回顧2019年台灣房價持續走高，房租租金指數連續102個月上揚，房租越來越貴，也讓低端住宿興起，租屋先求有、再求便宜，「住得好」成奢侈夢想。而隨著商圈空店潮持續發酵，原本不肯降租的東區房東們，對租金不再堅持，永福樓舊址砍價5折，與本土服飾品牌簽下12年合約。

根據屋比房屋最新統計網路待租套房租金變化，截至今年第4季，北市每坪租金為1697元、近5季攀漲1.7％，新北市每坪租金1182元，近5季漲幅3％；若再以社會新鮮人每月平均月薪2萬7635元，來估算租屋在薪資中的佔比，北市負擔為61％，新北市為43％，超過「租金不要超過薪水3分之1」的理財建議。

租屋反映貧富差
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，目前房子租金連年上漲，但市場也有低總價出租物件釋出，若不斷有人承租這類物件，即反映出市場中的貧富不均現象，買不起房的租客另尋租屋，有些弱勢族群確實只能負擔得起低廉物件。

商圈空置率緩降
持續有東區老店、名店不堪高房租停業或搬家，包括40年老字號永福樓歇業以及20年紅豆餅名店同心圓搬家。近1年房東陸續降租止血，永福樓在歷經8個月空租後，由「NET」以月租320萬元的5折破盤價，搶下1至3樓店面。

「屋比房屋」彙整北市東區商圈最新網路待租店面資料，目前Q4網路待租店面仍達182間，較上季Q3的230間大幅減少20.9%，且待租量是近3季新低，隨著東區空店潮發酵，多數屋主看清人潮退燒現實，租金調降速度加快。

當地光武里長、東區發展協會理事長韓修和指出，今年起東區租金陸續開高走低，主要是人潮銳減影響東區店家生意。至於東區房東租金「開高走低」情形會不會持續？住商不動產仁愛光復店經理黃獻寬分析，需看房東開價合不合理，像同心圓舊址開價38萬元，新聞一出來大家都知道原租金僅22萬，那誰還願意「當盤子」租下？東區空置率因房東降租而緩降是很好的現象，但人潮都被其他商圈分流移轉，其實也是影響商圈復甦的重要關鍵。

受惠房市回溫、台商資金回流，2019年北台灣豪宅及A級商辦市場熱絡，像是備受外界關注的信義區超級豪宅「陶朱隱園」，成交價每坪上看750萬元，而2019年最熱門商圈西門町，甚至出現僅1坪使用空間、月租卻要11萬元的「黃金柱」現象。

指標豪宅「陶朱隱園」每戶鑑價逾13億元，關係企業承耀公司在7月以18∼22億元買下7樓1戶，單坪高達610∼750萬元，全台最貴豪宅名副其實。屋比房屋總監陳傑鳴表示，今年台商回流投資超乎市場預期，帶動經濟成長，2020年豪宅市場有機會穩步走高。

A級商辦在2019年也出現「搶樓」熱潮，回顧今年商辦交易前3名，以國際金集團豪砸56.7億元買下大直「華固亞太置地」9個樓層；其次是聯強國際以50.87億元買下南港「世界明珠」12個樓層；至於交易金額第3高，則是泰安產險以37.7億元，標下三商美邦長春大樓。

台北市不動產仲介經紀業公會公關主委張欣民指出，辦公室產品已經低迷20∼30年，到了今年不少跨國業者及新創產業紛紛鎖定A辦，加上老舊商辦面臨都更為老，種種因素造成商辦需求量爆棚。

天價黃金柱夯
電商興起連帶影響商圈衰落，過去堪稱「精品一條街」的晶華商圈，不只10店9關，在開業17年的Gucci中山旗艦店收攤後，僅剩LV苦撐，瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，等到都更案完工，有望帶動一波人潮，不過想要東山再起勢必得轉型。
而最繁榮商圈西門町，無論是柱子、店面皆承租狀況良好，台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，西門町因周邊有補習班及辦公大樓，且距離台北車站不遠，能夠吸引觀光客源，目前商圈店租行情仍維持在8000∼1萬元左右，而柱子擁有廣告效益，有人承租也不意外。

租不如買，在商辦租金節節高漲下，根據瑞普萊坊市場研究部統計，近兩年，國內企業共砸了618億元購置企業總部大樓，若加上部分個案的建築成本，則總資金規模上看千億。

瑞普萊坊統計，台北市辦公室租金連年增長，今年漲幅2.2％，累積五年漲幅高達一成；而今年截止到12月23日，商辦市場成交277億元，較2018年增23％，其中，整棟預售的總部辦公室交易120億元，更占整體商辦43％。

今年最大的兩筆企業總部交易都是預售，分別是聯強集團以63.6億元購買世界明珠大樓H棟，拆算單價為每坪100萬，刷新了南港歷史記錄。無獨有偶的是國票向華固以56.7億元購置大直亞太置地廣場，每坪單價也超過85萬。兩案的總價、單價規模都打破區域行情。

瑞普萊坊總經理劉美華表示，為了確保辦公室的空間租用成本，企業紛紛改以「以買代租」的策略，甚至揮軍地上權、預售屋市場，用長租、期貨產品，不但能避險，更能進一步厚植資產潛力。

劉美華認為，對企業而言，購置企業總部在財務、管理、企業形象都有加分效果。首先，財務面可以免除未來漲租、搬遷的不確定性，還能增加資產實力，甚至還有機會透過出租剩餘閒置空間，創造額外收入。管理面則易於整合企業資源、組織調度、內部溝通。企業形象則無論是對內部人員招募或對外業務接洽，都能創造出不凡的格局與友善的環境。

在這波台商回流、商辦熱，國內建商搶地興建辦公大樓已成潮流；瑞普萊坊商業物業代理部資深經理陳瑛佳表示，如今台北市A辦平均空置率約4％~5％左右，信義計畫區甚至不到3％，市場租金也不斷再高漲，甚至出現一辦難求的現象。這波需求將外溢到內科、南港及北士科，目前長虹，華固等以高級辦公室、廠辦產品為主力的建商早已購置土地，為這波需求提早布局。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋23日指出，今年住宅建照核發量預估達14.4萬戶，可望創24年新高，供給過量主要來自於近年「新上市」的重劃區，而從今年建商購地積極程度來看，加上新建餘屋維持高檔，明年房市新供給仍欲小不易，將進入新成屋、中古屋價格博弈、競爭階段。

永慶發布2020年第一季房市前瞻報告，葉凌棋指出，全球主要經濟體2020年經濟成長放緩，不過國內市場資金充沛，各大行庫專攻房貸及土建融，政府大量投入公共建設帶動內需，「貿易戰」、「超額供給」和「房市政策」三大因素，將是影響明年房市的三大變數，明年全年交易量可望站上30萬棟，創六年來新高。

「超額供給」將是房市動能變數之一，葉凌棋指出，目前全台新建餘屋雖有減少，但仍處於高檔，加上使照新增供給，堆積大量交屋潮。此外，今年建照核發戶數將是1992~1995年容積率實施搶建潮以來的新高，房市回溫的中古屋、及未來大量進入市場的新成屋，將出現激烈的價格競爭。

以各都會區來看，今年台北市、新北市建照量預估分可達1.07萬戶、2.36萬戶，均為21年來第四高；台中、台南各達2.9萬戶、1.5萬戶，均是21年來新高。葉凌棋表示，全台各地陸續進入開發階段的重劃區，是供給爆增的主要推手，未來二、三年後的賣壓相當驚人，一定程度影響房市的量價走勢。

此次永慶也針對近來快速成長的外送平台作調查，調查顯示，有35％民眾有使用外送服務，近九成平均每周使用1~3次，近七成會減少到實體店面用餐頻率。葉凌棋分析，近五年餐飲營業家數成長20.9％，不過單店營業額卻僅成長9.6％，顯示餐飲競爭激烈，外送平台崛起，將衝擊「社區生活服務型」店面；相對地，提供特色用餐體驗、社交與人際交流場域的餐廳，這類「體驗型」的店面則衝擊較小。

每個人在買房前一定都會做相當多的考量，除了價錢外，地段、生活機能的好壞也都會被納入比較。今（23）日就有一名男網友在爆廢公社中PO文提到，自己想在新北市買房，但是不確定該買在哪一區，因此詢問廣大網友「你們會買在新莊還是板橋？」

原PO在文中貼出一張新北市板橋區、中和區、土城區、樹林區、新莊區和三重區的地圖，並在文中提到，大家如果要在新北市買房，會想選新莊還是板橋？問題一出後，隨即引發網友瘋狂留言，如果是板橋、新莊二選一的話，大多數網友都直呼「有錢當然選板橋！」

不少網友認為，板橋交通相當方便，生活機能也很優良，地理位置更不用說，直言「當然選板橋」、「選板橋，因為這的很方便！有捷運、高鐵、台鐵和客運，鄰近中和又還有高速公路及快速道路」、「板橋優勢太多，新莊反而沒那麼好」、「看工作地點，如果財務允許，那就板橋吧」、「看有沒有錢啊，不考慮金錢當然是板橋，最好還是新板特區那邊」、「板橋滿大的，但還是要看要買板橋哪裡」。

除了這兩個選項外，有不少網友認為若考量到房價問題，新北其他區塊也是值得考慮，「土城生活機能也不錯」、「五股價格就親民許多」、「樹林…應該便宜點」，也有人認為住「林口」也是很好的選擇。「當然還是林口最美了」、「喜歡熱鬧逛街的話就選板橋，注重居住舒適度的話就選林口」、「買林口比較不擁擠」、「秒推林口，住的超舒服」。

北市公寓一度搶手，但最新實價資料顯示房價已連跌五個月，回到2012年水準。房產學者章定煊分析，看到政府大力推都更及老危重建，賣力成這樣，整合不了就是整合不了，自住的年輕人以及夢醒的投資客都慢慢離開了，老公寓因此不吃香。

章定煊表示，台灣的舊公寓大多是在民國五、六十年間建造，屋齡已陸續超過五十年。有人說房子好好保養可用百年以上，但這些舊公寓是在戰後嬰兒潮人口爆發，房子嚴重短缺下興建，多是搶快的建築，屋齡超過50年後，改建壓力越來越大。

他說，過去人們買舊公寓的王道在於，反正一邊住一邊慢慢的等改建或都更就行了。可是現在對想買舊公寓的人來說，他們會發現房子的剩餘耐用年限有限，維護成本越來越高，但是都更跟老危重建要整合住戶卻非常不容易。

尤其是當政府開始大力推都更跟老危重建之後，很多人反而突然夢醒，因為發現即使政府賣力成這樣，整合還是困難重重，有些整合不了就是整合不了，有些個案房子已經敗壞到整棟的人都搬光了，還是整合了好多年。

於是老公寓自住的年輕人跟夢醒的投資客，都慢慢離開了，再加上台灣人口老化，老公寓愈來愈不吃香，這些年他就遇過一些賣方因為爬公寓四樓越來越吃力，忍痛出售。

章定煊表示，從台北市房價指數圖來看，自2016年以後，台北的電梯還可以維持在一個橫向的區間盤整，公寓就是一個類似下旗形的弱勢盤整，現在的台北的公寓行情價比起2016年已經有大約8％的跌幅。

章定煊說，這個效應會不會持續下去很難說，或許一段時間後購屋者會因新屋室內空間小很難住，或是每天擠捷運一個小時上下班，擠個兩三年後人也累了心更累了，又從郊區往市中心移動，但目前來說，市場的走勢就是這樣。

明年台灣房屋市場出現超額供給？永慶房屋23日發布2020年第1季房屋趨勢前瞻報告，提出影響明年房市的三大變數：中美貿易戰、市場超額供給、選後新的房市政策，總體來說，明年的房價預期為「平盤震盪」。根據永慶房屋的問卷調查，由於房屋利率持續走低，半數消費者將明後年視為最佳購屋時機。

房價平盤震盪
永慶房屋集團業務總經理葉凌棋預估，2020年全球經濟將低速復甦，低通膨狀態持續，全球寬鬆貨幣政策續行（低利率），中美貿易戰恐成長期對抗，「川普在選前可能再起爭端」，而台灣雖然受惠於台商回流、轉單效應，但貿易戰對消費者信心的影響仍不容小覷，是明年房市的最大變數。

葉凌棋指出，餘屋（建商持有的滯銷住宅）、住宅使用執照仍維持高檔，今年的建造執照將高達14.4萬戶，創下24年來新高，其中增加的建照大多集中在中南部，預期明年房市將進入「新成屋與中古屋的價格博弈」，為另一個變數。

至於新的房市政策，例如居住正義改革聯盟提倡的實價登錄2.0、囤房稅、社會住宅等會不會實現？有待明年選舉結果出爐，也是一大變數。

「預期明年的房價為平盤震盪、交易量則持平或小幅上升的狀況。」葉凌棋說明，雖然國內經濟持續緩步復甦，但明年有貿易戰、超額供給、新房市政策等3大變數，加上自住仍是市場主流（逾7成），房價缺乏上漲動能，房價和交易量將持平。

最佳購屋時機？
根據永慶房屋11月所做的網路問卷調查，一半的消費者認為2020和2021年為最佳購屋時機。業管部資深經理謝志傑分析，這是因為房屋利率持續走低（今年第3季為1.74%，為歷史新低）以及房貸成數已高達75.7%，再加上銀行樂於對購屋者放貸，都是推動消費者進場購屋的力量。

「房地產仍是消費者資金避險的首選。」謝志傑指出，房地產屬於耐久財的一種，除了保值和避險功能外，還具備投資效益。根據問卷調查結果，32%的消費者最青睞投資房地產，其次是黃金18%，再來則是定存18%，而消費者期待的房屋投資報酬率為2%與2.5%之間，比定存利率1%左右略高。

台中市南屯區受惠重劃區發展高級住宅區及捷運建設利多，房價急起直追豪宅聚落西屯區，尤其根據今年以來實價登錄，南屯區住宅和新成屋均價，已和西屯區旗鼓相當。當地房仲也說，南屯區今年確實突破房價天花板，實價登錄甚至出現成交單價5字頭，創下區域新高行情。

信義房屋統計今年前10月實價登錄，台中南屯區住宅均價上漲6.5%至23萬元，屋齡5年內新成屋均價同樣上揚，為每坪26.5萬元，惠文路出現4筆單價5字頭，總價5000多至6000萬元的交易。

信義房屋南屯店店長杜得琳分析，南屯房價上漲主因是區域有部分屬於七期重劃區南側與八期重劃區，設有明星學區、街廓整齊又公園綠地多，有許多中產階級移居，加上台中捷運綠線加持，擁有4個站點水安站、文心森林公園站、南屯站和豐樂公園站，致使房價持續攀升。

杜得琳進一步表示，由於重劃區居住環境佳，房價較高，單價幾乎都有3字頭，例如七期南側屋齡5年內大樓單價約32-40萬元，八期同屋齡大樓每坪約27-37萬元，而惠文路該案因屬七期，又是文心森林公園第一排，且總面積破百坪，以致高於區域行情，突破房價天花板。

不過，因為南屯區幅員廣大，還擁有另一區塊嶺東商圈，杜得琳指出，嶺東商圈屋齡5-15年每坪約18-23萬元，因擁有精密機械園區，以及國道、台74線交通機能，房價同樣穩步上揚，而且隨著地價上漲，未來新建案應該難再有1字頭，但因目前價位仍是相對好入手，吸納許多就業人口、首購通勤族。

今年建商們大手筆購地，拚命搶推建案，不過土地成本如此高，一個建案到底可以為建商帶來多少利潤呢？

一名網友在批踢踢實業坊上表示，自己家是地方建商，土地成本加上營建成本、管銷成本約要10億，初估總獲利約在2億上下，並提到自備款約可以拿出4億，剩下的6億多就要貸款，由於比起過去獲利率3成以上，這次要花錢購置土地導致獲利率低於2成，想知道一般人的想法。

有網友認為「20％差強人意，一般是25％」「20％直接炒土地比較安全」，不過也有人認為其實獲利不只如此，「投報是50％啦，自備4億賺2億」。

不過到底怎樣的利率才會讓建商有意願投入呢？德謙建設副總施孝文表示，一般建商大約會抓20％到30％的毛利，有些公司為了要營收業績，有15％也會做，因為如果一年可以作好幾個案子，年度獲利也可以達到。

至於究竟要用總成本還是投入資金來看投資報酬率呢？施孝文分析，一般還是會看整個建案的總銷，而建案自有資金的比例，則要看銀行端對於建商主事者的信用程度和先前合作關係，以及建案基地的地點、風險等作為參考。

施孝文認為，如果以這個案例來說，自有資金比例40％，這樣的報酬率會有約50％，算起來也還可以，至於槓桿問題，施孝文則認為如果自有資金比率有50％，其實就蠻安全的。

台中市北區「衛道黃金城」歷經921震災，判定房屋全倒，申請單位整合所有權屬、建築師設計規劃，依「都市危險及老舊建築物加速重建條例」規定申請重建，2019年10月5日審議通過，成為921震災全倒大樓危老重建首案，可獲20％基準容積獎勵，未來將原地興建2棟地上5層的全新建物。

台中市住宅發展工程處表示，都會區土地難求，老舊建物申請都更程序較為繁瑣，藉由危老重建條例，取得合法房地所有權人100％同意後，可縮短申請時程，且危老重建條例施行後3年內申請重建，即可取得建築基地基準容積10％獎勵，並有多項相關優惠措施。

此外，「921震災重建暫行條例」廢止後，凡位在都市計畫區內因震災倒塌的建築大樓，市府皆採用都更方式協助重建，並設有「都市更新總顧問機制」積極輔導協助。未來將持續執行安家固園計畫、危老重建條例、建築物施工管理e化APP推播、震災後危險建築物緊急鑑定組訓計畫等方式，建立完整的災害配套計畫。

都發局指出，目前台中市申請危老重建案件持續增加中，市府設有危老重建輔導團，可協助民眾申辦危老重建計畫及相關諮詢，如有相關問題，可電洽大台中建築師公會，或市府都發局都市更新工程科。

一心想要挺進行業前十的世茂房地產（00813.HK），在一年瘋狂抄底並購後，今年11月份終於提前完成2100億的銷售目標。然而，業績凱歌的背後，也留下了不少糾紛。

　　最新披露的運營資料顯示，截至今年11月份（未經審核），世茂房地產累計銷售總額2277.3億元，同比增長47%；合約銷售面積同比增長36%。

　　然而，在全國多地，世茂項目因虛假宣傳、捆綁銷售等糾紛身陷“退房僵局”。近日，長江商報記者接到武漢世茂龍灣五期國風項目（下簡稱“國風專案”）業主投訴稱，該專案以別墅住宅名義售賣，但實則是商業用地，造成消防設施建設、宅院草地面積與樣板間嚴重不符。

　　湖北維力律師事務所盧青霞律師向長江商報記者表示，商服用地及住宅用地存在明顯區別，且其在土地利用上有明確規定，“商服用地”上可建設的應為商業經營性使用的居住場所，而非“居住用地”中一類居住用地所指的別墅用地。

　　值得注意的是，今年以來世茂房地產頻繁爆出“退房”糾紛。而業內人士認為，這與其激進的銷售目標有關。

　　財報資料顯示，今年上半年，世茂房地產負債總額3046.60億元，同比增長32.46%。其中，流動負債總額約2142.72億元，占比超七成。

　　消防栓安在業主家中

　　在業主訴求中，最核心的問題是交付房屋與樣板間“貨不對板”，室內安裝有消防設備和管道，致使“6米層高隔成兩層別墅成為空談”。此外，承諾的大敞院縮水。

　　12月10日，長江商報記者來到位於武漢蔡甸區的世茂龍灣項目售樓營業大廳內。在置業顧問介紹中，世茂龍灣項目均為別墅，產權僅有40年，水電費會高於普通住宅。

　　在售樓大廳內部，長江商報記者看到整體裝修古樸別致，盆景置於中央。而業主投訴的五期國風專案對開看板還懸置在兩旁，並寫有“獨門獨戶、院外有院、首層享6米層高”，“買獨院享約10畝敞院”。業主們均表示，購買該專案均是看重了其獨院及承諾的大敞院。

　　當天下午，長江商報記者在業主帶領下進入國風專案查看。在樣板間中，最大的戶型前院修有亭台，後院放置圓桌石凳，過道由鵝卵石鋪設。

　　“如此雅致，看了誰都想買。”一位業主表示，當時樣板間前面池塘還放有水霧，看上去像仙境一樣，但現在看到交付房，簡直是噩夢。

　　在未裝修的交付樣板間中，長江商報記者看到刷白的屋內屋外並未有任何消防設備，屋內也未見任何消防管道設施。而在建好的各業主房屋外牆上，可以看到顯著的消防箱，6米層高的室內屋頂上，長短不一的水管掛在上面。

　　此外，樣板間展現的可放圓桌的後院，大部分業主家裡卻變成了1到3米寬的過道。

　　對此，業主們指出，造成目前問題的根源在於開發商“掛羊頭賣狗肉”，即實際是商業用地，但卻以別墅住宅用地誘惑業主購買，但最後消防驗收卻是按商業用地驗收，因此消防栓只能安在各業主家中。

　　業主向長江商報記者展現的購房合同顯示，該商品房用途為商業服務，層高為2.5-5.9（建築物地上層數為2層的適用）或6（建築物地上層數為1層的適用）米。在“裝飾、設備標準”附件中，並未有明確文字寫明室內會裝有消防設備。

　　對此，長江商報記者發函至世茂房地產董秘辦。12月20日晚，武漢世茂龍灣專案企劃負責人鄺女士致電長江商報記者，告知香港總部將本報採訪函轉發至武漢總部，並告知集團很重視，隨後會文字詳細回復。在電話中，鄺女士稱，在簽訂合同時注明了，該項目是商服用地，客服都知道是商服用地，“我們不存在任何欺詐和隱瞞。不能說他們在簽訂合同的時候沒有看，就說我們是欺詐。”

　　針對消防管道問題，鄺女士表示：“這個後期是可以處理的。”當長江商報記者質問，所謂處理是業主可以自行拆除嗎？鄺女士表示，自己對此不是十分清楚，但肯定是符合相關規定的。

　　“貨不對板”存霸王條款

　　一位房地產業內人士向長江商報記者透露，目前地產商以商服用地建蓋別墅幾乎是行業內通用做法。但通常，地產商會解決好消防問題，要麼將消防管道整體埋在牆體內，要麼在公共區域安裝消防設備，像這樣明顯將消防設置至於外的還比較少見。

　　對此，湖北維力律師事務所盧青霞律師認為，根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，土地使用權出讓最高年限按用途確定：居住用地七十年；商業、旅遊、娛樂用地四十年。又根據《城市用地分類與規劃建設用地標準》規定，“商業服務業設施用地”中包括賓館、旅館、招待所、服務性公寓、度假村等用地。“居住用地”中一類居住用地指設施齊全、環境良好，以低層住宅為主的用地。

　　盧青霞律師認為，顯然，商服用地及住宅用地存在明顯區別，且其在土地利用上有明確規定，“商服用地”上可建設的應為商業經營性使用的居住場所，而非“居住用地”中一類居住用地所指的別墅用地。

　　湖北朋來律師事務所主任劉源波認為，以商業用地建住宅別墅目前尚未被相關行政部門認定違法。但因為土地性質的原因，消防、綠化等驗收合格標準與普通住宅會有較大區別。針對開發商存在“貨不對板”等行為，業主若想解除合同退房的，需要多收集開發商違約的證據，以達到證明開發商根本違約的證明目的，否則只能要求開發商承擔一般違約的法律責任。

　　而在合同中，小字體注明的“最終應以該商品房實際交付現狀為准，買受人對此表示理解並不持異議”屬於霸王條款，無效條款。

　　然而，事實上，世茂龍灣的糾紛並非首例。據媒體報導，世茂房地產在福建廈門的禦海墅項目，就因虛假宣傳、捆綁銷售等糾紛陷入“退房僵局”。

　　在濟南，世茂璀璨悅府的業主稱，自己被捆綁了3萬元的電商費。在繳納時開發商自稱是定金，事後業主才發現開發商相當於把行銷費用轉嫁到了購房者身上；而山東世茂金洲府涉嫌捆綁車位進行銷售。

　　負債總額3047億大增32%

　　在業內人士看來，世茂房地產頻繁爆出退房糾紛，與其激進的銷售目標有關。

　　資料顯示，2018年，世茂房地產銷售目標還僅為1400億元，但到2019年銷售目標為2100億元，銷售目標增幅50%。

　　但即便如此，今年11月，世茂房地產就提前超額完成了年度銷售目標。最新披露的運營資料顯示，截至今年11月份（未經審核），世茂房地產累計銷售總額2277.3億元，同比增長47%；合約銷售面積同比增長36%。2019年11月份，世茂房地產合約銷售額為305.01億元，單月同比增長達60%。

　　然而，如此亮眼業績的背後，卻是今年世茂房地產的大量並購和收購。

　　在今年年初業績會上，世茂集團執行董事許世壇公開表示，2019年70%以上的土儲都會來自並購，將拿回款的50%買地。

　　半年報顯示，今年上半年世茂房地產新增土地60幅，總價約為788億元。而其權益計容面積達1412萬平方米，是其去年同期的1.83倍。而在新增土儲面積中，有900萬平方米是以收並購方式獲取，占比約70%。總貨值達到1800億元，主要分佈于北京、南京、蘇州、杭州、廣州等核心城市。

　　實際上，過去幾年，世茂房地產拿地強度一直在不斷加大。根據申萬巨集源(4.910, -0.15, -2.96%)統計，世茂房地產的權益土地購置金額從2016年300億升至2017年的680億，2019年則通過並購專案的方式增加儲備。

　　值得注意的是，在房地產下行期中，多數房企選擇了收縮。粵泰、泰禾等房企接連甩賣旗下專案，以求儘快回籠資金。但世茂房地產卻在逆勢收購。

　　就在12月17日，有消息稱，世茂房地產正在與福晟集團進行洽談，擬收購福晟手中的專案資產包，並初步選定了部分專案，近期或宣佈具體細節。

　　據悉，今年世茂房地產以24.99億元從粵泰手中收購的天越公館專案目前已取得預售證，顯示其總套數為264套，總建築面積約65711平米。

　　事實上，大肆並購的背後，世茂房地產資金鏈也承受了巨大壓力。

　　財報顯示，今年上半年，世茂房地產負債總額3046.60億元，同比增長32.46%。其中，流動負債總額約2142.72億元，占比超七成。非流動負債總額約903.88億元。

　　世茂房地產資產總額約4159.37億元，資產負債率約73.25%，淨負債率為59.6%，呈持續走高態勢。

　　並購的巨大投入，世茂房地產的資金流帶來巨大壓力。上半年，世茂投資活動產生的現金流量額為負12億左右，較去年同期大幅增加111%。

　　而財報顯示，債務主要來自費用增加，包括自持物業投入增加有關，及購買子公司股權所致。

　　位於武漢蔡甸區的世茂龍灣五期一項目被指欺詐銷售。

資料顯示，12月前三周40個主要城市周均土地供應面積為1369.3萬平方米，較11月的周均值850萬平方米增長了61.1%。

臨近年末，土地市場再次迎來週期性“供地潮”。

中指研究院12月23日發佈資料顯示，12月第三周（2019年12月16―22日），中指研究院重點監測的40個主要城市共計推出1336萬平方米土地。時代週報記者梳理發現，這一資料較12月第二周（12月9―15日）有所減少，縮量了21.5%。但也仍超出第一周（12月2―8日）24.7%。

從月度數據來看，12月40城土地供應加碼更顯而易見。資料顯示，12月前三周40個主要城市周均土地供應面積為1369.3萬平方米，較11月的周均值850萬平方米增長了61.1%。另外，11月四周及12月前三周，土地出讓收入領先的城市包括蘇州、北京、深圳、武漢、南京、上海、杭州。

伴隨著土地供應加碼，各地土地出讓收入也增收明顯—中指研究院指出，12月前三周40個主要城市土地出讓收入已達2095億元，超過11月全月的2068億元。

“為了完成年初的土地供應計畫，很多地方到了年底都會集中供地，這是歷年來土地市場的常規現象。”合碩機構首席分析師郭毅向時代週報記者表示。

在今年減稅降費、經濟壓力帶來的地方財政收入壓力下，各地到年底加大土地供應規模，或許也有增收的考慮。同策研究院研究總監張宏偉補充了另一種看法，“那些供地量比較大的城市，可能還是有一些財政增收的需求的” 。

年底土地供應加碼

年底歷來是各地完成土地供應計畫的集中階段。

不過，今年受地市小陽春影響，土地供應高峰期出現在五六月份，此後，月度土地供應面積持續環比下降。隨著年底的到來，各地土地供應再度加碼，300城土地供應開始環比正增長。

根據中指研究院發佈的資料，10月全國300城土地供應面積為10480萬平方米，環比9月減少了6%。但這一資料在11月快速回正—11月300城土地供應面積達11400萬平方米，環比增長8%。

土地供應計畫未完成是最明顯的原因。

以北京為例，根據北京市今年7月發佈的《北京市2019年度國有建設用地供應計畫》，2019年度北京建設用地供應計畫總量為3760公頃（3760萬平方米），其中國有住宅用地950公頃（950萬平方米），包括：商品住宅用地600公頃（600萬平方米），保障性安居工程用地350公頃（350萬平方米）。

但截至11月底，北京市主城四區均未達到供地下限。諸葛找房資料研究中心統計資料顯示，其中海澱區供地下限完成率僅為23%。受此影響，北京增加土地供應需求明顯—北京市規劃和自然資源委員會資料顯示，截至12月23日，北京12月已成交經營性用地7宗，為2018年12月全月量。

在今年減稅降費、經濟壓力下，為地方增收或許也是地方土地供應增量的原因之一。

12月17日，財政部發佈2019年11月財政收支情況。資料顯示，減稅降費帶來的財政收入壓力已經短暫穩住，1―11月全國一般公共預算收入同比增速穩在了3.8%。但地方壓力仍在—資料顯示，1―11月，地方一般公共預算本級收入92851億元，同比增長3%，增速較1―10月減少0.3個百分點。

在地方一般公共預算本級收入另一側，地方政府性基金預算本級收入開始增長，其中土地出讓收入增長明顯。資料顯示，1―11月累計，地方土地出讓收入同比增長8.1%。按照2018年1―11月地方土地出讓收入53362億元計，2019年1―11月，地方土地出讓收入為57737.7億元。

“從我們實際瞭解到的情況來看，現階段各地加大土地供應也有為財政增收的需求。”張宏偉表示，“觀察一下近期加大土地供應量的城市，多多少少還是有一些財政壓力的。”

以蘇州為例，根據蘇州市財政局公開的資料，2019年1―11月，全市完成一般公共預算收入達2054.2億元，同比增長5.8%。而這一資料，在2018年1―11月為同比增長12.8%。從縱向來看，這也是蘇州自1―9月以來，連續第三個月全市一般公共預算收入同比增速下滑。

長三角繼續領銜

從年頭到年尾，長三角始終站在今年地市的焦點位置。

根據中指研究院40個主要城市土地市場監測資料，最新一周（12月16―22日），杭州以165億元土地出讓金領銜40個主要城市。其中杭州富川73號地塊還以67億元的總價成為當周40城住宅用地成交總價榜首。

上海中原地產市場分析師盧文曦向時代週報記者解釋，長三角區域受近幾年長三角核心城市上海房地產市場管控較嚴，房企及樓市需求外溢影響，長三角區域熱點城市，比如杭州、南京等城市地市表現都比較好。

“但杭州由於本身經濟較為活躍，開發力度較大，以及人口即將破千萬的需求支撐影響，故最為引人關注。”盧文曦進一步指出。

時代週報記者注意到，長三角這一輪地市熱度，從今年三四月“小陽春”便已經開始。中指研究院今年6月發佈的資料顯示，5月全國300城土地供需小幅上漲，土地出讓金也同比增長51.53%。其中長三角表現尤為突出，5月全國主要地級市土地出讓金前十榜單中，長三角七城入圍，包括杭州、常州、溫州、上海、紹興、無錫、寧波。其中杭州5月土地出讓金266億元，位列全國第一，並以文暉單元宅地68.14億元總價，佔據單幅地塊總價第一位置。

到了年底，這一情形仍在延續。

中指研究院40個主要城市土地市場監測資料顯示，11月和12月周度土地出讓金領銜城市中，長三角蘇州、南京、杭州三城入圍。12月4日，南京百億級土拍出現，合計出讓4宗地塊，收金101.6億元。其中鐵北G86宅地以45輪報價、16.24%溢價率、31.5億元總價成交；南部新城G88商住混合地塊經過了30輪報價，以12.95%溢價率、25.3億元總價成交。

“我們要看全域，不能看某一個地塊。事實上，杭州也只有局部的一些地方，或者某一個特別的地塊比較熱，受關注度比較高。整體而言，市場還是比較清淡的。”盧文曦提醒道。

浙報傳媒地產研究院統計資料顯示，2019年11月，杭州市區共成交17宗土地，總建築面積110.8萬平方米，總成交金額112.9億元，較上月下降約5.7%，在溢價率方面，僅有一宗臨平新城永樂街以北、汀蘭街以東商業地塊溢價率較高，達46.7%，另外還有西興單元BJ1302-R/B-02商住地塊和臨安經濟開發區中部地區B4-06-03住宅地塊溢價率在12%左右，其餘皆以底價成交。

“現在長三角城市地價還是比較理性的。預計在明年二季度，在樓市回暖帶動下，地市會有所回暖，地價會有所起色。”張宏偉判斷。

近期一線城市樓市新政頻出，其中，廣州黃埔對人才放鬆限購。而日前取消商務公寓“只租不售”的深圳，是否也會跟進？對此，深圳住建局今日回應e公司稱，暫未考慮制定專門的人才購房政策及調整港澳居民購房政策。此外，對於2020年深圳樓市調控，住建局表態將通過住房制度深化改革，大力發展住房租賃市場，繼續遏制投機炒作行為，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效機制。

a在深圳房價不斷創歷史新高的背景下，北京房價卻出現了罕見長時間的下滑。按照國家統計局資料，自2017年3月份見歷史頂部以來，北京二手房已經下跌超8%。從大週期來看，北京房價已經歷經32個月的回檔期，堪稱北京房價史上最長熊市。

　近兩年隨著總部經濟、文旅市場和會展經濟的火熱，西安作為西部商貿中心和區域消費中心城市的地位進一步凸顯，商務和休閒旅客人數不斷增長，高星酒店和國際奢侈品大牌也集體入駐西安。

　　12月中旬，西北第一家洲際酒店開業。

　　繼2018年W、萬麗、君悅酒店等落戶西安，今年麗思卡爾頓、洲際酒店相繼在西安開業。相對其他外資高星酒店紮堆的成都、蘇州等新一線城市來說，西安的外資高星酒店近兩三年開始密集佈局，整個西北市場文旅配套開發也進入加速度。

　　高星酒店，特別是國際高星級酒店的數量，一定程度上是反映一個城市經濟活力和吸引力的重要指標之一。近兩年隨著總部經濟、文旅市場和會展經濟的火熱，西安作為西部商貿中心和區域消費中心城市的地位進一步凸顯，商務和休閒旅客人數不斷增長，高星酒店和國際奢侈品大牌也集體入駐西安。

　　去哪兒網平臺資料顯示，今年西安四星級以上高星酒店逆勢增長，全年淨增長53家，較去年增長18.7%。

　　高星酒店為何選擇西安

　　繼多家國際品牌高星酒店在西安開業後，12月16日，洲際酒店集團旗下的旗艦品牌洲際酒店及度假村在西安經開區開業。

　　洲際酒店集團大中華區首席執行官周卓瓴告訴21世紀經濟報導記者，西安經開洲際酒店不僅是西安，也是整個西北地方的首家洲際酒店。洲際酒店集團2009年在西北的首家酒店西安綠地假日酒店開業，邁出了洲際“西北之旅”的第一步。

　　十年時間，洲際酒店集團在西安的佈局，從中端假日酒店品牌開到了高端的洲際酒店及度假村品牌。

　　西安文旅經濟和商務會議活動這些年也在快速增長。2018年全年西安市接待海內外遊客2.47億人次、增長36.7%，旅遊業總收入2554.8億元、增長56.4%，西安成為中國排名靠前的熱門旅遊目的地城市，中高端酒店的需求也在增長。

　　先後在武漢、西安和廣州等多家外資高星酒店做過管理的甯先生告訴21世紀經濟報導記者，西安過去整體消費水準和物價是新一線城市比較低的，近幾年旅遊發展得很熱鬧，外來商旅人群增加，帶動了整體消費水準，近三年入駐的酒店包括W、洲際、君悅、索菲特傳奇等酒店，也都是看好西安的商旅市場。

　　12月23日，去哪兒網提供給21世紀經濟報導記者的資料顯示，2019年西安市全市酒店數目較去年同期降低5.57%，但是四星級以上高星酒店逆勢增長，全年淨增長53家，較去年增長18.7%。

　　去哪兒網方面人士分析，高星酒店數目的增長，也從側面說明，入住體驗、綜合性價比等因素正在超越價格因素，成為西安旅客挑選酒店的重要維度。另外，商旅、親子、情侶成為2019年度西安酒店入住人數最多的用戶群體，西安商旅人群在逐年增長。

　　周卓瓴說，他們開拓的一貫宗旨是根據市場和消費者需求，並結合業主能力，保證在合適的市場、恰當的地理位置，採用適合的模式配合契合的品牌發展戰略，在西北也不例外。在簽約酒店專案前都會對當地市場及專案周邊進行詳細的調研，並充分考慮到消費者的需求，將符合市場情況和需求的酒店帶給更多消費者。

　　在洲際酒店集團看來，作為西北中心城市，西安除了有豐富的旅遊資源與商業潛力，還有很多成熟的本地業主。因此，西安一直是洲際酒店集團非常看重的市場，也是他們佈局網路中的重要節點，集團旗下豪華、高端、中端酒店品牌都有進駐，為旅客出行提供了豐富的選擇。

　　“我們未來還將繼續擴大在西安的發展。隨著去年眾多重量級企業落戶西安，加之西安本來就是一個熱門旅遊目的地，這勢必會帶來更多的商務、會議及休閒需求。” 周卓瓴說，未來2至3年裡，西安酒店需求將會進一步增長，特別是高星級酒店和特色酒店，這也帶來了更多機會。另據透露，2020年洲際酒店集團將會有一家新的高端酒店開業。

　　西安向國際消費中心躍進

　　除了文旅市場吸引力，21世紀經濟報導記者在採訪中發現，西安當地政府也花了大氣力引進高星酒店。

　　按照西安今年發佈的《西安國際消費中心城市創建實施方案》規劃，從多個領域擴張消費市場，力爭在5-7年內，將西安建設成國際性消費城市。到2025年，西安將全面建設成聞名全國、暢通全球的國際時尚之都、國際美食之都、絲綢之路電子商務之都、“一帶一路”國際會展之都和世界旅遊文化之都。

　　為破解高品質酒店發展瓶頸，吸引更多社會資本進入，2017年西安市投資委、市規劃局根據酒店選址要求和市場競爭環境，編制了高品質酒店發展規劃。其中，一期目標39座，二期目標76座，加上規劃之初全市在建的12座和已開業的89座，未來全市高品質酒店總數將達到216座。

　　2017年年底，西安市印發《關於加快推進高品質特色酒店建設的政策意見》（以下簡稱《意見》），給出了一系列優惠政策。《意見》提出，未來五年內西安新建投資額在5億元以上的高品質特色酒店將優先安排建設用地指標。

　　政策將對改建、擴建酒店項目的投資方進行獎勵。對經旅遊主管部門新評定的五星級、四星級新建酒店，分別給予500萬元、200萬元一次性獎勵。對已評定星級的酒店，通過改造升級，評定升為上一星級的五星級、四星級酒店，分別給予一次性獎勵250萬元、100萬元。

　　據西安媒體報導，自高品質酒店加快推進以來，一年多時間已啟動了97座酒店的招商及建設工作，超過了改革開放四十年來西安已有高品質酒店數量的總和。

　　去哪兒網提供的資料顯示，前11個月，西安酒店訂單量較去年同期增長1.3%，酒店均價268元每間夜，訂單量居全國第七。其中，三星級酒店均價258元，占比20%；四星級酒店均價379元，占比17%；5星級酒店均價693元，占比7%；民宿類均價182元，占比15%。

　　值得注意的是，全國高星酒店訂單最多的城市排名中，西安名列第9，排在上海、成都、北京、廣州、杭州、重慶、三亞、深圳之後。

　　21世紀經濟報導記者注意到，不僅僅是西安，西部的雲南、甘肅等地高星酒店都在近兩年快速增長。2019年首家萬豪酒店入駐昆明，首家喜來登也即將落戶昆明。繼2015年希爾頓酒店在雲南首家落戶撫仙湖後，近兩年又有陸續多家希爾頓酒店入駐雲南。不管是國內的萬達、融創，還是知名外資酒店品牌，都在發力投資西部文旅市場。

　　在西安創建國際消費中心城市背景下，高星酒店和高端商場、奢侈品牌都在集中入駐。2018年，北京華聯集團的第二家SKP旗艦項目在西安SKP開幕，一時間國際奢侈品大牌齊聚西安。西安日報稱，西安SKP開業不足半年便已取得接近20億元的銷售額。

　　今年10月份，西安曲江新區黨工委副書記、管委會主任姚立軍在接受媒體採訪時透露，西安小雁塔太古裡專案已敲定。繼SKP以後，一個新的時尚地標商業綜合體專案有望在西安落地。

　　今天，世邦魏理仕對媒體表示，經歷近10年的高速發展，2019年，商業地產進入全面調整階段，從一線城市到二線城市全線面臨供過於求的局面。“商業地產全面從業主市場轉變成租戶市場。”

　　租金下跌 商業地產“思變”

　　世邦魏理仕大中華區顧問及交易服務部董事總經理黃蔚稱，2019年，面對全球經濟增速放緩、中美貿易談判陷入拉鋸以及其他各種不確定因素，企業的擴張信心和決策被抑制，對於擴張保持謹慎態度，商業地產的新租和擴租數量回落，吸納收緊，租金下跌。

　　其中，就寫字樓市場而言，2019年，全國優質寫字樓市場表現出需求整體放緩、供應高峰持續、租金下行壓力加大三大特徵。

　　從資料看，今年前三季度，全國優質寫字樓市場累計吸納量同比下降44%；全國17個城市中有15個城市租金下行，深圳、華中和華北的二線城市下降幅度較大，僅有成都和南京持平。今年第三季度，全國平均租金出現了2010年以來的最大跌幅，季度環比為-0.6%。但值得關注的是，北上廣深的優質寫字樓表現出了特別的“韌性”。

　　黃蔚分析稱，也正因此，商業地產各個業態的租戶和業主開始“思變”，包括舊改、跨界、靈動辦公以及聯合辦公和地產科技的試水。“思變潮開始不同程度地影響商業地產的運營模式。”

　　零售物業市場將迎“Z世代”

　　世邦魏理仕指出，隨著“Z世代”進入消費市場，將打開消費者的新局面，從而為零售物業市場帶來新的變化。

　　“Z世代”指的是1998年到2010年出生的人群。他們的消費關鍵字包括：享樂主義、身心健康、移動科技一代、樂於分享評論、體驗至上、夜貓子。預計到2020年底，1.5億的“Z世代”將貢獻整體消費的40%。

　　黃蔚表示，2019年，全國優質零售物業市場整體企穩，隨著消費需求分化顯現，以“80後”和“90後”為代表的年輕一代撐起了中國奢侈品市場的半壁江山，分別貢獻了中國奢侈品總消費的56%和23%。

　　而到2020年，隨著“Z世代”進入消費市場，將打開消費者的新局面。從需求面看，全管道模式仍將是未來零售發展的主要趨勢，各品牌、業態將呈現多元化發展。從供應面看，2020年預計將有700萬-800萬平方米的新項目入市，零售將是老城區舊改的主要業態。

中港財團踴躍 估值高達77億

將軍澳日出康城發展趨成熟，雖然本港樓市前景未明朗，發展商進軍該區的意欲不減反增。港鐵（00066）旗下日出康城第12期招收意向書程序於昨天下午截止，勁收33份意向書，成為日出康城首個意向書數目突破30份的地盤，創日出康城新高。

總樓面面積約96.11萬方呎的日出康城第12期，屬於今年內第二個登場的日出康城地盤，可建單位數目達2000伙，吸引33家發展商表達有興趣爭奪。綜合市場資訊，提交意向書的發展商不少為本地發展商，包括長實（01113）、新地（00016）、信置（00083）、會德豐地產和南豐等已經在日出康城「插旗」的發展商。

至於活躍於本港土地市場的本地財團，亦有派員提交意向書，例如恆地（00012）、新世界發展（00017）、華懋、建灝地產、帝國集團，以及其士國際（00025）和爪哇控股（00251）等。中資發展商則只有中國海外（00688）已知有提交意向書，惟市場相信仍有不少中資發展商已入意向書。

港鐵發言人表示，於收到發展意向書後，港鐵將編訂經甄選的投標者入圍名單，並會盡快落實相關的招標安排。

日出康城第12期收到的意向書數目，屬於日出康城眾多期數之中，首個收到超過30份意向書的地盤；不過，意向書數目仍未及其他區域，例如香港仔南港島線黃竹坑站物業發展項目，累積批出4個期數，每個地盤的意向書數目由36份至39份。

商場將投入服務 發展風險降

資料顯示，日出康城第12期，位於日出康城的中央位置，由3幢分層住宅樓宇組成，處於正興建中的區內大型商場「THE LOHAS康城」上蓋，對面是同樣由3幢樓宇組成的第11期，而鄰近已開售的新盤則包括於今年5月發售的7A期MONTARA。

對於是次日出康城第12期的意向書數目突破30份，成為該區新高，第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為，市場前景不明朗的時間，港鐵物業項目抗跌能力較高，發展商首選此類項目投資，加上日出康城的商場即將投入服務，多個該區的屋苑亦陸續入伙，日出康城已步入成熟期，發展風險相應下降，令該項目更加吸引發展商參與，而近年不少中資發展商在港物色發展機會，亦帶動意向書數目增加。

不過，陳超國重申，招意向程序一向吸引發展商參與，「以保留入場（投標）的權利」，惟是否入標仍要視乎標書等因素。

中原地產測量師張競達認為，33份意向書的數目合理，而數目較第11期還要多4份，反映發展商對市區優質地皮的渴求，對後市仍然抱樂觀態度。他估計，該地皮的市值（已包括補地價）約48.1億元，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）5000元。

張競達的估值暫時屬於市場下限，上限則為76.9億元，樓面呎價8000元；若單計補地價金額，市場的估算約27.9億至29.8億元，每方呎補地價約2900至3100元。

半山豪宅身價萎縮，市場消息稱，不乏知名業主的西半山慧明苑2座頂層複式戶，實用面積2136方呎，附90方呎平台及847方呎天台，剛以6360萬元沽出，呎價29775元，售價相對滙豐銀行網上估價7950萬元，大幅低1590萬元（20%）。翻查同屋苑對上一宗頂層複式戶成交為1座頂層C室複式戶，面積及景觀相同，早於2014年以7400萬元易手，意味是次單位較5年前同類貨，仍要賣平1040萬元（14.1%）。

放盤逾年半 累劈1640萬

有代理指出，上址早於去年3月放售，但原業主「放下停下」，直至今年4月才再以8000萬元放售，換言之，放盤長逾一年半終累劈1640萬元（20.5%）沽出，以原業主2009年入市價3928萬元計，賬面賺2432萬元（61.9%）離場。

慧明苑位於干德道36號，過去吸引不少城中名人入市，如歌手鍾欣潼（本名鍾嘉勵）早於2004年以570萬元購入屋苑1座低層B室1個3房並持貨至今，而維他奶國際（00345）創辦人羅桂祥第三任妻子成小澄亦曾屬該屋苑業主。

Grand YOHO較上月平一球

元朗Grand YOHO樓價更單月急瀉近一成半。中原地產元朗副區域營業經理王勤學表示，1座中層D室，實用面積520方呎2房戶，原開價860萬元，終減至838萬元沽出，呎價16115元，樓價相對其樓下一個中層同室上月以975萬元易手，短短一個月多大冧137萬元（14.1%）。原業主2016年斥資760.9萬元一手買入，賬面獲利77.1萬元。

中原地產分行經理高鵬謂，薄扶林貝沙灣近期連錄多宗劈價成交，最新為6期6座低層B室，實用面積734方呎2房，原業主因「受社會運動影響急出貨」，短期內連急劈共300萬元（15.3%），剛終以1660萬元沽出，呎價22616元，呎價下破該屋苑今年低位。

沙田居屋愉翠苑逆市誕樓王，消息稱，Q座愉廉閣高層3室，實用面積519方呎原圖則2房間隔，以未補地價629萬元沽出，呎價12119元，屬該居屋今年5月至今三度登上沙田呎價最貴未補地價居屋寶座。原業主2001年以未補地價125.29萬元購入，賬面賺503.71萬元（4倍）。

港佔38%最多 朱惠德：看好將軍澳

在2002年成立的豐泰地產，多年來以本港為基地，再逐步投資周邊國家和地區的房地產市場。今年集團在環球投資方面取得豐厚成績，總投資額高達148億元，本港佔約38%，比重最大，其餘為日本、澳洲、內地及南韓。而集團近年在港最大宗買賣為去年底斥資33.8億元向會德豐地產一口氣購入包括MONTEREY、CAPRI及SAVANNAH共3個將軍澳南住宅項目的基座商場，商場至今已租出約65%樓面，其中新加坡首次來港發展的Invictus國際學校租用逾4.2萬方呎樓面，暫為現時最大租客。

首選高回報率項目

豐泰地產投資管理合夥人暨投資長朱惠德接受本報專訪時表示，集團今年在港及海外促成的投資超過10項，總投資額達148億元，較往年有增長，當中在港投資比例仍然最高，約佔38%，澳洲及日本分別約佔36%及23%；內地及南韓合計約佔3%，受到全球經濟政治不穩所影響，公司近年的投資策略亦有改變，放棄以往集中投資高增值項目的目標，改以高回報率作為投資首選。

集團去年向會德豐地產購入的將軍澳南3個商場，合計總樓面逾30萬方呎，朱惠德表示，交易於今年完成，命名為澳南海岸商場，至今出租率約65%，租戶多元化，呎租30至55元，其中Invictus國際學校剛承租MONTEREY基座商場MONTEREY PLACE的地下及1樓，總樓面超過4.2萬方呎，超越耀中國際學校（租用約2萬方呎）成為最大租戶。他預計3個商場全部樓面租出後，每年租金回報可達4至5厘。

「作為私募基金，投資要看中長線，本港現時投資環境，有危亦有機，一線舖位、遊客主導地區的舖位受到社會運動影響，但民生消費區舖位租戶為超市、飲食及餐廳等，租金未來仍有上升空間，集團看好將軍澳，因區內人口近年急增，總人口已超過40萬人，相信區內未來民生消費仍有上升空間，區內未來有新隧道落成、政府稅務大樓亦會遷進該區，發展前景備受看好。」朱惠德說。

政府去年《施政報告》公布重啟活化工廈政策，重建地積比率可獲增加最多20%，集團今年7月斥資2.5億元購入荃灣灰窰角街48號工廈地盤，朱惠德笑言：「攞番20% Bonus先」，並稱項目位置佳，鄰近西鐵荃灣西站，將投資5億元發展為商業項目。

未來續物色豪宅地皮

朱氏續稱，由於將工廈重建為工業、貨倉及物流等用途，重建地積比可獲得20% Bonus，未來仍會物色工廈項目，集團早前亦有競投香港仔黃竹坑站上蓋項目第四期，他表示特別看好黃竹坑，因自港鐵南港島線開通後，往來中環只需5分鐘。集團未來仍會物色豪宅地皮，「視乎發展方案，有啱都會競投！」

朱惠德指出，最近一年，市場有減息及政治不明朗等因素出現，要「睇時勢做投資」，集團在香港的基地以外，會重點投資日本市場。日本市場大，日本政府對外來投資提供多方協助，加上明年東京奧運會，亦有世博、賭場等利好因素帶動，相信集團未來在日本的投資會亦佔相當比重。

他坦言：「近幾年投資主要為播種期，料好快便會到達收成期，集團剛完成第6隻基金眾籌集資，集資總額達11.5億美元（約89.7億港元），現時手頭資金相當充裕。」

屋宇署公布，10月份共批出17份建築圖則，其中由中國海外 （00688） 等發展的啟德4B區2號地盤，獲批3幢分層住宅及1幢董事屋，項目總樓面涉約59.4萬平方呎。

屋署10月批出17圖則

屋宇署10月共批出17份建築圖則，其中港島6份、九龍4份及新界7份。其中，中國海外旗下的啟德第4B區2號地盤，獲批准興建2幢32層高及1幢8層高的分層住宅物業，並設1幢董事屋，以及1幢變電機房，整個項目涉及樓面約594,324平方呎。

其士國際 （00025） 的大圍沙田恆樂里5號項目，獲批建13幢3層高住宅物業，以及1幢8層高分層住宅物業，涉及樓面約121,272平方呎。

至於跑馬地山村道41至43號，可獲建一幢樓高23層的分層住宅物業，涉及樓面約30,050平方呎，申請人為新民置業有限公司，註冊董事包括陳敦洲、陳志斌等為中聯辦相關人士。

另外，西營盤第三街44至50號項目獲批建1幢20層高商住樓宇，住宅樓面涉20,755平方呎，另設非住宅樓面約5,018平方呎，項目由老牌辣醬食品余均益家族相關人士持有。

工商項目方面，新地 （00016） 的灣仔道222至228號前祥樂大廈，獲批興建1幢28層高商廈，商業樓面涉約131,140平方呎。

根據屋宇署今天最新發表的資料月報顯示，今年10月份全港共有6個私人住宅項目，合共2,074個單位落成（以屋宇署發出佔用許可證的樓宇數量為準），為今年單月次高，但較9月份的3,635伙急跌43%；至於，今年首10個月累計只有12,174伙私宅落成，較去年同期的13,086伙按年減少近7%，為近三年同期最少，並佔差估署全年預測的20,420伙只有約59.6%。

資料顯示，10月份本港共有6個私宅項目正式落成，當中較具規模包括白石角「嘉熙」，涉及1,122個單位；其次為白石角「雲匯」(2期)，涉及單位伙數640個；至於其他中小型項目包括西灣河「逸瑆」(144伙)、半山摩羅廟街18號(92伙)、西半山「大學閣」(75伙)及上水粉錦公路項目(DD 100 Lot 1909)(第2部分)(1伙) 。

新界落成量最大涉7727伙

按地區劃分，今年首10個月以新界區的落成私宅單位數量較多，該區共有24個項目落成，涉及單位總數7,727伙，佔同期整體私宅落成量約63.4%；九龍區有10個項目落成，涉及單位總數2,700伙，佔同期整體約22.2%；至於港島區則有17個項目竣工，涉及單位總數1,747伙，佔同期整體約14.4%。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，受一手空置稅影響，發展商調整施工進度，今年首十個月的私人住宅落成單位只有12,174個，僅佔差估署全年預測的20,420伙約59.6%，整體竣工進度落後預期。

全年落成量或接近1.6萬伙

而今年餘下兩個月仍有個別焦點項目可望趕及落成，當中包括屯門「上源」(1,154伙)、西營盤「翰林峰」(645伙)、大角咀「利奧坊．凱岸」(514伙)、西營盤「63 Pokfulam」(350伙)等，加上其他中小型項目，估計2019年全年落成量有機會接近1.6萬伙水平，料低於差估署所預測的約2萬伙水平。