2019年十大代銷名單出爐，根據591新建案統計，去年全台接案量前十大代銷依序為海悅、新聯陽、信義、甲山林、上揚、新高創、華威、甲桂林、新理想、璞園。海悅去年接案量約1,189億元，再度蟬聯代銷王。
海悅廣告以破千億元接案量勇奪冠軍，主要歸功於各地重點重劃區接案量提升，不過，若要看今年的景氣，地產業者則認為，成長動能不再，全台接案量與去年相較僅持平。

住展雜誌研發長何世昌表示，2019年房市穩定回溫，建商積極獵地也大量推案，連帶推升去年代銷接案佳績，2020年原先有望延續這波買氣再成長，但1月下旬爆發武漢肺炎疫情，短期內恐衝擊房市買氣，普遍推案狀況仍在觀望。

何世昌認為，武漢肺炎初步影響房市估計1至2季，至於影響期間的長短，要先以第1季房市買氣而定，因此329檔期成為今年房市重要指標，如果影響不大，推案量應該能夠恢復動能，代銷業全年接案量可能與去年持平。

根據591統計，2019年全台前十大代銷接案量合計逾5,000億元，除了海悅再度蟬聯冠軍外，信義代銷也擠進前三名，「南霸天」上揚國際也位列第五名，成為南部代銷的領頭羊。

去年海悅積極向南布局，接案地圖插旗全台，並且拿下數個百億大案，全年以約1,189億元的量體稱霸。

海悅國際總經理王俊傑表示，2019上半年集團代銷案量約400億元左右，為迎接回升買盤，今年上半年海悅將加大力度接案代銷，截至目前為止，光是上半年代銷案量已達600億元、年增五成。

新聯陽去年表現也不俗，以超過700億元的接案量位居亞軍。

其中，新板特區旁的「馥華艾美」，首波釋出案量快速完銷外，台中勤美綠園道旁的「勤美之森」也引進洲際飯店規劃，吸引區域高端購屋客群。

值得一提的是，信義代銷挾集團「全房產銷售」優勢，接下總銷200億元的「冠德信義」，一口氣衝上第三名。

甲山林2019年也有不少自建自售案進場拉抬，奪下本次調查第四名，今年甲山林則有南港輪胎「世界明珠」大案，2020年的表現值得期待。

信義、上揚…南北代銷兩黑馬

2019年全台推案量爆發，不少代銷業者交出亮眼成績。根據591新建案統計去年十大代銷中，信義代銷透過集團資源整合，成功以黑馬之姿位列第三名，堪稱南霸天的上揚國際也擠進第五名，成為南部代銷的領頭羊。

信義代銷挾集團「全房產銷售」的優勢，在代銷事業上成功拓展接案量。

2016年信義房屋集團開始導入全房產的概念，透過集團遍及全台的直營門巿，結合集團旗下包括代銷、居家等不動產上下游服務，擴大服務範疇。

此外，信義代銷也透過通路加網路的力量，改寫傳統代銷的聚客思維，2019年不僅拿下信義計畫區總銷200億元的「冠德信義」，板橋江翠北側重劃區自建案「信義嘉和」也跟著進場，全年接案量以600億元一口氣衝上第三名。

至於深耕高雄的「南霸天」上揚國際建築團隊，2019年除了在高雄舊商圈前鎮、前金分別接下「世界心」、「愛情河左岸」等案，還在三民河堤社區承接地上權案「河堤世界」，該區域近期少有新案，且地上權產品1字頭房價有其競爭力，來人狀況不錯，在南部的代銷市場備受關注。


蘋果日報
海悅破千億奪代銷王 信義、甲山林推出自建案進場搶客

2019年正是房市旺年，不僅建商推案積極，代銷業也勇於接案，觀察前10大代銷全年接案量，海悅以破千億量體稱霸，信義、甲山林則推出自建案進場拉抬，中南部方面以上揚、新理想表現亮眼。然而，今年初爆發武漢肺炎，是否會影響接案狀況？專家認為，預估來客、成交量恐下降，目前應處觀望態度。

根據《591新建案》統整六都及新竹2019年各代銷業者接案量，數據顯示，前10大代銷依序為海悅、新聯陽、信義、甲山林、上揚、新高創、華威、甲桂林、新理想、璞園。榮登10大代銷之首的海悅國際，以約1189億元的量體稱霸，也是榜上唯一接案量突破千億元，接案地圖遍布全台，像是A7重劃區的「竹城甲子園」及竹北的「豐采520」，總銷分別達130億元、100億元。

新聯陽771億居亞軍
新聯陽則以接案量771億元位居亞軍，其中包括新板特區旁的「馥華艾美」，因地段稀有加上飯店規劃，總銷達160億元，還有位於台中勤美綠園道的「勤美之森」，引進洲際飯店規劃，吸引區域高端客群，總銷108億元。值得關注的是，代銷業者去年接連推出自建案，信義代銷除了接下信義計劃區總銷200億元的豪宅「冠德信義」，也推出江翠北側重劃區自建案「信義嘉和」進場，以黑馬之姿奪下第3名；第4名的甲山林同樣靠不少自建自售案進場拉抬，像是汐止「美麗山林」、南港「香榭帝寶」。

住展雜誌研發長何世昌指出，去年景氣狀況好，促使手上持有土地的代銷業者紛紛推出自建案搶市，尤以相對低總價、具市場競爭性的產品表現突出；不過，業者未來是否還會再推自建案，仍得看產品去化狀況。

代銷加價搶案趨激烈
此外，深耕高雄的上揚國際以492億元的接案量擠進第5名，除了在高雄舊商圈前鎮、前金分別接下「世界心」、「愛情河左岸」等案，還在三民河堤社區承接地上權案「河堤世界」；新理想廣告則是在台中以北的各地舊市區接案，以首購、換屋型產品為主，切合目前自住市場，總接案量249億元，位居第9名。

事實上，去年代銷業者「加價搶案子」的狀況已愈趨激烈，且買賣移轉超過30萬棟，何世昌表示，若房市趨勢延續，今年業者搶案將會更膨脹；然而，現階段面臨武漢肺炎疫情蔓延，買方心理勢必受影響，且房價尚無讓利空間，目前應處觀望態度，預估來客、成交量可能都會下降，頂多持平就不錯了。

逢甲商圈除了外圍黃金地段外，裡頭也有多條小巷弄，其中最有名的就是有「便當街」稱號的文華路127巷，因集結各種美食小吃，又為學生族群能負荷的價格，是當地十分重要的生活機能之一。然而，逢甲租金不斷喊漲，就連便當街攤販也難再繼續支撐，逐漸出現店家轉移到更外圍地段的現象。

年漲3.6%店家難生存
根據屋比房屋的統計數據，目前逢甲商圈店面每坪店租約3547元，相較於去年1月時的3424元，增幅達3.6%。其中販售百元內簡餐的餐廳老闆娘表示，逢甲租金不斷飆漲、房東不願意降價，後面又有陸客大幅減少的問題，讓周邊攤販店家愈來愈難生存。在當地開業已10年的蘇老闆，則見證了便當街租金的漲價過程，「大概從5萬元左右漲到現在的6萬∼7萬元，西安街租金比較便宜，所以都跑到那邊去了。」

位於便當街內的2層樓黃金角間店面，根據實價登錄資料顯示，1樓為販售手機配件店面，屋齡32年，2層樓之總面積為48.33坪，在4年前曾以1億1620萬元的高總價賣出，周邊另家麵攤老闆蘇先生透露，「以前賣1.2億那時候店租1個月應是10幾萬元，後來也有聽說漲到20幾萬元，但價格不合理，因為都沒有人啊！」

租金價差達到1.5倍
有巢氏房屋台中西屯亨隆加盟店副理彭育峰分析，在逢甲整體租金愈來愈高、房東也不願意降價的情況下，小吃型攤販確實會因陸客不來受到影響，加上營業成本提高，自然會使部分店家選擇退場，「現在便當街跟店家選擇進駐的西安街，租金價差可能可以達到1.5倍。」，證實逢甲現在已慢慢出現店家從內部中心轉移到外圍的狀況。

逢甲商圈近年來生意不如過往，店面輪替快速，現在就連主要街道上的「黃金店面」都出現大批空置出租潮，在逢甲大學麥當勞前的福星路上，短短250公尺，左右2側一共就有1間店面待售、7間店面待租中，「墾丁化」現象愈來愈嚴重。
逢甲大學的麥當勞，多年來都是逢甲最具指標性的地標，福星路兩側店面也被認為是當地的「黃金店面」，目前該路段45坪大小的大型店面，租金每月可達29萬元，而一般20∼30坪的小型店面，租金則約落在每月10萬∼20萬元左右。然而，兩側小型店面紛紛關門大吉，過去榮景已不復存在。

有巢氏房屋台中西屯亨隆加盟店副理彭育峰表示，逢甲黃金地段店面陸續出現大量招租情形，主要原因就是租金太貴，小攤販無力負擔，但房東方面也不願意讓利降價造成的。

租金高小店退場
此外，彭育峰分析由於黃金地段的租金高、主要客群為觀光客，所販售的商品單價自然也會比較高，但觀光客已經不如過去那麼多，小型店面因為店面分散、單價高，很容易因為無法負擔高額租金而黯然退場。

財政部國產署最後一批都更分回宅標售案今 (4) 日開標，合計列標 6 案共 51 戶最後標脫 14 戶，其中又以捷運雙連站「永德言葉」受惠於降價效應標脫 9 戶居冠；另外，萬華區「萬喆」標脫 4 戶、師大商圈「耕曦」也有 1 戶標脫，合計標脫率 27.45%。

國產署去年公告最後一批都更分回宅，分別是坐落於大同區雙連站「永德言葉」列標 17 戶、大安區的「明日博」與「耕曦」分別列標 17 戶、9 戶、萬華區「萬喆」列標 5 戶，內湖的「碧湖君鄰」列標 2 戶，此外，大安區的「忠泰鳳磐」也有 1 戶列標。

今天開標結果揭曉，大同區的「永德言葉」受惠於底價調降 5%，每坪售價降至 73 萬到 81 萬元，最後標脫 9 戶；「萬喆」本次列標 5 戶、標脫 4 戶，每坪開價約 51 萬~ 52 萬元，其中 1 戶溢價率 5.64%，是本次標售最高溢價率的標案。

位於台北市蛋黃區的大安區「耕曦」本次列標 9 戶，其中 4 戶店面、5 戶住宅，儘管本次列標每坪單價平均約調降 13%，但 4 戶店面仍全數流標，最後僅標脫 1 戶住宅。

至於都更豪宅建案「明日博」列標的 17 戶，因每坪單價偏高，對買家吸引力有限，最後仍全數流標收場，與大安區的「忠泰鳳磐」1 戶同為本次流標建案，零標脫的建案。

國產署官員說，本次流標「明日博」17 戶、「碧湖君鄰」2 戶、「耕曦」8 戶、「永德言葉」8 戶、「萬喆」1 戶與「忠泰鳳磐」1 戶，加上位於板橋區的「昇陽文薈」6 戶，合計共 43 戶的都更分回宅，預計將在 2 月底公告列標、3 月底開標。

台中地政局近期公告2月21日進行水湳經貿園區配餘地標售，共釋出18筆土地，總底價破百億元，其中2塊最受矚目的共4723坪商業區土地，總價值高達68億元，成為此次地王。估價師評估，水湳發展成形，商業區價格合理，未來期待性高，市場標脫機率很大，不至於受到武漢疫情影響。

本月底地政局則釋出18筆水湳區段配餘地標售，土地標售面積約1萬6千坪，以第1種生態住宅區為主，每坪約5字頭，其中最受市場關注地是2筆相連位處經貿路、敦化路口的共4723坪商業區土地，位處水湳經貿園區正核心地帶，總底價高達68億元，換算單價分別為122、160萬元，為此次標售地王。

正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔說：「水湳發展建設都已經看得到，開發模式等同於下1個7期，因此2筆商業區土地開發強度高。」至於第1種生態住宅區去年不少標售5字頭流標，此次單價相差不多，更成為測試新年市場好機會。

比照7期地價翻倍
黃昭閔指出，去年民間土地買賣是近年最熱，市場資金過多，「開發商只怕沒地買，不怕價格高」，今年雖然有武漢疫情會影響新屋房市買氣，但對於土地而言，因為保值力強，往往是後期指標，疫情初期市場地價仍不會反應。
永慶不動產水湳經貿加盟店店長陳奕安表示，不少資產族群都會以7期對比水湳發展，即使水湳開發強度低，依舊帶動地價上揚翻倍，如龍寶、大毅及總太等開發商都已進駐，只不過因為短期內地價衝太快，「市場景氣未明朗、房價亦無法跟上」，目前建商都觀望居多，尚未有新案出現。

武漢疫情對台灣影響暫時不大，不少購屋者甚至比對 17 年前 SARS 疫情、持續關注市場是否有降價物件拋出，積極看屋。中信房屋觀察農曆年後各店受疫情影響的狀況，除了春節期間大部分門市來客明顯減少的現象，年後門市甚至有來客增加 1 成、電話預約詢問也成長了 5%。

中信房屋總經理張世宗表示目前各門市均正常營運，未受武漢肺炎疫情而有明顯影響營運的現象，少數客戶雖要求延後改期帶看，中信房屋也積極聯繫並協調其他時間，不僅疫情未影響營業運作，在農曆春節開工後，門市反倒增加些許春節期間想看屋的客戶，甚至積極下了斡旋，顯示大部分客戶目前並未受到疫情的影響而對房市卻步，市場氛圍仍屬理性看待後市。

面對這次疫情，房產業者除加強宣導各店人員因應疫情的注意事項，與客戶互動時，也加強洽談環境與個人的清潔消毒，帶看房屋時也會先開啟門窗讓空氣流通，以避免密閉空間傳染的可能性，並配戴口罩、勤洗手等積極作為以降低客戶的擔憂；代銷業者更祭出看屋送口罩，希望降低疫情衝擊。

張世宗指出，疫情短期內對股市及經濟成長的影響較大，但對房市尚無觀察到有明顯影響，況且國內有 SARS 的過往經驗，買賣雙方都有心理準備，觀瞻 2003 年 SARS 爆發當年，全國建物買賣移轉棟數反而較前一年增長 9.2%，因此疫情如能在短時間內獲得舒緩，那麼房市交易也將能持續既有穩中有升的格局。

地上權豪宅又吃癟，台壽保持有的「博愛苑」去年12月被種子音樂看上，以月租235萬元包下整棟，目前進行改裝工程；該案也是北市第三個從住宅轉變用途的地上權豪宅案，顯示北市對地上權住宅的接受度有限。

北市買家接受度有限
根據內政部實價網，去年12月揭露該地上權建物整棟月租235萬元（含管理費、稅金、水電），該建物坐落北市博愛路244巷內，鄰近植物園，周邊還有指標豪宅「松濤苑」、「元大一品苑」等。

該案為地上8層、地下2層，基地面積345.5坪，建物面積1699.68坪，目前1樓庭院已有大批建材，工班進駐正在裝潢，裝修住戶是種子音樂有限公司，工期半年至今年6月底。商仲業者指出，種子音樂未來將改裝為總部，即該案將從豪宅改裝成辦公室。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，該案曾在租屋網開價月租260萬元招租，租期最短5年，最終以235萬元租出，每月每坪租金逾1600元，無論從住宅或商辦角度來看，總價、單價在該區域稱得上是不錯的行情。

商仲業者表示，該案原本打造成豪宅，採毛胚交屋，但遇到前幾年豪宅交易轉淡，使得租賃市場受影響，該案並非第一個變更用途的地上權。

首案仁愛本真變酒店
業者指出，第一案是被稱為最貴地上權豪宅的「仁愛本真」，由日勝生旗下子公司兆曜實業名義砸下20.09億元標得，基地坐落北市仁愛路四段巷內，原本也規劃住宅，坪數70至120坪，僅規劃31戶，每坪開價120萬元、單戶破億元，但3年沒賣掉1戶；2017年6月宣布整棟租給馬來西亞鼎聯集團開設金普頓大安酒店，租期15年，外界推估年租金1億元。

第二案改裝為企業總部
第二案是北市羅斯福路的「志嘉水曜」地上權案，原本規劃每坪破百萬元的精品宅，但持有稅大幅加重及市場接受度不高，曾一度想改裝成旅館與坐月子中心，最後去年2月以13.5億元賣給趨勢科技共同創辦人陳怡蓁為大股東的榕茂投資，推測也是改裝成總部辦公大樓。

殺價搶市有成！財政部國產署4日指出，2019年最後一批都更分回房地開標，共標脫14戶，標脫成效不錯。

其中雙連站「永德言葉」因降價5％，標脫9戶最多。而萬華區的「萬喆」因價格實惠標出4戶，台師大商圈的指標豪宅「耕曦」也標脫1戶。

國產署官員指出，本次51戶共標脫14戶，標脫率約27.45％，在歷年招標都更宅屬於前段班，成績還算不錯。

另外，國產署在2月底將公告2020首批都更分回房地標售，包括本次未標脫物件與新北板橋「昇陽文薈」6戶，但暫時不會降價。

國產署本次標售名單包括「耕曦」5戶住宅與4戶店鋪、「永德言葉」17戶住宅、「明日博」17戶住宅、「萬喆」5戶住宅、「碧湖君鄰」2戶店面、「忠泰鳳磐」1戶住宅等，合計51戶。

「耕曦」每戶總價在5千萬元~1億元，每坪單價仍在130萬元~196萬元。「明日博」總價約為9千萬元到1.4億元，每坪單價約106萬元~133萬元。

「碧湖君鄰」每坪單價約80萬元，總價約3,200萬元，「忠泰鳳磐」每坪單價則100萬元，總價約4,789萬元。

而「永德言葉」總價多在2,700萬元~3,600萬元，每坪單價73萬元~81萬元。「萬喆」總價約1,700萬元到2,800萬元，每坪單價約51.7萬元~52.2萬元。

官員指出，「永德言葉」與「萬喆」相比其他物件相對優惠，因此銷售情況也較佳，永德言葉的標脫溢價率約在0.06％~3.89％，萬喆為0％（僅溢價500元）~5.64％。

國產署預計在2月公告新物件「昇陽文薈」，每坪單價約58~63萬元，總價2,000萬元~3,500萬元，3月21日開標。

此外，官員指出，國產署4月也會公告台北市古亭站附近的高級學區豪宅「正隆天第」4戶，每坪單價約126~159萬元，總價約7千萬元~1.6億元。

今年的房地產會好？ 房產學者章定煊表示，今年開始，支撐房價的兩大因素，都開始受到動搖，置產者與自住者想買房，建議採兩大原則，一、窮寇莫追，二、重質不重量。

窮寇莫追是指對於房價過高、進入末升段的地區，不要再進場，否則隨時可能被套。至於重質不重量，則是優先選擇優質物件 。

章定煊表示，不少人認為房市會持續回溫，其實今年台灣房市要開始迎接一個人口結構的重大轉變。

根據教育部發布的大專校院學生及畢業生人數預測分析報告，今年7月的大學畢業生人數約27.7萬人，比106年度以前普遍30.4萬以上，大減近3萬人，減幅約一成。

接下來持平兩個年度後，再大減1.8萬，然後每年度快速下滑，至120年將跌破20萬人，以後年度就是在20萬人左右遊走。

章定煊表示，影響房價的兩個最重要的因素是所得與人口，道理很簡單，房子有人要住，而且要住的人要買得起。

而從今年起，20歲到40歲年輕族群將開始逐年的大量減少，這不但代表房地產的首購族群將大量減少，同時也代表我們的缺工導致生產力下滑的情況，從今年開始正式啟動，對國家所得的衝擊可以預料的得到。等於影響房價的兩大因素，都開始受到動搖。

章定煊說，年輕人口的減少，當然也代表高齡人口的增加，孤老族更多，或許房地產有些這方面題材可以發揮。這些數字保證政府官員上上下下滾瓜爛熟，所以讓房市穩中帶溫的新中間路線，也是預防房市因這個因素崩盤，甚至引發金融風暴。

章定煊表示，在政府建設，貨幣雙重利多題材大放送下，房市或許還能溫一陣子，要炒房的投資客，短線進出，也許還有些空間。至於想置產或自住的民眾，他給兩個建議，一、窮寇莫追；二、重質不重量，多問多看多比價再出手。

2020年的房市趨於穩定成長，但因為近期受到武漢肺炎的衝擊，多少對房市造成影響，專家也分析，短時間內，房價雖然不會有太大的波動，但確實還是存在降價空間，有買房計畫的民眾，不妨可以大膽議價，或許會有意外的收穫。

根據實價登錄資料顯示，去年前10月新北市以蘆洲站、頂溪站、景安站、泰山A5站、南勢角站的周邊房市成為前五大成交量的區域。其中交易平均價格，蘆洲站為35.1萬元、頂溪站47.5萬元、景安站40.8萬元、泰山A5站32.5萬元、南勢角站36.2萬元。

其中新北市以捷運蘆洲站的交易量357件居冠，永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，蘆洲站交易表現亮眼，除了捷運站周邊整體機能逐步到位外，主要是標榜到站即到家的捷運共構宅「希望城市」有多達60件以上的交易，讓蘆洲站一舉奪下去年度交易量冠軍寶座。

其中可以發現到，以捷運線來觀察，中和新蘆線就有四站入榜，包括蘆洲站、頂溪站、景安站與南勢角站。謝志傑表示，中和新蘆線位於新北市的捷運站多有「3字頭」至「5字頭」房價，有購屋需求的民眾，不妨可往前往捷運站周邊尋屋、看屋，早日找到適合自身需求的房子。

另外，房產專家張欣民表示，目前房市交易量確實明顯下滑，主要是因為民眾擔心武漢肺炎擴散，因此外出看房意願降低，但如果近期肺炎病情控制得當，最快一個月左右或許疫情就能結束，到時候房市又會回歸到基本面，所以台灣整體房市仍然不會看淡。至於房價跌幅大不大？張欣民說，部分建商為了爭取民眾來看房，有可能祭出降價優惠，民眾也可以嘗試大膽議價，撿到便宜的機會還是會很大。

一場猝不及防的疫情讓不少行業都進入了停擺階段，房地產也沒有倖免於難。“減少出門”的呼籲讓返鄉置業落了空，中國房地產協會倡議房企在春節期間暫停售樓處的銷售活動，更是讓成交跌至冰點。

克而瑞地產研究院發佈的《2020年1月中國房地產企業銷售榜TOP100》榜單顯示，在過去的1月，受新型冠狀病毒肺炎疫情以及傳統銷售淡季的雙重影響，百強房企中有近7成房企單月業績同比下滑。

疫情對樓市的影響已經無可避免，低迷的一月之後，接下來疫情還將對樓市帶來多大影響？宏觀調控是否會放鬆？房企如何度過危機？這一系列問題都亟需解答。

疫情影響一季度

“短期市場調整是不可避免的，無論是主動還是被動的購房需求都會受到影響，包括返鄉置業以及接下來三四月份的樓市小陽春，交易均會回弱。”中國指數研究院市場研究總監曹晶晶認為，此次疫情對樓市的影響會比非典時期更大。

根據中指院3000份調查問卷結果顯示，49%的網友原本在春節期間以及接下來的一個月有購房需求，但受疫情影響，推遲購房的比例高達70%，整體購房需求會延遲入市。

時代財經獲悉，為防止集聚性感染，截至目前已有包含湖南、江西、廣東、海南、黑龍江以及成都、重慶、福州、南京、蘇州、杭州、合肥在內的至少60餘個省市回應中國房地產業協會的倡議，明確要求暫停售樓處銷售活動。

曹晶晶指出，三四線城市在錯過了返鄉置業之後，整體面臨的調整壓力會較大，對一二線及重點城市群及強三線城市來說，市場韌性更強，恢復也會較快，需求會延遲入市。

需求疲軟亦將直接導致房價出現下調。“總的來看，隨著需求的短期回弱，多數房企會線上上行銷，推出一定的促銷活動，導致房價下調的壓力。”

已公佈1月份銷售資料的融信中國，1月內總合約銷售額為73.58億元，同比下降2.05%，合約建築面積約為34.11萬平方米，同比增長70.04%，平均銷售價格則同比大幅下滑42.39%至21574元/平方米。

頭部房企恆大業亦是如此，2020年1月份，恆大實現合約銷售金額405.5億元，同比下降6.07%，合約銷售面積約為449.8萬平方米，同比增長16.02%，合約銷售均價為9016元/平方米，同比下降23.11%。

二手房方面，由於看房帶客量受到影響和抑制，無論是量和價都面臨著比較大的下調壓力，疫情帶來的影響還將持續。

“如果疫情能在二月得到控制，與此同時考慮到線下售樓處開放仍需時間，綜合來看，疫情影響會延續到一季度。”曹晶晶分析稱，後期二季度及下半年，市場會逐步回溫。其還指出，在穩房價的政策導向下，房價大幅下降的空間有限，整體仍表現平穩。

此外，一位房地產分析師表示，不像餐飲、旅遊等行業，錯過了旺季就真的錯過了，目前購房需求只是延後了，後續會慢慢釋放。

土地市場危與機

在融資管道依然緊縮的大環境下，房企們為了保障自己的安全，都已經在勒緊“褲腰帶”過日子，拿地熱情驟減。如今，疫情導致銷售端進一步疲弱，投資端無疑也將繼續承壓。

2月3日，廣州迎來春節後首場土拍，最終番禺、黃埔兩宗地塊均以底價成交。杭州三地塊雖出現溢價，但競爭並不激烈，此外北京、石家莊、江蘇南通等城市都相繼出現土地延拍現象。

而在中國指數研究院土地分析研究總監蔣雲峰看來，疫情之下，目前土地的最大風險來自於以往拿下的高價地。

蔣雲峰透露，近一年來，全國高價地項目入市的比例較低。據不完全統計，2016年至今，全國22個全國重點的城市成交的一千多個高價地，2019年末只有307個項目開盤，占比不到30%，七成以上的高價地項目沉澱在開發商手中。疫情之後，將對開發商的資金鏈形成更大的壓力。

不過，土地市場的冷清，對房企來說無疑也是一個抄底的好時機。“從土地的性價比來講，目前肯定是比較適合投資。”中國指數研究院企業事業部總經理白彥軍認為。

白彥軍表示，一些大型國有企業，資金比較充裕，穿越週期的能力也比較強，拿地可以適當積極一點。而對於一些短期資金承壓的企業來說，應該避開部分三四線城市，在變現能力更強的一二線城市進行補貨。

由於行業受疫情打擊較大，有不少分析認為，為保持樓市的穩定，接下來宏觀調控或許會有所放鬆。

中信建投一位分析師表示，實際上從2019年底已經出現了一些放鬆信號，去年四季度以來因城施策更加靈活，不少城市通過人才引進、公積金政策等方面進行了調整，相信2020年放鬆信號會延續。

其還指出，市場可以期待的還有資金流動性。過去2019年，銷售下行導致房企資金鏈進一步承壓，整個行業的流動性都受到了挑戰，為了化解行業風險，降低房企杠杆壓力，未來保障行業資金平穩的思路會越來越清晰。

“今年1月份房企融資已經有很大改善，無論是短期融資、公司債、海外債的發行規模都明顯增大，在疫情衝擊下，貨幣政策調整力度會加大。”

2月3日，為對沖公開市場逆回購到期和金融市場資金集中到期等因素的影響，維護新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控特殊時期銀行體系流動性合理充裕，央行如期開展1.2萬億元逆回購操作，銀行體系整體流動性比去年同期多9000億元。

一位房地產分析師認為，儘管央行本次讓利是普遍性的，但房地產行業肯定也將受益。

　　拿地銷售比也持續回落，今年首月這一數值僅0.27，較2019年末的0.34再度下滑至新低。

　　2月2日，武漢土地市場網悄然掛出一則公告，延遲出讓武昌濱江2宗地。本計畫於2月5日現場出讓的P（2019）212號、213號地塊，掛牌出讓截止時間延長至2月19日。

　　隨著新型冠狀病毒肺炎疫情持續蔓延，房地產行業各鏈條均被按下“暫停鍵”，土地市場亦受波擾。

　　“大部分省份城市均發佈土地交易延期公告，這本質上是應對疫情、避免人員聚集的措施。”中指土地雲事業部研究總監蔣雲峰告訴記者，土地出讓延期是短暫的，會隨疫情減弱而重啟。

　　重要的因素在於，自去年以來，全國土地市場已持續處於降溫通道。雖然商品房市場上揚慣性仍在，但作為“樓市晴雨錶”，土地市場已率先下行，底價成交、流拍現象成為常態。2019年的寒意還未遠去，新冠疫情卻搶先為新年土拍市場蒙上陰霾。

　　最新統計資料顯示，1月全國主要地級市土地成交683宗，成交規劃建築面積5471.81萬平方米，同比下跌41.76%；土地出讓收金2549.88億元，同比下跌19.74%。百強房企拿地銷售比跌至0.27，再創新低。

　　土地成交大幅下滑

　　因疫情持續蔓延，中國房地產業正處於前所未有的“休眠”狀態。

　　近日，長沙公共資源交易中心發佈《關於暫停各類公共資源交易活動的公告》，稱自1月31日起，暫停長沙市公共資源交易平臺建設工程、政府採購、土地出讓、產權交易等各類專案交易活動，暫停新專案入場預訂辦理，具體恢復交易時間另行通告。

　　不僅是長沙，包括廣州、四川、黑龍江、遼寧等多個省市均宣佈暫停各類公共資源交易活動。與此同時，多個城市紛紛延期或推遲土地掛牌時間。僅2月份以來，便有包括重慶、天津、惠州、武漢、上海、石家莊等六個城市推遲土地交易。

　　2月3日，天津土地交易中心宣佈，推遲5宗地塊入市時間。2月底前掛牌出讓的地塊，不再進行現場報名。僅一家企業報名的地塊，採用多方視頻方式確認成交結果，不再進行現場確認；多家企業參與競買的地塊，除競買企業限定3人外，謝絕其他人員到達競買現場。

　　盡一切可能減少公共活動、人員接觸，成為社會各界對疫情防控最大的支持。然而，春節假期疊加疫情“黑天鵝”事件，仍使1月份的土地交易市場大幅受挫。

　　據諸葛找房資料中心監測，2020年1月，全國主要地級市土地整體供應913宗，同比下跌25.95%；供應規劃建築面積為8230.8萬平方米，同比下跌25.77%；其中住宅類供應567宗，同比下跌32.42%。

　　成交方面，全國主要地級市土地成交683宗，成交規劃建築面積5471.81萬平方米，同比下跌41.76%；其中住宅用地成交面積4256.24萬平方米，同比下跌46.04%。土地出讓收金2549.88億元，同比下跌19.74%。

　　百強房企仍是納儲主動力。克而瑞資料顯示，1月新增貨值TOP100總量達5010.2億元。但是，百強門檻值較去年同期下降13%，近四成企業未拿地。拿地銷售比也持續回落，今年首月這一數值僅0.27，較2019年末的0.34再度下滑至新低。

　　實際上，2003年，土地市場供地節奏也曾在疫情中受到影響。中指研究院稱，結合SARS疫情中成交資料，當年上半年，特別是3月疫情高發期，全國重點城市土地供應規模增速回落明顯，成交規模同比顯著降低。

　　“但進入下半年，宅地市場迅速回彈。下半年供地總規模達到上半年的4.6倍，同時拉動全年供地面積同比大幅增長。”上述機構稱。

　　17年過去，中國房地產市場已不同往日。1月土拍遇冷儘管有春節假期、返鄉置業停擺、疫情等因素，但在蔣雲峰看來，背後還是市場本身原因。“2019年以來，進入房地產市場的資金受到嚴格管控，很多開發商的經營資金沒有過去那麼充足，拿地後勁也有所減弱。”

　　回暖面臨阻力

　　經過多年高速擴張，中國房地產市場的天花板，已率先在土地市場有所顯現。

　　2019年，土地市場的變化悄然來臨。與依舊上漲的商品房成交金額不同，房企購置土地面積已進入下行通道。克而瑞資料顯示，隨著三四線市場景氣回落，房價增速放緩，去年全年土地購置面積2.58億平方米，同比大幅下降11%。

　　與此同時，去年最後四個月，土地溢價率均低於10%，重新回到歷史低點；越來越多的土地以底價成交，11、12月份，這一比例均超過六成；土地流拍現象也明顯加劇，下半年流拍率基本在12%以上。

　　百強房企均持謹慎態度。2019年，百強房企中有49%拿地金額較2018年同比下降，其中五成降幅在30%以上。10強房企僅中海、綠地、世茂拿地金額同比增長22%、18%和20%。

　　不過，從全年走勢看，去年年末，國內居住用地成交曾短暫“翹尾”。上海易居房地產研究院發佈報告稱，從2019年居住用地成交面積同比增速曲線可看出，1~7月份為升溫階段，8~11月份為降溫階段，而12月份繼續回暖。

　　上述報告稱，2020年是否會延續這個趨勢，面臨很多阻力和不確定性。“新型冠狀病毒肺炎事件影響下，全國各地陸續關閉售樓處、延遲開工時間。‘停售令’和‘停工令’的發佈，使得當前房地產交易市場關閉，對土地交易市場產生影響。”

　　從影響機制上看，“停售令”影響房企項目銷售和去庫存，導致資金回籠機制被破壞，進而沒有能力和動機去購地。而“停工令”會打亂房企投資計畫，2020年土地投資計畫需要重新調整。

　　統計資料顯示，1月全國100城中，至少有45個城市有明確供地計畫。從城市結構上看，二線城市供地規模較大，占比較高。部分三四線城市因為此前重心在於刺激返鄉置業需求，土地供應節奏較慢、規模不大，但土地市場的負面效應會在2月份暴露出來。

　　“目前基本上可以判斷，2020年第一季度，居住用地交易市場會比較冷清。而第二季度是否回暖，很大程度上取決於房企的資金狀況。若是資金狀況沒有明顯改善，那麼居住用地交易市場的回暖會明顯滯後於住宅銷售市場。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為。

　　也有業內人士較為樂觀，諸葛找房資料研究中心分析師國仕英稱，從短期來看，房地產市場發展速度放緩，對於房企拿地節奏以及行銷、融資都會產生影響；但從長遠看，疫情產生的是階段性影響，不會對整體市場造成根本性衝擊。

　　房企經營風險隱存

　　行業整體停擺下，房企經營風險仍受關注。中指研究院通過風險測評系統工具發現，以下幾類企業風險隱存：一是，高價地塊在存貨中占比較大的企業；二是，三四線城市佈局較多的企業，因為此輪未趕上回鄉置業；三是，疫區佈局較多的企業。

　　國仕英進一步分析稱，建築施工與房地產業緊密相關，高度依賴外來務工人員，加之疫情導致全國範圍內短期開工不足。從銷售看，目前多家售樓處關閉，使得房地產銷售額明顯下降。這對於一些土地儲備、資金面不充足的中小企業來說，衝擊性更為顯著。

　　目前，多數房企以房地產開發為主，企業主要靠銷售回款提供現金流。當內部現金流供應不足時，只能靠舉債融資以維持房地產開發業務運轉。而1月份，百強房企業績規模同比降低近12%，地產銷售因疫情受到的衝擊顯而易見。

　　在此之下，如何把握好安全邊際、控制現金流、調整土地投資節奏成為房企的當務之急。

　　“在當前的市場環境下，房企可適當調整拿地策略，規避風險，保證現金流安全，促進銷售回款。房企要保持理性的投資態度，謹慎佈局，避免激進拿地。” 國仕英建議。

　　蔣雲峰進一步認為，此輪疫情結束後，預計部分地方政府將加快推地力度，為開發商形成新的拿地機會。新形勢下，仍然要聚焦一線及二線有潛力的大中城市，並結合產品能力，選擇適合自己的地塊。

　　中指研究院建議，未來房企拿地時可額外考慮幾個因素，一是地方政府治理水準，這次疫情暴發後，可看到中部地區政府治理水準弱於長三角和珠三角。同時，考慮城市綜合配套，比如教育、醫療條件。“經過這輪疫情，老百姓(71.160, 1.41, 2.02%)在考慮購房時，也會考慮這些因素。”

為防止新型冠狀病毒（俗稱武漢肺炎）疫情擴散，今年1月以來，大陸逾60城暫停預售屋銷售活動，導致新房銷售幾乎停擺。根據房地產資訊平台克而瑞數據顯示，1月間，大陸房地產銷售前百企業單月銷售額為5097.05億元（人民幣，下同），年減12%。

目前，因推遲開工且多城房市仍被要求暫停經營，因此，業內人士預估，2020年樓市交易小陽春難現。

暫停銷售預售屋

美商易而安不動產台灣區執行長黃鵬言希表示，在銷售面，除了疫情衝擊，1月本來就是房市淡季，使大陸房地產業年初冷淡的情況更明顯，再加上各界濃厚的不確定感，除非疫情緩解，不然2月大陸房市銷售表現恐會再下滑；不過，作為重要的資金流向標的，房市下滑定會有停損點，各界不需太過悲觀。

為配合防疫，中國房地產業協會在1月26日就向房地產業者提出倡議，呼籲暫停預售屋銷售據點的銷售活動。根據統計，包括湛江市、福州市、成都、南昌、贛州、宜昌、廣州部分房市、福州、昆明、三亞、瀋陽、海口等超過60個城市都暫停預售屋銷售，部分省市更要求銷售據點、房仲門市暫停對外營業。

看一下實際案例，以美地置業來說，據該公司2月3日公布的銷售數據顯示，今年1月，美的置業及其附屬公司連同其合營企業和聯營公司的合同銷售金額約52.1億元，比去年同期下滑約11.7%，而相應的已售建築面積約49.5萬平方米，也比去年同期下滑約16.7%。

另外，以融信中國控股有限公司公布的銷售數據來看，今年1月融信中國連同其附屬公司及其聯合營公司總合約銷售額約73.58億元，比去年同期下滑2.05%，合約建築面積約為34.11萬平方米。

業者轉線上促銷

中指企業事業部總經理白彥軍指出，疫情對大陸所有房地產項目的營銷、開盤節奏、據點都造成影響；未來，房地產企業務必隨時關注疫區復原情況及政策調整，若情況轉好，之前抑制的需求會有一波回補的需求釋放，業者應做好開盤準備，把握回補放量機會。


值得注意的是，多數房企雖停止實體銷售活動，卻刺激業者轉往線上銷售。顯見，疫情雖使大陸房市短期銷售困難，卻也是一種轉機，激發業者使出更多有具彈性的銷售策略。

中國金茂（００８１７）公布，１月份公司及其附屬公司取得簽約銷售金額１０５﹒１３億元（人民幣，下同），較上年同期增加１﹒９％；簽約銷售建築面積約５７﹒６８萬平方米。
此外，於１月底，集團已錄得已認購（未簽約）物業銷售金額共計７１﹒５９億元。

建業地產（００８３２）公布，１月物業銷售額４０﹒９１億元人民幣，同比增加２０﹒９％，銷售建築面積約４２﹒１４萬平方米，同比減少２４﹒３％。至於１月每平方米平均銷售價格９７０９元人民幣，同比增加５９﹒７％。

本港的新型肺炎疫情開始在社區擴散，出現人傳人病例。新世界發展（00017）旗下新世界建築宣布，由昨天開始停工，據員工收到的通知指出，因應新型肺炎疫情，以及確診本土人傳人個案，預期未來兩至三個星期將出現第一波本土社區傳染個案高峰期，故此，公司決定所有工地即時關閉兩星期，復工時間需視乎疫情發展再決定。

大圍站項目不例外

新世界旗下大圍站上蓋項目的承辦商，昨日已收到相關通知，地盤即日起停工兩星期，直至2月17日，屆時會因應疫情發展每周檢討，再調整復工日期，強調絕不接受「特別情況」的請求。

此外，新世界建築否認有員工感染新型肺炎的傳聞，澄清並非事實，補充指目前並沒有員工確診或懷疑感染，強調地盤停工是為了減低病毒在社區傳播的風險。

疫情及空置稅拖累 今年或跌穿1.1萬戶

2019年本港受多項負面因素衝擊，發展商建屋步伐亦有減慢跡象。運輸及房屋局（運房局）最新數據顯示，去年全年私人住宅落成量僅1.36萬伙，較2018年全年的2.1萬伙急挫35.2%，屬2015年錄得1.13萬伙以來的4年低位。

業界人士認為，受內地新型冠狀病毒肺炎（武漢肺炎）疫情衝擊，今年私人住宅落成量有可能跌穿1.1萬伙。

受政府部門特別上班安排影響，運房局原定上周五（1月31日）公布私人住宅一手市場供應統計數字，但押後至昨天才公布。數據顯示，去年第四季共有3500個住宅單位落成，較去年第三季的4400伙減少20.5%，落成量連跌兩季。

上季施工量放緩 去歲1.85萬單位

全年計算，2019年共有1.36萬伙落成，僅達差餉物業估價署（下稱差估署）去年預測的20415伙約66.6%；落成量更按年減少35.2%。資料顯示，去年第四季落成的新盤中，較大規模包括西環翰林峰，提供645伙；而去年9月落成的將軍澳日出康城MALIBU，料成為去年全年落成樓盤中單位數目最多的一個，提供1600伙。

發展商施工情況於去年第四季亦有所減慢，去年第三季錄得1.05萬伙施工，但第四季已回落61.9%，至4000伙；全年計算則由2018年的1.84萬伙，微增100伙（0.5%），至1.85萬個單位，屬3年新高。

面對落成量減少而動工量增加，運房局指出，截至去年底私人住宅市場未來3至4年的潛在供應量維持9.3萬伙，連續7個季度不變，包括現樓貨尾約1萬伙、6.1萬個待售的樓花單位，以及來自已批出而未動工樓盤的2.2萬伙。

運房局：數月後6幅熟地可供3900伙

至於中小型單位數目，由截至去年9月底的7.37萬伙增加1.5%，至7.48萬伙，屬近一年半高位；中小型單位佔潛在供應量的比例，則由去年第三季的79%升至去年底的80%，屬2012年有紀錄以來，首次衝上八成水平。

運房局發言人解釋，除前述9.3萬伙外，預計未來數月將有6幅住宅用地轉為可以隨時動工的熟地，提供約3900伙。隨着政府持續有序推地，未來三至四年的私人住宅供應量料將維持在較高水平。

對於落成量急跌，中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量分析，政府近年降低私人住宅土地的供應比例，加上去年社會運動及一手住宅空置稅立法，促使發展商首先清理手上存貨，令私人住宅落成量減少。他估計，若新盤銷情減慢，落成量有可能進一步下降，惟由於發展商手上仍有不少興建中的單位，新盤供應斷層未必會出現。

團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺對落成量數字感到非常憂心，認為私樓熟地因房屋供應目標改變而相應減少，發展商亦考慮到空置稅因素而減慢建屋步伐，料私樓落成量短期內將維持低水平，並擔心「私樓供應懸崖似乎提早來臨」。他指出，若公營房屋供應面對不同原因未能追上目標，住宅供應恐怕會陷入「半天吊」情況，冀望政府短期內盡快落實「土地共享先導計劃」及加快改劃棕地等，以解燃眉之急。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚對今年落成量亦不感樂觀，認為在新型肺炎疫情影響之下，已陸續有發展商暫停建築工程，政府部門的特別上班安排亦可能令一些建築項目的審批程序受阻，「（政府和業界）兩方面都有拖延的情況下，今年落成量有可能跌至1.1萬伙或更低」。他說，今年樓價走勢須視乎疫症如何發展，估計首兩季樓價跌3%至5%。

永義國際（01218）旗下高山企業（00616）持有大部分業權的長沙灣瓊林街121號永昌工業大廈，去年底獲土地審裁處批准強制拍賣，昨日以底價3.95億元統一業權。

永昌工業大廈樓高10層，1970年落成，高山企業原本持有18個單位及2個車位，佔整幢86.36%業權，而地面層的6個地廠單位因未能成功收購，現透過強拍成功統一業權。

項目地盤面積約5483方呎，以地積比率12倍發展，可重建為1幢20層高的新型工廈，總樓面面積約65796方呎，以成交價3.95億元計算，每方呎樓面價格約6003元。根據工廈活化政策，地盤有潛力增加額外20%地積比率至14.4倍作重建，惟仍須獲城規會等批准。

武漢肺炎懷疑個案不斷增加，券商花旗認為，本港地產股股價自1月17日高峰以來，平均回落約一成，相信當每日新增個案持續下跌時，便是地產股「撈底」之時，力薦新鴻基地產（00016）、新世界（00017）及恆隆地產（00101）。

花旗指，由於香港仍然受到疲弱的經濟環境及中國需求的衝擊，因此住宅、零售及寫字樓中，最看好住宅前景，因住宅樓市不僅供求關係較佳，且具備潛在放寬樓市政策的可能。

該行早前預期，本港住宅樓市將於農曆新年後，出現「小陽春」，由於武漢肺炎擴散，相信「小陽春」會押後，因目前低於平均的成交量，變相積累了大量購買力，只要市場對新型冠狀病毒的憂慮減退，樓市便會反彈，「相信不少港人對於2003年沙士後的樓價飛升記憶猶新」。

港零售銷售 料下半年反彈

花旗表示，目前預期本港樓價每月跌1%至2%，只要本港回復正常生活，樓市成交量便會從低谷回升，從而帶動樓價在1至2個月內反彈。

不過，花旗稱，零售市道的復甦料較住宅樓市緩慢，基於內地訪港旅客進一步減少，預期自2月起每月零售銷售維持約280億至300億元，但當市場預期新型冠狀病毒於夏季受控，加上去年下半年的低基數效應，估計下半年零售銷售會出現反彈。「零售收租股的股價料持續波動，但整體估值已達吸引水平。」

寫字樓為花旗最為看淡的板塊，因其與經濟增長及內地需求的關聯度較高，即使疫情減退，整體寫字樓需求料持續疲弱，尤以中環核心區為甚。

受沙中線即將局部通車效應帶動，啟德區內數個新盤，上月共錄50宗租務成交，尚算保持活躍。其中，龍譽特色單位租客睇樓半日即以3.9萬承租。

龍譽3房特色戶 租3.9萬

中原地產市務經理李沛傑指出，近日租客入市決定相對較快，例如龍譽3座高層A52室，實用面積1,004平方呎，屬於3房間隔，連約461天台，屬於特色單位，租客有感區內交通改善，睇樓半天便決定以3.9萬元承租，呎租約39元。資料顯示，業主於2018年以約3,003萬元購入單位，租金回報約1.6厘。

其次，香港置業高級聯席董事楊錦河表示，啟德OASIS KAI TAK 1座高層C室，實用面積約294平方呎，開放式間隔，業主以約1.45萬元放租1個月即吸引區內客洽租，議價後輕微減價500元，以1.4萬元租出，實用呎租約47.6元。業主於2018年6月以約793.4萬元購入上述單位。

另外，西營盤翰林峰入伙不久，租務交投持續增加，上月市場錄約10宗租務成交，其中1座高層D室，實用面積218平方呎，屬於開放式間隔，以全包價1.6萬元租出，呎租約73元。業主於2017年以695萬元購入，租金回報2.8厘。