根據內政部實價網，台北市敦北商圈交屋僅2年的豪宅「華固名鑄」14樓，今年6月以總價1.8億元賣出，對照預售時取得價格1.95億元，等於打了92折，折價達1500萬元。

約預售價格92折 每坪170.48萬元
根據最新實價揭露，該豪宅14樓其中一戶由李姓自然人以1.8億元接手，坪數121.89坪（含2車位、約21坪），扣除車位坪數與總價800萬元，拆算每坪170.48萬元；對照前一手屋主取得總價1.95億元、每坪185.37萬元，總價折讓1500萬元、每坪單價折讓近15萬元。

根據地籍資料，該豪宅社區住戶多數大有來頭，除華固建設董事長鍾榮昌夫婦包下頂樓2戶，台塑集團王家砸下逾20億元掃進8戶，還有力晶集團創辦人黃崇仁家族砸6.2億元買下高樓層22樓2戶，其中更不乏有些私募基金操盤手。

對照該豪宅歷次實價資訊，預售時買進價格，15樓以上每坪都超過200萬元，最高價是華固建設董事長夫婦買進的頂樓23樓，每坪約225.84萬元。

《住展》雜誌研發長何世昌表示，「華固名鑄」位於北市一線豪宅區塊，近年每坪成交均價近200萬元，14樓轉售戶最新成交單價每坪約170萬元，為中間樓層最低價，新買家可以說是買到賺到。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，在台商回流、富豪避稅、資金行情多方簇擁下，豪宅市場交易量回溫，但個案價格多持平，不僅指標頂級豪宅遲遲不見成交，也不見挑戰300萬關卡的雄心。

根據國際地產顧問公司萊坊發布2020年上半年「全球豪宅指數」，第1季北市年漲8.9%、居全球第2，但第2季僅年漲2.1%、滑落至第19名。

北部四大重量級建商近期合計砸下近百億鉅資，在台中七期與崇德商圈高價獵地，推升區域地價與房價創新高，且手筆之大讓本地建商都驚呆了！

繼興富發日前以單價350萬購入「大遠百」旁黃金角地、締造「台中新地王」之後，桃園豪宅王中悦建設近日也跟進搶地，以總價26.78億買下七期「聯聚中雍大廈」對面逾千坪精華素地，換算每坪單價達255萬元，未來推案每坪上看7字頭。

不僅如此，崇德路商圈也成為北部建商獵地的焦點，繼遠雄建設6月砸下23.3億，以每坪（含建物）103萬高價購入崇德路商圈2,261坪「愛子幼兒園」與「人人伊藤萬游泳學校」現址土地後；冠德建設日前也砸下14.8億，向裕毛屋買進近千坪、已歇業的崇德店現址，每坪單價（含建物）逾154萬元，創下區域新高價。台中房仲業者分析指出，崇德路商圈近期土地交投熱絡，隨著土地價格不斷攀升，以遠雄與冠德的購地成本推估，未來推出住宅大樓產品，每坪單價上看「4」字頭。

值得一提的是，今年截至目前為止，七期土地成交總額已直逼200億，尤以新市政中心土地交易情況最為熱絡。其中，中悦建設日前買進市政北七路及惠中二街、惠中三街3塊「新七」土地，基地對面就是中庸大廈及七期百貨雙雄新光三越與大遠百，總面積合計達1,050坪，總價26.78億元、每坪單價255萬元。

據悉，積極布局台中豪宅市場的中悦建設，原預計年底於台灣大道推出台中首座豪宅案，力邀台北豪宅「文華苑」的HLA國際設計團隊親自操刀，如今再搶下七期市政北七路精華土地，已成為熱門話題。

七期最熱門的市政北七路，目前就有大陸、興富發、中悦等重量級建商相繼插旗！其中，興富發日前砸下逾32億元、於市政北七路、惠中路口購入近千坪「新四」土地，預計與先前買進的達新土地整合開發，規劃推出高達68層的複合式超高商用大樓，可望成為台中最高地標建物；而大陸建設則計畫2021年在惠中一街口推出台中第四件作品，總銷約60億元，產品規劃48?75坪中小坪數，吸引企業二代與菁英族群。

由於七期土地開發逐漸飽和，精華區段可開發土地日益稀少，目前最受矚目的，當屬夏綠地園道旁最後兩塊未開發土地，分別為新光集團與由鉅建設持有，土地價格每坪上看400萬元，業界預估，未來新案有機會挑戰每坪百萬大關！

內政部日照權新制 7 月 1 日上路，要求檢討建築物造成日照陰影，納入住宅區、商業區基地。北市府今 (11) 日表示，日照新規定恐影響北市商業活動發展，已向營建署爭取排除商業區基地。

台灣都市土地使用強度較高，高層建築密集，為保障日照權，內政部表示，新建或增建建築物高度超過 21 公尺部分，應檢討建築物所造成的日照陰影，使鄰近住宅區或商業區的基地，在冬至日有 1 小時以上的有效日照。

北市建管處指出，若依照該法條檢討，恐因提高商業區有效日照標準等同住宅區，可能產生台北市商業區轉為住宅使用效果，而限縮商業區基地的開發權益。

北市建管處說明，為保障住宅區居住環境的日照品質，並維護商業區發展地方特色，目前已依「建築技術規則」總則規定，擬定「北市建築物有效日照檢討執行辦法」草案，報請營建署核定，待核定完成，將依法公布。

未來如經核定完成法制程序後，北市商業區即可免再檢討北向日照，以利危老更新重建。

北市建管處強調，積極推動老屋更新是北市府首要工作，相關危老推動成績截至 7 月 31 日，計有 537 件危老申請案，262 件危老核准案，領先全國。

近來頻傳熱銷的江翠重劃區單元 DE 區，在國泰、國美、潤泰、遠雄等一線建商推案陸續完銷的熱度下，下半年建商信心大增，挑戰區域天花板價的同時，也打破首購盤框架，出現坪數放大、格局豪宅化、社區高均質的「終極換屋」產品。

麗寶集團旗下專攻雙北高端換屋的品牌麗盛建設，本月在正對 2,099 坪稚匯公園首排、與江翠未來核心商城「立信帝國花園廣場」隔街的 672 坪三面臨路基地上，推出總銷 16 億的「大璽 Master One」，訴求江北重劃稀有獨棟 49 坪大三房、58 坪四房與 66 大四房雙併雙梯戶型，潛銷一個月已被預訂逾 3 成。

區域仲介指出，「江北 DE 區的換屋、置產客群在今年大幅攀升。」近一年半來包括「潤泰峰匯」、「遠雄江翠」、「國泰朋」、「國泰田」、「國美翠亨村」、「麗寶挪威森林」、「立信瀚疆」及「帝景」都開始推出 4、50 坪產品，甚至挑戰 60 多坪，但多數在規畫上仍無法解決社區大小坪數混雜、單層多併這兩大痛點。

麗盛建設認為，江翠 DE 單元土地開發推案已達 9 成 5，未來 5 年就能迅速發展成熟，需要真正的「終極型態換屋」產品，勇敢推出江北唯一的均質 49-66 坪雙併雙電梯的大坪數案「大璽 Master One」。全案分三棟規劃，戶戶皆三面採光邊間，都擁有正對稚匯公園的 130 米景觀視野棟距，並以結構教父戴雲發的 Alfa Safe 系統強化耐震度，滿足想買在重劃區的大坪數族群需求，衝出訂購率。

信義代銷張師哲分析，江北有單元 A-F 七區，以 DE 區腹地最精華方正，貼近板南線江子翠站，一站進台北市，二站到新板特區，區內還有文中小預定地、公園綠化全江翠最高，立信帝國花園廣場 1、2 樓的美食百貨商城，未來將發揮如 AU 商城推動副都心房價的效應，因此行情高於其他單元一到兩成，行情已站穩每坪 55 萬元，新案開價再視建商品牌、建材等級、社區規劃，河景宅、公園宅或校園宅的訴求不同，往上加成挑戰 6 字頭。

從去年底美中貿易戰到今年橫掃全球的疫情，將九成以上旅外台商和在海外留學就業的豪 2 代、富 3 代都回到台灣居留，加上美國發動「QE 無上限」，讓滯台資金浪潮水位高漲，地產專家表示，信義計畫區豪宅，沒有意外，再次成為超強吸鈔機。統計數據顯示，今年前 5 個月，信義計畫區有 11 筆億元豪宅成交，總成交金額超過 21.5 億元，等於每兩周就賣掉一間豪宅。

代銷業者慕樺廣告比較成交價格數據後發現：近一年信義計劃區中古豪宅成交行情都在 150-180 萬間，唯獨美國白派建築大師操刀的「琢白」，成屋後已成交戶全數站穩 200 萬俱樂部 VIP，「這些具有國際視野的豪 2 代、富 3 代和新創初代開始掌握購屋決定權，大多獨鍾國際建築大師的高級訂製款豪宅。」理查麥爾白派建築的白色堅持、幾何秩序、比例美學，將紐約國際大城當代最經典的建築風格，首次原汁原味扎根信義計畫區，讓新富豪們回到台北也能看到紐約白派大師的作品，就不難理解，在具有國際背景的新富世代開始參與決定該買什麼樣的房子時，會在信義豪宅圈掀起「麥爾白」熱。

信義計畫區近年傳出多位普立茲克建築獎的大師推出作品，包括 Richard Rogers 規劃元利 D3 四季酒店、Renzo Piano 設計富邦 A25 辦公大樓，以及紐約白派建築大師 Richard Meier 設計的超豪宅「琢白（55TIMELESS）」。其中，「琢白」是信義計劃區內唯一有普立茲克光環加持的住宅項目，可以私人購買珍藏，市場以時尚圈術語形容為「私人訂製款豪宅」、「高級訂製款豪宅」，稀有性和唯一性的價值，在信義計劃豪宅圈中脫穎而出 200 萬元身價的超豪宅作品。

「琢白」位於捷運象山站豪宅圈，基地面積達 1058 坪，樓高 31 層，周邊豪宅包括「台北信義」、「寶徠花園」、「冠德遠見」、「慕夏四季」、「文心信義」、「冠德信義」等，惟屬「琢白」以最高單價 232 萬之姿稱霸該區，單戶總價低消為 3 億元，不脫名人齊居、知名度高等因素，其中高樓層身價都在單坪 220 萬元以上，近 1 年每坪成交均價也有 215 萬元左右，該案自預售開案至今一直穩定持續成交，銷售已超過 7 成。

繼美國大企業採取永久性在家上班的措施後，日本富士通 7 月宣布，因應疫情後的新常態生活，將推動工作模式改革，逐步縮減辦公室空間至現有的二分之一；商仲業者仲量聯行董事總經理趙正義表示，全球受到疫情衝擊與在家辦公影響，但就台灣市場而言，由於疫情控制穩定，辦公室需求相對穩健。

趙正義表示，目前台北 A 級辦公市場空置率仍處在歷年低點 2.36%，隨著不動產科技與健康意識的抬頭，這波疫情後，居家辦公和遠端會議等將會逐漸成為新常態，辦公空間規劃除了綠建築外，可能會引入更多以健康導向規畫新標準，員工座位間的距離可望增加、會議室與休閒社交空間面積也會擴大、使得整體辦公室需求的面積並不致縮減；新型辦公樓，特別是具備完善科技的智慧建築，將會成為市場炙手可熱的租賃標的

趙正義強調，加上目前北市主要商業區辦公樓屋齡皆趨於老舊，屋齡 20 年以上的大樓已超過 60%，新型智能化建築的規劃將會刺激企業更多的搬遷需求。

仲量聯行全球研究部也指出，儘管在家辦公的趨勢逐漸增加，但這並不意味著辦公室的需求將會降低。

對企業租戶來說，辦公室提供一個實體的空間聚集人們一起合作進行活動、表現和創新思考。同時也是企業展現企業品牌和文化以此吸引和保留人才的地方，未來辦公室的功能將會持續增加，並加速成為強調員工合作和創新、增加員工生產力的地方。

對員工而言，辦公室則提供一個科技無法複製的功能 - 和其他人社交互動、面對面合作，指導和管理的空間。即使近期在家辦公 (WFH) 的趨勢逐漸增加，經過我們的調查顯示，多數員工仍表示他們較喜歡能待在辦公室裡工作。

仲量聯行全球研究部表示，未來辦公室需求將會受到以下四點因素而改變，分別為遠端辦公、辦公室設計、科技和通勤模式。不可避免的，辦公室短期內將會有所改變，但長期來說，辦公室仍會是扮演企業文化中工作和生產力上重要的一環。

桃園豪宅一哥中悅建設搶攻台中七期豪宅市場，昨（11）日傳出以總價26.78億元購入七期市政北七路逾千坪精華土地，換算每坪單價255萬元，市場推估，未來推案單價將破7字頭。

興富發建設（2542）日前才以總價32.2億元，購入附近的市政北七路、惠中路口920坪黃金角地，換算每坪土地單價達350萬元，成為台中的新「地王」。

市調統計，今年至今，七期土地成交金額累計199.74億元，以新市政中心最熱絡，最新交易為中悅買進市政北七路及惠中二街、惠中三街三塊「新七」土地，合併面積1,050坪，總價26.78億元。
中悅原計畫年底於台灣大道、河南路口推出台中首件豪宅案，並與操刀台北知名豪宅「文華苑」的HLA國際設計團隊合作，如今再傳搶下七期精華地，更添話題性。

住商不動產南屯店協理黃權銘分析，七期破千坪素地近乎絕版，中悅購入土地具備三面臨路優勢，且正對新光三越與台中大遠百，後市可期。目前周邊指標豪宅如「大陸寶格」、「寶輝秋紅谷」均價站穩6字頭。最新實價揭露，「寶璽天睿」28樓戶成交單價68.2萬元，拉升社區均價達67.2萬元，預期七期豪宅市場很快就突破7字頭。

不少北部建商南下獵地，以七期來看，市政北七路就有大陸、興富發、中悅插旗。興富發於市政北七路、惠中路口角地，預告規劃超過60層複合式商用大樓，將成台中最高建築。

大陸建設繼「寶格」、「麗格」及「中信金控台中金融大樓」後，計畫明年在市政北七路、惠中一街口推出第四件作品，總銷約60億元。

台中市建築經營協會理事長邱名仕指出，七期開發趨飽和，精華區可開發土地稀有；據了解，市政北七路、惠來路口的精華角地，地主開價每坪350萬元。

另外，備受關注還有夏綠地園道旁最後兩塊未開發土地，分別為新光集團、由鉅建設持有，不僅土地單價上看400萬元，業界更估，未來新案開價有機會挑戰百萬元。

都會區房價高，民眾購屋年齡持續往後延。內政部資料顯示，全國戶長平均年齡達55.5歲，台北和台南，戶長平均56.2歲，並列六都戶長年齡最老，桃園市戶長最年輕，平均年齡52.8歲，比全國戶長年輕近3歲。

另外觀察六都行政區情況，45歲以下年輕戶長占比，以新北市林口最多，占比達39.4%，將近四成，等於林口每十位戶長，就有一位在45歲以下，其中25歲以下的戶長占約2%，25歲到35歲約11%，35歲到45歲則約27%。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧分析，林口區雖屬於新北蛋白區，但因有長庚醫院、華亞科技園區就業機會，平均所得為新北市最高，房價相對低，加上機能與環境佳，吸引年輕夫妻，或是單身族進駐，因此戶長年齡層最輕。

至於桃園方面，桃園產業密集，就業機會多，加上房價親民，不只吸引大台北年輕首購族群移居當地，在地人也年紀輕輕就買房自立門戶，拿下六都中戶長最為年輕的冠軍頭銜。

台灣房屋另根據內政部不動產資訊平台最新統計，六都各行政區的主力戶長年齡層，大部份行政區戶長占比最多的主力年齡層，都在45歲以上，全台只有四個行政區，主力最年輕落在35~45歲年齡層。

四區為新北市林口區占比26%，桃園市八德區23%、台中市沙鹿區24%以及高雄市小港區23%，都在二成以上，等於這些行政區中每5位就至少有一位是35~45歲的年輕戶長。

江怡慧表示，戶長主力年齡層在35~45歲、中壯年間的行政區，有三大共通點，包括房價低、交通便、就業多。林口即是如此，桃園八德、台中沙鹿、高雄小港也都一樣。

如桃園八德，除了有國道二號機場聯絡道銜接中山高、北二高，尚有捷運綠線，台鐵地下化增站等利多話題，區域房價二字頭，不只比雙北便宜，也低於桃園市區，吸引許多中壯族脫北者到當地購屋，因此35~45歲戶長占比最高。

雙北市中心房價高昂，扛不住的購屋族紛紛往外圍找房，但其實基隆七堵區的房價也沒想像中便宜，無論中古屋或新成屋房價都在2字頭以上，因其挾有鐵路的交通優勢。

根據信義房屋企研室統計各鄉鎮市區實價登錄資料，2019年基隆各區大樓、華廈平均單價以七堵區21.06萬最高，其次則是仁愛區20.73萬。住商不動產基隆廟口加盟店店東連勝雄指出，七堵在基隆算是較為特殊的區域，有火車站，且經五堵、汐止兩大站後，就到南港站，當地另有兩個交流道，可說是基隆距離雙北最近的區塊，交通相當便捷，生活機能亦完整。

內政部地政司最新一期都市地價指數也顯示，基隆七堵區較上期上漲0.47%，住宅區部分以百福社區、七堵市區、東新街及泰安路一段最為熱絡，主要原因是鄰近雙北市，交通便捷且生活機能成熟，且以價格優勢吸引雙北通勤族，新建案亦陸續推出，帶動當地行情，更讓地價上漲。

依據今年1至6月實價登錄資料，七堵的「百七街」一棟屋齡36年透天以4895萬售出；大樓與華廈交易單價最高則在「百二街」一戶40年公寓，單價33萬，交易總價則為850萬。

連勝雄進一步說明，除近七堵火車站的七堵市區外，泰安路、東新街一帶位於火車站後方，原本是山坡地保育區，變更後成為「六期重劃區」，為低密度住宅區，有不少低樓層大樓或透天；百七街、百二街屬百福社區，接近汐止因而拉高房價，至於出現近5000萬透天，推測是因近黃昏市場，可做店面使用。

七堵房價達2字頭，不輸新北市三峽或淡水等處，連勝雄說，如果要找1字頭，只剩下舊公寓4、5樓，或是近山區的位置才有可能。

後疫情時代，各國政府為挽救經濟頹勢大印鈔票，隨著美元等主要貨幣貶值，國際資金紛紛湧入台灣，積極尋找投資標的，不僅台股來到歷史高點，也造就國內房市價量齊揚的榮景。根據統計，今年第二季全台房價指數創下歷史新高，本刊實際走訪桃園、新竹、台南等房價刷新紀錄的地區，直擊房市搶買的交易熱況。連被視為房市空頭代表的景文科技大學財務金融系副教授章定煊也鬆口：「今年下半年房價恐持續升高。」

7月24日，竹北市距離高鐵站僅8百公尺遠的一個社區門口前，一大早就被看屋人潮擠得水洩不通，甚至一度占據馬路，一問之下，才知道原來是樓上一戶約50坪的房屋開賣，各家仲介帶著百位買家正摩拳擦掌，準備參加這場「一百搶一」的爭奪戰。

事實上，當天的買氣並非特例。根據信義房屋最新統計，今年第二季，全台房價指數創下歷史新高，其中，新竹、桃園、高雄都刷新紀錄，台南均價則來到歷年高點，台中房價指數站上歷史次高，台北市、新北市也重返2015年的相對高點；國泰房價指數則顯示，第二季全台新成屋的成交價大漲，銷售率、成交戶數也跟著增加，市場已逐漸逼近2014年的歷史高點。

「簡單說，就是置產客熱情捧場，自住客含淚買單。」對於目前的房市榮景，景文科技大學財務金融系副教授章定煊以簡單兩句話來形容；章定煊至今未買房，有「無殼蝸牛教授」之稱，過去不時發表看衰房市的悲觀言論，被外界視為空頭代表之一，但他竟鬆口：「今年下半年房價恐怕會持續升高。」

住商不動產企研室經理徐佳馨則進一步指出，在全球疫情蔓延下，各國政府為挽救經濟頹勢紛紛撒幣，導致市場資金浮濫，間接催生出這一波的房市漲價潮，「因為資金回流台灣，造成台灣的資金太多，加上利率低，銀行放款的態度又寬鬆，所以整體房市的買氣才這麼火熱。我認為這一波漲勢至少會持續2到3年。」

「最近3個月，竹北的預售案根本等不到開賣就完銷了，很多都是透過關係預訂，一般民眾根本買不到的。」住商不動產竹北台大店店東陳李鴻向本刊表示，目前新竹房市以竹北一帶漲幅最高，當地預售屋在短短一週內，開價從31萬元一路調漲至38萬元，照樣完銷，「很多是台積電、聯發科這些竹科的工程師在買，那些買不到預售屋的人，就去搶新成屋、中古屋，造成房價全面上漲。」

房價同樣來到歷史新高的還有桃園市，其中又以青埔重劃區最具代表性。「現在青埔的房價不是補漲，而是起漲點。」住商不動產青埔源將店副店長陳志明表示，投資性買盤湧進青埔，造成當地房價出現一到兩成的漲幅，「還記得3個月前，青埔的街道上到處都可以看得到廣告車在跑，但是現在幾乎都沒了，那是因為看屋的人太多，根本不需要廣告車宣傳。」

至於文化古都台南市在南科進駐下，也逐漸轉型，房市欣欣向榮。一名金融圈大老透露，代銷龍頭海悅國際在7月才剛剛組團，帶一群台北的老闆們南下看房，「就是看好南科的前景，以及落後補漲的效應，聽說不少老闆看了都很心動，討論要不要南下置產。」

再往南的高雄，第二季房價指數同樣創下歷史新高。對此，住商不動產鳳山文山店店東鄭啟峰不諱言：「現在高雄不是出現報復性購買，而是暴動性搶購，而且情況還滿明顯的。這裡的交易熱區，主要集中在北高雄的美術館、農十六特區一帶，這一波大概漲了5％，像美術館特區條件好一點的房子，現在一坪都要三十多萬了。」

除了新竹、桃園、台南及高雄，台中買氣同樣強強滾。立智國際總經理王耀斗表示，過去3年，建商都還忙著消化台中的成屋，如今星移物換，紛紛搶進台中推案，「首購市場可望上看三字頭，火車站前新建案底價已經上看35萬元。至於豪宅林立的七期重劃區也持續走揚，新案接連傳出銷售佳績，下半年隨著由鉅、豐邑、雙橡園等建商進場，預料會再帶起一波豪宅熱。」

相較於其他四都及新竹市，大台北地區的房價基期已高，上漲力道相對較弱，即便如此，被問起大台北地區的房市現況，專研北台灣新建案的《住展雜誌》研發長何世昌仍直言，短時間內，房價就像變了心的女友──回不去了，「今年受疫情影響，各國邊境封鎖，資金卡在台灣出不去，我想，資金行情還再會走一陣子。」

　　8月11日，海航投資（000616.SZ）小幅低開，隨後一路下行，午盤收盤，該股下挫5.81%，報3.24元/股。

　　此前8月10日，海航投資高開3.83%後封死漲停板，這是該股3個交易日內第2次漲停。

　　當日，深交所對海航投資日前披露的一樁關聯交易收購案細節下發關注函，要求公司說明收購的關聯方資產鐵獅門一期專案的近三年的具體情況，並說明收購價格較高的原因及合理性；以及在本次關聯交易公告中提及REITS業務，是否存在蹭熱點、炒作股價等情形。

　　關注函顯示，海航投資8月6日公告，公司擬以10.89億元收購公司關聯方海航投資控股有限公司（以下簡稱“海投控股”）所持海南?興聚源股權投資基金合夥企業（有限合夥）（以下簡稱“?興聚源”）59%基金份額，該基金底層資產為曼哈頓西34街與十大道交接處的土地開發專案（以下簡稱“鐵獅門一期項目”）。這意味著?星聚源100%基金份額估值約為18.46億元

　　而在上市公司2019年10月披露的同一標的收購公告顯示，?興聚源92.86%基金份額的交易價格為13.95億元，相關議案被股東大會否決。此時?星聚源100%基金份額估值約為15億元。

　　一年不到，關聯收購的標的整體估值漲了3.46億元。

　　此外，上市公司2019年對海投控股存在違規擔保19.12億元，並在未履行資訊披露義務和審議程式的情況下，共向關聯方海航資產管理有限公司（以下簡稱“海航資產”）、海投控股、大通裝飾工程有限公司劃撥資金 15.86 億元。

　　由於因疫情原因，鐵獅門一期專案目前施工暫停。關注函要求海航投資說明鐵獅門一期專案近三年的具體情況，並分析實際開發進度與計畫進度存在的差異及主要原因；說明在前次收購關聯方鐵獅門三期專案出現問題、鐵獅門一期專案進度不及預期的情況下，仍將鐵獅門一期專案注入上市公司的必要性、合理性，相關安排是否損害上市公司利益，是否涉嫌利益輸送。

　　對於同一標的在2019年10月披露的收購公告中交易價格較低一事，關注函還要求說明交易作價是否公允、合理，海投控股對?興聚源負有債務9992.3萬元的具體細節等。

　　此外，5月8日時，連續3日漲停的海航投資披露股價異動公告稱，公司目前存續的REITS業務及領域暫不涉及中國證監會、國家發改委發佈的《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITS）試點相關工作的通知》中提及的基礎設施領域及公募基金業務。而公司在上述關聯交易公告中，稱購買該專案有助於公司充分結合海南自貿港政策及借助不動產投資信託基金政策紅利，大力推進公司在REITS領域的發展。

　　關注函要求，海航投資補充說明在前期明確公司業務暫不涉及相關政策的情況下，卻在本次關聯交易公告中提及相關政策的主要考慮，公司是否存在蹭熱點、炒作股價等情形。

　　關注函還要求公司說明向海航資產劃撥15.23億元作為收購海投控股持有的鐵獅門一期資產的預付款的合理性，相關預付款的真實用途、是否具有商業實質，並說明後續資金的具體流向，是否存在被控股股東、實際控制人及其關聯人挪作他用的情形。

　　資料顯示，海航投資以房地產業務為核心，2019年該業務營收占比80.15%，此外還涉及基金管理與投資業務及養老業務。

　　2019年，海航投資實現營收2.13億元，同比下滑20.9%，實現歸屬于上市公司股東的淨利潤2999.2萬元，同比下滑91.40% 。

　　今年上半年，海航投資預計實現歸屬于上市公司股東的淨利潤虧損3410.82萬元-2626.03萬元，比上年同期下降5048.55%-3909.95%。海航投資稱，疫情對公司養老服務、房地產銷售等業務均造成了一定的暫時性影響，天津億城堂庭項目LOFT公寓銷售已近尾盤也是導致業績變動的主要原因。

　　東方財富(25.190, -1.31, -4.94%)盤後資訊顯示，多主力現身8月10日海航投資龍虎榜。買一、賣二均為華鑫證券股份上海分公司，該營業部淨買額為1716.51萬元；買三為財通證券(14.450, -0.51, -3.41%)杭州上塘路營業部，淨買額為2362.16萬元；買五為天風證券(6.930, -0.28, -3.88%)上海浦明路營業部，淨買額為481.02萬元。

8月10日，綠地香港控股有限公司（簡稱“綠地香港”）發佈2020年1月至7月未經審核營運資料。今年前7個月，綠地香港與其子公司及其聯屬公司合約銷售約為153.05億元，已售合約總建築面積則約為126.62萬平方米，相關平均售價約為每平方米12088元。

　　在今年3月舉行的2019年度業績發佈會上，綠地香港董事局主席兼總裁陳軍稱，2020年綠地香港的合約銷售目標是550億元。據此計算，截至目前，綠地香港的年度目標完成率為27.83%。

　　據瞭解，綠地香港是綠地集團旗下的控股子公司，也是綠地集團在港交所的獨立上市平臺。此前的公告顯示，2019年，綠地香港實現合約銷售總額約484.58億元，同比增幅約為28%，2020年其將重點佈局長三角、大灣區和“一帶一路”國家戰略發展區域。

　　[ “從市場屬性看，長三角地區市場化程度、公開性和透明性更高，所以很多想做規模的企業會來此地發展。同時其經濟發展比較均衡，城市管理與運營水準好，整體市場容量也較大。”億翰股份企業事業部副總裁田晶告訴第一財經記者。 ]

　　屢掀熱浪的寧波樓市再迎一記重錘：8月10日，寧波市住建局等多部門聯合印發通知，在全市範圍內開展為期三個月的房地產市場專項整治工作，規範房企及仲介經營行為，促進市場平穩健康發展。

　　“近期寧波樓市地市較熱，在市場訊息不對稱的情況下，房企和仲介資訊披露是否規範？是否助推了市場焦慮情緒？金九銀十來臨前，此舉是通過規範市場交易行為，防止樓市出現過熱傾向。”上海中原地產市場分析師盧文曦稱。

　　回望過去一段時間，不僅是寧波，整個長三角已是房企必爭之地。今年融資環境稍有寬鬆後，大小房企集體攜金殺往長三角，土拍市場屢現高溢價，即便多地出手調控，仍有地王出現。樓市也在市場情緒助推下迅速反彈。

　　“近年來三四線城市房產飽和、風險積聚，標杆企業收縮戰線，重新回到一二線城市。”財經專家周建成博士告訴第一財經記者，當下開發行業已進入“秋收冬藏”的季節，收縮在珠三角和長三角經濟發達地區，本身就出於避險動機。

　　房企激戰長三角

　　五天前，寧波奉化區一住宅地塊公開出讓，經過148輪激烈報價，由綠城中國以總價32.66億元競得，刷新奉化涉宅用地總價紀錄，樓面價11768.26元/平方米刷新板塊紀錄，位元列奉化區地價第二。

　　此時，距離寧波發佈穩樓市的“7•7新政”已過去一個月，但房企拿地熱情依然不減。同日，大家地產還以15.63億元競得奉化區寧波創新工業綜合體地塊，樓面價7512元/平方米，溢價率34.15%。

　　早在7月初，寧波樓市在一路高歌猛進後被注入穩定劑，“7•7新政”直指穩定土地市場、金融政策監管、自住住房需求等；7月22日，調控再度加碼，以保障居民自住需求，抑制投機投資行為。

　　熱度不降、調控頻出，寧波何以成為樓市焦點？“寧波樓市規模直追杭州，但價格要低很多。今年寧波土地火熱，2萬+樓板價地塊大量出現，甚至出現3萬+地王，對未來房價漲勢形成支撐。”同策研究院研究總監宋紅衛告訴記者。

　　宋紅衛還表示，近兩年寧波樓市供給小於需求，目前庫存和去化週期均處於歷史低位。但大量湧入的人口對樓市形成支撐，改善需求逐步釋放，眾多房企也集中進入，很多首次佈局長三角的中西部企業將其作為首批意向城市。

　　寧波之外，整個長三角地區也儼然成為房企佈局的戰場。8月7日，經476輪競價，徐州銅山區一宗住宅用地成功入市，中梁地產以24.86億元、溢價率190.33%競得，成交樓面價7919元/平方米。

　　而在今年前7個月，全國百強房企拿地金額近三成投在長三角。中指研究院資料顯示，房企在長三角、長江中游、粵港澳大灣區、成渝和京津冀拿地占比之和為57.4%，其中長三角熱度最高，占比為28.3%。

　　“房企佈局方向，近十來年經歷了一個輪回。”周建成解釋稱，十年前房企基本圍繞一二線城市佈局，2010年後大量標杆企業為實現規模擴張，開始拓展三四線城市。但隨著後一市場逐漸飽和，標杆企業收縮戰線，重新回歸一二線。

　　在周建成看來，不管是新房市場還是二手房市場，長三角的優越性主要在於流動性較好。如果未來大多數三四線城市的房產變現遇到困難，變現更容易就會成為最大的優勢。

　　無錫房地產協會副會長張斌也認為，長三角一體化發展已成為國家戰略，提高新型城鎮化品質，堅持以中心城市引領城市群發展，是今後房地產業投資的精神支柱。

　　中指研究院資料顯示，目前，我國共規劃設立19個城市群，其中長三角、粵港澳大灣區、京津冀、長江中游、成渝五大城市群GDP占比達53.4%，常住人口占比為40.6%，開發投資額及銷售額占比分別為55.8%、57.2%。

　　“從市場屬性看，長三角地區市場化程度、公開性和透明性更高，所以很多想做規模的企業會來此地發展。同時其經濟發展比較均衡，城市管理與運營水準好，整體市場容量也較大。”億翰股份企業事業部副總裁田晶告訴第一財經記者。

　　克而瑞資料顯示，截至2019年底，TOP30房企在長三角41個城市土地儲備貨值和建面總量分別達9萬億元和5億平方米，可支撐長三角未來約1.4年的銷售，融創、綠地、碧桂園等房企總貨值均超5000億元。

　　調控與盈利空間收緊

　　市場熱度居高不下，長三角地區已有多地出手調控。寧波之外，此前南京市住房保障和房產局等七部門聯合印發通知，祭出九大穩樓市措施，完善住房限購政策，穩定土地市場，堵住“假離婚”炒房漏洞。

　　7月初，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室同樣發佈通知，要求對高層次人才購房進行5年限售、要求無房家庭連續繳納社保或個稅1年，加大搖號對無房家庭的傾斜等。

　　7月28日，杭州市房管局再次發佈《關於提供虛假購房報名資料人員的通報》，對“望運河雲莊”項目中7戶提供虛假、失實無房證明的家庭進行處罰，一年內不再受理其限購查檔申請。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，長三角潛在購房需求大，市場容易活躍，但也容易被炒作，後續政策預計會以收緊為主。但因疫情衝擊，調控更多會強調規範，過緊或容易影響市場交易的政策，反而不會太多。

　　張斌也認為，長三角地區各城市樓市調控本著“因城施策”、“一城一策”的原則，同時也要兼顧區域協同健康發展的目標，“調控”不是打壓，是為新型城鎮化保駕護航。

　　值得注意的是，隨著長三角重點城市土地熱度上升，一些高熱地塊的盈利空間已明顯收窄，部分中心城區出現“麵粉貴於麵包”的現象。

　　克而瑞分析稱，譬如龍光競得的楊浦定海社區宅地，樓板價達65441元/平方米，已超過項目周邊二手房價格，周邊在售同類新房約6萬~9萬元/平方米，即使按7.5萬元/平方米均價測算，實現盈利的可能也較小。

　　另外，華僑城競得的浦東新區唐鎮宅地，扣除自持後，樓板價超5.2萬元/平方米，而周邊在售項目均價62500元/平方米，地房比高達83%，房地差僅有1萬元/平方米，實現盈利已經十分困難。

　　值得注意的是，近期房企爭相進入的徐州、麗水等城市，短期潛在庫存積壓較大、去化較慢。其中，徐州近三年潛在庫存去化達8年以上，遠高於其他城市，土地成交規模幾乎與成渝持平，但商品房成交規模僅有成渝的一半。

　　“土地充足意味著可選地塊較多，但同樣面臨競爭激烈的局面、需求下滑的巨大風險。”克而瑞研報稱。田晶也認為，隨著地價持續走高，樓市調控不斷加碼，一些房企的盈利空間正日趨承壓。

　　一邊是趨於收緊的商品房、公寓調控政策，一邊是正在加快的城市更新進程。本來就不缺乏追捧者的回遷房市場成了時下深圳樓市一道亮麗的風景線。

　　所謂回遷房，是指已與開發商或投資商確定要進行改造的農民房。鑒於城市更新的加速，以及各大房企的跑馬圈地，散落在深圳許多區域的農民房很多都屬於這種情形。

　　自《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（下稱“深八條”）出臺近一個月以來，“房票”丟失的不少購房者及對深圳樓市抱以樂觀期待的投資者，迅速轉向了沒有政策限制的回遷房。

　　第一財經記者瞭解到，深圳龍崗區、龍華區等不少回遷房密集的區域，每平方米單價近一個月持續上行至少1000元，一些回遷房項目出現無貨可賣的狀況。

　　但是，回遷房交易的違法性質、漫長的舊改週期，令這個市場成為風險聚集的區域。高風險兌換為高收益之前，人們有必要對回遷房市場保持更理智的認識。

　　回遷房成新寵

　　“我手頭這個冊子上的名單，都是交了定金，還在等回遷房面積釋放出來的客戶。”從事回遷房代理近五年的肖姓人士指著A4紙上，從上到下一列近十人的名單直言道，深圳回遷房近一個月來升溫顯著，不少買房人士四處打聽回遷房，每平方米價格也隨之上行。

　　回遷房市場持續回暖與近期深圳樓市持續收緊的調控基調有著直接的關聯。

　　7月15日，深八條出臺。其中，涉及買房社保年限提高、二手房交易稅費提高等，深圳樓市氛圍隨即轉向壓抑，市場反響持續發酵。

　　樂有家研究中心資料顯示，最新一周（8月3日至9日），深圳一手住宅網簽1036套，環比上漲24.4%；二手住宅過戶2705套，環比下滑13.6%，預計接下來二手過戶量整體仍會呈現下滑態勢。

　　7月31日，《關於停止商務公寓審批的通知》在全市範圍（含深汕特別合作區）停止新的商務公寓審批。“政策月”的帽子壓實之後，不少丟失“房票”的購房者及對深圳樓市有期待的投資者開始尋求其他路徑。

　　相比購買條件嚴苛的商品房，不限購、不限售、不限國籍的回遷房成了時下的“投資新寵”。

　　目前，深圳列入舊改的城中村，基本上都屬於無產權登記的歷史遺留違法建築，售價僅是同區商品房價格的二分之一左右。但只要迎來財主進行城市更新，這些項目就搖身一變為紅本商品房，俗稱回遷房。

　　多位購房者和房產仲介人士向第一財經記者表示，近一個月來回遷房市場熱度持續趨於上行。

　　洪姓人士與幾個朋友在深圳合開了一家仲介公司，專門做城中村回遷指標房的買賣。在他看來，“回遷房跟一般小產權房不一樣。”回遷房雖然也是無產權登記的小產權房，但已經有開發商進駐洽談城市更新或者說政府主導統籌推進項目舊改，一些原村民可能急需資金，拿出一定的回遷面積出售，這些房子在經城市更新之後得到確權，就能獲得不動產權證。

　　據介紹，同一個片區的小產權房價格只有回遷房的三分之一左右。“我們賣的是回遷權，買下來要跟村委確權，然後就跟開發商簽約。小產權房相當於購房者與村民簽約，村民隨時都可以反悔。買回遷房的話，你除了能回遷至紅本商品房，還可以每月領取過渡租金至商品房交付。”

　　投資利益鏈

　　回遷房市場此輪升溫與收緊的樓市政策雖然有一定關係，但可觀的投資利潤是驅動市場活躍並持續熱度升高的根本性因素。

　　第一財經記者瞭解到深圳龍崗區、龍華區多個大型舊改項目均有回遷房出售。圈內認定所謂好的回遷房，通常賴以兩大要素——品牌開發商和好地段。由於舊改週期長達數年，對於資金鏈的要求高，央企、國企、上市公司等品牌開發商意味著專案資金鏈緊張及爛尾的風險小，好地段則意味著回遷房變為商品房的升值空間大。

　　“一旦專案確定舊改，就可以開始買了。” 多位從事回遷房生意的人士告訴第一財經記者，舊改專案的開發商為了能加快舊改進度，對這類炒回遷房行為持默許態度。

　　“哪戶村民手上的回遷房要出貨，舊改專案涉及的開發商、村委、村民會告訴我們仲介，我們會立刻聯繫日常老客戶，先詢問他們的意願。”洪姓人士直言。

　　這也是好的回遷房等有購買意向的客戶來詢問時，往往已經沒有貨的原因。

　　據悉，舊改項目通常分為意願徵集、簽協議、拆遷、打地基、封頂以及交樓等6個階段，走完整個流程一般是四年時間，每個階段的舊改項目售價均呈上升之勢。

　　長線投資者從意願徵集入手到交樓出貨能夠獲取三倍左右的收益。短線投資客在每個階段出貨基本都能獲利。有投資客在舊改意願徵集階段買入，獲得舊改指標後就立刻出貨；還有的投資客是舊改指標拿到後就找準時機出貨。前者通常是回遷房市場上賭性大、眼光老到的老江湖，偏好風險型投資，獲利也更為豐厚。

　　“一些回遷房‘老炮兒’，市場歷練得久，消息靈通，眼光也好，對於好的舊改專案，一有風吹草動就開始買。”洪姓人士告訴第一財經記者，他的一位元老客戶5月底買了招商蛇口(16.880, -0.31, -1.80%)三聯的一棟農民房，大概400平方米，不到一個月就拋出去給買100平方米的小客戶了，獲利近40%。

　　值得關注的是，相比於商品房面積不容許切割，深圳的不少回遷房面積還可以自由組合，以滿足投資客掃貨的需求。

　　一位元代理龍華鴻榮源牛湖舊改城市更新專案的陳姓仲介人士告訴第一財經記者，每平方米單價2.85萬元，130平方米的回遷指標房可以自由組合。“我手頭好幾套龍華鴻榮源牛湖舊改貨源，你可以隨意拼選，湊夠130平方米就可以。”

　　違法交易警惕踩雷

　　深圳回遷房密集的區域，基本都很容易找到回遷房仲介，還有各類專門從事回遷房交易的微信群、網站。

　　回遷房買主如果透過仲介來買房，會有個固定的交易流程，需要向仲介付5萬到20萬元的誠意金，轉定金簽合同，買方資金監管銀行批款，賣方贖樓紅本過戶，最後三至七天內交房。

　　以第一財經記者進入的多個回遷房交易微信群為例，被問及誠意金等涉及資金交易的環節是否有法律保障，仲介基本都會表示：“你轉定金給我，萬一業主違約不賣，我雙倍賠償你。”“只有小產權房才需要請律師見證，那純屬尋求心理安慰，回遷房不需要律師等協力廠商獨立機構見證。”

　　不管是通過仲介還是通過村民、開發商來購買回遷房，最終的交易現場都會涉及村委股份公司、村長、開發商、作為賣方的村民、購房者。

　　“村委股份公司、開發商、村民都屬於買賣雙方的見證方，現場確權回遷房指標。”肖姓人士拿出一摞已經簽約的舊改合同表示，買賣雙方通常需要完成《房屋轉讓合同》、《深圳市房屋建築面積測繪報告》、《合作建房協議》、《房屋拆遷補償安置協定》四份協定的簽署。其中，前三份是投資客與原村民之間簽署的檔，後一份是投資客與開發商之間的約定。

　　其中，最為關鍵的屬《房屋轉讓合同》。“這份合同會蓋上村委、村長的公章，相當於村裡認定投資客進入到這個舊改項目了，開發商也就認可了投資客的村民身份。”多位元房產仲介都講到類似情況。

　　對於《房屋拆遷補償安置協定》還未簽署，村民就反悔或者出現常見的一房多賣，賣方及仲介基本都會提及“給予購房者數倍的賠償”或者“很少有這種情況出現，不要杞人憂天”等。

　　廣東法制盛邦律師事務所合夥人陳亮對此表示：“國內僅有公證處能夠進行公證，但不會對違法行為進行公證。”

　　回遷房交易並不為法律所允許。《城市房地產管理法》就有指出，“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。未完成回遷的舊改房沒有商品房房產證，私下交易屬於違法行為。”

　　“市面上的確存在所謂的律師見證回遷房交易過程，但這改變不了這種交易不合法的事實。一旦涉及糾紛，投資者是弱勢方，基本就屬於投資打水漂了。”陳亮也提醒近期的購買者警惕收益背後的高風險。

　　除了在法律上無法獲得保障以外，舊改能否順利進行存在很大的不確定性。

　　深圳由大型開發商牽頭，耗時近十年仍未完成拆遷的舊改專案比比皆是。以近期受市場熱捧的招商蛇口三聯舊改項目為例，其舊改立項於2007年。此前為市場熟知的佳兆業南門墩舊改項目一期專案週期也持續近十年。

　　即便最新出臺的《深圳經濟特區城市更新條例（徵求意見稿）》，有針對“釘子戶”提出，當已簽訂搬遷安置協定的合法產權比例不低於95%且符合房屋徵收相關規定時，市、區政府可以對未簽約部分房屋實施個別徵收，而非以往的必須100%業主、100%的面積同意並簽署《拆遷補償安置協議》方能確認實施主體。但是實際中，舊改項目的長週期並未發生實質性改變。

　　多名向第一財經記者兜售回遷房指標的仲介也坦言，舊改專案要做好“長跑”的心理準備。

　　7月，“魔幻”的深圳樓市再創紀錄，一二手房成交量均達到今年以來的峰值。但隨著“715新政”的出臺，深圳樓市市場氛圍驟降，7月下半月二手房成交量僅占當月成交量的三成。整體來看，在樓市調控政策收緊之下，7月深圳樓市呈現出先揚後抑的走勢。

　　一二手房成交量創新高，新房去化週期持續下降

　　根據深圳中原研究中心提供的資料顯示，7月深圳新房市場中，住宅網簽量為3478套，環比上漲4.0%，網簽面積34.8萬平方米，環比上漲3.7%，成交量創今年新高。

　　而7月深圳二手住宅過戶成交數也創下2016年4月以來的新高。從過戶資料來看，7月深圳二手住宅成交套數為1.34萬套，環比上漲26.6%，成交面積為114.8萬平方米，環比上漲26.7%。其中，深圳投資客占比為35.49%，較上月回升了5.0%；非深戶購房客占比在今年首次超過20%，較上月上升0.3%。

　　一二手房成交量雙雙創造新紀錄，與疫情高峰後深圳持續釋放的購房需求有關。美聯物業全國研究中心總監何倩茹接受新浪財經採訪時表示，7月份，深圳一二手房成交量均沖上高位，主要的原因是深圳進入3月份之後，樓市整體回暖，一二手市場的交易都非常暢旺。

　　此外，新房供應量的增加也助推了成交量的走高。何倩茹分析稱，新房市場的成交與新增供應成正比，而7月新入市的項目也比前期有所增加，因此在一系列因素的共同影響下，成交量也上漲不少。

　　據瞭解，7月深圳新房市場共有5個住宅項目入市，供應面積實現三連升。然而，雖然近幾個月深圳住宅新增供應量有所提升，但消耗速度也保持在較高水準，供不應求的局面在進一步惡化。

　　根據美聯物業提供的資料顯示，深圳全市新房項目的存量，從年初的2.7萬套下降到7月的不足2.1萬套，按照過去一年平均成交量計算，深圳新房的去化週期持續下降，目前去化時間已不足7個月。

　　“深圳新房的去化週期在縮短，但每個專案的去化速度都不一樣，網紅盤隨時‘秒光’、‘日光’，大部分的新盤開盤日的去化率在30%-50%”，何倩茹介紹稱。

　　“715新政”成分水嶺，後半月成交斷崖式降溫

　　7月深圳新房及二手房市場均交投活躍，但“715新政”的出臺卻成為分水嶺。

　　根據深圳中原研究中心資料顯示，從即時成交來看，7月深圳整體的二手房市場成交活躍度高於上個月，但是受“715新政”影響，後半個月市場氛圍驟降，成交量也出現明顯下滑：新政前7月1日-7月14日的成交量約占當月成交的七成，新政後的成交量僅占三成。

　　而新房市場方面，深圳中原研究中心指出，隨著“715新政”出爐，市場需求減少，部分客戶轉為觀望，開發商活動節點延後，訪客指數迅速回落至四五月水準。

　　7月15日，深圳樓市調控新政落地，祭出堪稱史上最嚴的“限購令”，並且重啟“豪宅線”的房屋總價條件，從限購、信貸、稅收、豪宅稅等方面圍堵落戶即買房、離婚買房、一二手倒掛搶房等各類炒房途徑，保障剛需的同時抑制深圳當地房價的上漲行情。

　　調控升級後，效果立竿見影。在“715新政”發佈後的次周（7月20日-7月26日），深圳住房成交量呈現斷崖式下滑。根據深圳住建局資料顯示，當周新房與二手房成交量分別為747套和2010套，環比下降39%和35%。

　　限購新政規定，深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須落戶滿3年，且連續繳納36個月個稅或社保才有購房資格。該項規定直接導致了部分購房者失去了“房票”。

　　何倩茹對新浪財經表示，“715新政”之後，由於部分人群失去了購房資格，因此有“房票”的購房客戶會率先去打新盤，所以可以看到，7月底開始，新房的成交量呈現上升的趨勢，二手房則下降。

　　“但總體來講，更多有“房票”的購房者會選擇觀望，所以整體的購房氣氛，還是沉靜了許多”，何倩茹稱。

　　至於下半年深圳樓市的交易行情，何倩茹認為，一手房在下半年還可維持在3000套左右的月度成交水準，但二手房則在第三季度會出現比較大幅度的下滑，要到第四季度才能出現企穩的狀態。

月省80萬 業主再放租叫低25%

本港新冠肺炎疫情爆發第三波，更是自疫情以來最嚴重的階段，本港關口重開無期，依賴遊客生意的零售行業雪上加霜。早前發盈警的本地連鎖化妝品店卓悅（00653），在過去兩年內一度連環承租旺角西洋菜南街3個舖位擴分店，惟最近當中月租最高、達80萬元的西洋菜南街59至61號地下及閣樓分店，突然提早近4年退租離場；另有一間位於西洋菜南街2R號地下的分店，過去半年亦未見再營業。

西洋菜南街分店納空租半年

卓悅在2018年乘零售業稍為好轉，突然積極擴充，包括在2018年6月以每月25萬元承租西洋菜南街2R號地下，一個月後更斥資每月80萬元增租西洋菜南街59至61號地下及閣樓巨舖；其後在2019年3月再以月租47.5萬元承租西洋菜南街及登打士街單邊的登打士街41至43號地下1至5號舖。上述3個舖位月租共涉152.5萬元，令卓悅在西洋菜南街傳統零售地段的分店數目一下子增至4間，超越主要競爭對手莎莎（00178），成為在該條街道擁有最多分店的化妝品店。

不過，自去年起的社會事件及今年的新冠肺炎疫情重創零售業，內地旅客跌至接近零，導致化妝品此類依賴遊客的行業銷售表現疲弱。

卓悅在今年2月起把3間增租的分店全部暫停營業，到5月疫情較為穩定後重開其中兩店，西洋菜南街2R號地下則維持關閉。

但踏入7月疫情轉壞，政府收緊多項防疫措施，街上人流明顯減少，加上旅客來港無期，卓悅亦決定「斬纜」，棄租分店節省開支。據了解，卓悅本月提早棄租月租最高的西洋菜南街59至61號地下及閣樓，該舖建築面積共約3500方呎，最新月租80萬元，呎租約229元。舖位原由2018年起簽訂6年長租約，至2024年6月才約滿，即提早約47個月離場。

以該舖月租80萬元計，餘下租期的租金涉資3760萬元，雖然租客提早退租須向業主賠償損失，但一般不會繳付餘下全數租金，估計將較持續營業損失為少。市場人士指出，該舖位剛重新招租，叫價為每月60萬元，較卓悅舊租低20萬元或25%。

同地段吉舖增67%至15個

至於同一地段的西洋菜南街2R號地下，卓悅在今年2月已關門至今，未見重開，即已納空租半年之久，以月租25萬元計，半年以來租金支出已達150萬元。據悉，舖位租約至明年6月，即尚餘逾10個月，惟未見業主將舖位招租，即卓悅仍未決定離場。

受疫情影響，不少商戶結業，租賃需求疲弱令空置率上升。由登打士街至亞皆老街一段的西洋菜南街一線地段，最少有15個吉舖，較今年3月增加6個或66.7%，已成為本港主要一線零售地段中，吉舖數量最多的一條街。另外，西洋菜南街亦有6個舖位在短租中，若租客隨時離場，街內吉舖有機會飆至20個或以上。

私人住宅租金近月略為回穩，中原地產追蹤全港107個大型私人住宅屋苑的呎租（實用面積計算．下同）走勢，今年7月整體私宅平均呎租34.4元，較6月的33.9元漲1.5%，連飆兩個月合共3.6%。

美孚新邨月漲3.4%稱冠

以十大藍籌屋苑比較，7月中有7個屋苑的呎租向上，其中荔枝角美孚新邨按月勁升3.4%，天水圍嘉湖山莊亦漲2.3%，其餘5個屋苑則升0.3%至1.6%；餘下3個屋苑的呎租則按月下跌0.3%至1.1%。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，私人住宅平均呎租連升兩個月，確認租金尋底成功，順利進入傳統暑期租賃旺季，估計上月新冠肺炎爆發新一輪疫情對租金影響輕微，料租金升勢短期內將放緩，但不會轉勢大跌。

個別入伙盤租務交投暢旺，將軍澳日出康城MALIBU上月至今累積錄得約46宗租務成交，當中本月錄得最少19宗。

香港置業助理分區董事劉浩勤說，其中3B座中層B室兩房戶，實用面積553方呎，近日最新以每月1.65萬元租出，呎租29.8元，業主2018年以約800.2萬元購入單位，回報率約2.5厘。劉浩勤表示，MALIBU目前有約95個放租盤，月租叫價1.4萬元起。

太古城呎價跌12% 業界：全年樓價有機打和

新冠肺炎疫情困擾樓市逾半年，雖然大部分屋苑上半年仍有升幅，不過受疫情第三波影響下，業主議價空間漸擴大，個別藍籌屋造價失落支持位。其中，鰂魚涌太古城8月平均呎價1.75萬元，不止失守於年中的2萬元水平，與年初相比，均價回落約12%。

中原城市領先指數CCL最新報180.74點，年初至今累升約1.5%。但128個成分屋苑表現頗參差。本報統計顯示，由今年首星期實平均呎價，與現時最新平均呎價相比，當中佔66%（約85個屋苑）屋苑的樓價增幅由0.1至21%不等，而期內樓價達雙位數增長的屋苑佔10個，不乏傳統豪宅，如西半山寶翠園、大潭陽明山莊及薄扶林貝沙灣等，反映出豪宅雖然交投量不及大型屋苑，但樓價堅挺。

相比之下，期內約有逾3成屋苑呎價回落0.1至15%，例如龍頭屋苑的鰂魚涌太古城及新界指標上車屋苑沙田第一城，樓價與年初相比，大幅回落逾1成。

一城呎價15534 跌近14%

前綫代理統計所得，太古城本月至今暫錄14宗成交，按月同期成交量上升75%，惟呎價急降逾1成半，至最新平均呎價為17,538元，造價回落，主要因為疫情下睇樓量急跌，促使有心放售的業主逐漸擴大議價空間，加上月內的成交不乏極低層、質素稍遜的單位，其中，造價低於1,000萬元成交佔6宗，因而拖低整體均價，而新近易手的2房，呎價再下試至15,690元。

中原副區域營業董事張光耀指，最新近成交的太古城洞庭閣低層G室，實用面積580平方呎，屬於2房間隔，成交價910萬元，實用呎價15,690元。張氏指，本月造價低於1,000萬元的單位，除了屬低層外，不少亦放盤一段日子，但疫情下卻可以安排睇樓的單位，加上可接受的議價空間較優質戶為大，現時屋苑最低叫價由918萬元起。

而屬細價樓的沙田第一城，最新呎價報15,534元，較年初的18,016元，下跌近14%，最主要原因是近月市場成交以3房為主，向來3房呎價也較2房為低，加上同期成交的2房又以低層居多，業主相對減價空間較大，如新近易手的42座低層G室，實用面積304平方呎，開價550萬元，最終議價至530萬元易手，實用呎價17,434元，撇除月內有事故同層單位以低價易手外，上述同類型無窗台的細單位，7月平均造價介乎550萬至580萬元不等，上址成交價月內回落約4%至9%。

業界：還看疫苗能否順利推

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱，原本預期今年全年「埋單」樓價仍然會有3至5%升幅，但從7月中開始，無論是第三波的疫情，還是連串的政治事件，都令到整個投資氣氛改變，現時估計全年樓價有機會只是「打個和」。張翹楚續稱，市場不明朗因素多，都會影響入市決定，相信要去到9月、10月視乎疫苗能否順利推出，屆時會對改善市場氣氛有些少幫助。

世紀21日昇聯席董事蔡嘉駿表示，北角半山摩天大廈高層F室，1806方呎，3房1套連工人房間隔，以4300萬連車位售出，呎價23810元。據了解，原業主於2010年8月以2250萬購入，持貨10年帳面獲利2050萬，升值91%。

　　利嘉閣分行經理陳漢白表示，薄扶林貝沙灣4期7座中高層A室，約1157方呎，3房套連工人套間隔，附車位，以3368萬沽出，呎價約29110元。據悉，原業主於2007年10月以1520萬購入，帳面獲利約1848萬，升值約1.2倍。

　　中原分行經理高鵬表示，該屋苑6期1座低層B室，459方呎，1房間隔，以1133萬售出，呎價24684元。原業主於2009年6月以607萬買入，帳面獲利526萬，升值87%。

　　世紀21北山營業董事嚴智贇表示，北角賽西湖大廈7座高層B室，1124方呎，3房連工人房間隔，有租客居住未能安排睇樓，獲區外換樓客以3120萬交吉成交，呎價27758元，造價及呎價創屋苑同類近1年新高。原業主於2006年10月以1025萬購入，帳面獲利2095萬，升值2倍。

　　中原分區經理曾紀賢表示，火炭御龍山1座中層B室，680方呎，3房連套房間隔，以1255萬售出，呎價18456元。原業主則於2008年以867萬購入，帳面獲利約388萬，升值約44.8%。

　　美聯助理區域經理雷惠德表示，元朗加州花園芙蓉徑單號屋，約967方呎，以1028萬成交，呎價約10631元。資料顯示，原業主於2014年8月以約680萬購入，帳面獲利約348萬，升值約51%。

老牌屋苑升值力跑贏大市，美聯高級區域營業董事吳志輝表示，荔枝角美孚新邨（見圖）4期百老滙街101號中層A室，737方呎，3房間隔，以965萬沽出，呎價約13094元。資料顯示，原業主於1974年12月以11.65萬購入，帳面大賺953.35萬，升值約81.8倍。另利嘉閣高級聯席董事王承表示，九龍塘信達閣極高層C室，約631方呎，3房間隔，以963萬沽出，呎價約15261元。原業主於1977年1月，以約20.05萬購入，43年帳面獲利約942.95萬，升值47倍。