《591新建案》統計今年六都及新竹總推案量達1.5兆元，案量前3名為新北市、台中及高雄，單一行政區推案量冠軍為板橋區，今年推案達到924億元。專家指出，全台房市買氣連3年復甦，其中板橋江翠北側重劃區近年主打讓利題材，普遍不到5字頭吸引買氣，成為推案熱區。

今年新北市以近4千億元的推案量排第1，全年度板橋江翠、三重仁義、二重疏洪道重劃區供給量不斷，推升新北市整體推案量能。單一行政區推案量最多的新北市板橋區，今年推案量達924億元，除了新板特區旁的總銷150億元指標豪宅案「馥華艾美」，量體都集中在江翠北側重劃區。屋比房屋總監陳傑鳴分析，像板橋江翠北側重劃區近年主打破盤讓利題材，吸引市場目光與買氣，目前區內普遍仍不到5字頭，相對板橋捷運站附近6字頭的新屋，仍有價格優勢，估計價格仍有往上空間。

捷運綠線影響推案
至於台中全年推案量2835億元則排第2名，《591新建案》分析主因是捷運綠線、水湳經貿園區等建設議題，將周邊縣市首購族拉進台中蛋白區塊，其中北屯區推案696億元，集中廍子、機廠特區等重劃區，明年捷運綠線開通後，預料建商會更積極推案。

第3名的高雄市推案量達2352億元，原因是三民、前鎮及鼓山市區小宅量體撐場，光是三民區公開「美樹大悅」、「樹禾苑」共百億量體的大型建案，再加上河堤社區的地上權新案，僅1字頭成交價，吸引周邊首購客，總價500∼600萬元可買2房再加上精華地段，吸引剛性自住族購屋。

都更案進場助拉升
在地行政區部分，推案熱區桃園龜山區，全年推案782億元，目前區域成交價落在24∼26萬元，且預料明年推案只會多不會少。台北市信義區今年推案量390億元為第10名，是北市唯一入榜，主要是今年有「冠德信義」、「ONE360 昇陽國際」等大量體新案，加上都更案進場拉升。

陳傑鳴說：「全台房市買氣連3年復甦，主要與今年台商回流投資爆發有關，目前民眾買房信心攀升，建商推案意願也增加。不少新興重劃區，成為建商的推案熱區，更吸引不少首購族及換屋族進場。」

全台各地房市升溫，土地交易量創歷史新高，據公開資料顯示，今年前3季位於7期的「億元豪宅」共有11筆成交，相比去年同期5筆成長逾2倍，交易總額16.8億元比起去年同期的5.6億元更有著近3倍的巨幅成長。

近年沉寂已久的台中7期豪宅房市終於回神，住商不動產7期南屯店經理黃權銘分析，豪宅客首選仍是7期核心的綠十字軸線、夏綠地園道為中心，串聯市政園道及世界新9大地標「台中國家歌劇院」，緊鄰台中消費力最強的百貨，屬台中最精萃的黃金地段。

寶輝秋紅谷衝首位
今年不少指標豪宅都傳出好消息，例如由國際級大師李祖原設計的豪宅「國泰層峰」，今年交易的16樓戶，則以總價7880萬元、單價56.1萬元的購入金額，擠進該社區目前揭露記錄的第4名。台灣房屋智庫經理陳炳辰分析，該社區位於精華地段7期市政特區，社區行情約在單價55萬元，高樓層賣在51、52萬元，與過去傳出開價6字頭起跳稍有落差，應不脫周邊豪宅競品多、房市尚處緩回溫等因素。

陳炳辰指出，7期今年以寶輝秋紅谷一枝獨秀，衝上中南部豪宅首位，另也不乏聯聚系列豪宅傳出轉手獲利消息，顯然當地雖然滿是豪宅，但有錢富豪看中收藏價值，加上身分象徵、增值空間、居住舒適等特色，都讓他處難以匹敵。

今年房市交易量可望逼近30萬大關，不過全台房市交易出現「北消南長」的結構改變，與2011年時相較，雙北房市交易量從八年前占全台37％，今年將跌破三成；隨著縣市合併、南高都會區崛起，南二都合計占比從當時的16％到如今已突破二成。

根據內政部最近公告的買賣移轉棟數，今年前11月全台買賣移轉棟數為27.1萬棟，全年預估近30萬棟水準。其中值得關注的是，房市「北溫南熱」的現象持續，對比八年前台北市、新北市分別占全台交易量14％、23％，到今年各已降至9％、20％；相較下，八年前台南市、高雄市分別占全台交易量6％、10％，今年已提升至8％、13％；桃園市、台中市則各維持在13％、14％。

台南、高雄房市持續增溫，許多開發商跨區往南買地推案，帶動當地房市人氣。各大房仲業者普遍認為，今年無論交易量與價格走勢，均是南強於北，預期這種態勢明年還會持續下去。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，南台灣的崛起趨勢明顯，主要原因在於，當地房價所得比相對負擔輕鬆，加上就業等基本面穩定，市場的確有落後補漲的味道，尤其是台南市2011年買賣移轉棟數還不到台北市的一半，差距約2.8萬棟，到今年兩市的移轉棟數差距僅剩下4千棟，不難看出這波移轉棟數「北消南長」的趨勢。

國家住都中心2020年將肩負更多任務，住都中心執行長張溫德表示，明年起除推動公辦都更案外，將首度參與直接興辦社會住宅。據了解，蔡政府為衝刺八年直接興建12萬戶達標，國家住都中心將扮救火隊角色。

蔡政府上任後，設立行政法人國家住都中心，首波工作目標為推動八大公辦都更案，並且與租賃公會合辦社會住宅包租代管等項目。2019年已順利完成圓山站周邊台銀土地公辦都更招標，目前正推動信義區兒福中心B1-1、B1-2招標。

張溫德透露，最近內政部責成住都中心執行保二總隊基地改建案，這是住都中心首度執行社會住宅興建案。位在中和蛋黃區的保二總隊基地，將劃出0.4公頃，打造地上20層、地下4層的大樓，提供317戶警消專案社會住宅，讓基層警消可用市價八折承租，未來採用統包工程方式招標，可爭取更快速時間完成工程。

另保二總隊還有1公頃土地，內政部也委由住都中心執行公辦都更案，預計打造兩棟大樓，一棟為保二、保三、保七等五個警消單位量身打造辦公廳舍，另一棟給出資人分回，可作住商混合大樓。住都中心希望在2021年啟動招商，接著進行更新計畫審議工作，預計2023年動工。

至於信義區兒福B1-2案，2019年12月因無人投標宣布流標，內政部次長花敬群強調，若只做豪宅案子會更好推，但仍希望這塊基地可達到更多公共性目標。

高雄經發局長伏和中30日表示，高雄明年除了將舉辦ICCA年會、以及全球港灣城市論壇，帶動高雄會展產業之外，產業園區的需求也相當強烈，和發園區「產一」用地已全數完售，仁武園區也在今年完成報編，招商說明會吸引上百家廠商業者出席交流，近八成廠商表達進駐意願，顯示各界看好高雄發展遠景，持續投資高雄。

高雄市政府經發局和勞工局30日聯手舉辦年終成果發表，高雄經發局提出今年六大亮點成果、以及二項明年施政願景，伏和中表示，韓國瑜市長上任以來，高市府施政的核心理念之一，就是全力「拚經濟」，今年重大民間投資金額累計達2,161億元，年成長1.9倍。

他說，企業對高雄的產業園區需求強烈，和發園區「產一」用地已經全數完售，仁武園區也在今年完成報編，經發局舉辦的招商說明會，吸引上百家廠商業者出席交流，近八成廠商表達進駐意願，顯示各界看好高雄發展遠景，持續投資高雄。

伏和中指出，隨著數位內容產業發展，今年有12家體感科技廠商落地投資，創造38.3億元產值，並補助研發36案、2.11億元，給予廠商最實質的幫助。

他說，以AI、IoT、Blockchain、FinTech等為主軸的高雄智慧科技創新園區KO-IN智高點也在今年啟用，同時協助新創、既有產業對接，進駐率已達八成，估計可衍生創造134個就業機會、2.6億元營業額、以及1.6億元投資額。

伏和中指出，高雄的國際會議及展覽舉辦場次持續上升，2019年辦理國際會議107場、展覽59場，都是五年來的最高，明年將在高雄舉辦的兩大國際會議，包括ICCA年會、以及全球港灣城市論壇，來自全球各地的出席規模都超過千人，可望再為高雄會展產業帶來一波動能。

根據內政部最新公告的移轉數據顯示，2019年前11月的全國的買賣移轉棟數為27.1萬棟，全年有機會接近30萬棟的水準，若統計區域的買賣移轉棟數佔比變化，則可發現近年房市已經呈現「北溫南熱」，人口最多的雙北市房市移轉佔比從2011年的合計37％，下滑至2019年的29％，但南台灣崛起態勢顯著，佔比從縣市合併後的16％，一舉拉高到21％，房市交易熱度明顯增溫。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，11月房市交易市況熱絡，有機會反應在12月的買賣移轉棟數上，全年的移轉棟數有機會接近或挑戰30萬棟，以區域來看南台灣的崛起趨勢明顯，主要還是當地的房價所得比相對負擔輕鬆，加上就業等基本面穩定，市場的確有一波落後補漲的味道出現，尤其是台南市2011年移轉棟數還不到台北市的一半，差距約2.8萬棟，到2019年台南與台北的移轉差距僅剩下4千棟，不難看出這波移轉棟數「北消南漲」的趨勢。

雙北市的買賣移轉棟數佔比從2011年，北市佔14％、新北佔23％的合計37％，衰減到2019年前11月的北市9％與新北市20％，合計減少約8個百分點，桃園市則維持佔比在13％，台中市則是維持在14％，台南市從6％增加到8％，高雄市則是從10％增加到13％，台南高雄房市持續增溫，也看到許多開發商跨區往南買地推案，也帶動當地的房市人氣。

曾敬德指出，不管最後移轉棟數是否突破三十萬棟，都無礙景氣復甦的判斷，畢竟2019年移轉棟數仍是創下近5年以來新高，也反應了當前市場也是五年來最好的時候。

陽明山一間三合院日前委託陳姓房仲，在591刊登廣告出售，權狀約49坪，開價達3.6億元，不輸頂級豪宅。價格驚人，不過陳姓房仲表示，不少人感興趣，親自上山看屋，有人打算保留下來自住，也有人打算拆掉改建洋房別墅。

這間三合院位於士林區東山路25巷，已靠近文化大學。外觀保存良好，除了正身，兩側護龍、稻埕也都很完整。

陳姓房仲表示，這間三合院目前屋主是一位專門收藏老建築的民眾，收藏已十多年，由於房子外觀保存良好，過去曾借給中國信託拍攝公益廣告、台南市文化局拍攝知名作家葉石濤紀錄片以及大學生拍攝畢業作品等。

目前還存在的三合院，多有七八十年以上，甚至上百年歷史，但這間三合院屋齡僅49年。陳姓房仲表示，這是謄本登記時間，實際屋齡可能更早，另外權狀坪數也僅包括三合院面積，部分土地因未登記並未計入。

陳說，這間房子為保護區合法建地，可以改建地下一層，地上三層洋房，不過，目前來看屋的，年紀稍大的都偏向不改建，打算買下來自住重溫舊夢，年紀輕的，則多打算想買下來改建別墅。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，該物件保留三合院古厝，且庭院戶外面積大，頗具特色，除了吸引退休自住的買家，也適合發展休閒餐廳，尤其不少遊客喜歡上陽明山泡溫泉，吃土雞野菜，體驗農家樂，復古風頗具市場。不過這類餐廳多半只在周末人潮熱絡，平常冷清，加上國內餐飲業競爭激烈，投資是否能如期回收，需多加評估。

台商回流帶動台中豪宅市場升溫，根據實價登錄資料統計，台中市七期億元級豪宅今年前三季共有11筆成交，較去年同期五筆成長逾一倍，總交易金額16.8億元，更較去年同期5.6億元成長近二倍。

值得注意的是，這些豪宅交易的熱區集中在七期新市政中心附近，包括大陸建設「寶格」、「麗格」、寶輝建設「秋紅谷」、富邦建設「新市政」及寶璽建設「天睿」等案。
市調指出，台中市今年土地交易量創歷史新高，推案量、買賣移轉棟數等房市指標都創記錄，新案價格直直上揚，不但北屯、海線等外圍區域房價站上2字頭，豪宅買氣也明顯回溫，億元以上豪宅成交屢傳捷報。

業者分析，黃金地段是購屋必要條件，但台商購屋置產觀點不僅於此，促使建商大手筆聘請國際大師操刀為建案鍍金，藉此凸顯買家的身分地位，也因此在豪宅市場掀起一波國際美學風潮。

台中漸成這些國際大師揮灑創意、標示美學理念的絕佳場域，如大陸「麗格」、富邦「新市政」、寶璽「天睿」等大案近期陸續完工，將為七期豪宅市場再掀話題。

住商不動產七期南屯店經理黃權銘分析，位於七期核心的綠十字軸線，以夏綠地園道為中心，串聯市政園道及世界新九大地標「台中國家歌劇院」。此區緊鄰台中消費力最強的百貨，園道兩旁名宅遍布，國際品牌如蔦屋書店、愛馬仕、三宅一生聚集，儼然是台中與國際品味接軌要地，加上寸土寸金，該區可望帶動台中豪宅價格持續創高。

以位於夏綠地園道第一排的大陸「寶格」為例，九成買家都是布局全球的台商。這些頂級客對具國際級設計水準的稀有產品情有獨鍾，也使大陸「寶格」能以均價67.1萬元穩坐台中第一豪宅寶座。位於綠十字軸線的寶璽「天睿」預計明年完工，此案規劃168至185坪，每戶總價最低1.3億元起跳，最新成交單價每坪逾75萬元，目前銷售近六成，已購客戶中，台商約占八成。

房仲龍頭信義房屋(9940)今(30)日公告指出，旗下子公司Sin Chiun Holding Sdn. Bhd.取得馬來西亞沙巴土地使用權，面積達101.7公頃，折合新台幣5.98億元。這是繼9月份信義房屋斥資近10億元買地後，再度加碼沙巴土地使用權。

公告內容指出，信義房屋子公司Sin Chiun Holding Sdn. Bhd.向非信義房屋相關人 M.T.& D.R. Sdn. Bhd.，取得馬來西亞沙巴土地，面積達101.7公頃，折合約1.017平方公里，交易總價相當於馬幣8,250萬元，折合新台幣約為5.98億元。

回顧今年9月，當時信義房屋公告以馬幣1.375億元（約新台幣9.8億元），購入馬來西亞沙巴環灘島土地使用權，使用年限77年，面積約60多萬坪，相當於201.6公頃。

據悉，上回信義房屋購入沙巴該島土地約一半面積，主要是看好未來性佳，目前購置的土地低度開發，自然環境狀況相當好，且信義房屋預計在購入島嶼上，打算開發觀光旅遊產業，但具體規劃與細節尚未確定，包括渡假村、飯店或是海島型住宅等都有可能，意味著信義企業集團除房仲本業、開發事業外，也正式跨入觀光旅遊產業。

因此時隔三個月後，信義房屋再度加碼買入馬來西亞沙巴土地使用權，也被外視為跨入觀光旅遊產業的企圖心強烈。

三環六線中的「八里輕軌」可行性研究，日前獲得交通部審查通過，並爭取2020年初獲政院核定，另外再加上「淡江大橋」預計2024年完工，看似交通利多的新北市八里區，房價要開始上漲了嗎？對此專家表示，這兩項交通建設，對於八里的影響相當有限，預估房價不會有太大的漲幅。

投入76.89億元打造的八里輕軌，全長約5.6公里，沿線共規劃7座車站，串連淡水、八里直捷運輸服務。新北市捷運局指出，八里輕軌完工後，不但可提供當地居民通勤服務功能，也能帶動八里地區觀光與地方發展；而目前進入第二階段的淡江大橋，預計2020年9月完工，第三階段的主橋段工程，也在今年2月23日開工，預計全部工程將在2024年9月完成。

一般來說，交通便利的地區，房價自然會跟著水漲船高，而在這兩大重要交通建設的加持之下，八里的房價卻被認為不會有所上漲。對此，地產專家張欣民表示，因為八里「尷尬」的位置，讓八里輕軌與淡江大橋所帶來的效果相當有限，才限制了房價上漲的空間。

張欣民解析，八里這個地方沒辦法熱絡起來，主要就是因為地形跟位置的關係，多數人在風水上會有所忌諱，而八里又因為山上墳墓多，讓人不想在這裡買房，又因為腹地又少，可開發的空間本來就不多，再加上沒有鐵路及捷運進駐，讓交通的部分成為八里最大的問題。

張欣民認為，不能說淡江大橋對八里來說沒有影響，但效果實在有限，且淡江大橋連接淡水沙崙路和八里台北港，對淡水地區受惠較多，反而對八里交通方面影響不大；而八里輕軌的部分，也因為輕軌速度本身就比較慢，對於通車族來說也不是很方便。

另外，張欣民也提到，八里原本可靠著台北港帶動當地的發展，但幾十年過去了，台北港也沒有發展起來，加上重劃區的房價，又比淡水地區高一些，即使新建案狂推「景觀宅」，強調可飽覽淡水河岸，但差不多的房價，讓許多購屋族群認為，還不如買在淡海新市鎮，因為交通方面就大勝八里，才會讓該重劃區建案，閒置了10多年不見起色。

興發集團(600141)12月30日晚間公告，公司擬投資新建後坪磷礦200萬噸/年採礦工程項目，項目投資概算7.56億元。項目建成投産後，公司將新增200萬噸/年磷礦産能，預計每年可實現銷售收入4.18億元，凈利潤1.31億元。

　　近日，信用中國網站公示行政處罰決定書顯示，江門市新會區城市管理和綜合執法局對富利建設集團有限公司（以下簡稱“富利建設”）罰款1萬元，其違法事實為駿凱豪庭二期二標工程未取得建設工程規劃許可證，擅自建設。記者查詢發現，富利建設為保利發展控股集團股份有限公司（以下簡稱“保利地產”，股票代碼：600048）旗下全資子公司。

　　富利建設違反了《建築工程施工許可管理辦法》第三條規定。依據《建築工程施工許可管理辦法》第十二條規定，江門市新會區城市管理和綜合執法局作出上述處罰。處罰決定日期為 2019年12月18日；行政處罰決定書文號：新城管罰字[2019]5-008號。

　　《建築工程施工許可管理辦法》第三條：本辦法規定應當申請領取施工許可證的建築工程未取得施工許可證的，一律不得開工。

　　《建築工程施工許可管理辦法》第十二條：對於未取得施工許可證或者為規避辦理施工許可證將工程項目分解後擅自施工的，由有管轄權的發證機關責令停止施工，限期改正，對建設單位處工程合同價款1%以上2%以下罰款；對施工單位處3萬元以下罰款。

　　官網顯示，富利建設成立於一九九三年，隸屬於保利地產，定位為保利發展控股集團負責工程建設的平臺，保利建築產業鏈整合的平臺，“一主兩翼”戰略的重要增長點。

　　富利建設集團業務覆蓋面涵蓋土建、裝飾裝修、家居智慧化、市政公用工程、建築機電工程等業務，具有“建築工程施工總承包壹級”、建築裝飾裝修工程專業承包壹級、建築機電安裝工程專業承包三級、市政公用工程施工總承包貳級、機電工程施工總承包貳級、消防設施工程設計專項乙級、消防設施工程專業承包貳級、安全技術防範系統設計、施工、維修資格證等多項資質證書。

　　保利地產披露2019年半年度報告顯示，富利建設主要經營地及註冊地均為廣州市；保利地產直接持股100%。

　　據報導，保利地產通過合作方式取得江門市新會區駿凱豪庭專案地塊（國土證號：新國用（2004）第01047號、新國用（2004）第01048號、新國用（2004）第01049號），項目用地面積約為1140203平方米。

　　中國經濟網記者查詢發現，江門駿凱豪庭建設單位為江門市駿凱豪庭開發建設有限公司，隸屬於保利地產，保利地產間接持股51.00%。

　　據報導，目前，江門駿凱豪庭已改名為新會保利西海岸。半年報指出，保利地產該專案權益為51.00%；專案計畫投資為85.67億元；2019年新開工13.91萬平方米；累計簽約面積為17.30萬平方米。

1997年，紅星美凱龍董事長車建興帶著女兒偶然一次吃肯德基的經歷，引發了建造家居商場連鎖經營模式的靈感。

2015年6月，紅星美凱龍家居集團股份有限公司（美凱龍家居）在香港掛牌上市，2018年1月，美凱龍家居在上交所上市。建設家居商場，大量的商鋪和土地儲備是基本的支撐，將家居業務衍生到商業地產領域，成為紅星美凱龍一次順理成章的業務跨界。

在香港、上交所上市的美凱龍家居僅負責美凱龍旗下的家居建材商場業務。美凱龍家居的控股股東為美凱龍控股集團，這才是車建興旗下的旗艦公司。而在美凱龍控股集團旗下，最大的業務板塊並非美凱龍家居，而是由紅星企發（全稱“重慶紅星美凱龍企業發展有限公司”）負責的商業地產及住宅開發業務、商業管理業務。

目前，紅星企發與其子公司紅星企管（上海紅星美凱龍企業經營管理有限公司）和孫公司上海紅星地產（上海紅星美凱龍房地產集團有限公司）為核心，構築了紅星系房地產帝國的核心版圖。

相比家居業務，紅星地產的熟知度並不高，事實上，自2009年左右起，紅星系就開始進軍房地產開發業務，依託經營家居門店和自建家居商場的資源優勢，在家居商場附近一併獲得部分其他商住用地，營收和城市佈局正在逐年上漲。2016年-2018年，紅星地產簽約銷售額分別為137.14億元、259.61億元、405.08億元，營收分別為56.41億元、74.79億元、82.53億元。紅星地產業務目前已經落子國內50多個城市。

儘管紅星地產營收和銷售額不斷增長背後，紅星美凱龍控股集團負債千億，不斷向地產業務輸血以供持續發展。另一方面，在當前房地產行業整體下行的環境下，紅星地產有較多土地儲備位於三線及以下城市，開發週期長，如何化解庫存壓力是擺在面前的現實問題。

地產業務發展依靠集團輸血

公開資料顯示，紅星企發成立於2011年，主營業務為商業綜合體投資開發運營、商業資產受託管理及房地產開發，實際控制人為紅星美凱龍控股集團。

2018年，紅星企發期末總資產為857.18億元，總負債超過781億，資產負債率高達91.19%。

有了紅星控股集團的持續資金扶持以及傢俱連鎖商場模式的資源優勢，紅星系地產市場佈局正逐步擴大，目前已落地國內50多個城市。2016年-2018年，紅星地產板塊簽約銷售額分別為137.14億元、259.61億元、405.08億元，營收分別為56.41億元、74.79億元、82.53億元。

2018年紅星企發的營收95.11億元，相比於2017年的86.13億元，同比增長10.4%，但是，淨利潤只有1.57億元，相比於2017年的3.4億元，同比下降53.8%。

2018年，紅星企發從紅星美凱龍控股集團獲得的借款及往來款為112億元，占集團年末其他應收賬款總額的57.79%。

資料表明，紅星房地產業務的發展依賴于紅星美凱龍控股集團的資金支持。2018年，紅星美凱龍控股集團的其他應收款為167.5億元，主要是商業地產的業務合營及聯營企業的借款及往來款，以及預付的定金及保證金等構成。在其他應收款前五名名單中，均為地產開發公司，累計借款及往來款金額為45.58億元，占總額的26.92%。

號外|負債780億！解密紅星美凱龍的地產版圖


值得注意的是，上述前五名名單中，有四家為紅星美凱龍的關聯公司，分別為保山紅星城鄉投置業有限公司、太原星光寰宇房地產開發有限公司、徐州茂星置業有限公司、太原雙明凱龍房地產開發有限公司，這4家累計借款及往來款金額為40億元。

同時，紅星系地產開發成本在總公司的開發成本中佔據較大份額。2018年末，紅星美凱龍集團存貨總額為484.06億元，主要包括開發成本與開發產品等，同比增長95.68%，主要是商業地產、住宅銷售板塊業務發展，使得開發成本增加較多所致，其中開發成本為428.06億元，同比增加230.58億元。

財經評論員嚴躍進則認為，從地產行業來看，紅星地產並不是一家全國性房企，“現在來看，相對比較穩健，但沒有太大成長性，如果後續與傢俱業務結合，對（紅星地產）接一些精裝修業務、招投標拿地是有機會的”，嚴躍進對網易財經說。

母公司負債千億

2018年，紅星的負債持續攀升，其中以流動負債為主。截至2019年上半年，紅星美凱龍控股總負債1662.87億元，較2018年末的1479.7億，增長12.38%。

資料顯示，紅星地產在紅星美凱龍控股的負債中佔據較高比例。千億負債壓力之下，紅星美凱龍控股究竟能夠支撐紅星地產到何時？

2018年，紅星美凱龍控股預收款項331.51億元，同比增加169.29億元，主要由房屋銷售構成，占比為94.6%。其他應付款為128.52億元，同比增長6.35%，主要由商業地產板塊產生的借款和往來款，家居業務形成的商戶品質保證金及押金和代收商戶貨款構成，借款和往來款占比約35.55%。

除了負債之外，紅星美凱龍控股還為關聯公司提供巨額擔保。2018年，紅星美凱龍控股擔保金額為79.67億元。其中為上海新華成城資產管理有限公司、重慶潤田房地產開發有限公司分別提供33.68億元和16.07億元，位列擔保金額第一、二名，占總擔保額62.4%。

上海新華成城資產管理有限公司的經營範圍除了資產管理、投資管理等外，其中還包括房地產開發與經營。2013年，上海新華成城資產管理有限公司以26億元底價競得上海閔行區虹橋鎮地塊，這塊地因原開發商資金鏈斷裂停工十年而被稱為“魔都第一爛尾”。

重慶潤田房地產開發有限公司由重慶力帆集團和紅星美凱龍共同出資成立，註冊資本3億元，由力帆集團創始人尹明善之子尹喜地擔任董事長，目前運營的商場包括力帆•紅星國際廣場等。2019年力帆集團爆發債務危機，並被供應商告上法庭。力帆集團旗下上市公司力帆控股7月份披露的資料顯示，近12個月力帆未披露的累計發生的涉及訴訟（仲裁）涉案金額達14.23億元。在拖欠款供應商名單中，上海紅星美凱龍商業保理有限公司赫然在列。

土地儲備多在三四線城市

紅星地產的發展主要依託於經營自家門店和自建家居商場，由此在家居商場附近一併獲得部分其他商住用地，因此，佈局比較廣泛。目前，紅星地產的專案主要分佈在華東、華北、西南，這三個區域的合計簽約銷售額占比在80%以上。華東區域專案主要分佈在上海、無錫、常州；華北區域專案主要分佈在天津和廊坊；西南區域專案主要分佈在重慶、成都以及昆明。

在上述這些區域，紅星地產的專案開發業態主要以百貨商場為核心的商業綜合體，主要產品包括寫字樓、SOHO、商鋪等多種商業地產以及部分住宅產品。目前，該公司商業地產的核心產品是以“紅星國際廣場”命名的城市綜合體和以“愛琴海”命名的購物中心。截至2018年末，紅星地產共運營17家愛琴海購物中心。

持續的擴張和下沉，紅星地產的規模也在逐漸擴大。2016年-2018年，紅星美凱龍商業地產新開工面積持續增長，分別為97.06萬平方米、216.53萬平方米、728.4萬平方米。簽約金額分別為137.14億元、259.61億元、405.08億元。2018年5月，車建興曾表示，紅星地產正向千億目標邁進。

截至2019年3月末，紅星地產商業地產及住宅在建項目共計45個，在建項目可售面積1293.18萬平方米，已售面積514.14萬平方米，剩餘可售面積779.04萬平方米。

大公國際資信評估有限公司2019年11月給出的跟蹤評級報告稱，紅星美凱龍家居商場和商業地產業務仍有一定關聯，隨著紅星美凱龍品牌影響力的擴大，公司商業地產業務擴展速度及土地儲備獲取能力不斷提升，公司土地儲備較充足，能夠滿足可持續發展，但同時公司較多土地儲備位於三線及以下城市，開發週期較長，區域市場存在一定去庫存壓力。

財經評論員閆嚴躍進對網易號外表示，近兩年紅星地產持續拿地，但土地市場正面臨著降溫的大背景，後續紅星地產的地塊如何解套以及運營，存在一定壓力。


另外，嚴躍進認為，受當前房地產市場降溫的影響，許多房企面臨資金壓力。紅星地產在制定衝擊規模的目標上，應該注重科學。土地市場降溫影響比較大，“行情好的話，（房地產）企業銷售就好，行情不好，銷售就不好，如果盲目沖規模，品質問題等就會出現”。

北京目前滯銷的限競房都集中在五環到六環之間，地理位置偏遠，交通不發達。一些偏遠地區，例如青龍湖地區，配套設施甚至無從談起。

超半數限競房滯銷 北京商品住宅庫存創8年新高


在各地人才政策鬆動之際，北京商品房庫存卻悄然創下新高。

中原地產研究院資料顯示，2019年北京商品住宅庫存達到7.85萬套，創下8年來的歷史新高。

在北京目前積壓的商品房庫存中，近兩年集中入市的限競房又佔據主流。中原地產研究院資料顯示，限競房佔據了近兩年市場供應的70%。限競房已累計供應5.87萬套，但目前庫存仍高達3.38萬套，整體去化率只有42.42%。

限競房滯銷由此成為目前北京商品房庫存高企的主要原因。

多個業內專家在接受時代週報記者採訪時認為，限競房大量供應、多數項目同質化程度較高以及地理位置較偏遠、區域板塊配套設施不成熟，是限競房滯銷的主要原因。未來通過放寬限售限制、發展區域經濟等方式，或許可以消解目前居高不下的庫存。

一位房企工作人員在12月28日對時代週報記者表示，尚未解決住房問題的剛需人群，實際上更希望能在交通、區位以及教育醫療等配套設施上“一步到位”，儘量避免後期置換。而目前很多限競房項目都處於極為偏遠的地區，與剛需家庭的需求不匹配。

超半數限競房滯銷

限競房是指“限房價、競地價”的商品房。

2016年下半年，北京對土地拍賣採取新規則，在“招拍掛”過程中，對擬出讓地塊限定住房套型，限定最高房價。限競房地塊執行“7090政策”，即套型面積90平方米以下的住房面積占所有住房面積比例70%以上。取得房產證後五年內不可自由買賣。

自2017年開始，限競房地塊開始成為北京土地供應市場的主流。資料顯示，2017年北京非政策性商品住宅地塊成交44宗，皆為限競房；2018年，非政策性商品住宅地塊成交42宗，限競房佔據41宗，不限價地塊僅有1宗。

在大量土地供應之後，限競房也在2018年和2019年集中入市，改變了新房市場上的供應結構。“買方市場”也到來了。

時代週報記者注意到，2018年北京新增住宅供應4.55萬套，成交套數僅為2.36萬套，這也是近年來首次新增供應住宅數量大幅超過成交套數。2019年北京新增供應住宅繼續攀升，達到4.68萬套，但成交只有3.57萬套，供給遠大於需求。

與此同時，北京商品房住宅庫存也開始屢創新高。2018年上市存量套數達到了6.43萬套，2019年達到了7.85萬套。

中原地產研究院資料顯示，截至2019年末，限競房已經累計供應了5.87萬套，但庫存仍高達3.38萬套，限競房整體去化率只有42.42%。限競房滯銷成為北京商品住宅庫存高企的主要原因。

2019年12月29日，易居研究院研究總監嚴躍進告訴時代週報記者，北京潛在的購房需求非常大，理論上講不應該出現庫存積壓的狀態。雖然限競房在價格上有優勢，但綜合考慮下來，源於其產品功能表現並不符合個人購房者的需求。

嚴躍進還表示，限競房的這種庫存積壓的問題，也曾出現在其他“保障性”住房中，例如共有產權房、限價商品房甚至更早的低價商品房中。

另外，北京樓市呈現的明顯降溫狀態，又為限競房積壓的庫存吹響了警報。

據一線城市緯房指數監測顯示，自2019年7月以來，一線城市除了深圳房價獨自持續上行，北京、上海、廣州等城市繼續調整。其中，北京房價下調速度要快於其他一線城市。與2017年4月的最高點相比，2019年11月北京房價約下跌了18.5%。

二手房市場也呈現明顯的涼意。貝殼研究院資料顯示，2019年11月北京二手房掛牌均價6.13萬元/平方米，較上年同期下滑4.67個百分點。

根據貝殼找房上的房來源資料，不少二手房降價出售，較2017年價格下降20萬元起步。

土地供應結構生變

時代週報記者注意到，目前北京正在改變土地供應市場的結構，不再以限競房為主，或將對目前限競房庫存積壓的狀況帶來改變。

時代週報記者梳理北京土拍市場瞭解到，2019年北京共成功出讓58宗經營性用地，其中包含21宗限競房地塊，14宗純商品房地塊，14宗共有產權房地塊，1宗自持住宅地塊以及8宗商業類地塊。

地理位置優越的城六區也推出了不少地塊。其中海澱區、豐台區、石景山區以及朝陽區分別拍出了7宗、6宗、6宗以及5宗土地。

但在2017年和2018年，北京出讓的純商品房地塊分別只有0宗和1宗。

從趨勢上看，2017年和2018年均以供應限競房土地為主，到2019年北京已經轉變成限競房與不限價商品房住宅各一半的供應節奏。

合碩機構首席分析師郭毅在2019年12月29日對時代週報記者表示，現在規資委已經減少限競地的供應，同時也在大量地塊上取消了70/90的限制。未來隨著產品同質化、價格相似、總價接近的限競房進入到庫存減少、供給小於需求的情況，限競房的庫存自然會去化。

郭毅還強調，特別是未來形成以商品房為主的供給格局，對限競房庫存的去化將形成倒逼和擠壓的效果。雖然從2019年來看這樣的趨勢還不是特別明顯，因為2019年才開始出現城區和城市核心區地段的商品房地塊。隨著這些項目在2020年開始陸續入市銷售，限競房的去庫存也會進入到倒計時階段。

對於限競房去庫存的問題，嚴躍進則認為可以遵循“缺哪裡補哪裡”的思路，分別從配套設置建設以及限售政策等方面入手。

根據時代週報記者近日的走訪調查發現，北京目前滯銷的限競房都集中在五環到六環之間，地理位置偏遠，交通不發達。一些偏遠地區，例如青龍湖地區，配套設施甚至無從談起。而位於三環以及城六區，地理位置優越的限競房項目，一經推出便一搶而空。

嚴躍進進一步指出，對於交通不便、配套設置不完善的限競房項目，可以通過新建配套學校、完善軌道交通等方式提高房屋性價比，而對於一些無明顯定價優勢的限競房專案，則可以通過降價的方式實現去庫存。此外，嚴躍進提醒說，限競房置業後有五年的限售期，被要求不允許短期內交易，也可以通過調整房屋持有期間的交易條款，允許房屋更加靈活地使用、交易和轉讓等方式盤活，加強庫存去化。

為“續命”，房企融資已經十八般武藝齊齊上陣。2019年，雖然頻遭破發、認購不足的尷尬，但是中小房企赴港上市的熱情仍然有增無減，據統計，2019年登陸港交所的房企有德信中國、銀城控股、中梁控股、中國天保、新力控股、景業名邦6家，這一數字與2018年持平。此外包括保利物業和時代鄰里在內的8家房企分拆物業公司也陸續在港交所掛牌。


統計顯示，上市的6家房企中，募集資金最高不過30億港元，最低不超5億港元。其中募集資金最低的是天保集團上市所得款項淨額約為4.17億港元，最高的融資來自中梁控股，其排名TOP30，但其募集資金也僅有27.73億港元。

招股階段認購不足在今年上市房企中也多有發生。德信中國計畫發售5.32億股股份，其中10%作公開發售，90%為國際配售，招股結果顯示，香港部分公開認購不足，最終導致國際配售提升為總計畫的96.8%。

首日破發則更是見怪不怪。

除了IPO之外，房企美元融資的數量也刷新歷史記錄，截至日前，2019年房企合計海外發佈的美元融資超過700億美元，相比2018年同期上漲了接近50%。

即使高息也在所不惜。進入12月，在11月單月超過50億美元的融資基礎上，房企繼續密集發佈融資基本，超過10家房企發佈了超過20億美元的融資計畫。本月毅德國際控股有限公司發佈公告披露擬發行美元優先無抵押票據，年利率最低14%；佳源國際合共額外發行6750萬美元票據 利率為13.75%；力高地產集團有限公司擬發行本金總額為2.5億美元的優先票據，票據將於2019年12月10日起（包括當日）按年利率11.5%計息；華南城擬發行1.5億美元2020年到期優先票據 利率11.5%。

中原地產首席分析師張大偉接受21世紀經濟報導記者採訪時認為：整體看，房地產行業資金緊張，房企抓緊視窗期，大量大額度發行美元債。2019年房企美元債刷新紀錄已成定局。對於美元債來說，是部分房企的重要資金補充，但因為額度原因，很難成為最主要來源。美元債的井噴對緩解部分企業融資有很大好處。

著名經濟學家宋清輝在接受媒體採訪時分析稱，房地產企業密集發債有三個方面的原因，一是其他融資管道嚴重受阻；二是2018年下半年以來，國家多次出臺民企紓困政策，引導金融服務實體經濟，而不是投向房地產；三是房地產企業債券到期量增加，不得不通過債券發行應對債券到期帶來的融資缺口。對於未來的市場情況，宋清輝預測，在經濟下行壓力仍然較大的情況下，未來房企融資環境不容樂觀。在房企普遍負債率較高的情況下，蘊含著危機，2020年爆雷的風險概率很大。

天風證券分析師孫彬彬的研報認為：12月6日中央經濟工作會議並未再提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，但是首次將“穩地價”寫入中央經濟工作會議報告。該如何解讀這一變化？在房企融資持續收緊的背景下，房企面臨較高的再融資壓力，房企融資邊際放鬆符合防風險和穩增長的需求。

商業性房地產開發貸三季度淨增加1600億，相比上半年的5600億，環比增速明顯降低，預計這一趨勢還將持續；信用債7-11月份淨融資為-305.2億元，10-11月份ABS淨融資連續為負，海外債能夠實現一定的淨融資但預計難以持續；房地產信託也受到64號文的“餘額管控”。

但是，從央行的一系列表態來看，簡單放鬆房企的融資顯然面臨較多的約束：一方面，《中國金融穩定報告（2019）》指出我國的中國住戶部門債務負擔已經由2018年低於國際平均水準上升為與國際平均水準相當，且部分地區住戶部門和一些低收入家庭債務風險較為突出；另一方面，房地產市場風險可能在某些區域顯現，並可能傳導至金融機構。所以未來政策走向預計僅僅是微調。

穩預期主要的方式是穩房價，穩房價先要穩地價，而穩地價最直接的方式就是對房地產融資進行管控。兼顧防風險、穩增長的實際需求和穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，房企融資邊際放鬆、區別對待是目前政策的最好選擇，簡單大規模放鬆房企融資的可能性非常小，且目前已經出臺針對信託和海外債的政策，融資放鬆還受到一定的政策管控約束。

2020年，房企面臨較大的再融資壓力，信用債、海外債和ABS合計再融資需求超過6000億元，其中信用債再融資需求2095.7億元，海外債淨融資需求294.65億美元（按照匯率為7來估算，約2063億人民幣），ABS再融資需求2287億元。

合理考量房企的再融資壓力，我們認為需要同時考慮杠杆、待償還的公開市場債務規模等指標，綜合來看，恆大、綠地、泛海、新湖中寶等房企，兼具債券再融資規模高、高杠杆經營的問題，再融資壓力較高。

梁志堅稱無關「鬥地主」

再有地產商響應政府號召撥出土地作基層房屋用途，會德豐地產昨天宣布，將向非牟利機構以每幅土地一元租金形式，借出合共逾50萬方呎的土地，以興建過渡性房屋，項目建成後將交予香港社會服務聯合會及九龍樂善堂營運。借出年期8年，涉及多幅分別位於大埔、屯門、東涌的地皮，提供合共逾2000伙過渡性房屋，預期累計可惠及逾6000個家庭，或逾兩萬名人士。

會德豐地產主席梁志堅表示，該公司有意且有合適土地用作過渡性房屋發展，希望此舉有助解決短期樓宇短缺恐慌；該公司會負責前期工程開展工作，包括初步土地平整及規劃申請等相關程序及費用，開支未定。他透露，位於上述3區的項目會以「組裝合成」建築法施工，合計最多可興建2800伙，其中位於大埔工業邨「再入一啲」近海皮的地盤面積較大，涉及約1800伙。

位於大埔屯門東涌

《施政報告》宣布大增過渡性房屋，目標3年內提供10000伙單位，並提出可透過地產商自願借出和交出土地來發展項目。其後，新世界（00017）宣布將捐出300萬方呎農地，其中100萬方呎交由社企「要有光」發展基層房屋，年期最長至2047年。恆地（00012）亦借出元朗錦上路江夏圍一幅42.8萬方呎棕地，以興建約2000個組合屋單位讓輪候公屋的劏房戶及低收入家庭入住，借地為期7年。

梁志堅表示，該公司主動接觸政府提出方案，希望能協助推動過渡性房屋供應的目標。他否認此舉與社會上「鬥地主」的氣氛有關；租期完結後不一定會收回土地改劃發展為私樓，但未來情況難料，房屋供應增加之下，長遠也未必需要過渡性房屋。對於有議員質疑地產商借地是迫使政府出資「鋪橋搭路」後方便發展周邊地皮，梁志堅稱，大型屋苑所需的基建配套與過渡性房屋相差很大，要做多很多工夫。

林鄭：民商官合作 達標在望

特首林鄭月娥昨晚在Facebook上發帖文指出，今年《施政報告》提出在未來3年提供10000個過渡性房屋單位的目標，當時很多人都懷疑是否「吹水」。不到3個月，各界反應熱烈，包括私人發展商以象徵式租金提供土地，至今約8000個單位已到位。相信經民、商、官通力合作，達標在望。她續說，不久前她曾到九龍城參觀由九龍樂善堂負責、全港第一個改建校舍作過渡性房屋的項目。林鄭指，相信憑藉樂善堂的經驗及熱誠，昨日公布的項目一定會取得成功。

陳帆指對社會是一支強心針

運房局局長陳帆表示，公營房屋供應雖有所改善，但預期未來10年供求仍然有差距，在供應缺乏下，過渡性房屋可紓緩居住環境惡劣家庭的困境。11月公布當時覓得土地可興建過渡性房屋6000伙，現時會德豐地產提供近50萬方呎土地，興建大概2000伙過渡性房屋單位，對整個社會、運房局以至特區政府是一支強心針，代表社會的凝聚。陳帆又指出，有其他地產商有意借出土地，有信心可達到未來3年提供10000伙過渡性房屋的目標。

梁志堅又稱，該公司所持農地不多，總數不足500萬方呎，相信其他持有更多農地的地產商亦有所行動，有與個別一兩家地產商談論相關話題，把不同性質的事情以不同方式向政府商討，希望能在這個非常時期，尤其是房屋短缺期間，及早幫助劏房戶解困，相信由私人公司與政府合作是相得益彰。

9個月跌一成 平絕LOHAS商場上蓋

經濟前景不明朗，樓市回軟，地價亦告回落。港鐵（00066）旗下將軍澳日出康城第12期上周一（23日）收到破紀錄的33份意向書，創日出康城新高，昨天展開招標程序，明年2月4日截標。消息人士透露，港鐵與地政總署就該地完成補地價磋商，金額約27.25億元，每方呎樓面補地價（下稱樓面補價）約2835元，較9個月前招標的第11期約3194元，下降逾11%。

日出康城第12期由3幢分層住宅樓宇組成，處於興建中的區內大型商場「THE LOHAS康城」上蓋，可建單位數目達2000伙，共吸引33家發展商提交意向書，屬日出康城眾多期數中，首個收到超過30份意向書的地盤，創區內歷來新高。提交意向書的發展商包括在日出康城已有項目的長實（01113）、新地（00016）、信置（00083）、會德豐地產及南豐等。

補價料27.25億 分紅比例定輸贏

消息指出，第12期的補地價金額約27.25億元，以可建總樓面面積約96.11萬方呎計算，樓面補價約2835元。招標條款訂明，入標財團須自行建議一筆不少於3.5億元的金額作為入場費。

至於分紅比例下限則為15%，意味將以入標者自行向港鐵建議的出價及分紅比例定輸贏。港鐵之前招標的日出康城第10及11期，固定分紅比例為20%，反映是次第12期的招標條款略有不同。

根據市場早前估算，單計第12期的補地價金額約27.9億至29.8億元，樓面補價約2900至3100元，即實際補地價金額低過市場估值最少逾2%。

資料顯示，第12期對面是同樣由3幢樓宇組成的第11期，於今年3月推出招標，4月由信置、嘉華國際（00173）和招商局置地（00978）3家發展商合組的財團奪標，當時項目的樓面補價約3194元，為日出康城地皮歷來的樓面補價紀錄，以此比較，地價在9個月內下跌11.2%。此外，第12期位處地盤前排位置，料景觀亦較第11期優勝。

至於同處商場上蓋的第7期，即現時第7A期MONTARA及7B期GRAND MONTARA地盤，在2015年5月招標時，樓面補價亦達3147元，反映第12期為日出康城的商場上蓋項目中，樓面補價最低的一個。

萊坊估計入標發展商約15個

萊坊執行董事兼估價及諮詢主管林浩文認為，雖然近期巿況一般，又有社會運動等因素，但鐵路項目的大型住宅地供應有限，始終有其吸引力，估計有約15個發展商正式入標。

不過，由於項目發展規模不小，林浩文估計，入標財團以中大型發展商為主，部分會以合組財團形式分攤發展風險，並相信部分中資發展商亦將合組財團入標，獨資發展機會較低。

樓市氣氛仍然疲弱，車位市場亦陸續有蝕讓成交出現，根據土地註冊處紀錄，新近有兩宗新界車位蝕讓個案曝光，其中深井豪景花園一個車位今年11月以58萬元易手，原業主僅持貨約一年半，賬面勁蝕約36.6%。

前述豪景花園車位，屬於2期地面層單號車位，原業主去年中以91.5萬元入市，惟上月則以58萬元將該車位沽出，賬面勁蝕33.5萬元（36.6%）。

天水圍嘉湖山莊本月亦先後出現兩宗蝕讓個案，最新一宗為賞湖居雙號車位，原業主今年4月以136萬元購入，持貨僅約8個月，已在本月中以120萬元售出，賬面蝕16萬元（11.8%）。

另外，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇透露，今年12月首24天整體私人住宅車位買賣合約登記（包括一手和二手，反映約一個月前的市況）共有267宗，全年計暫有5574宗登記。估計今年全年有5640宗登記，料創2009年錄得4988宗以來的10年低位；與2018年的8968宗比較，則減少約37.1%。黃良昇指出，受惠於車位價格高企，估計今年全年私人住宅車位登記金額約125億元，較2018年的166.37億元按年僅跌24.9%，屬2016年錄得101.15億元以來的3年低位。

3因素支撑樓市 中型單位成焦點

投資界有名言「別人恐懼我貪婪」，但置業很多人都是羊群心理，跌市時更加不敢入市。花旗銀行早前公布第四季的置業調查，正好印證這說法，當中有57%受訪者現時對置業不感興趣，有46%受訪者看淡未來1年樓價，反映對樓市走勢觀望時更審慎入市。

長逾10年的樓市上升周期，於2018年及2019年樓價分別觸頂回落，即將踏入2020年，樓市走勢備受關注。本報綜合50位地產業界人士分析，近8成對明年樓市走勢較審慎，指雖然本港經濟出現下行，但仍有3因素支撑樓市，故普遍預期樓價平穩發展。亦有較悲觀是樓價看跌2成。

50位地產業界來自發展商、地產代理及測量界人士的意見，有近8成（40位）的業界人士認為2020年樓價會平穩發展，普遍雖然社會爭議及貿易戰影響買家入市意慾，但在低息環境、供應短缺及剛性需求3個因素支持下，樓市即使難大升，亦沒有大跌的機會，故預計會平穩發展。

測量界：豪宅有機跌價2成

不過，今年的主流看法雖然較為審慎，但亦不至於太悲觀，因為看淡的專家就只有4%（2位），均屬測量業界人士，他們均提及，今次社會事件引起的經濟衰退，失業率上升，對樓市有負面的影響，一般中小型住宅單位最多有機會下跌15%，而以內地客為主導的豪宅市場，更有機會跌2成，屬最悲觀的看法。

不過，仍有一些意見認為，只要社會事件平息，樓價便會重拾升勢，樓價升幅會在1成以內，看好的人士共有16%（8位）。

至於哪類型單位的投資前景較亮麗？業界人士普遍認為，政府在早前施政報告中放寬首置按揭，800萬元以下單位最高可造9成按揭，800萬至1,000萬元亦能造8成按揭，降低首次置業、換樓的入場門檻，市場的中型單位最為受惠，而由於措施主要針對已落成的物業，故二手市場會較為直接得益。

過往樓價調整1成 便現反彈

不過有業界人士提到，一手新盤亦能透過建築期付款入市，待樓花入伙後再向銀行承造按揭，一樣能夠受惠。至於過往投資風氣盛行的納米單位，業界相信投資氣氛會略為減退，市場的焦點會落在中型單位上。

而到底何時才是入市時機？沒有人有水晶球，加上局勢變化萬千，實在難以預計後市的準確走勢。不過，若以過去兩次樓市下跌的調整幅度作為參考，2015年第三季開始出現的調整，樓價下跌13%；而2018年8月起，樓價則下跌約10%。過去兩次的調整大概跌1成便出現反彈。

而2019年6月樓價見頂回落，至年底下跌約6.7%，一般相信調整倘未完結，準買家可以此作為參考，再配合自己的財務能力計算，尤其是在現時經濟下行壓力大的時候，即使入市在按揭借貸上不要太進取，盡量減低借貸比例。

中美貿戰及社會事件影響，2019年一手成交由旺轉靜，據一手成交紀冊資料顯示，全年一手交投錄約18,660宗，按年升19%，創一手新例生效後6年新高。

今年一手上半年成交暢旺，錄約1.16萬宗成交，屬一手新例後新高，帶動本年成交。全年交投錄約18,660宗，打破2017年紀錄，成為一手新例後新高。事實上，下半年受中美貿易戰及社會事件影響，交投僅錄約7,000宗。而12月份錄約480宗成交，按月下跌約63%，為年內交投最淡靜的月份，較去年同期下跌約72%。月內全新推出項目僅啟德嘉峯匯，售出約138伙，套現逾13.4億元，成為月內最多成交的新盤。