距離危老重建條例10％時程容積獎勵截止日，已不到二星期，全台申請潮呈現「史詩級」爆量湧現、直逼500案。其中富邦集團日前砸下每坪1,205萬元天價，併入台北市「富邦產險大樓」隔壁百坪鄰地，基地一舉擴大至1,023坪，將申請危老重建。市場預期，開發後市值估計達180~200億元，可望是身價最高危老案。

內政部營建署統計，截至2020年3月底止，全台危老案申請743件、已核准487件；其中台北市已核准142案，新北市129案。業者估計，至5月9日危老重建條例的10％時程容積獎勵申請截止日，累計3年全台核准件數可望突破500件，為「史詩級」爆炸量，明顯「超車」都更條例上路20幾年才857案的速度。

寸土寸金的台北市，為全台危老核准案最密集的都會，基地不到100坪的案件有38案，占26.76％，其中基地不到50坪有6案、占4.22％。

由於危老案無最小面積門檻，即使1坪也可以申請，在鄰地整合不易之際，預料在危老政策下，未來奈米級基地、或面寬狹窄的「紙片屋」，將會是天龍國的「特產」之一。

目前台北市已核准的危老案中，最小基地，為中山區遼寧街45巷的26.62坪案，未來重建後將是面寬大約4.3米的5樓建築。至於最大基地為內湖潭美工廠；另外最特殊不動產，更涵蓋老戲院日新戲院、老教會財團法人天主教耶穌孝女會。

若要觀察未來重建後身價最高的危老案，將以「富邦產險大樓」最具指標。

「富邦產險大樓」位於仁愛路、建國南路口，占地916.8坪，所有權人為富邦產險、富邦證券，民國73年完工，使用分區為住3及住3之2，容積率為225％、400％；經921災損後，2016年申請都更改建為地上35樓、地下6層的豪宅商業大樓，3樓以上豪宅約131戶；但由於都更龜速，2019年撤件、改走危老，目前屋齡36年。

最近富邦於2020年4月1日砸下12.9億元，併入鄰地仁愛路三段74號1~3樓和76號1~4樓的107.08坪土地，及237.52坪建物，每坪土地平均取得成本達1,205萬元、創區域天價，如此一來「富邦產險大樓」危老重建基地將一舉擴大為1,023.88坪。

宏大國際資產公司總經理陳益盛表示，目前仁愛路三段「宏盛帝寶」已站穩每坪200萬元行情，依斜對面「富邦產險大樓」併入鄰地後面積有千坪基地估，每坪身價170至200萬元算是合理；若依未來可獲得容積獎勵、移入容積推估，危老重建後身價將上看180至200億元。

今年雖有疫情干擾，但房市在第1季表現仍不俗，買方因此疑惑何時才能撿便宜？專家認為，政府貨幣政策穩定房市，加上投資客積極進場，「沒什麼好等的！半年內房價下修有限，現在就是撿便宜的時機」，若能遇到有資金困境的中古屋屋主，還可以有不錯的議價空間。

今年六都第1季建物買賣移轉棟數共達5萬3364棟，較去年同期增6.87%，更有不少投資客認為疫情會在短期內結束，且視房地產為避險工具，將股票資金轉入房市，品嘉建設董事長胡偉良表示，台灣因為房地產和經濟增長互相捆綁，短期內看不到房價下跌，加上政府的貨幣政策使貸款變容易，「成本低，有需求的人自然就會進場。」

房價到年底都難跌

對於現階段是否能進場撿便宜，胡偉良坦言，房價到年底、甚至到明年都看不到下跌，「沒什麼好等的！如果你是剛性需求，現在置產沒有問題」，大膽開價，若可以撿到1.5~2成的議價空間，就是漂亮的議價。
屋比房屋總經理葉國華則認為，第2、3季是進場撿便宜的好時機，因現在疫情撲朔迷離，未來走向誰也摸不定，可以趁現在鎖定面臨裁員、無薪假或是有資金困難的屋主，中古屋方面可有較大的議價空間。

建商多惜售不降價

不過葉國華也提醒，新建案因建商口袋普遍深，有近80%的建商去年幾乎賣到沒有餘屋，手上不缺資金，加上面臨土地成本上漲、原物料供給短缺、缺工等問題，因此惜售不降價，「要找議價空間大的建商就有困難了」，剩下的20%建商則屬於案量大、資金周轉率較高的。

近年全台建商都遇到相同問題，就是土地取得成本屢創新高，皇苑建設董事長郭敏能以高雄市區為例，過去住四土地每坪成交70萬元，近期卻飆漲到每坪90萬元以上，反推到未來房價，每坪光土地都要10萬元以上，加上台南、高雄近年供給均爆量，缺工導致營建成本大幅提升，目前營建成本至少較3年前提升2成。

郭敏能進一步分析，土地成本加上營建成本、管銷費用與利潤，才是建案的售價，若地價與營建成本每坪都逾10萬元，光成本便超過20萬元，「這也是為什麼高雄市區地段1字頭房價已幾乎絕跡的原因。」

剛性需求買盤較多

京城集團發言人周敬恆表示，市場供需與利率高低決定未來房價走勢關鍵，目前利率已來到史上最低，整體房市南部優於北部，主因是剛性需求買盤較多，除非出現大量無薪假且疫情持續很長時間，才會造成賣壓出現。

當然想在這波疫情中針對建案撿便宜也不是不可能，郭敏能認為，若建商推案量太大，或是規模較小的建商，較容易有先賣先贏的銷售思維，此時買方進場，反而可以買到相對便宜的價格，但整體降幅不會過高。

儘管近期新建案未有明顯降價現象，但武漢肺炎疫情仍持續影響台灣經濟與人民生活，何時結束沒人說得準，然而建商銷售動作不能等，很多建案仍要快速周轉去化，因此台中建案紛紛推出促銷牌、變相降價讓利，甚至打出「最低首付只要8萬元」，還有簽約送全套家具家電等，業者指出，促銷「都是看得到的東西，只要有人來，就有機會售屋。」

最低首付僅8萬元

雖然等不到建案降價，但以「實質優惠」刺激來客數、加速完成簽約，在房市不明朗的情況下，效果還不錯，尤其是以低首付、工期零付款、免管理費最常見。觀察台中近期建案，清水蛋黃區的「青雲賦」，以2房首付8萬元、3房首付15萬元的低購屋門檻方案，搭配10年免付管理費，吸引不少首購族目光，也是全台中最低首付的建案。

不少大型建商也推出優惠方案吸睛，以送精裝修或家具、家電最有效，房市業者陳正哲表示，建商可透過大量發包建材議價，又能併入房價貸款，節省買方荷包，並統一管控工程進度，縮短屋主入住時間，也減輕首購族負擔。

例如嶺東造鎮案「微笑城市2-米蘭莊園」，2房已售完，推出首付58萬元起、工程0付款，簽約再加送30萬元提貨券；同區的「富宇世界花園」則推出簽約送5大家電；另外麗寶機構的北區造鎮案「世紀雲品」，交屋含傢俱、家電；單元2建案「潤隆」餘屋剩最後1戶，含裝潢與平面車位總價1288萬元。

至於最受疫情衝擊的店面產品，南屯區8期「文心愛悅」住家完售，剩餘店面產品推出自備78萬元起，3年12期無息優惠付款方案。業者指出，這波疫情不明朗，貸款降息卻有效刺激房市，促銷仍可吸引購屋族埋單。

近期高雄市三民區建工商圈出現1棟地上3樓紙片屋，土地面積僅約4坪，緊鄰已被龍騰建設收購的建地旁，根據消息指出，該畸零地地主原開價每坪700萬元、總價3000萬元兜售，後降至單價500萬元，但仍高出市場行情，建商表示，若地主有意以合理價來談，樂觀其成。

高雄市三民區建工商圈發展成熟，佇立於建工路與建中路口的紙片屋，土地面積約4.235坪，地上建物為3樓高店面，深度僅約2米，目前為糖炒栗子攤位。承租店面的余先生指出，此間房屋原先大小並非如此，但早期為了開路，不少土地與建物被政府徵收，才變成現況的畸零地，目前承租的店面包含1樓與樓上空間都可使用，月租金約1萬多元。另據消息來源指出，店面戶外看板月租約1萬元。

龍騰建設近8億購鄰地

根據實價登錄揭露2019年5月與7月，龍騰建設各以3億3975萬元與4.58億元，共逾7.9億元，分別購入該紙片屋周邊283.74與428坪商四土地，總面積達711.78坪，換算每坪地價約112萬元。
知情房仲Jonny Chen指出，一開始畸零地地主開出總價約3000萬元行情，換算每坪約700萬元，但近期傳出願意以每坪500萬元出售，「但4.2坪土地本身沒什開發價值，若執意不賣給建商，未來等周邊建物蓋起來，老屋也無法重建開發。」且無論單價是500萬元或700萬元，都明顯高於市場行情，因此建商不埋單，「雙方僵在那邊，對整個高雄市容不好看。」

建地規劃草圖已近完工

龍騰建設業務部副總經理王子彥澄清，每坪500萬元屬市場傳聞，若地主有意願用合理行情來談，公司當然樂觀其成，目前旁邊建地規劃草圖已近完成，建案規劃也大致完畢，即便沒收購該塊畸零地也不影響整體開發，但若可與地主達成共識，對整個建工商圈發展與街廓美觀都加分。

依照《高雄市畸零地使用自治條例修正條文》的規定，畸零地最小建築基地規模寬度至少3公尺，深度至少5公尺，面積至少20平方公尺(約6.05坪)以上。而該畸零地的面積僅14平方公尺、約4公尺，因此未來地主將無法獨自整建開發。
建商為能開發整體土地，通常會以較高價格收購畸零地，但畸零地屬私人產權，地主是否願意開發、想開多高價格都是其權利，對建商而言，若想讓建案賣相更好，勢必要以更高價格收購。

瑞普萊坊市場研究暨顧問總監黃舒衛指出，一般合建因為沒有都更的比例問題，也沒有強拆、公權力的問題，若地主不願參與合建，往往只能作罷，「就當成2塊基地處理，你蓋你的，我留我的，頂多就是讓建案缺一角。」

台灣房市撞上武漢肺炎，多數業者認為幸有剛性需求支撐，讓房市表現持續正成長。但市調單位觀察，近2個月來剛性買盤正在縮手，反而是投資型買盤微幅增加，分析是就業市場不佳，讓自住客暫緩購屋、換屋計劃，投資客則逢危機入市「賭運氣」，鎖定小宅出手試水溫，剛好填補了剛需縮手的小幅空缺，「整體市場成交量沒有受到太大的影響。」

《住展》雜誌觀察北台灣新建案買氣發現，3月迄今，剛性需求買盤正在縮手，相較於去年和今年的1、2月，微幅下降約1成；不過讓人意外的是，投資型買盤卻微幅增加。《住展》雜誌研發長何世昌表示，受疫情影響，外界普遍認為投資客多抱持觀望態度，剛需才是主要進場角色，豈料卻相反。

剛性需求遇疫暫緩購屋

何世昌分析，應是裁員、減薪或無薪假的風險增加，進而衝擊剛性需求，暫停購屋計劃，「這變化比較微妙」，而投資買盤此時進場，「有點賭的性質」，微幅增加不到1成，且也多挑小宅入場。

以台北市小宅來看，總價約2000多萬元、新北市則約1000萬元，何世昌指出，「現在買大賠大，買小賠小」，所以投資客購買小宅風險較低，加上小宅轉售、出租也都相對容易，因此成為熱門物件。在投資買盤填補了剛需縮手的小幅空缺下，整體市場成交量沒有受到太大的影響。

對此，代銷業者甲山林廣告總經理張境在則提出不同看法，觀察3、4月雙北地區建案的來客數，他認為剛性需求買盤不見得減少，隨著台灣累計確診個案逐漸減少，民眾的信心也跟著回升，「如三重、板橋、土城、中永和等地，首購型來客數依然非常熱絡。」

台北地區停車位一位難求，停車位租金居高不下，尤其「蛋黃區」與「平面車位」供需失衡，更帶動租金持續上揚。根據統計，台北市、新北市近二年來平面車位租金分別上漲6％、3％，機械車位分別下跌6％、4％，近年車市SUV普及化，更加深平面車位搶手，機械車位益乏人問津的現象。

台北平面車位和機械車位出租市場的搶手度差異日益加深，根據屋比房屋統計，台北市二年來待租的平面車位平均租金從4,258元，漲至目前的4,493元；新北市平面車位租金從3,183元、漲至3,293元。不過台北市機械車位從3,776元、跌至3,533元；新北市機械車位租金從3,326元、跌至3,184元。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，近年家庭用車需求改變，休旅車銷售量大增，漸取代房車，也改變車位出租市場的需求，許多車高受限、保養成本較高的機械車位需求降低，台北市平面與機械車位租金相差不到1,000元，新北市更僅百餘元，租客需求更轉向平面車位。

目前台北市、新北市網路路待租平面車位數量比二年前減少36％、19％，但是待租機械車位則分別增加了49％、95％。

停車位租金與停車供需情形高度相關，以雙北各行政區看來，發展成熟的老舊市區停車位租金持續上揚，屋比房屋統計顯示，台北市停車位平均租金開價以大安區5,310元最高，屬於蛋黃區的大安、中正、信義、中山等區二年來租金漲幅多超過7％；新北市以永和區3,964元最多，包括永和、中和及新莊漲幅均超過一成。

相較下，雙北外圍區域除了本身公共設施停車位、路邊停車供給相對充裕，加上重劃區及新建案多，亦提供較多停車供給，車位供需較為舒緩，台北市車位租金不到4,000元的蛋白區如北投、南港、內湖，以及新北市租金不到3,000元的區域，租金普遍下跌。

市場傳出，高雄亞灣最大民營地主中石化土地承租計畫生變！原本一家香港企業積極洽商承租中石化在亞灣的3.2萬坪土地，卻因疫情等問題，雙方已同意終止合約；儘管此事恐對亞灣短期發展略受影響，但因亞灣特區都市計畫第三次通盤檢討，預計在今年底或明年初完成，預料土地使用效益將更高，未來將帶動亞灣租金行情上揚，中長期發展仍看俏。

根據了解，高雄亞灣最大民營地主中石化，在出租四千坪土地給法商迪卡儂，興建旗鑑店之後，原本一家香港企業也積極洽商承租緊鄰的3.2萬坪土地，規劃舉辦大型活動，但因土地使用的技術因素、以及新冠肺炎疫情關係，高雄宣布2月開始，禁止大型活動，雙方經過磋商，在今年3月底，已同意終止合約。

多位地主在獲知此一訊息之後感到可惜，因為，高雄亞灣特區因投資開發速度不快，大家都希望藉此衝高人氣，也帶來更多曝光機會，不過，地主認為，由於高雄都發局正在進行亞灣特區都市計畫第三次通盤檢討，在今年底或明年初完成之後，土地使用效益將更高，也將帶動租金行情上揚，因此，賽翁失馬，焉知非福。

地主指出，中鋼集團旗下的中欣開發，早期出租給IKEA和家樂福，如果不予納入，近期的亞灣特區土地租金行情，大約每坪介於400元到600元之間，碳佐麻里複合式燒烤店曾向一家地主開價，租金只有每坪350元，不過因價格偏低而未談成，才以每坪400元向大洋塑膠承租1,877坪，作為亞灣旗艦店。

至於迪卡儂旗鑑店向中石化承租的4,000坪土地，雖然合約金額高達每坪1,200元，但那是包括完成的建築投資成本，不是素地，地主估計，亞灣區目前的土地出租行情大約介於每坪400元到600元之間。

中石化與港商雖然合意終止契約，但中石化仍是亞灣特區開發相對積極的地主，地產界指出，中石化位於一心路的400坪「商四」土地，已經取得建築執照，並且申報開工，預計興建中高價住宅，每坪規劃售價介於30萬元到40萬元之間。

仲量聯行表示，新冠肺炎疫情導致不動產市場短期交易延遲，但還偏向短空、長有利的格局，疫情造成影響，也帶來機會。

仲量聯行發布商用不動產市況調查，首季大型不動產交易金額114.9億元，較前季減少56%，與去年同期比較減少22%。主要是受疫情不確定因素影響，多數投資人逐漸採取保守和觀望態度，導致交易遞延。

雖然疫情影響投資意願，但也帶來機會，如企業開始將部分業務委外，為市場提供更多商機。為了提供員工安全、健康的工作環境，也積極尋求具備良好的通風和過濾系統等高規格的產品，新建築因此受到青睞。

疫情也有助靈活辦公的實踐，且進程更推前，概念不再侷限於共享辦公，也延伸到居家辦公、遠距辦公，進而帶動協作科技的需求，也帶動相關科技發展，並且重塑未來辦公的風貌。

疫情也促使不動產科技的發展，例如研發能針對辦公樓、購物中心及醫療中心等公共場所，進行檢測、消毒、清潔和運輸的智能機器人，或利用物聯網等強化公共場所的體溫等監測資訊，藉此判斷危機發生位置，並發送警報等。

還有，隨著疫情催化，智慧城市發展更加速，包括無人自駕車、空中運輸工具等能改善物流檢疫，或作為缺工的長期解決方案。

另外各國為了提振經濟，紛紛降息，受惠低利環境，投資人資產多角化布局，對其他投資組合，不動產投報率穩定且安全，預期更多資金挹注到不動產市場。

仲量聯行總經理趙正義表示，日前世貿三館地上權案標售，從四大壽險公司皆參與來看，顯示機構型投資人對中長期市場信心十足。位在精華地段、稀有且具增值空間的投資標的，仍是投資人積極關注且出手的焦點。

他表示，今年政府標案總額上看1500億元，包含台北車站E1E2、台電 AR-1-2、台北市中山區中山女中南側地區都更案、南港轉運站BOT案等案將持續推出，後市可期，近期金管會鬆綁壽險業不動產投報率，也將為商用不動產市場注入活水。

壽險看好投報率，近三年大買素地。根據第一太平戴維斯統計，台灣壽險業者近三年在不動產投資方面，買進「素地」的金額與投資比重，均有攀升趨勢。

2016、2017年壽險業者買素地的金額比重，未超過全年不動產投資額的四成，2018年起，比重已逾七成，2019年雖比重略減到66%，但今年南山人壽以312.76億元搶下世貿三館原址用地，更是典型純素地自行開發的案例。

商仲業者分析，由於台北市土地缺乏，壽險業者開始傾向購置土地，轉為自行開發的角色，因透過集團式的管理與規劃，可能創造更高的租金收益。


根據第一太平統計資料發現，近五年壽險業購置不動產的方向調整，2016年壽險合計購置不動產金額達389億元，包括買下廠辦、零售百貨及飯店等，素地占比僅39%，2017年則因房市落底影響，商用不動產市場欲振乏力，全年主要都是零星的商辦交易累計落在114億元，素地交易占比僅占兩成。
2018年隨著市場盤整後，統計資料顯示壽險全年交易來到254億元，而素地交易占比拉高到76%，2019年全年壽險業共計出手395億元，包括信義行政中心地上權案等，素地交易比例也有66%，今年截至目前壽險出手不動產已超過300億元，主要是世貿三館地上權案順利標脫之故，同樣也是四家同搶素地的案例。

商仲業者表示，2018年南山廣場啟用後，辦公室市場迎來供不應求的熱況，且短期在三到五年內台北市辦公室幾乎無新增供給，對於壽險業者而言，尋求穩定的辦公室收益率，除了出手購置成屋型辦公室，另外則是自行開發。

不過，瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，近年市場上不動產釋出標的減少，且合乎金管會對於壽險業不動產最低投報率限制的選項不多，也因此壽險業開始對於開發型的土地感興趣，轉向出手土地或地上權的標案。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，相對整棟具規模的商辦減少釋出，近年市場上偶有土地或地上權案標案，對於壽險業者而言既能夠取得具規模性的量體，旗下也有營建能力可以投入自行開發，以創造更高的租金收益，短期內壽險出手購置不動產仍會偏向買地興建的可能。

不畏新冠肺炎疫情打壓，南科成功帶動台南房價，台積電新廠效應更是顯著，科技人南移進駐，府城房地產市場遍地開花欣欣向榮，從東區到北區、永康到安南，透天別墅、首購小宅各行其道，尤其九份子重劃區更是兵家必爭之地，中鋼、義聯都在九份子擁地布局，戰況激烈，房價穩定走高。


資深建商說，台南產業園區發酵，科技產業聚落發展藍圖吸睛，如台積電加大投資力道，位於南科的5奈米廠已進入試產，後續還有3奈米新廠規劃動工。永康物流園區同樣形成相關產業鏈，廠商加碼投資，就代表大量就業機會，人口移入是這波台南房價硬挺的主因。
根據統計，2020年第1季台南房屋交易熱區分布在永康、東區、安南、北區、安平區及南區，其中永康連續五季維持全南市最高。

信義房屋表示，住宅需求就是房市基本面，工作機會多寡更是關鍵，目前南科就像竹科一樣，不僅提供台南人就業，就連外地人也會進駐，提高居住需求，對房市有正面助益。

泰嘉開發總經理呂金發指出，看好台南九份子重劃區熱度，這裡是台南1字頭房價最後灘頭堡，而且愈來愈稀少，義聯集團泛喬建設購地深耕，連中鋼集團中鴻都擁地萬坪蓄勢待發，九份子重劃區是建商以及購屋者兵家必爭之處。

資深建商表示，九份子重劃區經過評比，取得國家級純住宅低碳家園認證，為南部第一，區內地價與房價持續走揚，展現高度活力，吸引台南在地以及高雄建商逐鹿，如泰嘉、皇龍、邰欣、義聯泛喬、鉅曜、長盈建設等持續插旗，讓九份子房地產市場熱鬧滾滾。

呂金發指出，九份子重劃區有鹽水溪及嘉南大圳為伴，地理位置具高度親水性，過鹽水溪即是台南熱鬧的中西區、北區，生活機能便利。目前泰嘉在九份子重劃區有約十筆建築基地，預計興建20棟以上建築，最近更在緊臨學校用地第一排取得建地，對區內發展潛力有十足信心。

資深建商說，受惠南科擴建，台南房地產市場蓬勃，市區1字頭房價快速消失，目前只有九份子重劃區及較偏遠的舉喜重劃區還有1字頭價格，一般咸認依九份子重劃區目前熱銷速度，房價將快速站上2字頭，1子頭房價成為絕響。

呂金發表示，九份子重劃區親水性相當強，由於基地廣闊，未來將比高雄河堤社區更完整，區內五棟住宅蓋起來之後，地形地貌就完全不同了，緊接著將會有大坪數、總價5,000萬元左右的透天別墅出現，高級住宅區的形象更穩固。

台南市政府官員說，為落實節能減碳，行政院決議整合地方政府推動減碳城鎮，於2020年完成北、中、南、東四個低碳生活圈，其中台南市「打造永續低碳社區的九份子高度卓越計畫」獲得南部第一，取得國家級純住宅低碳家園認證，進一步躍進成為「國際級低碳純住宅示範社區」，形塑生態、低碳、健康、舒適、安全等五大國際居住水準，讓台南更宜居。

十城房地產鬆綁政策公佈幾天又撤回 三四線城市救市不能踩“房住不炒”紅線

2020年2月以來，為了緩解新冠肺炎疫情帶來的衝擊，多地都發佈了穩定房地產行業發展的措施，如加快預售證審批、給予購房補貼、放鬆限購或限售、首付比例降低等等。其中一些尺度過大的政策在發佈當天或幾天之內就被當地政府撤回，形成了“政策一日游”的奇觀。

這種情況在最近的兩個月當中並不鮮見。據上海易居房地產研究院統計，2月21日至4月23日期間，全國至少有10個城市出現了“政策一日遊”的現象，包括廣州、駐馬店、寶雞、濟南、海寧、柳州、青島、赤峰、荊州和淮安，相關購房放寬的政策條款被撤回或調整。

值得注意的是，在這10個城市中，除了1個一線城市廣州和2個二線城市濟南、青島以外，其餘7個城市都是三四線城市。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《華夏時報》記者指出，三四線城市過去兩年房地產市場都在降溫，庫存壓力開始出現，因此有放鬆政策的需要。但如果當地政府能夠很好地把握房地產政策的大方向的話，也不會貿然出臺一些過激的措施。

“目前來看，通過人才政策調整限購、公積金政策和救企業的政策大部分都可以執行，但降低住宅購房信貸的首付政策全部收回了。”中原地產首席分析師張大偉對《華夏時報》記者表示，各地鬆綁的政策內容不一，但都出現了只要媒體集中報導就撤銷的現象。整體看，短期房地產政策收回的基本都是因為微調力度過大，收回的基本都是刺激市場的而非穩定市場的政策，能夠落地的政策基本是救企而非救市。

放鬆信貸的政策全被收回

4月23日，江蘇淮安被媒體報導取消了外地人購房所需的1年及以上個稅或社保證明，但轉天又被曝出購房政策並未放鬆，仍舊執行之前限購政策。這是自2月底河南駐馬店出臺“救市17條”被河南省委省政府約談後，60多天裡第十個“一日遊”的政策。

事實上，在近期井噴的樓市政策中，被撤回的並不是大多數。根據中原地產研究院資料統計，2020年一季度房地產調控次數高達171次，同比上漲65%，大部分政策目的都是救企業。其中，疫情發生以來，2月份各地出臺房地產調控政策75次，3月再次發佈政策60次，4月截止中上旬累計發佈次數也超過30次。

縱觀上述被撤回的政策，大都帶有“鼓勵炒房”的嫌疑。例如，幾個城市提到了降低住宅購房信貸的首付：河南省駐馬店提出將各縣繳存職工的住房公積金最高貸款額度從45萬提高至50萬，同時，將繳存職工首套房貸款最低首付比例從30%下調至20%；陝西省寶雞市明確要求各銀行要積極爭取降低首套住房貸款首付比例政策，公積金貸款最高額度由40萬提高至50萬；廣西省柳州市將公積金最高貸款額度上限調整為40萬元，首付比例調整為不低於20%，二套首付比例調整為不低於30%；湖北省荊州市居民家庭購買首套房時首付比例不低於20%，購買二套房且首套房貸款未結清的居民家庭首付比例不低於30%。

另外一些政策主要涉及限購和限售條件：廣州提出公寓、商鋪、寫字樓不再限定最小分割單元，不再限定銷售物件；濟南將450平方公里的直管區高標準規劃為濟南市綠色建設產業示範區，這一範圍內購買二星級及以上綠色建築商品住宅的，不受濟南市限購政策約束；浙江海寧宣佈在3月25日至4月24日時間內“非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房”政策暫不執行；青島提出了限購限售雙鬆綁，一方面對由於繼承、拆遷等原因在一套住房中僅占部分共有份額的，不按擁有一套住房計算，另一方面鼓勵改善型需求，二手住房由滿5年方可交易變為滿2年便可交易。

不過，同樣是降低了購房門檻，各地出臺的人才相關政策卻基本沒有被撤回過。如蘇州宣佈全日制本科可以直接落戶，大專繳納6個月社保可以落戶；廣東江門提出大專以上學歷的非本市戶籍居民家庭，可購一套新建商品住房等。3月來，累計已有超過30個城市發佈了各種人才政策。

“目前來看，通過人才政策調整限購、公積金政策和救企業的政策大部分都可以執行，但降低住宅購房信貸的首付政策全部收回了。”中原地產首席分析師張大偉對《華夏時報》記者表示，各地鬆綁的政策內容不一，但都出現了只要媒體集中報導就撤銷的現象。整體看，短期房地產政策收回的基本都是因為微調力度過大，收回的基本都是刺激市場的而非穩定市場的政策，能夠落地的政策基本是救企而非救市。

一城一策不能碰觸“紅線”

而從城市分級來看，政策被叫停的城市大多是三四線城市。

過去兩年間，三四線樓市經歷了2016年的高增長後逐漸退去熱度，進入了一個階段性市場低谷。根據中房指數系統對100個城市的全樣本調查資料，三四線城市住宅均價從2018年一季度的累計漲幅2.32%，下降到2019年一季度的上漲1.20%，到2020年一季度已經變為下跌0.07%。國家統計局資料也顯示，三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格均連續12個月相同或回落。尤其在此次疫情中，多個城市房地產交易被“冰封”，揚州、蚌埠、平頂山等多個城市都出現了2月整月沒有無成交的情況。

房價上漲乏力更帶來了三四線城市土拍市場的明顯降溫。根據4月23日克而瑞研究中心發佈的報告，截至4月21日，今年重點監測城市流拍率升至21.8%，較2019年上漲了5.8%，流拍地塊主要集中在三四線城市，占比達65%。對於一半財政收入都靠土地出讓金的各個地方政府而言，顯然存在鬆綁調控、推漲房價的動力。

張大偉表示，疫情下宏觀經濟發生變化，過去過嚴的房地產調控的確應該有所調整。不過，各地針對本地樓市出臺政策過於隨意，部分政策明顯觸碰了政策底線，違背了“房住不炒”的大原則。

近日，“房住不炒”的紅線又被屢次為中央提及。4月17日，中共中央政治局召開會議，再次明確要求“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的”定位，促進房地產市場平穩健康發展。20日，對於出現天價茶水費的深圳，央行也下令各銀行自查2020年發放的房抵經營貸，防止抵押貸款違規流入樓市。23日，人民銀行上海總部召開座談會，要求商業銀行堅持“房住不炒”定位，嚴禁以房產作為風險抵押，通過個人消費貸款和經營性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規向購房者提供資金，影響房地產市場的平穩健康發展。

對於各個地方政府而言，自2018年實行以地方政府為主體的差異化房地產調控以來，如何讓“因城施策、分類指導”的政策不偏離“房住不炒”的定位，往往是最考驗其能力的問題。嚴躍進建議，部分地方政府應保持調控的定力，不隨意出臺和撤銷政策，否則會影響政策的公信力。

被稱作“長租公寓第一股”的青客公寓（QK.NASDAQ）高光不再。

空蕩的辦公室、無助的業主與租戶、高價收取的一二線城市房源轉手，種種跡象顯示，這家成立於2012年的老牌分散式長租公寓企業正遭遇2019年上市以來的最大危機。

頭部玩家之一的青客尚且如此，中小型長租公寓的處境更加艱難，多位業內人士透露，由於新冠肺炎疫情的影響，大量中小型長租公寓品牌正在四處尋找資本方幫助甚至“接盤”，準備以極低價格轉手當初高價收取的房源。

這或許是長租公寓行業又一次集體踩下刹車的里程碑——規模賽跑模式已被證偽，以上市彌補商業邏輯漏洞的幻想被打破，各地監管政策逐步完善的當下，如何腳踏實地靠運營能力制勝，是長租公寓“活到最後”的籌碼。

青客的“衝刺後遺症”

2019年11月5日，青客公寓CEO金光傑在納斯達克敲鐘，青客趕在蛋殼、自如等一眾分散式長租公寓之前上市，被冠以“長租公寓第一股”稱號。

用衝刺來形容這一次上市並不為過。

2019年10月7日，青客向美國證券交易委員會遞交了招股書，申請在納斯達克上市並募資近1億美元，蛋殼公寓緊隨其後，在10月28日遞交了招股書，計畫登陸紐交所，同樣申請募資約1億美元。

一位元瞭解當時上市情況的離職青客員工透露，由於青客在規模及增速上不及蛋殼，而招股書發佈後的認購情況也不理想，公司擔心如果上市時間與蛋殼接近，會影響到上市的成功與否，“高層達成了共識，上市是第一目標，募資可以適當調低”。

11月2日，青客更新了招股檔，將IPO規模由原本的520萬股ADS（美國存托股票）下調至270萬股，募資金額也由1億美元下調至不到5000萬美元，募資目標大幅下調後，青客在三天內完成了上市。

快！上市競跑只是這個關鍵字在長租公寓的一個縮影，無論是房源大戰，還是甲醛門、裝修污染，甚至租金貸，都讓房源和資金“跑動”起來，快速拓展規模、成為頭部玩家、趕赴境外上市，像是互聯網行業約定俗成的規則，包括青客在內的長租公寓企業都沿著這條路線前行。

金光傑對上市的期待很高，他公開稱，上市就是讓公司從冷兵器時代進化到熱兵器時代，有更多的資本產品可以當做武器。

那麼，上市為青客帶來了什麼呢？

從上市時17.35美元/股的開盤價到2020年4月22日收于12.6美元/股，青客的股價下跌了27.4%，市場成交額長期低於1萬美元/日，甚至出現過單日成交額為0的狀況，這意味著，青客基本失去了在資本市場上的交易價值，更喪失了再融資能力。

金光傑敲鐘後回到國內，被問到最多的是：青客的商業模式、青客的虧損逐年遞增以及青客的租金貸。

上市意味著財務資訊的公開，成立8年的青客第一次將部分核心運營資料公開，但認同者寥寥：招股書資料顯示，2017財年到2019財年前三季度，青客的虧損額為2.45億元、5億元和3.73億元，同時，租金貸占租金比例超65%，大大超出同業。

金光傑對虧損的解釋是，國際會計準則會導致虧損資料高於實際，此外，青客的主要虧損來源於利息、研發、廣告宣傳。而對租金貸，金光傑表示要為其“正名”，他稱爆雷的長租公寓使用的不是租金貸，而是高利貸，他還表示，青客很早就使用租金貸，與十幾家銀行合作過，期間沒有產生過一筆不良貸款。

在青客模式中，租金貸的地位毋庸置疑，通過一次租金貸合約簽訂，青客就可以從銀行端一次性獲取一年的租金，以此作為新房源拓展及裝修的資金，再將新房源以租金貸方式出租，形成快速的資金迴圈。

蛋殼的思路與青客類似，租金貸在其租金中占比也超過65%，蛋殼CEO高靖曾對記者表示，蛋殼是將房屋租賃當做金融產品來運營。

金光傑不止一次表示，在行業的競速比賽中，“活著真好”。

然而，新冠疫情肺炎的來襲，當資金鏈的一端出現問題，原本助推規模快速擴張的租金貸成了奪命的鐮刀。

據包括前述青客離職員工在內的多位業內人士透露，由於疫情影響，青客在2月的新增租賃業務停滯，大量房源空置，青客不僅需要支付高額的房源運營費用，還有一大筆本該使用租金貸償還的房東端租金要清理，資金鏈嚴重承壓。

2020年4月中旬開始，青客公寓逐步將旗下大量房源轉手給了建設銀行旗下長租公寓平臺建融家園，對接完成之後，青客將只負責房源的具體運營，而不再承擔資金鏈負擔，以此為契機，青客有望轉型為輕資產的長租公寓品牌運營者。

長租公寓“夢醒時分”

2016年開始，長租公寓行業遇到的都是好消息——租售並舉、類REITs破冰、保險銀行等長線資本湧入，整個行業快馬加鞭前進。

2017年底，隨著大量資本熱錢的湧入，長租公寓企業開啟了房源爭奪戰，部分長租公寓企業在房源剛剛過萬的情況下，喊出了十萬甚至百萬的房源目標。無論品質如何，只要房源真實存在，就以價格戰相爭，這一輪規模競速直接拉升了各一二線城市的房租價格。

安居客資料顯示，2017年，全國熱點二線城市人均月租金增長超過16%，其中，成都人均月租金增長18%，北京人均月租金增長14%，相比往年，增長幅度有所放大。

房源價格戰一直持續到了2018年8月，針對過熱的租賃市場及迅速增長的房租，北京市住建委聯合銀監局、金融局、稅務局等部門集中約談了自如、相寓、蛋殼等主要住房租賃企業負責人，明確提出規範住房租賃企業行為的相應政策，此後，各地相繼出臺了針對長租公寓企業的監管草案。

2018年末，長租公寓行業踩下了第一次刹車，一批長租公寓連環爆雷，爆雷的主要誘因租金貸進入了監管視線，各地紛紛發文，要求長租公寓企業規範租金貸使用。

儘管如此，裹挾著資本大勢的頭部長租公寓企業依然在巨大的慣性下衝刺，據青客和蛋殼的離職員工透露，除了監管力度最大的北京，兩家長租公寓企業在佈局的主要城市中依然大量使用租金貸的方式走規模競速的老路，因為在2018年，內部就已經決心在2019年衝刺上市。

如今，以上市後的資本力量彌補商業模式夢碎，疊加後疫情時代的現實難關，長租公寓行業的夢醒時分，也可能是一大轉機。

一位國內排名靠前的長租公寓品牌CEO對記者表示，“說一句得罪人的話，如果自身的運營能力不過關，公司上市了，早期投資者紛紛套現走人，對公司的打擊大過資本市場能帶來的好處。”

在國際市場，長租公寓本應該是優質資產，但國內長租公寓囿於極低的利潤率，始終得不到資本市場認可，甚至不少房地產開發行業巨頭的掌舵人，都表達過長租公寓做一間虧一間的言論。

前述CEO表示：“長租公寓行業的當務之急，是要拋開花裡胡哨的資本技巧，通過多樣化的方式開源節流，降本增效，拿房源要拿性價比最高的房源，運營要按照最高的標準運營，野蠻化的比規模、比速度已經走不通了。”

事實上，部分長租公寓企業已經在嘗試一些新的方式。

例如，樂乎公寓從2018年開始，與各個地方政府合作，做城市租賃行業協力廠商輕資產運營服務品牌，簡單而言，政府出地出錢打造公共租賃用房，樂乎負責輸出標準化的公寓運營服務，將資金鏈壓力降到最低。

魔方公寓、新派公寓也在2019年相繼宣佈進入輕資產運營領域，2019年，魔方公寓開啟了在全國範圍內的路演，邀請中小型長租公寓業主成為魔方合夥人，由魔方輸出管理系統、品牌。

看起來，這就像“貼牌”一樣簡單，但事實上，多位業內人士透露，輕資產運營模式，要求品牌方擁有完善的管理模式、供應鏈系統、客戶系統以及行銷系統，只有有能力的長租公寓品牌，才能真正做到所謂“賦能”。

而盈利模式也是顯而易見的，險資、銀行、地方政府、中小業主等是真正的資產長期持有者，這意味著，長租公寓的輕資產時代，運營能力等同於盈利能力。

前述CEO表示：“長租公寓的特性是慢，是長久，那些做互聯網速食化準備、把金融產品掛在嘴邊的企業，該醒醒了。”

4月26日，山東產權交易中心發佈消息，中國重汽集團房地產開發有限公司100%國有產權及50.666億元債權轉讓項目掛牌公告於4月24日期滿。公告期間，有一家意向受讓方到中心辦理了受讓登記，中心擬採取協定轉讓方式組織交易。

有消息人士向澎湃新聞確認，上述的意向受讓方為國內第二大的住宅開發商碧桂園（02007.HK），該項目早在去年年初就進行過談判。

產交所掛牌資訊顯示，此次掛牌起止日期為03月27日至4月24日。早在2019年12月31日，該標的即曾掛牌，並於2020年3月10日截止，交易底價51.49億元，最終無人競價。

轉讓檔顯示，截至2019年4月30日，中國重汽房地產公司營業收入為5.24萬元，利潤總額為-1.77萬元，淨利潤為-8586元，資產總額為97.52萬元，總負債為97.52萬元，所有者權益為89.57億元。

本次掛牌標的底價為48億元，其中標的企業100%產權掛牌價為7766.59萬元，轉讓方享有的對標的企業50.66億元的債權掛牌價為47.22億元。

意向受讓方須承諾，在《產權交易合同》簽訂之日起5個工作日內一次性支付股權價款，首期支付債權價款44.22億元，剩餘3億元債權價款在一年內付清。

之後，轉讓方將對標的企業主要資產，2家全資子公司中國重汽集團濟南建設有限公司和中國重汽集團五指山濼海房地產有限公司進行內部重組、實施剝離。剝離完成後，標的企業已有開發專案10個，未開發存地專案3個。

其中，萊蒙湖項目位於山東省濟南市章丘區聖井鎮工業園區，距離山東財經大學約2公里，於2008年獲取，目前專案處於在售狀態，2019年的開盤價格為8800元/平方米，並且一到三期已交付，四期在建。

翡翠雅郡位於濟南市高新區，於2012年獲取，在售，均價約為11000元/平方米，南區一期、北區一期已交付，其餘在建；長清東辛莊專案位於濟南市長清區，於2011年12月獲取，未開發存地專案，專案規劃為住宅及商業用地，地塊涉及土地漏征約10畝。位於長清區的長清奧特萊斯專案於2011年12月獲取，專案規劃為商業用地，若受讓方無開發意願,由雙方協商通過溝通政府回購等方式處置。位於章丘區章丘鑄鍛中心專案於2017年獲取，專案規劃為住宅用地。

去年拿地減量的碧桂園今年正急需拓展。此前，提出投資“騰籠換鳥”，三線等量級比較低的城市，在滿足貨地比（存貨與待開發土地比值）達到3.5以後，公司對地塊的淨利潤要求由10%的紅線允許放至8%。近日碧桂園又在鼓勵有能力、有利益、有權力的人去縣城拿地。

碧桂園公佈的最新拿地資料顯示，今年首2月碧桂園獲取23宗土地，預計建築面積約為311萬平方米，總代價約83億元，平均地價為人民幣2668元/平方米。

去年同期，碧桂園獲取21宗土地，預計建築面積約為283萬平方米，總代價約80億元，平均地價為2831元/平方米。

今年年報發佈會上，碧桂園常務的副總裁程光煜表示，今年一季度，公司拿地略高於去年同期，目前對今年的投資比較樂觀的，預計拿地金額超過1600億元。

2019年，碧桂園的新獲取的項目較前一年減少約一半。2019年的，碧桂園在國內合計獲取398個專案，土地面積2931.05萬平方米，權益建築面積5271.90萬平方米，權益代價為1606.34億元。

而此前的2018年，碧桂園合計獲取797個項目，占地面積5698.39萬平方米，建築面積8648.08萬平方米，權益代價1905.57億元，平均地價為2203元/平方米。

對比發現，2019年，碧桂園少拿了399個專案，減少土地面積為2767.34萬平方米，對應的規劃建築面積減少3376.18萬平方米，少花了299.23億元。

兩家浙江企業正在加強合作。

一周之內，新湖中寶（600208.SH）成為綠城中國（03900.HK）的第三大股東，且獲得一個董事會席位。

綠城則從前者手中陸續獲取七個項目的股權，合計建築面積323萬平方米，並籌措更多資金償還貸款及用於公司營運。

新湖中寶成綠城第三大股東

4月27日，新湖中寶發佈公告，擬以現金30.685億港元認購綠城中國3.23億股H股股份，將占綠城中國總股份數的12.95%，認購價格為9.50港元/股，較4月24日收盤價7.01港元/股溢價35.52%。

新湖中寶成為綠城中國的第三大股東。截至2019年底，綠城中國的主要股東包括，第一大股東為中交房地產集團有限公司，持股28.78%；第二大股東九龍倉集團有限公司持股24.9%；及創始人宋衛平持有9.98%。

雙方約定，新湖中寶可以向綠城中國提名一名董事候選人。但若未能於5月24日前完成本次交易所需必要批准，本次交易終止。

對於入股，新湖中寶稱，增資入股是基於雙方長期良好合作的共識和基礎，並有意向就未來發展加大合作力度，發揮各自的品牌、土儲、資金等優勢，實現共贏。本次交易有利於雙方發揮各自優勢、強強聯合，有利於公司通過多種方式實現在地產領域的戰略佈局，實現更加穩健高效優質的發展。

4月26日，綠城中國發佈公告，認購事項所得款項總額將為30.7億港元，所得款項淨額擬用於一般企業用途，償還貸款或用作一般營運資金。

綠城中國的董事會認為，引進新湖中寶作為公司的戰略股東，將為加強與新湖中寶集團的戰略交流與合作創造機會。提供了一個很好的機會以籌集更多資金用於集團的業務運營，夯實集團的資本基礎，增強其財務狀況，並擴大公司的股東基礎。

一周之內綠城入股新城中寶七專案

一周之內，綠城中國入股新湖中寶七個專案，合計建築面積為323.41萬平方米。

4月26日，綠城中國發佈公告，以11.5億元的代價收購新湖中寶全資擁有的浙江啟智實業有限公司（以下簡稱“浙江啟智”），其中，股份轉讓代價3.97億元，財務資助為7.53億元。

浙江啟智持有南通啟新和南通啟陽建設開發有限公司（以下簡稱“南通啟陽”）兩個項目公司各50%的股權，交易完成後，綠城中國和新湖中寶各持有項目公司50%的股權。

公告顯示，南通啟新專案是指位於江蘇南通的建設項目，由南通啟新開發，規劃地上總建築面積約為107.83萬平方米。

南通啟陽項目指，位於南通的建設項目，由南通啟陽開發，規劃地上總建築面積為34.70萬平方米。

此外，綠城中國同意收購南通新湖50%股權，應付總額為6.72億元，其中包括股份轉讓代價7154.7萬元及財務資助6億元。

南通新湖指南通新湖置業有限公司，為于中國成立的有限公司，於南通新湖股份轉讓及合作協定日期，由杭州工商信託及新湖地產分別持有40%及60%權益。

南通新湖項目指，位於南通的建設項目，由南通新湖開發，規劃地上總建築面積約為55.51萬平方米。

此前的4月19日，綠城中國宣佈，與新湖中寶訂立股份轉讓及項目合作協定，以22.79億元收購後者位於上海靜安區的青藍國際城及位於遼寧省瀋陽市的仙林金穀等四專案的權益。

綠城中國將以19億元的代價收購上海中瀚置業有限公司（以下簡稱“上海中瀚”）35%股權及相應權利和權益，其中，股權轉讓價款5.17億元，另外的13.82億元為向項目公司提供的貸款，年化利率為10%，該筆財務資助的本金及貸款的支付時間為2024年3月28日前。

上海中瀚的主要資產為位於上海市靜安區，青藍國際城項目的第二期，總建築面積約為18.48萬平方米。青藍國際城項目由兩期組成，第一期已於2017年交付。

交易完成後，綠城中國和新湖中寶各擁有目標公司上海中瀚35%和65%的股權。

同時被收購的還包括浙江啟豐實業有限公司（以下簡稱“浙江啟豐”），浙江啟豐為新湖中寶的全資子公司，綠城中國將以3.79億元的代價收購該公司100%的股份。其中，股份轉讓代價為1.86億元，向項目公司提供的貸款為1.925億元。

浙江啟豐及新湖中寶全資持有的瀋陽新湖共同持有在瀋陽營市運營的三個房地產開發專案，持股比例為35%和65%。

三個項目分別為仙林穀項目，總建築面積約為58.90萬平方米；新湖灣項目，總建築面積約為18.74萬平方米；新湖美麗洲項目，總建築面積約29.25萬平方米。

綠城中國（０３９００）公布斥約１８﹒２３億元（人民幣．下同）向新湖中寶（滬：６００２０８）收購內地江蘇３個房地產項目５０％股權。
該集團指，收購浙江啟智全部股份應付總額為１１﹒５１億元，包括股份轉讓代價約３﹒９８億元及財務資助７﹒５４億元，從而取得合作發展項目公司即南通啟新及南通啟陽５０％股權。該集團又收購南通新湖股份５０％股權應付總額６﹒７２億元，其中包括股份轉讓代價約７１５５萬元及財務資助６億元，從而取得合作發展南通新湖項目。
該集團指，３個項目均位於江蘇南通，南通啟新項目規劃地上總建築面積約１０７﹒８３萬平方米、南通啟陽項目規劃地上總建築面積約３４﹒７萬平方米，而南通新湖項目規劃地上總建築面積約５５﹒５１萬平方米。該集團指，項目距上海僅１小時車程，藉收購有機會進一步多元化在內地的投資物業開發業務，並充分利用對方在江蘇豐富的開發及運營經驗，特別是項目有望成為該集團重點戰略標桿項目之一。

美孚累升3%最多 嘉湖呎價1.1萬返高位

新冠肺炎爆發3個月以來，10大屋苑樓價升多跌少，5個屋苑呎價不跌反升，荔枝角美孚新邨及天水圍嘉湖山莊呎價，分別錄約3%及2%升幅，嘉湖呎價更重返去年3月以來高位，惟黃埔花園呎價回落5%。

中文大學經濟學系副教授、劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為，本港目前約6成業主已供滿樓，持貨能力較強，疫情下未有出現拋售潮，且目前失業主要集中零售、旅遊等，對於主流金融和貿易行業影響較小，樓價跌幅有限；惟當失業率上升超過5%，影響將會擴大，加大樓價下行壓力。

他又指，雖然本地疫情減退，惟經濟狀況短期難改善下，樓價亦未見明顯反彈動力。

由本地首宗新冠肺炎確診至今3個多月，盡管有逾千幢住宅列作疫廈，但對二手樓市影響不如03年沙士。

據本報統計，10大屋苑由今年1月21日錄得首宗本地確診個案後，至本月21日止，當中5個屋苑成交呎價較1月同期上升0.5至2.9%不等，而美孚新邨及嘉湖山莊分別錄得2.9%及1.9%增幅；4個屋苑呎價較1月同期回落，幅度介乎0.5%至5.1%，而黃埔花園及太古城分別錄5.1%及3.1%跌幅。牛頭角淘大花園樓價無升跌。

黃埔花園累跌約5%

嘉湖山莊呎價更為去年3月以來單月新高。屋苑本月首21日約25宗成交，6成為2房單位，造價由476萬至520萬元不等，個別單位呎價高達1.17萬元。而1月同期2房造價介乎450萬至508萬元，2房單位於3個月內造價增長達2%至6%，若以同期均價比較，1月首21日實呎均價約10,700元，累積增長達2%至本月同期約10,908元，其均價更重返去年3月以來高位。

至於跌幅最為顯著的黃埔花園，主要因為於2月初出現因疫情而死亡的個案後，區內短暫出現零睇樓、零成交情況，導致個別看淡後市的業主，減價沽貨。實呎均價由1月約16,882元，至2月跌穿至15,861元近一年低位，但同時亦吸引「執筍盤」買家入市，帶動2、3月交投直逼30宗水平。而本月因大單位成交居多，令呎價又重回1.5萬元低位。

業主仍「有價可傾」

整體樓價不跌反升，究其原因是多番辣招下，投資者幾近絕迹，即使息口低迷，但買家也要通過銀行壓力測試方可上會，為市場營造健康正面的環境；再者未見有放盤業主恐慌性沽貨，買家「執平貨」入市的幻想破滅，只見樓價無持續高企，業主仍有價可傾，疫市也上車。

綠城中國（03900）宣布，向A股上市公司新湖中寶（600208.SH）配售3.23億股，每股作價9.5元，所得款項30.685億元，將用於一般企業用途，作為償還貸款或一般營運資金。

交易每股作價9.5元，較綠城中國上周五收市價7.01元，溢價35.52%。該批股份佔集團擴大後股本的12.95%。根據目前綠城中國的股權結構，中交集團及九倉（00004）於配股完成時將繼續為公司的單一第一大股東和第二大股東，而新湖中寶成為公司第三大股東。

綠城中國董事局認為，引進新湖中寶作戰略股東，將為加強與新湖中寶的戰略交流與合作創造機會，認購事項提供一個很好的機會以籌集更多資金用於集團的業務運營，增強財務實力，並擴大公司股東基礎。

共居空間企業逆市擴充攻大學生

全球大部分國家「閉關自守」避疫， 酒店及賓館業陷入史無前例的「大蕭條」，本港多家主打內地旅客的中小型酒店都先後結業。不過，淡市中也有逆市奇葩，有共居空間營運商以每月23萬元租用原為巴黎酒店的佐敦廟街全幢物業，租金更加未有下調，成為集團自2018年以來在該區的第二個共居空間。

巴黎酒店舊址 原價承租逾3年

據悉，零距有限公司（下稱零距）以每月23萬元租用佐敦廟街129號全幢作共居空間，該物業佔地約1182方呎，樓高18層，物業總面積8966方呎，共提供37間建築面積由80方呎至200方呎的酒店房，平均每間客房月租6216元。

資料顯示，物業於2014年落成，隨即租予A3 HOTEL，高峰期月租曾達50萬元，主攻內地客市場。其後市道下滑，2018年8月轉租予巴黎酒店，月租急跌54%至23萬元，原租期至2023年。

不過，巴黎酒店在2019年初開業僅約一年，今年1月已結業。近月疫情肆虐，零距卻以原價承租上述物業，成為罕見個案。據了解，該共居空間營運商的租期逾3年。

消息透露，零距於同區亦有經營共居空間，2018年5月以每月約30萬元承租西貢街11號至13號一幢唐樓共5層10個住宅單位，然後把每個單位分間為4個建築面積120方呎至150方呎的獨立房間，即共40間房，每個房間設有獨立廁所、浴室及基本家具，其餘空間及洗衣乾衣設備則由住戶共用。

西貢街月收39萬 平均每房9800元

西貢街項目主要目標客群為就讀於香港理工大學及香港公開大學的學生，據知每個單位平均月租約9800元，現時全部租出，每月租金收入共逾39萬元。

共居空間並非以旅客為目標客群，現時商機較酒店大，而且月租收入更高，成為逆市下出手進取的租戶。根據巴黎酒店以往刊登的宣傳廣告顯示，該酒店每晚房租約400元起，長期住宿計劃為每間客房每月8000元起。以此比較，同區共居空間每房每月的租金，較作酒店出租高出22.5%。

上述廟街129號全幢物業由資深投資者「舖王」鄧成波持有，於2016年以1.08億元購入，以此推算，回報約2.6厘。

新冠肺炎疫情爆發後，鄧成波在今年2月亦曾把其大包租的亞皆老街31號全幢，就3樓至25樓共36個住宅單位，以每月50萬元租予共居空間營運商Dash Living集團，租期為4年，平均每房每月租金1.39萬元，反映共居空間需求仍在。

據Dash Living網站顯示，亞皆老街項目共有18個1房單位及18個開放式單位，其中建築面積約225方呎開放式單位，月租1.7萬元起；而建築面積約350方呎的1房單位，月租由2萬元起。

本港新冠肺炎疫情緩和，部分二線屋苑交投隨即追落後。天水圍栢慧豪園及栢慧豪廷（下稱栢慧豪園）本月暫錄14宗成交，為今年最旺，屋苑一個3房單位剛以718萬元易手，較樓上單位短短兩個月賣貴42萬元或6.2%。

本月暫錄14宗成交今年最多

美聯物業首席高級營業經理湯少建稱，繼天水圍嘉湖山莊交投連月回升後，區內栢慧豪園本月以來成交量也增至14宗，超越上月全月的11宗，兼創今年以來最旺。部分單位造價同時被推高，如1座高層H室3房戶，實用面積597方呎，以718萬元易手，呎價12027元，較今年2月23日樓上高一層H室的售價，賣貴42萬元或6.2%。原業主2011年斥315萬元入市，賬面賺403萬元或1.3倍。

紅磡海逸豪園交投亦反彈，本月暫錄13宗買賣，多於上月全月12宗。中原地產分行發言人周德龍謂，該屋苑近期睇樓量回升，因不少用家見疫情受控，擔心業主收窄議價空間，故積極睇樓想盡早趁低吸納。該屋苑昨天錄得一宗3房戶成交，為1座中層B室，實用面積789方呎，代理指原業主因市況不明朗想止賺，本月20日以1500萬元放售，放盤不足一周即獲買家斥1380萬元承接，呎價17490元。原業主1997年斥952.4萬元買入，賬面賺427.6萬元或44.9%。

陳輝虹妻蝕讓何文田山畔

買家入市步伐提速，美林物業高級客戶經理林小燕稱，藍田滙景花園於過去周末連錄2宗即睇即買成交，其中7座低層A室，實用面積537方呎2房單位，叫價820萬元，有買家睇樓後即擲793萬元承接，呎價14767元，對比原業主2014年買入價554萬元，高239萬元或43.1%。

美聯物業助理區域經理方吉和說，東涌藍天海岸2座低層H室，實用面積561方呎2房單位，叫價680萬元，終減至666萬元易主，呎價11872元，樓價為藍天海岸大2房戶逾兩年新低，並較2017年底其樓上高一層H室的售價低14萬元或2.1%。原業主2009年以239萬元買入，賬面賺427萬元或1.8倍。

代理透露，前演藝娛樂公司「金牌大風」香港區行政總裁陳輝虹的妻子黃丹儀持有的紅磡何文田山畔2座低層F室1房戶，實用面積347方呎，剛以726萬元易手，呎價20922元。黃丹儀2015年斥701.4705萬元買入收租，沽貨賬面賺24.5295萬元，但扣除其他使費實蝕約35.34萬元。

發展商推盤減慢，為保持收益，於市場推售非核心物業。新世界 （00017） 暗盤放售觀塘KOHO全幢，屬活化商廈項目，市值約30億元，該集團早前亦放售上環中遠大廈舖位，兩物業市值合共約40億元。

屬活化項目 總樓面16萬呎

市場消息指，新世界暗盤放售觀塘鴻圖道KOHO全幢商廈，物業樓高12層，1至3樓每層面積約2.45萬平方呎，4至12樓每層面積約1.65萬平方呎，大廈總樓面逾16萬平方呎。項目前身為工廈，上手業主為物業進行活化及改裝，外觀上與甲廈無異，質素理想。

據了解，目前大廈出租情況理想，包括去年騰訊 （00700） 首個海外眾創空間進駐KOHO，推動文化創意。

據悉，業主以約30億元於市場放售，按總樓面約16萬平方呎計，呎價約18,750元。翻查資料，該項目原為建大工業大廈，鵬里資產於2013年以約10億元購入並改裝，及後於2014年以16億沽予新世界。

上環中遠大廈4層 叫價9億

疫情下發展商減慢推盤步伐，故同時放售非核心物業，以保持收益。

新世界早前放售上環中遠大廈商舖，涉及物業地下至3樓，合共4層，每層面積由3,590至11,608平方呎不等，合共約27,808平方呎，以及19個車位，叫價約9億元。

其他發展商亦有推售非核心物業，如日前嘉里 （00683） 沽出荃灣國瑞路縉庭山商舖，涉及物業地下及低層地下，面積約1萬平方呎，以約3,600萬元成交，呎價約3,600元，舖位以交吉交易。