內政部昨日發布第53期都市地價指數，全國都市地價總指數為100.74，較上期微漲0.19％，連8期變動都維持在1％內。各縣市上漲幅度最大為澎湖縣的1.02％，其他縣巿漲跌幅皆於1％內，而跌幅最大為台中市的0.95％，新北市則上漲0.14%，終結連6跌。專家表示，各縣市地價僅微幅變動，反映目前地價仍維持相對高檔。

本期都市地價指數以2018年3月31日，即第50期指數100為基期，2019年4月1日到9月30日期間，全國都市地價總指數為 100.74，與上期2019年3月31日的數據相較上漲 0.19％。觀察近 10期波動，自第 51期起呈現微幅上漲趨勢，51期至53期分別漲 0.22％、0.32％及 0.19％，變動微小。

都市地價指數是將各直轄市、縣市都市計劃範圍內的住宅、商業、工業區土地，選取中價位區段查估平均地價，據以編算1地區土地價格在一定期間內上漲或下跌的百分數。

澎湖受惠觀光季
內政部表示，本期漲幅最大為1.02％的澎湖縣府說明，因本期為觀光熱季，且觀光人數較往年大幅增加，不動產需求上升，造成地價指數上漲。台中較上期下跌0.95%，是全國跌幅最大區域，台中市政府於報告中解釋，該市因各開發區持續推動，開發量體較大、釋出土地較多。商業區雖有重大開發案加持，但地主惜售、交易量不足，老舊商圈熱度下滑，致地價微幅下跌；工業區則因大面積土地較少，廠商購地不易，整體地價呈現下跌。

新北市地價指數上漲0.14%，終結連6跌，新北市府指出，主要因捷運交通建設持續推動，支撐房地產市場價格，房市緩步回溫，加上增進工業區土地利用效益，帶動漲勢。

新北終結連6跌
全國各使用分區指數與上期比較，住宅區指數上漲0.14％，商業區指數上漲0.31％，工業區指數上漲0.25％，變動微小。
台經院副研究員劉佩真表示，自2013年起土地交易漸增，帶動土地價格調漲，墊高比較基期，最新公布的各縣市地價僅微幅變動，反映目前地價仍維持相對高檔，台中因為地區重大建設開發，帶動交易，預計建商積極獵地與台商回流下，今年整體土地交易仍暢旺。

北市知名豪宅「皇翔御琚」再傳出新交易，據實價揭露，11樓戶以每坪210萬元成交，創下該社區歷年最低價，點開實際備註欄顯示「親友間特殊交易」，專家表示，要突破200萬元大關的多屬新豪宅、或者預售時期的交屋價，皇翔御琚屬中古豪宅，又是親友交易，護盤意味濃厚。

皇翔御琚位於台北市信義區忠孝東路五段，樓高17樓，共49戶，2014年時以成交單價290萬元，坐穩全台最貴豪宅前5名。

根據最新實價揭露顯示，「皇翔御琚」11樓戶，總坪數含2個車位為217.7坪，以總價4.1億元，每坪210萬元成交，創下社區最低價。根據謄本資料顯示，賣方為震旦國際，買方則是百川國際投資公司，交易明細則備註「親友、員工或其他特殊關係間之交易」。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，豪宅市場受惠景氣復甦與換屋需求帶動，指標豪宅的交易仍維持偶有佳作的市況，觀察這些買方，可能基於換屋或幫第2代就近購屋，甚至是些是企業主購置豪宅自用，以及少部分的企業主重複購入單一豪宅等。

中古豪宅價受影響
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，新豪宅推陳出新，不論信義區、大安區、松山區，豪宅選擇多，都讓中古豪宅價格受到影響，而豪宅市場雖然解凍，但要突破200萬元大關的多屬新豪宅、或者預售時期的交屋價，直到最近過戶交屋才被揭露出來，因此皇翔御琚以每坪210萬元的超高親友價成交，不免讓人覺得護盤意味濃厚。

聯上餐飲集團昨(15)日舉辦「聯上大飯店」試營運，飯店負責人同時也是都會生活開發總經理蘇聖峯指出，改裝費約1億元，今年目標營業額約4∼5億元。然同日位於聯上大飯店旁，大八餐飲集團資產透天厝，目前承租給體育用品店Under Armour，卻遭法拍2拍命運，最終卓姓自然人以3億6666.7萬元得標。

南台知名連鎖餐飲「大八餐飲集團」因財務問題結束營運，其位於超級精華地段的「大八大飯店博愛店」舊址，去年9月被《蘋果》披露將由聯上餐飲國際股份進駐，並命名為「聯上大飯店」。該飯店位於左營博愛二路與裕誠路口，緊鄰捷運巨蛋站，建物屬地上6樓透天厝，地坪348坪、建坪1404坪，由聯上餐飲集團向地主承租，租金行情簽訂保密條款不便透露。

蘇聖峯指出，「聯上大飯店」1樓規劃為帕里巴黎自助餐目前預約已到3月，2樓悅品中餐廳年節定位已達9成，3樓以上為晶綺盛宴宴會廳也是9成年節預約量，「因看好北高雄中高端餐飲市場發展，因此聯上餐飲才會進駐，營運目標業績估可達4∼5億元。」

昨日試營運，1樓自助餐推出連續3天2人同行1人免費活動，包含中午、下午茶與晚上共3時段。飯店行銷企劃謝青芬指出，每天3個時段分別釋出100個名額，預計3天光自助餐就可吸引約4500人用餐。

大八Under Armour店面法拍
然位於聯上大飯店旁緊鄰的體育用品店「Under Armour」高雄裕誠門市，屬於大八餐飲集團資產，因大八餐飲集團欠債，昨日上午洽面臨法院2拍命運，物件屬透天厝，地坪218.1坪、建坪246.4坪，至2020年8月起店面月租金調漲至42.4萬元。該筆資產2拍底價3.36億元，最終卓姓自然人以3億6666.7萬元標得。

富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，聯上集團承接「大八大飯店博愛店」並更名「聯上大飯店」，因地段屬北高雄蛋黃區，未來勢必吸引許多消費人潮用餐，而同日飯店旁「Under Armour」門市剛好被法拍，2拍標脫換算每坪地價168.1萬元，屬合理市場行情，該筆土地屬住5用地，除做店面門市，亦可開發成大樓住家，而該區地價每坪介於140∼165萬元間，標脫金額與市價差不多。

位於台中市西屯區的蛋黃哥五星主廚餐廳驚傳退場，經臉書粉絲團日前公告，因授權到期，3月起停止營業。業者直言大環境不佳，加上人潮回頭率較低造成重傷；主題餐廳授權合約，「每次僅單一造型」，要有多變還要再簽約，業者壓力大可想而知。

近年台灣掀起粉絲萌經濟，只不過商機褪去也很快。《蘋果》盤點包括航海王、史努比、醜比頭等餐廳開幕未久即喊卡，主題餐廳在台幾乎全軍覆沒。現階段僅存西屯單元1的蛋黃哥專賣店，處處看得到蛋黃哥，餐點具獨特性，仍不敵業績慘澹，3月將歇業轉型。蛋黃哥餐廳業者、成東行銷餐飲部營運總監黃世煌說：「餐廳結束轉型其實跟房租沒有關係，是大環境景氣不佳，加上人潮回頭率較低。」他坦言，餐廳開幕將近3年，剛開始每月營業額有200、300萬元，但第2∼3年營業額幾乎砍半，回頭率減少外，大環境也是一大因素。

成本高回頭率低
據餐廳知情人士透漏，主題餐廳授權合約多是1年談1次，首年金額動輒100、200萬元，亦或以營業額抽趴簽約，每次僅授權「單一造型」，對此黃世煌笑說：「我們比起其他算是很不錯了，目前僅不再以授權為主，將轉型一般餐廳。」

南港輪胎昨(15)日舉辦法說會，公布指標案「世界明珠」銷況，迄今總銷金額超過170億元，其中住宅售出79戶，甚至創下短短1天賣出5戶的驚人紀錄，成交單價落在115∼173.8萬元。

「世界明珠」基地位於「東區門戶計畫」核心，距南港車站只要２分鐘，全案佔地面積達9453坪，規劃2棟頂級7星級商辦及6棟住宅大樓，總樓地板面積廣達7萬坪，該案為台灣史上規模最大的單一預售案。

商辦目前只租不售
住宅方面，分為1層2戶、每戶約100坪，以及1層1戶、每戶達193坪。南港輪胎指出，截至1月10日止215戶住宅已售出79戶，且10樓以下住宅已全部完售。目前最大買主為公司股東智凱開發，以平均每坪173.8萬元成交11戶。南港輪胎名譽董事長林學圃表示，現階段關係人交易僅30億元，其餘皆由外部買家購置。

商辦方面，去年9月間，聯強國際重砸63.58億元買下15層樓，換算每坪要價100萬元。
目前保留的辦公室量體都已經有業者接洽，由於看好後勢，公司現保持惜售態度，「原則上是只租不售，但對基地有幫助的企業，可以個案討論。」

連8期漲跌幅都在1％內

內政部昨發布最新一期都市地價指數，全國地價指數100.74，較上期微漲0.19％，連續8期漲跌幅度都在1％內。各縣市中，僅台中市、連江縣分別下跌0.95％及0.42％。內政部表示，台中市跌幅最深，應是各開發區持續推動、開發量體較大、釋出土地較多，導致去化速度趨緩，使得地價微跌。

澎湖受惠觀光漲幅最大
至於漲幅最大的則是澎湖縣上漲1.02％，內政部指出，澎湖縣因本期為觀光熱季，且觀光人數較往年大幅增加，不動產需求上升，造成地價指數上漲。六都中除了台中市外，其餘五都均上漲，台北市上漲0.32％、新北市0.14％、桃園市0.48％、台南市0.52％、高雄市則約0.45％。

此外，各土地使用分區指數與上期相較，住宅區指數上漲0.14％、商業區指數上漲0.31％、工業區指數上漲0.25％，變動微小。另，本期全國土地買賣筆數28萬4564筆，較上期24萬5885筆增加15.73％，較去年同期25萬8922筆增加9.9％。

內政部指出，都市地價指數是將各縣市都市計畫範圍內的住宅區、商業區、工業區土地，選取具代表性的中價位區段查估其平均區段地價，據以編算某一地區內土地價格在一定期間內的相對變動，性質類似物價指數，定期於每年1月15日及7月15日發布。

高端豪宅完工高峰期、高端買盤溫度未降，台北2019年共有九大豪宅、19戶交易，站上單價200萬元，其中，屋齡最老、達9年的「皇翔御琚」，11樓在去年11月以總價約4.1億元、單價每坪210萬元成交，屬於親友交易，雖為該社區最低價，但仍守穩200萬元大關。

2019年站上單價200萬的九大豪宅中，「華固名鑄」、「信義聯勤」、「聯合大哲」、「冠德信義」及「琢白」五座豪宅社區，均屬於近二年完工的新豪宅，買盤熱絡，一些較早推出的豪宅餘屋也加速去化，如屋齡在5年左右的「西華富邦」、「和平大苑」等。

信義計劃區豪宅「皇翔御琚」在2014年曾創下每坪逾290萬元高價，但隨著房市反轉，建商對價格堅持，曾有2、3年沒有成交記錄，去年起則有三戶成交，前二戶成交單價分別為每坪219萬元、223萬元，自高點修正的幅度超過二成。最新交易的一戶，由在社區中有二戶的震旦國際，出售給震旦集團大股東僑外資百川國際投資，代表人為陳冠百，實價登錄備註為親友交易。

大家房屋企研室主任郎美囡表示，觀察2019年交易單價站上每坪200萬元的豪宅，多數仍屬於房市景氣高峰預售推案、近二年完工交屋的豪宅建案，部分較早完工的豪宅餘屋隨著景氣回溫、價格修正有加速去化的跡象。

此外，「琢白」13樓戶別2019年9月也有總價3.02億元、每坪208萬元的交易紀錄，該社區實價行情均站穩每坪200萬元以上。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，受惠景氣復甦與換屋需求帶動，指標豪宅交易仍偶有佳作，買方多基於換屋或幫第二代就近購屋，甚至是有些新創或當紅的產業企業主購置自用，也有少部分的企業主重複購入同豪宅社區。

國家住都中心宣布，「台北信義兒福B1-1都更案」15日順利完成合作投資人綜合評選，由國美建設獲得最優申請人資格，投資規模12.68億元，預計最快今年3月完成簽約，並在取得台北市政府核定事業及權變計畫後三年內完工。

國家住都中心執行長張溫德指出，住都中心秉持提早解決問題的精神，讓都更過程中的變數變成常數，廠商可以精算成本，而且遊戲規則清楚透明，降低企業參與的不確定性，大家一起達到公共利益的目標。

張溫德表示，信義兒福B1-1都更案也是「騰空、再生」模式的示範，B1-1建成後，可以把B2上的幼兒園搬遷到B1-1，達成產權集中、永續經營的目標，同時B1-2上的違章戶也可以在B1-1安置。

信義兒福B1-1案位於忠孝東路五段北側，基地面積為2,429平方公尺，新建物將配合幼齡照護設施需求，全棟採通用設計，營造全齡安居環境，並依台北市政府審定的都市設計準則，改善開放空間及綠地系統，建構友善步行環境。

除住宅外，信義兒福B1-1建物地上1到3樓將做幼兒園空間，讓已經在當地營運50年的兒福中心幼兒園可以有空間遷移。未來國家住都中心將取得約90戶的一、二房住宅，也將作為青年住居或做周邊推動都更的中繼住宅，以出租方式經營，協助鄰近老舊社區推動都更，強化都更動能。

國家住都中心去年成功招標出台銀圓山案，由麗寶集團標下，去年12月初再接再厲，推出台北市信義區兒福B1-1、B1-2案，但至截止日期，B1-2案因無人投標而宣布流標，對此，國家住都中心表示，主要原因是現在台北市設定地上權案數量較多，且不乏商用不動產指標性投資案，近期內國家住都中心將重新招標。

買房是人生大事，很多人看屋容易忽略一些細節，事後抱怨也無濟於事，而有些別人注重的點或許自己沒那麼在意，但也可以拿來當作議價的籌碼。買房子除了緣分之外，基本功課一定要做足，無論是新成屋或是中古屋，要拿來自住的房子，千萬別忽略各種細節，才不會買到人人眼中的「地雷屋」。

一、省去裝潢費多了修繕費
裝潢的漂漂亮亮的房子究竟是「維修」還是「遮掩」，買到這兩種房子就是天堂和地獄的差別。所以徹底了解原始屋況很重要，千萬不要被過度包裝蒙蔽了。

二、正好在飛機航道附近
每隔二、三十分鐘，就會有飛機經過轟轟作響。尤其是離機場距離較近的地方，飛機高度越低，噪音越大。

三、千金買房萬金買鄰
遇到好鄰居很重要，鄰居的職業、作息都有可能受到影響，另外，每天進出的人複不複雜、環境維護、鞋櫃會不會亂擺、生活習慣差不差，都是參考指標。

四、注意附近有無高壓電塔、電線或變電箱
目前醫學雖然還沒100％確認高壓電塔對人體有無害，先不論會不會有心理作用的影響，但高壓電塔有時會發出聲響，如果距離太近，不但影響到每日的睡眠品質，對生活、安全也有疑慮。

五、聞香屋
打開窗戶發現，房子多面都全都對著鄰棟的廚房，成天吸收油煙，不是每個人都能接受。

六、基本風水
「畚箕屋」、「缺角屋」、面對高架橋….等風水有疑慮的房子就得再三考慮，問問自己能不能接受。或是看屋時，會不會感到壓迫感不舒服…等，都可以事先過濾掉不合適的房子。

七、學校噪音無法擋
房子的位置若正好接收到每個小時的打鐘聲、早上升旗的廣播聲、還有學生下課在操場嬉戲的喧鬧聲，先問自己能不能接受？若是學校出借辦運動會、園遊會、競選造勢活動，聲音影響會更大。

八、房子窗戶太少
窗戶太少不通風，陽光也這照射不進來，長期下來對身體絕對有害。

九、房子位在地下室
濕氣太重是一定的，雖然較便宜，但這類物件絕對不好轉手。

十、有捷運坐不了？開車天天塞到爆
稍微離市區遠一點的捷運，就算是捷運宅也可以以較合理價格買到。但實際入住才發現，因為這十年來蓋在郊區捷運附近的大樓數量爆炸，所以每天上班時間要進市區人數也是爆炸，到了上班尖峰時間，根本擠不上捷運，所以建議在下手之前先確認，「上下班時間」無論坐捷運、公車或開車，交通狀況是否合理。

對於購屋族來說，買房時常把「地點」及「機能」納入首要考量，不過當中意的物件，常因所在的地區、地段好而導致房價太高，這時就會有部分的人退而求其次，選擇鄰近的地區居住。

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民，日前在節目《財經大白話》中指出，房地產市場雖然在2016年開始走下坡，但在看房子、找房子的人，都會一樣的感慨，就是房價好像沒有跌很多。張欣民解析，找房子可從兩個部分著手，一為熟悉的地方，二為生活機能不錯，但房價又相對友善的地方，另外舉出「新莊」與「泰山」兩個相鄰的行政區作為例子。

張欣民表示，新莊跟泰山雖然相鄰，但是房價卻有明顯的落差。像是新莊的中平商圈，被當地人稱作「歐洲村商圈」，因為建商一直推案，該處已是一個新興且完整的重劃區，不管是民間的生活機能，或是政府的公共設施都很完善，因此在這邊買房子或有購物需求，相對比較方便，但代價就是房價比較高；再加上往北還有新莊副都心，房價比歐洲村更高。

張欣民認為，這時候就可以退而求其次，往後退一點到泰山區買房。他解析，泰山的「十八甲重劃區」，跟新莊副都心或歐洲村的房子相比，一坪價差約有5到10萬，如果是以30坪的房子來看，買在這有機會省下100萬元，這就是所謂的「聰明購屋術」。

張欣民說明，「門牌效應」在房地產市場上是很明顯的，特別是生活機能不一樣的地方，它的房價就有很大的差距，正如上述提到的泰山十八甲重劃區，事實上生活機能非常完整，但房價又比鄰近的新莊便宜。 根

據實價登錄比價王資料顯示，新莊中平商圈周邊電梯大樓3年內行情，落在每坪27萬至44萬左右；至於泰山十八甲重劃區周邊，則落在24萬至32萬上下。

　　萬通地産（600246）1月15日晚發布業績預告，預計2019年度實現歸屬于上市公司股東的凈利潤與上年同期相比增加68%至100%，為5.5億元至6.5億元。預計歸屬于上市公司股東扣除非經常性損益後的凈利潤為1.8億元至2.2億元，和上年同期相比將增加9010萬元至1.3億元，同比增加100%至145%。

　　對于業績增長，公司稱2019年完成與普洛斯關于多家合夥企業股權交易産生投資收益，以及向北京茂新溢價出售香河子公司70%房産業務。

　　追溯公告，2018年10月，普洛斯受讓萬通地産及公司關聯方國富匯金和中融國富在北京市CBD核心區Z3項目中的標的份額和股權，交易總對價7.58億元。需要指出的是，這筆交易完成後，萬通地産仍然通過中金佳業私募基金持有該項目的部分股權，公司2017年作為LP認購了中金佳業24.63%份額，而中金佳業持有北京金通港（Z3地塊項目公司）34%股權，公司仍間接持有項目公司8.37%股權。Z3地塊土地性質為商業金融用地，毗鄰國貿、嘉里中心、央視大樓，地理位置十分優越，預計建成後將為持有方帶來豐厚收益。2019年2月，萬通控股以協議轉讓方式引入物流地産龍頭普洛斯對公司進行戰略投資，成為公司第三大股東。

　　萬通地産作為一家成立時間逾20年的老牌開發商，長期深耕京津冀區域，目前已形成地産開發、商業自持和房地産金融三大業務板塊。公司項目主要布局在核心一二線城市，拿地成本較低，項目利潤水平可觀，未來逐步結轉貢獻收益。憑借早期高毛利項目結轉及優質的自持物業穩定的租金收益，公司凈資産不斷增厚，利潤率呈現上行趨勢。

　　根據早前財報顯示，2019年三季度末，萬通地産在手貨幣資金23.08億元，存貨余額為42.24億元，投資性房地産約為39億元。近年來公司有息負債規模持續下降，一年內有息負債余額為2.01億元，長期有息負債余額為23.63億元，係經營性物業貸款。

　　從負債結構看，長期有息負債佔比達92%，凈負債率為2%，處于行業極低水平。短期償債壓力方面，公司短債現金比率為8.72%，顯示出公司目前現金充足，短期內無償債壓力。公司2015年後除了融資規模持續下降以外，融資成本也持續下行，截至2018年12月31日公司融資成本為6.21%，融資成本在民企中處于較低水平。

　　值得注意的是，萬通地産地産銷售發軔于北京，長期深耕京津冀區域。從開發項目布局來看，公司布局城市均為核心一二線城市，土地獲取成本較低，受益于2016年、2017年的房價上漲，項目利潤水平可觀。根據公司2019年三季度報披露項目表推算，目前公司在手可售貨值約為42億元，業態分布來看，主要還是集中于住宅項目，另有投資性房地産約39億元。

　　作為曾經的行業標杆，長期位列前三的保利發展，在接連被恆大、碧桂園越過之後，又已經連續三年被黑馬融創超越，僅居第五。

　　自2012年開始，保利地產(16.130, -0.22, -1.35%)就再也沒有進過銷售排行前三，多在第五名的位置上停留。2017年，保利曾提出“重回前三”的口號，但從2019年的銷售來看，保利與前四名之間的差距在拉大。

　　未來一段時間內，保利發展“重回前三”仍然沒有太大的勝算，銷售、拿地均落後於高歌猛進的融創，光是搶佔第四名就已經困難重重。

　　不過保利這兩年已經不再提“重回前三”。對保利而言，從保利地產更名為保利發展，也是從注重開發、規模轉向運營、效益的開端。2019年，保利實現淨利潤的超速增長，重品質、重利潤有了實質性表現。

　　作為央企地產商代表的保利發展，在規模與利潤的兩端所進行的平衡試驗，或可成為未來房企參考的樣本。

　　穩居行業第五

　　自2017年開始，融創中國銷售金額已經連續三年超過保利地產，居行業第四名，而三年來，保利地產的銷售增速也在逐年放緩。

　　財報顯示，2017年保利發展實現簽約金額3092.27億元，同比增長47.19%，2018年簽約金額4048.17億元，同比增長30.91%；而到了2019年，實現簽約金額4618.48億元，同比僅增14.09%。

　　對比保利地產，融創中國在銷售上可謂高歌猛進，2017年，融創實現合同銷售金額3620.1億，同比大增140%，一舉超過了保利；2018年，實現合約銷售4649.5億元，同比增長27%，雙方有了600億的差距； 2019年累銷售金額5562.1億元，同比增長21%，比保利多了近1000億。

　　2017年，保利提出“重回前三”的目標，2017年衝刺3000億，三年內突破5000億的“345”戰略，即未來三年每年業績增幅為1000億元。

　　之後兩年，保利接連實現了30%以上的銷售增速。在2019前兩月，以迅猛的勢頭超越融創、恆大，成為銷售排行第三的房企；2019年上半年，保利位列前四，仍在融創之上。

　　但到了第三季度，該成績卻沒有維持。自8月份被融創反超，從第四名的位置滑下來後，保利發展的速度開始逐漸變緩。

　　反觀融創，借助其收並購優勢、充足的可售貨值，將其與保利的差距進一步擴大。

　　資料顯示，在過去三年，融創花費了1000多億進行收並購，帶動這三年銷售超過萬億，其中僅收購萬達文旅就帶來了1600-2000億的銷售。

　　而保利的進取在土地儲備上後勁不足。2017年全年新增容積率面積4520萬平方米，對應拿地金額2765億元，占當年銷售額近九成，土地儲備由2016年的6344萬平方米增長至9089萬平方米，達到了近年來投資強度的頂峰。

　　但到2019年，保利的投資強度快速下降，當年僅拿地1554億，占銷售比重為33.6%。

　　國泰君安(18.710, -0.20, -1.06%)證券認為，這是公司財務穩健性優先，主動去土地庫存的選擇。

　　不過儘管落後於融創，但保利2019年的增速，相比萬科、恆大、碧桂園也是可圈可點，前三者都沒有超過10%。

　　進入重運營時代

　　保利地產歷史上曾以激進、大膽著稱，董事長宋廣菊有“鐵娘子”之稱，她帶領下的保利地產，不僅位列萬保招金四大龍頭，也是央企地產商的“老大”。

　　但保利作為央企，在新的政策下，沒有民企那樣的自由度去放大杠杆進行收並購。即使收購，動作和進度也不會很快，比如保利收購中航、保利置業等資產，就花費了很長時間，不能像融創那樣速戰速決，快速變現。

　　不過，自改名以來，保利也在貫徹從開發轉型多元運營的策略，儘管這兩年銷售額增速正在放緩，但淨利潤大幅增長。

　　根據公司發佈的2019 年業績快報，全年實現營業總收入2355.4億元，同比增長21.1%；營業利潤及利潤總額為503.1億，同比增長41.4%，歸屬於上市公司股東的淨利潤同比增長40.6%至265.7億元，為近年來新高。

　　西南證券(5.200, -0.01, -0.19%)指出，保利業績超出預期，主因是四季度公司結轉規模大幅增長。截至三季報末，公司預收賬款3829 億元，未來兩年公司可觀的已售未結資源依然可以支援業績保持增長。考慮業績增速高於收入增速，預計全年公司盈利能力依舊維持在較好水準。

　　房地產主業之外，保利的運營業務也獲得長足發展。

　　2018年9月，為承接戰略升級，保利地產更名為保利發展控股，致力於打造“不動產生態發展平臺”，以不動產投資、開發、運營、資本運作為基礎，提供基於行業生態系統的綜合服務。

　　其中，保利物業已於2019年12月19日在港上市。截至2019年上半年，保利物業合同管理面積為4.55億平方米，在管面積為2.6億平方米，在港股已上市的13家物業企業中排名第三。

　　而保利物業作為控股平臺生態中第一家完成資本化的專業子公司，其上市有特殊的戰略寓意。

　　宋廣菊表示，保利發展長期保持行業領先，其核心優勢在於準確認知行業的變化趨勢，以多業態綜合服務能力取勝；物業上市不僅將助推其自身發展壯大，也將推動保利發展不動產生態的加速成型。

　　物業服務之外，2019年，保利發展更是涉足以文旅或康養概念打造的大型綜合體專案。

　　2019年10月，因母公司保利集團參與雲南城投(3.150, -0.24, -7.08%)整合混改，保利發展作為集團上市地產平臺受益於此，與雲南城投達成協議順利嫁接後者位於雲南昆明、西雙版納以及廣東東莞等地共四個資產包，總土儲將近2000畝，未來將重點培養文旅等潛力板塊。

　　深圳一位長期觀察保利的券商人士認為，保利已不僅是規模增長的房地產公司，更是面向未來的運營平臺，這是房企在白銀時代的又一核心競爭力。

　　保利發展則認為，房地產行業不管是前幾年的唯規模論，還是自2018年變成主流的“多元化”，本質上都是想找到轉型的路。保利發展的轉型，是主動尋求盈利增長點的改變，更是對商業模式和核心競爭力的重塑。

“2018年，搶到房源是‘英雄’。2019年，壓低房租是‘好漢’，隨著北京房租整體下降，長租公寓經營愈發不易，想辦法能多賺一點是一點兒！”北京某長租公寓收房員王剛（化名）告訴新京報記者，“2019年全年，北京的租金都處於下降趨勢中，實際下降程度要比表面上的資料更明顯，只是有些機構都不對外宣講罷了。長租公寓運營機構在想辦法兩頭‘吃’，一邊壓低房東的房租，一邊上漲合租租客的租金。”

租金上漲“魔咒”消失了

對於2019年的北京租房市場，從業多年的某長租公寓收房員王剛感受到了一絲寒意。“2018年，租房市場上行，我們收房的時候，拼的是快速搶到房源。2019年，租房市場走低，我們收房的時候，拼的是怎樣壓低租金。”王剛感慨地說。

這一變化在機構的報告和資料中也有體現。貝殼找房近期發佈的《2019租客居住報告》顯示，2019年，北京租金下降幅度為4.22%。對該機構的資料，王剛告訴新京報記者，“其實，北京租金實際降幅要比一些機構對外公佈的資料更為明顯，在北京四環外一些距離地鐵站較遠區域，租金下降幅度超過了30%，全北京整體租金降幅在20%左右。”

2019年，新海北裡社區租金下降近三成。

王剛經常在馬駒橋區域收房、租房，他發現這個區域的租金一路走低，2019年降幅在20%左右。“產業疏解、企業外遷等因素是導致房租出現下降的主要原因。比如，北京大興新機場建成投入使用，使得租房人數逐步減少，順義後沙峪和花梨坎區域的租金降幅在25%左右。”


順義花梨坎區域的金成雅苑部分房源租金降幅超過25%。

與房東談降價，收房員發怵

“為了降低成本、提高收益，長租公寓運營機構在想辦法兩頭‘吃’，一邊壓低房東的房租，一邊上漲合租租客的租金。”王剛回憶說，自己為了勸說海澱區一個社區業主降價，花了一個星期的時間。這位業主與王剛所在長租公寓機構簽了5年的租賃合同，按照合同約定，每月租金1.2萬元，5年內每三個月以5%的幅度逐漸遞增。如今每月租金漲至1.25萬元。去年11月，由於公司經營吃緊，王剛不得不壓低收房成本，他勸說這位業主降價，但業主並沒有同意，他又多次打電話與業主溝通，業主仍然猶豫不決。王剛按照公司要求給出了兩個方案，一是賠償兩個月的房租直接解約，二是將每月租金降為8500元，重新簽訂後補合同。最終，房東同意降價，繼續將房子租給王剛所在機構。

北京一些社區的房東遭遇機構壓低房租。

與房東博弈並非易事。“我都發怵了，公司不賺錢，領導就這麼交代的，我還得硬著頭皮去找房東談降房租。”王剛無奈地說，公司單方面將合同約定的租金壓低30%，這不是件容易的事，遇到可以講價的房東，賠償兩個月房租解約；遇到堅持不講價的房東，既不同意解約，也不同意降房租。

提起“戰果”，王剛還是略感欣慰。“經過我們的努力勸說，大部分房東都會選擇降房租繼續將房子租給我們。不過，周邊的仲介機構也隨行就市，遇到堅持不講價的房東，就少降點，遇到可以講價房東，就朵拉低點房租。我們也是打工的，只能聽公司領導的指揮，但是總感覺自己有點‘心虛’。”

新京報記者通過調查發現，在北京，去年以來，此類遭遇的房東屢見不鮮，租金普遍下降10%至30%不等，較明顯的降價區域主要是在三環以外。

搶房“後遺症”疊加拆隔斷，成本轉嫁給租客

那麼，為什麼北京長租公寓運營機構如此大範圍降低收房價格？對此，王剛告訴新京報記者，“主要原因是一年多以前搶房源‘大戰’留下的‘病根’，當時租金呈上揚趨勢，誰都沒想到北京房租會跌。於是，各個長租公寓運營機構開始高價搶房源，當時大家想的都是搶到就是賺到，不僅可以獲得租金上漲的差價，還能通過打隔斷創收。但是沒想到這麼快就要整治隔斷房，‘創收’也斷了來源。”

“但我們還得儘量維繫收入。2019年，長租公寓運營機構的經營壓力不僅傳導至房東端，還同樣傳導給了租客端。整租的客戶感覺房租降了，但合租的租客們則面臨著漲價。因為隨著一些長租公寓拆了隔斷，增加的成本轉嫁給了合租租客。”王剛向記者坦言，原本的房間數減少近一半，公司只能想辦法從其他房源找回損失。

王剛的同學最近就遭遇漲價。“我那個同學租住海澱區紫竹院附近的長租公寓。隔斷拆除之後，原先的五室減少為三室，每室每月租金漲400元。考慮到搬家的時間和費用，在我的勸說下，同學還是選擇忍了，先在原處住著。”

對於此類情況，北京多家長租公寓機構的通常做法是：如果租客不接受漲房租，長租公寓運營機構可以給租客安排其他新住處，並承擔搬家費用。但此舉並不能得到部分租客的認可。“長租公寓運行機構另行安排的住處總會有不合適之處，比如距離和交通，而且搬家不僅耗費錢物，還會浪費時間，公司也不可能處理得面面俱到。”王剛和趙楊（化名）等多位收房員表示。

談及新的一年，王剛說，經過這一年的降價，北京的租金應該會穩一點。“希望市場能好轉一點，工作能容易做一點。”

近日，互聯網長租公寓運營商蛋殼公寓正式向美國證券交易委員會（SEC）遞交更新後的招股書，將發行1060萬股美國存托股票(ADS)，每份ADS代表10股A類普通股，發行價在14.5美元~16.5美元之間。

此前，2019年10月28日，蛋殼公寓首次遞交招股書，這也是繼青客公寓後，國內第二家赴美上市的長租公寓品牌。

按照更新後的招股書，蛋殼公寓將以“DNK”為交易代碼登陸紐交所，按發行價間上限計算，蛋殼公寓的募資規模最多為1.749億美元。

工商資料顯示，成立於2015年的蛋殼公寓是提供租住生活的資產管理和居住服務平臺，其經營主體為紫梧桐（北京）資產管理有限公司，蛋殼公寓亦是其旗下高端白領公寓品牌，公司註冊資本1000萬元，法定代表人是蛋殼公寓聯合創始人兼CEO高靖。

蛋殼公寓招股書顯示，蛋殼公寓的業務模型主要有三個方面：集中化經營、設計裝修標準化、業務流程線上上。具體而言，蛋殼通過集中化運營業主託管的房源，並將其出租；再對公寓單元進行設計裝修和佈置；同時運用互聯網技術為業務流程提供支援，使得業主和居民均線上操作。據悉，自成立以來，蛋殼並無實體店面。

招股書顯示，截至2019年11月30日，蛋殼公寓已進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州、成都、蘇州、無錫、西安、重慶13地市場，共運營公寓單元數量為432690套。

資料顯示，截至2019年11月30日，蛋殼公寓的入住率為77.9%，而截至2019年9月30日，蛋殼的入住率為86.9%，下降了9%。

蛋殼公寓的主要收入仍為租金和服務費。資料顯示，截至2019年10月30日，蛋殼公寓收入為57.12億元人民幣。

不過，同其他長租公寓運營商類似，蛋殼目前也處於虧損狀態。招股書顯示，2019年10月，蛋殼公寓的淨虧損為人民幣2.966億元（4150萬美元），而2018年10月為人民幣1.529億元。綜合2019年前十月資料看，蛋殼公寓共計淨虧損28.128億元。

截至2019年9月30日，蛋殼公寓帳面現金及現金等價物（包含現金、存款及受限資金）為23億元。

2015年至2019年期間，蛋殼公寓曾進行多輪融資，最後一次即在2019年10月遞交IPO之前。招股書顯示，蛋殼公寓完成了1.9億美元D輪融資，由華人文化產業投資基金和春華資本投資。

在股東結構上，IPO前，蛋殼公寓聯合創始人兼CEO高靖持有14.2%的股份，天使投資人兼董事長沈博陽持有6.3%的股份。老虎環球基金為最大機構投資人，占20%的股份；螞蟻金服作為蛋殼公寓的戰略投資方，占股7.8%。IPO後，高靖和沈博陽的持股比例將分別為13.4%和5.9%，其中高靖的投票權達75.6%。

蛋殼公寓認為，伴隨著持續的城市化、高房價以及一二線城市年輕人消費習慣和生活方式的轉變，中國租賃市場潛力巨大，同時政策利好也為行業帶來東風。


根據艾瑞諮詢的資料，2018年中國住宅租賃市場規模達到人民幣1.8萬億元，預計到2023年將增長至人民幣3.0萬億元。中國一線和二線城市的住宅租賃市場規模在2018年達到人民幣1.2萬億元，預計到2023年將增長到人民幣2.0萬億元。

值得一提的是，早於蛋殼公寓一步，另一家長租公寓服務商青客公寓已赴美上市。不過，作為國內首個赴美上市的長租公寓品牌，青客公寓近日卻曝出“拖欠”房東租金的消息。有房東反映，青客以“虧損”及盤整“高進低出”房源為由，單方面要求房東下調房源租金價格，若房東不同意則暫停支付租金。對此，青客公寓回應稱，目前沒有大規模拖欠房租的情況，和房東溝通協商中的房源不超過總房源的2%。青客對房東及租客、員工秉承“好好溝通、換位思考、積極解決”的原則。

　　近日，上海市人民政府修訂了共有產權房的管理辦法，核心變化把非滬籍家庭納入共有產權房的供應對象。共有產權房，是指家庭與政府各按一定的出資比例，共同擁有房屋產權。相比普通商品房，購房市民的負擔大大減輕，同時因其精准定位，也越來越受到剛需一族的關注。

　　1月15日，中新社記者在上海金山區採訪時瞭解到，作為最早的試點區域之一，金山區目前首批申購者已經選房完畢，對於他們來說，“在滬有房”的夢想已經得到實現。

上海首批非戶籍選房市民潘華在接受採訪時開心不已 張踐 攝上海首批非戶籍選房市民潘華在接受採訪時開心不已 張踐 攝
　　來滬多年的潘華夫婦是湖南汨羅人，目前和家人居住在山陽鎮的海欣家園。每月房租兩千多元（人民幣）開銷，再加上父母身體不好也無收入，還要撫養年幼的孩子，各種開銷讓夫妻倆在上海的“買房夢”一直擱置。

　　在瞭解到共有產權房的相關政策後，潘華夫婦就一直在積極準備，並於2019年10月份進入了首批購房名單。目前，潘華夫妻倆所選的房子在金山區萬和家園6樓，面積70平方左右。按照該社區的售價，他們僅以3分之一的市場價，拿到了這套住房。在接受中新網記者採訪時潘華坦言：現在的心情是非常的開心，因為至少可以說成了上海人，所以孩子以後在這裡上學得到了保障。

上海市金山區住房保障和房屋管理局副局長倪志建在接受記者採訪 張踐 攝上海市金山區住房保障和房屋管理局副局長倪志建在接受記者採訪 張踐 攝

　　據瞭解，與試點階段不同的是，本次共有產權房的管理辦法正式將非滬籍家庭納入共有產權房的供應對象，並寫入了政府檔。以往，共有產權房的買賣為封閉式運作，僅有非滬籍符合條件的圈子內交易或者政府回購這兩條途徑。現在，擁有共有產權房的非滬籍市民如果達到上海市入滬標準，就可以享受上海市民同等的共有產權房待遇，房屋交易方式也由封閉式變為有條件的轉化，並與上海市民保障房圈互通。上海市金山區住房保障和房屋管理局副局長倪志建在接受採訪時說：滿5年以後可以上市交易，或者說你把政府的份額買回去，或者政府把你的份額買回來，按照市場價評估以後，按照相應的份額進行交易。

　　據悉，非滬籍市民在購買共有產權房時一樣可以使用公積金貸款或者商業貸款等方式，所購房屋的產權也是70年。

近期內房物管股獲熱捧，2018年已宣稱探討分拆物業管理公司上市的華潤置地（01109）終於採取行動。

路透引述消息人士稱，潤地正考慮在今年分拆物管業務來港上市，集資額可能約5億美元（約39億港元），並已邀請潛在上市顧問進行商討。

過去兩年多家內房分拆物管股上市漸成氣候，上周有傳聞指世房（00813）計劃今年分拆物管業務來港上市，擬集資5億至6億美元（約39億至46.8億港元），正與潛在投行商討。

世房副主席兼總裁許世壇去年8月曾經預告，打算在2021年把酒店、物管業務分拆上市，他當時提到，酒店及物管業務正高速增長，上市可擴大估值。

新盤大額成交不絕，昨日錄得3宗大額洋房成交，香港興業（00480）大嶼山愉景灣洋房項目意峰昨日首度推出5座洋房招標，其中3號屋即以5522.8萬元售出，呎價2.73萬元，雙雙創2013年4月底《一手住宅物業銷售條例》實施後區內新高。百利保（00617）亦以破頂價1.1696億元沽出沙田九肚富豪．山峯12號屋。

香港興業國際銷售及市務助理總經理陳秀珍表示，意峰售出的3號屋，實用面積2023方呎，設有2931方呎花園、714方呎天台及184方呎平台，成交價5522.8萬元，呎價2.73萬元。

富豪．山峯1.16億破頂

富豪．山峯12號屋昨天以1.1696億元連兩個車位售出，成交價創項目新高，洋房實用面積3655方呎，呎價3.2萬元。百利保集團執行董事兼首席營運官范統表示，項目累售17伙，套現逾10億元。華懋位於將軍澳南的海翩滙錄得本月第2宗洋房成交，昨日售出的2號屋，實用面積2675方呎，連1個車位以6446.88萬元售出，呎價2.41萬元。

新地（00012）何文田天鑄1期昨沽出7座5樓C室連平台特色戶，實用面積1501方呎，連916方呎平台，成交價5700萬元，呎價37975元。中信股份（00267）旗下中信泰富地產的馬鞍山峻源昨日連沽3伙，市場消息稱一組買家大手購入2座兩伙C室，涉資3984萬元。

恆地（00012）西半山羅便臣道62C號單幢項目The Richmond繼續收票，消息稱暫收逾100票，以首批30伙計，超購2.3倍項目提供90伙，實用面積181至468方呎，明年11月底入伙。興勝創建（00896）深水埗現樓項目West Park今日開價，首批料推30伙，項目共提供63伙。實用面積333至493方呎。

「白表居屋第二市場計劃（白居二）2019」（下稱白居二）中籤者購買力陸續流入市場。何文田居屋冠熹苑一個低層兩房單位，以未補地價560萬元易手，呎價高達13146元，為該屋苑首度有未補地價單位呎價升穿1.3萬元水平，創區內居屋未補地價呎價新高。

市場消息指出，冠熹苑低層19室，實用面積426方呎，原圖則開放式現改兩房，半年前開始放盤，原叫價570萬元。在新一期白居二買家投入市場後，終以未補地價560萬元由白居二買家購入，呎價13146元，除打破該屋苑未補地價單位呎價紀錄外，亦為區內居屋未補地價呎價新高。原業主於2000年6月向房署購入單位，作價87.93萬元，持貨約20年，賬面獲利472.07萬元離場，升近5.4倍。

富康花園兩房475萬成交

將軍澳富康花園新近亦錄得白居二買家入市個案，世紀21物業將軍澳區經理魏仕良表示，單位為8座高層F室，實用面積431方呎，屬兩房戶，原業主去年10月放盤，當時叫價510萬元，終獲區外白居二買家以未補地價475萬元承接，減幅約7%，呎價11021元。原業主於2007年12月以約93.9萬元未補地價購入，賬面獲利約381.1萬元，升值逾4倍。

青衣藍澄灣788萬沽 月挫11%

市場仍有個別私樓錄得低價成交，中原地產市務經理葉健聰表示，青衣藍澄灣1座中層E室，實用面積690方呎，3房間隔，去年11月底放盤，叫價880萬元，最終共減92萬元或約10%，以788萬元易手，呎價11420元。

藍澄灣對上一宗同類成交3座高層E室，實用面積同為690方呎，上月以890萬元沽出，新成交造價較上月回落102萬元（約11%）。原業主於2007年4月以264.5萬元購入單位，賬面獲利523.5萬元，升值近2倍。

長和系近期不斷公布投資內地計劃，長實（01113）昨回應有意從內地合作方和潤集團收購上海商業地產項目「高．尚領域」股權報道時，強調「事實上，我們有優先購買權。」。

系內宣布多個內地計劃

過去數年，長和系多次被內地傳媒指從內地撤資。主席李澤鉅上周以「從來無離開過（內地），點樣重返？」作為回應，及後系內公布先後公布多項投資內地計劃，包括長建（01038）與國電投子公司籌組合營，電能（00006）的珠海金灣電廠將於未來5年提升蒸氣熱能等。

「高．尚領域」位於上海普陀區，總建築面積約117萬方米（逾1259萬方呎），包括商場、寫字樓、住宅、服務式公寓及酒店物業，長實與和潤集團以22億元人民幣投得項目地皮，長實目前持有項目60%權益，和潤持有40%權益。

屈臣氏夥微信 推雲端店舖

去年5月，內地傳媒曾稱，長實有意出售60%權益，並指項目估值約200億元人民幣，有傳媒寫道：「李嘉誠欲脫手長實最後一個上海大型項目」。

長實當時稱，經常收到不同的出價建議，但有建議不代表公司接受及會出售項目，最終更直接稱不會出售。項目內的高層住宅部分「領寓」於去年6月開賣，涉及逾1,108伙。

除長實有意加碼加投資內地商業項目，長和（00001）旗下屈臣氏昨亦公布，與騰訊（00700）的微信合作，推出屈臣氏企業微信，並擬於首季在企業微信推雲端店舖。

世邦：甲廈租金看跌1成 價降約15%

世邦魏理仕預計，受多項不明朗因素影響，商舖及甲廈租售價均回調，料舖租跌約2成。該行認為，投資市場基本因素仍好，料成交量有所回升。

世邦魏理仕大灣區及香港研究部主管陳錦平指，去年中起受本地事件影響，加上中美貿易戰等因素，商廈租務市場開始轉弱，而本地事件更直接衝擊商舖市場，令整體物業價格回落。

去年商廈售價跌8.5%

該行數字顯示，去年商廈售價及租金，分別下跌8.5%及3.5%，而中環甲廈租金跌5.9%。商舖市場跌幅更明顯，核心區舖位售價及租金，分別跌約34.7%及19.2%。

對於今年市況預測，陳錦平稱，整體物業售價及租金均有下調壓力，除了內外因素，他認為整體物業租售價已在去年中見頂，而本地事件出現，加速租售價回調。多項物業中，由於本地事件仍存不確定，核心區舖位空置率亦上升，料今年舖租跌約2成，料教育、健身中心等行業，將把握租金下跌而擴充。甲廈市場方面，由於企業擴充持續放緩，甲廈租金料跌約1成，甲廈價將跌約15%，而今年甲廈新供應極低，料可令跌勢放緩。相對之下，物流倉需求較穩定，料租金走勢平穩。

投資市場方面，該行香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷認為，本地或外圍市況仍有隱憂，惟投資市場基本因素仍佳，包括市場資金充裕，低息環境等，料不少投資者趁機入市，相信大額買賣成交較去年多。