白曉燕命案屆滿23年，其遭撕票處的新北市五股區公寓1樓成為凶宅，4年前由易經老師楊荃壹以690萬元買下做為道場，行情略低於周圍住宅2∼3成；當初歹徒棄屍於附近的中港大排，過去被人譏為「臭水溝」，8年前整治成親水河岸公園，周圍房價因此有逾2倍漲幅，也讓人逐漸淡忘是白曉燕棄屍地。

該凶宅位於新北市五股區西雲路5樓公寓的1樓戶，共34.17坪，格局2房2廳2衛，臨4米小巷，少有人車通行。23年前白曉燕被陳進興等人擄來此處撕票，鑑識人員研判浴室為其身亡處，因此成為凶宅，不過鄰居透露：「屋內並無不尋常的事情發生，案發4年後也就順利出租。」

當年屋主先將房子租給一名老婦，一租10幾年，4年前稍做整理後準備出售，但一度遭銀行拒絕放款而難以找到買家，最後才由楊荃壹買下。實價資訊顯示2016年以總價690萬元、單價約20萬元成交，楊荃壹說：「購入後裝潢隔間加相關費用，估計共花760萬元。」以周圍1樓行情至少要1000萬元來看，購入價約低於行情2∼3成。

機緣買下當做道場

目前該戶打造為「明道苑」道場，外廳設有神案，內廳擺有數張桌椅做上課之用。問及為何買下凶宅？楊荃壹說：「一切都是機緣！」因學易經有成，想在工作地附近尋覓道場上課，從新莊、三重、五股、蘆洲找半年多，有天路過此處，發現外頭張貼賣屋廣告，看屋後覺得內廳寬敞，適合開道場，當初屋主開價900多萬元，最後砍價為690萬元購得。
楊荃壹透露，前手的賴姓屋主在售屋前3個月才將房屋租人，因要回宜蘭老家才出售，買下後住了多年相當平順，且覺得用便宜價買到房子很感激，曾特地到新莊地藏庵寫感謝狀，欲透過菩薩感謝白女，「能買到便宜房屋是種機緣，讓我不用承受巨大經濟壓力。」

親水公園擺脫臭名

至於白曉燕遭棄屍的中港大排，橫跨新莊、泰山、五股一帶，過去集聚大新莊地區生活汙水，成為臭水溝，時常在颱風、雨季氾濫時淹水。不過8年前經整治綠化後，成為親水河岸公園，不再淹水，規劃設計的建築師黃孟偉表示，在原有河道兩側道路各蓋一條地下涵管，將廢水引流汙水處理廠後排放，另一小部分經處理的水源，回拉到中港大排中，不僅加大原有排洪量，讓汙水有妥善處理，更讓大排擺脫髒臭惡名。

其中中港大排新莊段整治成水景綠色廊道，還設有划船水道，近年燈會也結合大排水景舉辦，成為推升地方房價的題材。中信房屋新莊副都心加盟店店長林家民指出，整治前，面對大排的住家房價較低，每坪僅約12∼13萬元，如今整治後，面對大排的中古大樓，成交單價約32∼35萬元，漲幅逾2倍，且因具稀有性，釋出量變少，沿線公寓單價約30萬元，因附近有捷運幸福站、新莊副都心等題材，周圍房市近年熱絡。

疫情再創飯店餐飲業！台中以80億元打造的「李方艾美酒店」原定今年9月開幕，卻傳出暫緩籌備作業，部分員工遭資遣；而全盛時期全台共60間門市的伯朗咖啡館，目前僅剩38間店，僅存的台中門市東海大學店也將於本月底熄燈，業者表示非受疫情影響，但營收不如預期，撤守中台灣。

李方酒店管理集團2013年買下台中車站前的原金沙百貨大樓，並邀請國際艾美酒店合作，斥資80億元打造為李方艾美酒店，成為當時中台灣最大筆投資案。然該摩天大樓命運多舛，曾因工安意外、預算追加等，原計3年前營運的時程一延再延，最終定於今年9月開幕，卻受疫情衝擊，昨日宣布暫緩籌備作業並進行人事精簡，李方集團表示，後續將視疫情發展狀況再行評估。

伯朗咖啡館撤守中台灣

2014年全台有60間門市的伯朗咖啡館，去年底大幅度整頓營運狀況不如預期的門市，根據官網統計，目前僅剩38間店，但台中唯一僅存的東海大學店，在營運7年後，也將於本月底熄燈，伯朗咖啡媒體公關證實：「營收達不到預期目標，目前就先終止租約歇業因應。」但強調並非受疫情影響。

瑞普萊坊市場研究暨顧問總監黃舒衛分析，主要是受便利商店及平價咖啡崛起的衝擊，目前又備受手搖飲料、外送及新品牌的威脅，尤其疫情發生後，泡在咖啡廳的人愈來愈少，營收成長趕不上租金、人工成長速度，等於「開一天賠一天」。

「正義國宅」（建案：Diamond Tower）整合過程幾經波折，甚至數度停擺，耗時逾20年才完成；即便如此，龍麟建設董事長葉松年仍鍾情都更，下一個都更目標就在甫完成的都更案後側。

下一個目標就在正義後側
葉松年表示，從事建築業超過50年，有一半的時間花在正義國宅都更案上，該案最早是德安建設進行整合，之後由宏國建設接手，自己從宏國副董林鴻道手中接下時，已經是第三手，當初認為自己年輕，5年便能夠整合住戶完成合建，沒想到要多花4倍時間才能完成，真的是「關關難過、關關不過」。

他回憶，最初整合的軍眷老住戶很多已經離世，甚至現在已傳到第三代。他說，該案在整合過程中較大的問題便是資金、1樓店面以及國防部土地價購事宜等。

正義國宅都更案坐落北市忠孝東路三段，緊鄰捷運板南線忠孝復興站、SOGO百貨BR4館，為北市燙金地段。葉松年指出，當年整合時都還沒有「都更條例」，因此以合建方式進行，「都更條例」出爐後，才選擇走都更。最初整合規模除現址外，還包括一旁的花開富貴社區，但因難度太大，最後花開富貴社區由北市府進行捷運開發工程，變成目前看到的BR4。

買地買住宅 資金消化驚人
葉松年指出，龍麟接手該案後，光是買地與買住宅，資金消化相當驚人，因此曾與富邦建設合作，但發生社會事件後，富邦建設選擇退出，並找來山圓建設接手合作。

他指出，該案光是整合便耗資超過200億元，尤其1樓店面，平均每戶整合總價高達1.2億元，其中最貴1戶高達3.3億元，整合過程相當困難，甚至曾遇到有人卡位兩戶住宅，1戶所有權由60個人持分，什麼樣的情況都遇過。

葉松年透露，正義國宅整合過程中，他將對面7幢建物買下，然後興建成「朕廈」建案，希望能夠從該大樓頂樓一路看著正義國宅的整合進度。他指出，最初整合時，已跟老住戶許下整合必須完成的願望，甚至喊出「同舟共濟、改建必成」的口號，雖然時間相當久，最終總算沒有辜負老住戶的囑託。

正義國宅重建 挑戰信義區豪宅行情

正義國宅都更案已於1月完成上樑儀式，最快明年12月取得使用執照，重建後取名「Diamond Tower」，除樓上住宅欲挑戰北市信義計畫區豪宅每坪200萬元起跳的行情外，1至4樓的商場更想打造成精品百貨。

1至4樓想打造精品百貨
該都更案規劃A、B、C共3棟建物，比較靠近BR4的C棟主要分回地主與國產署，其中6至12樓私地主分回、13樓至29樓則是國產署分回；住宅為一層一戶，每戶約160多坪，山圓分回頂樓的宴會廳。至於A、B棟，1至4樓為商場，其中地主分回2/5、山圓分回3/5產權，6樓以上為住宅，推估可售戶數100戶，每戶150坪；另有兩戶30、31樓的頂樓樓中樓戶，坪數170坪，並有100坪的空中花園，屬於特殊戶型。

其中，A棟商產面積3270.86坪、B棟商場1067.43坪，整體商場面積4338.29坪，相當於5.6家東區永福樓的面積大小。全案預計明年12月取得使照，商場招商由戴德梁行負責，商場產權持有人超過80人。

委託戴德梁行進行招商
不過，龍麟建設董事長葉松年表示，已取得所有持分屋主授權，由他代表委託戴德梁行進行招商事宜，目前傳出多家業者有興趣。他指出，商場長期會以租金收益為主，等到租金收益穩定後，才會思考下一步。

北市耶穌孝女會 取得40%容積獎勵

全國每兩戶住宅便有一戶屋齡逾30年，耐震強度備受考驗。為此，內政部推動危險老舊房屋重建，不僅掀起一波飯店、豪墅重建潮，連西門町日新戲院也跟風，近期更有北市青田街的耶穌孝女會也通過審議，取得40%容積獎勵。

根據北市府最新危老審議核准案件，位於北市大安區青田街6巷內的耶穌孝女會所在地也在其中。該案基地面積310.37坪，3月初通過危老審議，取得滿額的40%容積獎勵，其中10%時程獎勵。孝女會也在同月與潤泰新旗下的潤泰建設簽訂合建契約，達成地主分回65%、建商分得35%協議。

潤泰建設簽訂合建契約
潤泰新董事長簡滄圳指出，該案在3月9日核准危老重建，現正申請建照中，未來將興建地上10層、地下3層住宅大樓；1至4樓維持教會使用，5樓以上規劃為住宅，預計今年動工興建，時間為2年，目前尚未有銷售計畫。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，國內教會不少是指標建築，甚至列為古蹟、歷史建築；因位置多為精華區，加上空間使用需求也變大，不乏參與民間合建或處分資產的機會，但本案應是第一宗以危老改建方式重建的案例。而青田街早期多公家宿舍或公共建築，文教氣氛濃厚、學區條件優異，是知名建商爭相插旗的區域。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，4月初立法院初審通過危老條例修正案，時程獎勵未來5年將採8%、6%、4%、2%、1%遞減，較原本預期的5%逐年降低更加優惠，將可繼續吸引市區老舊建物辦理重建或者建商投入合建。

根據內政部統計，危老條例上路近3年，截至3月31日，危老申請案累計共743件，審議核定則有487件；相較上路超過20年的「都更條例」累計核定857件，前者明顯較快、較多。

新北市府針對房屋稅課稅的標準價格重行評定，新北有203條路段因鄰近捷運將提升10％房屋稅、地上權房屋地段則減少20％，至於都更戶除了房屋稅減半徵收從2年可延長到12年外，若都更戶未進行買賣，還可增加8年房屋稅8折優惠。

新北稅捐處房屋稅科長陳世榮說，新北9成以上路段房屋稅維持原等級，但像板橋江子翠、府中站等捷運站附近，或是板橋重慶路、新莊中華路一段因鄰近捷運站、行政中心，考量交通、生活機能，房屋稅提升一級共10％。

陳世榮指出，提升房屋稅部分，因新冠肺炎疫情延至明年7月實施。另外地上權房屋無法出售，未享有不動產增值利益，因此地上權房屋地段將調降2級的稅基，減少20％的房屋稅，今年7月起實施。

新北市府近期推動都市更新，都更條例修法後，已同意房屋稅減半徵收期間由原2年延長最高至12年，陳世榮表示，中央在都更條例規定，有規定更新前的合法所有權人，都更後沒有買賣就可以享有12年的房屋稅減半徵收。

陳世榮指出，都更戶的12年的房屋稅減半徵收到期後，仍未有買賣移轉，新北可提供都更戶長達8年的房屋稅8折優惠，實施後都更戶最長可享有20年房屋稅優惠，今年7月起開始實施。

陳世榮表示，都更戶房屋稅優惠，是讓原有建物的持有人都更後獲得減免，藉此鼓勵更多住戶參加都更，未來預計有1千餘戶受惠，20年房屋稅優惠平均每戶共可節省約26.6萬元稅額，稅捐處會主動審核相關資料，納稅人免提出申請。

房仲統計顯示，疫情肆虐，待售中古屋去化速度反而加快，今年第1季六都除新北市外，其他五都物件待售天數均減少，北市較去年同期減少19天最多。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，疫情當前房子反而賣得快，主要是受疫情影響，目前市場上有較多價格便宜、合理、錯過可惜的「Apple物件（Apple case）」，加上現在仍會出來買房的人，多是有需求，且看屋已久，碰到這類物件立馬出手，去化天數因此不增反減。

根據住商不動產統計今年第1季成交中古房，全台平均網路待售時間105天，較去年同期減少三天。六都中僅新北市增加4天，其他五都均減少，台北市減少19天最多，台中減少12天，高雄、 桃園各減少4至5天。

六都現以新北市待售天數最長，成交的房子，平均待售時間近115天，將近四個月才賣得掉。去化速度最快的是高雄市，屋主釋出求售，平均86天可以找到接手買家，桃園市94天居次。

徐佳馨表示，疫情全球蔓延，多數人減少出門，此時仍會出門看屋買房的人，不只需求強，且大多做了很多功課，不好的不會看，開價不合理的，也不會碰，但如果有好的，合乎理想的物件，由於不想再錯過，下手也會很快。

她說，受疫情影響，今年Q1屋主心態軟化，市場好物件明顯增多，只要降價有感、總價符合市場主流，或是賣相好、有裝潢、地段好，且要價比同區便宜的物件，多能很快獲得買家青睞。

六都中僅新北市待售天數拉長，徐佳馨認為，和新北市量大選擇多有關，新北市外圍預售案多，價格相對便宜，很多買方對該買市中心老屋，還是外圍新屋難以抉擇，房子一看再看，中古屋去化速度緩慢。

住商不動產另統計台北市各行政區待售物件去化天數，松山區、萬華區今年Q1去化天數都降至90多天，較去年同期大減100多天，大家房屋企研室主任郎美囡表示，松山區及萬華區去年有多筆陳年待售案賣掉，拉長去化天數，今年首季出現不少開價合理物件，自用買方加速出手，讓銷售天數縮短至百日內。

近年房價不斷攀升，也越來越多人偏好居住大樓，有網友發現，許多大樓價格直逼透天厝，一層樓要價幾乎是透天厝的四分之三，直言「不懂大樓在貴什麼？」其他網友則分為兩派論戰，有人認為「住透天厝要追垃圾車、沒人管理，浪費時間」，也有人認為「大樓漏水、噪音問題嚴重」。

有網友在PTT發文表示，最近發現「大樓價格直逼透天厝，一層價格大概為一棟透天四分之三」，他認為，透天厝空間大、保值、不需要管理費，相對大樓要繳納管理費，空間又小，「不懂大樓是在貴什麼的？」除了要繳房貸外，還需負擔管理費，對一般人而言並不友善。

對此，網友分為兩派激戰，有網友表示，大樓有人管理，也不用追垃圾車，還有人會定期清理水塔，可以省時間，且共同管理的成本也會比較低，此外，大樓停車位固定，不用跟鄰居吵著佔車位的問題，居住品質高的透天厝價格又非常高。

另外有一派網友認為，大樓漏水、噪音問題嚴重，鄰居相處也可能不和睦，「大樓只推頂樓，不然樓上都吵死人」、「會嫌透天的大概是酸葡萄吧」、「大樓仔看世界笑死」、「一堆人買不起透天在嫌，住你的擠大樓啦」。

受到疫情影響，買方轉由線上看屋；據市調機構591新建案最新統計，今年首季新案點閱數破2,600萬次創新高、年增12.6%，顯示自住剛性需求未減；值得注意的是，在疫情影響下，新案開價轉為更加務實，在開價貼近成交價之下，首季全台議價率收斂至一成。
住展雜誌研發長何世昌表示，雖然首季新案點閱數創新高，不過線上點閱率是否轉為實際成交量才是關鍵；觀察首季新建案交易表現，雖然各大案場平均來人掉了二到三成，不過桃園以南、以低總價和低單價為主首購產品買氣穩定，且這類產品開價相對平實，也是讓首購買方出手的重點。

據數字科技旗下591新建案調查資料顯示，今年第1季新建案點閱數達2,615.79萬次、年增12.6%，創歷史新高；觀察首季推案，全台推案量破3,400億元、約近3萬戶的量體，依舊維持高水位，但開價部分卻可發現建商因疫情關係開始作策略調整，過去「開價嚇死人、成交價笑死人」的情況大幅降低。
今年首季新建案平均議價率約11%，其中以台南9%最低，台北市和台中市的10%次之，桃園則是議價空間最高的區域、達13%；591新建案總編輯李忠哲分析，從新建案開價變化可以看出，新建案開價走平實風，連以往喜歡開高追高的台北市新案，議價率都收斂至10%，凸顯出建商不希望因過高開價嚇走現今還願意出門看屋的「真」買方。

以各區推案表現來看，第1季七大地區新推案呈現「北溫、中火、南平」格局，其中台中首季共釋出約750億元推案量、約近6,000戶的量體，堪稱六都之最；李忠哲指出，台中案量躍升成為六都之冠，主因是今年底即將完工的捷運綠線，為台中市首條捷運線，在建設利多加持之下，墊高建商推案信心。

除了台中市以外，新北市以總推案量605.31億元居六都之亞軍，其次為桃園市的570.48億元以及高雄市的499.87億元，台北市則以案量410.6億元位居第四位；新北市部分，主要推案落在新店央北重劃區，包括大陸、潤泰等知名建商因對自身品牌力有信心，因此不畏疫情勇敢推案，新案也有不錯銷售率。

桃園市首季推案量則集中在龜山、中路等重劃區，連鮮少有素地的藝文特區也有麗寶機構推出總銷百億元的「麗晶花園廣場」；南部房市方面因面對疫情變化相對樂觀，市場相對穩定，第1季台南、高雄推案總戶數均破4,000戶量體，其中台南以北區、安南區推案較多，高雄則是在洛在精華市區小宅及地上權產品。

入住新房子是許多人的購屋夢想，不過在都市老舊的台北市，新房子物以稀為貴，而老房子坪數實在且地段佳，也吸引不少購屋人的目光，根據根據聯徵中心的統計資料顯示，統計購屋人年齡20~35歲且購買屋齡36年以上的公寓，2019年台北市一整年至少有718個房貸一族，購買比自己年齡還高的老公寓產品，且平均核貸成數為74.26％，貸款條件也不比其他產品差。

根據內政部不動產資訊平台的統計資料顯示，台北市在2019年四季的平均屋齡已經來到34.61年，都市的住宅屋齡持續緩步增加，因此想要留在機能成熟的市中心，老宅也成為購屋人心中的選項之一。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市中心存有數量眾多的老宅，這些老宅地段佳周邊生活機能成熟，雖然屋齡老舊，有些甚至比買方的年齡還高，但有些買方想要留在市中心內，有些則是因為學區等需求，另外老公寓雖舊但管理費低，室內坪數實在且通常有兩面採光，前後通風等優勢，買方評估後有些還是願意花上一筆費用重新裝修，讓自己生活居住更為舒適，且又能留在市中心內。

根據聯徵中心的統計資料分析，台北市買方屋齡與年齡的比較當中，統計買方20~35歲且購買屋齡36年以上公寓的族群，2019年共有718個房貸族符合條件，平均購買總價1331萬元的房子，且貸款成數也達74成左右，貸款利率僅約1.68％，平均購買27.5坪的房屋，雖然房屋的屋齡老舊，但在銀行眼中台北的公寓還是相對保值性高的產品，因此願意給予較好的條件承作。

曾敬德表示，若是購買室內加陽台27.5坪的新房子，公設比30％的條件下可能要買到39坪左右，且電梯大樓的單價也會高於周邊的公寓產品，相對之下舊公寓雖然屋齡老舊，但就CP值而言，仍具有一定的吸引力。

電子商務發展下，翻轉民眾購物型態，網購、配送、外送等蓬勃發展，店面坪數小型化，大型店面以及億級總價店面交易較為稀少，業者表示，自實價登錄以來，電子業捧2.39億搶先卡位竹北，成交單價每坪120萬元，成為竹北億級店面新店王。

過去竹北地區不論是所得、消費力或是房價都是名列前茅，竹北發展已相當成熟，豪宅聚落商圈店面吸引電子業資金卡位。實價登錄顯示，新竹縣竹北市嘉豐南路一段「若山NO2若合山」的店面，2019年9月有2戶店面，分別以總價1.28億元與1.11億元成交，為竹北市史上億級店面，單價最高的交易，買方為電子業者。

台灣房屋竹北文化直營店 店長陳熒竺表示，「若山NO2若合山」店面周邊多半是銀行業、高檔餐廳、診所、大型連鎖品牌居多，價格有撐，從實價登錄顯示，2017年2月，若合山另一店面總價1億350萬元，坪數128.93坪，每坪105.9萬元成交，2019年9月，同社區店面成交每坪120萬元，2年半的時間，單價漲幅達13.3%，為實價登錄上線以來，竹北億級店面最高單價！


台灣房屋智庫經理江怡慧表示，過去高總價的店面買盤多為看好未來增值潛力的在地投資客，如今出現電子業進場，嘉豐南路一段「若山NO2若合山」的店面，主要原因是該店面位處豪宅聚落商圈，有絕對代表性以及稀有性，加上竹北地區的消費高以及就業人口逐年成長，周邊公共建設與企業投資暢旺，因此買家砸2.39億元買下2戶店面，現況卻是空屋未使用，顯見業主相當看好本區未來發展及潛力因而置產。

　　徐家匯（002561）4月14日晚間發布2020年第一季度業績預告。公告顯示，第一季度徐家匯預計實現歸屬于上市公司股東的凈利潤0.00萬元–3385.62萬元，比上年同期下降50%-100%。去年同期，公司實現凈利潤6771.23萬元。

　　公司表示，報告期內，受新冠肺炎疫情衝擊，百貨零售業客流顯著下降，公司收入大幅下滑。公司嚴格按照防疫相關要求做好各項防控措施，並通過多項舉措拉動疫情期間銷售工作。但受疫情影響，公司一季度利潤較去年同期大幅下降，從而影響報告期公司業績。

2016年，正榮集團將總部從福建搬到了上海。彼時，正榮地產（6158.HK）的業務還是百億量級，銷售額僅為393億元。2018年，這家閩系房企衝破千億規模大關，銷售額1080億元。

在經歷迅速擴張，做大規模之後，正榮地產將2019-2021設定為“高品質發展期”，強調財務穩健、規模和利潤共生。

正榮地產公佈的2019年財報資料顯示，儘管正榮的毛利實現增長，但毛利率卻同比下滑，銷售均價連續三年下滑。另一方面，2019年，正榮淨負債率同比上升。

毛利率下滑 銷售均價連續三年回落

財報顯示，正榮地產2019年實現合約銷售額1307.08億元，同比增長21%；營收為325.58億元，同比增長23.1%；核心利潤為29億元，同比增長42.7%；歸屬母公司核心利潤為23.1億元，同比增長20.4%；淨利率為9.5%，同比上升1.1個百分點。

另外，正榮地產2019年毛利為64.98億元，相比於2018年的60.21億元，同比增加7.9%，毛利率由2018年的22.8%減少至2019年的20%，處於行業低位。

中指研究院認為，與行業平均水準相比，正榮地產毛利率、淨利率以及歸母淨利率還有改善空間。

對於毛利率的下滑，正榮地產表示是由於2019年平均售價較低的建築面積占總交付建築面積的比例增加所致。

正榮地產副總裁陳偉健在業績發佈會上表示，毛利率偏低主要由於2019年受限價影響，出於現金回籠和成本考慮，正榮地產出售了一批融資成本較高的舊存貨，因此毛利率有所下降。陳偉健表示，未來毛利率會反彈。

資料顯示，正榮地產的銷售均價已經連續回落。2019年，正榮地產的銷售均價為1.55萬元/平方米，較2018年的1.68萬元/平方米，下降7.62%，2017年的銷售均價為1.85萬元/平方米，2016年的銷售均價則為2.09萬元/平方米。

房地產評論員嚴躍進對網易財經表示，“近兩年，房企毛利率普遍持續下降，這和政府限地價、限房價以及一系列管控有關。就目前來看，今年房地產市場呈降價促銷趨勢，但絕對均價相比去年，還是上漲的，這主要取決於產品線，“如果產品得到市場認可，有較高溢價，在毛利率數字上會有較好體現”。

但銷售均價連續3年下滑、毛利率也同比下滑，顯示其產品線和佈局正受到市場的考驗。

淨負債率微漲

值得注意的是，在正榮地產“高品質發展期”導向之下，2019年，正榮地產的淨負債率有所上升。財報顯示，2019年正榮地產淨負債率為75.2%，相比於2018年的74%，略微上漲。

2019年，正榮地產通過長債替換短債，短債比例從2018年底的51.3%下降到2019年底的34.2%，長短債比從2018年的0.95提升到2019年的1.93。2019年年底的在手現金（包括受限）為353.07億元，短期債務為200.01億元，現金短債比由2018年的1.19升至2019年的1.76。

陳偉健透露，預計2020年的淨負債率還會維持在70%左右。

　　淨利率呈現逐年下降趨勢，2019年僅8.9%。

　　在“房住不炒”、穩字當頭的大背景下，各家房企都在探尋謹慎的“活下去”，融資管道更廣無疑具備更多籌碼。繼金輝控股、上坤地產遞交招股書之後，又一家房企向港交所發起衝刺。

　　IPO早知道獲悉，領地控股集團有限公司（簡稱“領地集團”）已於4月9日向港交所遞交招股說明書，建銀國際擔任獨家保薦人。

　　鑒於房企赴港IPO並不總是一帆風順，如奧山控股、海倫堡已兩次折戟，萬創國際則四次申請均告失敗。企業資質決定上市成敗，那麼領地集團是否具備衝擊資本市場的實力？


　　全國化有待商榷

　　領地集團於1999年從四川起步，現已成為一家全國性綜合房地產開發商，主要為改善居住環境的客戶提供優質住宅物業，也發展辦公樓、購物大樓、商業綜合體及公寓等商業物業以及營運酒店。目前，領地集團開發出蘭台系、天字系、頤居文旅系、凱旋系、觀字系及中心系六大產品系列。

　　歷經20年的發展，領地集團已形成著眼于成渝經濟帶及四川省、華中、京津冀地區及粵港澳大灣區的全國化佈局，專案分佈於全國20多個城市。截至2020年2月29日，領地集團有90個處於不同發展階段的房地產專案，其中74個專案由附屬公司負責，16個項目由合營企業及聯營企業負責；涉及總土地儲備為1331.45萬平方米，包括未售可售建築面積以及已售但未付建築面積41.24萬平方米、開發中物業總規劃建築面積734.43萬平方米及持作未來開發總建築面積555.78萬平方米。

　　根據中國房地產TOP10研究組資料，按綜合實力計，領地集團自2017年連續四年獲選為[中國房地產百強企業]，並於2020年排名第72位；按品牌價值計，其自2017年連續三年入選[中國西部房地產公司品牌價值TOP10]，於2017年、2018年及2019年分別排名第四、第二及第二。

　　儘管領地集團自2006年即開啟全國化的征程，這一年其將業務拓展至廣東省。現時來看，領地集團的全國化佈局並不徹底，區域偏向依舊很明顯。

　　從專案分佈來看，領地集團位於成渝經濟帶及四川省的專案數為58個，占總項目數的64%，其中四川省獨佔57個項目，京津冀、華中、粵港澳等核心區域專案數均在個位數，分別為4個、9個及8個；從土儲分佈來看，成渝經濟帶及四川省開發中建築面積549.6萬平方米，日後開發的規劃建築面積為382.67萬平方米，兩項合計占總土儲的比例逾70%。

　　項目主要位於四川省，意味著領地集團的業務及前景高度依賴該地房地產市場的表現，這將面臨很高的集中風險。正如領地集團在招股書所披露，一旦當地經濟嚴重下滑、政策更為苛刻，公司的業務、經營業績及財務狀況將受到重大不利影響。


　　財務指標多處預警

　　再來看領地集團的經營情況，貌似也不是那麼穩健，多個指標向著不利方向發展。

　　過往三年領地集團收益從2017年的53.39億元增加至2019年的75.68億元，複合年化增長率達到19%，領先於全國商品房銷售增長。但需看到，2018年有個小插曲，該年領地集團僅錄得收入45.14億元，較上年降低18%。營收的不穩定也反映在利潤上，2017-2019年領地集團取得的利潤金額分別為6.49億元、5.18億元及6.72億元。

　　進一步觀察可發現，2019年逾三分之二的收益增長卻只帶來0.23億元的利潤增長，中間的原因就在於領地集團的淨利潤率在逐年下降。據悉，領地集團的淨利率已由2017年的12.2%下滑至2018年的11.5%，2019年再度下滑至8.9%。領地集團對此得解釋是，由於開發中物業大幅增加，但大部分物業尚未完成故未向客戶交付。

　　而根據億翰智庫的研究，2019年房企平均淨利潤率為16.39%，較2018年的16.73%下滑0.44個百分點。以此比較，領地集團盈利能力一直跑輸行業平均，2019年的淨利潤率甚至只有行業的54%。

　　規模和杠杆，歷來是房地產不可調和的矛盾，領地地產選擇了後者。因為不斷地借貸拓展，2019年領地集團的淨資產負債比率高達1.4倍，相較來兩年前的0.6倍足足翻倍。而在2019年，全國百強房企資產負債率均值為78.7%，領地集團風險明顯偏高。

　　更為不利的是，杠杆率還有進一步上升的趨勢，從經營現金流量中可見一斑。通常，經營現金流量為正，企業能夠通過自身運營回血，並不需要過多的借貸。但領地集團已連續三年錄得經營現金流淨額為負，其中2019年現金淨流出31.12億元。

　　綜合來看，領地集團業務過於集中，且經營業績不並完善，衝刺港股或存在一定考驗。但於領地而言，上市確是疏解其當前困境一條不錯的途徑。（後臺回復“領地集團”獲取領地集團最新招股書）

國務院總理李克強１４日主持召開國務院常務會議，確定加大城鎮老舊小區改造力度，推動惠民生擴內需；決定延續西部大開發企業所得稅優惠政策。
會議指出，推進城鎮老舊小區改造，是改善居民居住條件、擴大內需的重要舉措。今年各地計劃改造城鎮老舊小區３﹒９萬個，涉及居民近７００萬戶，比去年增加一倍，重點是２０００年底前建成的住宅區。各地要統籌負責，按照居民意願，重點改造完善小區配套和市政基礎設施，提升社區養老、托育、醫療等公共服務水平。建立政府與居民、社會力量合理共擔改造資金的機制，中央財政給予補助，地方政府專項債給予傾斜，鼓勵社會資本參與改造運營。
為深入推進西部大開發、穩定企業長期發展預期，會議決定，對今年底到期的對設在西部地區的國家鼓勵類產業企業減按１５％稅率徵收企業所得稅政策，延長實施期限。同時，降低享受政策的門檻，將鼓勵類產業項目當年度主營業務收入佔企業收入總額限制比例由７０％降至６０％。

青建國際（０１２４０）公布，以５０４７萬元出售一個物業重建項目股權，估計出售事項將不會產生重大收益或虧損。　
該集團指，出售產業發展基金中１１﹒７４％之有限合夥權益予基金ＣＮＱＣＩｎｔｅｒｎａｔｉｏｎａｌ　Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　Ｆｕｎｄ　ＬＰ，ＣＮＱＣ主要投資房地產發展及重建項目以達致長期資本增值，而產業發展基金主要投資於油塘海旁地段第５８及５９號一個重建項目。該集團指，交易前間接持有產業發展基金中９９﹒７５％之有限合夥權益，並擁有唯一普通合夥人１００％權益，產業發展基金於去年底資產淨值約４﹒２４億元，過去兩個年度均虧損，去年度虧損約３７０萬元。
該集團指，出售事項能利用外部資本資源，為產業發展基金即將進行之房地產發展項目提供資金，並釋放大量可重新分配至投資其他項目或其他新商機之資金。此外，該集團指，在買方ＣＮＱＣ有限合夥人中，包括其若干董事、附屬公司８位董事、附屬公司１位董事配偶及７位獨立第三方，當中概無有限合夥人持有超過３０％基金權益，令多名管理層能參與發展及重建項目
，從而進一步激勵作出貢獻。

據銷售文件顯示，龍湖集團（00960）股東以每股35.25元至36.75元，出售該公司7839萬股，涉及龍湖已發行股份的1.3%，套現27.63億至28.8億元；獨家簿記行為花旗。每股作價較龍湖昨天收市價40元，折讓8.13%至11.88%。

吳亞軍前夫頻出貨

資料顯示，龍湖主席吳亞軍前夫蔡奎，通過名下Junson Development與花旗達成衍生工具交易協議，是次為花旗配售有關股份。

蔡奎為龍湖的第二大股東，持股量佔23.29%；蔡奎於去年1月配售1.5億股龍湖，套現金額34.05億元。

2012年爆出吳亞軍與蔡奎離婚，吳亞軍於2018年11月以信託形式把所持的龍湖股權全數分派予女兒蔡馨儀名下的Charm Talent持有，並由吳亞軍繼續保留公司投票權，現時Charm Talent持有龍湖43.93%。

Charm Talent於本月2日，以每股均價37.431元增持龍湖100萬股；3月26日至3月30日期間，Charm Talent以每股均價36.31元增持龍湖300萬股；兩輪增持合計涉資1.46億元。

黃埔瀉65%最急 嘉湖呎價企穩萬元

二手筍盤大減，十大屋苑交投衝高後回落。本報統計本月截至14日十大屋苑交投數據，幾乎全線下挫，其中紅磡黃埔花園更按月急瀉逾65%，為十大屋苑中最傷。藍籌屋苑平價盤源被急速消化，買家隨即轉投二線屋苑，九龍灣得寶花園有1房戶以410萬元獲承接，造價創屋苑今年以來新低。

綜合代理資料，十大屋苑4月首兩個星期合計錄得89宗成交，較上月同期共144宗，減少55宗或38.2%，其中9個屋苑交投按月回落，跌幅由11.1%至65.2%，以黃埔花園跌勢最顯著，由上月23宗，大幅萎縮65.2%至本月僅8宗；平均呎價同步由3月的16852元，下滑9.3%至本月僅15287元。

雖然黃埔花園本月樓價急挫，惟或多或少與屋苑部分「特殊」成交單位造價偏低有關。例如5期2座頂層E室，實用面積503方呎2房戶，屬沒有電梯到達的樓層，剛以758萬元沽出，呎價15070元，較非頂層單位售價折讓至少半成。原業主1986年以50.856萬元買入，賬面大賺707.144萬元或13.9倍。

得寶花園下探「四球」今年低

鰂魚涌康怡花園本月價量亦受壓，至今只錄4宗買賣，相對上月6宗減少33.3%；平均呎價則由3月的17709元，回落5.8%至16678元，屬4月均價跌幅次多的屋苑。事實上，該屋苑一個G座中層6室，實用面積522方呎2房單位，本月初僅以820萬元易手，撇除內部轉讓，樓價為該屋苑同面積2房單位去年3月以來新低，呎價15709元。

相反，受惠市民上車需求殷切，天水圍嘉湖山莊本月樓價表現突出，至今14宗成交的呎價全數企穩1萬元以上，而上月同期35宗成交中，多達6宗個案失守1萬元。該屋苑本月平均呎價11094元，相對上月10557元再升5.1%，連續兩個月上揚，創去年7月錄11400元後約9個月同期新高。

至於其他私人住宅屋苑，市場繼續追捧低水物業，九龍灣得寶花園樓價下探「四球」關，香港置業助理營業經理譚征稱，C座中層4室，實用面積253方呎1房戶，以410萬元沽出，樓價創該屋苑今年新低，呎價16206元。原業主2010年斥158萬元買入，賬面賺252萬元或1.6倍。

莫華倫家屬868萬減持加多近山

大角咀港灣豪庭則跌穿600萬元，創全屋苑今年造價新低。代理稱，10座極低層H室，實用面積347方呎2房單位，附70方呎平台，僅以565萬元沽出，呎價16282元。原業主2010年以233萬元買入，賬面仍大賺332萬元或1.4倍。同屋苑4座低層H室2房戶，不設平台，實用面積320方呎，上月成交呎價達19000元，即前述單位呎價短期回落14.3%。

另外，著名男高音莫華倫家族成員2012年以公司名義斥5030.1萬元掃入西環加多近山5伙，近期終於出貨。據代理稱，其中低層B室，實用面積349方呎1房戶，於2012年7月斥756.1484萬元買入，較早前叫價938萬元放售，新近減至868萬元易手，賬面升值111.8516萬元或14.8%，呎價24871元。

地政總署上月推出旺角豉油街與上海街蚊型住宅地（下稱豉油街地皮）招標，下周五（24日）截標。由於樓市受新冠肺炎疫情影響，個別測量師把估值下調約兩成，該地皮市場最新估值約2.4億至6.4億元，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）4000至10500元。

豉油街地皮佔地約6733方呎，可建樓面面積上限約6.06萬方呎，賣地章程設有住宅樓面面積上限，約為5.05萬方呎，而中標財團需要興建長者鄰舍中心和長者日間護理中心，有關樓面均計入總樓面面積之中。

中原地產測量師張競達認為，該地皮相比本月初批出的新填地街用地，無論剪裁以至開則都較容易，相信可吸引中小型發展商入標，惟由於中標財團須興建長者鄰舍中心等設施，而近日樓市氣氛時好時壞，估計發展商出價趨審慎，因此把該用地的樓面呎價估值由11000元調降約18%，至9000元水平，折合市值料約5.5億元。

萊坊執行董事林浩文稱，最新估算該用地的樓面呎價約9500至10500元，較去年中的估價下調約兩成。

　　新冠肺炎疫情重創本港經濟，樓市走勢陰雲密布，部分在2015至17年樓市高峰期間入市的買家，近期加入沽貨行列，更不惜級級提高議幅，造就半新盤頻頻湧現蝕讓個案。屯門18逸品一個三按盤剛以816萬售出，帳面蝕逾330萬單位3年多貶值達29%；旺角新樓逸新業主不惜以331萬連辣稅沽貨，損手逾16萬離場。

　　半新盤近期蝕讓個案增加，第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國表示，發展商旗下新盤往往提供高成數按揭吸引買家，其付出的首期相對較低，但受到疫情打擊，本港失業率攀升，部分在近期入市的半新盤，業主或面對失業等困境而沽售單位套現，另一方面，樓市步入調整期，買家希望「低撈」入市，業主需要提高議價空間才能吸引買家，導致樓價受壓。他預料，若本港經濟持續衰退，低價成交將主導市場，蝕讓個案會增加。

　　據土地註冊處資料顯示，屯門18逸品5座低層戶，於上月中以816萬成交，面積710方呎，呎價11493元。原業主於2016年11月以1154.98萬一手購入，及後2年間曾先後承做3次按揭，持貨3年多，現轉手帳面蝕約339萬，單位貶值近三成。區內代理透露，上述屬屋苑首宗二手成交，原於去年底以1128萬放售並同時放租，及後獲租客承租，料於無樓睇下售出。

　　屋苑現約有6個放盤，入場單位為同類型低層連花園戶，以1100萬放售。

　　利嘉閣高級區域董事陳震宇表示，旺角逸新低層C室，約179方呎，開放式間隔，減價80萬以350萬沽出，呎價約19553元。原業主於2017年8月以約331.2萬購入，轉手帳面微賺18.8萬，由於持貨未滿3年，當中10%額外印花稅由原業主繳付，涉稅約35萬，故實蝕最少16.2萬。

　　Q房網營業經理陳諺東表示，西灣河柏匯中層B室，210方呎，開放式間隔，以465萬成交，呎價約22143元。據悉，原業主於2015年8月以459.5萬購入，持貨5年，沽出帳面雖獲利5.5萬，惟扣除印花稅等雜費開支，料蝕讓離場。

　　美聯高級營業經理鄭桂鈺表示，何文田皓畋5座低層A室，865方呎，為3房間隔，以2100萬成交，呎價約24277元。原業主於2016年以一手價2069.98萬買入，持貨4年帳面獲利僅約30萬，若扣雜費開支，料實蝕約70萬離場。

　　另一方面，個別半新盤業主亦選擇沽貨止賺。中原副區域營業經理王勤學表示，元朗Grand YOHO 9座極高層D室，519方呎，2房間隔，原叫價838萬，議價後以830萬成交，呎價15992元。原業主於2016年9月以785.5萬一手買入，持貨約3年多，現帳面獲利44.5萬。

　　中原資深分區營業經理王英堂表示，東涌東環3A座低層5室，面積463方呎，2房間隔，以606萬成交，呎價13089元。原業主於2015年2月以509.8萬一手買入作收租，因近期租約完結，加上疫情衝擊經濟，對後市有隱憂，決定沽貨套現，持貨5年，帳面獲利96.2萬。

　　市場受多項不明朗因素困擾，觀望氣氛濃厚，令車位造價亦備受壓力，眾多屋苑頻錄蝕讓成交，且蝕讓幅度遠高於一住宅及工商鋪物業。據土地註冊處資料顯示，深井豪景花園3期2樓雙號車位，以於上月27日以57.5萬成交，原業主於2018年以98萬購入，故持貨2年，帳面蝕約40.5萬，期間貶值約41%。

　　另一方面，指標屋苑沙田第一城亦錄車位蝕讓，據土地註冊處資料顯示，該屋苑7期1樓單號車位，於上月27日以80萬成交，原業主於2018年以132萬購入，持貨2年，帳面蝕讓52萬，期間貶值約近四成。