便利的超商在台遍地開花，房仲業者統計雙北市超商最多路段，台北市以中山區林森北路奪冠，新北市則由新店區中正路最多，專家分析，超商業者選址會考量區位條件，以住商混合區偏多，不過從購屋族角度來看，超商進駐雖會促進購買路段房子的動機，但店家夠用就好，不會因數量增多而提升房市買氣。

根 據住商不動產統計，台北市超商家數最多的前3名，依序為中山區林森北路的17家、松山區南京東路五段的15家、大安區忠孝東路四段的13家；房價最貴路段為大安區敦化南路二段的平均每坪88.9萬元，最便宜路段為內湖區瑞光路，平均每坪46萬元。

新店中正路 200公尺1家

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，北市超商多的路段，多是商辦、住商混合大樓林立處，且交通條件優越，有龐大外食族商機，也反映出路段的生活機能較強。

新北市超商家數最多路段，依序為新店區中正路的15家、新莊區中正路的14家、中和區景平路的13家；房價最貴路段為永和區中正路平均每坪43.1萬元，最便宜路段為鶯歌區鶯桃路平均每坪19.5萬元。
郎美囡說明，新北市超商多的路段多位主幹道，普遍發展較早且機能成熟，房價也較台北市親民，因人口密度高，易滿足超商的需求，因此吸引業者設點。

從調查可發現，雙北市超商數量較多的路段，每條路有9家店面，其中北市前8名路段至少都有10家店，新北市全在10家以上。此外，林森北路全長2.6公里，等於約155公尺就有1家，新店中正路全長3公里，換算約200公尺有1家，密度皆相當高。

滿足機能需求 但易喧囂

住商不動產企研室經理徐佳馨認為，民眾對超商的依賴感高，使購屋人會將當地超商的多寡視為機能成熟與否的指標之一。中信房屋企劃部副理江龍名也表示，超商決定拓點前會對人口及社區特色進行調查，評估來客量，因此店面多寡確實可用來檢視當地的生活機能，不過從購屋族角度來看，同條街其實不用開太多店面，因住戶通常只會到最近的店家消費，「超商一條街」對刺激買房慾望效果很有限。

24小時營業的超商雖能滿足街坊民生需求，卻也衍生擾民現象，如電子閘門的「叮咚聲」及半夜來客喧囂聲，恐影響周邊住戶的生活品質。28歲民眾徐先生說：「當然希望住家附近有超商，前提是不能位在我家隔壁，就像捷運站也是愈近愈好，不過沒人想住正隔壁，因為實在太吵了！」

林森北路 租屋市場回春 酒客解封上門 帶動待租量減價揚

北市中山區林森北路一帶約有30多家酒店，租屋需求一向強勁，但上半年受武漢肺炎影響，酒客銳減、甚至全面停業下，租屋市場也遭池魚之殃，今年1到5月網路待租待售套房衝高、租金與房價走跌，直到5月下旬酒店有條件開放，該區重現生機，待租套房量月減近3成，租金漲3.7%。

林森北路、錦州街到民生東路一帶是台灣酒店密集區，經營有約30多家酒店，約5000位相關產業人員賴此維生，也就近居住在此，周邊住宅多為10~15坪套房，平均月租金約1.5萬元，套房總價約600~700萬元。然而今年在疫情重創下，租屋市場遭極大衝擊。
人潮業績回升25%

「租客退光光，好恐怖！」在當地專職包租公15年的「張大哥」（化名）指，過去每月穩定收租15間房，疫情發生短短1周，房客繳不出租金就有7、8間退租，「租客一把眼淚，一把鼻涕求我不要扣押金」，一心軟便讓租客方便。當地里長舒臺也表示，酒店停業時，很多人繳不出房租、管理費，「這幾個月來，介入調解房東、房客的糾紛，就多達10~20件。」

隨5月下旬疫情趨緩，酒店有條件開放，林森北路商圈重現生機，舒臺表示，雖與以往盛況仍有差距，「但人潮跟業績大約也回來了約25%」。房東李太太透露，「疫情解封後，手頭10幾間空屋，2星期內很快消化掉了。」
據屋比房屋統計，今年1~5月該區網路待租套房數成長31%、租金跌2%，直到6月，待租量減少26%、租金成長3.7%。
屋比房屋總監陳傑鳴分析，酒店相關從業人員年初因頓失收入，導致3、4月套房待租售量衝高，租金則一路走跌到5月，隨著酒店重新營業後，房市反應快速，待租售量能呈近半年最低，價格也明顯回溫，近1個月套房開價、租金皆上漲。
投資報酬率達4%

在酒店文化背景下，加上鄰近雙連、中山國小等捷運站，投報率可達3~4%，內情人士表示，只要3、4年沒出事，租金收益很穩定，一旦出事失聯，還有押金，不至於大賠，因此租屋始終搶手。
台灣房屋中山民生特許加盟店長蕭佑寯指出，中山區小坪數成交比重，以林森北路周圍交易量佔比約4~5成最高，因八大行業聚集街廓，加上屋齡多為30、40年，較全區房價便宜至少1成。一般民眾租屋多會避開酒店街，如中山北路以西的雙數巷，多為屋齡20年以下的大樓，10~12坪套房總價約1000萬元，與單數巷近酒店街總價約700~800萬元的套房，價差達2~3成。

因為交通建設的興建，縮短城市通勤時間，幾個捷運站的距離，房價就會有二~五成，甚至更高的差距，以新北市新莊為例，透過機場捷運線，從區域單價「5~6字頭」的新莊副都心站算起，三站約12分鐘的車程進入A7體育大學站，房價剩下「2~3字頭」，12分鐘的捷運通勤時間，房價省一倍，讓很多聰明買家，把置產焦點移到A7站重劃區，一位已經決定在A7重劃區置產的林先生說：「同樣三房格局，兩站之間總價差距7~8百萬之多，當然優先考慮A7重劃區這裡。」

富宇哈佛苑置產好選擇

擁有相同「輕鬆移民」概念的買家，還包括板橋區、三重區、樹林區的居民，根據A7重劃區內「富宇哈佛苑」建案現場銷售統計來客分析，近月銷售過程中，板橋、新莊、三重、樹林的來客比率約達六成，林口、龜山約四成，客戶對於A7重劃區的體認是「通勤方便、房價實在、增值潛力」而對於「富宇哈佛苑」鄰近雙語文青國中小預定地，則更認為是加分的條件，所以，成交速度也快速提升中，平均是五組成交一組。

房地產達人建議，交通建設愈來愈發達後，用通勤時間換取更好的居住條件已成為置產必然趨勢。「富宇哈佛苑」同時符合達人置產「順暢交通、優質建商」兩大條件。

「富宇哈佛苑」位於A7重劃區雙語文青國中小預定地第一排，基地面積2,155坪，規劃三棟地上24層，地下四層建築，格局坪數規劃二~四房，總戶數491戶，排列成L型的三棟主建築，三房、四房戶型全部都是邊間，三面採光，衛浴全開窗，甚至27坪2+1房就能塑造出玄關衣帽間、獨立廚房、前後陽台，創造高坪效高機能。每棟二~三座電梯及獨立梯廳，方便社區住戶進出，提供較高生活隱私。擁前後陽台，提供最舒適生活感，滿足多元化的生活品味。前棟大門面對雙語文青國中小預定地，後棟大門面文桃路中郵商城購物中心和約2,000坪的天幕親子公園，具有「購物、休憩」雙享受，雙向都擁有大棟距無敵景觀。

新店地區擁有50年建設營造經驗的在地品牌「合環建設機構」，歷經八年整合，在新店家樂福旁的最大都更案，於7日盛大開工！「合環建設機構」聯合知名營造廠「大陸工程」、「日商大林組」及台灣代銷業龍頭「海悅國際」，四雙強共同攜手，以國際級的營造品質，在2,837坪大型基地上，打造新店核心最高的42層摩天建築，期將新店建築與居住品質推向極致，該案預計將會在2025年完工。

至於本建案座落於新店區寶強段859地號，1981年因前建商周轉不靈，讓上百位地主原先同意改建，歷經30多年，始終未能圓夢。如今改由老字號在地建設品牌「合環建設機構」總裁黃正勝帶領都更團隊，歷經八年多奔走協調於今日正式開工。

該案同時也是新北市政府在去年「新北市都市更新權利變換實施者申請拆除或遷移土地改良物辦法（俗稱的新北代拆辦法）」通過後，首例新北代拆案，於上個月（6月16日）市府在完備程序下，由新北市長侯友宜帶隊依法執行代拆，讓拖延30多年的新店寶強段都更案邁向重要一步。

國內疫情暫告緩解，但，惟有政府公部門的不動產招商案，被潛在買家鎖定為下波卡位目標。仲量聯行7日公布最新調查，2020年政府公部門不動產招商案全年估計1,800億，其中1,200億元預計下半年陸續登場，可望是下波商用不動產市場的重點。

仲量聯行董事總經理趙正義7日表示，全台第二季土地投資金額續創新高，第二季就成交逾760億，刷新近七年單季新高紀錄；累計上半年已達1,617億元，改寫近七年同期新高。展望2020年全年，土地市場交易金額將突破2,000億元大關。

趙正義表示，游資豐沛，不動產市場面臨土地荒，可觀察到投資人目光轉向公部門的不動產招商案。他指出，政府招商案上半年已成交644億元，包括世貿三館、國泰營區、林口國際媒體園區等；下半年預估還有1,200億釋出，全年1,800億招商案接近去年1,900億元水準。

仲量聯行指出，預計下半年登場的公部門指標大案，光是招標底價達100億以上者就至少四筆，包括台電北部儲運中心南港舊址AR-1-2都更案約110億、台北車站E1E2公辦都更約200億、北投士林科技園區產專區地上權底價約287億、啤酒文化園區地上權底價約130億等，都是下半年最受市場矚目的大案。

信義房屋領先業界以「圖像識別、深度學習等AI演算法自動3D建模」與「即時渲染」等新技術，推出嶄新的「DiNDON智能賞屋」服務，強化「2D/3D空間圖」、「3D變裝」兩大特色服務，可同角度、全方位對比原屋和變裝後的效果，為台灣房仲業界首次運用AI演算法產生3D建模降低拍攝成本。

預計年底信義房屋官網超過八成物件會套用此功能，可帶動網站訪次及流量成長至七至八成、物件委託量增加二至三成。

信義房屋AI應用大爆發，推出「DiNDON智能賞屋」服務，保有過去「720度隨選隨看高畫質影像」優勢外，「2D/3D空間圖」功能，是以3D視野多角度檢視個別房間的相對位置，讓消費者能迅速了解整體的空間概念，身歷其境房屋的內部細節，快速瀏覽並篩選合適物件。

而「3D變裝」功能，使用AI人工智慧去辨識計算牆的遠近、房間的尺寸、家具的位置，提供日式、北歐風及後現代三種風格的場景變裝，突破房屋既有現況的限制，立即看到房屋在不同變裝風格下的感覺，搭配量尺概算功能，在線上就能概知房屋內部的長寬高，節省找屋初期與屋主或房仲來回確認的時間。

以往售屋若要建構物件的3D立體圖，必須使用設備昂貴的3D專屬相機，拍攝時每一個步伐都必須是拍攝點位，30坪上下的空間，就要拍攝超過60分鐘，通常都是代銷的樣品屋、高總價中古屋或是大型商場才會選用。

信義房屋數位智能中心副總陳麗心表示，「DiNDON智能賞屋」在同樣的空間用一般單眼相機約20分鐘就完成拍攝，再透過圖像識別、深度學習等人工智慧演算法自動3D建模，以全景即時渲染，立即實現線上即時變裝圖預覽效果，預計年底前信義房屋官網內超過八成的中古屋物件，消費者都可透過「DiNDON智能賞屋」，開啟對家未來的想像。

統計信義房屋線上看屋使用者體驗的數據，2019第四季至2020年第一季，有拍攝720度互動看屋功能的物件，相較一般物件的瀏覽量多1.7倍、透過網站預約看屋的帶看量高出2.4倍、在網站上流通到成交的時間快1.2倍，顯見網路提供的服務越完善，越能加速買賣雙方成交。

陳麗心指出，一般買賣房屋到實際成交，通常需費時數月或半年以上，若屋況老舊或屋主自住不便隨時看房的物件，無法看出房子的價值，就容易被買方忽略，現在透過「DiNDON智能賞屋」，體驗到物件的內在美與價值，進而縮短購售屋時間，預期委託量、網站訪次及流量都可較以往再成長。

信義房屋用全新方式升級線上看屋服務，讓客戶看見房子的未來，而將這份感受帶到線下，最後一哩路的關鍵，仍是實體門市房仲專業的服務，因此透過科技與數據的交互運用，洞察並掌握客戶需求，將再次拉高房仲業對數位服務的標準，成為線上賞屋服務的標準配備，也正式啟動線上賞屋的新紀元。

今年上半年受到疫情干擾，全球辦公市場萎縮，惟台北辦公市場持續供不應求，逆勢走強。仲量聯行最新統計指出，第2季辦公室空置率仍在3%以下，雖然本季辦公室供給面積有限，但中小型面積的租賃依舊持續，且明年釋出的兩棟商辦大樓也被預租，未來三年內仍會維持「房東市場」。

台灣疫情逐漸趨緩，使得第2季租賃活動再度升溫，仲量聯行統計，本季淨去化達到 3,212 坪，租賃需求相當強勁，其中又以非核心區域去化量最高，去化近1,000坪的面積，而季空置率則下降0.23個百分點來到2.36%，創下近19年來歷史第二新低紀錄， 僅次於去年第四季的 2.14%，多數辦公樓都趨近於滿租。

儘管租賃需求十分強勁，但受到疫情干擾，本季租金行情表現持平，整體租金維持在每坪月租金 2,809元，但年成長率仍達到1.5%，而在A辦供給持續緊縮下，特別是大坪數供給有限，本季成交仍以中小型面積租約為主。

仲量聯行指出，第2季租賃需求多來自於金融服務、醫藥、科技及遊戲產業，值得一提的是，金融業以數位金融業最為積極，擴張約1,000坪的辦公租賃面積。

仲量聯行副總經理劉建宇表示，在現有供給持續緊縮下，許多租戶也開始轉向其需求至預租市場，像是明年將釋出的「富邦遼寧大樓」已由渣打銀行承租4,500坪，「全球人壽希望廣場」也被科技公司預租4,600坪。

劉建宇指出，隨著台灣疫情趨緩、租賃需求回溫、供給持續緊縮和預租市場都趨近於滿租的情況 下，未來租金預估將持續攀升，空置率將維持低點，近三年將成為「房東市場」，預估至2023年的租賃動能，才可望因大規模新供給的釋出而逐漸舒緩。

上市紡織大廠宜進實業於2017年購入南港區玉成段一小段約1,640坪的工業土地，並選擇與廠辦經驗豐富的遠雄建設合作興建，歷經7個月規劃設計，遠雄宜進I-CITY於今（7）日舉辦動土典禮，將成為2020下半年南港路三段沿線廠辦聚集區首發廠辦大案。

個案規畫地上14層、地下3層的科技廠辦大樓，總樓地板面積約1萬坪，預計於2023年完工，委託高力國際統籌市場行銷工作。

遠雄宜進I-CITY為遠雄企業團累積多年的廠辦開發經驗，委請李祖原建築師事務所規畫設計，推出的第七代人性化廠辦，除了保留完善的廠辦機能，特別強調自然採光的公共區域、共享概念的休憩空間，營造人性化的辦公環境。

遠雄建設總經理湯佳峯表示，遠雄宜進I-CITY是近年來台北市難得釋出的第三種工業區開發案。近年呼應台北市政府的大東區門戶計畫，有眾多指標大型商用不動產個案釋出，但真正能符合區域產業發展需求的廠辦卻是屈指可數，遠雄建設有幸與市場人稱最會投資不動產的宜進實業集團董事長詹正田攜手合作，並邀請李祖原建築師聯合事務所組成最強團隊統籌設計規畫打造全新第七代智慧廠辦，相信能為南港帶來不一樣的商業機能與發展。

詹正田也表示，三年前購入此土地就希望打造一棟有人味的企業總部，也能成為參與南港區域發展的一分子，希望藉由遠雄建設深厚的廠辦規劃能力和李祖原建築師事務所的人性化設計，能打響宜進實業跨足建築開發投資的第一炮。

高力國際董事總經理劉學龍表示，2020年迄今南港區商用不動產成交金額已近400億元，大聯大控股、聯強國際等大型企業均選擇進駐南港設立企業總部，南港區與內湖科技園區、信義計畫區產業黃金三角已然成形。遠雄宜進I-CITY的推出將吸引電子科技、生物科技、數位內容等企業的目光，一同成為南港翻轉的領頭羊。

仲量聯行2020年7月7日召開「2020第2季不動產租賃及投資交易」商辦報告說明記者會，總經理趙正義指出，新冠疫情蔓延全球，致使經濟不確定性持續增溫，使得全球不動產投資活動動能也趨緩，以2020年第一季全球不動產投資額來說，較2019年同期減少5％來到美金2,000億元，投資人多數採取較為保守的投資策略，轉為投向收益較為穩定的防禦型資產。趙正義說：「下半年台北商辦應該還有3-5％的漲幅空間。」

他進一步觀察疫情對全球不動產投資市場影響，辦公室市場部分，受到疫情干擾，許多企業暫緩其辦公室租賃搬遷和擴張計畫，致使辦公室租賃需求銳減，2020年第一季全球租賃面積去化量大幅下降，與2019年同期相比衰退近23個百分點。未來辦公室將持續朝向遠端辦公、低密度化、重視員工福祉健康的環境發展。

物流地產方面，則因各國將繼實施封城及社交距離等防疫措施，空運、航運的中止導致貨物運輸被中斷，全球供應鏈斷鏈情況增加，物流空間需求也因此減少，第一季全球物流租賃面積與2019年同期相比減少近24個百分點，但因網購及醫療物資需求急速擴張，短期倉儲服務需求有微幅增加的趨勢。

旅館市場部分，同樣受到封城和邊境封鎖影響，觀光人潮減少下，投資人對旅館投資興趣降低，2020年第一季全球旅館投資額大幅減少近30％，來到100億美金。未來較易到達的地點(Drive-to-resort)、低密度人潮景點、和重視健康和個人衛生條件的旅館將成為旅館發展的核心。

後疫情時代(Post COVID-19 era)，企業營運模式的發展將會經過4個階段的改變，分別為重新進入、重新思考、實施和興盛。房東和租戶都會更加重視並發展營運終止的營運持續計畫(BCP)，例如遠端辦公、替代空間、分流辦公，同時也注意其上下游供應鏈的穩定性。企業也將要計畫如何迎接員工的回歸和改善空間的應用及規劃，並更加會強調租戶、員工和訪客的健康和福祉，最終，企業將會重塑的更有韌性，以此迎接新常態(Next Normal)的來臨。

國內方面，儘管2020年上半年商用不動產市場因市場投資機會有限而投資額較2019年趨緩，但以上半年土地投資額創歷史新高的熱度來看，投資方仍舊對台灣未來長期看好。投資方除將繼續尋找理想的投資商用標的物外，焦點亦會轉至土地市場開發、法拍或是公私部門合作開發模式等多元化資產類型的物件。另一方面，2020年上半年政府重大招商標案皆紛紛順利脫標，預計2020年投資總額將突破1,800億；下半年重大指標案包含：環狀線十四張站及機廠等4處土地開發案、台北車站E1E2和台電AR-1-2案等案將陸續推出，後市可期。

在國內疫情逐漸趨緩、政府實施寬鬆貨幣政策和台商持續加速回流的三大利多下，市場仍舊資金豐沛且投資人信心將轉為積極，預計台灣下半年在全球景氣動盪中逆流而上的商用不動產市場將持續成長。投資標的若位在精華地段、稀有且具增值潛力，仍將是投資人積極關注且出手的焦點。

仲量聯行2020年7月7日召開「2020第2季不動產租賃及投資交易」商辦報告說明記者會，根據仲量聯行全球市場概況(Global Market Perspective 1Q20)資料顯示，受到疫情影響，許多辦公租賃交易暫緩或是取消，使得全球辦公租賃市場動能大幅萎縮，與2019年同季去化量相比減少了23％，來到約800萬sqm(平方公尺)。空置率和租金行情則維持平盤不變。

但因美國和EMEA(歐洲、中東和非洲區)多數的疫情應對政策都是在3月後才開始實施，第一季的租賃交易狀況還尚未能完全反應疫情對全球辦公租賃市場的影響。預計半年內租賃市場才會因持續發生的不確定性和大規模的需求減少，觀察到如空置率增加、租賃交易量大幅減少等較大的變動。

仲量聯行表示，長期展望來看，受到這次疫情影響，我們相信遠端辦公(Remote Working)和企業營運持續計畫(Business Continuity Plan)的投資將會納入多數企業風險控管策略的一環。高密度、大型開放的辦公空間設計將會受到挑戰，低密度化設計將可能成為主流。社交距離也強化了人們對於社交互動的價值，實體辦公室將會成為加速合作、互動和重視員工健康、福祉和生產力的中心。

調高非自用住宅稅率被視為打房手段，不過新竹縣自用住宅比例高達8成，在非自用住宅成長有限的情形下，維持1.6％「囤房稅」。僅管竹北地區仍有不少投資客進場炒作，但在實施單一稅率的前提下，恐無法有效遏止炒房亂象。

桃園市非自用住宅也採單一稅率，雖自2015年7月起由1.2％提高至2.4％，但對「一主多屋」投資客來說，也無法有效打房。竹科就業便利 拉力大

新竹市、苗栗縣則維持1.5％的非自用住宅課稅，有民眾認為，就算地方政府調高非自用住宅稅率，但投資客口袋深，也不見得就有平抑房價效果。

新竹縣稅務局長彭惠珠指出，今年增加4萬800戶房屋，自住有3萬2735戶占8成，非自用3238戶僅占8％。分析應是縣治3、3期及高鐵特定區等公共設施完善，加上各鄉鎮推動土地重劃自辦農村社區，與竹科、工業區及生醫園區等提供就業機會，吸引民眾移居置產。

以竹北市為例，房地產始終維持高熱度，坊間多認銀行貸款利率低，加上就業便利，讓很多遷住人口買房自住，更吸引不少投資客，目前竹北市東區社區大樓房價都破千萬元，讓很多藍領階級買不起房子。

東區大樓房價 破千萬

彭惠珠指出，竹縣非自用房屋較少，且沒有大幅成長情形，2015年縣議會曾審議調高非自住稅率為2％、2.5％，但實施1年後再修正為固定的1.6％，與17縣市相近，已修正過3次，若再調整彈性稅率會有很大爭議，基於法律安定性，竹縣不建議打房實施囤房稅。若要抑制房市投機炒作，中央和地方應多管齊下，打房才有可能奏效。

　　7月7日下午，中駿集團、越秀地產發佈了上半年銷售業績。上半年，中駿集團合同銷售金額約400.76億元，同比增長約8%；越秀地產合同銷售金額約375.61億元，同比增長約2%。

　　中駿集團發佈的公告顯示，2020年上半年，中駿累計實現合同銷售金額約400.76億元，同比增長約8%；合同銷售面積約273萬平方米，同比減少約8%；對應的平均銷售價格為每平方米14680元。

　　6月單月，中駿集團連同其合營公司及聯營公司實現合同銷售金額約119.27億元，同比增長約17%；合同銷售面積約81.61萬平方米，同比減少約2%；對應的平均銷售價格為每平方米14615元。

　　而受疫情影響，房企推盤及拿地節奏於2020年一季度基本停滯。在今年3月召開的線上業績會上，中駿集團將2020年銷售目標下調至930億元。據此計算，今年前6個月，該集團完成全年銷售目標約43.09%。

　　同日，越秀地產發佈上半年銷售業績顯示，連同合營公司專案的合同銷售金額在內，上半年，越秀地產累計實現合同銷售金額約375.61億元，同比增長約2%；合同銷售面積約151.91萬平方米，同比減少約7%。截至6月底，該公司已完成銷售目標802億元的47%。

　　連同合營公司項目的合同銷售在內，6月單月，越秀地產實現合同銷售金額約117.25億元，同比增長約46%；合同銷售面積約為51.40萬平方米，同比增長約30%。6月，越秀地產新獲得杭州臨安一宗宅地，並持有其95.00%的實際權益。該地塊的總建築面積約為16.28萬平方米，該公司需支付的權益土地價款約為11.06億元。

　火熱的深圳房地產市場，從來不缺少傳聞，也不缺少闢謠。

　　上周，有傳聞稱，深圳即將出臺房地產調控新政，相關措施“有鼻子有眼”。與之搭配的消息是，住建部副部長倪虹來深調研，週六（7月4日）在五洲賓館召開了房地產市場研判座談會，聽取意見和建議。

　　7月7日，深圳市房地產仲介協會（下稱“深房中協”）發佈《關於切勿散佈、輕信房地產市場不實消息的鄭重提示》，稱上周關於我市即將出臺房地產調控新政的不實傳言被有意識擴散，不負責任的催動樓市成交緊迫氛圍，誤導短期內二手房周網簽數據環比上漲40.7%。


　　深房中協鄭重提示如下：

　　一、上半年來房地產市場上有少數炒房人群，有意識地通過網路輿論，營造樓市追漲氛圍。廣大消費者應客觀、理性、全面地瞭解房地產市場情況，切勿相信非官方發佈的小道消息。

　　二、各房地產仲介機構、從業人員應嚴格遵守法律規範，增加社會責任意識，對不實資訊務必做到一不主動散佈，二不轉發傳播。

　　三、房地產市場各方主體都應堅決抵制投機、炒作房價等擾亂房地產市場秩序的行為。對惡意捏造、傳播不實資訊等擾亂房地產市場秩序的行為，房地產仲介機構、從業人員、廣大消費者可向相關部門舉報。

　　深圳現行的調控政策已是“史上最嚴”，但未能控制住房價強勢上行。證券時報•資料寶追蹤的《2020年上半年全國城市房價漲幅榜》資料顯示，根據中國房價行情網站的二手房價格資料，深圳6月份二手房均價達到74929元，相比去年底大漲14.37%，遠高於北京、上海、廣州等其他一線城市，在百強城市中的漲幅僅次於連雲港(3.710, 0.01, 0.27%)。


　　深房中協發佈的《深圳市房地產仲介行業2020年第27周週報》顯示，上周（6月29日~7月5日），深圳二手網簽3893套，環比上漲40.7%，連續四周上漲，周網簽套數逼近4000套大關。


　　證券時報•e公司記者翻閱了深房中協2019年第27周（2019年7月1日~7日）的週報，當週二手住宅成交備案為1482套。


　　深圳市住建局的公佈的6月份資料亦證實了近期二手房成交火熱的事實：全市二手商品房成交為95.57萬平方米（11230套），同比增長83.28%；其中二手商品住宅成交為90.57萬平方米（10594套），同比增長90.01%。結合過往資料可知，深圳6月份二手商品住宅成交破萬套，為4年以來的新高。上半年，深圳二手商品住宅成交成交4.4萬套，同比增長了41.2%，同樣驚人。


　　深圳現行的調控政策主要為，單身的深圳人（未婚、離異、喪偶）限購1套，深戶家庭限購2套，非深戶家庭限購1套且需有5年以上納稅證明或社保繳納證明；符合限購條件的情況下，無房貸記錄的購房者執行最低三成首付，有房貸記錄但已結清的最低五成首付，有一筆房貸記錄未結清的七成首付。由於落戶深圳的門檻較低、辦理簡單迅速，此前已經多次傳出針對新落戶深圳人提高購房門檻，此次也不例外。

　　這一次的傳聞主要內容是：深戶購房也要滿足一定的社保繳納年限、稅務局上調網簽計稅價、重新出臺豪宅稅標準等。綜合來看，相關資訊依然處在傳聞階段，深圳當前房地產調控政策尚未出現實質性變化。

　　上週六，住建部副部長倪虹確實與深圳住建局、多家房企及仲介機構、專家等召開了座談會，主要是瞭解深圳上半年房地產市場運行情況及存在問題、房地產長效機制方案落實情況，聽取對房地產市場的建議。

　　華潤置地華南大區總經理蔣慕川在座談會上表示，深圳最大的問題是人多地少，受土地資源制約，住宅用地供應量一直太少，是商品房供不應求、房價上漲壓力大、優質區域一二手房價格倒掛嚴重的重要原因。蔣慕川希望深圳能夠繼續加大住宅用地供應力度，希望深圳能夠擴容。

　　萬科集團合夥人譚華傑認為，深圳並不是人多地少，而是開發率還不夠高。譚華傑說，深圳40%的開發率已經是全國最高，希望能夠借鑒日本等國家的政策，東京登記的開發率在70%，很多居民還住獨立屋，東京的人口及占地面積情況足以說明利用好開發率就能改善居住環境。譚華傑還認為，國內寫字樓嚴重過剩，市場去化壓力極大，深圳未來三年新增寫字樓供應量可以滿足未來25年需求。

　　譚華傑建議深圳積極鼓勵“工改保”專案，通過法定圖則簡易調整程式，調整部分用地功能，採用“工改工+工改保”或“工改工+工改居”相結合的方式，增加公共住房供應；加快“商改住”政策的落地實施，並將目前實施細則的適用對象從目前針對的已建存量商辦用房擴展為在建、待入市的商辦用房，從而使這類項目可以在小範圍內實現職住平衡，有助於優化出行結構、縮短市民出行時耗、節能減排。

　　卓越集團副總裁陳林也在發言中提到，深圳不僅土地資源非常稀缺，而且土地資源配置上也有很大問題，住宅用地比例嚴重不足，商住用地面積過大。陳林說，建議考慮允許將部分閒置商辦物業改為租賃性住房，不過這首先要面對兩個難題，一是土地合同用地性質如何更改，二是學位配套矛盾如何解決。

上半年的土地市場，可謂熱鬧。

一方面，在財政壓力下，中心城市優質地塊供應增加，土地市場加速回歸一二線和熱點區域。不僅北京、深圳、成都、武漢等一二線城市部分地塊競拍輪數高於70輪，熱點區域長三角的寧波、無錫、宜興、海門等三四線城市也出現較多競拍輪數超百輪的地塊，而弱二線與三四線城市則市場平淡。

另一方面，房企拿地策略分化，少數“激進”房企拿地占比進一步提高，另一些房企則在加快銷售消化庫存的同時“佛系”拿地。

下半年，土地市場將會呈現怎樣的走勢？

分析人士認為，上半年百城住宅用地推出面積占全年供應計畫的36.1%，這意味著下半年推地節奏將會加快。隨著熱點地區土拍政策陸續調整和企業下半年償債壓力的增加，預計市場由此將會逐漸回穩。

上半年一二線市場火熱

中國指數研究院的資料顯示，上半年全國300城供應量同比增加1%，成交量同比下滑7%，成交樓面均價同比上漲16%，前六個月出讓金總額2.54萬億元，同比上漲10%。

其中，一線城市量價齊升，土地成交量同比增加10%，出讓金總額增加57%，樓面均價上漲31%。二線城市則量價齊穩，土地成交量同比減少2%，出讓金總額增加3%，樓面均價上漲4%。而三四線城市則量跌價升，土地成交量同比下降11%，土地出讓金額同比增加7%，成交均價同比走高近兩成。

對此，天風證券指出，上半年土地市場供應力度有所加大，優質土地集中入市，土地市場熱度持續提升，不同能級城市土地市場分化明顯，一線城市土地供應和成交仍維持較高熱情，三線城市次之，二線城市供應微漲，成交略低於去年同期。

以北京為例，Wind資料顯示，北京上半年土地成交溢價率為18.35%，雖然仍處於歷史低位，不過相比2018和2019年的13.72%和9.38%，仍有明顯回升。

上半年北京推出多宗優質宅地，這些宅地主要位於熱門區域，周邊配套良好，去化壓力較小，同時出讓單價也更高，拉動了北京整體土地市場的價格上漲。上半年北京累計共成交宅地31宗，這個數量與去年上半年一致；成交建設用地面積165.54平方米，同比下降20%；成交金額為1133億元，同比上漲了30%，這一金額已經達到了去年全年總額的76%。

再從區域來看，上半年長三角地區土地市場熱度走高。中國指數研究院的資料顯示，杭州、上海、南京、蘇州、溫州、寧波、無錫、紹興8個長三角城市的土地出讓金都排在了全國300城的前20之列。其中，杭州攬金總額達1756.9億元，在去年高基數的基礎上再增兩成，高居榜首。無錫、上海的土地出讓金漲幅接近一倍，分別達到了105%和97%，漲幅全國領先。

隨著區域土地市場的持續升溫，也讓成交平均樓面價不斷攀升。根據億翰智庫的統計，自2月份至5月底，全國共計誕生28個單價“地王”（即突破前期樓面價），其中有6幅地塊突破全市平均樓面價，有22幅地塊突破區域樓面價。

進入下半年，監管層已經對部分城市的土地市場過熱做出了政策調整。

7月6日晚間，寧波市印發《關於進一步保持和促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》稱，將從嚴核定新出讓地塊商品住宅銷售價格，調整住宅用地出讓競價規則，嚴格控制樓面地價。

下半年是否會有更多的土地政策出臺？交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示，這和土地溢價率有直接關係，土地價格走高會勢必會影響房價，如果超出了監管可接受的範圍會導致對房價的調控情況。

“從源頭上，監管者希望土地價格能夠控制在比較穩定的範圍之內，但是從各個地方政府的動力來說，是希望土地成交能夠平穩進行，為了達成這樣的情況，可能出臺一些微調的政策來穩定土地市場溢價率。”夏丹表示。

房企拿地態度分化

不僅是城市和區域出現分化，企業在土地市場的態度也出現了分化。

貝殼研究院的資料顯示，TOP50房企今年上半年拿地銷售比為38%，較2019年同期的40%減少2個百分點。2020年上半年TOP50房企平均權益拿地金額204億元，而2019年同期是223億元。

其中，?大等房企在土地市場異常活躍。根據貝殼研究院的統計，?大上半年在全國39城市取地119宗，拿地金額超過760億元，金額比第二名多67%。?大拿地主要為二線城市與強三線城市，其中單在烏魯木齊一城獲取地塊超過30宗。此外，上半年碧桂園、?大、綠地、綠城等多家房企新增土地貨值都超千億元。

不僅如此，龍光、越秀、德信等區域型企業上半年也在土地市場頻出“大手筆”，龍光在深圳拿下一塊總價過百億元、溢價率為45%的地塊。

對此，有華南房企的研究人士告訴記者，部分房企之所以在今年上半年補倉積極，有三個方面因素。首先，疫情趨於穩定情況下銷售恢復的速度好於預期，銷售回款補充了房企資金。其次，上半年房企金融環境有所寬鬆，債券、信託等領域獲得的資金補充較多。最後，從供給的角度來說，迫於財政壓力，地方政府上半年推出的優質土地較多，這也加強了房企補倉動力。

資料也顯示，房企融資狀況確實好於預期。2020年上半年房企境內外融資折合人民幣合計約為6506億元，占比2019年全年融資規模53%。國家統計局的資料也顯示，前5月，房地產開發企業到位資金62654億元，同比下降6.1%，降幅比1—4月份收窄4.3個百分點。

不過，21世紀經濟報導記者注意到，一些頭部房企由於現階段土儲較為充裕，則放緩了拿地節奏。比如2019年土儲貨值超過25000億元的融創，上半年拿地銷售比僅為18%。土儲貨值超過18000億元的萬科，上半年拿地銷售比也只有16%。

對於下半年的土地市場而言，融資壓力的加大將會影響房企拿地積極性。2020年下半年債券融資償還迎高峰，境內外融資債券到期規模約為5588億元人民幣，較上一年增加58%，部分債務集中到期房企下半年債務償還呈高壓。

貝殼研究院認為，從2020年前6個月內的表現看，境內與境外融資利率均表現出先高後低，6月翹尾的趨勢，結合6月底銀保監會“回頭看”的工作部署，下半年金融監管升級是必然，穩經濟下的防風險將進一步趨嚴。

中國中鐵（００３９０）（滬：６０１３９０）公布，近期中標３２項重大工程，中標價約５４６﹒７９億元（人民幣．下同），約佔中國會計準則去年營業收入約６﹒４４％。

該集團指，中標３１項內地工程中，鐵路工程佔４項，其中新建盤縣至興義鐵路站前工程涉３４﹒８５億元，而公路工程為１項，中標總額約６﹒７６億元，涉上海至武漢國家高速公路部分路段新建路基工程。市政及其他工程方面，中標總額最大的為山東水動力系統實驗室建設項目工程總承包，涉約１１６億元。至於海外重大工程位於贊比亞，中標額約１﹒４７億元。

越秀地產（００１２３）公布，今年６月公司實現合同銷售金額約為１１７﹒２５億元（人民幣．下同），按年上升約４６％，實現合同銷售面積約為５１﹒４萬平方米，按年上升約３０％。

今年首６個月，公司累計合同銷售金額約３７５﹒６１億元，按年上升約２％，累計合同銷售面積約１５１﹒９１萬平方米，按年下降約７％。累計合同銷售金額約佔２０２０年合同銷售目標８０２億元的４７％。

創18載新高 發展商疫市「追落後」

新冠肺炎疫情雖未完結，亦無阻發展商推盤意欲。地政總署最新數據顯示，今年6月共錄得5宗新增預售樓花同意書申請，涉及2786伙，較5月的1628伙增加71%，以上半年合計，新增預售樓花申請共涉及12763伙，更成為2002年上半年錄得24984伙以來的18年同期新高。

截至6月底，今年上半年新申請預售的單位數目達12763伙，較去年同期的7245伙多約76%，更較去年全年新申請預售單位數目10360伙多約23%。根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合地政總署的資料顯示，以每年首6個月比較，已超越2016年同期的11549伙，創2002年以來的近18年高位。

較2019全年多23%

中國海外（00688）於2018年12月投得的九龍東啟德第4B區2號住宅地盤，於6月向地政總署申請預售，成為啟德跑道區首個申請預售的地盤，涉及1059伙，屬於6月新申請預售的個案中單位數目最多，預計2023年3月底落成。同屬啟德發展區內的沐泰街10號地盤，即啟德第1L區2號地盤，由會德豐地產發展，該樓盤第1期461伙已在今年5月申請預售，第2期552伙則在上月提出預售申請。

此外，港鐵（00066）香港仔黃竹坑站物業發展項目亦錄得首宗預售申請，涉及路勁基建（01098）與中資平安不動產合作的黃竹坑站第1期，地址為香葉道11號，提供800伙，預�