5月報稅季，台北市豪宅屋主今年應很有感，因現行豪宅稅制自2018年採緩漲制度，每2年依序由7折遞增，今年因增為8折，因此須多繳數萬元不等，引來中山區豪宅屋主王小姐投訴稅制不公。《蘋果》也以指標豪宅試算稅額，「勤美璞真」頂樓戶繳120萬元最多，周杰倫砸6.6億元買下的「和平大苑」頂樓戶試算約86萬元。

台北市2011年實施豪宅稅，包括總價逾8000萬元，或單價逾百萬元且超過80坪的住宅，並調高持有3房以上的稅率，加上調高的路段率、若為新成屋，房屋稅可能增加10倍，引發外界反彈。
北市府之後調整稅制，2014年7月新建房屋及原豪宅稅適用範圍，調整房屋新標準單價，由於較原有標準單價高1∼3倍，因此採2018年起緩漲制度，每2年依序打7折、8折、9折，至2024年後不打折。
今年因從7折變為8折，不少豪宅屋主被多收數萬元豪宅稅，2010年以8000多萬元買下中山區預售屋的王小姐投訴，房屋稅從去年13萬4221元，漲到今年15萬3487元，需多繳近2萬元、漲幅約15%，但實價資訊該社區總價目前跌近千萬元，質疑房屋稅徵收機制不公。

適用新標單約3萬戶

北市稅捐稽徵處人員表示，王女的房屋雖然房價下跌，但仍符合8000萬元的豪宅標準，以按固定比率120%加價方式(1＋120%)為評定房屋現值，即為一般房屋稅的2.2倍。依統計，今年適用新標單的新成屋與豪宅約3萬戶，平均稅額約9000餘元，其中不到1萬戶遭課豪宅稅。

豪宅稅與一般房屋稅最大不同，在於2001年7月後取得使照的豪宅，均採新標準單價，又依樓層高度、建築構造不同，而有不同標單差別。《蘋果》依稅捐機關網站程式試算北市指標豪宅，以9.25億元成交的「勤美璞真」頂樓戶稅額高達120萬元，以約7.7億元買下的「仁愛帝寶」某戶稅額74萬元、「元利信義聯勤」約70萬元、「文華苑」約60萬元，藝人周杰倫以6.6億元買下的「和平大苑」頂樓戶，試算約86萬元。

買得起房卻繳不起稅

清大科管院榮譽講座教授張金鶚指出，台北市課徵豪宅稅符合量能課稅的公平原則，被課稅的屋主僅佔總體1∼2%，「以他們（社經）能力來看，繳豪宅稅並沒有問題。」如今量化寬鬆政策，房價蠢動中，若無豪宅稅，抑制房價的力道可能更薄弱，且若中央能統一推行豪宅稅，並有相關配套，才更能實施量能課稅的公平正義原則。

而這在房市多頭時期推出的打房措施，也確實壓抑住一波豪宅買氣，屋比房屋總監陳傑鳴表示，過去許多高資產客群愛買豪宅給小孩，近年在「重持有稅」環境下，出現「爸媽買得起，小孩卻繳不起房屋稅」的狀況，豪宅吸引力因此大減，也造成北市新屋豪宅出現滯銷，交易量萎縮明顯。

年初爆發的武漢肺炎使建商緩推案，北台灣今年首季銷售中建案年減4.5%、季減3.5%，終止連2季上揚態勢，北北桃中僅桃園待售案量增，共計392件。專家認為在買氣穩定下，可舒緩市場供給過剩問題，減輕賣壓。

終止連2季上揚

根據《住展》雜誌調查，北台灣今年第1季待售建案，共1465件，較上季減52件、季減幅3.5%；較去年同期減66件，年減幅4.5%。其中台北市210件，季減幅6%，新北市444件，季減幅4%，僅桃園市較上季多2件，共392件。其中桃園市以桃園區73件最多，也是北台灣數量最多的行政區，《住展》雜誌研發長何世昌表示，近幾季包括小檜溪、中路、中正藝文特區仍陸續推案，籌備中的新案也不少，預期今年案量將持續成長。

至於整體待售案數下滑原因，何世昌解釋，是受武漢肺炎疫情影響，建商推案態度保守，讓市場供給過剩的狀況獲得舒緩。不過隨著疫情趨緩，即將到來的520檔期備受矚目，甲山林旗下的愛山林建設將在雙北及高雄推出7自建案，加上代銷新案，總銷量高達650億元。

愛山林推7建案

甲山林總經理張境在觀察，去年中美貿易戰使台商陸續回流並且進場房市，即使今年發生疫情，對房市影響也有限，再者全球都在降息，買家都感受到現在是進場好時機，因此看好後勢發展，決定大力推案。

「北機捷、南嶺東」，北屯機捷特區與南屯嶺東特區，已成為台中首購宅市場的推案大本營！建商尤其看好串聯精科園區、台中工業區、中科等三大園區，擁有10萬就業大軍的南屯嶺東「建功自辦重劃區」，由富宇、豐邑、麗寶等三大建設集團領軍的大面積開發案，總戶數預估超過2,600戶、總銷金額超過230億元。

其中，520檔期正式進場的富宇「世界花園」案，產品規劃24~38坪、2~3房，總戶數近700戶，總銷金額60億元，也是富宇在台中總銷金額最大的單一個案。「世界花園」潛銷期間，由於打出當天下訂就送五樣家電好禮，下訂加簽約，再抽IKEA家具2萬至8萬的提貨券，目前銷售已達三成、破200戶，來自彰化的年輕首購族不少。

此外，豐邑「菁科城」一期產品26~40坪、2~3房，總銷50億元，目前銷售直逼七成，2房已被搶購一空；二期醞釀第二季末進場，總銷約60億元，產品以27~32坪的2房、2＋1房為主力。「菁科城」單是一期與二期加起來，總戶數超過1,100戶，總銷達110億元。

中台灣最大的代銷業者－萬群地產總經理謝坤成表示，台中有廣大腹地，房產、人口密度卻相對不高，因此擁有無限的發展潛力，特別是近年發展迅速的南屯區，由於74號快速道路圍繞，加上年底預計開通捷運綠線，串連高鐵烏日站，未來甚至計劃開通到彰化市區，因此具備一快（74號快速道）、二高（國道一號、國道三號）、三鐵（台鐵、捷運、高鐵）的大南屯（含烏日高鐵特區）地區，已成為台中最重要的門戶。

富宇建設集團執行長張世欣表示，富宇「世界花園」看好台中精科園區，左右串聯中科、台中工業區，形成台中黃金科技長廊，年年創造驚人的年產值，在「股王」大立光以及上銀、友嘉等產業龍頭大廠陸續進駐台中精科園區，造就近10萬的就業人口，讓南屯嶺東特區身價水漲船高，加上現有的嶺東科大、未來的台中科大，雙大學師生租住需求，無論置產自住、投資出租，都是該區域新案熱銷的主因。

豐邑建設總經理邱崇喆表示，台中精密機械園區第三期開發計畫加速進行中，高度發展力道，加上週邊完善的交通軸線，讓貼緊精科園區的「建功自辦重劃區」，成為購屋族的宜居新熱點，「菁科城」二期準備趁熱進場。

工業重鎮桃園自2015年以來，上市櫃公司工業地產的交易件數達86件、金額超過700億元，其中地價相對較低的楊梅更吸引鄰近廠商購地擴廠，共有14件交易、居桃園各區之冠，又以壽險業投資楊梅工業用地占比最高，比例近半。

中美貿易戰及新冠肺炎疫情，使全球經濟成長趨緩，不過製造業轉單效益以及伴隨部分台商採行分散製造及分散市場的政策，成為工業地產續旺的利多。

根據信義全球資產統計，龜山、中壢、觀音、楊梅四區，四年多來工業地產交易金額均突破百億元，又以楊梅交易件數最多，從2018年來交易量開始增加，吸引迅得機械、欣興電子等台商回流投資擴廠。

除了製造業外，壽險業也是投資桃園大宗，包括國泰、南山、全球等近年均積極布局桃園倉儲物流市場，其中，國泰人壽在楊梅工業地產的投資金額達54.5億元，分別在2015年以21.9億元買下上田段、及2019年以32.59億元買下二重溪段土地。

信義全球資產工業地產部主管段禮帆指出，台商返台設廠，帶動整體桃園工業地產快速翻紅，電商崛起，倉儲物流中心具長期穩定租金收入，更吸引壽險業看準物流業需求持續拓點，除了蘆竹、大園區外，楊梅也吸引了國泰人壽投資二筆工業土地，興建倉儲物流中心，建商也看準楊梅工業用地，興建廠辦大樓。

台灣此次防疫表現相當優秀，外商開始重新布局，蘋果近期擴大來台投資，在桃園龍潭園區再蓋新廠，桃園工業地產始終是大型企業角逐之地。

段禮帆表示，楊梅區因地理位置獨特，產業聚落完善，以幼獅工業區來說，工業地每坪18~22萬元，二重溪段與大金山下段每坪13~16萬元，價格較新北及桃園其他區域親民，吸引新竹湖口、科學園區以及桃園工業區相關企業買地擴廠。

實價揭露，新店湯泉社區一間大坪數住宅交易，屋主6,700多萬買進，5,600多萬賣出，6年賠了1,135萬元。觀察湯泉社區近一年實價資料，有13筆有前一手買進價格，其中10筆獲利，三筆賠售，都是大坪數，而且坪數愈大賠愈多。

台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，房市轉為自住市場後，大坪數產品總價高，需求明顯減少，價格明顯滑落。新北市尤其明顯，以新莊副都心、林口為例，大坪數產品單價都回落至三字頭與二字頭，且欲振乏力。

新店湯泉社區位於新店溪園路、環河路，為新店早期開發大型社區，屋齡約16、7年。社區坪數多元，從小套房到百坪豪宅都有。區域近中央路商圈，捷運十四張站、小碧潭站，近年房價上漲不少，均價在每坪46萬元上下。

觀察實價資料，近一年有前一手交易行情的，大多數都獲利出場，獲利金額從數十萬到400萬元。

其中一間位於5樓的16坪小套房五年內轉手三次，最先總價690萬，2017年屋主以750萬轉手賺60萬，去年6月接手屋主再以776萬賣出，再賺26萬元。

但只要坪數稍大，就面臨賠售。其中去年5月一間位於10樓，含車位約65坪的戶別，以2635萬元賣出，賠了95萬元。

去年11月，一戶含車位68坪的3樓戶賣出，入手價2,650萬，賣出價格2,100萬元，賠了550萬元。

最近一戶，今年一月8樓大戶轉手，總面積達138坪，售價5,650萬，相較2014年買進價格6,785萬元，賠了1,135萬元。

陳炳辰表示，近年房市買氣回升，多數地區房價都已回穩，賠售物件大幅減少，不過，大坪數高總價物件，難受剛性買盤青睞，也不吸引高資產族群出手，目前仍經常出現降價賠售情況。

民眾購屋除了考量坪數大小，價格外，交通生活機能也是重點。中信房屋針對生活機能偏好進行調查，結果顯示，最不可或缺的生活機能是便利超商，其次為捷運站，大賣場名列第三。

中信房屋研展室副理張漢超表示，調查結果顯示便利超商已與民眾的日常形成緊密連結，民眾高度依賴。由於超商展店前都會進行商圈調查，一定人潮才會拓點，區域有無超商，數量多寡也可作為商圈成熟程度指標。

中信房屋近日針對生活機能偏好進行調查，由民眾依重要性選出前三名，再以加權方式統計票數。

結果結果，民眾認為便利超商是最重要，且是住家附近必備的生活機能，第二為捷運站，「量販店、大賣場、超市」位居第三名，第四是公車，第五為各級學校。

其他依序為醫療設施、公園綠地，高速公路交流道，餐飲店、百貨購物中心，健身房或運動中心、飲料店等。

張漢超表示，國內四大便利超商目前總店數已逾上萬間，超商多元化的便利服務深受民眾依賴，住家附近缺少便利超商，真的很不便利，從調查來看，甚至會影響到部分購屋民眾購屋意願。

捷運站排名第二不令人意外，對於已有捷運的都會區，現在多數人都是「逐捷捷而居」。

張漢超指出，根據調查，一般民眾願意至捷運站搭車的步行時間在10分鐘以內，換算距離約是500公尺到700公尺，捷運站與住家距離在此範圍內，最受青睞，房價也最具保值。

「量販店、大賣場、超市」近年快速崛起，調查顯示，由於可一站購足，加上相對便宜，現在已是民眾心中重要生活機能。

張漢超表示，相對於嫌惡設施，民眾喜愛的生活機能，可稱友鄰機能。友鄰機能雖是多數人喜愛，但有利往往也有弊。比如住在便利超商樓上，住在捷運高架路線旁，住在大賣場近，都可能比較吵，或有交通堵塞問題，購屋前須多方考量。

環狀線通車，沿線居民有捷運可搭，一般認為應該很高興。一位民眾近日卻上網表示， 「環狀線建好後惡夢開始」，表示現在每天都被捷運車廂通過的聲音吵到睡不著，非常痛苦。詢問房子該賣還是整修？

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，高架捷運噪音問題很普遍，文湖線、淡水線高架段第一排住宅都有同樣問題，環狀線還算比較好，因為多數都有隔音牆，甚至隔音罩整個包起來，但仍難避免有震動低頻聲音。

她表示，不僅高架捷運，高架道路第一排也有同樣問題，而且比捷運還慘，因為捷運晚上會收班，高架道路幾乎全天都有聲音，夜深人靜聲音更大。雖然可以透過氣密窗或隔音建材改善，但感受因人而異，裝修後也不能保證可以完全解決。

環狀線今年一月正式通車，一位住在中和的民眾在Mobile01文表示，住在環狀線高架第一排，原本是滿心期待一出門就有捷運的方便，但現在每天都被捷運車廂通過的聲音吵到睡不著，只能盡量避開捷運營運時間，晚睡早起，非常痛苦。

民眾說，鄰居也受不了這個捷運通過的噪音，花了12萬全部換成YKK的頂級隔音窗，還特地改到書房去睡，但他去鄰居聽聲音雖有減輕還是聽得到，分析起來就是一種低頻，猜想可能是大樓牆面材質無法隔絕這類低頻。

民眾表示，他的房子屋齡已20年，如果全室整修，室內牆面重新施工再包覆一層，設計師估計要花250萬至300萬元，讓他很糾結該整修還是乾脆賣掉？

網友有人建議賣掉，「花了三百萬要是達不到你的要求，你可能會更崩潰」，也有不少人認為應該先試氣密窗、隔音窗，「如果換完還無法接受，對房價本身也是加分」。

徐佳馨則認為，如果民眾打算要賣，不建議砸大錢裝潢，因為未必能帶給房子多少加值。基本上，面高架路第一排有噪音的房子，多會比區域同樣條件的房子便宜一成，裝潢資金拿來當頭期款比較務實。

近年積極轉型當包租公的紡纖廠宜進（1457）今（14）日公告處分位在忠孝東路四段的不動產，予航運商萬海，交易金額5.34億元，宜進可獲得處分利益約2,500萬元，換算可貢獻每股獲利約0.08元。

宜進此次處分位在忠孝東路四段285號14樓等四戶房地及車位，其中土地折合約55.34坪，建物約535.92坪，另外加上3個車位，交易對象為萬海航運。

宜進主管表示，此次處分主要是為了活化資產，希望保留更多現金以因應新冠肺炎對經濟的衝擊。

由於國內紡織業經營困難，宜進去年底就宣布，旗下台南廠的加工絲部門從今年元旦起停產，台南廠相關土地及廠房將出售。另方面宜進則積極獵地、獵房，布局不動產收租，轉型當「包租公」。

宜進今天公布第1季財報，受新冠肺炎疫情影響，宜進今年首季稅後淨損4,351萬元，比起去年同期因為有出售土地的利益挹注大賺2.46億元，「由盈轉虧」，換算每股淨損0.19元，為連續第2季虧損。

愛山林建設表示，今年雖有疫情，房市買氣不減，看好後市，愛山林520檔期將推出380億自建案，270億代銷案，合計650億。

愛山林表示，蘋果百億在台擴廠、挪威央行大買台股市值百億，不只全世界外資看好台灣，自美中貿易戰後，海外資金大量湧入，台商回台部署產業鏈，海外華人置產潮，正奔向台灣。

此外，台灣防疫有成，購屋信心回溫，加上全球資金寬鬆政策與史上最低降息，深具穩健收益且增值潛力的特色型不動產，成為房市寵兒。

愛山林建設指出，自農曆年後，台商積極在台置產，成交量高達以往數倍之多，尤其青睞「世界明珠」防疫科技新豪宅，以及「美麗山林」、「天墅」防疫健康別墅社區，熱銷成績亮眼，叫好叫座。

520房市檔期，愛山林建設並首度以建商之姿，重磅加碼全台核心發展區，自建案推案計畫為：一、圓山劍潭特區(圓山帝寶)；二、江翠新外灘重劃區(帝景系列)；三、淡海國際灣區(海上皇宮)；四、高雄亞洲新灣區(繽海)，共推出七大指標自建案，加上代銷新建案，總推案量高達650億。

根據最新公告實價資料顯示，忠孝東路五段上靠近永春捷運站的2號出口旁，有間公寓一樓的角間店面，近期有新的實價租金行情產生，原本2013年底月租22萬元，2020年3月新的實價租金為25萬元，單坪租金也從8549元調漲至9715元，租金單價創下永春商圈的新高，成為區域內的實價新店王。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，受到整體觀光不振，加上疫情與民眾減少上街等因素衝擊，沿街店面的店家生計收到影響，連帶店面空置率與租金多呈現衰退，包括永春捷運站周邊仍見到有些店面空置待租，不過地點較佳且能夠吸納人潮的金店面，仍見到有調漲租金的個別現象。

此次揭露的實價租金行情，位於捷運永春站2號出口旁的角間店面，原先由連鎖義大利麵業者承租，不過目前該業者已經遷點到鄰近的松德路上，推判遷點後雖然人潮可能不若忠孝東路正捷運站旁熱絡，但店家已經營多年且培養不少的固定客戶群，即使人潮變少但遷點後省下的租金，反而可減輕許多經營壓力。

不過人潮熱絡的店面也不會太沉寂太久，2020年3月該店面就有實價租金月租25萬元，高於2013年底的22萬元，月租金單價從每坪8549元增加到9715元，租金單價行情直逼忠孝市府商圈的沿街店面，以承租原金礦咖啡的韓式烤肉店為例，實價租金約80萬元，單坪租金約8456元。

　　因籌劃發行股份購買控股股東泰禾投資集團有限公司（“泰禾投資”）持有的永興達企業（香港）有限公司100%股權，進而獲得泰禾人壽相關資産，千億“閩係”房企泰禾集團從4月28日停牌至今，已有9個交易日。

　　不過，與泰禾集團5月8日宣稱“與相關各方正在積極推進本次交易的各項工作”形成鮮明反差的是，重組標的泰禾人壽卻于5月1日在官網發布聲明稱，“已向母公司作出查詢，母公司已停止研究是次資産重組的可行性，並決定中止重組所涉及的收購方案”。

　　兩者説法打架背後，5月12日晚間，泰禾集團引來深交所關注函。

　　而在5月13日深夜，泰禾集團回復問詢函稱，“因本次交易尚需經香港保險業監管局、澳門金融管理局等有關部門審批通過，以及公司董事會、股東大會審議批準後方可繼續推進。鑒于目前公司被法院列為被執行人、存在債務逾期事項，以及香港地區目前的經濟局勢等相關原因，相關部門事前審批環節存在重大不確定性。公司與泰禾投資經審慎研究相關事項，認為雙方無法在短時間內就目前該交易受到的影響形成明確可行的解決方案，決定終止本次重組事項”。

　　此外，4月底剛與西藏信托和解，刪除失信被執行人信息的泰禾集團，因子公司未履行一筆13億元的還款義務，再次成為被執行人。

　　流動性承壓之下，泰禾集團對外釋放消息：正在洽談引入戰略投資者。

　　到了5月13日深夜，泰禾集團另一則公告進一步披露了引入戰投的細節，“控股股東泰禾投資正在籌劃公司引入戰略投資者事宜，相關交易可能涉及公司控制權的變更。本次擬引入的戰略投資者的主要經營業務中包含房地産業務，本次籌劃的交易涉及有權部門的事前審批。”

　　21世紀經濟報道記者亦從泰禾方面獲悉，“戰投方可能是央企或國企”。此外，不排除黃其森（泰禾集團實控人）讓出大股東的位置。

　　深夜宣布終止重組

　　4月28日，泰禾集團一紙公告申請停牌，宣布擬籌劃發行股份購買控股股東泰禾投資集團持有的永興達100%股權，永興達旗下擁有泰禾人壽保險有限公司（香港）100%股權和泰禾人壽保險（澳門）有限公司99.85%股權（統稱“泰禾人壽”）。

　　如果收購完成，泰禾集團將在地産業務之外，獲得一塊保險資産。

　　5月8日，泰禾集團進一步披露，公司與相關各方正積極推進本次交易：包括開展中介機構的選聘以及組織開展盡職調查、審計、評估等工作；研究並溝通必要的事前審批工作；與泰禾投資及各相關方在已簽署的框架協議基礎上，溝通研究重組事項的具體方案，並根據各項規則要求編制交易預案及相關文件。

　　但蹊蹺的是，在此之前的5月1日，泰禾人壽官網卻發布了這樣一則聲明：“有關泰禾人壽的母公司泰禾投資集團，與泰禾集團早前簽署《收購框架協議書》中的擬收購方案……泰禾人壽已向母公司作出查詢，母公司已停止研究是次資産重組的可行性，並決定中止重組所涉及的收購方案。”

　　對此，深交所于5月12日晚間火速下發關注函，要求泰禾集團説明泰禾人壽關于重組事項中止的聲明與其5月8日披露的重組事項進展是否相互矛盾及具體原因，詳細説明停牌至今推進本次重組的具體工作及進展。

　　5月13日，21世紀經濟報道記者撥通泰禾人壽公開電話，對方稱“不清楚情況，只提供保單咨詢業務”。而泰禾集團相關人士則回復稱，“以上市公司後續回復監管問詢的公告為準。”

　　對此，知名地産分析師嚴躍進向21世紀經濟報道記者分析指出，“泰禾集團有意培育旗下保險業務，不過從雙方矛盾的説法可以看到，泰禾集團大股東旗下資産的控股權、經營權模糊不清，能否納入上市公司，存在一些不確定性”。

　　但到了5月13日深夜，泰禾集團突然宣布終止上述重組事項。

　　797億元對外擔保

　　除了重組進程戛然而止之外，泰禾集團的資金狀況也是市場關注焦點。

　　在4月中旬成為被執行人的危機消除不久，5月12日泰禾集團因子公司未履行還款義務，再次被列為被執行人。

　　最近的一次被執行情況是，泰禾集團于5月6日被北京市第二中院列為被執行人，執行標的13.44億元，源于全資子公司北京泰禾嘉信房地産開發有限公司（“北京泰禾嘉信”）未及時償還13億元借款。

　　2018年3月，北京泰禾嘉信與華能信托簽訂合同，華能信托以收益權轉讓及回購的方式向北京泰禾嘉信發放項目收益權轉讓價款13億元，期限為2018年3月至2020年3月。泰禾集團控股子公司北京僑禧投資有限公司（“北京僑禧”）對合同項下的項目收益權回購及回購價款支付義務承擔連帶責任，泰禾集團為前述義務提供了連帶責任擔保，上市公司實控人黃其森亦提供了連帶責任擔保。

　　由于2020年一季度，項目公司北京泰禾嘉信銷售及回款受到嚴重影響，未能按時支付回購價款，華能信托遂于2020年5月6日申請執行，項目公司、項目公司的連帶回購義務人北京僑禧、北京泰禾錦輝置業有限公司以及為該項回購義務提供擔保的泰禾集團及黃其森承擔連帶責任而被法院列為被執行人。

　　而在此前的4月20日，由于全資子公司北京泰禾嘉盈房地産開發有限公司（“北京泰禾嘉盈”）的5億元借款逾期事項，泰禾集團已被北京市第一中院列為被執行人，執行標的4.92億元。

　　記者梳理發現，截至5月12日公告，泰禾集團共有14條被執行人信息，涉及北京市第二中院、北京市第一中院、杭州市上城區法院、上海市寶山區法院、重慶市渝北區法院等，涉及執行標的累計金額18.97億元。

　　對此，泰禾集團回復深交所問詢函稱，“經初步核查，公司目前已出現實質性逾期的債務超過目前已披露的被擔保人債務逾期事項的18.36億元，公司預計于5月15日前完成核查，並詳細完整回復該問題。”

　　公告透露的另一個關鍵細節是，截至5月12日，泰禾集團實際對外擔保余額797.29億元，佔公司最近一期經審計歸屬于母公司所有者權益的431.93%，其中的96.44%，即768.9億元是對全資、控股子公司的擔保以及全資、控股子公司之間的相互擔保；剩余的3.56%，即28.4億元是對參股公司的擔保。

　　而截至2019年三季度末，泰禾集團負債合計1942.4億元，其中流動負債合計1194.7億元，賬面上貨幣資金為147.3億元。

　　目前，泰禾集團的年報仍然“難産”，不過，其業績預告顯示，預計2019年實現營收237.48億元，同比下降23.36%，凈利潤8.27億元，同比下降67.62%（未經審計）。

　　近期，房企整體融資成本下降明顯。龍頭房企融資利率普遍較低，萬科A(25.490, -0.44, -1.70%)等房企融資利率降至2%左右。天風證券(6.000, 0.03, 0.50%)資料顯示，4月房企信用債加權平均融資成本為3.87%，創歷史新低。

　　融資成本降低

　　5月13日晚萬科A發佈公告，公司經中國證監會核准向合格投資者公開發行面值總額不超過90億元的公司債券。本期債券為本次債券的第二期發行，發行規模不超過25億元（含25億元）。本期債券品種一票面利率詢價區間為2.2%-3.2%，品種二票面利率詢價區間為2.7%-3.7%。本期債券最終票面利率將根據網下詢價簿記結果，由發行人與簿記管理人按照有關規定在利率詢價區間內以簿記建檔方式確定。

　　從融資規模看，大型公司近期發行公司債券規模普遍較大。5月12日晚，中國中鐵(5.580, -0.10, -1.76%)發佈公告稱，向專業投資者公開發行公司債券註冊獲中國證監會批復，發行總額不超過200億元。本次公司債券採用分期發行方式，首期發行自同意註冊之日起12個月內完成；其餘各期債券發行，自同意註冊之日起24個月內完成。

　　中國證券報記者梳理發現，今年以來房企融資成本普遍降低，但分化明顯，民營中小型、高杠杆房企等融資成本降低有限。融資成本在5%左右及以內的房地產企業，多數是頭部房企。

　　業內人士指出，融資成本一定程度反映了房企的綜合實力，融資成本差異對房企競爭力也會帶來重要影響。2019年房企融資監管趨嚴，強者恆強的“馬太效應”愈演愈烈。

　　海通證券(12.540, -0.17, -1.34%)指出，近期房企通過境內債融大量融資。受疫情衝擊，今年一季度地產銷售額大幅減少，房企資金鏈壓力凸顯，融資需求旺盛。同時，貨幣政策寬鬆，債券市場資金充裕，從而形成供需兩旺的狀態。2月底以來，境外發債難度明顯增大。其中，4月份無一隻境外地產債發行。這種情況2017年以來第一次出現。

　　償還前期負債

　　中國證券報記者梳理發現，用於償還即將回售或到期的公司債券，是房企融資的主要原因。特別是百億級別的融資，基本上都是“借新還舊”。

　　5月14日遠洋控股集團（中國）有限公司2020年公開發行公司債券（面向專業投資者）獲上交所受理。本次公司債券擬發行金額為107億元，採取分期發行，首期發行規模擬不超過16億元，期限不超過10年，可以為單一品種或數個不同的品種。本次債券所募資金用於償還公司債券。

　　發行住房租賃專項公司債券的上市房企不在少數。5月13日，首創集團發佈公告稱，擬公開發行住房租賃專項公司債券，發行金額不超過人民幣10億元，期限為3年。據募集說明書顯示，本期債券受託管理人為海通證券，主承銷商為首創證券、海通證券，債券將申請在上交所上市交易，募集的資金在扣除發行費用後擬用於集租房專案的開發建設運營。

　　此外，在房企募集資金的用途中，補充流動資金占比較大。業內人士指出，在房企銷售受疫情影響較大的背景下，為了緩解現金流可能出現的困境，通過發行公司債券等方式募集資金補充現金流。

　　創新融資管道

　　銀行貸款、信託、信用債是房企的重要融資來源。對多數房企而言，銀行貸款占比最大。海通證券選取42家典型房企進行的債務融資結構掃描顯示，9家房企銀行貸款占總融資比例超過60%，10家房企的銀行貸款占總融資的比例低於40%。銀行貸款依然是房企融資主要管道。

　　從房企實際融資情況看，2020年初至今的融資環境難言寬鬆。克爾瑞研究中心資料顯示，4月份95家典型房企的融資總額為1104.39億元，同比下降16.2%。

　　儘管銀行開發貸實現開門紅，信用債發行量較高，但以信託融資為代表的傳統房企融資規模出現較大收縮。機構資料顯示，截至4月30日，4月房地產類信託募集資金482.72億元，較上月下滑9.52%。

　　業內人士指出，目前“房住不炒”“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”仍是政策總基調，後續很難看到房地產政策的大幅度放鬆。對於房地產信託，隨著房地產“前端融資”業務收緊，未來房地產信託業務規模將下降，但正常規範的專案融資不會受到影響。總體來看，信託公司在房地產行業仍有市場機會，但傳統抵押貸款這種房地產信託業務會走向萎縮。

　　相比之下，創新型融資管道成為不少房企的共識。據瞭解，4月以來，境內的股權融資、永續債、資產證券化發行環比上漲幅度較大。特別是資產證券化產品，由於公司債、中期票據等發行門檻相對較高，且額度有限，資產證券化產品成為不少公司補充資金的重要來源。

　　5月14日消息，今年2月1日起，南京多部門聯合下發的《關於進一步加強商業辦公類建設項目全過程管理的實施意見》（以下簡稱《實施意見》）正式實施，明確重點監管商辦類項目拆改銷售等違規行為，加強對這類建設項目的全過程管理。5月14日，南京市規劃和自然資源局、南京市住房保障和房產局聯合下發關於執行《實施意見》有關問題的通知，對實施意見中的相關條款進行了明確和解釋。

　　現代快報記者看到，在南京兩部門5月14日下發的關於執行《實施意見》有關問題的通知中，主要提到了6條有關條款的執行問題。《實施意見》第六條中提到，商辦專案可分割銷售部分，可分割銷售的最小單元建築面積不得小於300平方米；配建酒店式公寓可分割銷售的最小單元建築面積不得小於45平方米。到底這個面積怎麼算？最新通知中進行了解釋，“不得小於300平方米”“不得小於45平方米”均指建築面積，包含套內建築面積和公攤建築面積。

　　《實施意見》中提到，地下空間（停車位除外）不得分割銷售。為此，通知中解釋，作為住宅配建設施的地下儲藏室 （ 間 ） ，應在規劃核准圖中予以標注，不屬於商辦性質，可不執行《實施意見》有關地下空間不得分割銷售的規定。

　　在規劃設計方案單體平面圖上，應明確劃分最小登記單元，並標注其相應的建築面積 （ 含套內建築面積和公攤建築面積 ） 。規劃資源部門在方案審查及規劃許可時應審查其是否符合《實施意見》的要求。

　　為便於規劃方案審查、房產測繪，確保專案建成後符合最小面積規定，房地產開發建設單位應在申請規劃許可前完成房產預測繪工作，以免造成不必要的反復。

　　房產部門在辦理房產預測繪成果備案時，對於不滿足《實施意見》中有關最小面積要求的，予以退回，並告知申請單位到規劃資源部門進行調整。

　　通知中指出，凡2020年2月1日前，已取得規劃設計方案審定意見的建設專案，屬已批項目，按原規定執行。

　　北京市住建委等7部門（14日）發佈《2020年老舊社區綜合整治工作方案》，明確北京今年要實現80個老舊社區綜合整治專案開工，固定資產投資超過12.8億元。

　　綜合整治主要解決老舊社區節能抗震不達標、管線老化、物業管理不到位等問題。基礎設施類的改造以政府投入為主，加裝電梯、建設停車設施等自選類專案採用居民付費、社會投資的方式實施。

　　方案明確，對存在安全隱患的以非成套公有住房為主的簡易住宅樓，以及經鑒定沒有加固價值的危舊樓房，將出臺拆除重建試點工作指導意見，進一步明確規劃條件、個人和政府出資原則、以及增加面積和套數的處理方式等。

　　方案要求，北京各區要進一步梳理轄區內2000年之前建成的老舊社區現狀，初步建立老舊社區綜合治理資料庫。

　　北京市住建委表示，2017至2019年，北京已累計確認243個老舊社區綜合整治專案，涉及295個老舊社區。截至今年4月底，已完成44個專案，涉及住宅樓395棟，建築面積293萬平方米，居民3.8萬戶。

新秀麗（０１９１０）公布，截至３月３１日第一季度虧損約７﹒８７億（美元．下同），去年同期溢利約２２８０萬元，每股虧損０﹒５５元。

該集團指，首季銷售淨額按年跌２７﹒７％，至６﹒０１億元，因受２０１９冠狀病毒疫症不利影響所致，經營虧損８﹒４２億元，而虧損涉８﹒１９億元減值費用，包括商譽及商名無形資產減值７﹒３２億元及若干零售點租賃使用權資產與物業、廠房及設備減值８７７０萬元，並且重組費用錄６７０萬元。撇除非現金減值費用及重組費用，該集團首季虧損４０６０萬元，是由於銷售淨額減少所致。

＊３地廠房仍未恢復營運＊

該集團指，由於２０１９冠狀病毒疫症於第一季度後期在全球蔓延，儘管大中華區情況改善，在該市場業務仍未完全復甦，於比利時、匈牙利和印度的自有及營運廠房自３月起關閉，目前仍未恢復營運，已實施多項節流措施包括裁員、減薪和放無薪假、關閉門店、取消非必要開支及大幅削減資本開支及營銷開支。

該集團預期疫症影響將於第二季度及甚至可能於今年餘下期間的業績充分反映，故預期第一
季度業績對全年業績不具代表性。
　
＊有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

　　香港最值錢的地段羅素街（Russell Street）的租金正下跌至12年來的最低點。根據戴德梁行（Cushman & Wakefield）資料，這個位於香港銅鑼灣的著名時尚奢侈品名店街2020年第一季度租金較上年同期下跌27%。

　　羅素街在過去十幾年曾經是全球最昂貴的街區之一。羅素街處在香港核心商業區銅鑼灣，此處還有著名的香港時代廣場，在該街區，時尚和高端奢侈品牌紮堆。羅素街也因此成為香港客流量最大，零售額高昂的購物街之一 。根據戴德梁行的資料，羅素街曾在2009年、2012年、2013年和2018年四次問鼎全球最昂貴商鋪。

香港時代廣場。圖片來源：IC photo香港時代廣場。圖片來源：IC photo
　　不過，由於新冠肺炎疫情的香港零售業的巨大打擊，羅素街的價值也正在遭受挑戰。羅素街今年第一季度的平均租金下跌至每平方英尺2000美元，較2013年峰值下跌三分之一。

　　自今年新冠肺炎疫情爆發以來，雖然香港政府並未要求零售商關店歇業，但許多零售品牌和商戶仍然調整了香港門店的營業市場，或者索性關閉了部分店鋪。與此同時，中國內地居民居家隔離而減少了出境旅遊，也使得香港零售業在第一季度的零售銷售額大幅度下滑。

　　根據香港特區政府統計處資料，香港零售業2020年第一季度零售銷售額同比下跌35%，是有記錄以來最大的單季跌幅。

　　仲量聯行大中華研究部主管黃志輝對介面時尚表示，去年初至今年5月，中美貿易摩擦和香港本土社會事件已經造成香港零售市場更趨疲軟，零售商開設新店的願望下降。而隨著新冠疫情的爆發，“導致部分品牌收縮業務，商鋪租金也隨之下降。”

　　今年2月，義大利奢侈品牌Prada關閉了位於羅素街Plaza 2000的最大店鋪。Prada於去年9月宣佈將在7年租約約滿之後關閉這間門店，關店時間原定於2020年6月。但受到新冠疫情的影響，Prada將關店時間提前了整整四個月。

Prada在香港舉辦活動。圖片來源：IC photoPrada在香港舉辦活動。圖片來源：IC photo
　　而法國奢侈品牌Louis Vuitton也計畫在今年晚些時間關閉位於時代廣場的旗艦店，原因是其64.51萬美元的月租金實在過於高昂。

　　“去年底羅素街有一個商鋪空置，今年第一季度則有兩個商鋪空置，但據我們瞭解，空置了的鋪位都是在疫情爆發前已決定不續租的商鋪。”黃志輝對介面時尚介紹道，“暫時未見倒閉和撤離潮。”

　　仲量聯行認為羅素街與同區其他主要購物街道相比，空置情況不算最嚴重。而租金下跌的不止羅素街一處。

香港時代廣場外。圖片來源：IC photo香港時代廣場外。圖片來源：IC photo
　　根據第一太平大衛斯資料，香港第一季度的主要購物街和購物中心的租金都出現不同程度的巨大跌幅，較上年同比跌幅在31%至44%的區間。在這些地段，零售商鋪業主表現得更加有彈性些，在第一季度提供了同比14%的跌幅。

　　不過，即便如此，零售品牌仍感受到巨大的租金承壓。La Perla、Tiffany & Co．、Chloe等奢侈品牌都正在縮小在香港的店鋪規模。

　　義大利奢侈品牌Valentino在4月關閉了香港海港城的雙層旗艦店。儘管海港城從2月開始已主動為商戶降租50%來應對疫情，但Valentino還是以三年租約到期為由關閉了該店。

　　介面時尚此前報導，香港零售管理協會（Hong Kong Retail Management Association，以下簡稱HKRMA）4月16日發佈調查報告稱，受到新冠疫情的影響，香港零售業在今年2月至5月將累計有至少5200家店鋪關門，累計有10400人失業。HKRMA向香港商鋪業主呼籲，跟隨香港特區政府的減租幅度，至少寬減75%租金，並至少維持6個月，或只按營業額抽成，並至少維持6個月。


　　香港零售業業績的持續衰退，以及香港核心購物街區租金的下滑似乎在預示著香港正在遠離“購物天堂”的頭銜。在2003年的非典過後，受到政策利好的影響，中國內地居民赴港自由行的開放，香港曾經迎來了零售業的黃金十年。

　　根據第一太平大衛斯的資料，香港零售業總額在2002年至2018年期間漲幅超過174%，數字翻了不止兩倍。與此同時，香港零售業對中國內地旅客的依賴程度與日俱增。中國內地旅客的零售消費在香港零售業銷售總額中占比翻了三倍；中國內地旅客2019年在港消費占香港零售銷售總額的29%，而概述就在2002年僅為10%。

　　但自去年以來，香港持續數月的社會事件和2020年初新冠疫情爆發造成的旅遊限制，都對香港零售業造成了巨大的衝擊。LVMH集團曾在2019年第三季度的財報會議上，集團首席財務官Jean-Jacques Guiony曾表示，“我們認為未來幾年香港將不再是強大的商業中心。”

　　香港零售業在2020年何時能夠迎來反彈？第一太平大衛斯在一份市場分析報告中表示，零售消費的需求，即中國內地消費者何時能夠回流現在都是未知數。

　　不過，香港的零售業者是時候重新調整他們的商業策略了。仲量聯行香港商鋪部主管唐偉樂對介面時尚記者表示：“疫情令網上購物在香港大行其道，所以零售商不能再只著重產品銷售，應該把實體店與網上銷售平臺好好結合，以滿足消費者在任何時間及地點、以任何方式購物的需求，並提供類似實體店購物體驗。開發商旗下商場也應該加強網上購物所不能提供的消費體驗以吸引人流。此外，零售商應該利用網上平臺的大資料調整產品及商鋪網點佈局，在位於不同地點的商店推出更適合當地消費者的產品。零售商可多考慮在鄰近住宅區的社區商場擴張業務，因為這類商場的人流有保證，消費者的消費能力也較高。”

　　“以往香港核心購物地段以高檔品牌最活躍，之後隨著消費模式改變，轉為以快閃時裝及運動品牌最活躍，預計未來電信科技行業和生活方式類商戶的擴張步伐最積極。”

匯賢產業信託（87001）表示，新冠肺炎疫情將對中國經濟有重大影響，該公司的核心業務為物業租賃及酒店經營，預期疫情對尤其是上半年的營運表現造成不利影響。由於疫情發展難以預測，現階段無法量化影響程度。

匯賢指出，旅遊限制已對其物業組合中的酒店業務及入住率造成負面影響，管理人定期與酒店營運者商討短期及中期策略，以減輕疫情所帶來的負面影響。於封鎖期間，其零售業務受到嚴重打擊，大部分零售商的業務均下跌，令收租及續租存在風險，管理層定期與有需要的租戶保持對話，因應租戶情況制定解決方案，以減輕憂慮。

康怡激增4.3倍 黃埔花園呎價飆一成

疫情稍為緩和，購買力即蜂擁而出，刺激十大屋苑本月首兩周的交投直逼200宗，創至少兩年同期新高。鰂魚涌康怡花園更罕見約半個月錄得逾20宗成交旺勢，較上月同期激增逾4倍，並大幅超越上月全月宗數，擺脫長逾一年來半月成交僅單位數的頹勢。紅磡黃埔花園樓價則搶閘跑出，屋苑本月約半個月平均呎價按月急升9.8%，高見16792元，創屋苑今年以來同期新高。

綜合市場消息，十大屋苑5月首14天錄得182宗成交，較上月同期89宗增93宗或1倍，近半個月交投已近乎追貼今年2月低谷、全月195宗的宗數。

康怡兩房戶搶手 業主零議價

期內9個屋苑交投量按月上揚，分別增加介乎66.7%至4.3倍；其中4個屋苑成交量更以倍數飆升，彈幅最大為康怡花園，約半個月有21宗，較上月同期的4宗急彈4.3倍，為去年3月首半個月錄得12宗後逾一年來同期成交重上雙位數；而該屋苑上月全月只錄得14宗買賣，即最新半個月成交已較其多7宗或50%。

屋苑交投暢旺，亦刺激呎價連環突破今年高位。中原地產首席分區經理楊文傑表示，康怡花園R座高層10室，實用面積466方呎2房戶，剛以930萬元售出，呎價19957元，把樓下同面積2房單位日前錄得的今年呎價高位19914元推高0.2%。原業主2007年斥295萬元買入，賬面賺635萬元或2.2倍。

利嘉閣地產分行經理陳家豪直言，康怡花園5月首兩周交投，為近5年來同期最旺，「睇到2015年10月都冇今次咁多（成交）」，主要是疫情受控，上車客「湧晒出來」搶攻2房單位。長城物業區域董事蔡詠霜分析，近期康怡花園買家搶購能做八成按揭的單位，「之前跌市同區太古城都有呢類貨揀，但而家已經絕跡，所以有批客就回流去康怡花園」，變相刺激該屋苑交投大增。她說，康怡花園業主逐漸企硬，本月至今已有逾10個業主「由原本俾議價變到講明一毫不減」。

其他交投量按月倍升的屋苑，包括太古城、觀塘麗港城及荔枝角美孚新邨，增幅由1.3倍至2.3倍。

除了成交量，十大屋苑本月樓價表現同樣突出，有7個屋苑平均呎價按月錄得升幅，介乎1.3%至9.8%。該7個屋苑平均呎價同時創出自身屋苑今年同期新高，其中3個按月升幅更達5%以上，以紅磡黃埔花園飆近一成最誇張。中原地產分行發言人周德龍稱，該屋苑本月約半個月有14宗買賣，平均呎價16792元，較上月同期的15287元單月勁升9.8%，創屋苑今年以來同期最大漲幅。

太古城每呎均價重上2萬

周德龍認為，由於黃埔花園近月大量筍盤已被消化，隨着疫情好轉，「普遍客人都估業主會收窄議價空間」，趁着屋苑樓價相對過往高位仍有折讓，加快積極洽購，「有啲（客）出價明顯已經勇咗」，以換樓客尤其明顯，反映在該屋苑3房戶已佔半月整體成交57.1%（8宗），樓價相對上月同類單位平均升幅則達5%。最新一宗成交為9期5座中層D室，實用面積718方呎，叫價1380萬元，剛以1250萬元沽出，呎價17409元。原業主1997年斥640萬元買入，賬面賺610萬元或95.3%。

太古城樓價也勇往直前，撇除成交價有待證實的春櫻閣頂層複式戶，屋苑本月平均呎價已重上2萬元大關，高見20448元，屬去年12月錄得20533元後新高，較上月同期18694元，急彈9.4%，當中有13宗成交（佔68.4%）的呎價企於2萬元以上。

事實上，太古城平均呎價歷史高位於去年5月所創，曾見22500元，隨着該屋苑本月樓價勁升，目前與高位的差距已收窄至9.1%。

新冠肺炎疫情緩和，二手樓市持續升溫，多區均現搶盤個案。大埔中心河景兩房單位，獲5組客爭搶，最終反價28萬沽出。

市場消息透露，大埔中心20座中層H室，實用面積325平方呎，屬於兩房間隔，可望林村河景，屬於優質單位。業主1星期前連租約放盤叫價500萬，當時有租客居住準買家未能入屋參觀，上周末租客提早遷出，即時吸引逾5組買家參觀，並有多名買家出價洽購，業主即時反價至538萬，最終議價後以528萬易手，比銀行估價486萬貴42萬元。

資料顯示，大埔中心20座H室近期沽出兩個單位，15樓H室今年2月成交價500萬，是次交易單位樓層稍低數層，但造價則高約6%。

牽晴間放盤4小時 零議價售

其次，利嘉閣地產高級經理羅富欽透露，粉嶺牽晴間本月暫錄12宗二手成交，其中2座中層H室，實用面積約393平方呎，為兩房戶間隔，單位放盤僅4個小時，已吸引5組客人爭相睇樓，最終零議價下以560萬元易手，屬於市價成交呎價14,249元。

事實上，藍籌屋苑造價攀升，購買力流入相對低水公屋市場，帶動公屋單位樓價上升。代理透露，太平邨C座高層1室，實用面積496平方呎，可作3房間隔，業主原本叫價550萬放盤，議價後以510萬元（已補地價）易手，呎價10,282元，兩者均創屋苑歷史新高。

中原地產高級區域營業董事藍浩然表示，單位原業主於2016年於自由市場以350萬元購入，持貨不足4年帳面獲利160萬元離場，期內升值46%。

其次，粉嶺華明邨信明樓低層16室，實用面積246平方呎，可作1房間隔，剛於自由市場以293萬元（已補地價）易手，呎價11,911元。原業主於2017年以245萬元購入，持貨剛滿3年即沽貨，帳面獲利48萬元離場。

豪宅成交氣氛暢旺，大潭紅山半島新近再錄得一宗成交，一個分層單位剛減價150萬以4,050萬元沽出，值得一提的是，歌手容祖兒及蔡卓妍，都持有同座單位。

據市場消息指，紅山半島7座中層A室，業主開價4,200萬元，新近減價至4,050萬元沽出，實用面積1,567平方呎，呎價25,846元，今次交易並以公司股份轉讓形式進行，新買家能節省3成辣招稅。原業主於2012年以3,620.3萬元購入單位，持貨8年，帳面賺430萬元。

紅山半島為區內的知名豪宅屋苑，值得一提的是，同座都有不少明星業主，數年前樂壇天后容祖兒便透過其母親名義，以3,557萬元買入了7座高層單位；另外蔡卓妍亦以3,372.2萬元購入一個同座中層戶。

禮頓山高層減價480萬

另外，大潭陽明山莊3座低層25室，實用面積1,001平方呎，由叫價2,900萬，減價至2,800萬元沽出，實用呎價27,972元。

跑馬地禮頓山繼日前傳出大額成交後，隨即刺激屋苑交投，據悉，另一個高層戶剛減價約480萬元沽出。市場消息指，禮頓山9座高層B室，開價4,980萬元，新近減價以4,500萬元連車位售出，單位實用面積1,127平方呎，呎價39,929元。原業主於2007年以1,800萬元購入單位，持貨13年，帳面賺2,700萬元，賺幅約1.5倍。