11月則只有20次。

　　而樓市政策密集發佈的主要原因集中在人才購房相關政策、公積金政策、市場亂象監管政策。中原地產首席分析師張大偉指出，11月再次出現人才政策井噴的現象，全國累計有超過20城在11月發佈了各種類型的人才吸引政策，其中包括佛山、南京、上海、成都、中山等接近10個城市發佈的人才政策中，都有于人才購房資格、購房補貼相關的內容。從全國看，人才政策多發已經是2019年樓市政策的最大特點，大部分城市的人才政策與住房政策都有關聯。

　　58安居客房產研究院分院院長張波表示，人才及落戶政策推動樓市熱度提升。這類政策的不斷出臺，推動不少城市在四季度樓市的關注度有明顯提升，但整體來看對房價的推動力相對有限。

　　張波舉例稱，汕頭市此前發佈新引進人才購房補助通知，符合條件的引進人才最高補助標準達到100萬元。這一政策效應在11月得到擴散，安居客線上汕頭找房活躍度環比上漲28.6%，成為用戶找房熱度最高的城市。同時吉林市、大連市等城市的諮詢熱度提高都與人才政策有關，通過放寬落戶政策，發放人才住房補貼，進行就業創業補助等，這些城市吸引了人才入駐，繼而帶動購房諮詢量的增加。總體來看，11月樓市總體趨於穩定，四季度房企的投資換擋和競爭力換擋依然在持續。隨著年末返鄉高潮的到來，返鄉置業人群將帶動城市熱點切換，三四線城市將獲得更多關注。

　　近日，中國證券報記者走訪北京多處2000萬元左右的住宅和別墅項目發現，臨近年底，部分豪宅出現降價成交的現象。

　　中原地產資料顯示，2019年前11個月，北京2000萬元及以上住宅和別墅合計網簽1419套，網簽金額為502.86億元，簽約套數和簽約金額均明顯高於往年。其中，5000萬元以上的住宅和別墅網簽金額共計154.13億元，是2018年簽約金額的4倍之多。

　　降價促銷

　　部分豪宅專案報價調整幅度較大。以位於北京金融街(7.870, -0.02, -0.25%)著名的宏廟學區為例，片區內包括豐匯園、巨集匯園、巨集英園、豐融園以及豐僑公寓在內的多個學區房社區，2000萬左右的大戶型房源近期都有較大幅度的調價記錄，調價空間在百萬級別。

　　宏廟學區某知名仲介門店負責人介紹，目前實際成交價整體較平穩，業主報價和實際成交價之間一般有50萬元-100萬元的可談區間。比如，報價2200萬元的房子，最後成交區間一般在2100萬元上下。臨近年底，這些業主主動降價，把報價直接調至成交價附近，主要是為了顯示誠心出售。目前，宏廟學區100平方米以上的大戶型成交均價在15萬元-18萬元/平方米，相比小戶型要低2萬元-3萬元/平方米。

　　“一般買小戶型的人群都不是自住，而大戶型基本都是自住。買2000萬元以上的房子，除了上學外，多數是為了保值、升值。”上述負責人對中國證券報記者表示，“對於學區房來說，小戶型成交量較多，主要是剛需客戶群。相比之下，2000萬元以上的房源成交就相對有限。最近兩個月，每個社區成交在2-3套左右。如果業主著急回款，需要主動把價格降到預期成交價附近，這樣我們才會在系統上進行力推。”

　　中國證券報記者走訪發現，2000萬元以上的房源，若想出手時及時賣掉，裝修也很關鍵。如果是別墅，精裝裝修費基本都在百萬元左右，毛坯別墅和精裝別墅在成交速度和成交價格上差別較大。有的精裝別墅報價比同一戶型的毛坯別墅價格高出百萬不止，但仍較容易出手。

　　簽約大增

　　中原地產資料顯示，2019年前11個月，2000萬元及以上住宅和別墅合計網簽1419套，網簽金額為502.86億元，簽約套數和簽約金額均明顯高於往年。2018年北京地區簽約2000萬元以上的住宅和別墅1111套，簽約金額為335.17億元。2017年這一數量分別為1227套和333.74億元。

　　其中，5000萬元以上的住宅和別墅資料增長明顯。2019年前11個月，北京地區合計成交5000萬元以上的住宅和別墅共176套，遠高於2018年的63套和2017年的19套。在網簽金額方面，2019年前11個月，北京地區5000萬元以上的住宅和別墅網簽金額為154.13億元，是2018年簽約金額的4倍之多。

　　分月度看，2018年6月至11月，北京地區只簽約了1套5000萬元以上的普通住宅和別墅項目。2018年12月這一資料激增到了60套。到了2019年，簽約數量整體放量。2019年1月北京地區合計簽約5000萬元以上的普通住宅和別墅合計61套，遠超其他月份。其次為2019年5月，合計成交30套。此外，2019年3月、9月和11月，網簽數量分別為14套、13套和14套，位居前列。

　　針對5000萬元以上豪宅簽約規模大幅增長的原因，中原地產首席分析師張大偉表示，從2016年開始，北京出臺了嚴厲的樓市調控政策，為防止高單價、高總價的住宅專案拉高統計資料，對豪宅實施了“限簽”政策，2016年-2018年購買的豪宅，其網簽流程受到了管控，也影響了這些豪宅的銷售。2019年樓市調控效果顯現，市場趨於平穩，豪宅的網簽視窗也逐漸放鬆，此前被“限簽”政策影響的需求也得以釋放。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則表示，網簽資料的上漲與放鬆網簽有關，放鬆後，除了之前的專案能夠正式網簽，新的高價項目也能入市。同時，北京的改善與高端居住需求依然存在，也帶動了交易資料上揚。此外，購買豪宅所需要的資金量大，客戶籌措資金的週期本來就長，也會導致簽約滯後。

　　增量可期

　　2018年以來，北京地區新房基本以限競房為主，由於土地出讓政策遵循限價政策，近年來，北京地區豪宅專案基本絕跡。隨著限競房庫存量逐步增加，在去化速度明顯不佳的背景下，近期北京地區不限價地塊出讓數量明顯增加。

　　12月16日，北京土地市場掛出12月的第一批經營用地，三宗地均位於熱點地區海澱，其中海澱四季青鎮的2宗地為非限競房用地，海澱永豐則為含共有產權房的綜合用地，三宗地起始總價133.61億元，商品房地塊均不限價。

　　業內人士指出，隨著不限價地塊增加，未來北京地區優質地段豪宅專案供應量或許會出現較大的增長。對於存量豪宅項目而言，地段、房齡、配套都是購房者在選擇投資專案時需要考慮的問題。隨著近年來北京地區優質地段商業租金穩步提升，商業類項目也加入豪宅專案投資的競爭行列。

　　中指研究院資料顯示，2019年下半年，一線城市中租金環比上漲的商業街占74.1%，環比下跌的商業街占11.1%，14.8%的商業街租金與上期持平。北京10條商業街租金環比全部上漲。

佔寫字樓25%權益 涉資94億

新地（00016）上月以422.32億元投得高鐵香港段西九龍總站上蓋商業地王，破盡本港賣地表地皮造價紀錄，當時表明有意邀請其他長線策略性投資者參與發展，宣稱是要為項目注入多元化資源與概念。豈料新地昨天宣布，其引入的首位長線策略性投資者竟是大股東郭氏家族，由郭氏三房各持三分一權益的投資公司Somerpath International，按買地成本價投入93.94億元，入股該項目寫字樓部分的25%股權。新地表明，會再為寫字樓項目物色其他合適投資者。

零售部分由新地全資持有

是次為郭氏家族罕有地入股新地在港的發展項目，家族的私人地產投資較多位處海外。西九龍總站項目總樓面約316.46萬方呎，預期其中281.58萬方呎發展為寫字樓，其餘用作發展商場，以及停車場和相關配套設施，最遲2028年3月底落成。

新地表明，會繼續全資持有項目中的零售部分，同時會繼續積極物色其他合適的長線策略性投資夥伴，以期為項目發展增值。消息人士稱，儘管寫字樓部分仍會物色其他長線投資夥伴，但新地一定會持有過半數項目股權；而據悉郭氏家族方面並沒有打算進一步增持該項目股權。

新地主席兼董事總經理郭炳聯表示，集團對高鐵站上蓋商業項目非常重視，期望透過引入合適的長線策略性投資者，為項目發展增埴，滙聚各方專長、資源及優勢以發展此項目；今次引入新投資者，不但突顯新投資者對地皮以至新地投下信任的一票，更印證雙方對香港前景充滿信心。他又稱，新地現正積極物色其他合適投資者，致力將地皮發展成國際性地標綜合商業項目，為集團、西九龍區以至整個香港未來持續發展作出貢獻。

新地通過兩家全資附屬公司信明及紀奧持有項目89%及11%股權，分別涉及項目的寫字樓部分及零售部分，是次交易完成後，郭氏家族公司將持有信明的25%權益。

有地產分析員表示，新地早已表明發展該項目後，其淨負債比率仍不會超過20%，相信其資金層面良好，沒有融資需要；但由於項目總投資預計超過600億元，引入投資者分散風險不足為奇。郭氏家族入股寫字樓25%股權，相信他們也認為項目地價便宜，代表郭氏對項目有信心，估計寫字樓部分最終只會引入多一名投資者、持有不多於25%股權。

該分析員又認為，項目寫字樓理論上回報很好，按每月呎租80元計，回報率達5厘，以現時香港市場而言投資回報不差。按目前規劃圖則，該項目平台商場部分會連接新地的3幢寫字樓，商場部分維持由新地獨資持有較好。

業界估長線回報率逾3厘

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國預計，高鐵站上蓋項目發展完成後，租金回報料約3厘，與市場上同類項目相若，惟由於該項目處於高鐵站上蓋，有可與內地聯繫的優勢，令該項目的租務可睇高一線，不排除將來租金增長可以跑贏大市。

陳超國認為，郭氏家族本身已經持有新地主要股權，由新地抑或家族持有高鐵站上蓋用地的業權分別不大，惟相信透過以家族名義參與該項目，或有助修補郭氏兄弟幾個家庭之間的關係。

萊坊執行董事兼估價及諮詢主管林浩文認為，由於寫字樓管理相對較為簡單，而且租金收入亦穩定，較適合基金作長線投資。他估計資金回本期需要20至30年，長線收租回報為3至3.5厘。

2019壓軸住宅地 估值最高77億

政府今年9月底公布，安排3幅住宅地皮於10月至12月招標，分別為兩幅賣地表地皮和港鐵（00066）將軍澳日出康城第12期物業發展項目，兩幅賣地表地皮分別已截標和開始招標。僅餘的日出康城地皮終安排今天起招收意向書，下周一（23日）截止，可望趕及在今年內正式招標，成為2019年壓軸招標的住宅地。市場人士估計，該用地的市值（已包括補地價）約52.9億至76.9億元。

港鐵宣布，日出康城第12期將於今天起邀請有興趣的發展商和財團提交發展意向書，下周一下午2時截標，港鐵在收到意向書後，將會編訂經甄選的投標者入圍名單，再邀請相關公司提交正式標書。

位處商場上蓋 提供2000單位

剛推出市場的日出康城第12期，屬於純住宅發展項目，位於預計明年下半年逐步開幕的商場「THE LOHAS 康城」上蓋，鄰近今年5月公開發售的7A期住宅項目MONTARA，涉及約96.11萬方呎住宅樓面面積，由3幢分層住宅組成，預計可以提供不多於2000個住宅單位。

港鐵自2014年先後批出日出康城第4至11期合共8個地盤，其中第4期晉海已經陸續落成入伙，地政總署目前亦正處理兩個項目的預售申請，包括會德豐地產旗下第9C期，涉及503伙；以及由長實（01113）發展的第8期SEA TO SKY，提供1422伙。長實執行董事趙國雄日前接受本報專訪時明言，SEA TO SKY有機會於本月獲批預售樓花同意書，料為該集團2020年首個推售的新盤。

至於日出康城第11期，則在今年4月由信置（00083）、嘉華國際（00173）及中資招商局置地（00978）組成的財團擊敗10個對手投得，該項目的每方呎樓面補地價金額達3194元，創日出康城歷來補地價之冠，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，雖然第12期的位置較第11期佳，惟受到社會事件等因素影響，對該區的地價或有影響，估計第12期的每方呎樓面補地價可能回落至2900至3000元。

市況不穩 發展商入標料審慎

而日出康城第12期的市值（包括補地價金額在內），測量師普遍估算約52.9億至76.9億元，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）約5500至8000元。普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典估計，地皮市值約57.7億至67.3億元，料港鐵可收到逾30份意向書。

美聯測量師行董事林子彬認為，日出康城一帶的住宅銷情一向理想，顧客群亦穩定，加上該區住宅定價略低於市區，吸引用家承接。日出康城第12期建成的住宅項目，當中不少單位售價料1000萬元以下，可望受惠於放寬按保政策，發展風險相對較低，在前述因素下，可吸引發展商競投第12期地盤。不過，受到近月不明朗因素影響，估計發展商入標時，出價將較第11期審慎。

新盤頻破頂，新地（00016）馬鞍山現樓洋房項目雲海別墅，繼日前以逾7260萬元沽出1座別墅，創區內新盤單一單位成交價新高後，項目昨日再沽1座洋房，呎價高見26888元破頂。

雲海別墅昨日售出的Jasmine Avenue Villa 8號屋，實用面積2151方呎，以5783.6088萬元售出，呎價26888元，創項目推售以來新高。此外，永泰地產（00369）旗下屯門青山公路大欖段The Carmel，昨日亦連沽3座洋房，成交價2840萬至3265萬元，單日套現8993.4萬元。

啟德嘉峯匯連錄3撻訂

嘉華國際（00173）旗下九龍東啟德嘉峯匯月初推售首輪銷售後，昨日首錄撻訂，涉及3伙，以單位售出價總額2635.5萬元計算，發展商殺訂131.775萬元。項目昨日亦連沽3伙，包括剛撻訂的2B座16樓C室，實用面積460方呎，以982萬元售出，與撻訂價相同，呎價21348元；另一個撻訂戶2B座9樓C室，實用面積同為460方呎，昨日亦成功以939.3萬元售出，較撻訂價972.1萬元低3.4%，呎價20420元。

　　市區地皮罕有，不少財團涉足舊樓收購以增加土地儲備，其中佳寧娜等正收購的長沙灣青山道舊樓，現申請強拍統一業權，目前已集齊逾80%業權，該項目佔地面積約4710方呎，現估值約2.3億。

　　土地審裁處資料顯示，長沙灣青山道300至306號正申請強拍，入紙申請強拍的為興達發展（香港）有限公司，董事包括佳寧娜主席馬介欲、執行董事兼行政總裁梁百忍及執行董事吳恩光，其餘董事則包括尹德輝及蔡少森。目前該公司已就該項目成功集齊逾80%集權，符合強拍下限門檻，正申請強拍統一業權發展。

　　資料顯示，地段佔地面積約4710方呎，由2幢物業組成，樓高5層，涉及16伙住宅及4個地鋪。兩座物業分別於1953年及1954年入伙，至今樓齡約65年，地下為商業用途，包括銀行、餐廳及服飾店等民生商鋪，樓上則為住宅用途。交通方面，資料指項目離長沙灣港鐵站只有約10分鐘路程，鄰近亦有公共交通工具，交通便利。而現時該地盤估值約2.3億。

　　近期零售市場吹淡風，在生意難做情況下，有部分地鋪散業主安排減租，戴德梁行香港商鋪部主管及執行董事林應威則表示，對於商場業主來說，減租不容易，恐怕影響銀行對物業估值，業主資金鏈有機會出問題，減租有掣肘。

　　然而目前市況慘淡，生意難做，減租以外，雙方可使用其他方法減輕負擔，由於示威與衝突多數在晚上或周末期間發生，部分商場成為衝突現場，不但影響人流，更對顧客及商場職員構成風險。

　　林氏表示，業主大可考慮每逢周末關閉商場一至兩天，或縮短營運時間，彈性處理商戶必要開門營業的租約條款，讓他們容易調整營運人手，讓員工休假或減少工時，是減租以外另一個省成本的辦法。