實價揭露，北市南港區晶鑽凱悅二期二樓戶交易，屋主2,700多萬元買入，1,800多萬元賣掉，賠了918萬元。觀察該社區，近一年住戶轉手大多是獲利，唯獨這戶不僅賠售，且賠了近千萬。

大家房屋企研室主任郎美囡表示，晶鑽凱悅近年交易行情混亂，僅八樓高，物件有成交到六字頭，有的只有三字頭，一坪36、37萬元，推測社區行情亂，加上屋主急售，被殺到以偏低價格出售，因此慘賠。

晶鑽凱悅二期位於南港中視對面重陽重劃區，在重陽路巷內，為華廈社區，樓高八層，屋齡12年，主力為一到二房。

根據實價資料，此一社區交易熱絡，目前約有40筆交易紀錄，近一年成交價有達一坪62萬元，但也有一些戶別僅以每坪36、37萬元交易，加上社區車位有平面坡道，有機械，價格相當紊亂。

實價顯示，該社區近一年有四筆轉手交易紀錄，除了7樓以1,055萬元出售，小賠5萬外，其餘三戶均獲利，其中兩戶分別獲利135萬、166萬，另有一戶獲利62萬元。

最新一筆交易，去年11月二樓戶交易，屋主2012年以2,758萬元買入，日前以1,840萬元賣出，賠了918萬元。

武漢肺炎疫情延燒，但購屋者更關心的是，房價到底會不會跌，專家認為，短時間內房市交易量減少是可被預期的，不過房市反應價格不會這麼迅速，若疫情延燒2個月以上，才有可能有「價跌量縮」的情況，另一專家更大膽預測，2020上半年，交易量恐創歷史新低，並提醒建商、中古屋主適時調整價格，而且「愈聰明的降價愈快」。

疫情延燒房市到底會不會有影響，天時地利不動產總經理張欣民表示，可分成2個層面來看，這段時間內民眾會減少看屋動作、或是延後看屋，成交的機會就不大；再來則要看疫情維持多久，若疫情能在1個月內被控制，通常只見交易量萎縮，但價格不墜，1個月內房價也還來不及反應，通常房市反應需要2∼3個月以上，才會出現「價跌量縮」的狀況，因此現在談都「言之過早」。

房市復穩等下半年
張欣民補充，現在建商、中古屋主都在觀望中，對建商來說，一定會撐到最後一刻，假設疫情延燒2∼3個月，影響到全球、台灣的經濟，若有公司裁員、減薪、個人的財務狀況出問題，那急需資金的屋主為求快速變現，就會將手上要繳房貸的房子降價釋出。

品嘉建設、老屋改建協會理事長胡偉良則認為，「2020年上半年，房屋成交量很可能會創歷史新低」。他認為在這個時候，沒人願意去看房、買房，而開發商、仲介在年前底定的銷售計劃將被打亂，認為房市要完全恢復過來，起碼得等到下半年，對於資金鏈緊俏的開發商，和需要資金周轉的人來說，就會考慮降價促銷。

中古屋應跟進降價
建商們為何願意降價？胡偉良指出，建商需跟銀行貸款蓋房，若房子賣不出去，就要不斷支付銀行利息，市場沒有賣不出去的房子，只有賣不掉的價格，「愈聰明的降價愈快」，也許幾個月後回頭看，最先降價多的，反而可能賣高價。
胡偉良說，當市場具高度敏感的建商降價後，中古屋主也不可能「按兵不動」，也會隨著新房降價，當一個急需用錢的屋主用低價賣掉他的房子時，整個社區的房子基本就被鎖定在這個價格，因此掛高價、不捨得降價的，最後將會愈賣愈低。

面對這波短期內似乎愈演愈烈的新型冠狀病毒(武漢肺炎)疫情，台灣社會雖然目前確診病例只有10個，以兩岸互動極度頻繁的情況論，疫情不算太嚴峻；不過，光是台灣人自個兒瘋搶口罩，就足以把整個社會氣氛搞得風聲鶴唳，當然也照例又成為政客操弄、打口水戰的最佳題材。

事實上，不光是政客，房屋代銷業者也很快搭上這波災難話題；稍早就有媒體披露，有案場標榜每日消毒並提供口罩給賞屋客，還強調這些口罩是過去就購入備用，不是和一般庶民爭奪而來。

按此，或許之後可能會有業者推出賞屋(完畢)，就送防疫相關器材來招攬客戶？不過目前看來，由於國人搶購造成相關器材大缺貨，政府還祭出口罩實名制購買管控，短期內案場要持續提供或贈送口罩等，付諸實行難度將愈來愈高。

不僅如此，還有代銷業者祭出專人到府、相關資料送上門，並配合專人解說、行虛擬看屋，更同步提供線上客服，就是想藉此減少面對面，進而遭到感染的機會。

祭出這招宅配到府加虛擬賞屋對抗肺炎疫情，表面看來煞有介事；但住展房屋網企研室認為，最後恐怕還是白忙一場。因為就算看屋前端採全虛擬化作業，進入後端實質的決定購買，乃至簽約等步驟，不還是得親自到現場，而且可能是好幾回？而且還沒算到日後交屋階段！

事實是，購屋過程本來就是人與人面對面，而且還是近距離互動，因此面臨SARS或肺炎這類呼吸道傳染病，不可能不受到影響，再多迴避的招數，效用都不大。

是故，住展房屋網企研室奉勸地產銷售業者，不必急著尋找因應這波疫情的對策；請回想SARS期間，當時情況確實也很慘澹，但經過約半年、當疫情獲得控制後，一切還是雨過天晴。

當然，現在市場的主客觀條件不盡相同，要期望肺炎疫情過後房價比照反彈，機率微乎其微，但交易量持續回穩則確實有機會，因此不必急於一時，結果反而吃緊弄破碗；而且說實話，市場上的觀望氣氛，不是疫情爆發後，而是去年下半年就開始瀰漫開來，原因也很簡單，就是房價又見走高。

所以，真正有效促進成交的方式其實仍只有一個，就是把設定成交價更貼近消費者的認知價格，再說白一點就是，降價！

去年房市回溫，但北台灣建案銷售率約45.88%，年增0.11%，以新竹、台北表現最佳，業者分析，銷售率未突破5成，意味市場非全面欣欣向榮，僅個別建案或中小坪數產品受青睞，今年更受武漢肺炎疫情影響，上半年銷售率恐蒙上陰影。

竹科買盤堅穩
據《住展》雜誌統計，2019年北台灣建案總戶數共10萬6582戶，其中可銷售戶數為7萬1430戶，累計售出3萬2775戶，平均銷售率約45.88%，較2018年微增0.11%。各縣市以新竹市平均銷售率高達63.82%最佳，《住展》雜誌研發長何世昌認為，主因是竹科堅實買盤，然在武漢肺炎爆發後，電子產業鏈大受衝擊，是否影響到今年新竹房市，值得觀察。銷售率第2名為台北市約50.27%，是2014年來首度突破5成，原因是首購與換屋產品表現出色，加上推案供給量減少，故銷售率數字變漂亮。

然銷售率報喜，成交金額卻下降，去年售出4800餘億元，較2018年減少約250億元，何世昌分析，景氣回溫非雨露均霑，是依個案表現，且買氣集中在中小坪數建案，總價相對低，「就算賣了幾百戶也抵不了豪宅消失的成交量。」

長期影響不大
今年市況則因漢肺炎增添市場不確定性，何世昌表示，目前賣方價格普遍開高，也未有降價跡象，「上半年建案銷售率恐怕不好看。」屋比房屋總經理葉國華認為，疫情打亂建商第1季的推案節奏，民眾買屋計劃延後，估計上半年銷售率不會太好，「房價會不會降則有待觀察。」

昨日與台鐵局簽約「高雄火車站站東舊宿舍區都更案」的日勝生集團董事長林榮顯也提及，疫期短期內會衝擊房市，但旗下開發案在地段與規劃上，具備價格支撐力，長期來看影響不大。

台鐵昨（6）日與日勝生正式簽訂「高雄火車站站東舊宿舍都更案」，日勝生董事長林榮顯表示，該案將複製台北轉運站「京站」成功模式，打造成為高雄「新京站」，投資開發金額逾100億元，並在明年進行兩年的公開審議作業，整體開發時程估約六年，完工後將是高雄舊城區的新地標。

日勝生旗下100%子公司泰誠營造去年12月拿下台鐵主辦的「高雄火車站站東舊宿舍都更案」最優申請人，雙方昨天完成簽約。台鐵表示，該案位於高雄市中心精華地帶，鄰近台鐵高雄車站、民族通勤站及高雄中學，面積約8,378坪，若未來規劃營運得宜，將是區域南北軸線翻轉再生的契機。

林榮顯指出，他是高雄美濃人，對高雄有深厚感情，該案基地面積大且方正，又屬於71期重劃區之特商區，集團已規劃包含觀光旅館、商場、辦公及住宅大樓等超過十棟銀級綠建築與銅級智慧住宅建物，初估開發量體約7萬坪，包含一棟「新京站」商場、影城、超市、兒童幼托服務、長者日照居家服務與里民活動中心。住宅部分，將以複合式全齡健康社區為主軸，總計投資開發金額超過100億元。

林榮顯表示，日勝生在台北轉運站「京站」做出實績後，希望把成功經驗複製到高雄，不僅成為當地新地標，更希望讓高雄舊城區機能轉型。不過，高雄案和台北不同之處為高雄是都更案，售出的住宅為所有權。

日勝生建設事業總經理劉圭凱表示，該開發案預計商場店面約7,800坪，擁有35坪至50坪的店面產品。住宅部分約有1,500戶，規劃17坪至19坪產品，以及50坪的全齡健康宅。


打造高雄新京站 開發效益上看百億
工商時報

日勝生集團旗下子公司泰誠營造取得「高雄火車站站東舊宿舍區都更案」，土地面積約2.77公頃，將以台北車站「京站」的成功開發經驗，打造高雄「新京站」、以及總銷百億的全齡宅社區造鎮大案，預計可將高雄火車站及民族車站聯結成核心新商圈。

台鐵局與泰誠營造6日舉辦簽約典禮，後續階段性公開審議作業估計需時兩年，之後進入實地開發階段，整體計畫開發時程約需至少四至五年，投資金額粗估將近百億，開發帶動的效益預估也會超過百億元。

台鐵局長張政源致詞時指出，本案得來不易，不僅是台鐵局招商的第二個公辦都更案，也是台鐵局「唯一」在高雄成功辦理的都更案，還是日勝生集團第一個「跨過濁水溪」的開發案，台鐵局希望可以複製台北轉運站開發案的成功經驗到高雄。

高雄都發局長林裕益表示，此案未來可望結合高雄火車站每日3.7萬進出人潮，引入通勤住宅及觀光旅宿，並帶動周邊發展商機，日勝生的投資更具帶頭示範作用，有助帶動鐵路地下化沿線兩側，公私有土地的都市更新。

日勝生集團董事長林榮顯表示，此筆都更案興建量體達7萬坪，包括1棟「新京站」購物商場，及10棟以上銀級綠建築和銅級智慧住宅；另外也將引進影城、超市、兒童托幼服務、長者日照居家服務與里民活動中心，打造複合式全齡社區與健康之家。

日勝生協理陳婷婷表示，全案占地面積達8,378坪，其中全齡住宅預計有1,500戶，每戶坪數主力為17~50坪，一樓店面坪數約35~60坪，估計未來總銷規模將超過100億元，目前售價未定，不過確定會在跑完都更程序並取得建照後，先行對外預售。

全案台鐵局分回比率將超過五成，至於日勝生很可能取得「新京站」的委託經營合約。

至於其中的健康之家，可能規劃類似日勝生「只租不售」的中和「樂陶居」模式。陳婷婷指出，日勝生集團正積極跨足銀髮事業，第一筆大型開發案新北市三芝樂齡宅，將在今年第二~三季推出試水溫，總銷規模至少35億元上下，會視市場反應，再決定高雄案健康之家的經營模式。

這幾年房價的漲幅不容小覷，根據最新公布的2019年第四季信義房價指數，全台主要都會區自房地合一稅實施的2016年第一季低點以來，房價平均上漲8.1％，相當於每年以近2％的速度緩漲，各大都會區房價四年來平均每坪多出2萬元購屋成本，等於現在若購買相同面積30坪住宅，比四年前成本高出60萬元以上。

根據信義房價指數，2019年第四季全國房價指數為287.2，季增1.07％、年增3.23％，其中年增率已經是2017年第一季以來連續第12季為正數，其中2017年各季年增率約在0.23~1.77％、2018年約1.13~1.86％、2019年在2.11~3.3％，房價近三年多來緩步上揚。

若與各大都會區2016年第一季房價波段谷底相較，近四年來台北市上漲3.6％、新北市上漲6.4％、桃園上漲9.7％、新竹上漲13.7％、台中上漲17.9％、高雄上漲8.1％，大台北在跌深後止穩緩漲，台北以外都會區則是持續攀高，新竹、台中、高雄房價均處於歷史高點，在這一波房價漲勢中，資金明顯向低房價區段挪移。

從信義房價指數的標準房價來看，房價水準較高的台北市、新北市分別為每坪55.5萬、37萬，均約較當時波段低點上漲每坪2萬元；過去平均房價不到2字頭的桃園、新竹、台中，目前房價均站上2字頭，高雄每坪19.9萬元也逼近2字頭大關，房價約較當時低點多出每坪1.9~3.1萬元。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，從各機構所統計或調查大致呈現相同的趨勢，在整體交易量的回升，帶動這幾年房價的止穩上揚，過去房市景氣差時，買方信心不足、賣方讓利，市場上待售案件只有質較佳的物件才能順利成交；如今隨著買方信心和需求雙雙轉強，帶動市場上認同的房價水位上升。

住展雜誌最新調查指出，2019年北台灣都會區預售新屋平均銷售率約為45.88％，年增0.11個百分點，銷售率已連續三年回升。展望2020年，專家認為疫情是房市最新飛來的黑天鵝，屬於「短空」因素，至於長線則不致衝擊房市。

住展雜誌研發長何世昌表示，預售新案銷售率起伏與房市景氣幾乎是百分百吻合。這一波景氣循環，谷底落在2016年，銷售率慘到只剩29％，但之後連續三年攀升；不過房市雖回溫，但平均銷售率未突破五成，意味房市未全面復甦，只有個別建案或特定產品有出色表現。

住展雜誌統計，2019年北台灣預售新屋市場總計規劃達10萬6,582戶，扣除建商保留戶、股東戶與地主分回戶，實際可售戶數為7萬1,430戶，成交戶數為3萬2,775戶，待售戶數為3萬8,655戶，平均銷售率為45.88％。

何世昌表示，2019年平均銷售率比2018年微增0.11個百分點，幾乎是平盤，符合原先預期。不過就總成交金額來看，2018年售出5,118.6億，但2019年是4,868.5億元、少掉250億元，顯示房市回溫，並非所有建案都雨露均霑，而是「個案表現」。

何世昌分析，房市「銷售率上升、成交總額下降」，原因是2019年大戶豪宅市場平淡，買氣高度集中在中小坪數房型所致。就算多賣幾百戶的中小坪數、低總價產品，也追不上豪宅消失的成交量。

調查指出，去年銷售率最高在新竹，達到63.82％；排名第二是台北市約50.27％。何世昌指出，新竹房市熱銷，尤以東區成交最熱絡，關鍵是竹科買盤堅挺之賜。然而在武漢肺炎爆發後，科技產業鏈景氣大受衝擊，是否會影響到2020年竹市房市值得觀察。至於台北市2019年銷售率站上五成大關，創下2014年以來最佳表現，主要是首購、換屋產品表現出色，再加上推案量減少，銷售率數字變得很漂亮。

展望2020年，何世昌表示，疫情升溫增添市場不確定性，當年爆發SARS時因價格「殺很大」、政府也跳下來救市，吸引買方進常；但如今賣方價格普遍開高，沒有降價求售跡象，預期上半年新屋銷售率恐怕不會好看。

再熱賣也補不上豪宅買氣缺口

儘管北台灣新建案銷售率連續3年走升，但去年銷售率仍未突破5成，顯示房市並未全面欣欣向榮，且去年出現「銷售率上升、成交總額下降」的情況。業者分析，即使小坪數熱賣，但賣再多戶也補不上豪宅買氣消失的缺口。

銷售率連3年上升 未突破5成
根據《住展》雜誌統計，2019年北台灣新建案規劃總戶數10.66萬戶，扣除建商保留戶、股東戶與地主分回戶後，實際可銷售戶數7.14萬餘戶，累計售出近3.28萬戶，還有近3.87萬戶餘屋待售，因此去年新案平均銷售率約45.88%，僅較2018年微增0.11%。

若以銷售金額來看，2018年新建案售出金額約5118.6億元，2019年僅4868.5億元，減少約250億元，顯示景氣回溫並非所有建案雨露均霑，視個案表現而定。

《住展》雜誌研發長何世昌分析，去年出現「銷售率上升、成交總額下降」的原因，可能是大坪數豪宅市場平淡，買氣高度集中在中小坪數房型，因為總價相對低，補不了豪宅消失的成交金額。

何世昌指出，新建案銷售率與房市景氣相當吻合，2016年銷售率降至29%，之後房市買氣逐年攀升。不過，雖然銷售回溫，但銷售率尚未突破5成，顯示市場並非全面欣欣向榮，只有個別建案或特定產品才有出色表現。

疫情恐影響上半年銷售
展望今年，武漢肺炎疫情增添市場的不確定性，何世昌認為，2003年SARS疫情嚴峻，當時因價格殺很大與政府救市，民眾甘冒風險也要戴口罩出去搶房子；但如今賣方價格普遍開高，也未有降價的跡象，上半年新建案銷售率恐怕會不好看。

今年春節碰到武漢肺炎疫情爆發，加上氣候濕冷，影響民眾出門意願，不少消費者選擇線上看屋，信義房屋表示，今年春節連假信義房屋官網線上看屋人數較去年同期增加二成，實際有購售屋需求的比例也增加約一成六。

進一步統計網友熱蒐區域發現，全台前三名行政區依序為板橋區、中和區及新莊區。

信義房屋統計2020年1月23日~2月2日（小年夜至年初九）線上看屋數據，相較於去年農曆春節同期，每日透過官網或是手機App線上看屋的訪客增加二成，不光是物件蒐尋，實際有購售屋需求的比例也增加約一成六。

信義房屋數位流程發展部執行經理張雅翕表示，天氣冷、疫情爆發，民眾多選擇在家看電視、滑手機，投入更多時間瀏覽物件。

年節期間在家鍵盤看屋的民眾，主要以搜尋板橋區、中和區及新莊區的物件最多。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，網友熱蒐這幾區的主因，絕大多數受惠環狀線通車的加持。

曾敬德表示，新北環狀線第一階段開通後橫跨新店、中和、板橋及新莊，全線都在新北市境內，且人口密度高、市場規模大，平均房價也低於台北市，除了新北市通勤的民眾不用再繞到台北市轉乘其他線，很多在台北工作的人，也會選擇用時間換取較能負擔的房價及居住空間的地區。

新北市、台中市店租直逼台北東區。最新實價登錄揭露，去年11月捷運新埔站出口店面以每坪1.43萬元出租給平價電商女裝品牌；台中逢甲夜市也揭露，一幢透天店面以每坪1.56萬元高價出租。兩家店面租金已直逼台北東區行情。
房仲業者分析，商機跟著人潮走，這類「低總價、高效益」店面異軍突起。目前台北東區店面坪租單價為9,000元至1.6萬元左右。

環狀線通車後，新北市新埔站成為新的雙捷運交會站點，增加站外的轉乘人流，也帶動周邊商機。最新實價登錄揭露，去年11月捷運新埔站店面以每坪1.43萬元、總月租金13萬元出租，創下新北店面租金次高紀錄，目前承租給平價電商女裝品牌，但店面極，還不到10坪。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，該店址位於板橋新埔站一號出口旁，在環狀線開通後，成為轉乘必經路線，因此環狀線開通前夕吸引手搖飲與服飾業進駐，推測該女裝品牌也是看好當地消費力集中，加上原先已有的線上市場基礎，雖然以高單價承租店面，但有望串聯線上線下服務，讓小店面創下高坪效。
其實新北市店面衝上每坪萬元的不多，但近五年陸續有零星承租案例，目前稱霸新北市的最貴店租，仍是2016年永和頂溪商圈永和路二段，以每坪1.52萬元的出租。

去年5月，板橋府中站也傳出每坪1.39萬元的承租紀錄，這次捷運新埔站的小店面則再刷新次高紀錄。

實價登錄也揭露台中逢甲夜市一幢屋齡半百的透天店面，以每坪逾1.56萬元、月租38萬元出租，這個租金行情同樣直逼台北市東區。第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄分析，逢甲夜市該店面處於商圈心臟地段，因此即便近年人潮銳減，仍有租金喊高的可能。

丁玟甄表示，近年電商崛起，衝擊街邊店，卻陸續有高單價承租的案例傳出，主要在於人潮即為錢潮，只要有人流支撐的地段，不少商家還是願意以高成本進駐商圈核心，但能否經營長久，是承租後面臨的考驗。

　　一場突如其來的疫情，使湖北、武漢成為關注的焦點。疫情持續蔓延，國內企業正面臨成本和現金流的雙重考驗，餐飲和酒店業首當其衝受到影響。經濟影響仍在發酵，國內超600家上市企業伸出援助之手。延期的春節假期即將結束，哪些企業的生產經營會面臨挑戰？又有哪些企業正孕育新機？

　　面對當前疫情，恆大集團向新浪財經表示，公司正常經營，與上下游供應商關係保持順暢，公司全國1246個項目在2月20日前不得開工，全國1040個售樓部在2月20日前不得開工，具體開工時間根據疫情情況另行通知。公司延長假期至2月17日；公司已對外捐款2億元。

　　1月2日，中國恆大發佈公告，2019年全年實現銷售額6010.6億元，超額完成6000億元年度目標。中國恆大2019年半年報顯示，股東應占利潤為149.2億元，去年同期為308.05億元，同比下滑52%。

根據克爾瑞研究中心的資料，今年1月95家典型房企的融資總額為1810.10億元，環比上升42.4%，同比下降14.3%。

1月的融資水準的上漲，主要來自於境外債權融資的井噴，當月境外債權融資1099.7億元，同比上升922.4%，環比下降7.5%。由於年初房企到期債券較多造成的需求上升，以及年初房企和各機構發債額度充足的供應滿足，1月房企迎來了境外發債潮。包括中國恆大、融創、新城發展、龍湖、旭輝、龍光、華夏幸福、弘陽、大發在內的多家房企均在海外發行債券，但總體來看境外債權融資仍較於2019年初有些許下降，可能源於境外債發債條件不放鬆導致的下降。境內債權融資為543.0億元，環比下降40.8%，同比下降29.2%。

一月恆大成融資王

融資量暴增，融資成本也跟著上漲。2020年前1月房企新增債券類1融資成本8.34%，同比上升1.4個百分點，環比下降0.23個百分點。境外債券融資成本達9.20%，同比增長1.19個百分點，環比下降0.68個百分點，今年1月相較於2019年1月來看，在發債水準相當的情況下，房企的境外發債成本上升明顯；房企境內發債成本4.5%，同比下降0.48個百分點，環比下降1.87個百分點，1月境內發債的房企較少，且大部分是大型房企，如龍湖、世茂等，他們的發債成本相對較低，從而導致1月的境內發債成本較低。

今年1月融資總量最高的企業為中國恆大，融資總量461.2億元，主要為恆大發行了60億美元的境外票據，以及發行一筆45億元人民幣的公司債。從企業梯隊來看，，2020年前1月TOP10房企融資平均額73.9億元最大，同比增長1.46%，是唯一一個同比上漲的梯隊，同時，該梯隊的融資成本是最高的一個梯隊，主要由於中國恆大1月進行了較為大額的融資，且其融資成本相對較高。恆大的大規模融資在於，舊債到期。1月房企有25筆債券到期，金額共計524.5億元。其中，到期金額最高為中國恆大2016年1月發行的100億元的私募債，以及其11億美元的境外優先票據。此外，世茂房地產當月共有2筆債券到期，包含一筆境外優先票據和一筆中期票據，金額合計約62.8億元。提前關注到2020年2月將有10筆債券到期，金額共計200.8億元，環比下降62%。單筆金額最高為保利發展2015年2月發行的一筆30億元人民幣的中期票據。

地產板塊估值新低

華創證券分析師袁豪表示：目前地產板塊PE和PB均創新低，至8.1、1.2倍，主流房企20PE創新低至4.7倍。橫向板塊比較來看，地產估值分位在28個板塊中排名倒數第一，跌至1.5%。地產板塊PE與10Y國債收益率呈現顯著反向相關關係，而目前10Y國債收益率趨勢性下行的背景下，板塊PE或將觸底回升，並且彈性也將打開。目前地產股長線投資價值凸顯，地產板塊股息率與10年期國債收益率基本持平、達到3.34%，板塊股息國債利差再次破零。而房地產板塊業績確定性更強之下股息率將大概率繼續走高，板塊股息國債利差有望再創歷史新高。

袁豪認為：主流房企估值創新低，股息國債利差創新高，維持行業“推薦”評級近期受到新冠肺炎疫情的持續擴散影響，一季度房地產市場成交壓力或將延續，甚至對全年銷售形成負面影響，但購房需求只是延後、並非消失，同時一季度占比較小，預計總體銷售負面影響可控；與此同時，新冠肺炎疫情也將使得經濟和財政壓力進一步加大，也將打破政府兼顧控地產和穩經濟的弱平衡，或將促發逆週期調控彈性進一步加大。考慮到目前板塊2020年業績確定性強、主流房企估值創新低、而國債股息利差創新高，此外政策彈性打開也將帶動估值彈性，維持板塊推薦評級，並優選可售充沛、杠杆可控、經營優質的房企，以及具有避風港屬性的物管企業，推薦：1）住宅開發：融創中國、萬科A、保利地產、金地集團、金科股份、中南建設、旭輝控股、陽光城、榮盛發展、藍光發展、華夏幸福；2）物業管理：招商積餘、保利物業、新大正，建議關注：碧桂園服務、永升生活服務、綠城服務、新城悅服務等；3）商業地產：大悅城、新城控股，建議關注：龍湖集團、華潤置地、中國國貿等。

申萬宏源分析師曹一凡表示：疫情致春節假期延長影響房企銷售但不改長期趨勢。1月24日之後進入春節假期且受新型冠狀病毒感染肺炎疫情影響，假期進一步延長，正常成交日減少8天。疫情短期會對商業地產的租金、商品房價格有一定負面影響，但購房需求有其靈活性，在經濟沒有受到大幅影響的情況下會在疫情結束後釋放，行業更主要的驅動力仍在於行政及貨幣政策。假設線下售樓處3月後能夠恢復營業，主要影響的是1-2月傳統的返鄉置業潮，此外從2015-19年，三四線的1-2月商品房銷售面積占比從51%上升到80%，因此對於三四線推盤較多的企業可能影響較大一些。Top50房企2016-2019年1-2月的銷售額占全年銷售額占比分別為17.7%/11.7%/12.5%/10.4%。1-2月的銷售回籠資金如果下降較多對於高杠杆企業短期的現金排布可能會有一定影響，但總體較小。目前已經有超過60個城市暫停商品房銷售，部分省市要求在售樓盤售樓處、房產仲介機構暫停對外營業。由於疫情發展的不確定性，關鍵仍取決於各地恢復銷售時間。2020年行政政策糾偏+貨幣政策改善是驅動板塊估值提升的主要驅動力，因城施策框架下常住非戶籍人口眾多的二線及部分都市圈內三線城市房地產市場有望迎來回暖。疫情影響下建議關注重點佈局一二線及長三角珠三角都市圈、財務狀況優良的房企：保利地產、萬科A、金地集團。

首套房貸利率連降兩個月，近日融360|簡普科技大資料研究院發佈報告稱：1月，全國首套房貸款平均利率為5.51%，環比下降1BP；二套房貸款平均利率為5.82%，環比下降2BP。1BP為一個基點，100BP為一個百分點。兩組資料均微高於5年期LPR報價4.8%。對比此前資料，這已經是首套房、二套房貸利率連續兩個月下降。

上海首套房貸款平均利率最低

1月，20個城市首套房貸款利率環比下調，其中7個城市的環比下降幅度超過5BP，哈爾濱居降幅之首，為23BP，首套房貸款平均利率為5.21%。

北上廣深一線城市的首套房貸款利率也在下調，不過幅度都不大。1月，北京環比下調1BP，廣州環比下調4BP，上海和深圳均環比下調5個BP。

報告顯示，上海依舊是全國首套房貸最低的城市，1月，上海首套房貸款平均利率低至4.82%，LPR加點數為-3，創近兩年半來的低點；廈門以5.1%位列第二，環比-1BP，LPR加點數25；天津以5.14%居第三，環比-1BP，LPR加點數29。

再來看首套房貸款平均利率高的十所城市。1月，首套房貸款平均利率破“6”的三個城市分別為南寧（6.27%），蘇州（6.08%）和鄭州（6.01%），位列房貸利率最高城市前三。廣東省兩個城市位列1月首套房貸款平均利率最高十城，分別為惠州市（5.99%），中山市（5.77%）。


今年恐延續去年走低態勢

回顧2019年，我國房貸利率整體呈走低態勢，全年貸款利率快速下降後在5月迎來緩速上升，但止步於11月。這其中的變化與國家政策的變動密切相關。

8月25日，央行宣佈自10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。其中，首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。

11月20日，作為房貸利率的“錨”，5年期貸款市場報價利率（LPR）首次下調5BP至4.8%，這也意味著房貸利率隨之下調，12月，首、二套利率均較11月下行。

12月，影響房貸利率的又一大事件發生。28日，央行發佈通告：為深化利率市場化改革，從2020年3月1日起，存量浮動利率貸款的定價基準可轉換為LPR或固定利率，這標誌著存量浮動利率貸款定價轉換方案正式出臺。Wind資料顯示，截止2019年9月底，我國個人住房貸款餘額高達29萬億元，這次的定價轉換將影響諸多家庭。

中原地產首席分析師張大偉認為：“2020年1月央行降准0.5%，釋放8000多億元資金，後續降息的可能性更大，利率也有降低的趨勢。”

對於未來房貸利率變化趨勢，融360報告稱：“結合因城施策、LPR下行預期以及銀行年初充足的信貸額度等多方面因素，短期內房貸利率水準仍可能會維持平穩緩慢下降的趨勢。”

此外1月673家監測銀行中僅有18家停貸，相比2019年12月減少1家，年初信貸額度依然相對充裕。

華泰宏觀團隊認為：今年開年雖然疫情黑天鵝事件時間發生，但是疫情發生在淡季，對地產影響相對有限，如果疫情持續，可能打破房地產平穩態勢，逆週期調節空間有望加速打開。作為因城施策的重要一環，房貸利率也將繼續改善，對沖需求變化。華泰證券認為地產需求只會延後不會消失，地產穩態的打破將加速逆週期調節空間，房貸利率有望通過調整加點幅度穩定需求。2019年四季度地產倉位小幅回升啟動估值修復，地產板塊配置價值有望持續兌現。

川財證券分析師陳靂表示：LPR報價始於2019年8月，2020年1月20日為最近一次報價：1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.80%，與前值持平。2019年12月28日，中國人民銀行發佈公告，“進一步推動貸款市場報價利率（LPR）運用，存量貸款浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR。”我們認為在此之前，LPR更多的是對增量貸款的部分起到影響，存量貸款基準換錨後，有助於我國利率市場化的穩步推進。LPR下調並非刺激房地產，更傾向於為全面落實“因城施策”釋放調整空間LPR於2019年8月20日首次報價為：1年期LPR為4.25%，5年期LPR為4.85%。

至今的六次報價中，1年期分別於2019年9月20日、11月20日的報價分別下調5BP；而5年期LPR於2019年11月20日報價下調5BP。同時，2019年12月的首套房貸利率也相應下降1BP。但從首套房貸利率較5年期LPR加點的情況來看，是逐步增加的。12月的首套房貸利率較上期（11月20日的4.80%）加點72BP，為LPR發佈以來加點數最多的月份，當然不排除融360對統計週期調整帶來的部分影響。我們認為LPR的下行並非直接刺激房地產，而是為了實現“穩”而進行的逆週期調節的一種方式。我們認為採取“因城施策”高頻微調依然是近期行業調控的主要方式。

　突如其來的新型冠狀病毒疫情，對房地產行業打擊不小。

　　2月以來，主流房企相繼公佈了1月業績，自1月20日鐘南山透露新冠病毒可以“人傳人”以來，疫情對於樓市的銷售已經顯現。

　　大部分房企的銷售出現了同比下滑。相較而言，龍頭房企保持了穩健態勢，中小房企受到的衝擊更大。

　　鑒於目前疫情發展仍未明朗，拐點不知何時而至，房地產銷售、施工、投資等依舊處於“休克”期，給房企2、3月份的業績蒙上了一層陰影。

　　房地產是高度依賴資金和融資的行業，現金流的平順和暢通至關重要。如今，疫情造成的銷售停擺，影響的正是現金流，一些負債率高企、短期內償債壓力較大的公司，需防範現金流風險。

　　一季度承壓

　　春節後，房企陸續發佈了1月銷售快報。

　　龍頭房企率先行動。2月3日，恆大披露1月份銷售情況，其於2020年首月實現合同銷售面積449.8萬平方米，同比增加16%，但銷售金額為405.5億元，同比小幅下降6.07%。

　　碧桂園比去年同期亦微降。2月4日，碧桂園公佈，1月權益合同銷售金額約329.2億元，較2019年1月同比減少0.44%，歸屬公司股東權益的合同銷售建築面積約379萬平方米，較2019年1月同比減少0.89%。

　　融創是四巨頭中下滑最多的。1月融創實現合同銷售面積135.8萬平方米，同比降低14.7%；銷售金額186.3億元，同比下降22.2%。

　　2月5日萬科的成績單也出爐了，1月份萬科實現合同銷售面積333.5萬平方米，合同銷售金額549.1億元，同比漲12.3%，成為四巨頭中唯一上漲的；且就權益銷售而言，萬科成為首月銷售冠軍。

　　中小房企首月交出的成績單也不盡如意，融信中國、美的置業、當代置業、中南建設(8.780, -0.05, -0.57%)等房企銷售額對比上一年同期都有所下滑。

　　其中僅少數房企有亮眼表現，如寶龍地產銷售同比增長10.4%，禹洲地產同比增長22.8%。

　　根據克而瑞、億翰智庫資料，百強房企1月銷售同比下滑12%，200強房企則下滑10.2%。

　　分城市來看，億翰監測的40個城市中，一線城市銷售同比下降15.1%，環比下降39.3%。廣州環比下跌60.3%，跌幅最大。

　　多數普通二線城市同環比也均下滑，其中青島降幅最大，達到54.6%；三四線城市1月份成交面積483.7萬平米，同比上升4.6%，環比下降23.6%。

　　億翰智庫指出，1月樓市成交量萎縮主要有兩個原因，一是2019年底房企促銷猛烈，12月銷售基數較大，導致2020年1月環比回落；二是1月原本為傳統的銷售淡季，又加上疫情發生在春節期間，對三四線返鄉置業的需求影響很大。

　　從目前的動態來看，新型冠狀病毒感染的肺炎並未緩解，許多關鍵節點仍未到來，全國各地的售樓處大部分關閉，1月26日，中國房地產業協會向會員單位並全行業發出號召，暫停售樓處銷售活動，待疫情過後再行恢復。

　　據CRIC不完全統計，目前已有包含湖南、江西、廣東，武漢、成都、重慶等至少60餘個省市下發通知，關閉售樓處。

　　許多業內人士預計，受疫情影響，2月的房企銷售額將持續低迷，影響會延續至整個一季度。

　　不過，機會總是留給有準備的人。很多房企已經開始這一年的工作，從銷售、投資、融資、開竣工等層面，重新布排。

　　他們採取了“雲辦公”，居家線上、視訊會議、電話交流等一起上線；銷售也開展了線上賣房，朋友圈幾乎充斥著房企的多個項目線上看房邀約。

　　一些行業人士仍對今年的樓市表示樂觀。他們認為，疫情只是讓需求延遲而不是消失了。並且，此次疫情也將讓人們重新審視房子品質、物業服務等的重要性，對他們的購房決策產生重要影響。

　　關注現金流

　　疫情爆發與1-2月傳統銷售淡季相撞，對房企影響最大的是現金流。

　　銷售中的定金+預售款、首付之後的個貸，是房企最重要的資金來源。而現在，這些幾近枯竭。

　　多地網簽資料顯示，春節以來，房地產銷售只以數十套計。

　　易居企業集團CEO丁祖昱認為，疫情帶來銷售停滯，對房企影響最大的還是現金流問題。若沒有銷售回款，房企面臨的現金流壓力無疑是非常巨大的，尤其是中小企業，資金面趨緊疊加兼併收購潮來襲，發展前景不容樂觀。

　　此外，房企還要面對2020年的償債高峰。據克而瑞統計，2020年95家典型房企共有5575億元的債券到期，相比2019年到期債券增長了43%。其中，1月、7月和11月均為償債的高峰，分別需要償債616億元、615億元及662億元。

　　另據億翰智庫，截至2020年6月30日，房企信用債到期金額為982億元，海外債到期金額約為1226億元。

　　“疫情爆發之前房企償債能力整體可控，而疫情爆發之後房企資金回籠會有所減慢，因此需特別關注短期流動性問題。”上述機構分析師指出。

　　受此影響，部分中小房企現金流進一步吃緊。“不能銷售不能開工，但是利息不會少，沒有回款就沒錢還利息，壓力山大。”一些業內人士希望，後續政府會出相應的措施來緩解房企壓力。

　　21世紀經濟報導記者注意到，龍頭房企已在把握融資活躍的一季度，加緊融資。

　　恆大在1月16日和21日分別宣佈進行四筆美元債融資，籌備發行60億美元債券，利率水平均在11.5%至12%。


　　碧桂園在1月也宣佈發行兩筆美元票據，但其債券的品種為小公募，發行金額達85.38億，募集資金擬用於償還到期或回售公司債券。

　　此外，深交所1月15日資訊顯示，萬科90億公司債及30億住房租賃專項公司債均已通過。

　　丁祖昱認為，短期內房地產市場行情的變化，和疫情蔓延能否得到有效控制密切相關。如果疫情得不到緩解，樓市仍然會休眠；一旦疫情得以控制或是出現比較大的緩和，那麼房地產市場也會慢慢復蘇。

　　“疫情一旦平穩下來，甚至基本好轉之後，市場會迅速復蘇，成交量層面也會出現一定程度的報復性反彈。”丁祖昱說，考慮到一季度經濟形勢，相信政府也會出臺一些諸如降息、降准等比較大力度的刺激性政策，這些都會對房地產市場產生一定的利好，所以也沒有必要對今年的地產行業過分悲觀。

　　綠城中國（０３９００）公布，連同合營企業及聯營公司在內，１月銷售額約５０億元（人民幣．下同），銷售面積約２２萬平方米，分別按年升約１３﹒６４％和３７﹒５％。

　　該集團指，歸屬於其權益金額約２９億元，按年升約１６％，而於１月底累計已簽認購協議未轉銷售合同金額約２６億元，歸屬其權益金額約１３億元。該集團以綠城品牌銷售的代建管理項目合同銷售額約２８億元，銷售面積約２０萬平方米。

樓市向淡，持重貨業主相繼沽貨減磅，部分更劈價出售一手遺產物業。美聯物業高級營業經理鄭桂鈺指出，何文田文福道21至23號公主台高層E室，實用面積1259方呎，3房間隔，剛以1850萬元沽出，呎價14694元，較其樓下低一層的同室2018年6月售價2100萬元，大幅賣平250萬元（11.9%）。

據知，原業主早於1969年10月以8.5萬元一手買入，去年2月變成遺產物業，由遺產管理人於同年7月開價2200萬元放售，同年11月再減價200萬元，依然無人問津，直至近期見內地新型肺炎疫情惡化，終面對現實再一口價大劈150萬元（7.5%）後成功易手，持貨逾半世紀賬面仍勁賺1841.5元，獲利216.6倍。

太古城疫市減「兩球」沽

有代理透露，上述原業主及相關人士現仍持有區內多個物業，包括登巴道23號DUNBAR PLACE一個中層A室4房戶，實用面積1831方呎，目前市值約4800萬元。

另外，中原地產資深區域營業董事趙鴻運說，鰂魚涌太古城怡山閣低層D室，實用面積689方呎3房單位，原於去年10月叫價1200萬元放售，因肺炎疫情爆發令市況有變，終劈價200萬元，以1000萬元沽出，呎價14514元。原業主早於1978年以17.664萬元一手買入，其後同樣變成遺產物業，由遺產管理人出售止賺，賬面獲利982.336萬元（55.6倍）。

映灣園950萬重返兩年前

代理說，東涌映灣園6座高層H室，實用面積901方呎3房戶，新近獲買家斥950萬元承接，呎價10544元，平過其樓下一個中層同室2018年3月售價970萬元，反映樓價重返近兩年前水平，以原業主2010年買入價541萬元計，賬面仍賺409萬元（75.6%）。

樓市前景未明朗，私人住宅落成量亦明顯回落。差餉物業估價署（下稱差估署）最新數據顯示，去年12月共有718個住宅單位落成，較去年11月的749伙減少4.1%；全年計算總落成量13643伙，僅達該署預測的全年落成量20415伙約66.8%。

根據差估署資料，去年12月有718伙落成，數量連跌3個月，其中九龍區佔570伙，新界區有148伙，港島區則未有新供應。2019年全年計算，新界區最多單位落成，共有7979伙，佔總落成量58.5%；九龍區則有3270伙，而港島區落成量為2394伙。

細單位佔最多 涉6622伙

綜觀去年全年落成單位，若以面積分類，實用面積431方呎或以下的A類單位落成最多，涉及6622伙，惟僅達該類單位全年落成量預測9801伙約67.6%。相比之下，差估署去年預計實用面積1076至1722方呎的D類單位全年可望有1232伙落成，最終落成量為1025伙，比例達83.2%，屬於各類面積之中最高。

樓價於去年12月有所回落，部分住宅的回報率相應回升，其中實用面積431至752方呎的B類單位最新回報率為2.4厘，C類單位（實用面積753至1075方呎）為2.3厘，E類單位（實用面積1722方呎或以上）為2.2厘，3類物業的回報率按月各升0.1個百分點；其餘兩類單位按月持平，A類單位報2.6厘，D類單位則為2.1厘。

寫字樓售價跌3.1%

寫字樓方面，整體寫字樓售價指數去年12月報551.9，較去年11月的525.8升約5%，去年全年計則跌3.1%。

去年12月租金指數為257.2，較去年11月的257.6微跌0.2%，按年則保持0.4%漲幅。如果單計核心區的甲級寫字樓租金指數，去年12月為352，較去年11月353回落0.3%，按年則降1.6%。

港人投資海外物業興趣濃厚，美聯環球營業董事（國際房地產）周定國說，美聯環球樓價指數綜合2010年首季至2019年第三季數據所得，全球樓價平均漲55%，未來以澳洲及馬來西亞的一線城市前景看高一線。

澳洲馬國一線市 前景秀麗

美聯環球樓價指數是美聯環球統計全球14個一線地區於2010年首季至2019年第三季的樓價，統一以美元計算編製而成。周定國表示，以當地貨幣計算，2010年首季至2019年第三季全球樓價平均漲75%；若劃一以美元計算，經調整滙率後，期內全球平均樓價指數升幅為55%，其中以深圳漲2.12倍最多，香港升1.73倍緊隨其後；惟澳洲布里斯班和日本東京分別下跌13%及6%。

周定國指出，由於澳元及馬來西亞林吉特的滙率目前處於低位，兩地樓價未來料平穩向上，故看好兩地的一線城市。

他預計，全球貨幣量化寬鬆政策及低息環境等因素，將吸引資金流入世界各地的物業市場，推動環球樓價未來10年持續上漲。

另外，獅城樓市亦受買家追捧。新加坡中原總經理許大衛說，2019年下半年新加坡樓價及成交量齊升，預計今年整體樓價可升5%至10%，相信會繼續吸引海外投資者關注。位於新加坡第10郵區荷蘭村的One Holland Village Residences共有3座296伙，現時可供銷售單位實用面積484至3358方呎，售價156萬坡元 （約873萬港元）起。

少於431呎單位 涉6622伙

私樓供應由細單位主導，去年私樓落成量1.36萬伙，當中面積少於430平方呎的細單位比例最多，佔整體近一半，比例創逾23年最高。

政府早前公布去年私樓落成量，差估署剛公布的《香港物業報告（補編）》則更公布更多詳細數據，2019年整體私樓落成量13,643伙，按年減少35%，屬於2015年後最低，當中屬於少於753平方呎的中小型單位，合共涉10,796伙，佔整體比例79%，比例較對上一年的74%增加5個百分點。

近年樓價高 發展商「將呎就價」

當中實用面積少於431平方呎的A類細單位，則涉及6,622伙，以單位數目計算，則較2018年的7,212伙，按年減少8%，但以佔整體落成量比例則高達48.5%，比較對上一年的34%明顯大幅增加。

值得留意的是，在去年落成的細單位之中，有1,767伙位於港島區，相信有不少屬於近年由舊樓重建而成的納米樓。

事實上，過去20年細單位佔私樓落成量比例，普遍1成至2成不等，最少在2009年至2011年，當時每年只有5%至7%屬於細單位，其後逐年回升，而近年則攀升至逾3成水平，而去年錄得達48.5%的比例，則屬於至少23年最高。

由於近年樓價高企，加上之前受到按揭保險樓價上限的影響，令到首置客所能承受樓價的銀碼有限，發展商因迎合市場購買力，「將呎就價」推出大量細單位，以至是「納米單位」，導致細單位供應數目及比例增多。

不過，隨着政府去年10月放寬首置按揭的樓價上限至1,000萬元，市場預計，會扭轉一面倒興建細單位的趨勢，發展商未來有機會興建更多中小型單位。

431至752呎單位 近10年最少

屬於傳統上比較主流、實用面積431至752平方呎的B類中小型單位，在去年則錄得4,174伙落成，按年減少49%，屬於近10年最少，佔整體比例亦跌至30.6%，比例僅次於細單位。

至於豪宅方面，逾1,722平方呎的E類單位在去年亦只有316伙落成，佔整體供應比例僅得2.3%，數目亦是2014年錄得240伙之後最少，特別港島區豪宅去年全年更只有30伙落成，數目極之罕有。

在地區分布方面，去年落成的新樓均以新界區主導，涉及7,979伙，總整體比例達58%，亦比較多中大型單位。其次則為九龍區，合共有3,270伙落成，當中超過接近9成屬於中小型單位，而港島區合共只有2,394伙落成。

疫情冰封樓市成交，美聯物業住宅部行政總裁布少明預期，若情況持續，估計行內多達3成代理「失飯碗」。該集團自去年9月起不斷向分店業主爭取減租，至今有近8成新續約的分店已獲得減租，平均減幅逾2成，最高減幅近7成。

布少明感激已減租的業主願與地產代理行業共度時艱，但是在樓市成交萎縮，經濟短期難見復甦之下，行業仍未走出谷底，故將持續要求進一步減租，全力爭取更長免租期，其他未續租分行如不獲減租，會考慮不再續租，藉此重整網絡。