2020年下半年，台北市捷運忠孝復興站方圓500公尺內房地產價格將「重新改寫」，5件預售、新成屋建案將「陸續登場」，銷售單價將從每坪155萬元起，陸續調高，預計第3季，「忠孝復興商圈」將出現每坪250萬元以上的新建案，這個區域已經約30年沒有這麼密集的新建案同時推出，將整個改寫忠孝復興商圈預售新房價，也成為2020年台北新建案市場的「一級戰區」。整體來看，區域內小基地建案單價「150萬元」起跳，大基地建案「200萬元」成為單價基本門檻，中古屋市場或將有機會比價調漲1成。

志榮建設「BR4」165萬起，「統創緻」150萬起

根據2020年1月上旬市場調查，目前忠孝復興商圈正在銷售的建案是位於復興南路上SOGO百貨復興館對面基地面積約243坪的志榮建設「BR4」，該案從2019年末即展開銷售，產品規劃為地上13層、地下3層，13-26坪1-3房3米6格局，預計2022年第4季完工，根據瞭解，價格即開出每坪165-185萬元，根據現場銷售經理指出：「目前成交客戶以投資置產居多，主要是看好未來區段的增值。」接下來，預計329檔期登場銷售的則是位於復興南路一段的「統創緻」，該案80坪基地面積，規劃地上15層、地下4層、單層5戶，12-26坪1-3房格局，目前正在裝修接待中心，2月上旬公開銷售，預計銷售開價為每坪150-165萬元之間。這兩件個案都屬於基地面積不大，且規劃小坪數的產品，單價沒有突破「200萬元」門檻。

「潤泰敦峰」豪宅定調「200萬起」

除了這兩個小基地建案外，在忠孝復興商圈500公尺方圓內，位於市民大道四段微風廣場旁的「潤泰敦峰」，基地面積1344坪，是台北市內的大面積豪宅案，產品規劃為地上23層、地下3層建築，82-150坪規劃，總戶數僅82戶，2017年曾預售，2019年完工，屬於全新成屋銷售，平均開價每坪200-230萬元。

Diamond Tower上樑，引爆區域房價

另外一件更受矚目的則是2020年1月16日正式上樑的「Diamond Tower」(正義國宅都更改建案)，基地約1500坪，規劃ABC三棟地上31層(C棟由原地主與國產署分回取得)，地下7層(連續壁深達54公尺)的SRC豪宅建築，1-4樓規劃6-7米高度的國際精品商場，已陸續被國內知名百貨業者鎖定，商場部份委由戴德梁行招商，5樓規劃全棟公共設施(空中游池丶健身房丶宴會廳⋯等)，6-31樓則是豪宅住家，預計2020年第3季開始潛銷，2021年4月完工後正式銷售，三圓機構總經理王雅麟表示：「全案總銷售金額約350億元，可售戶A、B棟共計100戶，每户150坪，頂樓為樓中樓，擁有私人泳池，全案每坪平均單價開價250萬元起，頂樓部份單價可能逼近單坪300萬元。」

這件個案搶手，整地完成即「整批轉售」

另外，同樣商圈安東街巷內有一件約390坪的「自辦重劃」建築基地已經整平，都更實施者為敦寶建設，規劃為地上15層、地下3層「靜巷住宅」建築，預計應該是下半年第4季左右推出，該基地據悉已經「整批轉售」其他建商，目前還沒有預售單價訊息，不過房地產人士指出，如果忠孝SOGO商圈這4件個案出現好的銷售成績，估計安東街這件個案的開價也應該會在每坪140-160萬元之間。

預售、新成屋行情牽動區域成屋房價上漲

房地產業者表示，忠孝復興SOGO商圈的預售房地產市場，已經近30年沒有這麼熱鬧過，2020年就預計將有5件新案登場，總銷金額估計接近400億元，而小格局新案「定調」每坪150萬元起的價格，大坪數豪宅則「定調」200萬元單價起跳，將成為鄰近區域其他建案的「參考依據」，而區域內的中古屋市場，房仲估計：「應該也會出現1成左右的比價漲幅。」

忠孝復興商圈鄰近還有3大公辦都更案

在這個商圈內，還有復興南路上台電活化資產精品商旅案，預定2021年完工，不過，鄰近居民指出，該案地下室是否會做為台電高壓電變電所設備放置，還需要觀察。另在復興南路仁愛路口(前空軍軍官俱樂部)，還有元大商銀預計做為企業總部的1139坪用地，富邦建設也標下位於SOGO復興館南側的「忠孝懷生都更案」，這些新建築，都將進一步帶動整個忠孝復興SOGO商圈房地產的發展。

走過買氣強勁的一年，中南部房市可望延續去年氣勢，其中台中建商推案量估計不亞於去年，但新案總戶數會減少；台南則受惠重大建設發酵，房市價量將有5∼10%成長空間，高雄則因建案供給過大，將出現新成屋與中古屋競相搶買方的現象，新案賣壓恐較重。

台中市去年房市銷況佳，許多預售案只要總價控制得宜，去化速度都非常快，目前銷售熱區集中台74線沿線，2房總價700∼800萬元、3房總價800∼900萬元的銷售都不錯。新業建設榮譽董事長穆椿松樂觀表示，「今年熱度會持續，圍繞11期生活圈的14期重劃區將是一大亮點，將進軍推案，另有東區持續布局，總案量上看 40∼50 億元。」

台中景氣持續看溫
上市建商順天建設今年除在新北市三重區推案外，台中市單元3及潭子區也有新案進場，3案總銷約百億元，順天建設營業部副理羅法祖說：「景氣持續看溫，目前潭子首購案潛銷中，反應很不錯，甚至曾有1天下訂7組，需求性非常高。」
國聚建設今年也進入推案爆發期，豐原區原「新萬仁製藥」總廠面積7418坪基地，分3期陸續推出，首期「國聚之境」完銷後，農曆年後將推2期，總戶數約140戶，規劃2~3房，開價最高每坪3字頭、總價近千萬元，為該區指標案；另於西屯區福科路也有3期新案、南屯區單元2則有「國聚花園寓所」2期案，但價格細節仍在規劃中。

台南價量皆增逾5%
至於南台灣的市況，永慶集團加盟事業處總經理莊志成指出，南2都因剛性需求拉升，去年整體買氣回升，今年則以台南買氣較樂觀，主因是包含台積電等大型廠商設廠拉抬，就業機會穩定成長下，房價基期又是六都中最低，無論價量皆會持續走揚，平均有5∼10%增幅空間。

高雄房市今年發展，莊志成指出，目前高雄新建案量創歷史新高，申請建照戶數破2萬戶，未來供給勢必產生賣壓，近年建商興建與土地成本價格逐年上揚，但因民眾實質薪資並未大幅提升，要挑戰新高房價有難度，可能出現新成屋與中古屋房價落差不大的現象，不過由於新屋具備貸款成數高且預售可分階段繳款優勢，導致中古屋市場受嚴峻考驗，整體價量推估呈現持平態勢。

高雄市去年商辦買氣大爆發，產品多為屋況新且位精華地的A級商辦，其中高鐵特區「總裁時代廣場」年賣30戶，佔全案46.8%，共銷逾6億元。高雄龍頭建商京城建設今年也將於農16特區推出頂級商辦，每坪房價挑戰4字頭，可望創高市新紀錄。

高雄過去5年僅推出2棟A級商辦，分別為城揚建設左營區的「總裁時代廣場」與只租不售的「京城總部」。共64戶的「總裁時代廣場」去年共賣出30戶，創近10年高雄商辦案單一年份最多成交量紀錄，該案銷售經理薛銓興指出，去年有壽險業者1次買8個單位約1.6億元，另有美髮美容業者購入4戶，金額約6000萬∼7000萬元。

左營成交量異軍突起
實價揭露「總裁時代廣場」去年截至11月已揭露28戶，每坪成交價約20萬∼24.3萬元，最高為每坪31.7萬元。薛銓興指出，去年商辦買氣熱絡，主因是土地價格上揚連帶影響租金上漲，因高雄房價屬低基期，即便A辦也才2字頭行情，因此廠商都有租不如買的思維。

統計高雄市實價登錄上路後商辦成交量，最多為2013年達348件，主因是不少「高雄85大樓」商辦交易，去年前11個月僅揭露148戶。但從各區交易發現，左營區成交量異軍突起，主要是「總裁時代廣場」銷量大增，這股A級商辦買氣也將於今年持續發酵。

A辦供給少而激買氣
富住通商用不動產研展部主任許值瑋指出，除地段外，商辦租金行情也與商辦買氣有關。根據富住通商用不動產統計高雄市商辦每坪租金行情，有超過8成屬C級商辦，租金行情每坪300∼500元；約1成屬每坪500∼700元的B級商辦；僅不到5%為高於700元的A級商辦，因A辦供給少，使買氣大幅提升。

今年最受矚目的商辦，為京城建設位農十六特區豪宅「華人匯」旁的頂級商辦預售案，規劃地上32樓、地下6樓，坪數50∼95坪，京城集團發言人周敬恆指出，「高雄近20年的商辦推案不超過5個，此案正對凹子底森林公園，目前雖然價格尚未曝光，相信應該會改寫高雄商辦租金與成交行情，預計3∼4月時開始銷售。」據了解，該頂級商辦的開價將挑戰4字頭行情。

高雄近年C級商辦供給過多且屋況老舊，缺乏競爭力，商辦空租多，且部分精華地段的商辦租金低廉，最具指標的是三民區「長谷世貿聯合國」（俗稱「50層大樓」)，實登揭露租金每坪最低僅274元。

「長谷世貿聯合國」樓高221.6米，是高雄市第3高大樓，完工至今已27年，全棟規劃辦公室空間與頂樓景觀餐廳。興建經費超過50億元，根據實價登錄揭露，辦公室每坪租金行情介於274∼391元，每坪成交單價從6.5萬元至12.7萬元間，在歷年實價登錄17筆交易中，有15筆成交單價低於10萬元。

屋齡老舊設備不足損價
事實上，該商辦位於民族路沿線，屬於高雄市汽機車通勤重要幹道，周邊未來還有捷運黃線相關議題，機能與地段具優勢，但租金與每坪成交價卻都頗低廉。富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，高雄商辦較集中在中山、博愛、民族、中華、中正、明誠等幹道周邊，但目前因多數屬屋齡20年、甚至30年的老舊商辦，電梯配比不足、門廳與外觀都需整修更新，加上空調設備老舊等，讓這些C級商辦租金行情每坪僅300元上下。

相同問題也發生在「高雄85大樓」，該商辦位於商業機能發達的三多商圈，但當初興建完工後因大環境景氣差，不少套房與辦公室滯銷，又因其停車空間不足，導致廠商進駐意願低，目前仍有不少空租待售。

內政部部務會報16日通過《危老條例》修正草案，將再延長限時容積獎勵5年，但從第4年起（即今年5月10日起）限時獎勵減半為5％，每年遞減一個百分點，到第9年全部歸零；另新增規模容積獎勵，約130坪（400平方公尺）、相當兩個雙併公寓，可獲2％規模容積獎勵，採雙軌制，但限時及規模獎勵兩者合計不得逾基準容積10％，鼓勵更多房屋進行危老重建。

依現行危老條例，提供前3年申請危老重建者10％限時容獎，這項優惠今年5月9日屆期，業者早在1年前就不斷呼籲內政部修法延長限時容積獎勵。

內政部認為，若一次性取消限時容獎，可能大幅削減民眾申請的意願，因此採取逐年遞減限時容獎的方式處理。

其次，新的危老條例中增加規模獎勵，增訂危老建築基地加計合併鄰地面積（加計之鄰地面積，不得超過危老建築物基地面積或1,000公尺）達到400平方公尺者，給予2％的容積獎勵，每增加100平方公尺，再給予0.5％的容獎。但是時程與規模容積獎勵，兩者合計不得超過基準容積的10％，這與現行限時獎勵的額度上限相同。

據內政部統計，約有39.45％危老重建案申請限時容積獎勵及危險建築獎勵，顯示民眾對限時容獎有相當需求。另約有51.83％案件，是在400平方公尺以下，且小面積的基地案件數量有越來越多趨勢，可能造成改建基地太過零星化的問題，因此本次修法時，特別提出規模獎勵，鼓勵大面積基地申請危老重建。

花敬群說，達到400平方公尺，約130坪的案子，就可以獲得規模獎勵，實際上來看，就是兩個雙併公寓的規模，規模越大、獎勵越多。

此外，這次修法另一大亮點是，將鄰地合併面積鬆綁，鼓勵擴大重建。現行鄰地超過危老建物基地面積部分不得合併重建，使得重建效益受限，或間接造成畸零地或地籍零碎，這次刪除合併鄰地面積限制，允許合併，惟危老小基地併鄰地大基地，不能享受限時和規模容獎；至於危老大基地併鄰地小基地，則可以享受容獎，但鄰地最大不能逾1,000平方公尺。

危老重建條例修正案是蔡總統連任後推動第一個財經政策法案，花敬群說，部務會報通過後，還要送交行政院審查，可能要等春節後行政院會才會通過，並送交立法院審議。他希望這項福國利民的修法，能在5月9日限時容獎到期前完成三讀，順利接軌。

號稱全台最「牛」都更案「正義國宅」，耗時25年後，將變身為住宅和商場、辦公等複合式摩天大樓「Diamond Towers」，16日上樑，預計2021年4月完工並取得使用執照，未來住宅棟每戶總價3.5億元起跳，挑戰台北東區最高天價，總銷規模至少350億元。

三圓表示，目前集團的山圓建設已收購部分正義國宅的都更戶，為參與分配的原地主之一；三圓建設則是與龍麟建設合建，合建比率為龍麟62％、三圓38％。全案將興建A、B、C等三棟建物，靠近BR4復興SOGO館的C棟，主要分回給地主與國產署，其中6~12樓由地主分回、12~29樓由國產署分回，住宅為一層一戶，每戶坪數約160多坪，三圓分回頂樓的宴會廳。

至於A、B棟，1~5樓為商場，2/5產權由地主分回，三圓分回3/5；6樓以上為住宅，可售戶數約100戶，每戶坪數150多坪；至於30、31樓的頂樓樓中樓戶，共兩戶，坪數170坪，擁有100坪空間花園，為特殊戶型。

三圓建設總經理王雅麟表示，住宅棟總銷售額約350億元，開價希望比照大安區「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」，並參考信義計畫區每坪200~280萬元行情。目標理想價是每坪250萬元以上，每戶總價3.5億元起跳。

其中頂樓樓中樓，擁有私人泳池，每坪平均開價250萬元起，頂樓甚至直逼300萬元。全案預計第三季外觀完成後，開始潛銷。

Diamond Towers商場招商委由戴德梁行進行國際招商。三圓透露，已有潛在客戶洽購，在看好商用不動產市場下，若原地主戶有意割愛、獲利了結，三圓將進一步買回其商場產權，加碼商用不動產。

住展雜誌16日公布最新市調，房市遇到總統大選沒在怕，2019年第四季北台灣各縣市預售新成屋價格漲多跌少，其中雙北市、新竹逆勢攀升，新北市已攀上近十季最高點。不過，也有建商出「芭樂價」，若妄想成交，都是「阿婆仔生囝」。

住展雜誌研發長何世昌表示，去年買氣復甦，但新建案供給量居高不下搶食有限客源，新建案價格仍維持「緩步墊高」格局，並未因買氣增加而大漲，預料今年初房價也會延續此趨勢。

何世昌分析，目前買方心態保守，台北市房價還在上演「蘿蔔蹲」，新屋行情已止跌走揚，每坪84.8萬元，季漲0.71％，年跌約0.35％；新北房價則表現強勢，來到每坪39.2萬元，季漲幅約0.5％，呈連三季走升，年漲幅達1.8％。

去年台北市人口大量外流，大多落腳新北市。何世昌指出，新北市前幾年不少新興重劃區推案，房價大幅下修，靠著相對親民的價位擄獲消費者的心，又受惠於台北市輕移民湧入，需求和房價不斷墊高，房價已創2017年第二季以來新高。

新竹表現也令人驚豔，去年第四季房價升至每坪22.5萬元，季漲近1.4％，中止連二季下挫。

宜蘭是北台灣房價最弱勢縣市，每坪來到20.7萬元，季跌約0.5％，年跌約2.4％。雖然創下反轉以來新低，但近期趨勢似乎已脫離急跌期，轉為緩跌盤整，算是好消息。

桃園小宅熱，根據房仲業者統計，去年桃園單價前五高的住宅交易中，有四件社區為小宅或標準坪數的住宅、事務所建案，主流產品翻轉，與過去豪宅產品雄踞高單價市場大異其趣，「國泰賦都」、「京懋会」等案均有接近5字頭單價。

根據台灣房屋以實價登錄統計，桃園市2019年住宅社區交易單價排行，桃園站前商圈標準二至四房住宅指標案「國泰賦都」、龜山長庚商圈的挑高小套房「紐約時上」，以及同樣位於藝文特區核心地段、訴求住辦雙效的小坪數案「京懋会」、小豪宅「璞園小王子」，桃園高鐵特區的小坪數案「寶徠花園」等，最高成交單價均在4字頭。

即使龜山長庚商圈的屋齡十餘年的挑高小坪數個案「九揚香頌」、「九揚新凱悅」等中古社區交易，成交價也都站穩4字頭。

過去桃園成交價站上4字頭、甚至衝上5字頭的交易，多為創價能力較佳的大坪數換屋產品及豪宅個案，如今因整體市場翻轉、投資買盤驟減，豪宅市場價格修正、去化趨緩，交易量已不如過往熱絡；自住型態中小坪數產品成市場主流，總價控制合宜、符合買方需求的小宅，創造單價能力並不輸給豪宅。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，包括藝文特區、桃園火車站站前商圈等地段精華、供給稀有，規劃具特色、建商口碑佳的小宅案、標準住宅產品，單價仍續高檔，甚至長庚商圈屋齡超過十餘年、具高坪效的中古挑高小宅，單價仍續高檔。

至於大坪數高總價市場，去年則有藝文特區的「中悅麗舍花園」、「中悅一品」、「中悅悅軒」、「定泰翫寶」，桃園高鐵的「中悅栢軒」，南崁「光明鼎」，以及中壢GSOGO商圈的「海華帝國」等，零星交易戶數站上4字頭，最高約每坪40~45萬元。

台中市地政局辦理「第14期美和庄市地重劃區」土地分配已完成，將成為近40年來台中最大重劃區的土地分配案。該土地分配結果，自元月17日至2月17日在北屯、西屯區公所及中正、中興地政事務所與地政局公告30日，土地所有權人閱覽後，對分配結果有異議者，可於公告期間以書面向市府提出。

台中市地政局16日表示，該市地重劃區，位於北屯、西屯區，開發範圍東以昌平東七路與潭子區為鄰、西抵水湳地區近中清路、南至大連路、北至環中路一段，總開發面積約404公頃，地主人數約4,500人。

該重劃區2009年經內政部核定重劃計畫書，之後配合都市計畫變更，2019年10月公告修正重劃計畫書，2019年12月20、21日召開土地分配草案會後，已完成近40年來台中最大重劃區的土地分配。

14期市地重劃區提供可建築用地面積約221公頃，並取得公園、園道、道路等公共設施面積約183公頃。14期重劃區內的土庫溪排水道兩側，規劃公園及廣場用地，創設藍綠帶共生環境，並提供建設台中巨蛋用地，全區以永續生態、人文關懷的觀念，打造「水、明、漾」的運動廊帶及生活空間。

據住展雜誌統計，2019年Q4北台灣各縣市新成屋、預售屋成交行情表現，結果顯示房價「漲多跌少」，其中雙北市與新竹地區房價上揚、基隆市持平，而桃園與宜蘭地區房價走勢相對疲弱。北台灣新建案房價還是相當穩定，並未受到總統大選的衝擊，房價在風雨中碎步走高。雖然各縣市不管是漲是跌，變動幅度都不大。在這種情況下，不管是賣方開價、或是買方出價，只要貼近合理行情就很有機會成交。

買方心態保守　北市房價上演蘿蔔蹲

住展雜誌研發長何世昌表示，大台北2019年Q4房價表現強勢，其中台北市新建案行情止跌走揚，來到84.8萬/坪，季漲約0.71％。若與2018年同期相比，則微跌0.3萬/坪，年減約0.35％。何世昌分析，近年北市各行政區房價變化多呈現「去年漲多的今年跌」、「去年跌多的今年漲」，或是「上半年漲、下半年跌」、「上半年跌、下半年漲」。北市新建案各行政區房價之所以出現「蘿蔔蹲」的形態，或許意味著買方心態還不夠積極，追價意願仍較保守，價格一旦漲多就會壓回，而壓回後買盤立刻接手又再上漲。

新北房價很強勢　創近兩年半新高

新北市走勢則相對強勁，2019年Q4房價來到39.2萬/坪，較前季上漲0.2萬/坪，季漲幅約0.5％，房價已連續3季走升。與2019年同期相比，則上漲0.7萬/坪，年漲幅約1.8％。何世昌指出，2019年台北市人口大量流失，而流失的人口大多落腳到新北市。由於前幾年新北市許多新興重劃區房價大幅下修，靠著相對親民的價位擄獲消費者的心，又受惠於台北市輕移民大量湧入，需求和房價不斷的往上墊高，2019年Q4房價已創下2017年Q2以來、近兩年半新高。

多空拉鋸激烈　桃園變動極小

2019年Q4房價上漲幅度最大的，則是新竹地區。新竹房價升至22.5萬/坪，季漲近1.4％，中止連二季下挫。新竹以竹市北區漲幅稍大，其他區域房價大多以持平作收。北台灣房價最弱勢的是宜蘭地區，宜蘭2019年Q4房價約20.7萬/坪，季跌約0.5％，年跌約2.4％。宜蘭房價雖然續跌，且創下反轉以來新低，但近期趨勢上似乎已脫離急跌期，由急跌轉為緩跌盤整，算是一個好消息。

何世昌認為，北台灣新建案房價還是相當穩定，並未受到總統大選的衝擊，房價在風雨中碎步走高。雖然各縣市不管是漲是跌，變動幅度都不大。在這種情況下，不管是賣方開價、或是買方出價，只要貼近合理行情就很有機會成交。

1月16日，國家統計局發佈了2019年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計資料。對此，國家統計局城市司首席統計師孔鵬表示，去年12月份，各地積極貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，房地產市場保持總體穩定。

初步測算，去年12月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比去年11月份回落0.4個百分點，其中北京和深圳分別上漲0.4%和0.7%，上海持平，廣州下降0.3%；同比上漲3.8%，漲幅比去年11月份回落1.1個百分點。二手住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比去年11月份擴大0.2個百分點，其中北京和深圳分別上漲0.6%和1.0%，廣州持平，上海下降0.2%；同比上漲1.7%，漲幅比去年11月份擴大0.7個百分點。

同時，去年12月份，31個二線城市和35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別上漲0.3%和0.6%，漲幅比去年11月份均擴大0.1個百分點；同比分別上漲7.3%和6.7%，漲幅比去年11月份分別回落0.6和0.3個百分點。二線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅連續3個月相同；三線城市環比上漲0.2%，漲幅比去年11月份回落0.1個百分點。二三線城市二手住宅同比分別上漲3.7%和3.9%，漲幅比去年11月份均回落0.2個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅均連續8個月回落，三線城市同比漲幅均連續9個月相同或回落。

58安居客房產研究院分院院長張波昨日在接受《證券日報》記者採訪時表示，隨著統計局去年12月份房價資料出臺，2019年全國樓市房價調控也劃上了圓滿的句號，在因城施策、穩地價、穩房價、穩預期目標的政策指引下，全國房價穩定目標得到了有效落實。

諸葛找房市場研究員姜國君昨日對《證券日報》記者表示，2019年12月份一二三線城市新建商品住宅價格同比漲幅均有所回落；二手住宅價格同比漲幅除一線城市有所擴大外，二三線城市均表現為回落。樓市進一步向穩定、平衡發展方向靠攏，體現了過去一年穩房價工作取得的良好成效。

張波表示，從資料可以看出，一線城市，掛牌量減，房價穩定；二三線城市同比漲幅持續回落。政策分化，地區性差異明顯。他談到，2020年房價穩定依然是調控政策的主旋律，政府對於過熱城市的調控依然會保持一定高壓，未來房地產市場不會出現單邊市場熱度持續上揚的格局，整體穩定、小幅波動應該是主流趨勢。

作為檢驗企業綜合運營能力的一大重要指標，房企銷售目標的制定與完成情況向來為業界所聚焦。根據協力廠商機構以及房企已披露資料，在已公佈2019年銷售目標的50家房企中，有超八成房企完成年度計畫，另有近兩成房企未能達成業績預期。此外，儘管千億元房企整體表現優於行業，但包括保利發展、泰禾集團、遠洋集團等眾多頭部企業的身影，卻出現在了2019年度“房企業績未達預期榜單”之中。 業內觀點認為，2019年房地產行業整體業績增速繼續放緩，基於行業調控持續以及資金端仍處嚴監管，預計房企在制定2020年業績目標時或更趨謹慎。

超八成完成計畫

據不完全統計，於2019年內或更早時間，有50家房企曾對外披露過2019年銷售目標。中國指數研究院發佈的《2019年中國房地產銷售額百億企業排行榜》資料測算，共有42家房企完成了2019年全年的銷售任務，約占已公佈銷售目標的房企的84%。

在順利完成2019年度銷售目標的房企之中，部分企業是“踩線“過關。

據梳理，包括華潤置地、當代置業、花樣年控股、融信中國、首創置業、融創中國等11家房企目標完成率在100%-102%之間。

其中，龍頭房企總體增速普遍放緩，這與企業規模大、基數大不無關係。

千億元規模量級的中型房企中，融信中國2019年累計實現合約銷售金額1413.16億元，“壓線”完成此前定下的1400億元年度銷售目標，目標完成率約100.94%；美的置業連同其合營企業和聯營公司2019年實現合同銷售金額約1012.3億元，同比增長約28.1%，按照1000億元的銷售目標計算，目標完成率約101.23%。

在已公佈銷售目標的50家房企中，近兩成企業未達業績預期，具體包括保利發展、藍光發展、泰禾集團、遠洋集團、祥生地產、北辰實業、福晟集團等。

其中，保利發展（目標：5000億元）、藍光發展（目標：1200億元）、遠洋集團（目標：1400億元）、祥生地產（目標：1300億元）、北辰實業（目標：253億元）等房企銷售目標完成率超過九成，對應的目標完成率分別為92.37%、94.17%、92.88%、94.23%、93.36%；泰禾集團（目標：1500億元）目標完成率未滿七成，僅為62.68%。

同策研究院首席分析師張宏偉分析認為， 2019年下半年以來，市場之中房企降價動作較為明顯，房企普遍通過降價促銷的方式回籠資金、加快銷售，以更快更好地完成銷售目標。當前外界看到的超七成或八成比例房企年度銷售達標，背後是以失去“價格能力”為代價的。 張宏偉直言，如果把房企業績中的水分擠一擠，還有很多企業面臨很大的銷售壓力。

“近幾年機構及媒體測算的房企銷售目標完成率情況，大多以企業全口徑銷售作為資料參考，其中包括了小股操盤、合作開發抑或是代建模式產生的業績，當前機構公佈榜單中眾多企業完成年度銷售目標，實際上兌了很多‘水’。所謂近兩成房企業績目標未達成，可能真實情況是近三成或者更大比例的企業沒有達標。當然，確實也有一些房企實際完成情況較好。” 張宏偉如是分析道。

轉型的AB面

值得關注的是，儘管千億元房企的整體業績表現繼續優於行業平均水準，但包括保利發展、遠洋集團等眾多頭部企業，上榜2019年度“房企業績未達預期榜單”。

在合碩機構首席分析師郭毅看來，2019年內多家頭部房企未能達到預期業績，是行業中比較少見和值得關注的情況。其認為，上述頭部房企業績完成度欠佳，背後影響因素可能有三個方面。一是房企的市場區域佈局。在相對來說的調控“重災區”，做了更多的產品佈局；而在2019年市場相對樂觀的二線及新一線城市，市場佈局並不是那麼深入和扎實。

二是房企自身的產品定位。在當前市場環境下，房企層面針對目標客群所推出的定位中低端或高端的產品，也在一定程度上導致了個別房企業績目標的“踏空”。

“當前所處的這輪房地產調控，對於剛需和剛改客群相對友好，但對高端客群的調控壓力較大。像泰禾集團這樣主要瞄準高端市場的房企，現階段限購政策的制約以及二套首付比例的更高門檻等兩方面因素，都對其高端改善客群消費需求的釋放形成了較大影響。”郭毅說。

三是房企對於市場的趨勢判斷。基於當前房地產市場，房企一旦對於新的市場環境的預判出現了一些誤差，如對調控深入程度、拿地週期及節奏與業績實現之間的關係理解欠佳，並由此導致其在投資決策上作出了相應的調整，也會最終影響到企業的業績達成。

除了地產調控政策持續高壓之外，來自資金端的嚴控，也被業內視為影響房企2019年業績規模發展水準的一大因素。億翰智庫方面分析指出，2019年整體貨幣環境穩健偏松，降准降息釋放了一定的流動性。但而於地產而言，資金端的封堵力度持續加大，特別是“23號文”出臺後，信託、公司債、海外債、銀行等幾乎全管道封鎖，加之嚴格的多方式監管，地產行業信貸環境惡化，融資難融資貴成為掣肘房企發展的最大不確定因素。

就“2019年業績緣何未達預期”的問題，北京商報記者向上文提到的多家房企發去採訪函。截至記者發稿，保利發展、藍光發展等多家企業未予明確回復原因。

泰禾集團方面回應北京商報記者稱，“2019年對於地產行業或者各行各業都是比較難的一年，對於泰禾來說，應該是一個轉型之年。2019年我們的重點可能不再是繼續突擊規模，而是夯實成果，最大的業績應該是集團把戰略重心從外部擴張轉向內部治理，引入合作、人才內生、管理升級，這些提升內功的重拳逐漸打出來”。

在遠洋集團的回復中，其概括2019年公司的整體業績表現為“基本完成全年銷售任務”，並指出地產行業環境越發嚴峻。據其回復，“2019年遠洋集團銷售額再創歷史新高，達1300.3億元，基本完成全年銷售任務。2019年房地產市場環境比往年更加嚴峻，行業增速放緩顯著，在此嚴峻的市場環境下，集團全年銷售額繼續保持穩健增長”。

2020年新目標制定或趨謹慎

克而瑞、中國指數研究院、億翰智庫、觀點指數研究院等多家地產研究機構發佈的房企2019年銷售專題報告顯示，2019年房企銷售增速普遍放緩。以克而瑞資料為例，2019年TOP 100房企累計權益銷售金額同比增長6.5%，儘管實現正增長，但增幅遠不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

業內有觀點稱，雖然企業的規模能夠為企業帶來多方利好，如資源的集聚、資金的獲取，更易形成良性發展閉環。但是對於規模的追逐需堅守一定底線，不可唯規模論。基於行業調控持續以及資金端仍處嚴監管，預計房企在制定2020年業績目標時或更趨謹慎。

“基於當前市場環境，房企新年度仍將面臨來自持續的樓市調控，以及融資環境嚴苛導致的資金鏈趨緊等多方面的壓力，這會影響整個行業的週期表現以及企業的業績規模表現，同樣也會影響到企業制定新年度銷售目標的程度。”張宏偉說道。

億翰智庫方面也表示，倘若僅為規模而動，忽視了企業自身的現金流管理、債務結構管理、產品品質管控等，當企業產品品質出現嚴重問題時，那麼企業多年的品牌沉澱或將付之一炬，企業將面臨被市場淘汰的風險，屆時再想重塑企業品牌或難上加難。

事實上，早在2019年的業績目標制定中，房企的謹慎態度已經顯現。機構資料顯示，相較於2018年30%-50%的業績目標增長率而言，規模房企2019年銷售目標的增長幅度普遍在20%左右。

就2020新年度銷售目標，遠洋集團方面表示，在當前的行業及市場環境下，房企的發展模式也在悄然發生變化，比起高速規模增長，遠洋集團更注重高品質、可持續的穩健發展。

藍光發展方面則表示，2020年，公司將堅持“中而強，穩健前行，利潤與規模並重，實現高品質增長”的戰略方針，高度聚焦住宅地產開發，高度聚焦現代服務業，資本運作與實業經營相結合，打造生態、文商旅、材料設備、生命科技等成長性新興產業，按協同化、市場化、資本化、科技化路徑運作。

對於2020年的房地產形勢，張宏偉認為 “還是值得去關注和期待的”。從市場預期角度來看，未來在政策面及市場面上應該會有一些定向寬鬆的機會，但是也不會特別快到來。

郭毅則補充指出，2019年內，一些區域及部分城市出現了“限購定向放鬆”，對區域市場形成了相對利好的拉動。但由於出現定向放鬆的區域及城市有限，2020年將更加考驗房企對於未來行業趨勢的前瞻性預測能力以及投資判斷力。“畢竟，不是所有企業都能分享到部分區域及城市發展的利好。”

在4個一線城市中，深圳樓市在2019年的表現可謂一枝獨秀。

集政策“寵愛”於一身的深圳樓市，在2019年走出了獨立行情。

2019年初，深圳獲二手房增值稅減半、粵港澳大灣區規劃等紅包，8月份領中國特色社會主義先行示範區政策紅包，“雙11”發豪宅稅調整紅包……2019年，深圳一、二手住宅合計成交115033套，較2018年上升22.3%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《每日經濟新聞》記者分析認為，相較於其他一線城市穩中有降的行情，深圳樓市信心明顯提升，交易量價穩中有升，一枝獨秀；政策利好頻頻遠超預期，實屬異軍突起；粵港澳大灣區規劃落地，中國特色社會主義先行示範區等賦予了深圳全新定位，使得深圳房地產市場更加互通互聯。

新房成交量創“深八條”後新高

隨著新房供應速度加快，2019年全市一手住宅網簽量繼續上升。據美聯物業資料，2019年深圳新房項目共獲得136次預售許可證，共新增預售85365套商品房，較2018年增加23.9%。其中住宅的總獲批套數為46509套，較2018年增加21.1%。不過，住宅獲批套數占全市商品房總獲批套數的比例稍下降至54%。

住宅供應速度加快，同時新房成交同比大升。2019年深圳一手住宅成交37884套，同比2018年上升28.9%，總成交面積約372.45萬平方米，創2016年10月“深八條”出臺後成交新高，但仍未回到2014年、2015年高位水準。

從月度走勢來看，除了春節月為傳統淡季以外，2019年其餘月份的成交量基本在2500~5000套區間內。尤其2019年最後一個月表現優異，全市一手住宅網簽量創下2016年3月以來新高，共成交4861套。

分區域來看，寶安和龍崗成交量均超萬套，遙遙領先其他區域。不過寶安成交量同比大幅上升，龍崗成交量微降。2019年，深圳近一半的一手住宅成交量來自寶安，共17699套，成交量同比上升53.1%，全市成交占比達47%。

寶安雖為今年一手住宅供應大戶，但獨佔風頭的仍是福田、南山的豪宅日光碟。2019年10月底，香蜜湖的豪宅盤深業中城開盤，前期要求購房者認籌500萬元，共凍結139.7億元。即便如此，每平方米均價13萬元的192套房源仍被搶購一空。位於前海的招商領璽、頤灣府中簽率同樣開盤即售罄。

然而並不是所有區域新房成績均如此樂觀。據樂有家研究中心資料，2019年深圳有3個區域的成交量下降，羅湖跌幅最大，為37.7%；其次為龍崗，跌幅20.4%；南山跌幅最小，為2.6%。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，2019年全年政策利好不斷，市場信心明顯提升，大幅刺激樓市成交。預計2020年開發商仍將加快新房入市步伐，帶動一手住宅成交量的上升，同比增幅約在5%~10%。不過新房定價將愈趨理性，穩中微升。

“雙11”豪宅稅剛調整時，業內人士認為對新房是利空。深圳市南山區樂有家門店經理陳陽表示，熱點區域二手房消化非常快，成交週期明顯變短，導致部分購房者無房可買，不得不將需求轉向新房或相對冷門區域的二手房，原本帶客、去化都不太理想新樓盤，在年末情況也有所好轉。

二手房成交量同比增近兩成

利好政策頻頻刺激，市場信心提升明顯，深圳樓市打破2018年冰封狀態，二手住宅成交量上揚。2019年全市二手住宅共成交77149套，面積約634.7萬平方米，成交套數較2018年上升19.4%。

從月度成交量走勢來看，受春節假期因素影響，2019年2月成交量為全年最低位，僅成交1997套二手住宅。自2019年3月深圳下調首套住宅貸款利率後，客戶入市意願增強，同時受下半年中國特色社會主義先行示範區規劃及“豪宅稅”標準降低的利好刺激作用，全市第二、三、四季度的二手住宅備案量明顯高於第一季度，個別月份的備案量甚至超過7000套，年末最後一個月甚至接近10000套。

寶安不僅在一手房成交方面奪魁，二手住宅成交占比攀升至首位，並以18417套的成交量首次超越龍崗，同比上升35.5%，成交熱點片區仍分佈在寶安中心區；龍崗二手住宅成交17818 套，僅次於寶安，同比上升20.2%，成交熱點片區仍分佈在布吉、橫崗及龍崗中心城片區。

“雙11”豪宅稅調整後，對福田、南山、寶安等原本豪宅占比高的區域利好更大，導致成交活躍度較高，不少區域出現業主抱團控盤引起監管層注意並被約談、強制停止網簽。龍崗政策利好影響較小，但因總價低依然受剛需歡迎。

深圳中原地產研究中心認為，深圳2019年初市場調控預期放寬、利率下行，3月份市場量價回升，8月份中國特色社會主義先行示範區政策出臺，深圳城市定位、發展潛力提升，市場氣氛又被點燃。至“雙11”豪宅標準調整，直接利好二手市場，特別是南山、福田、寶安等區域，成交量提升明顯。

何倩茹則表示，受市場波動影響，當前二手房業主與購房客戶處於博弈階段，二手房價格難以大幅上漲，預計2020年房價年度漲幅約在2%以內。

土地市場成交量價齊升

30余家房企競拍、百餘次膠著舉牌，2019年6月深圳上演史詩級土拍。隨後至年末，產業用地、宅地集中進入衝擊供應階段，全年土地成交量價齊漲。據美聯物業資料，2019年深圳共成功出讓49宗土地(不包括深汕特別合作區)，總出讓面積為188.42萬平方米，同比上升29.5%；總出讓金額為680.92億元，同比上漲51.6%。

從深圳出讓土地用途分佈來看，工業用地仍為主力，全年交易26宗。2019年深圳宅地供應遠超往年，共成功出讓11宗。從區域分佈來看，坪山和光明各3宗，龍華2宗，南山前海、寶安西鄉和龍崗大鵬各1宗。此外，商業用地出讓7宗，經營性用地出讓2宗，區域交通用地、文體設施用地和醫療衛生用地各1宗。

住宅用地雖集中供應，但出讓條件更加嚴格。與前兩年宅地出讓相比，除建成後的項目限售3年外，2019年出讓的宅地採用“單限雙競”或“雙限雙競”，即在限制地價的基礎上，競只租不售的人才住房面積。

此外，備受關注的深圳“飛地”深汕合作區2019年推地速度加快，共成功出讓13宗土地，總出讓面積為45.78萬平方米，同比上升27.0%。總出讓金額為13.14億元，同比上漲24.5%。除了11宗工業用地以外，居住用地和商業用地各1宗。隨著深汕合作區房地產市場解凍，及規劃利好不斷，未來深汕合作區推地有望提速。

何倩茹預測，據以往經驗，承接2019年政策市場態勢，外加結構性因素，會引起2020年3月份成交量上漲，樓市“小陽春”可期。

李宇嘉則認為，從貨幣政策和調控政策來看，2020年樓市走出“小陽春”的概率很大。一方面，新定價基準的LPR已開啟下行通道；另一方面，“一城一策”全面落地，政策最緊時刻已過去。

　從以往的二三線城市，到一線城市，2019年房地產市場“因城施策”的城市顯著增多。

　　在一線城市中，廣州率先在區域政策上做出更多探索，如廣州南沙、花都、黃埔都相繼出臺新的人才政策、戶籍政策等降低區域落戶門檻。但2019年廣州全市開盤推貨量顯著減少，二三季度市場低迷，致使整體去化率跌至近5年最低位。同時，二手房成交量也連降3年。

　　克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉向《每日經濟新聞》記者分析認為，2019年廣州商品房住宅供應大幅下滑主要緣於2018年土地供應節奏靠後、以及市場下行房企主動延緩開發節奏這兩個原因。但從2018年四季度開始，廣州涉宅用地成交一直延續高位，所以2020年廣州樓市將會有大批新貨入市，市場有望發生變化。

　　新房價格同比漲近三成

　　2019年全年，廣州市商品住宅成交均價為28009元/平方米，同比大漲29%。主因是隨著2018年下半年全市逐步取消限價，2019年廣州樓盤全線恢復單合同銷售，簽約均價回歸實際水準。從真實房價走勢來看，2019年初乘著大灣區利好部分樓盤一度醞釀漲價，但隨著四五月份中央持續收緊樓市政策，從下半年開始廣州週邊區域局部出現降價潮，全市樓價呈現穩中有松的態勢。


　　2019年，廣州全市的開盤去化方面受供應掣肘，開盤推貨量顯著減少，二三季度市場低迷，致使整體去化率跌至近5年最低位。

　　肖文曉告訴《每日經濟新聞》記者，2019年廣州一手住宅供應面積為814.76萬平方米，同比減少26%；成交面積859.99萬平，同比減少7%，創近5年新低。從供求比來看，2019年是供小於求的，供應大幅下滑主要緣於2018年的土地供應節奏靠後、以及市場下行房企主動延緩開發節奏這兩個原因。

　　不過，肖文曉認為，這一情況在2020年有望發生改變。從2018年四季度開始，廣州涉宅用地成交一直延續高位，2019年成交面積更創下近年新高，所以2020年廣州樓市將會有大批新貨入市，而通過去年底花都、南沙、黃埔分區放開人才購房政策來看，主管部門對房地產市場的維穩意圖已經相當明顯，政策環境轉好對成交量恢復會有積極的作用。從價格來看，“穩房價”依然是樓市調控的三大目標之一，而廣州房價走勢也會以穩為主，考慮到前期高價地的密集入市，整體均價大概率還會有所上升。所以預期2020年廣州樓市成交量有望恢復增長，而價格也會是穩中略升的態勢。

　　二手房成交量連降3年

　　二手房市場的變化更為明顯。據廣州中原研究發展部統計，2019年廣州二手整體共成交107335宗，較去年同期大降15.3%。從歷年成交情況對比來看，二手成交已連續3年下滑，整體成交量與2015年相當，市場交投氛圍降溫明顯。

　　價格方面，2019年11月，中原統計的廣州二手房均價為39702元/平方米，環比下滑0.92%，跌幅再次拉大。整體看，廣州二手房價漲幅自2019年2月開始，連續10月收窄。自2019年10月開始再次探底負值，四季度持續走跌。據中原二手領先價格指數趨勢研判，2020年客戶觀望情緒若無明顯改善，價格可能會延續下行趨勢。


　　廣州中原地產專案部總經理黃韜分析認為，2020年廣州二手市場的成交量、價格的調整應該還會繼續，可能到下半年後才會有所改變。經歷2019年後，廣州市場的價格已經開始穩定，但成交量仍然還未完全穩定下來，處於近幾年的低位。接下來，影響市場價格和成交的主要還是經濟基本面。在“房住不炒”的定調下，購房者以自主、改善型為主，投資型已經非常少了。而受經濟大勢的影響，自主、改善型買家也在減少，但這種情況在2020年年中後可能就會有所改善。2020年的“小陽春”應該還是會有一小波的增長和回暖，因為市場推貨力度會加大，2019年潛在的購買力也會有小部分釋放，但整體變動不會太大。

　　供地量創近5年新高

　　在2019年度供地上，廣州市場創下近5年新高。據廣州克而瑞統計，2019年政府供地力度較大，全市經營性用地供應量突破2千萬平方米，創歷史新高；在供應帶動下，成交表現突出，成交量以及金額均刷新歷史最高紀錄；成交樓板價雖然同比上漲14%，但在花式土拍規劃背景下成交樓板價並未觸及2017年水準。
　　由於2019年廣州市區、番禺、南沙等區域多宗優質地塊入市，房企拿地積極性有所提高，整體溢價率為5.5%，優於2018年的行情，不過受市場大環境影響，土地整體熱度並不算高。

　　2019年，廣州新房市場不僅供應量出現同比大降，成交量和去化率也出現同比下滑。廣州克而瑞統計顯示，2019年廣州住宅供應量為815萬平方米，同比大幅下降26%，成交量為860萬平方米，同比下降7%。供應大幅回落，主要是因為2017年“3•30新政”出臺之後，廣州樓市持續低位運行，房企以銷定產，供貨意願不足。另外，亦受制於2018年的土地供求集中在四季度、受開發週期以及市場下行的雙重限制，新專案入市節奏普遍放緩。

　　廣州克而瑞預測，2020年，政府財政仍然高度依賴拍地收入，地價難降，但舊改提速、車輛段等大型綜合地塊成交增加，開發企業進入廣州市場將更趨多元化，房企融資壓力持續，低溢價及底價成交或仍居主流。

大陸房價持續降溫，根據大陸國家統計局數據顯示，去年12月70個大中城市新建商品住宅價格指數，較上年同期漲6.6%，低於前一個月漲幅7.1%。該漲幅是近1年半來最小紀錄，同時房價也連續漲了51個月，另外與前一個月相比，也漲了0.3%，不僅持平於前一個月，同樣是連漲56個月。

大陸國家統計局城市司首席統計師孔鵬說，從數據來看一線城市新建商品住宅銷售價格漲幅走跌，中古屋漲幅則略有擴大。4個一線城市新建商品住宅銷售價格較上月上漲0.2%，漲幅比上月下跌0.4個百分點，其中北京和深圳分別上漲0.4%和0.7%，上海持平，廣州下降0.3%；若與前年同期相比，上漲3.8%，漲幅比上月下跌1.1個百分點。

2020陸房市政策溫和

在大陸中央當局拍板定調「房住不炒」的方針後，更強調穩字訣，並全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。根據分析，大漲不是穩大跌也不是穩，2020年房市調控政策會相對溫和。

在二三線城市方面， 去年12月，31個二線城市和35個三線城市新建商品住宅銷售價格分別較前一個月上漲0.3%和0.6%，漲幅比前一個月均擴大0.1個百分點；與去年同期比較，則分別上漲7.3%和6.7%，漲幅比前一個月分別下跌0.6和0.3個百分點。

在中古屋方面，其中二線城市的中古屋價格漲幅，較前一個月上漲0.1%，漲幅連續3個月相同；三線城市也比上月上漲0.2%，漲幅比上月下跌0.1個百分點。二三線城市中古屋與前年同期相比分別上漲3.7%和3.9%，漲幅比上月均下降0.2個百分點。

二線城市新建商品住宅和中古屋銷售價格，與前年相比，漲幅均連續8個月走跌，三線城市與前年相比，漲幅均連續9個月相同或下滑。

新屋價漲幅揚州領跑

在新屋方面，若與前一個月相比，漲幅前5大的城市分別是，揚州，漲幅1.3%，緊追在後有3個城市分別是銀川、徐州與錦州，漲幅都是1.2%，長沙則排在其後，漲幅有1%。

路透也報導，面對今年房市展望，大陸住建部已敲定施政重點，要著力穩地價穩房價穩預期，保持房地產市場平穩健康發展，著力培育和發展租賃住房，促進解決新市民等群體的住房問題。嚴格把控棚改範圍和標準，穩定推動棚戶區改造。

中國恆大（03333）發債集資20億美元，分別發行10億美元於2023年到期的優先票據，年息11.5厘；以及發行10億美元於2024年到期的優先票據，年息12厘。

根據票據發行，主席兼執行董事許家印已認購5000萬美元的2024年票據。行政總裁兼執行董事夏海鈞已認購5000萬美元的2023年票據。是次票據發行，主要為其現有債務再融資，餘款用作一般公司用途。

二線地段舖位繼續有業主蝕賣。旺角廣華街一個不足200方呎的舖位，放盤一年，終劈價800萬元，以1200萬元沽出，原業主蝕518萬元離場，虧損逾三成。

傳羅守輝接貨

消息指出，旺角廣華街1號仁安大廈基座潮流地域商場地下G22號舖，建築面積172方呎，剛透過買賣公司形式易手，成交價1200萬元，呎價約6.98萬元。據了解，物業交吉易手，有指新買家為資深投資者羅守輝，市值月租由2.8萬至3萬元，料回報2.8厘至3厘。

原業主2012年11月以1718萬元買入，當時連一份月租5.8萬元的租約購入，租金回報逾4厘，及後租客遷出。舖位去年初以2000萬元放售，因市況逆轉，終大劈價四成沽貨，持貨超過7年，賬面蝕518萬元離場，舖價貶值約30.2%。

此外，早年熱炒的工廈工作室單位亦錄得蝕讓個案，牛頭角大業街31號協發工商大廈5樓LOFTER PRIME A3室，建築面積104方呎，以98.8萬元易手，呎價9500元。

根據土地註冊處資料，原業主2018年1月向發展商樂風集團以125萬元購入上址，持貨兩年，賬面蝕26.2萬元離場，單位跌價約21%。

私樓動工量持續低企，據屋宇署資料顯示，去年11月私樓動工量僅265伙，按月減少83%，屬於近3個月最少，累積去年首11個月只有9,218伙，屬於2014年之後、近5年最少。

11月僅265戶動工 勁減83%

根據屋宇署今日發表的最新數據，2019年11月份全港共有5個私人住宅項目動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），僅涉及265伙，較10月份的1,558伙大減83%。

以去年首11個月累計動工量合共9,218伙，較2018年同期的12,622伙，按年下跌27%，亦是2014年錄得5,942伙之後，近5年最少。

期內動工的項目包括，近日開售的萬科與周大福企業合作的西營盤15 WESTERN STREET，提供約104伙，逾9成屬開放式或1房。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，由於月內暫未有大型項目動工，去年11月份的私宅動工量再度回落至低水平，並屬去年內第三少的月份。

2項目749伙落成 按月跌64%

按照目前進度，去年私樓全年動工量估計最多1萬多伙，甚至有機會較去年1.27萬伙更少，隨着私樓動工量減少，意味今年可以推售的新盤供應亦會受影響。

另外，去年11月份全港2個私人住宅項目落成（以屋宇署發出佔用許可證的樓宇數量為準），合共涉749伙，較去年10月份的2,074伙，按月急跌64%，首11個月累計12,923伙私宅落成，按年減少近18%，僅達政府預測全年落成量2萬伙的6成。

去年共2461成交增3成半 3年高

新一期白居二合資格人士近日成為樓市生力軍，帶動綠表（未補地價）公、居屋市場二手交投急升。根據房委會成交紀錄顯示，1月份上半月全港綠表公、居屋成交總數25宗，較去年12月同期的13宗，按月增加逾9成，反映市場交投轉快。

上半月共25宗買賣 增逾9成

不過，相關數字僅屬於臨時數字，根據前綫地產代理統計，單計天水圍區，本月上半月便錄得22宗白居二客入市個案，但暫時僅4宗買賣於房委會登記，故預期至本月底，登記數字將大幅攀升。

而暫時登記數字，以將軍澳區成交量佔最多，上半月錄5宗未補價成交，包括3宗居屋及2宗公屋成交，其中公屋寶林邨寶智樓低層2室，實用面積381平方呎，成交價295萬元，呎價達7,743元，創屋苑新高。

另外，去年12月全月成交總數更新至127宗，按月微升約5%。而2019年全年未補價公居屋合共錄2,461宗二手成交，按年增加近3成半，創自2016年後3年高。

大圍美柏苑 呎價10984

事實上，近幾天白居二客加速入市，集中物色可承造20年或以上按揭的「年輕」屋苑，其中入伙僅2年餘的大圍美柏苑首錄二手成交。萬方地產高級客戶經理葉搏麟透露，大圍美柏苑高層1室，實用面積447平方呎，屬於2房間隔，業主原本叫價520萬元放盤，議價後以491萬元（未補地價）易手，呎價10,984元，買家為白居二合資格人士。

原業主於2015年銷售樓花期間購入，購入價約278萬，持貨約5年是次易手帳面獲利213萬元，期內升值77%，升幅跑贏私樓。

不過，有地產代理指出，雖然白居二客加速入市，但整體綠表公、居屋市場樓價暫未見急升，例如馬鞍山錦豐苑A座低層3室，實用面積604平方呎，上月以500萬元易手，呎價8,278元，是屋苑近9個月新低。

房企壓力的增大正從銷售目標完成率方面得到體現，近日據多家機構統計顯示，2019年至少有2成房企不能達標，且房企的整體銷售目標完成率逐年降低。

中房網日前通過上市房企公告和公開披露信息統計到，2019年50家房企中，有37家房企完成了全年銷售任務，另外13家沒有達標的企業中，6家的銷售目標完成率超過9成、2家完成率超過8成、4家完成率為7成多，還有1家完成率僅50%多。總體來看，超過2成的房企的業績不能達標。

實際上，這個勢頭在去年11月的時候已經顯現。從歷史規律來看，一般到了11月絕大多數房企都已經完成全年銷售目標，從克而瑞方面公佈的研究數據顯示，2019年11月，百強房企中亦有超2成的房企目標完成率尚在80%至90%之間，另有少數房企目標完成率仍不及80%。