台北市地政局昨發布明年公告土地現值及公告地價，平均調漲約1.52％及1.34％，其中台北101大樓（見圖，資料照）公告現值調漲1.75％，每坪約595萬元，7度蟬聯北市地王及全國地王；至於住宅地王則由「帝寶」以每坪426萬元9度蟬聯，調漲約1.26％。

帝寶第九度蟬聯住宅地王
北市公告土地現值前5高商業區與住宅區，商業區依序為「台北101大樓」、「新光摩天大樓」、「國泰置地廣場」、「遠雄金融中心」及「統一國際大樓」，信義區占4個、中正區1個；且前5名每坪至少490萬元，前4名更是站穩每坪500萬元。

至於北市住宅區前5高，依序為「帝寶」、「仁愛尚華」、「仁愛麗景」、「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」及「陶朱隱園」，每坪335萬元起跳，昔日與現任「最貴豪宅」都列在裡頭，其中信義區拿下3個、大安區2個。

陶朱隱園容積單價勝帝寶
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，土地價格除了要看使用分區外，還要看法定容積率；若將土地單價再除以法定容積率，陶朱隱園每坪容積單價高達167.5萬元，高過帝寶每坪約144.9萬元，第3名則是信義聯勤120.9萬元，仁愛尚華、仁愛麗景則以每坪容積單價98萬元退居第4。

至於商業區地王每坪容積單價，台北101大樓約94.9萬元，仍居第1，第2到第4名依序為遠雄金融中心每坪約91.8萬元、統一國際大樓約87.5萬元、國泰置地廣場約81.9萬元；地后新光摩天大樓則以每坪容積單價約72萬元落居第5。

不過，帝寶法定容積294％，實際使用容積率346％；台北101大樓法定容積率630％，實際使用容積達717％；最厲害的是新光摩天大樓，法定容積率800％，實際使用容積達1600％，等於土地成本也降低一半。

另外，台北市公告土地現值最便宜的區域在士林區力行段，靠近金山頂一帶，因是保護區土地，開發價值極低，每坪僅2975元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北市公告現值與公告地價雙雙調漲，反映市場景氣已觸底反彈；而調漲後符合自用住宅優惠稅率的民眾，平均增加地價稅約66元，對房市應不會有影響。

自明年1月16日起，台中市有2間社會住宅將開放民眾臨櫃或線上申請入住，其中包含台中首例採容積獎勵分回的社會住宅「南屯精科樂活好宅」，預計明年6月開放入住，而「太平育賢社宅」則預計明年4月底完工，首年租金皆會以市價5折出租，兩者採聯合受理，收件至明年2月14日截止。

收件2月14日截止
本次公告開放民眾申請的住宅單位共有490戶，租金部分經3家不動產估價師進行市場估價後，南屯精科樂活好宅租金含管理費1房型為5900∼8700元，2房型7900∼11600元，3房型13100∼13500元；太平育賢好宅租金含管理費1房型為5100∼5500元，2房型10800元，3房型16200∼16600元。除了首年租金5折優惠外，優惠價格更將持續3年，第2年租金仍有6折優惠，第3年租金一般住戶享7折優惠，低收或中低收入戶者則可降至65折。

台中市住宅發展工程處陳小姐表示，除線上申請外，在台中州廳、南屯區公所及太平區公所也有設置臨櫃申請之收件櫃檯，方便民眾申請。條件限制方面，申請人必須設籍在台中市，而若申請人與共同居住人最近1年度總所得合計超過120萬元、最近1年每人每月平均所得超過51086元、則不符合申請資格。

影響周邊房市不大
住商不動產南屯市政加盟店店長李美貴表示，先前政府曾推出2期社宅計劃，很快都被搶購一空，足見社宅吸力強大，加上南屯區有精科帶動，周遭又有學校和工業區，租屋市場相當活絡。

至於社宅會不會影響周邊房屋出租買賣市場，李美貴則認為由於社宅量能不大、戶數不多，加上申請條件多、手續繁雜，對於周邊房屋市場並不足以造成撼動。

高雄市政府地政局昨日舉辦今年第4季土地標售，此次推出10標15筆建地，總標售底價10億1794萬2225元，共吸引37封標單，標脫率100%。當中金額最高土地位於小港區孔鳳段孔宅1街，面積1385坪，標售底價2億607.7萬元，吸引2家公司搶標，最終台灣金聯以2億5350萬元標得，溢價23%。

今年總額51.5億元
高市地政局今年首季停止土地標售，從第2季恢復標售之後，當時推出19筆土地，吸引高達74封標單，創下縣市合併後新高紀錄，最終16筆標脫，標脫率84%，其標脫總額達20.9億元。
而第3季土地標售，釋出18標19筆土地，吸引56封標單搶標，標脫率83%，其標脫總額達18.6億元。此次第4季土地標售雖都屬郊區地段，但仍吸引37封標單，標脫總額12億元，平均溢價15.9%。統計高市地政局今年3次土地標售，標脫總額達51.5億元。

第4季土地釋出區段多屬市區外環，但建商購地態勢仍積極，包含福懋、富旺、鑫龍騰、襄揚、龍登、勝偕等均有投標紀錄。標售金額最高為小港區孔鳳段孔宅1街，面積1385坪住2地，標售底價2億607.7萬元，台灣金聯以2億5350萬元標得，其標得價格僅多出第2名鑫龍騰開發61萬元。

高雄市政府地政局土地處分科長郭陽春指出，此次土地買氣熱絡，其中鳳山區保成段77期重劃區買氣旺，和成路上311坪土地由襄揚國際標得，標脫每坪價格達38萬元，成交單價已創當地紀錄，而楠梓區高雄大學土地仍吸引投資者搶購，分析主因為區段多屬首購宅，建商推案多順銷。

首購熱建商搶郊地
富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，第4季土地標售全屬郊區建地，各標標售總價不高，但均屬首購推案熱區，因此仍吸引不少專推首購宅建商搶標。近年來高雄走剛性需求首購市場，建商持續購地，明年將延續買氣。
高市地政局今年標售多屬抵費地，《蘋果》詢問地政局明年土地標售策略，備受期待的岡山87期重劃區最快明年下半季可能釋出標售，而市中心高雄車站旁71期重劃區，目前仍趕工中，市場分析71期每坪土地標售可望突破百萬元，將是繼農16、美術館、中都重劃區後，另一塊指標重劃區。

房市即將跨進2020年之際，全國商業總會理事長賴正鎰18日表示，台商資金可望持續回流，台股將挑戰「萬二」，預期2020年建商推案量將萬馬奔騰、遍地開花，上看1.5兆史上最大量；不過商辦市場方面，世邦魏理仕董事總經理朱幸兒示警，留意辦公市場2023年後將出現爆炸量。

賴正鎰18日在商總舉辦2020年房市展望記者會指出，今年全台新推案達9.6萬戶，創下2006年後新高，推案量1.43兆，房市比預期熱，推案量將有機會再成長4~6％，挑戰1.5兆，呈現「量續增、價微揚」格局。

賴正鎰表示，房市已連續三年維持穩定正成長、連續二年推案量破兆元，預期貿易戰有機會傳喜訊，央行可望利率連14凍，加上台商資金擴大回流，台股將挑戰「萬二」，股市獲利游資可望再推升買房意願。

他並預期2020年，房市將出現六大趨勢，包括危老改建及豪商辦將成建商推案二大主力；土地與商辦、住宅需求大幅提高；52~64坪的中大坪數再度活躍；首購與換屋市場需求並重；都更加速、地上權標售案翻紅；建商購地儲備推案能量大增。

賴正鎰也向政府喊話，危老與都更已成建商主要土地來源，為健全房市並加速都更與危老改建成效，他提出二大建議，包括危老時程獎勵延長五年，廢除房地合一稅制。賴正鎰說，政府應將明年5月危老時程獎勵截止日期，再展延五年，因為全台30年屋齡高達423萬戶，老宅正急速增加，在少子化、高齡化之際，須加速推動都市危老重建，內政部已檢討危老條例的時程容積獎勵案有條件延長五年，但建議應延續原有獎勵條件，不要增加其他新的限制。

另外商辦市場方面，朱幸兒表示，現在辦公租金屢創新高，10個建商就有9個想蓋商辦，2023年後商辦將有供過於求的疑慮，因此2020年房市將只是「小滿」，還未大滿，看起來飽滿、但還未成熟。

憶聲電子(3024)中壢總部進入智慧園區開發，昨(17)日舉行動土，將投入30億元 ；新任總經理許文堂並宣布，今後憶聲發展三支箭，有資產活化、智能產品開發以及跨入車用電子， 作為今後十年發展的主軸。

憶聲電子集團近年來積極轉型、轉業，不僅投入家電品牌經營，更推動資產活化，今年成立子公司亞憶開發，致力於推動產業升級，桃園中壢總部規劃為北台灣地區集結研發、創客、人工智慧（A.I.）、物聯網（IoT）、大數據（Big Data），並匯聚研發、展銷、客流為一體的「新型態工業4.0」產業園區。

身兼亞憶開發董事長的許文堂指出，憶聲打造的｢智匯科技園區｣配合政府產業政策，響應工業區更新立體化發展方案，將肩負著打造中壢工業區轉型為全國科技重鎮，國際科技中心的任務。

憶聲集團將投資智匯科技園區30億元，總建築面積可達28,800坪，總資產價值可達近70憶元。預計未來將超過200家國內、外企業進駐園區，可創造超過5000個就業機會，不僅帶動地方繁榮，會更有助於北台灣經濟活絡、驅動台灣經濟成長動能。

憶聲集團總裁彭君平表示，經營耕耘中壢工業區超過40年，與台灣一同成長，見證經濟起飛與產業轉型。有鑑於中美貿易戰，台灣企業遷出中國，回流投資需求大增，而智匯科技園區的完善規劃，讓台商夥伴安心回家，成為後盾與補給站，在蓄積能量後能迎向國際競爭與挑戰，展現堅強實力。

智匯科技園區是中壢第一座世界級創新科技園區，地理環境優越，交通便利，國門第一站，離桃園國際機場僅15分車程，且至台北市與竹科園區車程近30分，挾帶當地製造業、工業等各產業供應鏈優勢，加上國際化、科技化與各項創新規劃，針對園區外觀與硬體進行整體性規劃，軟體上更提供使用者智能化、信息化、自動化的全方位系統服務，滿足企業廠辦、商辦設立、置產等不同型態需求。

台北市政府啟動東區門戶計畫，已讓南港改頭換面，由黑鄉變黃金。計畫發起人、前台北市副市長林欽榮表示，從2015年台北啟動「東區門戶計畫」以來，將南港打造成具備交通轉運中心、軟體產業中心、生技產業中心、會展中心、流行音樂中心等五大中心功能，在各項建設逐漸落實下，南港已成為台北12個行政區中發展最快速的區域。

台北市都發局官員更指出，東區門戶計畫，除可塑造新東區願景，讓南港的未來由黑鄉變黃金，預估創造產值可達數千億元。

台北市「東區門戶計畫」範圍涵蓋南港區全區，北接基隆河與內湖區相鄰，東接大坑溪與新北市汐止區相鄰，南為南港山系與文山區及新北市深坑區、石碇區相鄰，西臨中坡北路與松山區、信義區相鄰，面積約21.8424平方公里。

林欽榮表示，以往南港地區工廠林立，鐵路縱橫，難免給民眾「亂」的印象，但隨著鐵路地下化工程、沿線工業區轉型後，政府陸續投入眾多公共建設，包括南港軟體工業園區、南港車站BOT大樓、南港展覽館、國家會展中心等，使得南港改頭換面。

都發局官員指出，東區門戶計畫在南港展開後，區域內由政府單位負責推動的大型開發案，如國家生技園區已完工招商，南港展覽館二館也於今年3月啟用，並已舉行工具機、醫療科技等展覽，台北市南港生技產業聚落開發案BOT則已進入審查階段，台鐵調車場也由國壽及三商美邦等擔任都更實施者。

公辦都更、市地重劃等都市更新規劃，是東區門戶計畫中，市府要推動的38個子項計畫中最重要之一；都發局官員指出，利用大規模公有土地開發，優先推動具指標性公辦都更案，可帶動地區發展。

市府統計，都市更新引動的民間投資，包括南港輪胎都市更新案、國產實業BR-2都市更新案、國揚東新街開發案（大南港案）、僑泰興麵粉廠FR-1都市更新案等，光是都市更新引動這些民間投資金額，就超過1,300億元。

南港輪胎南港廠的都更案已獲市府通過，並在今年推出「世界明珠」超級大案，規劃有八大棟建築，總銷高達1,000億元。其中，聯強國際集團以總價50.87億元購買「世界明珠」12層辦公大樓，與南港輪胎共同打造超越七星級的商辦地標，創造南港廠辦每坪100萬元價格，引起市場矚目。

聯強鎖定「世界明珠」的投資案，林欽榮預期，將促進南港的開發，將信義計畫區與南港科技園區串連，成為台北的新核心。除了聯強以外，國泰、潤泰、台肥與台灣人壽等大公司，於南港的住宅、商辦、商場及企業總部等新建案，都預計將在2020至2025年陸續落成。

後續，國揚、國產、日本LalaPort也計畫到南港開發土地，在一連串公辦、民間的開發案陸續展開，林欽榮預測，2025年時，南港的城市風貌將有巨大改變。

世界明珠造城 南港房價點火

東區門戶計畫為台北市未來東區發展最重要的廊帶，政府及民間眾多開發案陸續啟動，蛻變中心的南港將從黑鄉變黃金。台灣房產史上最大規模的預售案「世界明珠」，是東區門戶計畫首件自辦都更案，相較於眾多開發均以商業為主軸，該案則是少數同時納入住宅及商業的開發案。

這條台北明日之星的軸帶，由政府主導開發，民間企業也競相投入。以公私部門所規劃的藍圖來看，政府及國營事業資產開發，多以文創、商辦以及轉運站為主；至於民間開發、都市更新，則以商場及辦公大樓居多。

南港輪胎「世界明珠」則是目前少數將住宅納入主要規劃的大型開發案，總基地面積近萬坪，總樓地板面積達7萬坪，規劃了兩棟頂級辦公、六棟豪宅大樓，住宅部分占49.1％、辦公大樓約42.5％、商場6.7％、藝文展演占1.7％。

南港輪胎至少投入160億元造價，將「世界明珠」打造為最高等級建築物耐震設計規範，將住宅大樓的設計地震震度標準大幅提高到0.41G。

此外，七成基地面積還給大自然，並在三樓、頂樓空中花園打造立體植栽，超高綠覆率、節能環保的規劃，並引入高端的環境監控、安全監控系統。

南港未來前景潛力無窮，加上該案有台北頂級複合式建築少有的規劃尺度與高度，區域內高端住宅的稀有性更凸顯該案的價值。不少房產業者指出，「世界明珠」帶動市場對於南港未來房價的預期，已大幅超越過去的水準。

市場常以房價能否站上每坪百萬，作為是否為台北市蛋黃區的指標之一，過去南港房價從未站上三位數門檻，近來不僅聯強國際以50.87億元、每坪百萬買下預售辦公室，南港輪胎大股東購入的部分住宅高樓層單價更高於此，南港商辦、住宅的價格等於直接跳空開出，未來令人期待。

房地產業者指出，延宕多年的雙子星開發案日前完成簽約，完成西區門戶計畫最後一塊拼圖；東區門戶計畫在政府及各大企業財團投入下，台灣房產史上最大預售案南港輪胎「世界明珠」，揭開東區門戶計劃首階段序曲，台北東、西門戶計劃相互輝映，也將大幅改變未來台北市的城市風貌。

高雄房地產市場推案與交易熱絡，引爆18日高雄開發區土地標售，共吸引37個標封參與投標，且10標全部脫標，合計標售金額12.77億元，標脫率100％，除了台灣金聯資產南下搶地，在地的上揚國際建築團隊與福懋建設，也出手搶標，創下多項紀錄。

高雄地政局長黃進雄18日表示，今年第四季也是最後一次的土地標售，揮出100％脫標率的紀錄，這也是去年第三季之後的全壘打。

房地產市場非常關心高雄地政局定期標售結果，對開發區優質建地極為青睞，顯見公共設施完善、區位良好的土地，仍是投資人搶購標的，也代表投資人對高雄房地產未來發展信心十足。

他說，高雄大學區段徵收區推出4標四筆土地，全數標脫，共吸引八家投資人競標，其中一筆商三用地，臨大學18街及大學29路，以1.25億元標脫，每坪30.8萬元，溢價率16.53％；另一筆臨大學52街近橋頭省道住三用地，以每坪24.5 萬元標脫；另二筆位於高雄大學附近的住三用地，分別臨大學19街及德中路，各以每坪29.5萬元及24.6萬元標脫，顯見高雄大學生活圈發展潛力，受到投資人肯定。

來自台北的台灣金聯資產公司、以及在地的福懋建設，則不約而同主攻小港區土地，台灣金聯以每坪18.3萬元，總價約2.53億元，標得大坪頂5號道路區段徵收區1,385坪，溢價約23.01％，這也是此次土地標售總額最高的土地。福懋建設則出手搶下大坪頂1號道路區段徵收區1,010坪，打敗其它五位競爭對手，以每坪18.99萬元得標，得標總額約1.91億元，溢價約24.85％，是此次溢價率最高者。

高雄地政局科長郭陽春指出，第77期重劃區位處前鎮區與鳳山區交界處，鄰近國道1號高速公路五甲交流道、以及88快速道路，交通十分便利，重劃後成為建商推案重點地區，此次推出三筆土地，全數標脫，共吸引20家投資人競標，是此次標售投標封最多的重劃區。

世邦魏理仕統計2019年數據顯示，受惠多家中大型企業搬遷、新租的激勵，在科技電信業、專業服務業的需求主導下，台北辦公室市場淨去化量表現亮眼，以A級商辦為例，全年空置率降至5.05%，探18年以來新低，推升平均租金上漲來到每坪2,790元，信義計畫區頂級A辦更來到3,466元，寫下十年新高紀錄。

這波A辦租金上漲的效應，也連帶外溢使得其他商圈辦公大樓受惠，據統計資料顯示，台北市B級商辦全年空置率也降至3.36%，平均租金同步穩升達每坪1,788元，年成長1.22%。

世邦魏理仕台灣交易與顧問部主管陳頌民表示，觀察台北市辦公室企業租賃動態，驚喜的是，有大部份需求來自於辦公室搬遷，在其中更有54%搬遷活動是由B級辦公室遷往 A級辦公室，包括組織人員擴編、移往新落成大樓以彰顯高端品牌形象等都是主要的搬遷因素。

此外，今年推升辦公室場走熱的一大主因，還有共享辦公室的加入。根據世邦魏理仕調查，過去共享辦公室在台北市租賃狀況，從2017年僅占商辦供給總面積的0.8%，到2018年南山廣場供給後，開始提升至總供給面積的1%，今年則大幅拉升到2.3%，顯見這類共享業者在承租辦公大樓上，今年明顯較過去更為積極。

根據世邦魏理仕統計2019年數據顯示，今年台北辦公室市場淨去化量表現亮眼，以全市A級商辦為例，全年空置率降至5.05%，推升平均租金達每坪2,790元，年成長3.15%，其中，堪稱辦公室一級戰區的信義計畫區內，頂級A級商辦租金漲幅尤其顯著，平均每坪租金爬升至每坪3,466元，年增3.3%，刷新十年來新紀錄。

陳頌民指出，北市商辦未來三年供給短缺，租賃市場無疑為房東市場，在可出租的選擇有限下，預估2020年平均租金將平穩成長。

為了買到一個高CP值的房子，民眾總是絞盡腦汁，比價位比交通比機能....等等，各種條件都會詳細列入考量重點，但是以「新北蛋白區和桃園都會區」兩者做比較，似乎讓民眾傷透腦筋，近期在PTT上，有網友發問「在預算差不多的情況下，大家會選擇新北鶯歌、三峽、林口，還是桃園的蛋黃區，像是藝文特區、中路重劃區？」問題一PO引發兩派不同看法。

歸咎台北市的高房價，有買房計畫的人目標自然就鎖定鄰近的新北或桃園，不過兩者該如何做選擇可是一門學問。贊成買在新北蛋白區的網友認為：「以交通條件來看，新北較桃園方便，且門牌有差別」、「新北，三峽之後有三鶯捷運會更方便，主要還是看工作地點決定」、「看工作，在台北我會要新北，新北靠近桃園工作當然選桃園」、「門牌有差，離台北越遠越差，新北以後有機會雙北合併，桃園沒機會。」、「掛新北門牌當然就贏7成」。

贊成買在桃園蛋黃區的網友也跳出來平反，「兩者去台北的時間差不多，但一樣的錢，桃園的房子可以買得較好」、「主要還是看工作地點，如果在桃園附近當然買桃園」、「看哪裡工作吧！桃園的蛋黃不會輸給新北的蛋白」、「新北最大優勢只有交通和離台北市近，但若追求生活品質和環境，桃園蛋黃當然比較好」、「雙北房價是高到買不起，若是雙北以外不買很可惜」。

地產專家張欣民表示，房子該買在哪？取決於每個人的工作地點，至於該挑新北蛋白區還是桃園蛋黃區，張欣民則認為，若工作地點離住宅不近甚至於跨區域，那就得用「時間房價」來考量，想要買到便宜的房子，勢必就得用較多的通勤時間來換取。但如果撇除工作通勤問題，一樣的價錢在桃園確實可以買到較好的物件。

另外，張欣民也觀察到這幾年住在新北及桃園兩邊人口外移的有趣現象，他表示，因為雙北的高房價，導致部分人口外流往桃園移居，但因為本身工作位在雙北，通勤的不方便與不適應造就這批人口過不久又再度回流，變向成為一種惡性循環。所以張欣民說，買房就像在實驗一樣，都會經過一段白老鼠時期，能接受就會住得長久，不能接受就會想搬遷。

CBRE世邦魏理仕2019年12月18日發佈2019年不動產投資市場年終回顧暨展望，受到全球政治風險影響全球經濟波動，誘發市場避險情緒高漲，投資人紛紛轉移投資策略，增加不動產部位的持分；此外，受惠於貿易戰下的轉單效應，多家台商紛紛將產線移回台灣，自2018年起從各類不動產交易紀錄上皆現台商回流蹤跡，亦為台灣整體不動產市場注入新動能。觀察2019年台灣不動產表現，全年(截至12月15日)交易金額達新台幣3,802億元(商用不動產交易金額新台幣995億元，土地交易金額新台幣2,807億元)，創下CBRE自2003年有紀錄以來的歷史新高。

世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示：「觀察2019年重大不動產交易可以發現，投資人對於優質標的出手闊綽彰顯了勢在必得的搶標態勢，反應了投資人肯定不動產基本面穩健的走勢；此外，由於全球經濟仍存在不定性風險，建議投資人仍須預留操作的空間，切勿見獵心喜，並活用彈性投資策略，包括『地點』及『資產類別』的多元紮實佈局。預料2020年台灣不動產市場表現將持穩，各類資產類別收益率可能下修。」

在全球經貿重新洗牌的背景下，政經情勢新常態正成形，為協助投資人有效投資佈局，世邦魏理仕點出2020年台灣不動產市場的三大挑戰，提供投資人不動產市場的全解讀。

2020年挑戰一：商辦低空置新供給稀，企業租戶幾無選擇。

世邦魏理仕統計2019年全年數據顯示，受惠於多家中大型企業搬遷的激勵下，尤其在科技電信業、專業服務業的需求主導，台北辦公室市場淨去化量表現亮眼，以A級商辦為例，全年空置率降至5.05％，係為18年以來新低，推升平均租金達每坪2,790元(年成長3.15％)，其中位於信義基隆區的頂級A級商辦租金漲幅尤其顯著，平均租金爬升至每坪3,466元(年成長3.3％)，係為10年以來新高；此外，A辦租金上漲所產生的外溢效果亦使得其他商圈辦公大樓受惠，台北市B級商辦全年空置率降至3.36％，平均租金同步穩升達每坪1,788元(年成長1.22％)。

世邦魏理仕台灣交易與顧問部主管陳頌民表示：「觀察台北市辦公室企業租賃動態，令人驚喜的是，有大部份需求來自於辦公室搬遷，在其中更有54％搬遷活動是由B級辦公室遷往A級辦公室，包括組織人員擴編、移往新落成大樓以彰顯高端品牌形象等都是主要的搬遷因素。然而，台北市商辦在未來三年供給短缺，租賃市場已轉為房東市場，在面臨可出租的選擇有限之下，企業租戶亦積極採用新租賃策略，包括與共享空間合作、預租(pre-lease)、去中心化(decentralization)、以及購置量身打造企業大樓(built-to-suit)。展望未來，預料2020年平均租金成長將平穩增長，全年成長幅度將不高於5個百分點。」

2020年挑戰二：工業地產購置成本升，台商回流埋隱憂。

世邦魏理仕統計數據顯示，2019年全年(截至12月15日)不動產總交易金額計新台幣 3,802億元(年增率45％)，其中工業地產(工業土地、廠房、廠辦)延續前一年力道，總成交金額達新台幣782.4億元(年增6％)；工業地產成交總量平穩上揚，反映出製造業廠商置產需求穩健，使得工業地產投資熱度持續延燒。

觀察近十年工業土地及工業地產交易情形，工業土地的交易量於2016年達到高峰，當年度成交金額共新台幣420億元，隨後於2017年因本土建商縮手，全年交易恢復過往水準。2018年受到全球政經情勢影響，加上中國大陸內需增長放緩、企業營運成本走升因素下，許多台商已陸續將部分產業遷回台灣，強勁自用需求有效推升了工業地產交易，當年度廠房及廠辦成交金額共計新台幣596億元。

進一步觀察台灣工業區地價指數走勢，北北桃三都工業地產價格漲幅高於全台平均，過去五年漲幅達30％。世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所施甫學所長表示：「台灣工業區土地平均地價已錄得連續五年增長，以交易熱區之一的五股工業區為例，平均地價已漲到每坪新台幣91.5萬元的水平，重新定義了投資人對於工業地產行情的概念。然而受到供給短缺以及部份非地產相關的因素(如供電及人力)影響，拉長投資人購置地產的評估期，甚至部分投資人及回流台商轉而評估東南亞其他市場的機會。展望未來，2020年在倉儲物流、高科技業需求強勁以及工業立體化獎勵誘因支撐下，預料工業地產投資市場仍將維持成長趨勢，惟上升幅度將放緩，也因土地成本墊高導致報酬率下滑。」

2020年挑戰三：投資標的如鳳毛麟角，滿手現金反限縮回報。

觀察近兩年不動產投資市場，受到全球經貿動盪以及區域市場政經磨擦，勾起投資人避險情緒，自2017年下半年起投資人開始積極評估購置地產的動態，亦部份說明了2019年台灣全年不動產交易量衝破歷史新高的深層因素，各式投資人如建商、壽險業者紛紛出籠尋找可投資標的之現象即可推知一二。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶指出：「觀察2019年大型土地及商用不動產交易案例，除自用型買方剛性需求支撐整體買盤，投資型買方亦積極購入核心資產，而部分專業投資人如壽險業及不動產信託基金(REIT)更於2019年參與大型地上權案，並購買物流倉儲和醫療物業等多元化資產，其中保險業者對商用不動產積極度明顯提升，全年投資金額年增幅達114％(計新台幣129億元)。展望未來，預料投資人避險心態不變，對後市抱持謹慎樂觀的態度，2020年將繼續採取靈活的投資策略，部分不動產類別的收益率可能面臨壓縮。」

　　日前，國家統計局網站發佈2019年1-11月31省份房地產開發投資資料，天津、廣東、遼寧等17省份增速高於全國平均水準，海南、寧夏、河北三地負增長。

資料圖：在建樓盤。中新社記者 泱波 攝資料圖：在建樓盤。中新社記者 泱波 攝
　　17地增速超全國

　　2019年1-11月份，全國房地產開發投資121265億元，同比增長10.2%，增速比1-10月份回落0.1個百分點。其中，住宅投資89232億元，增長14.4%，增速回落0.2個百分點。

　　從各地1-11月房地產開發投資累計值來看，廣東、江蘇、浙江分別以1.4萬億元、1.1萬億元、9958億元穩居前三。

　　從各地1-11月房地產開發投資增速來看，天津、廣東、遼寧等17省份均保持兩位數增長，增速均高於全國平均水準；海南、寧夏、河北三地負增長，分別為-25.1%、-11.6%、-1.7%。

　　值得注意的是，海南2018年房地產開發投資累計1715.04億元，同比減少16.5%。2019年1-11月，海南房地產開發投資累計1141.97億元，同比減少25.1%。

　　10月23日，海南省統計局副局長王淵解讀前三季度海南省經濟運行情況時曾指出，房地產開發投資占固定資產投資比重不斷降低，經濟對房地產業的依賴進一步減弱。投資結構更趨優化，投資進一步向電力、商務、教育、科研等短板領域以及重點產業傾斜。


　　土地購置面積連續10個月下跌

　　1-11月份，房地產開發企業土地購置面積2.17億平方米，同比下降14.2%，降幅比1-10月份收窄2.1個百分點；土地成交價款近1.2萬億元，下降13.0%，降幅收窄2.2個百分點。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析指出，土地購置面積已連續10個月處於下跌狀態，不過跌幅在收窄。

　　“從近期市場資料看，土地市場依然有變化，尤其是各地政府在四季度會積極供地，這多少會對土地市場的交易帶來影響。從下跌的動力看，主要還是三四線城市的下跌動力相對大，一二線城市土地交易還是有正增長的態勢。”嚴躍進說。

2019年1-11月全國房地產企業拿地金額top20（單位：億元） 來源：中指研究院2019年1-11月全國房地產企業拿地金額top20（單位：億元） 來源：中指研究院
　　中指研究院發佈的1-11月全國房地產企業拿地金額榜單顯示，萬科以1570億元位居榜首，碧桂園則以1238億元拿地金額緊隨其後。總體來看，前20家房企拿地金額近1.3萬億元。

　　交通銀行(5.610, 0.01, 0.18%)金融研究中心資深研究員夏丹表示，由於現金流壓力沒有解除，開發企業拿地總體偏謹慎，土地購置面積和成交價款雙下降。此外，占房地產投資約六成的建築安裝投資依然堅挺，預計2020年房地產投資增速中樞可能自高位緩降至7%左右。

　　年末房企銷售增速或小幅回升

　　2019年1-11月份，商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長0.2%，增速比1-10月份加快0.1個百分點。商品房銷售額139006億元，增長7.3%，增速持平。

　　“在持續8個月同比增幅為負的情況下，商品房銷售面積已經連續兩次正增長，繼續印證了銷售端有韌性、有韌勁的特徵。雖然當前市場認為房屋銷售市場以降溫為導向，但降溫不代表下跌。”嚴躍進分析稱。

　　另據中指研究院12月16日發佈的資料顯示，從前5名房企銷售額來看，2019年1-11月，恆大、萬科、碧桂園、融創4家房企的銷售額均超5000億元，保利發展緊隨其後，為4197.2億元。銷售面積方面，除萬科仍為個位數增長，其他4家房企均保持兩位數增長。

　　夏丹指出，下半年以來，融資管道全方位收緊倒逼房企加緊以價換量促銷、加快資金周轉速度，成交走勢有回升之態。年末房企面臨業績沖關將加緊促銷，短期內銷售增速還將小幅回升。

　　此外，12月10日至12日在北京舉行的中央經濟工作會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。

　　夏丹認為，房地產調控還將在較長時間內持續。從行業運行情況來看，在供給側，房地產開發投資資料較有韌勁，減小了調控大幅放鬆的必要性；在需求側，若市場成交縮量至過冷，調控政策為穩定市場或進行局部反向矯正。較可能從“人才引進”的角度因城施策邊際調整，或修正對剛需和改善需求群體存在誤傷的政策，金融調控方面則可能相對保持定力。

　　近期，央企首只REITS產品招商局商業房托基金在港交所上市，再次將市場目光引至商業地產領域。尤其是今年《粵港澳大灣區發展規劃綱要》（下稱“《規劃綱要》”）發佈後，內地及外資商業地產開發商紛紛聞風而動佈局大灣區。

　　業內專家認為，隨著住宅業務增速放緩，商業地產提供的穩定現金流開始受到重視，成為房企眼中的“香餑餑”。其中，大灣區消費市場仍有3萬億元增量空間，以百貨、購物中心為代表的零售物業將迎來高速增長期。

　　“就我所知，近期很多外資都在考察廣深等地的商業專案，尋找進入大灣區的機會。”萊坊深圳董事總經理簡家宏在接受《證券日報》記者採訪時表示，外資企業早期集中佈局發展較快的京津冀、長三角等地區，在大灣區持有資產並不多。現在，大灣區商業地產容量持續提升，吸引了不少外資的目光。

　　一位元專注商業地產的專家告訴記者，傳統住宅開發增速放緩，商業地產具有較長的經營週期，長遠來看有利於開發商的業務穩定和戰略佈局，這是房企近期密集佈局商業地產的重要原因。

　　商業地產囊括了寫字樓和購物中心等業態，資料顯示，目前大灣區寫字樓供應量日趨飽和，購物中心供應量則略顯不足。

　　“這主要是由人口流量決定的。”簡家宏表示，上海有近2500萬人口，北京有約2000萬人口，大大高於廣州或深圳的1000多萬人口，另外，上海和北京的人均可支配收入和零售總額目前也高於廣州和深圳。

　　此外，珠三角地區具有購物需求的人群，往往被中國澳門地區和中國香港地區發達的零售物業吸引，廣深地區的消費主力外移。因比鄰中國香港地區，這種虹吸現象在深圳最為明顯。資料顯示，2018年廣州零售總額逼近萬億元，深圳僅實現6168億元。

　　簡家宏表示，雖然目前珠三角零售物業總量不大，但規模增速極快，在粵港澳大灣區一小時生活圈的規劃下，珠三角將輻射更多周邊城市，吸引有消費需求的人流，廣深優質零售物業規模預計5年內能趕上北上地區。

　　相比快周轉的住宅開發，經營零售物業需要極致的耐心。從投入建設到產生回報，至少需要8年時間，這無疑對開發商的資金水準提出更高的要求。上述專家告訴記者，房地產金融化是商業發展的必要條件。

　　此外，後期的資產運營管理能力，也是靈活進入和退出商業地產的必備能力。零售物業對開發商的品牌規劃和運營水準要求極高，動線設計和租戶組合等細節都需配備專業人才。簡家宏表示，目前購物商城同質化較為嚴重，開發商需充分調動專業人才，尋找特色運營模式，才能在未來的市場中奪得一席之地。

　中國金茂披露了2019年11月銷售簡報。

　　公告和計算顯示：11月份公司實現合同銷售面積63.62萬平方米，環比增加15.36%，同比增加135.49%；合同銷售金額122.23億元，環比增加0.6%，同比增加50.9%。2019年1~11月份公司累計實現合同銷售面積680.18萬平方米，累計合同銷售金額1482.18億元。


　　經過計算發現，11月銷售均價為19212.51元/平方米，環比下降12.79%。

　　11月銷售額：環比增加0.6%，同比增加50.9%

　　對比上月銷售資料，中國金茂本月銷售金額較上月增加0.73億，環比增加0.6%。較上年同期增加41.23億元，同比增加50.9%。


　　1-11月份，中國金茂累計銷售額為1482.18億元，較上年同期增加344.07億元，同比增加30.23%。

　　11月銷售面積：環比增加15.36%，同比增加135.49%

　　對比上月銷售資料，中國金茂本月銷售面積較上月增加8.47萬平方米，環比增加15.36%。較上年同期增加36.6萬平方米，同比增加135.49%。


　　11月銷售均價：每平米環比下降2818.32元，下降12.79%

　　根據當月銷售額及銷售面積計算，本月中國金茂銷售均價為19212.51元/平方米，較上月相比每平米下降2818.32元，環比下降12.79%。與去年同期相比每平米下降10769.94元，同比下降35.92%。

　　根據累計銷售面積及銷售額計算，1-11月份中國金茂累計銷售均價為21791元/平方米，環比上月每平米下降266.07元，下降1.21%。

　碧桂園披露了2019年11月銷售簡報。

　　公告和計算結果顯示：11月份公司實現權益合同銷售面積726萬平方米，環比增加8.85%，同比增加80.6%；權益合同銷售金額601.50億元，環比增加5.97%，同比增加78.22%。2019年1~11月份公司累計實現權益合同銷售面積6092萬平方米，累計權益合同銷售金額5398.40億元。


　　經過計算發現，11月銷售均價為8285.12元/平方米，環比下降2.64%。

　　11月銷售額：環比增加5.97%，同比增加78.22%

　　對比上月銷售資料，碧桂園本月銷售金額較上月增加33.9億，環比增加5.97%。較上年同期增加264億元，同比增加78.22%。


　　1-11月份，碧桂園累計銷售額為5398.40億元，較上年同期增加501億元，同比增加10.23%。

　　11月銷售面積：環比增加8.85%，同比增加80.6%

　　對比上月銷售資料，碧桂園本月銷售面積較上月增加59萬平方米，環比增加8.85%。較上年同期增加324萬平方米，同比增加80.6%。


　　1-11月份，碧桂園累計銷售面積為6092萬平方米，較上年同期增加846萬平方米，同比增加16.13%。

　　11月銷售均價：每平米環比下降224.62元，下降2.64%

　　根據當月銷售額及銷售面積計算，本月碧桂園銷售均價為8285.12元/平方米，較上月相比每平米下降224.62元，環比下降2.64%。與去年同期相比每平米下降110.4元，同比下降1.31%。

　　根據累計銷售面積及銷售額計算，1-11月份碧桂園累計銷售均價為8861.46元/平方米，環比上月每平米下降77.98元，下降0.87%。較上年同期相比，每平米下降474.04元，同比下降5.08%。

針對近日港澳人士在廣州購房限制放鬆的消息，廣州市不動產登記中心證實，從12月16日起，港澳人士在廣州各區購房，無需再提供學習、工作、居住證明，僅需提供港澳身份證和通行證，並滿足境內無房的條件，即可購買且只能購買一套住宅。

該中心表示，實際操作從16日已經正式開始實施。

今早（18日），廣州市不動產交易登記中心接受記者查詢時已確認此事，同時還做補充，表示港澳人士購房的前提條件是境內無房，也就是說不單是廣州市內無房才可以購買。

據瞭解，此次新政執行是實務先做，但辦事指南還沒出來，後續省住建廳會出政策解讀，市住建局出會議紀要。

此前，廣州在2018年已取消了外籍人士（含港澳臺）居住和工作證明滿一年的限制，提供相關學習、工作、居住證明以及單位證明，明確在廣州無住房且經過審核，即可購買1套自住住宅。其中，港澳臺、華僑，只需要提供學習、工作、居住證明，不需要單位證明。

此次針對港澳人士，廣州則進一步放寬了購房限制。這將極大的縮減了港澳人士的購房流程，同時也提高了政府的辦事效率，港澳人士購房可行性又進一步提高了。

此前規定

此前，港澳臺居民和華僑在穗購房要求共有3個。分別是在本市工作、學習和居留的證明（原件）；書面具結購買商品住房用於自住並承諾在境內無其他住房；並且在廣州只能買一套。

兩間在內地從事物管業務的股份今天掛牌，暗盤價表現均造好。其中，具央企背景的保利物業（06049）暗盤價升近一成半，每手賬面賺1030元。輝立交易所資料顯示，保利物業暗盤價一度高見40.9元，收報40.25元，較上市定價35.1元高14.7%，成交額達4.7億元。至於在耀才暗盤交易市場，該股暗盤價收報40元，漲近14%，成交額5261萬元。

至於時代鄰里（09928）在富途暗盤交易收報5.36元，較上市定價5.15元，高4.1%，每手1000股，賬面賺210元。不過，該股在輝立交易所及耀才暗盤交易市場的暗盤價均無起跌。

昨日第二日招股的移動應用開發商兼移動廣告平台服務提供商赤子城科技（09911），繼續受追捧。據5間券商資料顯示，共為其借出141億元孖展額，相當於超額認購575倍。而寶龍地產（01238）分拆的物管業務寶龍商業（09909）及城商行貴州銀行（06199）昨截止孖展認購，前者孖展超購約21.5倍，後者未足額。至於台州水務（01542）的孖展亦未獲足額認購，但市場消息指出，其國際配售部分已足額。

邁科反高潮首掛挫5.7%

此外，從事有機廢棄物處理服務的深圳市朗坤環境已進行預路演，集資規模約5000萬至7000萬美元（約3.9億至5.46億港元），其招股時間將視乎預路演的反應，中信里昂為其獨家保薦人。

昨天有三隻新股首日掛牌，其中兩隻均高於招股價，反而暗盤價飆近1.2倍的邁科管業（01553）後勁不繼，收報2.15元，較上市價跌5.7%，每手2000股賬面蝕260元；JS環球生活（01691）及泰林科建（06193）各升5.6%及13.8%。而昨轉往主板的超智能控股（01402）收市價0.4元，上揚5.3%。

受經濟及社會事件影響，近期工商舖市場表現疲弱。中原（工商舖）預期，明年第二季起工商舖市道將稍為復甦，但租售價仍然尋底，並以商舖跌最少一成最傷。

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，社會運動加上經濟數據表現不振，營商環境充滿不穩定因素，工商舖市道最受打擊。今年全年工商舖成交料僅約5000宗，交投少過2003年沙士及2008年金融海嘯時期。

中原估全年約5000宗

他指出，因2020年農曆新年在1月底，明年初市場氣氛仍會持續淡靜。由於中美貿易戰緩和及社會氣氛好轉，料第二季起會逐步轉好，投資者會重投工商舖市場，呈價跌量升局面。

潘志明表示，示威情況短期料持續， 故商舖仍然最疲弱，明年上半年商舖售價將下調10%，核心區舖位租金有10%至15%降幅，而民生消費區舖位租金跌幅則在5%以內；商廈及工廈的租售價俱有5%至10%調整。

他透露，中原（工商舖）去年有高達8億元佣金收入，今年料僅逾5億元，按年急跌近四成。集團今年下半年自然流失約100人，現時員工逾600人，但明年未有縮減規模計劃。

山頂頂級豪宅錄得大幅降價成交，白加道28號一座洋房，市傳以5.8億元易手，較去年放售叫價大減三成沽出。

市場消息指出，白加道28號單號屋，原圖則5房4套間隔，天台附設可俯瞰維港海景的私家泳池，別墅內置電梯直達各層。據差餉物業估價署資料，該洋房實用面積4270方呎，以市傳成交價約5.8億元計算，呎價約135831元。

土地註冊處資料顯示，上址原業主名為于鳳（YU FENG），2015年11月斥資5.42億元向長實（01113）一手買入，在2016至2018年的3年內向同一家財務機構先後承造3次按揭。

物業去年8月起以意向價8.3億元放售，近月減至6.8億元，最終較去年放售價低2.5億元或30.1%售出，持貨約4年，賬面獲利3800萬元，升值7%。

會景閣開放戶呎價1.87萬今年低

此外，灣仔會景閣有開放式單位造價失守800萬元，呎價跌穿2萬元，為該廈今年呎價新低。

據悉，該廈低層8室，實用面積417方呎，以780萬元易手，呎價18705元，為該廈今年呎價最低成交。土地註冊處資料顯示，原業主為內地客，2010年3月以現金全數付款方式斥511萬元購入，持貨9年，賬面獲利269萬元，升值52.6%。

仍欠2.9萬公營屋 黃遠輝籲續挺拓地

房屋問題為本港近年重中之重議題。港府昨公布最新10年房屋供應目標，進一步減2萬個，至43萬個，當中公營房屋預計建屋量為27.2萬個，增2.4萬個，但仍欠2.9萬個，不過缺口收窄，較去年推算短缺6.7萬，減3.8萬個。

運輸及房屋局局長陳帆指對現時公屋輪候冊達26萬宗，平均要等5年多才上到樓，較政府目標3年長，故會繼續覓地建屋及用不同措施改善未上到公屋市民的居住環境。

公屋聯會指對新定目標極失望，因公營屋供應目標削減，令差距稍改善，認為會令人感覺是削足適履。房委會資助房屋小組主席黃遠輝則呼籲各界繼續支持當局開拓土地，才能有更多大板塊土地建公營屋。

七三比 公營30.1萬私樓12.9萬

運房局昨公布《長遠房屋策略》2019年周年進度報告，調整未來10年（即2020/21至2029/30年度）房屋供應目標，由去年減1萬單位後，再減2萬，至43萬個，當中公私營房屋比例維持七三比，即公營供應量為30.1萬個，私樓12.9萬個。公營則21萬為公屋或綠置居，9.1萬為其他資助出售房屋。

陳帆指目標建屋量減少，是因根據政府統計處推算本港住戶數目淨增長會下跌，未來10年增長為20.9萬個。但當局會繼續覓地建屋，指過往覓得210幅土地，已有132幅完成規劃程序，預料可提供18萬多個單位，有助追回部分房屋供應量；另亦有各項措施以加快增加房屋供應。

現時公屋輪候冊有達26萬宗申請，陳帆指政府對等「上樓」時間長達5.4年感非常大壓力，承認較目標時間長，但仍會堅持3年上樓目標，稱不是要市民失去寄望，當局會在他們輪候期間，協助改善在未上樓前的居住環境。

柯創盛批房屋供應 不增反減

對於港府進一步削減目標建屋量，建制和泛民議員均感不滿。立法會房屋事務委員會主席柯創盛指對報告感失望，認為既無增加土地供應，房屋供應數目卻不增反減，而且政府都隨時「交唔足功課」，希望當局保證一定要完成已縮減了的目標，多管齊下開拓土地，以增供應。

立法會房屋事務委員會副主席尹兆堅批評政府視長策數字為「數字遊戲」，報喜不報憂，有篤數之嫌，「為咗條數好睇，打腫面充肥仔」，未來10年仍缺2.9萬個單位，是負數。

黃遠輝認為，總房屋供應目標是按既定的機制方式推算，考慮未來10年人口、家庭變化等反映社會需求，不需質疑有關數字；但認同公屋輪候時間仍有一定壓力，呼籲各界繼續支持開拓土地，令本港有更多大板塊土地建公營房屋。

市況疲弱，二手造價持續回軟。荃灣荃威花園2房戶售525萬元，短短一個月跌價20萬元。另鰂魚涌康景花園樓王減價88萬以1,332萬元售出，呎價1.53萬元

剛易手單位為荃威花園F座高層6室，實用面積480平方呎，2房戶，業主原本開價528萬元，現減價3萬元，以525萬元易手，實用面積呎價10,938元。

美聯物業荃景圍分行高級分區營業經理鍾家豪表示，同類單位於上月曾以545萬元易手。換言之，單位短短一個月跌價20萬元。原業主於1981年以約16萬元購入，帳面獲利甚豐。

康景花園樓王 減價88萬

另外，中原地產首席分區營業經理楊文傑表示，康景花園A座高層3室，屬樓王單位，實用面積847平方呎，開價1,420萬元，最終要減價至1,332萬元易手，實用面積呎價15,726元。原業主於2006年以449萬元購入單位，易手帳面獲利883萬元，升值近2倍。

同時，青衣盈翠半島2房園景戶以843萬元沽出，售價屬2房近月低位，中原地產青衣灝景灣分行B組市務經理葉健聰表示，屋苑11座高層C室，實用面積526平方呎，向西北，享內園景，單位今年6月放盤，叫價940萬元，累減97萬元以843萬元沽出，實用面積呎價16,027元。原業主於2012年12月以518萬元買入，持貨7年帳面獲利325萬元。

中原經紀人指數CSI最新報44.17點，較上周的44.27點輕微下跌0.09點。CSI跌幅持續收窄，前周跌1.68點，上周跌1.20點，今周跌0.09點，指數窄幅徘徊，預示樓市正醞釀突破，等待向下或向上的訊號。