台北市東區店租高漲，近年爆發「空租潮」，空置率節節上升，讓許多店家不堪壓力撤守，例如販售進口飾品、營業逾50年的鑫美藝品，因不堪房東漲租10萬元等因素，去年初黯然歇業。原本空租的店面，由藝人佩甄老公王祚軒，以1.8億元買下鑫美原址與隔壁店面，合併2家店面坪數約240坪，開設為醫美用途的「尼斯診所」。

營業逾50年的鑫美藝品，去年1月因不堪房東漲租，及東區人潮愈來愈少而黯然歇業，半年前在天母商圈另起爐灶，以「欣美藝品」為名重新出發，但生意卻大不如前。對於東區的現況，老闆江先生表示，東區的房租一直漲，逼得很多知名老店都撤走。

「推測當時房東高價漲租，應該是故意想把我們逼走的，或許也感覺到東區人潮逐漸減少決定脫手，後來連同隔壁店面，一起賣給藝人佩甄的老公，金額高達1.8億元，作為醫美診所使用。」江先生提及，也許等到東區人潮回流，房租沒那麼貴，經濟能力許可的話，還是想回東區。

對此，屋比房屋總監陳傑鳴認為，目前東區雖面臨人潮退燒的困境，但因地處蛋黃區，居民消費潛力大，只要店面價格有明顯修正，依然可以吸引不少長線置產族進場。

醫美一條街歷久不敗
至於東區原店址，由身為醫美診所醫師、藝人佩甄的老公王祚軒，以1.8億元買下鑫美藝品原址與隔壁店面，開設尼斯診所，2家合計坪數約240坪，換算單坪75萬元。住商不動產仁愛光復店店經理黃獻寬認為，單坪75萬元以整體東區行情來看其實並不貴，推估其置產想法應大於事業本體考量，因為東區本就是指標地段，仍有基本的消費族群支撐，就像東區、西門町此一時彼一時，也許過個5∼6年，又換東區強盛起來，此時進場估計有危機入市的考量，建議有意投資者可先觀察東區後續發展再入手。

從台北市醫美診所的分布區域來看，根據台北市衛生局統計，由醫療機構自行填寫、跨足醫美項目的醫美診所，在全台北市共有459家，光是大安區便有212家，幾乎佔了全市將近2分之1，比例之高令人咋舌。

黃獻寬指出，現在東區的醫美診所多集中在忠孝東路、敦化南路為主的大馬路，因曝光性高、廣告效果佳，另於巷弄間的住商混合B辦大樓，也有不少醫美診所，則是鎖定老客戶族群，尤其醫美產業在2013年蓬勃發展，忠孝東路四段成為醫美診所競爭最激烈的一級戰區，甚至被稱作「醫美一條街」。

業者鎖定高端辦公室
不過隨著醫美品牌做出口碑，愈來愈多醫美事業轉往高端辦公室、住宅發展。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，過往醫美診所多鎖定廣告效益高的主幹道，集客力愈高愈好，近年品牌在做出口碑、客層分眾化及項目差異化考量下，不少業者轉向鎖定高端辦公室、住宅，注重舒適性、隱私性。對於房東來說，也較歡迎醫美診所進駐，因為付租能力強，對鄰居負面的觀感影響少，空間使用乾淨，進出客層單純且多是高收入族群。

所以1.8億元買店面在醫美市場上其實仍屬小兒科。去年5月實價揭露，藝人陳怡蓉買下信義區指標豪宅「琢白」2筆2樓戶，加總坪數共259.75坪，總價4.54億元，拆算單價每坪200萬元，據查該戶別已經規劃為高檔醫美診所，作為老公薛博仁的事業場所，豪宅內部私密性、安全性均兼顧，更能就近服務。

「雖然外送平台崛起，實體店面仍是體驗經濟最佳場域。」房仲業統計，台北市去年1∼11月店面成交量，大安區佔比14%居店面交易王，擠下去年第1名的中山區，專家分析，因東區租金調降，讓長線投資客回檔布局，因此交易量竄升。

永慶房屋據實價登錄資料統計台北市去年1∼11月店面成交情形，佔比前5名行政區依序為大安14%、中山13.3%、士林10%、信義9.3%及文山8.7%。與前年相較，內湖、松山、萬華跌出榜單，大安區則篡位成功，擠下原本第1名的中山區。店面成交坪數則以20至40坪最多，佔比近5成，其次為20坪以下，佔比為28.0%。交易總價以4000萬元以下為主，佔全體交易比例77.3%。

40坪內店面為大宗
店面交易佔比冠軍的大安區，坪數以20∼40坪為大宗，總價以2000萬至4000萬元為主，熱門路段為信義路沿線、安東街、復興南路二段和東區商圈。永慶房屋業管部資深經理謝志傑說明，大安區為蛋黃區，租金單價較高，能夠承租大型店面的商家較為侷限，故以20∼40坪店面買賣較熱絡。

屋比房屋總監陳傑鳴認為，東區待租店面每坪租金均價約5212元，年跌幅11.5%，因租金調降，讓投資客回檔布局，所以交易量超過中山區，估計整體大安區以10萬∼20萬元租金為較能負擔的範圍。

中山商圈消費力高
中山區熱門交易路段為林森北路、中山北路二段、錦州街、松江路。謝志傑表示，區內有高度消費力的商圈，尤以南西商圈店面交易最熱絡，因有百貨公司、文創小店、美食名店等，帶動大量逛街人潮，以20坪以下小店面最受歡迎。
士林區店面成交總價以2000萬元以下最多，熱門交易路段在天母西路、承德路四段及忠誠路二段。謝志傑表示，區內有國際觀光客熱愛的士林商圈，及交易最熱絡的天母商圈，不只有百貨公司，還有各式風格餐廳及假日市集進駐，凝聚高消費力客群。

謝志傑認為，房市價格下修、低利環境加上股市位高點，投資人會投資中低價店面來收租，近年雖因電商、外送平台崛起，讓不少店家從一級商圈轉戰次級地段，但實體店面仍是體驗經濟的最佳場域，因此交易熱度不減。

位在台北市大安區敦化南路一段190巷53號的鑫美藝品舊址，曾是赫赫有名的外銷雜貨藝品店，銷售種類五花八門，價格可親質感高，成為不少客人最愛的尋寶基地，但過去大排長龍結帳的景象成為追憶，如今搬遷到天母商圈的新店址欣美藝品，生意門可羅雀，今昔對比令人悵惘。

原位東區的該店面1樓加地下室坪數約99坪，月租從20幾年前的10幾萬元，一路慢慢調到30幾萬元，直到2018年準備續約時，房東卻獅子大開口要求一次漲10萬元，當時加上老闆爸爸投資失利，歐美客人批發藝品改去中國採買等大環境因素，鑫美藝品於2019年1月吹熄燈號。

最慘時日賺700元
鑫美藝品老闆娘曾琪珍表示，東區的沒落、房東漲租是重要因素，自2015年後，逛東區的人潮愈來愈少，前2年的經營狀況更是慘淡，「大約20年前是藝品雜貨店的全盛時期，我們商品都是台灣設計外銷出去國外的藝品，那時全台灣廠商都會來跟我們批貨，還有一些來自歐美的客人，也會特地飛來台灣選購」，曾琪珍邊無奈說，這些都是過去式了，甚至後期1天營業額最慘只有700元。

歇業以後店內大量藝品無法處理，老闆江先生把所有藝品捐出去，交由華山基金會、世界展望會、伊甸園等機構義賣，或捐給偏鄉預算較低的社福機構。離開50多年的東區，江先生憑著不甘退場的精神，向媽媽借天母的空租店面重起爐灶。

天母人潮不如東區
新店面位在天母士東路30號，1樓加地下室店面約50坪，雖店面變小，但東西卻一樣多元，曾琪珍表示，「一開始最慘1天僅1千元、最好也只有6千多元，付員工的薪水都不夠，聖誕節稍微好一些，大約1天1萬多元，但與東區最繁榮時期日營業額30幾萬元，仍有很大差別。」

台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，該藝品店深耕東區多年，深植多數顧客印象，加上東區仍屬於一級商圈，潛在消費客群多，因此會想回到東區很正常，目前該區巷弄內租金約1坪7∼8000元，假設1樓有50坪的話，等於地下室免費使用，「其實租金並不貴」，而新址所在商圈也不錯，租金約每坪2000∼4000元，跟東區店面價格天差地遠，只是人潮不像東區這麼多。

新光金控昨（14）日公告，子公司新光人壽董事會決議擬投資國內不動產。消息人士指出，新壽相中的標的為，預計在2月19日標售，被戴德梁行稱為台中七期地王的達新工業名下土地，面積2,593.47坪、底價72.358億元。

該地緊鄰台中大遠百，附近就是新光三越百貨，對面為台中市政府，屬於台中七期的精華地。戴德梁行董事總經理顏炳立昨日表示，此地為第四種新市政中心專用區，只能做商業使用、不能蓋住宅，其建蔽率50%、容積率650%，底價算便宜，附近業主、建商、壽險業等都有興趣，領標狀況比先前台北京華城標售時還要熱絡。

消息人士指出，壽險業投資不動產有即時利用、年化收益率2.345%等規範，出價空間受限，加上從容積率推算，此案容積單價每坪42.9萬元，已經跟市價相去不遠，除非有特殊用途，才有大幅加價空間，預估新光人壽出價範圍在80億至90億元之間。

消息人士表示，此案對新光人壽來講，進可攻、退可守。若能順利得標，未來可與新光三越百貨或是大遠百洽商，出租給百貨公司擴大營業使用。以新光三越為例，其在全國有14個館，年營業額最高的單一店面，就是此一標案附近、緊鄰台灣大道的台中店。

假設百貨公司無承租意願，新光人壽也可以規劃成台中區域總部，自用與出租搭配下，加上台中市的辦公廳還是很有市場，未來要收取穩定的租金收益，估計不是難事。

新壽近年營運體質轉佳，經常性收益率持續改善。租金收入方面，新壽去年租金收入42.46億元、年增2億元，創下史上新高。

看好總統選後國內房市發展，太子建設（2511）總經理謝明汎昨（14）日表示，太子今年將加碼推案，主力聚焦以首購及自住族群為主的中南部地區，預計全年推案金額將達150億元。

謝明汎指出，去年全台房屋交易量逾30萬棟、年增8%，今年在總統選後、相關政策延續推動，及台商資金回流帶動下，預期房市維持「量增價穩」格局，中南部由於自住剛性需求暢旺，房價相對親民，後市看俏。

太子去年合併營收122.02億元、年增約3%；其中營建本業約占56億元。前三季稅後純益8.16億元、年增11.3%，每股稅後純益0.5元，表現持穩。

展望今年，謝明汎表示，台南及高雄將是推案的重點區域。其中，台南地區以新營市中心的「太子峰雲」為指標，此案定位為全齡養生宅，196戶住家及店面，三至四房規劃，總銷18億元，預計第2季進場。

另在高雄地區，位於楠梓市中心、總銷60億元的「太子城」，是今年的最大案。此案基地4,700餘坪，規劃577戶住家（含83戶透天），產品以二房至四房為主，採先建後售，預計第3季完工，目前已開賣。

另位於仁武金義興重劃區的「太子雲」E區，總銷16億元，規劃269戶住家及店面，產品以二至三房為主，預計第3季進場。

台中市場最近在太平推出總銷28億元「太子欣世界」，此案規劃226戶，預計3月初正式公開，但潛銷一個月，預約率已超過二成，顯示中部市場買氣持續熱絡。

至於北部推案規劃，位於中壢的「太子松馥」，總銷8億元，規劃107戶住家，目前銷售已破六成；林口力行段、靠近三井購物中心新案總銷23億元，也訂下半年進場銷售。

針對太子的推案策略，謝明汎說，扣除高價毫宅產品，目前全台市場每戶交易金額約在800餘萬元，顯示主流產品總價在1,000萬元上下，二至三房格局為主。

對此，太子在台南、高雄地區推案，以總價600萬至800萬元的首購產品為主力，台中約1,000萬至1,500萬元，新北市約2,000萬元上下。

鄉林建設（5531）耕耘多年大陸後，2020年將開花結果，其中，鄉林創辦以來總銷規模高達1,075億元的成都鳳凰山旅遊地產「涵碧天下」，將首度開賣，第一期住宅區R4和R6將在今年開始銷售，總銷達300億元，為衝高今年營收獲利的關鍵大案。

鄉林表示，受惠去年底青島售樓案入帳貢獻，累計2019年營收達76.98億元、年成長4.32％，為2013全年營收77.97億元之後的史上第二高紀錄。法人預期，2019全年將扭轉前三季虧損局面、轉為獲利。

鄉林指出，選舉後房市已雲破天開，目前鄉林在台灣的待售餘屋剩下「玉川」僅三戶，「山海匯」剩下一成，目標2020年拚完銷。

看好商用不動產，士林「鄉林士林官邸」商辦大樓除已有鄉林建設和涵碧樓台北總部進駐辦公之外，其餘全棟將作出租資產，以提高額外的租金收益。

至於大陸方面，今年將開花結果，成都千億大案「涵碧天下」將首度開賣並加入貢獻行列。

鄉林表示，原本三、四年前購買成都案土地時的財務估算，每平方米售價約在8,000元人民幣，不過目前行情已飆到2萬，因此估計未來總銷規模也可望上修。全案總銷達1,075億元，其中第一期即將開賣的住宅區R4和R6，總銷約達300億元，將成為今年最重要的業績來源。

鄉林目前青島、南京的涵碧樓飯店和旅遊地產，已完工營運；至於成都涵碧樓案，預計2021年將完工；另外，還計畫加碼搶下武當山300畝地。據悉，鄉林集團規劃待青島、南京、成都等三個城市涵碧樓完工營運後，涵碧樓將申請在上海A股掛牌上市，成為集團第二家IPO的公司。

日勝生（2547）營運目標出爐，日勝生昨（14）日表示，2019年為集團轉型變革年，以建設營造、健康樂齡、循環經濟為三大目標；今年轉型成果逐步顯現，其中建設事業未來三年推案將近百億元。

日勝生2019年定為集團轉型變革年，並制定三大目標，包括「建設營造」、「健康樂齡地產」、「循環經濟」三大事業，將是未來營運主軸；日勝生指出，集團經營超過千戶的新北市中和、三重青年住宅，2019年呈現滿租，其中中和「樂陶居」更重健康管理，維護住戶身心安全。

信義房屋昨（14）日公布2020年網友第1季的購屋意向調查，受訪者對於未來房價看跌比例收斂到30%，另外有50%民眾認為未來房價持平，購屋信心是近六年調查最佳的一次，至於選後民眾對於政策方向，過半受訪者認為，房市政策方向將中性持平。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，此次調查受訪者購屋信心進一步回升，對比房市可發現2019年的交易量也呈現近五年最佳。調查結果顯示，受訪者多數認為未來房價持平，且預期選後房市政策偏向中性，因而購屋信心回升到六年最佳的時候，不過即使購屋信心回升，但並非屬於認知房價會明顯上漲的樂觀情緒，短期內還是屬於自住回流，房市價穩量增的階段。

由於近年影響購屋信心的大環境因素，政府政策比景氣影響更為顯著，因此本次調查選後的政策走向，有過半的受訪者認為「中性持平」，僅26%受訪者認為偏空，另有19%預期偏多，顯示多數潛力買者不認為選後政策會不利於房市發展。

2019年房市持續復甦，住展雜誌統計去年北台灣房市之最，推案量以板橋最大，戶數也是板橋最多，成交量由龜山奪冠，但龜山未賣掉的戶數也最多，供給過剩最嚴重。

住展雜誌研發長何世昌表示，去年北台灣推案量，原本由龜山區一路領先，但在12月被板橋區超車，以818億拿下第一，比龜山區793億，多了25億元。

去年板橋除了江翠北側重劃區推案量大，新埔、江翠、府中與新板周邊舊市區新案也源源不斷，龜山新建案則集中在A7重劃區，今年除了龜山與板橋推案量維持高峰，南港區也會竄出競爭，推案量冠軍之戰將更激烈。

以推案戶數來看，板橋去年推案規畫戶數達1萬1,146戶，也寫下北台灣行政區單一年度突破萬戶的歷史新頁。

何世昌表示，板橋去年蓋的房子數量驚人，但規劃戶數扣掉地主分回戶、建商保留戶後，可售戶數僅約4,000戶，且因買氣熱絡，建案銷售狀況普遍不錯，餘屋賣壓並不大。

龜山推案量雖敗給板橋，但去年成交2,600多戶，比排名第二的中壢多出約400戶，穩坐冠軍寶座。龜山成交量主要來自A7重劃區建案大賣，包括富宇、寶佳、竹城、遠雄、興富發等建商，去年都大有嶄獲。

龜山區去年成交量第一，不過新建案未售出的剩餘戶數高達約4,600戶，未賣掉的房屋戶數也是北台灣最多。

何世昌表示，龜山出現賣得最多、剩餘也最多的詭異狀況，原因無它，供給量實在太大了，當供給量遠大於市場需求量，就會出現類似問題。剩餘戶數的第二名，為熟面孔淡水區，去年新建案剩餘戶數將近3,000戶，餘屋賣壓仍然沉重。

另以建案數來看，北台灣去年開賣的建案約1,100個，往年建案數量最多的行政區，不外竹北、中壢，去年則由新竹市北區居冠，全年總計45個建案，幾乎每周就有一個新建案。

北台灣去年銷售率冠軍，也讓人跌破眼鏡，不在大台北、也不在桃園，而是新竹市的東區。

竹市東區去年新建案平均銷售率達64.8％，主因是電子科技業景氣佳，關埔重劃區釋出的大型指標案價位平實，吸引竹科員工出手搶進，無論是小宅或三房買氣都很亮眼。至於前年銷售率冠軍三峽，去年平均銷售率約64％，表現仍不差。

京城建設董事長蔡天贊個人旗下位於高雄中華五路、新光路約3,000坪角地求售。據悉該地握有高容積的舊建照，相當於一坪地坪可蓋25坪建坪，在總樓板面積高達7.5萬坪之下，每坪市價估計至少250萬元起跳，該地總價上看80億元，若順利售出將是高雄有史以來最貴的土地交易案。
據悉，有高雄土地公之稱的蔡天贊，十多年前從宏總建設手中接下位於中華五路、新光路約3,000坪角地，落在目前高雄最夯的亞洲新灣區中。

該地不僅是大面積方正角地，且土地使用分區為特商三土地，更帶有舊建照，一坪土地可蓋高達25坪建坪，總樓地板面積高達7.5萬坪左右，含金量十足。

該地目前做為市立總圖臨時停車場，若以目前周邊土地價格最保守來估，每坪土地單價至少250萬元，該地市價至少75億元起跳、並上看80億元，堪稱高雄最貴停車場。
原先蔡天贊規劃做超高樓豪宅大樓，不過因開發時程曠日廢時且需投入百億元以上的鉅額資金興建，據悉在考量直接處分土地同步有不錯收益，且無需經過冗長的開發時程，去年下半年蔡天贊決定賣掉該地。

熟知內情的人士透露，該地2017年時，就有北部、港資等外部資金探詢買下該地的可能性，不過當時蔡天贊並無出售意願，現在該地確定喊賣，若順利售出，將創下高雄有史以來總價最貴的土地交易紀錄。

不過，對此京城建設發言人周敬恆表示，該地為董事長個人投資，公司不予置評。

據悉，該地正對遠雄企業團所推的豪宅案「The One」正對面，以目前該案每坪成交價40萬元起跳來看，未來開發後總銷金額高達300億元，惟因全案容積率高、且接手買方若在豪宅規劃，市場認為可能以超高樓豪宅規劃，若以每坪造價18萬元以上估算，未來全案總造價成本至少飆破135億元，後續接手買方勢必為大咖投資人，究竟全案是否能順利出售，市場都在看。

　周邊房價6萬元，一個住宅項目卻只賣2.9萬元，是不是很誘人？這種看上去很美好的事情，近兩年來時常出現在共有產權住房項目上。

　　歲末年初，北京、上海、廣州等地相繼調整共有產權住房管理政策，在申購資格上多有“鬆綁”，符合一定條件的非戶籍群體也可申購。

　　比如，1月10日，上海市公佈了《上海市人民政府關於修改〈上海市共有產權保障住房管理辦法〉的決定》（下稱《決定》），自2020年2月1日起施行。

　　此次新政的一個主要變化是將非上海戶籍常住人口納入共有產權房的供應對象範圍。《決定》提出，非上海市戶籍家庭同時符合居住證持證和積分、住房、婚姻、繳納社保、繳納個稅、收入和財產等條件的，可申請購買共有產權保障住房。

　　無獨有偶，廣州的共有產權住房也在向非戶籍群體開放。1月7日，廣州市住房和城鄉建設局公佈《廣州市共有產權住房管理辦法》，在申購資格上規定，本科學歷申購共有產權住房不受戶籍限制，單身申購人需要年滿30歲。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，近期共有產權住房實際上也出現了所謂“鬆綁限購”的內容，預計隨著2020年全國共有產權住房建設的推進，後續申購方面的政策會放鬆，真正將共有產權住房推向市場，進一步體現了住房小康的政策目標和導向。

　　1月12日，北京市市長陳吉甯在北京“兩會”上也表示，今年將優化共有產權住房分配政策。

　　有助於穩定房價資料

　　共有產權房政策微調的背後，一方面是進一步完善住房供應體系，另一方面也是現實所需。由於配套政策不盡完善，產權分割導致流轉受限，一些共有產權房項目一度出現棄購現象。如果還將申購資格局限在戶籍人口上，可能會出現共有產權房供需不能匹配的問題。

　　什麼是共有產權住房？各地規定略有不同，但基本原則大同小異，共有產權房的特性包括：購房人和政府各分享一定比例產權，符合一定資格的人群方可購買，購房後的轉讓也有所限制等。

　　國內房產類型原本就較為複雜，廉租房、公租房、經濟適用房、自住房、限價商品房、商品房等，分別對應從低收入到中高收入群體的多種住房訴求。

　　既然樓市如此紛繁，為何還要推出一個共有產權房？

　　中國房地產市場歷來重購輕租，但純商品房價格過高，低價的經濟適用房和限價房又往往沒有資格購買，城市夾心層——中等收入群體的購房訴求時常難以滿足。

　　而共有產權房的適用群體則相對廣泛，由於切分了產權，房產單價和總價都相對較低，一般民眾也可以負擔。同時，由於房產單價遠低於周邊純商品房價，房地產企業的拿地價格也會隨之大幅下降，地方政府在土地出讓環節會損失部分收益，但可以通過持有部分房屋產權來彌補這部分損失。

　　“共有產權住房和普通住房的本質區別就是通過減少流動性來換取購房成本的降低。換言之，共有產權住房的轉讓是有一定的限制的，即政府回購優先，從而使得購房者的購房成本隨之降低。”嚴躍進稱。

　　如果操作得當，共有產權住房將是一個多方滿意的產品，效果可謂一石三鳥：民眾得以購買低價住房，滿足居住需求；地方政府也不用像建設經濟適用房那樣無償劃撥土地；同時，由於共有產權住房總價要遠低於周邊同類型住宅，在一個城市房價上漲的背景下，政府推出一定數量的共有產權住房也有助於穩定當地房價。

　　“在解決剛需群體住房和穩定房價方面，共有產權住房肯定是發揮了很大作用的。”嚴躍進稱。

　　這種期望中的多贏局面，將是地方推動共有產權住房的一大動力。

　　北京的25萬套目標

　　推進共有產權住房，一線城市率先示範。住建部曾在2017年專門發文，支援北京市、上海市深化發展共有產權住房試點工作，大膽探索，力爭形成可複製、可推廣的試點經驗。

　　北京住建委2017年曾表示，今後5年，北京將完成25萬套共有產權住房供地，通過加快房源供應、公平合理分配，進一步穩定社會預期，抑制投資投機性購房需求。

　　據中原地產近日統計，2017~2019三年間，北京供應了包含居住屬性的土地總計212宗地塊（包括部分流標），其中共有產權住房地塊就多達52宗。


　　土地供應出去了，是否能及時轉化成房源？

　　2019年4月23日，北京住建委公開了共有產權住房的進展。北京市共有64個共有產權住房專案（含轉化項目33個）實現了土地供應，可提供房源約6.55萬套。

　　從資料上看，北京的共有產權住房供應量已經大幅增加，但作為新生事物，購房者對其接納程度如何？

　　中原地產首席分析師張大偉表示，北京共有產權房從政策設置看，符合“房住不炒”的定位，剔除了投資屬性後，從購買條件、使用情況看，都符合以自住為主的政策預期。

　　“從算帳的角度看，共有產權已經沒有投資價值。購房人買了共有產權房，未來通過共有產權房作為跳板，獲得房屋升值的概率也已經非常低了。某種程度上，共有產權房實際變成了有部分產權的公租房，可以流轉但投資屬性弱。”張大偉稱。

　　正是因為投資屬性較低，加之一些共有產權住房項目位置較偏遠，周邊配套不盡完善，一些項目一度出現不少搖號中簽家庭放棄選房的情況。張大偉表示，北京部分區域的共有產權住房專案出現了銷售難的情況，但整體看，共有產權房整體去化比較好。

　　“從市場供應量看，北京的共有產權住房除郊區幾個項目外，其他項目基本售罄，也體現了共有產權房在解決局部區域需求方面起到了很大的作用。此外，共有產權住房對於拉低北京市場房地產均價有很大的影響。“張大偉稱。

　　更令外界關注的是，北京還在2019年第一次利用集體土地建設共有產權住房。

　　2019年9月12日，北京上瑞置業有限公司以151283萬元的價格，競得北京大興區瀛海鎮YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地塊。

　　這是一宗集體建設用地，按照規劃，該宗地內將建設共有產權住房，銷售均價為每平方米2.9萬元，含全裝修費用。地塊規劃建築面積108059平方米，以成交價格計算，樓面價格約為1.4萬元/平方米。

　　在集體建設用地上建設可公開對外銷售的住房，這應是全國第一例。

　　“大興此地塊，無論是從北京市場還是全國市場，都屬於重大創新內容。”嚴躍進曾對第一財經記者表示。

　　不過，共有產權住房原本已經屬於新生事物，而利用集體建設用地建共有產權房更是新上加新，這也導致外界的觀望情緒較高。與上述成交地塊一同掛牌的另外兩宗集體建設用地，至今仍未成功出讓。

　　配套政策影響民眾申購熱情

　　除了京滬兩地在共有產權住房方面推進聲勢較大之外，其他城市近兩年也開始陸續推出共有產權住房專案。

　　西安市2018年曾出臺《深化住房供給側結構性改革實施方案》，提出2018~2021年期間，全市計畫建設和籌集公租房20萬套、共有產權住房15萬套。

　　自2019年12月1日起，煙臺市重新制定的《共有產權住房管理辦法》（下稱《辦法》）開始正式實施，與此前政策相比，《辦法》將出售產權份額比例調整為60%、70%、80%三個檔次，由承購人根據自身支付能力自行選擇，增強了靈活性。

　　此外，為更好體現“房住不炒”的原則，新《辦法》將產權增購限制期由兩年延長到5年，確定承購人自繳納契稅完稅之日起5年內，不得增購產權份額。

　　不過，總體來看，一些二線城市的共有產權住房建設還處於探索階段，總量並不大。

　　嚴躍進對第一財經記者表示，共有產權住房在整個住房總量上占比還不是很大，在推進共有產權住房的過程中，一些配套政策並未完全到位，也對其申購情況造成了一定影響。

　　在一些城市，雖然共有產權房政策早已落地，但在房產稅務發票、子女入學等配套政策上並未明確，引發申購家庭的擔憂。

　　“共有產權房本來是為了解決剛需住房難題，出發點是好的，但教育、稅務等多個相關部門應進一步加強協調和溝通，把解決剛需居住難題的政策落實好。”嚴躍進稱。

　 1月13日晚間，格力地産（600185）發布公告，公司收到控股股東珠海投資控股有限公司（海投公司）通知，因國企改革和市管企業主要領導調整，珠海市國資委決定，珠海市免稅企業集團有限公司（以下簡稱“珠海免稅”）托管海投公司。

　　 公告還顯示，格力地産董事長魯君四已獲委任擔任珠海免稅黨委書記、董事長、法定代表人，並不再擔任海投公司黨委書記、董事長、法定代表人。

　　 “免稅+口岸”業務協同

　　 公開資料顯示，海投公司隸屬于珠海國資委，為2014年初成立的國有獨資公司，承接格力集團原持有的格力地産股權等資産負債，此前由珠海市國資委全資控股。截至目前，海投公司持有格力地産41.13%的股份。

　　 此外，海投公司旗下還擁有頗具含金量的港珠澳大橋珠海口岸的運營權。2017年4月11日，珠海市政府正式發文授權，由海投公司全資子公司珠海格力港珠澳大橋珠海口岸建設管理有限公司對港珠澳大橋珠海口岸進行統一管理及運營。

　　 本次托管海投公司的珠海免稅同樣也屬于珠海國資委旗下，成立于1987年，目前已發展成為以口岸免稅品特許經營服務為龍頭，集百貨零售、商業物業經營、國內外貿易、倉儲物流、跨境電商及酒店經營管理為一體的大型集團式企業，是全國僅有的5家擁有可競標運營免稅業務牌照的企業之一。

　　 公開資料顯示，珠海免稅擁有天津濱海機場進境免稅店、拱北口岸免稅店、橫琴口岸免稅店、九洲港口岸免稅店、港珠澳大橋珠港口岸出境免稅店等，在珠海市內還擁有珠海免稅商場、國貿購物廣場等大型綜合體等資産。海投公司主要資産則為格力地産控股權，現已布局房地産業、口岸經濟業、海洋經濟業等産業方向。

　　 據了解，珠海國資委直接控股的重要企業還包括格力集團、珠海港集團、九洲控股集團、交通集團、水務集團等。而海投公司因依托上市公司格力地産，珠海免稅依托免稅牌照，均成為珠海國企中少數盈利能力較好的企業之一。

　　 此次珠海國資委的托管決定，讓珠海免稅與海投公司結合，帶給雙方業務整合協同的預期。

　　 一般而言，口岸運營收入主要來源于免稅業務、租賃業務、商業零售、餐飲、停車場服務等，其中免稅業務毛利率最高。按照慣例，口岸通過招投標來確定免稅運營商，並通過在免稅店的銷售收入中一定比例的抽成來實現收入盈利。

　　 在傳統模式下，口岸免稅收入端對應消費者，由于品牌商提供統一指導價、免稅渠道具備專供商品，因此免稅店對消費者議價能力較強，收入端不會大幅降價。口岸免稅費用端對應口岸業主，由于口岸業主天然坐擁核心流量、具備自然壟斷優勢，因此免稅店對口岸業主議價能力弱，費用端難以壓縮。

　　 而在海投公司的“加持”之下，有望與珠海免稅産生協同效應。珠海免稅將一手擁有稀缺免稅牌照，另一手將獲得粵港澳大灣區唯一連通三地的陸路口岸港珠澳大橋珠海口岸運營權，有望打破傳統免稅模式的弊端，提升免稅業務的競爭力。

　　 而對于海投公司旗下的格力地産，此前曾接受證券時報e公司記者採訪表示，港珠澳大橋珠海口岸此前正是由格力地産負責建設，在2018年珠海口岸完成建設後，格力地産也參與到了港珠澳大橋珠海口岸的運營管理工作中。

　　 珠海國資改革加快

　　 證券時報e公司記者還注意到，2020年伊始，珠海市就出臺《關于深化市屬國有企業市場化改革的意見》，吹響了珠海新一輪的國資國企改革的號角。《意見》提出，到2022年，珠海市屬國有企業將全面落實市場化選人用人機制和考核激勵約束機制，國資監管向“管資本”為主轉變基本實現，國有資本引領和推動的資産總量達到1.5萬億元。

　　 1月10日，有媒體報道，從一則名為《關于部分企業托管的通知》文件獲悉，因珠海市管企業改革工作需要和市管企業主要領導調整，珠海4家國企被托管。其中，珠海華發集團托管城建集團、安居集團、珠海免稅托管海投公司、航空城集團托管會展集團。

　　 如今，格力地産正式公告了托管事宜，也在側面證實了上述托管事宜。除此之外，華發集團為華發股份、華金資本的控股股東，航空城集團為寶鷹股份的控股股東，但由于相關托管事宜不涉及上市公司層面，因此理論上這些公司無需公告披露。

　　 本輪珠海國資國企改革一個重要背景，是2019年格力電器股權轉讓事宜的落定。在此之前，作為珠海市規模最大、實力最強的國有企業，格力電器在珠海國企係統中所佔分量極重。

　　 根據股份轉讓協議，高瓴旗下的珠海明駿將以416.62億元的價格受讓格力集團所持格力電器15%股份，格力電器將變更為無控股股東、無實際控制人的狀態。2019年12月，珠海市政府和國資委批復了這一交易，截至目前，交易尚未完成股份過戶手續。

　　 格力集團表示，此舉是推動珠海市國有企業改革向“管資本”轉變的關鍵舉措，有利于珠海市引進和培育優質新興企業，強化珠海市經濟結構調整，促進産業轉型升級，助力打造大灣區重要門戶樞紐城市。

　　 進入“後格力時代”，珠海的國企格局也發生重大變化。如何在規模上填補格力電器“出表”的空間，以及推動現有幾大國企做大做強，都成為珠海新一輪國資國企改革要面臨的挑戰。

　　 證券時報e公司記者此前獲悉，珠海新一輪的國資國企改革，主要從體制機制入手，推動國資監管向管資本轉變。主要措施包括：一是制定深化市管企業市場化改革的意見，充分發揮國有企業的市場主體作用，激發企業的內生動力；二是完善國有資産管理體制，加大授權經營力度；三是健全市管企業董事會運行機制，完善市管企業外部董事管理制度，規范董事會工作運行；四是健全市管企業市場化選人用人及收入分配機制；五是建立國有企業改革發展容錯糾錯機制

　人口第一大省廣東，正式提出放開放寬落戶。

　　1月14日上午，廣東省十三屆人大三次會議開幕，廣東省省長馬興瑞作政府工作報告時明確表示，廣東省將加快推進新型城鎮化，放開放寬除廣州、深圳以外的城市落戶限制。

　　基於2018年全國常住人口規模排名，廣東省以11346萬人口居首，山東則以10047萬人緊隨其後。在此不到一周前，山東剛剛宣佈將全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制，放寬城區常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件。至此，中國第一、第二人口大省都已跟進中央政策並放鬆落戶限制。

　　目前，廣東省除廣州、深圳以外，地級市共有19個，包括佛山、東莞、珠海、中山等熱門城市。21世紀經濟報導記者根據《2018年中國城市建設統計年鑒》梳理發現，2017年，19城中除東莞城區常住人口（649.9萬）突破500萬外，其餘城市城區常住人口均在300萬以下，處於“全面取消落戶限制”的行列中。

　　佛山的情況較為特殊。雖然城區常住人口未到300萬（基於2017年資料，182萬），人口潛力亦不容忽視。2018年，佛山市區常住人口暴增43.5萬，而根據近日發佈的《佛山市人口發展規劃（2018-2030年）》，2020年佛山全市常住人口將達到810萬人。

　　“整體而言，廣東省的產業轉型領先於全國其他地方，就業吸引力較強。這次放開放寬落戶則體現出更強的包容性，反過來會吸引更多的人前去就業。”上海社科院城市與人口發展研究所區域經濟研究室主任李健告訴記者，“在這個階段，廣東省提出放開放寬落戶政策，應該說是更好地把握住了發展機遇。”

　　“放開放寬”提法具有彈性

　　21世紀經濟報導記者發現，此前廣東早已陸續籌畫放寬落戶標準。

　　2017年出臺的《廣東省新型城鎮化規劃（2016-2020年）》就曾明確提出，珠三角地區除廣州、深圳市外，要全面放寬農業轉移人口落戶條件。對於戶籍人口與非戶籍人口比重低於1：1的城市，要進一步放寬外來人口落戶指標控制，加快提高戶籍人口城鎮化率。

　　城市層面也在不斷推出類似政策。去年12月，佛山在2004年戶改工作基礎上，為繼續促進有能力在佛山穩定就業和生活的常住人口有序實現市民化，進一步降低准入條件，印發了進一步推進戶籍制度改革實施方案的通知。

　　這一次廣東省政府工作報告提出放鬆落戶限制，則是在2019年末兩辦聯合發佈《關於促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》後，從廣東全省角度再提戶籍制度改革，是對中央政策的進一步落實。

　　如何理解政府工作報告中“放開放寬”的提法？對此，多位受訪專家向21世紀經濟報導記者表示，“放開放寬”實際上留有彈性空間，體現出階段性、逐步放鬆放寬落戶標準的思路，多數城市預計將以“放寬”落戶標準為主。

　　“零門檻是不大可能的。”上海交通大學安泰經濟與管理學院特聘教授，中國發展研究院執行院長陸銘指出，所謂放開戶籍並不等於零門檻，更不意味著突然來到一個城市就可以無條件獲取城市戶籍。但從落戶的標準來講，大幅度降低門檻是很可能的。“500萬以下城區常住人口的城市，基本上都會實現比較自由和寬鬆的落戶標準。”

　　李健持相同觀點，他也認為“放開放寬”不等同於“零門檻”。“應對社保、教育等公共服務需要大量的資金支援，也需要豐富的城市管理經驗，對於政府來說這是個長期過程。”

　　也正因此，由於佛山、東莞在此之前已承擔了大量的外來常住人口，且積累過城市管理和公共服務經驗，相比其他城市，佛山、東莞兩城未來在應對戶籍人口增加或將準備得更加充分。

　　李健還進一步指出，放開放寬落戶政策之後，城市能級大的城市將受益最大，即佛山、東莞或將在本輪落戶政策變動中成為最大贏家。“實際上，我們也在做一些研究。不管從最終的經濟效益產出，還是為外來人口提供公共服務和潛在機會來說，均呈現出大型城市大於中等城市大於小城市的結構。”

　　就業與落戶形成良性互動

　　就業和落戶之間，存在一種相互推動的正向關係，以及良性的互動關係。

　　2019年，全國城鎮新增就業1352萬人，廣東省城鎮新增就業140萬人，占全國比重逾十分之一，顯示出強勁的就業吸引力。

　　當前，珠三角吸納大量來自湖南、廣西等地的外來務工人員。“人口更加自由地流動，向珠三角、長三角的中心城市集中，這是大勢所趨。”陸銘指出，哪裡能夠創造就業，哪裡就應該吸納更多的人口。通過人口的自由流動，讓人口向有就業和收入機會的地方集中，本身就是滿足人民對美好生活嚮往的一個非常重要機制保障。

　　李健認為，一旦廣東省落戶限制放開放寬，跟周邊省市的區域經濟社會聯繫也將更加強化。“一方面是基礎設施上互通互聯，另一方面人際造成的社會聯繫也會加強。隨之而來的是，產業可能也會出現外溢。”

　　值得注意的是，除廣州、深圳以外，另外有7個城市屬於粵港澳大灣區。此前多位受訪專家曾告訴21世紀經濟報導記者，戶籍制度改革與城市群建設密切相關，前者可視為提升城市群和中心城市的配套人口政策。在陸銘看來，隨著人口自由流動的障礙逐漸破除，人口將更多向區域中心城市集聚，也有利於深圳和廣州發揮中心城市增長極的作用。

　　2020年初始，山東、廣東兩個人口大省均已跟進中央政策並放鬆落戶限制，今年各地是否會陸續放寬落戶？多位專家表示，打破人口流動壁壘是新城鎮化的必然趨勢。“對於中央政策，地方政府也要有一個消化的過程。不久的未來，各地都會慢慢放開。”李健說。

與去年相比，2020年返鄉置業潮存在“意願人群占比有所上升、意向房源總價範圍提升、越來越多人傾向線上購房”

“回去還是留下”，對於年輕人來說已經不僅僅是一道選擇題那麼簡單。近日，58同城、安居客發佈《2019-2020年返鄉置業調查報告》（以下簡稱《2020年返鄉置業調查報告》）。報告顯示，全國範圍來看，新一線城市重慶連續三年為返鄉置業的熱門城市第一位，成都、西安位列第二、三位，排名上升；其他二線城市中，徐州位列返鄉置業熱門城市首位，南通、合肥等城的熱度也相對靠前。

58同城、安居客返鄉置業調研資料顯示，與去年相比，2020年返鄉置業潮存在“意願人群占比有所上升、意向房源總價範圍提升、越來越多人傾向線上購房”三大明顯趨勢變化。其中，80後返鄉置業意願最強，購房主要為照顧老人及孩子；85後則更多考慮子女教育問題；而90後則更多是因為家鄉房價更容易承受，購房主要為了改善自住環境及結婚。

68.6%的人群有回鄉置業意向，廣州、深圳等城市人口增量領先

受區域發展、各地經濟水準等因素影響，我國住房存在一定程度“人”、“居”分離的結構性差異狀態。每年春節，在外工作人群返鄉帶來一定的安居置業需求，形成了“返鄉置業”這一極具中國特色的過年現象。58同城、安居客調研資料顯示，有68.6%傾向於選擇回鄉置業（包含家鄉城市及家鄉所在的省會城市），想在工作城市（非家鄉城市及家鄉省會城市）的人群占比為29.8%。

58同城、安居客《2020年返鄉置業調查報告》顯示，對於返鄉置業還是在工作城市紮根，人們考慮最多的都是子女的教育問題，其中持返鄉置業觀點的人群中有47.7%表示“大城市教育資源緊張”，而希望留在工作城市的人群中有57.7%是為了“子女得到更好的教育”。

除了教育因素，房價、工作機會、照顧家人等也是人們決定是否返鄉置業的重要因素。這其中，回鄉買房，房價是繞不開的話題。

58同城、安居客調研顯示，在外打拼的人群中，有61.7%的人表示家鄉的房價能夠接受，價格相對較低，僅有3.4%的人認為家鄉的房價過高。相對來講，回鄉買房的壓力會更小些。

受返鄉置業影響，從2018年常住人口量來看，一線城市中的廣州、深圳受人才政策及粵港澳大灣區影響人口增量領先，而在熱點二線城市中，西安、杭州、成都等城市人口增量也取得不俗表現。

與此同時，2019年年底，中共中央辦公廳、國務院辦公廳聯合印發檔要求，全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件。除了一線城市和部分二線城市外，大部分城市的落戶限制將全面放開。人口的流動將更加便捷，也對城市自身的競爭力提出了更高的要求。

重慶、成都、西安成返鄉置業熱門城市，東北僅哈爾濱一城上榜

隨著中國經濟在城市和結構上的均衡發展進程加速，加之政策利好，眾多綜合實力較強的新一線城市吸引力進一步增強，也成為了返鄉置業人群意向城市的新選擇。58同城、安居客《2020年返鄉置業調查報告》報告顯示，全國範圍來看，新一線城市重慶依然是返鄉置業的熱門城市，成都、西安位列第二、三位。

2019年前三季度，上海和北京的GDP總量均已超2萬億元，深圳、廣州、重慶、天津、蘇州、成都、武漢、杭州、南京等9座城市的GDP總量超過1萬億元。可以看出，除一線城市外，部分新一線城市不論是經濟總量還是增速都較有潛力。

58同城、安居客平臺統計資料顯示，新一線15城中，重慶新房找房熱度排名第二，二手房找房熱度排名第一，返鄉置業的榜單中排名第一，是名副其實的熱門置業城市。西安的新房找房熱度領先，二手房找房熱度排名第四，也進入了返鄉置業排行榜前三甲。

《報告》指出，作為連續三年返鄉置業熱門城市TOP1，除了人口眾多外，重慶的經濟實力也較強，2018年GDP僅排在四個一線城市之後。重慶新房及二手房找房熱度領先，價格指數低於一線，根據58同城招聘研究院資料，重慶招聘需求活躍度排名全國第六，是回鄉置業的較優選擇。

《報告》對西安調研發現，作為新一線中返鄉置業熱門城市的第三名，今年排名明顯上漲。2018年西安GDP未破萬億，但增速高達8.2%，常住人口增量多，頗有發展潛力。從找房熱度來看，西安新房的找房熱度排在新一線城市首位，二手房找房熱度排在第四位，總體關注度較高。企業招聘活躍度在全國第十位同比增長超10%，人才需求逐步提高。

58安居客房產研究院統計資料顯示，除一線城市之外，二線城市中，徐州位列返鄉置業熱門城市首位，南通、合肥等城的熱度也相對靠前。值得一提的是，與上述返鄉置業熱門城市不同，東北地區的返鄉置業熱度有所下降，僅哈爾濱一城位列其中。

90-120㎡三居室為理想房源戶型，63.4%的人傾向線上選房

聚焦到返鄉置業人群的理想房源，《報告》顯示，多數受訪者希望房屋總價在100-150萬之間，而在去年，50-100萬元的房屋則最受歡迎。隨著生活水準提高，人們對居住條件也提出了更高的要求，並且願意在可承受範圍內，為更舒適、寬敞的房屋買單。

在房源面積上，多數人依然選擇了三居室，其次為120-150㎡四居室。由此可見，大多數返鄉置業意向人群希望購買較大戶型的房子改善居住環境，三居室很好的滿足了夫妻、孩子和父母獨立居住的需求。

58安居客房產研究院指出，對於回家置業的人群來說，家鄉的房產價格相比較低，買房的壓力也更小。關於賣房款由誰來解決，調研顯示，多數人選擇了靠自己的努力來買房，意向回家鄉買房的人群中選擇“自己努力賺錢買”的占比62.5%。

根據58同城、安居客調研資料，返鄉置業意向人群中，有63.4%的人傾向選擇專業的線上平臺尋找合適的房源。其中，有56.7%的人希望能有專業的分析師進行一對一購房諮詢，有超四成的人希望可以通過視頻看房、VR看房等技術足不出戶考察心儀的房源。目前，58同城、安居客已有近500個城市累計超四百萬套房源可以實現臨感VR看房，極大的方便了返鄉置業購房者挑選合適的房源。

80後返鄉置業意願最強，85多為子女教育問題，90後受房價影響更大

《報告》顯示，在返鄉置業的人群中，80後（80-84年）返鄉置業的意願最強烈，傾向回鄉置業（包含家鄉城市及家鄉所在的省會城市）的人群占比74.0%；置業目的方面，80後對於學區房最為關注，高於改善自住的選項；改善老人居住環境也是購房的重要原因之一，返鄉置業的首要原因是“離家近，方便照顧家人”。

而85後（85-89年）購房則更注重子女教育 對居住空間需求相對較高，85後中選擇回鄉置業的占比為70.4%，對子女教育的關注度也較高，回鄉的主要原因是“大城市教育資源緊張”，占比55.1%；房源戶型方面，半數購房者都熱愛三居室，但85後購房者對於四居室的關注度相對80後、90後更高，傾向於選擇更大的房源。

58同城、安居客通過對用戶的調研發現，90後群體中選擇返鄉置業的人群占比67.5%，返鄉置業的主要原因為大城市的房價較高，壓力較大，而回鄉買房的價格更容易接受。90後購房除了改善自住環境外，為結婚而購房排在第二名，占比38%。

58安居客房產研究院分院院長張波認為，返鄉置業是這幾年持續熱門的話題，同時由於品牌房企在三四線及以下城市佈局的下沉化，拉動更多春節期間返鄉人群關注到當地樓市。從返鄉人群的變化來看，用戶不但會關注地縣級城市的專案，同時還會關注到本省更為核心的二三線城市。加之落戶政策放鬆，二三線城市的春節期間的找房熱度有望創出新高。從市場供應情況來看，58同城、安居客重點監測的51個城市在今年1月上旬新取得預售證的數量也明顯超過2019年同期，可以看出房企明顯加強了在春節期間的可售房源供給準備。

張波強調指出，在房住不炒的大背景下，返鄉置業本身的核心訴求依然是自用，但隨著部分三四線城市房價的不斷提升，返鄉人群找房熱情有望繼續提升，但真實購房需求或不及往年，購房者的心態將更為趨於理性。

　　新年伊始，內房企發債或配股動作頻頻，湧現「集資潮」。龍光地產（3380）半個月內再發美元債，昨公布額外發行1.8億美元於2024年到期的優先票據，利率為5.4%；集資額將用作現有債務再融資。龍光地產上周已發行3億美元優先票據。新城發展（1030）則以配售新股方式集資，以每股8.78元配售3.11億股，股份佔經擴大後股本約5.01%，集資27.31億元；集資淨額擬將用於長遠業務發展及作一般營運資金。

　　另外，龍湖集團（960）昨亦公布其附屬公司重慶龍湖企業拓展，16日及17日將發行2020年第1期境內公司債，規模不超過28億元人民幣；分為5年及7年期，票面利率詢價區間分別為3.4%至4.4%，及4.0%至5.0%。龍湖（960）上周亦已透過發行美元債抽水6.5億美元。

　　上周，碧桂園（2007）、融創中國 （1918）、佳兆業（1638）等13家內房企紛紛發債，吸水達57.42億美元（約448億港元）。融創還透過配股集資80億元。另一龍頭內房企中國恆大（3333）最近雖未見發債，但其日前公布恆大地產回歸A股上市再押後一年，使其得以避過短期內一大筆回購資金支出。

　　去年末，中央經濟工作會議重申「房住不炒」，銀保監會日前亦強調堅決落實該指示，嚴防信貸資金違規流入房地產市場，這預示着2020年內地的房地產調控政策依然不會放鬆。內房企仍唯有一方面促銷售、一方面加大融資「拿地、還債、續命」。

　　受配股消息拖累，新城發展昨日跌0.77%，收報8.98元。龍湖亦見跌0.27%，收報36.75元。龍光地產則微升0.31%，收報12.74元。

新地（00016）以422.32億元投得高鐵香港段西九龍總站上蓋商業地王，並表明有意邀請其他長線策略性投資者參與發展，目前僅得大股東郭氏家族以93.94億元入股寫字樓部分25%股權。《蘋果日報》引述消息指出，平保（02318）擬透過旗下平安不動產參股該項目3幢辦公大樓中的其中一幢，正與新地進行商討，有意作為長線投資及自用用途。報道引述消息稱，新地備用資金充裕，提取未動用的信貸額度足以支付地皮造價，故並無為該項目安排過渡性貸款。

新地發言人回應稱：「有關西九高鐵站上蓋商業用地皮項目，一如早前公告所示，集團繼續積極物色合適的長線策略性投資夥伴，當有進一步消息時會對外公布。」平保則表示：「我們沒有這方面的評論。」

而新地去年8月委任華潤置地（01109）前主席吳向東擔任獨立非執行董事，吳向東去年3月被平保董事長馬明哲招攬出任華夏幸福（600340.SH）聯席董事長。

長和系近年每逢出售內地項目均惹來撤資的質疑，集團已多次澄清並予以否認。據本報消息，長和系近期有可能增加內地投資份額，由長實（01113）與內地合作方和潤集團分別持有60%及40%權益的上海大型商業地產項目「高．尚領域」，和潤擬出售其持股，長實明言不排除行使優先認購權，最終全資持有該項目。

對於增持項目權益的傳聞，長實發言人回應本報查詢時表示：「公司會有興趣作出研究。事實上，我們有優先購買權。」

高．尚領域建築面積117萬方米

「高．尚領域」位於上海普陀區，總建築面積約117萬方米（逾1259萬方呎），包括商場、寫字樓、住宅、服務式公寓及酒店物業，為上海其中一個最大規模的城市綜合發展項目，於2006年底由長實聯同和潤集團以底價22億元（人民幣．下同）投得項目地皮。

去年5月，有傳長實考慮出售所持的60%權益，當時據指整個項目的估值約200億元，其後長實澄清，公司經常收到不同的出價建議，但有建議不代表公司接受及會出售項目。

「高．尚領域」高層住宅部分「領寓」於去年6月開賣，為該年上海最大型住宅銷售項目之一，涉及1108伙，長實地產投資董事郭子威曾表示，買家主要看好項目位處內中環線的優勢，加上「高．尚領域」屬城市綜合體的發展規模，周邊配套成熟，故銷情理想。據悉，項目至今有超過840個單位獲認購，銷售額73億元，全新一期壓軸4幢的高層公寓部分，將合共提供逾384伙精裝單位，預計今年稍後時間分批推售。

長江集團是眾多香港公司中，內地業務規模最大的一家，集團已多次以實際行動否認撤資傳聞，上月長實有份持股的新加坡上市公司亞騰資產管理以24億元收購上海三林印象城；長江基建（01038）日前又與國家電投旗下吉林電力組成合營公司，共同投資25億元於吉林通化市興建綜合智慧能源項目，被形容為重返內地市場。

長和系主席李澤鉅上周被問及是否重新投資內地時說：「從來都冇話過離開，點會話重返啫，由頭到尾我哋都有喺大陸投資……從來都冇離開過點會話重返。」

半月83成交9個月高 業界料春節後跌幅收窄

10大屋苑上半月成交量創近9個月以來同期高位，迄今累錄逾83宗，按月同期增長約77%，但量升價跌，跌幅由2%至9%不等。業界預計至農曆年假後，交投持續穩步上揚，樓價跌幅將收窄2至3%。

據本報統計的10大屋苑，1月上半月累錄約83宗成交，較上月同期47宗，升幅達77%，當中6個屋苑交投量按月倍升，其中鰂魚涌康怡花園按月成交量上升達2倍，其次為沙田第一城，由上月同期5宗成交，上升1.4倍至本月暫錄12宗成交，而鴨脷洲海怡半島暫錄9宗成交，按月同期增長達1.25倍，即使月內受新盤開售打壓的天水圍嘉湖山莊，隨着向隅客回流二手市場，本月上旬交投量亦力保不失，較上月同期上升9%。

康怡量升2倍 海怡1.25倍

成交回暖，同時亦為自去年5月以來表現較理想的上半月，反映出隨着社會局勢轉趨平穩，多個新盤熱銷，帶動入市氣氛，亦有個別準買家乘小陽春出現先伺機提前入市，致令成交上揚。

成交速度加快，與業主減價、擴大議價幅度不無關係，10大屋苑盡管「量升」，但7個屋苑的呎價按月回落，幅度由2%至9%，又以鰂魚涌太古城呎價跌幅最多，按月下調9%，再度失守於2萬元水平，而沙田第一城及紅磡黃埔花園呎價同樣下跌7%。

太古城及沙田第一城呎價明顯下滑，最大原因月內成交單位質素有關。中原太古城區高級區域營業董事張光耀指，太古城本月暫錄13宗成交，當中4宗造價為1,000萬元及以下，個別單位造價較市價低約5至8%，此與單位質素有關，而1,000萬元物業樓按放寬至8成，對用家而言極具吸引力，即使單位樓層不高，價錢相宜亦不介意入市，而同期欠缺海景大單位承接下，整體均價因而被拖低。而目前太古城有近10個放盤單位叫價低於1,000萬元或以下，但集中舊期數、極低層及2房身上，而一般2房門檻約1,030萬至1,100萬元。

一城低於500萬放盤僅6個

至於沙田第一城，因為12月份成交疏落，促使部分放盤業主擴大議幅，因而出現2房跌穿500萬元成交，再者月內有大單位呎價不足1.4萬元易手，令造價進一步下調。據區內代理指，現時叫價低於500萬元以下放盤單位暫只有6個。

值得留意，月內成交躍升逾倍的海怡半島，呎價亦按月減少4%，與期內半數成交低於900萬元有關，如新近易手的26座低層D室，實用面積519平方呎，以約830萬元成交，實用呎價15,992元。隨着大部分放盤業主增加議價空間達5至7%，料可吸引買家入市。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，由於去年下半年一、二手樓市交投大幅減少，現時樓市呈沉底狀，故出現「量升價跌」局面，但因二手樓受辣稅所限，樓價「減極有限」，但議價幅度擴大反而吸引買家入市，預計至農曆年假後，交投持續穩步上揚，樓價跌幅將收窄2至3%。

樓價回軟，賣方擴闊減價空間，將軍澳維景灣畔套3房減130萬元，以1,420萬元易手；另馬灣珀麗灣海天一色戶放盤多年，累減250萬元以1,600萬元沽出，較對上1宗同類成交低130萬元。

珀麗灣單位 減250萬沽

利嘉閣地產分行經理黃金欽透露，將軍澳維景灣畔17座低層G室，實用面積831平方呎，3房套房另工人套房，單位剛於今年1月以1,550萬元放盤，數天內累減130萬元，以1,420萬元易手，減幅約8%，實用呎價17,088元。原業主於2007年以517萬元，持貨13年帳面獲利903萬元，單位升值1.7倍。屋苑1月至今暫錄6宗成交，實用呎價16,700元。

另外，珀麗灣海天一色單位累減250萬元沽，美聯珀麗灣第4分行高級分區營業經理熊建明表示，珀麗灣13座高層D室，實用面積1,104平方呎，套3房間隔，享海景，單位早於2017年以1,850萬元放售，至今放盤多年終以1,600萬元易手，累減250萬元，減幅約14%，實用呎價14,493元。原業主於2002年以621萬元購入，持貨18年帳面獲利979萬元。

另一方面，中原地產分行經理葉津榮表示，天水圍大型新盤熱賣，不少向隅客陸續回流附近的二手市場覓盤入市，景峰豪庭2座中層A室，實用面積508平方呎，以578萬元沽出。買家早前入票認購天水圍新盤，可惜兩輪銷售均未有中籤，隨後轉至屯門區二手覓盤，見上址樓價合預算，快速拍板承接。

佳兆業 （01638） 剛以35億元奪得屯門地皮，據市場消息透露，該發展商早前已經以逾5億元購入西營盤東邊街舊樓，今次料屬在香港第2個發展項目。

投地插旗 完善大灣區布局

以深圳、珠三角內房業務為主的佳兆業，日前奪得在香港首幅投得的官地。發展商指出，投得地皮是屬集團進軍香港市場的里程碑，青山灣項目比鄰香港黃金海岸及港珠澳大橋，地理位置理想，將能夠與集團現有的大灣區布局產生協同效應。

發展商亦不排除合作開發的可能性，而項目後續開發仍在規劃中，同時亦對本港房地產市場的長遠發展持樂觀態度，相信未來會有更多機會在本港發展項目，進一步完善集團在大灣區的整體布局。

雖然今次屯青山灣項目是佳兆業首次投得官地，不過據市場消息指出，發展商在香港發展早有部署，在去年底已經斥5億多元，收購東邊街1至9號項目。

該舊樓樓高6層，由25伙住宅及5個地舖，佔地約3,927平方呎，以地積比率9倍計算，可建樓面約3.5萬平方呎，每呎樓面地價約1.5萬元。發展商在去年底收購得來，雖然規模遠較今次投得屯門地皮為細，但料屬於發展商在香港首個項目。

佳兆業傳媒及投資者關係部總監蔡晉則指，集團一直有物色不同合適的項目，而一切消息依公布的為準。

土瓜灣5宗收購 涉3771萬

另外，土瓜灣高山道26號錄得5宗舊樓收購，涉及3,771萬元，每伙收購價介乎735萬至808.5萬元不等，新買家為新朗發展（實業）有限公司。

該公司註冊董事包括林小棠、林源森及顏煜奇，料為龐源集團或相關人士，該集團在經營電子貿易起家，在深圳福田開設玩具批發市場、樂器城、惠州遠望科技城和通訊配件城等。