台南市地政局昨舉辦今年第2次土地標售，共計9標，面積7581.6坪，底價總額逾33.6億元，範圍包含安南區九份子、東區新都心與中西區星鑽計劃區，最終吸引37封標單，共8標成交，標脫率88%。其中百慶建設以每坪108萬元、總價20餘億元購得星鑽地，單價為台南歷史第3高。

延續今年4月土地全數標脫的熱度，台南地政局此次再釋出9標土地，也取得88%標脫率，以中西區星鑽區臨府前1街1865.36坪的觀特2土地表現最亮眼，百慶建設以20億1462萬元購得，單價108萬元，改寫台南地價排行，扣除畸零地或地上含未保存建物之案例，為歷年第3高價，也是星鑽區地價新紀錄，未來推案開價勢必也將創區域新高。
東區新都心位崇賢二路、面積2122.2坪的土地，由豐鉅地產以每坪60.17萬元、總價12.76億元，溢價71.7%標得；另位於崇賢一路的1970.7坪土地，則由清景麟地產以每坪63.47萬元、總價12.5億元購入，溢價率更高達84.62%。

上揚國際展現購地決心

查證豐鉅地產與清景麟地產，都與南台灣最大代銷公司、上揚國際建築團隊有關，豐鉅為清景麟、襄揚與白天鵝合資公司，而清景麟地產則為上揚國際百分百投資的建設公司。此次2筆土地成交總額達25.27億元，比總底價14.21億元多出11億元，可看出上揚國際購地決心。

清景麟地產總經理杜昀容指出，2塊土地將整合開發，未來規劃約550戶的首換型建案，總銷預計75~80億元，景觀戶每坪房價挑戰3字頭，均價則可能落在2字頭末端，預計明年開發。
此次標售筆數最多位九份子重劃區，6標土地總面積1623.3坪，其中5標土地標脫，成交單價25.4~28萬元，也創九份子住4土地新高。

南市Q4將再標售土地

台南市地政局長陳淑美指出，此次土地標售符合評估，開發商十分踴躍進場，九份子重劃區即便都為小塊地，有的還屬路沖，但多數仍標脫；東區新都心段溢價超過7成；中西區星鑽區更出現土地標售破百萬元紀錄，「今年預計第4季還有第3次土地標售，將處分九份子重劃區與星鑽計劃區的土地。」

富住通商用不動產處長鄭銘偉指出，此次土地標售買氣熱絡，標出的價格在各區域也屬於相對高價，原因是整個台南市房市發展仍持續向上成長，首購與首換型建案都順銷，所以標售的大塊面積土地若釋出，建商加價購買的意願高。

宏盛建設（2534）昨（28）日除息、配發0.5元現金股利；宏盛表示，今年業績以成屋銷售為主，包括「宏盛新世界」、「宏盛海都」、「宏盛水悅」以及今年完工的「海上皇宮」等四大案。

宏盛表示，今年除新北市淡海新市鎮「宏盛新世界」、「宏盛海都」、「宏盛水悅」外，位於淡海新市鎮海景第一排的「海上皇宮」預計8月開賣，新案主打淡海頂級豪宅，並以每坪4字頭跳脫區域行情價銷售；另外，旗下台北市豪宅案「帝璽」售逾六成，預計2022年完工挹注營運。

宏盛指出，目前房地產市場由自住首購、換屋族群支撐，產品主流為二至三房，尤以20多坪兩房、總價較低的產品炙手可熱，因應市場趨勢轉變，未來推案將充分掌握這波剛性需求，創造銷售業績。同時為充實案源，將持續購置大台北地區土地，並布局參與成熟都市更新案，尋求合作機會。

宏盛目前手中持有的台北市南京復興站捷運聯開案「宏盛國際金融中心」，正在持續招租，現階段出租率已達九成。

宏盛表示，雖然今年全球經濟受到新冠肺炎疫情影響，世界局勢動盪不安，不過因國內疫情控制得當，房市受影響相對較少，尤其目前房市因低利率、資金充沛的環境，市場買氣穩定。在長期置產型客戶加入房市後，不動產市場後市依舊有穩健表現。

老年化時代來臨，房地產市場的房屋移轉也出現結構性改變，今年上半年全台建物登記四大類移轉，出現「三減一增」，其中，繼承移轉棟數2.97萬棟、年增5.3％，是各建物移轉中唯一增加的類別，在各類移轉中占比衝上新高的13.9％，而買賣、拍賣、贈與移轉棟數則分別減少1.9~3.4％。

根據內政部最新統計，上半年房地產建物四大移轉類型中，因新冠肺炎疫情及當時全球股災干擾，買賣移轉棟數為14.03萬棟，年減1.9％，出現自2016年以來連續成長的首次衰退；拍賣移轉則因持續低利環境，導致優質物件供給稀有，上半年2,453棟、年減3.4％。

值得注意的是，繼承移轉棟數在2016年首超越了贈與移轉棟數後，每年持續升高，今年上半年繼承移轉已逼近3萬棟，而贈與移轉上半年則為2.32萬棟。

從四大移轉類別長期趨勢來看，買賣移轉過去最高曾占所有移轉棟數七至八成，隨著房地合一稅制壓抑投資需求，目前僅占約65％，贈與移轉占比近年維持在10~11％左右，不過隨著人口高齡化，在十餘年前僅占約6％的繼承移轉，2014年占比突破一成，今年已逼近14％。

住商不動產企研室經理徐佳馨指出，四大移轉類別「三減一增」，台灣房市出現結構性轉變，都會區房價居高不下，購屋負擔仍重，加上長期低利環境、斷頭不易，法拍屋釋出少，透過交易市場買賣、拍賣取得房屋量能不易大增。

不過，關係人之間不動產移轉類型轉變，贈與移轉從主流漸漸退守，一方面是未來移轉後稅費負擔重，二方面是先行贈與往往後患不少，也讓持有人轉往繼承移轉思考。

戰後嬰兒潮世代多持有房產，亦逐漸面臨高齡化，除因不少個案受限土增稅太高無力負擔，必須等到繼承取得不須繳交才能解決外，也有不少屋主擔心提前贈與造成關係生變，被趕出家門，寧可等到最後再讓繼承人取得，未來繼承移轉應會持續增加。

商仲調查台灣主要工業區指出，今年上半年工業土地平均價格漲幅約3%，漲勢主要集中在桃園、新竹及台南地區的低單價工業區，或新北市及桃園區有辦理工業區立體化方案的地區，其他先前價格水準已明顯拉高的工業區，今年上半年價格則維持平穩。
第一太平戴維斯表示，國內工業不動產交易持續熱絡，今年上半年大型工業地的交易金額達到180億元，比去年同期增加33%。

觀察這波工業地買氣，台商擴大在台投資是最主要推手，隨著中美貿易戰進入2.0，全球新冠肺炎疫情尚未受控制，在在提升台灣製造的優勢，科技業及傳產製造對於工業土地及廠房的需求維持高點。

另外，物流倉儲的工業地需求也在這兩年爆發，包括富邦momo、全聯、統一及全家便利店都積極購地建置現代化物流中心，規模經濟的考量下，物流倉儲的土地面積多在5,000坪以上。

看好市場需求，第一太平戴維斯受託辦理新竹市茄苳景觀大道工業地公開標售，標的位於新竹市香山區，正臨路寬40米的茄苳景觀大道，面積共9,118坪，包括8,812坪的丁種建築用地及306坪的丙種建築用地，底價15.88億元，開標日期為9月15日。

第一太平戴維斯指出，此次標售的新竹市茄苳景觀大道工業地，是目前新竹市香山區少見大面積，且單價一字頭的工業地，區位條件佳，可快速抵達新竹市市區及新竹科學園區，距離國道三號僅3公里，土地面積高達9,000坪，可配合企業中長期生產布局發展或打造現代化物流園區。

潤泰新28日再度出手買地，相中新北市新莊最熱門的戰區溫仔圳重劃區，砸下17.2億元，買下大潤發流通事業公司位於溫仔圳重劃區的6,142.19坪土地；潤泰新表示，由於目前是工業區土地，將待市地重劃完成後，變更為住宅區，計畫將來開發為住宅大樓。

潤泰新表示，看好溫仔圳的開發潛力，加上大潤發流通事業早在多年前併購亞太開發，作為倉儲廠房，目前出租廠房使用中，將來可望參與重劃，因此潤泰新相中，計畫買下，以作為未來長期的住宅大樓開發用地。

潤泰新表示，潤泰新是買下大潤發流通事業公司新北市新莊區建國段等10筆地號土地，面積達6,142.19坪，每坪取得價格為28萬30元，總計購地價格為17.2億元，為市場合理行情。計畫將來重劃之後，變更為第三種住宅區，另須捐地45％；將來潤泰新可望分回約55％，估計大概還需要六~七年左右，為長期土地庫存。

台北市大安區小豪宅「仁愛A+」是知名學區套房，曾以每坪單價166.6萬元創下北市最貴套房紀錄，今年2月六樓戶交易，每坪單價回到156萬元，是近三年該社區的單價高點。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，低利時代，不少高資產族尋求合宜投資標的，套房總價門檻較低，過去受到不少包租公青睞，但2016年房市轉向後，套房成為燙手山竽，如今買氣回溫，頗有春天再現的情形。實價登錄資料顯示，今年2月「仁愛A+」6樓戶以總價1,680萬元、單價156萬元成交。4月疫情期間，低樓層的四樓戶有以總價1,305萬元、單價124.8萬元的交易。

根據實價登錄高價套房單價歷史排行，以「仁愛A+」單價166.6萬元居冠，大安區的「菁選集」163萬元居次；第三名是松勤路的「新世界」，最高成交單價161.9萬元。

今年小豪宅排名中，第一名以「仁愛A+」最新交易居冠，第二是「忠孝162EAST」，單價126.5萬元，接著是大安區的「八十里」等。

台商回流潮帶動中部豪宅市場銷售速度加快，最新市調顯示，剛進場的寶輝「Sky Tower」因熱銷而提前開工，北屯陸府「森山」公開不到三個月完銷，單元二陸府「觀森」也迅速賣破七成，台商買氣遍地開花。

台商回台投資金額破兆元，其中回流台中的投資金額與件數最高，包括德商博世集團亞太區總部落腳台中。華邦電中科12吋晶圓廠將投資逾65億元擴增產能；車燈大廠帝寶將投入21億元擴大生產規模。

住商不動產七期南屯店協理黃權銘分析，鮭魚返鄉、資金活絡，加上低利環境下的避險需求，去年底開始就不斷有客戶探詢豪宅標的物訊息。

根據內政部實價登錄資料，今年1至5月，西屯總價4,000萬元以上的住宅大樓交易共有19筆，每坪成交均價49.72萬元，與去年同期成交均價42.95萬元相比，漲幅15.8%。主要以寶輝「秋紅谷」、大陸「寶格」、寶輝「花園廣場」等成屋案，交易價格都站穩每坪60萬至78萬元以上，拉抬整體成交均價。

寶輝「秋紅谷」曾多次創下豪宅新高價，更有不少名人買房，包括衛浴五金龍頭橋椿楊家、連鎖咖啡大股東等，台商購屋比例高達九成，近期實價再揭露有貴婦砸2.7億元一次打包兩戶，顯見回台大戶指名度高。

大陸建設的「寶格」本月初揭露18樓交易，由利勤實業洪家購入。目前已知「寶格」住戶包括億豐工業粘家、盛香珍郭家、香吉士李家，社區大咖雲集，超過九成為經營全球性事業的企業主。

根據內政部資料統計，今年上半年全台買買移轉棟數達14萬棟，相較去年同期14.3萬棟減少約2%。

房仲業者分析，今年雖受到新冠肺炎疫情衝擊，但全台房市買賣移轉棟數僅年減2%，顯示剛性需求依舊支撐房市，下半年整體交易量應能回到復甦軌道。
統計資料顯示，上半年全台買買移轉棟數雖較去年同期略減，但高於2018年同期的13.6萬棟，2017年12.9萬棟及2016年10.8萬棟，顯示今年房市仍有不錯表現。

從六都上半年買賣移轉棟數來看，六都合計10.80萬棟，年減2%，因此全台房市與六都買氣皆持穩。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，上半年受疫情影響，房市旺季到5月才正式開始，由於買賣實際簽約到辦完移轉登記的時間，可能有一個月的落差，因此6月的買賣移轉棟數，大致是反應4月中旬到5月的交易狀況，5月市場交易因降息與疫情穩定，遞延買盤回籠，因此6月的買賣移轉棟數呈現回溫表現。

房仲業者指出，六都6月移轉棟數合計1.97萬棟，年增3%，且較5月買賣移轉棟數增加15%

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指分析，在游資充沛、利率探低下，預期下半年買氣依然強勁，尤其台灣疫情控制表現佳，近期多家市調數據也顯現出民眾對不動產市場看好居多，因此推估交易量會明顯起色。

上半年房市旺，代銷「雙雄」海悅國際（2348）、愛山林（2540）躍居為大贏家，上半年營收同步創近十餘年歷史新高；由於兩大代銷包銷案比例雙雙攀升，加上完銷速度加快，毛利率提高，法人預期上半年獲利可望挑戰歷年同期新高。

房地產「代銷天王」海悅國際受惠新北市、桃園、新竹、中台灣和南台灣代銷案，頻頻開出紅盤，累計上半年營收達11.92億元，年增達1.67倍，已連續四年持續成長，更創下18年同期新高。近期股價也攀升至80元以上，維持高檔水準。

至於愛山林，上半年推案量也積極衝高，累計營收達16.1億元，年增率逾62％，呈現連續四年攀升，並創下近14年來歷史新高點。最近股價也站上33~34元，欲小不易。

儘管第一季受疫情影響房市暫時蟄伏，但第二季5月中旬以來買氣回籠，兩大代銷全台秒殺案、熱銷案頻傳，加上包銷案比例也提高，使得代銷「雙雄」口袋飽賺，廣告不必打得太吃力，銷售率就在短期內衝高，預期財報出爐後可望上演慶祝行情。

海悅國際第一季EPS達2.03元，已大幅優於去年同期；法人依淨利率43％、毛利率35％估，上半年獲利可望大噴出，EPS上看4.5元，明顯優於去年同期。

法人估計，海悅去年線上代銷案約60筆，全年銷售額約750億元；今年買氣更旺，接案量已達2,400億元，已推出線上銷售有80~90筆，全年銷售額目標將挑戰千億，預期若疫情持續受控，海悅全年每股稅後純益要超越2019年的6.59元，頗有機會。

愛山林第一季獲利1.4億元、EPS0.96元，展望上半年，依毛利率25％推估，累計EPS將有2.1元以上的水準，可望超越去年全年EPS 1.38元。

展望全年獲利成長動能，法人估，愛山林在手代銷案逾1,800億元，高於去年，加上「海上皇宮」等四大自地自建案今年將陸續推出銷售，下半年獲利攀升力道看好。

信義房屋（9940）28日公布財報，上半年合併營收52.93億元、年減17.9％，稅後純益3.81億元、年減54％，每股稅後淨利為0.52元。

信義房屋表示，由於去年有大陸建案「信義嘉庭」後段銷售的認列，導致基期較高，今年則多倚賴國內房仲及代銷本業挹注業績，不過隨疫情趨緩，下半年營運仍樂觀看待。

信義房屋第二季合併營收31.03億元，稅後純益3.43億元，單季EPS為0.46元。

雖然信義今年上半年業績少了建設事業銷售挹注，不過上半年國內房仲及代銷本業的業績倒吃甘蔗，即使3、4月因疫情導致市場買盤觀望而呈現衰退，但5、6月都有二成以上的年增率，近二個月房市買氣爆發帶動業績提升，已補上疫情的業績缺口，6月營收10.3億元更創下自上波房市高峰反轉以來的單月新高。

信義房屋策略長周莊雲表示，過去經驗顯示，雖第三季為房市交易的傳統淡季，不過淡旺季被疫情打亂，變得漸不明顯，預期這波房市買氣在整體市場剛性需求穩健和資金行情下，還會在第三季延續下去。

　　7月28日晚，中國建築發布公告稱，公司下屬中海發展（上海）有限公司與中城集團簽約共同開發上海市黃浦區建國東路67-71街坊歷史風貌保護及城市更新項目。雙方已按照98%：2%的出資比例共同成立上海中海海華房地産有限公司和上海中海海庭房地産有限公司兩家項目公司。現擬正式啟動房屋徵收及後續開發工作。

　　上述項目位于上海市中心城區黃浦區新天地板塊，毗鄰淮海路新天地商圈，鄰近軌道交通8、9、10、13號線，項目總佔地面積約14.75萬平方米。項目計劃整體開發周期約6年，預計項目總投資約590億元。

　　公開資料顯示，中海發展（上海）有限公司成立于1993年，注冊資本1700萬美元，為中國海外發展有限公司（即中海地産）旗下企業，後者隸屬于中國建築集團有限公司。

圍繞萬科（000002.SZ/02202.HK）與萬科尚城業主之間的維權仍在繼續。矛盾的焦點一體衛浴仍未獲得解決。

7月16日晚播出的央視財經“3•15”晚會上，萬科尚城精裝房因裝修品質問題被點名。央視財經稱，2018年11月廣州萬科尚城業主驗房時，發現自己的新房在樓上做蓄水試驗時，樓下衛生間“秒變水簾洞”，其中最先收房的201戶中，竟有146戶出現漏水情況。

萬科於當日夜間發佈《關於廣州尚城專案的情況說明》並致歉，並於7月19日、7月26日與尚城業主代表進行了兩輪溝通。

之後，萬科給出的解決方案仍然是維持一年前的決定，即“在2019年5月，我們將成品衛浴的主體結構由合同約定的保修期5年延保至10年。”但矛盾並未平息。

該專案部分業主們提及：“萬科的對話方塊架是圍繞它的一體衛浴產品達標；我們目前的核心訴求是希望能安裝傳統衛浴，至於一體衛浴達標與否不重要。”

被萬科認為合格且在國內外得到廣泛運用的一體衛浴並不受尚城業主認可，甚至令業主們不勝其擾。究竟是業主們觀念保守，還是萬科的新產品難以令業主們信服？

核心矛盾仍未解決

“26日下午的新一輪協商會議前後不到半個小時，廣州萬科方面的負責人照著紙張把我們業主提出的29個問題的解決方案讀了一遍，讀完就走了。”在房屋品質存在問題的萬科尚城，其多位元業主告訴第一財經記者，最核心的部分——將一體衛浴換回傳統衛浴的問題並沒有得到解決。

“這完全等同於隔空回應，根本就算不上是協商解決，我們業主在旁邊有說換回傳統衛浴，萬科就像沒聽見一樣，只自顧自地宣讀他們帶來的解決方案。”多位萬科尚城的業主直言萬科的處理姿態就是“鴕鳥策略”，並對結果憤懣不平。

萬科尚城樓盤位於廣州市黃埔開發區。自2018年11月30日起，開始第一批收樓。它由A、B兩區共計19棟，3400戶組成。該樓盤精裝修費達每平方米10000元至13000元。

第一財經記者瞭解到，萬科尚城的建設單位及品質保修受理單位均為廣州市萬卓置業有限公司（下稱“萬卓置業”），施工單位為廣東上城建設有限公司（下稱“廣東上城”），設計單位為暨南大學建築設計研究院。

此次爭議的一體衛浴產品由廣州鴻力複合材料有限公司（下稱“鴻力”）提供。衛浴專案由廣東上城轉包給產品供應商鴻力。

央視財經稱，2018年11月廣州萬科尚城業主驗房時，發現自己的新房在樓上做蓄水試驗時，樓下衛生間“秒變水簾洞”。其中，最先收房的201戶中，有146戶出現漏水情況。這種漏水均為萬科一體衛浴(整體衛浴），一體衛浴與水泥板之間沒有做任何防水措施。

萬科尚城業主認為，萬科尚城未按照合同規定執行，未經業主同意，私自將傳統衛浴改為一體衛浴，這是造成“漏水”的重要原因。

以萬科尚城78平方米的房屋為例，2016年9月版《萬科尚城A區裝修、設備標準》明確指出室內衛生間二樓主衛為一體衛浴，對於一樓衛生間如何設計裝修卻未進行規定。

但業主發現，房子一二樓均為一體衛浴，而他們購房時看的樣板房一樓衛生間為傳統衛浴。

其次，萬科臨時樣板房最初均沒有對衛生間是否為一體衛浴做提示。在大概2017年10月才開始增加對衛生間提示，僅二樓衛生間為一體衛浴，一樓公共衛生間未做任何提示。

“我之前對一體衛浴不瞭解，也是買了萬科尚城樓盤才知道有一體衛浴”，張姓業主無奈地感慨道，花了大半生的積蓄購買的房屋卻成了噩夢的開始。

第一財經記者瞭解到，在7月19日下午，萬科就與萬科尚城推選出的五名業主代表召開了懇談會，就如何解決該事宜做商議。業主代表方收集的該樓盤存在的問題達29條。

萬科尚城的業主目前就房屋品質問題提出了兩大共同訴求：一體衛浴整改為傳統衛浴；因合同延期、整改延期、滯納金原因引起的延遲交樓支付賠償。

這次業主提出的29條意見，有部分屬於上一次（2019年3月）萬科與尚城業主圍繞一體衛浴漏水等問題，承諾執行解決，實則並未執行或執行到位。

最新一輪的萬科與業主代表的協商會議於7月26日下午舉行。

第一財經記者掌握的《關於尚城業主7月19日所提問題的回復》顯示，最核心的“關於整體衛浴問題”，萬科給出的解決方案是“在2019年5月，我們將成品衛浴的主體結構由合同約定的保修期5年延保至10年。關於部分業主回饋的產品使用中的問題，保修期內我司將免費為業主提供維保服務。”

“我們不需要它延遲一體衛浴的保修期，訴求很簡單，換回傳統衛浴。”有多位業主有些氣憤又無奈地表示，“一體衛浴一有滲漏，業主就只能找萬科維修，這樣房屋漏水問題何時能得到徹底解決呢？”

以“專業”做擋箭牌？

矛盾持續至今，業主們提及與萬科的溝通過程直言，“萬科的對話方塊架是圍繞它的一體衛浴產品達標；我們的核心訴求是希望能安裝傳統衛浴，至於一體衛浴達標與否都不重要。”

在第一批業主收樓，反映洗手間嚴重漏水時，萬科項目公司當時也予以了回應，並於2018年12月向業主出具了一份《萬科-鴻力裝配式整體衛浴體系防水技術審查意見》（下稱《審查意見》）的文件。

專家評審團隊當時對鴻力的整體衛浴產品給予了充分肯定，“鴻力整體衛浴體產品基本符合GB/T13095-2008《整體衛浴》國家標準”、“對於異層排水，採用鴻力的整體衛浴體系，土建樓地面可不做防水層，排水管穿樓板孔洞可不做封堵”。

矛盾激化是在2019年3月，萬科尚城的業主做出妥協，願意使用一體衛浴。“希望是品質好一點的一體式衛浴，而非鴻力的一體衛浴，採用八塊板拼接而成，接縫位採用打膠來黏合。”但這未獲萬科同意。

萬科時任該樓盤項目總監吳健跟業主說，採用鴻力的一體衛浴是萬科的專業堅持。

萬科在7月16日被央視3•15晚會點名的夜間出具的《關於廣州尚城專案的情況說明》中提到，“該專案於2018年11月開始交付，部分房屋出現滲漏引發客戶投訴。針對上述問題，公司高度重視，調集技術力量成立專項小組，開展整改與維修。截至2019年6月30日，該問題已經整改完畢。”

7月26日下午，萬卓置業的法定代表人周振坤、吳健等萬科方面的人士出具的《回復》中除了給出延長一體衛浴的保修期限外，重申“整體衛浴是由一體化的防水底盤+牆板+天花構成的整體組裝式衛生間，其工藝已經在國內外得到廣泛運用。該品牌整體衛浴已在業內交付10萬餘套，國外如日本已應用該體系60餘年，符合國家設計規範。”

房屋品質糾紛頻發

雙方各執一詞。萬科一再強調一體衛浴符合標準，令尚城業主們的心情跌至穀底。

多位萬科尚城業主就此事接受第一財經記者採訪時認為，這與萬科為了節約成本、快速交付，而在產品品質、安裝工藝方面做得不到位有直接關係。

事實上，一體衛浴的造價並不比傳統衛浴低，但勝在安裝快速、節省人工安裝成本。有專案工程方面的人士表示，若是一戶人家安裝傳統衛浴通常需要耗時七到十天工期；若是安裝一體衛浴，現場裝配只需三四個工人，時間最短只需要4個小時，大大節省了人工成本和運營花費。

此次引發矛盾的一體衛浴，多被應用於國內的長租公寓，萬科率先在住宅精裝修房中試用。碧桂園、保利、龍湖、中海、遠洋等也有在專案中使用。

此前萬科在住宅牆體中率先使用輕鋼龍骨新型隔牆，也引發上海、重慶等多地業主維權。業主們的回饋大多數是牆體中間未填充隔音棉、隔音效果不如實體牆、房屋滲水等。

將“新工藝”應用於住宅，等來的卻是業主們期望回歸傳統工藝，以期獲得房屋品質更有保障的尷尬局面。

尤其是這幾年房企基於綠色低碳發展理念等，持續推進綠色建築和工業化技術應用，弄巧成拙幾乎是各類精裝修房維權的常態。

萬科尚城是萬科在廣州黃埔區的標杆性樓盤。購買該樓盤的多位業主都有向第一財經記者表示，“是沖著萬科的品牌而來，如今卻頗感失望。”

在萬科尚城房屋漏水事件走進公眾視線之際，南昌鴻海萬科天空之城北區也被曝出存在車庫柱體開裂現象。回望萬科這幾年的產品品質問題，僅媒體曝光的各類糾紛事件就涉及到房屋滲漏水、柱體坍塌、工程坍塌、虛假宣傳等。

僅是最基礎的住宅滲漏問題，稱“把品質視為公司生命線”的萬科都難以做到位。

關注到萬科尚城事件後，三亞萬科森林度假公園業主們告訴第一財經記者，萬科森林度假公園二期72戶連排別墅，都出現過房屋屋頂漏水情況。

三亞萬科森林度假公園的這些房屋陷入“年年漏，年年修，越修越漏，越漏越修”的境地。

周女士等多位業主提及此事都表示，三亞萬科森林度假公園房屋的“漏水”問題跟萬科採用低劣材料、將工程轉包給三亞當地施工隊伍、倉促趕工有關。

此次風波中心的廣州萬科，在萬科於2018年提出“收斂聚焦”戰略之後，也開始全面收縮長租公寓、商業、養老等新業務，更多聚焦地產主業。

面對尚城業主們的核心訴求，萬科是否有聽進去？歷經最近兩輪溝通仍未迎來理想結果的萬科尚城業主們，仍在為這一問題奔走，並尋求其他的解決方案。

7月28日，記者獲悉，央行近日向各大銀行下發調研通知，摸底線上消費貸款流入樓市情況。

一位資深銀行業內人士表示，該統治由調查統計部門發出，意在摸底統計線上消費貸款規模，包括與螞蟻集團旗下花唄、借唄兩款產品的聯合貸款規模、信用卡貸款及互聯網貸款等。

“（央行通知）不是為了出臺新的監管規定，而是要摸清楚線上消費貸款有多少流入樓市。”上述人士表示。

仍嚴查資金違規流入樓市

“（央行通知）不是為了出臺新的監管規定，而是要摸清楚線上消費貸款有多少流入樓市。”上述人士表示。

7月28日，多位銀行人士向21世紀經濟報導記者透露，已經收到一份來自中國人民銀行《關於開展線上聯合消費貸款調查的緊急通知》。此次《通知》顯示，暫未對聯合貸款的規模以及比例作出限定，目前只是向各銀行統計消費類聯合貸款業務的相關資訊。為央行要求各銀行上報的統計資料，包括線上聯合消費貸款規模、線上聯合消費貸款加權平均利率，特別區分了螞蟻花唄和螞蟻借唄合作的消費貸款餘額、不良率、以及平均利率和不良率、信用卡透支的不良率等。

此前，監管機構已連續採取多項措施嚴管資金違規流入樓市。今年4月以來，深圳等地也在緊急摸查房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況，包括今年以來新發放的房抵經營貸（含借款人為企業或個人），包括貸前、貸中、貸後等情況。

一位深圳大行人士表示，監管數月前已經入場檢查房抵經營貸流入樓市，“檢查新發放的所有貸款。用了跨行資金流向核查，甚至穿透了三次，手段很嚴格。”

剛剛過去的7月24日，房地產工作座談會繼續強調“房主不炒”的定位，並指出“要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場。”

21深度丨央行下發通知：摸底線上消費貸款流入樓市

此前，銀保監會剛剛發佈互聯網貸款新規。7月17日，銀保監會正式公佈《商業銀行互聯網貸款管理暫行辦法》，該辦法要求，單戶用於消費的個人信用貸款授信額度應當不超過人民幣20萬元，到期一次性還本的，授信期限不超過一年。

線上消費貸款規模有多大

問題在於，對於線上消費貸款（互聯網貸款）規模到底有多大，一直未有確切的統計資料，市場只能大約統計規模在萬億元以上。

概因央行、銀保監會的傳統統計口徑不包括此項。“監管還是要穿透去看線上消費貸的最終流向。”上述業內人士說。

21世紀經濟報導曾拆解互聯網貸款信貸聚合模式，在互聯網貸款產業鏈上，當前流行的玩法是“信貸聚合模式”，即助貸或聯合貸款，由螞蟻金服、平安普惠、度小滿金融、微眾銀行或新網銀行等金融科技機構牽頭或撮合，引入大資料風控、擔保增信、銀行等資金方。

根據銀保監會的互聯網貸款新規，互聯網貸款資金不得用於房產。

具體要求是，貸款資金用途應當明確、合法，不得用於房產、股票、債券、期貨、金融衍生品和資產管理產品投資，不得用於固定資產和股本權益性投資等。

此外，新規懟互聯網貸款統計提出要求，監管機構對商業銀行互聯網貸款情況實施監督檢查，建立資料統計與監測機制，並可根據商業銀行的經營管理情況、風險水準等因素提出審慎性監管要求，嚴守風險底線。

　　壓力重重的綠地開啟“二次”混改，64歲的創始人張玉良在為企業四處奔走，他曾拿自己跟董明珠做比較，但同樣是國企改制，他帶領下進行的綠地混改與去年董明珠主導的格力混改大有不同。

　　綠地控股(7.610, 0.10, 1.33%)董事長、總裁張玉良今年64歲了，按照國企領導60周歲退休的慣例，他已經超期“服役”近四年。眼下看來，他仍無心隱退。

　　時隔5年，綠地開啟新一輪混改。

　　7月26日，綠地控股宣佈上海國資擬轉讓17.5%股份。此前公司已於7月20日起停牌一周，停牌公告稱，股東正籌畫公司控制權結構有關事項。

　　《中國企業家》從多位元消息人士處獲悉，綠地此次混改事宜，由上海國資委牽頭主導，引入的戰投物件還未落定，大概率是以金融為主業的大型央企，其國資背景不局限於上海。之前傳言“接盤”國資股份的中金公司，被聘為本次股份轉讓事項的財務顧問，負責對外尋找洽談投資方。

　　“現在大幕剛剛開啟，接下來還需跟進諸多環節。目前國資層面與潛在投資者正處於相互挑選、交換意向階段，上市公司亦在高度配合，因此，距離此次混改收官還需一段時間。”接近交易的消息人士對《中國企業家》稱。據其透露，此次引入的投資者需具備一定資金實力及產業互動空間，至於“17.5%股份最終落定何方，仍具有不確定性”。

　　綠地是典型的“國資+員工+社會持股”的三角股權架構，與格力目前的股權結構有很多相似之處。5年前即試水混改的綠地和去年底完成混改的格力，亦被外界視為同樣成功且可相互映照的國企“混改樣本”。

　　張玉良與董明珠本身也有很多相似之處。比如，他們都是“超期服役”的公司管理中樞，世界500強企業的代言人，一路奮鬥，陪伴企業成長將近三十載。

　　有時，張玉良自己會跟董明珠做比較。比如談起不退休、連任的話題，他在去年初就明確表態，“董明珠連任格力董事長，她65歲了，還繼續為國家做貢獻，我看也不錯。”

　　“像我這樣的創始人，對企業非常有感情。”張玉良強調，綠地跟傳統國企不一樣，它是混合所有制企業，要依法辦事。

　　不同的是，外在印象中，董明珠是高調的、富有情緒的、大刀闊斧的，她是商場中的“鐵娘子”，也是偶露感性的“董小姐”；而張玉良則是謙和的、儒雅的，外界眼中的他一頭卷髮，常常滿面笑容，傳統上海生意人的性格盡顯於身。他們治下的企業，一個生於華南，一個長在華東，在時代、市場、企業轉型等多方力量的裹挾中，呈現著不同的生存底色與發展趨向。

　　時隔5年進行“二次”混改，會讓市值一度低迷、麻煩幾度纏身的綠地發生哪些變化？張玉良還能繼續連任嗎？半年前完成混改的格力，會給綠地此次混改帶來哪些啟示？國企混改加速的大背景下，知識資本能否獲得更多主動權，能否爭取更多的市場斡旋空間？

　　未知數還有很多。

　　張玉良“不退休”

　　“看上去文質彬彬，實際上膽比天大。”易居總裁周忻曾如此評價張玉良，說他是“地產界三瘋之一”，另外兩個，則是許家印和王健林。

　　張玉良是“92派”企業家的代表性人物。28年前，他創建綠地，將一個幾千萬元註冊起步的公司，發展成資產規模超1萬億元的行業龍頭。他重視現代企業制度建設，推動了上海國資領域最大規模重組，為綠地搭建了一套清晰的股權及管理架構。在新一輪國資國企改革中，綠地員工持股機制已成為混合所有制改革的樣板之一。

　　綠地集團屬於國資絕對控股，張玉良是這家企業的創始人和掌門人，亦是外界公認的政商關係高手。不過，在眾多國資控股的企業中，綠地很“另類”。用張玉良的話說，“綠地是國有企業的體制，外資企業的機制，鄉鎮企業的路子。”

　　1994年，綠地成為上海現代企業制度改革的首批試點企業。兩年後，“職工持股會”的字眼第一次出現在綠地的公司檔中。1997年，綠地職工持股會持股18%；2013年，綠地再次引入20%的社會資本，基本形成了國有資本、社會資本、員工持股的“金三角”股權結構；2015年，企業實現整體上市。

　　綠地成功上市，意味著上海國資領域最大的混合所有制改革案例成功落地，示範意義重大。張玉良說，國企混改核心是國有資本持股比例問題，最好將國有資本持股比例降低到51%以下，從而讓社會資本和員工持股保持一個相當的比例。

　　截至2020年一季度，綠地第一大股東為上海格林蘭投資企業（有限合夥），持股29.13%；第二大股東為上海地產（集團）有限公司，持股25.82%；第三大股東為上海城投（集團）有限公司，持股20.55%。上海地產與上海城投兩家國資企業合計持有綠地46.37%的股份。此外，陸股通持股3.22%為第四大股東，中金公司持股2.9%，為第五大股東。

　　“綠地上次混改引入員工持股概念，較好保障了企業創始人或首批職工權益。現在混改更多是為了整個企業提質增效。部分國資退出，也可吸引更多更靈活的社會資本進入。”財經評論人嚴躍進稱，混改完成後，企業經營自由度將增加，後續即便央企資金介入，預計還會給到綠地更大的放權。

　　綠地上市5年後，迎來“二次”混改，股權可實現多元化，隨之而來的董事會席位或許也將生變。資本市場何以應對？張玉良及其所代表的綠地管理層還能“平穩過關”嗎？

　　這些年來，外界圍繞在張玉良身上的一個重要話題就是“何時退休”。2018年11月，張玉良連任綠地董事長兼公司總裁。如若順利，他的退休時間會在2021年。屆時，他的年齡將是65歲，他將成為國內國有企業歷史上年齡最大的一位董事長。

　　按規定，國企領導年滿60周歲要辦理退休手續。業績突出的核心成員可延長任期，但最遲不能超過63周歲。2019年初，63歲的張玉良首度回應“退休”問題。他說，自己連任綠地控股董事長、總裁一職完全是股東選舉產生，符合股東們的願望。

　　“綠地是一家混合所有制企業，要依法辦事，按照股東願望產生董事、董事長，按照市場規律配置董事會和經營團隊，所以換屆也是市場的產物。”張玉良說，“當然也要自己幹得動、有信心幹下去、人家要你幹，各方綜合來定，絕不單單是你自己想不想幹。”

　　接近綠地的相關人士對《中國企業家》稱，諸如“張玉良退休”、“管理層失去控制權”等此類擔心，或是外界顧慮過多。在其看來，首先需要明確，綠地“金三角”股權架構是確定的事實，現在進行二次混改，就是在國資層面內部再做一次混改，即通過對國資層面46%的股權調整，引入有資源、有實力的投資者，因此“根本不涉及控制權問題”。

　　至於外界熱議的“退休”話題，前述人士稱，綠地屬於市場化運營的企業，就會用市場化機制來管理，因此跟國資體系的退休機制有所不同。“綠地會一如既往延續對公司的控制權，也會進一步加速業務的市場化模式。”

　　另有行業人士分析，張玉良得以連任的根本原因，源自綠地第一大股東的支持。儘管目前兩家國資股東股份加起來，超過第一大股東不少，但在17.5%的持股比例出讓後，兩者持股比例低於格林蘭，且屬於非一致行動人，也曾明確表態不會介入經營。

　　不過，在“接班人”人選上，綠地始終未曾明示。

　　“二次”混改開啟

　　7月26日，綠地控股（600606.SH）公告稱，上海地產（集團）有限公司（以下簡稱“上海地產”）及上海城投（集團）有限公司（以下簡稱“上海城投”）擬通過公開徵集受讓方的方式，協定轉讓所持有公司部分股份，擬轉讓的股份比例合計不超過綠地總股本的17.5%。

　　協力廠商據此估算，投資者如若拿下這17.5%股權，需支付約140億元的資金。

　　上海地產、上海城投均為上海市國資委全資持有的國資企業集團。綠地方面稱，本次股份轉讓完成後，預計綠地仍無控股股東及實際控制人，但控制權結構可能發生較大變化。

來源：被訪者來源：被訪者
　　張玉良表示，綠地此舉是上海按照黨中央要求，推進國資國企綜合性改革、加速新一階段國資國企改革的重要舉措，充分顯示了因地制宜、量體裁衣的改革新思路，通過給上市公司引入新的優秀戰略股東，支援企業進一步提高市場化程度，提升經營管理自由度，加速改革活力全面釋放。

　　此前，市場一度傳聞，股份受讓方即新戰投為中金公司（中國國際金融股份有限公司）。

　　就此消息，綠地集團對《中國企業家》回應稱，以公告為准。中金公司層面的相關人士則否認了“接盤股份”的相關傳言。

　　多年來，中金與綠地雙方頗有淵源。

　　最近一次的公開互動是在6月18日。綠地集團宣佈與中金公司達成全面戰略合作。根據協定內容，雙方本次合作將包括且不限於戰略諮詢及產業研究、投資業務、產業基金、收購兼併、股權融資、債券融資、RQFII、不良資產管理等領域。

　　值得注意的是，此次戰略合作的活動現場，除去合作雙方領頭人張玉良與中金公司CEO黃朝暉之外，上海市黃浦區委書記杲雲，上海市國資委副主任林益彬等國資層面領導也出席了儀式，這一安排引發外界猜想。據綠地方面資訊，早在2015年7月，雙方就已針對多項領域開展全方位合作。

　　綠地控股自創立以來，進行了多次體制改革：1992~1997年，在純國有體制下按照市場化規則運行；1997~2013年，建立並不斷完善國有控股、職工持股的股份制；2013~2015年，引進戰略投資者，形成國有及非公有資本交叉持股、相互融合的混合所有制；2015年至今，整體上市，成為公眾公司。

　　同時，綠地還參與央企和地方國資國企改革，投資入股了原寶鋼建設、貴州建工、江蘇省建、天津建工、西安建工以及東航物流、上航國旅等國企。

　　“綠地希望把政策導向和市場規律結合起來，與各地政府實現共贏。”回顧首次混改對綠地的影響，張玉良曾總結說，“我們抓住了深化國有企業改革的機遇，壯大了大基建板塊，大基建（專案）基本都是混改而來的。國有企業體制不靈活，通過市場化力量介入，一夜時間就發展起來了。”

　　在張玉良眼中，“做政府所想，為市場所需”是綠地的發展理念。也正因此，綠地在創立初期，每年都會投入大量資金參與舊城改造，進行大規模公共綠地建設。而後，綠地又投入保障房建設，幫助地方政府“造城”，近幾年則在一些新興及二線城市興建超高層“城市地標”。目前，綠地已形成了“房地產、基建兩大主業並駕齊驅，金融、消費、健康等協同產業雙向賦能”的經營格局。

　　“混改可在客觀上改善優化資本結構，有助於綠地更好落實混改後的經營目標。這兩年綠地等此類企業發展面臨很多壓力，一些國資持股過程中企業經營效率不高，增值空間不大，確實也需研究新機會，比如，戰略多元化、引入新戰投。”嚴躍進稱。

　　對比格力混改

　　2019年12月，格力電器(56.970, 0.19, 0.33%)混改方案落定。高瓴資本領銜珠海明駿以416.62億元，接手格力電器（000651.SZ）15%股權，格力集團退居小股東。完成混改後，格力電器實施了高管激勵計畫、無實控人結構等現代化的企業管理方式。

　　從一個地方空調企業，成長為現代製造業巨頭，格力電器管理層及團隊發揮了重要的主觀能動作用。也正因此，當格力集團宣佈轉讓其持有的15%格力電器股權時，這場混改被賦予諸多期待和意義。董明珠說，上市公司將“真正市場化、法制化、制度化”，管理層所代表的知識資本價值，也將得以明確。

　　回過頭看，格力電器的混改方案，與5年前的綠地“混改”方案有諸多相似之處。

　　比如，在混改之前，兩家公司實際控制人都是當地國資委。再比如，混改完成後，兩家公司都變成了“無實控人”的公司，且公司管理層“強勢”發揮決策作用。

　　也就是說，張玉良之於綠地，是總經理兼董事長兼法定代表人；董明珠之於格力電器，也是總經理兼董事長兼法定代表人。

　　值得注意的是，有業內人士分析指出，在“混改方案”的設計中，綠地和格力公司都用了一個“有限合夥架構”作為混改方案的核心安排。

　　2015年，為借殼金豐上市，綠地將1000個擁有股權的員工拆分為32個小有限合夥形式，共同組成上海格林蘭，由它吸收合併了早年就存在的職工持股會。

　　對綠地來說，直接持有混改後上市公司股權的是上海格林蘭投資企業（有限合夥），在格林蘭上面，是一組32個小有限合夥形式的安排。在這個結構中，唯一的GP就是張玉良直接控制下的管理層實體“格林蘭投資”，其由綠地集團管理層43人同時註冊成立，扮演普通合夥人角色。

　　在格力電器的混改方案中，直接持有混改後上市公司股權的是珠海明駿投資合夥企業（有限合夥），在珠海明駿的上面，同樣是一個多層有限合夥安排。通過一系列精巧安排，格力電器的第一大股東身上，實現了股權投資收益權、GP收益權和上市公司話語權的“三權分立”。

　　“千萬不要說這個公司是我的，我想怎樣就怎樣，這樣的企業必死無疑。”在2019年底的某年會上，談及對格力混改的看法，董明珠這樣說。在後來的一次採訪中，她又重申了混改的意義，“這次格力混改的重點不是國資退出，而是上市公司建立市場化制度，更好地運營和發展。”

　　同樣觸及混改，上海國資委之於綠地的角色不容忽視。

　　此前，有報導稱，綠地上市前夕，諸如為何不能直接IPO、為何不能將境內資產在境外借殼或IPO等問題的抉擇中，皆牽扯著管理層與國資層面的各自考慮。另有報導稱，出乎業內意料之外，2012年淨資產約200億元的綠地最終選擇借殼金豐投資，或也與上海國資委主導有關。

　　一個觀點是，多年來，以張玉良為首的綠地管理層與國資的“博弈”持續不斷。據稱，2008年，上海市有關部門曾動議綠地集團借殼城投控股(5.750, 0.02, 0.35%)上市，但遭張玉良“抵制”。他的理由是，城投控股殼子太小，綠地集團盤子太大，不合適。某種程度上，張玉良之於綠地，或相當於王石之于萬科。熟悉張玉良的朋友評價他：“身段很柔軟，不柔軟早就被碾碎了。”

　　如今，談及此次混改的意義，張玉良說，“綠地將再度扮演國資國企改革先行者、排頭兵角色，作為‘混改樣板’實現整體上市5年後，在今年全國國資國企改革提速、上海改革步入深水區背景下，率先啟動新一輪深度混改。”

　　接近交易的人士稱，綠地跟格力混改有很多相似之處，大方向也都趨向更加市場化，但也有不同。比如，混改背景。“放在國資混改背景下，綠地首次混改就有了很多突破。那時候，國資需明確‘無實際控制人’的定性，因此迫切需要一個樣板，以獲得資本市場認可。所以，上海為全國的混合所有制改革做出了一個‘綠地’範本。眼下，國企混改還未結束，所以需要一個二次混改的目標，需要一個企業把接下來的路趟出來。”

　　國企混改提速

　　6月30日，備受關注的《國企改革三年行動方案（2020-2022年）》審議通過。

　　國家發改委副秘書長趙辰昕近日公開表示，今年將研究制定深化國企混改的實施意見，使混改在整個國企國資改革當中能夠更好地發揮突破口和“牛鼻子”的作用。有學者預計，下一階段，國資監管部門會加大放權授權力度，賦予企業盡可能多的自主權。

　　7月16日的國務院新聞辦新聞發佈會上，國資委負責人表示，今年下半年國資國企改革將全面發力，不斷激發企業市場主體活力，切實提升改革成效，有力對沖經濟下行壓力。專家預測，數千家企業改革試點將全面提速。

　　正如其首度混改一樣，儘管上海國資委擁有最終決定權，但張玉良手中亦有諸多談判“籌碼”：比如那些跟他多年來南征北戰、共渡難關的管理層；他經營多年的政府關係及持股比例接近30%的格林蘭有限合夥，這些都讓外界對這場混改寄予更多想像。

　　張玉良以董明珠已65歲仍連任格力電器董事長為例，間接表明了自己連任的合理性。這也給外界關於綠地混改及公司戰略發展，留下更多想像空間。不過，時移世易，自2018年底連任之後，張玉良面臨的局面已大為不同。

　　為迎接萬億時代，2018年第三季度，綠地控股開啟新一輪戰略規劃：未來3年，房地產確保年銷售額5000億元以上，形成一批300億~500億元的重點事業部，並成立大基建、商貿、酒店旅遊三大產業集團。

　　但最近兩年，從經濟下行壓力、資本市場寒冬、房地產行業嚴厲調控的外部大環境，從自身市值低迷、銷售業績下滑、負債持續高位，品質安全事件、東北佈局失利等管理問題，到今年疫情突襲，綠地的生存發展面臨更多考驗。

　　2020年初，張玉良表示，綠地市值被低估了，因為地產行業總體估值偏低，再加上綠地的流動性不夠所致。“綠地有兩個國有大股東，我們現在國有（股比）是46.8%，比較高，這個動一動會比較好些。”

　　7月27日，綠地控股迎來複牌。資本市場作出反應。截至當日收盤，股價報7.51元，總市值約913.8億元。過去5年間，綠地控股市值已從3000億元高位滑至不足千億元。當時市值在千億上下的萬科，早已翻番超過3000億。

　　不可否認，對綠地而言，張玉良在公司治理和企業精神層面的影響力仍然舉足輕重。

　　7月21日，總書記主持召開企業家座談會，並就弘揚企業家精神提出五點希望。張玉良表達了自己的體會。在他看來，在當前環境下，企業應該做到以下四點：一是弘揚企業家精神；二是苦練內功；三是擁抱創新；四是推動體制機制優化。

　　張玉良說，“在我們眼裡，沒有國企、民企、外企的分別，關鍵在於有沒有企業家精神。企圖趕上所謂的‘風口’，然後就一路飛翔、一勞永逸、高枕無憂，我認為這不是企業家應該有的想法。”

　　如何推動體制機制優化？張玉良提出的辦法是“改革”，要通過改革，形成充滿動力、活力和競爭力的體制機制，為企業再成長奠定堅實基礎。“我認為，在大變局中我們應該抓住機遇，優先發展混合所有制經濟。”張玉良稱。

　　據其解釋，通常來說，國企在資本、技術、人才等方面具有優勢，掌握的資源也比民企豐富；民企則機制更加靈活、激勵更加到位、市場反應更加靈敏。要發展混合所有制經濟，通過“化學反應”將國企和民企的優秀基因整合在一起，為企業發展提供持久動力。

　　今年上半年，綠地實現合同銷售金額約1330億元，同比減少近兩成，完成全年目標4000億的33%。張玉良表示，下半年綠地將緊抓疫情形勢、政策導向、市場需求、貨幣環境等“四個有利”條件，對沖上半年疫情影響，有信心保持年初目標不變、指標不減。

　　“卻顧所來徑，蒼蒼橫翠微。”張玉良在新年致辭中感慨。歲已過半，壓力重重的綠地“二次”混改，創始人為市場開路，為企業命途奔走，其年初所言仍可為鑒：“2020年是綠地奔向‘雙萬億’規模目標的關鍵之年。綠地改革發展的步伐已走過千山萬水，但仍需披荊斬棘。”

7月28日消息，陸家嘴(12.100, 0.12, 1.00%)發佈2020年半年度報告， 上半年，公司實現營業收入約66.27億元，同比降低19.07%；實現歸屬上市公司股東的淨利潤16.78億元，同比下降18.01%；基本每股收益0.4161元，同比下降17.99%。上半年，因新冠肺炎疫情爆發，各行各業出臺疫情防控政策，春節後公司部分在營專案經歷了史無前例的延期開業，全市購物消費活動、旅遊住宿活動、會展展覽活動、宴會餐飲活動等均暫時性停滯，對公司商業、酒店及會展業務產生較大影響。

改按生意額分成 免6萬商店倒閉

新冠肺炎疫情嚴峻，政府兩日內兩度宣布「加辣」抗疫措施，周三凌晨零時起，所有食肆全日禁止堂食，限聚令則由4人減至2人。香港零售管理協會昨日在報章刊登公開信，向全港商舖業主表達訴求，期望在未來9個月至12個月取消底租，改為按租戶營業額收取分成作為租金，並暫緩對未能交租的商戶採取法律行動或收回店舖。協會指出，零售業情況已岌岌可危，盼業主伸出援手，否則6萬多間零售店舖會陷入結業危機，影響26萬名員工以及其家人的生計。

盼緩收舖 保26萬人生計

協會在公開信稱，現時大部分零售店舖的租約都是在香港發生巨變之前簽訂，即使零售商的收入已經下跌超過一半甚至八成，仍要承擔比現時租值貴一倍或更高的租金。很多業主只提供非常短暫的租金紓緩，並由4月開始陸續減少對零售商的支援。現時大部分店舖未能獲得減租，而他們的收入只足夠支付部分租金，甚至根本無能力交租，令人憂慮的是部分業主漠視零售商慘況，以法律行動迫使零售商繳交全數租金，或以續約作為得到租金紓緩的條件，扼殺行業努力求存的機會。

協會重申，雖然政府推出「保就業」計劃，但面對高昂租金加上新一輪疫情的衝擊，擔心零售商未到計劃完結前，已出現大規模結業和裁員潮。

該協會於7月17日與特首林鄭月娥會晤，反映業界困境，特首對業界表達同情和關注，並公開呼籲商舖業主與零售商共渡時艱，如有需要，政府樂意配合。該協會再次促請全港商舖業主取消底租，按租戶營業額收取分成租金，為期9個月至12個月，助零售商有繼續營運和爭取生存的空間，並對暫時無法繳付租金的商戶停止採取任何法律手段或收回店舖，為期不少於9個月。

持有多個舖位收租的大鴻輝興業主席梁紹鴻表示，業主和租客關係是唇齒相依，因應疫情嚴峻，會與租客共渡時艱，給予減租或免租，由於食肆全日禁止堂食，個別商店無法做外賣而要暫時關門，亦即是無任何收入，故決定在租客關門期間不收取租金。

大鴻輝太地助租戶渡難關

對於商場租戶的支援，太古地產（01972）發言人認為，本港零售業正面對極為嚴峻的挑戰；近日爆發第三波疫情，加上政府收緊社交距離措施，對各行業租戶均帶來巨大衝擊。除租金支援措施外，亦會因應個別行業的處境提供適切協助，至今從未間斷。就最新情況，已主動與餐飲業租戶聯絡，作進一步支援行動，希望能夠幫助租戶維持營運，渡過難關。

有零售商稱，現時街舖業主比較願意減租，通常減租期為3個月至半年，幅度視乎不同地區及地段，平均約10%，至於商場業主通常要逐個月商討，而且會附帶條件，例如延長租期等，零售商認為，改以營業額分成計租會較為合理，因各行業的生意跌幅均有不同。

不過，盛滙商舖基金管理有限公司創辦人及行政總裁李根興則說，街舖極少採用租金分成，認為未必可行。

對於政府收緊防疫措施，香港酒吧業協會副主席錢雋永坦言，政府今次處理疫情顯得優柔寡斷及錯判形勢，未能立即採取果斷行動切斷傳染鏈。如果疫情再拖下去只會令酒吧業及其他相關業界無了期停業，嚴重影響經營者及員工生計，更會拖累香港內銷市場的營商環境，所以酒吧業協會要求政府盡快推出第三輪抗疫基金支援行業。

今起全港食肆全日禁堂食，叙福樓（01978）主席兼行政總裁黃傑龍重申，若全日只做外賣，未能應付租金和其他成本，部分餐廳可能連電費都不能負擔，預料業界生意會跌九成，假如措施再延長多7日，相信業界會出現結業潮。

由大鴻輝興業收購大部分業權的西營盤德輔道西99號及101號舊樓，昨日透過第一太平戴維斯進行強拍，大鴻輝興業以底價3.02億元統一業權，將聯同周邊地盤合併發展成甲級商廈。

德輔道西99號及101號地盤面積約2103方呎，現為一幢9層高舊樓，只設有兩條公用樓梯，沒有升降機，物業於1962年落成，樓齡約58年。

大鴻輝興業主席梁紹鴻表示，成功透過強拍統一德輔道西99及101號舊樓業權後，將連同干諾道西92至103號一列地盤合併發展，成為一幢甲級商廈。全併後的地盤總面積約2.2萬方呎，將以地積比率15倍重建，料總樓面約33萬方呎。梁紹鴻指出，整個收購歷時12年，估計建築成本13億至17億元，最快4年後落成。

合併周邊地盤建甲廈

梁紹鴻稱，近期新冠肺炎疫情嚴重，市道當然欠佳，但發展項目屬長遠投資，看好未來香港前景。他直言，美國聯儲局已印了幾萬億銀紙，熱錢待疫情過後，總會流入海外包括香港市場，而且內地新股排隊來港上市，未來香港金融服務業發展料蓬勃，帶動商廈租賃需求。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國說，政府土地供應不足，近兩年本港強拍項目較之前顯著增多，而且地皮規模通常比較龐大，業權併購和強拍申請因此成為發展商擴充市區土地儲備的主要途徑。今年環球局勢波動兼有疫情，但發展商仍積極增加土地儲備，惟出價趨於保守。

造價601萬至1000萬最受惠放寬按保

政府去年10月放寬按揭保險樓價上限（下稱放寬按保），當中受惠放寬按保、樓價在601萬至1000萬元的二手住宅交投明顯爆升。據中原地產統計，今年第二季上述價位的二手住宅買賣共錄得5228宗登記，較放寬按保前即去年第三季的2256宗，大增1.32倍。以中原樓市片區劃分，馬鞍山片區不論在601萬至800萬元，還是801萬至1000萬元類別的登記量都破100宗，較去年第三季分別上升2.43倍及1.83倍。

在去年10月放寬按保後，首置人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限，由400萬元提升至800萬元；可申請最高八成按揭貸款的樓價上限則由600萬元提升至1000萬元。該次修訂只包括已落成住宅樓，不包括樓花。

400萬以下宗數佔比急挫

據中原地產統計，今年第二季成交價在601萬至800萬元的二手住宅買賣登記有3104宗，相對去年第三季的1369宗激增1.27倍。相對去年第三季，今年第二季成交價601萬至800萬元的二手住宅買賣登記宗數佔整體宗數比例高見27.4%，較去年第三季的20.2%增加7.2個百分點。

至於成交價在801萬至1000萬元的二手住宅買賣登記，今年第二季共有2124宗，較去年第三季的887宗勁升約1.39倍；而佔整體宗數比例為18.8%，較去年第三季的13.1%多5.7個百分點。

過去可獲高成數按揭的600萬元或以下二手住宅市場，當中成交價401萬至600萬元的二手住宅買賣登記今年第二季雖然達3198宗，但較去年第三季的2170宗，增幅僅為47.4%；成交價400萬元或以下的買賣登記，今年第二季有1032宗，較去年第三季的1015宗只微漲1.67%。401萬至600萬元的宗數佔比由去年第三季的32%回落至今年第二季的28.3%，400萬元或以下的宗數佔比更由去年第三季的15%急挫5.9個百分點，至今年第二季的9.1%。

另外，1000萬元以上的成交量今年第二季有1858宗登記，較去年第三季的1334宗增加39.3%；而宗數佔比由去年第三季的19.7%，回落至今年第二季的16.4%。

「唔係供唔起 係首期唔夠」

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，成交價601萬至1000萬元的二手住宅買賣登記，宗數及佔比同較去年第三季錄得上升，反映政府放寬按保後，刺激買家積極進軍樓價601萬至1000萬元的住宅類別，未有如過去般集中搶買600萬元或以下的二手放盤。就中原地產前線員工接觸所見，現時市場上的問盤都集中能承造高成數按揭的單位，「買家唔係供唔起，只係首期唔夠」。

他補充，成交價601萬至1000萬元的二手住宅買賣宗數佔整體比例，料會繼續維持在相對高水平，未見有回落跡象，惟隨着樓價進一步向上，他相信現時能提供樓價低於1000萬元住宅的片區選擇將會減少，該類買家料被迫轉投元朗或屯門等舊區的單幢住宅。

疫情加速結業 下半年租金料挫2成

全港今起全日禁堂食，消費市道再受衝擊，舖市雪上加霜，過去人流如鯽的4大核心區，今天吉舖處處，空置率已升至近2成歷史新高，個別核心區舖租急挫9成。業界料，疫情加速商戶結業，下半年租金料挫兩成。

尖沙咀、銅鑼灣兩大傳統零售區吉舖處處，以尖沙咀海防道為例，地段合共約20個舖位，單計近3個月，先後有多個租客遷出，包括3間藥房、卓悅化妝品及周大福珠寶等，連同去年遷出的金行，地段共有6至7個舖位交吉及短租，佔地段三分之一。

羅素街海防道租值 跌逾8成

短租個案中，除了時裝店外，更有賣碗碟店短租，涉及海防道及漢口道交界舖位，原由卓悅租用，最終以短租不足10萬元租出，較長租跌逾8成。至於同區柏麗大道同樣吉舖處處，自去年示威出現後，漸出現吉舖，至今吉舖數字有增無減。

另一核心區銅鑼灣，重災區為羅素街尾段至渣甸街。屢成全球最貴舖租的羅素街，出現大大小小的吉舖，面積較細的吉舖集中在尾段，即連接利園山道及鄰近希慎廣場，有4間涉及交吉及短租舖位，其中一間原由國際鐘錶品牌租用舖位，高峰期月租143萬，早前已遷出，並獲手機用品店短租，每月約15萬元，租金跌9成。

空置率升連累租金下跌，差估署私人零售物業租金指數，2020年5月報167.7點，較1月178.6點，下跌約6%，較去年同期190.8點，累跌約14%。

仲量聯行香港商舖部主管唐偉樂指，據該行數字顯示，4大核心區空置率約18%，尖沙咀高達2成，其餘3區達13至15%，基本上歷來新高。

他分析，吉舖數字尚未完全反映，因為仍有旗艦店、鐘錶珠寶會棄租，尚有國際品牌尋找頂租、提早遷出的要求，料空置率進一步上升。

料未來數月 食肆現結業潮

除了零售受衝擊外，因應疫情政府收緊限聚令，並禁止餐廳堂食。中原工商舖董事總經理潘志明指，很多餐廳已在去年社會事件爆發時，經營開始出現問題，雖捱得過第一及第二波疫情，如今第三波更厲害，不少老闆已心灰意冷，有意結束業務，未來數月勢出現結業潮，而疫情下市民減少外出，零售業亦面對困境，整體商舖空置率勢再升，租金下半年再跌兩成以上，全年跌約一半。

高力國際商舖服務高級董事吳凱寧認為，由於零售氣氛弱，而個別旗艦店遷出後，一時難以消化，空置率仍向上，相信要待明年才有國際品牌重新來港開業。

全港今起全日禁堂食，消費市道再受衝擊，舖市雪上加霜，過去人流如鯽的4大核心區，今天吉舖處處，空置率已升至近2成歷史新高，個別核心區舖租急挫9成。業界料，疫情加速商戶結業，下半年租金料挫兩成。

新冠肺炎疫情持續，香港連續7天錄逾100宗新增確診個案，青衣疫廈盈翠半島有樓睇套3房單位減40萬以1,470萬元易手，售價較10日前同類單位高72萬元。

上述成交為5座高層A室，實用面積771平方呎，套3房間隔，單位於今年5月放盤，叫價1,510萬元，有樓睇，終以1,470萬元沽出，減價40萬元，實用呎價19,066元，售價較10日前同座同室低6層賣1,398萬元高72萬元。

7月暫8宗成交 超上月全月

盈翠半島7月至今暫錄8宗成交，交投量已超越6月全月5宗水平，惟呎價有輕微下調趨勢，7月平均實用呎價約1.8萬元，較6月1.84萬元，下調約2%。

利嘉閣地產首席聯席市務董事彭錦添表示，隨着新冠肺炎確診個案增加，疫情轉差，市民開始減少出門，睇樓客亦相應減少。早前有兩枱睇樓客約好睇樓，因疫情轉差，以及盈翠半島先後有兩座錄確診個案，睇樓客臨時變卦取消睇樓。

疫情轉差 睇樓客取消預約

值得一提，盈翠半島2房大部分屬直廳間隔，2房主次分明，惟11座的2房戶出現火箭廳，有角位難擺家具，故準買家往往先揀直廳。而2房戶樓價低於1,000萬元，可承造最高8成按揭，對於換樓族有一定吸引力。

港鐵青衣站上蓋盈翠半島分2期發展，建有12座，提供3,500個單位，分層戶由2房至套3房戶，另備有相連戶和特色戶，目前約38個放盤，2房入門價約830萬元，其中錄有確診個案的3A座和12座合共約9個放盤。另外屋苑約6個相連特色戶放盤，叫價最平為5座低層G、H室，實用面積1,038平方呎，叫2,000萬元，每平方呎叫價19,268元。