日商三井不動產集團持續深耕加碼投資台灣，繼台北、台中 OUTLET 投資案後，董事長兼總經理下町一朗今 (9) 日拜會高雄市長韓國瑜表示，目前在高雄有 3、4 處在評估，所需土地面積約 1.5 萬坪，投資規模上看 100 億元，此外，三井也已取得高鐵台南站土地的 OUTLET PARK 開發權。

下町一朗強調，三井不動產集團對台灣市場深具信心，從 2013 年開始投資，其中已決定的投資個案中，最大投資金額接近百億元，並將創造數千名的就業機會，儘管新冠病毒疫情在全球擴散，但投資台灣的方向並沒有變化，未來仍持續於北中南布局投資商業設施、住宅及其他等事業體系。

下町一朗說明，目前除已開幕營運的三井林口 OUTLET PARK 及三井台中港 OUTLET PARK 外，也已取得高鐵台南站土地的 OUTLET PARK 開發權，另外，集團旗下的大型商場 LaLaport 品牌，已預定在台北南港及台中展店，並計畫於台北市推出 3 間三井花園品牌飯店。

下町一朗表示，三井正在尋找大型商業設施的開發投資機會，高雄擁海空雙港優勢，將會比照台中的投資規模，預估可達 80 至 100 億元，目前有 3、4 處正在評估，所需土地面積約 1.5 萬坪，土地供給是市府可控制的範圍內，預計在年底前定案，可望為高雄帶來龐大的經濟效益及就業機會。

韓國瑜表示，感謝三井集團看好高雄市發展潛力，已指示經發局、都發局及地政局組成專案小組，協助後續相關作業，希望借重三井在開發不動產方面的經驗，為高雄城市轉型注入新思考、帶來新商機。

台灣疫情發展尚不明朗，房市近期也難見曙光。《住展》雜誌公布3月北台灣新案市場，雖然建案供給及來人組數皆較2月上升，但整體仍連4個月亮出代表衰退的藍燈。專家指出，3月應是銷售旺季，但市況遠遜於預期，全隨著疫情搖擺，還有建案出現「賣股買房」的投資客，不過是否成趨勢還有待觀察。

自住客明顯縮手

由於3月屬傳統推案及購屋旺季，北台灣新成屋、預售屋供給量皆增加，平均來人及成交組數也較2月略升，但業者銷售信心依舊低迷。所以3月住展風向球總分30.7分，較2月增加，中止連續5個月下跌，但仍連4個月亮藍燈。

《住展》雜誌研發長何世昌指出，3月市況「開高走低」，月初來人與成交組數均增加，但隨武漢肺炎確診人數快速上升與台股連日重挫，中旬開始走弱，「買方出手意願快速冷卻，自住客明顯縮手，投資客比例反而微增」。

何世昌補充，甚至有北市蛋黃區案場出現「賣股買房」的投資置產客，「因股票賠太兇，只好將資金轉往較穩定的房產。」推測這些投資客可能押寶疫情短期結束，未來房價會向上，但這股現象是否成趨勢，將有待觀察。

今進場言之過早

台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，目前房市、股市等投資市場，具備逢低進場時機，尤其連年走強的房價，賣方心態都很堅持，「反而此時有機會出現議價空間，特別在降息至利率過低，更凸顯投資房產效應」，若有閒錢，確實是不錯的購屋時機。不過天時地利不動產顧問公司總經理張欣民認為，投資客置產與股市並非絕對關係，若價格太硬仍會抱持觀望態度，且疫情呈現撲朔迷離，「自住客若現在進場，還是言之過早。」

被視為台北東區門戶最受矚目的超級大案「大南港案」土地，終於要公開標售了，全案已委託資誠會計師事務所旗下的普華國際不動產公司主辦。9日晚上各公司對於標售底價三緘其口、保密到家，但據了解，全案占地面積7,514坪，標售底價大約會落在260~270億元，每坪平均約355萬元，預計5月7日正式開標，可望是史上第二高總價的土地標售案。

力拚5月順利決標

繼去年京華城土地以總價372億元決標後，史上第二高總價的「大南港案」土地標售預計下月登場。全案9日由國揚、工信與和桐等3家上市公司所有權人同步召開董事會並公告，將採公開標售處分「大南港案」，由於全案地段精華，更是東區碩果僅存的大面積土地，儘管疫情肆虐，業界估計5月可望順利決標。

國揚實業總經理彭紹齡表示，大南港案位於南港東新街、南港路口，原本面積達1.06萬坪，國揚在2006年以66億元向工信工程買進，全案經變更使用分區工變住商、完成捐地40.5％，並自辦市地重劃之後，原地主總計可分回比例約59.5％，面積為7,514坪，使用分區為商三特，容積率平均約353％。

國揚持有面積40％

目前全案土地所有權利人持有面積依比例為：國揚40％、和桐子公司和信成21.25％、工信子公司展邦建設12.5％、威力國際10％、弘輝8.75％、定利開發7.5％等。彭紹齡表示，多年來全案由國揚主導，原本規劃整體開發，包括1棟辦公、1棟飯店、4棟酒店式公寓、3棟住宅，總銷逾400億元；不過這三、四年開發方向一度轉彎，土地所有權人進行整體開發的意願不高，傾向直接處分土地，或與新買家合作開發，去年底展邦建設更決定在今年公開標售100％股權，但2度標售均以流標收場。

據悉全案不對外公開標售底價，今日起即可開放購買標單，惟有購買標單的投資人才能看到底價。不過據本報掌握訊息，全案標售底價約260~270億元，每坪平均約355萬元，每坪容積單價約100萬元，符合之前聯強國際購買「世界明珠」辦公室的行情。

備受市場矚目，由國揚建設、工信工程、和桐化學等地主擁有的「大南港案」，將在5月7日進行公開標售；主導此次標售的普華國際不動產總經理田揚名指出，此次標售的資格限制，將以上市櫃公司及壽險、金融業為主，同時也不公開底價。

普華國際指出，大南港案已變更為商三特，容積達353％，尤其基地位於台北市正大力推動的東區門戶計畫所在的南港，應會吸引投資者。普華國際認為，近期包括陽信、泰安、安泰等金融壽險，在台北市內買進辦公大樓總部，北市的商辦市場買氣仍然非常旺，只要有好標的，相信潛在買家非常多。

商仲業者指出，央行降息，台北租金收益率至少有2.5％，中南部則有3％，未來疫情過後，一定會呈Ｕ型反彈，預期最慢第三季會看到，現在市場雖沉寂，但壽險、金融機構手中現金滿滿，確實都在物色好物件評估出手，只要等到疫情一緩和，大量的買家應會出現。

商仲業者認為，台商回流，商辦市場是受惠者，統計2019年的辦公室市場租金漲幅明顯，頂級辦公室以及信義區的租金年漲幅更超過5％。尤其，預期在中美貿戰、新冠肺炎疫情過後，台商回流的數量更將倍數增加，這對商辦市場的需求還會增加，也將激勵台北市商辦租金漲勢持續發燒，地點佳的商辦應會繼續搶手。

住展雜誌調查顯示，受疫情衝擊，3月房市旺季不旺，但意外出現「賣股買房」的置產客，青睞產品幾乎都鎖定小宅，投資需求罕見回流；至於原本獨撐大局的自住買盤似乎明顯縮手。

住展雜誌研發長何世昌9日表示，2020年3月住展風向球總分為30.7分，月增1.8分，中止連續五個月下跌，但對應燈號則仍為藍燈，已連續四個月亮出藍燈，顯示3月旺季不旺。不過，最近投資客比例意外微幅增加，甚至有部份案場表示，不少投資置產客對股市失望而「賣股買房」，這種發展與原先預期自住客較不受影響截然不同。

創意家行銷品牌公關陸宜表示，新莊「幸福路上」、大安區「大安MONEY」等小宅案，最近不但自住客回訪頻繁，賣股買房的置產客也出籠。以「幸福路上」來說，疫情期間主打小坪數優惠，就有置產客擔心買股虧錢、趁著低利改買房。

何世昌表示，這種現象在北北桃都有，「賣股買房的買盤幾乎多鎖定小宅，至於50坪以上中大戶產品則市況蠻慘的！」有些業者說，這些投資客認為疫情結束後將有一波房市「慶祝」行情，因此在降息之，擇優進場。不過，投資客比例增加現象是否持續還待觀察。

至於3月住展風向球，預售屋與成屋供給、來人組數等三項分數上揚，廣告批數、議價率與成交組數等三項持平。何世昌指出，3月市況遠遜於預期，沒有旺季應有的水準，主要因素仍是與新冠肺炎疫情蔓延全球衝擊購屋信心有關，使得3月「開高走低」，原本上旬來人與成交組數明顯增加，但中旬後變盤，隨著境外移入確診人數上升與台股連日重挫，加上歐美疫情加劇，買方出手意願快速冷卻。

今年首季六都建物拍賣移轉合計989棟，年增13.4％，為六年來同期新高，其中，新北市因中和建案「嘉泉名璽」法拍案被銀行接手，拍賣移轉棟數更有六成以上年增率。專家指出，利率再探底與經濟動能恐衰退兩項因素拉鋸，將是未來法拍屋釋出是否擴量的主要因素。

自2015年以來，全台拍賣移轉棟數連續五年普遍在5,000棟低檔水位，六都地政局統計顯示，今年第一季台北、台中拍賣移轉均縮減逾一成，不過新北市因中和有大型住宅建案法拍被銀行接手，首季拍賣移轉達325棟有較明顯擴量，年增65.8％，也帶動第一季六都拍賣移轉合計直逼千棟大關。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，近來法拍供給因人口老化及繼承房產數量增加，使法拍市場中屬「分割共有物」的拍賣模式也隨之增加。

京城董事長蔡天贊向來以買進土地時機的精準度聞名，因而被封稱為南台灣土地公，此時，面對新冠肺炎疫情肆虐，蔡天贊再度出手，以個人名義，在不到一個月的時間，買進20億元土地，猶如2003年SARS期間，危機入市大筆購地的作風，希望為京城集團奠定未來營運基礎，這也是高雄地政局3月中旬標售土地揮出全壘打之後，高雄房市的另一個重要指標。

據了解，包括京城建設、京成建設等京城集團，在手土地保守估計超過10萬坪，可以說是南台灣最大的私有地主，遠超過華友聯、城揚、鼎宇、以及隆大等主要建商。儘管如此，京城建設董事長蔡天贊仍然說，「只要是好的土地，不分區域，有機會就要把握，還會繼續買進」。

新冠肺炎疫情在今年農曆年前，開始讓台灣進入警戒狀態之後，持續到今年3月底，因疫情擴大到歐美等主要國家，全球陷入金融恐慌，國內房地產也進入銷售黯淡期。

不過，蔡天贊就在疫情最嚴重的3月份，默默地在高雄市鼓山區農16特區、美術館特區以及左營等地區，以個人名義，在一個月之內，大舉買進20億元的建地。

「土地公」蔡天贊大手筆買地的消息，在市場傳開之後，讓人回憶起2003年SARS來襲時，京城集團也大舉購地，進而奠定了近20年穩定的營運基礎，是否京城集團再次複製17年前，危機入市的作法，京城建設發言人周敬恆表示，近期買進的土地多為未來推案作準備，尚無時間表。

不過，如果翻開京城集團的營運狀態，就上市櫃的京城建設來說，近幾年來的營收和獲利，的確是奠基在過去的土地庫存建立之上，並且成為目前仍有許多可售新成屋的代表，京城建設2019全年營收再度刷新歷史紀錄，達59.9億元。

即便疫情未歇，京城建設3月營收也達4.57億元，僅月減約10.92％，看不出疫情影響，今年第一季營收更達17.25億元，年增達60.17％。近期更傳出，「京城KingPark」豪宅，成交三戶，並在3月底陸續簽約，如果再加上總銷17億元、銷售近九成的「享京城」建案，第二季營收就已吃下定心丸。

對於「京城KingPark」豪宅銷售，周敬恆9日證實，的確是有台商分別買進三戶，至於成交金額及細節，並無法多作說明。

實價揭露，淡水知名陸客豪宅社區「萬通台北」，頂樓29樓戶成交，總價5,140萬，每坪55.3萬，較先前最高價21樓每坪72.1萬元，少了16.8萬元，跌幅達23%。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，萬通台北為大陸地產大亨馮侖來台推案代表作，也是台灣唯一的中資開發案，先前買方以中國大陸富豪為主，近年少了陸資撐盤，身價似乎跟著下滑。

萬通台北位於淡水小坪頂，共二棟，樓高29層。2011年推案，2014年底完工。預售時主要鎖定陸資，銷售不錯，但完工後，內政部以「同社區陸資買方僅能占總戶數10％」為由，拒絕44位大陸買家過戶，一直拖到2017年才完成過戶。

冗長的過戶過程等於向大陸買家澆了一盆冷水，萬通台北完工後，銷售趨緩，2018年底建商把30餘戶餘屋，另外打造為全齡養生宅進行銷售，但觀察實價資料，2019年僅4筆交易。

其中去年1月25樓戶以每坪59.3萬元交易，另兩筆低樓層都在4字頭；最新一筆為去年11月，為29樓頂樓戶，約93坪，總價5,140萬，每坪55.3萬元，買方僑外資。

張旭嵐分析，台灣不動產為永久產權，對有意在台久居生活的大陸人士而言仍有一定吸引力，大陸人在台置產有貸款不得超過五成，來台居留不得超過四個月，且三年內不得移轉過戶，「五四三條款」限制，且審核流程通常至少需三個月，有些陸客乾脆改用其他管道，如僑外資公司，第三國護照來台購買，或借名登記，再以信託來確保產權。

張旭嵐指出，受美中貿易戰影響，不少兩岸三地企業家，積極重新配置資產，為海外回流資金尋求安全的投資標的，現階段雖然因為疫情帶來的整體經濟上的變化，不過豪宅具市場獨特性，商辦也有穩定市場需求，長遠來看仍深具穩定性。

新一波房貸搶客戰開打，國泰人壽針對優質客戶推出1.32%起跳的新房貸搶市，遠低於目前市場利率水準。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，央行降息一碼之後，未來房貸利率可望進入1.3~1.5%的超低利時代。

曾敬德表示，雖然這樣降息幅度不會刺激市場產生新的購屋需求，但對於相對平價區域或首購型的產品，卻是相當受惠。

以總價950萬、貸款700萬元，房貸利率1.4%計算，一年房貸利息約9.8萬元，以2%的租金投報計算，若是租屋每月的租金可能接近1.5萬元，年租金約19萬元，每年付的租金不僅超過房貸利息還可以多還9萬元的本金，尤其是在平價區與首購型產品降息過後，租屋的成本明顯比房貸利息成本還高。

根據聯徵中心最新統計資料顯示，台北市去年第四季平均購屋貸款約1,526.6萬元，新北市也超過900萬元，不過大台北以外的都會區，平均貸款金額多落在600~720萬元之間，平均貸款利率多落在1.72~1.73%之間。

曾敬德表示，此波降息過後，已經有壽險公司針對都會區的優質客戶，推出新房貸1.32%起跳搶市，預料陸續將有其他銀行與壽險機構也將公布新的房貸方案，對於買比租划算的區域與產品，民眾可能會再思考是否由租轉買。

最新市調，3月北台灣預售房市開高走低，風向球分數雖上升，燈號仍維持低迷藍燈，已連續四個月亮出藍燈。

住展雜誌研發長何世昌表示，3月風向球分數上升的關鍵在於供給量增加，以及看屋人氣回溫所帶動，但成交速度仍然緩慢，跟著疫情上上下下，暫時還難雨過天青。

3月進入傳統推案旺季，預售屋推案量約500餘億元，較2月增加約200億，新釋出的成屋供給戶數也上升到近700戶。新成屋、預售屋推案量雖同步增加，但業者的銷售信心依舊低迷，3月報廣量僅接近0.6萬批，仍位處歷史低點。

來人組數與成交組數方面，3月指標建案來人組數平均一周18.9組，較2月增加1組。3月成交組數每周1.6組，較2月微增0.1組，低總價的房型買氣相對穩定。

何世昌表示，雖然3月來人組數、成交組數表現比2月好一點，但2月是新建案市場淡季，3月是售屋旺季，如此表現，明顯遠遜於預期，沒有旺季應有的水準，主要因素與新冠肺炎疫情蔓延全球，衝擊購屋信心有關。

何世昌指出，3月市況「開高走低」，3月上旬延續2月下旬好轉的氣勢，來人與成交組數明顯同步增加，隨著境外移入確診人數快速上升與台股連日重挫、歐美各國疫情加劇，3月中旬買氣開始走弱，買方出手意願快速冷卻。

何世昌表示，先前股災嚴重，有人認為可能出現「賣房救股」，但市調顯示，近期案場來客，投資客比例微幅增加，甚至有部份案場表示出現對股市失望而「賣股買房」的投資置產客，自住客反而減少。

這與原先預期自住客較不受影響截然不同，推測可能是投資客押寶疫情會在短期內結束，且結束後房價可能上漲有關。不過，投資客比例增加與賣股買房的行為是否會成為趨勢，還有待觀察。

　　4月9日，合生創展（0754.HK）發布3月銷售簡報。3月，集團凈合約銷售為17.59億元。

　　前3月，集團合約銷售金額為約30.33億元，同比下跌25.7%；合約銷售面積為約26.35萬平方米；合約銷售平均售價為每平方米11508元，同比下跌17.3%。

　　4月9日，雲南昆明1宗住宅用地成功出讓，恆大地産集團昆明有限公司最終以6.89億元競得該地塊，樓面價4143元/平方米，溢價率97.42%。

　　據了解，地塊編號KCG2012-2P-7-A1，地塊位于昆明高新技術産業東區GX-MJP1-A1-06-04地塊，面積6.65萬平方米，容積率大于1且小于等于2.5，起始價3.49億元。

4月9日消息，招商蛇口(16.600, -0.01, -0.06%)發佈3月銷售簡報，2020年3月，公司實現簽約銷售面積93.28萬平方米，同比減少0.10%；實現簽約銷售金額216.84億元，同比增加21.79%。2020年1-3月，公司累計實現簽約銷售面積148.55萬平方米，同比減少21.37%；累計實現簽約銷售金額361.13億元，同比減少4.70%。

　　作為老牌粵系房企，珠江實業（600684.SH）去年營收、利潤同比雙雙下滑。

　　該公司披露的2019年全年業績報告顯示，期內營業收入約29.48億元，同比下降13.41%；實現歸屬於母公司淨利潤2.19億元，同比下降10.67%；每股收益0.26元，同比減少10.34%。

　　值得一提的是，2019年珠江實業扣非後的歸母淨利潤出現虧損，虧損金額約為1.73億元，同比大幅下滑235.5%。這也是該公司近十年以來這一財務指標首次錄得虧損。

　　“一般而言，觀察上市公司業績時，扣非後的歸母淨利潤情況更具價值。扣非淨利潤為負說明其主業不濟，公司後續發展堪憂，亟須轉型升級破解發展難題。”經濟學家宋清輝表示。

　　事實上，珠江實業在2019年第二、三季度曾出現虧損，在第四季度通過出售子公司海南錦繡股權帶來投資收益約2.91億元，從而實現盈利，但扣除非經常性損益後仍然虧損。

　　“虧損主要原因是房地產項目銷售毛利潤下降，而公司財務費用增加。”珠江實業方面表示。

　　年報顯示，珠江實業2019年毛利為9.43億元，同比2018年的13.1億元下降28%；而財務費用為3.89億元，同比大增199.8%。

　　作為廣州市首批上市公司之一的珠江實業，在規模上已經明顯“掉隊”。近些年其營收規模一直維持在幾十億左右，甚至在2018年出現下滑，到2019年營收已經連續下滑兩年。

　　2014年-2018年，珠江實業營業收入分別為21.3億元、33.29億元、41.01億元、42.4億元以及34.04億元。

　　與營收下滑相伴的是，其銷售金額也在下降。2019年珠江實業累計實現銷售金額23.89億元，同比下降約20%。因此，珠江實業出現營收大過銷售額的業績“倒掛”現象。

　　“企業的營業收入大於銷售額，說明結算的速度大過銷售的速度，這也側面說明該企業的銷售節奏比較緩慢。”一位房地產研究機構分析師告訴財聯社記者。

　　據珠江實業2020年發行的中期票據募集說明書顯示，其存貨周轉率整體偏低，2016-2018年，該公司存貨周轉率分別為0.36次/年、0.35次/年和0.33次/年；應收賬款周轉率也在不斷下降，分別為8.98次/年、7.50次/年和5.82次/年。

　　截至2019年底，珠江實業存貨為135.3億元，而預收賬款為2.9億元，僅占存貨餘額的2.14%。

　　在新增土儲方面，報告期內，該公司新增持有待開發土地面積為81.16萬平方米，規劃計容建築面積為61.75萬平方米。目前，其房地產開發業務集中在廣東、湖南、安徽等區域。

　　與此同時，珠江實業的現金流量淨額轉向負數。截至2019年底，其經營活動現金流量淨額為-1.22億元，同比減少126.25%；籌資活動現金流量淨額為-9.6億元，同比減少150.46%。

　　“現金流量淨額減少主要原因是2019年新增房地產項目導致的拍地以及工程支出增加所致，以及償還銀行借款增加和取得借款減少所致。”珠江實業方面表示。

　　年報披露，截至2019年末，該公司流動負債達107.1億元，同比增加134.8%；資產負債率為81.91%，較2018年的75.92%增長7.89個百分點。

　　據上述募集說明書顯示，截至今年4月3日，珠江實業及下屬公司待償還債務融資餘額為251.71億元，包含中期票據83億元、定向債務融資工具50億元及超短期融資券35億元等。

　　巨大的銷售壓力面前，房企不得不在這個春天開始了今年新一輪價格戰。

　　受到市場需求影響，各大房企3月銷售均價較去年全年均有所下跌。為了保住銷售，主流開發商在全國範圍內都進行了一定的降價促銷。

　　根據第一財經記者統計，前十大房企中3月平均銷售均價有8家較去年均價有所下滑，這8家降價幅度在3%~13%不等。

　　“我們內部判斷這兩個月是銷售的視窗期，公司都在抓緊時間推貨銷售。我們注意到很多競爭對手為了保證銷售，都在採取不同的價格優惠措施進行促銷。”一家上市房企高管告訴第一財經記者。

　　巨大的銷售壓力面前，房企不得不在這個春天開始了今年新一輪價格戰。

　　TOP10中8家銷售均價下降

　　第一財經記者根據公告和中國指數研究院資料統計，2020年3月中國恆大（03333.HK）銷售均價8938元/平方米，萬科（000002.SZ）銷售均價1.45萬/平方米，碧桂園（02007.HK）銷售均價8238元/平方米，融創中國（01918.HK）銷售均價1.35萬/平方米。而這四家頭部房企2019年銷售均價分別為：10281元/平方米、1.53萬元/平方米、8853元/平方米、1.45萬元/平方米。

　　按此計算，上述四大開發商3月銷售均價較去年全年分別下降13%、5%、7%、7%。從降價幅度看，同樣領跑整個市場。

　　此外，中國海外發展（00688.HK）、綠地控股(5.470, -0.01, -0.18%)（600606.SH）、新城控股(31.200, -0.15, -0.48%)（601155.SH）、龍湖集團（00960.HK）2020年3月銷售均價為1.79萬元/平方米、1.15萬元/平方米、1.05萬元/平方米、1.65萬元/平方米。該銷售均價較上年均價比下滑3%、3%、5%、3%。

　　在TOP10房企中，世茂房地產（00813.HK）、保利地產(14.940, -0.23, -1.52%)（600048.SH）兩家公司3月銷售均價與去年幾乎持平，分別為1.76萬元/平方米和1.52萬元/平方米。

　　從統計資料看，去年銷售規模排名前四房企降價更加明顯，而在三四線有更多項目的新城控股同樣有更為明顯的降價促銷趨勢。

　　作為打響2020年降價第一炮的中國恆大，降價幅度比其他開發商更為誇張。

　　今年2月，中國恆大全面實施“網上賣房”的行銷方式，提供網上看房、網上選房、網上認購等一站式服務，並率先在網上公佈全國619個樓盤每套房源的銷售價格，做到“一房一價”公開透明。中國恆大稱，網上賣房最高優惠可以給到7.5折。

　　2020年2月，中國恆大銷售均價8700元/平方米，更是創下近3年來單月均價銷售新低。

　　通過價格戰帶來的銷售提振，中國恆大銷售額也在第一季度一舉奪冠，成為一季度銷售規模最大的房企。根據中國?大資料，2020年1月至3月，集團物業累計合約銷售金額約1473.7億元，按年增長約23.2%；累計合約銷售面積1658.2萬平方米，按年增長約50.4%。

　　同期，百強房企銷售均普遍下跌。根據克而瑞資料，2020年一季度TOP100房企全口徑銷售業績規模同比下降近20.8%。

　　“目前市場還是分化比較厲害，核心一二線城市以及部分經濟活躍地區的銷售情況恢復較快，部分高端產品甚至一房難求。不過在大部分三四線城市則比較低迷，你會發現佈局更多三四線城市的開發商往往降價也更加快速。”一家TOP20房企行銷總向記者分析。

　　中國房協主辦的中國房價行情資料顯示，全國3月份監控的318個城市看，121個城市二手房房價環比2月下跌。

　　“現在沒有價格優惠很難吸引客戶來看房，特別是一些低能級城市，我們對未來也比較謹慎，想著能先賣就先賣。”一位華東行銷人士稱。

　　銷售壓力較大

　　較大的銷售壓力和對未來的不確定性，成為開發商以價換量的重要原因。

　　根據克而瑞統計，大量開發商一季度銷售呈現同比下滑。除了上述中國恆大外，四大頭部開發商其他三家銷售均出現下跌。其中碧桂園一季度全口徑銷售額1425億元，同比下跌16.37%；萬科銷售額1370億元，同比下跌8.24%；融創中國（01918.HK）銷售額618億元，同比下跌22.46%。此外，在TOP10中均價不變的保利地產一季度銷售額697億元，同比下跌34.92%；

　　此外，包括中梁控股（02772.HK）、旭輝控股集團（00884.HK）、新城控股（601155.SH），跌幅分別達44.67%、35.26%、34.5%，處於銷售較為吃緊的狀態。

　　實際上，有開發商的某些區域公司甚至出現銷售負增長情況。由於去年大量的刷單銷售帶來今年一季度的退房，加之此前疫情影響，銷售更是出現較為極端情況。

　　由於整個市場低迷，各大開發商對未來市場也表達較為謹慎。

　　“我們預測全國房地產市場可能會有10%~15%的下降，這是因為疫情不僅僅是對國內市場產生了影響，現在在國際全球範圍內的影響都是比較大的。”世茂房地產副主席、總裁許世壇說。

　　龍湖集團CEO邵明曉則認為，2020年4月份開始，全國住宅開發、地產銷售都可以到一個正常水準。

　　從近日記者交流的情況看，各大開發商都開始進一步加快了推貨節奏，並開始通過各類行銷活動把握這個遲來的小陽春。同時，部分長三角熱點城市甚至在部分樓盤出現了漲價的情況。

　　“我們老闆要求我們項目漲價銷售，這邊市場情況有明顯好轉，客戶多了許多。”一位元杭州行銷人士告訴記者。

　　總體來看，市場的局部回暖顯然沒有開發商預料的那麼熱烈，房企去貨壓力仍然巨大，未來兩三個月的市場表現顯得至關重要，通過“價格戰”進行促銷還將繼續。國泰君安(16.650, 0.01, 0.06%)地產首席分析師謝皓宇認為，疫情影響開發商的資金面，隨著市場恢復，預計部分開發商還將選擇降價來進一步回籠資金。

　　“以價換量將成為常態。”禾略諮詢CEO鄭永祥說。

限聚令阻延部署 康城8期最矚目

踏入4月，本港新冠肺炎疫情仍然嚴峻，政府實施禁止4人以上人群聚集（下稱限聚令），令新盤推售步伐大受影響。新地（00016）原定3月底前推售的天水圍濕地公園路9號發展項目第2期Wetland Seasons Park（下稱Wetland Seasons Park〔第2期〕)須延遲發售；另一個矚目焦點盤為長實（01113）將軍澳日出康城第8期SEA TO SKY，提供1422伙，為逾1年以來推售規模最大的單一新盤，由於限聚令延長至本月23日，能否有全新項目推售仍屬未知數，市場保守估計，本季極有機會推售全新項目最少有13個，涉近6000伙。

Wetland 2期押後登場

新冠肺炎疫情反覆，令一度回升的樓市氣氛再次回落，政府延長限聚令至本月23日，為新盤推售添上不確定因素，本月推盤情況較難評估，其中新地Wetland Seasons Park（第2期）因應疫情推遲發售，項目提供699伙，主要提供1房至3房間隔，仍有機會成為本季首個推售的全新項目。此外，多個新盤正部署推售，保守估計較大機會於季內推售的項目共有13個，涉近6000伙，新地位於屯門海皇路23號1期（263伙）及2期（406伙）項目已批預售，亦有機會本季內登場，近期新盤交投大減，但不乏大額成交，系內港島東半山CENTRAL PEAK或伺機登場，項目分兩期發展共提供72伙。

永泰地產（00369）旗下屯門青山公路大欖段166號項目近日命名為OMA by the Sea，由2幢組成，共提供517伙，提供開放式至4房間隔，亦有力爭取成為本季頭炮新盤。另一矚目大盤為將軍澳日出康城SEA TO SKY，屬於長實今年首個推售的新盤，提供1422伙，料主打2房及3房單位，為去年1月繼中國海外（00688）大埔天鑽（1620伙）開售後，規模最大的單一項目。

季內另一個矚目大盤為新世界（00017）沙田大圍站上蓋項目，分3期發展共涉3090伙，第1期共783伙已申請售樓紙，早前發展商預計有機會本季推售；會德豐地產早前亦預告旗下觀塘茜發道對出的第1期項目（413伙）最快本季尾發售。

新世界大圍站上蓋已申售樓

今年預計推盤量多達5000伙的信置（00083）， 旗下何文田豪宅項目St. George's Mansions（175伙）及馬鞍山烏溪沙項目（約160伙）亦有機會季內推出；恆地（00012）大角咀利奧坊第三期項目（約500伙）與萬科置業（香港）深水埗福榮街項目（467伙）同樣有望於季內應市，上述13盤合計提供約5877伙。

美聯住宅部行政總裁布少明表示，受到疫情影響，加上延長限聚令，相信新盤本月以銷售貨尾為主，料全月只有數百宗成交，第二季則寄望5月及6月，預計有包括天水圍和日出康城等多個大盤部署推售，若情況許可，發展商亦會追回這兩個月的推盤進度，市場積聚的購買力亦有機會爆發出來，但首要條仍視疫情發展。

市況不振，新晉住宅頻見血。旺角麥花臣匯有一房撻訂單位劈價重售，售價低見800萬元，較一年前賣平「一球」之餘，原業主持貨近5年，連使費更蝕逾233萬元。

麥花臣匯連月慘錄蝕讓，利嘉閣地產高級區域董事陳震宇表示，1B座高層H室，實用面積470方呎1房戶，原業主以980萬元放售，輾轉累劈180萬或18.4%，方以800萬元沽出，呎價17021元。據土地註冊處資料，原業主於2015年6月以954.3萬元一手購入，去年3月一度以900萬元沽貨嘗試止蝕，售價已較買入價低5.7%，惟買賣雙方於今年2月取消交易，令交易告吹，單位被撻訂後再重新放售，最終再轉手，但售價較去年再賣平100萬元或11.1%，原業主持貨近5年賬面勁蝕154.3萬元，連同其他開支更蝕233.87萬元。

細單位受壓 傲形連錄兩蝕讓

土瓜灣傲形有同層兩單位約3個月時間先後「見血」，高層D室開放式今年1月以420萬元易手，原業主連使費蝕11.83萬元，該層共有5伙；消息稱，同層A室1房，實用面積246方呎，由投資者持有作收租之用，近期叫價550萬元放售，剛減至505萬元沽出，呎價20528元。原業主2017年3月以525.252萬元一手買入，持貨滿3年賬面已蝕20.25萬元，連同其他開支更蝕41.05萬元。

置高物業高級客戶經理余根基稱，近期細單位樓價明顯受壓，市場不時出現蝕讓個案，傲形是次蝕讓貨的同層暫未再有蝕讓放盤，但該屋苑現時8個放盤中，仍有3個放盤開價相對購入價需蝕使費離場。

紅磡黃埔花園周四（9日）錄得本月首宗成交，成為十大屋苑最後一個本月「開齋」錄得成交的屋苑。中原地產副分區營業經理袁顯岸說，4期2座中層C室3房，實用面積647方呎，以1075萬元成交，呎價16615元，屬本月首宗交投。

海怡半島933萬易手月降2.7%

鴨脷洲海怡半島未止跌，中原地產首席分區營業經理盧鏡豪稱，20座中層B室，實用面積581方呎2房，以933.8萬元易手，呎價16072元，較上月19座中層B室同座向景觀及面積單位，賣平26.2萬元或2.7%。原業主1999年以295萬元入市，賬面賺638.8萬元或2.2倍。

樓市缺乏方向，反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）連續4周於175窄幅上落，最新報175.43，按周微降0.04%，連跌兩周合計0.07%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇說，CCL走勢顯示市場好淡爭持，樓市調整未完成，CCL目標續下試170。

九龍漲逾2% 新西重災

CCL兩周累積下跌0.07%，最新報175.43，按周回軟0.04%。大型屋苑樓價指數（CCL Mass）按周挫0.14%，見178.04，兩周累降0.25%。CCL中小型單位樓價指數亦連跌兩周，最新報175.84，較上周回落0.16%。CCL大型單位樓價指數較佳，按周漲0.63%，報173.35，連升兩周共0.71%。

四區方面，新界西樓價指數重傷，按周插2.71%至156.82，為2016年3月13日當周挫4.02%以來逾4年（212周）最大跌幅，連跌兩周累降3.01%，創57周（約13個月）新低。港島樓價指數錄184.04，按周軟0.7%，兩周共跌1.05%。新界東樓價指數按周亦下滑0.21%，見189.29，兩周合計錄0.57%跌幅。九龍樓價指數本周一枝獨秀，上漲2.11%至175.56點，創46周（近11個月）最大升幅，兩周累計上揚2.46%。

周四（9日）公布的CCL是據3月30日至4月5日簽訂正式買賣合約的中原集團成交計算，近八成交易於3月16日至22日簽臨時買賣合約。政府周三（8日）宣布第二輪防疫抗疫基金，將在5月上旬公布的CCL開始反映，料對樓市有支持。

高峰期38萬租 姚君達：中環完全無人行

新冠肺炎衝擊，零售商持續收縮，專營二手名牌手袋的米蘭站，近日撤出中環，放棄租用10多年據點，月租達16萬元，令該地段再添吉舖。

中環威靈頓街26號地下，面積約630平方呎，該舖位於德己立街及威靈頓街交界，亦即蘭桂坊入口，屬於中環黃金地段之一。米蘭站已租用該舖十多年，近日正式結業。

舖位重新放租 料每月約12萬

據了解，該舖於2011年零售高峰期時，月租達38萬元，其後回落，而最近一張租約為16萬元，較高峰期已跌58%。租客決定最終不續約，舖位重新放租，料涉每月約12萬元。

米蘭站創辦人姚君達接受查詢時，指放棄舖位因疫情嚴重，無奈要放棄經營多年老店，「中環完全無人行，繼續開也無意思，估計疫情持續一段時間，故要放棄據點。」對於旗下生意部署，疫情下旅客跌至近乎零，姚君達稱，內地客佔該公司生意6成，現情況下生意大受影響，故不排除再收縮。

漆咸道店今年約滿 未定續租

他指，旗下現時6間分店，其中尖沙咀漆咸道南分店今年約滿，月租約16萬元，需視乎租金而定是否繼續營運。

米蘭站零售高峰時期品牌共14家分店，主要位處核心零售區，包括曾多年租用尖沙咀海防道舖位，高峰期月租個別舖位逾百萬，2017年轉租海防道43號地下，面積約600平方呎，月租35萬元承租，及後亦約滿不續租。至於銅鑼灣區，兩年前曾以9.5萬元租用銅鑼灣波斯富街300平方呎舖位，與之前租用同廈合組成1,200平方呎舖，只屬同店擴充，並沒有新增據點。

在疫症持續下，訪港旅客人數大跌，令核心區出現租戶相繼退租，導致吉舖數字急上升，據戴德梁行最新數字，本季核心區商舖租金的跌幅即時反映了市況嚴峻，中環租金按季下跌20%，銅鑼灣、尖沙咀及旺角亦錄得15%的季度跌幅。

各核心區的商舖空置率均有上升，以旺角升幅最高，較上季增加7.3個百分點至20%，亦是過去10年的最高水平；銅鑼灣、中環及尖沙咀的空置率分別為5.3%、14.2%及4.8%。

以威靈頓街為例，地段已出現不少吉舖，加上德己立街附近等，合共已有10組舖位交吉，由於目前疫情持續，零售商及餐飲開業興趣低，相信交吉情況持續一段時間，而租金亦料受壓。

屯門區一向被視為上車天堂，受到修例風波及疫情雙重打擊，區內樓價回軟，叫價400萬元或以下單位慢慢增加，由去年中最少的66個，急升50%至今年初的100個。惟呎價下跌10%至15%後橫行整固，主因美國無限量寬令不少業主企硬，加上新一批白居二買家入市，沖淡疫情影響，該區代理預測後市或會回穩甚或出現上升。

兆軒苑不足1年跌價15%

屯門地膽祥益營業董事胡志偉表示，屯門區樓價由去年中至今已下跌約10%至15%。他舉例，屯門兆軒苑最近錄得一宗成交，位於A座中層18室，面積376方呎，以368萬元成交。翻查記錄，去年6月未有疫情兼且修例風波未惡化時，屋苑A座中層8室同類型單位，成交價高達433萬元。換言之，屋苑樓價於不足1年內大幅下跌15%。

雖然區內樓價回落，但同期亦有不少政策利好及需求出現。如新一批白居二買家及換樓客投入市場，成為買樓生力軍，其中單計白居二估計已佔同期買家三成。與此同時，美國近期連串減息、無限量化寬鬆（QE）等刺激政策，令市場憧憬「磚頭」升值，胡志偉原本預測今年屯門區樓價或下跌5%，現在預料跌幅或會收窄，甚至可能會略有升幅。

公務員有實力趁跌入市

胡志偉認為，今年市況波動，疫情下主要受影響人士屬於服務業、零售業、酒店業、餐飲業等，但部分職業人士所受到衝擊較小，例如金融業、公務員等等，因此市場上分成兩種睇法，有部分業主睇淡的同時，亦有一批用家趁跌市買樓，沖淡疫情對該區樓市之影響。他指，單計3月截至24日的成交量，按月已上升27%，相比1月疫情惡化前亦多11%。

事實上，受到美國量寬影響，持貨能力較強的業主現時通通轉為觀望，部分選擇封盤或企硬叫價，加上需求增加，一定程度減慢樓價下跌速度，導致該區上車盤源未有因為疫情而大幅飆升。以400萬元以下上車盤為例，數據上可見，雖然這類盤源由去年修例風波惡化前的66個，升至今年1月的100個，升幅50%，但直至3月24日亦維持約98個。其中，私宅大多集中於「置樂三寶」（萬寶大廈、利寶大廈及麗寶大廈）或景峰一帶單幢樓盤。

上車換樓信心未退縮

他舉例，該行最近半個月內促成一宗三連環交易，一定程度反映疫市下部分買賣雙方的心態。首先成交單位為屯門海麗花園1座低層G室，面積412方呎，原業主2月以530萬元放售，見疫情嚴峻，叫價上願意作出讓步，3月中獲一名上車客議價後以505萬元成交，減價25萬元或近5%，減幅算輕微，折合呎價12,257元。

上述售出單位之業主，之後火速拍板買入鄰近的「半新盤」豐連一個兩房單位作換樓之用。單位位於1座高層E室，面積562方呎，成交價728萬元，呎價12,954元。而該單位2月放盤時叫價750萬元，今次成交減價22萬元或3%。

故事仍未完結，上述豐連單位本身出租，該名租客一直有置業打算，今次單位被換樓客購入，加上有見市道轉差，於是加快買樓決定，於單位成交後的翌日即買入旁邊的寶怡花園3座低層D室。單位面積480方呎，成交價498萬元，較業主去年10月叫價550萬元低9.5%。