最新實價登錄揭露，台北市大直水岸豪宅「西華富邦」再出現大咖買方，今年3月四樓戶以總價2億元成交，買方為法人偉儀藝術公司，經查應為台積電創辦人張忠謀家族買進，原本就持有一戶的張忠謀家族，目前累計握有二戶。

實價登錄資料顯示，今年3月「西華富邦」四樓戶以總價2億元、拆算每坪單價約137.01萬元成交。根據謄本資料顯示，買家為偉儀藝術公司，代表人是張忠謀夫人張淑芬，但此消息尚未獲證實。

大家房屋企研室主任郎美囡分析，該戶交易尚屬「西華富邦」低樓層行情，但顯示出今年雖然受到新冠肺炎疫情衝擊，房市交易仍穩定去化，有剛性或置產配置需求的高資產族，只要價格買賣雙方認同，仍能在疫情期間成交。
郎美囡分析，「西華富邦」最高單價出現在2015年，每坪約290萬元。

郎美囡表示，根據實價揭露的資料，該社區平均交易價格每坪約186萬元，高樓層有水岸景觀，近年高樓層交易單價維持每坪200萬元，堪稱大直的指標性豪宅。

「西華富邦」吸引不少名人入住，除張忠謀外，還有全球最大金屬水龍頭供應商、路達集團董事長吳材攀家族，印尼紡織大王宋良浩的孫子宋大江等，富邦集團蔡家、建商萬豪酒店劉家也握有多戶。

張忠謀鍾情大直豪宅聚落，此次購置第二戶「西華富邦」，過去曾傳出的豪宅還有大直重劃區「帝景水花園」等。

台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，大直水岸豪宅系列與信義計畫區、大安森林公園區塊齊名為北市三大豪宅聚落，近期後兩者都有超豪宅落成的話題性，但近年大直有穩定去化量與價格抗跌性的話題。


蘋果日報
張忠謀夫人 再入手西華富邦 4樓戶總價2億元 3月成交

台北市大直地區指標豪宅「西華富邦」又見大咖買方！最新實價揭露今年3月，4樓戶以2億元成交，買方為偉儀藝術公司，負責人為台積電創辦人張忠謀夫人張淑芬，讓原本已持有1戶的張忠謀家族，再入手第2戶。統計該豪宅目前共揭露131戶，累計成交金額逾300億元，成近年北市最熱賣豪宅。

最新實價揭露，「西華富邦」在今年2月與3月各成交1戶分別為22樓、4樓的2億元豪宅，成交單價分別為174.5萬元與137.01萬元，信義房屋根據台北市地政雲百大社區統計，2015年以來該社區共揭露131戶，高達337億元，成為近年最賣座的北市豪宅。

揭露131戶北市最賣

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，近年有許多新的地標豪宅陸續完工，吸引高資產族群換屋，即使當前受疫情與股災影響，部分豪宅仍維持偶有佳作的穩定銷售狀況。

其中的4樓戶，總坪數165.4坪，根據地籍資料顯示，買方為法人偉儀藝術公司，經查負責人為張忠謀的夫人張淑芬，若加上之前買入的20樓戶，目前張忠謀家族累計持有2戶「西華富邦」。

台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，有錢人鍾情特定社區，讓體質健全的高價社區「只怕不夠賣，不怕賣不掉。」最知名的當屬台北市松山區「文華苑」，吸引精英前董座蔣東濬、國巨董座陳泰銘搶買，兩人目前各持有8戶；另創見集團束崇萬家族也買進6戶信義區「昇陽國寶」、郭台銘家族持有5戶「信義富邦」、頂新集團擁14戶大安區「帝寶」、長榮航空前董事長張國煒的3戶「敦南樞苑」，及揚生實業董事長許光揚的3戶松山區「琢賦」等。

文華苑最吸富人搶買

宅的富豪不在少數，台灣第一代豪宅「一品華廈」、「帝寶」等不乏有人持多戶，由於老豪宅位置佳、使用面積大、價格更便宜，且高資產族可就近與家人互相照應，都是富豪集中置產的原因。

觀察此次「西華富邦」的成交單價，郎美囡分析，最高單價出現在2015年每坪約290萬元，目前平均交易價格每坪約186萬元，高樓層因有水岸景觀，近年交易單價維持在每坪200萬元大關。陳炳辰指出，該社區近年高樓層身價落在單坪190~200萬元，低樓層則落至140~150萬元，此次名人交易戶再創新低，原因是低樓層、且是4樓的因素。

陳炳辰認為，「西華富邦」先前揭露的頂樓戶單價為264萬元，近期揭露的實價與過去輝煌紀錄相比較為「落漆」，甚至比許多低樓層價格還低，原因應是戶數多，且有無景觀、高低樓層都有價差，導致行情不一，且因為近年信義計劃區、大安森林公園超豪宅興起，大直水岸豪宅話題相對較弱，使買方不願高價購置，有行無市成為很大的關鍵。

台北市政府地政局發布2019年第4季房市指標溫度計。住宅市場供給面維持偏冷黃藍燈，構面分數微升；需求面維持穩定綠燈，構面分數微升；交易價格面維持過熱紅燈，構面分數持平；交易量能面維持穩定綠燈，構面分數下降；負擔面維持偏熱黃紅燈，構面分數持平。整體而言，2019年Q4台北房市處於「供給偏冷、需求穩定、價格仍高、量能持穩」。

供給面第4季維持偏冷黃藍燈。受到住宅建築貸款餘額及住宅建築貸款核准金額指標上升影響，構面分數由3.50分微升至4.00分，高於2018年同期(黃藍燈2.75分)及前5年均值(3.21分)，雖連7季黃藍燈顯示供給偏向保守，但略有升溫。觀察前5年均線雖走升、惟前10年分數均線略降，顯示中長期供給趨勢仍未脫保守格局。

需求面第4季維持穩定綠燈。受到每季新增家戶數指標上升影響，構面分數由4.33分微升至4.67分，低於2018年同期(黃紅燈7.00分)及前10年均值(4.82分)，但與前5年均值相同，顯示近期市場需求穩定。觀察前5年及前10年分數均線略升，中長期需求趨勢仍相對穩定。

交易價格面第4季維持過熱紅燈。構面分數維持在8.40分，與2018年同期相同、高於前5年均值(8.30分)及前10年均值(7.44分)。觀察前5年分數均線持平、前10年分數均線續升，中長期市場價格走勢仍高。

交易量能面第4季維持穩定綠燈。本季受買賣移轉棟數及建物買賣周轉率走低影響，構面分數由5.00分下降至4.33分，低於2018年同期(綠燈4.67分)及前5年均值(4.35分)、高於前10年均值(4.18分)，近期住宅市場交易量能表現尚屬平穩。觀察前5年分數均線續升、前10年分數均線略升，中長期市場量能趨勢仍稱穩定。

負擔面2019年第4季維持偏熱黃紅燈。構面分數維持在7.00分，與2018年同期相同、低於前5年均值(8.00分)及前10年均值(7.78分)。觀察前5年分數均線續降，但前10年分數均線續升，中長期住宅負擔仍偏高。

興富發建設（2542）集團總裁鄭欽天昨（27）日宣布集團多元化發展全速啟動，繼住宅、商辦、商場事業後，飯店事業成為營運重心之一，首度插旗新北市金山與凱悅酒店集團攜手合作，打造五星級度假溫泉旅館「金山凱悅酒店」，預計2022年底開幕營運，目標年營收達8億元。

鄭欽天表示，選擇金山打造五星級飯店，主因與宜蘭礁溪相比，金山土地最便宜，第二是金山飯店房價跟礁溪地區相同，第三是當地觀光資源豐富，從萬里到金山擁有最棒的步道，還有國際大型自行車競技、國際路跑活動，加上天然溫泉、海岸風光、300年老街、朱銘美術館等，就是缺少一家五星級飯店，如果未來能擴大整合北海岸觀光資源，以主題式的深度旅遊吸引觀光客，金山觀光旅館市場值得期待。

鄭欽天指出，「金山凱悅酒店」5月正式動土，預計2022年底開幕營運，將為地方新增500個就業機會，初估營運後目標年營收8億元，集團初估平日每晚房價5,000元以上、假日可望達萬元以上的實力。興富發昨天股價收44.45元、上漲0.2元。

鄭欽天分析，房市目前看起來不錯，基本需求都在，下半年市場應該會不錯，加上目前看來新冠肺炎疫情再過幾個月就會緩和下來，因此興富發按照原定步伐，每年推案四、五千戶左右。

至於飯店市場部分，國內95%旅館都是台灣人在經營，加上金山凱悅酒店現在才動工、2022年才營運，剛好是疫情期間，所以不擔心未來飯店營運表現。

興富發建設集團目前旗下有三家飯店正在進行，其中台南Aloft雅樂軒飯店規劃115間房，預計2021年底試營運，是集團首家投入營運的旅館。其次是金山凱悅酒店，預計2022年底營運。接下來是高雄飯店，目前執照變更中，有173間房；至於鄭欽天個人投資的台中日本大倉久和飯店，規劃250間房，預計2023年完成。

大隱開發以波浪型線條在紅樹林打造的當代建築聚落，多次獲得國際建築權威媒體報導。其中，大隱開發與知名建築師李天鐸首度攜手的豪宅作品「海納川」，更被列為世界先進設計地標建築，在台灣豪宅圈掀起一波風潮，更因此吸引不少豪宅圈企業主成為大隱的品牌鐵粉，期待大隱再次進軍北市推案。

今年520檔，大隱開發真的進軍台北市，一出手就直取最核心的信義區松山新站前423坪土地，再度與李天鐸攜手推出「信松廣場」。

大隱開發團隊此次挾品牌、地段、案量優勢在台北最核心的信義區推出總銷70億的指標大案「信松廣場」，規劃樓高88米、三面臨路的廣場建築，前方視野無遮擋，地標性特別強，包括近幾年積極轉型電商的五分鋪實力盤商，和信義計劃區A辦內上班跨國企業高階管理層買主，都是首波訂購的客群，就是看上個案具地標性且門牌能見度高的優勢。

同時，著眼於新興都會客群家戶人口數降低、購屋偏愛交通與國際商貿機能匯聚熱點的趨勢，全案規劃20?58坪。

「廣場建築見證城市歷史文化與商貿發展的進程，必然偉大。」大隱開發董座張裕能表示，大隱不會讓松山新站廣場旁這塊基地平庸，將結合松山車站環境與文化脈絡，把「信松廣場」打造成媲美紐約時代廣場、巴黎里昂車站廣場、大阪道頓崛廣場和東京JR三手線澀谷站廣場的全台首座廣場建築。

「信松廣場」周邊擁有200年歷史、台北信仰中心的松山慈祐宮，聞名國際的饒河街夜市，對街就是潤泰新打造的松山新站，導入CITY LINK商城與日本蔦屋書店，氣氛宛如東京JR山手線在澀谷站廣場，在川流不息的人流中感受到商業活動蓬勃發展的氣息。

在地段上，它比鄰信義微風和24小時營業的信義誠品書店，是北市少見新舊融合、同時又擁有文化歷史底蘊、建築全新風貌的區域。據了解，自520案前、籌備的接待中心搭建階段，就有許多粉絲衝著大隱品牌前來詢問。

高雄市「蓮潭湖畔地上權開發案」27日第五度公告招商，地上權存續期間70年，地租年息率3％，權利金底價26億6,260萬元，將於今年9月23日開標，這是高雄市政府繼成功完成水京棧H2O國際酒店、舊龍華國小商業區、以及漢神百貨對面商業區等土地設定地上權招商後，最受外界矚目的大型商業地上權招商開發案。

「蓮潭湖畔地上權開發案」原由高雄觀光局負責招標，曾經流標四次，原以設定地上權方式辦理，權利金底價23.69億元，前三次招標分別是2015年9月、12月及2016年5月公告，最後一次是2018年10月24日第四次公告招標，並改為BOT，開發權利金1.5億元、營運權利金累進最高4.5％，不過因都只限制興建觀光旅館的商業設施，全數流標。

高雄財政局表示，根據都市計畫，該基地為「觀光發展特定專用區」，容許使用項目比照最具彈性的商業區，可做為最多元的商業、休閒、娛樂使用，得標廠商得依都市計畫使用項目，可以自由發揮，不另設限，但不能興建住宅。

財政局說，雖然此次地上權底價從以前流標的23.69億元，提高到26.62億元，但營運期間也從50年拉長到70年，反而更有利開發商的財務效益。

該案基地坐落高雄市左營區蓮池潭南岸，坐擁環潭第一排景觀，三面臨路，東臨50公尺翠華路、南臨即將拓寬為24公尺勝利路，基地方整，形狀略呈梯形，面積為46,613平方公尺（約14,100坪），建蔽率50％，容積率300％。

財政局說，該基地屬高鐵左營站周邊北高雄都會發展核心地區，經華夏路串聯高鐵左營站、新光三越商圈，經新莊一路連結高雄捷運紅線凹子底站、漢神巨蛋商圈，均為人口、商業活動快速成長與密集地區。

該局表示，基地鄰人文、歷史、宗教、文化薈萃的蓮池潭風景區、左營舊城區與眷村文化區，吸引國、內外大量遊客造訪，除台鐵左營站正位於開發基地旁，直接提供與捷運、高鐵的快速軌道運輸連結外，翠華路直接連通國道10號，連結國道1號與3號，更提供了快速便利公路運輸服務的優勢。

雖然今年第一季新冠肺炎病毒擴散，不過國內豪宅交易市況不停歇，依實價揭露資料顯示，「西華富邦」分別在今年 2 月與 3 月各成交一戶 2 億元豪宅，分別為 4 樓與 22 樓，成交單價分別為 137 萬元與 174.5 萬元，統計 2015 年以來該社區實價揭露共 131 戶，累計成交金額超過 300 億元，成近年大直地區熱銷的地標豪宅。
信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，許多新的地標豪宅這幾年陸續完工，吸引一些高資產族群換屋，包括「西華富邦」、「華固天鑄」、「和平大苑」、「琢白」等，即使當前受到疫情與股災影響，但部分豪宅仍維持穩定銷售狀況。
「西華富邦」今年第一季仍有個案成交，包括 4 樓與 22 樓都成交 2 億元，累計社區從 2015 年以來已經有 131 筆實價紀錄，根據台北市地政雲百大社區統計，「西華富邦」平均交易總價為 2.57 億元，累計實價揭露金額高達 337 億元，成為近年最賣座的北市豪宅。
地標豪宅即使在疫情當前的狀況下，仍是維持成交紀錄表現，不過觀察今年以來的疫情也對豪宅市場產生影響，有些企業主可能受疫情影響，需要資金調度因而出售閒置資產，但也有等了許久的買盤，看到合適且價格也合理的物件，選擇在當下這時機點購屋，因此近期反而北市的豪宅成交速度加快。

2017 年 5 月上路的「危老重建」政策，拉起串聯效應，不只是一棟一棟的老宅開始轉生翻新，逐漸改變了許多街頭巷尾的模樣，全台各地的營造業、房仲業、銀行業，乃至於不少人的職場生涯，也都跟著這班列車有了全新的生命力。
根據《今周刊》報導，新北市城鄉發展局都更處主祕李擇仁表示，這套政策克服了一般民眾對都更的二大根本痛點：遙遙無期、整合困難。最經典案例當屬 2017 年 11 月 28 日獲得核定的危老案—板橋「欣璞綻」。
這個危老重建案預計在 2023 年完工、改建為地上 25 層電梯大樓，從送出重建計畫書到核定，包含例假日在內，總共只花了 12 天，也成為全國首宗核定的危老重建案。事實上，欣璞綻在超高速通關前，有著地主等待重建 20 年的心路歷程。
地主之一的莊惠莉坦言，因基地緊鄰捷運新埔站，交通便利，所以長年以來上門探詢整合都更的建商不知凡幾，但結果都一樣，毫無下文。2015 年，輪到唐璽建設來敲門，董事長董景翔評估，若要整合完該基地 2500 坪範圍的難度很高，因此一開始他打算走「簡易都更」，先申請同意戶比率較高的 941 坪基地。

六福客棧將在今年5月底熄燈，這間走過近五十年的飯店，未來將在原地重建A級商辦大樓，內部將規劃成酒店式商辦，預計明年第1季開始動工，將成為松江南京商圈亮眼的新地標，能為商圈注入更多活水。

實價揭露，北市南港區豪宅「華固天匯」13樓戶轉手，屋主先前以6,700萬元取得，今年2月以7,545萬出售，獲利845萬元。觀察華固天匯實價資料，截至目前共有18戶轉手，屋主轉售全部獲利，最多賺1,900餘萬元。


大家房屋企研室主任郎美囡表示，南港先前房價重跌，許多豪宅慘賠出場，華固天匯轉手全數獲利，主要是屋主多在2012年以前取得，當時南港房價尚未到最高點，入手價格在每坪65萬至75萬元間，目前市場成交均價達80萬元，因此多有獲利空間。

華固天匯位於南港經貿園區經貿路二段，2012年完工，目前屋齡8年，樓高23層。社區全石材打造，擁有大中庭，近捷運南港軟體園區站、環東大道、為南港知名豪宅社區。

根據實價資料，華固天匯在2015年開始有住戶轉手，首筆為19樓戶，屋主6,970萬元買進，8,900萬元賣掉，獲利1,930萬元。

2016年房市深陷谷底時，華固天匯也有6戶轉手，6戶全數獲利，其中有兩戶獲利金額在千萬以上。

2018年華固天匯再出現一波轉手交易熱，共有6戶出售，又有兩戶獲利千萬以上，其中6樓戶以6,900萬轉手，獲利達1,617萬元。

近一年華固天匯交易轉淡，僅三筆轉手，三戶都賺，15樓戶賺1,032萬，16樓戶賺179萬元，最新一筆13樓戶，獲利845萬元。

郎美囡表示，南港在2011年以後，房價快速飆升，2014年房市反轉前達到最高點，這段時間南港推出不少豪宅，當時買進的，若在這一兩年轉賣，多以賠售出場，賠售金額多達上百萬，甚至上千萬元，最慘的高達3,700萬元。

國內防疫有成，房市剛性需求也逐漸出籠，瞄準這波商機，建商全力衝刺520檔期，北台灣推案量高達2400億元，其中新北市更衝破千億元，且近期新北產業園區議題、宏匯廣場7月開幕等議題，也讓新莊副都心、頭前重劃區站穩4字頭平均房價，新建案則衝上5字頭。

科達機構董事長賴建程表示，國內疫情趨緩，自5月開始，全台整體看屋人潮相較前兩個月大增2~3成，不僅今年北台灣又以新莊區1~4月建物買賣移轉量累計1869棟最多，成為新北市交易量冠軍，而繼329檔期後，建商全力衝刺520檔期，新北市衝破千億元案量，包括板橋江翠北側、新店央北、三重仁義與二重疏洪道、新莊副都心皆是主力戰場。

賴建程指出，新莊區除了副都心新案輩出，像是上新莊市區於第2季進場的預售案「富都新庄」每坪開價52萬元，另外由海悅國際、科達機構合資的「海研建築」推出首案「新莊海悅花園」也在5月23日正式公開，可售戶100戶，標榜飛簷豪宅、國際精工建材移植上新莊，每坪開價39.9萬元，來人預約突破500組，目前更已熱銷達5成的亮眼成績。

新莊區近年仍是新北市交易亮點，地產業者分析，新莊因交通機能發達，享桃園機捷、環狀線與新蘆線3條捷運優勢，共有8個捷運站，包括「桃園機捷」A3新北產業園區站、A4副都心站、A5泰山站，「環狀線」新北產業園區站、幸福站、頭前庄站，以及捷運「新蘆線」頭前庄站、新莊站、輔大站，其中新北產業園區站、頭前庄站更是雙捷運交匯點，吸引不少剛性買盤、換屋族購屋。

此外，據科達機構統計，排除副都心、頭前重劃區之外，上新莊單價每坪38~50萬元指標社區共達31個，其中每坪38~40萬元有8社區，集中歐洲村重劃區，房價每坪40~50萬元有19個社區，重劃區周邊則以「家家富富」、「璽園」、「鳳凰花園」、「永鼎國璽」每坪成交45~47萬元最高，至於每坪達50萬元以上則有4個指標社區。

但若要上新莊5年內新成屋、在售新案房價每坪41~56萬元，統計資料指出，今年預售新案有「富都新庄」每坪開價52萬元，「新泰陽」開價45萬元，唯獨「新莊海悅花園」開價僅落在3字頭，因此該案開賣2天已售5成，預料將掀起一股搶購潮，有機會挑戰3~4個月內完銷。

繼4月3日，富力遭穆迪下調評級之後不到兩個月，穆迪第二次下調其評級。5月25日，穆迪將富力地產股份有限公司的企業家族評級由“Ba3”降至“B1”，富力地產（香港）有限公司的評級由“B1”降至“B2”。並且二者展望都從觀察名單變為“負面”。

　　這與融資寬鬆期富力地產未明顯改善的融資成本傳遞了同樣的信號——“擔憂”。

　　2020年3月初，富力地產間接全資附屬公司怡略公司發行4億美元成本為8.625%的優先票據，票據發行所得款項淨額用於再融資將於一年內到期的中長期債項。

　　在今年以來的幾個月中，房企海外發行美元債的平均成本在6%左右，在境內發行債券的平均成本在3%左右，中海、世茂等新發行的債券融資利率均不到4%，境內融資利率較去年發生明顯回落。

　　富力地產8.625%的利率在上半年發債的房企中成本偏高，這將進一步拖累公司的業績，影響其綜合實力進而再作用於其融資能力，這就像一個惡性循環。被資金成本拖累的過程中，與其他公司的整體差距也將越拉越大。

　　淨負債率近200% 經營現金流8年淨流出

　　穆迪表示，負面展望反映了穆迪對其高債務杠杆率和流動性風險的擔憂。富力地產債務杠杆率（按收入/調整後債務衡量）較高，2019年為45%。並且預計未來12-18個月，這一比例將在50%-55%之間。高債務杠杆率降低了其舉債能力，進而制約了業務增長。

　　杠杆和現金水準是市場對富力地產擔憂情緒的主要來源。

　　富力地產在廣州以舊改起步，靠著杠杆的瘋狂累加跨進了千億門檻。資料顯示，自2007年以來，公司的淨負債率一直維持在100%之上。近些年在行業整體開始降速，一眾房企紛紛主動控制杠杆水準背景之下，公司的淨負債率依然沒有止步，2019年進一步增長至198.9%，達到接近200%的水準。

　　而富力地產銷售規模雖超千億，權益比例高達90%以上，但公司的現金回款卻不能跟上節奏。2019年公司的合同負債同比下降1%至388.99億元，合同負債/權益銷售比例由2018年的29.98%下降到28.15%。同時近兩年公司的應收賬款及票據持續增長，Wind資料顯示，2019年由上一年度的106.09億元進一步增長至127.71億元，應收賬款周轉率卻由8.30次下降至7.77次，回款水準進一步發生下滑。

　　回款直接影響公司的經營現金流水平。2012年以來，公司的經營活動現金流持續8年淨流出，合計淨流出801.34億元。除此之外，公司近幾年還大手筆佈局酒店業務，沉澱了大量資金，使得現金鏈更加緊繃。


　　均價下滑致毛利率下降 巨額利息進一步拖累盈利水準

　　Wind資料顯示，截至2019年末，富力地產的總負債達到3475.27億元，高於與公司同規模的陽光城(6.680, 0.02, 0.30%)和金地集團(12.700, 0.01, 0.08%)，後兩者總負債分別為2566.53億元和2524.47億元。當期富力地產的有息負債達到1971.41億元，其中一年到期的達到622.71億元，兩年到期的也高達576.07億元，1-2年到期有息債務占比有息債務高達60.81%。而截至2019年末，公司的現金為384.4億元，一兩年內面臨較大的債務再融資需求。


　　由高額負債所產生的巨額利息支出令公司的經營效率大打折扣。2019年，富力地產的利息總額由上一年度的94.5億元增長至137.31億元，約占當期歸母淨利潤的141.97%。而在減去資本化利息及抵消提前贖回票據溢價等影響外，最終的利息支出為56億元，同比增長7%。

　　2017年-2019年，公司的淨利率分別為35.98%、11.3%和11.07%。除了財務費用的拖累之外，公司的毛利率下滑也是盈利水準大幅下滑的重要原因。

　　Wind資料顯示，2010年以來，公司的毛利率水準最高曾達到41.71%，之後卻經歷了連續5年下滑，2016年跌至28.26%。近兩年有所回升，但2019年同比再度下滑了約4 個百分點至32.78%，公司表示，由於促銷及產品組合變動降低了物業開發的平均售價，進而影響了公司的毛利率水準。


　　資料顯示，富力地產的銷售均價已經連續多年發生下滑，2019年由上一年度的12878.07元/平方米進一步下滑到11014.06元/平方米，下滑幅度擴大到14.47%。而2019年銷售均價大幅下滑的背後是多個溢價率較高城市銷售額的下滑。

　　一線城市銷售額大幅下滑 三四線土儲較多

　　2019年，富力地產的權益銷售額為1382億元，增速由2018年的60.07%大幅放緩至5.42%，雖然2019年房地產行業整體放緩，但公司不到10%的增速水準在頭部房企中還是表現較差。

　　2019年富力地產的銷售額中，除華北、華東和西北地方外，其餘華南、西南、中南和海南地區銷售額均呈下滑。從城市佈局來看，一線城市銷售占比較小，主要為二三四線城市在貢獻銷售。北京、上海、廣東等專案溢價較高的地區2019年銷售額均呈下滑。

　　從土儲來看，富力地產前期的佈局主要集中在一二線城市，但從2010年開始，公司的投資重心明顯向三四線傾斜，期間公司的拿地投資隨著政策和市場“抑揚頓挫”。但幾年下來，公司還是積攢了大量的三四線土儲，一線佈局略顯不足。可隨著棚改貨幣化的退潮，三四線土地不確定性較高，或給公司的去化帶來一定的壓力。銷售均價的下滑或也能反映出一些問題。

　　截至2019年末，富力地產共有發展物業合計6808.9萬平方米權益建築面積，5554.7萬平方米權益可售建築面積。其中，華北和西北地方土儲較多，兩區可售面積合計占比45.47%。而在華北和西北兩區中，除了北京、天津之外，其餘地區城市都不算核心。

　　近日，瑞信發佈報告指出， 富力今年超額完成銷售目標的空間有限，按此前管理層指引今年的合同銷售按年增長10%至1520億元人民幣，即去化率為56%，較2018年及2019年的52%及54%表現稍高而已。

　　Wind資料顯示，2019年，富力地產的存貨由上一年度的1931.4億元上升至2236.82億元，同比增長15.81%，增速要比銷售額增速高出10個百分點。而近兩年，富力地產的拿地實際上是顯著放緩的，2017年-2019年為584億元、371億元和244億元，2019年的拿地金額僅占銷售額的18%。

　　暫緩拿地、積極消化存量土地是富力地產近兩年的主旋律，可不算優質的土儲結構也令公司面臨著一定的銷售壓力。自身造血能力持續不佳之下，借款需求自然水漲船高。可值得一提的是，信用債的發行用途非常受限，無論是境內公司債還是境外債，大多都只能用於借新還舊，償還到期債務，並不能用於補充營運資金、項目投資等。因此加快周轉、提高銷售回款才是解決流動性問題、保證現金流安全的根本。

5月27日，中國社會科學院財經戰略研究院發佈2020年04月緯房綜合指數，資料顯示今年4月全國核心城市（主要為一二線城市）二手房成交量與價格快速回升，租金較快下降。三四線城市房價總體下跌。

中國社科院財經戰略研究院住房大資料項目目組組長鄒琳華認為，按一般的分析邏輯，租金下跌房價上漲，表明房地產泡沫風險在增加。但市場風險是否可控，還要看2020年下半年的房價和租金走勢。

全國核心城市房價上升，租金速降

資料顯示，全國核心城市房價出現較快回升，並創出一年來的新高。反映全國24個核心城市房價總體變化的緯房核心指數顯示，2020年4月，核心城市綜合房價已經高於2019年全年最高房價，但是仍要低於2018年中的房價水準。2020年4月，緯房核心指數為107.01點（以2018年1月核心城市綜合房價為100），比2020年3月106.43點上漲0.54%，比2019年4月105.26點上漲1.11%。

雖然房價上漲迅速但核心城市住房租金較快下降。

反映全國22個核心城市住房租金總體變化的緯房租金核心指數顯示，核心城市近2個月住房租金出現較快下降，與房價走勢形成背離。2020年4月，緯房租金核心指數為102.6點（以2018年1月核心城市綜合租金為100），比2020年3月103.19點下降0.57%，比2019年4月104.12點下降1.46%。

從全國10大重點城市的資料看，二手房成交量也迅速增長。10大重點城市二手住房成交量指數為222.93，比2020年3月的158.37上升40.8%,已經超過了2017年調控前的成交量水準。

鄒琳華及緯房指數研究小組認為，核心城市二手房成交量的迅速反彈，和1-2月受疫情影響市場停擺恢復後形成的“剛性需求累積效應”有關。預計下半年二手房成交量將回落。

一線城市房價較快上漲，三四線城市房價微跌

分城市等級來看，各城市房價分化明顯，一線城市房價較快上漲，但三四線城市房價微跌。

反映各等級城市綜合房價的緯房城市分級指數顯示，與2020年3月相比，2020年4月緯房一線城市指數上漲1.5%，漲速相對較快。

具體而言，與3月相比，2020年4月北上廣深四個一線城市房價均出現上漲。其中深圳（2.36%）、上海（1.68%）、北京（1.29%）的環比漲幅均在1%以上，漲速相對較快。廣州環比上漲0.17%，市場相對平穩。北京房價沉寂3年以來，首度出現較快上漲。

同比來看，2020年4月深圳、上海房價均高於一年前的水準，北京、廣州房價仍低於一年前的水準。其中深圳同比上漲14%、北京同比下跌4.03%，廣州同比下跌4.74%。

另外，二線城市指數上漲0.3%，市場較為平穩。三四線城市微跌，其中三線城市指數下跌0.1%，四線城市房價下跌0.18%。

具體來看，二線城市中，成都房價環比上漲1.17%，寧波環比上漲1.06%，南京環比上漲1.03%，近一個月漲速相對較快。三線城市中，呼和浩特環比上漲1.9%，銀川環比上漲1.62%，蕪湖環比上漲1.5%，近一個月漲速相對較快。與此同時，三線城市中海口房價環比下降3.1%，宜昌環比下降1.39%，貴陽環比下降1.05%，近一個月市場較為疲軟。四線城市中市場較為疲軟的是鄂州，其房價環比下降3.41%，秦皇島環比下降1.75%，北海環比下降1.48%。

緯房指數研究小組認為，一線城市房價上漲相對較快，與經濟下滑背景下，市場避險意識增加有一定關聯。三四線城市房價總體下跌也是如此。預計該分化態勢將會延續到2020年下半年。

此外，經歷了2017年來房價持續低迷後，近期京津冀核心指數反彈相對較快。與2020年3月相比，2020年4月緯房長三角核心指數上漲0.78%，京津冀核心指數上漲0.67%，粵港澳大灣區指數上漲0.55%，東北核心指數上漲0.03%。

緯房指數研究小組認為，相對長三角等其它同等級城市群帶，京津冀房價沉寂時間較長，這屬於正常的市場“填穀”效應。

5月25日，易居房地產研究院發佈的《中國百城庫存報告》顯示，截至4月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為47604萬平方米，環比增長2%，同比增長5.3%，百城庫存保持連續17個月同比小幅增長。

《報告》稱，4月份，受監測的100個城市新建商品住宅供應量為5133萬平方米，而成交量為4206萬平方米。

截至4月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2929萬平方米、24276萬平方米和20399萬平方米，環比增速分別為3.4%、2.1%和1.6%，同比增速分別為1.8%、9.6%和1.1%。對比去年同期水準，三類城市庫存均有上升，其中二線城市庫存上升力度最強，這和此類城市新盤供應力度加大等有關。

在100個城市中，有54個城市庫存出現了同比正增長的現象。部分二線城市庫存上升比較明顯，包括杭州、南寧、青島和成都等城市，說明地方政府放寬了預售管控，也說明此類城市房源相對充足。同時，有46個城市的庫存出現了同比下降態勢，其中珠海、中山等城市的同比下降最為明顯，這和粵港澳大灣區建設下購房需求積極釋放等有關。

綜合今年的市場行情來看，在前三個月中百城樓市均呈現了“供小於求”的態勢，但到了4月份首次出現“供大於求”現象。

從去化情況來看，4月份100個城市新建商品住宅庫存去化週期為13.1個月。觀察歷史資料，2016年第四季度到2019年年底，百城庫存去化週期總體上位於10個月左右的水準。但今年第一季度銷售行情很不好，去化壓力驟然增大。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，4月份新房預售證管控明顯放鬆，各地新增供應規模明顯放量。相對於月度住宅成交規模，新增供應規模明顯要大，進而使得庫存資料反彈。但嚴躍進同時提到，雖然住宅交易市場逐漸復蘇，但力度欠缺，所以去庫存的壓力依然是比較大的。

正商實業（００１８５）公布，以代價約１﹒２４億元人民幣投得河南省地皮。
該集團指，於登封市自然資源及規劃局提呈公開拍賣會中投得一幅河南省登封市土地，位於該市潁河路以南、南環二路以北，總佔地面積約３﹒０７萬平方米，許可容積率介乎於１和２﹒５之間。該地皮指定為住宅及商業包括零售、批發、餐飲及旅館用途。
該集團指，收購符合擴大於河南省及其他一、二線城市發展策略，將續尋更多有潛力商機，快速提升專案數量、資產規模和品牌形象。

高山企業（００６１６）公布，截至３月３１日止年度虧損約２﹒０６億元，去年則錄盈利約５０５１萬元，每股虧損７０﹒６８仙，不派末期股息。
該集團指，虧損主因投資物業公平值變動虧損約６６６２萬元、持作出售發展物業減值約１﹒３４億元及修改已發行可換股票據條款造成淨虧損約３７５２萬元所引致。此等虧損部分由新購置物業的租金收入增加４３％，至６１１４萬元，以及於年內出售附屬公司收益所抵銷，而毛利率約９４﹒８％，反升０﹒１個百分點，而營業額增長約２９﹒７％，至約８０６８萬元。
該集團指，已收購永昌工業大廈全部業權，計劃重建為一幢設有現代化設備及設施的工業大廈，並盡用允許樓面面積設貨物起卸區或非起卸區。

仲量聯行昨日發表的《住宅銷售報告》顯示，今年首季本港中小型住宅樓價按年僅跌3%，相比起甲級寫字樓同期挫14%，以及核心區街舖急瀉35%，該行指出，住宅樓價降幅較溫和，反映抗跌力較非住宅物業強，預計發展商將加快推盤步伐，惟受整體投資市場氣氛影響，料買家態度審慎，樓價或會回軟。

中小型單位首季按年僅挫3%

前述報告亦指出，在限聚令實施下，一手新盤成交依然暢旺，顯示市場累積一定購買力；加上今年以招標形式售出的住宅地皮，入標反應比商業地皮好，相信發展商對住宅後市看法較正面。該行香港資本市場部資深董事莫凱傑預計，發展商會趁近期市場氣氛好轉，短期內加快推盤步伐，為求減少存貨，新盤定價將較合理。

不過，仲量聯行大中華研究部主管黃志輝表示，由於現時本港失業率處於近10年高峰，潛在買家和業主的經濟條件將會無可避免地受到影響，樓市下行風險增加，因此對於住宅市場抱審慎態度，預計整體經濟及投資市場轉趨疲弱，未來住宅樓價或會回軟。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，綜合土地註冊處資料，今年4月全港2504宗已知上手購入價的二手私人住宅買賣登記中，共有2438宗賬面獲利，比例為97.4%，較3月的97.7%回落0.3個百分點；每宗登記的平均賺幅，由3月的72.5%急降4.1個百分點，至68.4%，創2016年8月錄得63.4%以來的44個月（逾3年半）低位。

雖然住宅樓市呈回穩迹象，政府亦逐步放寬社區限制措施及重新開放旅遊業，但中國擬在香港實施「港版國安法」，市場對社會擾亂加劇的憂慮再次出現，加上國際評估香港局勢的不確定亦增加，整體香港樓價料從2019年中的高位回落10%至30%。

港地產股估值低 買貨首選長實

高盛指，若社會擾亂增加，將對樓市帶來潛在負面衝擊，參考去年下半年社會運動對住宅樓價的影響，預期今季住宅樓價跌15%，若擾亂持續，下季樓價料跌25%。

高盛稱，雖然本港地產股估值普遍低於超過一個標準差，但宏觀環境的不確定性將令樓市短期呈震盪局面，首選長實（01113），並建議沽售希慎（00014）、冠君（02778）及置富（00778）。

Campton最快今加推 萬科指向隅客眾多

全國人大今表決港區國安法，有代理認為，自消息公布以來，多日來一手成交逾300宗，反映有關措施對樓市影響不大。事實上，累收8,699票、萬科香港低市價兩成推出的長沙灣The Campton，昨早8時半發售首輪188伙，消息指，至下午6時已沽清，套現逾14億元，發展商最快今日加推單位。另一邊廂，永泰地產旗下屯門OMA by the Sea昨加推88伙，折實平均呎價13,746元，折實入場439.6萬元，全數於周日發售。

The Campton昨早8時半開始發售首輪188伙，因應限聚令，發展商昨細分13節揀樓時段。現場消息指，昨早到場買家的出席及揀樓率相當高，頭籌買家於早上9時50分已完成簽約。

中原美聯指投資者佔兩成

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，該行準買家出席率達80%，兩成為投資者，主要是望以置業對抗量寬帶來的貨幣貶值。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，該行客戶出席率約80%，八九十後買家佔比約70%，投資客佔20%。

萬科香港執行董事周銘禧表示，有鑑於銷情熾熱及向隅客眾多，最快今加推單位。據悉，售出最貴單位為8樓A室，761方呎，成交價1,271.5萬元；呎價最貴為29樓M室，287方呎，呎價20,519元。有5組客群購買多於一個單位。

OMA by the Sea加推88伙

另一邊廂，永泰地產旗下屯門OMA by the Sea昨加推88伙，面積338至886方呎，包括一至三房，折實439.6萬至1,339.6萬元，折實呎價12,798至15,163元，全數於周日發售。

4盤月底公開售490單位

本月新盤銷情火熱，今日起至本月底一連四日尚有4個新盤合共發售490伙單位。布少明認為，樓市較受經濟環境、息口及供應等因素影響，政治事件則相對輕微。隨?市場推出多個新盤，市場購買力聚焦一手，預期5月交投量可達約2,200伙，勢創近一年新高。

陳永傑同樣睇好一手市場，同樣預計全月可錄成交2,200宗，創一年新高，並料樓價因成交量帶動而緩升，CCL年底可突破190點新高。他又指，自上周五人大審議港區國安法消息公布以來，多日來一手成交逾300宗，反映有關措施對樓市影響不大。又相信有關法例或對投資者心態影響較多，但現時一手目標客源以上車及用家需求為主，所受影響不大。

全國政協委員、新鴻基地產主席兼董事總經理郭炳聯昨日於全國政協第十三屆三次會議提案建議，粵港澳大灣區內地9市放開港澳居民購房限制，包括可適度放寬對港人赴大灣區購房的金融及外匯限制，為港人置業提供多一項選擇。

今年提案，郭炳聯從進一步便利港人北上置業出發，在優化跨境匯款、按揭、港人開設銀行賬戶等方面提出建議。

郭炳聯表示，當前港人赴大灣區置業面臨3個問題，一是香港居民向內地匯款存在實際困難；二是內地按揭政策不一且門檻較香港高；三是香港居民只能在港開設級別較低的內地銀行賬戶。

倡設置業統籌協調小組

對此，郭炳聯建議，由粵港澳大灣區建設領導小組牽頭，成立由三地相關部門組成的「港澳居民赴大灣區內地置業統籌協調小組」，統籌大灣區內各市的購房政策，協調各市在落實購房匯款、按揭、貸款等系列具體問題。

對粵港跨境資金流通及按揭成本不一的問題，郭炳聯表示，可適度放寬對港人赴大灣區購房的金融及外匯限制。一方面為港人在大灣區內地購房匯款提供「綠色通道」，不再受香港到內地固定每日8萬人民幣的匯款限制，資格審核由相關部門把關，確保資金安全和專款專用。另一方面，進一步便利香港居民在港申請按揭貸款購買內地房產，且提供港幣和人民幣兩種結算方案供選擇。