武漢肺炎持續延燒，短期內恐仍難以控制，除疫情令人擔憂，台灣經濟發展及房市走勢也深受影響。專家從多方角度觀察，「1到2季呈價量萎縮，甚至會有『報復性』反彈行情。」值得關注的是工商業用地、商辦及廠辦市場，將出現先蹲後跳大逆轉，成為未來5年的房市3寶。

去年為房市旺年，原使外界看好今年表現，卻在年初爆發武漢肺炎，恐影響房市走勢。房仲全聯會榮譽理事長李同榮分析，上半年面對恐慌心理與消費緊縮的壓力，市場處觀望態勢，可能呈1∼2季價量萎縮，「換屋需求者會短期觀望，但剛性需求的影響層面有限。」下半年疫情解除將回歸基本面，估計全年住宅市場表現價穩量溫。

可望重啟「MIT」榮景
以住宅市場來看，整體持續2019年走勢，表現「北溫南熱」，房價基期較低的中南部尤佳。李同榮指出，六都中北台灣以桃園為首選，因房價親民、近年人口淨流入高，房價較具上漲空間；南台灣以台南最優，因土地價格上揚，中古屋1字頭房價尚有表現空間，預售屋跨入2字頭、豪宅進階3字頭，房市風險屬六都最低。

不過大量餘屋待消化，但建商推案不減反增，李同榮認為，在整體預售市場平均銷售率未達6成下，中古屋銷售也難有佳績，「大量餘屋市場將因新成屋消化的排擠，轉移為40年以上的老屋。」

值得關注的是，中美商戰方興未艾，加上武漢疫情雙重衝擊，台商將大舉撤離，在租稅大赦的政策鼓舞下，將是台灣重啟「MIT台灣製造業」榮景的最佳契機。李同榮斷言，工商業用地、商辦及廠辦市場將呈「價量大逆轉」走勢，遠優於住宅市場，成未來5年的房市3寶。

不會出現恐慌性拋售
商用不動產逆勢而生，屋比房屋總監陳傑鳴也認為，在目前企業自用、外資搶進等產業大投資潮推動之下，未來台灣商用不動產及用地確實較熱絡，有很大機會持續攀升。

不同產品類別則各有市場，李同榮表示，北部土地價格高，工商用地需求由北轉南，因此南台灣交易量有較大成長空間；商辦廠辦則仍以北部佔優勢，因企業總部與集中化管理，興建中或已完工的商辦、廠辦集中北台灣，加上商辦租金大幅上揚，租金報酬率高達3%以上的A辦也成投資首選。

陳傑鳴觀察，由於市中心土地取得難度高，新的產業聚落也成建商、壽險與企業大廠積極布局的區塊，由北到南包含內科、南港及北投士林科技園區、林口、龜山、中科、台中七期及南科等區域最值得期待，目前已有不少大咖進場。
李同榮強調，「武漢疫情對台灣經濟發展而言，是危機也是轉機。」對房市只會短期影響，不會出現恐慌性的拋售現象，除了商辦廠辦市場表現較強勁外，住宅市場也不會有17年前SARS過後，住宅房價大反彈的現象。

新北環狀線上周正式通車，業者表示，環狀線通車讓新莊、三重地區擁有機場、新莊、環狀三條捷運線，密集的捷運網，除讓新莊、三重房市蓬勃發展，一些老舊廠房密集區，也就是俗稱的黑鄉，也可望重塑風貎，成為各方資金未來三年的卡位熱點。

鄉林不動產研究室表示，過去黑鄉翻轉為燙金區段，台北市南港區即是最佳案例，預料環狀線、新莊線交會的頭前庒站，新莊線先嗇宮站周邊都有機會複製南港經驗。

鄉林不動產研究室說，新莊、三重近台北市，一直是許多台北市上班族購屋優先選項，在新莊線、機場捷運、環狀線陸續通車後，區內房市持續升溫可期。

其中，新莊副都心、頭前重劃區、二重疏洪道重劃區，因街廓整齊，公園綠地多，大型商場陸續興建，或因具有都會區難得的水岸景觀，最受民眾青睞。

另外，一些工廠林立，俗稱黑鄉的地區，如靠近捷運新莊線先嗇宮站的五谷王段頂崁工業區一帶，隨著交通與生活機能的大幅改善，加上味全三重新燕廠土地舊址開發案啟動，預料將有大翻轉。捷運頭前庄站一帶，未來隨東元新莊舊廠區1.1萬坪土地開發，也可望大幅改變區域風貌。

鄉林集團董事長賴正鎰表示，台灣去年經濟成長顯著，台商回流，景氣回溫非常明確，建商也加快推案腳步，今年全台推案量預計1.5兆以上。由於雙北都會區大型建地稀有，預料閒置舊廠區土地變更開發案件愈來愈搶手，成為資金卡位熱點。

疫情延燒，面對即將到來的 329 檔期，住商不動產企研室經理徐佳馨認為，今年房市預期第二季交易量才會開始提升，消費者不妨趁此機會多看多比較，掌握殺價 5 招，有機會買到比別人便宜的房子。

房地產也為了迎合市場，在讓利求成交的大環境下，開價策略趨於收斂，但與成交價之間仍有一個模糊界線。徐佳馨分析，建案開價高，是為了打發看起來購買意願不高、單純詢價的客人，當你真正展現高度購買時，現場人員就會報給你一個比開價略低的「底價」。

第一步，把握潛銷跟案尾階段議價。在潛銷階段不僅房型選擇多，建商為了衝高銷售戶數、殺價空間也大。而案子賣到近尾聲，可選戶數不多、殺價空間自然也大。

第二步，挑剔建案毛病。包括浴室沒開窗、座向西曬、沒有陽台、廚房太小、單層戶數太多等，將購屋區域內各個案場列表做比較，自然能挑出個別案場的缺點，集結成殺價起手式。

第三步，以虛擊實，用小訂激銷售員降價。貨比三家之後，可以拿鄰近 A 案的價格，逼自己心目中鎖定的 B 案就範，表現出「價差者退訂」的心態，好刺激銷售員爭取降價。

第四步，找關係拿底價。記住自己看上的房型戶別，連同自己心目中的價格請託有關係朋友幫忙談底價。

第五步，團購殺價。多找幾組的同事或親友一同前往議價，看再一次能賣好幾戶的份上，絕對能夠拿到更優惠的價格。

高雄「多功能經貿園區特貿3」土地昨日開標，都發局指出有11家廠商領標，但最終以流標收場。該地面積達1萬6062坪，採都更結合「權利變化」、「地上權方式」招商開發，地上權存續期達70年，南北基地公告權利金底價為96億元。
該土地分成南北2塊基地，位於成功二路、新光路周邊，屬於亞洲新灣區內，使用分區為第3種特定經貿核心專用區，總投資金額含權利金預估達265億元，可做為商務貿易、金融、娛樂、觀光酒店、百貨與住宅等，但最終無企業投標，未來研議後再考慮是否持續推出招商。

估廠商對發展有疑慮
富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，該開發案必須先開發北基地地上權商場空間，才能在南基地蓋住宅大樓，「流標原因推估是權利金金額過高，或待開發土地面積過大，但區段確實充滿潛力。」

高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蔡紹豪指出，該區發展關係到高雄市未來產業與房地產動向，流標象徵著廠商對高雄產業發展仍充滿疑慮，期盼市府未來能帶動高雄產業升級。

新冠肺炎疫情對市場投下不確定因素，原本預估今年房貸量成長7~10％的行庫，對今年房貸業務後市也轉為較保守。行庫主管指出，這波疫情對房市的影響主要在「量」，也就是疫情可能讓看屋人數變少，進而影響成交。但長線整體來看，房市應該沒有太大的跌價壓力。

土銀董事長黃伯川則認為，台灣由於有「產業內移」效益加持，加上現在買盤都是「剛性需求」，不像當年SARS期間的房市投機、投資性買盤，因此即使短期內或許新成屋、預售屋的看屋人數會因為疫情而減少，但長線整體來看，台灣房市不會受到疫情的影響。

黃伯川分析，2003年的SARS所以導致國內房市崩盤，一方面是當時產業外移，包括企業主、台幹都移往大陸工作，剛性需求本來就不足，支撐房市的多半都是投機或投資型買盤，而台灣房市2003年之前就已面臨回檔壓力，因此SARS發生讓台灣房市作了極大幅的修正，擔保品價值大跌，也讓當時台灣金融業的逾放頓時間升高，普遍都在5％以上。

但現在情況則完全不同，黃伯川指出，即使是近來買盤減少，但也有可能是季節性因素影響，因為大半的購屋潮會發生在農曆年前，農曆年後一、兩個月本來就是淡季；而就整個市場結構來看，台灣房市先前已回檔兩、三年，且現在主要是由自住性的「剛性需求」買盤支撐，加上台商回流投資發揮的「產業內移」效果，不僅工業區廠房，包括台幹也會有在周邊購置住宅的需求。

他指出，這些因素讓他看好台灣房市前景，且認為SRAS重創房市的歷史在台灣絕不會再度發生。

內政部日前發布最新「住宅價格指數」，去年第三季全國與六都均較上季全面上漲，其中全國已連續5季走揚、累積漲幅3.45％；六都則以台中、台南及高雄等三都表現最佳，至少連續5季走揚，台南更是連6季上漲、累積漲幅7.24％。

北市與桃市 本季才上漲
根據內政部資料，2019年第三季全國住宅價格指數上漲1.95％，六都中，台北市漲0.94％、新北市漲0.45％、桃園市漲0.7％、台中市漲0.75％、台南市漲2.29％、高雄市漲1.19％。報告指出，目前北部住宅價格指數呈持平趨勢，中部及南部住宅價格指數近期呈上升趨勢。

全國住宅價格指數已連續5季上漲、累積漲幅達3.45％。六都中，台中、台南、高雄三都表現較好，台中市連5季走揚、累積漲幅2.7％，台南市連6季走揚、累積漲幅7.24％，高雄市連5季走揚、累積漲幅3.71％；至於北、北、桃三都，新北市連2季上升，台北市與桃園市則是本季才上漲。

預期房市平穩緩慢向上
報告指出，台灣經濟成長走勢平穩，市場利率與人口家戶數維持平穩，建物交易量及建物供給量持續增加，預期房市將朝平穩緩慢向上趨勢。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，房貸利率屢創新低，許多銀行推出的前期利率已壓到1.6％以下，大幅降低民眾購屋貸款的負擔；此外，住宅租金在金融海嘯後連漲10年，間接帶動轉租為買的首購剛性需求進場。

台南高雄 北漂回流注活水
他表示，台南、高雄過去比較淺碟、封閉、低價市場，在新的科技產業聚落逐漸成形、政府積極招商下，出現人口增加、北漂回流，翻轉買盤結構，為市場灌注活水，不僅房價開始補漲，高端產品也開始與傳統市場脫鉤，值得關注。

新冠肺炎疫情持續延燒，房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮表示，上半年住宅市場將面對恐慌心理與消費緊縮的壓力，呈現一季到二季價量萎縮。但這次疫情影響中國大陸經濟發展，有機會重啟MIT契機，預估商辦、廠辦會逆轉走勢。

李同榮分析，「商辦丶廠辦」市場將成為投資亮點，若疫情持續，帶動台灣製造業回流，加上租稅大赦資金回流的契機，在利率偏低政策偏多的有利環境下，工商業用地丶商辦丶廠辦將成為未來房市備受看好之投資標的。

農曆年前新冠肺炎疫情爆發，住展雜誌研發長何世昌表示，2019年房市穩定回溫，建商積極獵地並大量推案，連帶推升去年代銷接案佳績。2020年原先有望延續這波買氣再成長，但1月下旬爆發新冠肺炎疫情，短期內恐衝擊房市買氣，普遍推案狀況仍在觀望。

李同榮分析，從一般住宅市場來看，疫情對於房市的衝擊，應在上半年呈現一季到二季「價量萎縮」，下半年將回歸基本面走勢，房市走勢將呈現「價量齊揚」，2020全年住宅市場表現「價穩量溫」的格局。

不過，李同榮指出，大陸GDP占全球比重逾16%，大陸疫情若持續擴大，經濟成長勢必大幅萎縮。目前大陸房市處於長線高檔，若官方調控失當，恐有崩盤危機，進而影響金融體系的崩潰，這對全球經濟成長將產生嚴重的危機效應，雖然台灣首當其衝，但政府目前對疫情的控制得宜，若未擴大為社區感染，影響的恐慌層面應會逐漸降低。

此外，美中貿易戰方興未艾，李同榮認為，若疫情未能短時間得到控制，造成雙重衝擊，台商在大陸產業供應鏈可能出現斷鏈危機。

想要買到一個滿意的房子，除了精挑細選地點、格局、面向之外，最後一步的「出價」更是一大學問，許多人看到了喜歡的房子，往往卻卡在最後價格喬不攏，只能眼睜睜的看著其他人開心交屋，不過買房出價到底該如何做呢？自住和投資又有什麼樣的不同呢？

一名網友在批踢踢實業坊上分享自己的買屋心得，他表示自己在買屋時，很少看屋主的開價，因為他認為例如附家具加價、開高價給買方殺價等陋習，浪費彼此時間，因此自己報價通常都是不二價。

至於開價的金額怎麼訂呢？這位網友表明，買來租人的首重物件的保值性跟房租的投報率，因此他會選定一個投報率後，用期望的租金去回推一個總價，再拿這個總價去扣除仲介費、契稅、裝修費、家具，以及每年會產生房屋稅、地價稅、相關保險，扣掉這些才會是出價。

在出價後，為了避免仲介或是屋主的喊價，他也透露自己的兩個做法，一個就是下斡旋的天數短，其次就是不追價，如此一來不管賣方用了什麼招數，都不需要擔心。

許多人在看房時，會將重點放在「公設比」的部分，更有不少建商為提高房屋「賣相」，主打琳瑯滿目的公設，來吸引買家注意。不過這些公設，真的每一項都實用嗎？就有網友在PTT上好奇發問「住宅最廢公設是哪樣？」，結果多數網友一致認為是游泳池！

原PO率先表示，自己認為是游泳池，原因就是太過燒錢，因此有些社區會直接將泳池填平，改造成園藝造景提供住戶休憩。他也舉例像是雨遮、社區圖書館、游泳池、大廳、健身房等公設，有沒有哪一個是大家認為最沒用的？

PO文一出立刻引發話題，大多數人認同原PO看法，認為游泳池是最沒有用的公設，「游泳池真的智障，弄停車場都好多了」、「推，游泳池很難維護」、「游泳池+1，根本浪費錢還要請救生員」、「目標客群不是真正有錢人，做游泳池真的很瞎」、「游泳池個人不愛」。

除了泳池之外，其他公設也紛紛被網友嫌棄，「空中花園啊，誰沒事會跑到頂樓逛花園」、「空中花園+1，有夠智障」、「室內籃球場，超廢」、「健身房滿廢的」，更有人直接點名如卡拉OK、兒童遊戲室、圖書室、健身房等設施，長期都不會使用，卻要一直付管理費；還有人直接表明，「都很廢啦，都是立名目灌虛坪的奸商手法」、「公設真的是樓梯、電梯、垃圾房就好，其他沒用」。

台北市近日發布最新房市指標溫度計，住商不動產企研室經理徐佳馨表示，調查顯示，目前台北房市漲不動，降不了，買不起，賣不掉，簡單說，就是一灘死水，也就是所謂的死魚盤。

她說，北市賣方口袋深，加上都更難解，市場缺乏新供給，房價欲低不易，但薪水不漲，買得起房子的愈來愈少，交易量要增加也很困難，短期內這種僵局很難改變。

台北市地政局為讓民眾了解台北房市，依供給、需求、交易價格、交易量能、負擔等五個面向，統計相關數據，並以紅燈、黃紅燈、綠燈、黃藍燈、藍燈等五種燈號代表冷熱程度，發布房市指標溫度計。

最新一季、2019年第3季指標溫度計，交易價格面，連續6季過熱紅燈。需求面方面，由5分下降至4.33分，低於去年同期、前5年均值以及前10年均值。交易量能方面，受買賣移轉棟數及建物買賣周轉率走低影響，維持綠燈但低於去年同期。

負擔面部分，雖然房價所得比指標下降，分數由7.5分微降至7分，但住宅負擔仍偏高，連九季維持在偏熱黃紅燈。至於供給面，連六季維持偏冷的黃藍燈，供給一直位處低檔。

徐佳馨分析，北市買賣移轉棟數自房地合一上路後，就長期低檔徘徊，2016年市場不佳時，更陷入全年沒有單月超過2500棟的慘況，會有這種情況，主要是房價處於高點，買方無力負擔，新北桃園低價新推案不斷，讓購屋人紛紛成為脫北者。

在價格表現上，北市房價雖價格過高，造成購屋需求不多，但在政經資源集中、賣方口袋深的狀況下，多年來也不見有明顯修正，根據北市府統計，目前北市標準住宅大樓單價一坪58萬、總價約2000萬，和高點相差僅約4%。

徐佳馨表示，短期來看，北市交易一灘死水問題難以解決，一來受惠捷運線越來越密集，愈來愈多人願意用交通成本替代房價成本，北市交易量要放大不容易，但即使交易冷清，由於沒有新供給，加上屋主不願低價讓售，房價要跌也不易。

　　2月11日，保利地產(14.970, 0.14, 0.94%)（600048.SH）發佈1月份銷售情況簡報，簽約金額235.88億元，同比下降29.78%；公司實現簽約面積157.57萬平方米，同比下降30.85%。

　　另外，保利地產在1月份新增9個房地產項目，分別位於天津、濟甯、福州、泉州、鄭州、長春、蘭州、淮安，其中3個住宅專案，6個商住專案，累計斥資約109.92億元。


　　在這9個項目中，保利地產以27.59億元的價格拿下天津市濱海新區海泰大道東側地塊，該項目為商住項目，用地面積11.24萬平方米，這也是9個項目中花費金額最大的項目。

　　受新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響，多地為減少人員聚集，全國多個城市的售樓處、施工現場被迫關停。而這對於一直依賴線下賣房的開發商來說無疑是重創。

　　克而瑞研究中心此前發佈的資料顯示，1月份很多房企銷售和2019年1月份同期相比已經有所回落，百強房企整體業績規模較去年同期降低近12%，很大程度是受到了 1月下旬疫情的影響。

　　諸葛找房資料研究中心分析師國仕英認為，從短期看，首先是疫情對房企最直接的影響是成交下滑，其次是房企拿地延遲，開工推遲會拉長上市供應的節奏。這一系列影響因素考驗房企應對負債的能力。房企除了還債壓力，還要應對在銷售回款不暢情況下的經營成本。相比中小房企而言，大型房企抗風險能力較強。

　　中原地產在研究報告中指出，開發商的資金鏈壓力或將在3月份井噴。中原地產認為，大部分房企有年前大量融資的習慣，疫情如果能在2月基本緩解，對於大部分企業的資金鏈壓力相對可控。但如果疫情持續到3月，或者疫情後沒有明顯的刺激政策，大部分房企將在2020年面臨非常大的資金鏈壓力。

　　2月4日，中國保利集團下屬保利發展向湖北省武漢市政府集中捐贈總價值3600萬元生活物資。此前，中國保利集團已統一捐贈2000萬元。

　　而因為受到疫情影響，各商場商戶也因而面臨巨大的經營壓力。早些時日，1月26日，保利商業發佈公告，保利商業全國旗下22家購物中心年初一至年初六期間，減免品牌商戶6天租金。

　　根據克而瑞發佈的中國房地產企業1月銷售排行榜，綠地控股(5.970, 0.05, 0.84%)1月全口徑銷售金額85.1億元，位列第18名，較去年的160.7億元同比下降47.04%；1月權益金額76.6億元，位列第9名，較去年同期的144.6億元同比下降47.03%。

　　2019年全年銷售額僅增長0.13%

　　受“新型冠狀病毒”感染疫情影響，1月26日，中國房地產業協會倡議房地產開發企業暫停售樓處銷售活動，嚴防疫情擴散。福州、成都、南昌、贛州、宜昌、昆明、三亞、瀋陽、海口等超60個城市紛紛暫停商品房銷售。售樓中心的關閉給房企去化帶來較大影響，雖然各房企均開通線上銷售中心，但從當前銷售資料來看，效果似乎一般。

　　克而瑞發佈的1月房企銷售資料顯示，2020年1月TOP100房企全口徑銷售額較去年同期下降12.7%。雖然整體在下降，但綠地控股1月銷售額47.04%的下滑水準遠超百強房企平均。

　　綠地控股2016年-2018年的銷售增速分別為10.8%、20%和26%，表現良好，可在2019年銷售增長卻驟降至0.13%，2019年的合同銷售為3880.42億元，較2008年的3874.93億元幾乎無增長。

　　縱觀綠地控股2019年全年的銷售資料，除了第一季度實現銷售面積和銷售額的雙雙上升以外，其餘三個季度的銷售面積均在下滑，其中第三季度下滑幅度高達42.10%。

　　此前據媒體報導，綠地控股為了2019年四季度衝擊銷售，集團拿出5000萬作為行銷獎勵，下放給各個事業部，以激勵行銷條線衝擊年度規模。

　　最終在對全年銷售成績至關重要的第四季度，公司的銷售面積仍下滑了7%，但銷售額卻同比增長了27.3%，顯然得益於銷售均價的同比大幅提升，四季度銷售均價較前三季度也呈明顯上升。

綠地控股2019年全年分季度銷售情況綠地控股2019年全年分季度銷售情況
　　據克而瑞資料，2019年TOP100房企累計權益銷售金額僅同比增長6.5%，較2017年的40.5%和2018年的35.1%大幅放緩。雖然在當前環境下，房地產行業增速放緩已是不爭的事實，但綠地控股2019年0.13%的增速在業內仍算“差生”，似乎也顯示了公司目前面臨的規模“困境”。

　　疫情或對公司造成一定的現金流壓力

　　房地產作為資金密集型行業，現金是重中之重。此番新型冠狀病毒疫情的爆發對房企的銷售、推盤、施工等方面造成了不小的影響。延遲復工大環境下，售樓中心也被迫暫停營業，不少房企紛紛快速做出應對，中海地產、龍湖集團等快速推出24小時線上銷售中心，VR看房等服務也隨之配套推出，甚至還有企業推出直播賣房新嘗試。查閱綠地集團官方微信公眾號，可以看出在疫情爆發後，公司一直在踐行社會責任，奔赴在抗疫第一線，包括捐資捐物、旗下酒店免費接待醫護人員等舉措。但截至發稿，在該公眾號還未流覽到綠地有關線上售房的消息。

　　不過需要注意的是，線上銷售目前在國內房地產行業發展還處於初期，房產交易基本還是依賴於線下，因此線上銷售的效果預期不會太理想。房企在1-2月、甚至第一季度銷售的下滑預計不可避免，而由此造成的銷售回款難也將在一定程度下加劇部分現金流不算穩健的公司的短期償債壓力。

　　Wind資料顯示，綠地控股的現金流不算穩定，2015年-2016年，公司的經營活動產生的現金流量淨額曾大幅為負，分別為-242.39億元和-43.57億元，2017年達到近五年最高588.63億元，之後又出現連續下滑，2019年前三季度為91.27億元，較2018年前三季度的309.73億元下降70.53%。


　　據Wind，綠地控股的淨負債率在2016年時曾高達288.12%，2018年回落至176.33%，2019年前三季度為173.13%，雖然較此前有所下降，但仍處在較高水準。

　　從償債壓力來看，Wind資料顯示，綠地控股2015年-2018年及2019年前三季度的貨幣資金/短期債務，即貨幣資金/（短期借款+應付票據+交易性金融負債+一年內到期的非流動負債），分別為0.63、0.64、0.77、0.79和0.82，均不到1，償債方面不算寬裕。

　　2019年下半年開始，房地產行業融資收緊，房企紛紛進行海外融資，美元債井噴式增長。而據中指研究院資料顯示，2020年，房地產行業包括海外債券在內的債券償還總規模高達7493.9億元；到2021年，這一數據將達10496.2億元。wind資料顯示，2020年，綠地控股首當其衝有五筆美元債即將到期，規模合計14.3億美元，以當前1美元=6.9759人民幣元的匯率折算，折合人民幣約100億元，其中在上半年便有三筆，合計6.3億美元。

　進入2月，房企開始陸續發佈2020年1月銷售業績。今年春節提前到1月份，再加上1月底疫情的爆發，此前市場一直擔憂房企1月份銷售受影響。

　　不過從目前已經公佈的資料來看，疫情對於頭部房企1月份銷售資料影響不大。再考慮到1月份與2月份是房企傳統銷售淡季，本次疫情對全年影響或許有限。

　　2月7日，新城控股(34.390, 0.91, 2.72%)披露2020年1月份經營簡報，銷售同比仍在增長。1月份公司實現合同銷售金額約112.04億元，比上年同期增長2.24%；銷售面積約105.93萬平方米，比上年同期增長9.31%。在克而瑞披露的2020年1月中國房地產企業銷售TOP100榜上，新城控股居第八名。

　　新城控股1月份銷售額同比增2.24% 往年1月占比在4%左右

　　2020年1月份新城控股銷售額同比增長2.24%，2019年1月份銷售額同比增長6.55%，同比增速略有下滑。考慮到今年春節提前到1月份的因素，下滑也在情理中。

　　從環比資料來看，1月份跌幅較大。2019年12月新城控股實現銷售金額242.39億元，銷售面積244.01萬平方米，相比12月，1月份銷售金額和銷售面積分別下滑53.78%、56.59%。

　　不過1月為房企傳統銷售淡季，在全年銷售中占比一向比較低。新城控股2018年與2019年1月份占當年全年合同銷售比重分佈為4.65%、4%。

　　從近兩年的資料來看，新城控股1月與2月銷售普遍比較清淡，銷售從3月開始恢復，6月達到高點。總體來看，下半年銷售額占比較大。

　　此次疫情在1月底爆發，時間上正好是春節前後的銷售淡季，從全年來看，影響或有限。接下來的2月份銷售額可能出現明顯下滑，但還需要觀察。


　　新城控股融資恢復 2019年銷售額增長23%

　　2019年全年新城控股實現銷售額2708.01億元，同比增長22.48%，銷售面積2432萬平方米，同比增長34.21%。在克而瑞2019年銷售榜上排第八名，與1月份的銷售排名一致。

　　2月份新城控股成功在境外發行3.5億美元債券，票面年息為 6.8%，募集資金主要用於置換公司現有境內外債務。此前，惠譽和標普恢復公司評級展望穩定，中誠信和聯合資信將公司及其相關債項移出信用評級觀察名單。

　　聯合資信認為，“實際控制人事件發生後，公司短期內轉讓了部分專案股權以回流現金，2019年第三季度報告（未經審計）顯示，前三季度公司經營情況良好，目前融資管道有所恢復，流動性壓力有所減輕。” 中誠信則認為“2019年經營業績完成較好，預計年末杠杆水準、償債能力將有所優化，且目前融資管道已逐步恢復，公司整體抗風險能力很強。”

　　融資恢復推動公司在公開市場拿地。1月份新城控股在宿遷、肇慶、貴陽、黔南州四地共獲得五宗地，總支付金額近12億元。這是公司2019年11月恢復在公開市場拿地後第三個月持續拿地。2019年11月份新城控股拿地金額4.2億元，12月份拿地金額為35.42億元。

　　但是值得注意的是，新城控股實際控制人涉及案件仍在審理中，且新城控股2020年面臨較大規模債券（含投資人行使回售權）到期，項目建設和補充土儲的資金需求也在增加，面對的壓力仍不小。

　　受新冠肺炎疫情影響，春節長假留在深圳的人也選擇了“宅”，很多返鄉過節的人也因為長假延長沒能按計劃返回工作。儘管春節長假已結束以及部分企業開始復工，深圳的人越來越多，但對於一般的沿街個體商鋪來說，深圳依然“缺乏人氣”，或許還需要等待“春暖花開”。

　　“我一周前就從肇慶回到深圳，然後自我居家隔離，本來打算在10日開店，但重新營業需要進行相關報批，而且就算開了門也沒有什麼生意。”在福田區紅嶺路經營剪髮店的胡克（化名）告訴證券時報記者，“網上有很多段子，疫情過後很多人最想做的第一件事就是剪頭髮，但現階段來看剪髮需要近距離接觸，還是屬於高危行為。”

　　此外，自新冠肺炎疫情爆發以來，作為防護措施必需品之一的口罩供不應求幾成常態。“沒有口罩、酒精這些防疫物資，我們也沒法開門營業。”

　　雖然到了復工日期，但記者沿著福田區紅嶺路一路走到筍崗路和寶安北路，發現路上行人雖然較前幾天有明顯增加，但路邊的商鋪絕大多數仍處於關閉狀態，只有一些醫藥和便利店維持營業。除了路邊商鋪，深圳一些大型購物中心也繼續延長閉店時間，位於東門商業區的太陽百貨和茂業奧特萊斯店就選擇繼續閉店。

　　“我和朋友合夥開店，所有事情都是我們兩個人做，無非就是為了節約成本。”胡克如是說，“現在最大的壓力就是鋪租，關店快1個月的時間，現在開店日期還不能確定，但鋪租一樣要交，旁邊幾家餐飲店的壓力更大，他們還要支付員工的工資。”

　　就在2月8日，深圳市發佈《應對疫情支持企業共渡難關的若干措施》，對企業拿出了16項幫扶、救助政策。其中提出，對租用市、區政府以及市屬、區屬國有企業持有物業（含廠房、創新型產業用房、寫字樓、農批市場、商鋪、倉儲物流設施、配套服務用房等）的非國有企業、科研機構、醫療機構和個體工商戶，免除2個月租金。對承租市、區兩級公租房、人才住房的非國有企業或家庭（個人），免除2個月租金。此外，還積極鼓勵宣導社區股份合作公司、非國有企業、個人業主參照國有企業做法減免物業租金。

　　不過，對於胡克這樣租用私人物業的個體經營者來說，減租的“風”似乎還沒有吹來。“大部分實體店1個月不營業的話就會虧損嚴重，很多商鋪都面臨著倒閉的風險，原因就是店鋪租金很高，而且即使恢復營業，壓力也很大，消費者還願不願意跟以往一樣的消費？”

　　據胡克介紹，他的店鋪面只有不到20平方米，月租就要10000元左右，而且這幾年租金都在持續上漲。雖然近1個月以來都沒有營業，但他仍沒有接到業主願意減租的通知。“沒辦法，我們也是經過二房東來租鋪，私人業主壓力也很大，又有多少業主願意主動降租？”

　　很長時間以來，二房東現象都是深圳城市裡的“灰色部落”。所謂二房東，是指承租人將租賃的物業再次分割對外出租，以賺取租金差價的機構或個人，分為傳統型二房東和專業運營機構。其實，深圳租金一路上漲的問題使租客們怨聲載道，也明顯擠壓了民營經濟的發展空間。

　　而在羅湖區寶安北路的一個餐飲店門前，記者看到了一則業主直租的廣告。業主表示，自己的店鋪之前被租做餐廳，但生意不好所以退租，現在關閉超過3個月的時間，一直沒有重新租出去，加上現在這種特殊情況，自己的壓力也越來越大，準備回到深圳之後第一件事就把店鋪直接出手。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，實際上目前一些商業項目確實存在過剩現象，但類似住宅社區底商這類的商鋪卻不屬於去庫存難的專案，所以政府也需要積極關注，適當進行業態改造，讓這類商鋪的發展迎來轉機。

　　鼠年春節剛過，上海土地市場便迎來了一張“超級大單”。

　　今天（2月11日），徐匯區黃浦江南延伸段WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內xh130C-02等28個地塊，即“徐匯濱江西岸金融港”地塊正式掛牌，占地面積323664.6平方米（約485畝），起始價高達310.2億元。

　　記者注意到，這一起拍價遠超2014年中民投聯合體拿下董家渡地塊的248.5億元。該地塊如順利出讓，將成為上海總價“新地王”。同時，該地塊近180萬平方米的建築面積，遠超過董家渡地塊（120萬平方米），與新鴻基徐家匯(7.350, -0.01, -0.14%)地塊（179.7萬平方米）幾乎持平，堪稱上海市區的“巨無霸”地塊。

　　誰將拿下“巨無霸”地塊？

　　記者查閱出讓檔獲悉，“徐匯濱江西岸金融港”地塊緊鄰上海內環高架、毗鄰龍美術館，由龍華中路、東安路、瑞甯路及龍騰大道合圍而成。28個地塊分別為商辦、餐飲旅館業、文體、商品住宅、社會租賃住宅、廣場用地，占地面積323664.6平方米（約485畝），出讓面積231300.3平方米，總建築面積接近180萬平方米。其中，地上計容建築面積為108.7萬平方米；地下建築總面積不超過71萬平方米，其中地下商業面積不超過6萬平方米，具體以規劃審批方案為准。

　　出讓文件規定，該地塊的全額競買保證金達62.04億元，2月11日起接受掛牌，2月20日15：30截止。本次掛牌採用無底價掛牌出讓的方式，但設立起始價310.2億元，每次增價幅度為200萬元。受讓人須按出讓年限持有地塊內包括地上、地下100%商業，60%辦公，100%文化體育以及所有的租賃住宅。


　　上海市規劃和自然資源局官網截圖

　　此外，在後續的出讓流程中，投標人還要簽署承諾書，在承諾書中規定了違反持有物業及專案公司禁止轉讓的具體罰則，即10%土地出讓金的罰款，3年內不能參與上海土地市場交易。

　　在不考慮溢價成交的前提下，“徐匯濱江西岸金融港”地塊高達310.2億元的起始價，對參與競拍企業的資金能力提出了很高要求。那麼，哪些企業具備拿下這個“巨無霸”地塊的實力？

　　同策集團首席分析師張宏偉向《每日經濟新聞》記者分析認為：“兩類企業可能性較大，首先是金融機構，這一地塊有金融相關的規劃和背景，比如類似平安這樣的大型企業可能有機會去拿這種市區核心優質地段具有金融屬性的地塊；另一種可能是上海市地方性的一些龍頭國企，或在這方面有一些職能規劃的市屬國企，比如綠地或者是徐匯。”

　　“而高周轉的企業，即便是從事高端項目開發的，拿地的可能性都不大。這塊地本身對自持要求非常高，以住宅開發為主的企業在市場預期沒那麼好的情況下，原則上都不會去拿這樣的地。”張宏偉續稱。

　　值得注意的是，在1月19日公佈的預申請結果中，該地塊預申請人共有2名。

　　區域商業氛圍尚待聚集

　　出讓檔顯示，“徐匯濱江西岸金融港”地塊以甲級辦公為主體，以商業、高端酒店、租賃住房、會展文旅等一流服務為配套，建成集商務、商業、居住、休閒、文化、生態等功能為一體的中央活動區，助推徐匯濱江加快建設“全球城市的卓越水岸”。

　　實事上，2019年以來，上海商辦市場正因供求不平衡而面臨空置率上升、租金下降的局面。

　　據第一太平大衛斯提供的商辦市場資料，2019全年上海甲級寫字樓新增供應68.8萬平方米，第四季度空置率17.5%；2019年購物中心新增供應90萬平方米，2019年第四季度空置率達到8.4%，同比上升了1.6個百分點，並且還在四季度迎來了幾個新項目入市。

　　另據戴德梁行資料，2019~2023年上海甲級寫字樓供應量將僅次於深圳，達600萬平方米。

　　建築面積近180萬平方米“徐匯濱江西岸金融港”地塊項目，未來是否會對上海商辦市場造成新的壓力？


　　對此，張宏偉表示，“供應量大主要還是結構性的問題，比如外環以外、或者是郊區的寫字樓，商業體等供應較為過剩，其實上海市區一些核心優質地段仍然值得看好。”

　　“另外，通常金融機構或大型開發商收並購時，基本上還是看中中環內的地段，無論是優質地塊、二手項目，還是存量在運營項目，都是受到重點關注的，所以說這個項目本身沒有問題，主要還是看企業主體是否有資格和能力去投。”張宏偉說。

　　從“徐匯濱江西岸金融港”地塊所處區域看，南面為徐匯濱江綠地，東臨龍美術館（西岸館），臨近世博園區，擁有約1.2公里的黃浦江岸線。地塊附近雖然有開業不久的保利時光裡及正大樂城，但商業氛圍尚不濃厚，還有待聚集。對該區域市場而言，這個即將出現的“巨無霸”項目意味著什麼？

　　萊坊董事及上海&北京研究及諮詢部主管楊悅晨告訴《每日經濟新聞》記者：“就徐匯濱江區域而言，這麼大體量的商業辦公未來確實存在一定去化壓力。目前徐匯濱江還有龍華國際項目、恆基的星揚中心以及城開中心等多個大體量寫字樓專案即將要入市。”

　　楊悅晨表示，由於徐匯濱江西岸板塊內目前零售氛圍尚未形成，而未來新項目的商業規劃也不是很多，沒有集中商業專案，因此該地塊的商業部分在未來對於區域內零售市場的發展將會有較大的推動作用。項目中的租賃住宅可以作為酒店式公寓推入市場，或者為區域內企業高端人才作為人才公寓，成為人才引進的加分項。

　　“由於今年疫情的影響，原本我們預計未來三年出現的市場供應可能會出現延遲交付。不過徐匯濱江定位傳媒、科技以及人工智慧等前沿科技聚集區，而且相關部門在招商引資和引進人才力度不斷加大，未來區域內的寫字樓需求完全存在被前述行業所吸納的可能。”楊悅晨續稱。

市區具重建潛力的物業有價，吸引知名財團入市。中電（00002）及有關人士近期斥資約3億元購入赤柱啟厚閣一籃子物業，約佔該廈逾84%業權。

據了解，剛售出的物業為赤柱市場道25號啟厚閣一籃子物業，涉及地庫、地下、2、3、5、7、8、9樓連天台。地庫和地下為舖位，總建築面積約4612方呎；樓上6層住宅單位的總實用面積約5904方呎，天台則約920方呎。

根據公司註冊資料，持有上述物業的AMPLE CHANCE LIMITED，近期出現董事變動，原來的董事陳德仲、區愛華、區曼華相繼辭任，改由斐歷嘉道理（Philip Lawrence Kadoorie）、包立賢（Andrew Clifford Winawer Brandler）、利約翰（John Andrew Harry Leigh）等人擔任董事，意味物業已透過公司股權轉讓易手。市場人士指出，有關物業成交作價約3億元。

佔84.6%業權 未達強拍門檻

資料顯示，斐歷嘉道理、包立賢及利約翰3人現為中電非執行董事。是次購入的單位約佔大廈約84.6%業權，1及4樓現由兩名不同業主持有。由於大廈樓齡約38年，未符合申請強制拍賣門檻。

原業主於2011年以9000萬元購入上述一籃子物業，約9年賬面獲利2.1億元，升值約2.3倍。

因應疫情對租戶帶來營運壓力，領展房地產投資信託基金（0823）之管理人領展資產管理有限公司昨宣佈，為紓緩香港旗下商場租戶因疫情帶來的營運壓力，將預算8,000萬元成立「中小商戶同舟計劃」。同時，領展會因應個別租戶面對的經營狀況，延續2019年下半年向租戶所提供的針對性支援。

根據領展截至2019年9月30日止六個月財報，其於香港零售租金收益為35.86億元，按年升3.9%。

予免租期及泊車優惠等

領展提供的針對性支援包括分期繳納租金、豁免罰息及服務費、免租期、租金減免、針對飲食商戶的額外泊車優惠等。具體安排視乎個別租戶的租金佔營業額比例、租約歷史、經營及資金流狀況等因素，與個別租戶協商而定。領展還會與商戶商討租約重組及加強推廣宣傳。

領展行政總裁王國龍表示，由於疫情對各類商戶及地區影響不一，相比起劃一安排，針對性支援才是幫助最有需要的租戶的最適切措施。領展會繼續密切留意市場情況，在適當時候檢視計劃，並跟商戶密切溝通，繼續探討其他協助租戶包括增加銷售的方法，例如開拓餐飲外賣的商機。

在香港的「中小商戶同舟計劃」以外，領展亦已向內地租戶提供紓緩措施。

此外，為防範疫情，領展早已在所有物業，包括商場、街市及停車場實行多項措施，全面加強清潔及消毒物業內設施，冀保護訪客及消費者，並提高前線員工的防疫意識及增強裝備，亦已發出通告向商戶呼籲，希望他們配合執行應變措施。在突發事件發生時，領展亦已為商戶提供各種特別支援。

　　新冠肺炎持續醞釀，令市場觀望氣氛揮之不去，惟拍賣場推拍步伐未見放緩，昨日市場舉行的一場拍賣會，承拍20項物業，售出當中2項，就吸引約20組準買家出席，場面不俗，當中六成物業獲出價競投，有意低撈筍盤。其中推出的旺角塘尾道單位，就獲3組客爭逐，並以388萬成交，低市價5%。

　　環亞昨舉行拍賣會，承拍24項物業，惟當中3項於開拍前收回，另1項於開拍前售出，令現場拍賣物業減至20伙。雖然市場近期受新冠肺炎困擾，觀望氣氛濃厚，惟該場拍賣反應仍然不俗，就現場所見，約20多名準買家於開拍前已抵達輪候登記。

　　是次較注目的為旺角塘尾道196號高層A室，屬業主盤，面積527方呎，另300方呎天台，以360萬開拍，每口價5萬，獲3組客競投，承6口價後，再承一口3萬，合共承7口價，搶高至388萬成交，低市價約5%。

　　另北角卑利瑪臺1號單號車位，以70萬起拍，以每口價3萬，獲2組客競投，承3口價搶高至76萬成交，屬市價；至於土瓜灣北帝街66號東海大廈低層K室於開拍前售出，據該行發言人稱，成交價約400萬。

　　雖然是次拍賣現場僅拍出2伙，惟近六成獲準買家出價競投，其中，黃大仙翠竹花園12座低層K室銀主盤，面積592方呎，獲4組準買家積極出價競投，每口價5萬，承6口價後，一度搶高至585萬，惟最終未到底價被收回。

　　同時供競投的公屋單位亦受注目，馬鞍山耀安邨耀遜樓中層5室，面積489方呎，以自由市場價490萬開拍，先後獲2組客競投，每口價5萬，承2口價後，搶高至495萬，惟亦因未到底價被收回。

　　至於旺角先施大廈低層11室，面積720方呎，於早輪拍賣會中因未到底價收回，今次再以600萬開拍，惟無人問津再在度收回。

　　環亞拍賣行董事總經理區蘊聰表示，昨日該行舉行農曆新年後首場拍賣，雖然近期市場觀望氣氛濃厚，惟拍賣會反應仍不俗，隨新冠肺炎持續醞釀，部分準買家抱「執平貨」心態尋覓筍盤，惟大部分業主經歷過當年「沙士」低谷，於前車可鑑下，對後市仍抱觀望態度，現僅有個別業主願提供議價空間，幅度僅約3%至5%。

　　烙天置業資深營業經理蔡定章表示，大埔比華利山別墅萊茵道單號屋，面積1606方呎，屬4房間隔，原以1850萬放盤，新近以1800萬售出，呎價11208元。原業主於12年以公司名義以1813.8萬購入，持貨8年，現帳面蝕讓14萬。惟計及印花稅等雜費開支，料蝕約100萬離場。是次交易以公司股權轉讓易手，料新買家可節省30%辣稅，涉稅約549萬。

　　中原分行經理胡鴻洲指出，九龍站擎天半島5座高層G室，面積781方呎，屬3房1套另設工人房間隔，以1950萬獲用家承接，呎價約24968元，低市價約10%。港置區域董事區達鴻表示，該屋苑6座高層H室，面積757方呎，屬3房套房間隔，早叫價2200萬放售，新近經議價後以1935萬易手，呎價約25561元，屬低市價約10%。

　　美聯區域營業董事方富義表示，大潭陽明山莊18座低層95室，面積2067方呎，新近以5108萬易手，呎價約24712元。據悉業主早於09年以2380萬購入，持貨11年帳面賺2728萬，升1.14倍。

　　中原高級資深區域營業董事鄭莉莉表示，灣仔囍滙2座高層F室，面積437方呎，屬1房間隔，景觀開揚。業主叫價1450萬，見近日新型冠狀病毒疫情加劇，經濟前景未明，減價約62萬，以1388萬連租約獲投資客承接，呎價約31762元。該單位現以2.9萬租出，租金回報2.5厘。

　　財團紛加快收購。華懋去年申請強拍的佐敦德興街禮苑大廈，發展商斥達2050萬高價收購項目1伙，成交價高於估值約80%，而原業主在短短16年間，賺價達8倍。

　　華懋多年前收購的佐敦禮苑大廈，去年申請強拍時已收購約81.58%業權，當時尚餘7伙未收購。但發展商作「兩手準備」，一方面申請強拍，一方面仍向尚未收購的業主洽商，新近就以2050萬收購其中1伙。

　　是次成交為低層B室，據土地註冊處資料顯示，單位於上月中由WELL WILL CORPORATION LIMITED（良志公司）以2050萬購入，面積約1072方呎，呎價約1.91萬。原業主早於04年11月以220萬購入，至今持貨近16年，帳面獲利1830萬，升值達8.3倍。而據去年強拍申請文件顯示，該單位估值約1134萬，意味是次成交價較估值高約80%。