不少購屋者看準捷運站周邊交通便利、機能完善，「逐捷運而居」成買房首選。房仲業者根據實價登錄資料，統計近2年雙北市捷運站周邊住宅交易量，台北市以中山國小站最熱門，新北市則是蘆洲站居冠。再進一步觀察最熱銷捷運線，也以共6站入榜的中和新蘆線最多。

永慶房屋盤點近2年1∼10月雙北市捷運站周邊住宅交易量，台北市以中山國小站313件居冠，平均房價每坪58.6萬元，新北投站、內湖站則坐穩2、3名寶座，分別交易254件及245件，房價各為每坪40.4萬元、55.6萬元。永慶房屋業管部資深經理謝志傑指出，中山國小站周遭生活機能完善，房價較市中心其他捷運站親民；古亭站與西門站均有雙捷運優勢，交通便捷性大增，加上古亭站有明星學區加持，因此去年擠下中山國中站與東湖站，晉升至4、5名。

中山區買房需求大
中山國小站成為台北市內交易量最多的捷運站，中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，該站位屬的中山區買房需求大，且鄰近林森北路，目前主力為套房型產品，總價較低，買方自住或出租都很適合。

新北市2年來變化較大，去年以蘆洲站交易量357件最高，平均房價每坪35.1萬元，其次依序是頂溪站、景安站、泰山A5站，房價每坪各為47.5萬元、40.8萬元及32.5萬元；2018年位居第3的永安市場站則掉出榜外，由南勢角站遞補進第5名，房價每坪36.2萬元。

謝志傑說明，蘆洲站表現亮眼，主要是捷運共構宅「希望城市」交易量高；反觀2018年第1名的泰山A5站跌至第4名，江龍名表示，泰山A5站在2018年有機場捷運加持，但隨著機捷退燒，且環狀線只到新莊，造成交易量下跌。

南勢角站相對親民
針對永安市場站去年落榜，謝志傑表示，該站位於頂溪站、景安站間，房價卻明顯高許多，讓民眾寧願選擇房價實惠的鄰站；房價相對親民的南勢角站，憑藉周邊機能完整，加上3字頭房價，吸引自住首購族群進駐。

從捷運線觀察發現，中和新蘆線共有6個站點上榜，包含雙北市交易冠軍的蘆洲站及中山國小站，及頂溪站、景安站、南勢角站、古亭站，堪稱最強買房捷運線。江龍名分析，受惠環狀線話題發燒，加上房價相對低點，交易量因此攀升，不過他也預估，待環狀線正式開通後，話題性也會如當初的機捷般退燒，因此明年後的沿線買氣恐轉淡，整體市場變回依需求買房。

謝志傑則提及，目前中和新蘆線沿線站點房價從3字頭至5字頭皆有，提供不同需求與預算的民眾挑選多元住宅產品。

台中房價日漸高昂，然而買方預算有限，因此總價500∼1000萬元的購屋比例持續微增至逾45%，顯見低單、低總住宅仍為目前市場主力，包含沿台74線的寶佳、總太等大型建商的推案，或到較外圍蛋殼區的海線地區等，不少成交價都仍有1字頭。

根據《大台中房市月報》資料指出，民眾購屋總價以500∼1000萬元交易佔最大宗，佔比超過45%。正心不動產估價師聯合事務所市場研究室特助陳孟筠指出，市場傾向低總價的購屋趨勢明顯，此價位區間不管是出租、自用皆適宜，也是多數民眾可負擔範圍。

海線清一色低單價
以2∼3房總價1000萬元內新屋來看，單價多在1字頭，目前除沿台74線的寶佳、總太等案符合預算外，觀察去年10月的實價登錄揭露，屋齡2年內首購新成屋大樓交易，主要集中在北屯區及豐原區，其中北屯區主要有成屋案「小春日和」，成交價每坪為15.1∼22.7萬元，為附近相對親民的價格帶；豐原區新成屋全數交易皆屬「富宇豐景」一案，成交價每坪為18.9∼22.4萬元。

不過正在找屋的民眾黃先生說：「近期有感房價上漲，建商新建案價格都『踩』得很硬，如果要找台74線沿線的小宅，幾乎都要每坪20萬元出頭。」

至於海線清水區、龍井區、沙鹿區清一色皆為1字頭個案，陳孟筠分析，台中知名建商已紛向外圍新興地區插旗，但是市場過度集中推案，易造成地價、工資上漲，進而影響建商讓利空間，未來低單價產品會相對少。

根據六都地政局最新公布資料統計，2019年六都拍賣移轉棟數為3,778棟、年減4.3％，除台北、台中增加外，其餘都會區減少約一成。對比買賣移轉棟數逐年擴增，拍賣移轉則是在2015年低檔逐年擴量後首見減少，反應持續下探的低利壓抑法拍供給。

六都建物拍賣移轉在2015年時來到2,916棟低點，此後因部分區域房價下挫、屋主財務資金周轉需求增加等因素，法拍規模逐年小幅增加，2018年拍賣移轉達3,947棟，不過去年則出現首次縮減。

大家房屋企研室主任郎美囡指出，利率低、轉貸容易，加上近年房價並未有明顯下跌，加上自住需求強，即使屋主遇資金壓力，多能在一般買賣市場尋求接手，致使法拍供給端「缺貨」，即使也有不少投資、置產買方開始在法拍市場撿便宜，但近年全台約5,000棟的拍賣移轉棟數，約僅是2011年時的三分之一、2003年時的十分之一。

以2019年六都拍賣移轉棟數觀察，房價跌幅最深、同時也是受經濟景氣影響最大的台北市，近年拍賣移轉棟數持續增加，五年來增加近九成，去年台北市大安區突破百棟，此外文山、萬華、大同也有較明顯增加，房價跌幅較深的高價地段、發展老舊城區，法拍移轉規模增加。另台中增加較多行政區則集中在西區、南區、北區等舊市區。

不過其餘四都法拍移轉棟數都較前年有8~18％的縮減，顯示低利環境舒緩屋主財務壓力，而近年轉趨熱絡的房屋買氣，增加了在進入法拍市場前出脫的可能性。過去幾年法拍移轉持續增加的新北市，前年曾達百棟以上的三重、新店、中和，去年都減少至百棟以下。

桃園、台南及高雄除了少數行政區增加外，多數行政區拍賣移轉棟數均呈縮減，僅有如桃園觀音、八德、龍潭，台南中西區、安平區，及以高雄苓雅區等少數行政區有較明顯增加。

根據信義全球資產調查，台北市A＋級辦公室平均售價每坪135萬、季漲4.6％，B辦受惠整體辦公上漲，每坪平均售價也漲至74.1萬元，各辦公商圈都明顯上漲。在市場缺貨、供給緊縮下，今年商用不動產市場沒有悲觀的理由。

信義全球資產發布2019年第4季辦公市場季報指出，台北市商辦平均售價每坪85.4萬元，A＋級、A級與B級三等級商辦售價均達2014年~2015年之後的新高點，以各辦公商圈來看，信義世貿商圈站上每坪百萬，敦南商圈逼近每坪95萬元，松江南京、復興南京站穩8字頭，敦北民生、站前西門、南京四至五段也都站穩7字頭，至於三級商辦、七大商圈也都有明顯漲幅。

建商持續購地衝高土地交易金額，產品規劃也改走商辦或廠辦，使得辦公室開工量大增，而壽險、金融業對於精華地段釋出的地上權或辦公出手踴躍，願意加價投資比例提高，一有大面積辦公或精華區地上權釋出，將造成搶地掃樓盛況。

信義全球資產指出，展望2020年受惠於新創產業、跨國企業以及都更拆除效益，未來1~3年雖然釋出10棟以上的新大樓，但其中一半為業主自用，可供給物件有限，北市辦公市場將持續緊縮，租金及售價可望再創新高。與此同時，在商辦短缺下，投資機構可能將資金轉戰精華地區地上權，商用不動產市場沒有悲觀的理由。

台中房市買氣熱絡，帶動2019年總推案量高達逾2,800億元，不僅創下27年來新高，推案量更在六都中排名第二！不只台中外圍區域買氣熱絡，受惠台商資金回流，七期億元級以上豪宅表現同樣亮眼。包括寶輝、聯聚、寶璽等三大豪宅建商，2020年趁勢進場推案，七期新案產品規畫都在100坪以內，總銷預估超過200億元。

根據內政部實價登錄資料統計，2019年七期億元級豪宅共有12筆成交案，總交易金額達18.3億元，年增逾35％；其中，「寶輝秋紅谷」自2019年9月揭露頂樓兩戶5.1億元，單坪97萬元後，近期再傳出16樓總成交價1.5億元，每坪單價近88萬元的成交案，七期豪宅房市再攀高峰。

此外，台中市2019年土地交易金額655億元，交易量居全台第二高。其中，位在七期市政路的土地交易面積超過5,000坪，總交易金額約達114億元，包括聯聚、寶輝、寶璽、由鉅、豐邑、興富發、順天等知名建商在市政路上都有土地存量，未來將成為新一代豪宅、豪辦聚集地。

住商不動產七期南屯店協理黃權銘表示，近年來七期豪宅交易明顯回溫，讓豪宅建商對於新推案更具信心；尤其這一波新案，基地位置都屬於絕佳地段，甚至是建商珍藏多年的黃金角地。

其中，寶輝建設率先掀起市政路豪宅之戰！2020年第一季將於七期市政路、惠文路黃金角地推出豪宅預售案，產品規畫70、90坪，總戶數63戶，預估總銷金額在60至70億元。這也是寶輝建設繼「寶輝秋紅谷」之後、七期最新豪宅案，近日已掛上嶄新的戶外定點看板，備受市場關注。

此外，聯聚建設七期新案「聯聚瑞安大廈」，基地位在市政路上、近河南路口，產品規畫為60坪，是聯聚建設近年來少見的中小坪數產品，總銷金額約53億元，預計2020年6月進場。

至於寶璽建設位在惠文路、近市政路的基地，目前正積極籌畫中，同樣預計2020年進場，總銷上看百億元。據聞，寶璽將聘請曾設計過世界地標級建築的國際大師為新案操刀，產品規畫與過去動輒百坪以上的大坪數推案有所不同，可望為七期豪宅市場注入耳目一新的氣象。

華固建設董事長鍾榮昌7日表示，2019年是華固創辦30周年，公司營收也改寫歷年紀錄，飆出198億元新高。在業績高歌下，年終獎金預計發放八~十個月，也會是歷年最高水準。展望未來，跨出雙北市重返桃園及深耕商用不動產，將是重點目標。

華固建設以破紀錄佳績歡慶30週年，董事長鍾榮昌昨主持創辦30周年集團尾牙宴，除邀請新聯陽實業董事長涂煌鎮等重要貴賓，也藉機闡述未來願景。鍾榮昌表示，30年前他創辦華固建設時員工只有五位，資本額5,000萬元，當時他38歲，如今已68歲了，華固也成為擁有130位員工、淨值166億元的公司。30年來一直一步一腳印，以尊人敬事愛物的理念永續經理，才有今天壯大的基礎。

鍾榮昌表示，事實上他已經不年輕了，但不能承認自己老，華固30年了也不能變老，必須有未來30年持續最強的動力，堅持永續，並物色都會精華土地，讓品牌力不斷提升，創造股東利益。

鍾榮昌表示，2019年是華固創辦30週年，2020年則是華固掛牌上市屆滿20年，華固在業界也創下幾個紀錄：股價最高超過140元為近年營建股最高；連五年獲利逾一個股本也是營建股之最，迄今無人打破；另外外資持股比率達31％也是營建股之最。

鍾榮昌表示，2019年華固營收一舉飆到198億元，刷新30年來最高紀錄，業績長紅也讓公司決定犒賞員工，年終獎金將大手筆發放八~十個月是歷年最高，優於去年的六~八個月。

展望未來，鍾榮昌表示，華固重心會放在剛性需求住宅及商用不動產；區上也將跨出雙北市、重返桃園；土地開發策略上將朝大規模基地開發，例如3,000至5,000坪土地，逐漸轉型到大型建商。至於2020年房市景氣，他認為總體房市還是會價穩量增。

台灣不動產投資協會發布最新專業人士投資信心調查，包括辦公室、旅館、店面、土地開發、總體經濟環境等五項指標全數上升，專家解讀，投資市場已走出選舉不確定陰影，商業不動產2020年將出現可預期的榮景。

台灣不動產投資協會針對台灣CCIM專業投資人，每季進行投資信心指數（ICI）調查，最新一季，2019年第四季總平均指數116.98，較上季上升15.38點，五項指標均全數上升。

專家最看好辦公室，其次為土地開發，兩者指數均高於基準100，偏向樂觀，第三是旅館，指數81.38，仍偏悲觀，但已較上季上升13.49點，第四為店面，指數73.67，也較上季明顯上升18.03點。

元大國際資產管理總經理王聖鴻指出，五項投資信心指標全面上揚，近年少見，顯示美中貿易戰及香港反送中兩大事件，已讓台商回台投資意願轉為具體行動，選舉不確定性負面因素也已一掃而空，台灣商業不動產將出現可預期的榮景。

主持ICI指數調查的政大地政系教授林左裕指出，土地是工業生產最基本要素，辦公室則是公司營運場域，二項指標趨向樂觀，顯示未來總體經濟景氣，將可因回流資金直接投資而上揚，與經濟環境的調查結果一致。

店面雖因租金投報率仍未達投資者預期，指數仍呈保守，但已較上一季上揚。旅館指數雖也呈保守，但業者調整營業方向後，來自亞洲其他國家的旅客填補了部分原本陸客的市場，雖仍呈保守，指數亦見回升。

三商美邦人壽經理曾柏祥表示，現況顯示，商用不動產在本波不動產景氣循環中，扮演了領頭羊角色，之前談到台商鮭魚返鄉，多會聯想到豪宅產品，近期的投資重點，已轉變為可擴大產能的廠房與辦公室。

高雄永慶大順店東張勝明指出，比起其他都會區，高雄商用不動產不論價格、投報率都有競爭優勢，加上義享天地、富邦BOT案、火車站特區、亞洲新灣區等重大建設陸續推動，未來土地、店面、商辦、廠辦、旅館、飯店甚至住宅都看好。

台灣不動產投資協會市場暨科技委員會主委、紅色子房資產管理總經理蘇明俊表示，北部商辦價格高，企業主多認為「買不如租」，投資人可做長期收益型投資。中南部公司企業主偏好「租不如買」，建議投資人以短期買賣型投資為主。

市民引頸期盼的「台中市巨蛋體育館」預計於2022年動土，市府投入總經費65億元，於第14期市地重劃區「文中小6」預定地，興建可容納1萬5,500觀眾席以上、全台最多席位的巨蛋場館，不僅可舉辦各式球類及國際級賽事，更能作為大型表演場地及藝文娛樂活動的售票場所，市府2020年1月7日舉辦此工程案委託規劃設計監造技術服務案公開閱覽說明會，現場集結超過23家業界團隊參與，獲熱烈響應。

市府都市發展局長黃文彬表示，目前台中市除洲際棒球場，作為舉辦國際棒球賽事、大型演唱會外，尚缺乏大型室內表演場館。市府致力推動巨蛋體育館，由都發局遴選建築師、建設局負責發包執行和運動局作為完工後的主政機關，穩紮穩打逐步完成。工程預計2022年5月動土、2026年完工。

黃文彬指出，巨蛋體育館落腳於北屯區環中路一段與榮德路口西南側「文中小6」預定地，基地面積約6萬9,600平方公尺，採「委託規劃設計監造技術服務案」辦理，2020年4月辦理書面審查，取五名進入評選，6月將決選第一名優勝團隊取得議約權，其餘四名入圍者均可獲得入選獎勵金。國內開業建築師事務所可單獨參加，也鼓勵跨國合作共組團隊參與。

運動局長李昱叡表示，台中需要一座室內運動場館，提供籃球、排球、羽球、網球、五人制足球，以及含擊劍、角力、武術、空手道、柔道、拳擊、跆拳道等國際級技擊類運動的專業運動賽事場地，盼藉由打造國際級場館，爭取國際賽事到台中舉辦，並可提供展演場地，「讓大型賽事、大型表演選中台中！」

建設局長陳大田表示，台中有許多大型建設陸續啟動，台中巨蛋也即將要動工，由跨局處與業界專業團隊陸續接力完成，市府期待與優質建築師、設計師一同合作，打造最好的運動場館，創造台中城市亮點。

都發局為巨蛋體育館徵選優秀專業的規劃設計團隊，7日在台中林酒店、8日在台北晶華酒店召開「台中市巨蛋體育館興建工程」委託規劃設計監造技術服務案公開閱覽說明會，7日由都發局長黃文彬、運動局長李昱叡、建設局長陳大田主持，廣邀國內相關建築、結構、土木公會、開業建築師事務所、工程顧問公司等踴躍參加。

戴德梁行表示，2019年全台房地產投資市場以紅盤收關，全年交易額達新台幣964億元，雖較2018年減少3.2％，但卻越過10年均線新台幣926億元。其中列入百億俱樂部的都市包括台北市、桃園市及高雄市，前兩者囊括六成以上的交易量，高雄市則拜君鴻國際酒店及日月光楠梓廠房大額交易之賜，勉強擠進百億行列。



前十大交易金額佔全年交易量的42％，十大之首為聯強國際及華邦電子等以新台幣63.6億元購入南港世界明珠辦公大樓、國票金控以新台幣56.7億元購入華固亞太置地辦公大樓，而高雄地標85大樓之君鴻國際酒店，與近台北車站的市民酒店等，其個別交易金額均逾新台幣50億元。

全年買盤以國內資金為主，自用型買盤同2019年，佔比達63％。主要動能來自於金融業對於空間升級及整併需求，及持續擴充產能的科技製造業。指標個案除前述辦公大樓個案之外，尚有聯詠科技以新台幣36.9億元購置台元科技園區廠辦、台達電子以新台幣25.7億元取得中壢工業區廠房，及日月光以新台幣23.3億元購入高雄楠梓廠房等。



因應主要買盤需求，工業廠房及辦公大樓於全年度投資金額貢獻最多，分別占全年之33％及31％；再次為廠辦大樓，約占17％。隨電子商務蓬勃發展，零售產業不論線上或線下，對於倉儲物流需求強勁，機構投資人包括南山人壽、全球人壽及樂富一號紛紛購入物流重鎮桃園市之倉儲物流中心，坐穩長期穩定租金收入。

展望2020商用不動產市場，辦公及工業廠房仍續航自用型買氣，尤其是台北市辦公大樓預售模式將是來年辦公市場的主流。另在雲端運算、大數據、行動運算等新科技普及下，資料中心(Data Center)的需求也隨之浮現，近來台北市外圍或新北市成為資料中心供應商鎖定的尋覓處，也成為廠辦大樓的隱性需求。

走過2019年，中古屋市場量溫和放大，然而專家認為，邁入2020年，願意認命降價才會成交，買方還是不會追價，依舊是自用剛需主宰市場。

戴德梁行董事總經理顏炳立在《顏炳立市場觀點》撰文指出，2019年是量溫和放大的年，「房市虎威不見，貓風起，志玲嫁了，如花撐場，隋棠勝出，玫瑰花沒行情，玉蘭花有市場」，依舊是自用剛性需求主宰了市場。

顏炳立指出，建商有感房市回溫，積極買地推案，房價越賣越低，房子越蓋越遠，花招盡出，銷售期更長，空置率持續攀升。

顏炳立認為，過去四年中古屋市場只要任性不降價，就不會有成交量，而認命願意降價的賣盤才會成交，因為買方還是不會追價。

顏炳立也看衰2020年預售屋市場，他認為去化速度仍會變慢、去化時間會變長，「蛋黃產品有溫度、沒熱度，蛋白產品溫中帶熱，蛋黃房價休息，蛋白價修撐場。」

　　1月7日晚，綠地控股（600606.SH）發布2019年業績快報。公告顯示，公司2019年全年營業總收入4225億元，同比增長21%；利潤總額305億元，同比增長26%；歸母凈利潤149億元，同比增長31%；基本每股收益1.22元，同比增長31%；加權平均凈資産收益率19.51%，增加2.37個百分點；總資産達到10914億元，同比增長5%，穩居萬億規模。

　　綠地控股房地産主業2019全年結轉收入1947億元，同比增長21%。毛利率28.6%，同比增長6%，毛利率連續三年穩步提升累計8個百分點，增幅約四成，並處于持續穩步提升狀態。

　　綠地控股全年實現合同銷售金額3880億元，合同銷售面積3257萬平方米。回款3010億元，住宅部分回款率達89%，較去年進一步上升4個百分點，整體回款率穩步增長。

　　産品溢價能力穩步提升，地價保持低位的同時，全年銷售均價同比增長13%。“綠健百科”四維標準化産品體係全面落地，健康宅落地項目84個，建築面積1808萬平方米，科技宅落地項目20個，建築面積244萬平方米。實現新都市開發、超高層垂直綜合體、産業辦公、健康住宅等7大産品係列47個子産品的布局。2019年全年新開工面積4199萬平方米，同比增長26%，竣工備案面積2502萬平方米，同比增長29%，合同交付面積2147萬平方米，新增供應面積2867萬平方米。

　　金融産業方面，綠地控股全年實現利潤總額35億元，同比增長40%。商貿産業，實現營業收入67億元，同比增長91%。酒店旅遊産業方面，全年酒店經營收入25億元。新拓展輕資産酒店管理輸出項目18個，新開業酒店12家，累計開業酒店57家，在建酒店198家。

　　2019年全年，綠地控股發行供應鏈ABS金額11.56億元，發行27.2億美元債。

　　像大唐地產LOGO一樣，黃晞戴著“臉譜”。

　　一個多月前，她向香港聯交所遞交了招股書。十年前，大唐曾衝刺上市，但以失敗告終。

　　紛繁的股東變更，和很多離奇的橋段，讓這家公司故事不斷。

　　要成功登陸資本市場，最好的故事莫過於一份靚麗的財務報表。

　　大唐地產曾經擁有過超高負債，從2016年到2018年，淨負債比率連續三年超過400%，分別為1085.3%、1087.9%、408.8%。在2019年上半年，驟然降至185.6%。

　　這是一個完美“瘦身”計畫。黃晞給大唐下了一劑怎樣的猛藥？

　　淨負債比過山車之謎

　　招股書顯示，大唐地產在2016年、2017年、2018年和2019年上半年的營業收入分別為20.76億元、40.19億元、54.96億元及25.26億元人民幣，年複合增長率38.03%。對應的淨利潤分別為1.29億元、4.13億元、5.88億元及3.69億元人民幣，年複合增長率65.8%；公司毛利率分別為18.4%、24.0%、27.8%、15.9%及37.5%。

　　2017年是大唐地產取得突破性發展的一年，銷售額首次過百億。在高速發展的背後，離不開大量資金的撬動。報告期內，大唐地產的淨負債比分別為1085.3%、1087.9%、408.8%。今年上半年突降至185.6%。

　　為何淨負債比暴降？招股書裡這樣描述，主要由於保留盈利於2017年至2019年上半年持續增加及 本公司股東注資于2019年上半年增加所致。

　　2019年成功上市的中梁也進行過一波降負債，兩年間把淨負債率從1790%降到58%；上市房企德信中國2016年時淨負債率高達435.2%，2018年時降至192.6%。

　　然而，大唐地產的負債額卻在持續增長中。據招股書，2016年至2019年前6個月的流動負債分別為146.6億元，175.9億元，239.5億元和242.3億元。其借款總額則一直保持高位，往績期內分別達到54.5億元、91.4億元、84.6億元和76.0億元。


　　2016年至2019年6月末，大唐地產的權益總額分別為3.9億元、6.5億元、14.1億元和22.9億元，2019年6月末的權益與去年同期相比增加了63.06%。股東注資致使權益總額增加，拉低了淨負債比率，也是為了衝刺上市提前做好準備。


　　短債現金比接近1

　　截至2019年6月底，大唐地產的借款總額達到了75.98億元。一年以內需償還借款達到17.29億元，1至2年內需償還的借款達到31.69億元，同期現金及現金等價物僅為19.42億元，相比於所需償還債務還存在很大的資金缺口。


　　從其現金流來看，2018年大唐地產的經營活動淨現金流開始由負轉正。2018年及2019年上半年，經營活動現金流分別為20.53億元、29.50億元，而其投資活動現金額持續為負。從流動比率指標來看，自2016年起，大唐地產一直維持在較穩定的水準，分別為1.1、1.3、1.2，但是償債能力稍顯不足。

　　招股書顯示，截至2019年6月30日，其銀行及其他借款的加權平均利率分別為6.88%、9.66%，加權平均實際利率為8.25%。對於利率的下降，招股書給出解釋：“銀行及其他借款的加權平均利率整體有所減少，乃主要由於利率相對較低的銀行貸款增加及利率相對較高的信託融資安排減少所致。”

　　在融資方式上，大唐地產主要依靠銀行、信託和資產管理機構。招股書中披露了11筆信託融資，多以專案公司的全部股份為抵押，利率在8.8%-14%之間。總體來看，大唐地產的融資利率高於行業平均值，融資成本較高。

　　上市募集資金緩解資金壓力是大唐的主要目的，招股書披露，除了用於物業開發專案外，募集得來的部分資金將會被用於償還部分銀行有息借款。包括一筆2021年8月份到期的銀行借款，固定年利率8.5025%，一筆2022年6月到期的銀行借款，固定年利率9.0%。

　　離千億有多遠？

　　招股書顯示，大唐地產已經佈局包括廈門、泉州、漳州等在內的近10餘座城市，最集中的是南寧、漳州和天津。截至2019年9月底，這三個城市的土地儲備占比分別為10%、28.2%、16.7%，總和超過總土儲面積的一半。期內貢獻在總銷售物業收益中占比分別達到76%、98.9%、98.8%，為大唐地產的營收貢獻了主要力量。若專案過於集中，在地區政策收緊的情況下，其抗擊風險的能力會減弱。

　　報告期內，大唐地產的違規事件常有發生。6個專案公司無許可證施工被罰款，4個已開展專案沒有遵守相關規定而被罰款，2個專案在未辦妥竣工手續的情況下交付物業被罰款，3個專案刊登的物業廣告未能遵守廣告法規被罰款。

　　大唐地產的目標是衝擊千億，這就需要源源不斷的資金來支援運作，以目前的形式來看並不是很樂觀。2016年，大唐地產銷售額為86.1億元，2017年銷售額突破百億，2018年為340億元，年複合增長率53.04%，進入了百強房企排行榜。

　　1月7日，禹洲地產股份有限公司（下稱“禹洲地產”）發佈公告稱將發行於2026年到期的本金為6.45億美元、利率為7.375%的優先票據。這是作為美元債大戶的禹洲地產在2020年發的第一份美元債，也是公司新年伊始的第一則重要公告。回顧2019年，禹洲地產全年的公告中有相當一部分和美元債有關，Wind資料顯示，當前禹洲地產存量美元債均在香港聯交所上市，整體規模達到50億美元，加權平均成本達到7.44%。

　　在2019年一季度融資小陽春中發行了30億元境內債後，禹洲地產的債券融資全部來自海外美元債，在整體融資環境沒有明顯轉變的情況下， 2020年，美元債或仍將是公司融資中非常重要的一環。

　　美元債大戶 債務成本持續走高

　　2019年，禹州地產關於美元債的公告多達24則，包括建議發行優先票據、發行優先票據以及優先票據的收購要約等，全年發行美元債7次，規模31億元，其中兩次為借新還舊，所發行的美元債加權融資成本為7.95%。


　　Wind資料顯示，加上此次發行的，禹洲地產當前未結清的美元債規模達到56.45億美元，僅次於中國恆大、碧桂園、佳兆業、融創中國、綠地、旭輝，位列內房企第7位，要高於萬科、正榮、中梁等一眾千億房企。

　　值得注意的是，相較於此前2016年發行的成本為6%的美元債、2017年的6%及5.375%，禹州地產2019年的美元債融資成本有了明顯提升。且據2019年中資料，禹州地產的有息負債規模為555億元，50億美元債務約占總債務的63%左右，美元債融資成本的上升也拉升了公司整體的融資成本。2019年上半年禹州地產的加權平均融資成本達到7.47%，相較於2016年—2018年的6.08%、6.02%、7.23%持續走高。

　　帳面資金充足 仍大幅籌入資金

　　據克而瑞資料，禹洲地產2019年全年全口徑銷售751.2億元，同比增長34%，繼續創歷史新高，權益銷售447.6億元，權益比例為59.58%。通常來說，若回款率為100%，禹州地產全年超700億的回款相對於302.6億元的拿地金額來說，足以在一定程度上改善公司現金流。但上半年的現金流情況並不理想，其中經營活動現金流淨額轉負，而籌資活動現金流入創上市以來高，達到167.52億元，並有加快的趨勢。

　　不過，禹州地產的帳面資金非常充裕。截止2019年中，公司帳面貨幣資金達到357.22億元，較2018年增加31.5%，加上受限制現金32.05億元，合計389.27億元，帳面資金是短期有息負債136.57億元的兩倍多。

　　禹州地產的總債務為555億元，相對公司的帳面資金而言，整體杠杆率在業內並不高，淨負債率為72.7%。公司在沒有高杠杆財務壓力，也無短期償債負擔的情況下，2019年下半年以來依然進行了大幅籌資流入資金。

　　踏入新一年，內房企湧現發債「融資潮」。龍頭企碧桂園（2007）昨公布，擬發行美元優先票據，本金總額、發售價及利率將透過入標定價程序而釐定，所得款項用於將於1年內到期的現有中長期境外債務的再融資。

　　龍湖集團（960）同時發行於2027年到期的2.5億美元3.375%優先票據，及2032年到期的4億美元3.85%優先票據。兩票據發行的所得款項總額約6.493億美元，將用於再融資及公司用途。

　　禹洲地產（1628）亦公告，發行於2026年到期6.45億美元的7.375%優先票據。公司估計所得淨額約6.385億美元，主要用作1年內到期的現有中長期境外債務再融資。

綠城中國（０３９００）公布，連同合營企業及聯營公司在內，去年銷售額約１３５４億元（人民幣．下同）升約３３﹒７９％，銷售面積約５２２萬平方米，而歸屬於其權益金額約７６８億元。
該集團指，去年１２月銷售額約２２９億元，按年升約３３﹒１４％，銷售面積約８６萬平方米，共涉７９１８套，而每平方米均價約２﹒６５萬元。而於去年底止，累計已簽認購協議未轉銷售合同的金額約２９億元，其中歸屬於該集團的權益金額約１５億元。
此外，去年１２月該集團以綠城品牌銷售的代建管理項目銷售額約７０億元，銷售面積約３９萬平方米。去年該集團代建項目累計銷售額約６６４億元，銷售面積約５０５萬平方米。

再有內房股擬分拆物業管理業務上市，路透旗下IFR報道，世茂房地產（00813）計劃分拆物業管理業務今年在本港掛牌，擬集資5億至6億美元（約39億至46.8億港元），目前正與潛在投行商討。世房股價昨天漲1.5%，收報30.15元。

世房副主席兼總裁許世壇去年8月曾預告，打算在2021年把酒店、物管業務分拆上市，他當時提到，酒店及物管業務正高速增長，上市可擴大估值。

管理180項目遍布50城市

翻查世房物管子公司世茂服務的網頁，目前已進駐內地逾50個城市，管理項目超過180個，簽約管理面積約1.1億方米，有近240萬名業主及用戶。據世房2019年中期報告，去年上半年集團的物業管理及其他收入達16.1億元人民幣，按年增長207%。

大部分內地物管股依靠母公司的物業提供生意，故母公司的銷售一定程度反映其物管業務增長空間。世房日前公布，去年合約銷售2600.7億元人民幣，按年升48%，超越2100億元人民幣的銷售目標。

2019年下半年樓市轉弱，發展商放慢推盤步伐。2019年全年地政總署接獲的新申請預售樓花同意書涉及單位僅10360個，屬近6年新低。該署全年批出30份住宅預售樓花同意書，涉及14137個單位，亦創近4年新低。

地政總署公布，2019年12月未有接獲新樓盤申請預售樓花同意書，為同年8月後第二度錄得「零申請」，因此去年全年只有10360伙新盤申請預售，不僅較2018年的19403伙大跌46.6%，並創自2013年後的6年新低。

獲批單位按年減35%

獲批預售樓花方面，去年12月分別有兩個項目獲批，包括會德豐地產旗下將軍澳日出康城第9C期（503伙）及上周已開售的新地（00016）天水圍Wetland Seasons Park（710伙）。2019年全年只有14137個單位獲批預售樓花，較2018年21722伙，減少34.9%，為近4年新低。

上月並無新盤申請預售，但有項目批出預售，令去年12月累積待批樓花單位數量降至6262伙，按月回落約16.2%，連跌3個月，並創5年單月新低。

樓價持續上升，發展商為遷就市場購買力，積極興建上車盤。國際物業顧問仲量聯行表示，實用面積小於431方呎的A類單位，預計2020年落成量達1.19萬伙，佔該年住宅總供應量約55%，並創10年新高。發展商為求去貨，相信該類單位的售價將進一步回軟。

431呎以下戶型達1.19萬間

仲量聯行昨天公布的《住宅銷售報告》指出，據差餉物業估價署統計數據顯示，A類單位佔整體住宅新供應的比例由2010年約5%，急升至2019年的45%。與此同時，去年B類單位（實用面積431至752方呎）的比例由50%減至34%，而C類單位（實用面積753至1075方呎）的比例也由34%跌至12%。

市場上細單位供應顯著增加，主要因為發展商近年興建大量小型單位甚至納米單位，以確保供應較易被市場消化，並應付樓價持續上升令首置買家愈來愈難支付首期的問題。

仲量聯行資本市場部資深董事莫凱傑表示，該行預計今年A類住宅單位供應量將進一步增至約1.19萬伙，因空置稅實施在即，加上樓市前景疲弱，發展商需要進一步下調新盤叫價，以加快去貨速度。

該行大中華區和香港研究部主管黃志輝指出， 政府放寬按揭保險樓價上限後，過往只能負擔A類住宅首期的首置買家，現有能力負擔B類住宅的首期。

中期而言，發展商將逐漸改為興建更多中型住宅單位，以適應買家偏好的變化。

周五截標 料吸引中小型財團爭奪

今年首幅推售地皮、屯門青山灣段住宅地將於周五（10日）截標，地皮規模適中，部分可望咖啡灣一帶海景，綜合市場估價介乎29億至36億元，預計吸引中小型財團爭奪。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓認為，屯門地皮位置地點優越，周邊交通和配套設施不錯，而地皮形狀呈蝴蝶形，其中近咖啡灣一面用地，景觀相對上開揚，另一面用地日後將望向黃金海岸住宅，礙於地盤面積及剪裁關係，相信未來會用盡兩邊用地發展建屋。

該地盤容許的發展高度可至主水平基準以上90米，比周邊地盤限制約70米為高，意味未來高層單位的景觀較為開揚，預計將設1房至3房單位，可配合新按揭樓價範圍，適合追求空間較大的用家和家庭，同時亦要留意車路噪音等問題。

比鄰小輪帝國地盤

今次用地佔地約14.6萬平方呎，最高可建樓面約58萬平方呎，除鄰近咖啡灣及黃金海岸外，後方亦有貴族學校之稱的哈羅國際學校。另章程顯示地皮兩位置現存有墳墓，發展商需提供前往墳墓的行人路，料有機會影響出價。

同區對上一幅批出地皮，正為比鄰由香港小輪 （00050） 及帝國集團於2016年8月投得，每呎樓面地價4,085元。屯門過去一年有多個新盤發售，一手呎價約1萬至1.7萬元不等，屬近年土地供應重鎮。

梁氏指，多個新盤落成，可帶旺全區發展，交通設施會有改善，但倘若樓市氣氛轉差，個別發展商推售時有機會要有減價的空間，該因素會反映在發展商出價上。

綜合市場估價介乎29億至36億元，樓面地價約5,000至6,200元，預計未來總投資額約60億至65億元，落成後日後呎售1.7萬元起。

高力國際2019年針對香港投資者的調研顯示，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》發佈以來，香港投資者對大灣區的投資意慾與日俱增。49％的受訪者表示有意增加區內的投資，當中有19％的投資者表示有意增加除香港外的大灣區投資。

高力國際資本市場服務部華南區董事林楚洲表示，過去一年香港企業對大灣區內陸城市的投資有所擴張，調查發現，物流（38％）、住宅用地（37％）及寫字樓（35％）是大灣區內地城市最受歡迎的三個資產類別。林楚洲預計，在未來五年，大灣區特別是廣州、深圳國外和香港投資者數量將不斷增加。「產業園區寫字樓、訂製的冷鏈倉庫和改裝為高標的冷鏈倉庫將成為關注焦點。」

深穗全年大宗交易額700億

林楚洲稱，2019年穗深大宗交易金額總計接近700億元，上半年廣州活躍，下半年深圳更為活躍，全年廣州居首。

而大宗交易數量活躍度方面，兩個城市不相伯仲。除卻債務導致轉讓的住宅項目外，寫字樓是最近兩年最受投資機構歡迎的物業類型。

另外，據廣州樂居統計，2019年大灣區房地產市場也有所回暖，九市成交涉宅用地（含商住）352宗，出讓面積1,733.8萬平方米；金額3,818.5億元（人民幣，下同），比2018年上漲27.1%。、

穗去年宅地出讓吸金1300億

珠三角9市中，廣州土拍吸金最多，進賬逾1,300億元，刷新近7年紀錄，同比上漲16.45%。佛山緊隨其後，成交金額超過726億元。而深圳2019年共成功出讓11宗商住地，攬金390億元。相比而言，吸引不少港澳人士購房的珠海、中山，在土地市場則較為低調，全年分別成交27宗和7宗商住用地。