高總價買氣欠佳 八里左岸4字頭變2字頭

水岸宅光環失靈！根據實價資訊，新北市八里知名社區「左岸之王」，3月有2間15樓戶交易，以總價2600萬元、2350萬元轉手售出，較7年前預售買價賠逾千萬元，跌幅約3成。專家分析，八里住宅多主打河景，坪數與價格比一般大樓略高，隨著高總價宅買氣欠佳，最終只能認賠殺出。

新北市八里區龍米路一段188號的「左岸之王」，基地面積632坪，規劃地上20層、地下3層電梯大樓，屋齡4年，格局78~156坪的3~4房，採單層2戶設計，共計39戶，主打河岸景觀，外觀採用大面全景窗設計以俯瞰淡水河口與台北盆地。

讓利求脫手 跌價逾3成
此次交易15樓2戶，總面積各為109.87坪、99.41坪，成交總價各為2600萬元、2350萬元，相較7年前購入價格各為3715萬元及3559萬元，等於賠售1115萬元、1209萬元，跌幅達30%及33.97%，拆算單價也從41.1萬元下修至28.64萬元及26.95萬元。

優美地產企研室主任林哲緯分析，該社區多數交易集中在2013~2015年房市多頭期，屋主應是在預售高點進場後，隨著房市反轉，使社區行情從4字頭一路下修，最終只好認賠殺出。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡補充，該社區在預售時期成交價較高，14樓以上單價都有4字頭，不過房市盤整後大坪數住宅價格多有修正，2017年該社區2戶20樓交易都跌到每坪均價34~36萬元；再者周邊中古大樓均價目前每坪1~2字頭，在沒特殊條件支撐下，惟有讓利才好脫手。

屬特殊個案 中長期仍佳
八里區產品多主打河岸景觀宅，視野好但坪數較大，《591新建案》總編輯李忠哲指出，早期建案單價3~4字頭，主要鎖定台北客，通常作別墅或招待會館，因價格較高，難吸引在地客青睞，以目前中古屋房價約2字頭、新建案房價頂多3字頭行情，該社區15樓疑為合併戶，入手4字頭算買在高點。

但林哲緯強調，觀察近期周邊如「天泉大廈」、「麗池海岸」等社區實價，仍穩定維持在2字頭行情，面河景甚至站上3字頭，顯示此次賠售應屬特殊個案，對區域影響有待觀察。台灣房屋八里龍米特許加盟店店長高世全表示，八里現階段買方以本地、首購族居多，偏好總價600~800萬元大樓，高總價產品短期內對買方吸引力有限，但隨著台北港重劃區、淡江大橋持續發展，中長期開發效益仍值得期待。

營建股今年上半年「EPS獲利王」寶座換人坐，國揚（2505）受惠第二季處分北市「大南港土地」，大筆獲利落袋為安，使得單季EPS高達6.57元、累計上半年EPS達6.53元，刷新歷年第二季單季及上半年同期雙新高。

至於「營建F4」華固（2548），以上半年EPS 6.48元排名第二；排名第三為海悅國際（2348）EPS達5.38元，也首度躋身「EPS獲利王」前三名，並改寫歷年同期最高紀錄。潤泰新（9945）以4.57元排名第四，也是首度躍居前五名之列；至於營建股「股王」長虹，則以4.02元排名第五。

今年上半年營建股的「EPS獲利王」排行，呈現罕見的大洗牌，國揚、海悅國際、潤泰新都是首度進榜。

其中，國揚上半年最大題材就是「大南港土地」以總價282.87億元成功標售，讓占比達34％的最大持分地主國揚，於6月正式認列處分利益，一舉衝高第二季稅後純益達49.14億元，單季EPS達6.57元，刷新史上單季最高獲利紀錄；累計上半年稅後純益達45.47億元，年增率17,505.44％，EPS 6.53元，也改寫歷年同期最高紀錄。

法人預期，國揚除了有股利「季季配」題材、減資45％等潛在利多之外，第三?四季還將邁向完工交屋旺季，預計10月總銷30億元「南方莊園」、22億元「翡翠森林-金澤區」，將完工交屋，另外總銷37億元「早安國揚」、總銷70億元「國揚矽谷」，可能會延到明年交屋，下半年業績可望維持在高檔。

至於華固，今年上半年業績也頗為亮眼，第二季受惠大直「國票金控大樓」開始完工交屋入帳，使得單季稅後純益大躍進至16.3億元，EPS達5.92元；累計上半年稅後純益達17.8億元，EPS6.48元，緊追在國揚之後。

展望下半年，法人估計華固「國票金控大樓」交屋認列將會延續到第三季，才會全數交屋；另外還有待售新成屋銷售，今年可望維持高檔無虞。

房產保值風再起，加上超低利率，愈來愈多零售、連鎖業者買下自己門市營業的店面或「轉租為買」，形成今年高價店面的重要買盤之一。知名寵物水族賣場「魚中魚」今年3月就以2.95億元，買下新竹市經國路上原本營業的二層店面門市，為大新竹地區店面次高總價。

不僅新竹地區，今年不少台北市高價店面交易案例，也都是「房客變屋主」，例如中華海洋生技公司今年1月以2.5億買下台北市八德路四段京華城舊址旁的一樓店面及地下室，即是作為「HiQ褐藻生活館」主題零售、餐飲門市；鐘錶業金生儀日前以1.7億元買下博愛路店面，即是購入部分原本承租的店面等。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，這些高價店面多非典型店面型態，合適的租客及業種相對有限，而接手買家多為經營多年的業者，對商圈、客源掌握度高，低利環境與對房產保值的期待，一旦屋主有釋出意願，就會買下店面自用。

根據實價登錄顯示，新竹市經國路三段包含水族賣場以及旁側動物醫院二層樓建物，面積合計547.6坪、占地502坪，日前交易轉手，新買主即是目前正在此營業的魚中魚樂活有限公司，魚中魚是發跡台中的寵物水族業者，全台擁有28個門市，2012年進入新竹市場，該門市是新竹首個據點。

台灣房屋新竹經國直營店店長劉嘉諭指出，新竹經國路上不乏大坪數倉儲店面，多為家具、餐飲和量販零售，依估算該店面租金約在50萬元左右，就算日後改出租純當房東，投報率也可望在2?2.2％以上。大家房屋企研室主任郎美囡表示，新竹地區總價上億的店面交易不多見，多數店面交易總價不到2千萬，買方除了自用考量外，大面積土地的獨棟商場在未來改建或轉租上都具有彈性。

今年二月以來新冠疫情在全球市場所引發的衝擊各式行業無一倖免，在全球市場積極解封復工時，亞太區整體經濟表現相對樂觀；外資商仲 CBRE 世邦魏理仕則指出，台北、胡志明市在疫情防控上屬亞太區市場模範生，相對擁有強勁反彈力道。

世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示，台灣在疫情爆發之初緊急應變得宜，相較亞太區，台灣經濟受疫情衝擊程度較預期來得緩和，間接反映在政府經濟刺激方案所挹注相對保守的規模。在投資人避險情緒以及超前部署策略下，台灣整體不動產市場在上半年已交出亮眼成績，供應鏈逆全球化效應下，將更進一步刺激自用型買方置產需求，為台灣整體不動產市場帶來穩定支撐的動能。

世邦魏理仕指出，由於台灣利率處於低點，加以銀行借貸態度正面，今年上半年自用型買方置產需求穩定，支撐全年不動產交易表現，上半年全台交易金額達 1945 億元，包括商用不動產交易金額 293 億元，土地交易金額新 1652 億元，較去年同期小幅成長近 3%，其中土地交易總量在建商超前布署以及壽險業狼性競標之下，上演了一波逆疫情的不動產榮景，而自 2018 年起台商回流置產佈局動作迄今未減，為台灣整體不動產市場帶來穩定支撐的動能。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，由於亞太區眾多市場目前仍處全封鎖或半封鎖狀態，邊境管制阻絕了觀光客流動，因此各大城市旅遊觀光業今年欲邁向復甦之路，仍具極大挑戰。台灣相關經濟活動已現回溫跡象，亦反映在過去兩個月來全台國旅熱況，有助維持內需成長動能。

然而全球經濟大幅衰退的隱憂仍使部分投資人改採謹慎觀望態度，可提供穩定租金收益的資產類別較受投資人青睞，預料中短期內物流設施、資料中心及市區商辦將是投資人的關注焦點。

在台灣工業地產市場部份，世邦魏理仕指出，新冠疫情引發全球供應鏈斷鏈疑慮，加上中國大陸市場勞動成本增加等因素，國際市場逆全球化已成形，促使許多台灣製造業者加速調整全球產線布局，將部分產能遷回台灣。

以台灣工業土地交易金額來看，2020 年上半年工業地產交易（含土地、廠房廠辦）高達 396 億元，佔了不動產市場總交易金額（含土地、商用不動產）的 21%；本土大型科技電子公司因應全球局勢持續調整產線布局，多家企業選擇於現有廠房坐落之工業園區內進行擴張，加上食品加工業者穩定擴大營運規模積極購買廠房，自用型買方需求強勁帶動工業地產交易金額。

世邦魏理仕觀察辦公室租賃市場部分，由於全球多個市場相繼觸發第二波疫情的隱憂下，各地政府仍維持嚴格的出入境管制，使得許多跨國企業安排來台的實地訪察行程受迫延期，相關租賃計畫也因整體全球經濟迷霧未散而暫時遞延。由於台北市商辦空置率現已處於歷史低檔，加上金融保險業、科技及電信業以及生命科學業的租賃需求不減反增，有效支撐商辦租賃市場表現，預料下半年 A 辦租金仍將維持 0.5% 穩中有升的增幅，預計在 2023 年市中心的新大樓相繼落成後，商辦市場可望再掀一波高潮。

北市南港的「台北流行音樂中心」即將開幕，藝文表演活動再掀文青熱潮。房仲統計，全台六大國際級藝文展演中心周邊房價行情發現，高雄「衛武營國家藝術文化中心」年漲幅最高，每坪年增漲幅 11.4%，士林的「台北表演藝術中心」漲幅 9.2% 居次。

依此統計顯示，位於南港的「台北流行音樂中心」，周邊房價則是以 0.2% 幅度平穩成長中。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，這類國際級展演中心，結合國際知名建築師設計操刀，不僅改變市容地貌成為城市新地標，也提升周邊環境素質文化，讓周邊房市大大加分。9 月 5 日將正式開幕的臺北流行音樂中心，是南港東區門戶計畫中一大亮點，不過因房價已提早反應，價格今年開幕之際相對持穩。

「衛武營國家藝術文化中心」房價年漲幅以 11.4% 居全台之冠，台灣房屋鳳山加盟店店東陳湘奇則表示，衛武營周邊以中古華廈、國宅公寓居多，因此平均單價比區域行情略低。2018 年衛武營再造開放後，變身為國家級藝文特區，加上廣大的衛武營都會公園綠地優勢，以及捷運衛武營站的便利機能，拉抬周邊中古物件行情，平均單價上漲 1.5 萬元，也因為基期低，漲幅較明顯。

最資深的展演廳「國家兩廳院」，一年來跌幅 6.7%，主要是國家兩廳院地處北市精華地帶，周邊物件釋出少，交易量不大，產品類型以華廈公寓居多，屋齡已高，因此單價下修，不過具備交通、生活機能優勢，仍有一定身價，平均單價 75.8 萬，是全台最高貴的藝文住宅區。

展演中心周邊房價與整體行政區行情相比，位於高雄鹽埕區的「高雄流行音樂中心」，2020 年周邊房價以每坪 20.8 萬元，高於鹽埕區整區均價 15.7 萬元，差幅達 32.5% 奪冠；而位於台中西屯區的「台中國家歌劇院」2020 年周邊房價 31.7 萬，相較西屯區行情 24.1 萬元，以差幅 31.5％居次。

而 2020 年展演館周邊房價與行政區域房價漲幅差異，南高北低，張旭嵐則表示，台中歌劇院、高雄流行音樂中心及衛武營藝術中心近年因捷運、輕軌等交通、生活機能全面升級，也帶動周邊商機，條件誘因下需求波動也大；而台北資源本來就較成熟，交通網絡廣與便利，即使不比鄰而居，也能經常接觸到藝文表演，因此對於房市的刺激作用反而不顯著。

台灣房屋亞洲新灣區特許加盟店店東陳志遠表示，挾著鄰近高雄港經貿優勢，「高雄流行音樂中心」橫跨鹽埕區與南高雄新豪宅特區、也是房價漲幅最大的「亞洲新灣區」，鄰近還有駁二藝術特區、西子灣、愛河特區等著名觀光景點，在觀光建設開發推波助瀾，捷運鹽埕埔站、輕軌真愛碼頭站加持下，更加熱絡帶動地區發展，目前中古屋行情平均房價每坪約 15-16 萬元。

國內疫情穩定後，房市交易回溫，除了藝文場館周邊較抗跌外，「健康概念宅」也成為主流，不僅預售市場推出空氣循環系統的配備，中古屋市場「公園宅」也受到買方關注，成為繼學區宅、捷運宅後相對抗跌的產品。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，過去房市具有抗跌性的住宅，除座落位置難以取代的「景觀宅」、交通便利的「捷運宅」、名校加持的「學區宅」外，今年疫情之後，「公園宅」也受到買方青睞。由於疫情爆發後，民眾減少外出活動，更重視居住環境，在疫情穩定後，不少買方瞄準「公園宅」產品。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，疫情讓國人對於住宅的「防疫條件」更重視，客觀條件包括通風採光、公園綠地等，主觀則是如物管嚴謹與否、出入住戶是否複雜等。

此外，今年房市交易也跟著建設利多走，因此行政區內有大型的建設利多，包括產業園區的帶動、場館落成、交通建設等，都是目前相對抗跌之標的。不過，江龍名也提醒，目前資金浪潮加上低利誘因，有自用需求的買盤相繼出籠，但要注意疫情未歇，房市仍存在變數，購屋還是要審慎評估。

財政部促參司統計至今年7月底，民間投資公共建設簽約案件共46件，簽約金額合計達921億元規模。六都當中，台南市以簽約金額110.8億元暫居第一，新北市政府以89.9億元居次；台北市則暫時以0.5億元敬陪末座。

不過台北市雖暫時排名第六，但目前北投士林科技園區已在招商中，預估年底簽約，若順利招商成功，光是此案預估投資額就高達318億元，北市反而有機會後來居上，今年可望四度奪下六都招商王寶座。

依據過往經驗，許多大案會在年底才簽約，像是北投士林科技園區、高雄蓮潭設定地上權等案，預計到了年底六都排名將會大洗牌。

促參司指出，今年截至7月底前，台南市共有兩件簽約案件，合計金額達110.8億元，暫時冠居六都。官員表示，其中有一案是「台灣三部曲歷史文化園區BOT案」是與知名導演魏德聖合作，其實早在去年已簽約，但今年才送進財政部，仍將其列為今年案件。

招商成績暫居第二名的新北市，共簽約八件，簽約金額89.9億元；第三名為桃園市，共兩件簽約案，合計金額共14.1億元；第四名為高雄市，共一件簽約，金額為4.7億元；第五名為台中市，共三件簽約，金額合計1億元；第六名為台北市，六件簽約，金額為0.5億元。

電梯大樓營造成本是多少？房產學者章定煊表示，實際成本和樓層數、建材等級有很大關係。依土開算法，一坪大概要10到11萬以上。10萬以下營造品質就不太理想了。如果壓到8萬元以下，最好趕快去認識一些比較好的抓漏師傅，很可能長期需要。

章定煊表示，營建成本一般公司不會講，消費者也不知道。不過，如果土地成本一樣，建案要價卻區域行情低很多，每坪便宜5、6萬元，就要特別小心，很有可能營建成本低於8萬以下。

近來不少建商表示原物料上漲，加上房市缺工，房價不漲不行。房產學者章定煊說，營建成本上漲，對房價影響有限，以一般建案來算，一坪成本大概就是10來萬，營造成本上漲了20％，就房價的影響不過就是2萬而已。

章定煊分析，建商喊漲，主要是因為近來土地成本上漲的速度，比房價上漲的速度要快。對於沒有囤地養地的建商而言，土地成本一直上升，又無法全數轉嫁給消費者，毛利率直直下降，真是苦不堪言。

面對這種情況，有些建商認命，接受低毛利時代來臨，有些則對消費者洗腦，說因為營造成本增加，建造品質比較好，所以要貴一點，一坪要貴十萬。只是又不是蓋防核爆、防九級地震的豪宅，營造成本怎麼可能增加這麼多？

章定煊說，價格拉高，房子就不好賣，建商仍出這招，原因就是土地成本太高了，只好用這種訴求來拉高附加價值。購屋者願意買單的原因，或許是因為劣質建案雷到的新聞太多，大家願意買品牌、買安心，所以願意多花這個錢。

另一方式則是直接把營造成本用力的往下壓，壓到十萬、甚至八萬以下，然後再以較低價格銷售。

一般認為，一個每坪營造成本12萬的建案，跟每坪營造成本8萬的建案，消費者一定會選12萬的，但事實上會選8萬的。因為消費者根本不知道建案每坪的造價多少，只看售價，營造成本8萬的建案和一坪12萬建案相比，一坪少4萬，反應到賣價，30坪就可以少120萬，一般消費者很難不心動。

只是如果買到營建成本一坪8萬以下的，就要老天保佑了，最好趕快認識一些比較好的抓漏師傅，因為很容易就成為抓漏師傅的長期主顧。

國家住都中心延續7月份公告新北市三重、板橋共500戶之社會住宅統包工程，今（17）日再公告第二批位於新北市板橋共2處基地統包工程招標作業，9月28日下午5時截止投標，預計興建220戶，2024年完工。

此案規劃房型分為一房型、二房型、三房型及無障礙房，其中一房型為一房一廳的空間規劃，期望能滿足小家庭成家之生活所需及兼顧生活品質，並以照顧各族群居住需求為導向，居住者安心且維持居住品質為前提，規劃幼兒園及商業設施空間，活絡鄰里民生需求及強化公共服務，藉以帶給鄰里居民舒適的生活品質。

這次招標兩處基地位於新北市板橋江翠地區，臨近大漢溪水岸，周邊環境具備完善的交通建設、成熟的就學、就業條件，鄰近的生態濕地亦提供休閒、休憩，相信未來可成為民眾選擇入住社宅的重要因素。

住都中心表示，這次招標使依本中心採購作業辦法，並參酌政府採購法相關規定精神採公開招標最有利標方式辦理，由營造廠商，建築師及水電廠商組成統包團隊，於預算數額內，經評定最有利標後即予決標。

招標文件刊登於住都中心網站首頁採購專區，歡迎經驗豐富的優質團隊加入社宅國家隊，也期望透過民間專業廠商導入更具創新的技術、工法及材料，讓社會住宅興建及維護管理能更加升級，與國家住都中心攜手打造社會住宅品質典範。

軌道經濟一直是房地產的趨勢，加上頂級辦公需求強勁，因此，捷運商用大樓因其交通機能完善、大樓新穎等特性，除吸引企業搶著進駐設立據點，連帶也帶動周邊商業活動的群聚效益。信義全球資產公司發現以往台北地區捷運商用大樓規劃多以住宅的比例較高，但隨著商辦市場活絡，捷運商用大樓產品定位也從住宅漸漸朝向辦公或是商場+辦公的方式開發，租金行情也逐年增長。
信義全球資產公司總經理柯宏安表示，隨著捷運路網越來越密集，讓台北市整體辦公商圈及零售市場產生變化。觀察台北市的捷運商用大樓中，例如國泰置地廣場、潤泰松山車站大樓、聯邦佳佳大樓等，其整體空間配比是以辦公為主，輔以零售商場的複合式商辦大樓，因交通樞紐便利性、加上大樓新穎，對企業進駐有很高吸引力，租金行情都有明顯超過10%的漲幅。

其中，以租金較高，位於市政府捷運站的「國泰置地廣場」來說，從實價登錄揭露2015年最高租金每坪3,590元，到2019年最高租金來到每坪4,569元，四年期間漲幅約近30%，進駐公司以外商、大型企業居多。未來台北市陸續會有此類以商業使用為主的複合式大樓，例如台北車站C1D1、捷運士林站、劍潭站等，以開發量體最大的C1D1來說，將規劃商場+旅館+頂級辦公的複合式雙塔，釋出辦公面積高達5.6萬坪，可望挑戰目前頂級大樓租金。

總經理柯宏安表示，這種以大眾運輸樞紐、車站為核心，結合商場、辦公、飯店等產品業種規劃，進而成商業活動集中區域的TOD發展概念，已成為趨勢。當捷運商用大樓朝向複合式辦公大樓開發，在低樓層設置商場，滿足樓上辦公大樓企業戶的商業機能、甚至休閒娛樂等消費需求，同時也服務捷運往來人潮需求，為商場快速帶來營業額，這種互補效益能創造雙贏，不只能受企業青睞進駐，也可帶動各商圈商業機能更加聚集。

內地房地產行業持續向好，多間房企首7個月合同銷售已重回上升軌道，其中，中國奧園（03883）錄得604.2億元（人民幣，下同），完成全年目標46%，管理層指，下半年推盤節奏將加快，有信心全年銷售額可按年增長12%。

奧園健康：物管被重視 有加費空間

拿地方面，奧園指，希望控制全年買地預算介乎350億至400億元，下半年投資重點為長三角、珠三角及中西部。上半年奧園有4個舊改項目完成轉化，並預期下半年有8個項目實現首期或全部轉化，可售貨值逾600億元，當中約200億貨值可於今年內推出。

物管股奧園健康（03662）上半年收購樂生活80%及寧波宏建65%的股權，寧波宏建於7月已完成併表，樂生活則預計9月會併表。管理層預期，今年的合約面積能達到7,300萬平方米，在管面積目標是突破4,500萬平方米，其中2,570萬平方米來自樂生活及寧波宏建的貢獻。

疫情為物管行業提供機遇，奧園健康常務副總裁雷易群表示，疫情常態化下，政府對物業管理的重視程度增加，並提供補貼，故疫情期間沒有下調物業管理費，認為業主在優質物管公司享受到更好的用戶體驗，反會更樂意交付物管費，料未來收繳率將上升，管理費有更大上升空間。

內房股昨普遍造好，美的置業（03990）升6.5%，龍光（03380）升4.8%，奧園升0.7%，惟?大（03333）發盈警，料上半年核心淨利潤跌37%，拖累股價急挫逾11%。

遠洋集團控股有限公司（03377.HK，下稱：遠洋集團）17日發布公司及其附屬公司2020年中期業績。報告期內，遠洋集團實現營業收入193.7億元，同比增長18%，其中開發業務收入佔比83%；實現毛利潤44.7億元，同比增長33%；毛利率23%，同比增長3個百分點；核心凈利潤同比增長6%至11.2億元。

　　財務狀況保持穩健

　　2020年上半年, 遠洋集團核心財務指標均較去年同期有所提高。同時, 遠洋集團著力提升運營管理的精細化水準，嚴格控制各項成本，上半年管理費用佔收入比為3.9%，銷售費用佔收入比為2.4%，同比分別下降1.3個百分點及0.4個百分點，費用率進一步降低，促進整體效能提升。

　　報告期內，公司核心凈利潤同比增長6%至11.2億元，核心盈利能力得到提升。董事局建議派發中期股息每股0.056元，派息率35%，派息率與2019全年持平，維持較高水平。

　　遠洋集團保持穩健的財務狀況和良好的融資能力，投資級信用水準持續獲得國際資本市場認可，境外維持穆迪和惠譽兩家評級機構的投資級展望穩定評級，境內維持中誠信國際評級機構的AAA評級，展望穩定。得益于境內外的高評級信用水平，遠洋集團利用自身優勢並把握融資窗口，于報告期內進行了數次成功發行，融資成本控制在5.14%，比2019年底下降約36個基點。

　　持續優化土儲布局

　　在土地儲備方面，遠洋集團堅持調整區域布局，深耕價值區域。截至2020年上半年，遠洋集團已布局51個城市，總土地儲備4782萬平方米。其中二級開發土地儲備3742萬平方米，深圳舊改鎖定項目334萬平方米，一級開發706萬平方米。

　　此外，上半年，遠洋集團在15個城市共獲取18個項目，新增土儲201萬平方米，平均地價為每平方米5900元，銷售型項目建面並表比例95%。遠洋集團新增的土儲全部位于一二線城市，如杭州、濟南、鄭州等，集團堅持“南移西拓”戰略，南移西拓區域建面佔比為72%，持續優化土儲區域布局結構。同時，遠洋集團以快周轉為導向，資源向“小快項目”傾斜，20萬方以下項目佔比提升至83%。

8月17日，中國證券報記者從58同城、安居客獲悉，近日，公司聯合好房通、匯智淩雲、巧房、房友軟件、房融、鼎尖、智住、房朋等多家SaaS平臺，推進API接口打通，為經紀公司全方位賦能搭建係統基礎。

　　58同城高級副總裁、安居客COO葉兵表示，58同城、安居客希望把用戶數據跟房地産全量産業鏈條做深度的融合。除了一直推動與SaaS平臺的大數據打通，58同城、安居客還一直推進與SaaS平臺在互聯網與AI技術層面的合作，特別是VR、直播等前沿能力的開放，這些技術在行業內的廣泛應用對房地産行業提效至關重要。

　　服務線上化成為大勢所趨，58同城、安居客幫助經紀機構通過簡潔、高效的SaaS係統對接，實現O2O作業提效和門店高效在線化管理，進一步提高其線下成交能力，為合作夥伴帶來更多的目標客戶。經由已與58同城、安居客完成對接的SaaS平臺，經紀人可以通過內網“一鍵發布功能”將係統庫內的房源發送到58同城、安居客平臺上進行展示，極大縮短經紀人重復發房作業流程。58同城、安居客還通過SaaS平臺向經紀公司提供企業擔保服務，無縫對接各經紀公司日益完善的房源內網管理係統，通過共建標準、共享資源，極大提升行業的房源信息質量、用戶服務品質及房源信息管理效率。

　　在互聯網科技不斷深入應用的當下，房産經紀行業的“平臺化”趨勢越發明顯，58同城、安居客通過科技賦能、品質服務、專業支持，發揮出平臺型企業的優勢，通過臨感VR工具、移動經紀人等智能産品的應用，降低經紀公司向用戶輸出高品質服務的門檻，為整個房地産生態環境傳遞出正向連接的力量。同時，依托58同城、安居客的技術優勢和技術服務部的人力資源，SaaS平臺也可升級數字化服務能力，幫助經紀公司提升對門店和對經紀人的管理效率，讓房客源管理能更加便捷、高效。

　8月14日晚間，中國奧園發佈2020年度中期業績，營收與淨利繼續維持穩健增長。公司營業額實現人民幣282.4億元，同比增長19%；前七個月實現物業合同銷售約人民幣604.2億元，穩居行業top30；同時，現金回款率高達90%，為發展提供強有力的支撐；此外，融資管道的多元、暢通，進一步保證了公司的流動性安全。土地儲備方面，可滿足未來4-5年的發展，“屯糧”充足。

　　上半年交付面積同比大增38% 盈利持續性強

　　2020年上半年，中國奧園錄得營業額282.4億元，同比增長19%，股東應占核心淨利潤為24.5億元，同比增長21%，繼續保持增長。報告期內毛利潤為82.8億元，同比增長18%，毛利率29.3%，與上一年度基本持平，繼續維持較高水準。

　　上半年在疫情影響下，中國奧園的交付結算依然表現亮眼，抗風險能力較強。報告期內，公司交付物業面積較2019年上半年的208萬平方米上升至288萬平方米，同比增長了38.5%。結算面積的增長為業績打下基礎，上半年中國奧園的物業發展收入達到273.41億元，同比增長21.9%。

　　此外，截至6月30日，公司已簽約未確認的物業合同銷售約人民幣1800億元，將于未來2年逐步確認，盈利持續性強。

　　而從預售情況來看，2020年上半年，中國奧園累計實現物業合同銷售額約508.7億元，穩居行業top30。

　　回款率高達90% 現金充裕

　　2020年上半年，中國奧園的回款水準繼續保持較高水準，合同銷售現金回款率高達90%，良好的回款水準為公司的發展提供強有力的支撐。截至2020年6月30日，公司的總現金約為694億元，為475億元短期借貸的1.5倍。現金充裕，償債無虞。

　　財務穩健為公司帶來融資管道、成本等方面的良好效應，在不確定性仍存的環境中，融資暢通是非常重要的競爭力。公司的信貸評級持續穩定，惠譽、標普及穆迪三大國際評級機構一致給予中國奧園”正面”評級展望，還獲聯合信用境內信貸評級至中國最高信用等級“AAA”。

　　今年上半年，中國奧園先後多次融資，包括25.4億元五年期5.5%境內公司債、11.8億元五年期5.65%境內公司債，1.88億美元363天4.8%境外債、4.6億美元2024年到期6.35%境外債，2.8億美元三年期境外銀團貸款，年利率為HIBOR/LIBOR加4.30%。整體來看，融資管道暢通，並且利率系業內較低水準。

　　土儲充足 拿地成本較低且權益比高

　　中國奧園近幾年的發展較快，全國化佈局穩步推進，除了融資方面的優勢，中國奧園在拿地方面也較為出色。公司堅持收並購、招拍掛、舊改等多元化拿地方式，並且低成本的收並購占比可以達到60%以上。中國奧園2020年上半年新增項目的平均土地成本為3812元/平方米，具有一定盈利優勢。

　　2020年上半年，中國奧園新增專案44個，新增可開發建築面積約695萬平方米，收並購專案占63%，新增可售貨值約人民幣832億元，平均土地成本為每平方米人民幣3812元，而2020年上半年公司的合同銷售均價為9953元/平方米，土地成本約占銷售均價的3成多，合理的拿地均價有利於抵抗風險，保障利潤空間。

　　此外，近兩年公司積極佈局城市更新項目，截至2020年6月30日，中國奧園擁有逾50個不同階段的項目，預計額外貢獻可售資源約6587億元，並且粵港澳大灣區優質資源占比高達95%。

　　截至2020年6月30日，中國奧園擁有土地儲備總建築面積約4874萬平方米，權益占比78%，總貨值約人民幣5015億元，計入城市更新項目後的總貨值約人民幣11602億元，滿足未來四至五年的發展。較高的土地權益比及較低的拿地成本，較大程度的保障了未來的收益。

　　近期，萬達酒店發展披露2020年中期業績公告，上半年收益2.46億港元，上年同期為3.91億港元，同比下滑37%。虧損3351.7萬港元，上年同期盈利7269.9萬港元。

　　新冠疫情使公司酒店入住率從上年的54%降到28%，二季度仍未完全恢復。截至2020年6月底，萬達酒店有息負債為50.3億港元，其中一年內到期40.61億港元，而扣除受限制銀行存款之後帳面現金為23.16億港元，不夠覆蓋短期借款。

　　萬達酒店上半年虧損3351.7萬港元 入住率下滑到28%

　　萬達酒店發展上半年收益2.46億港元，上年同期為3.91億港元，同比下滑37%。虧損3351.7萬港元，上年同期盈利7269.9萬港元。

　　從分部收益來看，上半年酒店運營及管理收入1.13億港元，同比下滑49%；酒店設計及建設管理服務8072.9萬港元，同比下滑7.3%；投資物業租賃5209.8萬港元，同比下滑37%。

　　上半年的疫情給萬達酒店帶來很大的影響，公司披露，來自酒店運營及管理服務的收益大幅減少，主要是因為2020年一季度爆發的新冠疫情對於主要在中國開展業務的酒店管理和運營業務造成了重大影響。萬達酒店管理的酒店一季度入住率由2019年同期的54%下降至約24%。二季度有所好轉，入住率提升到了32%，但離疫情前仍有不少的差距。上半年總體入住率為28%，2019年同期則為54%。

　　酒店設計及建設管理服務收入減少，則是由於本期正進行的合約數量少於2019年上半年。投資物業租賃收入減少主要是2019年出售?力城項目後，失去了來自該專案的租金收入。

　　目前萬達酒店發展主要業務為酒店管理和營運，以及酒店設計，酒店建設管理等相關顧問及其他附屬業務，萬達酒管管理萬達旗下七個酒店品牌，包括萬達瑞華、萬達文華、萬達嘉華、萬達錦華、萬達美華、萬達悅華與萬達頤華。

　　美國芝加哥專案交易延期

　　萬達酒店今年另一件大事是出售芝加哥項目。7月30日，萬達酒店發佈公告，已經與買方訂立協定，以2.7億美元出售芝加哥專案公司90%股權。預計產生收益9400萬港元。據悉，該專案（Vista Tower大廈）目前仍處在建設階段，當初規劃是五星級酒店，建成後有望成為芝加哥第三大建築。截至2019年底，該項目公司的淨資產約為21.93億港元，虧損2190萬港元。

　　這次交易的達成，意味著萬達海外地產項目清空。從2017起，萬達就開始拋售海外地產專案，還將國內13個文旅項目及77家酒店打包出售。拋售資產的同時，將萬達文旅和萬達酒店管理注入上市平臺，公司逐漸向輕資產模式轉型。

　　今年上半年公司已經沒有來自物業發展及銷售業務的收入，2019年同期，該部分業務收入9707.8萬港元。萬達酒店在公告中稱，2019年已決定終止物業發展及銷售業務分部，等於剝離了物業開發和銷售業務。

　　8月17日，萬達酒店又發佈了一則公告，稱由於條款磋商尚未完成，芝加哥項目買賣雙方同意延長條款磋商之相關期限至2020年8月21日。之所以延長，是因為萬達方面和替代融資貸款人就債權協議未達成協議。

　　根據之前的協定，在賣方作價2.7億美元出售芝加哥專案90%股權的同時，專案公司欠萬達的2.44億美元貸款將予以償還。

　　連續三年經營活動現金流為負 現金不夠覆蓋短債

　　疫情下出售海外資產回籠資金，一定程度上反映了萬達酒店發展的資金壓力。

　　萬達酒店在出售公告中稱“由於芝加哥物業項目仍在建設中，出售事項將有助於降低集團現有及未來債務，並可以加強集團的財務狀況，使集團受惠。”

　　從2017年起，萬達酒店發展的經營活動現金流淨額就呈現大額流出狀態，三年總計流出25.61億元，而籌資活動三年總計流出33.37億元，投資活動則流入55.21億元。這說明，過去三年萬達酒店一直在通過不斷變賣資產償還負債，維持運營。

　　截至2020年6月底，萬達酒店有息負債為50.3億港元，其中一年內到期40.61億港元，而扣除受限制銀行存款之後帳面現金為23.16億港元，不夠覆蓋短期借款。

　　事實上，在疫情衝擊下，萬達旗下影視、酒店、體育、文旅等業務均遭受較大影響。同樣在7月份，除了出售芝加哥地產項目，萬達還賣掉了寶貝王。據媒體報導，從今年2月起，萬達在全國的寶貝王早教和寶貝王樂園就處於關店狀態，至今仍未開業。

　　目前的萬達酒店可賣資產已經所剩無幾，如果下半年經營不出現明顯好轉，公司的處境將更加艱難。

核心區短租撑場 業界：租金勢再減 2成

第三波疫情爆發一個月未受控，營商環境仍差，令商舖租務市場極為慘淡，本月上半月僅錄50宗租務成交，預計全月低於百宗，按月跌7成，核心區舖淪為短租散貨場。業界指，有意租舖開業人士因限聚令打退堂鼓，料短時間內新租個案挫，租金再跌約2成。

上月中疫情突轉嚴重，其後港府實施2人限聚令及晚市禁堂食等措施，商舖租務成交即急跌。中原工商舖統計顯示，去年同期每月商舖租務涉407宗，而上月亦錄323宗，較年初為理想，惟7月限聚令推出，即影響租務市場氣氛，本月上半月（截至16日），僅錄50宗租務成交，預計全月低於百宗，按月跌7成，勢創近年新低。

西洋菜南街 已現6間短租

8月商舖租務少，核心區租務更是少之又少，並以短租為主。以旺角西洋菜南街為例，近期吉舖數字上升，而部分業主放短租，目前西洋菜南街已出現6間短租，涉及散貨場、手機用品等。

如西洋菜南街64號，地下面積約1,000平方呎，原由錶店以每月68萬租用，早前遷出交吉，業主以40萬放租，減幅約4成，無長租客下，7月尾由獲散貨場短租，料月租約15萬元。同地段32號地下，面積約500平方呎，高峰期曾由藥房以每月70萬租用，如今由手機配件店以約20萬租用，租期至明年1月。

若連同吉舖及其他短租，該地段涉及逾20個舖位，為近年最慘淡。除旺角外，銅鑼灣羅素街、尖沙咀海防道等不少舖位，近月短租個案亦上升，反映大型零售商及餐飲行業仍審慎。

至於約滿零售商，亦持續收縮遷出。如西洋菜南街2T號地下，面積約1,500平方呎，由韓國化?品以innisfree以76萬租用，租約至今月，早前品牌已暫停營業數月，如今疫情反覆，近日正式遷出，業主以約50萬招租，較舊租低3成。

中原潘志明：舖市年底難反彈

中原工商舖董事總經理潘志明分析，租舖開業商戶，多以超過一個月進行洽商、申請牌照等，而7月中起限聚令出現，很多準租客見營業限制眾多，故現時拖延至解除禁令才落實，不少租務活動「胎死腹中」，故8月份租務數字跌至極低。後市方面，疫情持續半年，很多商人經營虧損，捱不住面臨結業，年尾舖市反彈幾近不可能，而租金尚未見底，尚有兩成以上跌幅。

另外，盛滙商舖創辦人李根興認為，核心區出現短租為主，因疫情下封關，短期內也難有遊客，多個行業不會此時擴充，業主亦不願大幅降租給長租客，以免影響舖價，故寧以短租作過渡，相信短租續現於核心區。整體而言，他指整體舖租下降，相信解除限聚令後，或仍有租客遷出，惟相信「一雞死一雞鳴」，有商戶趁租金大跌而開業。

豪宅續現減價成交，消息指，九龍站擎天半島高層內園3房戶，造價跌穿2,000萬元，以1,960萬元易手，較上月同類成交低約7%。

消息指，擎天半島6座高層C室，實用面積780平方呎，叫價2,350萬元，剛減價至以1,960萬元沽出，實用面積呎價25,128元。代理指，單位位於高層，兼有內園景，屬於優質放盤。上月5座相若層數的C室，面積781平方呎，成交價仍要2,100萬元，以此比較下，今次成交的6座單位，低市價約7%。

原業主於2003年以445萬元購入單位，持貨17年，易手帳面獲利1,515萬元，賺幅3.4倍。

陽明山莊減價 仍賺920萬

另外，南區大潭陽明山莊，屋苑7座低層51室，實用面積1,505平方呎，開價4,500萬元，減價至4,100萬元沽出，實用面積呎價27,243元。物業於2012年以3,180萬元購入，持貨8年，帳面賺920萬元。

中原地產分行經理黃新利指，薄扶林寶翠園1座中層G室，實用面積1,241平方呎，屬3房套房單位，坐向西北，新近以3,428萬元沽出，實用呎價27,623元。原業主在1999年以1,336萬元購入單位，持貨21年，帳面獲利2,092萬元，賺幅近1.6倍。

另外，繼日前九龍塘多實街屋地傳出大額成交後，又一村紫藤路單號數屋地傳獲買家以約2.8億元洽購，物業佔地6,265平方呎，可建樓面10,337平方呎，每平方呎地價約2.7萬元。

新冠肺炎疫情重挫飲食業，但本地老牌扒房金鳳大餐廳有關人士，仍在疫市下斥資2500萬元購入葵涌飛亞工業中心低層單位，呎價僅餘2900元，為該廈逾3年呎價新低。

金鳳大餐廳老闆疫市入場

根據土地註冊處資料，葵涌健康街2至6號飛亞工業中心3樓1至7室，建築面積共8602方呎，以2500萬元成交，呎價2906元，為該廈自2017年6月後逾3年呎價新低。原業主1989年以586.98萬元購入，賺1913.02萬元，升值約3.3倍。

新買家為MEGA STEAK LIMITED，公司董事包括林穎彙及林穎詩，即金鳳大餐廳第二代掌舵人。金鳳大餐廳創立於1969年，總店位於旺角荔枝角道，被譽為平民扒房。

另外，中原（工商舖）工商部分區營業董事何芳表示，由資深投資者羅珠雄拆售的荃灣德士古道120至124號安泰國際中心，有投資者大手買入28樓全層，包括1至4室，建築面積由約1400至2400方呎，每個單位成交價由601.3萬至1017.6萬元，呎價約4240至4670元，成交總值約3023萬元。

澳門傳來全面通關廣東省的好消息。自8月12日零時開始，持回鄉證、中國護照和中國旅遊證件人士，從澳門進入內地者，14日內無外國或其他境外地區旅居史，持7日內核酸檢測結果陰性證明，不再實施隔離14天醫觀措施。再者粵澳兩地協商後橫琴新口岸定於8月18日下午3時正式開通。此後，澳門居民往返廣東省非常方便，促進兩地經貿、旅遊和投資活動。正如其他大灣區內地9市一樣，珠海半年生產總值（GDP）受到新冠肺疫牽引着！根據廣東省地區生產總值統一核算結果，2020年上半年珠海市GDP為1,590.59億元，同比下降2.5%，降幅比首季收窄6.7個百分點，與廣東省基本持平。

上半年，珠海經濟先降後升，二季度經濟增長由負轉正，大大收窄半年GDP下降率！珠海實際利資也在平穩增長。上半年，珠海市設立外資企業1,249家，同比增長122.6%，其中橫琴新區設立1,045家。全市完成實際吸收外資同比增長6.2%，增速較首季上升18%，當中港澳實際外資金額合計佔比達96.5%，單是澳門佔上63.8%，是珠海市最重要實際投資源！去年年底，珠海終歸衝破2百萬人口，增速更是大灣區之冠！再接再厲，珠海最近再度發布放鬆落戶限制，擬定具有大專以上學歷人員，畢業5年以內的全日制本科生，都可以落戶。珠海市終於回復淨流入城市了。

樓價下半年料穩中見升

珠海市樓市和地區經濟是掛鈎的，都是呈現「先低後高」的趨勢，但是預料下半年會持續暢旺，價格穩中見升。上半年珠海房產成交量受疫情影響跌幅顯注，但疫情平復後下半年各區成交將有所回升！上半年住宅網簽成交12,259套，環比和同比齊挫四成以上。成交主要區域是斗門（28%）、金灣（18%）、唐家（16%）、橫琴（12%）及主城中心區（10%），已佔上80%。上半年珠海商品住宅成六均價約24,015元/平方米，環比上升2%，是2014-2020年複合增長率10%！全市6個區域上揚、4個區域微跌及1個區域基本持平；上升幅度6至11%，拱北、橫琴和新香州分別排名首三位，下跌地區包括前山、吉大、唐家和高欄港，只是介乎3％至4%。

整體來說，珠海市整體地區半年內仍然疫市下保持增長，唐家和高欄港以價取量，才招致微跌而已！如果以房產價劃分，珠海市可分為均價4萬以上的計有橫琴（46,977元/平方米）、拱北（43,352元/平方米）、三3萬至4萬內有老香州（39,090元/平方米）、新香州（37,515元/平方米）、吉大（36,801元/平方米）、南灣（31,256元/平方米）、2萬至3萬內有前山（29,680元/平方米）、唐家（26,881元/平方米）及金灣（23,549元/平方米）和最後的2萬元以下有斗門（14,651元/平方米）和高欄港（11,007元/平方米）。購買者注意這只是地區均價，個別優質新盤單價可能高於均價，是僅作你們選擇價錢地區的初步參考！新冠肺疫正在拖慢新盤應市。

上半年住宅物業新增供應跌幅顯注，只有15,457套應市，同比大跌三成，同2019年上下半年都遠超15,000是不可「同日而語」了。上半年主力供應地區是西區，佔比超六成；主力供應面積層是90至120平方米佔48%，而90至100平方米佔28%；主力供應戶型為換房型的二至三房，分佔25%及42%。各位購房者可以「對號入座」吧。

留意珠海限購政策

展望下半年，購房者先留意目前珠海限購政策。珠海戶的單身和已婚（以家庭為單位）都是分別限購三套，而非珠海戶是珠海大橋以西，一、二手房限購一套，無需社保和個稅證明，香州和橫琴新區還有面積要求，金灣和斗門區容許外地人購買首套房，基本上珠海樓市限購程度合理。至於地區，未來主要新房供應是外圍地帶，包括金灣、斗門和高欄港，同樣是遠離傳統市中心地區。

如果以未來前景，筆者較看好唐家北圍和金灣兩區。前者是受益於交通便利和良好產業基礎雙效應，未來三橋叠合效應把珠海同港澳、深圳及中山連於一起，且盡享高新技術和大學城產業外溢效應。現在金灣已吸納大部分珠海大企業總部進駐，周邊環境優美，城市規劃完善，環境宜人、宜居和宜上班實是珠海未來發展的主要地區。當然退休人士可往斗門置業，以同價換取大型戶，也不用費神常往返市區活動。各位購房者當各取所需、各自下注，相信珠海市房價仍然向好坐享港澳及深圳兩地外溢的購買力。

本港疫情持續嚴峻，受「封關」措施影響，不少內地買家入境受阻，更直接打擊豪宅市場氣氛，同時影響發展商推盤大計，導致不少現樓豪宅單位遲遲未推出。有業界人士認為，目前樓市主要靠本地用家釋出的購買力去推動，若稍後回復正常通關後，人員及資金能夠南下，或有望進一步刺激豪宅氣氛。

　　事實上，豪宅單位一向去貨速度較慢，而且目前政經局勢未明，加上在疫情下，內地買家近乎絕迹於豪宅市場，整體市況大受影響，不少發展商並不敢輕舉妄動，料待疫情及經濟好轉時，不少豪宅盤會加快推出。

　　泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，以往本港豪宅市道仍以內地客為主，惟目前疫情嚴峻，政府推出不同防疫措施下，不少國內外人士入境受阻，加上經濟不景氣，市場對豪宅需求大減，以致不少豪宅盤按兵不動；目前樓市主要靠本地用家釋出的購買力去推動，若稍後回復正常通關後，人員資金能夠南下，或有望進一步刺激豪宅氣氛。而且立法會亦中止審議一手空置稅，認為發展商推盤壓力有望減輕，亦不急於推盤，料最快一年後待經濟及市場氣氛好轉時，會有不少豪宅盤登場。

　　華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，過去不少內地買家鍾情本港豪宅市場，並大舉南下入市掃貨，惟新近受疫情影響，政府推出不同防疫措施，包括「封關」措施，不論內地及海外買家均未能入境，更直接打擊豪宅市場；即使有買家入市，往往因未能睇樓而擱置。再者目前整體經濟轉差，買家亦轉趨審慎，影響發展商推盤大計，導致不少現樓豪宅單位遲遲未推出。